7. Havenstraatterrein Bijlagen bij toelichting

gebouwen (Haarlemmermeerstation en bij de brug over rondom het Haarlemmermeerstation. enten. appartementen. compacte appartementen. ant. Door ant. dezeDoor systematische deze ant. Door systematische werkwijze deze systematische werkwijze werkwijze Havenstraatterrein Havenstraatterrein wel Havenstraatterrein geschikt welisgeschikt voor welis geschikt voor de Stadiongracht). is voor

trip

Drie varianten Drie varianten Drie varianten

dig en ronds ondergronds is volledig ondergronds is het mogelijk is hetom mogelijk deisvolledige hetom mogelijk debreedte volledige om debreedte volledige breedte een dergelijk eengroot dergelijk volume eengroot dergelijk aan volume be-groot aanvolume be- 5.aan Metbeuitsluitend 5. Met uitsluitend appartementen 5. Met uitsluitend appartementen biedtappartementen biedt biedt n eergarage zodat een parkeergarage zodatdrijfsruimten. zodatdrijfsruimten. mogelijke van mogelijke oplossingsrichtingen van oplossingsrichtingen mogelijke oplossingsrichtingen te te te Vooral drijfsruimten. de Vooral ruimtendeopruimten Vooral de de opruimten de Stripop de Strip weinig de variatie weinig de en Strip variatie flexibiliteit. weinig en variatie flexibiliteit. envan flexibiliteit. 17 rij eels ld blijft. grotendeels autovrij blijft. autovrijverdieping blijft. verkennen verkennen en te beoordelen. verkennen en te beoordelen. Voor en de te beoordelen. Voor de Voor de eerste eerste verdieping lijken eerste onverhuurbaar. verdieping lijken onverhuurbaar. lijken onverhuurbaar. Wijken met Wijken een gevarieerd metWijken een gevarieerd woningaanmet een gevarieerd woningaanwoningaan-

VERANKERING Het plan is meer dan een optelsom van de best scorende bouwstenen uit de drie varianten. Het is een samenhangende stedenbouwkundige redeneerlijn waarbij het centrale begrip ‘verankering’ is. Verankering in de omgeving is noodzakelijk. Het plangebied is een langgerekte strip achter het Haarlemmermeerstation en door de ligging in de stad biedt deze plek veel ontwikkelingskansen. Het plangebied is echter ook omringd door een tramremise, het voormalige huis van bewaring (toekomstige BSA), een druk verkeersknooppunt en verschillende soorten bedrijfsgebouwen. Daardoor is de locatie nu niet goed verankerd met de stad en ontbreken er op dit moment condities om er een aantrekkelijk woon- en werkmilieu te kunnen ontwikkelen. In het stedenbouwkundig plan wordt het Havenstraatterrein op 8 manieren verankerd in zijn omgeving, waardoor de gehele ontwikkeling op een logische manier landt in de bestaande stad.

Verankering in de groenstructuur.

Verankering van het verleden.

1. Verankering in de groenstructuur Het plangebied bevindt zich in de uitloper van een van de groene lobben die Amsterdam insteekt. De kwaliteit van het nabijgelegen Park Schinkeleilanden wordt het plangebied ingetrokken. Door de beschikbare oevers van de Stadiongracht in te richten als uitloper van het park ontstaat er een aantrekkelijk leefmilieu aan de zuidkant van het plangebied. Het bestaande groen rondom de villa en het Haarlemmermeerstation legt de basis voor een groen plantsoen aan de noordzijde van het plangebied.

2. Verankering van het verleden De Museumtramlijn, het Haarlemmermeerstation en de villa vormen belangrijke cultuurhistorische dragers die het unieke karakter van het Havenstraatterrein versterken. Het spoor van de Museumtram loopt zichtbaar langs de nieuwe bebouwing waardoor men ten alle tijden wordt herinnerd aan het spoorverleden.

De bebouwing en het groen grijpen als het ware in elkaar. Door te beginnen met laagbouw (de tramloods) vindt een geleidelijke overgang plaats naar een (hoog)stedelijk milieu.

18

Verankering in het netwerk.

Verankering van het wonen.

Ruimtelijke verankering.

fiets auto

3. Verankering in het netwerk Het gebeid wordt voor autoverkeer ontsloten door een ‘lus’ die de woonblokken aan de noord- en zuidzijde bereikbaar maken. Het autoverkeer is op deze manier goed aangesloten op het stedelijk netwerk. De noordelijke straat (de Verlengde Havenstraat) ontsluit de parkeergarages van de woningen en bedrijven. De zuidelijke straat (de Karperweg) ontsluit de aanliggende bedrijvigheid. Door deze spreiding wordt de verkeersdruk op de straten kleiner. Aan de zuidkant wordt het plangebied met goede fietspaden verankerd in het stedelijke fietspadenstelsel.

4. Ruimtelijke verankering Naast de recreatieve, functionele en cultuurhistorische verankering wordt het Havenstraatterrein ook ruimtelijk verankerd in de omgeving. Door de strip te knippen ontstaan er tussenruimten die markante punten in de omgeving verbinden met de dagelijkse leefomgeving van het Havenstraatterrein. De twee woningen behorend bij de hallen van de tramremise en de muur van de tramremise vormen een markant decor aan de noordkant van het plangebied. De bestaande bedrijfsbebouwing aan de zuidkant geven het Havenstraat- terrein het gewenste levendige karakter. Het mooiste ankerpunt is de Marathontoren van het Olympisch Stadion, die door de nieuwe brug over de Stadiongracht ook binnen handbereik komt te liggen.

19

5. Verankering van het wonen Hechting tussen de woning en de woonomgeving is een belangrijke voorwaarde voor een aantrekkelijke en levendige stad. Daarom is er in deze compacte locatie met een hoge woningdichtheid ruimte gemaakt voor private, collectieve en openbare buitenruimten. In de bouwvelden liggen rustige groene binnenhoven. Tussen de bouwvelden ligt een autovrije hof of een (groen) schoolplein dat buiten schooltijden openbaar toegankelijk is. Op de kop van het Park Schinkeleilanden ligt een zonnig en autoluw buurtplein met zicht op de Stadiongracht.

Verankering van bouwvolume.

Typologische verankering.

Verankering van bedrijvigheid.

6. Verankering van bouwvolume De noordkant van het Havenstraatterrein sluit direct aan op de karakteristieke bouwblokken van Amsterdam Zuid. Het bouwvolume is hierop aangepast. De blokmaat en bouwhoogte is vergelijkbaar met de omliggende bebouwing, zodat deze onopvallend worden ingepast. Richting het zuiden ligt het Havenstraatterrein relatief solitair op een schiereiland aan de Schinkel. Gevarieerde hoogtes zorgen voor een speels en informeer karakter. De zuidpunt (loods) is relatief laag waardoor er een zachte overgang ontstaat naar het park.

7. Typologische verankering Door de differentiatie van buitenruimten, blokmaten en bouwhoogten ontstaat er ook een logische differentiatie van woningtypen die goed aansluiten op de directe omgeving. Aan de zuidkant is op verschillende plekken ruimte voor een kleinere korrelgrootte aan bebouwing met individuele expressie die het levendige straatmilieu versterken. Aan de noordkant ligt het accent juist op ruime appartementen (grote korrelgrootte) met uitzicht op de omgeving.

8. Verankering van bedrijvigheid De kop rondom het Haarlemmermeerstation is de logische plek voor een concentratie van zichtbare en bereikbare bedrijfsruimten. Hierdoor ontstaat er een levendig entreegebied. Het plein bij de nieuwe brug over de Stadiongracht is een logische tweede plek om bedrijvigheid te concentreren. Met het oog op de fietsverbinding met het Amsterdamse Bos is het goed voorstelbaar dat er aan het plein en/of op het dak van de tramloods een horecagelegenheid komt. Beide locaties liggen gunstig op de zon. Op het dak van de tramloods kan, naast horeca, ook bedrijvigheid worden gerealiseerd, zoals bijvoorbeeld een broedplaats.

