5. Geactualiseerd stedenbouwkundig plan .pdf

STEDENBOUWKUNDIG PLAN HAVENSTRAATTERREIN Ruimte en Duurzaamheid

-

stadsdeel Zuid / West

2021 - 248 augustus oktober 2020

Ruimte en Duurzaamheid - opgesteld door: Janne van der Bom - stedenbouwkundig ontwerper - 24 augustus 2021 2

VOORWOORD

Het oorspronkelijk stedenbouwkundig plan Havenstraatterrein van MUST stamt uit 2012. Nadien is het plan op meerdere momenten gewijzigd, voor de investeringsnota in 2013, het ontwerpbestemmingsplan in 2015 en vervolgens het vastgestelde bestemmingsplan in 2018. Na vernietiging van het bestemmingsplan in 2019 zijn er wederom een aantal wijzigingen doorgevoerd, namelijk de inpassing van de tramloods in blok 4 en de inpassing van het Integraal Kind Centrum (IKC) in blok 2. In dit document worden de stedenbouwkundige uitgangspunten als een opfrisser nog eens op een rijtje gezet en wordt het definitieve plan uitgelegd. Alle informatie op het gebied van de ruimtelijke inpassing wordt hiermee gebundeld in één overzichtelijk document.

3

Vogelvlucht Havenstraatterrein en omgeving

4

INHOUDSOPGAVE INLEIDING Inleiding

7

Leeswijzer

9

Opgave, kansen en ambitie

10

Analyse

12

STEDENBWOUKUNDIG PLAN

5

Inleiding

15

Ontstaan van het stedenbouwkundig plan

16

8x verankering

18

Programma

23

Groen

38

Ontsluiting en parkeren (fiets, auto, P-garages)

39

Openbare ruimte

44

Duurzaamheid

47

Bouwregels

52

bijlage(n)

57

INLEIDING

6

INLEIDING Het Havenstraatterrein ligt in het populaire Amsterdam Zuid. Ankerpunt is het Haarlemmermeerstation dat bij oplevering eigenlijk al te groot was voor het aantal treinreizigers dat er gebruik van maakte. In 1950 werd het reizigersverkeer via het Haarlemmermeerstation gestaakt en ontstond er een plek waar verschillende perifere en tijdelijke functies een plek vonden. Romneyloodsen en andere tijdelijke bouwwerken huisvesten opkopers, garagebedrijven, hobbyclubs en kunstenaars. De meest in het oog springende gebruiker is de museumtramlijn die in de zomermaanden toeristische ritten aanbiedt in historische tramstellen. De Museumtramlijn slaat de tramstellen op en onderhoudt deze in diverse loodsen op het terrein. Tot op heden is dat tijdelijke karakter zichtbaar en wacht het terrein op een definitieve bestemming. De omliggende gebieden in het stadsdeel zijn in de afgelopen decennia ingrijpend veranderd. De eerste belangrijke stap was de restauratie en de herbestemming van het Olympisch Stadion en de herinrichting van de aangrenzende terreinen. Ten noorden van het stadion is het Olympisch kwartier gerealiseerd, het Stadionplein is herontwikkeld en langs het spoorlijntje van de Museumtramlijn is het Park Schinkellanden aangelegd met een nieuwe fietsroute naar het Amsterdamse Bos en de Zuidas.

