Bekendmaking Huisvestingsverordening Amsterdam 2024

maar schending voorwaarden of voorschriften Woningvorming 21, eerste lid, onder Verbouwen van een € 18.860,den 35 woonruimte tot twee of meer woonruimten (woningvormen) zonder benodigde vergunning 21, eerste lid, onder Woningvormen met € 8.380,d, 24 en 35 vergunning, maar

schending voorwaarden of voorschriften Tabel 3 Bestuurlijke boete omzetting

Wettelijke Type overtreding bepaling Huisvestingswet Omzetten zonder 21, eerste lid, onder Minder dan vijf onzelfstandige vergunning c en 35 woonruimten 21, eerste lid, onder Vijf onzelfstandige c en 35 woonruimten of meer Omzetten met vergunning, 21, eerste lid, onder Ontbreken van individueel maar schending c, 24 en 35 huurcontract voorwaarden of voorschriften 21, eerste lid, onder Omgezet naar meer c, 24 en 35 onzelfstandige woonruimten dan is vergund

Boete € 12.570,€ 21.750,-

€ 8.380,- per ontbrekend individueel huurcontract € 8.380,- per teveel omgezette onzelfstandige woonruimte 21, eerste lid, onder Overtreding voorwaarde meer € 8.380,- per c, 24 en 35 dan één volwassene per teveel wonende onzelfstandige woonruimte volwassene 21, eerste lid, onder Niet voldaan aan geluidseisen € 8.380,c, 24 en 35 21, eerste lid, onder Niet voldaan aan gezamenlijke € 4.190,c, 24 en 35 verblijfsruimte van 11 vierkante meter

Tabel 4 Bestuurlijke boete toeristische verhuur/ vakantieverhuur Ernstige overtreding vanwege effect op woonruimtevoorraad en leefbaarheid Toeristische verhuur/ vakantieverhuur zonder feitelijke bewoning

Wettelijke bepaling Huisvestingswet 2014

Type overtreding

23c, 24 en 35

Schending voorwaarden of € 21.750,voorschriften vakantieverhuurvergunning/ schending vergunningplicht

Leefbaarheidsovertredinge n Overschrijding aantal 23c, 24 en 35 nachten

Overschrijding aantal personen

23c, 24 en 35

Boete

Schending voorwaarden of € 11.600,voorschriften vakantieverhuurvergunning/ verzwarende omstandigheid bij schending vergunningplicht Schending voorwaarden of € 11.600,voorschriften vakantieverhuurvergunning/

Vakantieverhuur in een sociale huurwoning

23c, 24 en 35

verzwarende omstandigheid bij schending vergunningplicht Schending voorwaarden of € 11.600,voorschriften vakantieverhuurvergunning/ verzwarende omstandigheid bij schending vergunningplicht

Administratieve overtredingen Aanbod woonruimte voor vakantieverhuur zonder registratienummer

23a en 35

Schending registratieplicht

Eerste keer € 3.000,Vanaf de tweede keer* € 8.700,Vakantieverhuur zonder 23c en 35 Schending vergunningplicht Eerste keer € vergunning 3.000,Vanaf de tweede keer* € 8.700,Vakantieverhuur zonder 23b, tweede lid en 35 Schending meldplicht Eerste keer* € voorafgaand elektronisch te 3.000,hebben gemeld Vanaf de tweede keer* € 8.700,Vakantieverhuur zonder 23c, 24 en 35 Schending voorwaarden of Eerste keer* € inschrijving BRP voorschriften 3.000,vakantieverhuurvergunning/ Vanaf de tweede verzwarende omstandigheid keer* € 8.700,bij schending vergunningplicht * Tweede keer binnen een periode van vier jaar na de eerste overtreding. Tabel 5 Bestuurlijke boete toeristische verhuur/ Bed & Breakfast

Wettelijke bepaling Huisvestingswet 2014

Type overtreding

Boete

23c, 24 en 35

Schending voorwaarden of voorschriften B&Bvergunning/ schending vergunningplicht

€ 21.750,-

Ernstige overtreding vanwege effect op woonruimtevoorraad en leefbaarheid Toeristische verhuur/ B&B zonder feitelijke bewoning

Leefbaarheidsovertredinge n Overschrijding aantal 23c, 24 en 35 personen

Schending oppervlakte eisen 23c, 24 en 35

Schending voorwaarden of € 11.600,voorschriften B&Bvergunning/ verzwarende omstandigheid bij schending vergunningplicht Schending voorwaarden of € 11.600,voorschriften B&Bvergunning/ verzwarende

Geen nachtverblijf tijdens toeristische verhuur

23c, 24 en 35

Administratieve overtredingen Aanbod woonruimte voor 23a en 35 B&B zonder registratienummer B&B zonder vergunning 23c en 35 B&B zonder inschrijving BRP 23c, 24 en 35

omstandigheid bij schending vergunningplicht Schending voorwaarden of € 11.600,voorschriften B&Bvergunning/ verzwarende omstandigheid bij schending vergunningplicht

Schending registratieplicht

€ 8.700,

Schending vergunningplicht € 8.700, Schending voorwaarden of € 8.700, voorschriften B&Bvergunning/ verzwarende omstandigheid bij schending vergunningplicht

Tabel 6 Cumulatietabel Wettelijke bepaling overtredingen toeristische Huisvestingswet 2014 verhuur (tabel 4 of tabel 5) Ernstige overtreding + 23a-23c, 24 en 35 andere overtredingen Leefbaarheidsovertreding + 23a-23c, 24 en 35 andere leefbaarheidsovertreding Leefbaarheidsovertreding + 23a-23c, 24 en 35 andere administratieve overtreding B&B Leefbaarheidsovertreding + 23a-23c, 24 en 35 andere administratieve overtreding vakantieverhuur

Boete € 21.750,€ 21.750,€ 11.600,- + € 2.900,- per administratieve overtreding Eerste keer € 11.600,- + € 1.000,- per administratieve overtreding (tot maximaal € 3.000 voor meerdere administratieve overtredingen) Vanaf de tweede keer* € 11.600,- + € 2.900,- per administratieve overtreding € 8.700,- + € 2.900,- per administratieve overtreding

Administratieve overtreding 23a-23c, 24 en 35 B&B + andere administratieve overtreding B&B Administratieve overtreding 23a-23c, 24 en 35 Eerste keer eenmalig € 3.000,+ één of meer Vanaf de tweede keer € 8.700,- + € 2.900,- per administratieve administratieve overtreding(en) overtreding vakantieverhuur * Tweede keer binnen een periode van vier jaar na de eerste overtreding. Tabel 7 Overige (Recidiveboete, verdeling

Wettelijke bepaling Type overtreding Huisvestingswet 2014

Boete

boete bij meerdere eigenaren) Recidiveboete Alle overtredingen genoemd 8, tweede lid, 21, 23b, in de tabellen in deze bijlage 23c, 26, 35, 41 en 45 met uitzondering van: - schending verbod in gebruik nemen van woonruimte zonder huisvestingsvergunning - schending registratieplicht voor toeristische verhuur - schending administratieve voorwaarden en voorschriften voor vakantieverhuur Verdeling boete bij meerdere eigenaren Overtredingen genoemd in 8, tweede lid, 21, 23a, de tabellen in deze bijlage 23b, 23c, 26, 35, 41 en begaan door eigenaren van 45 woonruimten

Tabel 8 Bestuurlijke boete Wettelijke bepaling toeristische verhuur voor Huisvestingswet 2014 publicatiediensten Publicatie advertentie 23a, derde lid zonder registratienummer Publicatie advertentie 23d zonder te informeren over de geldende wet- en regelgeving Publicatie advertentie van 23e een woonruimte die reeds het nachtenmaximum heeft bereikt (na bericht van burgemeester en wethouders) Tabel 9 Bestuurlijke boete Opkoopbescherming

Tweede maal overtreding van hetzelfde verbod binnen een periode van vier jaar, ten aanzien van de overtreder, die twee of meer adressen in Amsterdam verhuurt aan derden

Tweemaal het boetebedrag dat voor de overtreding staat opgenomen in de tabellen in deze bijlage, maar niet hoger dan de maximaal mogelijke boetecategorie als bedoeld in artikel 35 en 45 Huisvestingswet 2014