20

BKP Havenstraat / Bouwvolume toren verdeeld over kop van blok 1, als onderdeel van het plein

3D-verbeelding van Havenstraatterrein

21

studiegebied

plangebied

4,4 ha

referentieprogramma

45.633 m2

woonprogramma

500w

30%

sociaal (aantal)

50%

vrije sector: middendure huur (aantal) waarvan de helft eengezinswoningen / grote woningen

20%

vrije sector: koop (aantal)

14 ha

overig programma tramloods voor Museumtramlijn ca 1.250m2 Integraal Kind Centrum (IKC) ca 4.000m2 detailhandel max. 1.500m2 horeca max. 1.500m2 consumentverzorgende dienstverlening max. 1.500m2 maatschappelijke diensverlening max. 1.500m2 bedijven max. 5.000m2 culturele voorzieningen max. 1.500m2 buurtkamer

P

parkeernorm sociaal: 0-1 pp/woning vrije sector: - woning tot 30m2: 0,1 - 1,0 pp/w - woning 30-60m2: 0,3 - 1,0 pp/w - woning > 60m2: 0,6 - 1,0 pp/w bezoekersparkeren: 0,1pp/w 1pp / 125m2 bvo (gemiddeld, geldt niet voor tramloods en IKC)

22

PROGRAMMA Programma Het programma bestaat uit een mix van wonen en bedrijvigheid. Doel is een levendige wijk. Bedrijvigheid. Bedrijfsruimten, horeca en sociaal-maatschappelijke functies worden geconcentreerd rondom het Haarlemmermeerstation (zichtbaar en bereikbaar) en bij de nieuwe brug over de Stadiongracht (strategische locatie in de wijk). De bedrijvigheid is ondergebracht in de ‘oerplint’.

blok 1 blok 2

Wonen. Het gewenste stedelijke woon/ werkmilieu wordt bereikt door de mix van bestaande bedrijvigheid rondom de Havenstraat en de Karperstraat (zoals de tramremise, de BSA, de VZA en het creatieve bedrijvencluster) en de nieuw te bouwen woningen in het tussenliggende gebied. Door in te zetten op hoge en robuuste plintbebouwing door het gebied worden de kansen voor bedrijvigheid vergroot. De plint biedt mogelijkheden voor verschillende invullingen zoals bedrijvigheid en wonen. Er is voldoende ruimte voor een grote variatie aan woningtypen. Daarbij kan worden ingespeeld op de verschillende kwaliteiten van het Havenstraatterrein. Bij het Haarlemmermeerstation is het de ligging in een stedelijk gebied met levendige straten. Bij Park Schinkeleilanden wordt het bepaald door het uitzicht op water en park. Het plan biedt ruimte voor ongeveer 500 woningen.

blok 3 blok 4

23

PROGRAMMA 500 WONINGEN Uit oogpunt van woonkwaliteit is het van belang van zoveel mogelijk bouwvolume een goede bezonning heeft. Het plan heeft daarom globaal gesproken een wat hogere bebouwing aan de noordzijde en lagere bebouwing aan de zuidzijde. Bijkomend voordeel van deze opzet is dat geluidhinder van de tramremise door de hogere bebouwing wordt tegengehouden, terwijl de bebouwing goed georienteerd is op het rustigere zuiden. Het verschil in bouwdieptes heeft ook te maken met lichttoetreding aan de binnenzijde van het blok, en bovendien maken verschillende bouwdieptes verschillende woningplattegronden mogelijk. Het bestemmingsplan maakt bij recht maximaal 500 woningen mogelijk, gebaseerd op de vastgoed- en programmatische scan bij het Investeringsbesluit. Bij afwijking is het mogelijk om onder voorwaarden meer woningen toe te staan (tot een maximum van 750 woningen). Er kan behoefte zijn aan het ophogen van het maximum woningaantal als uiteindelijk veel kleine woningen

worden gerealiseerd. Het maximaal toegestane bouwvolume is daarbij een vast gegeven. Voor het Havenstraatterrein zijn 500 nieuwe woningen voorzien in de volgende verdeling - 30% sociaal, - 50% middenduur waarvan de helft groter of gelijk aan 85m2 bvo, en - 20% duur. In onderstaande tabel is berekend wat het programma van 500 woningen minimaal nodig heeft aan oppervlak (m2): 46.680 m2 BVO. Huisgebonden beroepen, waaronder onder meer arts, tandarts, advocaat en notaris zijn krachtens jurisprudentie toegestaan binnen een woonbestemming. Als criterium geldt dat het huisgebonden beroep of bedrijf gezien de aard en omvang geen afbreuk doet en ondergeschikt is aan het

programma HST 500 woningen woningen woonopp omrekenfawoonopp totaal opp verdeling segment onderverdeling in aanabsoluut a m2 BVO BVO‐GBO m2 GBO m2 BVO opp sociaal huur 12% 60 70 70% 49 4200 9,0% huur 12% 60 96 70% 65 5760 12,3% huur 6% 30 119 70% 83 3570 7,6% sociaal totaal 30% 150 13530 29,0% Midden huur 85m2 25% 125 113 75% 85 14125 30,3% huur 40m2 15% 75 57 70% 40 4275 9,2% koop 10% 50 57 70% 40 2850 6,1% midden totaal 50% 250 21250 45,5% vrije secto huur / koo 20% 100 119 80% 95 11900 25,5% vrije sector totaal 20% 100 11900 25,5% woonprogramma tota 100% 500 benodigd woonopper 46.680 100% Het woningprogramma (500 woningen) heeft een oppervlakte nodig van minimaal 46.680m2 24

woongebruik en geen hinder oplevert voor de woonsituatie. Het is goed mogelijk dat de woon-werk woningen een groter oppervlak zullen krijgen dan de gehanteerde 125m2 BVO. In de berekening is daar geen rekening mee gehouden.

PROGRAMMA NIET-WONEN Op de met donkerblauw aangegeven gebieden is het verplicht om niet-woonfuncties te realiseren. De donkerblauwe gebieden samen hebben een oppervlak van 9.475m2 BVO. Elders in de bouwblokken kunnen, optioneel op de begane grond niet-woonfuncties gerealiseerd worden (lichtblauw). Hier is, gelet op het beschikbare vloeroppervlak, een maximale toevoeging van bijna 7.000 m2 BVO mogelijk. Als de complete plint van alle bouwblokken niet-woonfuncties krijgen, dan is dat maximaal ruim 16.465 m2 BVO (zie tabel). Indien de optionele ruimtes worden gebruikt voor nietwoonfuncties, gaat dit ten koste van woningen (behalve op de tramloods).

Om te zorgen voor een levendig straatbeeld en dynamiek in het gebied, zijn in het bestemmingsplan een aantal plekken aangewezen waar wonen is uitgesloten. De niet-woonfuncties zijn gelegen in de hoge plint, met uitzondering van de school en de bedrijvigheid op de tramloods. De overige delen van de blokken op de begane grond kunnen optioneel als niet-wonen worden ingericht. In deze berekening is ervan uitgegaan dat de bouwdiepte zoals aangegeven in het bestemmingsplan maximaal wordt benut. Het geeft dus iedere keer een maximaal aantal vierkante meter (BVO) weer. Het is aannemelijk dat er minder oppervlak ontstaat door o.a.: - er wordt deels niet gebouwd, zoals bij een eventuele opening naar het binnenterrein van het bouwblok, of - er worden entreefuncties naar woningen, fiets- en parkeerkelder ingepast. Echter is het bij de nietwoonfuncties in de hoge plinten mogelijk om over een deel van het oppervlak een tussenvloer aan te leggen waardoor er weer meer m2 ontstaan. Deze m2 zijn in de tabel opgenomen onder ‘optioneel niet-wonen’

In het bestemmingsplan wordt er het volgende over gezegd: Bedrijven Een tweede belangrijke functie in het gebied wordt gevormd door bedrijven met bijbehorende ondersteunende kantoorruimte. In de huidige situatie is een aantal bedrijven aanwezig waarvoor in de

toekomstige situatie geen plaats meer is. Een diverse invulling van het plangebied, zowel qua woningbouw als qua bedrijven, is gewenst voor het vitale karakter van het plangebied. Verspreid over de blokken is daarom in de plint de vestiging van bedrijven mogelijk. Het kan dan gaan om een verscheidenheid aan bedrijven: een fietsenmaker, ambachtelijke en creatieve bedrijven. De bedrijven die in het plangebied zijn toegestaan zijn opgenomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten. Het gaat om bedrijven uit milieucategorie 1 en 2. Onder voorwaarden zijn bedrijven uit milieucategorie 3.1 toegestaan. Voor bedrijven uit die categorie geldt dat voor geur, gevaar en stof de maximale score 2 bedraagt, de werkzaamheden hoofdzakelijk inpandig en niet in de nachtperiode mogen plaatsvinden en het bedrijf geen gemeenschappelijk vloer/muur mag hebben met een gevoelige functie zoals wonen.

verplicht niet‐wonen blok 1 1.773 blok 2 4.947 blok 3 1.505 blok 4 1.250 totaal 9.475 optioneel niet‐wonen blok 1 2.041 blok 2 1.147 blok 3 2.552 blok 4 1.250 totaal 6.990

713 m2 loods 1.250 m2 ev met bedrijvighheid erboven max. 1.250m2 = 2.500m2

792 m2

(Haarlemmermeerstation 496m2)

530 m2 kdv 4.416 m2 (IKC) 25

1.773 m2

(villa 155m2)

verplicht optioneel totaal

9.475 6.990 16.465

schema niet-wonen nieuwbouw

Detailhandel Bij de ontwikkeling van het plangebied wordt de vestiging van enkele kleine detailhandelsvestigingen toegestaan in de plint van de gemengde bouwblokken. Daarbij wordt een maximum gesteld van 300 m2 per vestiging, met een totaal maximum van 1.500 m2. Het is van belang dat het gaat om uitsluitend kleinschalige voorzieningen, waarmee ontwrichting van de bestaande winkelstructuur wordt voorkomen en de kleinschaligheid en diversiteit van functies in de plint kan worden gewaarborgd. Het gaat bijvoorbeeld om een bakker of fietsenwinkel. Supermarkten zijn niet toegestaan, gezien de nadelige effecten voor het woon- en leefklimaat en verkeersaantrekkende werking. Bovendien zijn op loopafstand al voldoende supermarkten aanwezig. Voor ondersteunende detailhandel geldt een maximum van 10 procent van het netto vloeroppervlak, met een maximum van 50 m2. Horeca Bij de ontwikkeling van het plangebied wordt de vestiging van nieuwe horeca toegestaan. Daarbij gaat het uitsluitend om horeca van categorie 3 en 4 (zoals café, koffiebar en restaurant) en zijn horecavestigingen alleen toegestaan binnen de gemengde bouwblokken in de plint. Daarbij wordt een maximum gesteld van 300 m2 per vestiging, met een totaal van 1.500 m2. Daarnaast is ondersteunende horeca toegestaan. Daarbij wordt een maximum gesteld van 30 procent van het netto vloeroppervlak, met een maximum van 30 m2.

