Bijlage 1 Actualisatie Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2024.pdf

Actualisatie

Meerjarenperspectief grondexploitaties Vereveningsfonds 2024

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

1 oktober 2024

Samenvatting Deze actualisatie van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2024 (AMPG 2024) wordt jaarlijks opgesteld om het bestuur halverwege het jaar inzicht te geven in de financiële stand van zaken van de grondexploitaties en van het Vereveningsfonds. Er worden geen besluiten voorgelegd bij dit document. De rapportage geeft een vooruitblik naar het MPG 2025. Dit AMPG laat zien dat de stand van het Vereveningsfonds en de prognose voor de komende jaren nagenoeg onveranderd is ten opzichte van het MPG 2024. De economische omstandigheden voor de gebiedsontwikkeling zijn nog steeds slecht. Er is sprake van een negatieve kasstroom. Er worden grote voorinvesteringen gedaan, zoals het landmaken van Strandeiland. Om deze terug te verdienen en opnieuw te kunnen investeren in onder andere de stedelijke vernieuwing zijn gronduitgiften nodig. Echter, de marktsituatie is nog steeds onzeker waardoor projecten vaker vertragingen oplopen en opbrengsten pas later binnenkomen. In 2024 wordt de ambitie om 7.500 woningen te bouwen opnieuw niet gehaald is de verwachting dat net als in 2023 de gronduitgiften onder het lage niveau blijven van onder de € 200 miljoen.

De daling van de grondprijzen in het marktsegment lijkt weliswaar tot stilstand te zijn gekomen, maar de verlaging van de grondprijzen voor het middeldure huursegment (de stichtingskosten zijn gestegen terwijl de huuropbrengsten begrensd zijn) heeft een fors negatief effect op de grondopbrengsten en de vereveningsruimte. Een groot risico is bovendien de netcongestie waardoor vertraging van financieel omvangrijke gronduitgiften voor met name kantoorlocaties en locaties voor commerciële voorzieningen dreigt. Ondanks dat de waarde van de portefeuille nog steeds positief is, zijn de risico’s groot. Dit onderstreept het belang van de bij de Voorjaarsnota overeengekomen verlaging van de afdracht aan de algemene middelen met € 10 miljoen per jaar. Ten behoeve van de invulling van de structurele ombuigingen van het Ingenieursbureau/Projectmanagementbureau wordt € 2,2 miljoen in 2025 en vanaf 2026 € 3,8 miljoen afgedragen via het Vereveningsfonds. Na de verlaging resteert nog altijd een structurele afdracht uit het Vereveningsfonds van € 12 miljoen per jaar aan de algemene middelen plus een meerjarig (t/m 2037) incidentele afdracht aan de reserve schaalspronginvesteringen van € 12 miljoen per jaar. In totaal een jaarlijkse afdracht van € 24 miljoen per jaar. Dit geld moet nog verdiend worden en is afhankelijk van gronduitgiften in de komende jaren.

Ondanks de verlaging van de afdracht staat de vereveningsruimte nog steeds onder druk. Het blijft passen en meten binnen de beschikbare vereveningsruimte om ongelijk te kunnen blijven investeren voor gelijke kansen.

Vereveningsfonds en de woningbouwopgave Het Vereveningsfonds is er om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. De stad groeit, door de toename van de bevolking, arbeidsplaatsen, studenten en toeristen. Om deze groei op te vangen wordt vanuit alle domeinen geïnvesteerd in wonen, infrastructuur, groen- en maatschappelijke voorzieningen. Het college heeft de ambitie om 7.500 woningen per jaar te bouwen, waarbij ook afspraken zijn gemaakt met het Rijk over de woningbouwproductie. Vanuit het Vereveningsfonds wordt geïnvesteerd in de ontwikkeling van (nieuwe) gebieden ten behoeve van de woningbouw en

2

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

1 oktober 2024

andere gewenste functies. De gemeente bouwt zelf (nagenoeg) geen vastgoed. Vanuit de grondexploitaties worden kosten gemaakt voor het bouwrijp opleveren van grond, de inrichting van de openbare ruimte en het juridisch/planologisch mogelijk maken van woningbouw en andere functies. Op deze manier maakt de gemeente het mogelijk dat ontwikkelaars, erfpachters en woningcorporaties kunnen bouwen. Het Vereveningsfonds wordt gevuld met inkomsten door het in erfpacht uitgeven van bouwrijpe grond. In de eerste helft van 2024 zijn 7 nieuwe plannen vastgesteld waarvan 4 plannen met een gezamenlijk financieel tekort van € 31,5 miljoen. Dit tekort gaat direct ten laste van de beschikbare vereveningsruimte. Met de nieuwe plannen worden circa 1.000 oude woningen gesloopt en worden circa 4.200 nieuwe woningen in de verhouding 45% sociaal, 40% middensegment en 15% duur aan de portefeuille toegevoegd. Dit betekent voor de stad per saldo een toevoeging van circa 3.200 extra woningen. Met de vastgestelde plannen die nu deel uitmaken van het Vereveningsfonds kunnen circa 62.000 woningen worden gerealiseerd. Daarnaast worden er plannen voorbereid voor nog ten minste 23.000 woningen extra plus 15.000 woningen door de herzieningen van Amstel 3, Arenapoort en de Bijlmervernieuwing de komende drie jaar.

Op de langere termijn kunnen de plannen voor Haven Stad nog eens circa 70.000 woningen aan de planvoorraad toevoegen. Hiermee is de planvoorraad stabiel en voldoende voor de woningbouwopgave van de komende 8 tot 10 jaar.

De waarde van de portefeuille Alle projecten in de gebiedsontwikkeling hebben een begroting (grondexploitatie) waarin kosten en opbrengsten zijn opgenomen en uitgezet in de tijd. Met de plannen die geld opleveren (bijvoorbeeld de Zuidas) worden de plannen met een negatief financieel saldo betaald (bijvoorbeeld de projecten in de stedelijke vernieuwing, zoals Reigersbos en de Lodewijk van Deijssel-, Dichters en Couperusbuurt met de herprofilering van de Burgemeester Röellstraat). Op deze manier is er sprake van ‘verevening’ binnen het fonds. Het uitvoeren van gebiedsontwikkeling is een risicovolle activiteit. In de waardering van de portefeuille moeten daarom zowel de project specifieke als de generieke risico’s worden meegenomen. De waarde van de actieve portefeuille is onderscheiden in een bruto waarde zonder risico’s (optelsom saldo plannen) en netto waarde rekening houdend met risico’s en beheersmaatregelen. Tegenover de risico’s staan de gevormde reserveringen en voorzieningen binnen het Vereveningsfonds. Vanaf 2021 wordt dit afzonderlijk bijgehouden. In de eerste helft van 2024 is de waarde van de portefeuille afgerond € 800 miljoen en nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van het MPG 2024.

Het saldo van al deze plannen bij elkaar opgeteld (de bruto waarde van de portefeuille) is, zoals in het MPG 2024 is aangegeven sinds 2019 afgenomen met € 1 miljard (van € 1,7 miljard in 2019 tot € 0,7 miljard in 2023). Dit is het gevolg van: - De slechte economische ontwikkelingen van de afgelopen jaren. - Het afdragen van winsten aan de algemene middelen (€ 400 miljoen incidenteel en de structurele jaarlijkse afdracht) en de incidenteel jaarlijkse afdracht aan de reserve schaalsprong. - Het toevoegen van nieuwe plannen met een financieel tekort en een saldoverslechtering na herzieningen van plannen als gevolg van een verschuiving in de portefeuille: 3

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

o o o

1 oktober 2024

Meer betaalbare woningen (van 30% sociale huur en 70% vrije sector naar 40% sociale, 40% middensegment en 20% dure woningen). Ongelijk investeren voor gelijke kansen (stedelijke vernieuwing) waar sprake is van grote investeringen en lage opbrengsten. Het toevoegen van transformatieprojecten met vaak een negatief saldo.

Grafiek: Verloop waarde bruto waarde van portefeuille 2019 t/m medio 2024, in miljoenen euro’s

Met de huidige portefeuille zal de waarde niet meer op het niveau komen van 2019 omdat de huidige plannen met 80% betaalbare woningen niet meer een dergelijke waarde zullen opleveren. De winsten van de financieel positieve projecten uit het verleden zijn inmiddels afgedragen aan de algemene middelen.

