A - 18 Grond en Ontwikkeling (22) BIJLAGE 1b Toelichting bij het MPG 2023

Een compacte stad betekent kortere reisbewegingen per inwoner, en dus minder Co2 uitstoot, minder vierkante meters aanleg van infrastructuur per woning en het daarbij behorende beheer en intensiever (en dus rendabeler) gebruik van het (bestaand) openbaar vervoer. Maar intensiever gebruik vergt wel hogere investerings- en beheerkosten per vierkante meter gebouw en openbare ruimte en meer investeringen in het openbaar vervoer. Het mengen van functies vergt meer afstemming tussen verschillende partijen en kost daarmee meer tijd en proceskosten voor de gemeente. Gemeente Amsterdam

20

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Een van de complexe opgaven binnen de gebiedsontwikkeling is de ondergrond. Deze wordt steeds voller en dus zal aan de voorkant, bij de planvorming het ontwerp van ondergrond en bovengrond goed op elkaar en in de tijd moeten worden afgestemd. Dit zorgt voor hogere procesen ontwerpkosten aan het begin, maar voorkomt meerkosten in het vervolg omdat de straat minder vaak opengemaakt hoeft te worden en partijen beter op de hoogte zijn van de ligging van deze infrastructuur. Zo kan er beter gestuurd worden op minder faalkosten, minder vertraging en vermeden schade. Ook voorkomt dit dat er op een later moment bijvoorbeeld geen ruimte meer blijkt te zijn voor het plaatsen van ondergrondse afvalcontainers. Soms is de ruimte zó beperkt dat er gekozen wordt voor andere, vaak duurdere, afvalsystemen. Door het compacter bouwen wordt de realisatie van maatschappelijke voorzieningen duurder. Binnen een plangebied zijn er vaak weinig locaties beschikbaar die geschikt zijn voor bijvoorbeeld een school omdat deze niet te dicht bij wegen of gasleidingen mag liggen of omdat in een transformatiegebied, gezien de eigendomsposities, weinig kavels met de juiste afmetingen en vorm beschikbaar zijn. Bovendien is de ruimte beperkt en moeten voorzieningen in meerdere lagen worden gebouwd of met woningen daarboven waardoor constructies duurder worden.

De stalling van fietsen en auto’s moet vaak ondergronds worden opgelost en de afstemming met andere partijen kost meer tijd. Omdat de bijdrage voor de bouw van maatschappelijke voorzieningen vanuit de algemene middelen meestal niet voldoende is om deze extra kosten te kunnen betalen wordt hier vanuit het Vereveningsfonds steeds vaker aan bijgedragen. Bijdragen vanuit het Vereveningsfonds aan onderdelen buiten de gebiedsontwikkeling Uit bovenstaande blijkt dat er steeds vaker wordt gevraagd om vanuit de gebiedsontwikkeling meer aanvullende investeringen te financieren. Indien er sprake is van voorwaardelijkheid of profijt voor de gebiedsontwikkeling wordt er in veel gevallen een bijdrage geleverd behorende bij dergelijke investeringen. Primair richt het Vereveningsfonds zich op de gebiedsontwikkeling waarvan de investeringen dienen te voldoen aan wettelijke regels van het Besluit Begroting en Verantwoording waar verwezen wordt naar de Besluit ruimtelijke ordening en de daarop genomen kostensoorten. Het Vereveningsfonds is, afgezien van incidentele bijdragen, niet ingesteld voor het structureel vergoeden van stichtingskosten voor vastgoed, of investeringen die betrekking hebben op de bestaande stad. Financiering derden Het Rijk heeft de ambitie om de woningbouw te stimuleren.

Het biedt in dat kader (financiële) faciliteiten gericht op stimulering van de bouw, bijdragen aan bereikbaarheid en de mogelijkheid voor woningcorporaties om te investeren. De gemeente Amsterdam maakt gebruik van die faciliteiten, onder andere door een succesvol beroep te doen op de Woningbouwimpuls (Sloterdijk 1 Zuid, IJburg 2, Reigersbos, Lodewijk van Deysselbuurt, Hamerkwartier, Zuidoost Bijlmer en Osdorpplein). De middelen onder de Woningbouwimpuls die zijn toegekend in 2021 en 2022 zijn verwerkt in het MPG. In 2023 zal Nieuw West beroep doen op het Volkshuisvestingsfonds.

Gemeente Amsterdam

21

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

De tweede kamer heeft inmiddels ingestemd met de bijdrage voor de bereikbaarheid van woonwijken voor mobiliteitsinvesteringen ten behoeve van woningbouw. Voor Amsterdam is dit circa € 300 miljoen. Als dit bedrag wordt toegekend komt dit ten gunste van investeringen waarbij in de meeste gevallen sprak is van cofinanciering tussen gebiedsontwikkeling, het programma voor Openbare Ruimte en Mobiliteit en de Vervoerregio Amsterdam. Vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen In 2020 is geconstateerd dat het Grondbedrijf (alle grondexploitaties) per 2019 VPB-plichtig is geworden. Op basis van dit feit is een traject doorlopen waarbij voorbereidingen zijn getroffen om te voldoen aan de eisen bij de overgang naar VPB-plicht per 2019. Hierbij heeft Grond & Ontwikkeling voor het Grondbedrijf gebruik gemaakt van een fiscaal door de Rijksbelastingdienst aanvaard model om tot een fiscale openingsbalans te komen. Begin 2021 heeft de gemeente aan de Rijksbelastingdienst formeel een verzoek gedaan om tot een vaststellingsovereenkomst te komen waarbij de door de gemeente aangeleverde fiscale openingsbalans centraal staat. Inmiddels heeft hierover in 2022 nadere afstemming met de Rijksbelastingdienst plaatsgevonden. Verwacht wordt dat begin van 2023 overeenstemming kan worden bereikt.

Pas als hierover overeenstemming is kan de fiscale openingsbalans en het fiscale resultaat over 2019-2022 definitief worden vastgesteld. In 2019-2021 is gemeentelijk aangifte gedaan van alle overheidsactiviteiten die onder de VPB vallen waaronder ook het grondbedrijf. Hierbij is opgemerkt dat deze voor het grondbedrijf pas definitief wordt bepaald na overeenstemming. Door de werking van de openingsbalans wordt er momenteel van uitgegaan dat er tot en met 2022 geen sprake zal zijn van substantiële bedragen aan af te dragen Vennootschapsbelasting.

Gemeente Amsterdam

22

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

4 Realisatie 2022 In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de belangrijkste realisatiecijfers 2022 van het Vereveningsfonds en de daaraan verbonden grondexploitaties in de gebiedsontwikkeling.

4.1

Gerealiseerd programma binnen grondexploitaties

In 2022 is grond uitgegeven voor de realisatie van circa 4.300 nieuwbouwwoningen, 89.000 m 2 bruto vloeroppervlak (bvo) voor commerciële en 33.000 m2 bvo voor maatschappelijke en overige bestemmingen. Dit betreft de erfpachtuitgifte in gemeentelijke grondexploitatieprojecten en wijkt dus af van de cijfers van de start bouw, die op een ander moment plaatsvindt en waarin ook projecten zijn opgenomen waarbij geen sprake is van een grondexploitatie. Er is minder grond voor woningen en commercieel vastgoed uitgegeven dan verwacht. De reden hiervan is de vertraging door de verslechterende economie en grote onzekerheden bij de ontwikkelende partijen. Bij onder meer Zuidas, Elzenhagen Zuid, Houthaven en Arenapoort zijn geplande uitgiften van 2022 naar achteren geschoven. In 2022 zijn in Amsterdam 8.400 woningen in aanbouw genomen. De woningaantallen van de gronduitgiften in de grondexploitaties zijn niet gelijk aan het aantal in aanbouw genomen woningen. Hiervoor zijn twee redenen. De start bouw vindt veelal later plaats en in toenemende mate wordt ook grond in eigendom van derden ontwikkeld, hetgeen bij de gemeente niet tot gronduitgiften leidt. In veel van deze gevallen vindt kostenverhaal plaats aan deze grondeigenaren. De voorraad start bouw is sterk toegenomen door de hoge gronduitgiften van de afgelopen jaren.

