Bijlage 1 Actualisatie Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2024.pdf
Tekst van het document
Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
1 oktober 2024
waarover Rijkssubsidies zijn toegekend betreffen ruim meer dan 50 maatregelen. De meeste van deze maatregelen lopen via het Plan- en Besluitvormingsproces Infrastructuur (PBI)-traject. De komende 5 jaar worden een groot aantal investeringsbesluiten verwacht waarbij de bijdragen vanuit het Vereveningsfonds in de toekomstige kasstromen zal worden verwerkt.
5 Vereveningsruimte De vereveningsruimte is de ruimte die beschikbaar is voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort. De vereveningsruimte ontstaat door winstnemingen van positieve plannen, verminderd met de voorziening plantekorten, weerstandsvermogen (risico’s) en reserveringen. Het vaststellen van 4 nieuwe plannen met een financieel tekort (zie hoofdstuk 3) heeft ertoe geleid dat € 31,5 miljoen uit de reserve is onttrokken ten gunste van de voorziening plantekorten. Hierdoor is de vereveningsruimte ook gedaald. De lopende financieel tekort plannen (zonder de nieuwe tekort plannen) zijn iets verbeterd waardoor de voorziening plantekorten is verminderd met € 7 miljoen. De Klaprozenbuurt en de Lodewijk van Deysselbuurt zijn bijvoorbeeld verbeterd, met name door hogere grondprijzen. Voorbeelden van tekort plannen die zijn verslechterd zijn Hamerkwartier, Weespertrekvaart Midden (door de herijking grondprijzen) en Kauwgomballenkwartier door het niet doorgaan van eerder geraamde transformaties. Bij de berekening van de winstnemingen voor de positieve plannen is rekening gehouden met de vertraging van toekomstige commerciële gronduitgiften waarvoor de economische omstandigheden nog steeds onzeker zijn. Kanttekening is dat de effecten van netcongestie (nog) niet bekend zijn.
Er is een kans dat dit tot vertraging zal leiden waardoor de opbrengsten ernstig zullen worden vertraagd waardoor de geraamde winstnemingen beduidend lager kunnen worden. Hier is een scenario voor opgesteld (zie hoofdstuk 7). Prognose ontwikkeling reserve AMPG 2024 in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari Indexering Uit reserve Bodemsanering en Nazorg Winst en planafsluiting Woningcorporaties Aanwending reserveringen Uitname algemene middelen Incidentele uitname Schaalsprong Actualisatie voorziening plantekorten Overige uitgaven Afname (-) of Toename (+) reserves Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december Weerstandsvermogen Reserveringen Bestemde delen Prognose vereveningsruimte (cumulatief, excl. nieuwe plannen)
2023 911 20 103 17 -35 -12 -76 -75 -29 -87 824 -203 -560 -764
2024 824 20 5 69 17 -41 -18 -12 -46 -36 -42 782 -207 -544 -751
60
32
2025 2026 2027 2028 782 729 694 710 20 20 20 22 48 72 105 17 19 19 -70 -75 -54 -10 -12 -12 -12 -12 -12 -5 -5 -5 -41 -43 -46 -53 -35 16 729 694 710 -211 -215 -220 -487 -448 -452 -699 -664 -672 31
31
38
110 19 -28 -12 -12 -5 -45 49 759 -224 -495 -720 39
Tabel: Prognose ontwikkeling reserve AMPG 2024 in miljoenen euro's
24
Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
1 oktober 2024
De reserve van het Vereveningsfonds is per begin 2024 totaal € 824 miljoen in overeenstemming met het MPG 2024. Hieronder zijn de belangrijkste posten toegelicht die verschillen van de ramingen van het MPG 2024.
