A - 37 Grondzaken (31) 03. Nota van Beantwoording Investeringsnota deel A en
Tekst van het document
Ze zijn rank, met een beperkt bebouwd oppervlak van 500 m2 meter. Zo garanderen ze voldoende zichtlijnen direct naast de torens. Vandaar dat we meenden dat deze torens als uitzondering toch passend zijn en kwaliteit toevoegen aan de wijk. De hoogte van de voorgestelde torens past binnen het Amsterdamse hoogbouwbeleid. We hebben de effecten onderzocht in een hoogbouw effectrapportage voor dit stedenbouwkundig plan. Daaruit blijkt dat windhinder en schaduwwerking beperkt blijven en in de planuitwerking te verbeteren zijn. Deze rapportages zijn beschikbaar. De hoogbouw blijkt alleen in de winter over een beperkte periode en enkele uren per dag, schaduw te werpen. Dit geldt voor bestaande huizen aan de Meeuwenlaan, Vogelkade en Motorwal, resp. Vogelbuurt, Vogeldorp en IJplein. Bij elke uitwerking van een bouwplan met hoogbouw zullen we een preciezere hoogbouw effectrapportage opstellen. Niet als het ontwerp al af is, maar tijdens het ontwerpproces. Zo kunnen we het ontwerp verbeteren. Naast torens komen er ook woningen op straatniveau. 50% van de gevellengte aan de begane grond is bedoeld voor woningen. De daktuinen worden groen ingericht en dit groen is zichtbaar vanaf de straat. We kijken samen met ontwikkelaars of de daktuinen vanaf de straat openbaar toegankelijk kunnen worden. Het samengaan van wonen, bedrijven, cultuur, voorzieningen, scholen etc.
zorgen voor levendigheid op straat. In de straten komen ook nog kleine parkjes. Er gaat veel veranderen in Hamerkwartier en dat heeft gevolgen, zeker voor bewoners van de omliggende buurten. Een ander uitzicht, meer mensen, meer verkeer. Maar er zijn voor de bewoners van de omliggende buurten ook kansen en positieve nieuwe kwaliteiten. Er komen veel betaalbare woningen bij. Voor de huidige bewoners en hun kinderen. Er komen nieuwe scholen, gezondheidscentra, winkels, sportvoorzieningen - binnen en buiten, horeca en cultuur. Daarnaast komt er een groot oeverpark en worden de kades en pleinen rond de drie havenkommen toegankelijk en opnieuw ingericht. Ook verdubbelt het aantal arbeidsplaatsen, stageplekken en werkervaringsplekken in de wijk, met veel mogelijkheden voor praktisch opgeleiden.
Gemeente Amsterdam
Datum 7 december 2021 Pagina 22 van 224
De woningen in Hamerkwartier worden 30% sociale huur, 40% middensegment en 30% vrije sector. Die laatste kunnen inderdaad dure woningen worden. Maar daartegenover staat dat in totaal 70% van de woningen een maximale (huur)prijs krijgen. We zijn niet van plan om na verwerving en sloop van de bebouwing aan de noordzijde van de Johan van Hasseltweg nieuwe bebouwing toe te staan. Sloop is pas noodzakelijk als de vrij liggende hoogwaardig openbaar vervoerlijn of de IJ-oeververbinding er daadwerkelijk komt en als de nieuwbouw in Hamerkwartier veel verder is. In het profiel van de weg willen we extra ruimte maken voor vergroening. De voetprints van de torens zijn inderdaad uit te breiden met een alzijdige en omhullende structuur. Deze structuur werkt o.a. als windbescherming en kan helpen ook tegen windhinder in de openbare ruimte. Inspreker 55 maakt een schematische berekening vanuit het schematisch Hamerblok. De uitkomst van deze berekening is niet correct. De gemeente zet in op 765.000 m2: 484.000 m2 wonen, 281.000m2 werken/voorzieningen, waarvan 87.000 bestaand. De berekening van de inspreker komt uit op ca. 1.400.000 m2. Ook de ‘beheerste variant middelhoog’ komt in de berekening hoger uit dan in de Investeringsnota. In onze antwoorden op pagina 13 leggen we uit waarom de gemeente niet kiest voor een gesloten bouwblok.
Daar komt bij dat een gesloten bouwblok van 7 lagen zorgt voor dichtere straten. Groen vanuit de binnentuinen is dan niet zichtbaar. Daarnaast kiest de gemeente ervoor om geen wanden van bebouwing van 30 meter te maken. De verschillende hoogtes van het Hamerblok zorgen voor dieptewerking in het silhouet. De nieuwe doorsnede in de Investeringsnota geeft schematisch weer hoe je de tweede lijn in principe moet opvatten. Het laat zien vanaf waar bepaalde hoogtes mogelijk zijn. Het is geen exacte doorsnede. In de blokpaspoorten in de Investeringsnota hebben de torens een zoekruimte waarbinnen ze kunnen schuiven. De doorsnede betekent ook niet dat overal aan het Gedempt Hamerkanaal 60 meter hoge torens komen. Er komen ook torens van 45 meter hoog. Aan de hand van studies van externe architecten hebben we besloten om de hoogte van 15 meter te verhogen naar 17 meter. Dit omdat voor eventuele werkruimtes een hogere verdiepingsvloer gevraagd wordt. Het houdt nog steeds in een werkloods met daarboven maximaal 3 lagen, of een gebouw met 5 woonlagen. 6 woonlagen is niet mogelijk. Dit komt namelijk boven de 17 meter uit. Daarnaast is de 17 meter hoogte een principehoogte. Het Hamerblok bestaat ook uit 9 meter hoge loodsen, zodat er in de straten ook openingen te zien zijn. Dit geeft ook zicht op de groene daktuinen.
Daarnaast hebben we bij de Investeringsnota rekening gehouden met een dik dakpakket. Zo is het echt mogelijk om groen en bomen op de daken te planten. Nieuwbouw direct gelegen aan te behouden woningen met tuinen aan de Meeuwenlaan, wordt 9 meter hoog, een enkele uitzonding daar gelaten. De woontorens zijn gemiddeld 45 of 60 meter. Dit betekent dat als we een toren verhogen, we een andere moeten verlagen met dezelfde hoeveelheid meters. We kunnen dus niet alle torens ophogen. We bespreken en besluiten met een supervisieteam welke toren hoger of lager kan. De gemeente heeft voor Hamerkwartier een externe supervisor aangesteld. Deze deskundige beoordeelt alle inkomende bouwplannen op kwaliteit, zowel esthetisch als programmatisch. Tijdens de planvorming worden alle plannen meerdere keren aan de supervisor en het supervisieteam gepresenteerd. In deze fase bepalen zij ophoging/verlaging van toren kan en of de plannen hiervoor tot meer benodigde (openbare/collectieve) kwaliteiten leiden. Hierbij maken zij ook een afweging t.a.v. de directe omgeving. Het
Gemeente Amsterdam
Datum 7 december 2021 Pagina 23 van 224
uitgangspunt blijft 45 en 60 meter hoge torens. Ophoging/ verlaging is een uitzondering. De pijl is inderdaad een indicatieve onderbreking van de midden hoogbouw van 17 meter hoog, dus nog te bepalen. De 17 meter is een maximale toegestane hoogte op dit blok. Dit betekent niet dat het hele blok tot 17 meter gebouwd wordt. Maar het is wel mogelijk. Daarom introduceren we deze pijl, om afwisseling in de hoogte mogelijk te maken, en de basis hoogte van 9 meter van het blok te laten zien. De locaties van onderbrekingen midden hoogbouw (min. breedte 15 meter en max 9 meter bouwhoogte) zijn indicatief. Het blokpaspoort wordt hier op aangepast. Ook het donker oranje vlak zal aan de Zuidzijde van het blokpaspoort van I4b zal worden aangepast. Bureau Monumenten en Archeologie heeft gebouw Hamer en Beitel geduid als kenmerkend. Het projectteam gaat hierin mee. Tijdens de bouwplanontwikkeling is nadere afstemming nodig met bureau M en A om te bepalen of dit mogelijk is. De toren van 45 meter aan het Gedempt Hamerkanaal wordt niet verhoogd tot 60 meter. Dit is vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet gewenst. Afwisseling van verschillende hoogtes aan het Gedempt Hamerkanaal is gewenst. De stelling van een inspreker dat hij als ontwikkelaar pas renderend kan transformeren bij FSI vanaf 6.0 prikkelt de nieuwsgierigheid van de gemeente. Wij gaan hierover graag nader in gesprek.
