5. Hoogbouwbeleid Amsterdam (2023) v2.pdf

Gemeente Amsterdam27

3. In principe nee, gebieden waar hoogbouw een uitzondering is. Dit regime geldt voor de stad binnen de ring (exclusief de beschermde stadsgezichten) ten zuiden van het IJ, IJburg, Zeeburgereiland, exclusief de Westkant van het eiland, de van ­Hasseltzone in Noord, Weesp en Driemond.

de stad. Dit betekent dat hoogbouw alleen bij uitzondering toegestaan is en het geen afbreuk mag doen aan de bescheiden schaal van het gebied. Binnen de ring A10 en ten zuiden van het IJ wordt de definitie van hoogbouw gerelateerd aan de omgeving. Hoogbouw is bebouwing die 1,25 keer de hoogte heeft van de overwegende bouwhoogte van de directe omgeving. Voor het grootste deel van de gebieden die onder dit regime vallen bestaat de bebouwing uit vijf bouwlagen en wordt dus over hoogbouw gesproken bij een hoogte van circa 20 meter. Het relateren van de toegestane bouwhoogte aan de directe omgeving betekent ook dat op sommige plekken, zoals de koppen van de Overtoom en de Weesperstraat – Wibautstraat, de bebouwing net een grotere maat kan krijgen. De maximale hoogte L is circa 60 meter. Het Foodcenterterrein, de strook tussen de Haarlemmerweg en het Groot Westerpark, ­Oostenburg, Havenstraatterrein, de van Hasseltzone en het Marineterrein zijn locaties die een nieuwe ruimtelijke invulling krijgen. Gerelateerd bij de reeds aanwezige grootschaligere bebouwing wordt hier van hoogbouw gesproken boven een hoogte van 30 a 40 meter. In deze gebieden is de maximale hoogte L circa 70 meter. IJburg en het westelijke deel van het Zeeburgereiland bestaat uit nieuw gemaakte eilanden. De fasering en gronduitgifte is volledig in handen van de gemeente.

Dat betekent dat, wanneer dat gewenst is, heel precies bepaald kan worden waar hoogbouw gerealiseerd zou kunnen worden. Daarnaast betekent het dat het open is voor welke toegepaste stedenbouwkundige vorm gekozen wordt, bijvoorbeeld het gesloten bouwblok, patiowoningen of bebouwing rondom hoven. Dit is anders in transformatiegebieden waar die vorm voor een groot deel al bepaald is door de bestaande situatie. Hoogbouw is daarom in deze gebieden niet nodig om een relatief hoge dichtheid te realiseren. Dat kan ook door middel van een andere stedenbouwkundige vorm. De stedenbouwkundige opzet van de eilanden grijpt terug op de traditionele stad van straten met blokken, verbijzonderd door watergangen, pleinen en parken. Voor het grootste deel vormt een neutraal grid de stadsplattegrond (Sportheldenbuurt, Haveneiland, Steigereiland Zuid, Centrumeiland, Strandeiland en Buiteneiland). De eilanden liggen in het IJmeer, dicht bij Waterland. Hogere bebouwing is vanuit het omliggende landschap goed zichtbaar.

L

In deze gebieden kan bij uitzondering hoogbouw als stedenbouwkundig accent worden ­ingezet. Ook wordt het thema van de incidentele meteorieten aan het IJ voortgezet: het ­Sluishuis en nieuwe bakens op Strandeiland en in Haven- Stad. Het zijn dan uitzonderingen in een overwegend lage en middelhoge stad. We spreken van hoogbouw bij een hoogte van meer dan 30 meter. Op IJburg en de oostkant van het Zee­ burgereiland is de maximale hoogte L circa 70 meter.

In de gebieden die onder dit regime vallen wordt zeer terughoudend met hoogbouw omgegaan. Het wél toestaan van hoogbouw moet hier zorgvuldig onderbouwd worden. Het zijn de gebieden waar door hun meer perifere ligging, hun landschappelijke kwaliteit en/of hun originele opbouw een beperkte verdichtingsopgave ligt of geen grootschalige ontwikkeling gewenst is.

Voor Weesp en Driemond geldt, op het OV-knooppunt stationsgebied Weesp en het beschermde stadsgezicht na, ook het regime ‘in principe nee’. Ook hier is hoogbouw bebouwing die 1,25 keer de hoogte heeft van de overwegende bouwhoogte van de directe omgeving. De uitzonderingen voor hogere bebouwing zijn mogelijk rondom het OV-knooppunt (stationsgebied Weesp), langs de stadsboulevard en in de subcentra. De maximale hoogte is circa 20 meter.

