Document · PDF

Bijlage 1 Eindrapport Ecorys Evaluatie Kamerverhuurbeleid Amsterdam 2022

Raadscommissie Woningbouw en Volkshuisvesting 7 december 2022, gemeente AmsterdamBij agendapunt: Evaluatie Kamerverhuurbeleid Amsterdam 2022Nr. VN2022-03167920.856 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 3



Het toetsen van de leefbaarheid aan objectieve en meetbare voorwaarden moet zorgen voor uniformiteit en duidelijkheid. Tegelijkertijd moet erkend worden dat de datahuishouding, ondanks de verbeteringen op dit vlak die de afgelopen jaren zijn uitgevoerd, op dit moment nog te wensen overlaat. Zowel de beschikbaarheid van data over de wijk- en pandquota, als de informatie over (het vermoeden) woonfraude en (woon-)overlast behoeven verbetering om ook in de toekomst voldoende basis te bieden voor een effectieve monitoring, uitvoering en uitwerking van het beleid.



Op dit moment wordt er niet actief gehandhaafd na vergunningverlening. Dit komt omdat de focus op dit moment ligt op het tegengaan van illegale verhuursituaties. Om het beleid effectiever te laten zijn, is het echter van belang dat ook na vergunningverlening gehandhaafd wordt, met name op vergunningsvoorwaarden.



Door de vele verschillende data waarop regels in werking zijn getreden en de uitzonderingen die hierop gemaakt worden, is het beleid moeilijk te volgen voor de aanvragers van een omzettingsvergunning. Navraag bij de gemeente levert voor deze groep soms onvoldoende duidelijkheid, omdat niet alle regels helder zijn en omdat de website niet altijd de juiste informatie biedt. Op basis van de beschikbaarheid van informatie worden door potentiële verhuurders beslissingen gemaakt. Het verdient de aanbeveling om de regels helder weer te geven en te communiceren.

Al met al is de huidige regelgeving een eerste stap in de realisatie van de doelstellingen De regelgeving heeft ervoor gezorgd dat er inzicht is verkregen in kamerverhuur in Amsterdam door de invoering van de quota en de registratie van aanvragen voor omzettingsvergunningen. In de praktijk hebben veel woningeigenaren voorafgaand aan de invoering van de quota een omzettingsvergunning aangevraagd om een destijds bestaande kamerverhuursituatie te legaliseren. Er zijn relatief weinig nieuwe omzettingsvergunningen aangevraagd na invoering van het beleid. Tegelijkertijd gelden voor veel van gelegaliseerde situaties nog de soepelere voorwaarden op het gebied van benutting van de quota en het inzetten van individuele huurcontracten, omdat de vergunningen zijn aangevraagd voor het ingaan van de huidige voorwaarden. Het huidige beleid heeft als doel behoud van woonruimte voor woningzoekenden, het

Evaluatie kamerverhuurbeleid Amsterdam 54

tegengaan van concentratie en betere voorwaarden voor huurders. In de praktijk geldt dit alleen voor het beperkte aantal nieuwe omzettingsvergunningen dat zijn aangevraagd na 1 april 2020. Voor vergunningen aangevraagd voor deze datum geldt geen quotum en geen eis voor individuele huurcontracten. Het beleid is daarom wel richtinggevend voor de toekomst, maar daadwerkelijke effecten zijn op dit moment nog niet zichtbaar. Maar aanpassingen in de uitvoeringspraktijk zijn nodig Om in de toekomst na te kunnen gaan of het beleid werkt, zijn er aanpassingen nodig in de uitvoeringspraktijk. Aangezien er op dit moment voor gekozen is om geen monitoring en handhaving op afgegeven omzettingsvergunningen te laten plaatsvinden, valt niet vast te stellen of het huidige beleid bijdraagt aan de beoogde doelstellingen op het gebied van leefbaarheid en individuele huurbescherming. Daarnaast is het moeilijk vast te stellen of de huidige quota ook in de toekomst zorgen voor het waarborgen van de leefbaarheid en het behouden van de woningvoorraad voor gezinnen. Kortom, de huidige regelgeving biedt inzicht en handvatten om de doelstellingen te kunnen bereiken, maar monitoring, handhaving en verduidelijking op bepaalde onderwerpen zal de effectiviteit vergroten. Aanbevelingen Op basis van het bovenstaande doet Ecorys de volgende aanbevelingen: 1.

