A - 36 Grondzaken (31) BIJLAGE 2b bijlagen bij collegeonderzoek toekomst erf

We hebben de gemeenteraad daarom geadviseerd het college opdracht te geven ‘goed bestuur’ als kader te 2

hanteren en dat uit te werken in bijvoorbeeld (maar niet uitputtend) het duidelijker formuleren en hanteren van doelstellingen, het verantwoorden van besteding van inkomsten, betere participatie, betere controleerbaarheid en een voorziening om geschillen op te lossen. Doelen van het erfpachtstelsel Berenschot heeft intern ook veel gesproken over de doelstellingen, met als vraag wat dan de doelstellingen zouden kunnen zijn. Dit is een vraag waar de gemeenteraad echt aan zet is, om die reden zijn we ook terughoudend met het stellig benoemen wát het zou moeten zijn. We hebben wel een aantal mogelijke doelstellingen genoemd. Die staan in het rapport opgenomen. We hebben intern hier ook besproken wat nu een logische vervolgstap zou zijn voor de knelpunten (gordiaanse knoop). Onze suggesties zijn ook opgenomen in het rapport. In de raadscommissie waarin ons rapport is besproken is, op een enkele opmerking na, het punt van doelstellingen en hoofdlijnen nog niet opgepakt. Wij denken dat alleen door die fundamentele discussie te voeren de gemeenteraad echt verbetering kan aanbrengen. Het risico is anders dat er weer een volgende kraal aan de ketting van uitvoeringsbepalingen wordt geregen. Afhankelijk van welke doelstellingen de gemeenteraad wil, kan de vraag beantwoord worden of en hoe de gemeente met erfpacht moet doorgaan.

De politiek redeneert tot heden in dit opzicht achterstevoren; eerst de doelen scherp stellen is wenselijk.

1. Berenschot concludeert dat de doelen van het stelsel niet (meer) duidelijk zijn. Het College wijst er in haar reactie op dat de volgende zaken via erfpachtvoorwaarden worden gerealiseerd: zelfbewoningsplicht, blijvende middeldure huurwoningen, betaalbare koopwoningen, duurzame gebouwen en de transformatie van gebouwen en gebieden. Herkent u dat erfpacht (unieke) mogelijkheden biedt om te sturen op belangrijke doelstellingen voor de stad? Het Berenschot rapport stelt onder meer dat erfpacht wellicht een middel kan zijn om de doelen (middeldure huur, etc.), te realiseren, maar dat er hiertoe inmiddels ook andere publiekrechtelijke instrumenten in het leven geroepen zijn (bestemmingsplan, kaders ruimtelijke ordening, etc.) waarmee de doelen (misschien wel beter) gerealiseerd kunnen worden. Het punt is dat de afweging niet bewust en op het niveau van de volksvertegenwoordiging gemaakt wordt. Toen het erfpachtstelsel meer dan 100 jaar geleden werd geïmplementeerd, waren deze instrumenten er nog niet. In de gesprekken en in de stukken komen de doelstellingen ook niet of nauwelijks terug. In de programmabegroting en jaarrekening wordt niet gerapporteerd over het realiseren van doelstellingen etc.

Als er naast erfpacht nog andere instrumenten zijn om bepaalde doelstellingen te behalen, dan moet de inzet van deze middelen worden afgewogen. Dit zou nader onderzocht moeten worden. Het is aan de gemeenteraad om dit vervolgens te legitimeren en te valideren; hoe til je dit alles naar een hoger plan. (Binnen context dat ons onderzoek dus alleen maar ging over consumentenbescherming). In alle interviews met (oud-)wethouders en (oud-) gemeenteraadsleden en ambtenaren hebben we gevraagd naar de doelen van erfpacht. Hier kwam in alle gevallen beperkt antwoord op. Pas na doorvragen werden doelen genoemd, die dan bovendien vooral betrekking hadden op commercieel 3

vastgoed. Ook in de beleidsstukken hebben we doelen, zoals middeldure huur bijvoorbeeld, niet terug gezien. Nergens staat; dankzij het erfpachtstelsel kunnen we zoveel middeldure woningen realiseren in Amsterdam. Het erfpachtstelsel is een inbreuk op de marktwerking en roept een proportionaliteitsvraagstuk op. 2. Wat zouden volgens u de doelen moeten zijn van het erfpachtstelsel? Welke kansen biedt het erfpachtstelsel in uw optiek voor de gemeente? Dat is aan de gemeenteraad. Allerlei doelen zijn denkbaar. In het rapport staan een aantal voorstelbare doelen (P40 en p86), deze hebben te maken met betaalbaarheid, diversiteit van woonmilieus in de stad, inclusiviteit, en het dekken van een aantal kosten. Het is een politieke afweging die expliciet aan de gemeenteraad is. 3. Is een explicietere koppeling en verantwoording wenselijk tussen erfpacht inkomsten en gemeentelijke investeringen (zoals bijvoorbeeld bij het stedelijk parkeerfonds)? In het ‘Eindrapport 100 jaar erfpacht’, verschenen rond het jaar 2000, stond dat de gemeenteraad besloten had dat de erfpachtinkomsten in een aparte reserve moesten komen, gelabeld moesten worden. Dit is ook in het coalitieakkoord van 2002 vastgelegd. Dit is echter nooit ten uitvoering gebracht. Erfpacht wordt op dit moment als algemeen dekkingsmiddel ingezet.