Winstnemingen en planafsluitingen De belangrijkste voeding van de reserve en daarmee de vereveningsruimte zijn de winstnemingen en planafsluitingen. Ten aanzien van de winstnemingen gelden stringente regels, volgens de Percentage of completion (POC) methode. Dit leidt ertoe dat ontwikkelingen in specifieke projecten direct gevolg hebben voor de hoogte van de winstnemingen, waardoor deze nogal fluctueren. Planafsluitingen en winstnemingen AMPG 2024 MPG 2024 Verschil
2023 103 103 0
2024 69 56 13
2025 48 63 -15
2026 72 77 -5
2027 105 115 -10
2028 110 115 -5
Totaal 507 529 -22
Tabel: : Winstnemingen en planafsluitingen in miljoenen euro’s
Er wordt dit jaar € 69 miljoen aan winstnemingen verwacht. Dit is € 13 miljoen meer dan werd verwacht bij het MPG 2024, ondanks de vertraging in de realisatie van de inkomsten zoals de uitgiften in Beethoven, Cruquiusgebied, Schinkelkwartier en Amstelkwartier fase 2. De verbetering komt vooral door het afsluiten en vormen van restplannen Strawinsky, de Boogkavel en NDSM werf 1. In totaal wordt over de periode 2024 t/m 2028 op basis van het verwachte scenario (zonder netcongestie) naar verwachting € -22 miljoen minder winst genomen. Voor 2024 leek de omvang van de winst redelijk zeker omdat de verwachting was dat een aantal omvangrijke uitgiften zouden worden gerealiseerd. Inmiddels blijkt dat een groot deel verschuift naar 2025 of verder. Daarna worden de winstnemingen onzeker als de geplande commerciële uitgiften voorlopig niet doorgaan door netcongestie. Als in de komende jaren verder vertragingen zullen optreden zal dat impact hebben op de geraamde winstnemingen.
Aanwending reserveringen De aanwending van de reserveringen in 2024 betreffen vooral de gemeentelijke bijdrage aan Zuidasdok, de investeringen in de aanleg van Buiteneiland en de herprofilering van de Burgemeester Röellstraat. De reserveringen Sluisbuurt en Bovenplanse investeringen loopt op en is bedoeld voor het aandeel dat G&O bijdraagt aan de toekomstig te starten investeringen zoals de Cruciale Mijl, Bijlmer Arena, Smart Mobility Hub en maatregelen binnen Havenstad Zuid (Sloterdijk) en Noord. Bij de bodemgelden wordt nagegaan welke (geraamde) kosten die nu nog in de grondexploitaties zijn opgenomen ten laste van deze reservering kan worden gebracht.
25
Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
1 oktober 2024
In onderstaande tabel is het verwachte verloop van de reserveringen weergegeven. Opbouw bestemde delen Weerstandvermogen Reservering Zuidasdok Reservering Sluisbuurt/Bovenplans Reservering Gaasperdammerweg Reservering Marineterrein Reservering Schinkelkwartier Reservering Buiteneiland Reservering Spieringhorn Reservering Kavel X (Westerpark) Reservering Banne Noord Groene Hoven Reservering Ijburg/Buiksloterham Corporatiewoningen Reservering Weespersluis Reservering Blomwijckerbuurt Reservering Burg. Röellstraat Reservering Warmtenet Bodemgelden Bovenplans Reservering indexatie Rijksgelden Reservering samengevoegde reserveringen Bestemde delen
2023 203 185 105 27 5 32 2 1 2 9 8 1 9 1 37 41 2 94 763
2024 207 170 104 27 5 5 23 2
2025 211 131 103 27 5 15 13 2
2026 215 99 102
2027 220 58 101
2028 224 40 97
5 25 8 2
5 26 3
5 26 0
2 9 7 1 7 0 42 67 5 68 751
6 1 4 0 43 93 9 34 699
5 1
4 1
3 1
0 44 120 14 22 664
0 45 148 19 42 672
0 46 175 24 76 720
Tabel: : Opbouw bestemde delen in miljoenen euro’s
Afdrachten Op basis van de Voorjaarsnota 2024 wordt de afdracht aan de algemene middelen die bij de Voorjaarnota 2023 € 18 miljoen was, in 2025 verlaagd met € 10 miljoen per jaar. Ten behoeve van de invulling van de structurele ombuigingen van het Ingenieursbureau/Projectmanagementbureau wordt € 2,2 miljoen in 2025 en vanaf 2026 € 3,8 miljoen afgedragen via het Vereveningsfonds. Dit staat los van de eerdere besluitvorming waarbij tot en met 2037 € 12 miljoen per jaar aan de reserve Schaalsprong wordt overgedragen. Afdrachten Vereveningsfonds MPG 2024 Structurele winstafdracht Afdracht reserve schaalsprong Totaal afdrachten VEF MPG 2024 AMPG 2024 Structurele winstafdracht Afdracht reserve schaalsprong Totaal afdrachten AMPG 2024 Verschil MPG-AMPG 2024
2024
2025
2026
2027
2028
-18,2 -12 -30,2
-18,2 -12 -30,2
-18,2 -12 -30,2
-18,2 -12 -30,2
-18,2 -12 -30,2
-18,2 -12 -30,2 0
-10,4 -12 -22,4 -7,8
-12 -12 -24 -6,2
-12 -12 -24 -6,2
-12 -12 -24 -6,2
Tabel: : Afdracht vanuit het Vereveningsfonds aan de algemene middelen in miljoenen euro’s
Na deze aanpassingen wordt vanaf 2026 € 24 miljoen per jaar afgedragen; € 12 miljoen aan de algemene middelen (structureel) en € 12 miljoen aan de reserve schaalsprong (tot en met 2037).