De stadsplattegrond van de 19e -eeuwse ring en de gordel ’20 – ’40 bestaat uit een netwerk van straten en watergangen, dat de ruimte voor de bouwblokken, pleinen en parken bepaalt. In de gordel ’20-’40 heeft het netwerk een monumentale opzet (met zichtassen en symmetrie). In de andere delen heeft het de opzet van een neutraal grid. Het overgrote deel van de ­bebouwing, de woonblokken, bestaat uit vier lagen met een kap of een zolder. Hogere gebouwen hadden en hebben vaak een andere functie (bijvoorbeeld kerken of kantoren). De (menselijke) maat van de blokken is grotendeels bewaard gebleven en dit is een grote kwaliteit van 28Hoogbouwbeleid

Gemeente Amsterdam29

4. Nee, gebieden zonder hoogbouw. Dit regime geldt voor de beschermde stadsgezichten en de randen van de scheggen en het IJ.

Jordaan en verder, grotendeels vrij moeten blijven en dat nieuwe bebouwing perspectivisch vanuit het UNESCO-gebied gezien niet hoger mag lijken dan de overwegende hoogte van de bebouwing in het UNESCO-gebied.

In de beschermde stadsgezichten (waaronder het UNESCO-gebied, Plan Zuid en het historisch centrum van Weesp) is hoogbouw niet toegestaan. De maximale hoogte van nieuwe gebouwen is tot 1,25 keer de overwegende hoogte van de directe omgeving. Deze maximale hoogte wil niet zeggen dat deze hoogte overal is toegestaan. De gewenste hoogte in het grootste deel van deze gebieden is de huidige bouwhoogte. Afwegingen worden niet gemaakt op basis van dit Hoogbouwbeleid, maar op basis van overig beleid en bestemmingsplannen/omgevingsplan dat van toepassing is. De 17e-eeuwse grachtengordel van Amsterdam binnen de Singelgracht staat sinds 2010 op de Werelderfgoedlijst van UNESCO. Met deze nominatie heeft de gemeente Amsterdam de verantwoordelijkheid ervoor te zorgen dat dit werelderfgoed zo authentiek en integer mogelijk blijft. Dat houdt in dat veranderingen in dit historisch gelaagde stadsbeeld door nieuwe bebouwing in de 2 kilometer zone rondom het Singelgrachtgebied niet mag worden aangetast. Geen ‘visual impact’, dat wil zeggen geen veranderingen in aanzicht vanuit de diverse zichtlijnen in het werelderfgoedgebied. Concreet houdt dat in, dat zichtlijnen richting het IJ, zichtlijnen vanuit het UNESCO-gebied over de Amstel, maar ook richting het stedelijk weefsel van de

30Hoogbouwbeleid

Gemeente Amsterdam31

2.3 Totaalkaart

Samen leiden de vier regimes tot het volgende kaartbeeld.

32Hoogbouwbeleid

Gemeente Amsterdam33

3 Gebouw Amsterdam bouwt sinds circa 2000 in, voor de stad, ongekende dichtheden. Dat begon met Zuidas. Gebieden als de Sluisbuurt, NDSM-terrein en Amstel III volgden. Door zo dicht te bouwen houden we het landschap rondom te stad open en wordt draagvlak voor voorzieningen en een sterk openbaar-vervoersysteem gegenereerd. De ruimte voor groei van de stad wordt voornamelijk gevonden op industrie- en bedrijventerreinen en in de naoorlogse wijken. Het maken van een stad die lang meegaat, waar het prettig wonen en werken is, met de dichtheden waar we tegenwoordig in bouwen in een bestaande omgeving, vraagt om ingenieuze en zorgvuldige inpassing. Verdichting kan op verschillende manieren vorm krijgen. Op sommige plekken is hoogbouw een goed antwoord op de verdichtingsopgave. Bovendien brengt deze bouwvorm voordelen met zich mee. Ten eerste wordt het uitzicht door bewoners als positief ervaren. Het geeft een gevoel van vrijheid. Daarnaast biedt het privacy. De schaal van het gebouw biedt mogelijkheden voor collectieve voorzieningen, buitenruimten en er kan een schaalvoordeel zijn met betrekking tot duurzame en innovatieve oplossingen voor warmte en energie. De dichtheid en mogelijke combinatie van functies zorgen voor nabijheid van voorzieningen.

