Bekendmaking Huisvestingsverordening Amsterdam 2024

Een aanzienlijke groep mensen ziet vrije sector huur als een tijdelijke oplossing wanneer ze (nog) geen koop- of betaalbare huurwoning kunnen vinden. Schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen in de hele stad is daarom een gegeven. 4.2. Waarom opkoopbescherming in alle gebieden in Amsterdam? De landelijke wet spreekt uitdrukkelijk van een gebieden-aanwijzing en een onderbouwing per gebied. Desalniettemin houdt de landelijke wet het wel voor mogelijk dat het hele grondgebied wordt aangewezen. Er zijn ook juridisch goede redenen voor, omdat Amsterdam in alle gebieden een dusdanige mate van schaarsteproblematiek ervaart, die de invoering van de opkoopbescherming legitimeert. Daarenboven is vanuit het gelijkheidsbeginsel ook lastig een onderbouwing te vinden dat in het ene gebied wel verkocht mag worden aan beleggers, en in de andere niet omdat de problematiek in alle gebieden in Amsterdam speelt. Tegelijkertijd werkt de regeling, vanwege het feit dat woningen tot en met 641.000 euro zijn aangewezen, weldegelijk gebiedsgericht omdat deze ‘goedkopere’ woningen zich meer bevinden in de randen van de stad. Hiermee werkt de opkoopbescherming het zwaarst in de gebieden waar relatief nog ‘goedkopere’

woningen te vinden zijn en waar starters, laag- en middeninkomens een kans kunnen maken. Dit zijn tegelijkertijd ook de gebieden waar beleggers actief zijn. Daarmee werkt de regeling precies daar, waar deze noodzakelijk en effectief is. Tot slot kan ook genoemd worden dat de rechter eerder akkoord is gegaan met maatregelen die Amsterdam inzet ten aanzien van het gehele grondgebied gezien de bestaande schaarste in Amsterdam. In het kader van de invoering van de opkoopbescherming in Amsterdam heeft Onderzoek, Informatie en Statistiek (OIS) onderzoek gedaan naar de activiteit en invloed van beleggers op de Amsterdamse woningmarkt. In het onderzoek is gekeken naar alle gebieden in de stad. Uit het onderzoek blijkt dat de opkoopbescherming in de hele stad geboden is. Zo komt uit het onderzoek naar voren dat in alle stadsdelen beleggers woningen opkopen, met uitschieters in Centrum, Zuidoost, Noord en Nieuw-West. II

Artikelsgewijze toelichting

Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen Artikel 1 Definities Artikel 1 bevat definities van begrippen die op meerdere plaatsen in de verordening worden gebruikt. Indien een begrip uit artikel 1 in een bepaling wordt gebruikt dient deze met inachtneming van de definitie in artikel 1 te worden toegepast. a. Adres Het adres als geregistreerd in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). b. Basisregistratie Personen (BRP) De Basisregistratie Personen, of kortweg de BRP, bevat de persoonsgegevens van iedereen die in Amsterdam woont of gewoond heeft. De gemeente Amsterdam raadpleegt de BRP in het kader van haar wettelijke taak om toezicht te houden op naleving van de Huisvestingswet en de daarop gebaseerde Huisvestingsverordening. c. Bed & Breakfast (B&B) Een Bed & Breakfast is het tegen betaling in gebruik geven van een ruimte binnen een zelfstandige woonruimte voor kort verblijf bij de bewoner van de zelfstandige woonruimte. Het verschilt van vakantieverhuur, omdat het slechts een gedeelte van de woning betreft en omdat de exploitant tijdens de verhuur in dezelfde woning dient te overnachten. Alle specifieke voorwaarden en voorschriften zijn opgenomen en toegelicht bij de artikelen in hoofdstuk 3 . d. Bewoner Als in deze verordening het begrip bewoner van een woonruimte wordt gehanteerd gaat het om degene die zijn of haar hoofdverblijf in deze woonruimte heeft.

In onderdeel i is gedefinieerd wanneer voor de toepassing van de Huisvestingsverordening sprake is van hoofdverblijf. e. Corporaties Corporaties zijn verenigingen met volledige rechtsbevoegdheid en stichtingen die zich ten doel stellen uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn als bedoeld in de Woningwet. In de woningmarktregio Amsterdam zijn dit: de Alliantie, DUWO, Woningstichting Eigen Haard, Woonstichting Lieven de Key, Woningstichting Rochdale, Woningcorporatie Stadgenoot, Ymere, Woonzorg Nederland en Habion. f.

Directe bemiddeling

In beginsel bieden corporaties hun voor verhuur beschikbare sociale huurwoningen aan op WoningNet. Woningen die corporaties via directe bemiddeling toewijzen zijn hier een uitzondering op. Artikel 2.8.4 beschrijft in welke gevallen corporaties sociale huurwoningen direct aan woningzoekenden kunnen aanbieden. g. Eigenaar van een woonruimte Onder eigenaar wordt in deze verordening verstaan de juridische eigenaar van een woonruimte of appartementsrecht die aan de eigenaar door een notaris is overgedragen en door middel van notariële akte is ingeschreven bij het Kadaster op naam van deze eigenaar. Ook eigenaren van een lidmaatschapsrecht in een coöperatieve vereniging vallen hieronder. Dat betekent dat een eventuele economische eigenaar niet als eigenaar wordt gezien in deze verordening. h. Gebruiksoppervlak Het begrip gebruiksoppervlak is onder andere relevant voor de toepassing van de regels omtrent de voorraadvergunningen in hoofdstuk 3. Waar in de verordening het begrip gebruiksoppervlak wordt gehanteerd wordt dit gemeten aan de hand van de normen voor het gebruiksoppervlak in de NEN 2580 norm. In de meest simpele vorm is dit een meting op vloerniveau en tussen de bouwmuren. Door uit te gaan van de gebruiksoppervlak worden "niet goed bruikbare" delen niet meegerekend.

Niet tot de gebruiksoppervlakte behoren onder meer: - een trapgat, liftschacht of schalmgat indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4 m2 - de oppervlakte van delen van vloeren, waarboven de hoogte kleiner is dan 1,5 m - een vrijstaande kolom of vrijstaande leidingschacht, indien het grondvlak daarvan groter is dan 0,5 m2. Omdat in de definitie van het begrip gebruiksoppervlak één op één koppeling is opgenomen met de NEN 2580 zullen (latere) wijzigingen in de NEN 2580 doorwerken in de toepassing van de verordening. i. Hoofdverblijf Hoofdverblijf komt in verschillende bepalingen in de verordening terug om bepaalde mogelijkheden die de verordening biedt met betrekking tot een woonruimte limitatief te koppelen aan de persoon die deze woonruimte van mogelijk verschillende ter beschikking staande woonruimten het intensiefst gebruikt. Daarnaast wordt een minimale mate van verblijf vereist. In Amsterdam is toeristische verhuur onder bepaalde voorwaarden toegestaan. Eén daarvan is dat degene die toeristisch verhuurt zijn hoofdverblijf in de verhuurde woonruimte dient te hebben. Voor een vergunning ten behoeve van Bed & Breakfast is ook vereist dat de exploitant zijn of haar hoofdverblijf in de woonruimte heeft.