Kasstromen Ondanks de bovengenoemde verslechteringen worden nog steeds grote (voor)investeringen gedaan in de recent vastgestelde plannen zodat er voldoende bouwrijpe grond klaar ligt om voldoende woningen te kunnen bouwen om de groei van de stad op te kunnen vangen. Voorbeelden zijn: de bruggen naar Strandeiland, de bodemsanering in Buiksloterham en de openbare ruimte in de stedelijke vernieuwing. Deze voorinvesteringen zijn hoger geworden door enorme kostenstijgingen van de afgelopen periode. Daarbij komen de inkomsten van de gronduitgiften later binnen als gevolg van de uitstel van bouwprojecten. Ontwikkelaars en woningcorporaties hebben moeite om hun business case rond te krijgen en waren in afwachting tot er meer duidelijkheid kwam over het effect van rijksbeleid, zoals de wet betaalbare huur. Deze factoren zorgen ervoor dat de verwachting is dat in de komende 5 jaar meer wordt geïnvesteerd dan dat er binnenkomt. Dit zorgt voor een negatieve kasstroom met een diepe “badkuip”. Grondinkomsten zijn nodig om te kunnen investeren. Het is daarom van belang dat de markt weer aantrekt.

4

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

1 oktober 2024

Vereveningsruimte Bovengenoemde ontwikkelingen hebben ook een effect gehad op de vereveningsruimte. De vereveningsruimte is de vrije ruimte in het fonds waarover de gemeenteraad kan besluiten en die zij kan inzetten voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort. Het vaststellen van negatieve plannen legt direct een beslag op deze ruimte omdat daarvoor een voorziening moet worden getroffen. Positieve plannen dragen pas na circa 5 jaar bij aan een toename van de vereveningsruimte. Er kan namelijk pas winst worden genomen op het moment dat er voldoende inkomsten zijn binnengekomen en de voorinvesteringen zijn terugverdiend.

In 2018 was de prognose voor deze vereveningsruimte voor de periode van 5 jaar circa € 800 miljoen. In het MPG 2024 was de vrije ruimte nog € 60 miljoen. De vereveningsruimte en de waarde van de portefeuille zijn de afgelopen 6 jaar dus flink afgenomen. Dit is het gevolg van: € 400 miljoen uitnamen ten gunste van de algemene middelen. € 200 miljoen nieuwe negatieve plannen met name in de stedelijke vernieuwing en transformatieprojecten (zoals Amsteloever, Hamerkwartier, Amstel 3 Bullewijk & Paasheuvelwijk, Klaprozenbuurt, Weespertrekvaart Oost, Reigersbos, Lodewijk van Deijsselbuurt en de Dichtersbuurt met de herprofilering van de Burgemeester Röellstraat). Saldoverslechtering van € 180 miljoen als gevolg van ingrijpende herzieningen van plannen (Buiksloterham, Arenapoort en Sloterdijk Centrum). Economische ontwikkelingen; prijsstijgingen, grondprijsdalingen en vertraging in gronduitgiften. In de eerste helft van 2024 zijn 7 nieuwe investeringsbesluiten genomen waarvan 4 stedelijke vernieuwingsplannen met in totaal een financieel tekort van € 31,5 miljoen; de Couperusbuurt (-€ 8,4 miljoen), het Stadscentrum Osdorpplein fase 2a (-€ 16,6 miljoen), de Ruychaverkwartier (-€ 4,4 miljoen) en de Venser (-€ 2,1 miljoen). Dit gaat direct ten laste van de beschikbare ruimte.

De vereveningsruimte in dit AMPG komt hiermee (samen met de actualisatie van de lopende plannen) op € 32 miljoen, de komende 5 jaar naar verwachting oplopend tot € 40 miljoen (zonder rekening te houden met het vaststellen van nieuwe plannen). Er is medio 2024 voor de komende 5 jaar naar verwachting € 30 tot € 40 miljoen vereveningsruimte beschikbaar. Deze ruimte kan worden ingezet voor de plannen met een financieel tekort waarvoor nu een investeringsbesluit wordt voorbereid. De plannen die de komende jaren ter besluitvorming worden aangeboden aan de gemeenteraad kosten minimaal € 40 miljoen. Het zijn met name de 5

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

1 oktober 2024

plannen in de stedelijke vernieuwing die geld kosten, en die nodig zijn om ongelijk te investeren in gelijke kansen. Onderstaande financieel negatieve plannen in voorbereiding kosten minimaal € 40 miljoen: • Holendrecht • H-buurt Noord & Zuid • Nellestein - Lopikhof 1 • K-Midden herziening • Buikslotermeerplein • De Banne Noord en Zuid (de Klipperbuurt) • Kompaslocatie 2e fase • Dijkgraafplein • Entreegebied Gulden Winckel • Kolenkitbuurt Noord en Midden • Wildemanbuurt • Amstel 3 • Overige kleine plannen Het college heeft bij de voorjaarsnota 2024 besloten om de structurele afdracht vanuit het Vereveningsfonds aan de Algemene Middelen van € 18 miljoen per jaar te verlagen met € 10 miljoen per jaar. Ten behoeve van de invulling van de structurele ombuigingen van het Ingenieursbureau/Projectmanagementbureau wordt € 2,2 miljoen in 2025 en vanaf 2026 € 3,8 miljoen afgedragen via het Vereveningsfonds. Samen met de afdracht van € 12 miljoen per jaar tot en met 2037 aan de reserve schaalspronginvesteringen wordt er in totaal dus op gerekend dat jaarlijks € 24 miljoen wordt afgedragen als dekking voor gemeentelijke bestedingen buiten het Vereveningsfonds. Deze gaat direct ten laste van de vereveningsruimte (en is verwerkt in de bovengenoemde vereveningsruimte). Het Vereveningsfonds moet daarom winst blijven maken om aan deze afdrachten te kunnen voldoen.

De portefeuille moet dus ook aangevuld blijven worden met positieve plannen.

Risico’s, onzekerheden en tegenvallers Vertraging van gronduitgiften houdt aan in 2024 Uit recente ontwikkelingen is gebleken dat de vertraging in de geplande gronduitgiften in 2024 groot is. Omvangrijke geplande uitgiften in Beethoven, Cruquiusgebied, Amstelkwartier, Schinkelkwartier, Sluisbuurt, Buiksloterham. Kauwgomballenkwartier, Hamerkwartier, Sloterdijk Centrum en Rhonepark schuiven door naar 2025. Dit heeft voor 2024 lage grondopbrengsten tot gevolg. Grondprijzen Uit recente informatie blijkt dat de marktwaarden en de grondprijzen van middeldure huurwoningen en particuliere sociale huurwoningen nog verder zijn gedaald als gevolg van gestegen exploitatiekosten en hogere rendementseisen. Deze doorzettende daling was bij het actualiseren van de grondexploitaties nog niet bekend. Op portefeuilleniveau is deze prognose in dit AMPG verwerkt in het weerstandsvermogen. Bij het MPG zal dit effect in de afzonderlijke actieve plannen worden verwerkt, samen met de actualisatie van de overige grondprijzen.

6

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

1 oktober 2024

Netcongestie Op dit moment is het grootste risico in de planning van projecten de netcongestie. Woningbouw en maatschappelijke voorzieningen krijgen voorrang om aan te sluiten op het energienet. Dit betekent dat kantoren en commerciële voorzieningen langer op de wachtlijst zullen staan. Vertraging van deze financieel omvangrijke gronduitgiften heeft een groot effect op de winstnemingen en daarmee op de vereveningsruimte die nodig is om nieuwe plannen met een financieel tekort vast te kunnen stellen. Onrendabele top warmtenetten Bij de voorjaarsnota 2024 is besloten dat, tegenover het verlagen van de structurele afdracht staat dat de onrendabele toppen voor de warmtenetten worden gedekt vanuit het Vereveningsfonds. Voor de Sluisbuurt is hier rekening mee gehouden voor de toekomstige warmtenetten is de omvang hiervan op dit moment nog niet inzichtelijk. Overige risico’s Aan de ontvangen rijkssubsidies zijn meerdere voorwaarden gesteld, waaronder dat de woningbouwaantallen tijdig worden gerealiseerd. Ook heeft de gemeente een cofinancieringsverplichting, waarbij nog niet voor alle investeringen zicht is op dekking. Daarnaast is nog niet bekend wat het effect is van de toekomstige rentestijging, de omvang van de onrendabele top van wijkhubs en de gemeentelijke belasting op bouwgronden.

