B_004R_Ruimtelijke_Onderbouwing_Iambe.pdf

DEFINITIEF

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING VAN OSTADESTRAAT 341 EN SINT WILLIBRORDUSSTRAAT 43A TEN BEHOEVE VAN DE OMGEVINGSVERGUNNINGAANVRAAG

ORDITO.NL

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING VAN OSTADESTRAAT 341 EN WILLIBRORDUSSTRAAT 43A GEMEENTE AMSTERDAM Planstatus

Definitief

Datum

30 - 03 - 2021

Auteur(s)

Ivo van de Weijer

Ordito b.v.

E

info@ordito.nl

Postbus 94

T

0161 801 022

5126 ZH

I

www.ordito.nl

Gilze

KVK

54811554

1.

Inleiding

2

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding en doel Ligging en begrenzing planlocatie Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer

2 2 4 6

2.

Bestaande situatie

7

2.1 2.2 2.3

Ligging in groter verband Historie en ruimtelijke structuur omgeving Planlocatie

7 7 10

3.

Toekomstige situatie

13

3.1 3.2

Stedenbouwkundig plan Verkeer en parkeren

13 18

4.

Beleidskader

20

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid Stadsdeel beleid

20 22 23 24 37

5.

Randvoorwaarden

38

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12

Inleiding Archeologie Bedrijven en milieuzonering Bezonning Bodemkwaliteit Externe veiligheid Geluid Kabels en leidingen Luchtkwaliteit Luchtvaart Natuurwetgeving Water

38 38 38 40 44 54 56 57 58 58 60 62

6.

Randvoorwaarden

68

6.1 6.2

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

68 68

Bijlagen: 1 2 3 4 5 6

Bouwenvelopbeschrijving Van Ostadestraat 341 Sint Willibrordusstraat 43a Verkennend bodem- en asbestonderzoek Stantec B.V. (1 september 2017) Verkennend en aanvullend bodemonderzoek en asbest in grondonderzoek HB Adviesbureau (16 maart 2021) Quickscan Flora en Fauna Lambe, De Pijp te Amsterdam Brief Eigen Haard over informeren omwonenden Reactie omwonnende op brief Eigen haard

|2

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding en doel

De aanleiding voor het opstellen van een onderbouwing is de transformatie van een oude brandweerkazerne tot woon(zorg)complex aan de Van Ostadestraat 341 en de Sint Willibrordusstraat 43A te Amsterdam. Het ‘orde 2 pand’ aan de Van Ostadestraat 341 wordt hierbij behouden en de voormalige stallingsgarage aan de Sint Willibrordusstraat 43A wordt gesloopt. ‘Orde 2 panden’ zijn bouwwerken van vóór 1940, die vanwege hun hoge architectonische kwaliteit, hun plaats in de stedenbouwkundige structuur en/of als toonaangevend element in de gevelwand een belangrijke bijdrage leveren aan het stadsbeeld. In het ‘orde 2 pand’ worden 10 sociale huurwoningen (studio’s) gerealiseerd. Op de plek van de voormalige stallingsgarage komt een nieuwbouwblok met 16 studio’s (sociale huurwoningen) met een gemeenschappelijke ruimte (woonkamer/keuken) voor mensen met een zorgindicatie die niet zelfstandig kunnen wonen en zijn aangewezen op de zorg van de betrokken zorgpartij (maatschappelijke functie). Eigen Haard zit voor het ontwerp in de definitieve fase. De gemeente heeft aangegeven dat, naast het definitief ontwerp, bij de principeaanvraag en de omgevingsvergunningaanvraag een ruimtelijke onderbouwing dient te worden ingediend. Een ruimtelijke onderbouwing is noodzakelijk, omdat in het vigerend bestemmingsplan ‘De Pijp 2018’ de planlocatie de bestemming ‘Maatschappelijk’ heeft.

Binnen deze bestemming is wonen niet toegestaan (woonzorg wel). Daarnaast is het bouwplan op de volgende onderdelen in strijd met de bouwbepalingen van het vigerend bestemmingsplan: 1. De dakterrassen die op het platte dak van het ‘orde 2 pand’ (voormalige brandkazerne) worden voorgesteld overschrijden de maximale bouwhoogte van 9 meter en zijn dus in strijd; 2. De dakuitbouwen doorbreken het kapprofiel van het ‘orde 2 pand’ (voormalige brandkazerne). Hetgeen in strijd is met de dubbelbestemming ‘Waarde Cultuurhistorie 1’;. 3. Aan de zijde van de Sint Willibrordusstraat overschrijdt de bebouwing de maximale bouwhoogte van 14 meter met 1,5 meter voor wat betreft het hoofdbouwvolume. De opbouw ten behoeve van de lift overschrijdt de bouwhoogte nog verder met 45 centimeter. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing is ten behoeve van de principeaanvraag. De reguliere procedure met kruimelafwijking als bedoeld in de Wabo, de Awb en de Bor wordt voor deze omgevingsvergunning gevolgd.

1.2

Ligging en begrenzing planlocatie

De planlocatie is gelegen aan de Van Ostadestraat 341 en de Sint Willibrordusstraat 43A in de wijk ‘De Nieuwe Pijp’ te Amsterdam. Aan de oostzijde van de planlocatie zijn de Amstel en de weg Amsteldijk gelegen. De planlocatie ligt ten zuiden van de wegen Stadhouderskade en de Ceintuurbaan, en aan de westzijde ligt de Van Woustraat. De ligging van de planlocatie is in afbeelding 1 (volgende pagina) weergegeven.

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|3

Stadhouderskade Amsteldijk

Ceintuurbaan

Van Woustraat

Amstel Afbeelding 1: De ligging van de planlocatie (Google Earth, 2019). De planlocatie is met rood omlijnd.

De begrenzing van de planlocatie is in afbeelding 2 weergegeven. De planlocatie grenst ten noorden aan de Sint Willibrordusstraat en ten zuiden aan de Van Ostadestraat. Aan de Sint Willibrordusstraat en Van Ostadestraat zijn verschillende woningen en kleinschalige bedrijfjes gelegen. De planlocatie staat kadastraal bekend als V10062 met een oppervlakte van 475 m2.

Sint Willibrordusstraat

Van Ostadestraat Afbeelding 2: Begrenzing van de planlocatie (Google Earth, 2019). De planlocatie is met rood omlijnd.

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|4

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Voor de planlocatie vigeren de bestemmingsplannen ‘De Pijp 2018’ (vastgesteld op 19 september 2018) en bestemmingsplan ‘De Pijp 2018 1e herz’ (vastgesteld op 9 oktober 2019). Bestemmingsplannen ‘De Pijp 2018’ Voor de planlocatie geldt de enkelbestemming ‘Maatschappelijk’, hier is maatschappelijke dienstverlening met daaraan ondergeschikt onder ander additionele horeca, ondersteunende horeca (uitsluitend binnen kantoor), groenvoorzieningen, tuinen, verkeersareaal en nutsvoorzieningen toegestaan. Daarnaast geldt voor de volledige planlocatie de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’. De voor 'Waarde – Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, naast de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor doeleinden ter bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Voor het noordelijke gedeelte van de planlocatie, gelegen aan de Sint Willibrordusstraat, is de functieaanduiding ‘parkeergarage’ opgenomen. Binnen deze functieaanduiding is het toegestaan om parkeervoorzieningen ten behoeve van de bestemming ‘Maatschappelijk’ in de eerste bouwlaag te hebben. Ter plaatste van de functieaanduiding ‘parkeergarage’ geldt een maximum bouwhoogte van 14 meter. Voor het zuidelijk deel van het perceel gelden verschillende bouwhoogten, omdat bij het vaststellen van het bestemmingsplan getracht is de feitelijke situatie vast te leggen.

Een klein gedeelte heeft een maximum bouwhoogte van 9 meter voor het overige deel bedraagt dit 14,5 meter. Waar de bouwhoogte 14,5 meter bedraagt mag de goothoogte niet meer bedragen dan 10,5 meter.