De herontwikkeling van het Havenstraatterrein is een uitgelezen kans om een hoogwaardig centrumstedelijk gebied te realiseren dat aansluit bij het woon- en werkgebied van het zeer geliefde Amsterdam Zuid. Bovendien is het een locatie die door ligging en gebruik een geheel eigen karakter kan krijgen. Het beoogt een ontwikkeling die recht doet aan de kwaliteiten van het gebied: een speels karakter, grote verscheidenheid aan functies, bedrijvigheid, een tramremise, het park en de Museumtramlijn. Door de vroegere functie als spooremplacement is het

Havenstraatterrein nooit onderdeel geworden van het homogene en aantrekkelijke Amsterdam Zuid van Berlage. De ligging tussen de verschillende kanalen, de tramremise, de gevangenis (toekomstige BSA), het busstation en de complexe verkeersknoop van het Haarlemmermeercircuit versterken het ruimtelijke en functionele isolement. De wereld achter het monumentale stationsgebouw is letterlijk een scherf in de stadsplattegrond die voor veel Amsterdammers onzichtbaar is gebleven. Pas met de aanleg van de fietsroute over het terrein is het voormalige spooremplacement voor velen wat bekender geworden. Dynamisch met een ruw randje, dat is de huidige en toekomstige sfeer op het Havenstraatterrein. De grote GVB tramremise met werkplaatsen, de garage van de Ambulance Amsterdam, de nog rijdende Museumtramlijn en het oude Haarlemmermeerstation met villa zijn gebleven en geven het gebied meteen al een ongepolijste atmosfeer mee, met interessante historische verwijzingen en levendige horeca. De nieuwe blokken van woningen, voorzieningen en bedrijfjes zijn kleinschalig ontwikkeld, met veel particuliere panden en menging van functies. De inpassing van het oude spooremplacement geeft een uniek karakter aan het projectgebied. Zo loopt de Museumtramlijn naar Amstelveen dwars door de wijk.

Het is niet alleen een structurerend en beeldbepalend onderdeel van het nieuwe Havenstraatterrein, maar ook een aardige recreatieve verbinding tussen de stad en het Amsterdamse Bos. Het markante spoorverleden van het gebied blijft daardoor voelbaar voor iedereen die op het Havenstraatterrein woont en werkt. Bijzonder wonen Op het Havenstraatterrein staan straks zo’n 500 woningen met een verscheidenheid aan woonvormen: appartementen voor verschillende doelgroepen, woonwerkpanden, huur en koop, laagbouw en hoogbouw. 7

Hier wordt gewerkt Het stoere, dynamische karakter van het Havenstraatterrein wordt ten eerste bepaald door de bedrijvigheid die hier reeds gevestigd is, zoals de ambulancepost, fourniturenhandel Kisch & Zonen, de tramremise van de Museumtramlijn en de cultuur/ horeca functie van het oude stationsgebouw. Maar ook in de nieuwe bouwblokken is ruimte voor bedrijvigheid. Met name in de gebouwplinten bevinden zich, verspreid over het gebied, een verscheidenheid aan bedrijven, zoals werkplaatsen, ambachtelijke en creatieve bedrijven, maatschappelijke ondernemers zoals een huisartsenpraktijk en kinderopvang, werken aan huis en ateliers. Mogelijk zijn enkele van de huidige bedrijven in het gebied teruggekeerd. Alle woningen op de begane grond hebben hun entree aan de straat. De bedrijvigheid heeft een essentiële betekenis voor de uitstraling van het Havenstraatterrein. Met hun activiteiten zijn bedrijven nadrukkelijk aanwezig in het gebied: vanaf de straat is duidelijk zichtbaar dat hier niet alleen wordt gewoond maar ook gewerkt, en zelfs waaraan. Mensen die de wijk voor het eerst bezoeken merken direct dat hier iets bijzonders aan de hand is. Dit is niet de zoveelste nieuwbouwwijk, maar een buurt met een eigen karakter en sfeer. Gevarieerde architectuur Het bijzondere karakter van het Havenstraatterrein is ook zichtbaar in de architectuur van de bouwblokken.