Conclusie De marktsituatie voor de gebiedsontwikkeling blijft problematisch. Dit heeft gevolgen voor de financiële positie van het Vereveningsfonds. De vereveningsruimte is net als bij het MPG 2024 beperkt en het is passen en meten om de stedelijke vernieuwingsprojecten in te passen en ongelijk te kunnen investeren voor gelijke kansen. Er worden grote (voor)investeringen gedaan om de woningbouwproductie mogelijk te maken. Om deze investeringen te kunnen doen zijn grondopbrengsten nodig. De marktomstandigheden zijn nog steeds slecht waardoor ook dit jaar de gewenste woningbouwproductie van 7.500 niet wordt gehaald. Hierdoor schuiven ook de gronduitgiften naar achteren in de tijd. Ondanks de bij de Voorjaarsnota overeengekomen verlaging van de structurele afdracht blijft het een zware opgave om zowel winst te moeten maken om aan de nog blijvende structurele afdracht verplichting te voldoen als om ruimte te vinden voor de vaststelling van nieuwe verlieslatende plannen in de stedelijke vernieuwingsgebieden.

Om het Vereveningsfonds robuust te houden worden de plannen zo veel als mogelijk financieel geoptimaliseerd en bij dit AMPG wordt een aantal financieel technische maatregelen voorgesteld, waaronder: • Administratieve herinrichting van diverse plannen zoals Cruquiusgebied, Kenniskwartier, NDSM Oost, IJburg fase 1 en D-buurt om de huidige gerealiseerde financiële resultaten eerder te laten vrijvallen. • Stringenter bezien in hoeverre bodemsaneringskosten kunnen worden onderscheiden en of deze ten laste gebracht kunnen worden van de reservering Bodemsanering. • Onderzoeken in hoeverre bij verschillende plannen optimalisaties (bv toename van het aantal woningen programma) mogelijk zijn, zoals bij Buiksloterham, Zeeburgereiland, Arenapoort.

7

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

•

1 oktober 2024

De (oplopende) rente wordt met ingang van 2025 niet meer opgenomen in de actieve plannen maar rechtstreeks ten laste van het Vereveningsfonds gebracht. Hierbij wordt onderzocht of het onderhanden werken kan worden opgeschoond vergelijkbaar om de stijgende rentekosten te beperken.

Meerdere risico’s kunnen een grote impact hebben, zoals de netcongestie, de ontwikkeling van grondprijzen en rentestijgingen. Indien een van deze risico’s optreed, worden de ambities van het College geraakt en zullen we plannen mogelijk moeten heroverwegen.

8

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

1 oktober 2024

Inhoudsopgave 1 Inleiding ............................................................................................................... 10 2 Actuele algemene ontwikkelingen .......................................................................... 10 3 Actualisatie waarde portefeuille ............................................................................. 18 4 Kasstromen .......................................................................................................... 20 5 Vereveningsruimte ................................................................................................ 24 6 Risicoscenario’s ..................................................................................................... 28 7 Inzet vereveningsruimte ........................................................................................ 31 8 Conclusie .............................................................................................................. 32

9

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

1 oktober 2024

1 Inleiding Om goed te kunnen monitoren hoe de grondexploitaties en de reserve van het Vereveningsfonds zich in financiële zin ontwikkelen, worden alle grondexploitaties tweemaal per jaar geactualiseerd en wordt gerapporteerd over de financiële stand van zaken van het Vereveningsfonds. Dit gebeurt in het voorjaar bij het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) en in het najaar bij de actualisatie van het MPG (AMPG). Het MPG 2024 is in de raadsvergadering van 29 mei 2024 vastgesteld door de gemeenteraad. Bij het MPG zijn ook de geactualiseerde saldi van de grondexploitaties, gebaseerd op de actualisatie van de grondexploitaties eind 2023, opnieuw door de gemeenteraad vastgesteld. Het MPG 2024 is daarnaast de basis voor de verantwoording over de grondexploitaties en de reserves en voorzieningen van het Vereveningsfonds bij het jaarverslag 2023. Dit document bevat de uitkomsten van het AMPG 2024, gebaseerd op de actualisatie van de grondexploitaties in het voorjaar van 2024 en de prognoses voor de portefeuille als geheel. Doel van dit document is om het bestuur inzicht te geven in de financiële ontwikkelingen binnen het Vereveningsfonds. Tevens wordt een vooruitblik gegeven naar het volgende MPG dat in het voorjaar van 2025 aan de raad ter besluitvorming wordt voorgelegd. Het AMPG wordt ter kennisname aan de raadscommissie aangeboden.

Bij het AMPG worden geen wijzigingen of besluiten voorgelegd. Dit gebeurt in het voorjaar 2025 bij het MPG 2025. De analyse vindt plaats op portefeuilleniveau en is gebaseerd op de actualisatie van alle onderliggende actieve grondexploitaties met peildatum 1 mei 2024. De focus van deze actualisatie richt zich met name op de ontwikkeling van de vereveningsruimte in de eerste vijf jaar. Dit is immers de belangrijkste indicator voor de financiële ruimte in het Vereveningsfonds. Alle bedragen in deze rapportage zijn nominaal, tenzij anders vermeld.

2 Actuele algemene ontwikkelingen Externe factoren kunnen van invloed zijn op de ramingen in het Vereveningsfonds. Begin 2024 zien we de volgende actualiteiten die direct een effect hebben op de saldi van de grondexploitaties, of indirect een risico/kans zijn wat een effect heeft op het weerstandsvermogen en de waarde van de portefeuille. Economische ontwikkelingen Als gevolg van de recessie, de oorlog in de Oekraïne en de stijgende energieprijzen, stond de afgelopen periode in het teken van hoge kostenstijgingen en dalende grondprijzen. Ontwikkelaars krijgen vaak hun business case niet haalbaar door de hoge kosten, lagere marktwaarden en gestegen rente. Daarnaast waren partijen in afwachting van duidelijkheid over het rijksbeleid ten aanzien van middeldure huurwoningen. Dit heeft ertoe geleid dat de bouw van veel projecten is vertraagd. De realisatie van gronduitgiften is in 2024 ook moeizaam en komt naar verwachting niet boven de € 200 miljoen uit. Omvangrijke geplande uitgiften voor 2024 in Beethoven, Cruquiusgebied, Amstelkwartier, Schinkelkwartier, Buiksloterham.

10

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

1 oktober 2024

Kauwgomballenkwartier, Hamerkwartier, Sloterdijk Centrum en Rhonepark schuiven door naar 2025. Zowel het Rijk als de gemeente zetten alles op alles om de productie weer op gang te krijgen. Het Rijk in de vorm van subsidies zoals de Startbouwimpuls voor bouwende partijen, en de gemeente met het sluiten van het doorbouwakkoord, het dempen van de indexatie van grondprijsovereenkomsten en de eenmalige aanbieding aan partijen om de grondprijs te laten herijken. Halverwege 2024 zwakt af maar is met 3,5% nog steeds hoger dan de 2% waar normaal gesproken mee werd gerekend. De grondprijzen voor vrije sectorwoningen hebben zich voor een aantal locaties hersteld. Dit komt doordat de verkoopprijzen stijgen als gevolg van de rente die licht is gedaald waardoor mensen meer kunnen lenen en de schaarste als gevolg van een oplopend woningtekort. Uit recente informatie blijkt echter dat de marktwaarden en de grondprijzen van middeldure huurwoningen en particuliere sociale huurwoningen fors zijn gedaald als gevolg van gestegen exploitatiekosten en hogere rendementseisen. Deze daling is nog niet verwerkt in de actieve plannen maar in het weerstandsvermogen is wel rekening gehouden met een financieel nadelig effect op planniveau bij de actualisatie voor het MPG 2025.