Het idee in 1896 was dat de gemeente de waardeontwikkeling die het gevolg is van investeringen in de stad, af wilde romen omdat zij de investeringen die hiertoe leidden heeft gedaan. en zo de waardeontwikkeling ten bate van de stad komt. Deze denkwijze staat op gespannen voet met de huidige situatie. Door het eeuwigdurende erfpachtstelsel komt toekomstige waardestijging niet meer ten goede van de stad en bovendien heeft het college nooit duidelijk gemaakt hoe de waarde dan ten goede is gekomen aan de stad. Waarderingsmethodiek(en) en transparantie 4. Er is o.a. in het rapport van Berenschot en het debat op 5 juli in de Balie veel kritiek geuit op de methodiek van het residueel rekenen om de grondwaarde te bepalen, waarbij het merendeel van de waardestijging aan de grond wordt toegerekend en (dus) de gemeente toevalt. Ziet u op basis van uw kennis en ervaring reële alternatieven? De berekeningsmethodiek volgt niet uit de regel die door de raad is vastgesteld; zaken zijn uitgewerkt in collegebeleid maar staan niet in de raadsstukken of in de erfpachtcontracten. Naar ons oordeel zou de gemeenteraad de kaders voor de rekenmethodieken moeten bepalen. Tegelijkertijd kun je de vraag stellen of erfpachters net zo kritisch zouden zijn op de methodiek als het bedrag onder aan de streep lager zou zijn? Het gaat uiteindelijk om het bedrag onder de streep..

Complexe situatie door alle oude contracten. Elke reparatie heeft weer effect op de mensen die al zijn over gestapt. Door nieuwe overstappers een gunstiger regelingen of rekenregels aan te bieden zou je feitelijk ‘oude’ overstappers tekort doen. Daarmee krijg je direct de vraag of dat gecompenseerd moet worden. Het systeem is complex. Een versimpeling zou zijn om gewoon een percentage van de WOZ-waarde te hanteren. Dit percentage zou variabel kunnen zijn per type woning. 4

De residuele methode is goed geschikt voor nieuwe woningen. Voor bestaande woningen leidt de methodiek echter tot enkele ingewikkelde vragen. En in Amsterdam geldt dan ook dat de losse onderdelen, zoals depreciatie, onderhevig zijn aan politieke afspraken. Het is een paradox; hoe preciezer je het wilt doen, hoe minder rechtvaardig het lijkt te worden. Hoe simpeler, des te beter; accepteer dat er soms wat situaties zijn die niet één op één aansluiten. Op p. 27 van het Berenschot rapport vergelijken we de residuele methode en de methode van Amsterdam. Je kunt je afvragen; in hoeverre is het nu eigenlijk een residuele methode die Amsterdam gebruikt? De BSQ berekening roept ook BTW discussies op; is de grond met of zonder BTW bezwaard geweest? De algemene conclusie is dat het systeem zo ingewikkeld gemaakt is, dat het voor niemand meer te controleren is. Daardoor voelt het voor mensen als een tombola aan; je vult een bedrag in en er komt wat uit. In de residuele methode zit nu eigenlijk twee keer de WOZ-waarde voor de grondwaarde; daarmee wordt een hefboomwerking gecreëerd. Maarten van Poelgeest heeft ooit gesuggereerd om ‘af te rekenen’ bij de verkoop van huizen. Koper en verkoper weten dan waar ze aan toe zijn. De transactie is het moment om de canon te herzien. Bovendien zijn dan de financiële middelen (uit verkoop) aanwezig om de rekening ook te kunnen betalen.