Functionele Toedeling naar rato overtredingen begaan van eigendom door eigenaren met woonruimte betrekking tot woonruimten in bezit van meerdere eigenaren

Boete

€ 8.700,€ 8.700,-

€ 8.700,-

Wettelijke Type overtreding bepaling Huisvestings wet 2014

Boete

In gebruik geven van een binnen 41, eerste lid, Legaliseerbare overtreding € 8.700,de opkoopbescherming 45 (administratief): Geen vergunning of aangewezen woonruimte zonder ontheffing, maar wel te verkrijgen vergunning of ontheffing voor overtreden situatie. Niet legaliseerbare overtreding: € 21.750,Geen vergunning of ontheffing en ook niet te verkrijgen voor de overtreden situatie. In gebruik geven van een binnen 41, eerste lid, Schending van de gebruiksvorm €21.750, de opkoopbescherming 45 waarvoor de vergunning of aangewezen woonruimte met ontheffing is verleend vergunning of ontheffing, maar schending van de gebruiksvorm waarvoor de vergunning of ontheffing is verleend

Toelichting Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 I

Algemeen

1. Aanleiding Op grond van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten regels opstellen voor de verdeling van schaarse woningen en regels waarmee wijzigingen in de voorraad van zowel huur- als koopwoningen worden gereguleerd. Voor de inzet van dit instrumentarium dient een gemeenteraad aan te tonen dat er sprake is van schaarste aan woningen of dat regulering noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Een huisvestingsverordening heeft een geldigheidstermijn van vier jaar. De huidige Huisvestingsverordening dateert van 2020 en moet daarom worden vervangen. Opnieuw is onderzocht of er sprake is van schaarste aan woningen in Amsterdam en welke categorieën woonruimten dit betreft. De conclusie van dit onderzoek luidt dat in het gehele grondgebied van Amsterdam en wat betreft alle categorieën woonruimten nog steeds sprake is van schaarste. De analyse is te vinden in het rapport “Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023”. Dit onderzoek laat ook zien dat er redenen zijn om onevenwichtigheden als gevolg van schaarste aan woonruimte met regulering te bestrijden. Om deze redenen stelt Amsterdam in 2024 een nieuwe Huisvestingsverordening vast (hierna: HVV 2024), de opvolger van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (hierna: HVV 2020).

De Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (hierna: AAV) vormt de basis voor de Amsterdamse Huisvestingsverordening waarin keuzes zijn gemaakt om op de korte en lange termijn te werken aan een stad met voldoende en betaalbare woningen. In deze toelichting worden de regels in de HVV 2024 eerst in algemene zin en daarna artikelsgewijs uitgelegd. 2. Woonruimteverdeling 2.1 Waarom regels over woonruimteverdeling? In de woningmarkt van Amsterdam overschrijdt de vraag naar sociale en middeldure huurwoningen het aanbod in ruime mate. Dit wordt veroorzaakt door het aantal woningzoekenden dat door hun inkomen aangewezen is op dit deel van de voorraad. De vraag overstijgt het woningaanbod. Als gevolg van deze schaarste zitten veel woningzoekenden in de knel. Om in termen van de Huisvestingswet 2014 te spreken: zij ervaren de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van de schaarste aan woonruimte. De lokale overheid kan proberen de schaarste aan goedkope woonruimte te beperken door te sturen op beschikbaarheid. Daar geeft de gemeente grond voor uit, zet planologische instrumenten in en in de HVV zijn regels opgenomen teneinde de woonruimtevoorraad te beschermen en de schaarse beschikbare woonruimte zo goed mogelijk te verdelen. Tot slot maakt de gemeente (prestatie)afspraken met corporaties over de omvang van hun voorraad aan betaalbare huurwoningen.

Het woonbeleid van Amsterdam staat opgenomen in Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting. Net als de Huisvestingswet van 1993, biedt de Huisvestingswet 2014 hiernaast de mogelijkheid om de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarse woonruimte te bestrijden door in een Huisvestingsverordening te regelen hoe schaarse huurwoningen worden verdeeld. Daarmee krijgen gemeenten op grond van de Huisvestingswet de mogelijkheid om via de Huisvestingsverordening het recht op vrije vestiging, een grondwettelijk recht, te beperken. Gezien de schaarste aan betaalbare woonruimte en de gevolgen van die schaarste acht de gemeente het noodzakelijk om via de Huisvestingsverordening regels te stellen over de verdeling van vrijkomende huurwoningen. Daarmee wordt bewerkstelligd dat het vrijkomende aanbod aan woonruimte wordt toegewezen aan degene die deze woonruimte het hardst nodig hebben en dat onder andere de huurprijs en oppervlakte van de woning passend is voor het huishouden dat de woonruimte in gebruik neemt. Door een huisvestingsvergunningplicht wordt ook voorkomen dat goedkope- en middeldure huurwoningen in gebruik worden genomen door huishoudens die op basis van onder andere hun inkomen de mogelijkheid hebben om een woonruimte in de geliberaliseerde huurmarkt te betrekken.

2.2 De huisvestingsvergunningplicht In artikel 2.1.1 van de verordening zijn de categorieën woonruimte aangewezen die niet zonder huisvestingsvergunning voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven. Dit zijn “gereguleerde woonruimten”. In de gemeente Amsterdam betreft dit huurwoningen met een huur tot de liberalisatiegrens en middeldure huurwoningen. Huurwoningen met een huur tot de liberalisatiegrens in eigendom van een corporatie worden aangeduid als “sociale huurwoningen”. Indien dergelijke woningen in particulier bezit zijn worden zij aangeduid als “particuliere huurwoningen onder de liberalisatiegrens”. Onder particuliere eigenaren worden in dit verband alle eigenaren verstaan niet zijnde een toegelaten instelling voor volkshuisvesting (oftewel niet zijnde een woningcorporatie). Gereguleerde middeldure huurwoningen worden gerealiseerd door dit bij gronduitgifte of transformatie op te nemen in private- of erfpachtovereenkomsten of middels het omgevingsplan. Een huisvestingsvergunning wordt verleend met inachtneming van de regels in de Huisvestingsverordening, welke zijn opgenomen in paragraaf 2 e.v. Deze regels beschrijven, kort gezegd, welke groepen woningzoekenden in aanmerking komen voor bepaalde huurwoningen en welke groepen voorrang krijgen op een huurwoning.

Ook kan een Huisvestingsverordening regels bevatten over hoe verhuurders deze huurwoningen te huur aanbieden. Er zijn algemene voorwaarden voor toelating tot een gereguleerde woonruimte (paragraaf 2 van de HVV 2024). Zo geldt voor alle gereguleerde woonruimten dat er sprake moet zijn van een meerderjarige huurder en dat alle personen behorend tot het huishouden de Nederlandse nationaliteit dienen te bezitten of anderszins rechtmatig in Nederland mogen verblijven (artikel 2.2.1). En voor de categorieën sociaal, particulier onder de liberalisatiegrens en gereguleerd middelduur gelden inkomensnormen om toegelaten te kunnen worden (artikel 2.2.2). Daarnaast zijn er per categorie gereguleerde woonruimte regels die bepalen wie als eerste in aanmerking komt voor de woning (toewijzingsregels). Paragraaf 3 van de HVV 2024 bevat de toewijzingsregels voor de particuliere huurvoorraad onder de liberalisatiegrens en de gereguleerde middeldure huurvoorraad. Paragraaf 4 tot en met 9 bevatten de toewijzingsregels voor de sociale huurwoningen van woningcorporaties. Hieronder wordt eerst ingegaan op de regels om een huisvestingsvergunning te krijgen voor sociale huurwoningen van woningcorporaties, omdat deze het meest omvangrijk zijn.

Daarna wordt de huisvestingsvergunningverlening voor huurwoningen tot de liberalisatiegrens in particulier bezit en de huisvestingsvergunningverlening voor de gereguleerde middeldure huurvoorraad in algemene zin toegelicht. 2.3 Huisvestingsvergunning voor sociale huurwoningen van woningcorporaties In paragraaf 4 tot en met 9 van de verordening is de toewijzing van sociale huurwoningen die in bezit zijn van een corporatie geregeld. Hiervoor is een belangrijke voorwaarde dat het inkomen van het huishouden niet hoger is dan de inkomensgrens voor de doelgroep van corporaties krachtens de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Op basis hiervan moeten corporaties het grootste deel van hun woningbezit aan de “DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang)”-doelgroep toewijzen. De HVV verwijst daarom naar deze wetgeving. Centraal bij de verdeling van sociale huurwoningen staat de volgordebepaling van belangstellenden. Op elke te huur aangeboden sociale huurwoning reageren gemiddeld enkele honderden woningzoekenden. Deze worden in het systeem van WoningNet op basis van de regels van de HVV in volgorde gezet en de eerste tien of twintig kandidaten krijgen een uitnodiging voor bezichtiging. Vervolgens krijgen ze in de gestelde volgorde de kans om de woning te accepteren.