3.1 Hoogbouw als monument Hoge gebouwen hebben grote invloed op het leven in de stad qua schaal en in de tijd. Het staat er lang. Hoogbouw breek je niet zo makkelijk weer af. Daarnaast zijn hoge gebouwen van grote afstand zichtbaar en daarmee voor veel mensen een herkenningspunt. Bovendien is het door zijn maat bepalend voor de beleving van de directe omgeving. Een hoog gebouw heeft daarmee meer impact op de stad dan een schuurtje in de achtertuin. Daarom is het extra van belang hoge gebouwen op een zorgvuldige wijze in te passen, vorm te geven en rekening te houden met de functionaliteit en bruikbaarheid voor langere tijd. Zie hoogbouw als een monument: het moeten gebouwen zijn waar we op korte én op lange termijn waarde aan hechten. Een belangrijke les bij eerdere ontwikkelingen ten behoeve van kwalitatieve hoogbouw is om het eenvoudig te houden. Een goed hoog gebouw maken brengt veel uitdagingen met zich mee. Om tot een gebouw te komen dat lang mee gaat, moeten prioriteiten worden gesteld. Daarbij is het van belang om te richten op belangrijke zaken zoals de aansluiting op de openbare ruimte, de plint, materialisatie die lang mee gaat, goede (woning)plattegronden, een genereuze ontsluiting, zodat de hoogbouw een robuust gebouw wordt.

3.2 Vier principes op gebouwniveau Er zijn op het schaalniveau van het gebouw en het blok waarin het gebouw staat vier principes ­geformuleerd waar een hoog gebouw aan moet voldoen om tot een goed hoog gebouw te komen dat lang mee gaat: 1. Hoogbouw draagt bij aan de levendigheid van de openbare ruimte 2. Het is fijn wonen en werken in hoogbouw 3. Hoogbouw gaat lang mee 4. Hoogbouw maakt op een mooie manier onderdeel uit van het stadssilhouet Elk hoogbouwinitiatief (een gebouw hoger dan 30 meter) formuleert in de schetsontwerpfase per kwaliteit een visie die laat zien op welke manier hier invulling aan wordt gegeven. Daarbij is een aantal vuistregels opgenomen die kunnen worden gezien als een leidraad. De gebouwprincipes zijn algemeen beschreven en laten ruimte voor diverse soorten (innovatieve) oplossingen. Het minimum

34Hoogbouwbeleid

Gemeente Amsterdam35

aan bijbehorende vuistregels kan, juist doordat deze heldere kaders bieden, uitdagen tot innovatie. Een aantal van de vuistregels zijn gekoppeld aan een bepaalde hoogte, omdat die hoogtes specifieke opgaven en investeringen (bijvoorbeeld in relatie tot onstluiting of brandveiligheid) met zich meebrengen. Deze vuistregels worden in de volgende pagina’s per principe genoemd. De vuistregels gelden voor het realiseren van nieuwe gebouwen. Vuistregels met betrekking tot afmetingen en verhoudingen kunnen mogelijk niet van toepassing zijn in het geval van een afwijkende gebouwvorm (zie definities en begrippen). De vuistregels zijn tot stand gekomen door recente ervaringen met het realiseren van hoge gebouwen in Amsterdam en andere steden.

1. Hoogbouw draagt bij aan de levendigheid van de openbare ruimte Bij hoogbouw heeft de vormgeving van de onderste lagen van het gebouw, het basement en de gebouwvorm als geheel, invloed op de manier waarop de openbare ruimte in de directe omgeving van het gebouw beleefd wordt. De begane grond en de eerste paar bovengelegen verdiepingen kunnen de levendigheid op straat versterken als vanuit de openbare ruimte activiteit zichtbaar is en als er mensen naar binnen en naar buiten gaan. Bovendien kan door de vorm en geleding van de eerste paar verdiepingen en het gebouw als geheel, een kleinere, menselijke schaal worden geïntroduceerd.

Rondom hoogbouw is aandacht voor de kwaliteit van het microklimaat, wat betekent dat er een aangenaam windklimaat heerst, rekening wordt gehouden met schaduwhinder en dat de inrichting van de openbare ruimte toegesneden is op de intensiteit van het gebruik. Vooral op de plekken waar mensen verblijven of langzamer bewegen (bijvoorbeeld bij entrees, schoolpleinen en op publieke plekken als parken, pleinen of kades) moet hier speciale aandacht aan besteed worden. Het waarborgen van voldoende bezonning van belangrijke verblijfplekken is een vraagstuk dat breder is dan de plaatsing van hoogbouw en is onderdeel van het maken van een stedenbouwkundig plan.

