A - 18 Grond en Ontwikkeling (22) BIJLAGE 1b Toelichting bij het MPG 2023

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

212

TOELICHTING Meerjarenperspectief grondexploitaties Vereveningsfonds en Reserve Zuidas 2023 Gemeente Amsterdam

1

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Inhoudsopgave

1 Inleiding ................................................................................................................. 3 2 Projectenportefeuille ............................................................................................... 5 3 Algemene ontwikkelingen en risico’s......................................................................... 9 4 Realisatie 2022 ...................................................................................................... 23 4.1 Gerealiseerd programma binnen grondexploitaties .................................................................23 4.2 Gerealiseerde kasstromen 2022 .............................................................................................. 24 4.3 Kassaldo en mutaties 2022 ...................................................................................................... 27 4.4 Mutaties 2022 reserves Vereveningsfonds .............................................................................. 29 4.5 Toepassing reserve Vereveningsfonds .....................................................................................30 5 Actualisatie grondexploitaties-meerjarenraming ..................................................... 33 5.1 Werkwijze actualisatie actieve plannen....................................................................................

33 5.2 Uitkomsten actualisatie actieve plannen.................................................................................. 35 6 Prognose ontwikkeling vereveningsruimte .............................................................. 41 6.1 Totale kasstroom op fondsniveau ............................................................................................41 6.2 Prognose mutaties reserves Vereveningsfonds ....................................................................... 45 6.3 Prognose ontwikkeling vereveningsruimte ............................................................................. 48 6.4 Financiële maatregelen........................................................................................................... 50 6.5 Inzet vereveningsruimte .......................................................................................................... 51 6.6 Risico’s.................................................................................................................................... 52 7 Waarde van de portefeuille..................................................................................... 54 8 Conclusie .............................................................................................................. 58 Bijlage I: Werking Vereveningsfonds en reserve Zuidas ...............................................

60 Bijlage II: Indicatieve grondwaarden .......................................................................... 62

Gemeente Amsterdam

2

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

1 Inleiding

Dit is de toelichting, behorende bij het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2023 (MPG 2023) van de gemeente Amsterdam. Deze rapportage is opgesteld door Grond en Ontwikkeling (G&O) en Zuidas, en geeft inzicht in de financiële en programmatische stand van zaken van alle grondexploitaties van het Vereveningsfonds en Zuidas en de stand van de reserves van het Vereveningsfonds en Zuidas (hierna Vereveningsfonds). Het is een financiële rapportage, over de bijbehorende prestaties wordt in andere rapportages verslag gedaan. Om goed te kunnen monitoren hoe de grondexploitaties en het Vereveningsfonds zich in financiële zin ontwikkelen, worden de ramingen tweemaal per jaar geactualiseerd. Dit gebeurt in het voorjaar bij het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) en in het najaar bij de actualisatie van het MPG (AMPG). Het MPG 2023 is de basis voor de verantwoording over de grondexploitaties en het Vereveningsfonds bij de jaarrekening van 2022 en voor de meerjarenraming van deze onderdelen in de Voorjaarsnota 2023/Viermaandsrapportage. Gelijktijdig met de behandeling van het MPG 2023 in de gemeenteraad, worden ook de saldi van de grondexploitaties (gebaseerd op de actualisatie van de grondexploitaties eind 2022) en de uitvoeringskredieten opnieuw vastgesteld.

Hierbij is ook rekening gehouden met raadsbesluiten over nieuwe en herziene plannen die tot en met 31 december 2022 zijn genomen en effect hebben op het Vereveningsfonds. Aanmerkelijke (financiële) wijzigingen in de actieve grondexploitaties worden toegelicht en indien nodig ter besluitvorming voorgelegd. Ook wordt inzicht gegeven in de plannen die per eind 2022 zijn afgesloten. Het MPG 2022 is in de in de raadvergadering van 1 juni 2022 vastgesteld door de gemeenteraad. Toen zijn ook de geactualiseerde saldi van de grondexploitaties opnieuw vastgesteld door de gemeenteraad. De wijzigingen die bij het MPG 2023 ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd zijn ten opzichte van de bij het MPG 2022 door de raad vastgestelde saldi. De rapportage Actualisatie van het MPG 2022 is op 7 december 2022 behandeld in de raadscommissie Ruimtelijke Ordening. Met deze tussentijdse rapportage werd het bestuur inzicht gegeven in de financiële ontwikkelingen binnen het Vereveningsfonds en werd een vooruitblik gegeven op het nu voorliggende MPG 2023. De basis van deze rapportage wordt gevormd door de in het najaar van 2022 geactualiseerde actieve grondexploitaties, de realisatiecijfers van 2022, de geactualiseerde ramingen van het Vereveningsfonds en de tot en met 31 december 2022 door de raad vastgestelde nieuwe en Gemeente Amsterdam

3

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

herziene plannen. De grondexploitaties hebben veelal een lange looptijd en worden sterk beïnvloed door externe marktomstandigheden en gemeentelijke beleidswijzigingen. Het (financiële) beeld dat in deze rapportage wordt gegeven, moet dan ook worden beschouwd als een momentopname; de uitkomsten van de berekeningen kennen grote onzekerheidsmarges. Analyses vinden plaats op portefeuilleniveau en zijn gebaseerd op de actualisatie van alle onderliggende actieve grondexploitaties, waarbij het belangrijk is om te onderkennen dat de optelsom van de afzonderlijke grondexploitaties niet het correcte totaalbeeld voor de portefeuille als geheel leidt. Op projectniveau wordt immers uitgegaan van een (ambitieus realistische) planning waarin op voorhand geen rekening wordt gehouden met vertragingen. Deze vertragingen zijn echter onvermijdelijk, maar zijn vooraf niet te koppelen aan specifieke projecten. Vandaar dat op portefeuilleniveau voor het Vereveningsfonds als geheel correcties worden uitgevoerd op basis van ervaringscijfers en expert judgement. Ook wordt op portefeuilleniveau inzicht gegeven in de effecten van veranderende marktomstandigheden en scenario- en gevoeligheidsanalyses. De focus bij de analyses richt zich met name op de ontwikkeling van de vereveningsruimte in de eerste vijf jaar. Dit is immers de belangrijkste indicator voor de financiële ruimte in het Vereveningsfonds.

Met de vereveningsruimte kunnen nieuwe voorinvesteringen of nieuwe plannen met een negatief financieel resultaat worden gedekt. De cijfers zijn geactualiseerd op basis van de inzichten tot eind 2022. De gepresenteerde bedragen in de rapportage zijn weergegeven in miljoen euro afgerond op hele getallen en nominaal op prijspeil 1-1-2022, tenzij anders aangegeven. In de nominale bedragen zijn de prijsstijgingen van de kosten en opbrengsten stijgingen in 2022 nog niet meegenomen. Omdat er sprake is van een extreem hoge inflatie gedurende het jaar 2022 wordt in deze rapportage ook gekeken naar de reële waarde en netto contante waarde omdat daarin de hoge inflatie in 2022 wel zichtbaar is. In de voorgaande MPG’s speelde dit vraagstuk niet omdat de inflatie tot en met het 3e kwartaal 2021 gematigd was (rondom de 2%). Dit document is als volgt opgebouwd: • • • • •

•

Hoofdstuk 2 geeft een omschrijving van de projectgebieden. Hoofdstuk 3 gaat in op de algemene ontwikkelingen die van invloed zijn op het Vereveningsfonds. De realisatiecijfers van 2022 worden gepresenteerd in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 komen zowel de uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitaties aan bod als de kasstroomramingen voor de komende vijf jaar. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de ontwikkeling van de vereveningsruimte de komende vijf jaar. Naast de actualisatie van de grondexploitaties, zijn ook de ramingen van de reserves geactualiseerd. Beide actualisaties leiden tot een bijgestelde ontwikkeling van de vereveningsruimte. Ook zijn de verwachte toekomstige aanspraken op de vereveningsruimte in beeld gebracht. De waarde van de actieve grondexploitatieportefeuille (inclusief een verschillenanalyse MPG 2022 – MPG 2021), de risico’s en de beheersing daarvan wordt in hoofdstuk 7 gepresenteerd.

