A - 36 Grondzaken (31) BIJLAGE 2a Collegeonderzoek toekomst erfpachtstelsel
Tekst van het document
22
Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam
14 december 2021
gemeente altijd verzoeken om een deskundigenprocedure als de erfpachter het niet eens is met het canonvoorstel van de gemeente. In dat geval wordt de canon vastgesteld door drie deskundigen: de gemeente wijst één deskundige aan, de erfpachter wijst één deskundige aan en de twee deskundigen wijzen tezamen de derde deskundige aan. In het kader van een vrijwillige overstap naar eeuwigdurende erfpacht (zie hoofdstuk 3) is deze mogelijkheid er niet, omdat: (i) de overstap een vrijwillige keuze van de erfpachter is (ii) dit niet uitvoerbaar is in verband met de grote aantallen in een relatief korte periode en (iii) de gemeente zorgt er op deze wijze voor dat er meer uniformiteit wordt bereikt in de (wijze van) grondprijsbepaling. De erfpachter kan, indien hij het oneens is met het gemeentelijk overstapvoorstel, altijd een vraag of klacht indienen bij de gemeente en/of de gemeentelijke ombudsman of kan, in het uiterste geval, kiezen voor een gang naar de rechter. Ook staat altijd de mogelijkheid van bezwaar en beroep open tegen de onderliggende WOZ-waarde en de gemeentelijke ‘bedenkingenprocedure’ bij het vaststellen van een onbezwaarde waarde of een maatwerk BSQ.24 Dit wordt in hoofdstuk 4.2 nader toegelicht.
Voor canonstijgingen bij een CHET en bij overstap aan het einde van het tijdvak bestaat op dit moment een tegemoetkomingsregeling voor de canon waar erfpachters, die aan bepaalde inkomens- en vermogensvoorwaarden voldoen, een beroep op kunnen doen. Ook is de gemeente aan het onderzoeken om een ‘vangnetregeling’ in het leven te roepen, die uitgaat van de mogelijkheid van een uitgestelde betaling. Op verzoek van de gemeente Amsterdam is door Prof. Mr. Dr. F.J. Vonck, in samenwerking met Mr. Dr. P.J. Huisman en Prof. Mr. Dr. F.J. van Ommeren een verkennende analyse gedaan naar de (meer)waarde van erfpacht bij gemeentelijke beleidsrealisatie.25
24
Website gemeente: Bedenkingen tegen onbezwaarde waarde of maatwerk BSQ via: https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/buurtstraatquote-(bsq)/bedenkingenonbezwaarde-waarde/ 25 Verkenning van de (meer)waarde van erfpacht bij gemeentelijke beleidsrealisatie, F.J. Vonck, Vrije Universiteit Amsterdam, november 2022
23
Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam
14 december 2021
Samenvatting advies Prof. Mr. Dr. F.J. Vonck Aanleiding Voor deze verkennende analyse is aan de hand van een aantal concrete beleidsdoelstellingen van erfpacht in de gemeente Amsterdam, onderzocht in hoeverre de desbetreffende doelen zich ook laten verwezenlijken met andersoortige privaatrechtelijke middelen of door middel van het publiekrecht. Privaatrechtelijk alternatief De geschetste doelen die de gemeente via haar algemene erfpachtvoorwaarden nastreeft, kunnen op zichzelf ook met privaatrechtelijke alternatieven worden bereikt door de grond in eigendom over te dragen en daarbij specifiek te bedingen dat de eigenaar verplicht is de grond in gebruik te nemen en in gebruik te houden in overeenstemming met een specifiek bouwplan en een specifieke gebruiksbestemming. Het privaatrechtelijke alternatief houdt in dat de verplichtingen en gebruiksbeperkingen steeds contractueel moeten worden vastgelegd bij uitgifte van de grond in eigendom. Nadelen hierbij voor de gemeente zijn dat het minder zeker is dat opvolgende grondgebruikers ook aan de beperkingen gebonden zijn (want een kettingbeding is niet bindend voor de rechtsopvolger). Een tweede nadeel is dat er geen adequate mogelijkheid bestaat om het gebruik van de grond te beëindigen in het geval dat een grondgebruiker zich niet aan zijn verplichtingen houdt.
Publiekrechtelijke alternatieven Regels in het bestemmingplan dienen verband te houden met een goede ruimtelijke ordening. Het voordeel dat erfpacht de gemeente geeft is dat ook andere dan ruimtelijke eisen kunnen worden vastgelegd. Een tweede voordeel voor de gemeente van het erfpachtstelsel boven publiekrechtelijke alternatieven is de mogelijkheid tot een realisatieverplichting, om de erfpachter de bestemming van de onroerende zaak te laten hanteren. Kanttekening bij het laatste is dat de publiekrechtelijke mogelijkheden op dit punt in de nabije toekomst worden verruimd. Volkshuisvestingsbeleid Een doel van het Amsterdamse volkshuisvestingsbeleid is dat in de stad woningen beschikbaar zijn voor verschillende inkomenscategorieën. De toegevoegde waarde van het erfpachtstelsel boven het publiekrechtelijke regime, lijkt hier zeer beperkt te zijn. Kanttekening daarbij is dat het via het erfpachtstelsel wellicht iets eenvoudiger is om de precieze locatie aan te geven waar een bepaalde woningbouwcategorie dient te worden gerealiseerd. Zelfbewoningsplicht Middels erfpacht wordt op dit moment vastgelegd dat koopwoningen niet in handen kunnen vallen van beleggers. Er komt echter een wetswijziging aan waarmee dit publiekrechtelijk ook geregeld kan worden. Voordeel van deze wetswijziging is tevens dat de wet ook van toepassing is op reeds uitgegeven onroerende zaken.
24
Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam
14 december 2021
Tegengaan speculatie Met erfpacht vindt er een afroming van baten plaats na uitbreiding van de gebruiksmogelijkheden van een erfpachter. Het publiekrecht biedt deze mogelijkheid voor de gemeente niet, daarin heeft het erfpachtstelsel voor de gemeente een meerwaarde. Beëindiging erfpachtrecht op grond van algemeen belang Het advies geeft in een voetnoot aan dat het buiten beschouwing laat dat alle algemene erfpachtvoorwaarden die in Amsterdam worden gebruikt, aan de gemeente de bevoegdheid geven om een erfpachtrecht te beëindigen op grond van het algemeen belang. Aldus heeft de gemeente een privaatrechtelijk alternatief voor het instrumentarium dat de Onteigeningswet biedt. De gemeente geeft aan dat dit instrument weinig wordt gebruikt.
Erfpacht in cijfers Deze paragraaf geeft de ontwikkeling van het aantal erfpachtdossiers weer en de verdeling van de erfpachtdossiers over de verschillende typen AB. Vervolgens gaat de paragraaf in op de baten en lasten van het erfpachtstelsel. Voor onderstaande aantallen dient een extra opmerking vooraf geplaatst te worden. Eén erfpachtdossier kan meerdere bestemmingen bevatten, waardoor de interpretatie van onderstaande verdelingen en relaties verschillend kan zijn. Dit kan mogelijk een vertekenend beeld geven. Erfpachtrechten In 2001 telde Amsterdam ongeveer 65.000 erfpachtrechten, medio 2010 waren dit er reeds 200.000. Deze aantallen erfpachtrechten hebben zich verder ontwikkeld tot 287.000 in 2020, zie figuur 2. Deze sterke stijging kan worden verklaard door het aantal nieuwe uitgiften waarbij de nieuwbouw van koop- en markthuurwoningen in de stadsvernieuwingsgebieden, zoals IJburg en de Zuidas, bijdraagt aan de toename van het aantal erfpachtrechten. Daarnaast zijn splitsing en verkoop van sociale en particuliere huurwoningen ook van invloed op deze stijging. In de jaren 2001-2010 zijn alleen al door de Amsterdamse corporaties 43.000 woningen gesplitst. Na 2010 is het aantal corporatiesplitsingen sterk afgenomen, mede vanwege de striktere verkoopquota in de Samenwerkingsafspraken met de corporaties en de huurderskoepels.
25
14 december 2021
300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
-
2001
Aantal erfpachtcontracten
Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam
Figuur 2: Stijging van het aantal erfpachtrechten, periode 2001-2020.
Deze erfpachtrechten zijn door de gemeente uitgegeven voor verschillende bestemmingen, zie figuur 3. Hieruit kan worden opgemaakt dat veruit de meeste erfpachtrechten uitgegeven zijn voor de bestemming woningen. Voor wonen is 78% van de erfpachtrechten toegekend aan de reguliere sector en 22% aan de woningcorporatiesector.