De woningen in aanbouw zijn vaak hoger dan het programma van de gronduitgiften omdat een deel van aanbouw van woningen op grond van derden wordt verricht (bijvoorbeeld Oostenburg, Amsteloever, Hamerkwartier, Weespertrekvaart Sloterdijk 1 Zuid) of sprake is van pandtransformaties (geen grondexploitaties) zoals in het Bajeskwartier en de Watergraafsmeer. In het MPG wordt gerapporteerd over het moment waarop grond in erfpacht wordt uitgegeven en niet over het moment waarop gestart wordt met de bouw van woningen of andere bestemmingen. Van de woningen, die in 2022 in aanbouw zijn genomen binnen grondexploitatiegebieden zoals Overhoeks, is een deel vóór 2021 in erfpacht uitgegeven. De meest omvangrijke gronduitgiften zijn gerealiseerd bij Amstel 3, Cruquiusgebied, Sloterdijk Centrum, Centrumeiland IJburg en Amstelkwartier fase 2.

Gemeente Amsterdam

23

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4.2

4 april 2023

Gerealiseerde kasstromen 2022

In onderstaande tabel is de opbouw van de gerealiseerde kasstromen 2022 weergegeven en vergeleken met 2021. De kasstromen hebben betrekking op de actieve plannen, de planvorming met betrekking tot de toekomstige plannen en de kasstromen die rechtstreeks over het Vereveningsfonds (reserves en voorzieningen) lopen. Kasstromen Vereveningsfonds en Zuidas 2022 en 2021 in miljoenen euro's 2022 2021 Inkomsten Uitgaven Saldo Inkomsten Uitgaven Kasstromen grondexploitaties 329 -367 -38 656 -339 Kasstromen reserve 144 -113 31 41 -128 Totaal 473 -480 -7 697 -468

Saldo 317 -87 230

Tabel: Gerealiseerde kasstromen Vereveningsfonds en Zuidas (2022 en 2021)

In 2021 was sprake van een inhaalslag en was bij een groot aantal plannen een versnelling te zien van de gronduitgiften. Vanaf medio 2022 vertraagde de geplande gronduitgiften door de onzekerheden in de economie en meerdere ontwikkelaars hebben om uitstel gevraagd. Om deze reden zijn in de tweede helft van 2022 meerdere gronduitgiften niet doorgegaan en verschoven naar 2023 en verder. Dit heeft tot gevolg dat de grondopbrengsten in 2022 (€ 329 miljoen) maar de helft waren vergeleken met de gerealiseerde grondopbrengsten in 2021 (€ 656 miljoen). Op fondsniveau zijn de inkomsten hoger door de besluitvorming om € 73 miljoen uit de reserve Stedelijke bodemsanering en Nazorg over te hevelen naar het Vereveningsfonds. Voor de inrichting van de grondbank bij het Buiteneiland € 37 miljoen en € 36 miljoen voor saneringen binnen (toekomstige) grondexploitaties (Najaarsnota 2022). Eind 2022 is een subsidie Woningbouwimpuls (WBI) van het Rijk ontvangen van afgerond € 28 miljoen. Dit heeft betrekking op de financieel (toekomstige) tekortplannen Hamerkwartier, Osdorpplein en meerdere plannen in Zuidoost aangeduid als de Bijlmer. Hiermee was bij het (A)MPG 2022 nog geen rekening gehouden. Deze € 28 miljoen bijdrage is tezamen met de WBI bijdragen voor 2022 van € 47 miljoen (Oostflank, Gaasperdam en Sloterdijk 1 Zuid) in afstemming met ACAM opgenomen in een afzonderlijke voorziening.

Hierdoor wordt zichtbaar welke gelden beschikbaar zijn gesteld van in dit geval het Rijk voor specifieke doeleinden voor woningversnelling. Als aan de voorwaarden van de regeling is voldaan komen deze bijdragen ten gunstige van de aangewezen (toekomstige) plannen. Kasstromen Vereveningsfonds en Zuidas 2022 (realisatie MPG 2023 en prognose (A)MPG 2022) realisatie MPG 2023 Inkomsten

prognose AMPG 2022

Uitgaven Saldo Inkomsten

Grondexploitaties

329

-367

-38

Reserve

144

-113

Totaal

473

-480

Uitgaven

prognose MPG 2022

Saldo Inkomsten Uitgaven Saldo

382

-385

-3

398

-378

20

31

77

-103

-7

460

-488

-26

36

-124

-88

-28

434

-502

-68

Tabel: Gerealiseerde kasstromen Vereveningsfonds en Zuidas (2022) vergeleken met prognose (A)MPG 2022

Op fondsniveau is een beperkte negatieve kasstroom gerealiseerd. Er is een uitname gedaan van € 63 miljoen in 2022 ten gunste van de algemene middelen die betrekking heeft op de besluitvorming van voorgaande voorjaarsnota’s en de afspraken bij het Coalitieakkoord. De verbetering in dit MPG 2023 ten opzichte van de voorspelling in de AMPG 2022 komt

Gemeente Amsterdam

24

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

hoofdzakelijk door de Woningbouwimpuls en de bodemsaneringsgelden, waar nog geen rekening mee werd gehouden in de prognoses. De negatieve kasstroom bedraagt afgerond -/- € 7 miljoen. Bij het MPG 2022 werd voor het jaar 2022 nog een negatieve kasstroom voorzien van -/- € 68 miljoen en bij de AMPG 2022 werd voor 2022 ook een negatieve kasstroom verwacht van -/- € 28 miljoen. De totale opbrengsten op fondsniveau bedragen € 473 miljoen en de uitgaven € 480 miljoen. Bij het MPG 2022 werden de inkomsten voor 2022 geraamd op € 434 miljoen. De hoger gerealiseerde inkomsten komt vooral door de hogere incidentele inkomsten op fondsniveau die de lagere inkomsten uit de grondexploitaties voor dit jaar ruim compenseren. Met name in de laatste maanden van 2022 zijn omvangrijke uitgiften uitgesteld. De investeringen in 2022 van € 480 miljoen zijn lager dan de geraamde € 502 miljoen bij het MPG 2022 en hoger dan € 488 miljoen bij de AMPG 2022. Ten opzichte van het MPG 2022 zijn zowel de investeringen in de grondexploitaties als de investeringen die ten laste van de reserveringen binnen het Vereveningsfonds komen achtergebleven. Ook bij deze investeringen is sprake van vertraging door de onzekere situatie in de economische situatie.

4.2.1

Gerealiseerde opbrengsten in de grondexploitaties

Van de inkomsten in de grondexploitaties (€ 329 miljoen) betreft het grootste deel gronduitgiften. De inkomsten uit gronduitgiften bedroegen in 2022 in totaal € 246 miljoen. In 2022 zijn de grondopbrengsten voor wonen hoger dan voor commercieel vastgoed. De meest omvangrijke grondinkomsten zijn onder meer gerealiseerd in Amstel 3 Bullewijk, Buiksloterham, Overhoeks, Houthaven, Reimerswaalbuurt, Sloterdijk Centrum, Podiumlocatie fase 1 en Centrumeiland (IJburg). Van de overige inkomsten in de grondexploitaties is de meest in het oog springend: de definitieve verrekening van de per saldo hogere kosten tot en met 2018 van het Sciencepark met de Universiteit van Amsterdam. In onderstaande grafiek is een overzicht weergegeven van de gerealiseerde opbrengsten uit gronduitgiften tussen 2000 en 2023. Belangrijk is om hierbij aan te geven dat 2021 een uitzonderlijk jaar was met een aantal omvangrijke uitgiften die in 1 jaar hebben plaats gevonden. Deels stonden deze gepland in 2020 maar waren vertraagd, en deels stonden deze gepland in 2022 maar hebben eerder plaatsgevonden. Medio 2022 vertraagde de ontwikkeling van een groot deel van de geraamde gronduitgiften doordat meerdere ontwikkelaars uitstel vroegen.

Veelal komt dit doordat de ontwikkelaar geen contract kon tekenen met de bij de ontwikkeling in te huren aannemer, nog geen zicht had op voldoende verkoop van de opstal of door de onzekerheden de businesscase (nog) niet rond kreeg.

Gemeente Amsterdam

25

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Gronduitgiften Vereveningsfonds en Zuidas in miljoenen euro's per jaar 600

500

400

300

200

100

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Uitgifte

Gemiddelde

Grafiek: Grondopbrengsten per jaar in euro’s in de periode 2000-2022

4.2.2

Gerealiseerde kosten in de grondexploitaties

De kosten worden onderscheiden in uitvoeringskosten en proceskosten. Uitvoeringskosten Van de totale kosten van € 367 miljoen, heeft € 270 miljoen betrekking op uitvoeringskosten, waaronder ook de kosten voor verwervingen en Voorbereiding en Toezicht (V&T). De grondkosten zijn verspreid over een groot aantal grondexploitaties. In 2022 is fors geïnvesteerd in de openbare ruimte en het bouwrijp maken van gronden. Omvangrijke investeringen hebben betrekking op: de verwerving van de waterbodem Buiteneiland & Strandeiland, de laatste fase van het landmaken van Strandeiland fase 2 en het aanvangen van de inrichting van Strandeiland, de sanering van grote kavels in Buiksloterham, de verdere inrichting van de openbare ruimte in de Houthaven, overstijgende werken (waterkering) in Zeeburgereiland, de inrichting en verwerving in Amstelkwartier fase 2 en in Amstel 3, een tijdelijk sportpark in de Nieuwe Kern Zuid en in Elzenhagen Zuid onder meer een bijdrage aan de sporthal. Proceskosten De proceskosten hebben betrekking op actieve grondexploitaties, projecten ten behoeve van derden (zoals het Bajeskwartier), plannen in de fase tussen het principe- en investeringsbesluit en meer algemene gebiedsgerichte kosten die niet worden toegerekend aan de actieve grondexploitaties. De totale proceskosten worden verantwoord binnen G&O en Zuidas.