Een aantal locaties in het plangebied is erg kansrijk voor horeca, waaronder het Haarlemmermeerstation en de naastgelegen villa en de gevelwand van blok 3 dat grenst aan het buurtplein. Op het buurtplein zelf zijn twee kiosken ten behoeve van horeca toegestaan. Maatschappelijke voorzieningen Binnen het plangebied bestaat de mogelijkheid een onderwijsvoorziening te realiseren. In het Investeringsbesluit was de inpassing van een integraal kindcentrum (IKC) in blok 2 voorzien. Uitgangspunt is een volwaardige basisschool inclusief gymzaal, kinderdagopvang, voor- en vroegschoolse educatie en buitenschoolse opvang. Gezien de grote behoefte aan een school in de buurt en de belangstelling van diverse schoolbesturen wordt de vestiging van een

school in blok 2 mogelijk gemaakt. Het gaat om een school van ongeveer 4.000 m2 bvo met een schoolplein. Het schoolplein wordt niet opgenomen in het binnenterrein van het bouwblok, maar wordt aan de rand van het bouwblok gesitueerd. Het schoolplein kan buiten schooltijden worden gebruikt als openbare buitenruimte.

uitzondering van een beperkte privé buitenruimte, grotendeels ingericht als collectieve tuin. Een groene binnentuin is aantrekkelijk voor alle bewoners van de bouwblokken, is positief voor de opvangen van regenwater en beperkt hittestress. Uitgangspunt is dat het bebouwen van de binnenterreinen zo veel mogelijk wordt voorkomen.

Naast de school in blok 2 worden binnen de gemengde bouwblokken maatschappelijke voorzieningen in de plint toegestaan, zoals een huisartsenpraktijk of een apotheek. Ook wordt er rekening gehouden met een ruimtereservering voor een buurtkamer. De afmeting en locatie is nader te bepalen. Voor maatschappelijk voorzieningen wordt daarbij een maximum gesteld van 300 m2 per vestiging, met een totaal van 1.500 m2.

Parkeren Voor parkeren voor bovengenoemde functies geldt dat er op eigen terrein volgens de geldende parkeernormen voor het gebied voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden: auto’s moeten in een ondergrondse parkeergarage worden geparkeerd, voor fietsen en scooters geldt dat deze ook in een souterrain geparkeerd mogen worden (zie verder hoofdstuk 7). Op de spelregelkaart voor programma is een maximum aantal auto-entrees per gevelwand voorgeschreven om te voorkomen dat er te veel garagedeuren vanaf de openbare ruimte zichtbaar zijn.

Consumentverzorgende dienstverlening In het plangebied wordt ook ruimte geboden voor consumentverzorgende dienstverlening in de plint, zoals een kapper, een beautycentrum/zonnestudio of een fitnessruimte. Dergelijke voorzieningen voorzien in een lokale stedelijke behoefte. Ook voor consumentverzorgende dienstverlening geldt een maximum vloeroppervlak per vestiging van 300 m2, met een totaal maximum van 1.500 m2. Culturele voorzieningen Culturele voorzieningen, een vorm van maatschappelijke dienstverlening, zijn toegestaan in de plint. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om expositieruimten, musea, theaters. Ook voor culturele voorzieningen geldt een maximum vloeroppervlak per vestiging van 300 m2, met een totaal maximum van 1.500 m2. De villa naast het Haarlemmermeerstation zou zich bijvoorbeeld prima lenen voor een expositieruimte of een andere functie die een meerwaarde heeft voor de omliggende openbare ruimte. Tramloods In blok 4 wordt een tramnloods gerealiseerd van 1250m2 met de mogelijkheid om daarboven nog eens 1250m2 bedrijvigheid te realiseren. Binnenterreinen De binnenterreinen van de bouwblokken worden, met 26

Conclusie: Er zit een maximum verbonden aan bepaalde te realiseren bedrijvigheid: bedrijven: max 5.000m2 detailhandel: max 1.500m2 horeca: max 1.500m2 + ondersteunende horeca + 2 kiosken maatschappelijke voorzieningen: school van ongeveer 4.000m2, overig max 1.500m2 consumentverzorgende dienstverlening: max 1.500m2 culturele voorzieningen: max 1.500m2 tramloods: 1250m2

TOTAAL BESCHIKBAAR OPPERVLAK In de tabel op de volgende pagina wordt per blok bekeken wat er aan oppervlak beschikbaar is bij de de maximale bouwhoogte. Dit levert het beschikbaar oppervlak op voor het woonprogramma en het nietwoonprogramma. In het bestemmingplan is aangegeven waar verplicht niet-wonen moet komen. Dit oppervlak gaat weer af van het totale beschikbare oppervlak (blauw in tabel), zodat het oppervlak beschikbaar voor het woonprogramma overblijft (groen in tabel).

16-23m

6-14m

16-24m

10-17m

16-21m

13-20m

10-17m

16-23m

16-24m 14-23m 13-20m

16-21m

minimale en maximale bouwhoogte

13-20m

16-21m

7

plint + 2 5

6 plint + 5

plint + 6 5

5

plint + 6

7

4

6

plint + 5

6 6

plint + 5

maximaal aantal bouwlagen

27

Het beschikbare woonoppervlak wordt vergeleken met wat het woonprogramma in theorie aan ruimte zou innemen (dit is 46.680 m2). Er is een zeer krappe overmaat aanwezig dus aannemelijk is dat de maximale contouren volledig zullen moeten worden benut. In de tabel is het percentage m2 van desbetreffend blok ten opzichte van het totaal beschikbaar oppervlak voor woonprogramma aangegeven. Dit levert een evenredige verdeling op welk percentage van het woonprogramma per blok gerealiseerd kan worden indien alle woonoppervlaktes even groot zouden zijn. Als er naar wordt gestreefd om 500 woningen te realiseren dan is er nauwelijks speelruimte in bouwhoogtes, en is het ook vrijwel niet mogelijk om meer niet-woonprogramma naast de verplicht gestelde locaties te realiseren. Omdat er nauwelijks marge aanwezig is, zal het een opgave worden om 500 woningen met het beoogde oppervlak op goede wijze in te passen. Denk aan de hoeken van de bouwblokken, daar is het altijd lastiger om een goede woningplattegrond in te passen, zeker als ook rekening moet worden gehouden met een eventuele dove gevel.

programma nieuwbouw wonen verplicht niet‐wonen totaal Havenstraatterrein m2 bvo aantal woningen * percentage opp m2 bvo percentage opp m2 bvo blok 1 14.406 154 31% 1773 17% 16.179 blok 2 9.875 106 21% 4946 46% 14.821 blok 3 17.839 191 38% 1520 14% 19.359 blok 4 4.966 53 11% 2500 23% 7.466 totaal 47.086 504 100% 10739 100% 57.826 verdeling wonen ‐ niet wonen * bij gemiddeld woonoppervlak (93m2 bvo) benodigd voor woonprogramma 500 woningen (30‐50‐20) beschikbaar (excl flexibele zone) overmaat

46.680 47.086 406

voorbeeld verdeling programma niet-wonen: o.a. bedrijvigheid, horeca, IKC, tramloods en maatschappelijke voorzieningen sociale huur middensegment en vrije sector 28

Bouwdiepte Afhankelijk van de bouwdiepte zoals die mogelijk wordt gemaakt volgens het bestemmingsplan, kan men er van uitgaan dat de woningen zo efficient mogelijk zullen worden ingepast, en zo mogelijk de maximale bouwdiepte benutten. De bouwdiepte voor de woningen verschilt binnen het plan tussen de 9m en 14m. De plint heeft op sommige plekken een bouwdiepte van 16m. Als men naar het in te passen programma kijkt, zijn er verschillende woninggroottes die moeten worden ingepast: van kleine woningen van rond de 40m2 GB0 (53m2 BVO), tot grote koopwoningen van meer dan 125m2 BVO. Op onderstaande afbeelding is te zien wat de maximale bouwdiepte is.