Het uitgangspunt is dat bestaande bedrijven aan de Beitelkade bereikbaar blijven. Daarover zal de gemeente afstemming zoeken met deze bedrijven en eigenaren. Het hoogteaccent op dit ontwikkelveld is een uitkomst van de stedenbouwkundige compositie en bijbehorende hoogbouwspelregels (zie concept investeringsnota deel B). De gemeente ziet geen knelpunten in woningbouw naast het pocketpark in de Beitelkade dat ook gebruikt wordt als schoolplein op de Exclusiva kavel. Op héél veel plekken in de stad staan woningen naast scholen en schoolpleinen en andersom. De gemeente is van mening dat een loods in dit ontwikkelveld zeer wel mogelijk is en pakt de planuitwerking van dit ontwikkelveld graag samen met de eigenaar op. Midvast doet de volgende verzoeken voor kavelpaspoort G2: 1. Een hoger FSI te hanteren dan de voorgestelde 4,4; en voor de te ontwikkelen kavel is de FSI hoger dan 4,4. Namelijk 5,4 (zie Investeringsnota deel B pagina. 171). De 4.6 (dus geen 4,4) is een gemiddelde FSI berekend met de “te behouden gebouw”. 2. Een bouwhoogte van meer dan 45 meter – bijvoorbeeld 60 meter – op te nemen. De toren zal niet worden verhoogd. Dit is vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet gewenste, onder meer in verband met de getrapte opzet van hoogbouw in het Hamerkwartier. Indien deze toren 60 meter zou worden, ontstaan er meerdere torens van 60 meter op een rij.
Daarnaast zouden er te weinig ruimtes tussen de hoogtes torens ontstaan. Midvast geeft aan een netto FSI van 6.0 en een ontwikkelvolume van ca. 15.150 m² bvo als vertrekpunt nodig te hebben voor een succesvolle transformatie van kavel G2. De gemeente ziet geen noodzaak en mogelijkheid om het ontwikkelvolume op dit plot te vergroten. Wel is de nieuwsgierigheid van de gemeente geprikkeld door de stelling van het minimaal benodigd ontwikkelvolume. De gemeente gaat graag in gesprek met Midvast.
Gemeente Amsterdam
Datum 7 december 2021 Pagina 24 van 224
Gebouw Hamer en Beitel is door Bureau Monumenten en Archeologie geduid als kenmerkend en als cultuurhistorisch waardevol en daarom als te behouden. De gemeente ziet dit gebouw vanuit cultuur historisch perspectief niet als vervangbaar of inwisselbaar door nieuwbouw. De gemeente gaat graag samen met Bureau Monumenten en Archeologie en Midvast het gesprek aan over het gebouw Hamer en Beitel.
De gemeente heeft reeds gesprekken met Klein Lab gevoerd over het gebruik van de buitenruimte. De gemeente zet deze gesprekken met eigenaar en huurder graag voort op korte termijn om tot afspraken te kunnen komen op basis van het stedenbouwkundig plan zoals opgenomen in het Investeringsbesluit. Het plan voor Hamerkwartier is zo opgebouwd dat ook vanuit de straat en van midden in het gebied de kwaliteiten van de omgeving en in het bijzonder die van het IJ voor zoveel mogelijk mensen te beleven zijn. Zowel op straatniveau door veel continue zichtlijnen als op het niveau van de collectieve daktuinen (+9 meter) én vanuit de bovenliggende woningen op allerlei hoogtes. Er is gekozen voor een trapsgewijze opbouw van de hoogbouw, zodat er geen wand ontstaat lang het IJ en zijn er meerdere nieuwe straten toegevoegd waardoor het IJ kan worden beleefd van dieper het gebied in. Belangrijk daarin is ook het nieuwe Motorplein, als schakel tussen IJpleinbuurt, Vogelbuurt en Hamerkwartier een ontmoetings- en verblijfsplein waar bestaande bebouwing wordt verwijderd en zicht ontstaat op het Motorkanaal en het IJ. Het stedenbouwkundigplan bestaat uit een basishoogte van 17 - 20m met een groot aantal hoge slanke woontorens en daaraan gekoppeld lagere bedrijfsbebouwing van 9m. Voor de hoogbouw zijn spelregels opgenomen t.a.v. onder meer afstand en richting.
Door deze opbouw en spelregels blijft voldoende licht en lucht in het gebied behouden, e.e.a. ook onderzocht in het Hoogbouw Effect Rapport.
AANPASSING IN INVESTERINGSNOTA: De opmerkingen geven aanleiding tot het aanpassen van de Investeringsnota. De toren op de hoek Meeuwenlaan/ Motorkade wordt verlaagd van 60 meter naar 45 meter. Nieuwbouw direct gelegen aan te behouden woningen met tuin aan de Meeuwenlaan wordt verlaagd van 17 naar 9 meter.
3.2.2 Schaduw REACTIES: Waarom moet op iedere m2 alles volgebouwd worden? En als je dat dan doet, waarom ook extreem de hoogte in! Kan het niet blijven bij een paar verdiepingen hoog? Nogmaals dit past niet in deze buurt zoals dat ook bij Overhoeks gebeurd. Daar past het bij elkaar. Hier staan straks alle woningen op de Meeuwenlaan letterlijk in de schaduw. Letterlijk alle geschiedenis in het Hamerkwartier/ Vogelbuurt en de daarbij behorende cultuur die er nu heerst is straks verdwenen en zal nooit meer terugkomen. Eeuwig zonde! (12). Veel te (veel) hoge gebouwen die niet passen in deze buurt. Hoge gebouwen waardoor zonlicht verdwijnt, er blijven weinig plekken over voor vrije ruimte. Op de daken ja maar die zijn niet makkelijk toegankelijk (23).
Gemeente Amsterdam
Datum 7 december 2021 Pagina 25 van 224
Hopelijk kunnen jullie de hoogte van de gebouwen langs de Meeuwenlaan (met name op de hoek met de Johan van Hasseltweg, waar nu het tankstation zit) nog naar minder hoog aanpassen. Zeker in de winter als de zon lager staat valt er vanuit die hoek voor de gehele Fazantenweg en naastgelegen straten zon in de tuin en straat. Met een hoge flat op die hoek zou zeker met een lage zonstand in de winter dit het somber maken. Bovendien sluit het denk ik niet helemaal aan bij jullie eigen ambities voor een gradueel overlopende hoogte van de gebouwen/ ongebroken wijk (42). Blz. 33. Wordt gesproken over de nadelen van hoogbouw: sociale isolement en de windrichting en donkere straten. Vraag: Wat is de oplossing voor deze problemen? (60). Belangrijkste is nog, zeker in blok F dat de omliggende ruimte erg donker gaat worden. In eerdere planvorming was nog een hard criterium gesteld dat elk object maximaal 1x per dag schaduw zou mogen ontvangen. Dat criterium is als sneeuw voor de zon verdwenen en wordt nergens meer aangehaald. En zeker voor ons, de huizen aan de Meeuwenlaan 92 t/m 94A betekent dit dat er meerdere keren per dag schaduw geïntroduceerd worden. Iets wat de leef kwaliteit aanzienlijk omlaag zal halen en derhalve volstrekt onacceptabel is en ons onevenredig benadeeld.
Hoe kan het dat dit criterium, zonder verdere toelichting of onderbouwing, niet meer in de plannen voorkomt? Welke garanties geeft ons dat dat uitgangspunten of ambities in de toekomst niet ook van tafel zullen verdwijnen door bijvoorbeeld marktwerking of economische tijding? (68). In Bijlage 1.12 Hoogbouweffectrapportage 20210416 van de Investeringsnota, is een schaduwslag studie opgenomen waarop het resultaat te zien is van alle voorgestelde bouwvolumes. Er blijft overdag tussen 9.00u en 12.00u een klein streepje zon in de tuinen. De rest van de tuinen en achtergevels zijn over het verdere verloop van de dag compleet in schaduw gehuld. Overigens is de schaduwwerking in de openbare ruimte van het gehele Hamerstraatkwartier afgaande op de studie, ronduit alarmerend te noemen. De bouwvolumes staan dermate dicht op elkaar dat de leefbaarheid in het gebied door de schaduwwerking zwaar in het geding komt. De studie op p 90 t/m p 92 van de HER is bijgevoegd aan deze inspraakreactie. Resumerend tekenen wij bezwaar aan tegen: de schaduwwerking in onze bouwenvelop en in het gehele plan (72). Tijdig nagaan of de geplande daken geen last van windhinder hebben en wel uitzicht en zon (41). Neem de traditionele groennorm en bezonningsnormen die zich in Noord reeds bewezen hebben bij te dragen aan een gezond leefklimaat en een positieve woonervaring over in het plan (50).