Aan dit criterium worden de volgende voorwaarden gesteld: 1) iemand moet de afgelopen twaalf maanden overheersend op het adres zijn verbleven (minimaal 183 nachten, mag versnipperd zijn); en, 2) iemand moet het centrum van zijn of haar levensbelangen op dat adres hebben. Beide elementen worden getoetst op basis van feitelijke omstandigheden. Voor het centrum van levensbelangen kan bijvoorbeeld worden beoordeeld of op het adres persoonlijke spullen aanwezig zijn en op welk adres iemand zijn bankrekeningen, verzekeringen en abonnementen aanhoudt. Dit wordt van geval tot geval beoordeeld en het feit dat er persoonlijke spullen zijn en een bankrekening of verzekering op het adres staat, betekent niet per definitie dat iemand zijn of haar centrum van levensbelangen op het adres heeft. j. Huisbewaring Onder huisbewaring wordt verstaan het in gebruik geven en nemen van een huisvestingsvergunningplichtige woning bij tijdelijke afwezigheid van de hoofdbewoner. k. Huishouden Van duurzame gemeenschappelijke huishouding is sprake indien het gaat om een vaste groep van personen tussen wie een band bestaat die het enkel gezamenlijk bewonen van bepaalde

woonruimte te boven gaat en die de bedoeling hebben om bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen. Voor de beantwoording van de vraag of een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat, zijn volgens vaste jurisprudentie zowel objectieve als subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen, van belang. Duurzaamheid van de bewoning ziet op een tijdsbestek, wat in dit geval wil zeggen dat het samen wonen op voorhand voor onbepaalde tijd zal zijn. Bij het beoordelen of het samen wonen duurzaam is, kan zowel gekeken worden naar de duur dat men al samenwoont en naar de intentie en bedoeling van de bewoners. Gemeenschappelijkheid ziet op de manier waarop samen wordt gewoond. Er dient in deze sprake te zijn van bewuste wederzijdse zorg, een evenwichtige taakverdeling en het in een vast verband samenleven. Er moet blijken van een zekere verstrengeling en het elkaars leven op elkaar afstemmen. Deze vorm van samenwonen verschilt van het samen bewonen van een woning als een praktische oplossing die voorziet in wederzijdse behoefte zoals onder meer de wens om samen een woning te bewonen om kosten te delen. Slechts onder bijzonder omstandigheden kan een samenleven van een kind en een ouder na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding.

Daarbij kan mede betekenis toekomen aan het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen ouder en kind. Als verzorgen de reden is voor het inwonen, dan is er geen sprake van een huishouden. In deze verordening worden gehuwden en geregistreerd partners verondersteld een huishouden te vormen. l. Huisvestingsvergunning Artikel 8 van de Huisvestingswet geeft gemeenten de mogelijkheid woonruimten aan te wijzen die niet in gebruik mogen worden genomen of gegeven zonder een huisvestingsvergunning. Aan een dergelijke huisvestingsvergunning kunnen voorwaarden worden gekoppeld. Bijvoorbeeld voor welke doelgroep een woonruimte ter beschikking staat. Het begrip huisvestingsvergunning is in dit onderdeel gekoppeld aan een aanwijzing op grond van artikel 8 van de Huisvestingswet. m. Huisvestingswet Met de Huisvestingswet wordt gedoeld op de landelijke Huisvestingwet 2014, met inbegrip van eventueel vast te stellen wijzigingen dan wel later in de plaats tredende regelgeving. Deze Huisvestingsverordening is gebaseerd op de Huisvestingswet. De Huisvestingswet biedt gemeenten de mogelijkheid om in een huisvestingsverordening regels vast te leggen over de toewijzing van schaarse huurwoningen en over het bepalen van de voorrangsvolgorde van woningzoekenden. Daarnaast kunnen wijzigingen in de woningvoorraad vergunningplichtig worden gesteld.

Bijvoorbeeld bij het onttrekken of samenvoegen van woonruimte, het overgaan tot kamergewijze verhuur of het vormen van nieuwe woonruimten. n. Huurprijs De definitie van huurprijs is in overeenstemming met de definitie van het begrip in de Huisvestingswet. Het betreft de kale huur, dus zonder servicekosten. o. Huurpunten Met huurpunten wordt gedoeld op het totaal aantal punten dat op basis van het woningwaarderingsstelsel aan een woonruimte kan worden toegekend. Het puntensysteem geldt niet voor huurwoningen in de vrije sector. Het puntensysteem geeft de kwaliteit van een huurwoning in punten weer. Het puntensysteem heet ook wel het woningwaarderingsstelsel. Elk onderdeel van de woning, zoals oppervlakte en sanitair, krijgt punten. Bij elkaar opgeteld leveren de punten een maximale huurprijs op. Deze wordt elk jaar opnieuw vastgesteld. Het aantal punten en de maximale huurprijs van een woning kan worden berekend met de huurprijscheck van de Huurcommissie. p. Huurwaarde De huurwaarde is van belang voor de vraag of bij het (ver)huren van een woning de woonruimteverdelingsregels in hoofdstuk 2 van de Huisvestingsverordening in acht moeten

worden genomen. In artikel 2.1.1, eerste lid, onderdeel b, is namelijk bepaald dat woonruimten met een huurwaarde tot de liberalisatiegrens onder de reikwijdte van deze regels vallen. De huurwaarde is kortgezegd de huur die op basis van publiekrechtelijke regulering of private afspraken zou moeten gelden. Door naast de feitelijke huurprijs ook deze definitie van huurwaarde als criterium te gebruiken worden woningen waarvoor een sociale huur zou moeten gelden onder de reikwijdte van de woonruimteverdelingsregels gebracht ook al wordt feitelijk een hogere huur gevraagd. q. Indicatie In een indicatiebesluit wordt vastgesteld welke voorzieningen iemand nodig heeft vanwege sociale en medische beperkingen. Op grond van een indicatie wordt met deze beperkingen rekening gehouden bij het toewijzen van een woonruimte. r. Inkomen Het begrip inkomen is in deze verordening gekoppeld aan wat onder rekeninkomen wordt verstaan in de Wet op de huurtoeslag. s. Jongere Een jongere is een persoon van ten minste 18 en ten hoogste 27 jaar. t. Laaggelegen woonruimte Dit begrip is opgenomen ter realisatie van het beleidsdoel om grote en goed toegankelijke woningen te behouden voor grote huishoudens/gezinnen. Daartoe worden woningen gerekend die twee woonlagen hebben en laaggelegen zijn.

Een woonlaag is een bouwlaag waar zich tenminste één verblijfsruimte, zoals beschreven in het Besluit bouwwerken leefomgeving, in bevindt of een bouwlaag waar zich voorheen een verblijfsruimte in bevond. Het moet gaan om een woning waarvan de voordeur direct te bereiken is vanaf de straat, dus niet via bijvoorbeeld een afgesloten gezamenlijke hal in een appartementencomplex. Woningen kunnen ook als laaggelegen worden gerekend indien het maximale hoogteverschil tussen het maaiveld en de bovenkant van de afgewerkte vloer bij de toegangsdeur alsmede een van de woonlagen niet meer dan 2,1 meter is. Het maaiveld wordt bepaald door de gemiddelde hoogte van het afgewerkte bouwterrein te hanteren. Dat komt neer op het aardoppervlak inclusief bestrating. Het maximale hoogteverschil van 2,1 meter van de toegangsdeur en een woonlaag tot het maaiveld betekent dat ook grote woningen met bijvoorbeeld een kelder of souterrain, die geen woonlagen zijn, behouden kunnen blijven. Het gaat om de afstand tussen zowel de toegangsdeur als een woonlaag. Dus als de toegangsdeur wel op of iets boven het maaiveld ligt, gevolgd door een trap naar de eerste woonlaag die hoger dan 2.1 meter van het maaiveld ligt, betreft het geen laaggelegen woning. Indien er minder dan 2.1 meter overbrugd hoeft te worden, betreft het wel een laaggelegen woning.