11m 10m

12m 10m

14m

12m 12m

14m

11m

14m 12m*

afb. maximale bouwdiepte

*6e bouwlaag max 9m diep

29

14m

PROGRAMMA BLOK 1 bedrijvigheid, wonen middensegment + vrije sector

programma Havenstraatterrein

567 m2

1.092 m2

m2 bvo blok 1

blok 2

1.018m2 hoger gelegen verdieping(en)

681 m2

1.018m2

blok 3

1.092 m2

blok 4

begane grond

aantal bouwlagen

niet‐wonen

OERplint noord OERplint oost bouwbok noord bouwbok oost bouwblok zuidwest totaal blok 1

681 1092 567 1092 1018

OERplint noord ‐ wonen school bouwblok noord bouwblok zuidoost bouwblok zuidwest totaal blok 2

579 1104 473 549 569

OERplint noord OERplint noord ‐ wonen OERplint zuidwest 1.092 m2 bouwbok noord bouwbok oost bouwblok zuidoost bouwblok zuid 681 m2 bouwblok zuidwest totaal blok 3

727 727 792 1.018m2 1223 397 205 307 792

1 2 1 6 7 5 5 5

tramloods bedrijvigheid op de loods bouwblok noord bouwblok oost boublok zuid totaal blok 4

1250 1250 410 222 182

1 1 7 6 5

TOTAAL

30

1 1 5 5 6

wonen 681 1092

1773 2 4 6 6 6

4416 530 4946

niet‐w + wonen

2833 5462 6111 14406

16179

1157 2839 2606 3273 9875

14821

727 1195 792

1520 1250 1250

2500 10739

7338 2780 1027 1536 3962 17839

19359

2868 1187 911 4966 47086

7466 57826

oerplint

doorsnede A-A’

oerplint

doorsnede B-B’ 31

PROGRAMMA BLOK 2 Integraal Kind Centrum, wonen sociaal programma Havenstraatterrein m2 bvo blok 1

OERplint noord OERplint oost bouwbok noord bouwbok oost programmabouwblok Havenstraatterrein zuidwest totaal blok 1

473 m2

569 m2

1104 m2

blok blok 1 2

549 m2

blok 2 3

hoger gelegen verdieping(en)

blok 3

50,8m 579 m2

1220 m2

25,3m

1.545 m2 569 m2

530 m2

begane grond

opp plein: 1.545 m2 - spelen kdv (afsluitbaar) - spelen school - fietsparkeren

blok 4

TOTAAL blok 4

OERplint OERplint noord noord ‐ wonen OERplint oost school bouwbok noord bouwblok noord bouwbok bouwblokoost zuidoost bouwblok zuidwest zuidwest bouwblok totaal blok 1 totaal blok 2 OERplint noord ‐ wonen school OERplint noord ‐ wonen bouwblok noord OERplint zuidwest bouwblok zuidoost bouwbok noord bouwblok zuidwest bouwbok oost totaal blok 2 bouwblok zuidoost bouwblok zuid OERplint noord bouwblok zuidwest OERplint noord totaal blok 3 ‐ wonen OERplint zuidwest bouwbok tramloodsnoord bouwbok oostop de loods bedrijvigheid bouwblok zuidoost noord bouwblok zuid oost bouwblok zuidwest boublok zuid totaal blok 3 4 tramloods bedrijvigheid op de loods bouwblok noord bouwblok oost boublok zuid totaal blok 4

TOTAAL

32

aantal bouwlagen 681 1092 567 1092 1018

m2 bvo

niet‐wonen 1 1 5 5 6

aantal bouwlagen 681 579

1092 1104 1220 567 473 1092 549 1018 569

579 727 1104 727 473 792 549 1223 569 397

niet‐wonen 1 2

1 4 3-4 5 6 5 6 6 6

2 1 4 2 6 1 6 6 6 7

205 307 727 792 727 792 1223 1250 397 1250 205 410 307 222 792 182

5 5 1 5 2 1 6 1 7 1 5 7 5 6 5

1250 1250 410 222 182

1 1 7 6 5

wonen 681 1092

1773 681 1092 4416 3660 530 1773 4946 4190 727 4416 792 530 4946 727 1520 792 1250 1250

1520 2500 10739 1250 1250

2500 10739

wonen

niet‐w + wonen

2833 5462 6111 14406

16179 niet‐w + wonen

1157 2833 2839 5462 2606 6111 3273 14406 9875

16179 14821 14.065

1157 1195 2839 2606 7338 3273 2780 9875 1027 1536 3962 1195 17839

19359

7338 2780 1027 2868 1536 1187 3962 911 17839 4966 47086

19359 7466 57826

2868 1187 911 4966 47086

7466 57826

14821

uitgangspunten IKC: • • • •

Kinderdagverblijf en school 2 apart te beheren gebouwen, maar wel met elkaar verbonden Lokalen zoveel mogelijk gesitueerd aan het schoolplein Alle lokalen moeten ramen open kunnen doen Geen dove gevel gebouw IKC

Kinderdagverblijf: • Opp 530 m2 bvo over 1 bouwlaag • Plein afsluitbaar en aangrenzend aan het schoolplein SCHOOL: • Twee gymzalen, samen te voegen tot 1 grote zaal, op bovenste verdieping gebouw • Lokalen over 2/3 bouwlagen verdeeld (onderbouw doorsnede C-C’

2 gymzalen luw en groen binnenterrein woningen woningen

kdv

school + ev extra maatsch. functies

fietspp 33

• •

middenbouw - bovenbouw) Schoolplein >1.200 m2 netto om te spelen Fietsparkeren 200m2

WONEN: • Luw en groen binnenterrein (=stille zijde) • 9.875 m2 bvo voor wonen (ongeveer 105 woningen) • Geen woningen op begane grond aan schoolplein Het kinderdagverblijf en de woningen liggen versprongen boven elkaar. Zo wordt optimaal gebruik gemaakt van de ruimte: enerzijds ontstaat meer ruimte voor het schoolplein op het maaiveld (het plein van het kdv is deels overdekt waardoor het een beschut karakter krijgt) en anderzijds wordt de afstand tussen de woningen aan het binnenterrein vergroot, wat zorgt voor meer licht, ruimtelijkheid en daardoor ook meer woonkwaliteit.

blok 1

OERplint noord OERplint oost bouwbok noord bouwbok oost bouwblok zuidwest totaal blok 1

PROGRAMMA BLOK 3 bedrijvigheid, wonen sociaal, middensegment en vrije sector blok 2

OERplint noord ‐ wonen school bouwblok noord bouwblok zuidoost programma Havenstraatterrein bouwblok zuidwest totaal blok 2 blok 1 blok 3

1223 m2 397m2 792 m2

307m2

blok 2

205m2 blok 4

hoger gelegen verdieping(en) blok 3 TOTAAL

727 m2

727 m2

397m2 792 m2

307m2

205m2 blok 4

807 m2 begane grond

OERplint noord OERplint noord OERplint oost OERplint noord ‐ wonen bouwbok noord OERplint zuidwest bouwbok oost bouwbok noord bouwblok zuidwest bouwbok oost totaal blok 1 bouwblok zuidoost bouwblok zuid OERplint noord ‐ wonen bouwblok zuidwest school totaal blok 3 bouwblok noord bouwblok zuidoost tramloods bouwblok zuidwest bedrijvigheid op de loods totaal bloknoord 2 bouwblok

bouwblok oost OERplint noord boublok zuid OERplint noord totaal blok 4 ‐ wonen OERplint zuidwest bouwbok noord bouwbok oost bouwblok zuidoost bouwblok zuid bouwblok zuidwest totaal blok 3

tramloods bedrijvigheid op de loods bouwblok noord bouwblok oost boublok zuid totaal blok 4

TOTAAL

34

681 1092 567 1092 1018

1 1 5 5 6

681 1092

2833 5462 6111 14406

1773 579 1104 473 549 569

m2 bvo

2 4 6 6 6 aantal bouwlagen

681 727 1092 727 567 792 1092 1223 1018 397 205 307 579 792 1104 473 549 1250 569 1250

1 1 1 2 5 1 5 6 6 7 5 5 2 5 4 6 6 1 6 1

410 222 727 182 727 792 1223 397 205 307 792

7 6 1 5 2 1 6 7 5 5 5

1250 1250 410 222 182

1 1 7 6 5

1157

4416 530 niet‐wonen

4946 681 727 1092 792 1773

4416 1520 530 1250 1250 4946 727 2500 792 10739

1520 1250 1250

2500 10739

16179

wonen

2839 2606 3273 9875

1195 2833 5462 7338 6111 2780 14406 1027 1536 1157 3962 17839 2839 2606 3273 9875 2868

14821 niet‐w + wonen

16179

19359

14821

1187 911 1195 4966 47086 7338 2780 1027 1536 3962 17839

19359

2868 1187 911 4966 47086

7466 57826

7466 57826

doorsnede D-D’

doorsnede E-E’