Figuur 3: Aantallen erfpachtrechten per sector
Algemene bepalingen Zoals eerder uitgelegd gelden voor alle erfpachtrechten Algemene Bepalingen. De geldende Algemene Bepalingen zijn afhankelijk van het moment waarop het erfpachtrecht is uitgegeven of herzien. Hierdoor zijn diverse AB’s van toepassing op erfpachtrechten in de gemeente Amsterdam. De onderverdeling van het aantal AB’s in de erfpachtrechten eind Q1 en begin Q2 2021 is hieronder weergeven in figuur 4. De AB 2000, de laatst vastgestelde algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht, zijn momenteel in het overgrote deel van de overeenkomsten van toepassing. Dit hangt eveneens samen met de eerder beschreven stijging in het aantal uitgegeven erfpachtrechten waarbij de gemeente als voorwaarden stelt dat de nieuwste algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht van toepassing worden verklaard. Andere verklaringen zijn dat er sinds 2000 veel oude rechten met oudere AB’s, na afloop van het tijdvak, zijn herzien naar de AB
26
Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam
14 december 2021
Aantal erfpachtrechten
2000 en dat er sinds 2010 veel rechten zijn ontstaan door transformaties onder de AB 2000. Een vooralsnog relatief klein percentage van alle erfpachtrechten wordt bepaald door de AB 2016, de algemene bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht. Dat aantal zal toenemen naarmate meer woningerfpachters overstappen en naarmate er meer nieuwe uitgiftes onder de AB 2016 plaatsvinden. 200000 150000 100000 50000 0
Overig AB1955 AB1966 AB1994 AB1998 AB2000 AB2016 Figuur 4: Aantal erfpachtrechten per AB26
Erfpacht baten en lasten De erfpachtinkomsten zijn sterk afhankelijk van de lopende erfpachtrechten en vormen een grote inkomstenbron voor de gemeente Amsterdam. Het type erfpachtrecht en de bestemming zijn daarbij van invloed op de inkomensstroom. Elke ontvangen afkoopsom betekent dat de gemeente eenmalig een bedrag ontvangt voor ofwel de duur van het tijdvak of eeuwigdurend. Echter leidt een afkoop ook tot lagere canoninkomsten in de toekomst. Onderstaande tabel toont gespecificeerd de baten en lasten die leiden tot het erfpachtresultaat. Het grootste deel van de lasten bestaat uit rente en afschrijvingen, deze zijn de afgelopen jaren sterk gedaald. De apparaatskosten zijn redelijk constant. De lasten in de periode 2015 – 2020 stegen tot en met 2017, waarna deze afnamen. De sprong in 2018 kan worden verklaard door de intern-gemeentelijke renteberekening. Vanaf het jaar 2018 is intern-gemeentelijk de rentevoet sterk verlaagd, waardoor de grootste post, de rente, ook sterk af is genomen. De laatste jaren fluctueren de baten, gezien deze sterk afhankelijk zijn van de afkoopsommen.
26
Informatie gemeente Amsterdam
27
Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam
Bedragen x € 1 miljoen
Lasten Rente en afschrijvingen Apparaatskosten Overstap Overige lasten Totaal lasten
14 december 2021
2015
2016
2017
2018
2019
2020
62,0 9,4
71,9 10,6
81,9 12,3
31,5 11,8
2,7 74,1
3,9 86,4
4,4 98,6
3,9 47,2
26,7 11,0 5,6 2,0 45,3
19,0 12,1 10,4 4,9 46,4
114,2 124,7
112,6 115,9
126,5 156,9 4,7
133,1 131,1 53,5
142,9 59,6 127,7
-2,4
-36,6
-105,0
12,0
121,6
27,9
37,5
-12,0
-121,6
-27,9
-37,5
Baten Canonopbrengsten 107,5 Afkoopsom voortdurend 204,0 Afkoopsom overstap Deactivatie grondwaarde overstap Afkoopsom bij eeuwigdurende uitgifte Grondwaarde bij eeuwigdurende uitgifte Rente en overige baten 12,9 Totaal baten 324,4
12,9 251,8
11,7 240,2
1,0 286,7
1,5 282,6
1,3 226,4
Resultaat voor bestemming
165,4
141,6
239,5
237,4
179,9
40,6
34,7
82,2
97,1
108,2
124,8
106,9
157,2
140,3
71,8
250,3
Waarvan: Erfpachtresultaat algemene 57,8 middelen Toevoeging afkoopsommen aan Reserves (Afkoop, Financiering 192,5 en VES)
Tabel 2: Erfpachtresultaten Gemeente Amsterdam 2015-202026
Het netto erfpachtresultaat is een resultante van zowel de baten en de lasten. Het resultaat van canonopbrengsten, rente, apparaatskosten en overige baten/lasten wordt verrekend met de algemene middelen van de gemeente. Het resultaat van de afkoopsommen, de-activatie, en grondwaarde wordt toegevoegd aan het gemeentelijk eigen vermogen in aparte reserves. De toevoeging afkoopsommen aan reserves is niet vrij beschikbaar in de algemene middelen, maar wordt gebruikt om de lening af te lossen die aangegaan is om de grond over te nemen van de grondexploitatie. Het erfpachtresultaat algemene middelen is vrij beschikbaar voor de gemeenteraad. In de afgelopen erfpacht jaarrekeningen is er een grote verandering zichtbaar in de opbouw van de baten, zie figuur 5. Deze verandering is grotendeels het gevolg van de Overstapregeling en het effect van de gewijzigde erfpachtrechten op de jaarlijkse inkomsten. Dit heeft mede te maken met de boekhoudregels (BBV) voor gemeentelijke erfpachtrechten: de (historische) grondwaarde van eeuwigdurend afgekochte rechten moet gedeactiveerd worden, zowel bij overstap als bij nieuwe uitgifte. Dit verklaart de negatieve baten in figuur 5.
28
Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam
14 december 2021
De volgende veranderingen zijn hierbij zichtbaar. De ‘canonopbrengsten’ stijgen van 2015 tot 202o. Echter de baten voortkomend uit ‘afkoopsom voortdurend’ dalen. Dit in tegenstelling tot de ‘afkoopsom overstap’ die de afgelopen jaren veel inkomsten heeft gegenereerd. 500,0 400,0
Bedragen x € 1 miljoen
300,0
200,0 100,0 0,0
2015
2016
2017
2018
2019
2020
-100,0 -200,0 Canonopbrengsten Afkoopsom overstap Afkoopsom bij eeuwigdurende uitgifte Rente en overige baten
Afkoopsom voortdurend Deactivatie grondwaarde overstap Grondwaarde bij eeuwigdurende uitgifte
Figuur 5: Erfpachtbaten Gemeente Amsterdam 2015-2020.26
Specificatie erfpachtbaten De baten afkomstig uit erfpacht voor de gemeente Amsterdam zijn verder te specificeren. Zoals hierboven benoemd verpacht de gemeente gronden voor verschillende bestemmingen en onder verschillende Algemene Bepalingen. Zowel de aantallen contracten als de canons verschillen hierbij. Ongeveer de helft van de erfpachtinkomsten van de gemeente is gerelateerd aan wonen. De andere helft is gerelateerd aan commerciële bestemmingen, de haven en maatschappelijke bestemmingen. Figuur 6 geeft een uitsplitsing van de canonopbrengsten weer per bestemming. Het overgrote deel van de baten is afkomstig uit de reguliere, private sector. De jaarlijkse canonopbrengsten in 2021 komen voor ongeveer 40,5% voort uit wonen, waarvan 38,5% procent reguliere woningen en 2% uit woningcorporatiewoningen. Circa 18% van de jaarlijkse canonopbrengsten in 2021 komen van gemengde functies in de reguliere sector en 30% is afkomstig van commerciële functies. Van alle ontvangen afkoopsommen vanaf de start van het erfpachtstelsel komt 60% voort uit (gemengd) wonen. Hiervan is circa 13% afkomstig uit de woningcorporatiesector en de overige 47% uit de reguliere sector.