De regels voor de volgordebepaling houden rekening met passendheid bij de woning, urgentie, lokale of regionale binding en woonpunten.

2.3.a Woonpunten Er is schaarste in het aantal beschikbare sociale huurwoningen in de regio Amsterdam. Om die schaarse woningen eerlijk te verdelen zijn er regels voor woonruimteverdeling die regionaal gelden. Tot 2023 werden sociale huurwoningen op basis van inschrijfduur verdeeld. Binnen dat systeem was het voor huishoudens met een dringende behoefte of noodzaak om in de regio te komen wonen of binnen de regio te verhuizen erg lastig om woonruimte in de regio te vinden. Soms veranderen omstandigheden plotseling waardoor een spoedvraag naar een nieuwe woning ontstond. Om hier meer rekening mee te kunnen houden is regionaal nieuw beleid voor woonruimteverdeling ontwikkeld. Dit heeft opengestaan voor inspraak in de zomer van 2020 en de Huisvestingsverordening is op 16 januari 2023 hierop aangepast. In het nieuwe systeem kunnen situatie-, zoek- en wachtpunten worden opgebouwd. Deze punten tezamen worden woonpunten genoemd en bepalen wie in aanmerking komt voor een beschikbare sociale huurwoning.

Er zijn groepen woningzoekenden die niet in aanmerking komen voor een urgentieverklaring maar voor wie de noodzaak om te verhuizen wel groter is dan voor anderen: in geval van echtscheiding of een relatiebreuk waarbij minderjarige kinderen betrokken zijn; woningzoekenden met kinderen die in het geheel niet beschikken over eigen woonruimte en inwonen bij anderen; jongeren die nog thuis wonen en voor wie dit door de omstandigheden problematisch is geworden. Deze woningzoekenden kunnen een aanvraag doen om situatiepunten te kunnen opbouwen. Door de versnelde opbouw van extra punten komen zij sneller in aanmerking voor een woning. Woningzoekenden kunnen daarnaast hun kans op een woning beïnvloeden door actief te zoeken: dan worden zoekpunten opgebouwd. In het nieuwe systeem is tot slot inschrijfduur ook nog steeds mede bepalend, dit is vertaald in wachtpunten. Vanaf de inwerkingtreding van het nieuwe systeem zal het effect geleidelijk intreden. Een woningzoekende die in aanmerking komt voor zoekpunten heeft ten minste twee jaar en zes maanden nodig om het maximum aantal van dertig zoekpunten te bereiken. Een woningzoekende die zowel voor zoekpunten als voor situatiepunten in aanmerking komt kan parallel nog één situatiepunt per maand extra opbouwen, met een maximum van twaalf situatiepunten.

In het kader van de discussie over de regionale woonruimteverdeling hebben enkele gemeenten in de woningmarktregio aangegeven bij wijze van experiment te willen voorzien in extra ondersteuning voor jongeren die na afloop van hun jongerencontract dakloos (dreigen te) worden. Amsterdam is daar één van. Als deze jongere woningzoekenden zelf serieuze inspanning leveren om te zoeken naar andere woonruimte kan dit worden ondersteund met extra startpunten. Als een aanvraag wordt toegekend krijgt de jongere in een keer 10 startpunten die aan de woonpunten worden toegevoegd en ingezet kunnen worden in de gemeente waar de startpunten zijn toegekend. De startpuntenregeling wordt gemonitord en vervolgens ook geëvalueerd. 2.3.b Passendheidscriteria Artikel 11 van de Huisvestingswet 2014 geeft de mogelijkheid om in een Huisvestingsverordening bepaalde typen woonruimten te koppelen aan een specifieke doelgroep (passendheidscriteria). Het gaat dan om woningzoekenden voor wie die woonruimte gelet op de aard, de grootte of de prijs daarvan, bijzonder geschikt is. Woonruimten waar passendheidscriteria voor gelden worden ook vaak “gelabelde” woningen genoemd. Voor de volledigheid wordt hierbij opgemerkt dat passendheidscriteria niet hetzelfde werken als toelatingscriteria (artikel 2.2.1 en 2.2.2). Een aan de hand van passendheidscriteria aangewezen doelgroep krijgt voorrang.

Wanneer vanuit deze groep onvoldoende belangstelling is, komen ook andere woningzoekenden in aanmerking voor een huisvestingsvergunning. Aan toelatingscriteria moet iedereen voldoen. Een woonruimte kan niet worden betrokken zonder aan de toelatingscriteria te voldoen. Passendheidscriteria regelen dus voorrang en toelatingscriteria toelating tot een woonruimte.

Artikel 2.8.1 geeft in een tabel de categorieën woonruimte weer die met name geschikt zijn voor bepaalde doelgroepen. Zo zijn er passendheidscriteria voor grote woningen, jongerenwoningen, rolstoelwoningen en seniorenwoningen. Artikel 2.8.2 regelt de specifieke volgorde per gelabelde woning. 2.3.c Urgentie De Huisvestingswet 2014 maakt het mogelijk om voorrang te verlenen aan mensen voor wie "voorziening in de woonruimte dringend noodzakelijk is" (artikel 12 Huisvestingswet 2014). Daartoe moet een gemeente in een Huisvestingsverordening woningzoekenden indelen in urgentiecategorieën en de daarbij behorende regels vaststellen. In de HVV 2024 regelt paragraaf 10 in welke situatie een woningzoekende urgentie krijgt zodat hij of zij met voorrang een woning krijgt toegewezen. Dit zijn woningzoekenden die: a. slachtoffer zijn van huiselijk geweld (artikel 2.10.6); b. mantelzorg geven of ontvangen (artikel 2.10.6); c. uitstromen uit een instelling voor opvang of zorg krijgen in een sociale huurwoning (artikel 2.10.7); d. in een acute noodsituatie verkeren (artikel 2.10.8, eerste lid, onderdeel a); e. sociale of medische problemen hebben (artikel 2.10.8, eerste lid, onderdeel b); f. een woning nodig hebben vanwege stadsvernieuwing (artikel 2.10.8, eerste lid, onderdeel c); g. statushouders zijn (artikel 2.10.8, eerste lid, onderdeel d); h.

jonge statushouders zijn of een jongere die zorg krijgt in een sociale huurwoning, die oorspronkelijk met een jongerencontract van vijf jaar zijn gehuisvest en nu dienen te verhuizen (artikel 2.10.8, eerste lid, onderdeel e); i. vallen binnen de aanpak voor multiprobleemgezinnen, het beleid ten aanzien van dreigende ontruiming bij overlast, het Uitstapprogramma Prostitutie, het beleid voor slachtoffers van mensenhandel of het beleid voor personen die gehuisvest moeten worden na herstel in een revalidatiecentrum (artikel 2.10.8, eerste lid, onderdeel f); j. statushouders zijn waarbij de woning na gezinshereniging met gezinsleden uit het land van herkomst niet meer passend is (artikel 2.10.8, eerste lid, onderdeel g); k. economisch dakloos zijn en worden voorgedragen door HVO Querido of De Regenboog Groep (artikel 2.10.8, onderdeel h). De procedure om als urgente woningzoekende een woning te krijgen, verschilt per categorie. Bij de urgentiecategorie stadsvernieuwing zoekt degene met de urgentieverklaring zelf met voorrang op WoningNet. Voor de overige groepen doet niet de burger zelf de aanvraag maar wordt deze door de gemeente of een externe organisatie gedaan zoals het COA (statushouders) of een zorginstelling (uitstroom uit een instelling voor opvang, economisch daklozen of bij zorg in een sociale huurwoning). Dit heet ook wel directe bemiddeling.