35

bouwblok zuidwest totaal blok 2

569

blok blok 1 4

410 m2 max. 1250 m2

222 m2 182m2

TOTAAL blok 2

hoger gelegen verdieping(en) blok 3

410 m2 222 m2

1500 m2 182m2

blok 4

begane grond

727 727 792 1223 397 205 307 792

m2 bvo

1 2 1 6 7 5 5 5 aantal bouwlagen

681 1250 1500 1092 1250 567 410 1092 222 1018 182

1 1 1 1 5 7 5 6 6 5

OERplint noord ‐ wonen school bouwblok noord bouwblok zuidoost bouwblok zuidwest totaal blok 2

579 1104 473 549 569

2 4 6 6 6

OERplint noord OERplint noord ‐ wonen OERplint zuidwest bouwbok noord bouwbok oost bouwblok zuidoost bouwblok zuid bouwblok zuidwest totaal blok 3

727 727 792 1223 397 205 307 792

1 2 1 6 7 5 5 5

tramloods bedrijvigheid op de loods bouwblok noord bouwblok oost boublok zuid totaal blok 4

1250 1250 410 222 182

1 1 7 6 5

36

14821

727 1195 792

niet‐wonen

OERplint tramloodsnoord OERplint oostop de loods bedrijvigheid bouwbok bouwbloknoord noord bouwbok bouwblokoost oost bouwblok zuidwest boublok zuid totaal blok 1 4

TOTAAL

3273 9875

4946

blok 3 OERplint noord PROGRAMMA BLOK 4 OERplint noord ‐ wonen tramloods, bedrijvigheid, wonen middensegment + vrije sector OERplint zuidwest bouwbok noord bouwbok oost bouwblok zuidoost bouwblok zuid programmabouwblok Havenstraatterrein zuidwest totaal blok 3

6

1520

681 1250 1500 1092 1250

1773 2500 10739 4416 530 4946

wonen

7338 2780 1027 1536 3962 17839

2833 2868 5462 1187 6111 911 14406 4966 47086 1157 2839 2606 3273 9875

19359 niet‐w + wonen

16179 7466 57826

14821

727 1195 792

1520 1250 1250

2500 10739

7338 2780 1027 1536 3962 17839

19359

2868 1187 911 4966 47086

7466 57826

Het bouwkavel van de tramloods heeft een oppervlak van 1.500m2. Hierin is voldoende ruimte om naast voldende ruimte voor de trams, een toegang te maken tot het dak van de loods waar bedrijvigheid op kan worden geplaatst. Het maximale oppervlak aan bedrijvigheid is 1.250 m2 die op verschillende manieren kan worden ingepast. Om zoveel mogelijk vrijheid te geven aan de ontwerper is de vorm voor de bebouwing op de loods niet strict voorgeschreven. De tramloods is maximaal 7 meter hoog en daar bovenop kan bebouwing komen van 7 meter hoogte (totale hoogte is max. 14m). Dit kunnen hoge volumes zijn (afhankelijk van de functie) van 1 bouwlaag of lagere volumes van max 2 bouwlagen. Indien (deels) in twee bouwlagen wordt gebouwd blijft een deel van het dak van de loods onbebouwd. Het onbebouwde deel wordt ingericht als een groen dak.

doorsnede F-F’

referentie daktuin op loods

doorsnede G-G’ 37

GROEN Groen Het groen vergroot de aantrekkelijkheid van het toekomstige leefmilieu. Enerzijds is er een goede verankering op groenstructuur van de stad (de route naar het Amsterdamse Bos), anderzijds is het ingezet ten behoeve van de geleding van het plangebied en de directe woonomgeving.

op uitkijkt. Een deel van de woningen op de begane grond heeft zelfs zone van 2 meter voor de woning grenzend aan de openbare ruimte, de flexibele zone. Dit vergroot de kwaliteit van de woning, maar levert ook een positieve bijdrage aan een aantrekkelijk en levendig straatbeeld.

Stedelijk groen. Het Park Schinkeleilanden wordt zo ver mogelijk doorgetrokken langs de aantrekkelijke en zonnige oevers van de Stadiongracht. Door het grote raakvlak tussen bebouwing en park heeft een substantieel deel van de woningen zicht op het park. De kop van het park wordt gevormd door een plein ter hoogte van de nieuwe brug over de Stadiongracht. Dit plein is een belangrijk schakelpunt tussen de verschillende omliggende buurten, zowel binnen als buiten het plangebied. Groene geleding plangebied. Binnen het plangebied speelt groen een belangrijke rol om het langgerekte plangebied te geleden. De groene kop rondom het Haarlemmermeerstation (inclusief waardevolle bomen) is een beeldbepalend entreegebied. Maar het groene autovrije hof tussen de bouwblokken en het schoolplein zijn minstens zo belangrijk voor een aantrekkelijk leefklimaat. Direct zichtbaar of toegankelijk groen speelt een belangrijke rol bij de kwaliteit van de woonomgeving. Daarom is een groot deel van de woningen gesitueerd rondom deze groene plekken die direct bereikbaar zijn vanuit de woning. Collectief groen. Een groot deel van de woningen is gegroepeerd rondom rustige collectieve binnenhoven. Op de daken van de ondergrondse parkeergarages is genoeg ruimte voor collectieve binnentuinen waar men met terras of balkon 38

ONTSLUITING EN PARKEREN Museumtramlijn Belangrijke criteria voor de inpassing van de Museumtramlijn zijn de toegevoegde waarde voor de toekomstige identiteit van het Havenstraatterrein, maar ook de functionaliteit van de exploitatie van de Museumtram. Identiteit Het Haarlemmermeerstation is de enige logische plek voor de eindhalte van de Museumtramlijn. Hier wordt een halte gerealiseerd waar de passagiers kunnen op- en afstappen. Samen met het Haarlemmermeerstation, de naastgelegen villa en de monumentale bomen ontstaat hier een plantsoen met sporen en bebouwing die het verhaal vertellen over het bijzondere verleden van deze plek.

mogelijk om woningen op de loods te realiseren. Het is wel mogelijk om bedrijvigheid op de loods te realiseren. Hier wordt de ruimte voor geboden. Het spoor kruist op verschillende plekken het fiets-, voetgangers-, of autoverkeer. Omdat het spoor onder de wetgeving “bijzonder spoor” valt, moeten hier extra veiligheidsmaatregelen worden getroffen. Echter zal de frequentie waarmee de trams door de buurt zullen rijden beperkt blijven.

In het plantsoen bij de villa wordt het wachtershuisje geplaatst in het verlengde van de zichtlijn van het spoor door de Karperweg. Het spoor naar het Park Schinkeleilanden gaat dwars door de nieuwe buurt (karperweg). Dit versterkt de identiteit van het trein- en tramverleden. Functionaliteit. Rondom de tuin van de villa ligt een keerlus. Hierdoor is het mogelijk voor de trams om te keren en richting de loods te rijden. De loods bevindt zich in blok 4, aan de zuidkant van het plangebied, waar de trams gestald worden en waar onderhoud aan de stellen kan worden gepleegd.

legenda spoorgerelateerde gebouwen

Deze loods is een vrijstaand volume. Vanwege de trillingen en het geluid wat er geproduceerd wordt, is het niet

tramrails met kruising autoweg

39

Fietsnetwerk Het Haarlemmermeerstation is van oudsher een knooppunt in het stedelijk openbaar vervoer. Daardor is het Havenstraatterrein goed bereikbaar met de tram, stads- en streekbussen. Stations voor metro en trein liggen op fietsafstand, en de automobilist wordt bediend met de uitvalroute via de Amstelveenseweg naar de opritten van de A10. Daarnaast is het Haarlemmermeercircuit ook een belangrijke schakel in het Amsterdamse fietsnetwerk. Door de recente aanleg van het fietspad naar het Amsterdamse Bos, via het Havenstraatterrein en het Park Schinkeleilanden, is het belang van dit fietsknooppunt verder toegenomen.

brug wordt het schiereiland verknoopt met de directe omgeving en ontstaat er een directe doorsteek naar het Olympisch Stadion en het Stadionplein. Fietsroute Karperweg en Havenstraat. De fietsverbinding tussen het Park Schinkeleilanden en het Haarlemmermeercircuit loopt, afhankelijk van waar men het Haarlemmermeercircuit wenst te benaderen, via de Havenstraat of Karperweg. Omdat deze straten binnen de 30 km-zone vallen rijden de fietsers op straat.