26
Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
1 oktober 2024
Voorziening plantekorten De voorziening plantekorten stijgt en is voor 2024 geraamd op € 405 miljoen. Op basis van het AMPG 2024 verbeteren de plansaldi voor negatieve plannen met per saldo € 7 miljoen. Daarentegen is er voor € 31,5 miljoen nieuwe plannen met een financieel tekort vastgesteld. Door het afsluiten en omzetten van plannen in restwerkenplannen van Strawinsky, de Boogkavel en NDSM werf 1 is enerzijds de winstneming hoger en neemt anderzijds de voorziening toe met € 26 miljoen. Bij deze afsluiting wordt de gunstige boekwaarden als winst genomen en tegelijk wordt voor de nog te maken kosten een extra voorziening gevormd. De winstnemingen van € 69 miljoen minus de stijging van de voorziening plantekorten met € 51 miljoen gaan per saldo ten gunste van de vereveningsruimte die beschikbaar is voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort.
Overige uitgaven De geraamde overige uitgaven stijgen trendmatig omdat de rente over de boekwaarde van het onderhanden werk stijgt. Doordat “goedkope” leningen bij Treasury aflopen en worden vervangen door leningen met een hogere rente (3,25%) nemen de rentekosten toe. De rentekosten worden niet mee toegerekend aan de jaarlijkse boekwaarden van de investeringen en de inkomsten. De verwachting is dat de komende jaren de boekwaarde van het onderhanden werk zal oplopen en daarmee ook de rentekosten.
Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen is verhoogd naar € 207 miljoen per eind 2024. In het weerstandsvermogen wordt rekening gehouden met extra generieke risico’s vooral de verwachte grondprijsdaling van de middeldure huur woningen en particuliere sociale huurwoningen.
Reserveringen Op basis van de besluitvorming in het MPG2024 wordt € 5,5 miljoen toegevoegd aan de reserve Bodem, het betreft een vrijval van de bodemsaneringskosten in Amstelkwartier. Voorgesteld wordt om in het MPG 2025 een besluit te nemen om een egalisatiereservering te vormen voor de verwachte hogere rente. In het MPG 2024 was de raming van de bestemde delen eind 2024 nog € 744 miljoen. In het AMPG 2024 zijn de bestemde delen voor eind 2024 geraamd op € 751 miljoen. De stijging komt vooral door de stijging van het spaarbedrag voor bovenplanse investeringen. Totaal ziet de ontwikkeling van de vereveningsruimte er als volgt uit:
27
Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
1 oktober 2024
Prognose; nog te realiseren vereveningsruimte (cumulatief) exclusief nieuw vast te stellen plannen (op 31 december, in miljoenen euro's) 100 90 77
80 69
70 60 60 60
64
62
61
60 50 39
38
40
32
31
31
30 20 10 0 2023
2024
2025
Gerealiseerde vereveningsruimte eind 2023
2026
MPG 2024
2027
2028
AMPG 2024
Grafiek: Prognose totale vereveningsruimte t/m 2028 (nog geen rekening houdend met het vaststellen van nieuwe plannen vanaf medio 2024)
Zoals eerder is toegelicht is de vereveningsruimte met € 31,5 miljoen verlaagd door nieuwe plannen met een financieel tekort. Nu deze plannen zijn vastgesteld, samen met de actualisatie van de lopende plannen, is er naar verwachting nog € 32 miljoen vereveningsruimte beschikbaar ultimo 2024. In het MPG 2024 is aangekondigd dat deze nieuwe tekortplannen werden verwacht. Ten opzichte van het MPG 2024 is de ontwikkeling van de verveningsruimte voor de komende jaren per saldo hetzelfde gebleven. De vereveningsruimte is gebaseerd op de huidige economische omstandigheden en moet nog worden verdiend.