Omdat de gemiddelde transactietijd ca. 8 jaar is, zouden in dit systeem de tijdvakken automatisch veel korter worden, waardoor grote canonsprongen vermeden worden. Bovendien kan de markt direct de effecten inprijzen in verkoopprijzen. Het voorstel is door van Poelgeest om politieke redenen teruggetrokken. 5. Het erfpachtstelsel en de overstapregeling worden veelal ervaren als complex, ondank alle voorlichtingsactiviteiten van de gemeente. De beperkte transparantie in de bepaling van de BSQ kan daarbij tot vragen, argwaan en/of frustratie leiden. Hoe had/zou het stelsel eenvoudiger gemaakt kunnen worden (zoals: andere methode, vergroting transparantie grondprijsbepaling, meer openheid over de BSQ)? Reeds beantwoord. 6. Het eeuwigdurende stelsel geeft meer zekerheid voor eigenaren. Onderschrijft u dat de gemeente de overstap naar het eeuwigdurende stelsel alleen heeft opengesteld voor woningen en niet voor commercieel vastgoed? Hoe kan het huidige voortdurende stelsel (met periodieke canon herziening, CHET) voor commercieel vastgoed worden verbeterd? Berenschot heeft niet naar commercieel vastgoed gekeken, dit was buiten scope. In de gesprekken zijn wel enkele voorbeelden genoemd van een mogelijke meerwaarde van erfpacht bij commercieel en maatschappelijk vastgoed. Ook hier is echter wel de vraag in hoeverre met andere middelen dezelfde doelstellingen behaald kunnen worden.

En, of hiervoor de gehele stad in het stelsel van erfpacht zou moeten zitten. Kijk naar andere steden waar erfpacht vooral nog als specifiek instrument wordt ingezet en niet als generiek middel Participatie en communicatie 7. Op welke aspecten van het beleid en op welke momenten moeten stakeholders (meer) worden betrokken?

5

Op het onderscheid tussen behoorlijk en goed bestuur en tussen rechtmatig en verstandig. Leest ook terug op transparantie benoemd in vraag 5. Goed bestuur wil transparantie en participatie inregelen; dit staat een beetje los van op welke punten dit moet. Participatie niet omdat het moet, maar omdat je het moet willen. Participatie wordt vaak vernauwd tot inspraak; als er al een kant en klaar voorstel ligt komt er een inspraakmogelijkheid. Bovendien bleek dat ook weinig met de inspraak gebeurde. Participatie kan ook al eerder plaatsvinden, bij het vormen van de doelstellingen. Op dat onderdeel vonden we de participatie tekort schieten. Wij denken dat het interessante van zo’n participatief traject is, dat het kan helpen om polarisatie tegen te gaan in een gejuridificeerde situatie. Participatie kan dan ook helpen om te voorkomen dat het gesprek bij of via de rechter gevoerd wordt. Alex Brenninkmeijer, de ombudsman destijds, heeft een rapport gemaakt ‘Gooi het de inspraak in’. Wat kunnen jullie zeggen over de periodieke overleggen met bijvoorbeeld de notarissen? Er vinden overleggen plaats maar veelal op uitvoeringsniveau, bijvoorbeeld rondom waarderingsmethodieken en de wijze van taxeren (CHET). Depreciatie/korting is destijds ook met makelaars besproken. 8.

Welke voorstellen voor (beleids-)wijzigingen van het stelstel zijn niet meegenomen door de gemeente in het vormgeven van het eeuwigdurende stelsel, maar wel eerder voorgesteld en (nog altijd) gewenst? -

Het kortingspercentage aan te geven door makelaars. Dwarskijksessie (oud wethouder en aantal experts die concrete adviezen hebben gegeven, het is onduidelijk wat er mee gedaan is.) Adviezen vanuit de grondwaardecommissie zijn niet of gebrekkig overgenomen.

Veel inspraak bevindt zich op een te laag abstractieniveau. Het alleen kijken naar ontvangen reacties geeft een vertekend beeld. 9. Op welke vlakken wensen stakeholders meer duidelijkheid en betere communicatie over de inhoud en het proces? Stakeholders hier als burgers/consumenten; - Op momenten dat er iets wordt besloten aangaande de erfpachtcanon die ze moeten gaan betalen. - Wanneer de rekentool online kwam (kosten voor eeuwigdurende overstap). Dit is pas op het laatste moment openbaar gemaakt. Er is iets voor te zeggen voor de tijdelijkheid van de korting, maar niet iedereen vond de tijdelijkheid goed, het legt druk op de besluitvorming door consumenten Waarbij niet altijd alle gevolgen te overzien zijn. Sommige burgers kiezen ‘dan’ ook maar voor de overstap om voor altijd van de erfpachtrisico’s af te zijn.

6

Er had veel actiever over de risico’s en onzekerheden gecommuniceerd moeten worden. De rolverdeling hierin is diffuus: wat valt binnen de reikwijdte van de burger, wat mag je van een makelaar, gemeente, notaris, hypotheek adviseur verwachten. De exacte verantwoordelijkheidsverdeling maakt niet uit, als het maar duidelijk is. Het past de gemeente wel om hier actiever op toe te zien. Er wordt vrij formalistisch geredeneerd dat het niet aan de gemeente is consumenten / burgers te wijzen op risico’s, maar de gemeente zou wel nadrukkelijker moeten nagaan of anderen deze rol wel invullen. Kortom, niet zorgen voor maar zorgen dat. Sommige risico’s zijn voor een simpele consument niet te doorgronden. De risico’s zijn een puzzel waarbij niemand alle stukjes heeft. De gemeente kan het niet zo laten bij die constatering; dat is te beperkt. Volgens mij kunnen erfpachters met contracten met AB1994 zich nog op een slimme manier voor 50 jaar vastleggen, op een wijze die eigenlijk altijd gunstig is. Organisatie gemeente Amsterdam 10. Op welke momenten worden lange wachttijden ervaren? 11. Ervaren stakeholders hinder door een onduidelijke taakverdeling bij de gemeente? Zo ja, in welke situaties? 12. Ervaren stakeholders hinder van de personeelswisselingen? Zo ja, in welke situaties? 13.