Direct grenzend aan de achtertuinen die pal op het zuiden liggen is een 17m hoogbouwvolume toegestaan met daarachter of daarin een extra zoekgebied voor de hoogbouw (45m). De toegevoegde mogelijkheid de toren aan de zuidzijde te plaatsen is geen serieus alternatief voor een toren aan de oostzijde. Hier speelt nog meer het probleem van bezonning en privacy dan aan de oostzijde en de overige bezwaren gelden ook voor deze plek. Door de opstapeling van alle gebouwen wordt ons perceel een gesloten bouwblok, een bouwvorm die u zelf afwijst in de nota (72). Pagina 90 Investeringsnota deel B. Een eenzijdige woning behoeft niet altijd een hogere verdiepingshoogte te hebben voor het verkrijgen van voldoende daglicht. Wij stellen voor dat de woningen dienen (alleen) te voldoen aan bouwbesluit (75).
Gemeente Amsterdam
Datum 7 december 2021 Pagina 26 van 224
De geplande hoogbouw naast en achter ons huizenblok (Meeuwenlaan 90-94A) staat in geen enkele verhouding tot onze huizen. De lichtinval zal ernstig afnemen en dus ook het wooncomfort. Hier tegen teken ik derhalve bezwaar aan. Verder sluit ik me aan bij de reactie van inspraak reactie nr 68 (59). Ook de hoge toren(s), naast en achter ons huizenblok, wat de toename van schaduw geeft in de tuinen, wat tegelijkertijd in geen verhouding staat met de laagbouw van deze woonomgeving (65).
ANTWOORDEN: Amsterdam wil de enorme vraag naar woningen en ruimte om te ondernemen met bijbehorende voorzieningen, oplossen door verdichting binnen de stad. Transformatie en intensivering van bedrijventerreinen is daar een voorbeeld van. Deze strategie is door het gemeentebestuur verkozen boven verdere uitbreiding van de stad door bijvoorbeeld Waterland vol te bouwen, of helemaal niet groeien en onder andere het woningtekort negeren. Windhinder en schaduw in openbare ruimte: o De effecten van de voorgestelde torens hebben we onderzocht in een hoogbouw effectrapportage voor dit stedenbouwkundig plan. Daaruit blijkt dat windhinder en schaduwwerking beperkt blijven en in de planuitwerking te verbeteren zijn. Zo blijkt de hoogbouw alleen in de winter over een beperkte periode en dan ook maar enkele uren per dag schaduw te werpen. Dat geldt voor bestaande huizen aan de Meeuwenlaan, Vogelkade en Motorwal, respectievelijk Vogelbuurt, Vogeldorp en IJplein. Bij elke bouwplanuitwerking waar hoogbouw in zit zal een preciezere hoogbouw effectrapportage worden opgesteld. Niet als het ontwerp al af is achteraf, maar tijdens het ontwerpproces zodat optimalisaties in het ontwerp verwerkt kunnen worden. De zogenaamde ‘lichte TNO-norm’ is daarbij uitgangspunt. o Sociale isolement: de torens zijn altijd gecombineerd met een daktuin op een loods.
Deze tuinen bieden de mogelijkheid om sociale activiteiten te realiseren: vanaf tuineren tot feesten houden. o Er is geen wettelijke vastgestelde bezonningsnorm. De gemeente heeft in de Investeringsnota ingezet op een afgeleide van de vaak gehanteerde lichte TNO-norm. In Amsterdam wordt, door de hogere dichtheid, ook bij andere ontwikkelingen een afgeleide norm gehanteerd. Deze gaat uit van minimaal 2 bezonningsuren per dag tussen 21 maart en 21 september. Dit hoeft niet aaneengesloten te zijn. De gemeente is overgegaan op deze norm, aangezien deze ook bij andere projecten is toegepast. De schaduwstudies geven een weergave van een mogelijk eindbeeld. Uiteindelijk dienen ontwikkelaars aan te tonen dat hun plannen voldoen. Het hanteren van een afgeleide van de lichte TNO-norm is het uitgangspunt, minstens 2 uur zon op midden vensterbank op 21 maart. Doordat de zon hoger komt te staan tussen 21 maart en 21 september, zal tussen deze periodes er meer zon in de tuinen vallen dan de afbeeldingen van de hoogbouw effectrapportage laten zien. Dit betekend ook dat in de winterperiode dit minder wordt, omdat de zon dan lager komt te staan. Plannen dienen in beginfase een hoogbouweffect rapportage te laten zien, waarin zowel schaduw als windhinder wordt onderzocht.
Gemeente Amsterdam
Datum 7 december 2021 Pagina 27 van 224
Er is geen ‘traditionele bezonningsnorm Noord’. Er is ook geen wettelijke vastgestelde bezonningsnorm. Direct omliggende bouwmogelijkheid bij bestaande woningen met achtertuinen aan de Meeuwenlaan worden, waar dit 17 meter was in de concept Investeringsnota, gemaximeerd op 9 meter hoogte.De hogere verdiepingshoogte bij grondgebonden en rugwoningen komt daglicht ten goede. Grondgebonden en rugwoningen dienen een hogere verdiepingshoogte te hebben die aansluit op reguliere plinthoogte van naastgelegen bebouwing. Daarnaast is een hogere verdiepingshoogte wenselijk vanuit beeldkwaliteit in het gebied. Hamerkwartier ligt ten zuid en zuidoosten van de IJplein en Vogelbuurt. In de zonnige maanden, in de ochtend, projecteert Hamerkwartier zijn schaduw richting de IJplein en Vogelbuurt heel licht op straat (de Meeuwenlaan). In de middag komt de zon vanaf het zuidoosten, dus projecteert Hamerkwartier zijn schaduw op het brede profiel van de Johan van Hasseltweg.
AANPASSING IN INVESTERINGSNOTA: De opmerkingen geven aanleiding tot het aanpassen van de Investeringsnota. Er is een lichte TNO-norm toegevoegd aan Investeringsnota deel A en B: Voor bezonning op de gevel van woningen wordt binnen Amsterdam vaak een afgeleide gehanteerd van de lichte TNO-norm. De TNO-norm geeft ten aanzien van de bezonningsuren een richtlijn. In de afgeleide norm wordt uitgegaan van minimaal 2 bezonningsuren per dag in de periode tussen 21 maart en 21 september. Noordgevels zijn hiervan uitgesloten, aangezien hier geen direct zonlicht op valt. Tevens dient worden nagegaan wat het effect is op omliggende bebouwing. Direct omliggende bouwmogelijkheid wordt, waar dit in de concept Investeringsnota 17 meter was, gemaximeerd op 9 meter hoogte bij woningen met achtertuinen aan de Meeuwenlaan.
3.2.3 Te handhaven bebouwing REACTIES: Echter wil ik ook heel graag als ondernemer ook beheerder van het prachtige industriële gebouw waarin wij gehuisvest zijn nog benadrukken dat het pand echt bewaard moet blijven. Voor de toekomstplannen van Stork en Kromhouthal is het wellicht zeer nuttig om met ons ondernemers van gedachten te wisselen en bijvoorbeeld een kleine denktank te formeren. Ik houd me in ieder geval aanbevolen (47). Voor Blok C9 is altijd gesproken over hergebruik van karakteristieke gebouwelementen. In het blokpaspoort en de concept investeringsnota (pagina 12/13) is dit niet eenduidig uiteengezet, dit geeft de indruk dat het gehele gebouw behouden blijft. De kleur en arcering van dit blok dient dan ook in het blokpaspoort aangepast te worden. Tevens verzoeken wij om de zin “ Een van de loodsen aan het ij wordt hergebruikt” uit het blokpasport te verwijderen. Dit om onduidelijkheden in de toekomst te voorkomen (52). Beste, ik vind het geweldig wat er allemaal staat te gebeuren in het Hamerkwartier. Ik heb alleen een paar aanmerkingen. Laatst liep ik een stadswandeling over het KNSM eiland met de daarbij horende podcast en uitleg over de menselijke maat die daar gehanteerd is in de bouw van woningen...zeer aan te raden! Die menselijke maat mist volledig bij de nieuwe
Gemeente Amsterdam
Datum 7 december 2021 Pagina 28 van 224
ontwikkelingen in Overhoeks...alleen maar gebouwen, haast geen groenruimte. De gezamenlijke binnentuinen die er ontstaan zijn in Overhoeks zijn inmiddels afgezet met hekjes om buitenstaanders te weren, vreselijk. Soort gated community...jammer, mislukt. Als dat ook het beeld wordt in het Hamerkwartier wordt het net zo treurig als Overhoeks en grote delen van IJburg. Wat ons (en dan spreek ik namens heelveel noordelingen) nou zo aantrekt in Noord zijn de bestaande gebouwen. Die worden veelal plat gegooid; wat krijgen 'we' er voor terug: een oerlelijk HolidayInn hotel dat de plank volledig mis slaat. Dit voorbeeld van wansmaak biedt geen enkele ruimte over functie aan de bestaande buurt of bewoners. Het is lelijk en het staat op zich zelf als eiland...had er dan een publieke skylounge in ontworpen zodat bewoners er ook iets aan zouden hebben...waardeloos. Brengt me bij de geweldige architectuur van Stork, Noord Skatepark, De Goudfazant, FC Hyena...dat zijn gebouwen die zo moeten blijven m.i. En dan de grootste schat in noord: Het prachtige rijtje 'zaagtandgebouwtjes' waar nu Skatecafé en Coba in zitten. Wat zou het toch eeuwig zonde zijn als die verdwijnen. Qua functie uniek en qua architectuur ook uniek. Waar vind je nou nog dit soort zaagtandfabriekjes, prachtig; ga er ajb eens voor staan en bewonder de bakstenen vorm van dit soort gebouwen.