Vanwege het beperkte aantal traptreden tot de toegangsdeur en woonlaag wordt deze woning nog passend geacht voor gezinnen. u. Liberalisatiegrens De liberalisatiegrens is de grens die bepaalt of een huurwoning binnen de sociale huur valt. Om vast te stellen of de huurprijs van de woning onder of boven de liberalisatiegrens ligt wordt gekeken naar de kale huurprijs bij de start van de huurovereenkomst. Als de huur boven de huurliberalisatiegrens ligt geldt er voor de woning geen wettelijke maximale huurprijs en mag de verhuurder de huurprijs zelf bepalen. De huurliberalisatiegrens wordt jaarlijks vastgesteld. In het jaar 2023 was het grensbedrag € 808,06. Dit bedrag is dus bepalend voor woonruimten waarvoor in 2023 een huurovereenkomst is gesloten. v. Mantelzorg Het begrip mantelzorg is in deze verordening gekoppeld aan wat onder mantelzorg wordt

verstaan in de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015. w. Onzelfstandige woonruimte Een onzelfstandige woonruimte is een woonruimte welke geen eigen toegang heeft of welke niet door een huishouden zelfstandig kan worden bewoond, zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte. Hierbij worden als wezenlijke voorzieningen aangemerkt: keuken en sanitaire voorzieningen. Meestal betreft een onzelfstandige woonruimte een kamer in een woning die is omgezet, denk aan een studentenhuis. De losse slaapkamers van de studenten zijn onzelfstandige woonruimten. De studenten vormen samen namelijk geen gemeenschappelijk huishouden omdat het geen gezin is of partners zijn. Voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimten is een vergunning vereist. Alle specifieke voorwaarden en voorschriften zijn opgenomen en toegelicht bij de artikelen over omzetting (kamerverhuur) in hoofdstuk 3. x. Pand Met een pand wordt gedoeld op de definitie van een pand als bedoeld in artikel 1, onderdeel k, van de Wet basisregistratie adressen en gebouwen. Dat wil zeggen de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

Meestal gaat het dan om een losstaande woning, een flatgebouw of een blok binnen aangrenzende gebouwen. y. Regiogemeenten Dit zijn de gemeenten binnen de woningmarktregio Amsterdam, te weten: Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland, Zaanstad. z. Rekenhuur De rekenhuur is relevant voor de vraag of een huurder huurtoeslag kan krijgen en is gedefinieerd in artikel 5 van de Wet op de huurtoeslag. De betekenis van het begrip rekenhuur in de Huisvestingsverordening is direct gekoppeld aan de definitie in de Wet op de huurtoeslag. aa. Splitsingsvergunning Met de splitsingsvergunning wordt gedoeld op de vergunning in de zin van artikel 22 van de Huisvestingswet. Een gebouw kan bestaan uit meerdere woningen en/of bedrijfsruimte(n). Als de eigenaar deze woningen of bedrijfsruimten afzonderlijk wil verkopen, moet het recht op het gebouw (juridisch) gesplitst worden in verschillende appartementsrechten. Door splitsing in appartementsrechten krijgen de appartementen van het gebouw een eigen kadastraal registratienummer. bb. Statushouders Houders van een verblijfsvergunning als bedoeld in artikel 8, onderdeel a, b, c, of d, van de Vreemdelingenwet 2000.

Hieronder worden ook de statushouders verstaan die in afwachting zijn van verlenging van de geldigheidsduur van de verblijfsvergunning. Doorgaans hebben deze personen een verblijfsvergunning als bedoeld in artikel 8, onderdeel g en h, van de Vreemdelingenwet 2000. cc. Student Voor toepassing van de verordening is een student iemand die voltijds is ingeschreven bij een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1, onderdeel b, van de Wet educatie en beroepsonderwijs of bij een universiteit of hogeschool als bedoeld in artikel 1.2, onderdelen a en b, van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek gevestigd binnen het gebied van de woningmarktregio. dd. Toeristische verhuur

Toeristische verhuur is het in een woonruimte tegen betaling bieden van verblijf aan personen die niet als ingezetenen zijn ingeschreven met een adres in de gemeente in de Basisregistratie Personen. De bepaling van de landelijke Wet toeristische verhuur van woonruimte wordt gevolgd. Hierbij wordt opgemerkt dat deze wet ‘toeristische verhuur’ kwalificeert als het tegen betaling in gebruik geven van woonruimte voor kort verblijf. Betaling kan met geld geschieden, maar ook middels op geld waardeerbare tegenprestaties. Hierdoor valt huizenruil dat via platforms plaatsvindt ook onder toeristische verhuur. In plaats van geld wordt hier een huis ingezet, direct dan wel door gebruik te maken van punten of een ander ruilmiddel. In het geval van punten kunnen deze op een later moment ingezet worden om een ander huis te huren. Het direct ruilen (1 op 1) van woningen met gesloten beurs, bijvoorbeeld aan een familielid, zonder gebruik te maken van een platform ziet Amsterdam niet als toeristische verhuur. Het niet gebruik maken van een platform duidt erop dat geen sprake is van het bijeen brengen van anoniem vraag en aanbod dat vergelijkbaar is met andere vormen van toeristisch gebruik van woonruimte. ee.

Tweede woning Voor de toepassing van de verordening wordt onder een tweede woning een zelfstandige woonruimte verstaan die naast een ander hoofdverblijf wordt gebruikt als verblijf mits en zolang deze zelfstandige woonruimte uitsluitend door de eigenaar of huurder, of personen behorend tot diens huishouden, wordt gebruikt. Dat er sprake is van personen behorend tot het huishouden van een eigenaar of huurder van een tweede woning dient aangetoond te worden door een uittreksel van een inschrijving op hetzelfde adres in de Basisregistratie Personen. ff. Urgentieverklaring De indeling van urgent-woningzoekenden in urgentiecategorieën geschiedt bij besluit door (of namens) burgemeester en wethouders. Dit volgt uit artikel 13, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014. Zo'n besluit wordt ook wel een "urgentieverklaring" genoemd. gg. Vakantieverhuur Vakantieverhuur is het tijdens afwezigheid van de bewoner tegen betaling in gebruik geven van een zelfstandige woonruimte. Bij vakantieverhuur wordt de gehele woning bij afwezigheid van de bewoner verhuurd aan toeristen. Bij B&B wordt juist tijdens aanwezigheid van de bewoner een gedeelte van de woning verhuurd aan toeristen. B&B mag het hele jaar door, voor vakantieverhuur geldt een maximum aantal verhuurde nachten van dertig per kalenderjaar. Vakantieverhuur en B&B vormen samen het geheel van toeristische verhuur in woningen.

Een hoofdbewoner mag incidenteel wel een familielid of andere bekende op de woning laten passen ten tijde dat hij/zij zelf (wegens vakantie) afwezig is, zolang er geen tegenprestatie tegenover staat en het gedurende de afwezigheid slechts aan één huishouden, zijnde een vriend en/of familie, in gebruik wordt gegeven. hh. Verblijfsruimte Verblijfsruimte is gedefinieerd conform het Besluit bouwwerken leefomgeving. ii. Volwassene Een volwassene is een persoon met een minimale leeftijd van 18 jaar. jj. Voorraadvergunningen Met de term voorraadvergunning wordt gedoeld op de vergunningen in de zin van hoofdstuk 4 van de Huisvestingswet. Dit zijn de vergunningen voor onttrekken, samenvoegen, omzetten en vormen, alsmede de vergunningen voor splitsing en toeristische verhuur. Deze vergunningen worden allemaal apart uitgebreid toegelicht in deze verordening. De generieke term ‘voorraadvergunning’ is in het leven geroepen om algemene regels te stellen ten aanzien van het geheel van deze vergunningen. Een aantal regels is voor deze vergunningen namelijk hetzelfde. kk. Woningmarktregio

De woningmarktregio, voor de toepassing van de huisvestingsverordening, is het gebied waarbinnen de gemeente Amsterdam een evenwichtige regionale verdeling van woonruimten afstemt (artikel 1 van de Huisvestingswet). De woningmarktregio bestaat uit (situatie 2024) de gemeenten Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland, Zaanstad. Deze woningmarktregio staat ook bekend als de voormalige Stadsregio Amsterdam. ll. Wet maatschappelijke ondersteuning Met de Wet maatschappelijke ondersteuning wordt gedoeld op de landelijke Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, met inbegrip van eventueel vast te stellen wijzigingen dan wel later in de plaats tredende regelgeving. In deze wet is ondersteuning geregeld voor personen die onvoldoende zelfredzaam zijn of onvoldoende in staat zijn tot participatie in de samenleving. mm. Woning Woonruimte als begrip is soms niet volledig genoeg. De term woonruimte kan zowel gebruikt worden voor een zelfstandige woonruimte als voor onzelfstandige woonruimten. Met woning wordt gedoeld op een zelfstandige woonruimte, dan wel een geheel van onzelfstandige woningen die samen onderdeel maken van hetzelfde adres. nn.