29
Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam
14 december 2021
De canon van nieuwe rechten in de afgelopen 10 jaar komt voor ongeveer 48% uit (gemengd) wonen. De ontvangen afkoopsommen in de afgelopen 10 jaar komen voor ongeveer 58% uit (gemengd) wonen.27
Figuur 6. Specificatie erfpachtbaten en erfpachtrechten per bestemming en stadsdeel
De erfpachtbaten en erfpachtrechten vallen ook uit te splitsen naar stadsdeel. Stadsdeel Zuid leverde in 2021 de meeste canonopbrengsten op, gevolgd door stadsdeel Oost en Nieuw West. De canonopbrengsten vanuit stadsdeel het centrum waren relatief het laagst. Dit kan worden verklaard door het relatief geringe aantal erfpachtgronden in dit stadsdeel. De meeste erfpachtcontracten zijn in Oost, de minste in het centrum.
27
Informatie gemeente Amsterdam
30
Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam
14 december 2021
Overstapregeling Zoals hierboven gespecificeerd is er een grote diversiteit aan AB’s binnen de erfpachtrechten in de gemeente Amsterdam. De Overstapregeling (zie ook 3.2.1) biedt erfpachters met een woonbestemming de mogelijkheid om over te stappen naar de AB 2016, de meest recente Algemene Bepalingen. Het jaar 2020/2021 stond voor de gemeente Amsterdam in het teken van de overstapaanvragen en afronding van een groot aantal overstapaanvragen. Het meest actuele beeld van de Overstapregeling wordt geschetst in de voortgangsrapportage van 1 november 2021. In totaal hebben inmiddels circa 70.500 erfpachtrechten een definitieve aanbieding ontvangen. Hiervan zijn circa 35.000 erfpachtrechten overgestapt, ligt voor circa 25.000 erfpachtrechten de overstapaanbieding bij de notaris om de overstapakte te passeren en hebben nog circa 10.500 aanbiedingen een actieve acceptatietermijn. Ook zijn circa 19.000 dossiers afgehandeld die niet tot een overstap hebben geleid, waardoor er nu in totaal circa 89.500 overstapaanvragen zijn afgehandeld. Per 1 oktober 2021 is ca. 57% afgehandeld van de aanvragen met een aanvraagdatum van vóór 8 januari 2020 28. Daarbij is 21,6% van de erfpachtrechten daadwerkelijk overgestapt en ligt er 15,5% bij de notaris. In totaal heeft 11,6% afgezien van overstap, zie tabel 2. Binnen de Overstapregeling heeft de erfpachter keuze voor het type betalingsregime.
De erfpachter kan hierbij in een keer het bedrag afkopen of kiezen voor toekomstige canonbetaling. Van het totaal aantal actieve overstapaanvragen naar eeuwigdurende erfpacht is tot Q4 2020 in ongeveer 49% van de gevallen gekozen voor afkoop van de eeuwigdurende canon en bij 51% van de gevallen voor een periodieke canon betaling. Eind Q4 2019 koos nog 65% voor afkoop. Overstapstatus
Aanvragen via aanvraagformulieren (niet via portaal geregistreerd) Geregistreerde aanvragen Ingediende aanvragen Beschikbare aanbiedingen Bij de Notaris Overgestapt Niet overgestapte aanvragen Aangevraagd na 7 januari 2020 Grote beleggers Totaal 100%
31-08-2020
14-11-2020
01-04-2021
01-07-2021
01-10-2021
1,1%
1,0%
1,1%
1,1%
1,1%
16,2% 34,7% 10,4% 7,4% 6,5% 1,1%
12,3% 33,3% 10,4% 8,5% 10,3% 1,3%
11,7% 28,0% 9,4% 13,0% 14,4% 6,7%
10,3% 19,8% 9,5% 15,7% 17,6% 9,6%
9,2% 17,7% 6,5% 15,5% 21,6% 11,6%
0,5%
0,8%
1,4%
2,1%
2,6%
22,1% Ca. 167.000
22,1% Ca. 167.500
14,3% Ca. 161.000
14,3% Ca. 161.500
14,2% Ca. 162.000
Tabel 3: status overstapaanvragen van de afgelopen kwartaalrapportages
28
Gemeente Amsterdam, Stand van zaken uitvoering Overstapregeling, 1 november 2021
31
Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam
14 december 2021
3 Het Amsterdamse erfpachtstelsel
In Amsterdam bestaan er sinds 2016 twee erfpachtstelsels naast elkaar: het voortdurende en het eeuwigdurende erfpachtstelsel. Deze twee stelsels, de Overstapregeling (van voortdurend naar eeuwigdurend) en de evaluatie van de Overstapregeling worden in dit hoofdstuk toegelicht.29
Voortdurend stelsel Het voortdurende erfpachtstelsel maakte in 1915 zijn intrede in Amsterdam voor de particuliere woningbouw met de introductie van de AB 1915. Dit stelsel wordt gekenmerkt door erfpachtrechten voor onbepaalde tijd, waarbij na afloop van het tijdvak de grondwaarde wordt herzien. De gemeente Amsterdam heeft hiervoor tijdvakken van 50 en 75 jaar ingesteld.30 Canonherziening einde tijdvak Een canonherziening einde tijdvak (hierna: CHET) houdt in dat de nieuwste Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht voor het nieuwe tijdvak worden aangezegd en dat de grondwaarde en de canon worden herzien. De erfpachter ontvangt een gemeentelijke aanbieding waarin de gemeente een aanbod doet voor de grondwaarde en canon voor het nieuwe tijdvak. Indien de erfpachter het niet eens is met deze aanbieding kunnen de grondwaarde en canon worden vastgesteld door een onafhankelijke deskundigencommissie. In dat geval wijst de gemeente één deskundige aan, de erfpachter wijst één deskundige aan en de twee deskundigen wijzen tezamen de derde deskundige aan. De grondwaarde en de canon worden bepaald op basis van de actuele grondwaarde (die gerelateerd is aan de omvang van de bebouwing) en het actuele canonpercentage voor voortdurende erfpacht. In het geval van het voortdurende erfpachtstelsel zijn de meest recente algemene bepalingen de AB 200022.
Daarbij heeft de erfpachter de keuze tussen een jaarlijkse canonindexering, een vaste canon voor tien jaar of een vaste canon voor vijfentwintig jaar, of vooruitbetaling (afkoop) voor het 50-jarige tijdvak.31 Erfpachtwijzigingen De erfpachter kan een tussentijdse wijziging van het erfpachtrecht verzoeken, zoals bijvoorbeeld een wijziging in de bebouwingsomvang, een wijziging van de bestemming of een splitsing in appartementsrechten. In het geval van een tussentijdse wijziging is er zowel publiekrechtelijke als privaatrechtelijke toestemming nodig. Publiekrechtelijk wordt er gekeken of het betreffende 29
Daarnaast zijn er nog enkele honderden tijdelijke erfpachtrechten, vooral met een commerciële bestemming. Deze worden hier verder buiten beschouwing gelaten vanwege de relatieve omvang van deze groep. 30 Jesterhoudt, Erfpacht in Amsterdam, 2012, p. 14 31 Zie artikel 7 tot en met 10 van de AB 2000
32
Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam
14 december 2021
verzoek publiekrechtelijk is toegestaan. Privaatrechtelijk wordt er gekeken of er eventuele bijzondere voorwaarden van toepassing zijn die zich niet verdragen met de wijziging dan wel of er sprake is van een zwaarwegend gemeentelijk belang. Het verlenen van de privaatrechtelijke toestemming kan een verhoging van de canon tot gevolg hebben in het geval de marktwaarde van de grond door de wijziging toeneemt. De verhoging geldt vanaf het moment dat de wijziging wordt doorgevoerd. Indien de waarde van een bestemming afneemt, wijzigt de canon niet. Voor voortdurende erfpachtrechten met een woonbestemming waarop het Beleid bestemmings- en bebouwingswijziging van toepassing is, geldt dat de erfpachter een erfpachtrecht met een woonbestemming in beginsel kan uitbreiden tot 100% zonder dat die uitbreiding canonconsequenties met zich meebrengt gedurende het lopende tijdvak.32 Toestemming voor een dergelijke bebouwingswijziging wordt dan ook in beginsel door de gemeente verleend. Algemene bepalingen Zoals in paragraaf 2.3 is uitgelegd worden de algemene bepalingen die van toepassing worden verklaard op de erfpachtrechten periodiek herzien, dit om te voldoen aan de eisen van de huidige tijd. Hierdoor zijn er thans verschillende AB’s van kracht. Bij het tot stand komen van nieuwe algemene bepalingen verandert er echter niets voor de lopende erfpachtrechten.