Gemeente Amsterdam

4

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

2 Projectenportefeuille Onder het Vereveningsfonds worden per eind 2022 154 actieve grondexploitaties uitgevoerd (projecten met een investeringsbesluit en een vastgestelde grondexploitatie). In 2022 werden 15 grondexploitaties afgesloten, en zijn 14 nieuwe plannen toegevoegd door het nemen van investeringsbesluiten door de gemeenteraad. De gemeenteraad heeft Arenapoort West en Oost begin 2022 herzien (onderverdeeld van 2 naar 3 geclusterde plannen), waarbij de scope van deze plannen (beoogd vastgoedprogramma en stedenbouwkundige opzet) en de geraamde kosten en opbrengsten aanzienlijk zijn gewijzigd.

Plannr. 20426 20470 20473 20960 22212 40606 45347 52406 57991 75907 78402 86205 87108 58010

Af te sluiten plannen 2022 Plannaam Jan van Schaffelaarplantsoen Kolenkitbuurt Ringspoorzone Kolenkitbuurt Middengebied Eendrachtsparkbuurt VP Centrum Nieuw West Zuidwestoever Zuidblok Delflandplein / Staalmanpleinbuurt Het Schouw Mannourystraat Brug AK3 - Kauwgomballenkwartier Schepenlaan-Koopvaardersplantsoen IJ-oevers Barentszplein eo Groenmarktkade Nieuwe Oostenburgerstraat Restwerkenplan Gerhswin

Plannr. 204.76 212.51 213.46 217.32 260.39 265.12 265.16 282.23 283.11 516.10 516.11 760.23 760.24 620.01

Nieuwe plannen in 2022 Plannaam Ringparkgebouw Greivestraat Thomas a Kempislocatie Voorbereidingsgrondexploitatie Schinkelkwartier IJtram IJburg 2 Jan Evertsenstraat deel Mercatorpark Jan Evertsenstraat deel Tennispark Ontwikkelbuurt Gaasperdam Reigersbos H-buurt Midden Hamerkwartier fase 1 op risico Hamerkwartier Fase 1 overig IJdoornschoollocatie Kubus/Katrijp Weespersluis (functionele grondexploitatie)

Met de uitvoering van de grondexploitaties wordt gewerkt aan de verdere ontwikkeling van Amsterdam. Deze ontwikkeling richt zich op de verschillende aspecten die horen bij een complete stad. In de grondexploitaties wordt uitgegaan van het in erfpacht uitgeven van grond (of bijdragen Gemeente Amsterdam

5

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

in verband met kostenverhaal bij grond in bezit van derden) voor woningbouw, kantoren, bedrijfsterreinen en maatschappelijke voorzieningen. Daarnaast is in de grondexploitaties ook gerekend met de benodigde investeringen in bereikbaarheid, inrichting van de openbare ruimte en groen. Geraamd programma in aantallen en geld in miljoenen euro's vanaf 2022 tot einde looptijd Inkomsten Gemiddelde Programma per segment Aantal M2 BVO * € 1 miljoen grondprijs Wonen per woning sociaal 22.399 247 11.027 Midden 24.784 1.157 46.687 Markt 15.726 2.205 140.214 Totaal wonen 62.909 3.609 per parkeerplaats Parkeren 35.993 73 73 2.028 Commercieel en maatschappelijke bestemmingen per m2 bvo Kantoren 1.110.008 996 1.229 Bedrijfsruimten 675.099 263 315 Overige commercieel 368.586 198 748 Maatschappelijke bestemmingen 584.861 139 280 Totaal commercieel en maatschappelijk 2.738.554 1.596 Overige inkomsten 280 Totaal 98.902 2.738.554 5.558 Tabel: Programma

Op dit moment bestaat de portefeuille uit 154 door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitaties, 63.000 nog te realiseren woningen en 2,7 miljoen m2 bvo niet wonen, waarvoor een investeringsbesluit is genomen (fase 3 besluit in het kader van het Plaberum). In het recente Woningbouwplan 2022-2028 van 21 december 2022 is opgenomen dat per juli 2022 de planvoorraad een omvang heeft van 73.000 woningen. In 2022 zijn 8.400 woningen gerealiseerd. De omvang wijkt af van de 63.000 woningen waarvoor vanaf 2023 gronduitgiften binnen de grondexploitaties zijn gepland en van de realisatie in 2022 waarbij voor 4.300 woningen aan grond ten behoeve van woningbouw is uitgegeven. Deze verschillen worden vooral verklaard door:  De planvoorraad van het Woningbouwplan is gebaseerd op start bouw en daarin zijn ook woningen opgenomen van gronden van derden die niet in de grondexploitaties zijn opgenomen zoals pandtransformaties of gronden van derden in grondexploitaties die niet tot gronduitgiften leiden. Totaal circa 1.500 woningen.  De startbouw loopt altijd achter op de gronduitgiften, het verschil is de afgelopen jaren fors toegenomen omdat sprake is van omvangrijke verdichtingen (omvangrijke panden en appartementen) waarbij het enkele jaren duurt na de uitgiften voordat de startbouw aanvangt.

In de afgelopen jaren is de bouw in meerdere gevallen vertraagd omdat de ontwikkelaar moeite heeft om een bouwonderneming te vinden. Voor circa 2.600 woningen is de grond uitgegeven vóór 2022. De basis voor het MPG vormen de grondexploitaties van projecten waarvoor een investeringsbesluit (fase 3 besluit Plaberum) en een grondexploitatie door de gemeenteraad zijn vastgesteld. Plannen in voorbereiding (in de fasen voor een investeringsbesluit) zijn niet opgenomen omdat er geen grondexploitatie is vastgesteld, maar deze worden wel gemonitord. Gemeente Amsterdam

6

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Een steeds groter deel van de portefeuille bestaat uit betaalbare woningen voor starters en lageen middeninkomens. De oudere plannen in de portefeuille die vastgesteld zijn voor 2018 zijn nog gebaseerd op 30% sociale huur en 70% vrije sector woningen. In de meest recente plannen is een woningbouwprogramma opgenomen van gemiddeld 40% sociale huur, 40% middensegment en 20% vrije sector woningen. Voor transformatieprojecten kan een verdeling van 30%-40%-30% worden toegepast als de 30% sociale huurwoningen door een woningcorporatie wordt gebouwd. Nog uit te geven woningbouwprogramma in segmenten Programma segmenten MPG2023 MPG2022 Sociale woningen 36% 37% Middensegment woningen 39% 35% Vrije sector woningen 25% 28% Totaal 100% 100%

2018 29% 25% 46% 100%

Tabel: Woningbouwprogramma

Sinds 2018 is de portefeuille verkleurd van 54% betaalbare woningen naar 75%. Ten opzichte van het MPG 2022 heeft er een verschuiving plaatsgevonden van 3% dure vrije sector woningen naar middeldure en sociale woningen, door het toevoegen van nieuwe plannen en herzieningen. Met de plannen die in voorbereiding zijn kunnen in de toekomst nog circa 20.000 woningen aan de portefeuille worden toegevoegd. Dit is nog exclusief Haven Stad met in de toekomst wellicht 20.000 tot 70.ooo woningen. En hierin is ook nog geen rekening gehouden met de uitbreiding van de plannen zoals Amstel 3 en Arenapoort die nu zijn gebaseerd op een beperkte planhorizon van 4 tot 5 jaar. Tezamen gaat dit om meer dan 15.000 extra woningen. Het huidige actieve plan van Amstel 3 (Bullewijk) is naar verwachting eind 2023 grotendeels gerealiseerd met transformaties van kantoren naar woningen. In 2024 zal een uitbreiding van de plannen worden voorgelegd. Andere herzieningen die worden verwacht betreffen de uitbreiding van het Winkelcentrum boven het IJ en de D & K-buurt Bijlmervernieuwing. Nieuw toe te voegen plannen die nu in voorbereiding zijn betreffen onder andere ontwikkelbuurten.