Woningwaarderingsstelsel Het woningwaarderingsstelsel kent een puntensysteem (zie onderdeel o) voor woningen aan de hand waarvan een maximale huurprijs wordt bepaald. Het Besluit huurprijzen woonruimte bevat hier de wettelijke grondslag voor. oo. Woonoppervlak Het begrip woonoppervlak is relevant voor de toepassing van artikel 2.3.5 en artikel 2.8.1 waarin aan de hand van dit begrip wordt bepaald of een woonruimte met voorrang aan een huishouden met één of meer minderjarige kinderen of een huishouden met drie of meer minderjarige kinderen moet worden toegewezen. De gezamenlijke oppervlakte van woonvertrekken wordt berekend aan de hand van het Besluit huurprijzen woonruimte. pp. Woonpunten In het puntensysteem voor woonruimteverdeling kunnen wacht-, zoek-, situatie- en startpunten worden opgebouwd. Deze punten tezamen worden woonpunten genoemd en bepalen wie in aanmerking komt voor een beschikbare sociale huurwoning. qq. Woonruimte Met een woonruimte wordt gedoeld op een besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden. ‘Bestemd’ verwijst naar het omgevingsplan. In het omgevingsplan zijn panden en gebouwen vaak aangewezen als woonruimten. Dat betekent dat er gewoond moet worden. Daarnaast kan het zijn dat er feitelijk in een ruimte wordt gewoond waardoor er sprake is van een woonruimte.

Of er bij elkaar genomen sprake is van een woonruimte moet worden beoordeeld aan de hand van objectieve maatstaven, waarbij het feitelijk gebruik alleen niet doorslaggevend is. rr. Zelfstandige woonruimte Met de term zelfstandige woonruimte wordt gedoeld op een woonruimte die een eigen toegang heeft en welke door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten de woonruimte. Hiermee wordt in het gebruikelijke spraakgebruik aangesloten bij wat men normaal verstaat onder een woning. Het gaat hierbij om een woonruimte die door één huishouden wordt bewoond, zoals een alleenstaande, een samenwonend stel of een gezin. Bij verschillende huishoudens, zoals bijvoorbeeld studenten of andere woningdelers, is er sprake van meerdere onzelfstandige

woonruimten waarvoor een omzettingsvergunning vereist is. Onvrije woningen vallen ook onder het begrip zelfstandige woonruimte. ss. Zorgregio Dit is het gebied waarvoor Amsterdam de functie van centrumgemeente vervult voor maatschappelijke opvang en beschermd wonen blijkend uit een gezamenlijk budget van de Rijksoverheid (in 2024: Amsterdam, Amstelveen, Diemen, Uithoorn, Aalsmeer en Ouder-Amstel). Hoofdstuk 2 Verdeling van woonruimte Afdeling I Woonruimteverdeling Paragraaf 1 Werkingsgebied woonruimteverdeling Artikel 2.1.1 Werkingsgebied In artikel 2.1.1 is neergelegd voor welke categorieën woonruimte in de gemeente Amsterdam regels gelden met betrekking tot de doelgroep die (als eerste) in aanmerking komt voor de woning. Dit worden kortgezegd “gereguleerde woonruimten” genoemd. Voor het in gebruik geven of nemen van dergelijke woonruimten is een huisvestingsvergunning verplicht en hoofdstuk 2 van de huisvestingsverordening bevat hier regels over. Dit gaat bijvoorbeeld over de doelgroep waarvoor bepaalde typen woonruimten “in het bijzonder” geschikt zijn (passendheidscriteria) of over de volgorde waarin personen in aanmerking komen voor een woning (voorrangsregels). In het eerste lid zijn de categorieën gereguleerde woonruimte aangewezen. Deze woonruimten mogen alleen voor bewoning in gebruik worden gegeven of genomen, indien daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend.

Een huisvestingsvergunning wordt verleend met inachtneming van de verordeningsregels. Het betreft: - Huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens. De huurprijs is het bedrag dat per maand verschuldigd is voor het enkele gebruik van een woonruimte. Dat wil zeggen de kale huur; zonder de servicekosten en andere additionele kosten meegerekend. - Huurwoningen waarvoor een huurwaarde geldt tot de liberalisatiegrens. De huurwaarde is kortgezegd de huur die op basis van publiekrechtelijke regulering of private afspraken zou moeten gelden. Door naast de feitelijke huurprijs ook deze definitie van huurwaarde als criterium te gebruiken worden woningen waarvoor een sociale huur zou moeten gelden op basis van het woningwaarderingsstelsel onder de reikwijdte van de huisvestingsvergunningplicht gebracht ook al wordt feitelijk een hogere huur gevraagd. - Middeldure huurwoningen, waarbij voorwaarden zijn gesteld bij gronduitgifte, in erfpachtovereenkomsten of in het omgevingsplan met betrekking tot de hoogte van de huur(waarde). Deze categorie middeldure huurwoningen is in 2018 toegevoegd aan het werkingsgebied van de regels voor woonruimteverdeling, ter uitvoering van het Actieplan Meer Middeldure Huur 2017-2025.1 Het tweede lid van artikel 2.1.1 bepaalt dat voor de aanwijzing van gereguleerde woonruimten de huur die gold voor de oorspronkelijke hoofdhuurder leidend is.

Hiermee wordt voorkomen dat woonruimte die illegaal door een hoofdhuurder voor een hogere huurprijs wordt doorverhuurd, buiten het werkingsgebied van de woonruimteverdelingsregels zou vallen. Degene die illegaal doorverhuurt als ook degene die de woning betrekt, kan door het college worden beboet als deze niet over een huisvestingsvergunning beschikken. Daarnaast kan de woningeigenaar het huurcontract met de illegale doorverhuurder ontbinden. 1 Gemeenteblad 2017, nr. 152/433.

Het derde lid bevat woonruimten die niet onder de werking van de woonruimteverdelingsregels in de Huisvestingsverordening zijn gebracht. Uitgezonderd zijn: - Onzelfstandige woonruimten en woonruimten die gebruikt worden voor inwoning. Deze woningen zijn uitgezonderd van de woningtoewijzingsregels. - Woonruimten in woongemeenschappen die zijn aangewezen in bijlage 1. Een woongemeenschap is een type wooncoöperatie gevormd met sociale huurwoningen van woningcorporaties. Dit type wordt ook wel een beheercoöperatie genoemd. Belangrijk onderdeel van een dergelijke woongemeenschap is dat nieuwe bewoners kunnen worden gekozen middels coöptatie. Coöptatie is een systeem waarbij leden van een bestaande groep, zoals een woongemeenschap, samen nieuwe leden, in dit geval nieuwe bewoners, kiezen. Voor ingebruikname van sociale huurwoningen bevat de Huisvestingsverordening uitgebreide toewijzingsregels. Om toewijzing van vrijgekomen woningen in een woongemeenschap door middel van coöptatie mogelijk te maken moeten deze woningen worden uitgezonderd van de huisvestingvergunningplicht. Woongemeenschappen moeten door woningcorporaties bij de gemeente worden aangemeld om in aanmerking te komen voor de uitzondering. De aanmelding van woongemeenschappen is een jaarlijks terugkerende procedure.

- Woonruimten in eigendom van woningcorporaties die middels intermediaire verhuur door een zorginstelling worden bemiddeld of worden verhuurd met een huurcontract dat onlosmakelijk verbonden is met een zorgcontract van een zorginstelling. Deze woningen worden meestal door een zorginstelling van de woningcorporatie gehuurd en de zorginstelling koppelt de woning aan een zorgcliënt. Deze uitzondering betreft een algemene vrijstelling voor woningen van woningcorporaties die kwalificeren als zorgwoning. De zorgwoningen zijn dus automatisch uitgezonderd en worden niet afzonderlijk aangewezen in de bijlage bij de huisvestingsverordening. - Woonruimten waarvoor burgemeester en wethouders een vergunning voor verhuur hebben verleend op grond van artikel 15 van de Leegstandwet. - Erkende studentenwoningen. Deze studentenwoningen zijn uitgezonderd van de reguliere woonruimteverdelingsregels omdat zij via de aparte aanbodinstrumenten Studentenwoningweb.nl en Room.nl worden toegewezen. Dit gaat middels een erkenning door het college van burgemeester en wethouders. In het vierde lid is opgenomen in welke gevallen studentenwoningen hiervoor kunnen worden erkend. Dit kan indien het woningen zijn die met een campuscontract verhuurd worden of indien het zogenaamde landingsplekken voor internationale studenten zijn van instellingen voor hoger onderwijs.