In Nadere Regel 1 Urgenties geeft het college nadere regels over de bovengenoemde urgentiecategorieën. 2.3.d Maatwerk corporaties De Huisvestingsverordening maakt het mogelijk dat woningen worden toegewezen buiten de regels van de verordening om. Dit heet ook wel de maatwerkruimte van de corporaties en is geregeld in artikel 2.8.5 van de HVV 2024. Het aantal bijzondere gevallen mag maximaal 5 procent beslaan van het totaal aantal toegewezen sociale huurwoningen. 2.4 Huisvestingsvergunning voor sociale huurwoningen in particulier bezit De verdeling van huurwoningen met een rekenhuur tot de liberalisatiegrens in particulier bezit is naast de regels in artikel 2.2.1, aan slechts één aanvullende regel gebonden, namelijk een maximale inkomensgrens voor de huurders (artikel 2.2.2, eerste lid, onderdeel a). Deze inkomensgrens is € 51.356,- (prijspeil 2023) en ligt iets boven de inkomensgrens voor sociale

huurwoningen van corporaties. Huisvestingsvergunningen voor de huurwoningen in particulier bezit onder de liberalisatiegrens verstrekt de gemeente. 2.5 Huisvestingsvergunning voor de gereguleerde middeldure huurvoorraad De gemeente Amsterdam neemt maatregelen om het aandeel middeldure huur te laten groeien. Een aantal maatregelen dat hieraan bij moet dragen, is vastgelegd in het Actieplan Meer Middeldure Huur 2017-2025, zoals op 8 juni 2017 door de gemeenteraad is aangenomen. Onderdeel van dit plan is dat de gemeente bij de uitgifte van grond voor middeldure huurwoningen door nieuwbouw of transformatie, in voorwaarden vastlegt dat woningen alleen mogen worden verhuurd in het middensegment voor een periode van 25 jaar. Daarnaast heeft de gemeenteraad op 8 mei 2019 de Verordening doelgroepen woningbouw Amsterdam 2019 vastgesteld. Met deze doelgroepenverordening kan de gemeente door middel van een bestemmingsplan vastleggen dat een deel van de te realiseren woningen verhuurd moet worden in het sociale of middeldure huursegment. Hiermee ontstaat een segment gereguleerde middeldure huurwoningen. Onder de Omgevingswet worden deze regels opgenomen in het omgevingsplan (artikel 5.161c Besluit kwaliteit leefomgeving).

Conform artikel 8.2.15a (regels gemeentelijke doelgroepenverordeningen) van het Verzamelbesluit Omgevingswet 2022 blijven de regels uit deze verordening uiterlijk gelden tot de benodigde overgangstermijnen voor de nieuwe decentrale instrumenten via een koninklijk besluit formeel zijn vastgesteld. Ter voorkoming van verdringing door meer kapitaalkrachtige huishoudens geldt vanaf 1 januari 2018 ook een huisvestingsvergunningsplicht voor deze gereguleerde middeldure huurwoningen. De huisvestingsvergunning wordt alleen afgegeven aan huishoudens met een inkomen in het middensegment (artikel 2.2.2, eerste lid, onderdeel b). Het gaat hier om huishoudens met een jaarinkomen tot € 69.573,- (vanaf de inkomensgrens voor sociale huurwoningen tot 1,58 maal die grens (prijspeil 2023)). Ter bevordering van doorstroming uit sociale huurwoningen van een Amsterdamse woningcorporatie worden huishoudens die een sociale huurwoning achterlaten vrijgesteld van dit toelatingscriterium. Vanaf 2020 zijn aanvullende regels opgenomen over de toewijzing van het gereguleerde middensegment. De grotere woningen worden met voorrang aan gezinnen toegewezen. De woningen met een huurprijs tot € 1.029,22 met voorrang aan lagere middeninkomens met een jaarinkomen tot € 57.207,- (prijspeil 2023).

Verder worden bij bepaalde aangewezen woonruimten voorrang verleend aan huishoudens die werkzaam zijn in het onderwijs of de zorg en woningzoekenden die in de woningmarktregio een sociale huurwoning van een woningcorporatie achterlaten. Voor deze categorie middeldure huurwoningen verstrekt de gemeente de huisvestingsvergunningen. 2.6 Woonwagenstandplaatsen Woonwagenstandplaatsen zijn ook aangewezen in de Huisvestingsverordening. Paragraaf 11 van hoofdstuk 2 bevat de regels voor toewijzing van woonwagenstandplaatsen. Bij de toewijzing van standplaatsen wordt rekening gehouden met cultuurspecifieke elementen van woonwagenbewoners. 2.7 Lokale voorrang De Huisvestingswet maakt het onder voorwaarden mogelijk voorrang op woningen te geven aan personen met lokale economische of maatschappelijke binding. Dat zijn personen die voor hun voorziening in het bestaan zijn aangewezen op het duurzaam verrichten van arbeid in een gebied (economische binding) of personen die al langere tijd in een gebied wonen (maatschappelijke binding). Voor maatschappelijke binding gaat de Huisvestingswet uit van een woonverleden in een gebied van ten minste zes jaar in de afgelopen tien jaar. Deze zogenoemde lokale bindingsvoorrang kan worden getoetst op het gebiedsniveau van een hele gemeente of op een deel van de gemeente. In de Huisvestingswet is ook bepaald dat bindingsvoorrang ten hoogste

mag worden toegepast op 50% van de voorraad in de gemeente van het type woningen waar de regeling op van toepassing is. De Huisvestingswet beschermt op deze manier het Europese beginsel van vrije vestiging. De gemeente Amsterdam monitort dat hier aan wordt voldaan. Amsterdam kent verschillende voorrangsregelingen op grond van lokale binding. Met de Huisvestingsverordening 2020 is een voorrangsregeling voor leerkrachten, politie en werknemers in de zorg ingevoerd (lokale economische bindingsvoorrang) en is bepaald dat jongeren die al zes jaar in Amsterdam wonen of in de afgelopen tien jaar hebben gewoond voorrang hebben op de jongerenwoningen in Amsterdam (lokale maatschappelijke bindingsvoorrang). Met ingang van 2022 is hier een nieuwe lokale bindingsvoorrangsregeling aan toegevoegd: voorrang voor zittende bewoners van een stadsdeel op bepaalde nieuwbouw- of transformatiecomplexen (stadsdeelvoorrang). Hieronder worden alle voorrangsregelingen op grond van lokale binding behandeld. Hierbij wordt opgemerkt dat andere regelingen waar ook een element van lokale binding is verwerkt ook worden meegeteld voor het percentage van artikel 14 Huisvestingswet (zoals de bindingsregel bij urgentie), maar de lokale binding heeft dan een ondergeschikte rol in de regeling en wordt daarom niet specifiek uitgelicht.

2.7.a Jongerenvoorrang Amsterdamse jongeren die voldoen aan de bindingseis krijgen sinds 2021 voorrang op jongerenwoningen in Amsterdam. Deze voorrang geeft jongeren die binding hebben met Amsterdam meer kans op een jongerenwoning in Amsterdam. Zij krijgen voorrang op andere jongeren die geen binding hebben. Een jongere heeft binding als deze in de afgelopen 10 jaar 6 jaar aaneengesloten in Amsterdam ingeschreven stond. De voorrang geldt op een deel van de vrijkomende jongerenwoningen in Amsterdam. De andere jongerenwoningen kunnen worden verloot of worden op reguliere wijze geadverteerd op WoningNet. Zo krijgen jongeren die niet voldoen aan de bindingseis ook een kans om in aanmerking te komen voor een jongerenwoning in Amsterdam. 2.7.b Stadsdeelvoorrang In gebieden waar veel nieuw wordt gebouwd is het nog te vaak zo dat er weinig uitwisseling is tussen de bewoners van de nieuwbouwwoningen en de bewoners van de omliggende bestaande buurten (zittende bewoners). Dit versterkt het gevoel bij zittende bewoners dat niet voor hen wordt gebouwd en creëert segregatie in een buurt. Om de band tussen zittende bewoners en de nieuwe gebieden te versterken kan voortaan voorrang worden gegeven aan zittende bewoners op een deel van de gerealiseerde woningen in het stadsdeel.