In Nieuw West wordt in vervolg op het vaststellen van de Van Deysselbuurt verder gewerkt aan gebiedsontwikkeling rondom de Roëllstraat (Couperusbuurt en Dichtersbuurt) en in Zuidoost worden planproducten opgesteld voor de H-buurt en Holendrecht. In Noord wordt het plan voor Banne Noord in delen aan de raad voorgelegd en na vaststelling aan de actieve portefeuille toegevoegd. Daarnaast staan omvangrijke transformatieplannen op de rol zoals de tweede fase van het Osdorpplein (voorheen Centrum Nieuw West). Voor het Schinkelkwartier is

Gemeente Amsterdam

7

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

inmiddels de voorbereidende grondexploitatie vastgesteld en de komende jaren zullen meerdere deelgebieden binnen dit gebied ook actief worden. Tevens zal een projectvoorstel worden voorgelegd over de toekomstige ontwikkeling van het Marineterrein. Op de iets langere termijn (binnen 3 tot 5 jaar) zal de besluitvorming worden gestart voor een aantal omvangrijke deelplannen zoals de tweede fase van Strandeiland en de Baaibuurten op het Zeeburgereiland. Bij het verder ontwikkelen van het Zeeburgereiland en IJburg 2e fase zijn toekomstige bovenplanse investeringen essentieel en voorwaardelijk voor de bereikbaarheid. De aanleg van de verlenging van de IJtram is dit jaar in uitvoering gegaan. In voorbereiding is ook het eerste deel van de zogenaamde “Cruciale mijl”, die de bereikbaarheid van de twee gebieden moet verbeteren, en de verplaatsing van de tramremise om meer woningbouw mogelijk te maken. Totaal betekent bovenstaande dat de komende 10-15 jaar sprake is van een aanvulling op de planvoorraad die de woningbouwambitie, zoals uitgesproken bij het coalitieakkoord, mogelijk kan maken. Belangrijk blijft evenwel om te benadrukken dat de gemeente zelf niet bouwt. De gemeente maakt de grond geschikt en geeft de grond (in erfpacht) uit aan marktpartijen die verantwoordelijk zijn voor de vastgoedexploitatie.

Als gevolg van de onzekere tijden is het niet vanzelfsprekend dat de ontwikkelende marktpartijen (en corporaties) de businesscase van hun vastgoedexploitatie sluitend krijgen en daadwerkelijk tot startbouw overgaan. Er dient dus rekening te worden gehouden met de mogelijkheid van een tijdelijke (gedeeltelijke) vraaguitval. De grondexploitaties zijn, in tegenstelling tot de vastgoedexploitatie, wel een verantwoordelijkheid van de gemeente. De gemeente maakt de gebiedsontwikkeling mogelijk door het bouwrijp opleveren van de grond en in toenemende mate door het faciliteren van bestaande erfpachters middels afsprakenbrieven en daarbij het planologisch en juridisch mogelijk maken van de bouw. De gemeente is verantwoordelijk voor de inrichting van de openbare ruimte. Voor het daadwerkelijk bouwen van de woningen en ander programma is de gemeente afhankelijk van marktpartijen, corporaties en erfpachters. De opbrengsten worden grotendeels gevormd door de uitgifte van de grond in erfpacht aan de marktpartijen voor hun vastgoedexploitatie. Naast de grond die wordt uitgegeven in erfpacht, worden ook op grond van derden of door gebouwtransformaties buiten de gebiedsontwikkeling nieuwe woningen gerealiseerd. Voorbeelden hiervan zijn het Bajeskwartier en Oostenburg, maar ook binnen de grondexploitaties Amsteloever, Hamerkwartier en Sloterdijk 1 Zuid is sprake van particuliere grond.

Waar grond van derden wordt ontwikkeld volgens een nieuwe bestemming is geen sprake van gronduitgifte of meeropbrengsten erfpacht, maar vindt (verplicht) kostenverhaal plaats die betrekking heeft op kosten voor de inrichting van de openbare ruimte en de proceskosten. Hoewel er strikt genomen in deze gevallen geen sprake is van gronduitgifte wordt ook voor deze projecten de figuur van de grondexploitatie toegepast, waarbij de bijdrage van de ontwikkelaar uit het kostenverhaal als inkomsten in de grondexploitatie wordt verantwoord. Wanneer de marktpartijen afzien van hun investering zal ook de grond niet worden afgenomen en worden de geraamde grondopbrengsten niet gerealiseerd. Hierbij moet bovendien worden opgemerkt dat het vaststellen van nieuwe grondexploitaties met een financieel tekort alleen mogelijk is als er voldoende vereveningsruimte beschikbaar is. Voor het tekort moet immers direct een voorziening worden getroffen (zie Bijlage I: “Werking Vereveningsfonds en reserve Zuidas”).

Gemeente Amsterdam

8

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

3 Algemene ontwikkelingen en risico’s

Externe factoren en intern gemeentelijk beleid hebben invloed op de gebiedsontwikkeling van de gemeente Amsterdam en daarmee op de grondexploitaties en de reserves van het Vereveningsfonds en Zuidas. Ontwikkelingen die een risico zijn worden meegenomen in de projectspecifieke risico’s of in de generieke risico’s. Volgens deze werkwijze wordt dit verwerkt in het weerstandsvermogen, de raming van de winstnemingen en in de waardering van de portefeuille. In de Actualisatie van het MPG 2022 werden de belangrijkste ontwikkelingen die de gebiedsontwikkeling in Amsterdam raken beschreven en daarmee werd vooruitgeblikt op het MPG 2023. Een deel van deze ontwikkelingen is inmiddels verwerkt in de actieve grondexploitaties en de ramingen van het Vereveningsfonds. Het jaar 2022 stond met name in het teken van hoge inflatie, sterk stijgende rente en een vertraging in de verwachte gronduitgiften doordat ontwikkelaars bij een groot aantal plannen uitstel hebben gekregen of aangevraagd. Opvallend is dat er weinig grond is uitgegeven via tenders. De gerealiseerde grondinkomsten kwamen vooral voort uit transformaties. Na een periode van 9 jaar waarin de Amsterdamse woningprijzen bleven stijgen, zette zich de laatste maanden van 2022 een maand op maand daling in van de woningprijzen van de bestaande woningen.

Dit alles raakt de realisatie, de plansaldi, de geraamde gecorrigeerde meerjarige kasstromen, de ramingen van de reservepositie en de vereveningsruimte. Het MPG geeft nieuwe inzichten in deze standen en reeksen gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties. Ook dit is maar een momentopname. De afgelopen tijd zijn de verwachtingen in de economische ontwikkelingen door de experts neerwaarts aangepast en de tijden zijn zeer onzeker. Energieprijzen (m.n. gas, olie, stroom) bepalen nu voor een belangrijk gedeelte de inflatie in Nederland. Er is een daling van de energieprijzen waar te nemen, met als gevolg een afnemende inflatie (van maand tot maand gemeten). DNB verwacht voor 2023 in Nederland een inflatie van 4,9% en in 2024 5%. Nog steeds hoog maar minder hoog dan in 2022. Over het algemeen is de verwachting dat de woningprijzen verder dalen en de relatief hoge inflatie tempert maar de komende paar jaar nog boven de standaard inflatie (2%) blijft waarmee in de grondexploitaties gerekend wordt. Dit, terwijl de vooruitzichten van de Amsterdams woningmarkt op de lange termijn onverminderd goed zijn. Door demografische ontwikkelingen en het langzame tempo waarin er gebouwd kan worden, zal de krapte op de markt nog lang aanhouden. Gemeente Amsterdam

