A - 38 Ruimtelijke Ordening (30) Bijlage 7. Bijlagenbundel MER

Volg de benoemde richtlijnen en spelregels voor de gebouwen (zoals aangegeven in tabel 2, blz. 35): 1. < 2.000 m² bvo kantooroppervlak per gebouw 2. < 1.000 m² bvo per kantoorvloer 3. 1x in Hamerkwartier een bedrijfsverzamelgebouw met 5000 m² aan kantooroppervlak

32

FYSIEKE RANDVOORWAARDEN Creëer voldoende ruimte voor bedrijfsactiviteiten in de Openbare Ruimte Maak een inspiratiedocument met mengmogelijkheden

•

•

•

Realiseer voldoende ruimte (zoals aangegeven in het handboek Openbare Ruimte) in de openbare ruimte voor laad en los activiteiten. Realiseer functionele minipockets door het terugleggen van de rooilijn op eigen terrein.

Toon met inspirerende voorbeelduitwerkingen en referenties de mogelijkheden om wonen en werken te mengen binnen een bouwveld.

33

Gebruiksspecificaties werkruimten Hamerkwartier Kantoorruimte Voor werkruimtes die als creatief kantoor zijn bestemd, geldt: • 18-25 m² bvo / 1 fte (inclusief freelancers) • > 50% van het werkvloeroppervlak (bvo) is ingericht als kantoor Productieve bedrijfsruimte Voor werkruimtes die als productief bedrijf zijn bestemd, geldt: • er wordt gewerkt aan het fabriceren, onderhouden en/of overslag van producten en goederen. • > 40 m² bvo / 1 fte (inclusief freelancers) • < 30% van het werkvloeroppervlak (bvo) is ingericht als kantoor Hybride bedrijfsruimte Voor werkruimtes die als hybride bedrijf zijn bestemd, geldt: • er wordt gewerkt aan zowel het aanbieden van diensten als het fabriceren, onderhouden en/of overslag van producten en goederen. • 25 – 40 m² bvo / 1 fte (inclusief freelancers) • 30-50 % van het werkvloeroppervlak (bvo) is ingericht als kantoor Horeca Een horeca vergunning in het Hamerkwartier wordt bij voorkeur afgegeven aan een onderneming die: • ofwel ondersteunend is aan een maatschappelijke functie, een productief bedrijf of een kunst en cultuur voorziening. • ofwel een aandeel van het personeel is geworven uit mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt • of draagt op een andere manier bij aan de doelstellingen van het Hamerkwartier Tabel 1. Gebruiksspecificaties t.b.v. het omgevingsplan

Gebouwspecificaties werkruimten Hamerkwartier Bedrijfsruimte regulier • 1.000 m² bvo footprint, mogelijkheid op te delen in verhuurunits van ca. 500 m2 • basisverdiepingshoogte is min. 8 m • een tussenverdieping voegt maximaal 30% vloeroppervlak toe aan de bedrijfsloods (ondersteunend kantoor) • grote kolomvrije overspanning van minimaal 8 m breed • obstakelvrije plintruimte op maaiveldniveau met betredingsmogelijkheden voor (gemotoriseerde) voertuigen 34

• • • •

gevels zijn optimaal geïsoleerd tegen de geluidsproductie binnenruimte kan mechanisch geventileerd worden om bij momenten van geluidsproducerende activiteiten de ruimte te kunnen afsluiten. dakvlak is als collectieve ruimte toegankelijk voor bewoners en/of werknemers dakvlak is voorzien van beplanting

Hybride bedrijfsruimte • Verschijningsvorm van een bedrijfsruimte (zie boven: o.a. op maaiveldniveau, verhoogde verdiepingshoogte, kolomvrije overspanning, mechanische ventilatie) • maximaal 50% ondersteunend kantoor i.p.v. 30% bij een reguliere bedrijfsruimte • Duidelijk te onderscheiden van zowel reguliere bedrijfsruimte als creatief kantoor, t.b.v. publiekrechtelijk kader & handhaving op gebruik. Creatief kantoor • < 2.000 m² bvo per gebouw • < 1.000 m² per verdiepingsvloer • op te delen in verhuurunits van maximaal 1.000 m² • flexibel indeelbare plattegrond • verdiepingshoogte van 3,5 meter