Afbeelding 3: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan ‘De Pijp 2018’ (www.ruimtelijkeplannen.nl, 2019). De planlocatie is met rood omlijnd.

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|5 Bestemmingsplan ‘De Pijp 2018 1e herz’ Na vaststelling van het bestemmingsplan ’De Pijp 2018’ zijn enkele gebreken door de gemeente geconstateerd. Specifiek voor het plangebied ontbrak gedeeltelijk de dubbelbestemming ‘Waarde – Cultuurhistorie 1’. Met de vaststelling van het bestemmingsplan ‘De Pijp 2018 1e herz’, vastgesteld op 9 oktober 2019, is dit gecorrigeerd. De voor 'Waarde – Cultuurhistorie 1' aangewezen gronden zijn, naast de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, herstel en de uitbouw van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied en zijn bebouwing.

Afbeelding 4: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan ‘De Pijp 2018 1e herz’ (www.ruimtelijkeplannen.nl, 2019). De planlocatie is met rood omlijnd.

Op en onder de gronden met de dubbelbestemming ‘Waarde – Cultuurhistorie 1’ mag uitsluitend worden gebouwd in aanvulling op het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en), met inachtneming van de volgende regels: a. de hoofdvorm van bouwwerken, bepaald door het kapprofiel, zoals aanwezig ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan en zoals die is gebouwd, dan wel mag worden gerealiseerd krachtens een voor dat tijdstip verleende omgevingsvergunning dient gehandhaafd te worden; b. in afwijking van het bepaalde onder a, mag een dakuitbouw gerealiseerd worden mits er voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: 1. de hoogte van de dakuitbouw moet minimaal 0,3 meter minder zijn dan de bestaande bouwhoogte van het betreffende hoofdgebouw; 2. de afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen dient groter dan 0,5 meter te zijn; Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|6 3. 4.

c.

de dakuitbouw dient in de dakvoet geplaatst te worden; indien binnen het betreffende bouwblok reeds dakuitbouwen aanwezig zijn, dient de dakuitbouw in de maatvoering en positionering in het dakvlak aan te sluiten bij de al aanwezige dakuitbouwen; 5. indien binnen het betreffende bouwblok nog geen dakuitbouwen aanwezig zijn, mag de eerste dakuitbouw, en dakuitbouwen die daaropvolgend op grond van het bepaalde onder 4 gerealiseerd kunnen worden, geen onevenredige aantasting van het daklandschap tot gevolg hebben; 6. indien de dakuitbouw zichtbaar is vanaf de openbare ruimte, mag geen sprake zijn van een onevenredige aantasting van de cultuurhistorische waarde; 7. door het bouwen van de dakuitbouw mag het aantal woningen of zelfstandige niet-woonfuncties niet toenemen; 8. over de dakuitbouw dient geadviseerd te zijn door Monumenten en Archeologie.; in afwijking van het bepaalde onder a zijn ondergeschikte overschrijdingen van het kapprofiel ten behoeve van ornamenten, dakkapellen en daklijsten toegestaan.

Onder voorwaarden is het college van burgemeester en wethouders bevoegd om af te wijken van bovenstaande bouwregels om een omgevingsvergunning te verlenen ten behoeve van het wijzigen van het kapprofiel in die zin dat een daklaag of dakopbouw wordt toegestaan.

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk twee van de ruimtelijke onderbouwing wordt de bestaande situatie omschreven, met daarin onder andere de ligging, de historie en de ruimtelijke structuur. In het derde hoofdstuk wordt de toekomstige situatie besproken. In het vierde hoofdstuk wordt het vigerend beleid op rijks-, provinciaal, regionaal, gemeentelijk en stadsdeel niveau uitgelicht. Vervolgens komen in hoofdstuk vijf de randvoorwaarden aan bod. Onder randvoorwaarden worden onder andere verstaan de bodem- en luchtkwaliteit. Afgesloten wordt met hoofdstuk zes waarin de uitvoerbaarheid ter sprake komt.

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|7

2.

BESTAANDE SITUATIE

In dit hoofdstuk wordt de bestaande situatie van de planlocatie beschreven. Eerst zal de ligging op grotere schaal worden toegelicht. Vervolgens wordt de historie van het gebied beschreven en de laatste paragraaf beschrijft de huidige situatie van de planlocatie.

2.1

Ligging in groter verband

De gemeente Amsterdam ligt in de provincie Noord-Holland en grenst aan de provincie Utrecht. Aan de zuidzijde is Amsterdam vastgegroeid aan Amstelveen. In het zuidoosten van Amsterdam liggen de plaatsen Duivendrecht en Diemen, deze liggen tussen de bebouwing van Amsterdam maar behoren tot andere gemeenten. Ten zuidwesten van Amsterdam ligt de internationale luchthaven Schiphol. De gemeente Amsterdam bestaat uit zeven stadsdelen, dit zijn de stadsdelen Centrum, Noord, Zuidoost, West, Nieuw-west, Zuid en Oost. De planlocatie maakt onderdeel uit van stadsdeel Zuid. Het stadsdeel Zuid is onderverdeeld in verschillende wijken, de planlocatie is gelegen in de wijk ‘De Nieuwe Pijp’.

2.2

Historie en ruimtelijke structuur omgeving

Ontstaansgeschiedenis De Pijp De Pijp was voor de negentiende eeuw een dun bebouwde polder met hier en daar een tuinderij of veehouderij. Alleen langs de Zaagmolensloot, de huidige Albert Cuypstraat, stonden achttien houtmolens en wat bebouwing langs de Boerenwetering en de Amstel. De bebouwing van De Pijp begon in de tweede helft van de negentiende eeuw. De gemeentegrens lag net ten zuiden van de huidige Ceintuurbaan. Om het buiten de singel gelegen stadsgebied enige ordening te geven is door de stadsingenieur Van Niftrik in 1866 een plan voor de stadsuitleg opgesteld (afbeelding 5).

Afbeelding 5: Uitsnede plan van Niftrik 1866.

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|8 Op afbeelding 6 is te zien dat het deel ten noorden van de Zaagmolensloot daadwerkelijk volgens dat plan werd uitgevoerd. Uit de kaart blijkt dat het stratenpatroon ten noorden van de Zaagmolensloot in afwijking van het slotenpatroon is aangelegd. Het plan van Niftrik ging niet uit van destijds bestaande eigendomsverhoudingen en vereiste daarom bij de uitvoering een actieve rol van de overheid.

Zaagmolensloot

Afbeelding 6: kaartfragment 1872.

Om tegemoet te kunnen komen aan de enorme woningbehoefte die voortvloeide uit de industriële revolutie en de daarmee samenhangende toestroom van arbeidskrachten uit de provincie werd gekozen voor een eenvoudigere stadsuitleg. Deze keuze was vastgelegd in het uitbreidingsplan van de directeur der Publieke Werken ir. J. Kalff uit 1875. Kalff ging in zijn plan uit van de bestaande poldersloten. Hierdoor kreeg De Pijp haar bekende lange smalle straten. Alleen het gebied ten zuiden van de Rustenburgerstraat waar vanaf 1920 de architecten van de Amsterdamse school Plan Zuid van Berlage werd aangelegd vormde hierop een uitzondering (Diamantbuurt). Dit verschil is duidelijk te zien in afbeelding 7.

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|9

Afbeelding 7: Plattegrond De Pijp en omgeving 1922. De planlocatie is globaal blauw omcirkeld.