De algemene bepalingen die voor het lopende tijdvak van toepassing zijn, blijven tot einde van het tijdvak van toepassing. Pas bij ingang van een nieuw tijdvak worden de meest recente AB van toepassing of in bepaalde gevallen wanneer op verzoek van de erfpachter tussentijds een wijziging in het erfpachtrecht wordt aangevraagd. In onderstaand overzicht zijn de belangrijkste wijzigingen in de AB’s weergegeven die van toepassing zijn op woningbouw (met uitzondering van erfpachtrechten voor woningcorporaties en erfpachtrechten die zijn gelegen in het Havengebied): AB
AB 1896
AB 1915
Belangrijkste wijzigingen in de Algemene Bepalingen voor woningbouw en overig vastgoed (met uitzondering woningcorporaties en erfpachtrechten die zijn gelegen in het Havengebied) Een tijdelijk erfpachtrecht met een maximale duur van 75 jaar en een vaste canon. Na 75 jaar zou de in tijdelijke erfpacht uitgegeven grond weer onbezwaard eigendom van de gemeente worden. Wijzigingen van de bestemming van de grond en hetgeen daarop gebouwd was of zou worden waren niet mogelijk zonder toestemming van het college. Daarnaast was er een onderhoudsplicht voor de grond en opstallen opgenomen. Bij wanbetaling of verwaarlozing van de opstal zou het eigendom vervallen aan de gemeente. Een voortdurend erfpachtrecht met een vaste canon, waarbij het eerste tijdvak 75 jaar is en de daaropvolgende tijdvakken 50 jaar zijn. De canon voor een AB 1915-recht was destijds, bij de uitgifte, 7% hoger dan in geval van tijdelijke rechten, omdat er meer rechten voor de erfpachter ontstonden in deze AB. Bij het niet nakomen van de verplichting werd er een boete opgelegd van 20 keer de hoogte van de jaarcanon. Bij beëindiging van het recht keert de gemeente een vergoeding van 80% van de waarde
32
Hierbij gelden als voorwaarden dat er geen extra woning gecreëerd mag worden door de uitbreiding en er mag geen bijzondere bepaling in de erfpachtakte staan waarin wordt afgeweken van de mogelijkheid om zonder canonverhoging 100% uit te breiden.
33
Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam
AB 1934
AB 1937
AB 1955
AB 1966
AB 1994
AB 2000
33
14 december 2021
van de opstallen uit wanneer de erfpachter opzegt, 100% wanneer de gemeente het recht opzegt (vanwege einde tijdvak of bestemmingswijziging) en 110% wanneer de gemeente het recht opzegt voor het algemeen nut of de volkshuisvesting. De AB 1915 kent een vaste canon gedurende het tijdvak. Aan het einde van het tijdvak stellen drie deskundigen de canon voor het nieuwe tijdvak vast. Deze algemene bepalingen zijn nauwelijks gebruikt. Deze zijn ingevoerd omdat de Woningwet de mogelijkheid bood om bebouwingsvoorschriften te verbinden aan uitbreidingsplannen. Voor de rest zijn de AB 1934 inhoudelijk gelijk aan de AB 1915. Dit betreft een voortdurend erfpachtrecht, met een eerste tijdvak van 75 jaar en na 75 jaar tijdvakken van 50 jaar. Deze AB maakte het mogelijk om toekomstige canonbetalingen af te kopen. Bij deze erfpachtrechten geldt een terugbetaling bij opzegging van het recht in het algemeen belang. De AB 1937 kent een vaste canon gedurende het tijdvak. Aan het einde van het tijdvak stellen drie deskundigen de canon voor het nieuwe tijdvak vast. Een eerste tijdvak van 75 jaar, met daarna tijdvakken van 50 jaar en is een voortdurend erfpachtrecht De AB 1955 maken horizontale splitsing van een gebouw in appartementen mogelijk. De AB 1955 kennen een vaste canon gedurende het tijdvak. Aan het einde van het tijdvak stellen drie deskundigen de canon voor het nieuwe tijdvak vast.
Betreft ook voortdurende erfpacht, maar dan met tijdvakken van 50 jaar. Hierbij wordt de canon elke vijf jaar geïndexeerd met het BBP (Bruto Binnenlands Product). Na 50 jaar vindt een canonherziening plaats. In de AB 1966 is bepaald dat wijziging van de bestemming van de opstal aanleiding kan zijn tot canonaanpassing. In 1990 vond er een moderniseringsbesluit plaats over de AB 1966. Hierin werd onder meer afkoop voor 100 jaar mogelijk gemaakt, de verlenging met 50 jaar kostte 25% meer. In 2000 is dit besluit echter weer ingetrokken. Het moderniseringsbesluit maakte ook het uitsluiten van canonindexering mogelijk, met voor de resterende periode van het tijdvak een hogere, maar dus vaste, canon. In 2000 heeft de gemeente besloten de 5-jaarlijkse canonindexering niet meer te baseren op het BBP, maar op de gematigde inflatie (inflatie minus 1 procentpunt). Werd ingevoerd vanwege de invoering van het Nieuw Burgerlijk Wetboek. De vijfjaarlijkse canonindexatie werd gerelateerd aan het CPI. De AB legde vast dat splitsingen verbonden werden aan toestemming van de gemeente en verplichtte de erfpachter het terrein onvervuild op te leveren bij opzegging. Daarnaast was er met de AB 1994 een mogelijkheid tot verlengd afkopen van het tijdvak voor maximaal 50 jaar. De hoogte hiervan werd gebaseerd op de grondwaarde zoals vastgesteld onder de AB 1994 bij het moment van de uitgifte.
Dit was in sommige gevallen een zeer voordelige afkoopmogelijkheid, omdat de grondwaarde 100 jaar geldig kan zijn.33 In de praktijk gold bij uitgifte van woningen een afkoopplicht voor 50 jaar. In 2000 heeft de gemeente besloten de 5-jaarlijkse canonindexering niet meer te baseren op de volledige, maar op de gematigde inflatie (inflatie minus 1 procentpunt). Is opgesteld na de Operatie Groot Onderhoud Erfpachtstelsel in 1998. Nadat erfpacht in 1996 100 jaar bestond, is besloten om het stelsel kritisch te bekijken. De mogelijkheid tot verlengd afkopen verdwijnt bij de AB 2000. De AB 2000 kent vier betalingsmogelijkheden; de jaarlijks geïndexeerde canon, een vaste canon voor 10 of 25 jaar en een afkoopmogelijkheid voor 50 jaar. Het canonpercentage wordt gebaseerd op het rendement op langlopende Nederlandse staatsobligaties. De jaarlijks geïndexeerde
Slidedeck ‘Erfpacht’, Erfpacht & uitgifte Gemeente Amsterdam, 25 augustus 2015
34
Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam
AB 2016
14 december 2021
canon wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de inflatie minus 1%. De AB 2000 voert de term “schaduwgrondwaarde” in. Gelijktijdig met de introductie van de AB 2000 werd de verplichte afkoop bij de uitgifte van woningen afgeschaft (die sinds het Moderniseringsbesluit 1990 bestond). In 2014 heeft de gemeente besloten om het canonpercentage voor AB 2000-rechten los te koppelen van de staatsrente, omdat deze rentevoet, mede door het monetaire beleid van de ECB, negatief dreigde te worden, en geen verband meer bleek te hebben met de vastgoedmarkt. Is opgesteld voor het eeuwigdurende stelsel. De belangrijkste wijziging is hierbij uiteraard dat er geen einde van het tijdvak meer is. De canon wordt vastgesteld en deze kan ofwel met een afkoopsom eeuwigdurend worden afgekocht, ofwel wordt jaarlijks geïndexeerd. Bij een volumewijziging van een individuele particuliere koopwoning vindt in de AB 2016 geen canonverhoging plaats. Daarnaast is in de AB 2016 geen mogelijkheid tot ondererfpacht, tenzij de gemeente toestemming geeft. Een andere wijziging is dat in de AB 2016 bij uitgifte een nulmeting bodemonderzoek plaatsvindt. Ook kan de erfpachter een AB 2016-erfpachtrecht niet (tussentijds) opzeggen, omdat het recht geen tijdvakken meer kent.34
Tabel 4: belangrijkste wijzigingen per AB
De indexatie van de canons die gehanteerd worden bij de AB 1966 en 1994 zijn op grond van het beleid sinds (de AB) 2000 gematigd tot de Consumenten Prijs Index (CPI) minus één procentpunt. Onderstaande tabel geeft schematisch weer welke voorwaarden er gelden per AB. De AB’s die gelden voor woningcorporaties en erfpachtrechten gelegen in het Havengebied Amsterdam zijn hierbij buiten beschouwing gelaten. AB