Wat zijn de ervaringen van stakeholders met de beschikbare tooling als Mijn Erfpacht en het Overstapportaal? De hele organisatie valt onder erfpacht en uitgifte - het ‘regel’ gedeelte van de overstap, de advisering, het beschermen van de burgers, de rol als overheid. Wij vinden het onwenselijk dat alles binnen één directie valt. Omdat dit niet direct in onze onderzoeksvragen zat, hebben we hier relatief weinig passages aan gewijd. We merken wel dat Erfpacht als een soort van bastion wordt ervaren. Dit leidt dan weer tot verdenkingen en speculaties. Wij hebben zelf op geen enkel moment ervaren dat Erfpacht en Uitgifte er bewust op uit zou zijn om opbrengsten op een ontoelaatbare wijze te maximeren. Toch is het vanuit checks and balances verstandig om taken meer te verspreiden. Wel hebben we meegegeven om te kijken naar de rol van belastingen, de rol van concernjuristen, het politiek bestuurlijke niveau als het gaat over meer fundamentele juridische vragen. Erfpacht en uitgifte of de directie grondzaken is verantwoordelijk voor het binnenhalen opbrengsten en stelt zijn eigen kaders. Dit geeft een schijn van vermengen van belangen en dit doet afbreuk aan de legitimiteit. Er zijn twee tegenstrijdige belangen, hierbij wordt het risico gesignaleerd dat één belang steeds het onderspit delft.

Er werken hele kundige mensen bij de gemeente, maar deze richten zich met name op de ‘hoe’ vraag: hoe voeren we erfpacht zo goed mogelijk uit? De waarom-vragen worden te weinig gesteld. Veelal zijn de werkzaamheden operationeel uitvoerend en wordt er geredeneerd vanuit de bestaande situatie, hiermee is uitvoering leidend ten opzichte van beleid. De gemeente was matig voorbereid op de grote overstapoperatie (ICT en dossiers niet op orde). In de operatie kan ook het nodige versterkt worden, in de duur van de overstap. Hierin is weinig duidelijkheid en perspectief voor een erfpachter, het zou helpen als de erfpachter een bericht krijgt waar hij ongeveer aan toe is. Slotwoord:

7

De politieke dynamiek heeft impact op de vrijheidsgraden om zaken te veranderen en verbeteren. Naast alle gesignaleerde zaken, is het ook goed te bedenken dat veel middelen nodig zijn het stelsel te laten functioneren. Indien het stelsel vervangen zou worden door een OZB-stelsel (zoals in andere gemeenten), zou een grote kostenbesparing te realiseren zijn, bij gelijkblijvende opbrengst voor de stad.

8

2. Notariaat Amsterdam Interview inzake knel- en verbeterpuntenonderzoek Erfpachtstelsel 31-08-2021 Datum: Geïnterviewde: Afgenomen door: Onderwerp:

31 augustus 2021 Hans Mol, Maurice Habets (namens Notariaat Amsterdam – Stadspraktijk) Medewerkers Deloitte, namens gemeente Amsterdam Knel- en verbeterpunten erfpachtstelsel Amsterdam

Hans Mol werkt zeer veel met erfpacht en Maurice Habets (kandidaat) werkt mee aan het grootste deel van de omzettingen naar eeuwigdurende erfpacht. Doelen van het erfpachtstelsel 1. Berenschot concludeert ondermeer dat de doelen van het stelsel niet (meer) duidelijk zijn. Het College wijst er in haar reactie op dat de volgende zaken via erfpachtvoorwaarden worden gerealiseerd: zelfbewoningsplicht, blijvende middeldure huurwoningen, betaalbare koopwoningen, duurzame gebouwen en de transformatie van gebouwen en gebieden. Herkent u dat erfpacht (unieke) mogelijkheden biedt om te sturen op deze en/of andere doelstellingen voor de stad? [in beantwoording graag onderscheid maken tussen wonen, commercieel vastgoed en sociaal/maatschappelijk vastgoed] Wat betreft woningen: Vaak probeert de gemeente via erfpachtbepalingen anti-speculatie bedingen op te leggen aan verhuurders die als eerste kopen. Wat betreft commercieel: Het is met de omzet van het erfpachtstelsel niet meer mogelijk voor erfpachters om een vastgoedobject tijdelijk commercieel te gebruiken en er later een woonfunctie aan te geven. Het antispeculatie-beding en de zelfbewoningsplicht kunnen ook via andere instrumenten dan erfpacht worden ingeregeld, maar de gemeente wil betaalbare woningen in de stad regelen, dus wordt erfpacht gebruikt. Je kunt je ook voorstellen dat er toestemmingsvereisten worden gesteld.