Dergelijke landingsplekken voor internationale studenten worden ook met een tijdelijk contract verhuurd. - Woonruimten die antikraak worden verhuurd. Antikraakwoningen worden niet verhuurd met behulp van een huurovereenkomst, maar worden middels het sluiten van een bruikleenovereenkomst ´om niet´ in gebruik gegeven. Artikel 2.1.2 Reikwijdte huisvestingsvergunningplicht Dit artikel geeft aan dat het verboden is om een gereguleerde woonruimte in gebruik te nemen (huren) of in gebruik te geven (verhuren) zonder een huisvestingsvergunning. Toepassing van de huisvestingsvergunning is gebaseerd op artikel 7 van de Huisvestingswet 2014. In het derde en vierde lid is voor huisbewaring – het tijdelijk in gebruik nemen van een woonruimte bij afwezigheid van de hoofdbewoner– een uitzondering gemaakt op de huisvestingsvergunningsplicht voor het in gebruik nemen van gereguleerde woonruimte. Daarmee wordt het mogelijk om een woning tijdelijk onder te verhuren aan een derde, zonder dat voldaan hoeft te worden aan de voorwaarden die aan een huisvestingsvergunning worden gekoppeld, zoals onder andere het inkomen van de huisbewaarder. Paragraaf 2 Toelating tot een gereguleerde woonruimte Artikel 2.2.1 Toelatingscriteria

Dit artikel bevat twee criteria waar een huishouden aan moet voldoen om een huisvestingsvergunning te kunnen krijgen: a. ten minste één van de personen behorend tot het huishouden heeft een leeftijd van 18 jaar of ouder; b. alle personen behorend tot het huishouden verblijven rechtmatig in Nederland als bedoeld in artikel 10, tweede lid, van de Huisvestingswet. Deze toelatingscriteria zijn tevens weigeringsgronden voor een huisvestingsvergunning voor alle categorieën gereguleerde woonruimte. Artikel 2.2.2 Aanvullende toelatingscriteria (inkomensgrenzen en atelierwoningen De verordening kent voor twee categorieën gereguleerde woonruimte aanvullende inkomensgrenzen. In het eerste lid van artikel 2.2.2 is een inkomensgrens bepaald die aanvullend geldt voor huurwoningen tot de liberalisatiegrens van particuliere eigenaren, en een inkomensgrens voor middeldure huurwoningen van particulieren of corporaties. Voor huurwoningen van particulieren met een huurprijs tot de liberalisatiegrens, geldt een maximaal huishoudinkomen tot € 51.356,- (prijspeil: 2023). Voor middeldure huurwoningen van particulieren of corporaties, geldt een maximaal huishoudinkomen van € 69.573,- (prijspeil: 2023). De inkomensgrens voor sociale huurwoningen van corporaties ligt vast op grond van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015.

In de verordening wordt hier in artikel 2.4.2, dat de algemene weigeringsgronden voor een huisvestingsvergunning bevat, naar verwezen. In 2023 liggen deze inkomensgrenzen op € 44.035 voor eenpersoonshuishoudens en € 48.625 voor meerpersoonshuishoudens bij minimaal 85% van de toegewezen woningen. Deze inkomensgrenzen voor sociale huurwoningen worden, in principe jaarlijks, door het Rijk geïndexeerd en opnieuw vastgesteld. In het derde lid is geregeld dat deze aanpassingen doorwerken in de inkomensgrenzen van deze verordening in het eerste lid. In het tweede lid is bepaald dat de inkomensgrens voor middeldure huurwoningen niet geldt voor huishoudens die een middeldure huurwoning willen betrekken vanuit een in de gemeente Amsterdam gelegen sociale huurwoning van een corporatie. Dit ter uitvoering van de Motie van het raadslid Flentge inzake het actieplan ‘meer middeldure huur” (vrijspelen sociale huur).2 Na het vertrek van het huishouden moet de achtergelaten sociale huurwoning leeg zijn. Dat wil zeggen dat alle leden van een huishouden de woning moeten hebben verlaten. Verhuizing na inwoning valt dus niet onder deze uitzondering. Door in deze gevallen de inkomenseis niet te stellen, wil de gemeente de doorstroming stimuleren van huishoudens die met een hoger inkomen wonen in de sociale sector. De ontwikkeling van kunst en cultuur is belangrijk voor een stad.

De gemeente hecht er aan (beginnende) kunstenaars mogelijkheden te bieden om zich te kunnen ontplooien. De gemeente Amsterdam kent daarom een aantal woningen met voor kunstproductie geschikte ruimte die op grond van het vierde lid worden toegewezen aan kunstenaren (atelierwoningen). Deze woningen zijn bedoeld voor (beginnende) beroepsmatige kunstenaars die voldoen aan de criteria van professioneel kunstenaarschap om in aanmerking te komen voor een atelierwoning, zoals is neergelegd in het Reglement van de Commissie voor Ateliers en (Woon)Werkpanden Amsterdam (CAWA3). Om in aanmerking te kunnen komen voor een atelierwoning dient de kunstenaar zich eerst te registreren via de website van de gemeente Amsterdam. Eenmaal ingeschreven kan worden gereageerd op atelierwoningen die vrijkomen. Alvorens de kunstenaar en zijn of haar huishouden de woning kan betrekken, wordt door de CAWA beoordeeld of de kunstenaar voldoet aan de criteria van professioneel kunstenaarschap. De atelierwoning wordt toegewezen aan de kandidaat, die gezien de door deze kandidaat uitgeoefende kunstdiscipline, het meest geschikt is voor de ruimte. Bij gelijke geschiktheid gaat degene die het langst staat ingeschreven op de hiervoor bedoelde website voor op degene met een kortere inschrijving. 2 Motie van het raadslid Flentge inzake het actieplan 'meer middeldure huur” (vrijspelen sociale huur),

Gemeenteblad afdeling 1, nr. 612 (publicatiedatum 16 juni 2017). 3 Besluit “Aanpassen reglement Commissie Ateliers voor (Woon)Werkpanden Amsterdam d.d. 20 januari 2015, gepubliceerd in het Gemeenteblad, Afdeling 3B, jaargang 2015, nr 12.

Artikel 2.2.3 Aanvraag vergunning en in te dienen bescheiden Artikel 2.2.3 bevat algemene regels over de verlening van een huisvestingsvergunning. In het eerste lid is bepaald dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn om een huisvestingsvergunning te verlenen, te weigeren of in te trekken. Burgemeester en wethouders kunnen deze bevoegdheid op basis van artikel 13 van de Huisvestingswet ook mandateren aan corporaties. In Amsterdam is de verstrekking van huisvestingsvergunningen voor sociale huurwoningen van corporaties ook bij de corporaties in mandaat gegeven. Het verstrekken van huisvestingsvergunningen voor sociale huurwoningen van particuliere eigenaren en voor gereguleerde middensegmentwoningen is niet gemandateerd. De gemeente verstrekt deze vergunningen zelf. Het tweede lid bepaalt welke gegevens voor een aanvraag dienen te worden verstrekt. Ingevolge het derde lid kan de aanvrager gevraagd worden een geldig identiteitsbewijs van alle personen behorend tot het huishouden te tonen. Op grond van het vierde lid dient bij een aanvraag voor een huisvestingvergunning voor een woonruimte die ingevolge artikel 2.8.1 in het bijzonder geschikt is voor personen met een medische beperking, een indicatie te worden ingediend waaruit de medische beperking van de huurder blijkt.