Zonde als dat moet wijken voor lullige efficiënte woontorens a la Holiday Inn...ik smeek jullie; laat dit soort gebouwen staan. de huidige ondernemers in dit soort panden hebben noord gemaakt zoals het nu is. Dat mag toch niet wijken? Succes, ben heel benieuwd. Denk graag constructief mee (63). Pagina 17 Investeringsnota deel B. Op de tekening ‘Waardering cultuurhistorische bebouwing en stedenbouwkundige structuur’ is een strook aan de Zuidoostzijde van Kavel I4B als ‘behoudenswaardig’ aangemerkt. De strook die is geduld betreft echter een ventweggroenstrook. Wij vermoeden dat het hier om een verschrijving gaat en verzoeken u vriendelijk dit aan te passen door de arcering ‘behoudenswaardig’ te verwijderen (75). Pagina 192 t/m 195 Investeringsnota deel B. In het Kavelpaspoort is vermeld dat een deel van de bestaande shedkap moet worden hergebruikt in de nieuwbouw. Hoewel wij dit standpunt vanuit duurzaamheid begrijpen, is de kans dat dit onuitvoerbaar is vanwege regelgeving (Bouwbesluit/ constructief) zeer groot. Graag stellen wij als alternatief voor om een sheddak als ontwerpprincipe meenemen in het nieuwbouwontwerp en dit nu reeds te vermelde als uitgangspunt in het Blokpaspoort. Dit is ontwerpprincipe is overigens in lijn met het voorliggende ontwerp van Vurb Architects en Dam en Partners, zoals in samenwerking met de gemeente is ontworpen (75).
ANTWOORDEN: Inzet voor blok C9, de voormalige STORK loods waar nu kunstenaar Mellius atelier houdt, is behoud van constructie en hoofdvorm. De betreffende loods heeft karakteristieke gebouwelementen die gehandhaafd dienen te blijven. Of dit wordt bereikt door de gehele loods te handhaven dan wel op een afwijkende wijze daarover zullen zal in samenspraak met de afdeling Monumenten en Archeologie van de Gemeente nadere afspraken worden gemaakt. Gevels en Dak zijn aan vernieuwing en een kwaliteitsslag toe. Ook wordt een opbouw, los van de huidige contour van de loods, tot een hoogte van 30 meter mogelijk gemaakt. Waar mogelijk proberen we de karakteristieke bebouwing binnen Hamerkwartier te behouden. Dit zijn voornamelijk beeldbepalende en karakteristieke gebouwelementen die gekenmerkt zijn door Bureau Monumenten en Archeologie (BMA). Naast het behouden van
Gemeente Amsterdam
Datum 7 december 2021 Pagina 29 van 224
bebouwing en elementen sturen we bij nieuwe ontwikkelingen op architectuur die past bij / refereert aan deze karakteristieke elementen. Bij de planuitwerkingen betrekken we BMA. We willen de te behouden bebouwing zo goed mogelijk in het nieuwe ontwerp inpassen en de karakteristieken ook terug zien in de toekomst. Zie voor het behoud van bedrijven ook het hoofdstuk Werken in deze nota van beantwoording. Wij betrekken inspreker graag bij de uitwerking. Pagina 17 Investeringsnota deel B - Ten behoeve van behoudenswaardige en cultuurhistorische elementen in het Hamerkwartier heeft bureau Monumenten en Archeologie (BMA) een advies gebracht. De twee bovenste afbeeldingen zijn hier onderdeel van. De onderste kaart geeft weer welke adviezen we hebben overgenomen en waar we inzetten op het behoud van gebouwen en elementen binnen Hamerkwartier. Deze groenstrook is niet overgenomen als te behouden. Wij gaan graag met eigenaar/ ontwikkelaar in gesprek over delen van het betreffende gebouw die het behouden waard zijn. We staan open voor kwalitatief goede suggesties voor het behoud van de cultuurhistorisch waardevolle elementen.
AANPASSING IN INVESTERINGSNOTA: De opmerkingen geven geen aanleiding tot het aanpassen van de Investeringsnota.
3.2.4 Stedenbouwkundige opzet REACTIES: Menselijke schaal of ‘Excel urbanisme’? Dat economen en rekenmeesters bepalen waar woningen moeten komen, is precies waar we van af moeten. Bouwproductie staat niet los van het grotere culturele waardesysteem waarin deze tot stand komt. Bouwproductie is nog geen bouwcultuur. Wij zien een absolute houdbaarheid aan dit type van 'Exel urbanisme'. Hoe veranderen deze wijken mee, als mensen anders willen wonen Is dit adaptieve stedenbouw die gemakkelijk meevormt naar nieuwe wensen of eisen? Is het flexibel genoeg? Ja, bijbouwen van huizen lijkt ons ook zinvol, als je dat heel gericht doet voor bepaalde groepen die je perse in de stad wilt houden. Er is schreeuwende behoefte aan goedkope, betaalbare sociale huurwoningen, maar die staan niet op het programma. En wat heb je voor gezamelijkheid als je in 39 torens dicht bij elkaar bent maar in je eigen sfeer zit ingesloten? We vrezen ondanks of dankzij de daktuinen voor sociaal isolement en vervreemding. De relatie die dit plan maakt met de omgeving is problematisch. De uitdaging zijn toch juist deze omliggende buurten Vogeldorp en de Vogelbuurt en daar de relatie mee aangaan in maat en schaal.
Wat is de programmatische verbinding met de omliggende buurt? Wat zijn de ontworpen relaties? Wat hebben bewoners uit de bestaande buurten te zoeken in uw plan? Als het bouwen straks voltooid is, is er in dezelfde periode, in dezelfde sfeer en stijl en met dezelfde partijen alles volgebouwd. De grote appartementen-gebouwen aan het water staan in schril contrast met de achterliggende tuindorpen als rijksbeschermde stadsgezichten die in alle zin overschaduwd worden. Het is tevens een recept voor ruimtelijke segregatie (38). Het initiatief voor herontwikkeling wordt in deze investeringsnota aan de eigenaren gelaten. Verschillende eigenaren/ erfpachters hebben aangegeven bezwaar te hebben tegen herontwikkeling aan de Meeuwenlaan. Zij willen niet dat hun gebouwen worden gesloopt en
Gemeente Amsterdam
Datum 7 december 2021 Pagina 30 van 224
herontwikkeld. Zij zullen die bezwaren ook kenbaar maken in deze inspraakronde met betrekking tot de investeringsnota. De geambieerde herontwikkeling van de bestaande bebouwing aan de Meeuwenlaan is daarmee vooralsnog een theoretische fictie. Voor de herontwikkeling aan de Meeuwenlaan lijkt geen draagvlak te bestaan. Zij zal (behoudens onteigening waartoe voor zover bekend geen voornemen bestaat) niet tot uitvoering worden gebracht en naar verwachting geen vertaling (kunnen) krijgen in het (postzegel)bestemmingsplan (49) (64) (78). Bij de bepaling van het grid en de stramienen van de gebouwen (Exclusiva kavel) rekening houden met de indelingsmogelijkheden met name voor onderwijsruimten. Bij de uitwerking van de constructies zoveel als mogelijk rekening houden met vrije overspanningen zonder beperkende kolommenstructuur. Hierbij ook rekening houden met de optimale verhouding van lengte en breedte van de onderwijsruimten (67). Bouwveld C2 en C4: waarom is er voor bouwvelden C2 en C4 geen blokpaspoort? Wat is hier beoogd? (77). Ik verzoek u namens cliënten de uitgangspunten die aan de Investeringsnota ten grondslag liggen nader te onderzoeken, nader te onderbouwen en waar nodig aan te passen alvorens tot vaststelling over te gaan. Ook verzoek ik u met cliënten de gewijzigde kavelpaspoorten voor I1, 13, E2 en G2 af te stemmen, alvorens deze vast te stellen (77).