Looptijd: Tijdelijk (T) / Voort-durend (V) / Eeuwigdurend (E)
Duur tijdvak (max jaren)
Canonindexering
Vergoeding bij beëindiging
Afkoop mogelijk
1896
T
75
Nee
Nee, tenzij beëindiging voor algemeen nut
Nee
1915
V
75, daarna 50
Nee
Ja
1934
V
75, daarna50
Nee
Ja
1937
T,V
Nee
Ja
Ja (mogelijk gemaakt via aanvullend beleid) Ja (mogelijk gemaakt via aanvullend beleid) Ja
1955
T, V
75, dan 50
Nee
Ja
Ja
1966
V
50
5-jaarlijks
Ja
Ja
34
Algemene Bepalingen voor erfpacht in Amsterdam, Gemeente Amsterdam, februari 2017
35
Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam
14 december 2021
1994
V
50
5-jaarlijks
Ja
Ja + verlengd tijdvak
2000 2016
V Eeuwigdurend
50 ∞
Jaarlijks Jaarlijks, tenzij afgekocht
Ja Ja
Ja Ja
Tabel 5: Overzicht kenmerken per type AB
Nieuwe uitgiften sinds 2016 Sinds 1 juli 2016 geldt dat alle nieuwe erfpachtuitgiften (woningen, maatschappelijk en commercieel vastgoed, met uitzondering van erfpachtrechten met de Algemene Bepalingen voor woningcorporaties en Haven Amsterdam) plaatsvinden onder de AB 2016 en het bijhorende Uitgifte- en Grondprijsbeleid. Er vinden in principe dus geen nieuwe uitgiften meer plaats onder het voortdurende stelsel c.q. de AB 2000. Voor contractvorming die reeds was gestart onder het voortdurende erfpachtstelsel en die op 1 juli 2016 nog niet tot een erfpachtuitgifte hadden geleid, geldt echter dat de contractvorming wordt voortgezet op basis van het voortdurende erfpachtstelsel. Voortzetting van de contractvorming op basis van eeuwigdurende erfpacht is in die gevallen uitsluitend mogelijk als aan een aantal voorwaarden wordt voldaan: a. Er is geen sprake van contractvorming middels een tender maar van onderhandse contractvorming; b. Er is nog geen mondelinge of schriftelijke overeenstemming bereikt over de grondprijs onder voortdurende erfpacht; c. Het project wordt door de wijziging niet vertraagd; d. Aspirant erfpachter en de gemeente stemmen in met het voortzetten van de contractvorming op basis van eeuwigdurende erfpacht.
Daarnaast kan een erfpachter in geval van een herontwikkeling en transformatie van gebouwen die zijn gelegen op in erfpacht uitgegeven grond – onder voorwaarden – een herziening bij transformatie aanvragen. Een Herziening bij transformatie is een herziening van de erfpacht in de periode vanaf dertig jaar voor einde tijdvak tot en met twee jaar vóór het einde van het tijdvak, ten gevolge waarvan een nieuw tijdvak aanvangt van 50 jaar, de meest recente algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht van toepassing worden verklaard (AB 2000) en een herziene canon verschuldigd is. Een nieuw tijdvak biedt een erfpachter die vastgoed herontwikkelt meer zekerheid gelet op bijvoorbeeld de financiering alsmede in geval van verkoop. Een laatste categorie blijvende AB 2000 uitgiftes is nieuwbouw van koop- of markthuurwoningen onder het ACE (Aanvullend Convenant Erfpacht) door woningcorporaties in de Ontwikkelbuurten (stadsvernieuwingsgebieden).35
35
Gemeente Amsterdam, Voordracht voor de raadsvergadering van woensdag 22 juni 2016, onderwerp: instemmen met de invoering van eeuwigdurende erfpacht voor nieuwe uitgiften
36
Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam
14 december 2021
Eeuwigdurend stelsel Achtergrond en aanloop Vanaf circa 2010 ontstond er steeds meer maatschappelijke discussie omtrent het voortdurende erfpachtstelsel voor met name woningen, voornamelijk vanwege de onvoorspelbaarheid van de hoogte van de toekomstige canon bij de canonherziening einde tijdvak. In het coalitieakkoord 2014-2018 kondigden D66, VVD en SP aan dat zij het erfpachtstelsel radicaal gingen vernieuwen.36 Een nieuw stelsel voor eeuwigdurende erfpacht moest een oplossing bieden voor de volgende knelpunten die ervaren werden binnen het stelsel van voortdurende erfpacht: - plotselinge stijging van de (woon)lasten bij canonherziening einde tijdvak; - onvoorspelbaarheid van de nieuwe canon bij aanvang van een nieuw tijdvak en daardoor onzekerheid over toekomstige woonlasten; - ingewikkelde procedures bij de vaststelling van de nieuwe canon bij canonherziening einde tijdvak; - terughoudendheid van banken bij de financiering van woningen op erfpacht aan het einde van het tijdvak. Deze knelpunten vormden het kader voor het ontwerp van het nieuwe stelsel dat werd ontworpen met behulp van externe belanghebbenden en een Grondwaardecommissie (zie daarover 4.1). Na een inspraakprocedure en aanpassingen in het voorstel heeft de gemeenteraad op 22 juni 2016 ingestemd met de vaststelling van de Algemene bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 (AB 2016).
Zoals hiervoor vermeld zijn deze algemene bepalingen van toepassing op alle nieuwe gronduitgiften binnen de gemeente Amsterdam vanaf 1 juli 2016 met uitzondering van gronduitgifte aan het Havenbedrijf Amsterdam en aan corporaties37 (en in overgangssituaties, zie 3.1). Met de invoering van de AB 2016 is afscheid genomen van het principe van tijdvakken en de daaraan verbonden canonherziening en wijziging van de Algemene Bepalingen. Het erfpachtrecht wordt daarom 'eeuwigdurend' genoemd. De canon wordt bij uitgifte van de grond (of bij overstap naar eeuwigdurend, zie hierna) één keer vastgesteld en bij onveranderd gebruik zal de canon alleen door indexatie veranderen. Op deze manier is de toekomstige canon voorspelbaar en zullen er geen onverwachte grote sprongen optreden. De AB 2016 biedt twee opties tot betaling: een jaarlijkse canon die ieder jaar wordt geïndexeerd of een afkoopsom waarmee de canon eenmalig eeuwigdurend wordt afgekocht. In geval van nieuwe erfpachtuitgiften onder de AB 2016 met de bestemming wonen of sociaal maatschappelijke voorzieningen waarvoor de vaste erfpachtgrondprijs van toepassing is, geldt dat de erfpachter kan kiezen of hij canon wil betalen of wil afkopen. Voor alle overige bestemmingen geldt dat afkoop verplicht is.38
36
Gemeente Amsterdam, Concept startdocument, december 2014 Nauta Dutilh, AB 2016, de algemene bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht nader bezien, 20 januari 2017 38 Gemeente Amsterdam, Wat is het verschil tussen voortdurende en eeuwigdurende erfpacht 37
37
Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam
14 december 2021
De Overstapregeling Aangezien eeuwigdurende erfpacht niet zomaar van toepassing kan worden op bestaande, reeds uitgegeven voortdurende erfpachtrechten én omdat de gemeente de overstap vrijwillig wil laten zijn, is er een Overstapregeling ontworpen. Deze regeling biedt woningerfpachters met een voortdurend erfpachtrecht de mogelijkheid om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Op deze manier wordt ook aan bestaande woningerfpachters de optie geboden om te profiteren van de toekomstige waardeontwikkeling van de woning en financiële zekerheid te krijgen over hun erfpachtkosten. De inspraakperiode en de aanpassingen In het voorjaar van 2017 is een concept van de Overstapregeling ter inspraak voorgelegd. Alle belanghebbenden zijn hierover voorafgaand aan de inspraakperiode geïnformeerd via een informatiecampagne door onder andere brieven, advertenties en sociale media. Inspreken kon mondeling tijdens de informatiemarkt, via de website, per e-mail, op papier en via het inspraakformulier. Tijdens de inspraakperiode hebben in totaal 6.390 insprekers (waaronder zes belangenvertegenwoordigers) een reactie gegeven op het concept van de Overstapregeling. Ook heeft de grondwaardecommissie (GWC) in dit stadium geadviseerd, zie paragraaf 4.1.1. Uit het grote aantal reacties kon worden afgeleid dat veel erfpachters zich in het onderwerp hadden verdiept.