In andere gemeente waar erfpacht is wordt dit gedaan, er is dan toestemming van de gemeente nodig. Bijvoorbeeld in noord; hier zijn tijdelijke erfpachtsrechten. Bij iedere overdracht moet er heruitgifte van het recht gedaan worden. Dit zorgt ervoor dat de nieuwe voorwaarden gelijk bij de nieuwe bewoner terechtkomen. De gemeente kan nieuwe eisen in de heruitgifte laten opnemen, eisen waarover niet te onderhandelen valt. Wat vindt u daarvan? Ja wonen is belangrijk, er is grote spanning omtrent sociale huurwoningen en koopwoningen. Bij elk project sneuvelt de sociale huur. Want de kosten om huizen te realiseren en de grond is erg duur. Tegelijkertijd zal het erfpachtstelsel op termijn misschien het allergrootste probleem zijn van de stad om de mensen in hun woningbehoefte te voorzien. Afkoop is met name interessant in noord en Zuidoost, hier wonen veel mensen in een huis wat ze straks niet meer kunnen betalen. 9

De gemeente stelt zelf de WOZ-waarde, de BSQ, de korting en de grondwaarde vast. Voor mensen is dit een black box. Er zijn te veel elementen belangrijk voor de canon en de afkoopsom. Door de waardeontwikkelingen van de laatste vijf jaar zien we dat mensen vroeg of laat in de problemen komen doordat ze niet op tijd hebben geschakeld. De WOZ-waarde en de voorstellen lagen tijdens het overstapmoment dicht bij elkaar, nu is er ongeveer een verdubbeling van de WOZ-waarde geweest. Het werd met het jaar voor erfpachters interessanter om over te stappen. De gemeente heeft veel mensen gezocht om te bereiken. Er gaan nu heel grote verschillen komen tussen wel- en niet-overstappers. Ook al op de korte termijn want in 2026 gaat in Zuidoost heel veel erfpacht aflopen. Het positieve aan het nieuwe stelsel is dat de grote correcties bij het einde van tijdvakken niet meer plaatsvinden, er is alleen inflatie. Wat vindt u van de voorlichting? Dit hoort bij de zorgplicht. Bij een bank moet je alles laten zien om te bewijzen dat je een lening kan betalen. Met erfpacht kan je gewoon een contract aangaan met de gemeente, zonder AFMvergunning. Banken zouden op termijn betrokken moeten worden. Het is niet de taak van de gemeente, die zijn een overheidsinstelling. De gemeente gaat niet zeggen of de mensen wel of niet moeten overstappen, want die heeft belang bij de inkomsten.

Ook bij het niét aangaan van een overstapcontract, want wellicht krijgen ze dan meer inkomsten. De banken gaan hier sowieso naar kijken; ‘Meneer u heeft een huis gekocht met een looptijd van een lening waarmee halverwege van alles gaat gebeuren’. Nu is er minder aandacht voor omdat het een te kleine groep mensen is om een heel beleid voor te maken. Mensen, met name die afkopen, zien pas nu hoeveel de grond waard is. De vastzetters in mindere mate. De afkopers kopen de grond, waar ze nooit eigenaar van gaan worden, onder het huis waar ze wonen. Het geeft een helderder beeld van de waarde van het huis. De erpachters op [tot einde tijdvak] afgekochte grond zijn het minst attent op wat ze moeten ondernemen. Ik denk dat dat de mensen zijn die het slechtst gereageerd hebben; die mensen hebben niet goed door dat de woning op erfpacht staat. 2. Wat zouden volgens u de doelen moeten zijn van het erfpachtstelsel? Welke (onbenutte) kansen biedt het erfpachtstelsel in uw optiek voor de gemeente? [in beantwoording graag onderscheid maken tussen wonen, commercieel vastgoed en sociaal/maatschappelijk vastgoed] De doelen uit 1896, zijn door een VVD-er volgens mij zelfs ingevoerd. De stad heeft geld nodig om te groeien en om woningbouw te realiseren voor de onderkant van de woningmarkt. Het is een herverdeling van de welvaart.