In totaliteit bedroegen de proceskosten in 2022 afgerond € 96 miljoen, waarvan circa € 13 miljoen betrekking heeft op planvorming van toekomstige plannen.

Gemeente Amsterdam

26

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4.2.3

4 april 2023

Overige kasstromen binnen het Vereveningsfonds

Naast de kasstromen binnen de grondexploitaties en de planvorming vinden ook kasstromen plaats rechtstreeks in het Vereveningsfonds in de vorm van rechtstreekse verrekeningen met reserves en voorzieningen. Inkomsten In totaliteit is € 144 miljoen ontvangen. De belangrijkste inkomsten worden hier toegelicht. In 2022 is op basis van besluitvorming door de raad afgerond € 73 miljoen overgeheveld van de reserve Stedelijke bodemsanering en Nazorg naar de reserve Vereveningsfonds, voor Buiteneiland en voor extra dekking voor nog uit te voeren saneringen in (toekomstige) plannen. Daarnaast is voor € 28 miljoen Woningbouwimpuls subsidie opgenomen in een aparte voorziening in het vereveningsfonds als dekking (co-financiering) voor het huidige plan Hamerkwartier en de toekomstige plannen Osdorpplein en meerdere plannen in de Bijlmer. Voorts zijn jaarlijkse bedragen ontvangen voor de indexatievergoeding op de reserve (afgerond € 18 miljoen), de indexatievergoeding op de voorzieningen positie (€ 5 miljoen) en de bijdragen uit meerwaarde erfpacht van woningcorporaties (afgerond € 20 miljoen) die zijn verkregen bij de verkoop van corporatiewoningen en op basis van de huurliberalisatie. Deze inkomsten zijn gebaseerd op de samenwerkingsafspraken die met ingang van 2020 gelden tussen de gemeente Amsterdam en de woningcorporaties. Uitgaven De rechtstreekse uitgaven bedragen € 113 miljoen.

Dit bestaat onder meer uit: € 63 miljoen afdracht aan de algemene middelen. Daarnaast zijn er bijdragen aan derden waarvoor reserveringen (of voorzieningen) zijn getroffen. Dit betreft de Amsterdamse bijdrage aan de kosten van het Zuidasdok in 2022 (€ 20 miljoen) en een betaling van € 3,6 miljoen aan Prorail met betrekking tot een verrekening voor het verleden bij de spoorverdubbeling van het traject Amsterdam-Duivendrecht-Utrecht en een bijdrage ad € 1,5 miljoen aan een woningcorporatie voor het plan Hoefijzer (deelplan Vernieuwingsplan Delflandplein/Staalmanpleinbuurt) in het kader van de Raamovereenkomst Integrale Gebiedsontwikkeling Parkstad. De overige uitgaven (€ 25 miljoen) hebben vooral betrekking op overhead en andere aan de gebiedsontwikkeling in brede zin gerelateerde kosten die niet specifiek aan afzonderlijke grondexploitaties worden toegerekend.

4.3

Kassaldo en mutaties 2022

Het kassaldo geeft aan hoeveel geld er in de portemonnee van het Vereveningsfonds zit. Het kassaldo komt tot uiting in verschillende balansposities die tezamen de financiële positie van de gebiedsontwikkeling binnen het Vereveningsfonds weergeven.

Gemeente Amsterdam

27

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Kassaldo Vereveningsfonds en Zuidas in miljoenen euro's 2022 2021 Verschil Reserve Vereveningsfonds 469 396 73 Reserve Zuidas 442 487 -45 Totaal Reserve 911 883 27 Materieel Vast Actief -14 -17 3 o.a. Haarlemmerweg/Verwervingen Sloterdijk N. Totaal Materieel Vast Actief -14 -17 3 Immaterieel Vast Actief G&O -20 -39 19 Planvorming in toekomstige plannen Immaterieel Vast Actief Zuidas -2 -1 -1 Totaal Immaterieel Vast Actief -22 -40 18 Onderhanden werk G&O 21 129 -109 Onderhanden werk Zuidas 134 163 -29 Voorzieningen plantekorten (VEF) 290 275 15 Voorzieningen plantekorten (Zuidas) 1 4 -3 Totaal onderhanden werk 446 571 -125 Voorzieningen grondgerelateerde kosten buiten plan 77 8 70 Totaal voorzieningen 77 8 70 Totaal 1.399 1.406 -7 Tabel: Kassaldo Vereveningsfonds en Zuidas (2021 en 2022)

Voor 2021 waren er jaren met een negatieve kasstroom. In 2021 was de kasstroom positief door de hoge gronduitgiften en in 2022 is de kasstroom licht negatief mede door de vertraging en daaruit voortkomende relatief lage gronduitgiften. De eerder genoemde Rijkssubsidies en de Bodemsaneringsgelden zijn de reden dat de kasstroom beperkt negatief is. De balans met betrekking tot het Vereveningsfonds bestaat uit reserves, voorzieningen, onderhanden werk Bouwgrond in Exploitatie, immaterieel vast actief (sinds 2016) en materieel vast actief (sinds 2018). Onder immaterieel vast actief worden de voorbereidingskosten van toekomstige grondexploitatieplannen verantwoord, waarvoor een principebesluit bestuurlijk is vastgesteld, maar nog geen investeringsbesluit. Onder materieel vast actief worden de investeringen verantwoord van bovenwijkse voorzieningen en anticiperende aankopen van een toekomstige grondexploitatie. Zodra de grondexploitatie behorende bij deze investeringen is vastgesteld, wordt deze investering opgenomen in het plan. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft deze handelswijze voor. De balansposten muteren enerzijds als gevolg van de in de vorige paragraaf beschreven kasstromen en anderzijds door verrekeningen tussen deze balansposten. Zo worden bijvoorbeeld voor nieuwe verlieslatende grondexploitaties voorzieningen getroffen.

Daarmee wordt de voorziening voor plantekorten hoger. De verhoging van de voorzieningen komt ten laste van de reserve. De tussentijdse winstnemingen uit het Onderhanden Werk leiden tot een dotatie aan de reserve. In bovenstaande tabel is de toename van het kassaldo in 2022 weergeven en de mutaties in voornoemde balansposten. Hoe moet het omvangrijke kassaldo nu worden beschouwd? Het grootste deel van het kassaldo is bestemd voor toekomstige uitgaven binnen de actieve grondexploitaties. Het gaat dan om de voorzieningen, de bestemde delen van de reserves maar ook om de risico’s die, voor zover ze niet binnen grondexploitaties zelf opgevangen kunnen worden, gedragen worden binnen de reserve Vereveningsfonds. Voor zover het kassaldo niet bestemd is voor toekomstige uitgaven binnen actieve grondexploitaties wordt het ingezet voor de voorinvesteringen in nieuwe plannen. Daarmee wordt de bestaande planvoorraad aangevuld en de continuïteit van onder andere de woningbouwproductie geborgd. Het kassaldo van afgerond € 1,4 miljard is daarom niet Gemeente Amsterdam

28

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

beschikbaar voor vrije besteding. In de volgende paragraaf wordt ingegaan op de gerealiseerde reservepositie en de vereveningsruimte die begin 2023 beschikbaar is voor nieuwe plannen (voorinvesteringen en toekomstige plantekorten).