Bewoners kunnen door deze voorrangsregeling meer betrokken raken met nieuwe gebieden in hun stadsdeel, wat bevorderend is voor de sociale cohesie in het stadsdeel. En door rekening te houden met de wensen van de stadsdeelbewoners, kunnen eigenaren van de complexen echt voor het stadsdeel bouwen. Het is voor zowel de bewoners, die kunnen blijven op een plek waar ze een band mee hebben, als voor de eigenaren die huurders hebben die hart hebben voor hun directe omgeving, bevorderlijk om van de stadsdeelvoorrang gebruik te maken. Kwetsbare bewoners die liever niet te ver weg verhuizen, krijgen een kans om dichter bij huis te blijven. Tot slot versterkt het de verbinding tussen nieuwbouw en oudbouw en zorgt het ervoor dat zittende bewoners het gevoel hebben dat er ook voor hen wordt gebouwd. De stadsdeelvoorrang geldt voor aangewezen nieuwbouw- of transformatiecomplexen. Complexen waarvoor de voorrang geldt, bevinden zich veelal in gebieden waar segregatie dreigt op te treden tussen de bestaande buurt en de buurt waarin de nieuw op te leveren complexen

ontwikkeld worden. Na afstemming met de eigenaar worden nieuwbouwcomplexen in bijlage 1 van de Huisvestingsverordening aangewezen als complex waarvoor bij oplevering geldt dat voor 25 procent van de woningen zittende bewoners uit het stadsdeel voorrang hebben. De voorrang geldt alleen bij eerste verhuring. Na het jaar van eerste verhuring wordt het complex uit de bijlage bij de verordening verwijderd. De bewoners die stadsdeelvoorrang krijgen, zijn bewoners die de afgelopen tien jaar minstens zes jaar onafgebroken in het stadsdeel waarin het complex staat, wonen of hebben gewoond. Hiermee wordt aangesloten bij de definitie voor lokale maatschappelijke binding in de Huisvestingswet. De belangstellende bewoners uit het stadsdeel, moeten ook aan passendheidseisen voor het type woning voldoen om in aanmerking te komen voor de woning. Zo moet de woning qua grootte en inkomen bijvoorbeeld passend zijn voor het huishouden. De voorrangsregeling kan komen te gelden voor complexen van marktpartijen en op den duur ook voor complexen van woningcorporaties. 2.7.c Voorrangsregeling maatschappelijke beroepsgroepen Onderwijzers, zorgmedewerkers en politieagenten zijn van groot belang voor de stad. De overspannen woningmarkt raakt deze groepen.

Onderzoek in de sectoren onderwijs, zorg en politie heeft aangetoond dat de woningschaarste in Amsterdam invloed heeft op de keuzes die werknemers maken om in de stad te gaan werken. Daarom is in Amsterdam per 2020 een voorrangsregeling in de Huisvestingsverordening opgenomen voor werknemers in maatschappelijke sectoren waar sprake is van een groot tekort aan personeel. Per 2022 zijn hier werknemers bij de politie aan toegevoegd. Net zoals bij onderwijs- en zorgmedewerkers gaat het uitsluitend om werknemers die betrokken zijn bij het primaire proces en waaraan de grootste tekorten zijn. Om voor de beroepsgroepenregeling in aanmerking te komen zijn er verschillende criteria, bijvoorbeeld dat je minimaal 28 uur werkt en dat er sprake is van een huisvestingsprobleem. Ook worden de woningen toegewezen via een toewijzingsquotum per beroepsgroep. 3. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad 3.1 Waarom regels met betrekking tot de woonruimtevoorraad? Alle woningen in Amsterdam vormen samen de woonruimtevoorraad. Wijzigingen in de samenstelling van die woonruimtevoorraad kan op grond van de Huisvestingswet door de gemeenteraad vergunningplichtig worden gemaakt. Ook kunnen voorwaarden en voorschriften verbonden worden aan vergunningen. Daarmee behoudt de gemeente de regie over de woonruimtevoorraad en kan gestuurd worden op een optimale samenstelling van de woonruimtevoorraad.

Het onttrekken, samenvoegen, omzetten in onzelfstandige woonruimten of vormen in twee of meer zelfstandige woonruimten van aangewezen woonruimte alsmede het splitsen van een gebouw in appartementsrechten is door de gemeenteraad vergunningplichtig gemaakt. Ook toeristische verhuur, het tegen betaling bieden van verblijf aan niet-ingezetenen, is vergunningplichtig gemaakt door de gemeenteraad. De hierboven genoemde voorraadvergunningen mogen worden ingevoerd indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte of voor zover dit noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Een vergunning kan worden geweigerd in het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Bescherming van die belangen kan, behalve vanwege bestaande of dreigende schaarste, ook om andere redenen, zoals de leefbaarheid, wenselijk zijn.

3.2 Voorraadvergunningen De Huisvestingswet bepaalt dat voor de volgende zes categorieën wijzigingen in de woonruimtevoorraad een vergunning vereist kan worden (artikel 21, 22 en 23a van de Huisvestingswet): 1. Onttrekken: woonruimte voor een ander doel dan bewoning gebruiken. Een (gedeelte van een) woning wordt bijvoorbeeld gesloopt, gebruikt als bedrijfsruimte of verhuurd aan toeristen; 2. Samenvoegen: meerdere woonruimten worden samengevoegd; 3. Omzetten: zelfstandige woonruimte wordt omgezet in onzelfstandige woonruimte; bijvoorbeeld voor kamerverhuur; 4. Woningvorming: een woonruimte wordt verbouwd tot meerdere woonruimten; 5. Splitsen: een pand wordt kadestraal gesplitst; 6. Toeristische verhuur: in een woonruimte tegen betaling bieden van verblijf aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven met een adres in de gemeente in de Basisregistratie Personen. Deze vergunningen kunnen gezamenlijk worden aangemerkt als de voorraadvergunningen. Een gemeente kan hier in een huisvestingsverordening regels over opnemen. Als iemand bijvoorbeeld een Bed & Breakfast (B&B) wil exploiteren of een woning gedurende zijn afwezigheid geheel wil verhuren (vakantieverhuur) is een vergunning vereist. Een onttrekkingsvergunning is bijvoorbeeld vereist indien de eigenaar de woning wil gebruiken als restaurant.

De omzettingsvergunning (ook wel kamerverhuurvergunning) is nodig wanneer iemand een woning kamergewijs in gebruik wil geven aan meerdere huishoudens. In de afzonderlijke artikelen zullen de verschillende vergunningen worden toegelicht. 3.3 Onttrekkingsvergunning Van onttrekking van een woonruimte aan de woonruimtevoorraad is sprake indien de betreffende woonruimte door een handeling niet langer geschikt of bestemd is voor permanente bewoning. Daar kan bijvoorbeeld sprake van zijn indien de woonruimte wordt gesloopt, maar ook indien de woonruimte niet feitelijk wordt bewoond, bijvoorbeeld omdat de woonruimte voor andere (zakelijke) doeleinden wordt gebruikt. Voor alle gevallen van onttrekking van woonruimte is een onttrekkingsvergunning vereist. Slechts in uitzonderlijke gevallen wordt een vergunning verleend voor het geheel of gedeeltelijk onttrekken van woonruimte ten behoeve van een nietwoonfunctie. Het belang van het behoud van de woningvoorraad wordt groter geacht dan het belang van de aanvrager van een vergunning voor onttrekken ten behoeve van een nietwoonfunctie. De schaarste in de woningvoorraad en het belang van het behoud van de woningvoorraad zijn zo groot dat er in principe een zeer restrictief beleid geldt voor woningonttrekking. Dit beleid kan alleen gehandhaafd worden met een vergunningplicht voor onttrekking.