Een doel is ook om aan te geven in welke gebieden de gemeente welke bebouwing wil en om daar in de toekomst mee te kunnen sturen. Dat kan niet als de gemeente geen grondeigenaar is. Ik denk dat de doelen nog steeds hetzelfde zijn. Er is hierbij op zich geen verschil tussen woningen en commercieel. Het wordt lastig voor de gemeente om deze doelen alleen via het publiekrecht te bereiken, de gemeente heeft een troef in handen met erfpacht. Wat betreft de zelfbewoningsplicht, in zuidoost kom je deze soms wel 25 jaar tegen. In de nieuwere (van de afgelopen 5-10 jaar) erfpachtcontracten zie je het minder terug. Het is beter om woningen te

10

behouden voor bewoners in plaats van voor beleggers. Veel nieuwbouwwoningen komen niet bij ons langs. Dus het kan ook zijn dat we die niet zien. Je kon vroeger niet de juridische structuur van je huis aanpassen. Maar nu met mogelijkheid tot eeuwigdurende afkoop kunnen er accenten aan huizen worden aangepast die op termijn voor veel interesse kunnen zorgen. 3. Is een explicietere koppeling en verantwoording wenselijk tussen erfpacht inkomsten en gemeentelijke investeringen (zoals bijvoorbeeld bij het stedelijk parkeerfonds)? Het zou mooi zijn als ze dat zouden overwegen, maar er zijn allemaal absurde projecten in Amsterdam, waarvan men niet kon dromen dat ze zo kosten overschrijdend zouden zijn. De gemeente voert een apart beleid als het gaat om waar de inkomsten vandaan komen. Misschien is het juist goed dat er geen koppeling is; de stad ontwikkelt zich zo hard dat je niet weet waar je het uit aan moet geven. Neem de verbreding van de snelwegen, het Zuidasdok, de haven en de afvalverbranding die aangepakt moeten worden. Als je zegt ‘het mag alleen maar voor sociale huur’, dan moeten er weer andere belastingen komen. Met corona is er een gat van 300 mln. gevallen vanwege verminderde inkomsten uit parkeren en toeristen. Dus geen oormerken; uitgeven aan alles wat Amsterdam, Amsterdam maakt. Grondwaarde- en canonbepaling 4. Er is o.a.

in het rapport van Berenschot en het debat op 5 juli in de Balie kritiek geuit op de methodiek van het residueel rekenen om de grondwaarde te bepalen, waarbij het merendeel van de waardestijging aan de grond wordt toegerekend en (dus) de gemeente toevalt (NB: dit is in het kader van de overstapregeling naar eeuwigdurend gedempt door de BSQ, depreciatiefactor en overstapkorting). Ziet u op basis van uw kennis en ervaring reële alternatieven voor de residuele methode of voor een alternatieve invulling / uitwerking van de residuele methode? [in beantwoording graag onderscheid maken tussen wonen, commercieel vastgoed en sociaal/maatschappelijk vastgoed] Het blijft ingewikkeld en theoretisch, ook voor de erfpachter, hoe de gemeente dit stelsel heeft ingericht. Je moet een formule verzinnen. Het probleem is dat de gemeente volledig aan zet is geweest; elk element hebben zij bedacht. Er is geen bezwaarmogelijkheid tegen de BSQ. Het vaststellen van de nieuwe erfpachtcanon is voor de gewone burger niet te snappen. Ze krijgen 75 pagina’s informatie van de gemeente; het is goed bedoeld maar het is te veel. Als we de aktes passeren komen mensen er pas achter waar ze voor gekozen hebben, als ze het dan horen kunnen ze nog omwisselen naar afkopen in plaats van vastklikken.

De mensen die de eerste pagina’s lezen denken ‘ik klik het vast’, en dan soms gezien hoelang ze er willen wonen nog is afkoop toch interessanter. Ik neem daarmee een groot deel van de taak van de gemeente op mij, maar ik krijg niet de ondersteuning en de waardering van de gemeente hiervan. De gemeente komt met onrealistische deadlines voor het type werk wat er nodig is. Als er uitstel nodig is, zijn ze wel soepel. Deadlines over het passeren van omzettingsaktes. Als een erfpachter door het portaal heen is, krijgen wij dit binnen een uur in de mail. Elke week ontvangen we tussen de 60 en 80 dossiers, die moeten allemaal negen maanden later klaar zijn. We moeten dus een klein beetje de volgorde aanhouden. Sommigen willen hun dossier naar voren schuiven, dit zijn bijvoorbeeld mensen met een lening van de bank; die aanbiedingen van de bank zijn maar drie maanden geldig.