De grondprijzen voor kantoren zijn over het algemeen gedaald, met name als gevolg van hogere rendementseisen en een teruglopende vraag naar kantoorruimte. De teruglopende vraag heeft met name impact voor kantoren op kwalitatief mindere locaties. Het onderscheid tussen prime en secundaire locaties is nog steeds waarneembaar. De vraag naar kantoorruimte concentreert zich met name op goed bereikbare locaties met een grote voorraad aan kwalitatief goede en duurzame kantoren. Dit zijn vooral de stationsgebieden en Zuidas. Deze ontwikkeling zorgt zodoende nog voor stijgende huren op deze locaties. De gebiedsontwikkeling en vastgoedsector zijn zeer gevoelig voor stijging van rente en/of de inflatie. Mondiale ontwikkelingen zoals oorlogen of een economische crisis zouden opnieuw (grote) neerwaartse impact kunnen hebben op het Vereveningsfonds. Ontwikkelingen die een risico zijn, worden meegenomen in de project specifieke risico’s of in de generieke risico’s. Volgens deze werkwijze wordt dit verwerkt in het weerstandsvermogen, de raming van de winstnemingen en in de waardering van de portefeuille (zie hoofdstuk 6 en 7). Crisismaatregel Verschillende uitstaande tenders waren in 2023 vertraagd of uitgesteld omdat verschillende geselecteerde partijen vaak in afstemming met aannemers, beleggers of mede-ontwikkelaars de voorgenomen uitvoering om verschillende redenen niet konden realiseren.

De grondproductie is dan ook een groot zorgpunt. De gemeente heeft hierop in 2023 geanticipeerd door het afsluiten van het doorbouwakkoord. De CPI-matiging en de Transformatie-impuls, maatregelen die ten guste kwamen aan ontwikkelende partijen, werden beide verlengd tot 1 januari 2025. Tevens heeft het college ingestemd met de tijdelijke crisismaatregel om grondprijsafspraken eenmalig te herijken vlak voor erfpachtuitgifte. Per 1 januari 2024 geldt de tijdelijke crisismaatregel herijking grondprijzen. In 2024 kunnen partijen, die aan de vooravond van de start bouw staan en nog geen erfpachtaanbieding hebben geaccepteerd, eenmalig bij de gemeente het verzoek doen om herijking van hun grondprijsafspraken. De grondprijs wordt dan geactualiseerd. Als deze lager is dan de overeengekomen geïndexeerde grondprijs, dan geldt deze lagere grondprijs. De tijdelijke 11

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

1 oktober 2024

maatregel “herijking grondprijzen” heeft tot op heden mogelijk voor 9 projecten een gewijzigde overeenkomst met een lagere grondprijs tot gevolg gehad. Tijdelijke overgangsmaatregel middeldure huur Het college van B&W heeft ingestemd met een tijdelijke overgangsmaatregel om de bouw van middeldure huurwoningen weer op gang te helpen. Door aan te sluiten bij de maximale huren uit de nieuwe Wet betaalbare huur, krijgen bouwers meer financiële ruimte om middeldure huurwoningen te bouwen. Met de tijdelijke overgangsregel biedt de gemeente de mogelijkheid om bij nieuw te bouwen woningen een maximale huurprijs van € 1.274,- te rekenen en een gemiddelde huur per project van maximaal € 1.175,-. De tijdelijke overgangsmaatregel geldt voor: • Projecten waar geen erfpachtovereenkomst tot stand is gekomen voor 1 juli 2024 en waar geen anterieure overeenkomst tot stand is gekomen voor 1 juli 2024. • Openbare selectieprocedures, als er geen sprake is van een wezenlijke wijziging van een reeds gesloten tender(overeenkomst). • Projecten die voor 1 januari 2028 zijn gestart met de bouw. De 10% nieuwbouwopslag is een wettelijke maatregel. De gemeentelijke overgangsmaatregel heeft als doel zo goed mogelijk aan te sluiten bij de landelijke wetgeving. De maximale huurprijs blijft in alle gevallen € 1.274,-. Dit betekent dat de Amsterdamse grens niet opschuift met 10%.

De overgangsmaatregel heeft betrekking op middeldure huurwoningen conform het Amsterdams beleid, ongeacht het aantal punten WWS. Hierdoor kunnen ook woningen boven de 186 punten in aanmerking komen voor de overgangsmaatregel. De tijdelijke overgangsmaatregel middeldure huur is van toepassing totdat nieuw beleid voor de bouw van middeldure huurwoningen wordt vastgesteld en de tijdelijke maatregel wordt ingetrokken. Rijkssubsidies Het Rijk ziet dat er flinke tekorten zijn voor de gemeenten in Nederland om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. In totaliteit heeft Amsterdam rijkssubsidies gekregen voor de Startbouwimpuls, investeringen in specifieke gebieden, mobiliteit en flexwoningen van in totaal € 236 miljoen, met zicht op € 247 miljoen extra de komende jaren. Hierbij moet worden opgemerkt dat het Rijk voor deze investeringen ten minste circa € 550 miljoen cofinanciering van de regio vraagt waaronder de gemeente. Over de meeste gemeentelijke investeringen waarvoor deze subsidies zijn aangevraagd is nog niet besloten. De dekking van deze cofinanciering is dus nog niet geregeld. Dit zal de komende jaren investering vragen vanuit het Vereveningsfonds, het investeringsdomein Openbare Ruimte en Mobiliteit en bijdragen van de Vervoerregio Amsterdam.

Daarbij moet de gemeente de afspraken met het Rijk ten aanzien van de woningbouwproductie nakomen om aanspraak te kunnen maken op deze subsidies. In december 2023 heeft de gemeente € 18 miljoen ontvangen ten behoeve van de startbouwimpuls (SBI) van het rijk, voor in totaal 2.100 woningen. Deze subsidie is bedoeld voor het vlottrekken van bouwprojecten die anders dreigden te worden uitgesteld of te worden stopgezet door de slechtere economische omstandigheden. De criteria om in aanmerking te 12

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

1 oktober 2024

komen voor de subsidie betreffen onder meer de zekerheid start bouw 2024/2025, het aandeel betaalbare woningen (minimaal 50%) en het betreft permanente woningbouw. In de eerste helft van 2024 zijn 7 van de in totaal 14 projecten gestart met de bouw van 947 woningen waarvan 73% in het betaalbare segment, en is afgerond € 7,6 miljoen van de subsidie uitgekeerd. Gewoon goed is goed genoeg Om te stimuleren dat de productie op gang blijft, dat marktpartijen willen doorbouwen en hun business case rond kunnen krijgen én om het financieel resultaat van de grondexploitaties te optimaliseren, is afgesproken dat er wordt gebouwd volgens het principe ‘Gewoon Goed’. Dit betekent dat de gemeente in de huidige marktomstandigheden geen extra eisen stelt wat betreft bijvoorbeeld extra stedenbouwkundige kwaliteit, grotere woningen, eeuwigdurende middeldure huur en zijn de duurzaamheidsambities in de vastgestelde investeringsnota’s alleen bij Strandeiland en Buiksloterham hoger dan het landelijk beleid. Voor de andere projecten geldt dat er wordt gebouwd conform het bouwbesluit. Dit geldt voor alle partijen, zowel voor commerciële partijen als voor corporaties en maatschappelijke voorzieningen, maar ook voor de gemeente zelf bij het inrichten van de openbare ruimte. Energietransitie en netcongestie De gemeente staat voor een enorme uitdaging van de energietransitie.

Het gaat bijvoorbeeld om de realisatie van warmtesystemen, Warme Koude Opslag (WKO’s) of grotere en slimmere elektranetwerken zoals smart-grids. De kosten hiervan voor de gebiedsontwikkeling zijn nog niet helemaal te overzien. Bij de voorjaarsnota 2024 is besloten dat, tegenover het verlagen van de structurele afdracht staat dat de onrendabele toppen voor de warmtenetten worden gedekt vanuit het Vereveningsfonds. Voor de Sluisbuurt is hier rekening mee gehouden voor de toekomstige warmtenetten is de omvang hiervan is op dit moment nog niet inzichtelijk. Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat de warmtemarkt deze opgave uitvoert, maar vooral bij transformatieprojecten en organische gebiedsontwikkeling is de planning complex waardoor er financiële risico’s ontstaan. Uit het opstellen van businesscases en ontwikkelstrategieën zal volgen of de gemeente een rol heeft bij het afdekken van deze risico’s en welke dekkingsbron daarvoor in aanmerking komt. Het elektriciteitsnet wordt geconfronteerd met groeiende problemen, aangezien de vraag naar elektriciteit blijft toenemen. Een groot probleem is netcongestie, die optreedt wanneer er een mismatch is tussen vraag en aanbod van elektriciteit in een bepaald gebied. Op 18 oktober 2023 deed TenneT een vooraankondiging van congestie op het elektriciteitsnetwerk in Noord-Holland en daarmee ook geheel Amsterdam.