Monitor of de voorraad voor gezinnen en de leefbaarheid niet in het geding komt

Op dit moment zijn er 6.375 omzettingsvergunningen op unieke adressen verleend of lopend in het vergunningverleningsproces. Binnen de quota kunnen er op nog zo’n 7.000 adressen in de stad vergunningen verleend worden. Dit staat enigszins haaks op het oorspronkelijke idee bij het vaststellen van de quota (legaliseren huidige verkameringssituaties en ‘iets’ extra). Enerzijds blijft er zo ruimte voor woningzoekenden, anderzijds kan het nog een flinke inperking op de woningvoorraad voor gezinnen betekenen als de markt (nog verder) aantrekt of de rendementen op kamerverhuur (weer) toenemen. Het effect op de leefbaarheid en de voorraad voor gezinnen moet steeds gemonitord blijven worden om zo negatieve effecten tegen te gaan. 2.

Overweeg handhaving na vergunningverlening om effectiviteit te vergroten

Er is op dit moment gekozen om de beschikbare handhavingscapaciteit in te zetten op het tegengaan van volledig illegale verkamering in plaats van op handhaving van vergunde situaties. Om deze reden kan niet nagegaan worden of het beleid ook effectief is op de leefbaarheid en de individuele huurbescherming van huurders. Om de effectiviteit van het beleid te vergroten zou daarnaast op de vergunningsvoorwaarden na vergunningverlening gehandhaafd moeten worden, zodat verhuurders zich bewust zijn van de consequenties van niet naleven van de vergunningsvoorwaarden. 3.

Verbeter de informatiepositie over het gebruik van panden, wijk- en pandquota en de informatie over (het vermoeden) woonfraude

Zowel de informatie over het gebruik van wijk- en pandquota als de informatie over (het vermoeden van) woonfraude behoeven verbetering, om ook in de toekomst een betere basis te bieden voor een effectieve monitoring, uitvoering en uitwerking van het beleid. Stem daarom de informatiebehoefte af met de verschillende afdelingen en zorg dat er uniforme en uitvoerbare definities gehanteerd worden. Enkel op deze wijze kunnen de gegevens gebruikt worden voor monitoring en handhaving van het beleid.

Evaluatie kamerverhuurbeleid Amsterdam

Monitor de komende jaren en bezie of het beleid aanpassing nodig heeft

De wijk- en pandquota zijn een begrijpelijke keuze om zo de objectiviteit en de uitvoerbaarheid te vergroten. Tegelijkertijd constateren we dat er niet vast te stellen is of het huidige beleid de clustering van intensieve woonvormen tegengaat. Hierdoor kan niet gesteld worden de leefbaarheid op buurt/straatniveau geborgd wordt. Het verdient de aanbeveling om hierop beter te monitoren (zie aanbeveling 3). Er kan dan na een volgende evaluatie bezien worden of het beleid aanpassing nodig heeft. Dit kan bijvoorbeeld door het toevoegen van quotum op het niveau van de buurt en/of bouwblok. Hierdoor wordt het generieke karakter van de regels niet aangetast, maar kan eventueel wel de leefbaarheid beter worden geborgd wanneer wenselijk. 5.

Zorg voor duidelijkheid richting burgers en aanvragers van omzettingsvergunningen

Vanuit de evaluatie blijkt dat er onduidelijkheid bestaat over de regelgeving. Dit geldt voor burgers, huurders, (potentiële) verhuurders en in sommige gevallen gemeentemedewerkers. Dit komt met name doordat het beleid niet altijd eenduidig wordt uitgelegd en bijbehorende begrippen voor meerdere interpretaties vatbaar zijn. Daarnaast correspondeert de website niet altijd met de huisvestingsverordening en is de huisvestingsverordening zelf niet gemakkelijk bereikbaar via de kamerverhuurwebsite. De aanbeveling is dan ook om de informatie eenvoudiger en eenduidiger te maken, met verwijzing naar de achterliggende huisvestingsverordening. 6.

Behoud de goede relaties met de verschillende afdelingen en wees ervan bewust dat wijzigingen doorvoeren tijd kost

Vanuit de evaluatie blijkt dat een goede afstemming en het tijdig betrekken van andere betrokken afdelingen ook in de toekomst van groot belang blijft om ervoor te zorgen dat regels uniform, begrijpelijk en uitlegbaar zijn. Deze afstemming zorgt ervoor dat het beleid ook daadwerkelijk voldoende handvatten biedt om in de vergunningverlening en in de handhaving werkbaar te zijn. Tegelijkertijd wordt er vanuit de evaluatie duidelijk dat het doorvoeren van wijzigingen tijd kost. Om goede processen in gang te zetten en een effectieve uitvoering te waarborgen is het daarom van belang om voldoende tijd te nemen om wijzigingen door te voeren.