Er is gebouwd in uiteenlopende kleuren, met diverse bouwhoogten, -breedten en -diepten. De gebouwplinten zijn overal minimaal 4 meter hoog, waardoor ze vrijwel alle denkbare functie kunnen herbergen. Naast deze individuele variatie binnen de bouwblokken wordt het Havenstraatterrein gekenmerkt door een hoogbouwaccent aan de noordoostkant van het terrein, nabij het Haarlemmermeercircuit, waar het gebied zich

zijn aanwezigheid presenteert. Aan de zuidwestkant van het terrein vindt juist een geleidelijke overgang plaats vanuit het park door een laag accent (de tramloods) aan te brengen. Deze gebouwen markeren de grote structuren in de stad en voorzien de tussengelegen bouwblokken van een duidelijke kop en staart. Het plangebied Het Havenstraatterrein bevindt zich achter en rondom het Haarlemmermeerstation. Het plangebied wordt in het noorden begrensd door de Havenstraat en de tramremise, aan de oostzijde door het busstation aan de Amstelveenseweg, in het zuiden door de bebouwing aan de Karperweg en in het westen door het Park Schinkeleilanden.

530 m 124 m

Het Havenstraatterrein heeft een gunstige ligging ten opzicht van de stad: vlakbij het water van de Schinkel en de Stadiongracht, op een steenworp afstand van het groene Park Schinkeleilanden, binnen de ring A10 en niet ver van het Vondelpark, het Amsterdamse Bos, het stadscentrum en de Zuidas. De bereikbaarheid is goed door nabij gelegen hoofdwegen, OV en fietsroutes. Voor de visie op het gebied en de planvorming wordt onderscheid gemaakt tussen plangebied en studiegebied. Het plangebied is het terrein dat daadwerkelijk wordt aangepakt, het studiegebied betreft de ruime omgeving van het plangebied en kan gezien worden als één functionele en ruimtelijke eenheid. Het plangebied valt binnen de context van het studiegebied en overige ontwikkelingen die plaatsvinden in het studiegebied, zoals diverse beoogde particuliere initiatieven aan de overzijde van de Karperweg, dienen in samenhang worden ontwikkeld.

120m

120 m

78 m 72 m

59 m

29 m

8

plangebied en studiegebied

LEESWIJZER Deze rapportage is vooral bedoeld als uitleg van het stedenbouwkundige plan. Omdat het originele stedbouwkundige ontwerp sinds 2012 meerdere aanpassingen heeft ondergaan, is het belangrijk dat het finale product geen afbreuk doet aan de oorspronkelijke conceptuele uitgangspunten. Om die weer even scherp in ons geheugen te krijgen wordt in dit document ook de visie en de analyse van het gebied behandeld. Als eerste wordt ingegaan op de huidige situatie, de kansen en ambities. Daarna wordt een analyse gedaan waarin de kwaliteiten van het gebied worden beschreven. Daarna volgt de uitwerking van het stedenbouwkundige plan. Deze vormt de hoofdzaak van dit document.

huidige sfeer Havenstraat

9

OPGAVE, KANSEN EN AMBITIES DE OPGAVE Het plangebied is duidelijk begrensd door de tramremise van het GVB aan de noordzijde en een reeks gemengde bouwblokken aan de Karperweg. Daartussen liggen langgerekte stroken met loodsen en tramsporen van de Museumtramlijn. De contouren van het oude spooremplacement van het Haarlemmermeerstation zijn nog steeds goed zichtbaar. Kader De meest sturende en voor de ontwikkeling van het gebied bepalende elementen zijn reeds in de Strategienota in beeld gebracht. Voor de volledigheid worden hieronder de belangrijkste onderdelen samengevat. Positie in de stad Het gebied is gunstig gelegen in de stad op een fraaie locatie aan de Schinkel binnen de Ring A10 en nabij het stadscentrum en de Zuidas. De GVB remise is een enclave in de stedelijke structuur. Het is daardoor een belangrijke barrière voor langzaam verkeer van noord naar zuid en van oost naar west. De oostelijke Schinkeloever is niet toegankelijk door de tramremise. Vanwege zijn positie tussen binnenstad en Vondelpark enerzijds en het Park Schinkeleilanden en Amsterdamse Bos anderzijds, heeft het Havenstraatterrein de potentie om een belangrijke schakel te worden voor het langzaam verkeer tussen deze verschillende attractieve bestemmingen. Grondeigendom Het remiseterrein is in erfpacht uitgegeven aan het GVB.