Met de vooraankondiging informeert TenneT dat de capaciteitsgrenzen van het hoogspanningsnet bereikt zullen worden. Dit betekent dat nieuwe aanvragen voor grootverbruik op een wachtlijst komen te staan. In juli 2023 heeft de Autoriteit Consument en Markt (ACM) een ontwerp codewijziging ter zienswijze gepubliceerd. Hiermee kan de netbeheerder in congestiegebied bepaalde ontwikkelingen met een groot maatschappelijk belang voorrang geven op de wachtrij. Tegelijkertijd is TenneT een onderzoek gestart naar mogelijkheden om het bestaande net efficiënter te benutten (congestiemanagementonderzoek). De gemeente doet een impactanalyse om de gevolgen voor ontwikkelingen in de stad met een elektriciteitsvraag in kaart te brengen. Deze impact kan pas worden bepaald als het congestiemanagementonderzoek van TenneT is afgerond. De verwachting is dat de resultaten in september 2024 worden bekendgemaakt. 13

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

1 oktober 2024

Het komt voor dat nieuw vastgoed niet kan worden aangesloten op het energienet. Dit is een risico dat tot vertragingen kan leiden. Woningbouw en maatschappelijke voorzieningen krijgen voorrang. Maar dit betekent dat gronduitgiften voor kantoren, commerciële voorzieningen en woningbouwontwikkelingen met een commerciële plintfunctie langer op de wachtlijst staan. Vertraging van deze financieel omvangrijke gronduitgiften zal een groot effect hebben op de winstnemingen en daarmee op de vereveningsruimte die nodig is om nieuwe plannen met een financieel tekort vast te kunnen stellen. Bodem De ontwateringsdiepte van 90 cm is in de Omgevingsvisie als ambitie benoemd en is als eis opgenomen in het in 2022 vastgestelde Omgevingsprogramma Riolering. Voor toekomstige grondexploitaties kan dit extra kosten betekenen. Bij uitleglocaties is dit relatief eenvoudig, maar bij organische gebiedsontwikkeling zoals bij transformatieprojecten waar kavelgewijs wordt ontwikkeld is dat lastiger. Indien blijkt dat bestaande plannen moeten worden aangepast, kunnen de kosten flink oplopen, mede als gevolg van vertragingen, proceskosten en ontwerpkosten. In de Kamerbrief Water en Bodem Sturend (WBS) van november 2022 is aangegeven dat de technische maakbaarheid van het water- en bodemsysteem van Nederland steeds meer zijn grenzen bereikt. Het Rijk wil weer regie nemen op dit proces.

Dit heeft gevolgen voor de gebiedsontwikkeling. Daarbij kan het gaan om technische oplossingen of aanpassingen in bouwdichtheden, wat gevolgen kan hebben voor grondopbrengsten of kosten voor bouwrijpmaken. Het kwantificeren van deze risico’s is nog niet mogelijk omdat de kaders zowel wat betreft inhoud als schaalniveau nog niet gereed zijn. Rente In de afgelopen jaren van 2016 tot en met 2024 werd in overeenstemming met het Besluit Begroting en Verantwoording voor grondexploitaties de rente binnen de grondexploitaties opgenomen. De rente was gebaseerd op de stand van het onderhanden werk en werd toegerekend op basis van de gemiddelde rente van de uitstaande lening portefeuille van de gemeente, gecorrigeerd voor de verhouding vreemd vermogen versus totaal vermogen. De BBVcommissie heeft deze renteberekening nu losgelaten, ingaande (uiterlijk) in 2025 en verder. De rente wordt vanaf 2025 niet meer opgenomen in de grondexploitaties, maar in de reserve van het Vereveningsfonds. En wordt berekend over het totaal onderhanden werk. Dit betekent dat de rente voor de negatieve grondexploitaties uit de voorziening plantekorten gehaald kan worden. En dat de rente over de negatieve grondexploitaties nu verrekend kan worden met de positieve grondexploitaties. Dit betekent een verlaging van de voorziening plantekorten met € 10 miljoen (en een verbetering voor de reserve).

Echter, de rente wordt ook hoger. De rente die wordt doorbelast, wordt toegerekend op basis van een bij de begroting (voor)gecalculeerde omslagrentepercentage. Tot en met 2024 werd in de grondexploitaties gerekend met een rente van 0,74%. Vanaf 2025 dient met de omslagrente te worden gerekend. De omslagrente is afgeleid van de door de gemeente te betalen marktrente rekening houdend met rentebaten. Door de huidige gestegen marktrente naar 3,25% zal bij de omzetting van de huidige lening portefeuille (beheerd door Treasury) de omslagrente geleidelijk oplopen. Volgens een verkregen raming van Treasury zal de omslagrente binnen 10 jaar oplopen naar 2,45%. Dit percentage kan stijgen en

14

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

1 oktober 2024

dalen als gevolg van hogere of lagere marktrente en door lagere rentebaten. De te betalen rente is afhankelijk van de jaarlijkse boekwaarde van het onderhanden werk grondexploitaties waarover de oplopende omslagrente wordt berekend. De verwachting is dat de boekwaarde de komende jaren tot en met 2028 zal oplopen door de hoge investeringen en de lagere grondinkomsten. Zolang sprake is van een financieel positieve planportefeuille zal het onderhanden werk op langere termijn weer gaan dalen. De verwachting is dat bij de huidige portefeuille de ongunstige boekwaarde in de eerste 5 jaar zal gaan oplopen (met ca € 400 miljoen). Uiteindelijk zal gelet op het positieve saldo van de huidige portefeuille het onderhanden werk weer dalen en in een gunstige positie terecht komen. Tot en met 2028 is in de ramingen rekening gehouden met hogere rentebetalingen. Wijkhubs In meerdere plannen zijn wijkhubs gepland zoals in Ravel, Buiksloterham, Sluisbuurt, Strandeiland, Sloterdijk, Hamerkwartier en de Nieuwe Kern. Wijkhubs bedienen in tegenstelling tot buurthubs de mobiliteit van een groter gebied. In een eerste verkenning komt een beeld naar voren dat er een risico is op een hoge onrendabele top per Wijkhub. Uit deze verkenning komt zelfs een beeld naar voren dat los van de stichtingskosten ook de (parkeer-)exploitatie negatief is.

Deze onrendabele top wordt hoger als de Hubs aan de markt worden overgelaten. Meerdere uitgangspunten hebben impact op de financiële haalbaarheid van de wijkhubs; parkeertarieven en – tijden, bezetting, doelgroepen, boven- of ondergronds bouwen, de mogelijke exploitatieopbrengsten van overige ruimten in de garage zoals zonnepanelen op het dak. De komende periode zal meer onderzoek gedaan worden om beter inzicht te krijgen in de financiën en de bijbehorende dekkingsmogelijkheden. Gemeentelijke belasting op bouwgronden Al meerdere jaren is er overleg tussen de Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam en G&O/Zuidas over de toepassing van de waardebepaling (WOZ) van bouwgronden en de gemeentelijke belasting op bouwgronden. Er is inmiddels overeenstemming bereikt over de wijze van de waardering van de Sluisbuurt en de berekende belasting (voor het jaar 2022). En er ligt een voorstel welke lopende plannen in aanmerking komen voor de gemeentelijke belasting op bouwgronden en dat voor de waardering en berekening kan worden aangesloten op de systematiek van de Sluisbuurt. Uiteraard moet een en ander passen binnen de regelgeving. Ook binnen andere gemeenten met bouwgronden zijn hierover afspraken gemaakt. Dit zal leiden tot een verslechtering van de plansaldi, de mate waarin is afhankelijk van de afspraken die worden gemaakt.