6 Risicoscenario’s Binnen de reserve van het Vereveningsfonds kunnen het weerstandvermogen en een aantal reserveringen worden ingezet als er sprake is van slechtere omstandigheden. Deze buffers zijn opgebouwd door de prudente maatregelen die in 2014 zijn ingevoerd en de bij het MPG 2023 besloten maatregel om reserveringen samen te voegen zodat deze flexibel kunnen worden ingezet. Om te verkennen in hoeverre risico’s kunnen worden opgevangen binnen deze buffers van het Vereveningsfonds, zijn scenario’s doorgerekend. Gekeken is naar het effect op de omvang van de reserve en of de opgebouwde buffers daarbinnen voldoende zijn om de vereveningsruimte op peil te houden. De hoogte van de rente en de inflatie bepalen in hoge mate bij de uitvoering van de plannen het financieel resultaat. De omvangrijke portefeuille is zeer gevoelig voor kostenstijgingen en grondprijsdalingen en vertraging van gronduitgiften.
28
Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
1 oktober 2024
Grootste risico: netcongestie Het grootste risico op dit moment met de grootste financiële impact is uitstel van commerciële uitgiften door netcongestie. Als deze gronduitgiften de komende jaren vertragen, kan er minder winst worden genomen wat direct leidt tot een afname van de vereveningsruimte. Als we rekening houden met substantiële uitstel van commerciële uitgiften door netcongestie dan komt zonder maatregelen de vereveningsruimte na 2024 uit op een steeds verder dalende negatieve stand. We weten niet hoe diep en hoe lang deze netcongestie gaat duren en kan minder maar ook erger worden. Gevoeligheidsanalyse Naast vertragingen als gevolg van netcongestie, wat een direct effect zal hebben op de vereveningsruimte, is het vereveningsfonds gevoelig voor economische ontwikkelingen zoals kostenstijgingen en een daling van de grondopbrengsten. Negatief scenario De daling van de grondprijzen voor middeldure huur en particulier sociale woningen hebben direct impact op de financieel tekort plannen geraamd op € 40 miljoen. Dit bedrag is opgenomen onder het weerstandsvermogen. Voor de financieel positieve plannen leidt dit tot een verlaging van het plansaldo met € 135 miljoen. Dit zal effect hebben op de toekomstige winstnemingen die lager zullen worden. Een extra kostenstijging van 1% zal leiden tot een verslechtering van ca € 46 miljoen.
Ook dit zal voor een deel betrekking hebben op verlieslatende plannen van circa € 15 miljoen en ook op toekomstige winstnemingen. Netcongestie kan leiden tot vertraging van gronduitgiften en daarmee tot latere winstnemingen. Sommige van deze uitgiften kunnen doorgaan omdat er al een bestaande energieaansluiting aanwezig is. In het verwachte scenario wordt rekening met tijdelijke uitval van een deel van de commerciële uitgiften na 2025.
Verwacht scenario AMPG In het verwachte scenario wordt de daling van de grondprijzen voor middeldure huur en particulier sociale woningen gecompenseerd door stijgende grondprijzen voor de dure woningen. In dit scenario zal de reserve na 2026 weer kunnen toenemen.