In het middengebied van het Havenstraatterrein zijn ongeveer 30 percelen verhuurd met een tijdelijk grondhuurcontract. De opstallen zijn eigendom van de huurders. Dit betreft merendeels loodsen. Een

aantal panden is met reguliere huurcontracten voor woningen respectievelijk bedrijven verhuurd. Dit geldt voor het Haarlemmermeerstation en de naastgelegen villa, huisnummer 268 aan de Amstelveenseweg. Het merendeel van de gronden ten zuiden van de Karperweg is particulier eigendom. Een deel is in (tijdelijk) erfpacht uitgegeven. Cultuurhistorische waarden Het Haarlemmermeerstation is een Rijksmonument, ontworpen door architect H. Van Emmerik in 1913. De naastgelegen villa maakt samen met het Haarlemmermeerstation deel uit van een stedenbouwkundig ensemble dat cultuurhistorische waarde bezit. De villa heeft geen monumentale status en heeft een orde 3 waardering op de ordekaart van de welstand. Ruimtelijke structuur De ruimtelijke opbouw van het Havenstraatterrein is bijzonder door de grootschalige tramremise aan de noordzijde, een reeks bouwblokken aan de zuidzijde langs de Stadiongracht en een middengebied met langgerekte stroken kleinschalige loodsen met daartussen de tramsporen van de Museumtramlijn. Hierdoor is er een geïsoleerd langgerekt en waaiervorming terrein ontstaan waarin nog steeds de contouren van het oude emplacement van het Haarlemmermeerstation zichtbaar zijn. Bomen Volgens een inventarisatie die in 2009 is uitgevoerd bevat het plangebied slechts twee bomen die beeldbepalend en waardevol worden geacht.

Deze staan in de tuin van de villa langs de Amstelveenseweg nummer 268. 10

Bodem Er is sprake van een matig verontreinigde bovenlaag van circa één meter (2/3 licht verontreinigd en 1/3 ernstig verontreinigd). Er is geen bijmenging van asbest aangetroffen. Daarnaast zijn op een drietal plekken verontreinigingen van bodem en/of grondwater waargenomen. Op basis van nader onderzoek naar de omvang van deze verontreiniging zullen deze plekken moeten worden gesaneerd. Beleidskader Meest bepalend is de Structuurvisie Amsterdam 2040. Hierin wordt het Havenstraatterrein aangewezen als actief te ontwikkelen gemengd stedelijk gebied. Daarnaast is het Amsterdamse en stadsdeelbeleid om vanaf 2015 klimaatneutraal te bouwen. Dit houdt in dat onderzocht wordt hoe het Havenstraatterrein als wijk klimaatneutraal ontwikkeld kan worden. Vaste punten Binnen het plangebied zijn het Haarlemmermeerstation en de naastgelegen villa een vast gegeven. Ook de Museumtramlijn is een gegeven dat meegenomen wordt in de planvorming.

KANSEN Herontwikkeling van het Havenstraatterrein biedt een bijzondere mogeljkheid om een kwalitatief hoogwaardig gebied toe te voegen aan het centrumstedelijke milieu van het Stadsdeel Zuid. De kansen die dit biedt en de te realiseren ambities uit het beleid en de vastgestelde Strategienota, zijn hier samengevat. De belangrijkste kansen voor de herontwikkeling van het Havenstraatterrein zijn:

1. Transformeren van het gebied naar een gemengd stedelijke woon/werkmilieu met woningen, kleinschalige bedrijfsruimten en voorzieningen; 2. Creëren van nieuwe groen entree naar Park Schinkeleilanden en het Amsterdamse Bos en de Sportas; 3. Zone langs de Amstelveenseweg transparanter maken waardoor het Havenstraatterrein uitnodigender en toegankelijker wordt; 4. Nieuwe routes voor langzaam verkeer ontwikkelen met route langs remise en een brug over de Stadiongracht. Hierdoor vermindert de barrièrewerking van de remise in de ruimtelijke structuur; 5. Ontwikkelen van één accommodatie voor de Museumtramlijn als publiekstrekker. Een koppeling aan een actueel thema zoals duurzaamheid kan dit versterken. Alle verspreid voorkomende tramloodsen in het plangebied kunnen daardoor worden gesloopt; 6. Aanlegplek voor sloepen en andere kleine boten in de Stadiongracht; 7. Gebied ontwikkelen als autoluw- en klimaatneutraal leefmilieu.

AMBITIES Op basis van de kaders, de kansen en de verkenningen zijn in de Strategienota een aantal belangrijke ambities geformuleerd die ook in deze uitwerking van de ruimtelijke strategie is meegenomen. Het gaat in totaal om zeven ambities:

1. Het gebied herontwikkelen tot een stedelijk woon/ werkmilieu. De tramremise van het GVB en de woon- en werkblokken ten zuiden van de Karperweg blijven gehandhaafd; 2. Behoud cultuurhistorische waarden. De historische bebouwing, het Haarlemmermeerstation en de villa aan de Amstelveenseweg, de Museumtramlijn en de historische trams geven het gebied een bijzonder waardevol karakter. Deze elementen worden behouden en versterkt; 3. Middengebied transformeren als poort tot Sportas. Het middengebied kan worden getransformeerd in een groen/rode entree naar Park Schinkeleilanden en het Amsterdamse Bos. De langzaamverkeer route richting Vondelpark staat hier centraal; 4. Opheffen barrièrewerking remiseterrein. Een verbinding langs de oostzijde van de Schinkel en een brug naar het Olympisch kwartier dragen bij aan een goede bereikbaarheid. Met deze ingrepen kan de barrièrewerking van de grootschalige GVB tramremise ongedaan worden gemaakt. De diagonale fietsroute en de route langs de oostelijke Schinkeloever kunnen de verbinding vormen tussen Park Schinkeleilanden en Vondelpark en onderdeel worden van het geprojecteerde hoofdnet fiets. 5. Autoluw leefmilieu. Het gebied kent, vanwege zijn ligging, geen doorgaande autoroutes. Dit biedt kansen voor een autoluw leefmilieu. Vanwege de nabijheid van goed openbaar vervoer wordt gestreefd naar optimale mobiliteit; 6.

Kostenneutrale herontwikkeling. Uitgangspunt is een positief saldo (minimaal kostenneutraal) op de 11

grondexploitatie. Dit heeft consequenties voor de mate van dichtheid van het woon-werkmilieu; 7. Zo klimaatneutraal mogelijke herontwikkeling. De Amsterdamse ambitie ten aanzien van duurzaamheid is uitgangspunt voor de planontwikkeling.

ANALYSE Het Havenstraatterrein kan transformeren van een onbekend gebied naar een goed bewaard geheim. Door het verleden van de spoorwegen en de gunstige ligging aan het groen van Park Schinkeleilanden te benutten is het mogelijk het gebied een eigen signatuur te geven. Eigen signatuur Door de stijgende druk op de ruimte in Amsterdam is de herontwikkeling van het Havenstraatterrein een logische vervolgstap in de transformatie van het hele gebied rondom het Olympisch stadion. Het is echter de vraag of de aanpak die in de afgelopen jaren met succes is toegepast in andere gebieden van Amsterdam Zuid hier een kans van slagen heeft. Door de geïsoleerde ligging geniet de locatie namelijk weinig bekendheid. Dit zal ook in de toekomst zo blijven. Het plangebied ligt namelijk letterlijk op de tweede rang en zal, anders dan bijvoorbeeld het Stadion kwartier, vanaf de grote doorgaande straten nauwelijks zichtbaar zijn. Bovendien kent het Havenstraatterrein weinig overeenkomsten met de geliefde kwaliteiten van Amsterdam Zuid. Er zijn geen royale lommerrijke lanen en levendige stadsstraten. Statige bouwblokken met monumentale baksteenarchitectuur ontbreken nagenoeg. In plaats daarvan bestaat de directe omgeving uit een ontoegankelijke tramremise met hekken, het logistiek centrum van ziekenvervoerder VZA en een stroomverdeelstation van de Nuon.