Naar verwachting zal hierover in het MPG 2025 duidelijkheid over komen. Transitie Zuidas Per juni 2024 is besloten dat de gebiedsontwikkeling van de Zuidas per januari 2025 wordt overgebracht naar de directie Grond & Ontwikkeling. In de afgelopen jaren is de vereveningsruimte van de reserve Zuidas overgeheveld naar het Vereveningsfonds waardoor de reserve Zuidas alleen de raming van de bijdrage aan het Zuidasdok bevat, gebaseerd op eerdere afspraken. Het opdrachtgeverschap betreffende het Zuidasdok zal begin 2025 worden overgedragen aan de directie Verkeer & Openbare Ruimte. In het Transitieplan Zuidas wordt het bedrag dat per begin

15

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

1 oktober 2024

2025 wordt geraamd opgenomen. De exacte wijze waarop de bijdragen voor Zuidasdok worden vormgegeven worden in de 2e helft van 2024 uitgewerkt en voor besluitvorming voorgelegd. Verschuivingen binnen de portefeuille De portefeuille van het Vereveningsfonds is vanaf 2018 in samenstelling veranderd door de bestuurlijke keus om 40% sociale huur, 40% middensegment en 20% dure woningen (40-40-20) te bouwen. In tegenstelling tot voor 2018 toen de ambitie in de plannen 30% sociale huur en 70% vrije sector (30-70) was. Dit betekent minder inkomsten voor het Vereveningsfonds. Sinds 2018 is de verschuiving als gevolg van de 40-40-20 ambitie zichtbaar. In 2018 was 54% van de nog te realiseren woningen in de vastgestelde plannen betaalbaar, halverwege 2024 is dit al 72%. Er zijn dus nauwelijks nog plannen met de oude ambitie van 30-70. Nog uit te geven woningbouwprogramma in segmenten Programma segmenten 2018 AMPG 2024 Sociale huurwoningen 29% 36% Middensegment woningen 25% 36% Dure woningen 46% 28% Totaal 100% 100% Tabel: Nog uit te geven woningbouwprogramma in segmenten

Er is ook een verschuiving binnen de portefeuille te zien in het type projecten. Om ongelijk te investeren voor gelijke kansen kiest het college voor de uitvoering van de stedelijke vernieuwingsprojecten die vaak een groot tekort kennen (zoals Reigersbos, Dichtersbuurt & herprofilering Burgemeester Röellstraat en de Lodewijk van Deijsselbuurt). De portefeuille wordt voornamelijk aangevuld met stedelijke vernieuwings- en transformatieprojecten met vaak een negatief saldo. In de tabel hieronder is te zien dat de planvoorraad voor de periode 2024 t/m 2027 inmiddels voor 20% uit woningbouw in de stedelijke vernieuwing bestaat. En voor bijna 60% uit woningbouw in transformatiegebieden. planvoorraad 2024 t/m 2027

De projecten in de stedelijke vernieuwing kosten geld en kunnen op dit moment betaald worden door de hoge inkomsten die verdiend worden met de ontwikkeling van commercieel programma (kantoren en commerciële voorzieningen) elders in de stad, met name door het kantorenprogramma op de Zuidas. Voor de toekomst is er geen nieuwe gebiedsontwikkeling zoals de Zuidas in voorbereiding. Zuidas is echter nog niet af, er is nog een beduidend potentieel.

16

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

1 oktober 2024

De stedelijke vernieuwingsprojecten vragen grote investeringen in de openbare ruimte. Als hier geen gebiedsontwikkeling plaats zou vinden, zouden de kosten voor vervanging en groot onderhoud van de openbare ruimte elders binnen de gemeentebegroting gedekt moeten worden. Nu worden deze kosten gedekt vanuit de grondexploitaties. Tegenover deze investeringen staan in de grondexploitaties lage grondopbrengsten omdat er bij deze stedelijke vernieuwing sprake is van corporatiebezit. Voor de grond die in het verleden in erfpacht is uitgegeven aan corporaties geldt in deze gebieden een lagere grondprijs. In de transformatieprojecten is het tempo een aandachtspunt. Dit zijn gronden die al in erfpacht zijn uitgegeven en waarvoor de medewerking van de erfpachters dus randvoorwaardelijk is. Als erfpachters niet willen of kunnen transformeren omdat hun businesscase niet haalbaar is of het project te complex is dan komt de functieverandering niet tot stand en komen er geen grondopbrengsten binnen. Vooralsnog is er over het algemeen sprake van uitstel van projecten. Het komende jaar zal blijken of er ook sprake zal zijn van afstel. Veel winstgevende plannen uit het verleden (met een woningbouwprogramma met 70% vrije sector woningen) zijn de afgelopen jaren afgerond en de winsten hiervan zijn inmiddels grotendeels afgedragen ten gunste van de Algemene Middelen (vanaf 2018 € 400 miljoen).

Met name het kantorenprogramma van Zuidas is op dit moment de kurk waar het Vereveningsfonds financieel op drijft en waarvan de stedelijke vernieuwing betaald kan worden. In de toekomst is er echter geen lucratieve gebiedsontwikkeling zoals de Zuidas meer en de portefeuille wordt aangevuld met meer negatieve plannen. Portefeuille grondexploitaties In de eerste helft van 2024 zijn 7 investeringsbesluiten genomen. Het betreft onderstaande plannen. In 2024 nieuw vastgestelde plannen in miljoenen euro's 213.51 Couperusbuurt 222.17 Stadscentrum Osdorpplein fase 2a 270.13 Ruychaverkwartier 280.68 Nelson Mandelabuurt 282.27 De Venser 211.47 Nierkerkestraat 580.37 Mahler 10 Totaal

-8,4 -16,6 -4,4 5,2 -2,1 2,2 9,5 -14,6

Tabel: Saldi nieuw vastgestelde plannen in 2024, in miljoenen euro's

Met de nieuwe plannen worden circa 4.200 nieuwe woningen in de verhouding 45% sociaal, 40% middensegment en 15% duur aan de portefeuille toegevoegd met een plansaldo van -€ 14,6 miljoen waarvan € 16,9 miljoen financieel positieve plannen en € 31,5 miljoen financieel tekort plannen. De financieel tekort plannen zijn stedelijke vernieuwingsplannen. Voor deze financieel tekort plannen moet de voorziening plantekorten worden opgehoogd. Hierdoor wordt de vereveningsruimte € 31,5 miljoen minder.

17

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

1 oktober 2024

Op basis van het MPG 2024 is het plan Mahler 10 actief geworden met een positief resultaat van € 9,5 miljoen. Het plan Amstelstation is omgezet in een restwerkenplan en een restplan gericht op kavel A. Medio 2024 zijn 168 plannen actief en circa 40 toekomstige plannen in voorbereiding naar een fase 2 of 3 besluit van het Plaberum. Met de vastgestelde plannen die nu deel uitmaken van het Vereveningsfonds kunnen circa 62.000 woningen worden gerealiseerd. Daarnaast kunnen met de huidige plannen in voorbereiding en herzieningen nog eens 35.000 woningen aan de voorraad worden toegevoegd. Op de langere termijn kunnen de plannen voor Haven Stad nog eens circa 70.000 woningen aan de planvoorraad toevoegen. Hiermee is de planvoorraad stabiel en voldoende voor de woningbouwopgave van de komende 8 tot 10 jaar.

Figuur: planvoorraad actieve plannen

De programmavoorraad van 2,6 miljoen m² bruto vloeroppervlak niet-wonen en circa 62.000 woningen met circa 72% betaalbare woningen is ten opzichte van het MPG 2024 niet gewijzigd.