Vuistregels: • Gebouwen hoger dan 50 meter staan in principe altijd op een basement of in een blok. Het ­basement van het gebouw ondersteunt qua functie, de inpassing van parkeer- en logistieke entrees, vormgeving, geleding en verdiepingshoogte en het type openbare ruimte (bijvoorbeeld een stadsstraat, buurtstraat of servicestraat) waar de betreffende zijde naar toe is gericht. Hiermee ontstaat een goede relatie tussen het gebouw en de openbare ruimte. Een setback kan een geschikt middel zijn om een menselijke maat te introduceren of windhinder tegen te gaan. • De voetprint van het basement of het blok waar een toren in staat, is circa twee keer de oppervlakte van de toren, of groter, om voldoende ruimte te kunnen bieden aan utilitaire zaken (parkeren, bergingen, installaties, afvalopslag etc.) in de ‘buik’ van het gebouw én actieve functies aan de ­gevel (voordeuren, voorzieningen, werkruimte, lobby, woningen). Er zijn ook gevallen denkbaar waarbij de utilitaire zaken op een andere manier uit het zicht kunnen worden ondergebracht, ­bijvoorbeeld onder de grond, in een dijklichaam of in aanpalende bebouwing. Ook op de tweede en derde verdieping liggen er achter een groot deel van de gevel (minimaal 60%) actieve functies als woon- en werkruimte, wat ook bijdraagt aan een levende uitstraling naar de openbare ruimte.

©google, bewerking gemeente Amsterdam

inspiratie: lot 04A, Clichy-Batignolles Parijs, Brisac Gonzalez & Antoine Regnault Architecture

De twee torens op dit gebouw zijn bovenop een onderbouw met een school en een gymzaal gebouwd. Door de meest prominente hoek juist open te laten, ontstaat er lucht in een gebied waar in hoge dichtheden wordt gebouwd. Het toevoegen van de daktuin in de open hoek draagt verder bij aan de relatie met de openbare ruimte.

©eigen foto

©eigen foto

inspiratie: Woontoren stadshart, Amstelveen, DOK Architecten

• Om te kunnen bepalen of een aanvaardbaar windklimaat heerst, wordt in de directe omgeving van een gebouwinitiatief hoger dan 30 meter gekeken naar de kwaliteit van het windklimaat voor de ­activiteiten verblijven, slenteren en doorlopen. Het ervaren van windhinder is immers afhankelijk van de activiteit die plaatsvindt. Bij een goed windklimaat wordt geen overmatige windhinder onder­ vonden. Een initiatiefnemer moet in elke fase van het planproces door middel van een windonderzoek, uitgevoerd door een onafhankelijk en gespecialiseerd bureau, op basis van de NEN 8100 aantonen dat met betrekking tot wind voor deze categorieën wordt voldaan aan een aanvaardbaar wind­klimaat, zonder overmatige windhinder of windgevaar. De fasen waarin windonderzoek wordt verricht zijn bij het schetsontwerp van een gebouw of configuratie van gebouwen - hier is de initiatiefnemer meestal de ontwikkelende partij, soms de gemeente -, de VO-fase en de DO-fase. In deze laatste twee fasen is de ontwikkelende partij verantwoordelijk. Met dit proces wordt windoverlast beperkt.

De opvallende poten van het gebouw zorgen ervoor dat het gebouw nadrukkelijk onderdeel wordt van het publieke leven op het plein. 36Hoogbouwbeleid

Gemeente Amsterdam37

2. Het is fijn wonen en werken in hoogbouw Het bevorderen van sociale interactie en een thuisgevoel, de kwaliteit van de woning en de werkplek zorgen ervoor dat er nu én in de toekomst prettig gewoond en gewerkt kan worden in hoogbouw. Levende gebouwen ontstaan doordat ze ruimte bieden aan verschillende soorten gebruik, dat afhankelijk van de plek kan bestaan uit verschillende woningtypen, ruimte voor werk, voorzieningen en collectieve buitenruimte als daktuinen en terrassen. Ook met dieren en planten wordt rekening gehouden in hoogbouw door natuurinclusief te bouwen. Een goede woning of werkruimte vraagt om een slimme woningplattegrond en buitenruimte zoals balkons of loggia’s die in verband met wind en veiligheid fijn bruikbaar zijn. Ook de oriëntatie van de woning is een belangrijk aandachtspunt. Bijvoorbeeld het zoveel als mogelijk beperken van woningen met eenzijdige oriëntatie naar het noorden of aan een geluidsbelaste gevel. In de woning-/werkplattegronden, de raam­ indeling en de onderlinge afstand en positie tussen torens die bij elkaar in de buurt staan, kan het uitzicht optimaal benut worden. Sociale interactie en thuisgevoel vraagt om een idee over de route van de stoep naar de woning en collectieve voorzieningen.