Tot slot is in het vijfde lid opgenomen dat burgemeester en wethouders nadere gegevens kunnen vragen indien deze nodig zijn voor de beoordeling van de aanvraag. Artikel 2.2.4 Beslistermijn Dit artikel bevat de termijn waarbinnen burgemeester en wethouders dienen te beslissen op een aanvraag voor een huisvestingsvergunning. De beslistermijn voor bestuursorganen wordt bepaald door afdeling 4.1.3. van de Algemene wet bestuursrecht. Daarom bepaalt het eerste lid dat burgemeester en wethouders in beginsel binnen acht weken moeten beslissen op een aanvraag. Als de beslissing niet binnen deze termijn kan worden gegeven kan een bestuursorgaan dit aan de aanvrager meedelen en daarbij een zo kort mogelijke termijn noemen waarbinnen de beslissing wel tegemoet kan worden gezien. Het tweede lid bepaalt dat de beslistermijn in dat geval met vier weken wordt verlengd. Artikel 2.2.5 Gegevens op vergunning In het eerste lid is beschreven welke gegevens in een huisvestingsvergunning worden opgenomen. Ingevolge het tweede lid kunnen burgemeester en wethouders ook opnemen dat de huisvestingsvergunning slechts geldig is indien het gehele huishouden waarvoor de huisvestingsvergunning is verleend, de woonruimte betrekt.

Paragraaf 3 Vergunningverlening huurwoningen onder de liberalisatiegrens in particulier bezit en gereguleerde middeldure huurwoningen Artikel 2.3.1 Reikwijdte paragraaf 3 Artikel 2.3.1 regelt dat paragraaf 3 van toepassing is op alle gereguleerde woonruimten met uitzondering van sociale huurwoningen van corporaties. Paragraaf 3 is daarmee van toepassing op huurwoningen onder de liberalisatiegrens in particulier bezit en op alle gereguleerde middeldure huurwoningen. Onder particuliere eigenaren worden in dit verband alle eigenaren verstaan niet zijnde een toegelaten instelling voor volkshuisvesting (oftewel niet zijnde een woningcorporatie). Artikel 2.3.2 Algemene weigeringsgronden voor de huisvestingsvergunning Dit artikel bevat twee gronden waarop een huisvestingsvergunning voor een particuliere huurwoning onder de liberalisatiegrens of voor een gereguleerde middeldure huurwoning wordt geweigerd. Alle twee genoemde weigeringsgronden vormen een zelfstandige weigeringsgrond. De huisvestingsvergunning wordt geweigerd indien: 1. Het huishouden niet voldoet aan de toelatingscriteria genoemd in de artikelen 2.2.1 en 2.2.2. Dit is het geval indien geen enkele persoon behorend tot het huishouden 18 jaar of ouder is of in het

geval een van de personen behorend tot het huishouden niet rechtmatig in Nederland verblijft. Ook wordt de vergunning geweigerd indien het inkomen van het huishouden boven de inkomensgrenzen gesteld in artikel 2.2.2 ligt. 2. Niet aannemelijk is dat het huishouden de woonruimte als hoofdverblijf in gebruik zal nemen. Naast de weigeringsgronden wordt bij de verlening van de huisvestingsvergunning rekening gehouden met de toepasselijke volgordebepalingen die zijn opgenomen in hoofdstuk 2. Het tweede lid geeft het college de mogelijkheid de huisvestingsvergunning te weigeren indien de volgordebepalingen niet op een juiste wijze zijn toegepast, waardoor een woning onterecht aan een woningzoekende is aangeboden. Artikel 2.3.3 Intrekken vergunning Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken, indien het huishouden de in de vergunning vermelde woonruimte niet binnen vier weken als hoofdverblijf in gebruik heeft genomen. In het belang van een doelmatig beheer van schaarse woonruimten is het immers van belang dat vrijkomende woonruimte zo spoedig mogelijk weer in gebruik genomen wordt. Intrekking kan ook als de vergunning is verleend op grond van door de houder van de vergunning verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kan vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren.

Artikel 2.3.4 Algemene volgordebepaling Woningzoekenden die in de woningmarktregio een sociale huurwoning van een woningcorporatie leeg achterlaten krijgen in algemene zin voorrang op een gereguleerde middeldure huurwoning. Dit ter uitvoering van het Actieplan meer middeldure huur. Onderdeel van dat plan is de helft van de nieuw opgeleverde woningen toe te wijzen aan huishoudens die een sociale huurwoning van een woningcorporatie achterlaten om doorstroming op de woningmarkt te stimuleren. De gemeente zal het percentage monitoren van aan doorstromers toegewezen middeldure huurwoningen om te bepalen of de overige woningzoekenden (degenen die geen sociale huurwoning achterlaten) voldoende in aanmerking komen voor een middeldure huurwoning en of de toewijzing binnen de grenzen blijft die de Huisvestingswet stelt aan het geven van voorrang (mede) op basis van regionale binding (artikel 14 Huisvestingswet). Op 17 september 2019 heeft het college het Actieplan Wooncoöperaties ‘Aan de slag met wooncoöperaties’4 vastgesteld en op 12 mei 2020 een eindrapport met uitwerking van dit actieplan. Een wooncoöperatie is een vorm van collectief wonen. Bij realisering van wooncoöperaties kan via de erfpachtvoorwaarden of een anterieure overeenkomst tussen de ontwikkelaar en de gemeente afgesproken worden dat woningen middelduur worden verhuurd.

Artikelen 2.3.5 en 2.3.6 van de Huisvestingsverordening bevatten voorrangsregels voor deze middeldure huurwoningen. Voor middeldure huurwoningen in een wooncoöperatie geldt de voorrangsregel voor doorstromers uit een sociale huurwoning niet. Belangrijk onderdeel van een wooncoöperatie is namelijk dat de leden zelf nieuwe bewoners kunnen kiezen. Een absolute voorrang voor doorstromers zou dit in te vergaande mate beperken. De overige voorrangsregels (inkomenseisen en eisen over de omvang van het huishouden ten opzichte van de grote van de woning) zijn onverkort van toepassing op wooncoöperaties. Met deze eisen kan ook al bij de ontwikkeling van de wooncoöperatie rekening worden gehouden door deze typen woonruimte wel of niet in de plannen op te nemen. Artikel 2.3.5 Passendheidscriteria gereguleerde middeldure huurwoningen Voor gereguleerde middeldure huurwoningen gelden naast de algemene inkomensgrens in artikel 2.2.2 tevens drie passendheidscriteria, namelijk: 1. Huishoudens met één of meer minderjarige kinderen hebben voorrang op woonruimte met drie of meer kamers en ten minste een woonoppervlak van 61 vierkante meter; 4 Te raadplegen via: https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/zelfbouw/wooncooperaties-amsterdam/.

2. Huishoudens met een inkomen tot € 57.207,- (prijspeil: 2023) hebben voorrang op woonruimte met een huurprijs tot € 1.029,22 (prijspeil: 2023). Dit is een uitvoering van de motie Flentge en Van Dantzig, (611.17), geef lagere middeninkomens een kans. Als grens tussen goedkopere en duurdere middeldure huurwoningen wordt het bedrag € 1.029,22 gehanteerd (prijspeil 2023). Dit betreft het bedrag van € 850 uit het Actieplan meer middeldure huur, gecorrigeerd door inflatie. De grens voor het onderscheid tussen lage en de hoge middeninkomens is vastgesteld halverwege de inkomensklasse voor middeldure huurwoningen. In 2023 is dit € 57.207,-. 3. Huishoudens waarvan ten minste één persoon een leeftijd heeft van ten minste 55 jaar hebben voorrang op seniorenwoningen met een woonoppervlak tot 70 vierkante meter. Ingevolge het derde lid wordt bij de huurprijs uitgegaan van de jaarmutatie van de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. In het vierde lid is de passendheidsgrens voor de getrapte toewijzing van middeldure huurwoningen naar inkomen gekoppeld aan de inkomensgrens voor sociale huur voortvloeiende uit het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Deze wordt in principe jaarlijks door het Rijk aangepast vastgesteld. Artikel 2.3.6 Bijzondere volgordebepaling Dit artikel bevat de bijzondere volgordebepaling voor gereguleerde middeldure huurwoningen.