Pagina 192 t/m 195 Investeringsnota deel B. De coördinaten van A staan foutief vermeld en moeten zijn: A: x=123491.8242 & y= 488718.4323 (75). Eigenaren zijn positief gestemd dat blok E0 is afgesplitst van blok E1 en E2 om voortgang van een ontwikkeling op de kop van blok E te bespoedigen. Echter zien eigenaren COD en VORM dat het vertalen en herverdelen van de FSI vanuit de Projectnota naar het blokpaspoort E0 niet evenredig heeft plaats gevonden. De FSI van het Bruto Ontwikkelveld van (voormalig) blok E1 in het Stedenbouwkundig Ontwikkelkader was 5,1 en wordt nu omgerekend verlaagd naar ca. 3,4. Een verlaging van meer dan 30%. Uit de nieuwe blokpaspoorten blijkt waarom dit gebeurt: er wordt ten opzichte van de Projectnota gesaldeerd met het bruto volume van een te handhaven opstal, te weten de Holiday Inn op de hoek van Gedempt Hamerkanaal en de Motorkade (-/- 17.893 m2 BVO). In onze ogen is hier sprake van een fout. Dit wordt enigszins gecompenseerd door een groter stedenbouwkundig volume te projecteren in het oostelijk deel van blok E0, echter niet op de percelen van VORM en COD (voormalig blok E1). Eigenaren zien daarmee het volume van voorgenomen ontwikkeling met bijna 15% achteruit gaan – en in het scenario dat eigenaren van het volledige blok E0 niet tot overeenstemming komen, zelfs 40%.
Om een haalbare ontwikkeling op blok E0 mogelijk te maken en daarmee de realisatie van ruim 180 betaalbare woningen, verzoeken wij daarom de Gemeente Amsterdam om de geconstateerde fout te herstellen in de voorliggende plannen of het stedenbouwkundig volume op blok E0 kwalitatief te beoordelen binnen de gestelde ruimtelijke voorwaarden en zoekruimten uit het blokpaspoort, maar niet kwantitatief op ontwikkelvolume. Al met al zien we op twee belangrijke onderdelen, te weten eisen aan de gemiddelde woninggrootte(s) en het totaal ontwikkelvolume, dat de haalbaarheid van een ontwikkeling op de kop Meeuwenlaan / Motorkade sterk onder druk komt te staan, zo niet onhaalbaar wordt gemaakt. Indien de inspraak op onderdelen niet tot aanpassing kan leiden, zien eigenaren zich genoodzaakt de bedrijfsvoering op de percelen voort te zetten en de huidige gebruiksvergunningen in stand te houden (66).
Gemeente Amsterdam
Datum 7 december 2021 Pagina 31 van 224
Van belang is dat de Gemeente in het Hamerkwartier nauwelijks over vrij te ontwikkelen percelen beschikt. Vrijwel het gehele Hamerkwartier is uitgegeven in erfpacht of in vol eigendom van derden. Dit geldt eveneens voor het Pand dat, zoals gezegd, in erfpacht is uitgegeven aan Murialdo. Om die reden is de Gemeente voor de ontwikkeling van het Hamerkwartier afhankelijk van de medewerking van Cliënten en andere reeds gevestigde partijen. Het verbaast Cliënten om die reden dat zij door de Gemeente nauwelijks worden betrokken bij (de totstandkoming van) voornemens c.q. plannen met betrekking tot het Hamerkwartier. Cliënten hebben met enige verbazing kennisgenomen van de inhoud van de concept investeringsnota deel B en het daarvan deel uitmakende Beeldkwaliteitsplan. De plannen van de Gemeente voor het Hamerkwartier hebben voor Cliënten verstrekkende gevolgen. In het licht daarvan, hadden Cliënten verwacht dat de Gemeente hen in een vroegtijdig stadium zou hebben geïnformeerd over dergelijke voornemens c.q. plannen. Cliënten zijn al enkele jaren met de Gemeente in gesprek over het Hamerkwartier en de oorspronkelijk beoogde Javabrug.
Juist om deze reden mochten Cliënten verwachten dat in de concept investeringsnota deel B en het daarvan deel uitmakende Beeldkwaliteitsplan uitdrukkelijk aandacht zou zijn besteed aan de positie van Cliënten en de door de Gemeente beoogde nieuwe rol van Cliënten in het Hamerkwartier. In plaats daarvan moeten Cliënten helaas vaststellen dat het Pand in de concept investeringsnota deel B en het daarvan deel uitmakende Beeldkwaliteitsplan volledig is weggedacht, terwijl niet wordt gesproken over uitkoop of een passende vervangende locatie voor de in het Pand geëxploiteerde supermarkt en slijterij. Hoewel de Gemeente zich klaarblijkelijk realiseert dat zij weinig te zeggen heeft over (het gebruik van) de grond die zij niet in beheer heeft, lijkt de Gemeente in de concept investeringsnota deel B en het daarvan deel uitmakende Beeldkwaliteitsplan desalniettemin voorbij te gaan aan de positie van Cliënten en de aanwezigheid van het Pand. In de van de concept investeringsnota deel B en het daarvan deel uitmakende Beeldkwaliteitsplan is het Pand op de illustraties volledig weggelaten en lijkt al een nieuwe bestemming te zijn bepaald voor de in het Pand geëxploiteerde supermarkt en slijterij.
De Gemeente lijkt daardoor te insinueren dat Cliënten ofwel niets te zeggen hebben over het al dan niet verplaatsen van de in het Pand gevestigde supermarkt en slijterij, dan wel dat daarover met Cliënten reeds een akkoord is bereikt. Niets is minder waar (76). Zoals gezegd blijkt uit de blokpaspoorten dat een supermarkt is voorzien in kavel A1/A2 aan het Gedempt Hamerkanaal, dan wel op kavel E0. Op de kavel A1/A2 is op dit moment een Jumbo-supermarkt gevestigd, die naar alle waarschijnlijkheid op dit kavel gevestigd zal blijven. Cliënten achten het in strijd met het gelijkheidsbeginsel dat het de Jumbo-supermarkt wel planologisch mogelijk wordt gemaakt om de bestaande supermarkt te behouden, terwijl de in het Pand geëxploiteerde supermarkt en slijterij door Cliënten zouden moeten worden verplaatst. Aan Cliënten is nimmer toegelicht waarom de Jumbo-supermarkt wel op de huidige locatie zou kunnen blijven, maar de in het Pand geëxploiteerde supermarkt en slijterij niet. Uit het gegeven dat op kavel A1/A2 een Jumbo-supermarkt gevestigd zal zijn, maken Cliënten op dat de in het Pand geëxploiteerde supermarkt en slijterij zouden moeten verplaatsen naar kavel E0. Aan Cliënten is tot op heden nooit enig deugdelijk aanbod gedaan voor een verplaatsing naar kavel E0.
Pas zeer recent is ambtelijk de wens uitgesproken om de gesprekken naar een hoger plan te gaan tillen en is door de Gemeente een eerste recht van
Gemeente Amsterdam
Datum 7 december 2021 Pagina 32 van 224
koop met betrekking tot de kavel E0 op tafel gelegd. Door de Gemeente zijn echter nog geen enkele concrete stappen gezet. Het weergeven van een verplaatsing van de in het Pand geëxploiteerde supermarkt en slijterij in de concept investeringsnota deel B en het daarvan deel uitmakende Beeldkwaliteitsplan is om die reden prematuur te noemen. Van het wegdenken van het Pand en de daarin geëxploiteerde supermarkt en slijterij in de concept investeringsnota deel B en het daarvan deel uitmakende Beeldkwaliteitsplan is pas mogelijk, indien aan Cliënten een reëel en acceptabel aanbod wordt gedaan met betrekking tot de verplaatsing van het Pand en de daarin geëxploiteerde supermarkt en slijterij. Cliënten zijn op dit moment zeer tevreden met de huidige vestiging en de beeldkwaliteit van het Pand en de daarin geëxploiteerde supermarkt en slijterij. Voor Cliënten geldt dat zij profiteren van de goede bereikbaarheid van het Pand en de (parkeer)faciliteiten die om het Pand aanwezig zijn. De exploitatie van de supermarkt en slijterij door respectievelijk Detailconsult en Dirck III loopt goed en zowel Detailconsult en Dirck III als hun klandizie zijn tevreden over de huidige vestiging. Voor Cliënten bestaat er om die reden geen enkele behoefte en/of noodzaak tot verplaatsing van het Pand en de daarin geëxploiteerde supermarkt en slijterij.