Vormgeving en dimensionering van de gemeenschappelijke gangen en hal zijn cruciaal voor prettig wonen in hoogbouw (bijvoorbeeld een korte corridor met zicht naar buiten, ruime voorruimte voor de liften, royale hal). Bovendien kunnen collectieve voorzieningen als een lobby met portier en een collectieve buitenruimte de kwaliteit van het gebouw vergroten. Hoogbouw biedt door de hoogte kansen voor gemeenschappelijke daktuinen/terrassen met uitzicht. Dit geldt bij uitstek voor de lage dakvlakken, waar veel zicht op is. De ruimte voor fietsparkeerplekken kan ook een ontmoetingsplek zijn en de toegang ernaartoe moet fietsgebruik makkelijk maken. Beheer van de collectieve plekken is een aandachtspunt. Tot slot dient aan veiligheid de nodige aandacht worden besteed. Incidenten op hoogte vragen een bijzondere en andere inspanning van de gebruikers en hulpdiensten. Gevels hoger dan 30 meter zijn niet bereikbaar voor hulpdiensten. Bewoners en gebruikers moeten zelf- en samenredzaam zijn en over (vlucht)scenario’s moet dan ook goed worden nagedacht. Ook zijn er voorzieningen noodzakelijk om hulpdiensten te ondersteunen om op een veilige en effectieve manier te kunnen optreden. In het Bouwbesluit zijn de eisen voor gebouwen hoger dan 70 meter niet in detail ingevuld. De brandweer speelt bij advisering over veiligheid een belangrijke rol.

Het is belangrijk om vroeg in de planvorming ruimte te maken voor bijvoorbeeld de volgende maatregelen: • De gevelconstructie dient uit onbrandbare materialen te bestaan, zodat een brand zich niet onbeperkt kan uitbreiden via de gevel. • Lokale stationaire pompvoorzieningen voor effectieve brandbestrijding dienen aanwezig te zijn. • Gegarandeerde werking van voorzieningen zoals liften (noodstroomvoorziening). • Het gebouw mag de veiligheid in de omgeving niet nadelig beïnvloeden.

©Scagliola/Brakkee

©Rufus de Vries

inspiratie: Little C, Rotterdam, Inbo en CULD

inspiratie: Space-S, Eindhoven, Inbo

Door de verschillende gebouwen trapsgewijs lager te maken richting het water, hebben veel bewoners uitzicht over het water.

Het ontwerp stimuleert ontmoeting tussen bewoners, onder andere door gedeelde daktuinen en groene binnenhoven.

©Christian van der Kooy

©Marcel van den Burg

Vuistregels: • Tot een hoogte van in ieder geval 70 meter hebben alle woningen private buitenruimte, op zijn minst een Frans balkon, ten behoeve van prettig wonen. • De onderlinge afstand tussen hoogbouw, waar een éénzijdig georiënteerde woning recht tegenover een ander hoog gebouw ligt, is vanaf een hoogte van 30 meter minimaal 25 meter. Hiermee wordt uitzicht gewaarborgd.

©Mitchell van Eijk ©Christian van der Kooy

• De bovengelegen verdiepingen van een gebouw dat hoger is dan 70 meter zijn alleen bereikbaar via een centrale entree, niet direct vanuit een eventuele parkeergarage. Zo kunnen bewoners elkaar tegenkomen en wordt de kans op ondermijning verkleind.

38Hoogbouwbeleid

inspiratie: Haasje over, Strijp-S Eindhoven, VMX Architects

inspiratie: The Muse, Rotterdam, Barcode Architects

Door de verdiepingshoogte op maar liefst 3,60 m te leggen, hebben de bewoners veel mogelijkheden om de studio’s aan hun eigen wensen aan te passen.

Door verspringende balkons en terugvallende gevelvlakken ontstaan verschillende typen royale buitenruimtes met uitzicht over de Maas en het centrum van Rotterdam.

Gemeente Amsterdam39

3. Hoogbouw gaat lang mee Door adaptief te bouwen (o.a. gericht op flexibiliteit van functie, gebruik en indeling) kan het gebouw nog generaties lang mee. Ook de kwaliteit en dimensionering van de woningplattegronden en het gebruik van materialen die mooi verouderen dragen bij aan de robuustheid van het gebouw. In hoogbouw vraagt circulariteit, BENG en klimaatadaptatie om een extra inspanning vanaf de start van het ontwerp(proces) zodat duurzaamheid integraal onderdeel uitmaakt van het gebouwontwerp. Met vroegtijdige aandacht voor het materiaalgebruik en de isolatie van het gebouw en de opwek van duurzame energie (zonnepanelen en/of kleinschalige windenergie) kan een totaalconcept worden ontwikkeld dat zowel bijdraagt aan de ruimtelijke als energetische kwaliteit van het gebouw en de omgeving. Bouwen in hout en biobased bouwen is wat betreft CO2-reductie, circulariteit en flexibiliteit een pré. De wijze van toepassen van glas, balkons, groen aan gevels, op balkons en daken en zonwering dragen in grote mate bij aan een prettig en koel binnenklimaat. Voor energieopwekking is een powernest een efficiënt en flexibel middel.