In de tweede helft van de jaren zeventig van de vorige eeuw waren de woningen inmiddels bouwen vooral woontechnisch in slechte staat. De meer draagkrachtigen en de gezinnen vertrokken naar de overloopgebieden buiten de stad. Er dreigde verpaupering en de overheid zette het middel van aanschrijving in, met het gevolg dat een flink aantal woningen werd dichtgetimmerd omdat de huiseigenaren niet konden of wilden voldoen aan de aanschrijvingen tot herstel van funderingen en andere bouwkundige aanpassingen. Na een relatief korte periode met een fundamentele discussie door wie en op welke wijze de stadsvernieuwing ter hand zou moeten worden genomen, werd gekozen voor behoud van het stratenpatroon met renovatie en waar noodzakelijk nieuwbouw van woningbouw, uitsluitend in de sociale sector. Het globale bestemmingsplan uit 1983 legt het stratenpatroon van dat moment vast. In de jaren negentig van de vorige eeuw wordt meer in een mix van bevolkingsgroepen en inwonersklassen gedacht. Dat leidt tot nieuwbouwprojecten waarin koopappartementen worden opgenomen en het mengen met niet-woonfuncties op de begane grond binnen delen van De Pijp actief wordt nagestreefd. Daarbij krijgt het architectonische beeld meer de nadruk dan de woningplattegrond en de laagst mogelijke huurlasten. Functionele structuur De Pijp is vooral te typeren als een woongebied.

In tegenstelling tot de meeste naoorlogse woonwijken is De Pijp echter geen mono functioneel woongebied maar vindt een menging van woningen met kleinschalige niet-woonfuncties plaats. Vooral in het noordelijk deel van De Pijp (de negentiende-eeuwse gordel) vindt deze voor De Pijp kenmerkende menging van functies plaats. In veel panden zijn op de begane grond functies als kleinschalige bedrijven, winkels, horeca, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening gevestigd.

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|10 Ter plaatse van enkele straten, waaronder de Van Woustraat, de Ceintuurbaan en de Albert Cuypstraat zijn op de begane grond vooral winkels gerealiseerd (de winkellinten). In enkele gebieden, vooral in het zuidelijk deel van De Pijp, wordt vooral gewoond en vindt geen functiemenging plaats.

Afbeelding 8: Niet-woonfuncties (Functiekaart), gemeente Amsterdam. De ligging van planlocatie is globaal met geel omcirkeld.

Het zuidelijke gedeelte van de planlocatie is in afbeelding 8 aangemerkt als ‘bedrijf’. Uit de gedetailleerde informatie die bij de kaart hoort blijkt dat het gaat om een ‘Bedrijf – Bedrijfsverzamelgebouw’. De laatste check van de functie op deze locatie was op 26-02-2017. Sinds de laatste check hebben waarschijnlijk wel enkele functiewijzigingen plaatsgevonden, maar in grote lijnen klopt de functiekaart met de daadwerkelijke situatie.

2.3

Planlocatie

Binnen de planlocatie is de voormalige brandweerkazerne met stallingsgarage aanwezig. De voormalige brandweerkazerne (het zuidelijke deel) is aangewezen als ‘orde 2 pand’, bij de stallingsgarage is dit niet van toepassing. In afbeelding 9 is aangegeven welk gedeelte van de locatie het ‘orde 2 pand’ (O) betreft en in welk deel de voormalige stallingsgarage (S) is gelegen. Het ‘orde 2 pand’ (O) heeft twee hoge bouwlagen, een zadeldak met wolfseind en heeft een bouwhoogte van 14,5 meter. Het vooraanzicht van dit pand is in afbeelding 10 te zien en verkeerd in goede staat. De voormalige stallingsgarage (S) heeft één bouwlaag met plat dak en een bouwhoogte van circa 4 meter. Het vooraanzicht van de voormalige stallingsgarage is in afbeelding 11 weergegeven en heeft een verouderde uitstraling.

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|11

Sint Willibrordusstraat

S

O

Van Ostadestraat

Afbeelding 9: Ligging van de gebouwen binnen de planlocatie (Google Earth, februari 2019)

Afbeelding 10: Huidige situatie vanaf de Van Ostadestraat, februari 2019

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|12

Afbeelding 11: Huidige situatie vanaf de Sint Willibrordusstraat, februari 2019

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|13

3.

TOEKOMSTIGE SITUATIE

3.1

Stedenbouwkundig plan

Op het perceel aan de Van Ostadestraat 341 wordt, ten behoeve van het planvoornemen, de voormalige stallingsgarage gesloopt. Op afbeelding 12 is aangegeven welk deel van de bebouwing dit betreft. De voormalige brandweerkazerne (‘orde 2 pand’) blijft behouden.

Sint Willibrordusstraat

Van Ostadestraat

Afbeelding 12: Te slopen bebouwing is rood omlijnd

De initiatiefnemer wil in totaal binnen de planlocatie 26 sociale huurwoningen realiseren. In afbeelding 13 (volgende pagina) is een bovenaanzicht van de nieuwe situatie weergegeven. Voor het nieuwbouwblok aan de Sint Willibrordusstraat komt in de openbare ruimte een opstelplaats voor circa 28 fietsers. Over het exacte aantal opstelplaatsen zal nog overleg met de gemeente plaatsvinden. Het bebouwingsoppervlak binnen de planlocatie neemt in de nieuwe situatie af. Tussen de bebouwing aan de Van Ostadestraat en de nieuwe bebouwing aan de Sint Willibrordusstraat ontstaat een onbebouwde zone van circa 6 meter diep.

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|14

Opstelplaats fietsers openbare ruimte

Nieuwbouwblok

Orde 2 pand

Afbeelding 13: Bovenaanzicht nieuwe situatie

Orde 2 pand In het ‘orde 2 pand’ worden 10 sociale huurwoningen (studio’s) gerealiseerd. Op begane grond komen 4 studio’s en op de eerste en tweede verdieping komen ieder 3 studio’s. Tevens worden op het ‘orde 2 pand’ zonnepanelen aangebracht en een dakterras aangelegd. Afbeelding 14 geeft een beeld van hoe het dakterras er uit komt te zien en waar de zonnepanelen op het dak gerealiseerd worden.

Afbeelding 14: Dakterras en zonnepanelen op voormalige brandweerkazerne

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|15 Nieuwbouwblok Op de plek van de voormalige stallingsgarage komt een nieuwbouwblok met 16 studio’s (sociale huurwoningen) met een gemeenschappelijke ruimte (woonkamer/eetkeuken). De begane grond bestaat uit algemene verkeersruimten, door de bewoners te gebruiken fietsenberging, door de bewoners te gebruiken algemene woonkamer met keuken en het door zorgpersoneel tijdens werktijden te gebruiken kantoor/verblijf. De buitenruimte, aan de achterzijde op de begane grond, is bereikbaar vanuit de algemene woonkamer met keuken en het kantoor/verblijf. De eerste tot en met vierde verdieping bestaan uit algemene verkeersruimte en telkens per verdieping vier studio’s. Het platte dak is voorzien van zonnepanelen, een liftopbouw (45 centimeter) en een dakluik ten behoeve van onderhoud. De nieuwe voor- en achtergevel van de bebouwing aan de Sint Willibrordusstraat zijn respectievelijk in afbeelding 15 en 16 weergegeven.

Afbeelding 15: De voorgevel van de nieuwe bebouwing aan de Sint Willibrordusstraat (Negen graden architectuur)

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|16

Afbeelding 16: De achtergevel van de nieuwe bebouwing aan de Sint Willibrordusstraat (Negen graden architectuur)

De 16 studio’s in de nieuwbouw zijn bedoeld voor mensen met een zorgindicatie die niet zelfstandig kunnen wonen en zijn aangewezen op de zorg van de betrokken zorgpartij (maatschappelijke functie). Een lift is noodzakelijk voor deze doelgroep. Afbeelding 17 geeft de doorsnede van de lift weer. Hierop zijn ook de zonnepanelen en de liftopbouw op het dak zichtbaar.