29
Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
1 oktober 2024
Grafiek: Risicoscenario’s reservepositie, rekening houdend met bestemde delen
Slecht scenario In het slechte scenario is gekeken naar het effect van de combinatie van: - netcongestie met substantieel vertragingen van gronduitgiften voor commerciële voorzieningen - een extra kosten stijging van 2% - een grondprijsdaling van 15% bij middeldure huur en particulier sociale huurwoningen - een daling van de grondprijzen voor kantoren met 10% Deze ontwikkelingen samen zullen leiden tot een extra voorziening van € 55 miljoen en een substantiële vertraging van winstnemingen. Naar verwachting zal tenminste de helft van de winstnemingen vanaf 2026 tot en met 2028 niet meer plaatsvinden. Dit betekent € 150 miljoen minder winstnemingen in deze periode en een lagere reserve van € 200 tot € 250 miljoen. Dit nadelig effect kan tot en met 2028 met behulp van de bestaande buffers (weerstandstandvermogen en verschillende reserveringen) worden opgevangen zonder de huidige vereveningsruimte aan te tasten. Hierbij is rekening gehouden dat de bij dit AMPG voorgestelde financieel technische maatregelen worden verwerkt. Mogelijkheden om bij te sturen In totaliteit is er dan voldoende financiële buffer beschikbaar als het moet. De vereveningsruimte blijft in stand ook onder een ‘slecht scenario’.
Na het slechte scenario zal met een herstel van de economie de gronduitgiften die zijn vertraagd alsnog worden gerealiseerd omdat sprake is van een blijvende structurele vraag naar woningen in verband met de schaarste. Het is dan raadzaam om de buffers weer te herstellen.
30
Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
1 oktober 2024
Om het risico betreffende netcongestie te beheersen wordt op dit moment geïnventariseerd welke omvangrijke gronduitgiften dit zou kunnen treffen en of er maatregelen zijn om dit risico te beperken. Mocht er toch een zeer slecht scenario optreden waarbij de vraag naar grond langdurig uitvalt als gevolg van netcongestie en/of er opnieuw een crisis komt, is er ter overweging een aantal keuzes: -
Indien de gemeentebegroting dat toelaat, kan er ook voor worden gekozen om de afdrachten aan de algemene middelen of aan de reserve schaalsprong te verlagen. Minder of geen nieuwe plannen vaststellen in de stedelijke vernieuwing of negatieve (onderdelen van) plannen tijdelijk te stoppen. Maatwerkoplossingen in de programmering van enkele lopende plannen om het verlies te beperken. In de nieuwe plannen minder betaalbare woningen opnemen (afwijken van 40-40-20); dit heeft financieel een groot effect. Bij de Coalitiebesprekingen is inzicht geboden in de grote financiële effecten van andere verdelingen in het woningbouwprogramma ten opzichte van het uitgangspunt van 40-40-20. De exacte effecten zijn afhankelijk van in welke delen van de stad wordt gebouwd. Wijzigingen hebben pas na circa 5 jaar effect. Ter illustratie; de meeropbrengsten voor de grondexploitaties zijn toen becijferd op indicatief: o € 30 tot € 80 miljoen/ jaar bij een verdeling van 30-40-30 (in plaats van 40-40-20) o € 40 tot € 100 miljoen/ jaar bij een verdeling van 30-35-35 (in plaats van 40-40-20)
Hierbij gelden wel de volgende kanttekeningen. ▪ Voor nieuwe projecten is dit effect pas inzetbaar over 5 – 10 jaar. ▪ Bij de stedelijke vernieuwingsprojecten heeft dit beperkt effect omdat daar de samenwerkingsafspraken met de woningcorporaties over een lagere grondprijs gelden. ▪ Er moet wel vraag zijn vanuit de markt naar een aangepast programma.