9

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Voor commercieel speelt de hoge rente een rol wat effect heeft op het aantal huur- en kooptransacties. Hierbij is er een verschil tussen toplocaties hoog blijven en niet-toplocaties. Kostenstijging als gevolg van inflatie De actualisatie van plannen en de wijzigingen in de plansaldi werden in de jaren vóór 2022 gedomineerd door beperkte onvermijdbare kostenstijgingen en sterk stijgende grondprijzen. In verschillende plannen zijn scope of programma aanpassingen doorgevoerd waarover in bijlage 4 een beslispunt is opgenomen. In tegenstelling tot de voorgaande jaren heeft de gebiedsontwikkeling in 2022 te maken gehad met een hoge autonome kostenstijging als gevolg van de hoge inflatie. De versoepelingen bij de Coronacrisis en de inval in de Oekraïne hebben de vraag naar materialen, diensten en toevoer sterk doen stijgen terwijl het aanbod van veel materialen en diensten steeds schaarser werd. Dit, in combinatie met de sterk stijgende energieprijzen en hogere kosten voor arbeid als gevolg van de krapte op de arbeidsmarkt, had en heeft een explosieve stijging van prijzen tot gevolg. Deze situatie lijkt nu wat genormaliseerd te zijn, als gevolg van lagere transport- en energiekosten ten opzichte van de pieken. Deze sterke autonome kostenstijging heeft gezorgd voor een verslechtering van de plansaldi in 2022. Onzeker is in hoeverre de inflatie aanhoudt.

Verwacht wordt dat de inflatie de komende jaren nog boven de standaard rekenindex van 2% zal uitkomen. Een inflatie van 2% is wat de ECB nastreeft en wat als gezond en stabiel wordt beschouwd. Marktontwikkelingen vastgoed Op het moment van het actualiseren van de grondprijzen (3e kwartaal 2022) is gemiddeld gezien nog steeds sprake van een stijging van de grondprijzen ten opzichte van één jaar eerder, het 3e kwartaal van 2021. De stijgende stichtingskosten van het vastgoed worden vooralsnog opgevangen door de nog steeds stijgende marktwaarden (ten tijde van de datum van dit rapport) van vrije sector woningen en commercieel vastgoed. Dit geldt niet voor gereguleerde huurwoningen aangezien de marktwaarde niet sneller stijgt dan de huur. Echter, de onvoorspelbaarheid ten aanzien van onder andere de rente zorgt voor een grote onzekerheid of de marktwaarden blijven stijgen. Een stijgende rente beperkt het bedrag dat maximaal geleend kan worden om een woning te kopen en verhoogt de maandelijkse lasten voor vastgoedeigenaren wat mogelijk leidt tot lagere marktwaarden. Dezelfde onzekerheid geldt voor het effect op de bruto aanvangsrendementen. Als deze stijgen, neemt de marktwaarde van commercieel vastgoed af en daalt de grondprijs. Dit effect is extra groot in combinatie met de stijgende stichtingskosten.

Partijen verlangen in onzekere tijden een hoger rendement ter compensatie van het hogere risico en specifiek de hogere rentevoet. Ook een veranderde verhouding in vraag en aanbod van commercieel vastgoed zal van invloed kunnen zijn op de huurwaarde (en dus marktwaarde). De ontwikkelingen worden zorgvuldig gemonitord, want op het moment dat de stichtingskosten (bouwkosten en bijkomende kosten van een vastgoedontwikkelingen) sneller stijgen dan de marktwaarden dan zal dit direct een negatief effect hebben op de grondopbrengsten. Daar komt bij dat het nieuwe woonbeleid voor middenhuur van het Rijk en aanpassing van belastingmaatregelen ertoe kan leiden dat de grondopbrengsten dalen aangezien de lagere

Gemeente Amsterdam

10

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

woningexploitatiewaardes via de residuele methode leiden tot lagere grondwaarden. Dit kan ook een rol spelen in de afwachtende houding van marktpartijen waardoor vertraging optreedt. Voor commercieel vastgoed in het algemeen is de verwachting dat de politieke en economische onzekerheden van 2022 in 2023 een vervolg krijgen. De coronacrisis werd snel opgevolgd door de energiecrisis, met mede daardoor als gevolg een hard oplopende rente en inflatie. Met name de hoge rente heeft ertoe geleid dat het aantal huur- en kooptransacties terugloopt. De verwachting voor 2023 is dat het investeringsvolume onder beleggers terug zal vallen en dat beleggingen defensiever worden, met als gevolg mogelijk stijgende aanvangsrendementen. Op toplocaties zal de vraag naar commercieel vastgoed hoog blijven, waar nog ruimte wordt gezien voor oplopende grondprijzen. Voor niet-toplocaties zijn de vooruitzichten minder positief met als gevolg een mogelijke daling van de grondprijzen. De verwachtingen voor de toekomstige prijsontwikkelingen zijn sterk afhankelijk van onder meer de ontwikkeling van de rente en mate waarin een eventuele recessie qua diepte en lengte zal optreden. Als de rente hoger wordt en de verwachte milde recessie verslechtert zal dat een groot effect hebben op de grondprijzen.

De verwachting van experts is over het algemeen dat de huizenprijzen tot en met 2024 met 6% tot 7% dalen maar de beelden zijn nogal wisselend. De bouwkosten voor woningen stijgen de komende periode naar verwachting. Voor de grondprijzen dient op basis van deze verwachtingen rekening te worden gehouden met een grondprijsdaling na 2022. Als de rente verder stijgt dan zal de grondprijsdaling mogelijk nog groter zijn. Op portefeuilleniveau wordt dit doorberekend in de waarde van de portefeuille en de berekening van de risico’s die worden meegenomen in het weerstandsvermogen. Er treedt een vertraging in gronduitgiften op. Marktpartijen zijn terughoudend omdat ze geen bouwaannemers kunnen vinden die willen instappen in verband met de hoge inflatie en de beschikbaarheid en kosten van materiaal en in te huren personeel. UITLEG: Grondprijzen, hoe zijn die nu verwerkt? -

-

Grondexploitaties: Het 3e kwartaal zijn de grondprijzen van dat moment in de grondexploitaties verwerkt. Van het 3e kwartaal 2021 tot het 3e kwartaal 2022 is er sprake van een grondprijsstijging. Waarde van de portefeuille: Het laatste kwartaal van 2022 is er sprake van een daling van de woningprijzen. Dit kan een groot effect hebben op de grondprijzen, vooral als deze daling doorzet. Daarom is in de generieke risico’s voor de berekening van de waarde van de portefeuille rekening gehouden met 15% lagere grondprijzen in 2023. Vereveningsruimte: Voor de prognose van de vereveningsruimte is rekening gehouden met een vertraging van gronduitgiften, dus latere winstnemingen, maar ook met lagere winstnemingen omdat de grondprijzen hoogst waarschijnlijk gaan dalen. Ook is er rekening mee gehouden dat de plannen met een financieel tekort verslechteren door de lagere grondprijzen waardoor de voorziening plantekorten moet worden opgehoogd. Dit heeft een negatief effect op de vereveningsruimte.

Gemeente Amsterdam

11

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Algemene ontwikkeling portefeuille Het Vereveningsfonds verevent winstgevende projecten met verlieslatende projecten elders in de stad. Veel winstgevende plannen uit het verleden hadden over het algemeen een woningbouwprogramma met 70% vrije sector woningen en deze zijn de afgelopen jaren afgerond en de winsten hiervan zijn grotendeels afgedragen ten gunste van de Algemene Middelen (zie ‘Uitnamen ten gunste van de algemene middelen’ pag. 45). Op dit moment is er vaker sprake van verlieslatende plannen en de winst bij winstgevende plannen is minder hoog dan plannen uit het verleden, met name omdat het woningbouwprogramma in de nieuwe plannen grotendeels voor 80% uit betaalbare woningen bestaat. Voor de nieuwe winstgevende plannen zijn eerst voorinvesteringen nodig en ze leveren pas na verloop van tijd geld op. Bovendien is de vereveningsruimte op dit moment afhankelijk van enkele grote winstgevende projecten en niet, zoals in het verleden, van een heleboel kleine. Als gevolg hiervan werkt de wet van de grote getallen niet meer en hierdoor neemt de onzekerheid toe; bij een tegenvaller in een huidig winstgevend project zijn er op dit moment minder andere winstgevende projecten om de tegenvaller op te vangen. Daarnaast bestaat een belangrijk deel van de portefeuille van de winstgevende projecten uit kantoren (met name rondom Zuidas en in mindere mate bij Grond en Ontwikkeling).