Vuistregels: • Het gebruik en de inrichting van daken, terrassen en balkons en groen in de gevels dragen maximaal bij aan de BENG-regels en klimaatadaptatie. • Het gebouw wordt flexibel gebouwd, zodat latere aanpassingen aan ruimtes mogelijk zijn. Bij woningen kleiner dan 50 m2 BVO moet het samenvoegen van woningen mogelijk zijn. Ook eventuele parkeer­ garages worden geschikt gemaakt voor eventueel toekomstig ander gebruik.

©Ossip van Duivenbode

©V8 Architects

inspiratie: Cooltoren, Rotterdam, V8 Architects De draagstructuur van deze toren bestaat uit een stabiliteitskern met kolommen daaromheen. Door kolommen in plaats van dragende wanden te gebruiken, is de indeling van de plattegrond makkelijk aan te passen in de toekomst.

©Jannes Linders

©Igor Vermeer

©Mitchell van Eijk

inspiratie: Trudo Vertical Forest, Eindhoven, Inbo en Stefano Boeri Architetti

Dit gebouw is het eerste ‘verticale bos’ van Stefano Boeri in Nederland. Het bos bestaat uit 125 bomen die in de zomer als natuurlijke zonwering fungeren en voor koelte zorgen.

©Jannes Linders

©Jannes Linders

inspiratie: HAUT, Amsterdam, Team V Architectuur

Met 71 meter en 23 verdiepingen laat het project zien dat hoogbouw met hout als voornaamste bouwmateriaal mogelijk is.

40Hoogbouwbeleid

Gemeente Amsterdam41

4. Hoogbouw maakt op een mooie manier onderdeel uit van het stadssilhouet Hoogbouw is, door zijn hoogte, vanaf een grote afstand zichtbaar. Juist daarom is het van belang veel aandacht te besteden aan het gevelontwerp en vorm van de gebouwen en aan het beeld dat ze in wisselwerking met elkaar opleveren. Hoogbouw vraagt om een extra zorgvuldige vormgeving van materialisatie, kleur, detaillering en gebouwvorm, die zorgt voor een aantrekkelijk beeld op het schaalniveau van de stad, de buurt en het gebouw. Bij elke hoogte past een bepaald hoogbouwtype. Tot 50 meter kunnen grote blokken (meteorieten) en schijven gemaakt worden, die stoere elementen in het stadsbeeld zijn. Vervolgens zijn er de veel voorkomende torens van circa 60 tot 70 meter. In hoogbouwclusters mogen deze hoger zijn. ©Ossip van Duivenbode

Vuistregels: • Maximale diagonalen kunnen bijdragen aan het voorkomen van te massieve volumes. De maximale diagonalen voor diverse soorten gebouwen zijn (de diagonaal wordt gemeten op de thermische schil):

inspiratie: Transformatie Fenixloods, Rotterdam, Mei architects and planners

Het nieuwe volume is visueel losgehouden van het honderd jaar oude pakhuis. Door de transparante gevel oogt het gebouw luchtig, ondanks het stevige volume.

1. Bij een woongebouw met een kernontsluiting is dat maximaal 40 meter tot een hoogte van 100 meter. Bij een woongebouw dat hoger is dan 100 meter is de maximale diagonaal 45 meter. 2. Bij een woongebouw met een corridor (waar zicht naar buiten vanuit de gang een voorwaarde is) is dat maximaal 45 meter. 3. Bij een woongebouw met een galerijontsluiting is de maximale diagonaal 49 meter wat resulteert in een korte schijf. 4. De diagonaal van de vloer van kantoorgebouwen is maximaal 65 meter.

Maximale diagonalen beperken ook het aantal te realiseren woningen op een vloer, om een gevoel van verbinding tussen bewoners mogelijk te maken. De maximale diagonalen voor vloeren, gelden niet voor een schijf of een meteoriet (gebouwen die langer zijn dan hoog). Deze mogen maximaal 50 meter hoog zijn. Door deze maximale hoogte wordt de schaduwval van zo’n groot gebouw beperkt. Ook gelden deze diagonalen niet in het geval van een nieuw gebouwtype (zoals de Pontsteiger).