Om die reden heeft Amsterdam een vergunningplicht voor onttrekking ingesteld. Het doel van het behoud van de woningvoorraad en het tegengaan van schaarste in de voorraad kunnen niet op een andere manier bereikt worden, dan door een vergunningplicht. Zonder deze plicht kan de gemeente niet effectief sturen op de woningvoorraad. Amsterdam acht de vergunningplicht voor het onttrekken van woonruimte daarom noodzakelijk en proportioneel. Er kan eventueel alleen een onttrekkingsvergunning worden verstrekt als een maatschappelijke functie wordt toegevoegd die meerwaarde heeft voor de buurt en de leefbaarheid of voor een functie, die versterking biedt aan de economische structuur van de buurt. De verordening kent twee soorten onttrekkingsvergunningen. Een onttrekkingsvergunning voor sloop en een onttrekkingsvergunning voor ander gebruik. 3.3.1 Onttrekkingsvergunning voor sloop

Onttrekkingsvergunningen voor sloop van woonruimten worden doorgaans alleen verstrekt aan partijen met wie burgemeester en wethouders eerdere afspraken heeft gemaakt in het kader van onder andere stedelijke vernieuwing. Dat zijn doorgaans woningcorporaties, maar dit kunnen ook private partijen zijn. In andere gevallen zal een onttrekkingsvergunning voor sloop slechts in bijzondere omstandigheden worden verleend, bijvoorbeeld indien de staat van het pand waarin de woonruimten zijn gelegen in zeer slechte staat verkeerd en indien renovatie vanwege bijvoorbeeld financiële redenen redelijkerwijs niet mogelijk is. 3.3.2 Onttrekkingsvergunning voor ander gebruik Uitgangspunt is dat woonruimten gebruikt worden voor permanente bewoning. In sommige gevallen kan het belang om een woonruimte te onttrekken voor ander gebruik zwaarder wegen dan het behoud van de woonruimtevoorraad. In dergelijke bijzondere gevallen kunnen burgemeester en wethouders onder voorwaarden een onttrekkingsvergunning verlenen. Van deze bevoegdheid wordt terughoudend gebruik gemaakt en aan de onttrekkingsvergunningen voor ander gebruik worden voorschriften verbonden om de nadelige gevolgen van de onttrekking zoveel mogelijk te compenseren, bijvoorbeeld door compensatie te vereisen in de vorm van het toevoegen van nieuwe woonruimte in de buurt van de woonruimte die onttrokken worden.

Er bestaat soms onduidelijkheid over wanneer iets wel en wanneer iets geen onttrekking is. Dat is al jaren ongewijzigd maar wordt volledigheidshalve nog een keer apart toegelicht. Onder "aan de bestemming onttrekken" wordt verstaan elk ander gebruik dan permanente bewoning. Met andere woorden, een woning mag niet worden gebruikt voor een ander doel dan voor permanente bewoning. De betekenis van het begrip "bewoning" is gelijk aan de betekenis die daaraan in het normale spraakgebruik wordt gehecht. Wie een huis "bewoont" en is ingeschreven in de Basisregistratie Personen heeft daar zijn hoofdverblijf. Permanent houdt in een periode van tenminste zes maanden. Sturen op het handhaven van de bestemming tot bewoning, wordt noodzakelijk geacht vanwege de grote druk op de Amsterdamse woningmarkt. 3.4 Samenvoegingsvergunning Samenvoegen is vergunningplichtig wanneer zelfstandige woonruimte met andere zelfstandige woonruimte wordt samengevoegd. De gemeente kan samenvoegen niet vergunningplichtig maken als een eigenaar-bewoner een aangrenzende woning wil samenvoegen voor eigen bewoning, of voor eigen gebruik als kantoor- of praktijkruimte aan huis. Het samenvoegen van zelfstandige woningen leidt tot het ongecontroleerd verdwijnen van zelfstandige woonruimte.

Vanwege de algehele en grote schaarste in de woningvoorraad en in het belang van het behoud van de woningvoorraad vindt de gemeente dit niet wenselijk. Om die reden geldt in Amsterdam een vergunningsplicht voor samenvoegen. Hiermee kan het college sturen op het behoud en de samenstelling van de woningvoorraad. Bij het samenvoegen verdwijnen er in het algemeen twee kleinere woningen en komt er een grotere woning voor terug. Hoewel Amsterdam ook behoefte heeft aan grotere woningen acht de gemeente het noodzakelijk om samenvoegen vergunningplichtig te maken, teneinde te kunnen sturen op de samenstelling van het aantal grote en kleinere woningen. Door samenvoegen vergunningplichtig te maken voorkomt het college dat het aantal kleinere woningen (te sterk) afneemt. De gemeente acht de vergunningplicht daarom noodzakelijk en proportioneel. 3.5 Omzettingsvergunning Een woonruimte wordt in principe bewoond door één huishouden. Bij het gebruik van een woning door meer dan één huishouden is sprake van omzetting (woningdelen). Door woningdelen wordt de zelfstandige woonruimte (de woning) omgezet in meerdere onzelfstandige woonruimten (kamers). In Amsterdam is omzetting vergunningplichtig, hier zijn echter enkele uitzonderingen op. Voor inwoning, waarbij een huishouden bij een ander bestaand huishouden inwoont en

woningdelen door twee volwassenen die geen gemeenschappelijk huishouden vormen is geen vergunning nodig. Bij bewoning van een woning door meer dan twee volwassenen die geen gemeenschappelijk huishouden vormen, waarbij geen sprake is van inwoning, is altijd een omzettingsvergunning vereist. Omzetting (woningdelen), oftewel het gebruik van een woning door meerdere huishoudens, beïnvloedt de samenstelling van de woningvoorraad en de leefbaarheid. Dit is in Amsterdam daarom alleen toegestaan met een omzettingsvergunning. Aan deze vergunning zijn voorwaarden verbonden en bovendien geldt een maximum voor het aantal te verlenen vergunningen. Er geldt ook een maximum voor het aantal woningen dat kamergewijs wordt bewoond zowel op wijk- als pandniveau. Het maximum per wijk beschermt de samenstelling van de woningvoorraad. Het voorkomt dat een te groot aandeel woningen wordt omgezet naar kamers, met als gevolg dat er onvoldoende grote woningen overblijven voor zelfstandige bewoning. Het maximum per pand moet negatieve effecten op de leefbaarheid tegengaan. Dit pandquotum voorkomt dat er te hoge concentraties van kamerverhuur ontstaan in een gebouw, wat kan leiden tot weinig sociale cohesie en overlast als gevolg van meer intensieve bewoning. Aan de vergunningplicht zijn voorschriften verbonden. Zo is het verplicht elke huurder een individueel, schriftelijk huurcontract te geven.

In het belang van de leefbaarheid geldt tevens een maximum voor het aantal bewoners per kamer en geldt een beperking van het aantal onzelfstandige woonruimten dat kan worden gerealiseerd in een woning. Ook worden eisen gesteld aan de geluidsisolatie en is het verplicht dat een woning beschikt over een gezamenlijke verblijfsruimte. De vergunningplicht is noodzakelijk omdat daarmee actief gestuurd kan worden op de woningvoorraad en voorkomen kan worden dat een te groot aantal woningen wordt omgezet. De vergunningplicht maakt het ook mogelijk om een wijk- en pandquotum te hanteren en daarop te handhaven. Zonder wijk- en pandquotum kan niet worden gestuurd op het voorkomen van concentraties van kamerverhuur in de stad om zo negatieve effecten voor de leefbaarheid tegen te gaan. Om deze reden is het inzetten van een minder zwaar middel, bijvoorbeeld een meldplicht, niet geschikt. De gemeente acht de vergunningplicht daarom ook proportioneel. 3.6 Woningvormingsvergunning Woningvormen is het verbouwen van een bestaande woonruimte tot meerdere woonruimten. In Amsterdam is het vormen van een zelfstandige woonruimte naar meerdere zelfstandige woonruimten vergunningplichtig. Woningvorming heeft tot gevolg dat een grotere woonruimte verdwijnt en er meerdere kleinere woonruimten voor terugkomen.

Woningvormen biedt de mogelijkheid de woonruimtevoorraad aan te passen aan een veranderende vraag, bijvoorbeeld als gevolg van een veranderende bevolkingssamenstelling. Amsterdam vindt het daarom belangrijk dat woningvormen mogelijk is, maar streeft ook naar een woonruimtevoorraad met verschillende woningtypes, onder andere qua oppervlakte. Zo wordt zo veel mogelijk aangesloten op de verschillende woonwensen van de Amsterdammers. Mensen die in of naar Amsterdam willen verhuizen noemen 60 tot 80 vierkant meter het vaakst als de gewenste woningmaat (Wonen in Amsterdam, Dynamiek en Woonwensen, 2021). Mede hierom vindt Amsterdam het niet wenselijk dat de woonruimtevoorraad voor een onevenredig aandeel bestaat uit kleinere woningen. Doorgaans wordt een grotere woonruimte die geschikt is voor grotere huishoudens, verbouwd tot kleinere woonruimten voor kleinere huishoudens. Omdat grotere woonruimten in Amsterdam extra schaars zijn, wordt sturing hierop noodzakelijk geacht. Sturing is alleen mogelijk met een vergunningplicht. Het sturen op het gebruik van een zelfstandige woonruimte voor meerdere huishoudens verloopt hoofdzakelijk via de omzettingsvergunning. Het vormen van onzelfstandige woonruimtes is daarom vrijgesteld van de woningvormingsvergunningplicht, mits een omzettingsvergunning is verleend voor hetzelfde aantal kamers.