Tijdens deze inspraakperiode heeft de gemeente zeer veel mensen bereikt en erfpachters bewust gemaakt van hun huidige erfpachtsituatie. Veel inspraakreacties gingen namelijk niet zozeer over het voorstel voor de Overstapregeling, maar over erfpacht en de canonsprongen bij de CHET in het voortdurende stelsel. Veel erfpachters hadden zich kennelijk onvoldoende gerealiseerd dat na afloop van het huidige tijdvak een nieuwe canon op basis van de actuele grondwaarde wordt vastgesteld. De meest voorkomende inspraakreactie was ‘’het is te duur’ (4.512 reacties). In de Overstapregeling die ter inspraak lag, werd verder uitgegaan van de WOZ-waarde met peildatum 1-1-2014 als uitgangspunt voor overstappers in 2017 in plaats van peildatum 1-1-2015 (twee jaar terug). Deze WOZ-waarde is meestal lager dan de WOZ-waarde van 2015. Uit de inspraakreacties bleek dat in 10% van de gevallen dit niet het geval was. Naar aanleiding van de inspraakreacties heeft het college besloten dat de laagste van deze twee WOZwaardes zal worden toegepast bij overstap. Tot slot gingen veel inspraakreacties over de druk die erfpachters ervaarden om over te stappen in 2017, omdat alleen dan het aanbod zou worden gebaseerd op de WOZ-waarde van 1-1-2014.
Om erfpachters meer tijd te geven om zich in de overstap te verdiepen en hier een weloverwogen keuze over te maken heeft het college besloten om de periode waarin erfpachters konden overstappen op basis van de voorwaarden uit 2017 te verlengen tot 2020. De belangrijkste aanpassingen in de Overstapregeling, het beleid Grondwaardebepalingen het Aanvullend Erfpachtbeleid voor bestaande rechten ten opzichte van de versies zoals deze ter inspraak voorlagen, zijn:39
39
Het beleid Grondwaardebepaling lag niet ter inspraak, maar is wel ter inzage meegenomen en daarna op onderdelen aangepast.
38
Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam
• •
• • • •
• •
14 december 2021
De laagste van de WOZ met peildatums 1-1-2014 of 1-1-2015 werd gehanteerd bij aanvragen in 2017,2018 of 2019, in plaats van alleen WOZ 2014. De periode waarin erfpachters een afweging konden maken om over te stappen op basis van de WOZ-waarde van 1-1-2014 (of 1-1-2015 als deze lager is), de buurtstraatquote (BSQ, zie paragraaf 4.2 voor toelichting BSQ) van 2017 en het canonpercentage van 2,39% is verlengd. Erfpachters die gedurende 2017, 2018 of 2019 overstappen kregen allemaal de mogelijkheid om van hetzelfde aanbod gebruik te maken. Er werd 25% overstappremie gehanteerd op het canonbedrag of de afkoopsom in plaats van geen overstappremie . De gemiddelde Buurtstraatquote daalde van gemiddeld 28% naar gemiddeld 21% waarbij de gemiddelde buurtstraatquote van appartementen daalde van 26% naar 21% en van eengezinswoningen van 37% naar 20%. De hoogste buurtstraatquote daalde van 85% naar 49%. Als gevolg van die keuze werden 1.200 buurtstraatquotes 'afgetopt'. Door het dalen van de buurtstraatquotes over de hele linie daalden de erfpachtgrondwaarden. Er komt een uitbreiding van de vangnetregeling met de mogelijkheid van uitgestelde canonbetaling onder strikte voorwaarden. In die gevallen kan een erfpachter onder dezelfde strikte criteria gebruik maken van de mogelijkheid tot uitgestelde betaling tot het moment van verkoop. Alleen erfpachters met een woning kunnen overstappen.
Voor canonbetalende erfpachters komt er na de inspraak een extra betalingsvorm, namelijk alleen de eeuwigdurende canon afkopen.40
De gemeenteraad heeft vervolgens op 28 juni 2017 ingestemd met de vaststelling van de Overstapregeling. In de jaren na de vaststelling van de Overstapregeling zijn diverse aanvullende wijzigingen verwerkt in de Overstapregeling. In sectie 3.2.2 ‘tijdlijn’ zijn de belangrijkste besluiten en herzieningen omtrent deze regeling opgenomen. Belangrijkste voorwaarden In de Overstapregeling staat hoe en onder welke voorwaarden de erfpachters van woningen kunnen overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. Overstap naar eeuwigdurende erfpacht is allereerst gebaseerd op het principe van vrijwilligheid en vindt plaats op initiatief van de erfpachter. Erfpachters van woningen kunnen zowel tussentijds als aan het einde van hun tijdvak overstappen. Voor bestemmingen niet-wonen is overstap niet mogelijk.41 Indien de keuze tot overstap wordt gemaakt zijn er de volgende betaalopties: 1. Het betalen van een jaarlijkse canon die jaarlijks wordt geïndexeerd; 2. Eeuwigdurende afkoop waarbij de erfpachter één bedrag betaalt bij overstap, zijnde de contante waarde van alle toekomstige canonbetalingen. De aanvraagdatum bepaalt het te hanteren prijspeil; 3. Een derde optie is dat de jaarlijkse geïndexeerde canon in de toekomst op ieder moment, op aanvraag van de erfpachter, omgezet kan worden naar een afkoopsom; 4. Canonbetalende erfpachters kunnen ook alleen de eeuwigdurende canon afkopen.
40
Nota van beantwoording, inspraak Overstapregeling Eeuwigdurende Erfpacht, 2017 Gemeente Amsterdam, Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. Inspraakdocument Overstapregeling voor bestaande erfpachters in Amsterdam, 9 januari 2017 41
39
Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam
14 december 2021
Bij overstap blijven de huidige financiële afspraken gelden tot het einde van het huidige, voortdurende tijdvak. Dit houdt in dat indien bij overstap de keuze is gemaakt voor canonbetaling, in combinatie met een lopend tijdvak met een lagere canon of dat reeds is afgekocht, de overstapcanon pas ingaat na het lopende tijdvak. De overstapcanon wordt dan op de achtergrond mee-geïndexeerd tot de einddatum van het lopende tijdvak, en is daarna verschuldigd. Ten aanzien van de aanvragen voor eeuwigdurende erfpacht die zijn gedaan vanaf oktober 2017 tot 8 januari 2020 gelden de volgende overstapvoorwaarden voor de berekening van de erfpachtkosten: - De laagste WOZ-waarde met peildatum 1-1-2014 of 1-1-2015, - De buurtstraatquote (BSQ) uit het beleid Grondwaardebepaling 2017, - Het laagst mogelijk canonpercentage van 2017; 2,39% (bodempercentage). - Een standaard overstappremie van 25% en een extra overstapkorting van 10%42. - Tevens geldt nog een mogelijke korting voor woningen met betere milieuprestaties dan de vigerende wet- en regelgeving.43 Na 8 januari 2020 is de standaard overstappremie 25%.44 Op de rekenmethodiek en achtergronden daarvan wordt uitgebreider ingegaan in paragraaf 4.2.
Tijdlijn De vernieuwing van het stelsel is zorgvuldig, participatief en op een democratische wijze tot stand gekomen. Met alle belangrijke besluiten heeft de gemeenteraad ingestemd en regelmatig zijn stukken getoetst in verschillende expertsessies (sessies met banken, notarissen, makelaars en vastgoedprofessionals) en bij klantenpanels. Daarnaast hebben er ook dwarskijksessies plaatsgevonden. Deze manier van tegenspraak is volgens de systematiek van “LetOp” georganiseerd: een methodiek waarin tegenspraak wordt georganiseerd rondom bestuurlijke mijlpalen. Het doel hiervan is de kwaliteit van het bestuurlijke besluitvormingsproces (voortdurend) te verbeteren. De ‘dwarskijkers’ waren o.a. een hoogleraar notariaat, een voormalig wethouder Grondzaken en daarna consultant, een communicatiestrateeg, een directeur Grond en Ontwikkeling gemeente Rotterdam en een directeur van een organisatieadviesbureau. Latere wijzigingen in de Overstapregeling zijn altijd gepubliceerd in het Gemeenteblad en hierdoor kenbaar gemaakt voor erfpachters en belanghebbenden. Tevens is er op diverse manieren en tijdstippen vanuit de gemeente met de erfpachter en belanghebbenden gecommuniceerd.