11

Er staan veel fouten in de data van de gemeente. Als de gemeente dit niet aanpast, kunnen wij niet door met de omzetting. Het duurt heel lang om om te zetten, er is geen specifiek notarissen desk, er is onderbemanning bij de gemeente van kundige mensen. Corona en het thuiswerken helpen ook niet mee. Ook komt het voor dat er iemand ineens niet meer werkt. Dan zit mijn mail alweer 4 maanden in de mailbox van iemand die er niet meer werkt, zonder dat ik een bericht krijg. 5. Het erfpachtstelsel en de overstapregeling worden veelal ervaren als complex, ondank alle voorlichtingsactiviteiten van de gemeente. Hoe had/zou het huidige stelsel van twee systemen naast elkaar eenvoudiger en beter gemaakt kunnen worden (zoals - van ‘light’ naar ‘heavy’: vergroting transparantie grondprijsbepaling, andere invulling grondprijsmethodiek, andere grondprijsmethodiek, nieuwe stelselwijziging, etc.)? [in beantwoording graag onderscheid maken tussen wonen, commercieel vastgoed en sociaal/maatschappelijk vastgoed] Ik zou het maar laten zoals het is, de gemeente heeft het systeem al drie keer aangepast en dat leidde tot verwarring. De korting is aangepast van 25% naar 35%, volgens mij omdat GroenLinks aan boord kwam bij het bestuur en dat was één van hun doelstellingen.

Wat ook is aangepast, is dat men voor een bepaalde datum moest reageren, toen was er een storing in het portaal en is de datum met acht dagen verlengd. Mensen gingen denken; ‘hoe langer ik wacht, hoe beter het wordt’. Toen was het acht januari 2019; dat was toen de deadline en niemand kon er meer wat aanvragen. De gemeente keurde het ook goed om met een kort mailtje een aanvraag in te dienen. Er zijn nu allemaal mensen die erachter komen dat ze niet op tijd hebben gereageerd, die hoopten dat de regelingen verlengd zou worden. Dit had de gemeente wel kunnen doen. Waarom zowel een BSQ, als een depreciatiefactor, als een overstapkorting; maak er één factor van. Is de WOZ-waarde wel goed, of moeten we de taxatiewaarde hanteren? Maar in dat geval hebben we veel taxatierapporten nodig. Veel mensen snappen niet waarom ze geen grondeigendom kunnen krijgen, omdat ze het idee hebben dat ze afkopen. De gemeente kan extra inkomsten krijgen wanneer erfpachters [die hebben afgekocht] hun huis uitbreiden in oppervlak. 6. Het eeuwigdurende stelsel geeft zekerheid voor eigenaren naar de toekomst toe. Onderschrijft u dat de gemeente de overstap naar het eeuwigdurende stelsel alleen heeft opengesteld voor woningen en niet voor commercieel vastgoed? Hoe kan het huidige voortdurende stelsel (met periodieke canon herziening einde tijdvak, CHET) voor commercieel vastgoed worden verbeterd? 7.

In welke mate speelt erfpacht een (belemmerende) rol bij het maken van keuzes in commerciële vastgoedprojecten? Voor commercieel is het nu voortdurend, is hier een verbetering voor voor te stellen? Ik denk het wel, ondernemers willen ook nu afkopen nu de rente laag is. Ik snap niet waarom het onderscheid gemaakt is, de ondernemer kan ook kiezen om de kosten weg te spelen wanneer hij wil. De gemeente gaat nu door afkopen mogelijk te maken veel eenmalige baten krijgen; ik ben benieuwd hoeveel mensen hun canon niet kunnen betalen. Voor de gemeente Amsterdam klinkt het niet als in hun belang, omdat ze straks anders nooit meer canoninkomsten krijgen als alles is afgekocht. 12

Participatie, communicatie en organisatie gemeente Amsterdam 8. Op welke aspecten van het beleid en op welke momenten moeten stakeholders als erfpachters, ketenpartijen en belangenverenigingen (meer) worden betrokken? De gemeente heeft ‘roadshows’ gehouden toen het stelsel werd ingevoerd. Dat was zeer welkom, er werken heel deskundige mensen bij de gemeente die presentaties gegeven hebben over hoe het stelsel in elkaar steekt. Wij zijn als professionals redelijk goed geïnformeerd. Er heeft veel overleg plaatsgevonden tussen ring van Amsterdamse notarissen en de gemeente Amsterdam over de modelakte. De gemeente verplicht deze en wilde hierin de totale erfpachtgeschiedenis verwerken. Dit was geen reële optie want het stelsel vertoonde allemaal gaten, dit zou 10 uur duren voor een akte. Toen heeft gemeente ervoor gekozen om twee á drie versies te maken, die steeds kernachtiger werden, waarmee de snelheid in afwikkeling toenam. Dit was een goed samenspel tussen het notariaat en de gemeente. Er is altijd overleg tussen de gemeente Amsterdam en de Ring van notarissen. Maar de gemeente zag dat de output wat achterbleef. De 9 maandstermijn was ingevoerd, maar in het eerste jaar waren er maar 13 aktes gepasseerd terwijl er 125.000 rechten werden aangevraagd, daarom hebben we nu de standaardakte.