Tabel 2. Gebouwspecificaties t.b.v. het omgevingsplan

Uitgangspunten gemengd Hamerkwartier • • • • • • •

De realisatie van minder rendabele functies wordt tegelijkertijd met de meer rendabele functies ontwikkeld en niet naar achter gefaseerd. Een multifunctionele levendige plint activeert de straat over de hele dag De architectuur weerspiegelt het woon-werk karakter van het gebied Bestaande werkfuncties en gebouwen worden deels behouden afhankelijk van hun technische, historische en gebruikswaarde. De bedrijven zijn goed bereikbaar voor de bedrijfsvoertuigen (op- en overslag van producten, werknemers en bezoekers) De openbare ruimte is veilig voor alle voetgangers en fietsers (jong en oud, snel en langzaam) op elk moment van de dag. Woon- en werkfuncties vormen een synergie

Tabel 3. Uitgangspunten t.b.v. het afwegingskader * afwijkingen zijn mogelijk, zie voor nadere toelichting en voorwaarden hoofdstuk 4.

35

4. Toelichting Uitvoeringsstrategie Dit hoofdstuk dient als toelichting op de in het vorige hoofdstuk benoemde uitvoeringsstrategie waarin de procesmatige, planologische en fysieke randvoorwaarden worden samengevat. De uitleg en afwegingen die achter deze te verzekeren randvoorwaarden liggen, worden in dit hoofdstuk per onderwerp uiteen gezet.

Strategie: in samenwerking met de markt Het Hamerkwartier is een van de eerste stadswijken waar vanaf het begin van het planproces vorm is gegeven aan de ambitie om wonen en productieve bedrijvigheid (zoals maakindustrie en reparatie) te combineren. De centrale ambitie van Hamerkwartier Werkt is bij te dragen aan een aantrekkelijke en inclusieve wijk waar naast wonen en voorzieningen plek is (en blijft) voor verschillende soorten bedrijvigheid. Een belangrijk kenmerk van het Hamerkwartier is dat de gemeente in de meeste gevallen geen grondpositie heeft. Samenwerking met de bestaande eigenaren en erfpachters is in het Hamerkwartier dus een harde randvoorwaarde. De overheid, grondeigenaren, ontwikkelaars, ondernemers en andere stakeholders hebben allemaal een belangrijke rol in het realiseren van deze ambitie. Grondeigenaren en erfpachters zullen op eigen initiatief tot ontwikkeling over moeten gaan. Ontwikkelaars zullen een passende invulling moeten geven aan het door de gemeente gewenste bouwprogramma. Ondernemers zullen zich moeten verenigen om hun vertegenwoordiging te versterken. De gemeente formuleert de procesmatige, (juridisch-)planologische en fysieke randvoorwaarden en stelt deze vast. Deze randvoorwaarden zijn zorgvuldig en in samenhang bepaalt en geven houvast voor de afzonderlijke initiatieven.

Om de ontwikkeling van het Hamerkwartier mogelijk te maken is de ontwikkelkracht van de markt een randvoorwaarde. Tegelijkertijd dient deze gestuurd te worden om kwetsbare functies – zoals bedrijfsruimte, maatschappelijke voorzieningen en sociale woningen – niet te laten verdwijnen of juist gerealiseerd te krijgen. Alle regels samen vormen een kaartenhuis. Een kaartenhuis is kwetsbaar en alle onderdelen moeten elkaar steunen en in balans houden. Zo werkt het ook met de regels in het Hamerkwartier. De regels staan vast maar kunnen meebewegen op kwalitatieve ideeën of experimenten die we tegenkomen. Het benoemen van de randvoorwaarden betekent nadrukkelijk niet dat er geen ruimte is voor maatwerk. De randvoorwaarden zijn de uitgangspunten, maar enkele maatregelen kunnen per gebied specifiek worden ingezet om een bedrijf in staat te stellen om te blijven of anderszins een gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Het is hierbij nadrukkelijk wel van belang dat de afwijking van de uitgangspunten goed wordt onderbouwd door de ontwikkelaar. Deze onderbouwing moet tenminste ingaan op de volgende elementen: de reden van afwijken, de risico’s van het niet afwijken en de toegevoegde waarde van de voorgestelde oplossing en eventuele aanvullende elementen die gevraagd worden door het Projectteam.