Aanhaking op het fietsnetwerk is essentieel voor de verankering van het Havenstraatterrein in de stad. Dit gebeurt op drie manieren: Plusnet Fiets. Vanaf het Park Schinkeleilanden wordt de plusnet fietsroute doorgetrokken door het Havenstraatterrein om vervolgens aan te takken op het Haarlemmermeercircuit of de fietsroute langs de Schinkel. Helaas wordt de rechtstreekse route langs de Schinkel onderbroken door de tramremise van de GVB die aan het water ligt. De fietser zal via de Havenstraat met een boog om de remise heen rijden om vervolgens de route langs de Schinkel te vervolgen. Wellicht dat in de toekomst een optimalere en rechtstreekse verbinding kan worden gelegd langs het water. Brug Stadiongracht. Essentieel voor de ontwikkeling van het Havenstraatterrein is de nieuwe brug tussen het Olympisch kwartier en het Havenstraatterrein. Deze komt op de plek in het verlengde van de Rheastraat, met zicht op de Marathontoren van het Olympisch Stadion. Met deze

legenda Plusnet fiets overige fietsverbindingen

40

raat

De auto’s kunnen het gebied bereiken vanaf het Haarlemmermeercircuit via de Havenstraat of de Karperweg. De ontsluiting bestaat uit een korte lus in twee richtingen Havenstraat - straatje tussen blok 1 en 2 - Karperweg. Daarnaast ligt er een grotere lus in één richting die vanaf de Havenstraat tegen de klok in een verbinding maakt tussen blok 3 en 4 met de Karperweg. De Karperweg. De zuidkant van het plangebied en de bestaande bedrijven worden ontsloten via de Karperweg. De bestaande bedrijven aan de zuidzijde hebben allemaal een goede autoontsluiting nodig. De straat krijgt een aangepast profiel, afgestemd op 30 km/uur met een beperkt aantal (langs)parkeerplaatsen voor bezoekers. Vooral het beperken van de parkeerplaatsen op straat leidt tot een autoluw straatbeeld. De verlengde Havenstraat. Aan de noordkant van het plangebied komt een nieuwe straat die alle parkeergarages van de aanliggende woningbouw en bedrijfsruimten ontsluit. Deze straat heeft ook (langs)parkeerplaatsen voor bezoekers. Het plein. Het plein bij de nieuwe brug over de Stadiongracht is autovrij. Het plein is alleen toegankelijk voor laad- en losverkeer.

Parkeren Het amsterdams beleid is gericht op een autoluwe stad in de toekomst. Daardoor zijn de parkeernormen voor nieuwbouw erg laag. Alle parkeerplaatsen voor de bewoners en de bedrijven zullen op eigen terrein moeten worden opgelost, in de vorm van (half) verdiepte parkeergarages onder de bouwblokken. Op straat is enkel plek voor bezoekersparkeren. Hierbij wordt de minimale norm van 0,1 pp/woning aangehouden.

’ at

tra ns

e av

‘ de

H de ng

le

r Ve

er

rp Ka

In samenwerking met V&OR is een tabel opgesteld waaruit blijkt welke parkeernormen er voor de verschillende functies op het Havenstraatterrein van toepassing zijn. De tabel geeft een indicatie van de bandbreedtes van de hoeveelheid parkeerplekken die nodig zullen zijn in het plangebied. Uiteindelijk zal er maatwerk plaatsvinden binnen deze bandbreedtes (deze is bijgevoegd in de bijlage). Uit deze tabel blijkt dat het realistisch is om met de volgende aantallen rekening te houden: - parkeren auto’s op eigen terrein voor woningen en bedrijven tezamen: 175 - aantal autoparkeerplekken in de openbare ruimte: 50 - aantal fietspp op eigen terrein: 1.570 - aantal fietspp op straat: 125 - aantal scooterpp op eigen terrein: 65 - aantal scooterpp op straat: 0 Uit de berekening van het maximaal beschikbare oppervlak voor een parkeergarage blijkt dat er plek is voor ongeveer 394 autoparkeerplaatsen verdeeld over de vier bouwblokken. Een ruime overmaat op de waarschijnlijk 175 benodigde parkeerplaatsen. De parkeergarages kunnen geheel verdiept of half verdiept gerealiseerd worden. Indien een garage halfverdiept gebouwd wordt gebeurt dit op minimaal 5m 41

Amstelveenseweg

Auto ontsluiting Voor de bereikbaarheid is gekeken naar een prettig evenwicht tussen enerzijds de bereikbaarheid van woningen en bedrijvigheid en anderzijds een rustig autoluw leefmilieu.

enst Hav

g we

P

P P P

beschikbare ruimte voor P-garage: blok 1: 3.904m2 / 30* = 130 pp blok 2: 2.294m2 / 30* = 76 pp blok 3: 4.348m2 / 30* = 145 pp blok 4: 1.302m2 / 30* = 43 pp totaal: 394 pp (vuistregel: 30 m2 per parkeerplaats)

Entree Entree min 4 meter

min 4 meter

- Alle woningen/ bedrijfsruimten op de begane grond hebben een eigen voordeur aan de max 17 meter afstand van de voorgevel (zie onderstaande afbeelding). straat/ plantsoen half-verdiepte garage kandeook in combinatie - AlleEen woningen/ bedrijfsruimten vanaf 1e bouwlaag hebbenmet een het (gezamelijke) entree blok 4 aan fietsparkeren de straat geraliseerd worden. Fietsparkeren in een

blok 3

blok 2

blok 1

geheel verdiepte garage is onwenselijk vanwege een te 17 meter grootmax hoogteverschil.

min. 4 meter min. 4 meter

36pp

80pp

Geldt voor blok 1 t/m4

69pp 37pp

+

93pp

5m

max 17 meter max 17 meter

plint min 4 meter plint min 4 meter

152pp

Halfverdiept parkeren Halfverdiept parkeren Minimaal 55meter achter rooilijn -- minimaal meter achter rooilijn - Entree binnen bouwblok, achter rooilijn 5m -- entree binnen bouwblok, Rechtstand op eigen terrein achter rooilijn - rechtstand op eigen terrein - auto- en fietsparkeren mogelijk

146pp

Geldt voor blok 1 t/m4 116pp

Verdiept parkeren - Entree binnen bouwblok, achter rooilijn - Rechstand op eigen terrein

Verdiept parkeren - entree binnen bouwblok, achter rooilijn - rechtstand op eigen terrein - alleen autoparkeren mogelijk

136pp

11 42

aantallenstudie in te passen autoparkeerplaatsen

1.570 pp 1.570 pp

fietsen parkeren in een hoog-laag systeem 80% h.o.h. van 40 cm (gewone fietsen) 15% h.o.h. van 50 cm (fietsen met bredere banden en/of kratjes) 5% h.o.h. van 1,0m (bakfietsen) hoofdgangpad = 3,0m zijpaden zijn 2,1m En een aanname 2,0m diepte voor een fiets.

Het fietsparkeren op eigen terrein vindt plaats conform de parkeernota in stallingen die worden gerealiseerd in de plint van de bouwblokken of half-verdiept in een garage. Bij fietsparkeren in de plint is het van belang dat er geen dooie gevels ontstaan. De plinten zijn juist levendig met woon- of bedrijfsfuncties aan de straatkant. Het fietsparkeren neemt hier maar een klein deel van in beslag en ligt bij voorkeur naar achteren. Fietsparkeren in de openbare ruimte gebeurt op speciaal aangegeven zones in het trottoir.

350m

Om uit te rekenen hoeveel ruimte 1570 fietsparkeerplekken in beslag neemt zijn de volgende uitgangspunten meegenomen in de berekening:

hellingbanen en toegangen nog niet meegenomen. Deze berekening geeft een globale indicatie van de benodigde ruimte voor fietsparkeren. Hiervoor zijn geen vastgestelde normen binnen de gemeente.

studie A: indeling: hoofdpad met de 15% en 5% afwijkende maten daarlangs, aan het hoofdpad zijpaden met rekken voor de 80% normale fietsen. benodigd oppervlak = 2.640m2 aantal fietsen = 1.570 gemiddeld opp per fiets = 1,7 m2

12m studie A

studie B: indeling: alles aan weerszijde van het hoofdpad. benodigd oppervlak = 2.450m2 aantal fiesten = 1.570 gemiddeld opp per fiets = 1,6 m2 Hierbij is de ruimte die nodig is voor de eventuele

220m

fietsparkeren Fietselstallingen moeten makkelijk toegankelijk zijn om optimaal benut te worden. Een te steile helling, een te zware deur of te krappe bochten kunnen ervoor zorgen dat een fiestenstalling niet goed gebruikt wordt, waardoor men de fiets elders neerzet, zoals op straat. De richtlijnen hiervoor zijn opgenomen in de nota parkeernormen Fiets en Scooter.

referentiebeeld fietssysteem hoog-laag

43

7m studie B

OPENBARE RUIMTE (aangepaste) tekst uit Investeringsnota

De openbare ruimte vormt het robuuste casco voor de toekomstige ontwikkeling van het Havenstraatterrein. Basis voor de structuur van de openbare ruimte is een goede verankering met de omgeving, een heldere ontsluitingsstructuur en een beleefbare cultuurhistorie. De grenzen van de openbare ruimte vormen vervolgens het raamwerk voor de 4 tussengelegen ontwikkelvelden. De museumtramlijn is een belangrijke smaakmaker die in een groot gedeelte van het plangebied waarneembaar wordt. De sfeer van de openbare ruimte De straten, pleinen en kades zijn open en toegankelijk, maar hebben ook een beetje een ‘ruw’ karakter, aansluitend bij de afwisselende architectuur. De lange lijnen van de twee oost/west lopende straten geven structuur aan het gebied. Deze straten zijn verkeersluw, omdat het Havenstraatterrein geen doorlopende autoroutes heeft. De Verlengde Havenstraat maakt deel uit van een belangrijke fietsroute (plusnet fiets) tussen de stad en het Amsterdamse Bos. Het gebied kenmerkt zich als een binnenstedelijk gebied, vergelijkbaar met de Schinkelbuurt en de Pijp. Door de centrale ligging in de stad, de ruime aanwezigheid van (streek)bus, metro en tram, en de goede fietsbereikbaarheid, is het gebied aantrekkelijk voor mensen die geen eigen auto nodig hebben. Voor de bewoners die wel een auto hebben zijn er op verschillende plekken in de buurt gezamenlijke parkeergarages gebouwd.