42 Het college heeft bij besluit van 18 december 2018 ingestemd met het met terugwerkende kracht
(tot 1 oktober 2017) tijdelijk (tot 1 januari 2020) verlenen van 10% extra overstapkorting bij overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. 43 Gemeente Amsterdam. Overstappen erfpacht – aanvraag gestart vóór 8 januari 2020 44 Gemeente Amsterdam, Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht Inspraakdocument Overstapregeling voor bestaande erfpachters in Amsterdam, 9 januari 2017
40
Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam
14 december 2021
Hieronder worden puntsgewijs de meeste belangrijke participatiemomenten, expertsessies, communicatiemomenten en besluiten omtrent de vernieuwing van het erfpachtstelsel uiteengezet: • • • •
•
• • •
• • • • • • •
• • • • • • • •
Communicatie erfpachters, brief, januari 2016 Informatie over de vernieuwing van het erfpachtstelsel. Klantbordgroep, klantenpanel erfpachters, januari 2016 Eeuwigdurende erfpacht wordt besproken Raadsbehandeling ‘’het eeuwigdurende erfpachtstelsel uitgewerkt’’ Wordt ter kennisneming aangenomen door de raad Collegebesluit, eeuwigdurende erfpacht voor nieuwe uitgiften vrijgave voor inspraak, 16 februari 2016, De inspraakperiode is van 22 februari tot en met 4 april 2016 Informatiemarkt eeuwigdurende erfpacht, 15,16,17 maart 2016 Doel om erfpachters in de gelegenheid te stellen zich te informeren over eeuwigdurende erfpacht. Erfpachtsymposium 2016, april 2016 Georganiseerd door de gemeente, samen met de MVA en KNB. Klantbordgroep, klantenpanel erfpachters, april 2016 Eeuwigdurende erfpacht wordt besproken Raadsbesluit 22 juni 2016 Instemmen met de vaststelling van eeuwigdurende erfpacht voor nieuwe uitgiften (Algemene Bepalingen 2016) Communicatie erfpachters, brief, juli 2016 Erfpachters worden op de hoogte gesteld van invoering nieuw erfpachtstelsel Klantenpanel, juli 2016 Expertsessie banken, juli 2016 Presentatie bij MVA, juli 2016 Presentatie Ring van notariaat, september 2016 Collegebesluit, Overstapregeling vrijgave voor inspraak, 20 december 2016, Communicatie erfpachters, brief, januari 2017 Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht: geef uw mening over de plannen.
Uitnodiging tot inspraak De inspraakperiode is van 9 januari 2017 tot en met 19 februari 2017 Overleg met gemeente Utrecht, januari 2017 Uitwisseling van informatie en aanpak en benadering Overstapregeling. Bijeenkomst in Pakhuis de Zwijger, januari 2017 Wethouder geeft toelichting. Informatiemarkt eeuwigdurende erfpacht, 31 januari - 2 februari 2017 Klantenpanel, januari 2017 In aanwezigheid van de wethouder Technische sessie raadscommissie RO, januari 2017 De Overstapregeling wordt toegelicht aan de raadscommissie RO. Expertsessies vastgoedprofessionals, banken, notarissen, makelaars, februari 2017. Diverse bijeenkomsten in de stad, februari – mei 2017
41
Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam
• •
•
•
• •
•
•
•
•
• •
•
• •
14 december 2021
Er worden een aantal bijeenkomsten in de stad georganiseerd waar Amsterdammers in gesprek kunnen met de wethouder over collegevoorstellen Overstapregeling. Dwarskijksessie over de Overstapregeling, maart 2017 Hoorzittingen raadscommissie, april en mei 2017 De raadscommissie RO organiseert een hoorzitting over de ter inspraak liggende plannen van de Overstapregeling. Raadsbesluiten 28 juni 2017 Instemmen met het collegebesluit tot vaststelling van de Overstapregeling, het beleid Grondwaardebepaling en het aanvullend erfpachtbeleid. Communicatie erfpachters, brief juli 2017 Overstap naar eeuwigdurende erfpacht aanvragen vanaf 1 oktober 2017. Mogelijkheid tot aanmelden voor de nieuwsbrief.
Informatiemarkt eeuwigdurende erfpacht, 18 november 2017 Collegebesluit 6 februari 2018 Vaststellen van het gewijzigde beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten en kennisnemen van buurtstraatquote 2018, de externe beoordeling van de uitvoering van het beleid en de externe second opinion Collegebesluit 27 maart 2018 Overeenkomstige toepassing verklaren van de Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017 op erfpachtrechten met particuliere algemene bepalingen Collegebesluit 11 december 2018 Kennisnemen van de lijst Buurtstraatquote 2019, de externe beoordeling op de uitvoering van het beleid en de second opinion daarop en vaststellen van het geactualiseerde beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten. Collegebesluit 18 december 2018 Instemmen met het besluit tot het met terugwerkende kracht (tot 1 oktober 2017) tijdelijk (tot 1 januari 2020) verlenen van 10% extra overstapkorting bij overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht.
Publiekscampagne ‘Ken je Erfpacht’ mei 2019 t/m december 2019 Campagne met borden in de stad, bannercampagne, informatie video’s gemeentelijke website en AT5, folders stadsdeelkantoren en makelaars en informatiesessie professionals (notarissen, makelaars, banken) Communicatie erfpachters, brief, mei 2019 Nadenken over de toekomst van uw erfpacht Collegebesluit 3 september 2019 Wijzigingsbesluit Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht Amsterdam (veranderende overstapvoorwaarden per 1 januari 2020) Collegebesluit 29 oktober 2019 Besluit tot wijziging van de Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht Amsterdam mede in verband met de mogelijkheid van overstap voor erfpachtrechten met een gemengde erfpachtbestemming Communicatie erfpachters, brief, november 2019 Tot 1 januari 2020 gunstige overstapvoorwaarden Besluit G&O 11 november 2019 uitwerking Coulanceregeling
42
Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam
•
•
•
•
•
•
•
•
14 december 2021
Besluit van de directeur van Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam houdende regels omtrent uitvoering Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht Collegebesluit 19 november 2019 Wijzigingsbesluit Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2020 en Onbezwaarde waarde, maatwerk buurtstraatquote en procedure van bedenkingen Collegebesluit 7 januari 2020 Instemmen met het met terugwerkende kracht verlengen van de tot en met 31 december 2019 geldende voorwaarden om over te stappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht tot en met 7 januari 2020 Collegebesluit 11 februari 2020 Wijzigingsbesluit Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen Amsterdam (AB 2000-uitgiften na 7 januari 2020)) Collegebesluit 17 maart 2020 Instemmen met de vaststelling van het Plan van Aanpak ‘Programma Uitvoering Overstapregeling Eeuwigdurende erfpacht’. De oorspronkelijke doelstelling was om per september 2021 90% van de overstapaanvragen te voorzien van een overstapaanbieding. Het college heeft bij besluit van 23 maart 2021 in samenhang met het besluit van 30 maart 2021 ingestemd met de herijking van deze doelstelling. De huidige doelstelling luidt dat per einde van het tweede kwartaal van 2022 85% van de overstapaanvragen (voor zowel particulieren als beleggers) van een overstapaanbieding wordt voorzien.