Evaluatie kamerverhuurbeleid Amsterdam 56

Bijlage 1: Onderzoeksvragen en beantwoording

Vraag

Hoeveel omzettingsvergunningen zijn aangevraagd en verleend in de periode?

Bronnen

Vindplaats in paragraaf

Decos / VTH

3.2

Monitor Kamerverhuur 2

Op hoeveel adressen is sprake van kamerverhuur en in welke vorm?

Decos/ VTH

3.2

Welke huur wordt betaald?

WIA

3.4

Waar bevinden de legale en illegale vormen van kamerverhuur zich?

Schatting van het aantal illegaal verkamerde woningen

In welke wijken is het quotum benut/in welke delen van de stad wordt meer/minder

Decos / VTH

gekamerverhuurd?

Monitor Kamerverhuur

Enquête O+S

In hoeverre veroorzaakt (legaal en illegaal) kamerverhuur overlast?

Legale kamerverhuur: Decos/ VTH

3.2

3.2 3.3

WIA

3.5 en 4.4

Bouwen en Wonen. Raadsinformatiebrief resultaten handhaving woonfraude. 8

Wat zijn de gevolgen geweest van het beleid voor de (niet-verkamerde) woningvoorraad in

Decos/ VTH

Amsterdam (zowel kwalitatief als kwantitatief), met name ook voor gezinnen, en het aandeel

BRP

4.1 en 4.2

woningen groter dan 60 m2? 9

In hoeverre veroorzaakt (legaal en illegaal) kamerverhuur overlast.

WIA

3.5 en 4.4

Enquête O+S 10a

In hoeverre bewaken de wijk- en pandquota de leefbaarheid?

WIA

3.5 en 4.4

Bouwen en Wonen. Raadsinformatiebrief resultaten handhaving woonfraude. Enquête O+S 10b

Hoe wordt dit ervaren door huurders, verhuurders en omwonenden?

Enquête O+S

4.4

Interviews

Evaluatie kamerverhuurbeleid Amsterdam

Vraag

Bronnen

Vindplaats in paragraaf

In hoeverre heeft het verbieden van verkameren naar zeven kamers of meer hieraan

Enquête O+S

4.4

bijgedragen?

Interviews

In hoeverre heeft het nieuwe beleid effect gehad op de leefbaarheid in de wijken?

WIA

3.5 en 4.4

Bouwen en Wonen. Raadsinformatiebrief resultaten handhaving woonfraude. Enquête O+S 13

In hoeverre dragen de (versoepelde) regels voor geluidsisolatie bij aan beperking van de

Bouwen en Wonen. Raadsinformatiebrief

overlast

resultaten handhaving woonfraude.

3.5 en 4.4

Interviews 14

Wat is het effect van de regels op de vraag naar woningen van partijen die willen verkameren?

Decos/ VTH

4.1

Monitor Kamerverhuur Interviews 15

Wat is het effect van de regels op het aanbod van kamerverhuur voor woningzoekenden?

Decos/ VTH

4.1

Monitor Kamerverhuur Interviews 17

Hoe wordt het beleid ervaren door huurders en verhuurders (inclusief woningcorporaties)?

Enquête O+S

Starters en studenten? En omwonenden? Hoe zien zij het aanbod op de woningmarkt in

Interviews

Hoofdstuk 4 en 5.1 en 5.3

Amsterdam? 18

Hoe werken de wijk- en pandquota? Werken ze?

Decos/ VTH

In hoeverre dragen de wijkquota bij aan spreiding van het aanbod voor kamerverhuur?

Monitor Kamerverhuur

Welke invloed heeft het invoeren van een individueel huurcontract voor onzelfstandig

Enquête O+S

woonruimte gehad op het aanbod en voor de huurbescherming van huurders? Ontvangen

Interviews

Hoofdstuk 3

4.3

huurders een individueel huurcontract? 21

Hoeveel (deels) illegale situaties zien we? Is dat veel? Wat zien we vooral? Volledig illegale

Interviews

3.1, 4.3

In hoeverre zijn de voorwaarden en het vergunningsproces goed geregeld en duidelijk en

Enquête O+S

Hoofdstuk 5

uitvoerbaar voor vergunningverleners en eigenaren/verhuurders?