3.7 Splitsingsvergunning De wetgever hanteert in het Burgerlijk Wetboek (Boek 5, artikel 106) als uitgangspunt dat het splitsen in appartementsrechten in Nederland in principe vrij is, maar biedt gemeenten in artikel

22 van de Huisvestingswet de mogelijkheid om het splitsen te reguleren als het gebouwen met woonruimten treft. Voor het splitsen in appartementsrechten gelden op basis van artikel 22 van de Huisvestingswet regels in Amsterdam en kan een splitsingsvergunning noodzakelijk zijn. In Amsterdam geldt een vergunningplicht voor kadastraal spitsen voor alle gebouwen die gebouwd zijn vóór 1940 en die gelegen zijn binnen het in de Huisvestingsverordening afgebakende gebied. Als het gebouw op grond staat die door de gemeente in erfpacht is uitgegeven, moet ook de erfpacht worden gesplitst. Het beleid voor het splitsen in appartementsrechten is niet van toepassing op het splitsen van erfpacht. Daarvoor is privaatrechtelijke toestemming nodig. Met het reguleren van het splitsen in appartementsrechten worden een bouwtechnische kwaliteitsslag en meer differentiatie in de woonruimtevoorraad met behoud van woningen met een huur beneden de liberalisatiegrens beoogd. De gemeente Amsterdam wil, evenwichtig verspreid over de stad, een voldoende voorraad van goedkope huurwoningen in Amsterdam behouden. Een toename van woningen leidt tot een groter aanbod op de woningmarkt. Het splitsingsbeleid kan gebiedsgericht worden ingezet om te zorgen voor een gevarieerd aanbod en een voldoende groot aandeel huurwoningen met een huur onder de liberalisatiegrens per gebied.

Om een splitsingsvergunning te kunnen krijgen moet het gebouw in bouwkundig goede staat zijn. Het gebouw moet voldoen aan de eisen van Besluit bouwwerken leefomgeving voor bestaande bouw, plus enkele aanvullende kwaliteitseisen: de zogenoemde “basiskwaliteit-plus”. 3.8 Toeristische verhuur Met ingang van 1 januari 2021 is de Huisvestingswet op grond van de Wet toeristische verhuur van woonruimte zodanig gewijzigd dat toeristische verhuur onder een apart regime gereguleerd kan worden. Regulering moet zien op het voorkomen of bestrijden van de ongewenste effecten van toeristische verhuur. De belangrijkste redenen voor het reguleren van de toeristische verhuur van woonruimte zijn het tegengaan van het oneigenlijk gebruik van woonruimten, de impact op de leefbaarheid van de woonomgeving, de veiligheid van woonruimten die voor toeristische verhuur worden aangeboden en het bewaken van een gelijk speelveld voor aanbieders van accommodatie voor toeristen. Het veelvuldig toeristisch verhuren van een woonruimte heeft tot gevolg dat de woonfunctie wordt aangetast en er sprake kan zijn van oneigenlijk gebruik van de woningvoorraad. Dit is onwenselijk in gemeenten waar schaarste aan woonruimte is, zoals in Amsterdam.

Indien een woonruimte toeristisch wordt verhuurd, is zij niet beschikbaar voor de woonfunctie wat ten koste kan gaan van de doorstroming en mogelijk effect heeft op de koop- en huurprijzen. Ook kunnen partijen woonruimten uitsluitend toeristisch verhuren, waardoor het aanbod van woonruimte verder afneemt. De Wet toeristische verhuur van woonruimte is stapsgewijs opgebouwd, waarbij Amsterdam al naar gelang de inbreuk op de woningvoorraad, dan wel de leefbaarheid kan kiezen voor alleen een registratieplicht, dan wel aanvullend voor een meldplicht per verhuring en/of een nachtencriterium, dan wel in laatste instantie voor een vergunningplicht. Deze volgorde loopt dus van minder naar meer reguleren, waarbij elke verdergaande stap alleen kan als dat noodzakelijk is. Met andere woorden, wanneer een gemeente het toeristisch gebruik van woningen en/of de leefbaarheid wil reguleren, moet zij minimaal een registratieplicht invoeren. Voor Amsterdam, de gemeente waar veruit de meeste toeristische verhuur van woningen in Nederland plaatsvindt, is het duidelijk dat regulering nodig is die verder gaat dan alleen een registratie van de woning. Ook de meldplicht voor vakantieverhuur en een maximaal aantal nachten dat kan worden verhuurd (nachtencriterium) blijven noodzakelijk.

Tot slot maakt Amsterdam voor zowel Bed & Breakfast (hierna: B&B) als vakantieverhuur gebruik van de mogelijkheid van een vergunningplicht die de Huisvestingswet biedt. Waar nodig gelden voor bepaalde sterker onder druk staande wijken aanvullende regels.

3.8.1 De registratieplicht De Huisvestingswet schrijft voor dat een gemeente slechts regels kan stellen aan toeristische verhuur van woonruimte op grond van die wet, indien zij een registratieplicht invoert. Bij een registratieplicht kan een verhuurder niet langer vrijblijvend via bijvoorbeeld een digitaal platform zijn woning voor toeristisch gebruik aanbieden. Alvorens dit mag, moet de verhuurder de gemeente op de hoogte brengen van het adres van de desbetreffende woning. Met een registratieverplichting krijgt de gemeente inzicht in waar, door wie en welke woonruimte wordt aangeboden voor toeristische verhuur. Dit is noodzakelijk om effectief toezicht te kunnen houden en zo nodig te kunnen handhaven. De meerwaarde van de registratieplicht is dat de gemeente weet waar zij toezicht moet houden om vervolgens te kunnen handhaven. Met behulp van de adresgegevens van de registratie kan de gemeente nagaan of de woonruimten die op onder meer digitale platforms worden aangeboden voor toeristische verhuur, voldoen aan de geldende regels. Voor de gemeente Amsterdam is de registratieverplichting dan ook een waardevolle verbetering van de controle op de naleving van de regels en voor het tegengaan van woonfraude.

Dit is mede van belang door het feit dat veel digitale platforms voor toeristische verhuur geen adresgegevens openbaar maken waardoor dit de handhaving op illegale verhuur aanzienlijk bemoeilijkt. Registreren kan op eenvoudige wijze digitaal gedaan worden en kost niets. De registratieplicht geldt voor alle woningen die (deels) tegen betaling voor verblijf worden aangeboden aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven in de gemeente. Het maakt niet uit of de woning geheel wordt verhuurd (vakantieverhuur), voor een deel (B&B) of dat voor de woning een shortstayvergunning is verleend. Het aanvragen van een registratienummer en het vermelden van dit nummer bij aanbieding van de woonruimte voor toeristische verhuur is een verplichting die vooraf gaat aan de meldplicht van daadwerkelijke verhuur en de vergunningplicht. 3.8.2 Vakantieverhuurvergunning Naast de registratieplicht maakt Amsterdam gebruik van de wettelijke mogelijkheid een vergunningplicht in te voeren. Aan deze vergunning zijn voorwaarden gekoppeld die onder andere betrekking hebben op het nachtencriterium (maximaal 30 nachten verhuren per kalenderjaar) en de meldplicht (elke vakantieverhuring dient gemeld te worden).