4.4

Mutaties 2022 reserves Vereveningsfonds

Deze rapportage betreft sinds 2019 formeel twee reserves: de reserve Vereveningsfonds en de reserve Zuidas. De gezamenlijke reserve is in 2022 gestegen van € 883 miljoen naar € 911 miljoen. In onderstaand overzicht zijn de mutaties van de reserves in 2022 weergegeven: Reserve Vereveningsfonds en reserve Zuidas in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari 2022 kasstroom reserve: Indexering Woningbouwimplus nog niet vastgestelde plannen 2022 Woningcorporaties Afdracht algemene middelen Overige uitgaven Totaal kasstroom Interne verrekeningen tussen grondexploitaties en reserve: Winstnemingen en planafsluitingen Overige uitgaven Voorziening (incl. indexatie) Totaal interne verrekeningen binnen het VEF: Afname (-) of Toename (+) reserves Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 2022

2022 883 18 73 20 -63 -38 9 78 -43 -16 19 28 911

Tabel: Realisatie reserve Vereveningsfonds en reserve Zuidas in 2022

De reserve is toegenomen als gevolg van de eerder genoemde bodemsaneringsgelden. De financieel tekort plannen zijn maar beperkt verslechterd met € 16 miljoen. Vooral in deze plannen zijn de geraamde grondprijzen in 2022 nog sterk gestegen. Door de relatief lage inkomsten in 2022 zijn de winstnemingen (en planafsluitingen) aan de lage kant € 78 miljoen (in 2021 was dit € 265 miljoen). In de volgende hoofdstukken wordt hier nader op ingegaan. Vergelijking MPG 2023, actualisatie MPG 2022 en MPG 2022 in miljoenen euro's MPG 2023 AMPG 2022 MPG 2022 realisatie 2022 prognose eind 2022 prognose eind 2022 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari 2022 883 883 883 Planafsluitingen en winstnemingen 78 70 85 Uit Reserve Stedelijke bodemsanering en nazorg 73 37 Bijdragen woningbouwcorporaties 20 17 13 Indexatievergoeding reserve 18 17 18 Aanwending reserveringen en verrekeningen -43 -45 -49 Afdracht algemene middelen -63 -63 -55 Verhoging voorziening plantekorten -16 -105 -16 Overig (proceskosten, etc) -38 -35 -34 Afname (-) of Toename (+) reserves 28 -107 -39 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 2022 911 776 844 Tabel: Vergelijking gerealiseerde mutaties reserve in 2022 met prognoses bij MPG 2022 en AMPG 2022

Gemeente Amsterdam

29

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Bij de AMPG 2022 werd verwacht dat de reservepositie eind 2022 zou uitkomen op circa € 776 miljoen, bij het MPG 2022 was dit € 844 miljoen. In onderstaande tabel is een vergelijking gemaakt van de verwachte en gerealiseerde mutaties in de reserves per eind 2022. De reservepositie is in vergelijking met de prognoses bij het MPG 2023 met name veranderd door: - Bodemsaneringsgelden. - De voorziening plantekorten is ten opzichte van het MPG 2022 licht gestegen maar de sterke stijging die in het AMPG 2022 werd verwacht is niet uitgekomen met name door de hogere grondprijzen. - De winstnemingen kwamen lager uit met name bij Zuidas door het uitblijven van enkele grote uitgiften.

4.5

Toepassing reserve Vereveningsfonds

In de vorige paragraaf is ingegaan op de mutaties in reservepositie. In deze paragraaf wordt de toepassing van de reserves besproken. Deze toepassing is weergegeven in onderstaande tabel, waarin weerstandsvermogen, reserveringen en vereveningsruimte zijn te zien. Vergelijking MPG 2023, actualisatie MPG 2022 en MPG 2022 in miljoenen euro's MPG 2023 AMPG 2022 MPG 2022 realisatie 2022 prognose eind 2022 prognose eind 2022 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 2022 911 776 844 Weerstandvermogen -236 -151 -125 Reserveringen -638 -577 -561 Bestemde delen -873 -728 -686 Gerealiseerde vereveningsruimte 38 48 158 Tabel: Stand Vereveningsfonds en reserve Zuidas per eind 2022 vergeleken met prognoses bij de (A)MPG 2022

Het overzicht geeft aan dat van de reservepositie eind 2022 (€ 911 miljoen) het grootste deel is bestemd ten bedrage van € 873 miljoen. Dit betreft enerzijds het weerstandsvermogen en anderzijds door de raad specifiek vastgestelde reserveringen waarbinnen toekomstige uitgaven zullen plaatsvinden. Naast de gereserveerde delen en het weerstandsvermogen is nog ruimte over van afgerond € 38 miljoen dat kan worden ingezet ten behoeve van voorinvesteringen voor nieuwe plannen en ter afdekking van nieuwe plannen met een tekort: dit is de gerealiseerde vereveningsruimte. Hieronder volgt een toelichting bij de posten. Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen is het vermogen dat, kort gezegd, dient als buffer voor risico’s in de actieve grondexploitatieportefeuille. Bij het bepalen van de benodigde omvang geldt (zie hiervoor de regels van het Financieel stelsel Gebiedsontwikkeling, vastgesteld door de raad in juni 2016), dat de buffer zodanig groot moet zijn dat de gebiedsontwikkeling gedurende een periode van 4 jaar verantwoord kan worden afgebouwd en op een minimumniveau kan worden voortgezet. Ook omvat het weerstandsvermogen een reservering voor projectspecifieke risico’s in negatieve grondexploitaties of grondexploitaties die het risico hebben om te slaan naar een negatief saldo.

Voor de positieve grondexploitaties kunnen de projectspecifieke risico’s in principe binnen het saldo worden opgevangen. Het weerstandsvermogen is in 2022 toegenomen, van € 153 miljoen eind 2021 naar € 236 miljoen eind 2022. Dit komt door de toevoeging van nieuwe plannen, Gemeente Amsterdam

30

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

rekening houdend met het risico van financieel tekort plannen. En vooral omdat er is rekening gehouden met een hoger weerstandsvermogen van € 75 miljoen voor verwachte grondprijsdalingen (15%) en hogere kosten inflatie (7%). Negatieve plannen kunnen hierdoor verder verslechteren en positieve plannen kunnen door hogere kosten of lagere opbrengsten omslaan naar een financieel tekort. Reserveringen Bij reserveringen gaat het om middelen die door de raad zijn gereserveerd voor uitgaven die in directe relatie staan met nog in ontwikkeling te nemen of al in ontwikkeling genomen grondexploitaties. Onder de reserveringen vallen onder andere de reservering Zuidasdok op basis van de BOK uit 2012 en grote voorinvesteringen waarvoor al dan niet een grondexploitatie is vastgesteld. De volgende wijzigingen hebben plaatsgevonden: - In het MPG 2022 is al rekening gehouden met reserveringen in 2022 vastgestelde plannen tot en met 16 februari 2022 voor Hamerkwartier, Centrum Reigersbos en herziening Arenapoort. Deze plannen met de bijbehorende grondexploitaties zijn nu vastgesteld en toegevoegd aan de portefeuille, waarbij de reservering voor de plantekorten zijn vervallen. Voor een aantal van deze plannen zijn uit prudentie extra reserveringen gevormd zoals bij Hamerkwartier.

- Op basis van de besluitvorming van het MPG 2022 zijn nieuwe reserveringen gevormd voor Weespersluis, Blomwijckerbuurt en aanvulling op de bestaande reservering voor de brug Oostenburgervaart. - Nieuwe reserveringen zijn gevormd op basis van het investeringsbesluit 2022 betreffende H-buurt en Buiteneiland. - Op basis van de najaarsnota 2022 is een reservering bodemgelden gevormd voor bodemsaneringen in (toekomstige) grondexploitaties. - De verkregen Woningbouwbouwimpuls gelden in 2022 en, met terugwerkend kracht, de Woningbouwimpuls voor de Oostflank (2021) zijn gereserveerd binnen het Vereveningsfonds omdat deze toekomstige plannen nog niet actief zijn. - Op basis van besluitvoering MPG 2022 is in 2022 de eerste tranche van de reservering voor bovenplanse investeringen van € 25 miljoen gevormd. - In 2022 zijn met name investeringen verricht en onttrokken uit de reserveringen Zuidasdok (meer kosten dan voorgaande jaren), Buiteneiland (verwerving) en Weespertrekvaart Oost (verwerving). Bij het Coalitieakkoord (2022-2026) in de begroting 2023 is in het kader van de gemeente brede bezuinigingen besloten dat er vanuit het Vereveningsfonds een hogere structurele afdracht aan de algemene middelen plaats moet vinden boven de oplopend reeks van € 2 miljoen in 2021 tot € 18 miljoen vanaf 2024. Deze wordt verhoogd vanaf 2026 naar € 38 miljoen jaarlijks.

Dit is in dit MPG 2023 verwerkt tot en met 2027. Mutatie vereveningsruimte De vereveningsruimte is eind 2022 € 38 miljoen. Vanuit de vereveningsruimte worden plannen met een negatief saldo verevend en zijn specifieke reserveringen gevormd.