Zoals in randnummer 6 reeds is toegelicht, achten Cliënten het een positieve ontwikkeling dat de Gemeente de leefbaarheid en de bereikbaarheid van het Hamerkwartier tracht te verbeteren. Indien de Gemeente daarbij echter voor ogen heeft dat Cliënten zullen moeten verplaatsen, ligt het op de weg van de Gemeente om een en ander in goed overleg met Cliënten te doen en daarbij de belangen van Cliënten in acht te nemen. Dit des te meer nu de Gemeente geen vrije ontwikkelpositie heeft op de locatie waarop het Pand is gevestigd en om die reden daadwerkelijk afhankelijk is van (de medewerking van) Cliënten. Cliënten stellen voorop dat zij uitsluitend bereid zijn om medewerking te verlenen aan verplaatsing van de in het Pand gevestigde supermarkt en slijterij indien Cliënten op de nieuwe locatie de beschikking hebben over op zijn minst gelijke bereikbaarheid en (parkeer)faciliteiten. Voor Murialdo is met name van belang dat zij een beleggingsobject verkrijgt dat op zijn minst gelijk is aan het Pand. Voor Detailconsult en Dirck III is van belang dat zij aan hun klandizie op zijn minst dezelfde voorzieningen kunnen aanbieden als op dit moment (76). Zoals blijkt uit voorgaande, ben ik zeer ontevreden over de ontwikkelingsmogelijkheden die de Investeringsnota biedt voor mijn kavels.
Ik stel mij op het standpunt dat de gemeente haar afspraken niet nakomt, en dat sprake is van rechtsongelijkheid, willekeur en nepotisme. Ik verzoek u hierbij dan ook om voor Blok E2 (het blok waarbinnen Gedempt Hamerkanaal 86 en Spijkerkade 2 en 3 vallen): 1. een hogere FSI toe te passen dan 3,0; 2. de FSI en bouwhoogtes aan te passen op basis van een aangepaste massastudie die in afstemming met mij en mijn architect van MVRDV tot stand komt; 3. minimaal 800 m² BVO horeca toe te staan (conform hetgeen in de huidige situatie is toegestaan binnen mijn kavels), in plaats van 300 m² BVO; 4. het ‘te behouden gebouw’ te veranderen in ‘te behouden gevel’. 5. de gemiddelde oppervlakte voor de sociale huur te reduceren (met een mogelijkheid om meer sociale woningen te realiseren bij kleinere oppervlaktes) en de gemiddelde oppervlakte voor de vrije sector te verhogen, zodat de omvang van de woningen geschikt worden voor alle doelgroepen.
Gemeente Amsterdam
Datum 7 december 2021 Pagina 33 van 224
Indien het ‘te behouden gebouw’ daadwerkelijk behouden dient te blijven, zal ik mij genoodzaakt voelen om alsnog gebruik te maken van de vergunning voor een hotel en bijeenkomstfunctie. Het heeft uiteraard mijn voorkeur om in een gezamenlijk traject op een constructieve wijze de ontwikkelingsmogelijkheden nader vorm te gegeven (48). Voor veld E2 verzoeken cliënten u de volgende aanpassingen door te voeren en hebben cliënten de volgende opmerkingen: a. verhoging fsi naar 4: de fsi voor dit veld is onverklaarbaar laag ten opzichte van overige velden in het Hamerkwartier, waaronder ook ten opzichte van de direct aangrenzende velden (rondom is sprake van een fsi van 5, 39 en 3,6); b. flexibilisering locatie tussenstraat: de mogelijkheid moet open worden gehouden om de tussenstraat aan de noordzijde van veld E2 te realiseren. Ook moet de mogelijkheid bestaan deze tussenstraat de vorm te geven van een (al dan niet deels) overbouwde en/of verhoogde doorgang; c. toevoeging hoogteaccent: verzocht wordt een hoogte accent aan dit veld toe te voegen; gelet op de omvang van dit veld en de hoeveelheid onbebouwde ruimte is hier voldoende ruimte aanwezig voor een extra accent; d. m2 bedrijf/kantoor/voorzieningen: het is cliënten niet duidelijk hoe de toedeling van m2 bedrijf/kantoor/voorzieningen tot stand is gekomen en zij verzoeken u hieromtrent een nadere toelichting; e.
hoogte middenbouw: het is cliënten niet duidelijk hoe de keuze voor de hoogte van de middenbouw van 17 m tot stand is gekomen en waarom in veld E2 niet deels wordt voorzien in een hoogte van 21 m. Kan hieromtrent een toelichting worden gegeven en voor een deel van het veld in een hoogte van 21 m worden voorzien? (77). Voor veld I1 verzoeken cliënten u de volgende aanpassingen door te voeren en hebben cliënten de volgende opmerkingen: a. loods met dakterras: in het kavelpaspoort wordt gesproken van een loods; uit de Investeringsnota volgt dat een bedrijfsloods alleen noodzakelijk is bij de hogere torens (>45m), zodat de verwijzing naar een loods hier naar verwachting incorrect is. Verzocht wordt die verwijzing te verwijderen. b. overdracht grond: rondom het veld Ii moet grond worden overgedragen aan de gemeente; hoe ziet de gemeente dit voor zich: wordt hier onteigend indien partijen niet welwillend zijn of voorziet de gemeente in voldoende financiële prikkels om dit op minnelijke wijze tot stand te krijgen? c. bezonning: voor de bezonning van de 'daktuin' zou het beter zijn indien de toren wordt verschoven naar het noordoosten. Kan die flexibiliteit worden toegevoegd? (77). Cliënten verzoeken u de beoogde verdeling van functies in de plint voor kavel I3-B los te laten. Die voorwaarde verhoudt zich niet met de benodigde ruimte voor de hub in de plint.
Ook verzoeken zij u de beoogde verdeling van 1/3 bedrijf en 2/3 wonen alleen op kavelniveau van 13 te hanteren en niet voor de afzonderlijke velden I3-a en I3-B, conform de beoogde programmering in het schetsontwerp (77). Mocht Gunters en Meuser in de toekomst de Hoofdvestiging – door veranderende omstandigheden – toch willen verplaatsen, dan is het van belang dat op de gronden van haar Hoofdvestiging binnen ‘veld I3’, voldoende ontwikkelpotentieel bestaat om verhuis- en verplaatsingskosten te kunnen dekken. In dit kader merkt Gunters en Meuser op dat veld I3 in verhouding tot andere ontwikkelvelden, weinig ontwikkelsruimte toebedeeld krijgt. Gunters
Gemeente Amsterdam
Datum 7 december 2021 Pagina 34 van 224
en Meuser verwijst naar bladzijde 186 van de Investeringsnota, waaruit blijkt dat blok I3 een lage Floor Space Index (FSI) krijgt. Zodoende wordt de potentiële ontwikkelruimte, en daarmee de potentiële waarde, van veld I3 onvoldoende benut. Gunters en Meuser verzoekt u dan ook de ontwikkelruimte van veld I3 te heroverwegen zoals bijvoorbeeld is uitgewerkt in de genoemde studie van Steengoed en Allard Architecture en dit mee te nemen in nadere ontwikkelplannen en nadere besluitvorming (61). In kavel I3-A ligt een aantal percelen deels binnen en deels buiten het bouwveld. De delen buiten het veld zijn beoogd als toekomstig openbaar gebied. In andere velden is voor vergelijkbare situaties het volgende benoemd 'als onderdeel van de ontwikkeling dient grond overgedragen te worden aan de gemeente'. Het is aangewezen die opmerking alsnog toe te voegen. Kunt u daarbij ook toelichten hoe u verwacht de betreffende partijen te overtuigen die grondoverdracht te laten plaatsvinden? Veld I3-B is gedeeltelijk gelegen op gemeentegrond, maar onvermeld is gebleven dat hiervoor grond zal worden uitgegeven door de gemeente. Verzocht wordt dit alsnog in het kavelpaspoort voor I3-B op te nemen (77).