6a Afbeelding 17: Doorsnede lift in nieuwe woningbouwcomplex aan de Sint Willibrordusstraat

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|17 Voor de 16 studio’s en gemeenschappelijke ruimte heeft verhuurder een zorgpartij betrokken. Partijen gaan een langdurige samenwerking aan ten behoeve van het huisvesten van cliënten van de zorgpartij. De cliënten van de zorgpartij zijn voor het kunnen wonen aangewezen op de begeleiding van de zorgpartij. Partijen hebben afspraken over de samenwerking vastgelegd in een beheerovereenkomst. Eigen Haard sluit met de bewoner een individuele huurovereenkomst. Deze overeenkomst, de beheerovereenkomst en de zorgleveringsovereenkomst tussen zorgpartij en huurder zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Eigen Haard houdt de huurprijs van de woningen op een huurniveau passend bij de cliënten van de zorgpartij. Stedenbouwkundige verantwoording van de bouwkundige strijdigheden Het stedenbouwkundig plan, zoals hiervoor omschreven, is op de volgende onderdelen in strijd met de bouwbepalingen van het vigerend bestemmingsplan: 1. 2. 3.

De dakterrassen die op het platte dak van het ‘orde 2 pand’ (voormalige brandkazerne) worden voorgesteld overschrijden de maximale bouwhoogte van 9 meter en zijn dus in strijd; De dakuitbouwen doorbreken het kapprofiel van het ‘orde 2 pand’ (voormalige brandkazerne). Hetgeen in strijd is met de dubbelbestemming ‘Waarde Cultuurhistorie 1’;. Aan de zijde van de Sint Willibrordusstraat overschrijdt de bebouwing de maximale bouwhoogte van 14 meter met 1,5 meter voor wat betreft het hoofdbouwvolume. De opbouw ten behoeve van de lift overschrijdt de bouwhoogte nog verder met 45 centimeter.

Hieronder wordt per strijdigheid aangegeven waarom het stedenbouwkundig wenselijk of in ieder geval niet storend is. 1.

De dakterrassen die op het platte dak van het ‘orde 2 pand’ (voormalige brandkazerne) worden voorgesteld overschrijden de maximale bouwhoogte van 9 meter. De overschrijding betreft de balustrade en is circa 1 meter hoger dan de toegestane planologische hoogte van 9 meter. Mede omdat de dakterrassen aan de zijkant zijn gesitueerd, een logische aansluiting zijn op de te realiseren dakuitbouwen en de westkant al een onderbreking in de vorm van een dakuitbouw kent, betreft dit een planologische afwijking die begrijpelijk is en een geen storend architectonisch of stedenbouwkundig beeld geeft. 2.

De dakuitbouwen doorbreken het kapprofiel van het ‘orde 2 pand’ (voormalige brandkazerne). Hetgeen in strijd is met de dubbelbestemming ‘Waarde Cultuurhistorie 1’. De kap aan de westkant heeft reeds een dakuitbouw die een dominantere positie inneemt dan de nieuw te realiseren dakuitbouwen. Het karakter van het dakprofiel kenmerkt zich door juist aandacht te schenken aan het trappenhuis door middel van een dakuitbouw, waardoor de nieuwe dakuitbouwen aansluiten op deze gedachtegang en meegaan in de architectonische/stedenbouwkundige gedachte van het dakprofiel. Het reeds onderbroken dakprofiel zal door onderhavige planologische afwijking geen negatieve invloed hebben op de uitstraling van het dakprofiel. 3.

Aan de zijde van de Sint Willibrordusstraat overschrijdt de bebouwing de maximale bouwhoogte van 14 meter met 1,5 meter voor wat betreft het hoofdbouwvolume. De opbouw ten behoeve van de lift overschrijdt de bouwhoogte nog verder met 45 centimeter. De Sint Willibrordusstraat (van nr. 23I t/m nr. 65 en nr. 42 t/m nr. 10), de straat waarin het pand is gelegen, kent planologische maximale bouwhoogtes van 14 t/m 16,5 meter, waarbij de panden in bouwhoogte per pand verspringen. Het onderhavige bouwplan is gelegen tussen twee planologische maximale bouwhoogtes van 14 meter en 15,5 meter. Met de planologische afwijking

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|18 van 1,5 meter zal het onderhavige bouwplan uitkomen op een bouwhoogte van 15,5 meter en hierdoor meegaan in de bouwhoogteverspringing van het straatbeeld. De bouwhoogte verhoging naar 1,5 meter sluit hierdoor goed aan op het straatbeeld. Voor de doelgroep van dit pand is een lift noodzakelijk. De liftopbouw is zoveel mogelijk naar achteren gepositioneerd en is niet zichtbaar vanaf de openbare weg. De liftopbouw is 45 centimeter hoger gepositioneerd dan de bouwhoogte van 15,5 meter. De liftopbouw zal tussen de geplaatste zonnepanelen wegvallen en daardoor ook vanuit hogere kijkposities slecht zichtbaar zijn. Deze planologische afwijking heeft hierdoor geen negatief invloed op het straatbeeld.

3.2

Verkeer en parkeren

Verkeer In het ‘orde 2 pand’ worden 10 sociale huurwoningen (studio’s) gerealiseerd. Op de plek van de voormalige stallingsgarage komt een nieuwbouwblok met 16 studio’s (sociale huurwoningen) met een gemeenschappelijke ruimte (woonkamer/keuken) voor mensen met een zorgindicatie die niet zelfstandig kunnen wonen en zijn aangewezen op de zorg van de betrokken zorgpartij (maatschappelijke functie). In het vigerend bestemmingsplan ‘De Pijp 2018’ heeft de planlocatie de bestemming ‘Maatschappelijk’. Binnen deze bestemming is wonen niet toegestaan. Woonzorg binnen een woonzorgcentrum is wel toegestaan. De verkeersgeneratie van de 10 sociale huurwoningen (studio’s) in het ‘orde 2 pand’ is hieronder gemotiveerd. Bij de 10 sociale huurwoningen (studio’s) wordt uitgegaan van een doelgroep die voornamelijk gebruik zal maken van de fiets of het openbaar vervoer (geen eigen auto). Naar verwachting heeft dit geen extra verkeersaantrekkende werking ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden. Het planvoornemen leidt niet tot significante problemen qua doorstroming en verkeersveiligheid. Het is te verwachten dat het aantal verkeersbewegingen kan worden opgevangen door de bestaande infrastructuur. Parkeren De gemeente Amsterdam heeft haar eigen parkeernormen welke zijn opgenomen in de ‘Nota Parkeernormen Auto’, vastgesteld op 8 juni 2017 en het laatst gewijzigd op 29 november 2017.

In de ‘Nota Parkeernormen Auto’ staat beschreven hoe de gemeente Amsterdam omgaat met de parkeernormen ter plaatse van verschillende voorzieningen. Amsterdam is ingedeeld in verschillende gebieden voor het toepassen van de parkeernormen. Het belangrijkste uitgangspunt van de Nota is dat bij nieuwbouw bewoners en werknemers geen parkeervergunning krijgen.

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|19

Afbeelding 18: De parkeernormen Auto, onderverdeelt in de ABC-locaties. De planlocatie is globaal met geel omcirkeld.

De planlocatie is gelegen in een B-locatie, zie afbeelding 18. De B-locaties (op het kaartje grijs) hebben goed openbaar vervoer, maar liggen verder van de intercitystations af. Hier kiest de gemeente ervoor om naast een maximumparkeernorm ook een minimumparkeernorm te hanteren. Dit houdt in dat ontwikkelaars worden verplicht bij nieuwbouw een minimum aantal parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren. Voor de 10 sociale huurwoningen (studio’s) in het ‘orde 2 pand’, waar in onderhavige situatie afgeweken wordt van het vigerend bestemmingsplan, geldt alleen een minimum norm van 0 en geen maximumparkeernorm. Hetgeen betekent dat vanuit de gemeente geen parkeerplaatsen op eigen terrein worden geëist. Hiermee vormt het aspect parkeren geen belemmering voor het planvoornemen.

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|20

4.