Dit maakt het mogelijk om ruimte te creëren voor een experiment en maatwerk wanneer de eindgebruiker al bekend is.

4.1 Procesmatige Randvoorwaarden

en interviews. In een eerdere fase zijn belangrijke factoren ten aanzien van de inpasbaarheid – zoals de milieucategorie, het aantal verkeersbewegingen en de grootte van het bedrijf – van zittende bedrijven geïnventariseerd. Daarnaast zijn meer praktische factoren bij een mogelijke bedrijfsvoortzetting van belang. Bijvoorbeeld in hoeverre een bedrijf erfpachter of huurder is en of het bedrijf een tijdelijke vergunning heeft. Via de Stadsloods inventariseren we mogelijke nieuwe bedrijven of functies die in het Hamerkwartier kunnen landen. Op deze manier creëren en beheren we een database van toekomstige ruimtevragers, die ook ingezet zal worden bij de matching aan ruimte.

De menging die in het Hamerkwartier en in andere Amsterdamse transformatiegebieden wordt nagestreefd is vernieuwend in de Nederlandse planningstraditie. Het realiseren van de gewenste menging, tussen wonen en werken en nieuw en bestaand, leidt tot een grotendeels nieuw ontwikkelproces. In deze paragraaf gaan we in op de belangrijkste aandachtpunten en voorgestelde maatregelen om dit ontwikkelproces tot stand te brengen.

Monitor en evalueer vastgoedontwikkeling en gebruik Bij het stapsgewijs ontwikkelen van een gemengde wijk met ambitieuze doelstellingen voor wonen en niet-wonen, is het essentieel dat er inzicht is in de dynamiek van (potentiele) gebruikers en de ontwikkeling van vastgoed voor deze functies.

Werk samen, gebiedsbreed en per ontwikkelveld In de stapsgewijze ontwikkeling van de gemengde woon-werkwijk laat de gemeente het initiatief voor ontwikkeling aan de bestaande ondernemers en grondeigenaren. Samenwerking tussen deze partijen – gebiedsbreed maar ook op kleiner schaalniveau, bovenal per ontwikkelveld – zijn onontbeerlijk om tot ontwikkeling te komen en om bedrijfsruimte in stand te houden. De gemeente stimuleert deze samenwerkingen. Hoe stellen wij deze partijen concreet in staat om in de complexe gebiedsontwikkeling het beste plan voor de toekomst van hun bedrijf én voor de wijk te maken?

•

Nulmeting vastgoed en monitoring vastgoedontwikkeling Een randvoorwaarde voor het behoud en de realisatie van verschillende soorten bedrijfsen kantoorruimten is een goed overzicht van bebouwing en functies in het gebied. Hiermee kunnen ontwikkelingen afgezet worden tegen de onttrekking van bestaande ruimte. Hiervoor zal een monitoringssysteem ontwikkeld worden. Ondanks het flexibele en ruime kader, leert de ervaring dat regelmatig bijstelling en of afwijking van de regels nodig is om de transformatie initiatieven goed op maat te kunnen bedienen. Monitoring in dit transformatieproces is cruciaal om bij te houden in hoeverre de in de investeringsnota vastgestelde programmatische ambities gerealiseerd zijn en of er nadere bijsturing nodig is.

•

Ondernemers zijn de experts: ontwerpateliers mét ondernemers In de aanloop naar de investeringsnota hebben reeds diverse bijeenkomsten met bedrijven, ZZP’ers, kunstenaars, architecten, makelaars en ontwikkelaars uit het Hamerkwartier plaatsgevonden om nader te inventariseren wat er qua bedrijfsruimte en openbare ruimte komt kijken bij de succesvolle ontwikkeling van een wijk waarin ook maakindustrie en logistiek gevestigd is. Dit proces zetten we voort, zowel ten behoeve van het ontwerp van de openbare ruimte (wegen, laaden los en parkeermogelijkheden) als in het nadere

•

Creëren database van bedrijven met ambitie te blijven of te komen We inventariseren de ambities en mogelijkheden van de bestaande bedrijven om in het gebied te blijven. Dit doen we door middel van enquêtes

37