Dit geheel maakt het verdienvermogen van de portefeuille kwetsbaar. Zuidas is na medio 2022 geconfronteerd met een vertraging en afstel van omvangrijke gronduitgiften. Een verklaring hiervoor is dat de risicoprofielen voor grote commerciële ontwikkelingen met kantoren (op Zuidas) over het algemeen hoger liggen en marktpartijen daarom deze projecten eerder vertragen dan wel beëindigen. De ruimte voor het verlagen van dit risicoprofiel is beperkt. In het MPG 2023 zijn de toekomstige omvangrijke uitgiften van met name kantoren naar achter geschoven waardoor de verwachte winstnemingen ook naar achteren zijn geschoven. G&O heeft eveneens te maken met vertragingen waarbij ontwikkelaars vragen om uitstel. Deze vertraging van de winstnemingen heeft een groot effect op de vereveningsruimte op korte termijn. De toekomstige plannen zijn vaak complexe projecten met versnipperd eigendom en hoge ambities. Nieuwe projecten moeten daarnaast voldoende bijdragen aan groen en maatschappelijke voorzieningen en er moet worden bijgedragen aan de bereikbaarheid van deze gebieden omdat de bestaande infrastructuur de groei van de stad niet geheel kan opvangen. Dit alles bij elkaar zorgt ervoor dat toekomstige woningbouwplannen vaker een negatief financieel resultaat zullen hebben.

Transformatie Er zijn steeds meer transformatieprojecten, met veel versnipperde eigendomsposities en met de bestuurlijke ambities op het gebied van o.a. duurzaamheid en de gewenste woningbouwprogrammering. Hierdoor wordt de gebiedsontwikkeling steeds complexer. De ramingen van de transformaties zijn over het algemeen gebaseerd op inschattingen van het projectmanagement en/of afsprakenbrieven met de erfpachter of namens de erfpachter met de ontwikkelaar. In het afgelopen jaar blijkt dat meer dan voorgaande jaren wordt heronderhandeld over de afspraken mede omdat deze partijen de businesscase niet meer rond krijgen, niet willen instappen door de sterk toegenomen onzekerheden van de economische vastgoedontwikkeling of deze partijen geen deal kunnen sluiten met de aannemer. In meerdere plannen treedt dit op en in een enkele gevallen leidt dat tot niet doorgaan van de transformatie. Het tegemoetkomen zoals de transformatiebonus en de lagere indexatie van de inflatie kan mogelijk leiden tot het alsnog

Gemeente Amsterdam

12

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

doorgaan van de voorgenomen ontwikkeling door externe partijen. Als de economische verwachtingen verder verslechteren neemt het risico dat meerdere transformaties voorlopig niet doorgaan toe en zal dat impact hebben op de ramingen van de inkomsten en de ramingen van de vereveningsruimte. In 2010 is een eerste aanvang gemaakt met gebiedstransformaties waarbij het grootste deel van de gebiedsontwikkeling aan de bestaande erfpachter wordt overgelaten. In deze situatie verwerft de gemeente niet, maar faciliteert de erfpachter. Deze vorm van ontwikkeling begon onder meer binnen het Cruquiusgebied, Strawinsky, Centrum Nieuw West en in delen van Buiksloterham. In de laatste jaren is deze wijze van ontwikkeling voortgezet en de transformatie van kavels in Amstel III, Arenapoort Oost, Verdi en Amstel Businesspark Zuid volgden. Inmiddels is een groot aantal nieuwe plannen vastgesteld die in hoge mate in programmatisch en financieel opzicht afhankelijk zijn van erfpachters zoals Hamerkwartier, Sloterdijk 1 Zuid, Weespertrekvaart Oost, Sloterdijk Centrum (gedeeltelijk), de herziening van Amstel III, NDSM (gedeeltelijk) en de Klaprozenbuurt. Transformatie vereist een nauwe samenwerking tussen de gemeente en de erfpachters. Het voordeel is dat de gemeente niet hoeft te verwerven en de grond bouwrijp hoeft te maken.

Het risico daarbij is dat de gebiedsontwikkeling complexer is en de verschillende kaveltransformaties op elkaar moeten worden afgestemd. Onderhandelingen kosten daarom meer tijd en geld (proceskosten). Bovendien kan de gemeente moeilijker sturen op het tempo van de ontwikkeling, en is daarbij afhankelijk van de erfpachters. Het plannen van de bouw van de bijbehorende voorzieningen, zoals scholen, maar ook nutsvoorzieningen is daardoor lastiger. Een onzekerheid die hiermee samenhangt zijn de bijbehorende grondopbrengsten in de grondexploitaties. Als een erfpachter op zijn kavel niet wil transformeren kan de gemeente dit niet afdwingen en wordt het programma niet gerealiseerd en komen er dus ook geen meerwaarden erfpacht binnen in de grondexploitatie. Daarbij is ook de hoogte van de meerwaarde onzeker. De meerwaarde die ten gunste van de grondexploitatie komt is bijvoorbeeld afhankelijk van de keus van de erfpachter; kiest deze voor een herziening van het erfpachtrecht dan wel voor een bestemmings- of bebouwingswijziging voor de resterende periode in het lopende erfpachttijdvak. De grondprijzen zijn mede afhankelijk van het geldende fiscale regime. Bij transformaties worden daarom de investeringen zoveel als mogelijk pas gedaan als er zicht is op de opbrengsten. Verzamelexploitatie solitaire transformatie-initiatieven Bij de besluitvorming d.d.

1 juni 2022 met betrekking tot het MPG 2022 heeft de gemeenteraad ingestemd met het openen van de verzamel-exploitatie ‘tijdelijke exploitatie individuele transformaties erfpachtrechten’ onder het regime van het Vereveningsfonds. De te realiseren erfpachtmeerwaarde, alsmede de noodzakelijke investeringen (in de openbare ruimte) en de noodzakelijke gemeentelijke proceskosten van de betreffende transformaties (pandniveau/kavelniveau), worden hierin verantwoord. Het gaat om solitaire transformaties die buiten de gebiedsontwikkeling (Plaberum) worden gerealiseerd. Bij de nieuwe werkwijze heeft het college de directeur G&O gemandateerd om projecten toe te laten tot de verzamel-exploitatie en hiervoor bij het jaarlijks op te stellen MPG achteraf aan de raad verantwoording af te leggen. Het uitgangspunt is dat het bestuurlijk en ambtelijk opdrachtgeverschap van de solitaire transformatie-initiatieven bij de stadsdelen ligt. In 2022 zijn nog geen transformatie-projecten in de verzamelexploitatie opgenomen. In totaal zijn 30 plan initiatieven geïnventariseerd waarvan Gemeente Amsterdam

13

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Solar en Parnassusweg omvangrijk zijn. Er zijn meerdere projecten in een ver stadium van planvoorbereiding, waarvan verwacht wordt dat deze in 2023 in de verzamelexploitatie toegelaten kunnen worden. Het gaat bij voorbeeld om Hilversumstraat / Zuidkaap (Noord), Buunk, Middenweg 395 (Oost) en Kelbergen 189 (Zuidoost). De transformatieprojecten voorzien onder meer in een belangrijke bijdrage aan de woningbouwproductie. In 2022 kon door de stadsdelen voor de laatste keer nog gedeclareerd worden in het Stimuleringsbudget dat voor de proceskosten voor de begeleiding van transformaties beschikbaar was in het Stimuleringsbudget, onderdeel van het transformatiebudget in de algemene middelen (gevoed via een uitname in het Vereveningsfonds). De proceskosten die het stadsdeel voor de begeleiding van een transformatie-initiatief maakt en waarvan de dekking (nog) niet via de verzamel-exploitatie loopt worden met ingang van 2023 betrokken bij de aanvraag van het budget door stadsdeelprojecten voor plannen in de initiatieffase van het Plaberum. Dit budget (ten laste van het Vereveningsfonds) wordt ieder jaar bij het MPG aangevraagd. Dit budget is een aanvulling op de budgetten die hiervoor bij het stadsdeel beschikbaar zijn (waaronder opdrachtgeversbudget).