Gemeente Amsterdam

31

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

Reserve Vereveningsfonds en reserve Zuidas in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari 2022 kasstroom reserve: Indexering Uit reserve Stedelijke bodemsanering en nazorg (voor Buiteneiland en saneringen) Woningcorporaties Afdracht algemene middelen Overige uitgaven Totaal kasstroom Interne verrekeningen tussen grondexploitaties en reserve: Winstnemingen en planafsluitingen Overige uitgaven en verrekeningen Voorziening (incl. indexatie) Totaal interne verrekeningen binnen het VEF: Afname (-) of Toename (+) reserves Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 2022 Weerstandvermogen Reservering Zuidasdok Reservering Bovenwijkse mobiliteitsmaatregelen Zeeburgereiland en IJburg Sloterdijk 1 Zuid Buiteneiland Overige bestaande reserveringen Nieuwe reserveringen 2022 Bestemde delen Gerealiseerde en beschikbare vereveningsruimte

4 april 2023

2022 883 18 73 20 -63 -38 9 78 -43 -16 19 28 911 -236 -256 -104 -55 -42 -57 -124 -873 38

Tabel: Gerealiseerde vereveningsruimte 2022

De verwachte gerealiseerde vereveningsruimte eind 2022 van € 38 miljoen in het MPG 2023 is lager dan bij het MPG 2022 werd verwacht (€ 159 miljoen) en lager dan in de AMPG 2022 (€ 48 miljoen). - Er is rekening gehouden met den hoger weerstandsvermogen van € 75 miljoen voor grondprijsdalingen (15%) en hogere kosten inflatie (7%). - De lagere winstnemingen in 2022 komen vooral door vertragingen in de inkomsten, en ook de vertragingen in de kosten spelen een rol. - De financieel tekort plannen zijn beduidend minder verslechterd en er is minder onttrokken uit de reserve. De vereveningsruimte is nodig om nieuwe plannen met een tekort die nu in voorbereiding zijn te kunnen vaststellen. (Zie paragraaf 6.5 inzet vereveningsruimte)

Gemeente Amsterdam

32

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

5 Actualisatie grondexploitaties-meerjarenraming In het vorige hoofdstuk is beschreven wat er is gerealiseerd in 2022. In dit hoofdstuk wordt uitgelegd op welke manier de grondexploitaties zijn geactualiseerd voor de toekomst, welk effect dat heeft op de geraamde winstnemingen, en wat het verschil is ten opzichte van vorig jaar. In het MPG wordt gefocust op de ontwikkeling van de vereveningsruimte in de eerste vijf jaar tot en met 2027. De looptijd van de plannen is vaak veel langer (10 tot 15 jaar met uitschieters langer dan 20 jaar). In dit hoofdstuk wordt het effect van de actualisatie op de actieve portefeuille behandeld, waarbij de gehele looptijd wordt meegenomen. Bepalende factoren voor de saldoontwikkeling van lopende grondexploitaties zijn de omvang en samenstelling van het woningbouw en ander vastgoed programma, de ontwikkeling van de grondkosten en de grondprijzen, tempo en fasering van te realiseren vastgoed en de daarbij behorende cash-flow. De uitkomsten van de berekeningen zijn vanwege de lange looptijd in sterke mate afhankelijk van de gehanteerde aannames. Dit houdt in dat bij de interpretatie van de bedragen rekening moet worden gehouden met substantiële onzekerheidsmarges. De grootste onzekerheid is het feit dat de waarde van de toekomstige kasstromen een verwachte waarde is die zijn grondslag vindt in de huidige economische omstandigheden.

Met een horizon van 10 tot 20 jaar is de portefeuille vatbaar voor conjuncturele bewegingen waarin marktprijzen en stichtingskosten zullen dalen en/of stijgen.

5.1 Werkwijze actualisatie actieve plannen Het startpunt van het MPG 2023 is de actualisatie van alle gemeentelijke grondexploitaties. Hierbij is gekeken naar de opbrengsten, kosten en de fasering en zijn deze, waar nodig, aangepast aan de laatste inzichten. Om een realistische inschatting te maken van de waarde van de portefeuille moet rekening worden gehouden met projectspecifieke en generieke (markt)risico’s. De portefeuille bestaat eind 2022 uit 154 actieve grondexploitatieplannen. In 2022 werden 15 grondexploitaties afgesloten, en er zijn 14 nieuwe investeringsbesluiten genomen. Van de 14 nieuwe plannen zijn er 6 met een negatief saldo. Het saldo van de nieuwe plannen bij elkaar opgeteld was bij vaststelling -/- € 6 miljoen netto contante waarde. De negatieve plannen waren per saldo € 292 miljoen NCW, en de positieve plannen € 1.239 miljoen NCW. De meeste plannen zijn in de loop van 2022 financieel verbeterd veelal door de hogere grondprijzen. Per saldo zijn deze plannen verbeterd naar € 20 miljoen positief. Schinkelkwartier is verbeterd door meer transformaties op te nemen en Ringparkgebouw is verslechterd door een lagere raming van de meerwaarde erfpacht (niet meer gebaseerd op de keuze van de erfpachter voor een herziening maar naar de keuze voor een bestemmings-/bebouwingswijziging). Gemeente Amsterdam

33

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Ten opzichte van het MPG 2022 is er voor een 14 plannen een investeringsbesluit genomen waardoor deze aan de actieve portefeuille zijn toegevoegd:

Plannr. 204.76 212.51 213.46 217.32 260.39 265.12 265.16 282.23 283.11 516.10 516.11 760.23 760.24 620.01

Nieuwe plannen in 2022 Plannaam Ringparkgebouw Greivestraat Tomas a Kempislocatie Voorbereidingsgrondexploitatie Schinkelkwartier IJtram IJburg 2 Jan Evertsenstraat deel Mercatorpark Jan Evertsenstraat deel Tennispark Ontwikkelbuurt Gaasperdam Reigersbos H-buurt Midden Hamerkwartier fase 1 op risico Hamerkwartier Fase 1 overig IJdoornschoollocatie Kubus/Katrijp Weespersluis

Arenapoort Oost & West zijn aangepast middels een herzien investeringsbesluit, waarbij de scope van het gehele plan (bijvoorbeeld beoogd vastgoedprogramma of stedenbouwkundige opzet) en de geraamde kosten en opbrengsten aanzienlijk zijn gewijzigd: Het totaal saldo van deze herziening is -/- € 16,7 miljoen (Netto Contante Waarde). Eind 2022 zijn 15 plannen afgesloten. In totaliteit is hierdoor per saldo het onderhanden werk verhoogd met € 7 miljoen omdat de positieve waarde van de af te sluiten positieve plannen hoger zijn dan de negatieve waarde van de tekort plannen. Afboekingen van tekort plannen worden opgevangen binnen de eerder gevormde voorziening van plantekorten. De resultaten van positieve plannen worden toegevoegd aan de reserve Vereveningsfonds. Deze plannen zijn opgenomen in bijlage 2.

20426 20470 20473 20960 22212 40606 45347 52406 57991 75907 78402 86205 87108 58010

Af te sluiten plannen 2022 Jan van Schaffelaarplantsoen Kolenkitbuurt Ringspoorzone Kolenkitbuurt Middengebied Eendrachtsparkbuurt VP CNW Zuidwestoever Zuidblok Delf / Staalmanpleinbuurt Het Schouw Mannourystraat Brug AK3 - Kauwgomballenkwartier Schepenlaan-Koopvaardersplantsoen IJ-oevers Barentszplein eo Groenmarktkade Nieuwe Oostenburgerstraat Restwerkenplan Gershwin

Alle 154 plannen zijn eind 2022 geactualiseerd. Dit heeft geleid tot zowel positieve als negatieve aanpassingen. Hierop wordt in de volgende paragraaf op hoofdlijnen ingegaan.