Collegebesluit 30 juni 2020 Besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam houdende regels omtrent het geactualiseerde beleid grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten (De Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2020) Collegebesluit 17 november 2020 Kennisnemen van de arresten van de Hoge Raad d.d. 17 april 2020 inzake WOZbeschikking en de gevolgen voor Belastingen Amsterdam en overstap erfpachtrechten, en instemmen met een op onderdelen zo nodig aangepaste werkwijze overstap erfpacht Collegebesluit 8 december 2020 Besluit omtrent de Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten (de Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021) Collegebesluit 24 november 2020 Besluit mandatering directeur Grond en Ontwikkeling inzake het vaststellen en algemeen bekend maken van de voorwaarden als bedoeld in artikel 18 lid 4 van de Overstapregeling
Evaluatie Overstapregeling De Overstapregeling van het voortdurende stelsel naar eeuwigdurende erfpacht heeft ertoe geleid dat het Amsterdamse erfpachtstelsel meer onder de aandacht is gekomen. De gemeente heeft erfpachters sinds 2016 aan de hand van diverse communicatiemiddelen (zie 3.2.1), gewezen op de overstapmogelijkheid en de (financiële) verschillen met voortdurende erfpacht. In 2019 is tevens de publiekscampagne ‘Ken je erfpacht’ gestart om erfpachters aan te sporen om zich te verdiepen
43
Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam
14 december 2021
in de toekomst van hun erfpachtrecht en om hen te attenderen op de overstapvoorwaarden die van toepassing waren op overstapaanvragen die vóór 8 januari 2020 zijn ingediend. Elke erfpachter heeft meerdere brieven ontvangen waarin zij steeds zijn verwezen naar het Overstapportaal om daar vrijblijvend het Persoonlijk informatiepakket (PIP) in te zien voor een toelichting op de keuzeopties. De erfpachtcampagne is zeer effectief gebleken. Uit de analyse eindmeting van januari 2020 bleek dat 93% van de erfpachters bekend was met eeuwigdurende erfpacht en de overstapmogelijkheid. Tegelijkertijd heeft de vaststelling van de Overstapregeling ook geleid tot vragen en kritiek, zoals op de wijze van berekening van de erfpachtgrondwaarde (zie hoofdstuk 4) en het werken met een deadline (uiteindelijk 8 januari 2020) om nog gebruik te kunnen maken van gunstigere overstapvoorwaarden. Omdat niet altijd duidelijk is hoe breed de kritiek wordt gedeeld heeft de gemeente een enquête uit laten voeren onder overstappers. Uitkomsten interviews Ten behoeve van dit onderzoek zijn interviews afgenomen met onder meer ketenpartijen en koepelorganisaties waarin ook de Overstapregeling aan de orde is gekomen. De belangrijkste bevindingen van deze enquête worden hieronder uiteengezet.
Hierbij wordt opgemerkt dat een duidelijk verschil waarneembaar is in de evaluatie van de overstap tussen de geïnterviewden en de respondenten in het Delta Marktonderzoek zoals hiervoor beschreven. -
-
-
Enkele geïnterviewden geven aan verbaasd te zijn over het niet raadplegen van hun kennis tijdens de totstandkoming van de regeling. Eén van de geïnterviewden geeft aan dat er vanuit de gemeente Amsterdam veel actiever over de risico’s en onzekerheden van het oude en nieuwe stelsel gecommuniceerd had moeten worden omdat dit voor de ‘normale’ consument moeilijk te doorgronden is. Hiermee wordt bedoeld de mogelijke gevolgen van marktontwikkelingen op erfpachtsituaties. Enkele geïnterviewden geven aan dat er een gebrek is aan persoonlijke uitleg over de consequenties van de verschillende keuzeopties. Een andere geïnterviewde geeft aan dat de gemeente veel heeft gecommuniceerd ter bewustwording van het nieuwe stelsel en de bijbehorende mogelijkheden en geeft aan niet te weten hoe dit zou kunnen worden verbeterd. Deze uitspraak wordt tegengesproken in een ander interview waar de Overstapregeling wordt vergeleken met: “een waterval van wijzigingen dat ons is overkomen”. Een andere geïnterviewde geeft aan dat de gemeente meer open en communicatief zou moeten zijn. In de eindsprint van de overstap zijn hier echter wel stappen in gemaakt. Meer specifiek wordt dit door een geïnterviewde toegelicht met een ervaren tekortkoming in de communicatie over de totstandkoming van de door de gemeente berekende erfpachtgrondwaarde.
44
Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam
14 december 2021
Circa 85% van de woningerfpachters heeft een overstapaanvraag ingediend vóór 8 januari 2020. Dit geeft aan dat het overgrote deel van de erfpachters positief staat tegenover het eeuwigdurende stelsel. De status van de overstapdossiers is uiteengezet in paragraaf 2.4. Mening woningerfpachters: 2 onderzoeken door Delta Om inzicht te krijgen in hoe erfpachters tegenover de mogelijkheid om over te stappen naar eeuwigdurend erfpachtrecht staan, heeft de gemeente Amsterdam aan bureau Delta Marktonderzoek gevraagd om het overstapproces te evalueren middels een enquête onder circa 200 woningerfpachters 45. Daarnaast heeft de gemeente in samenwerking met Delta Marktonderzoek een enquête afgenomen onder erfpachters, die er voor hebben gekozen de aanvraag voor overstap niet af te ronden of niet zijn ingegaan op de overstapaanbieding. Ruim 900 erfpachters hebben hierover hun mening gegeven 46. De belangrijkste bevindingen van het eerste evaluatieonderzoek (Delta onderzoek, 22 juli 2021) onder erfpachters worden hieronder uiteengezet. - Uit het onderzoek blijkt dat het kennisniveau van erfpachters over eeuwigdurende erfpacht hoog is: 82% van de ca. 200 ondervraagden zijn bekend met zowel de mogelijkheid van eeuwigdurend afkopen als eeuwigdurend vastzetten, 14% is bekend met één van beide mogelijkheden en 4% kent geen van beide mogelijkheden.
- Daarnaast voelde de meerderheid zich goed geïnformeerd door de gemeente Amsterdam: 60% geeft aan (zeer) goed geïnformeerd te zijn, 27% neutraal en 14% geeft aan (zeer) slecht geïnformeerd te zijn. - Vervolgens is in het onderzoek de erfpachters gevraagd naar hun mening over de Overstapregeling. Hieruit blijkt dat 47% (zeer) positief is ten aanzien van de mogelijkheid om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht, 39% staat hier neutraal in en 13% is (zeer) negatief. - Verder blijkt uit dit onderzoek dat 57% is overgestapt of hiertoe besloten heeft en nog eens 23% dit in overweging heeft. 20% geeft aan niet over te stappen. - Overstappers doen dit met name vanwege de financiële zekerheid en duidelijkheid die eeuwigdurende erfpacht biedt en het financiële voordeel voor de waarde van de woning, met het oog op een eventuele verkoop. - 90% van de overstappers geeft aan dat de voordelige overstapvoorwaarden een reden zijn geweest om over te stappen. - Erfpachters die nog in overweging zijn (23%) noemen diverse barrières: o Men vindt het onderwerp erg complex (78% noemt dit); o Men heeft minder gelegenheid/tijd (slechts 56% heeft gelegenheid/tijd); o Men maakt zich zorgen over de eigen financiële situatie (47%); o Men wil een adviseur inschakelen (40%).
45
Gemeente Amsterdam, Statusupdate Overstap Erfpacht Gemeente Amsterdam, 22 juli 2021 Gemeente Amsterdam, Statusupdate Overstap Erfpacht, interim rapport – aanbod verlopen, 3 november 2021. 46
45
Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam
-
-
14 december 2021
Erfpachters die niet overstappen (20%) zijn voor een belangrijk deel (60%) minder gemotiveerd om er tijd/moeite in te steken en 33% ziet geen financiële voordelen van een overstap. De meest bevestigde reden om nog in overweging te zijn of om niet over te stappen is dat het einde van het huidige tijdvak ver in de toekomst ligt (46% noemt dit).
De belangrijkste redenen waarom erfpachters niet de overstapaanvraag afronden of niet ingaan op de overstapaanbieding worden hieronder uiteengezet (Delta onderzoek, 3 november 2021). - In de meeste gevallen waarbij het gemeente aanbod voor overstap is verlopen, hebben de erfpachters hier bewust voor gekozen. Hoofdreden is dat het einde tijdvak van het voortdurende stelsel nog ver in de toekomst ligt. - Bij de meerkeuze antwoorden om niet over te stappen waren de voornaamste redenen: o Einde tijdvak ver in de toekomst (55%); o Notariskosten (34%); o Geen budget om over te stappen (32%); o Geen financiële voordelen om over te stappen 27%). - Een deel van de ondervraagden (21%) staat niet volledig achter de keuze om niet in te gaan op de aanbieding. Zij vulden het open invulveld in met “anders, namelijk”. De reden die erfpachters hierbij gaven: o Wegens persoonlijke omstandigheden te laat gereageerd op het aanbod en zouden graag uitstel willen; o Er ging iets mis in het overstapproces; o Een zeer gering deel dacht nog in het overstapproces te zitten. - Erfpachters bij wie het aanbod is verlopen staan negatiever tegenover overstappen naar eeuwigdurende erfpacht dan erfpachters in het algemeen.