In een wijk als deze bevinden zich veel (bak)fietsen. Die staan veelal geparkeerd in de strook privé buitenruimte aan de gevel, of op straat, maar ook in de parkeergarage. In de openbare ruimte komen parkeerplaatsen voor bezoekers. De zuidwesthoek van het gebied wordt gekenmerkt door

het rustige, groene karakter van de Schinkeleilanden, het Amsterdamse Bos en de Nieuwe Meer. De groene uitloper van het park komt uit op een stedelijk pleintje in de wijk, waar een nieuwe voet/fietsbrug over de Stadiongracht contact maakt met het Olympisch Kwartier Noord. Het pleintje is een gezellige ontmoetingsplek. Niet alleen voor bewoners van het Havenstraatterrein, maar ook voor bootjes die hier afmeren, fietsers die even afstappen en andere bezoekers. De mogelijkheid bestaat om op het plein een kiosk te plaatsen waar men bij een hapje en drankje kan genieten van de middag- en avondzon. Verkeer en parkeren in de openbare ruimte Het Havenstraatterrein wordt na de herontwikkeling een verblijfsgebied. De Museumtramlijn krijgt een prominente plek in het plangebied. Deze wordt ingepast in de Karperweg en krijgt een perron achter het Haarlemmermeerstation. De keeroplossing van de Museumtramlijn wordt opgelost rondom de villa, waarmee de bijzondere rijtuigen van de Museumtramlijn ook zichtbaar worden voor passanten aan de voorzijde van het Haarlemmermeerstation. Voor een goede ontsluiting van het Havenstraatterrein krijgt het gebied een dubbele ontsluiting: via de Verlengde Havenstraat op het Haarlemmermeercircuit en via de Karperweg op de Amstelveenseweg. Uitgangspunten die zijn meegenomen in het ontwerp (VO) voor verkeer en parkeren in de openbare ruimte: 1.

Alle straten worden ingericht op een maximumsnelheid van 30 km/uur. 2. Langs alle straten komen voor bezoekers (openbare) langsparkeerplaatsen. Hiervoor geldt een parkeernorm van 0,1 parkeerplaats per woning. 3. Er komt een helder onderscheid tussen trottoirs en rijbanen. 44

4. Fietsers delen de rijbaan met het overige verkeer; er komen geen vrijliggende fietspaden. 5. De Museumtramlijn wordt ingepast in het ontwerp van de Karperweg. 6. Het keren van de Museumtramlijn wordt opgelost via een lus rondom de villa. 7. Het gebied krijgt een dubbele ontsluiting: via de Verlengde Havenstraat op het Haarlemmermeercircuit en via de Karperweg op de Amstelveenseweg. 8. Inrichtingsprincipes Karperweg: • De Karperweg wordt opnieuw aangelegd, met een trambaan in een groenstrook tussen het trottoir en de rijbaan. • De ambulances van Ambulance Amsterdam moeten ongehinderd kunnen uitrukken, zonder oponthoud tussen hun garage en de kruising met de Amstelveenseweg. 9. Inrichtingsprincipes Verlengde Havenstraat: • Deze nieuwe straat vormt, samen met de bestaande Havenstraat, een verbinding met het Haarlemmermeercircuit. • De straat wordt een comfortabele verbinding voor fietsers op de route Amsterdamse Bos – Vondelpark binnenstad. 10. Inrichtingsprincipes oostelijke verbindingsstraat: Vlak na de entree van het Havenstraatterrein worden de Karperweg en de Verlengde Havenstraat met elkaar verbonden via de oostelijke verbindingsstraat (straatje tussen blok 1 en 2). 12.

Inrichtingsprincipes westelijke verbindingsstraat: Aan het zuidwestelijke uiteinde van het plangebied worden de Karperweg en de Verlengde Havenstraat met elkaar verbonden via de westelijke verbindingsstraat (straatje tussen blok 3 en 4).

45

Verblijfsruimten Naast de structuurbepalende infrastructuur wordt de openbare ruimte van het plangebied gekenmerkt door vier bijzondere verblijfsplekken: de kop van het plangebied rond het Haarlemmermeerstation met villa, het pleintje aan de Stadiongracht, de groene uitloper van het Park Schinkeleilanden en een groen autovrij hof tussen blok 2 en 3. Uitgangspunten die zijn meegenomen in het ontwerp (VO) voor verblijfsruimten: 1. Het nieuwe plantsoen rondom de villa naast het Haarlemmermeerstation: • Het plantsoen wordt, indien de villa niet meer bewoond wordt, openbaar toegankelijk en krijgt een open inrichting. • De grote monumentaal- en behoudenswaardige bomen worden gehandhaafd. • Direct achter het monumentale stationsgebouw komt de vernieuwde opstapplaats voor de Museumtramlijn, met aangrenzend een ruim zonnig terras voor de horeca in het Haarlemmermeerstation. 2. Het buurtpleintje aan de Stadiongracht: • Het buurtpleintje wordt een bijzondere plek op het Havenstraatterrein. Op deze aantrekkelijke zonnige plek is het Havenstraatterrein strategisch verbonden met zijn omgeving. Vanaf het plein kunnen bezoekers in één oogopslag alle smaakmakers in de omgeving ervaren: de Marathontoren van het Olympisch Stadion, de Stadiongracht, Park Schinkeleilanden en de Museumtramlijn.

De Museumtramlijn en fietsroute naar het Park Schinkeleilanden passeren het plein, de kade van de Stadiongracht wordt toegankelijk, en de nieuwe fiets/voetbrug legt een directe verbinding het Olympisch Kwartier Noord. • Het plein loopt af naar het water, zodat mensen aan het water kunnen zitten of een bootje kunnen

aanleggen. • Op het plein komt ruimte voor kleinschalige horeca, een terrasje en incidenteel een buurtevenement. • De bebouwing aan de noordoostzijde van het plein vraagt bijzondere aandacht. Hier krijgt een bestaand bedrijfsgebouw, door de sloop van een belendend pand, een zichtbare zijgevel. Het bedrijfsgebouw valt buiten het plangebied, maar de zichtbare zijgevel moet wel zo worden getransformeerd dat een aantrekkelijke begrenzing van het plein ontstaat. 3. De groene uitloper van Park Schinkeleilanden: • Het groen van het Park Schinkeleilanden wordt doorgetrokken langs de Stadiongracht tot aan het buurtplein. • Om de Stadiongracht optimaal te kunnen beleven worden de oevers vrijgehouden van bebouwing. • De inrichting van de groene zone wordt afgestemd op de inrichting van het Park Schinkeleilanden; een gevarieerde inrichting met natuurlijke elementen, spelelementen en zitplekken. • In deze zone komt de aansluiting op het reeds bestaande museumspoor op de Schinkeleilanden en het fietspad naar het Amsterdamse Bos. 4. Het groene verbindingshof tussen de Havenstraat en de Karperweg: Dit hof wordt autovrij en krijgt een rustig, intiem karakter, dat vooral bedoeld is voor direct omwonenden. Deze ontmoetingsplek wordt ingericht met groen en speelvoorzieningen voor kleine kinderen.

Basisprincipes inrichting openbare ruimte De openbare ruimte wordt ingericht op basis van de ‘Puccini-methode’. Hierin is aangegeven welk materialenpallet kan worden gebruikt. Het inpassen van bomen in het gebied bepaalt voor een groot gedeelte de sfeer van de openbare ruimte; het is daarom van groot belang dat door het gehele plangebied bomen worden 46

ingepast. Uitgangspunten die zijn meegenomen in het ontwerp (VO) voor basisprincipes inrichting openbare ruimte: 1. Voor het Havenstraatterrein gelden de principes van de 19e eeuwse ring uit de stedelijke Puccini-methode. De rijbanen worden bestraat met gebakken klinkers, op de stoepen liggen over het algemeen betonnen 30x30 tegels. 2. Het buurtplein onderscheidt zich qua inrichting: hier worden gebakken klinkers toegepast. 3. Voor de monumentaalwaardige en/of behoudenswaardige bomen wordt onderzocht of zij in de openbare ruimte zijn in te passen. 4. Langs alle straten komen ‘voorzieningenstroken’, waarin openbare parkeerplaatsen, containers voor ondergrondse afvalinzameling en bomen worden ingepast. De nieuwe bomen dragen bij aan een rustige groene sfeer in het gebied en verbinden de sfeer van het Park Schinkeleilanden met de sfeer van het plantsoen rond de villa. De openbare ruimte in het Havenstraatterrein voldoet aan de Puccini-standaard, maar wordt verbijzonderd met specials. Dan gaat het met name om het hergebruik van materialen zoals spoorrails en indien mogelijk bielzen. Ook klinkers en ander materiaal (meubilair) wordt hergebruikt en versterkt zo het bijzondere karakter van dit gebied. In het klimaatbestendig maken van de stad liggen in de openbare ruimte grote kansen. Daarom wordt de openbare ruimte zo groen mogelijk ingericht.