In het zesde lid is opgenomen dat voor seniorenwoningen in een wooncoöperatie de voorrangsregel voor doorstromers uit sociale huurwoningen niet van toepassing is. Paragraaf 4 Vergunningverlening sociale huurwoningen van woningcorporaties Artikel 2.4.1 Reikwijdte paragraaf 4 De verordening bevat specifieke regels voor de afgifte van een huisvestingsvergunning voor het betrekken van sociale huurwoningen van corporaties. Deze bepalingen zijn opgenomen in paragraaf 4 van de verordening. Artikel 2.4.1 bepaalt de reikwijdte van deze paragraaf, het gaat om woonruimten in eigendom van woningcorporaties met een rekenhuur of huurwaarde tot de liberalisatiegrens. Artikel 2.4.2 Algemene weigeringsgronden huisvestingsvergunning Dit artikel bevat gronden waarop een huisvestingsvergunning voor een sociale huurwoning van een corporatie wordt geweigerd. Deze weigeringsgronden vormen afzonderlijk een zelfstandige weigeringsgrond. De huisvestingsvergunning wordt geweigerd indien: 1. Het huishouden niet voldoet aan de toelatingscriteria in artikel 2.2.1. Dit is het geval indien geen persoon behorend tot het huishouden 18 jaar of ouder is of in het geval een persoon behorend tot het huishouden niet rechtmatig in Nederland verblijft. 2. Het niet aannemelijk is dat het huishouden de woonruimte als hoofdverblijf in gebruik zal nemen. 3.

De corporatie gelet op haar taak als toegelaten instelling of haar belang als verhuurder haar of vanwege verantwoordelijkheid voor de bescherming van de belangen van de overige huurders en voor de waarborging van het woongenot, redelijkerwijs het sluiten van een huurovereenkomst met aanvrager heeft kunnen weigeren. Het kan daarbij bijvoorbeeld gaan om de volgende situaties: a. De woningzoekende heeft een overlastverleden of heeft zich in zijn vorige woning gevaarlijk gedragen (bijvoorbeeld door wiet te telen). b. De woningzoekende heeft een huurschuld en daarvoor geen betalingsregeling getroffen of een getroffen betalingsregeling niet nageleefd. c. Het huishouden niet tot de doelgroep van sociale huurwoningen van corporaties behoort krachtens artikel 48 van de Woningwet en artikel 16 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting. Hiervan is sprake als het inkomen hoger is dan € 44.035 voor eenpersoonshuishoudens en € 48.625 voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil: 2023). Naast de weigeringsgronden wordt bij de verlening van de huisvestingsvergunning rekening

gehouden met de toepasselijke volgordebepalingen die zijn opgenomen in hoofdstuk 2. Het tweede lid geeft het college de mogelijkheid de huisvestingsvergunning te weigeren indien de volgorde bepalingen niet op een juiste wijze zijn toegepast, waardoor een woning onterecht aan een woningzoekende is aangeboden. Artikel 2.4.3 Intrekken vergunning Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken indien blijkt dat de woonruimte waarvoor de huisvestingsvergunning is verleend niet binnen vier weken als hoofdverblijf in gebruik is genomen of als de vergunning is verstrekt op basis van onjuiste of onvolledige gegevens en de aanvrager dit redelijkerwijs wist of kon vermoeden. Artikel 2.4.4 Bekendmaken en aanbieden van sociale huurwoningen van corporaties In artikel 2.4.4, eerste lid, is opgenomen dat corporaties hun voor verhuur beschikbare sociale huurwoningen eenduidig en transparant aanbieden via een aanbodinstrument. Woningen die corporaties via directe bemiddeling toewijzen zijn hier een uitzondering op. Deze woningen worden ingevolge de definitie van directe bemiddeling in artikel 1 niet via het aanbodinstrument aangeboden.

De sociale huurwoningen van de corporaties in de woningmarktregio worden, uitgezonderd twee corporaties in Purmerend en Edam-Volendam, gezamenlijk aangeboden via het regionale aanboden verdeelsysteem van WoningNet, toegankelijk via de website: www.woningnetregioamsterdam.nl. De twee hiervoor bedoelde corporaties in Purmerend en Edam-Volendam bieden woningen aan op: www.woonmatchwaterland.nl. Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat bij het aanbieden van een woning moet worden vermeld aan welke eisen een woningzoekende dient te voldoen. Het gaat daarbij in ieder geval om de op basis van de Huisvestingsverordening geldende passendheids- en bindingscriteria. Maar bijvoorbeeld ook om de eisen voor passend toewijzen op inkomen op grond van landelijke wetgeving of om aanvullende eisen die corporaties stellen op grond van eigen beleid. Artikel 2.4.5 Woningzoekenden en inschrijving Artikel 2.4.5 bevat bepalingen over de inschrijving van woningzoekende in het aanbodinstrument en over woonpunten. Het eerste lid regelt dat personen zich als woningzoekende kunnen inschrijven vanaf een leeftijd van 18 jaar en dat een inschrijving in een aanbodinstrument geldt als inschrijving in elk in die woningmarktregio gebruikt aanbodinstrument.

Het tweede lid regelt dat een inschrijving eindigt, nadat een woningzoekende als huurder een gereguleerde sociale huurwoning van een corporatie in gebruik heeft genomen. Alle woonpunten vervallen dan. Het vierde lid bevat hier een aantal uitzonderingen op. En in het vijfde lid is geregeld dat een woningzoekende na beëindiging van een inschrijving zich opnieuw kan inschrijven. In het derde lid is bepaald dat wachtpunten die zijn verkregen op basis van de Overgangsregeling of Coulance-regeling vervallen woonduur, uitsluitend gelden als de kandidaat nog woont in de woonruimte waar de wachtpunten zijn opgebouwd en deze leeg oplevert bij verhuizing. Tot 1 juli 2015 werd de volgordebepaling van doorstromers gebaseerd op woonduur in de voormalige woonruimte. Vanwege de invoering van de Huisvestingswet 2014 werd woonduur losgelaten en ging inschrijfduur als volgordecriterium gelden. Daarbij hebben de gemeenten van de woningmarktregio een Overgangs- en Coulanceregeling getroffen op grond waarvan woonduur kon worden omgezet in inschrijfduur. Het Convenant woonruimteverdeling Stadsregio Amsterdam 2013 behelst de oorspronkelijke afspraken over woonduur. Hier is geen wijziging in beoogd. Wel is sinds 16 januari 2023 de inschrijfduur omgezet in wachtpunten.

In het vierde lid zijn in afwijking van het tweede lid, drie situaties opgenomen waarin de inschrijving van een woningzoekende niet eindigt ondanks dat hij of zij een gereguleerde sociale huurwoning van een corporatie in gebruik heeft genomen. Dit is het geval indien: - Een woningzoekende een jongerenwoning heeft betrokken met een huurcontract als bedoeld in artikel 7:274c, vijfde lid, van het Burgerlijk Wetboek. Dergelijke huurovereenkomsten kunnen alleen worden gesloten met woningzoekenden onder de 28 jaar. Gemeenten zijn krachtens artikel 11a Huisvestingswet verplicht te verordenen dat de inschrijfduur in dit geval niet eindigt. - Een woningzoekende een zelfstandige woonruimte in gebruik neemt met een tijdelijk huurcontract voor maximaal twee jaar. Of een onzelfstandige woonruimte met een tijdelijk huurcontract voor maximaal vijf jaar. Dit vloeit voort uit artikel 11b van de Huisvestingswet. - Een woningzoekende die na 1 januari 2024 een zelfstandige woning in gebruik heeft genomen met een huurovereenkomst die opgezegd kan worden tegen de dag dat de omgevingsvergunning komt te vervallen als bedoeld in artikel 7:274, eerste lid, onder g van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 2.4.6 Voorwaarden aan inschrijving via het aanbodinstrument Aan de inschrijving als woningzoekende via een aanbodinstrument kunnen voorwaarden worden verbonden.