©Jan de Groen

inspiratie: New Orleans, Rotterdam, Álvaro Siza

De iconische toren op de Wilhelminapier in Rotterdam ontleent zijn architectonische kwaliteit aan de natuurstenen gevel met zorgvuldig ontworpen natuurstenen details en een kenmerkende kroon.

©WAX

inspiratie: The Vertical, Amsterdam, NL Architects

Door de verdraaiing van de toren ten opzichte van het basement voegt het gebouw zich naar de omgeving. Het basement volgt de schuine straat. De toren heeft dezelfde richting als de andere geplande hoogteaccenten in het ­gebied.

Alle hoogbouw heeft een zorgvuldige beëindiging, waarbij technische zaken (zoals het bewassingssysteem) worden mee-ontworpen, om te zorgen voor een aantrekkelijk beeld en ‘ongelukjes’ te voorkomen.

inspiratie: Amsteltoren, Amsterdam, ­Powerhouse Company

De wiebertjes-vorm en de afgeronde hoeken geven de toren een slank en vriendelijk uiterlijk.

42Hoogbouwbeleid

Gemeente Amsterdam43

©Sebastiaan van Damme

3.3 Alle vuistregels op een rij 1. Gebouwen hoger dan 50 meter staan in principe altijd op een basement of in een blok. Het basement van het gebouw ondersteunt qua functie, de inpassing van parkeer- en logistieke entrees, vormgeving, geleding en verdiepingshoogte en het type openbare ruimte (bijvoorbeeld een stadsstraat, buurtstraat of servicestraat) waar de betreffende zijde naar toe is gericht. Hiermee ontstaat een goede relatie tussen het gebouw en de openbare ruimte. Een setback kan een geschikt middel zijn om een menselijke maat te introduceren of windhinder tegen te gaan. 2. De voetprint van het basement of het blok waar een toren in staat, is circa twee keer de oppervlakte van de toren, of groter, om voldoende ruimte te kunnen bieden aan utilitaire zaken (parkeren, bergingen, installaties, afvalopslag etc.) in de ‘buik’ van het gebouw én actieve functies aan de gevel (voordeuren, voorzieningen, werkruimte, lobby, woningen). Er kan in uitzonderlijke gevallen van deze regel worden afgeweken, mits de utilitaire zaken uit het zicht, bijvoorbeeld onder de grond, in een dijklichaam of in aanpalende bebouwing kan worden ondergebracht. Ook op de tweede en derde verdieping liggen er achter een groot deel van de gevel (minimaal 60%) actieve functies als woon- en werkruimte, wat ook bijdraagt aan een levende uitstraling naar de openbare ruimte.

5. De onderlinge afstand tussen hoogbouw, waar een éénzijdig georiënteerde woning recht tegenover een ander hoog gebouw ligt, is vanaf een hoogte van 30 meter minimaal 25 meter. Hiermee wordt uitzicht gewaarborgd.

6. De bovengelegen verdiepingen van een gebouw dat hoger is dan 70 meter zijn alleen bereikbaar via een centrale entree, niet direct vanuit een eventuele parkeergarage. Zo kunnen bewoners elkaar tegenkomen en wordt de kans op ondermijning verkleind. 7. Het gebruik en de inrichting van daken, terrassen en balkons en groen in de gevels dragen maximaal bij aan de BENG-regels en klimaatadaptatie. 8. Het gebouw wordt flexibel gebouwd, zodat latere aanpassingen aan ruimtes mogelijk zijn. Bij woningen kleiner dan 50 m2 BVO moet het samenvoegen van woningen mogelijk zijn. Ook eventuele parkeergarages worden geschikt gemaakt voor eventueel toekomstig ander gebruik. 9. Maximale diagonalen kunnen bijdragen aan het voorkomen van te massieve volumes. De maximale diagonalen voor diverse soorten gebouwen zijn (de diagonaal wordt gemeten op de thermische schil):