De afgelopen drie jaar hebben Amvest en Gemeente Amsterdam constructief samengewerkt om een ambitieuze en haalbare invulling te vinden voor de stedenbouwkundige uitwerking van het Amvest kavel, de Hamerkop, in het Hamerkwartier. Vertrekpunt voor het vinden van die passende invulling vormt de Projectnota Hamerkwartier en doel is om overeenstemming te krijgen over het stedenbouwkundig model, dat inmiddels in opdracht van Amvest door KCAP is uitgewerkt. Dit stedenbouwkundig model heeft als basis gediend voor de verdere afspraken over een passende programmering. Deze afspraken zijn in een vergevorderd stadium en de verwachting is dat hierover op korte termijn overeenstemming zal worden bereikt. Parallel aan onze gesprekken heeft de gemeente de Investeringsnota Hamerkwartier uitgewerkt. Voor de Amvest kavel Hamerkop is, in lijn met gevoerd overleg, het leidend concept van KCAP als uitwerking opgenomen in de investeringsnota. Wij constateren echter dat een belangrijk deel van de inhoud van de concept investeringsnota en het daar in opgenomen blokpaspoort, afwijkt van de door Amvest met de gemeente afgestemde uitgangspunten voor de ontwikkeling. Te denken aan de gestelde kaders voor de ruimtelijke en programmatische invulling. Vaststelling van de investeringsnota in de huidige vorm resulteert, na drie jaar constructief overleg, in een onhaalbare casus.
Wij verzoeken de gemeente Amsterdam recht te doen aan het gevoerde overleg en de afgestemde programmatische en ruimtelijke uitgangspunten te verwerken in de investeringsnota c.q. anderszins te bevestigen dat de tussen Amvest en de gemeente afgestemde ruimtelijke en programmatische uitgangspunten leidend zullen zijn in de verdere uitwerking van de plannen (52). Om een haalbare ontwikkeling mogelijk te maken verzoeken wij u om het plan, zoals wij dat besproken hebben, op te nemen in de investeringsnota en het beeldkwaliteitsplan. Dit geldt voor zowel daar waar het gaat over stedenbouw (bijv. hoogtes en rooilijnen, entrees, zoekruimte hoogbouw boven de Storkfabrieken o.a. op pagina 12, de openbare ruimte o.a. op pagina 26), over bestemmingen (bijv. pagina 52), over cultuurhistorisch erfgoed (bijv. daar waar het niet samengaat met de ontwikkeling van een supermarkt is flexibiliteit nodig), over programma (bijv. metrages voor de maatschappelijke voorzieningen zijn hoger dan waar wij in het stedenbouwkundig raamwerk over gesproken hebben). Juist om die haalbaarheid te
Gemeente Amsterdam
Datum 7 december 2021 Pagina 35 van 224
verkennen en alle programmaonderdelen mogelijk te maken hebben wij gesproken over flexibiliteit in het raamwerk. Ook dit zien wij niet terug (69). De Investeringsnota voorziet in een fors ontwikkelvolume: 6000-6500 woningen en 124.000 m2 voor nieuwe werkfuncties. Cliënten constateren dat dit ontwikkelvolume op een niettransparante manier aan verschillende percelen in het Hamerkwartier is toegekend. Hierbij vallen in ieder geval de volgende zaken op: a. Elk kavel kent een ander fsi, waarbij sprake is van forse verschillen: de laagste fsi is 3, de hoogste fsi is 8,3; b. Elk kavel kent een andere hoeveelheid hoogteaccenten: 0 accenten tot zelfs 15 accenten in één kavel; c. Elk kavel kent een andere hoogteverdeling van die accenten: van 30 tot 120 m; d. De hoeveelheid toebedeelde vierkante meters voor wonen verschilt per kavel: tussen de 1.377 m2 en 120.000 m2; e. De renderende en niet-renderende functies zijn niet evenwichtig verdeeld. Cliënten hebben bezwaar tegen de wijze waarop het ontwikkelvolume aan de verschillende kavels is toegekend. Uit hetgeen hiervoor is benoemd wordt duidelijk dat er sprake is van grote verschillen in bouwvolume en bouwhoogte per kavelpaspoort. Iedere toelichting op deze verschillen en waarom met deze toedeling sprake zou zijn van een evenwichtige verdeling en een goede ruimtelijke ordening ontbreekt.
De totstandkoming van de kavelpaspoorten is voor cliënten een ondoorzichtig proces: de gehanteerde uitgangspunten van de gemeente in dit proces zijn niet bekend. De grote verschillen per kavel zorgen voor een gebrek aan een level playing field. Cliënten bekruipt zelfs het gevoel dat sprake is van ‘een voorkeursbehandeling’: bepaalde eigenaren kunnen 60-120 meter hoog bouwen en andere eigenaren niet hoger dan 30 meter. Overleg hierover vindt in besloten kring plaats en heeft daardoor geen democratisch en transparant karakter. Zo is in een aantal kavelpaspoorten zelfs benoemd dat het gemeentelijke projectteam van het Hamerkwartier (hierna: projectteam) intensief overleg heeft gevoerd met de stedenbouwkundige adviseurs van de betrokken eigenaren van het perceel. Na bestudering van de diverse fsi’s per kavelpaspoort concluderen cliënten dat daar waar intensief overleg is gevoerd, er sprake is van aanzienlijk hogere bouwvolumes, aanzienlijk hogere bouwhoogtes en aanzienlijk hogere woningaantallen. Dit is in bijlage 1 in beeld gebracht door aan alle kavels de fsi en het aantal vierkante meters wonen toe te voegen. Cliënten zijn van mening dat een grondige bezinning noodzakelijk is op de totstandkoming van de kavelpaspoorten, het ontwikkelvolume en de toedeling van dat volume, waarbij een heldere toelichting niet mag ontbreken (77).
ANTWOORDEN: Er zijn veel redenen waarom de bewoners uit de bestaande buurten van Hamerkwartier gebruik zullen maken. Zo komen er nieuwe sociaal maatschappelijke voorzieningen zoals een gezondheidscentra, verschillende basisscholen en een school voor voorgezet onderwijs. Deze scholen zullen leiden tot een versterking van het onderwijsaanbod, sommige ter vervanging van bestaande zwakke scholen, zoals De Kinderboom, waardoor deze nieuwe kansen krijgen. Ook wordt er nieuwe openbare ruimte gecreëerd met ruimte om te recreëren, te sporten en te spelen, juist ook voor de bestaande buurten, bijvoorbeeld in het Oeverpark en op het nieuw in te richten Motorplein. De (sociale) woningen zijn deels bedoeld voor bestaande bewoners, die
Gemeente Amsterdam
Datum 7 december 2021 Pagina 36 van 224
in een gepastere en duurzamere woning kunnen gaan wonen waardoor er ruimte ontstaat voor investeringen in de bestaande buurten. Uw negatieve waardering van de gekozen stedenbouwkundige typologie is niet de onze en ook niet die van een groot deel van de collectieve intelligentie die we in allerlei vormen van participatie verzameld hebben. Integendeel, rode draad is een positieve waardering voor de gekozen typologie die zich laat kenmerken door gemengde plintenprogrammering en rijk en uitnodigend straatbeeld, gecombineerd met collectieve groene opgetilde buitenruimtes. Deze komen overigens niet in de plaats voor groene openbare buitenruimtes. Ook die worden in dit stedenbouwkundig plan voor alle doelgroepen gerealiseerd. Er ligt geen verplichting om tot ontwikkeling te komen. Als eigenaren niet willen of kunnen, zal de bestaande situatie gehandhaafd blijven. Niet alle bouwvelden zullen daarom direct ontwikkeld worden. De ontwikkeling van Hamerkwartier is er dan ook een van vele jaren. We kunnen niet uitsluiten dat sommige delen helemaal niet ontwikkeld worden. C2 is een kavel die totaal behouden blijft zoals het is. De kavel wordt niet ontwikkeld. Voor C4 is op dit moment een reservering opgenomen ten behoeve van de Oostbrug over het IJ. Doordat nog niet bekend is hoeveel ruimte hiervoor nodig is, kan deze kavel nog niet ontwikkeld worden.
Wanneer hier meer over duidelijk is wordt een nieuw blokpaspoort gemaakt voor C4. Voor een toelichting op de uitgangspunten van de Investeringsnota verwijzen wij naar de Projectnota, de Investeringsnota zelf, deze nota van beantwoording en de gesprekken die met uw cliënten is gevoerd. In deze gesprekken hebben we ook getracht de blokpaspoorten voor I3 en E2 met uw cliënten af te stemmen. Wij zijn er niet mee bekend dat uw cliënten ook positie hebben in ontwikkelvelden I1 en G2. De coördinaten die bij A foutief vermeld stonden, zijn aangepast in het Blokpaspoort I4B. Het Blok E0 is afgesplitst van Blok E1 en E2. Hierover bent u positief gestemd. In uw inspraakreactie geeft u aan dat het verdelen van de FSI vanuit de Projectnota op het Blokpaspoort E0 niet evenredig heeft plaatsgevonden. Graag geeft de gemeente een reactie. Het te ontwikkelen programma zoals opgenomen in het Blokpaspoort E0 in het Investeringsbesluit komt voort uit een massa studie. Uit deze massa studie is gebleken wat de gemeente op Blok E0 wenselijk acht. In de Projectnota was uitgegaan van een 30 meter hoge gevelwanden aan Motorkade. Op basis van het projectnota is nader onderzoek verricht naar het gewenste ruimtelijke en programmatische raamwerk voor Hamerkwartier. Uit deze studie volgt voor de Motorkade een verlaging van de gevelwand naar 17 meter.