BELEIDSKADER

4.1

Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Op 13 maart 2012 is de ‘Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte’ vastgesteld. Deze structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de ‘kapstok’ voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Dit doet het Rijk samen met andere overheden. Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve Rijksbetrokkenheid. Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):  Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;  Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;  Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. De planlocatie is niet gelegen in een van de bovenstaande hoofddoelen van het Rijk.

Voor de planlocatie gelden verder geen opgaven van nationaal belang. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wro, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, d.w.z. door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012 verder aangevuld. Door het nationale karakter van het Barro en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft dit voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationaal juridisch kader. Het Barro bevat geen voor het plan relevante bepalingen.

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|21 Ladder voor Duurzame Verstedelijking Nieuwe ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking, mits er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Het begrip ‘stedelijke ontwikkeling’ is in artikel 1.1.1, lid 1, sub i van de Bro gedefinieerd als: ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Uit de jurisprudentie, die is verschenen sinds de inwerkingtreding van de Ladder, blijkt dat de Afdeling bestuursrechtspraak een zekere ondergrens stelt aan ontwikkelingen en of er daarbij sprake is van een stedelijke ontwikkeling. De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Onderzoek In het ‘orde 2 pand’ worden 10 sociale huurwoningen (studio’s) gerealiseerd.

Op de plek van de voormalige stallingsgarage komt een nieuwbouwblok met 16 studio’s (sociale huurwoningen) met een gemeenschappelijke ruimte (woonkamer/keuken) voor mensen met een zorgindicatie die niet zelfstandig kunnen wonen en zijn aangewezen op de zorg van de betrokken zorgpartij (maatschappelijke functie). In het vigerend bestemmingsplan ‘De Pijp 2018’ heeft de planlocatie de bestemming ‘Maatschappelijk’. Binnen deze bestemming is wonen niet toegestaan. Woonzorg binnen een woonzorgcentrum is wel toegestaan. De laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling ‘nieuw’ is. Alleen de 10 sociale huurwoningen (studio’s) worden gezien als een ‘nieuwe’ ontwikkeling. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. De 10 sociale huurwoningen (studio’s) zijn niet ladderplichtig. In het kader van uitvoerbaarheid moet wel aandacht worden besteed aan de behoefte van het plan. In het regionaal actieplan wonen 2016-2020 is de regionale woningvoorraad opgenomen in ‘de Monitor Plancapaciteit’. Het planvoornemen van de 10 sociale huurwoningen (studio’s) in het ‘orde 2 pand’ aan de Van Ostadestraat 341 is daarin samen met het nieuwbouwblok met 16 studio’s (sociale huurwoningen) aan de Sint Willibrordusstraat 43A opgenomen als een potentiële woningbouwlocatie.

In de monitor staat het plan gefaseerd voor 2020 – 2024 en bevat 26 appartementen. Alle 26 woningen vallen in het segment huur onder klasse I. Dit is te vergelijken met sociale huurwoningen. De nieuwe woningen aan de Van Ostadestraat zijn bedoeld voor studenten en andere jongeren of andere mensen die voor sociale huur in aanmerking komen. Dit is een doelgroep waarvoor minder mogelijkheden zijn op de woningmarkt. Het planvoornemen zorgt hiermee voor een extra kwalitatieve toevoeging op de woningmarkt. Uit de toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking blijkt dat er behoefte is aan dit planvoornemen. Conclusie Uit de bovenstaande toetsing blijkt dat het planvoornemen past binnen het rijksbeleid.

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|22

4.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie 2050 Gedeputeerde Staten van Noord-Holland hebben op 19 november 2018 de Omgevingsvisie NoordHolland 2050 vastgesteld. De visie is tot stand gekomen na een uitgebreid participatietraject van bijna 2 jaar met inwoners, andere overheden, marktpartijen, kennisinstellingen en belangenorganisaties. In de Omgevingsvisie staat beschreven hoe de provincie de ambities wil realiseren voor de belangrijkste maatschappelijke opgaven die op de provincie afkomen: klimaatverandering, de overgang naar duurzame energie, verdere verstedelijking, bereikbaarheid, een gezonde leefomgeving, de economische transitie en natuur en biodiversiteit. De provincie wil balans tussen economische groei en leefbaarheid. Dit betekent dat in heel NoordHolland een basiskwaliteit van de leefomgeving wordt gegarandeerd. Randvoorwaarden zijn geformuleerd hoe om te gaan met klimaatverandering. De provincie wil zoveel mogelijk natuurinclusief en met behoud van (karakteristieke) landschappen ontwikkelen, ruimtelijke economische ontwikkelingen rond infrastructuur clusteren en rekening houden met de ondergrond. Vanuit de Omgevingsvisie zijn geen belemmeringen voor het voornemen. Ruimtelijke Verordening Noord-Holland Op 21 juni 2010 is de Provinciale ruimtelijke verordening structuurvisie (PRVS) van Noord-Holland vastgesteld. Op 2 november 2010 is de verordening in werking getreden.

Nadien is de PRVS een aantal maal gewijzigd, waarvan de laatste wijziging is vertaald in de geconsolideerde provinciale ruimtelijke verordening (PRV, januari 2019). De regels van de PRV vloeien voort uit de Structuurvisie Noord-Holland 2040 en de Omgevingsvisie 2050 en beschrijven waaraan bestemmingsplannen, projectbesluiten en beheersverordeningen moeten voldoen. Op deze manier heeft de provincie meer invloed op de ruimtelijke ordening in Noord-Holland. Voor bestemmingsplannen betreft het regels omtrent de inhoud van, en de toelichting op, bestemmingsplannen over onderwerpen in zowel het landelijke als het bestaand bebouwd gebied van Noord-Holland waar een provinciaal belang mee gemoeid is. Onderwerpen zijn onder andere volumineuze detailhandel op bedrijventerreinen, grootschalige (perifere) detailhandel, locaties voor bedrijventerreinen en kantoorlocaties binnen bestaand gebouwd gebied, het bouwen van woningen of een bedrijventerrein in landelijk gebied, ‘groene ruimten’ zoals nationale landschappen en Rijksbufferzones, ‘blauwe ruimte’ zoals waterkeringen en energie (zoals de bouw van windmolens). De planlocatie ligt binnen de zones ‘Grondgebied Provincie Noord-Holland – Grondgebied’ en ‘Kleinschalige oplossingen voor duurzame energie – Duurzame energie’.

Hierbij dienen bestemmingsplannen voor woningbouw, renovatie, (herstructurering) bedrijventerreinen, kantoorlocaties en glastuinbouw te beschrijven op welke wijze invulling wordt gegeven aan energiebesparing en inzet van duurzame energiebesparing. Waaronder mede wordt verstaan het gebruik van restwarmte, warmte-koudeopslag en aardwarmte, zonne-energie en biomassa. Het planvoornemen voorziet gedeeltelijk in sloop van verouderde bebouwing waar één modern energiezuinig gebouw voor wordt teruggebouwd. Het ‘orde 2 pand’ zal gemoderniseerd worden met behoudt van de oorspronkelijke waarden. Provinciale Woonvisie 2010 - 2020 De provincie Noord-Holland heeft in 2010 de woonvisie ‘Goed Wonen in Noord-Holland’ (Provinciale Woonvisie 2010 – 2020) vastgesteld. De provinciale Woonvisie volgt uit de provinciale Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|23 structuurvisie. Hierin staat hoe het aanbod van woningen beter kan worden afgestemd op de behoeften die er binnen een regio zijn. Het gaat daarbij onder andere om de behoeften van doelgroepen zoals starters, jongeren, ouderen en zorgvragers. In de Woonvisie wordt geconstateerd dat vooral in Amsterdam het woningtekort bovengemiddeld groot is. De gebrekkige doorstroming in Amsterdam, maar ook in de andere gebieden van Noord-Holland, zorgt voor problemen bij het vinden van geschikte woningen voor starters op de woningmarkt. Verder wil de provincie ook zo duurzaam mogelijk laten bouwen. Op basis van de Woonvisie heeft de provincie Noord-Holland samen met de gemeenten en corporaties en andere woonpartners afspraken gemaakt over de aantallen en het soort woningen dat moet worden gebouwd. De provinciale woonvisie vormt een belangrijk uitgangspunt voor het ‘Regionaal Actieprogramma Wonen 2016-2020’. De ruimtelijke onderbouwing is in overeenstemming met de provinciale woonvisie ‘Goed Wonen in Noord-Holland’ (Provinciale Woonvisie 2010 – 2020). Conclusie Uit de bovenstaande toetsing blijkt dat het planvoornemen past binnen het provinciaal beleid.