Voor Amsterdam is de vergunning belangrijk omdat met de vergunning aanvullende regels kunnen worden gesteld om negatieve effecten op de woningvoorraad en de leefbaarheid tegen te gaan, die rekening houden met de specifieke situatie in Amsterdam. Een belangrijk voordeel van een vergunning is dat hiermee expliciet toestemming wordt gegeven om een woning tijdelijk voor toeristisch gebruik in te zetten. Bij een registratieplicht en een meldplicht zijn alleen de registratie en melding al voldoende om met de verhuur aan te vangen. Doorgaans komt pas bij de handhaving aan het licht dat de regels zijn overtreden. Bij het verlenen van een vergunning is een controle vooraf mogelijk en kan ook een Bibob-toets aan de orde zijn. Ook kan een vergunning worden ingetrokken als niet aan de voorwaarden of voorschriften wordt voldaan met daarbij als bepaling dat gedurende een bepaalde periode geen vakantieverhuur door deze verhuurder meer is toegestaan. Zo heeft het vergunningeninstrument een preventieve werking die ontbreken bij een registratieplicht en een meldplicht. In een stad als Amsterdam met een zeer groot aanbod aan toeristische verhuur is het noodzakelijk dat de gemeente grip kan houden op deze verhuur. Met een vergunning is het mogelijk om eerder en effectiever controle te hebben.

Dat de vakantieverhuurvergunning in duur beperkt is, is vanwege het feit dat toeristische verhuur van woonruimten een grote invloed heeft op de woonruimtevoorraad. Daarnaast heeft toeristische verhuur een negatieve invloed op de leefbaarheid van de woonomgeving. Gezien de snelle toename van toeristische verhuur in Amsterdam door de jaren heen acht de gemeente het onwenselijk om vergunningen voor onbepaalde tijd te verlenen. Dan bestaat het risico dat de

gemeente onvoldoende kan inspelen op toekomstige ontwikkelingen. De onderzoeken naar de toeristische draagkracht van wijken laten zien welke negatieve invloed toeristische verhuur van woonruimten de afgelopen jaren op de stad heeft gehad. Het is gezien deze ontwikkelingen niet wenselijk om vergunningen te verlenen voor onbepaalde tijd. Er kan dan niet tijdig ingespeeld worden op de alsmaar toenemende schaarste op de woningmarkt en de in het gedrang zijnde leefbaarheid in Amsterdam vanwege vakantieverhuur. 3.8.3 B&B-vergunning Een bewoner van een woning in Amsterdam kan onder voorwaarden een deel van de woning verhuren aan toeristen, al dan niet met verzorging van een ontbijt. Dit wordt Bed & Breakfast (B&B) genoemd. Het gebruik van een woning als B&B valt, net als vakantieverhuur, onder artikel 23a van de Huisvestingswet dat ziet op het gebruik van woonruimte voor toeristische verhuur. Voor het exploiteren van een Bed & Breakfast is een vergunning vereist zodat ook ten aanzien van deze vorm van toeristische verhuur nadere regels kunnen worden gesteld. Aan de vergunningplicht is ook capaciteitsbeleid gekoppeld, zodat gestuurd kan worden op de hoeveelheid Bed & Breakfasts waardoor de gemeente Amsterdam de woonruimtevoorraad en de leefbaarheid in woonwijken beschermt. Zonder capaciteitsbeleid blijft een ongelimiteerde groei van het aantal B&B’s mogelijk.

Zoals onderbouwd in het rapport “Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023” is er een toenemende schaarste aan woningen en lopen koopen huurprijzen sterk op. Huizenprijzen kunnen nog verder stijgen als woningen onbegrensd kunnen worden ingezet voor winstgevend logiesgebruik. Het capaciteitsbeleid voor B&B omvat een vergunningplicht. Per wijk is een maximaal uit te geven aantal vergunningen (quotum) vastgesteld door burgemeester en wethouders. Het beleid is vastgelegd in de Huisvestingsverordening 2024 en daarbij behorende Nadere regels. Door middel van de quota wordt naast een maximering van de B&B’s als percentage van de woonruimtevoorraad in een wijk ook de groei van B&B’s in wijken begrensd. Door de quota per wijk vast te stellen wordt ook clustering van de B&B’s in bepaalde delen van de stad voorkomen. Een hoge concentratie van het aantal B&B’s is van invloed op de leefbaarheid in woonwijken. Hierbij kan worden gedacht aan overlast, drukte, afvalproblematiek en de lokale overheersing van toeristenwinkels binnen het winkelaanbod. B&B’s mogen het hele jaar worden verhuurd waardoor omwonenden het hele jaar door geconfronteerd kunnen worden met arriverende en vertrekkende gasten (rolkoffers) en overlast van toeristen in hun directe woonomgeving vanwege een ander leefritme. De maatregelen acht de gemeente evenredig met de hiervoor genoemde doelen.

Op basis van het gelijkheidsbeginsel (en in lijn met de Europese Dienstenrichtlijn) moet tot slot bij de verdeling van schaarse vergunningen ruimte worden geboden aan nieuwe gegadigden om mee te kunnen dingen naar de beschikbare vergunningen. De gemeente moet dus mededingingsruimte bieden bij de verdeling van deze schaarse rechten. Er kan geen uitzondering worden gemaakt voor een bestaande groep, omdat die dan onevenredig bevoordeeld zou worden ten opzichte van deze nieuwkomers. Een quotum stellen mag, mits iedereen in gelijke mate de kans krijgt om mee te kunnen dingen naar de beschikbare (schaarse) vergunningen en dat kan niet meer op het moment dat het merendeel van de vergunningen reeds is toegezegd. Daarom moeten de vergunningen voor bepaalde tijd worden verstrekt. Wanneer de vergunningen voor onbepaalde tijd zouden worden verstrekt, zit de markt namelijk gelijk op slot. Immers, als het quotum is behaald en er komen in beginsel niet zomaar vergunningen vrij, dan is er geen ruimte voor nieuwe toetreders.

4. Opkoopbescherming 4.1 Waarom regels met betrekking tot de opkoopbescherming? Prettig en betaalbaar wonen is belangrijk. Door het historisch grote woningtekort staat de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen in Amsterdam onder grote druk. Amsterdam wil

een stad zijn voor alle Amsterdammers en daarom is het belangrijk om oog te houden voor de beschikbaarheid van betaalbare woningen voor huishoudens met een laag- of middeninkomen en starters. Schaarste en enorme prijsstijgingen maken het voor deze groep steeds lastiger om in Amsterdam een woning te kopen. De schaarste wordt mede veroorzaakt door concurrentie van kopers die niet zelf in de woning gaan wonen maar deze verhuren voor vrije sector marktprijzen. Gezien het rendement dat behaald kan worden krijgen woningen een hogere beleggingswaarde dan kopers die er zelf in willen gaan wonen kunnen financieren. De opkoopbescherming is een regeling in de Huisvestingswet die per 1 januari 2022 in werking is getreden. De gemeente kan hiermee in de eigen huisvestingsverordening bepalen dat goedkope en middeldure koopwoningen in aangewezen gebieden in de stad voor vier jaar niet meer verhuurd mogen worden om ze zo te beschermen tegen opkoop door beleggers. De opkoopbescherming is daarmee een regeling die ervoor zorgt dat een koper van een woning er sneller zelf zal gaan wonen. Deze regeling gaat hiermee buy-to-let (kopen om te verhuren) tegen. Woningen die in verhuurde staat worden gekocht, mogen wel verhuurd blijven worden. Woningen met een WOZ-waarde tot € 641.000 (prijspeil 2023) vallen onder de opkoopbescherming.

Woningen die voor aankoop zes maanden niet verhuurd werden - voor zover ze een WOZ-waarde hebben onder de € 641.000 - vallen onder de regeling, zoals woningen die langer dan zes maanden leeg staan. Mensen die op zoek zijn naar een koopwoning om zelf in te wonen maken zo meer kans en de schaarste aan koopwoningen onder deze grens wordt tegengegaan omdat prijsstijgingen als gevolg van buy-to-let worden voorkomen. Een gemeente mag de opkoopbescherming alleen invoeren om schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen te bestrijden of om de leefbaarheid van de woonomgeving te beschermen. Amsterdam wil de opkoopbescherming inzetten om schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen tegen te gaan en om de sociale cohesie en daarmee de leefbaarheid van de woonomgeving te beschermen. De gemeente dient zowel schaarste in het goedkope- en middeldure koopsegment als de negatieve invloed van beleggers op die schaarste aan te tonen. Hiervoor zijn verschillende onderzoeken gedaan. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat er in Amsterdam een tekort is aan goedkope en middeldure koopwoningen (meest recent: Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam, 2023). Hoewel er in Amsterdam schaarste is aan alle type woningen, is er meer behoefte aan goedkope en middeldure koopwoningen dan aan vrije sector huurwoningen.