Het gaat hierbij bijvoorbeeld om inschrijfgeld en kosten voor jaarlijkse verlenging van de inschrijving. Artikel 2.4.7 Toewijzing woonruimte op basis van punten Artikel 2.4.7 introduceert de toewijzing van woonruimte op basis van woonpunten, bestaande uit wachtpunten, zoekpunten, situatiepunten, situatiepunten voor jongeren en startpunten. Artikel 2.4.8 Opbouw en afname zoekpunten Artikel 2.4.8 bevat de regels over opbouw en afname van zoekpunten. Zoekpunten kunnen door iedereen worden opgebouwd door actief te zoeken naar een passende woning en ten minste vier keer per maand op een passende woning te reageren. Zo kan per maand een zoekpunt worden opgebouwd, tot een maximum van dertig punten. Per maand dat niet voldoende actief (geen enkele reactie wordt geplaatst) wordt gezocht vervalt één zoekpunt. Als er 1 tot 3 reacties worden geplaatst blijft het aantal zoekpunten dat is opgebouwd gelijk. Artikel 2.4.9 Nadere regels en hardheid Artikel 2.4.9 betreft een hardheidsclausule op grond waarvan het college van burgemeester en wethouders ten gunste van aanvrager mogen afwijken als sprake is van een bijzondere hardheid. Het betreft nieuw beleid en dan kan het zijn dat een onverwacht en niet bedoeld effect optreedt.

Volgens huidige inzichten is er bijvoorbeeld de verwachting dat er voor iedere categorie woningzoekenden altijd voldoende passende woningen beschikbaar zijn om het vereiste aantal keer te kunnen reageren. Als dit in de praktijk een keer niet het geval blijkt en leidt tot een bijzonder schrijnende situatie kan dan afgeweken worden van de hoofdregel met behulp van de hardheidsclausule. Paragraaf 5 Opbouw situatiepunten Artikel 2.5.1 Aanvraag om een verklaring opbouw situatiepunten Artikel 2.5.1 regelt de wijze waarop de situatiepunten kunnen worden aangevraagd. Om een aanvraag te doen dient gebruik te worden gemaakt van een door burgemeester en wethouders

vastgesteld formulier. In dit formulier wordt ook aangegeven welke stukken en informatie een aanvrager ten minste dient te verstrekken bij de aanvraag. De stukken dienen compleet overlegd te zijn voordat een woningzoekende situatiepunten kan gaan opbouwen. Artikel 2.5.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten Artikel 2.5.2 bevat de toelatingscriteria die aan woningzoekenden worden gesteld om situatiepunten te kunnen gaan opbouwen. Artikel 2.5.3 Opbouw en intrekking van situatiepunten Artikel 2.5.3 regelt de wijze van opbouw en intrekking van situatiepunten. Artikel 2.5.4 Geldigheidsduur en verlenging situatiepunten In artikel 2.5.4 zijn de standaard geldigheidsduur van situatiepunten en de mogelijkheden voor eventuele verlenging van deze termijn opgenomen. Verlenging moet worden aangevraagd. Op dat moment wordt getoetst of aanvrager nog aan de voorwaarden voldoet. De termijn waarbinnen dat kan houdt rekening met de doorlooptermijn van besluitvorming op de aanvraag. Artikel 2.5.5 Algemene weigeringsgronden verklaring opbouw situatiepunten en hardheid Artikel 2.5.5 bevat de weigeringsgronden. In het tweede lid worden burgemeester en wethouders gedelegeerd voor het stellen van nadere regels over de procedure voor aanvraag van situatiepunten, de procedure rond de opbouw en afname, de mogelijkheden tot het inzetten van deze punten en de reactietermijnen.

Het derde lid betreft een hardheidsclausule op grond waarvan het college van burgemeester en wethouders ten gunste van aanvrager mogen afwijken als sprake is van een bijzondere hardheid. Het betreft nieuw beleid en dan kan het zijn dat een onverwacht en niet bedoeld effect optreedt. De beoordeling of iemand in aanmerking komt voor situatiepunten wordt centraal gedaan voor de hele regio. Daar kan gemonitord worden of dergelijke onbedoelde effecten optreden en kunnen bijzonder schrijnende situaties als gevolg daarvan met behulp van de hardheidsclausule worden opgelost. Na evaluatie kan de verordening zo nodig worden aangepast. Paragraaf 6 Opbouw situatiepunten voor jongeren Artikel 2.6.1 Van overeenkomstige toepassingsverklaring Artikel 2.6.1 regelt de wijze waarop de situatiepunten voor jongeren kunnen worden aangevraagd. Om een aanvraag te doen dient gebruik te worden gemaakt van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier. In dit formulier wordt ook aangegeven welke stukken en informatie een aanvrager ten minste dient te verstrekken bij de aanvraag. De stukken dienen compleet overlegd te zijn voordat een woningzoekende situatiepunten voor jongeren kan gaan opbouwen. Artikel 2.6.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten voor jongeren In artikel 2.6.2 staan de toelatingscriteria voor het kunnen opbouwen van situatiepunten voor jongeren.

Artikel 2.6.3 Opbouw van situatiepunten voor jongeren Artikel 2.6.3 regelt de wijze van opbouw en intrekking van situatiepunten voor jongeren. Artikel 2.6.4 Algemene weigeringsgronden verklaring opbouw situatiepunten voor jongeren en hardheid

Artikel 2.6.4 bevat de weigeringsgronden. In het tweede lid worden burgemeester en wethouders gedelegeerd voor het stellen van nadere regels over de procedure voor aanvraag van situatiepunten voor jongeren, de procedure rond de opbouw en afname, de mogelijkheden tot het inzetten van deze punten en de reactietermijnen. Het derde lid betreft een hardheidsclausule op grond waarvan het college van burgemeester en wethouders ten gunste van aanvrager mogen afwijken als sprake is van een bijzondere hardheid. Het betreft nieuw beleid en dan kan het zijn dat een onverwacht en niet bedoeld effect optreedt. De beoordeling of een jongere in aanmerking komt voor situatiepunten wordt centraal gedaan voor de hele regio. Daar kan gemonitord worden of dergelijke onbedoelde effecten optreden en kunnen bijzonder schrijnende situaties als gevolg daarvan met behulp van de hardheidsclausule worden opgelost. Na evaluatie kan de verordening zo nodig worden aangepast. Paragraaf 7 Tijdelijk experiment startpunten voor jongeren Artikel 2.7.1 Aanvraag om een verklaring van startpunten Artikel 2.7.1 regelt de wijze waarop startpunten kunnen worden aangevraagd. Om een aanvraag te doen dient gebruik te worden gemaakt van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier. In dit formulier wordt ook aangegeven welke stukken en informatie een aanvrager ten minste dient te verstrekken bij de aanvraag.

De stukken dienen compleet overlegd te zijn voordat een jongere startpunten kan gaan opbouwen. Artikel 2.7.2 Toelatingscriteria startpunten Artikel 2.7.2 vermeldt de toelatingscriteria voor startpunten. Het is van belang dat jongeren met een tijdelijke huurovereenkomst tijdig starten met zoeken naar andere woonruimte. Jongeren met een tijdelijke huurovereenkomst worden daarover geïnformeerd bij het aangaan van de tijdelijke huurovereenkomst, na twee jaar, na twee jaar en zes maanden en daarna jaarlijks. Als woningzoekende jongeren daadwerkelijk actief zoeken bouwen zij zoekpunten op. Een jongere heeft voldoende actief gezocht als hij het voor hem maximaal haalbare aantal zoekpunten als bedoeld in artikel 2.4.8 van de Huisvestingsverordening heeft behaald en geen woonruimte heeft geweigerd of belangstelling voor een woning heeft ingetrokken, nadat de reactietermijn voor een aangeboden woning is verstreken. Voor de eerste zes maanden na de inwerkingtreding van artikel 2.4.8 van de Huisvestingsverordening geldt in plaats van het aantal zoekpunten dat aanvrager ten minste 24 keer op een woning heeft gereageerd in de periode van 1 jaar voorafgaand aan de aanvraag. Woningzoekende jongeren die niet in de gelegenheid zijn actief te zoeken, bijvoorbeeld door ziekte of zwangerschap hoeven onder omstandigheden niet of in mindere mate aan de zoekeis te voldoen.