4.3

Regionaal beleid

Regionaal Actieplan Wonen 2016 – 2020 In 2016 heeft de provincie Noord-Holland de gemeenten in de (toenmalige) Stadsregio Amsterdam gevraagd om, in navolging van de provinciale Woonvisie 2010, een Regionaal Actieprogramma Wonen (RAP) op te stellen voor de periode 2016 tot en met 2020. Het RAP bevat de thema's woningbouwproductie, betaalbare voorraad en woonruimteverdeling. Dit zijn de thema's waarop de gemeenten op het gebied van de woningmarkt willen blijven samenwerken. Aanvullend op het RAP (en na de opheffing van de Stadsregio) hebben de drie deelregio's Amstelland-Meerlanden, Zaanstreek-Waterland en Amsterdam in de Oplegger Regionaal Actieprogramma Wonen 2016-2020 (juli 2017) een aanvulling gegeven op het regionale bouwprogramma. In de oplegger wordt naast de thema's woningbouwproductie, betaalbare voorraad en woonruimteverdeling aandacht besteed aan de bestaande inzet op de beleidsthema's middensegment huur, bouwen bij OV-knooppunten, zelfbouw, duurzaamheid en wonen, welzijn en zorg weergegeven op diverse schaalniveaus. In de oplegger is tevens in beeld gebracht wat de actuele woningbehoefte is, hoeveel plancapaciteit er op binnenstedelijke locaties is en hoeveel potentiële buitenstedelijke woningbouwplannen er is tot 2025.

Uit de kwantitatieve en kwalitatieve match tussen vraag en aanbod blijkt dat er regionaal een tekort aan harde plancapaciteit is van ruim 17.000 woningen, in vrijwel alle marktsegmenten. Daarmee is voor binnenstedelijke plannen de actuele regionale kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aangetoond. Geconstateerd wordt dat de ontwikkeling van buitenstedelijke plannen van belang is om te voorzien in de actuele woningbehoefte en dat niet alle woningbehoefte binnenstedelijk kan worden opgevangen. Tevens is afgesproken dat gemeenten in ieder geval jaarlijks de Monitor Plancapaciteit actualiseren en daarover in gesprek gaan met regiogemeenten. De ruimtelijke onderbouwing is in overeenstemming met het Regionaal Actieprogramma Wonen 2016-2020.

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|24 Conclusie Uit de bovenstaande toetsing blijkt dat het planvoornemen past binnen het regionaal beleid.

4.4

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Amsterdam 2040 ‘Economisch sterk en Duurzaam’ De structuurvisie Amsterdam 2040 ‘Economisch sterk en Duurzaam’ (17 februari 2011) legt Amsterdam, inclusief de stadsdelen, regels op waar ruimtelijke plannen aan moeten voldoen. Amsterdam heeft zichzelf onder meer voor de opgave gesteld te verdichten en tegelijk het omliggende landschap open te houden. Dat leidt tot belangrijke uitgangspunten: het groen in en rond de stad vraagt om stevige bescherming, terwijl andere delen van de stad optimaal worden benut. Verdichting leidt ook tot (geleidelijke) transformatie en toenemende menging. Dat vergt veel van de bestaande infrastructuur en openbare ruimte. Respect voor de rijkdom aan cultuurhistorische schatten van Amsterdam is hierbij een belangrijke voorwaarde. De centrale ambitie van de Structuurvisie is dat Amsterdam zich verder ontwikkelt als kernstad van een internationaal concurrerende, duurzame, Europese metropool. Intensivering van het grondgebruik in de stad biedt een tal van mensen woon- en werkruimte. Het betekent extra draagvlak voor voorzieningen, extra investeringen in de openbare ruimte en in recreatief gebruik van water en groen en efficiënter omgaan met energie en vervoer, zodat buiten de stad minder landschap hoeft te worden aangetast.

De ambitie is om 70.000 woningen en bijbehorende voorzieningen toe te voegen tot 2040, een intensiever gebruik van de haven en huidige bedrijventerreinen te realiseren en ruimte te maken voor waterberging. In de structuurvisie zijn voor De Pijp de onderstaande onderwerpen relevant:  Uitrol centrummilieu: beperkte kwaliteitsimpuls stadsstraten en –pleinen;  Hoofdgroenstructuur;  Plusnetten en hoofdnetten Auto, OV en fiets.

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|25

Afbeelding 19: Uitsnede totaalkaart Structuurvisie Amsterdam 2040. De planlocatie is globaal met blauw omcirkeld.

Uitrol centrummilieu: beperkte kwaliteitsimpuls stadsstraten en –pleinen In afbeelding 19 is te zien dat de Van Woustraat en de Ceintuurbaan vallen in de categorie ‘beperkte kwaliteitsimpuls aan de stadsstraten’. De stadsstraten en -pleinen zijn in het algemeen de ruimere, drukkere straten en pleinen in of tussen buurten. Het zijn de stedelijke openbare ontmoetings- en uitwisselingsruimtes bij uitstek. Het zijn visitekaartjes van de stad. Ze hebben nagenoeg altijd een belangrijke winkel- of horecafunctie. Meestal hebben ze een belangrijke verkeersgeleidende functie. Voor de Van Woustraat en Ceintuurbaan geldt dat dit reeds stadsstraten zijn. De mogelijke beperkte kwaliteitsimpuls van de stadsstraten en –pleinen is voor het planvoornemen positief. Dit zal zorgen voor een betere en veiligere ontsluiting van de omgeving en de planlocatie. Hoofdgroenstructuur De ‘Hoofdgroenstructuur’ omvat de minimaal benodigde hoeveelheid groen die Amsterdam wil borgen, bestaande uit gebieden die waardevol zijn voor de stad en de metropool, omdat zij een onmisbare functie vervullen voor groene recreatie, verbetering leefklimaat, waterhuishouding, hittedemping, verbetering luchtkwaliteit, biodiversiteit en voedselproductie. Behoud van cultuurhistorische waarden en een gevarieerd totaalaanbod aan groen zijn belangrijke aspecten.

In de ‘Hoofdgroenstructuur’ zijn de gebieden opgenomen waar de functies groen en groene recreatie voorop staan. Uit afbeelding 20 (volgende pagina) blijkt dat het Sarphatipark als geheel is opgenomen in de ‘Hoofdgroenstructuur’ en valt onder groentype "Stadspark".

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|26

Afbeelding 20: Uitsnede structuurvisiekaart Hoofdgroenstructuur: groentypen. De planlocatie is globaal aangegeven met een blauwe cirkel.

Met dit planvoornemen wordt er niks gewijzigd aan de ‘Hoofdgroenstructuur’ uit de structuurvisie. Plusnetten en hoofdnetten Auto, OV en fiets In de structuurvisie ‘Amsterdam 2040, economisch sterk en duurzaam’ is vastgesteld waar de hoofdnetten gelegen zijn, welke doelen ze dienen en aan welke eisen ze moeten voldoen. Op 24 januari 2018 is het ‘Beleidskader Verkeersnetten’ vastgesteld. De kaarten uit dit beleid vervangen de kaarten van de hoofdnetten uit de structuurvisie. Bereikbaarheid geldt binnen dit beleidskader als centrale doelstelling. Deze doelstelling wordt vertaald naar concrete en meetbare eisen. Een bijkomend argument voor de vaststelling van de plusnetten en hoofdnetten in een beleidskader, is dat het in grote mate heeft gezorgd voor helderheid bij de betrokken partijen over wat de plusnetten en hoofdnetten zijn en aan welke eisen de plusnetten en hoofdnetten dienen te voldoen. Dit geldt eveneens voor de bevoegdhedenverdeling tussen de centrale stad en de stadsdelen.