3 Actualisatie waarde portefeuille De bruto waarde van de actieve plannen betreft de waarde van de portefeuille zonder rekening te houden met risico’s (en kansen). De waarde is het best te meten aan de hand van de netto contante waarde. Eind 2023 was deze waarde van de actieve portefeuille € 736 miljoen tegen prijspeil 2023. Vertaald naar het prijspeil van 2024 is de waarde € 751 miljoen. De waarde van de huidige portefeuille bedraagt € 775 miljoen. Voor het eerst na jaren is sprake van een lichte stijging van € 24 miljoen. Deze stijging van € 24 miljoen wordt veroorzaakt door de toevoeging van nieuwe plannen, afgerond -/- € 14,6 miljoen (zie de tabel in de vorige paragraaf) en een verbetering van de lopende plannen met € 39 miljoen. Binnen de portefeuille zien we grote mate van verscheidenheid van verbeterde plannen afgewisseld met verslechterde plannen. Voorbeelden zijn:

18

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

1 oktober 2024

De plannen Buiksloterham, Klaprozenbuurt, Schinkelkwartier, Sloterdijk Poort, Sloterdijk 1 Zuid, Strandeiland, Sloterdijk Centrum zijn verbeterd als gevolg van hogere grondprijzen, het toevoegen van programma of transformatieprojecten en/of door het verwerken van de nieuwe toerekening van de meerwaarde erfpacht. De plannen Ravel, Vivaldi, Kenniskwartier en Kop Zuidas zijn verslechterd als gevolg van lagere grondprijzen voor kantoren op basis van het grondprijzen raamwerk. Bij de Sluisbuurt is sprake van een forse grondprijsdaling bij de grotere middeldure woningen die een marktcontraire grondprijs hebben; de bouwkosten zijn gestegen, maar de stijging van de marktwaarde is beperkt door de gemaximaliseerde huur van de woningen. Ook bij de Jan Evertsenstraat, Amstelkwartier 2 en 3e fase en AMC-terrein is sprake van een verslechtering als gevolg van lagere grondprijzen. Weespertrekvaart Midden is verslechterd als gevolg van een herijking van de grondprijs die ontwikkelende partijen konden aanvragen met de voor 2024 ingestelde crisismaatregel. Over de gehele looptijd van de grondexploitatie wordt nog voor circa € 5,5 miljard aan (nominale) opbrengsten verwacht en voor circa € 4,7 miljard aan (nominale) kosten.

Voor het berekenen van de netto waarde van de portefeuille wordt ook rekening gehouden met de risico’s (het totaal saldi van de grondexploitaties inclusief project- en generieke-risico’s). Opbouw waarde portefeuille met stelposten in miljoenen euro's AMPG2024

Optelsom saldi plannen (NCW)

775

Daling grondprijzen MDW+PSW Hogere uitvoeringskosten Hogere proceskosten en V&T Projectspecifieke risico's positieve plannen Vertraging meerdere jaren Totaal risico's Reserveringen en voorzieningen Totaal daling Netto waarde portefeuille

-175 -75 -19 -198 -320 -787 795 8 783

MPG2024

15% lager 2% hoger 2% hoger 4 jaar

Verschil

(saldo MPG24 751 geïndexeerd met 2%) -160 4% lager alles -56 2% hoger -14 2% hoger -220 -320 4 jaar -770 824 54 805

24 -15 -19 -5 22 0 -17 -29 -46 -22

Tabel: Opbouw waarde portefeuille in miljoenen euro's

In bovenstaande tabel wordt de netto waarde van de portefeuille weergegeven, met de verschillende risico’s (gevoeligheden) die van invloed zijn op de plansaldi. De bruto waarde is toegenomen met € 24 miljoen (zie uitleg hierboven). De risico’s zijn € 17 miljoen hoger dan bij het MPG. Binnen het Vereveningsfonds zijn gelden gereserveerd en voorzien om deze risico’s en de plantekorten op te vangen. De omvang van de reserveringen en voorziening plantekorten neemt eind 2024 af met € 29 miljoen. De netto waarde van de portefeuille op basis van het AMPG 2024 komt uit op € 783 miljoen en daalt met € 22 miljoen ten opzichte van het MPG 2024. Indien de bovenstaande risico’s daadwerkelijk optreden, rekening houdend met reserveringen en voorzieningen, is de netto waarde van de portefeuille € 783 miljoen. 19

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

1 oktober 2024

Hierbij moet worden bedacht dat de waarde van de portefeuille sterk afhankelijk is van conjuncturele ontwikkelingen, waarbij verschillende risicoscenario’s (zie hoofdstuk 7) zijn doorgerekend ten aanzien van het afvlakken van de toekomstige kostenstijgingen, verdere dalingen van de grondprijzen en een vertraging van het afzettempo.

4 Kasstromen Prognose kasstroom grondexploitaties In onderstaande tabel zijn de geraamde inkomsten en uitgaven van de actieve portefeuille per inkomsten- en kostensoort weergegeven als optelsom van de afzonderlijke plannen. Geraamde opbrengsten en kosten van de actieve plannen in miljoenen euro's rubriek 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 e.v. totaal Opbrengsten 437 819 1.024 851 624 445 1.336 5.538 commercieel 138 180 303 275 134 112 352 1.493 grondbedrijfvreemd-B 3 0 0 0 0 0 7 11 meerwaarde 32 83 85 45 62 5 7 318 overige grondopbrengsten 23 35 65 31 30 19 40 242 overige opbrengsten 49 65 47 36 22 5 21 245 wonen 193 457 525 464 377 304 909 3.229 Kosten -622 -740 -740 -643 -569 -395 -984 -4.692 bodemsanering -15 -16 -15 -11 -3 -2 -2 -63 bouwrijp maken -42 -51 -46 -35 -29 -13 -29 -245 civiele constructies -84 -111 -119 -72 -85 -48 -119 -638 grondbedrijfvreemd-L -2 -10 -6 -9 -6 0 -1 -34 openbare werken -132 -165 -177 -173 -161 -104 -297 -1.210 overige kosten -110 -166 -188 -136 -89 -65 -198 -953 proceskosten -102 -78 -71 -66 -56 -40 -130 -543 V&T -75 -63 -56 -52 -43 -31 -87 -406 verwervingen -60 -80 -60 -90 -87 -54 -120 -551 Eindtotaal AMPG 2024 -184 79 285 209 55 50 352 845 Tabel: Kasstromen actieve plannen per opbrengst- en kostensoort in miljoen euro's

De nominaal geraamde kosten zijn nagenoeg geheel hoger geworden door de autonome kostenstijging (uitvoeringskosten 5%) en door de toegevoegde kosten van nieuwe plannen. De opbrengsten zijn vooral hoger door nieuwe plannen en per saldo hogere grondprijzen. Ervaring leert dat de geraamde investeringen en inkomsten per plan een optimistische inschatting zijn en dat de optelsom van alle plannen bij elkaar voor de eerste jaren daardoor altijd fors hoger is en niet reëel gezien de realisatie in het verleden. De optelsom van alle grondexploitaties is daarom gecorrigeerd voor de boeggolf in de planning. Op basis van de ervaring van voorgaande jaren gaan we ervan uit dat wat in de eerste 5 jaar staat gepland, in realiteit gelijkmatiger, en over een langere periode (op dit moment over 9 tot 10 jaar) wordt gerealiseerd. Voor 2024 wordt nog rekening gehouden met lage inkomsten. Vanaf 2025 zullen Sluisbuurt en Strandeiland meerjarig een naar verwachting substantieel aandeel van de grondinkomsten gaan realiseren en zal mogelijkerwijs sprake van een inhaaleffect van vertragingen afkomstig uit 2023 en 2024. Om die reden zijn de gecorrigeerde inkomsten verhoogd naar € 400 miljoen per jaar (was € 300 miljoen oplopend naar € 370 miljoen per jaar in het MPG 2024). Het is mogelijk dat er in de komende jaren net als een paar jaar geleden weer een piekjaar 20

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

1 oktober 2024

zal optreden (een inhaaleffect van de vertraging van de afgelopen jaren). In de eerste jaren is rekening gehouden met een lagere conjunctuur en op basis van expert verwachtingen zal in 2025 de conjunctuur waarschijnlijk weer aantrekken. De investeringskosten (met inbegrip van de proceskosten) zijn de afgelopen jaren langzaam opgelopen (ondanks de boeggolven in de originele kasstromen van de actieve plannen) naar net onder de € 400 miljoen. Er wordt fors geïnvesteerd in Strandeiland en in plannen die de afgelopen jaren zijn vastgesteld zoals Amstelkwartier 3. De verwachting is dat de totale gecorrigeerde jaarlijkse geraamde uitgaven zich rondom de € 400 miljoen zullen bewegen. Gecorrigeerde kasstromen actieve grondexploitaties in miljoenen euro's 2024 2025 2026 2027 2028 230 300

Inkomsten AMPG24 Inkomsten MPG2024

400 330

400 330

400 370

Totaal

400 370

1.830 1.700

Verschil

-70

70

70

30

30

130

Uitgaven AMPG2024 Uitgaven MPG2024

-400 -413

-400 -392

-400 -391

-400 -390

-400 -398

-2.000 -1.984

13

-8

-9

-10

-2

-16

Saldo AMPG 2024 Saldo MPG 2024

-170 -113

0 -62

0 -61

0 -20

0 -28

-170 -284

Verschil

-57

62

61

20

28

114

Verschil

Tabel: Gecorrigeerde kasstromen actieve plannen 2024-2028 AMPG 2024 en MPG 2024, in miljoen euro's