Gemeente Amsterdam

34

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

5.2

4 april 2023

Uitkomsten actualisatie actieve plannen

Bij de actualisatie is gekeken naar de kosten en opbrengsten in de grondexploitaties en de planning hiervan en deze elementen zijn waar nodig aangepast aan de laatste inzichten. In bijlage 3 is een overzicht gegeven van de verschillen per plan. In bijlage 4 is per plan een toelichting gegeven indien er sprake is van een aanmerkelijk financiële afwijking. In onderstaande tabel staan de veranderingen in kosten, opbrengsten en saldi weergegeven ten opzichte van het MPG 2022. Bruto Waarde Portefeuille MPG 2022 en MPG 2023 in miljoenen euro's (netto contant) na winstnemingen en verrekeningen G&O Zuidas Totaal Bruto Waarde Portefeuille (NCW) MPG 2022 prijspeil 2022 750 413 1.163 Actualisatie grondexploitaties -204 5 -199 Winstnemingen 2022 -42 -25 -66 Planafsluitingen 2022 -1 3 2 Verrekeningen 2022 19 23 42 Correcties subsidies WBI uit plannen -16 -16 Bruto Waarde Portefeuille (NCW) MPG 2023 prijspeil 2022 506 420 926 Verschil bruto waarde portefeuille MPG 2023 t.o.v. MPG 2022 237 Tabel: Plansaldi, winstnemingen, planafsluitingen, verrekeningen en correctie WBI uit plannen

Bij de financieel tekort plannen die in 2022 zijn vastgesteld in januari en februari 2022 is in het MPG 2022 al rekening gehouden met het beslag op de vereveningsruimte. Deze plannen zijn per saldo verbeterd in 2022 van -/- € 6 miljoen naar € 20 miljoen. Na februari 2022 is nog 1 financieel tekort plan vastgesteld met saldo van afgerond -/- € 1 miljoen (Thomas a Kempislocatie). De lopende zijn voor € 365 miljoen plannen verslechterd en voor € 101 miljoen verbeterd. De lopende plannen zijn per saldo verslechterd. Dit is vooral veroorzaakt door autonome factoren : o -/- Hogere inflatie op uitvoeringskosten dan grondprijsstijgingen o -/- Hogere tarieven bij proceskosten en V&T (+6%) Meer specifieke factoren in verschillende plannen betreffen: o -/- Terugtrekkende beweging van de markt vooral nog uitstel en geen uitstel o Langere doorlooptijd grondexploitaties (meer proceskosten) o -/- Hogere kosten voor V&T (niet zijnde generieke tariefverhogingen) o -/- Bijdragen aan infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen o -/- Hogere stichtingskosten a.g.v. ambities o -/- Grotere betaalbare woningen o -/- Omzetten van middensegmentwoningen met een uitpondtermijn van 25 jaar naar eeuwigdurende middeldure huur. o -/- Het toepassen van duurzaamheidsambities.

o -/- Omzetting bij transformatie van herziening naar bestemmings-/bebouwingswijziging o -/- Andere specifieke zaken zoals zettingsproblemen bij Sluisbuurt. o + Rijkssubsidie Woningbouwimpuls o + Extra transformaties in de verschillende plannen

Gemeente Amsterdam

35

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

5.2.1

4 april 2023

Actualisatie opbrengsten in de grondexploitaties

De geraamde inkomsten zijn geraamd op het grondprijs raamwerk per het najaar 2022. De ramingen zijn in onderstaande tabel opgenomen. Geraamde inkomsten actieve plannen in miljoenen euro's Inkomsten 2023 2024 2025 2026 2027 2028 e.v. Totaal Wonen 265 485 596 308 426 1.312 3.392 Commercieel 134 220 219 244 158 459 1.434 Meerwaarde erfpacht 48 80 37 33 25 41 265 Overige grondopbrengsten 83 26 58 20 33 51 271 Overige opbrengsten 47 26 40 15 13 45 187 Grondbedrijfvreemd-B 0,1 1 0,8 0 0 8 10 Totaal 578 839 950 620 656 1.916 5.558 Tabel: Geraamde grondopbrengsten per functie NB: In 2022 zijn € 37 miljoen inkomsten geraamd die in 2022 niet zijn gerealiseerd, deze worden verwacht in 2023 zoals Schinkel- en Kauwgomballenkwartier. Deze inkomsten zijn niet opgenomen in de tabel.

De geraamde nominale grondopbrengsten vanaf begin 2022 en het programma zijn als volgt: Geraamd programma in aantallen en geld in miljoenen euro's vanaf 2022 tot einde looptijd Inkomsten Programma per segment Aantal M2 BVO Grondprijzen * € 1 miljoen Wonen per woning Sociaal 22.399 247 11.027 Midden 24.784 1.157 46.687 Markt 15.726 2.205 140.214 Totaal wonen 62.909 3.609 per parkeerplaats Parkeren 35.993 73 73 2.028 Commercieel en maatschappelijke bestemmingen per m2 bvo Kantoren 1.110.008 996 1.229 Bedrijfsruimten 675.099 263 315 Overige commercieel 368.586 198 748 Maatschappelijke bestemmingen 584.861 139 280 Totaal commercieel en maatschappelijk 2.738.554 1.596 Overige inkomsten 280 Totaal 98.902 2.738.554 5.558 Tabel: Nog uit te geven programma met geraamde grondopbrengsten (bron; programmamonitor najaar 2022) (*incl. meerwaarde erfpacht en overige grondopbrengsten)

De opbrengsten bestaan voor een groot deel uit verwachte opbrengsten uit gronduitgiften. Deze zijn weergegeven in bovenstaande tabel. Inclusief de meerwaarde erfpacht en overige grondopbrengsten bedragen de opbrengsten ten behoeve van woningbouw € 3,6 miljard, € 73 miljoen voor parkeren en voor de niet-wonen functies zijn de geraamde grondopbrengsten € 1,6 miljard. In een aantal plannen is er sprake van hoger geraamde meerwaarde erfpachtinkomsten, dan eerder was aangenomen en/of een aangepast programma. De nieuw toegevoegde opbrengsten uit meerwaarden erfpacht zijn over het algemeen gebaseerd op aanvullende afspraken met erfpachters waardoor er nu voldoende zekerheid is over deze opbrengsten om ze ook in de grondexploitatie op te nemen. De rubriek ‘overige grondopbrengsten’ bevat veelal ook Gemeente Amsterdam

36

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

kostenverhaal op derden waarvan de grond eigendom is van derden en middels anterieure overeenkomsten een deel van de kosten van openbare ruimte kan worden verhaald. Voorbeeld hiervan is het nieuwe plan Amsteloever.

5.2.2

Actualisatie kosten in grondexploitaties

Geraamde uitgaven actieve plannen in miljoenen euro's Uitgaven 2023 2024 2025 2026 2027 2028 e.v. bodemsanering -23 -19 -9 -5 -7 -3 bouwrijp maken -63 -49 -37 -30 -21 -37 civiele constructies -62 -113 -92 -71 -51 -152 grondbedrijfvreemd -5 -10 -4 -5 -9 -9 openbare werken -120 -162 -163 -113 -90 -304 overige kosten -100 -164 -182 -121 -95 -305 proceskosten -86 -73 -67 -54 -46 -193 V&T -63 -62 -59 -46 -35 -105 verwervingen -45 -95 -112 -68 -97 -133 Totaal -567 -747 -725 -512 -450 -1.241

totaal -66 -236 -541 -41 -952 -966 -519 -371 -550 -4.242

Tabel: Kasstromen uitgaven NB: In 2022 zijn € 124 miljoen uitgaven geraamd die in 2022 niet zijn gerealiseerd, deze worden verwacht in 2023 en latere jaren verwacht. Deze uitgaven zijn niet opgenomen in de tabel.

5.2.3

Prognose jaarlijkse kasstromen binnen grondexploitaties

Kasstoomoverzicht alle actieve plannen in miljoenen euro's Periode 2023 2024 2025 2026 2027 2028 e.v. Totaal Inkomsten G&O 531 735 772 426 502 1.425 4.392 Inkomsten Zuidas 47 104 178 194 154 491 1.167 Totaal 578 839 950 620 656 1.916 5.558 Uitgaven G&O -499 -650 -638 -420 -337 -928 -3.471 Uitgaven Zuidas -68 -97 -87 -93 -113 -313 -770 Totaal -567 -747 -725 -512 -450 -1.240 -4.241 Kasstoomsaldo 11 92 225 108 206 676 1.317 Tabel: Geraamde inkomsten en uitgaven grondexploitaties

Vooral de geraamde investeringen in 2023 zijn nog te hoog en wat betreft de planning te optimistisch ingeschat; de actualisatie van de afzonderlijke grondexploitaties ten behoeve van het MPG is gebaseerd op de inschatting op 1 oktober. Inmiddels is een daling zichtbaar van de marktwaarden. Met deze daling is rekening gehouden bij de risico’s en de prognose van de vereveningsruimte. In onderstaande grafiek worden de ramingen van de kasstromen voor een periode van 5 jaar weergegeven. Dit is een optelsom van alle grondexploitaties zoals opgenomen in het grondexploitatiesysteem Pagoni, en nog niet gecorrigeerd voor eventuele vertragingen (zie volgende paragraaf).