Interviews

Is het vergunningsverleningsproces binnen de termijnen gegaan?

Cijfers over van rechtswege verleende

situaties? Of overtreden/niet voldoen aan voorwaarden vergunning? Signalen? Bv: Inschrijven op adres, individueel huurcontract? 22 23

vergunningen (VTH) Interviews

Evaluatie kamerverhuurbeleid Amsterdam 58

3.2

Vraag

Bronnen

Vindplaats in paragraaf

Wat zijn bij de handhaving en de vergunningverlening zaken waar men in de praktijk tegen

Interviews

Hoofdstuk 5

En hoe werkt dit bij het Juridisch Buro, in het sociaal domein en bij G&O?

Interviews

Hoofdstuk 5 3.6 en 5.3

aanloopt? 25 26

Hoeveel woningen zijn vanaf 1 januari 2020 gecontroleerd door Handhaving vanwege

Interviews

kamerverhuur en welke resultaten heeft dit opgeleverd? Controle van legale situaties en illegale

Bouwen en Wonen. Raadsinformatiebrief

situaties? Welke signalen vangen zij op? Welke voorwaarden worden het vaakst geschonden?

resultaten handhaving woonfraude.

Bijvoorbeeld: Meer huurders dan is toegestaan, geen gemeenschappelijke ruimte, geen individueel huurcontract, niet mogen inschrijven op adres, geluidsnormen. Is dat toegenomen? 27

Hoeveel juridische procedures zijn er geweest?

3.5, 5.3

Hoe wordt het door partijen ervaren dat er elk jaar wel een deel van de regels wordt gewijzigd

Enquête O+S

5.4

door de gemeente? Wat heeft dit voor gevolgen voor de vergunningverlening en de

Interviews

handhaving? 29

Welke rol heeft IV gespeeld in de uitvoerbaarheid van het nieuwe beleid? Wat is er verbeterd in

Interviews

5.2

de IV om de uitvoering van het beleid hanteerbaar te maken, met name ook voor de wijk- en pandquota? Zijn de IV-systemen nu voldoende om zorg te dragen voor een goede uitvoering? Hoe heeft zich dit ontwikkeld? Hoe wordt hierover geoordeeld en hoe kan dit zich verder ontwikkelen?

Evaluatie kamerverhuurbeleid Amsterdam

Bijlage 2: Respondentenlijst Gemeente Amsterdam Naam

Functie/organisatie

Mevr. Zeegelaar

Teamleider team handhaving kamerverhuur, directie Wonen

Dhr. Maghdid

Handhavingsjurist team handhaving kamerverhuur

Mevr. Hamimid

Wetgevingsjurist, directie Wonen

Mevr. Pot

Juridisch bureau

Mevr. Schuttenhelm

Juridisch bureau

Mevr. Van Bennekom

Juridisch bureau

Dhr. Koppens

Beleidsregisseur, afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving

Mevr. Van Oosten

Vergunningverlener, afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving

Mevr. De Vries

Vergunningverlener, Vergunningen, Toezicht & Handhaving

Dhr. Akalei

Teammanager vergunningen, afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving