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|27 Plusnet en Hoofdnet Auto

Afbeelding 21: Uitsnede van de kaart plusnetten en hoofdnetten infrastructuur ‘Auto’. De planlocatie is globaal met blauw omcirkeld.

In de omgeving van de planlocatie is de Stadhouderskade aangewezen als ‘Plusnet corridor auto’. De Amsteldijk en Hobbemakade zijn aangewezen als ‘Plusnet auto’. Het planvoornemen heeft geen invloed op het ‘Plusnet of Hoofdnet auto’. Plusnet en Hoofdnet OV

Afbeelding 22: Uitsnede van de kaart plusnetten en hoofdnetten infrastructuur ‘Openbaar vervoer’. De planlocatie is globaal met blauw omcirkeld.

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|28 In de omgeving van de planlocatie maken de Ceintuurbaan en de Van Woustraat onderdeel uit van het ‘Plusnet en het Hoofdnet OV’. Dit ‘Plusnet en Hoofdnet’ wordt gevormd door de bestaande metro-, tram- en buslijnen. De belangrijkste uitgangspunten zijn:  Direct en indirect de bereikbaarheid van de stad en stadsdelen garanderen;  Bereikbaar houden van de bestemmingen;  Behoud van het voorzieningenniveau van het openbaar vervoer;  Tot 2020 ligt de nadruk op het optimaal benutten van bestaande ov-lijnen en ov-knooppunten als dragers voor gewenste en noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Op de belangrijkste trein- en metrolijnen moeten dan wel maximale frequenties en optimale comforteisen (schone, veilige voertuigen en haltes) gelden;  Voor de periode 2020-2030 ligt het accent op het zo goed mogelijk benutten van en ruimtelijk inspelen op nu in studie en aanleg zijnde regionale ov-lijnen en knooppunten;  Voor de periode na 2030 worden reserveringen gemaakt voor ov-lijnen die verdere toekomstige ontwikkelingen kunnen faciliteren. In de Structuurvisie is aangegeven dat hiervoor nog geen definitieve keuzes hoeven te worden gemaakt. Het planvoornemen heeft geen invloed op het ‘Plusnet of Hoofdnet OV’. Mogelijk heeft het beleid omtrent ‘Plusnet en Hoofdnet OV’ een positieve uitwerking op het planvoornemen. Plusnet en Hoofdnet Fiets

Afbeelding 23: Uitsnede van de kaart plusnetten en hoofdnetten infrastructuur ‘fiets’. De planlocatie is globaal met blauw omcirkeld.

In de omgeving van de planlocatie lopen meerdere routes van het ‘Plusnet en Hoofdnet Fiets’, onder andere door de Van Woustraat en de Ceintuurbaan. De groei van het fiets- en snorfietsgebruik in combinatie met de opkomst van steeds 'grotere' fietsen zoals de bakfiets vraagt op delen van het ‘Plusnet en Hoofdnet Fiets’ om bredere paden en meer comfort. Op de meest intensief gebruikte fietsroutes rondom en in de binnenstad kan een deel van de als gevolg van autoluwbeleid vrijkomende ruimte worden gebruikt voor het creëren van betere en bredere fietspaden. Het planvoornemen heeft geen invloed op het ‘Plusnet of Hoofdnet Fiets’. Mogelijk heeft het beleid omtrent ‘Plusnet en Hoofdnet Fiets’ een positieve uitwerking op het planvoornemen. Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|29 De ruimtelijke onderbouwing is in overeenstemming met de Structuurvisie Amsterdam 2040 ‘Economisch sterk en Duurzaam’. Strategisch Plan Amsterdam Maakt Mogelijk Het “Strategisch Plan Amsterdam Maakt Mogelijk” (december 2013) is gebaseerd op de gemeentelijke Structuurvisie "Amsterdam 2040, economisch sterk en duurzaam" en zet de koers uit voor de ruimtelijke ontwikkelingen in de stad voor de komende jaren. Herijking van de rol van de overheid is daarbij noodzakelijk, aangezien de middelen om te investeren teruglopen en het beschikbare budget steeds meer geconcentreerd zal moeten worden ingezet. Met de visie wordt een koers uitgezet voor de ontwikkeling van de stad waarin de overheid ontwikkelingen faciliteert en waarbij de focus de komende jaren nadrukkelijker komt te liggen op de bestaande stad en de transformatie van leegkomend vastgoed. De visie geeft een integraal afwegingskader voor de inzet van gemeentelijke middelen voor de komende tien jaar. Het uitgangspunt voor het Strategisch Plan is de gemeentelijke structuurvisie, waarbij het Strategisch Plan tevens alle ruimtelijke strategieën integreert die gemaakt zijn in het vervolg op de structuurvisie, zoals de Kantorenstrategie, Energietransitie, de Mobiliteitsaanpak Amsterdam en de Bestuursopdracht stedelijke vernieuwing.

Afbeelding 24: Uitsnede gebiedsstrategie. De planlocatie is globaal aangegeven met een blauwe stip.

In de Visie worden in de stad drie gebieden/zones onderscheiden (afbeelding 24) met elk een eigen gebiedsgerichte strategie. Per gebied/zone is aangegeven wat de (integrale) inzet van gemeentelijke middelen zou moeten zijn in relatie tot dynamiek en initiatieven van andere investerende partijen. De overheid heeft bij dit alles niet vanzelfsprekend meer een leidende rol, maar schept ruimte voor initiatieven. Dat betekent meer beleidsruimte geven, het aantal regels zoveel mogelijk beperken en nog meer inzetten op stimuleren en prikkelen.

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|30 Voor het gebied 'Binnen de Ringzone' (binnen de Ring A10 en ten zuiden van het IJ), waar dit planvoornemen onderdeel van uitmaakt, is de strategie als volgt; ‘Het gebied binnen de Ring is uitermate succesvol. Hier gaat het erom de marktdynamiek te verzilveren en conflicten, zoals rond het gebruik van de openbare ruimte en verdringing, te beperken. Hier ligt de nadruk op 'faciliteren en verzilveren'. Andere investerende partijen zijn aan zet en de gemeente moedigt dit aan, lokt het uit en faciliteert initiatieven en zorgt voor de goede randvoorwaarden onder meer in de openbare ruimte.’. Koers 2025, Ruimte voor de stad Wereldwijd groeien steden door de populariteit om in de stad te wonen en te werken. Dat geldt ook voor Amsterdam: de stad is populair en groeit elk jaar met gemiddeld 11.000 inwoners. De gemeente wil deze groei mogelijk maken en tegelijk de druk op de woningmarkt verlichten. In 'Koers 2025, Ruimte voor de stad', vastgesteld door de gemeenteraad op 14 september 2016, is aangegeven op welke plekken dit kan gebeuren. De ambitie is om tot 2025 binnen de stadsgrenzen de bouw van 50.000 woningen mogelijk te maken door nieuwbouw en voor een deel ook door transformatie van leegstaand en leegkomend vastgoed. Bij het ontwikkelen van nieuwe woongebieden wordt tevens gekeken naar de inpassing en aansluiting op de bestaande stad.