Ook ligt het gebied op een locatie waar geluid van de tramremise, het Haarlemmermeercircuit en vliegverkeersgeluiden het gebied belasten. Op het eerste gezicht lijkt het dus niet eenvoudig om een haalbaar en hoogwaardig plan te ontwikkelen voor het Havenstraatterrein. Toch zijn er verschillende kansen voor dit gebied. De ogenschijnlijk minder gunstige condities kunnen immers ook aangewend worden om in dit gebied een woon- en werkmilieu te realiseren dat zich

onderscheidt van de omliggende buurten in Amsterdam Zuid. Door de verborgen ligging juist te koesteren kan er een leefmilieu ontstaan dat zich onttrekt aan de drukte van de stad, net als de intieme pleinen en hofjes in de grote dubbele bouwblokken van Berlage’s Amsterdam Zuid. Er liggen kansen om het Havenstraatterrein te transformeren van een onbekend gebied naar een goed bewaard geheim: een verscholen parel. Dit betekent ook dat het gebied niet hoeft te parasiteren op de kwaliteiten van Amsterdam Zuid. De historie heeft letterlijk zijn sporen achtergelaten en drukt een groot stempel op de identiteit van de plek. Door het benutten van het verleden van de plek is het mogelijk het gebied een eigen signatuur te geven. Drie kwaliteiten De eigen signatuur van het Havenstraatterrein wordt bepaald door drie kwaliteiten die ook in een toekomstige ontwikkeling van het gebied een belangrijke rol kunnen spelen: de sporen uit het verleden, de groene schakel en de ruimte voor ondernemerschap. 1. Sporen uit het verleden. Het Havenstraatterrein is een herkenbaar relict uit het verleden; het spoorwegemplacement van het Haarlemmermeerstation. De GVB-remise Havenstraat is nog het enige deel van dit openbaar vervoer knooppunt dat in gebruik is. De overige terreinen zijn ad hoc ingevuld met andere functies. Tussen de bedrijfsloodsen lopen nog steeds sporen van het oude emplacement.

Ook het stationsgebouw en de naastgelegen villa zijn duidelijk herkenbare relicten. Dit verleden kan een aantrekkelijke drager worden voor de toekomstige ontwikkeling van het plangebied. Enerzijds door de directe omgeving van het bestaande stationsgebouw en de villa weer toegankelijk te maken voor bezoekers. Anderzijds door de huidige gebruiker van 12

de spoorlijn, de Electrische Museumtramlijn Amsterdam, onderdeel te laten zijn van de herontwikkeling van het gebied. Maar er zijn meer sporen uit het verleden die het toekomstige Havenstraatterrein een herkenbare eigen signatuur kunnen geven. De GVB-remise geeft de randen van het plangebied een industrieel karakter. Omdat de hallen, bijgebouwen en muren met zorg zijn ontworpen heeft het complex aan de zuidzijde een vriendelijke uitstraling. Ook aan de zuidzijde van de Karperstraat staan verschillende gebouwen die op zichzelf geen belangrijke historische waarde hebben, maar met elkaar een gevarieerd en levendig straatbeeld opleveren. Verborgen parel is het hallencomplex aan het einde van de Karperweg, direct langs de Stadiongracht. Dit industriële gebouw met sheddaken leent zich goed voor verschillende soorten bestemmingen en past goed bij de bedrijvige uitstraling van het gebied. Tenslotte zijn er overal op het terrein objecten te vinden die horen bij de Museumtramlijn die een bijdrage zouden kunnen leveren aan het behoud van het bedrijvige en spoorse karakter van het Havenstraatterrein.