In de projectnota was naast generieke bouwhoogtes van 15 meter (noordstrook) en 20 meter (zuidstrook) ook een bouwhoogte in de rooilijnen aan het IJ en aan de drie havenkommen. Motief was dat de grote schaal van deze wateroppervlakken dit aan konden. Uit nader onderzoek blijkt dit te veel als wand te gaan werken die doorzichten in beide richting blokkeert. Vandaar dat is teruggegrepen op de generieke bouwhoogtes die in betreffende velden golden. Waarbij bovendien geldt dat 15 meter is opgehoogd naar 17 en 20 meter naar 21 meter. Dit om realistische verdiepinghoogtes en dakranden te kunnen maken. Hierdoor is het programma en daarmee de FSI voor dit blok verlaagd. Doordat de grenzen van de Blokpaspoorten binnen ontwikkelveld E anders zijn geprojecteerd, kunnen ontwikkelvolumes uit de Projectnota niet 1-op-1 vergeleken worden met het Investeringsbesluit. Dit geldt eveneens voor de ontwikkelpotentie binnen de eigen kadastrale grenzen.
Gemeente Amsterdam
Datum 7 december 2021 Pagina 37 van 224
Daarnaast is samenwerking tussen de verschillende erfpachters en/of eigenaren binnen Blokpaspoorten noodzakelijk om tot herontwikkeling over te kunnen gaan. Dit geldt ook voor Blok E0. Een zelfstandige ontwikkeling binnen een Blokpaspoort is niet wenselijk en/of mogelijk. De Investeringsnota geeft het gewenste eindbeeld voor de ontwikkeling van Hamerkwartier. Ontwikkeling zal meerdere decennia vergen. Vele van de daartoe noodzakelijke afspraken met marktpartijen zal de gemeente pas (ver) na vaststelling van het investeringsbesluit aangaan. Over een nieuwe locatie van de supermarkt en slijterij, zijn we al enige tijd in gesprek met vertegenwoordigers van het vastgoed en de detailhandel. De gemeente zal pas concrete stappen zetten nadat het investeringsbesluit is genomen. En pas nadat er de nodige voortgang is in de planontwikkeling voor de beoogde nieuwe locatie voor de Dirk van den Broek en DirckIII. In de overleggen die de afgelopen jaren met inspreker zijn gevoerd, heeft de gemeente de intentie uitgesproken om een nieuwe plek voor zowel de supermarkt als de slijterij te vinden. Deze plek is het meest vanzelfsprekend op de hoek Meeuwenlaan en Motorkade. In het afgelopen jaar is daarover ook met de eigenaren/ erfpachters van dit ontwikkelveld gesproken en zijn de eerste te maken afspraken verkend.
De gemeente heeft daarbij uitgesproken het huidige pand te willen verwerven en hierover te zijner tijd afspraken te willen maken met de eigenaar. Het plan voor Hamerkwartier biedt slechts beperkte toevoeging van m2 detailhandel/ supermarkt. Dit terwijl het aantal inwoners en werknemers fors zal stijgen de komende jaren. Hierdoor wordt de markt voor detailhandel in potentie sterk vergroot. Het hoogstedelijke gebied Hamerkwartier zal autoluw worden ingericht. Veel verkeersbewegingen zullen te voet of per fiets gaan. Daardoor is er relatief minder ruimte voor parkeren nodig per functie (zie verder onder het hoofdstuk Parkeerplaatsen). Dit geldt ook voor de Dirk van den Broek / Dirck III. De gemeente betreurt het dat Murialdo een dergelijke starre positie inneemt ten aanzien van de beschikbaarheid van parkeren. De gemeente blijft desondanks graag in gesprek met Murialdo. Het is onjuist dat de Jumbo op de huidige locatie blijft. De gemeente heeft voor het ontwikkelveld een set voorwaarden neergelegd waaruit de ontwikkelmogelijkheden blijken. We hebben dit gedaan met afweging van alle belangen en met oog voor de samenhang en evenwichtige verdeling in het gebied. Aan de door u gevraagde volumes kan niet worden voldaan. U geeft aan dat niet iedereen gelijk wordt behandeld bij de toedeling van programma, hoogtes en volume. De gemeente maakt een samenhangend plan voor het gebied.
Dat betekent dat niet ieder ontwikkelveld gelijk is, maar dat een goede verdeling plaatsvindt. Dat daarbij niet iedereen de volumes krijgt die hij zou willen, is dan een logisch gevolg. Wij ontkennen met kracht uw suggestie dat wij bepaalde partijen of personen moedwillig bevoordelen ten koste van anderen. Wij dagen u uit om hiervoor bewijs neer te leggen en anders deze beschuldigingen in te trekken. Ten slotte geeft u aan zich niet te kunnen vinden in de gemiddelde woninggrootte van met name de sociale huurwoningen. Deze zou met 55 m2 te groot zijn. Deze gemiddelde woninggrootte is in overleg met de afdeling Wonen en met de corporaties als meest gewenste grootte voor Hamerkwartier bepaald. Daarbij voldoen we juist het best aan de vraag vanuit de specifieke doelgroepen, in relatie tot de woningsamenstelling in de omgeving. Typologie in het Hamerkwartier is het Hamerblok (P 18 investeringsnota deel B). Een samengesteld bouwblok van loodsen, torens (tot 45 of 60m, dus ook 30m) en woningen op de
Gemeente Amsterdam
Datum 7 december 2021 Pagina 38 van 224
loodsen. In de investeringsnota staat niet dat een loods alleen wordt gerealiseerd vanaf een toren van 45m. De gemeente gaat graag in gesprek met de eigenaren van dit ontwikkelveld om te bespreken hoe deze ontwikkeling gerealiseerd te krijgen inclusief de bijbehorende openbare ruimte. De toren die op dit veld dient een voetprint van maximaal 600 m2 te hebben. De aangegeven zoekruimte voor de toren heeft ca. 800 m2 voetpint. Het verschuiven van de toren op I-1 wordt niet gezien als mogelijkheid. De toren komt dan te dicht bij de toren op I-4a en komt ook in dezelfde lijn als deze toren. Dat de bezonning op eigen daktuin beter wordt kan kloppen, maar bij verschuiving van de toren valt er wel meer schaduw op de daktuin van naastgelegen veld I-2. Bij het Blokpaspoort van I3-A is de opmerking toegevoegd dat er grond aan de gemeente dient te worden overgdragen ten behoeve van de openbare ruimte. De Gemeente verwacht dat dit, als onderdeel van de transformatie, in overleg met de erfpachters minnelijk zal kunnen worden geregeld. Daar waar bij I3-B grond van de gemeente aan het bouwblok zal worden toegevoegd zal dat tevens in de afspraken over de transformatie worden opgenomen. Amvest en gemeente zijn inderdaad al enige tijd in overleg over de ontwikkeling van de ‘Hamerkop’ als onderdeel van Hamerkwartier.
Sinds begin 2020 hebben Amvest en gemeente een constructief inhoudelijk overleg opgepakt met als doel te komen tot een gedragen stedenbouwkundig kader voor de ontwikkeling van de Hamerkop. Deze samenwerking heeft geleid tot veel inzicht en verdieping ten aanzien van de stedenbouwkundige ambities zoals die te realiseren zijn op de Hamerkop. Er is hierover in belangrijke mate draagvlak bereikt, echter partijen hebben nog niet op alle onderwerpen overeenstemming bereikt. De gemeente pakt de samenwerking met Amvest graag verder op om te komen tot een haalbare gebiedsontwikkeling van Hamerkop waarin ook de gemeentelijke ambities in voldoende mate een plek hebben gekregen, en deze afspraken in een nadere overeenkomst vast te leggen. Voor de Eigen Haard kavel is parallel aan de uitwerking van de concept-investeringsnota verder gewerkt aan een stedenbouwkundig model, voorzover dit geen specifieke oplossing betreft en deze aansluiten bij het abstractieniveau van de Investeringsnota deel B, zullen deze in de definitieve versie van de nota worden opgenomen. Het blokpaspoort blijft daarbij zo flexibel mogelijk zodat er in de uitwerking ruimte voor het woonprogramma, de school, het pocketpark en andere voorzieningen.