In Koers 2025 zijn concrete en potentiële locaties aangewezen om te verdichten dan wel te transformeren. Daarbij worden drie typen (te ontwikkelen) stedelijke milieus onderscheiden, elk met eigen ontwikkelstrategie. Het gaat om de volgende stedelijke milieus: 





Gemengde stadsbuurten: De ruimtelijke kwaliteit van stadsbuurten vloeit voort uit hun centrale ligging en de relatief dichte pakking van woningen aan prettig ingerichte straten. De dichtheid in stadsbuurten creëert draagvlak voor allerlei voorzieningen die zich overwegend clusteren langs de doorgaande routes: de stadsstraten. In combinatie met de relatieve rust van de stadsbuurten zorgen de stadsstraten voor een aantrekkelijke mix van rustige stadsbuurten met stedelijke reuring om de hoek, die zo kenmerkend is voor de centrale stadsdelen van Amsterdam. De strategie voor de ontwikkeling van gemengde stadsbuurten is gericht op het actief en 'van binnen naar buiten' realiseren van gemengde stedelijke milieus rond stadsstraten in de Ringzone. Op de ontwikkeling van stadsbuurten zal de komende jaren de nadruk liggen. Grootstedelijke centra: Grootstedelijke centra zijn het natuurlijke vestigingsmilieu van grote dienstverleners en instellingen. De locatiekwaliteit van grootstedelijke centra is sterk verbonden met de aanwezigheid van een ander programma dan alleen werken. De strategie voor de ontwikkeling van grootstedelijke centra is gericht op het uitbouwen grootstedelijke interactiemilieus rond OV-knooppunten in de Ringzone. Met het oog op de balans in de stad wordt hier ingezet op spreiding van grootstedelijke functies en het beheersen van de druk op het centrum.

Inzet is een menging met wonen, horeca en attracties. In de centra die voorzien in zeer specifieke ruimtevragen (zoals van zorg- en kennisinstellingen) geldt eveneens dat menging met wonen en attracties gewenst is. Groenblauw wonen: Naast het langs de Ringzone ontwikkelen van nieuwe gemengde stadsbuurten en grootstedelijke centra, wordt de ontwikkeling voorzien van rustige woonbuurten op minder centraal gelegen locaties met een groen en waterrijk karakter. De strategie voor het ontwikkelen van dit type stedelijk milieu bestaat uit het faciliteren van de marktvraag naar groene en waterrijke woonbuurten. Ontwikkellocaties zullen worden ingebed in een regionale strategie.

De planlocatie in ‘De Nieuwe Pijp’ is niet aangewezen als locatie om te verdichten, maar vormt wel onderdeel van het bestaande stedelijk weefsel van de snelgroeiende stad. De borging van de Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|31 bestaande woningen en functiemix is mede nodig om de snelle groei van het aantal inwoners, bedrijvigheid, bezoekers en toerisme niet te frustreren en om een goede aansluiting te kunnen maken met de gebieden waar wel (verder) verdicht en verstedelijkt gaat worden. Het planvoornemen sluit aan bij de Koers 2025, Ruimte voor de stad. Door het transformeren van leegstaande bebouwing wordt invulling gegeven aan de vraag naar woningen door de snelle groei van het aantal inwoners. De invulling van leegstaande bebouwing zorgt er daarnaast voor dat De Pijp goed blijft aansluiten bij de gebieden waar verdicht en verstedelijkt wordt. Hoogbouw in Amsterdam Amsterdam streeft naar een economisch sterke en duurzaam ingerichte stad. Daarbij vormt het intensiever gebruik van de bestaande stad en tegelijk het open houden van het landschap één van de doelen. Intensivering van het grondgebruik in de stad biedt tal van mensen woon- en werkruimte in Amsterdam. Het brengt een forse toename van het aantal woningen en bijbehorende voorzieningen met zich mee, intensiever gebruik van de werkgebieden en een grotere mix van wonen en werken. Het noodzaakt tot extra investeringen in de openbare ruimte, en tot efficiënter omgaan met energie en vervoer. Verdichting is een belangrijke opgave, voor de hele stad en voor bepaalde gebieden in het bijzonder.

Hoogbouw is daarin niet het enige, maar wel een geschikt middel. Het is bovendien een krachtig stedenbouwkundig instrument. Afhankelijk van de positionering van hoogbouw kan deze bijdragen aan de kwaliteit van de stad als metropool.

Afbeelding 25: Uitsnede visiekaart Hoogbouw in Amsterdam. De planlocatie is globaal aangegeven met een gele cirkel.

Op de kaart Hoogbouw in Amsterdam (afbeelding 25) is aangegeven waar hoogbouw mogelijk wordt geacht. Het planvoornemen Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A ligt in de zone van twee kilometer rondom het UNESCO-gebied van de Amsterdamse binnenstad. Binnen deze zone geldt als regel voor hoogbouw dat een gebouw vanuit het werelderfgoedgebied niet hoger mag lijken dan de gemiddelde bebouwing. In de nota wordt aanbevolen bij hoogbouwinitiatieven te allen tijden een hoogbouw Effectrapportage (HER) uit te voeren. Binnen de bufferzone van twee kilometer rondom de binnenstad is het voor hoogbouwinitiatieven hoger dan 30 meter verplicht een rapportage over de landschappelijke effecten op te stellen.

Ruimtelijke onderbouwing Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A

|32 Met het planvoornemen aan de Van Ostadestraat 341 en Sint Willibrordusstraat 43A wordt geen bebouwing mogelijk gemaakt van 30 meter of hoger. De nieuwe bebouwing wordt 15,5 meter hoog en sluit qua hoogte aan bij de bebouwing in de omgeving. Het planvoornemen is daarmee in overeenstemming met deze visie. Woonagenda 2025 Het Amsterdamse woonbeleid tot 2025 wordt gevormd door de ‘Woonagenda 2025’. De ‘Woonagenda 2025’ is een kaderstellend en richtinggevend document voor woonbeleid tot 2025. Het heeft als uitgangspunten voldoende, betaalbare en goede woningen en bevat 25 acties tot 2025. Op 19 juli 2017 is de ‘Woonagenda 2025’ vastgesteld door de gemeenteraad van Amsterdam. De ‘Woonagenda 2025’ zet in op voldoende, betaalbare en goede woningen in 2025 en bevat nieuwe stedelijke uitgangspunten voor woningbouwprogrammering. Voor het uitgangspunt 'voldoende woningen' is de ambitie om de woningvoorraad en woningbehoefte in 2025 beter op elkaar te laten aansluiten. Als de woningvoorraad beter aansluit bij de woningbehoefte, is het belangrijk dat deze woningen ook bewoond worden door de huishoudens die hierop zijn aangewezen. Een te dure huurwoning, een te goedkope huurwoning, een te kleine huurwoning of juist veel te groot: in 2025 komt dit veel minder voor dan nu. Bij goede woningen staan woningkwaliteit, duurzaamheid en bewonersondersteuning centraal.

In 2025 hebben woningen minder achterstallig onderhoud en zijn gezonder, veiliger en comfortabeler om in te wonen. Bewoners worden ondersteund bij problemen met hun woning. De meest in het oog springende actie uit de Woonagenda 2025 is het nieuwe stedelijke uitgangspunt voor de woningbouwprogrammering: 40% gereguleerde huur, 40% middelduur (huur en koop) en 20% dure huur en koop. Het college van B&W heeft spelregels vastgesteld om de programmering van 40-40-20 op een goede wijze toe te passen in projecten. Voorliggend plan is een initiatief van een wooncorporatie en bevat alleen gereguleerde huur. Het plan bevat 10 sociale huurwoningen en 16 studio’s (sociale huurwoningen) met een gemeenschappelijke ruimte (woonkamer/keuken) voor mensen met een zorgindicatie die niet zelfstandig kunnen wonen en zijn aangewezen op de zorg van de betrokken zorgpartij, studenten en andere jongeren of andere mensen die voor sociale huur in aanmerking komen. Het planvoornemen is dus voor een specifieke doelgroep die moeilijker aan een woning kan komen. Het planvoornemen sluit daarmee aan bij de ‘Woonagenda 2025’. Bouwenvelop Van Ostadestraat 341 / Sint Willibrordusstraat 43a De gemeente heeft een bouwenvelopbeschrijving voor de locatie opgesteld. In deze beschrijving wordt aangegeven met welke randvoorwaarden de nieuwe eigenaar rekening dient te houden.