Gemeente Amsterdam

37

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Geraamde kasstromen actieve plannen in miljoenen euro's 1.200 1.000 800 600 400 200 -200

225

206

251

178 92 89 88 81 28 11 2 -28 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 108

-400 -600 -800 -1.000 Totaal Inkomsten

Totaal Uitgaven

Saldo

Grafiek: Jaarlijkse kasstromen in grondexploitaties 2023-2035

Benadrukt moet worden dat in deze grafiek alleen de huidige actieve plannen zijn opgenomen. Op dit moment zijn bovendien verschillende nieuwe plannen in voorbereiding die de komende jaren actief worden en een belangrijke invloed zullen hebben op de toekomstige ramingen.

5.2.4

Gecorrigeerde kasstromen

De hiervoor getoonde kasstromen zijn de optelsom van de kosten en opbrengsten van de afzonderlijke plannen zoals opgenomen in het grondexploitatiesysteem Pagoni. Bij het maken van de planning die resulteert in de jaarlijkse kasstromen wordt niet bij voorbaat uitgegaan van verschuivingen in de tijd van investeringen en uitgiften. Verschuivingen treden echter met grote regelmaat op, bijvoorbeeld als gevolg van (veranderende) wetgeving en juridische eisen, veranderende afspraken tussen partijen of partijen die zich terugtrekken uit een ontwikkeling. De druk op de projectteams is groot, veel zaken dienen gelijktijdig te worden aangepakt waarbij ook planvorming van toekomstige aansluitende plannen veel extra tijd in beslag neemt. De prognose van de kasstroom van een project kan wel de meest realistische zijn, maar de “optelsom” van de afzonderlijke plannen geeft vanwege de mogelijke vertragingen geen correct beeld van de verwachte kasstromen. Voor een zo realistische prognose moeten de kasstromen op portefeuilleniveau worden gecorrigeerd. Uit de voorgaande grafiek in de vorige paragraaf blijkt dat er zowel bij de inkomsten als uitgaven sprake is van een ‘boeggolf’:  Het planaanbod van de geraamde inkomsten van 2023 tot en met 2025 neemt sterk toe en is hoog. Er wordt op deze termijn naast het planoptimisme geen rekening gehouden met extra vertragingen.

In de gecorrigeerde kasstromen wordt hier wel meer rekening mee gehouden. De gecorrigeerde ramingen per jaar waren in het vorige MPG geraamd op € 400 miljoen per jaar met een uitschieter naar € 500 miljoen. Vooral de omvangrijke Gemeente Amsterdam

38

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023



4 april 2023

uitgiften bij vooral Zuidas en in mindere mate bij G&O worden later verwacht. Op basis hiervan wordt een reeks van geraamde inkomsten aangehouden in 2023-2027 variërend van € 330 miljoen tot € 375 miljoen. In de afgelopen 5 jaren zijn de investeringen fors toegenomen door omvangrijke investeringen in IJburg (landmaken), Amstelstation, enzovoort, maar ze stabiliseren de laatste jaren rondom de € 375 miljoen per jaar. De voorbereidingen van omvangrijke investeringen en het aanbesteden kosten meer tijd waardoor ze in meerdere plannen uitfaseren. Bovendien wordt vaak in de eerste fase het geheel of een te groot deel van het investeringsbedrag opgenomen terwijl hier meerdere jaren overheen gaan.

Ervaring leert dat zowel de kosten als de opbrengsten in de grondexploitaties de eerste jaren hoger worden ingeschat en dit wordt versterkt door de onzekerheden in de economische ontwikkeling en de verwachting dat de hoogconjunctuur is getemperd naar een lager niveau. Toonaangevende instanties verwachten in 2023 en 2024 magere jaren. Om deze redenen worden de kasstromen op portefeuilleniveau gecorrigeerd. De gecorrigeerde kasstroom wordt gebruikt als referentie voor de beoogde winstneming en de daardoor ontstane groei van de nog te realiseren vereveningsruimte. Samengevat, op basis van de ervaring van voorgaande jaren gaan we ervan uit dat wat in de eerste 5 jaar staat gepland, in realiteit gelijkmatiger, en over een langere periode wordt gerealiseerd. De eerdere vertragingen in 2020 en de versnelling in 2021 na de coronacrisis wordt nu wederom gevolgd door vertraging als gevolg van de oorlog in de Oekraïne en de hoge inflatie- en rentestijgingen. De toekomst is onvoorspelbaar. Als het kan en het economische tij het toelaat zal het projectmanagement de ambities van de projectplanningen zoveel volgen waarbij wellicht meer kan worden gerealiseerd dan de gecorrigeerde kasstromen. Door de planningen 2 keer per jaar te actualiseren zullen de verwachtingen goed worden gemonitord, vooralsnog passen deze verwachtingen binnen het huidige minder gunstige scenario.

Dit laat voor de komende 5 jaar de volgende kasstroom zien:

Grafiek: Jaarlijkse gecorrigeerde kasstromen in grondexploitaties 2022-2027

Gemeente Amsterdam

39

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

In de gecorrigeerde kasstromen is nog geen rekening gehouden met lopende herzieningen en nieuwe plannen of de extra mogelijke Rijksbijdragen. De gecorrigeerde kasstromen worden gebruikt als referentie voor de beoogde winstneming en de daardoor ontstane groei van de vereveningsruimte (zie hoofdstuk 6), en voor de waardebepaling van de portefeuille (zie hoofdstuk 7).

Gemeente Amsterdam

40

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

6 Prognose ontwikkeling vereveningsruimte

Dit hoofdstuk gaat in op de belangrijkste financiële indicator: de ontwikkeling van de vereveningsruimte in de komende vijf jaar. Daarnaast is gekeken naar de verwachte aanspraken op de vereveningsruimte de komende jaren. Welke investeringen en nieuwe plannen komen er aan waar een beroep zal worden gedaan op de vereveningsruimte?

6.1

Totale kasstroom op fondsniveau

In paragraaf 5.2.4 werden de gecorrigeerde kasstromen die samenhangen met de actieve projectenportefeuille gepresenteerd. Deze paragraaf gaat in op alle kasstromen die verband houden met het Vereveningsfonds. Dat betreft niet alleen de kasstromen in de grondexploitaties, maar ook de kasstromen die rechtstreeks aan het Vereveningsfonds worden toegerekend. De verwachting is dat in 2023, sprake zal zijn van een negatieve kasstroom. In 2023 zullen de geraamde inkomsten in de grondexploitaties vergelijkbaar zijn met 2022, deze inkomsten zullen de investeringen in de plannen net als in 2021 niet overtreffen. Hierbij zijn twee kanttekeningen te maken. Enerzijds kunnen door de toenemende economische onzekerheden de grondinkomsten gaan tegenvallen en anderzijds lopen er aanvragen voor rijkssubsidies. In 2023 wordt € 22 miljoen onttrokken aan de reserves ten behoeve van de algemene middelen bestemd voor andere bestuurlijke doeleinden. De verwachting is dat de komende jaren sprake is van negatieve kasstromen. Hierin is het zicht op rijksubsidies voor de versnelling woningbouw nog niet meegenomen. De totale verwachte inkomsten voor de komende jaren zijn op een lager niveau dan de ramingen van het MPG 2022. Niet alleen is in 2022 vertraging opgetreden, maar ook in de komende jaren worden lagere gronduitgiften verwacht.

De verwachte uitgaven zijn licht hoger en er is een daling van de geraamde inkomsten. Een uiteindelijk positief of negatief saldo zal vooral afhangen van de geraamde inkomsten die nogal kunnen variëren gelet op de ervaringen van de laatste jaren. De uitgaven ten laste van de reserve Zuidas lopen op omdat de verwachting is dat in de komende jaren de investeringen toenemen en daardoor de jaarlijkse bijdrage aan het Zuidasdok gaat oplopen. De investeringen in de Oostflank worden over enkele jaren verwacht.