Transformatie impuls De tijdelijke regeling Transformatie-impuls betreft een generieke tegemoetkoming van 10% op de grondwaarde met betrekking tot de te realiseren betaalbare woningen in particuliere transformatieprojecten. In 2022 is gebleken dat met behulp van deze tijdelijke regeling bij twaalf transformatieprojecten overeenstemming is bereikt over een afsprakenbrief. De financiële tegemoetkoming is efficiënt geweest voor de voortgang van deze transformatieprojecten. Gezien de huidige onzekere marktomstandigheden heeft het college besloten om de Transformatie-impuls met één jaar te verlengen, tot 1 februari 2024.De financiële gevolgen van de voorgestelde transformatie-impuls voor het Vereveningsfonds zijn globaal en indicatief – op basis van de programmamonitor MPG 2023 - doorgerekend. Berekend is dat het effect van de transformatie-impuls op de opbrengsten, uitgaande van ca. 2.200 betaalbare woningen, tussen de € 3,7 miljoen en € 5,0 miljoen bedraagt. Of de gemeente aan de bovenkant of onderkant van de marge uitkomt, is sterk afhankelijk van de marktontwikkelingen in 2023.

Ontwikkelbuurten De nieuwe plannen bestaan voor een deel uit ontwikkelbuurten waarin grote investeringen worden gedaan in de openbare ruimte die niet kunnen worden terugverdiend omdat de bestaande sociale huurwoningen worden vervangen en het eventuele extra programma dat mogelijk is door verdichting bestaat uit 80% betaalbare woningen en maatschappelijke voorzieningen. Betaalbare woningen Een grote uitdaging is de hoogte van de woningprijzen in relatie tot de wens voor betaalbare woningen. Om woningen betaalbaar te houden worden de huren gereguleerd. Bij beperking van de marktwaarden en sneller stijgende stichtingskosten zullen de berekende residuele grondprijzen dalen. Een belangrijk deel van dit segment is opgenomen in de huidige plannen, hetgeen tot een neerwaarts financieel effect kan leiden in de financiële waarde van de actieve portefeuille.

Gemeente Amsterdam

14

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Het bouwen van grotere woningen om gezinnen in de stad te kunnen behouden leidt tot lagere grondopbrengsten op veel locaties vanwege de marktcontraire woninggrootte. De grondopbrengsten worden in de regel marktconform en residueel bepaald, ofwel opbrengsten minus kosten is grondwaarde. Bij middeldure huurwoningen is het opbrengstniveau grotendeels bekend (en begrensd). Dit geldt ook voor de (particulier) sociale huur. De stichtingskosten worden voornamelijk bepaald door de woninggrootte. Hoe groter de woning, hoe hoger de kosten. Als de opbrengsten zijn begrensd en de kosten nemen toe, dan daalt de grondwaarde. De grondopbrengsten van middeldure huurwoningen zijn daarom zeer afhankelijk van woninggrootte. Een middeldure huurwoning dient over het algemeen minimaal 40 m² gbo te zijn. In vrijwel alle gebieden in Amsterdam kennen woningen van 40 m² gbo een hoger marktconform huurniveau dan het gereguleerde middeldure huurniveau. Dit betekent dat de woninggrootte (en het gereguleerde huurniveau) dan marktcontrair is met een lagere (marktconforme) grondwaarde dientengevolge. Het uitgangspunt voor middeldure koopwoningen is dat deze marktconform ontwikkeld worden. Dit is vastgelegd in de raadsbrief inzake de uitwerking bouw middeldure koopwoningen van 5 maart 2019. Door de opwaartse prijsontwikkeling zijn middeldure koopwoningen op veel locaties in de stad klein.

Steeds vaker wordt er vanuit de gemeente of de ontwikkelende partijen, erfpachters of woningbouwcorporaties gevraagd om een omzetting van programma; dure woningen naar middeldure huur, een marktcontraire woninggrootte om een divers programma te kunnen aanbieden of eeuwigdurende middeldure huur in plaats van een uitpondtermijn van 25 jaar. Ook is er de wens om grond aan te bieden voor het middensegment, bijvoorbeeld wooncoöperaties, en wil de gemeente voldoende woningen voor gezinnen aanbieden. De omzetting van programma heeft over het algemeen een negatief effect op de grondopbrengsten. Bij negatieve plannen betekent dit direct een afname van de vereveningsruimte, bij positieve plannen leidt dit tot lagere winstnemingen in de toekomst zodat de vereveningsruimte minder toeneemt. In de afgelopen jaren hebben meerdere omzettingen met een financieel neerwaarts effect plaatsgevonden in lopende plannen (zoals Overhoeks, NDSM ,Elzenhagen Zuid en Buikslotermeerplein ). Complexiteit van de plannen De toekomstige plannen zijn vaak complexe projecten. Naast de complexiteit van versnipperd eigendom en hoge ambities zijn ook de juridisch-planologische procedures steeds complexer en risicovoller. Ook de recente stikstofuitspraak van de Raad van State kan een groot effect hebben op toekomstige bestemmingsplanprocedures.

Verder duren de participatieprocessen langer en zijn deze steeds intensiever. Door de toegenomen complexiteit is steeds meer inzet van de gemeente nodig om plannen te ontwikkelen en is de doorlooptijd van projecten langer. Dit zorgt voor hoge proceskosten waardoor plannen minder winstgevend worden c.q. tot hoger verlies leiden.

Gemeente Amsterdam

15

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Bereikbaarheid In de komende 5 tot 15 jaar zijn bovenplanse investeringen in de infrastructuur, groen en water noodzakelijk. Deze investeringen zijn noodzakelijk voor de realisatie van woningen en commercieel programma in lopende en toekomstige grondexploitaties, maar zijn vaak nog niet in de lopende grondexploitaties opgenomen. Deels zijn deze investeringen juridisch planologisch voorwaardelijk voor reeds vastgestelde plannen. De versnelling van de gebiedsontwikkeling, die vanaf 2013 in gang is gezet, heeft geleid tot aanzienlijk meer nieuwe plannen en een forse verhoging van het te realiseren woon- en commercieel programma. Bij het nemen van investeringsbesluiten in het verleden was bij het nemen van losse investeringsbesluiten niet altijd bekend welke bovenplanse investeringen in de toekomst nodig zouden zijn in de gezamenlijkheid van projecten. En de voorbereiding van bovenplanse investeringen die daarop volgt kost veel tijd. Er is dus een inhaalslag nodig voor plannen die al in uitvoering zijn. Met name voor IJburg 2e fase en Zeeburgereiland zijn met het vaststellen van de Sluisbuurt en Strandeiland aanzienlijke investeringen nodig. Op dit moment worden voor deze plannen het doortrekken van de IJtram , waarvan de 1e fase in uitvoering is genomen en de varianten voor de Cruciale Mijl uitgewerkt.