Ik denk alleen dat hoe de communicatie tussen de gemeente en de burger verlopen is, dat dat aanleiding geeft om te inventariseren. Ook wat het missen van de deadline voor erfpachters betekent. Mensen, zoals verpleegsters en politieagenten, kunnen hun huis moeten gaan verkopen omdat ze de erfpacht niet meer kunnen betalen. Ik weet niet wat de gemeente daaraan zou kunnen doen, misschien een generaal pardon invoeren? Het zou de gemeente sieren om nog eens een charmeoffensief erin te gooien met uitleg en toch nog één keer een mogelijkheid bieden tot het maken van de overstap. Ik voorzie een grote tweedeling in de stad met mensen die een cadeautje hebben gekregen van de stad en tussen mensen die aan het kortste eind trekken. 9. Op welke vlakken wenst u meer duidelijkheid en betere communicatie over de inhoud en/of het proces van (bijvoorbeeld) de uitleg/toepassing van beleid, beleidswijzigingen, overstapmogelijkheden, canonherzieningen? 10. Ervaren erfpachters en/of ketenpartijen hinder door een onduidelijke taakverdeling en/of personele wisselingen bij de gemeente? Zo ja, in welke situaties? We hebben af en toe de mogelijkheid om een conceptakte aan de gemeente voor te leggen. Dan krijgen we ineens te horen dat de betreffende persoon er niet meer werkt, zonder dat wij daarvan bericht hebben gekregen.

De gemeente moet automatische mails genereren voor mensen die er niet meer werken. De gemeente is voor zo veel werk gesteld. Het is fijn als wij een gericht telefoonnummer kunnen bellen als we een directe vraag hebben. 11. Wat zijn uw directe of indirecte ervaringen met de beschikbare tooling als Mijn Erfpacht en het Overstapportaal? 13

Een helder en goed bereikbaar en werkend portaal, maar ik maak me wel zorgen om de oudere erfpachter. De gemeente gaat er maar van uit dat iedereen een digID heeft, dat is niet zo.

14

3. Makelaarsvereniging Amsterdam Interview inzake knel- en verbeterpuntenonderzoek Erfpachtstelsel 07-09-2021 Datum: Aanwezig: Afgenomen door: Onderwerp:

7 september 2021 Pieter Joep van den Brink, Rob van Trappen (Namens Makelaarsvereniging Amsterdam, MVA) Medewerkers Deloitte, namens gemeente Amsterdam Knel- en verbeterpunten erfpachtstelsel Amsterdam

Woorden vooraf: Marcel de groot was eerst de voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam, samen met hem en met professor van Ankum en de ASRE is er een rapport met onder andere rentepercentages voor erfpacht gepubliceerd, in opdracht van de erfpachtcommissie. Het laatste rapport dateert uit maart 2021. Met input van de leden van de MVA-erfpachtcommissie is het rapport herschreven en daar voelen we ons senang bij. Dit percentage gaat per kwartaal, zodat de percentages niet ineens omhoogschieten. het bestuur van de makelaarsvereniging heeft CBRE, Cushman en JLL gevraagd om zich bij hen aan te sluiten en die zijn ook mede opdrachtgever van het rapport van de ASRE. De gemeente verandert “tijdens de wedstrijd” de aanvullende beleidsregels inzake erfpachtbepalingen plotseling, zonder inspraak van de erfpachters c.q. de MVA-erfpachtcommissie. Hierdoor ontstaat zeer veel gesteggel en onvrede bij de erfpachters en adviseurs erfpacht. Doelen van het erfpachtstelsel 1. Berenschot concludeert ondermeer dat de doelen van het stelsel niet (meer) duidelijk zijn. Het College wijst er in haar reactie op dat de volgende zaken via erfpachtvoorwaarden worden gerealiseerd: zelfbewoningsplicht, blijvende middeldure huurwoningen, betaalbare koopwoningen, duurzame gebouwen en de transformatie van gebouwen en gebieden.

Herkent u dat erfpacht (unieke) mogelijkheden biedt om te sturen op deze en/of andere doelstellingen voor de stad? [in beantwoording graag onderscheid maken tussen wonen, commercieel vastgoed en sociaal/maatschappelijk vastgoed] 2. Wat zouden volgens u de doelen moeten zijn van het erfpachtstelsel? Welke (onbenutte) kansen biedt het erfpachtstelsel in uw optiek voor de gemeente? [in beantwoording graag onderscheid maken tussen wonen, commercieel vastgoed en sociaal/maatschappelijk vastgoed] 3. Is een explicietere koppeling en verantwoording wenselijk tussen erfpacht inkomsten en gemeentelijke investeringen (zoals bijvoorbeeld bij het stedelijk parkeerfonds)? Het is een politieke keuze, hier heeft ook Van Poelgeest het tien jaar geleden over gehad. Die was bezig met afschaffing van het erfpachtstelsel en het verschaffen van eigen grond, dat heeft het niet gehaald. In 1896 was het doel dat de opbrengsten de gemeenschap ten goede kwamen; met dat doel op zich kunnen we niks. Aangezien 75 % van het woningbezit in Amsterdam nog steeds sociaal verhuurd

15