Dit is ten eerste rainproof, maar biedt ook een verbetering van de leefomgeving van dieren en mensen. In de duurzaamheidparagraaf wordt nader uitleg gegeven over deze ambities (zie volgende hoofdstuk).

DUURZAAMHEID Mark Koelman - duurzaamheidsadviseur

Duurzaamheidsplan Havenstraatterrein 1. Introductie Amsterdam wil een duurzame stad zijn, voor nu én voor de generaties na ons. Een groene, gezonde, en welvarende stad voor iedereen die hier woont, werkt of op bezoek komt. De stadsbrede aanpak van de gemeente Amsterdam staat beschreven in de Routekaart Klimaat Neutraal. Deze aanpak moet leiden tot het verduurzamen van de gebouwde omgeving in Amsterdam. De stad moet energiezuinig en klimaatneutraal groeien. Het Havenstraatterrein is als transformatiegebied bij uitstek geschikt om bij te dragen aan de duurzaamheidsambities van Amsterdam vanwege de ligging in dicht bebouwd gebied, tussen twee watergangen en dicht bij verschillende stadsparken. In 2015 is met de Agenda Duurzaamheid vastgelegd dat in alle tenders die de gemeente Amsterdam op de markt zet voor minimaal 30% op duurzaamheid wordt geselecteerd. Duurzame gebiedstonwikkeling kan op vele manieren worden ingezet. Zo zijn er verschillende duurzaamheidsmaatregelen toe te passen per blok of kan er gekozen worden voor een meer algemene aanpak over het hele transformatiegebied. Hierbij is een integrale aanpak essentieel. Duurzaamheid, duurzame installaties, architectonische kwaliteit en esthetiek van een gebouw zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden.

Het doel is dat de verschillende duurzaamheidsonderwerpen integraal onderdeel zijn van het ontwerp van het gebouw en vanaf het begin van het ontwerpproces zijn meegenomen. De gebiedsgerichte aanpak is afhankelijk van het gewenste aantal ontwikkelaars. Dit duurzaamheidsplan vormt een plan voor de gehele gebiedsontwikkeling van het Havenstraatterrein, zowel voor de openbare ruimte als voor de toekomstige gebouwen. In de onderstaande paragrafen worden eerst verschillende duurzaamheidsonderwerpen toegelicht met enkele voorbeelden en gekeken naar mogelijke kansen voor het Havenstraatterrein. Aan het eind worden de drempelwaarden en grootste kansen in de vorm van eisen en ambities voor het Havenstraatterrein uiteengezet.

2. Duurzaamheidsonderwerpen 2.1. Duurzame energie De gemeente Amsterdam heeft als doel om de CO2-uitstoot met 55% terug te dringen in 2030 en met 95% in 2050. Daarnaast streeft de stad naar 100% gebruik van duurzame energie in 2050. Deze doelen zijn uitgewerkt in de Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050. Voor nieuwbouw betekent dit dat er bij tenders ingezet wordt op zeer goed geïsoleerde, en het liefst energieleverende gebouwen, die ook optimaal profiteren van de zon, zodat dit vanzelf al zorgt voor een prettig woonklimaat. Onderstaande eisen gelden hiervoor1: 

Nieuwbouw moet voldoen aan de BENG-eisen Vanaf 1 januari 2021 wordt de energieprestatie van nieuwbouw bepaald aan de hand van de nieuwe BENG-normering (Bijna Energie Neutrale Gebouwen) conform de NTA 8800. In plaats van één EPC-norm worden bij de BENG normen gesteld aan: de energiebehoefte (BENG 1), het primair fossiel energieverbruik (BENG 2) en het aandeel van hernieuwbare energie (BENG 3). Aandachtspunt is dat deze hernieuwbare energie op het eigen perceel opgewekt moet worden.

Duurzaamheidsplan Havenstraatterrein De gemeente Amsterdam heeft als doel om de CO2-uitstoot met 55% terug te dringen in 2030 en met 95% in 2050. Daarnaast streeft de stad naar 100% gebruik van duurzame energie in 2050. Deze doelen zijn 1. Introductie uitgewerkt in de Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050. Voor nieuwbouw betekent dit dat er bij tenders ingezet wordt op zeer goed geïsoleerde, en het liefst energieleverende gebouwen, die ook Amsterdam wil een duurzame zijn,ditvoor nu énalvoor generaties na ons. Een groene, gezonde, en optimaal profiteren van de zon,stad zodat vanzelf zorgtdevoor een prettig woonklimaat. Onderstaande 1 welvarende stad voor iedereen die hier woont, werkt of op bezoek komt. De stadsbrede aanpak van de eisen gelden hiervoor : gemeente Amsterdam staat beschreven in de Routekaart Klimaat Neutraal. Deze aanpak moet leiden tot het verduurzamen devoldoen gebouwde omgeving in Amsterdam. De stad moet energiezuinig en Nieuwbouwvan moet aan de BENG-eisen klimaatneutraal Het Havenstraatterrein is als transformatiegebied bij uitstek bij de te Vanaf 1 groeien. januari 2021 wordt de energieprestatie van nieuwbouw bepaald aangeschikt de handom van nieuwe BENG-normering (Bijna Energie Neutrale Gebouwen) NTA 8800.

In plaats van dragen aan de duurzaamheidsambities van Amsterdam vanwege deconform ligging de in dicht bebouwd gebied, één EPC-norm worden bij de normen stadsparken. gesteld aan: de energiebehoefte (BENG 1), het primair tussen twee watergangen en dicht bijBENG verschillende fossiel energieverbruik (BENG 2) en het aandeel van hernieuwbare energie (BENG 3). dat deze hernieuwbare op het eigen opgewekt moet worden. In 2015 isAandachtspunt met de AgendaisDuurzaamheid vastgelegdenergie dat in alle tenders dieperceel de gemeente Amsterdam op de Inschrijvende partijen uitgedaagd zo goed mogelijk te gebiedstonwikkeling scoren op alle drie kan de markt zet voor minimaal 30% opworden duurzaamheid wordtom geselecteerd. Duurzame onderdelen van de BENG. Dit is dan ook een selectiecriteria op duurzaamheid. op vele manieren worden ingezet. Zo zijn er verschillende duurzaamheidsmaatregelen toe te passen per Nieuwbouw voldoen aanmeer de TO juli grenswaarde blokof kan er gekozenmoet worden voor een algemene aanpak over het hele transformatiegebied. Hierbij TOjuli staat voor Temperatuur Overschrijding (in) juli en is een indicator waarmee per oriëntatie is een integrale aanpak essentieel. Duurzaamheid, duurzame installaties, architectonische kwaliteit en van het gebouw inzicht wordt gegeven in het risico op oververhitting.

De grenswaarde per 1 1esthetiek van een gebouw zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Het doel is dat de verschillende In principe geldt dat bij het geheel of gedeeltelijk vernieuwen, veranderen of vergroten van een gebouw de januari 2021 is: 1,20. integraal onderdeel zijn van het ontwerp van het gebouw en vanaf het begin duurzaamheidsonderwerpen nieuwbouweisen voor de BENG (en andere normen) van toepassing zijn. Echter, gelet op de vele het Aardgasvrije nieuwbouw van ontwerpproces zijn meegenomen. gebiedsgerichte aanpak afhankelijk hetmet gewenste mogelijkheden bij functiewijzigingen raden wijDe de ontwikkelende partijen aaniscontact op te van nemen de Conformover ‘Amsterdam Aardgasvrij’ en deaan Wet (Voortgang energietransitie) is bij nieuwbouw aantal ontwikkelaars. omgevingsdienst de eisen die gesteld worden deVET voorgenomen verbouwing. geen gasaansluiting meer toegestaan. Dit duurzaamheidsplan vormt een plan voor de gehele gebiedsontwikkeling van het Havenstraatterrein, In hetvoor beeldkwaliteitsplan van als hetvoor Havenstraatterrein zowel de openbare ruimte de toekomstige gebouwen. In de onderstaande paragrafen worden eerst verschillende duurzaamheidsonderwerpen toegelicht met enkele voorbeelden en gekeken verschillende dakvormen voorgesteld. Zowel naar mogelijke kansen voor het zijn Havenstraatterrein.