Ook in andere gebieden, zoals in Noord is het kantelpunt in zicht en is bereikbaarheid een belangrijk issue in relatie tot de sterke verdichting en de snelle groei van het aantal woningen. Voor de bereikbaarheidsopgave zijn de afgelopen periode mobiliteitsplannen per gebied opgesteld. Voor deze investeringen is in de praktijk veelal sprake van een gemengde dekking vanuit middelen uit de grondexploitatie/Vereveningsfonds, het Stedelijk Mobiliteitsfonds en de middelen van de Vervoerregio. De bovenplanse investeringen raken immers niet enkel de bereikbaarheid van het project, maar van de gehele stad en of regio. De ingrepen en de bijbehorende kosten voor de realisatie van de mobiliteitsplannen komen steeds beter in beeld, maar zijn nog niet opgenomen in een grondexploitatie of investeringsportfolio. In de afgelopen jaren is duidelijk geworden dat de omvang van deze toekomstige investeringen meerdere miljarden zal beslaan, nog los van een verdere schaalsprong. De komende 5 jaar zullen diverse uitvoeringsbesluiten genomen worden met aanzienlijke bijdragen vanuit de grondexploitaties aan de investeringen, meestal met V&OR als opdrachtgever. In het kader van de versnelling woningbouw heeft de Tweede Kamer ingestemd met een subsidie van het Rijk aan de gemeente van circa € 300 miljoen als bijdrage voor de bereikbaarheid van Zeeburgereiland, IJburg, Zuidoost en Havenstad.

Dit vraagt wel een investering door de regio van minimaal hetzelfde bedrag. Als dit bedrag wordt toegekend komt dit ten gunste van investeringen waarbij in de meeste gevallen sprak is van cofinanciering tussen gebiedsontwikkeling, het programma voor Openbare Ruimte en Mobiliteit en de Vervoerregio Amsterdam. Als deze investeringen bij het nemen van het investeringsbesluit bekend waren geweest, waren ze destijds al gedeeltelijk in de grondexploitatie opgenomen. Bovenplanse investeringen worden namelijk als kosten opgenomen in een grondexploitatie, indien wordt voldaan aan de volgende wettelijke criteria: ‘In het Besluit Begroting en Verantwoording (waarin vervolgens wordt verwezen naar de wet en besluit Ruimtelijke Ordening) is opgenomen dat in een grondexploitatie uitsluitend en alleen kosten mogen worden opgenomen ten behoeve van bovenplanse investeringen indien deze voldoen aan de

Gemeente Amsterdam

16

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

PPT criteria (proportionaliteit, profijt en toerekenbaarheid van deze investeringen aan de grondexploitatie).’ Bovenplanse investeringen die volgens de criteria mogen worden toegerekend aan de gebiedsontwikkeling, worden bij het nemen van een investeringsbesluit in de grondexploitatie opgenomen, of aangekondigd indien deze nog niet concreet zijn uitgewerkt (zoals bij de Sluisbuurt is gedaan). Als de bovenplanse investeringen pas later in beeld komen kunnen ze op een later moment aan de grondexploitaties worden toegerekend. Bovenplanse investeringen zijn ook vaak het gevolg van een optelsom van verschillende gebiedsontwikkelingen; Een extra ontwikkeling kan een gebiedsontsluitingsweg meestal wel dragen, echter meerde gebiedsontwikkelingen samen zorgen voor een congestie van het wegen-, of OV-net. In de huidige nota Financiële verantwoording grondexploitaties en erfpachtuitgifte die in 2020 is vastgesteld door de raad is onder punt 15 een bepaling opgenomen om middelen ter beschikking te hebben of te krijgen die door de raad worden gereserveerd ten behoeve van grote investeringen. Deze bovenplanse investeringen dienen in directe relatie te staan met de ontwikkeling van lopende (aangevuld met toekomstige) grondexploitaties. Omvangrijke (toekomstige en gebundelde) investeringen in deelgebieden worden in de meeste gevallen vertaald naar functionele grondexploitaties per deelgebied.

Bij dergelijke omvangrijke investeringen ligt het opdrachtgeverschap meestal niet bij de gebiedsontwikkeling, maar bij V&OR die met meerdere partijen waaronder MRA, het Rijk en G&O afstemt wat de bijdrage is. De grondexploitaties leveren een bijdrage en zijn daarmee een belangrijke co-financier voor deze investeringen. In 2022 is besloten om met ingang van 2022 jaarlijks € 25 miljoen te reserveren voor bovenplanse investeringen. In de reserve Vereveningsfonds en Reserve Zuidas is in 2022 voor het eerst een reservering opgenomen van € 25 miljoen voor bovenplanse investeringen, naast de eerder getroffen reservering specifiek voor de Sluisbuurt. Om de bijdragen aan de bovenplanse investeringen die toerekenbaar zijn aan de gebiedsontwikkeling correct vorm te geven is in de meerjarenreeks van het MPG 2022 uitgegaan van een jaarlijkse reservering van € 25 miljoen vanaf 2022, die beschouwd moet worden als een correctie op de geraamde winstnemingen in die jaren. Hiermee wordt voorkomen dat als gevolg van de volgens de BBV verplichte methodiek reeds winsten moeten worden genomen zonder dat wordt gerekend met het aan de grondexploitaties toerekenbare deel van de bovenplanse investeringen.

Als de bovenplanse investeringen bekend waren geweest op het moment dat het investeringsbesluit werd genomen waren deze kosten namelijk in de grondexploitatie opgenomen en werd er de komende jaren ook minder winst genomen. De daadwerkelijke kredietbesluiten worden pas genomen bij de specifieke uitvoeringsbesluiten over de infrastructurele projecten. De concrete koppeling met de betreffende grondexploitaties zal nader worden uitgewerkt. De gevormde reserveringen zullen pas worden ingezet na het nemen van uitvoeringsbesluiten over de bovenplanse investeringen. De jaarlijkse reservering van € 25 miljoen per jaar is gebaseerd op een inventarisatie van de bovenplanse investeringen en is voor de komende 5 jaar naar verwachting voldoende om de bovenplanse investeringen (voor het gedeelte dat toerekenbaar is aan de grondexploitaties)

Gemeente Amsterdam

17

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

binnen het vereveningsfonds te kunnen opvangen. Jaarlijks wordt bij het MPG bekeken in hoeverre de reservering de volgende 5 jaar nodig is in het kader van nut en noodzaak. Bij dit MPG is dat het met huidige inzicht nog steeds noodzakelijk om te doen. Schaalsprong waaronder Zuidasdok Rijk en regio hebben in het Bestuurlijk Overleg MIRT op 11 november 2022 overeenstemming bereikt over een pakket van projecten bestaande uit Zuidasdok, Knooppunten De Nieuwe Meer en Amstel, de Rozenoordbrug, het Derde Perron op Amsterdam Zuid, het doortrekken van de Noord/Zuidlijn en de eerste fase van het sluiten van de Ringlijn waarbij voor de cofinanciering door de gemeente nog dekking moet worden gezocht. Zuidasdok Voor Zuidasdok worden met de bijdrage de tekorten afgedekt zoals bekend op 5 oktober 2022 (prijspeil 1 januari 2022, € 1.212 miljoen) met een verdeling van 75% Rijk en 25% regio, eenmalig buiten de Bestuursovereenkomst Zuidasdok om. De kostenraming kent een forse bandbreedte die samenhangt met de fase, de lange looptijd, de complexiteit van Zuidasdok en de bijbehorende onzekerheden. De gezamenlijke opdrachtgevers hebben in 2020 besloten om de onderlinge afhankelijkheden binnen het project te verminderen door het project in werkpakketten uit te voeren in plaats van één integraal werk. Deze worden opnieuw in deelprojecten aanbesteed binnen het programma Zuidasdok.

De opdracht voor de Openbaar Vervoer Terminal is reeds opgedragen aan de bouwcombinatie Nieuw-Zuid (Mobilis, Boskalis en Van Gelder). In november 2022 is de aanbesteding voor Knooppunt De Nieuwe Meer voorlopig gegund. In de grondexploitaties is de resterende bijdrage van de huidige overeenkomst van Amsterdam aan het project Zuidasdok opgenomen (het deel dat al betaald is in 2012-2022 is reeds verrekend met de reserve Zuidas). Deze is geïndexeerd met 2%. Naast de vaste bijdrage, deelt gemeente Amsterdam ook mee in de risico’s tot een maximum van € 63,2 miljoen (de zogenaamde risicocap, nominaal, p.p. 2021). En er zijn afspraken gemaakt over het zogenaamde indexatierisico (uiteenlopen van de GWW-indexatie en de IBOI). De grondexploitatie van Zuidas bevat zowel de overeengekomen, nog te betalen bijdragen vanaf 1 januari 2021 als de reserveringen voor de risico-afspraken. De bedragen in de grondexploitatie zijn gebaseerd op de huidige Bestuursovereenkomst er wordt in de grondexploitatie geen rekening gehouden met de extra bijdrage naar aanleiding van de bestuurlijk MIRT overleg. Belangrijk is te vermelden dat ten aanzien van het tekort ZuidAsDok gewerkt zal blijven worden langs de reeds gemaakte afspraken mbt risico’s en beheersingsmaatregelen. En dat met voor het investeringspakket behorende bij het principeakkoord met het Rijk en de Regio nog dekking is gevonden.