3. Om te kunnen bepalen of een aanvaardbaar windklimaat heerst, wordt in de directe omgeving van een gebouwinitiatief hoger dan 30 meter gekeken naar de kwaliteit van het windklimaat voor de activiteiten verblijven, slenteren en doorlopen. Het ervaren van windhinder is immers afhankelijk van de activiteit die plaatsvindt. Bij een goed windklimaat wordt geen overmatige windhinder ondervonden. Een initiatiefnemer moet in elke fase van het planproces door middel van een windonderzoek, uitgevoerd door een onafhankelijk en gespecialiseerd bureau, op basis van de NEN 8100 aantonen dat met betrekking tot wind voor deze categorieën wordt voldaan aan een aanvaardbaar windklimaat, zonder overmatige windhinder of windgevaar. De fasen waarin windonderzoek wordt verricht zijn bij het schetsontwerp van een gebouw of configuratie van gebouwen - hier is de initiatiefnemer meestal de ontwikkelende partij, soms de gemeente -, de VO-fase en de DO-fase. In deze laatste twee fasen is de ontwikkelende partij verantwoordelijk. Met dit proces wordt windoverlast beperkt. 4. Tot een hoogte van in ieder geval 70 meter hebben alle woningen private buitenruimte, op zijn minst een Frans balkon, ten behoeve van prettig wonen.

44Hoogbouwbeleid

1. Bij een woongebouw met een kernontsluiting is dat maximaal 40 meter tot een hoogte van 100 meter. Bij een woongebouw dat hoger is dan 100 meter is de maximale diagonaal 45 meter. 2. Bij een woongebouw met een corridor (waar zicht naar buiten vanuit de gang een voorwaarde is) is dat maximaal 45 meter. 3. Bij een woongebouw met een galerijontsluiting is de maximale diagonaal 49 meter wat resulteert in een korte schijf. 4. De diagonaal van de vloer van kantoorgebouwen is maximaal 65 meter. Maximale diagonalen beperken ook het aantal te realiseren woningen op een vloer, om een gevoel van verbinding tussen bewoners mogelijk te maken. De maximale diagonalen voor vloeren, gelden niet voor een schijf of een meteoriet (gebouwen die langer zijn dan hoog). Deze mogen maximaal 50 meter hoog zijn. Door deze maximale hoogte wordt de schaduwval van zo’n groot gebouw beperkt. Ook gelden deze diagonalen niet in het geval van een nieuw gebouwtype (zoals de Pontsteiger). 10. Alle hoogbouw heeft een zorgvuldige beëindiging, waarbij technische zaken (zoals het bewassings­ systeem) worden mee-ontworpen, om te zorgen voor een aantrekkelijk beeld en ‘ongelukjes’ te ­voorkomen.

Gemeente Amsterdam45

3.4 Extra aandacht Een aantal aspecten van hoogbouwontwikkeling en van de dichtheid die hoogbouw met zich mee kan brengen, vragen om extra aandacht. Om tot goede oplossingen te komen is het van belang om hier in een vroeg stadium in het planproces mee te beginnen en soms om de oplossingen op blok- of buurtniveau te zoeken in plaats van op gebouwniveau. Een goede oplossing voor of inpassing van deze aspecten is vaak randvoorwaardelijk voor de hoogbouwontwikkeling. We nodigen ontwikkelende partijen uit om te komen met innovatieve oplossingen. Het gaat om de volgende aspecten: • Mobiliteit: ruimte voor verschillende soorten fietsen en scooters, deelmobiliteit en eventueel auto’s. • Afvalinzameling en –ophaal. • Energieopwekking in relatie tot relatief weinig dakoppervlak. • Energiecentrales gelegen op afstand van verblijfsruimtes maar wel vanaf de openbare straat bereikbaar. • Beperking windoverlast en –schaduwval. • Bij het bouwen in hoge dichtheden wordt de ruimte beperkter en worden integrale oplossingen des te belangrijker. • Hoogbouw gaat doorgaans niet alleen hoger, maar ook dieper t.o.v. maaiveld wat extra aandacht vraagt voor parkeren en fundering. • Voor hogere dichtheden (hoogbouw) geldt dus in hogere mate dat het belang van voldoende open ruimte (lees “volle grond”) wordt gewaarborgd.

• Noodzakelijke voorzieningen in de openbare ruimte om hulpdiensten te ondersteunen bij een effectief en veilig optreden.

3.5 Ander beleid dat van invloed is op het g ­ ebouwontwerp Naast het hoogbouwbeleid kan ook ander beleid en regelgeving een rol spelen bij het gebouwontwerp, waarmee rekening dient te worden gehouden. Het kan daarbij gaan bijvoorbeeld om: • Basisregeling Omgevingsplan Amsterdam • Welstand • Grondwaterneutraal bouwen • BENG-eisen • Natuurinclusief bouwen • Woningcategorieën • Parkeernormen voor auto’s en fietsen • Bouwtechnische eisen • Bouwbesluit • Inrichting van de openbare ruimte • Molenbiotopen • Luchthavenindelingsbesluit

46Hoogbouwbeleid

Gemeente Amsterdam47