Dhr. Koot

Functioneel beheerteam, afdeling Informatievoorziening

Dhr. Klardie

Back engineering (softwareontwikkelaar), afdeling Informatievoorziening

Dhr. Schreuder

Beleidsadviseur zorg, afdeling Onderwijs, Jeugd en Zorg

Mevr. Welksink

Beleidsadviseur zorg, afdeling Onderwijs, Jeugd en Zorg

Dhr. Lauwers

Beleidsadviseur volkshuisvesting en studentenhuisvesting, directie Wonen

Dhr. Reuchlin

Jurist Handhaving en Procesondersteuning, afdeling VTH

Mevr. Lagrand

Gebiedscoördinator Noordoost, stadsdeel Noord

Dhr. Maureau

Gebiedscoördinator Noordwest, stadsdeel Noord

Dhr. Karsijns

Gebiedscoördinator Oud noord, stadsdeel Noord

Mevr. Ter Braak

Beleidsadviseur Wonen, staddeelaccounthouder stadsdeel West

Dhr. Steur

Programmamanager wonen, stadsdeel West

Mevr. Mourik Broekman

Gebiedscoördinator Oud-West, stadsdeel West

Mevr. Groesbeek

Gebiedscoördinator Westerpark, stadsdeel West

Dhr. Ajouaou

Gebiedscoördinator Landlust/Laan van Spartaan, stadsdeel West

Dhr. Klaassen

Juridisch planoloog, stadsdeel West

Dhr. Ghovanlo

Medewerker vergunningen, stadsdeel West

Mevr. Asselbergs

Onderzoeker, stadsdeel West

Dhr. Schoemaker

Onderzoeker, stadsdeel West

Mevr. De Groot

Beleidsadviseur Wonen, staddeelaccounthouder stadsdeel Zuid

Dhr. Bruinsma

Gebiedscoördinator Oud Zuid, stadsdeel Zuid

Mevr. Chandi

Gebiedscoördinator Buitenveldert, stadsdeel Zuid

Mevr. Simons

Gebiedscoördinator (voormalig) Bijlmer-Oost, stadsdeel Zuidoost

Mevr. Loe A Foe

Medewerker Vergunningen Bouwen, stadsdeel Zuidoost

Dhr. Mathilda

Team vergunningen, Wabo, stadsdeel Zuidoost

Dhr. Van der Leeuw

Beleidsadviseur Wonen, staddeelaccounthouder stadsdeel Centrum

Mevr. Van den Hurk

Gebiedscoördinator Oost, stadsdeel Centrum

Mevr. De Loor

Gebiedsmakelaar Centrumdeel oost, stadsdeel Centrum

Mevr. De Vries

Gebiedscoördinator Nieuw- Sloten en Jazzbuurt, stadsdeel Nieuw West

Mevr. Westerterp

Beleidsadviseur Wonen, staddeelaccounthouder stadsdeel Oost

Mevr. Hoeberichts

Programmamanager Duurzaamheid, Economie en Wonen

Mevr. Engelhard

Programma Huisvesting Kwetsbare Groepen, Projectleider preventieve aanpak

Dhr. Kool

Beleidsadviseur Wonen

Evaluatie kamerverhuurbeleid Amsterdam

Naam

Functie/organisatie

Dhr. Bouhout

Beleidsadviseur Wonen

Mevr. Grundeman

Beleidsadviseur Wonen

Dhr. Versluijs

Teamleider Wonen

Externe betrokkenen Naam:

Functie:

Mevr. Driessen

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Mevr. Bakkum

Beleidsadviseur, Ymere

Mevr. Van Gils

Directieadviseur, De Alliantie

Mevr. Zonneveld

Gebiedscoördinator Wonen en Zorg, De Alliantie

Dhr. Bakker

Verhuurleider, De Alliantie

Mevr. Kramer

Beleidsadviseur, Rochdale

Mevr. Ossebaar

Senior adviseur woonbeleid, Eigen haard

Mevr. Split

Afdeling strategie, Stadgenoot

Dhr. Bakker

Consulent Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag, Stichting WOON!

Dhr. Dalhuisen

Adviseur, Stichting WOON!

Dhr. Ensink

Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA)

Dhr. Stammes

ATV 1066

Mevr. Willems

Voorzitter, Bewonersvereniging de Mirandabuurt

Mevr. Bartels

Bestuurslid, Bewonersvereniging de Mirandabuurt

Dhr. Vermaas

ASVA Studentenvakbond

Mevr. Lardinois

HVO Querido

Mevr. Postma

De Regenboog

Dhr. Lybaart

Bewoners Slotermeer Noordoost

Mevr. Kuijpers

Bewoners Slotermeer Noordoost

Mevr. Stuurman

Verneging van Verhuurmakelaars

Mevr. Lindhout

Federatie Amsterdamse Huurkoepels

Dhr. Morssink

Bewoner Amsterdam Zuidoost

Dhr. Reinders

Bewoner Amsterdam Zuidoost

Mevr. Van Santen

Bewoner Amsterdam Zuidoost, VvE Groot Geerdinkhof

Mevr. Kok

Bewoner Amsterdam Zuidoost, bewoner Hoogoord

Mevr. Sjoerdsma

Bewoner Amsterdam Zuidoost, Grubbehoeve

Mevr. Leunis

Bewoner Amsterdam Zuidoost

Dhr. Simonides

Bewoner Amsterdam Zuidoost

Evaluatie kamerverhuurbeleid Amsterdam 62

Bijlage 3: Spreiding vergunningen

Figuur B.1: Vergunningen in stadsdeel Centrum