Vanuit het Vereveningsfond is voorzien in de bijdrage aan ZuidasDok op basis van oude bok afspraken. Dit vormt ook de basis voor dit MPG. De aanvullende bijdrage moet elders worden gedekt.

Gemeente Amsterdam

18

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Overige schaalspronginvesteringen Er ligt nu een principeakkoord voor het gezamenlijk investeringspakket van projecten bestaande uit Zuidasdok, Knooppunten De Nieuwe Meer en Amstel, de Rozenoordbrug, het Derde Perron op Amsterdam Zuid, het doortrekken van de Noord/Zuidlijn en de eerste fase van het sluiten van de Ringlijn, waarbij het Rijk € 4,1 miljard investeert, de regio (Haarlemmermeer, provincie Noord Holland, SADC, Schiphol en NS) exclusief Amsterdam € 766 miljoen en Amsterdam € 600 miljoen. Het totale pakket beslaat een investeringsperiode van circa 20 tot 30 jaar. Ten aanzien van de Amsterdamse bijdrage in dit geheel, zullen nog nadere afspraken gemaakt worden wanneer deze voor welk onderdeel nodig is. In de MIRT-Verkenningsfase wordt toegewerkt naar een definitieve voorkeursvariant, inclusief de meer concrete kosten, bijhorende risico’s en beheersingsmaatregelen. Pas na het doorlopen van de Verkenningsfase kunnen de exacte bijdragen bepaald worden en volgt een nieuw go/nog moment. Maatschappelijke voorzieningen De grondexploitatie is bedoeld voor grondproductie, en niet voor de bouwkosten van vastgoed.

Indien er sprake is van profijt en toerekenbaarheid aan de gebiedsontwikkeling kan vanuit de grondexploitatie en/of het vereveningsfonds worden bijgedragen aan meerkosten die ontstaan als gevolg van projectspecifieke eisen bij de realisatie van maatschappelijke voorzieningen. Deze kosten worden met name veroorzaakt omdat in hoge dichtheden wordt gebouwd en compact bouwen duurder is dan de normvergoeding die beschikbaar wordt gesteld voor de bouw. Zo moeten bijvoorbeeld gymzalen op verdieping worden gebouwd en fietsenstallingen ondergronds. Er is ook vaak een bijdrage gedaan als er generieke bestuurlijke ambities worden meegegeven aan de projecten. Zo werden bijvoorbeeld aan de maatschappelijke voorzieningen dezelfde bovenwettelijke duurzaamheidsmaatregelen gevraagd als aan de marktpartijen. Deze zijn niet verwerkt in de normvergoedingen die vanuit de algemene middelen beschikbaar worden gesteld voor de realisatie van maatschappelijke voorzieningen, daarom zijn deze meerkosten vaak vanuit de grondexploitatie vergoed. Hierover zijn afspraken gemaakt tussen de verschillende betrokken directies. In de voorgestelde maatregelen om het vereveningsfonds weer meer robuust te maken wordt voorgesteld met extra duurzaamheidswensen die boven de wettelijke norm uitgaan terughoudend om te gaan.

Duurzaamheid De duurzaamheidsambities in de vastgestelde investeringsnota’s zijn over het algemeen hoger dan de landelijke wetgeving, zowel voor het vastgoed als voor de openbare ruimte. In het ontwerp van de openbare ruimte wordt zoveel als mogelijk rekening gehouden met circulaire materialen, het tegengaan van hittestress en voldoende capaciteit voor de opvang van regenwater (recent is de hemelwaterverordening vastgesteld). De duurzaamheidsambities zijn niet afdwingbaar bij marktpartijen, toch wordt vaak gevraagd om aan deze eisen te voldoen op hun kavel, via de kaders die worden meegegeven in tenders, of middels spelregels bij het mogelijk maken van transformaties. Woningbouwcorporaties bouwen volgens de samenwerkingsafspraken die gemaakt zijn met de gemeente en de duurzaamheidsafspraken die daarbij zijn gemaakt (uitzonderingen zijn Strandeiland en Buiksloterham). Voor de realisatie van maatschappelijke voorzieningen is vanuit de algemene middelen (nog) geen ruimte vrijgemaakt ten behoeve van investeringen in bovenwettelijke duurzaamheidseisen. Vanuit Gemeente Amsterdam

19

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

het Vereveningsfonds wordt incidenteel bijgedragen aan extra duurzaamheidsmaatregelen bij de realisatie van maatschappelijke voorzieningen indien deze ambities bij het investeringsbesluit door de raad zijn vastgesteld. In het coalitieakkoord staat dat de gemeente Amsterdam geen hogere duurzaamheidseisen zal stellen dan landelijk wordt vastgesteld. Onduidelijk is wat het landelijk beleid in de toekomst wordt en of de duurzaamheidambities daardoor lager of hoger worden dan dat nu in de plannen is opgenomen. Energietransitie De gemeente staat voor een enorme uitdaging van de energietransitie. Het gaat bijvoorbeeld om de realisatie van warmtesystemen, Warme Koude Opslag (WKO’s) of grotere en slimmere elektranetwerken zoals smart-grids. De kosten hiervan voor de gebiedsontwikkeling zijn nog niet helemaal te overzien. Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat de warmtemarkt deze opgave uitvoert, maar vooral bij transformatieprojecten en organische gebiedsontwikkeling is de planning complex waardoor er financiële risico’s ontstaan. Uit het opstellen van businesscases en ontwikkelstrategieën zal volgen of de gemeente een rol heeft bij het afdekken van deze risico’s en welke dekkingsbron daarvoor in aanmerking komt. Het komt voor dat nieuw vastgoed niet kan worden aangesloten op het energienet. Dit is een risico dat tot vertragingen kan leiden.

Bodem De ontwateringsdiepte van 90 cm is in de Omgevingsvisie als ambitie benoemd en is als eis opgenomen in het in 2022 vastgestelde Omgevingsprogramma Riolering. Voor toekomstige grondexploitaties kan dit extra kosten betekenen. Bij uitleglocaties is dit relatief eenvoudig, maar bij organische gebiedsontwikkeling zoals bij transformatieprojecten waar kavelgewijs wordt ontwikkeld is dat lastiger. Indien blijkt dat bestaande plannen moeten worden aangepast, kunnen de kosten flink oplopen, mede als gevolg van vertragingen, proceskosten en ontwerpkosten. De Kamerbrief Water en Bodem Sturend (WBS) van november 2022 is aangegeven dat de technische maakbaarheid van het water- en bodemsysteem van Nederland steeds meer zijn grenzen bereikt. Het Rijk wil weer regie nemen op dit proces. Dit heeft gevolgen voor de gebiedsontwikkeling. Daarbij kan het gaan om technische oplossingen of aanpassingen in bouwdichtheden, wat gevolgen kan hebben voor grondopbrengsten of kosten voor bouwrijpmaken. Het kwantificeren van deze risico’s is nog niet mogelijk omdat de kaders zowel wat betreft inhoud als schaalniveau nog niet gereed zijn. De kaders worden komend jaar verder uitgewerkt en landen dan in de 4e Nota Ruimte (2024). Binnenstedelijk bouwen in hoge dichtheden Verdichting van de bestaande stad betekent kansen om efficiënt met voorzieningen en de ruimte om te gaan.