7 Inzet vereveningsruimte De vereveningsruimte is € 32 miljoenen loopt de komende 5 jaar op tot € 40 miljoen. De vereveningsruimte is in eerste instantie bedoeld om in te zetten ten behoeve van nieuwe plannen met een financieel tekort, die conform het Plaberum ter bestuurlijke besluitvorming worden voorgelegd. Voor onderstaande financieel negatieve plannen in voorbereiding is naar verwachting minimaal € 40 miljoen nodig: • Holendrecht • H-buurt Noord & Zuid • Nellestein - Lopikhof 1 • K-Midden herziening • Buikslotermeerplein • De Banne Noord en Zuid (de Klipperbuurt) • Kompaslocatie 2e fase • Dijkgraafplein • Entreegebied Gulden Winckel • Kolenkitbuurt Noord en Midden 31
Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
• • •
1 oktober 2024
Wildemanbuurt Amstel 3 Overige kleine plannen
De Nieuwe Kern (positief plan) wordt ook eind 2024 of begin 2025 verwacht. Op de iets langere termijn (binnen 3 tot 5 jaar) zal de besluitvorming worden gestart voor nog een aantal omvangrijke deelplannen zoals de tweede fase van Strandeiland en de Baaibuurten op het Zeeburgereiland. Inmiddels is Baaibuurt West al gedeeltelijk gestart. Er worden hierbij ook grondexploitaties met een positief saldo vastgesteld. Deze zorgen in de toekomst voor hogere winstnemingen en een toename van de vereveningsruimte, maar deze ruimte komt niet direct bij de vaststelling beschikbaar.
8 Conclusie Dit AMPG laat zien dat de stand van het vereveningsfonds en de prognose voor de komende jaren nagenoeg onveranderd is ten opzichte van het MPG 2024. Begin 2024 was er € 60 miljoen vereveningsruimte beschikbaar. In de eerste helft van 2024 is hiervan € 31,5 miljoen ingezet voor nieuwe plannen in de stedelijke vernieuwing met een financieel tekort. De komende 5 jaar is er naar verwachting nog circa € 30 tot € 40 miljoen vereveningsruimte beschikbaar en er is voor minstens € 40 aan nieuwe plannen met een financieel tekort in voorbereiding. Een tegenvaller is de verwachte daling van middeldure huur en particuliere sociale huurwoningen met een nadelige impact. Het directe verwachte verlies bij negatieve plannen is opgenomen in het weerstandsvermogen. Een tegenvaller is ook dat in 2024 de inkomsten ten opzichte van 2023 niet aantrekken en de gronduitgiften naar verwachting wederom onder € 200 miljoen uitkomen. Tot medio 2024 was de verwachting dat de inkomsten op of boven € 300 miljoen zouden uitkomen. Inmiddels blijkt een groot aantal geplande uitgiften wederom te vertragen. De vereveningsruimte is beperkt en het is passen en meten binnen de beschikbare vereveningsruimte om ongelijk te kunnen blijven investeren voor gelijke kansen.
Ten behoeve hiervan worden de plannen al zo veel als mogelijk financieel geoptimaliseerd en bij dit AMPG wordt een aantal financieel technische maatregelen voorgesteld om het vereveningsfonds robuust te houden de komende jaren. Er is sprake van een negatieve kasstroom. Er worden grote voorinvesteringen gedaan om de woningbouwproductie mogelijk te maken. Om deze terug te verdienen en opnieuw te kunnen investeren in onder andere de stedelijke vernieuwing zijn gronduitgiften nodig. Echter, de marktsituatie is nog steeds onzeker waardoor de opbrengsten verder naar achteren in de tijd verschuiven. In 2024 zal de ambitie om 7.500 woningen te bouwen opnieuw niet worden gehaald. Een groot risico is netcongestie met als gevolg vertraging van financieel omvangrijke gronduitgiften voor met name kantoorlocaties en locaties voor commerciële voorzieningen.
32
Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
1 oktober 2024
En er zijn meer onzekerheden. Om de Rijkssubsidies te behouden is de voorwaarde dat de woningbouwaantallen tijdig worden gerealiseerd. Met de opgelopen vertraging van het afgelopen jaar is dit een risico. Bovendien zijn de Rijkssubsidies gekoppeld aan een cofinancieringsverplichting waarbij er nog niet voor alle investeringen zicht is op dekking. Voorts is ook nog niet bekend wat het effect is van de toekomstige rentestijging, de omvang van de onrendabele top van wijkhubs en de gemeentelijke belasting op bouwgronden. In het geval van langdurige vraaguitval dan is het mogelijk om andere afwegingen te maken. Deze keuzes raken echter altijd een ambitie van het college. Zoals betaalbaarheid of ongelijk investeren in gelijke kansen.
33