Gemeente Amsterdam

41

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

In de volgende tabel zijn alle inkomsten en uitgaven van het Vereveningsfonds opgenomen. Hierbij is uitgegaan van de gecorrigeerde kasstromen voor de grondexploitaties (zie vorige hoofdstuk). Kasstroomramingen MPG 2023 Vereveningsfonds en Zuidas in miljoenen euro's 2022 2023 2024 2025 2026 realisatie Inkomsten Totale grondinkomsten grondexploitaties erfpacht Overige inkomsten Indexatie vergoeding over reserves/voorzieningen Inkomsten Bouwimpuls Reserve Stedelijke bodemsanering en nazorg Bijdragen van woningcorporaties Totaal inkomsten Uitgaven Totale uitgaven grondexploitaties Voorbereidingskosten toekomstige plannen Uitgaven rechtstreeks uit de reserve VEF Uitgaven rechtstreeks uit de reserve Zuidas Reserveringen uitgaven aan bestemde delen Afdracht aan algemene middelen Afdrachten aan de algemene middelen Afwikkeling uitgaven corporaties en andere derden Totale uitgaven Totaal van de kasstromen

2027

246 82 23 28 73 20 473

260 70 25

310 40 24

330 40 23

345 30 22

330 30 21

8 363

8 382

8 401

8 405

8 389

-354 -13 -24 -20

-365 -10 -25 -22

-365 -10 -25 -30 -27

-370 -5 -25 -34

-370 -5 -25 -32

-370 -5 -25 -38

-53 -10 -6 -480 -7

-22 -4 -448 -85

-30

-34

-38

-38

-487 -105

-468 -67

-470 -65

-476 -87

Tabel: Realisatie en prognose kasstromen

In het Coalitieakkoord is besloten dat structureel geld uit het vereveningsfonds wordt onttr0kken voorafgaand aan de winstnemingen en zonder dat het zeker is dat de inkomsten en de tussentijdse winstnemingen daadwerkelijk worden gerealiseerd. In totaal zal in de jaren 2023-2027 € 162 miljoen worden afgedragen aan de Algemene Middelen; vanaf 2026 is het jaarlijks € 38 miljoen. De afzonderlijke posten worden hierna kort toegelicht. Grondexploitaties inkomsten en uitgaven De inkomsten en uitgaven van de grondexploitaties zijn in hoofdstuk 5 behandeld. De kasstromen zoals weergegeven in bovenstaande tabel zijn de gecorrigeerde kasstromen. De kasstroom voor de lopende grondexploitaties is naar verwachting de komende jaren rondom het break-even punt soms lichtelijk positief en meestal negatief. Maar dit hangt sterk af van de mate waarin het tempo van gronduitgiften zal plaatsvinden. Hierbij is nog geen rekening gehouden met het vaststellen van nieuwe plannen waarbij in de eerste jaren moet worden geïnvesteerd, voordat er opbrengsten binnen komen. Door het toevoegen van nieuwe plannen zal de kasstroom wijzigen. Vergoedingen over reserves en voorzieningen van het Vereveningsfonds De indexatievergoeding heeft betrekking op de reserves en de voorzieningen van het Vereveningsfonds.

Voor de reserves wordt een indexatievergoeding van 2% aangehouden (hiermee is het niet nodig om te ramen op eindwaarde). Dit is zo vastgesteld bij de nota Financiële Gemeente Amsterdam

42

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Verantwoording grondexploitaties en erfpachtuitgiften in 2019 en herzien in 2020. De vergoeding beweegt zich tussen € 21 miljoen en € 25 miljoen. Bijdragen woningcorporaties In 2019 zijn samenwerkingsafspraken 2020 t/m 2023 met de Amsterdamse woningcorporaties overeengekomen. Eén van de afspraken is dat de meerwaarde erfpacht die ontstaat bij conversie van de erfpacht van corporatiebezit bij het einde van een tijdvak geheel toekomt aan het Vereveningsfonds, net als voorgaande jaren. Voorts zijn in dezelfde samenwerkingsafspraken afspraken gemaakt over de grondprijzen bij 1e gronduitgiften van sociale corporatiewoningen en zijn de te verkrijgen bijdragen bij verkoop van corporatiewoningen en bij huurliberalisatie aangepast. Bij de verkoop van corporatiewoningen en bij huurliberalisatie betalen woningcorporaties een bijdrage die ten goede komt aan het Vereveningsfonds. Planvormingskosten voor toekomstig vast te stellen nieuwe plannen Naast de actieve grondexploitatieportefeuille wordt ook gewerkt aan nieuwe toekomstige plannen waarmee het huidige planaanbod wordt aangevuld. Dit worden er jaarlijks minder omdat veel van deze plannen al in uitvoering zijn genomen. Op korte termijn (1 of 2 jaar) worden nog circa 15-20 plannen verwacht en op langere termijn kan dit oplopen naar nog eens 15 plannen. Dit loopt volgens het Plaberum.

Vanaf het nemen van een principebesluit door het college wordt er gewerkt aan projectbesluiten en investeringsbesluiten waarbij een nieuwe grondexploitatie zal worden geopend. In bijlage 5 zijn deze plannen met de bijbehorende voorbereidingskosten in 2023 opgenomen. Investeringen in Zuidasdok Onder de reserveringen valt onder andere het Zuidasdok. In de grondexploitaties is de resterende bijdrage van Amsterdam aan het project Zuidasdok conform de BOK uit 2012 opgenomen (het deel dat al betaald is in 2012-2021 is reeds verrekend met de reserve Zuidas). Deze is geïndexeerd met 2,35%, conform de IBOI. Naast de vaste bijdrage, deelt de gemeente Amsterdam ook mee in de risico’s tot een maximum van € 63,2 miljoen (de zogenaamde risicocap, nominaal, p.p. 2022). En er zijn afspraken gemaakt over het zogenaamde indexatierisico. De grondexploitatie van Zuidas bevat zowel de overeengekomen, nog te betalen bijdragen vanaf 1 januari 2021 als de reserveringen voor de risico-afspraken. De bedragen zijn gebaseerd op de huidige Bestuursovereenkomst. Voor de additionele bijdrage aan ZuidasDok naar aanleiding van de besluitvorming van het college in het najaar 2022 over de schaalspronginvesteringen is geen bijdrage uit het Vereveningsfonds voorzien.

Uitgaven rechtstreeks ten laste van de reserve Vereveningsfonds Deze geraamde uitgaven zijn geanalyseerd en onder te verdelen in doorlopende uitgaven, incidentele uitgaven en onvoorziene uitgaven. Doorlopende uitgaven en incidentele uitgaven betreffen directe en indirecte doorberekende apparaatskosten, bestuurlijk overeengekomen afspraken zoals proceskosten voor stadsdelen (planvorming), basiskwaliteit wonen en de

Gemeente Amsterdam

43

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

subsidieregeling duurzaam bouwen. De totale raming is € 30 miljoen. In de post is ook rekening gehouden met onvoorzien. Reserveringen ten laste van het Vereveningsfonds De meeste reserveringen hangen samen met de actieve plannen van het Vereveningsfonds. De uitgaven zijn opgenomen bij de plannen. Bij een aantal reserveringen worden de uitgaven rechtstreeks via de reserve verantwoord, dit zijn reserveringen zoals de bijdrage Gaasperdammerweg. Ten opzichte van het MPG 2022 zijn nieuwe reserveringen toegevoegd (zie paragraaf 6.3.2). In 2019 is een bijdrage van € 5 miljoen overgedragen voor de kwaliteitsimpuls voor diverse parken (Martin Luther Kingpark, Sloterpark en Rembrandtpark conform het raadsbesluit nr. 2019/afd/ 1/nr. 1436 (18/19 september 2019). In 2020 heeft geen bijdrage aan parken plaatsgevonden. In 2021 is een nieuwe tranche van € 5 miljoen ten behoeve van het Noorderpark en € 2 miljoen voor het Rembrandtpark gerealiseerd. In 2023 zal naar verwachting aanvullend beroep worden gedaan op het Vereveningsfonds voor de kwaliteitsimpuls voor andere parken, in totaliteit is de verwachting dat nog voor € 4 miljoen beroep zal worden gedaan op het Vereveningsfonds.

Afdracht aan algemene middelen In financiële zin heeft de gebiedsontwikkeling na de crisis vanaf 2013 geleid tot zeer gunstige financiële resultaten waardoor het verantwoord was om de vorige collegeperiode incidenteel € 400 miljoen 2019 t/m 2022 uit het gesloten systeem van het Vereveningsfonds en Reserve Zuidas te nemen en bij te dragen aan de Algemene Middelen, onder meer voor klimaatdoelstellingen van de bestaande stad, achterstallig onderhoud in wegen en sportvoorzieningen en bereikbaarheid (zoals voor het realiseren van een brug over het IJ, voorheen Javabrug). De gemeente Amsterdam staat op dit moment voor een enorme bezuinigingsopgave. In de voorjaarsnota’s 2020 en 2021 en bij het vorige coalitieakkoord is besloten dat deze bezuiniging voor wat betreft de gebiedsontwikkeling wordt doorgevoerd in de vorm van een structurele uitname aan de Algemene Middelen van € 18 miljoen. In het nieuwe coalitieakkoord (2022-2026) is besloten tot een extra incidentele uitname van 2022 t/m 2026 van totaal € 46 miljoen en een additionele structurele uitname van € 20 miljoen opgenomen vanaf 2026, waardoor gerekend wordt op een structurele uitname van € 38 miljoen per jaar vanaf 2026. Deze uitname moet nog worden verdiend en is alleen mogelijk als de vereveningsruimte voldoende is. De omvang van de vereveningsruimte is sterk afhankelijk van marktontwikkelingen.