In onderstaande grafiek zijn de geraamde kasstromen van de grondexploitaties per jaar weergegeven tot en met 2033 met daarbij de op basis van het verwacht scenario gecorrigeerde kasstromen voor de komende 5 jaar:

Kasstromen grondexploitaties 1200 1000 800 600 400 200

400

400

400

400

400

0

0

0

0

0

-400

-400

-400

-400

-400

-400

2024

2025

2026

2027

2028

2029

230

0 -200

-170

-400 -600 -800 -1000 gecorrigeerde inkomsten gecorrigeerde uitgaven kasstroom grondexploitaties

2030

2031

2032

2033

2034

inkomsten grondexploitaties uitgaven grondexploitaties gecorrigeerde kasstroom

Grafiek: Geraamde en gecorrigeerde kasstromen actieve grondexploitaties, in miljoenen euro’s

21

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

1 oktober 2024

In de afgelopen jaren is, en ook nu wordt nog, fors geïnvesteerd in de grondexploitaties zoals Strandeiland, Zeeburgereiland en Buiksloterham. De omvangrijke gronduitgiften in deze grondexploitaties worden verwacht in de komende jaren (en wellicht al in 2024). In de komende jaren zal het jaarlijkse kassaldo rondom nul bewegen. De mogelijke vertraging van commerciële uitgiften door netcongestie is nog niet in beeld gebracht.

Prognose kasstroom reserve De bovenstaande kasstromen worden verrekend met de Reserve Vereveningsfonds. Op basis van bovenstaande actualisatie en rekening houdend met de prognose van de plannen, wordt verwacht dat de kasstroom van het Vereveningsfonds als geheel (het saldo van het geld dat het fonds binnenkomt en uitgaat) voor de komende jaren negatief zal zijn vooral in 2023 en 2024 door lage grondinkomsten. De kasstromen op fondsniveau bestaan uit geraamde inkomsten en uitgaven van vastgestelde grondexploitatieplannen en kastromen die rechtstreeks ten gunste of ten laste van de reserve gaan. Kasstroomramingen MPG 2024 Vereveningsfonds in miljoenen euro's 2023 2024 2025 2026 realisatie Inkomsten Totale grondinkomsten grondexploitaties erfpacht Overige inkomsten Indexatie vergoeding over reserves/voorzieningen Inkomsten Rijkssubsidies Bijdragen van woningcorporaties Totaal inkomsten Uitgaven Totale uitgaven grondexploitaties Voorbereidingskosten toekomstige plannen Uitgaven rechtstreeks uit de reserves VEF Uitgaven rechtstreeks uit de reserve Zuidasdok Reserveringen uitgaven aan bestemde delen Besteding voorziening Rijksgelden Afdrachten aan de algemene middelen Overheveling reserve schaalsprong Afwikkeling uitgaven parken Overdracht van/aan andere onderdelen Totale uitgaven Totaal van de kasstromen

2027

2028

188 97 25 102 17 429

190 40 27 53 17 327

350 50 27 75 17 519

350 50 27 50 19 496

350 50 27 50 19 496

350 50 28 65 19 512

-386 -16 -22 -27

-400 -10 -26 -25

-400 -10 -28 -47

-400 -10 -32 -48

-400 -10 -32 -23

-12 -76 -4 0 -543 -114

-32 -18 -12 0 7 -517 -190

0 -10 -12 0 0 -507 12

-400 -10 -30 -40 -27 -6 -12 -12 0 0 -536 -40

0 -12 -12 0 0 -514 -18

0 -12 -12 0 0 -489 23

Tabel: Kasstroomramingen AMPG 2024 Vereveningsfonds in miljoenen euro's

De ramingen op portefeuilleniveau in bovenstaande tabel zijn gebaseerd op de gecorrigeerde kasstromen van de grondexploitaties van de vastgestelde plannen 2024-2028 (zie vorige paragraaf). De verdere inkomsten en uitgaven hebben betrekking op: - De indexatievergoeding van 2% per jaar op basis van de stand van de reserve- en voorzieningen positie. - De geraamde inkomsten van woningcorporaties. Dit betreft bijdragen bij de verkoop van corporatiewoningen, meerwaarde erfpacht woningcorporaties en huurliberalisatie.

22

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

1 oktober 2024

-

Naast de uitgaven van de actieve plannen wordt ook rekening gehouden met voorbereidingskosten van nieuwe toekomstige plannen om op termijn de grondproductie vooral gericht op wonen op peil te houden. - Verschillende kosten worden rechtstreeks toegerekend aan de reserves. De reserveringen van het Vereveningsfonds worden met ingang van 2022 toegerekend aan de gebiedsontwikkeling met uitzondering van de bijdrage aan de Gaasperdammertunnel. - Op basis van de Voorjaarsnota 2023 wordt jaarlijks tot en met 2037 incidenteel een bedrag overgeheveld naar de nog in te stellen reserve Schaalsprong. In 2024 betreft dit € 12 miljoen per jaar tot en met 2037. - Op basis van de Voorjaarsnota 2024 wordt de afdracht aan de algemene middelen die bij de Voorjaarnota 2023 € 18 miljoen was, in 2025 verlaagd met € 10 miljoen per jaar. Ten behoeve van de invulling van de structurele ombuigingen van het Ingenieursbureau/Projectmanagementbureau wordt € 2,2 miljoen in 2025 en vanaf 2026 € 3,8 miljoen afgedragen via het Vereveningsfonds. Na deze aanpassingen wordt vanaf 2026 € 24 miljoen per jaar afgedragen; € 12 miljoen aan de algemene middelen (structureel) en € 12 miljoen aan de reserve schaalsprong (tot en met 2037). - De afwikkeling aan corporaties zijn gebaseerd op de afspraken van vorig jaar.

- In 2024 is zijn de Rijkssubsidies voor het Mobiliteitspakketten aangevraagd voor Oost, Zuidoost en Havenstad. Naar verwachting is in 2024 de 1e tranche ontvangen. In de jaren daarna komen naar verwachting de volgende tranches binnen waarbij in 2028 de laatste tranche van Zuidoost zal worden uitgekeerd. Over de bijdragen zal ook een IBOI-vergoeding worden berekend deze is nog niet bekend. Voorts is recent een WBI-bijdrage toegekend van € 3,2 miljoen betreffende Weespertrekvaart Oost. - Vanaf 2024 en verder wordt rekening gehouden met rente over de boekwaarde van het onderhanden werk van de grondexploitaties die met ingang van 2025 niet meer in de grondexploitaties worden opgenomen. De jaarlijkse uitnamen en de kosten die rechtstreeks worden toegerekend zijn veelal hoger dan de inkomsten die rechtstreeks aan het fonds wordt toegerekend. Het positieve of negatieve kassaldo is afhankelijk van de omvang van de subsidies. De verwachting is dat de meeste mobiliteitsmaatregelen na 2028 op gang gaan komen. Verschil geraamde kassaldi op fondsniveau in miljoenen euro’s AMPG 2024 en MPG 2024 2023

2024

2025

2026

2027

2028

AMPG 2024

-114

-190

12

-40

-18

23

-326

MPG 2024

-114 0

-133 -57

-51 63

-98 58

-32 14

25 -2

-403 77

Verschil

Totaal

Tabel: Verschil geraamde kassaldi op fondsniveau MPG 2024 en AMPG 2024 (x € 1 miljoen)

De kasstromen worden bepaald door de geraamde inkomsten en uitgaven. Ten opzichte van het MPG 2024 is er in de eerste 5 jaar een verbetering van het kassaldo van € 77 miljoen en een negatieve kasstroom van € 326 miljoen. In de prognose is nog geen rekening gehouden met toekomstige nieuwe plannen en investeringen in mobiliteit die met de Rijkssubsidies samenhangen, omdat hierover nog geen (definitieve) besluitvorming heeft plaatsgevonden. Er wordt gewerkt aan circa 40 nieuwe plannen die in de voorbereidingsfase zitten, waarbij over het algemeen eerst moet worden geïnvesteerd om in een latere fase grondopbrengsten te realiseren. De mobiliteitsmaatregelen en de gebiedsbudgetten 23