2. De groene schakel. Met de aanleg van het Park Schinkeleilanden is een belangrijke stap gezet in de ontwikkeling van een aantrekkelijke verbinding voor voetgangers en fietsers tussen het Amsterdamse Bos en de stad. Rondom deze route liggen verschillende stedelijke en (inter)nationale sportvoorzieningen. Daarom heeft deze verbinding binnen de gemeente de titel Sport-as gekregen. Het Havenstraatterrein is een belangrijke ontbrekende schakel in deze langzaamverkeersverbinding. Omgekeerd biedt het Park Schinkeleilanden veel leefkwaliteit voor de toekomstige bewoners van het Havenstraatterrein. Het park is te voet te bereiken zonder dat er een drukke verkeersweg moet worden overgestoken. Er is echter meer groene kwaliteit op en rondom het Havenstraatterrein. De terreinen rondom het Haarlemmermeerstation hebben een groene uitstraling maar zijn op dit moment niet toegankelijk voor publiek. In de tuin van de villa aan de Amstelveenseweg staan enkele waardevolle en beeldbepalende bomen. Van een geheel andere orde, maar minstens zo aantrekkelijk,

zijn de oevers van de Stadiongracht en de Schinkel. De raakvlakken tussen het plangebied en de oevers zijn echter beperkt. De toegankelijkheid van de oevers van de Stadiongracht kan verbeterd worden door de ontwikkeling van het Havenstraatterrein. Voor een betere toegankelijkheid van de Schinkeloevers is een fietsverbinding langs de GVB-remise gewenst. 3. Ruimte voor ondernemerschap. Door de geïsoleerde ligging van het Havenstraatterrein is er in de afgelopen decennia een luwte ontstaan waar het kleinschalige ondernemerschap goed kon gedijen. Opkopers, handelaars, kunstenaars en garagebedrijven zetten op dit moment de toon in het plangebied. Dergelijke laagwaardige bedrijvigheid kan niet worden behouden bij herontwikkeling van het Havenstraatterrein. Daarvoor zullen de toekomstige huurprijzen te hoog zijn. Bovendien laten veel van de huidige activiteiten zich niet mengen met woningbouw. Toch zijn er kansen om ook in het toekomstige Havenstraatterrein ruimte voor ondernemerschap

13

te creëren. Om te beginnen is een deel van het bedrijvencluster aan de zuidkant van de Karperweg vitaal genoeg om mee te groeien met de ontwikkeling van het gebied. Ook de Museumtramlijn biedt veel kansen. Met de inzet van de mensen van de Museumtramlijn kan de tramlijn ook in de toekomst een mooie plek verwerven in het plangebied. De toekomstige ruimte voor ondernemerschap moet echter ook gezocht worden in de nieuwe ontwikkelingen. Door behoedzaam om te gaan met bestaand vastgoed aan de zuidkant van de Karperweg ontstaat er ruimte waar ook in de toekomst bedrijvigheid een plek kan vinden. Rondom het Haarlemmermeerstation, direct zichtbaar vanaf de doorgaande wegen, liggen ook verschillende kansen voor kleinschalige bedrijvigheid. En binnen het plangebied moet het mogelijk zijn om ruimte te bieden aan kleinschalige bedrijvigheid.

STEDENBOUWKUNDIG PLAN plankaart

14

INLEIDING RUIMTELIJKE HOOFDSTRUCTUUR Het plangebied is een langgerekte strip op het voormalig spoorwegemplacement. Door de beschikbare oevers van de Stadiongracht als uitloper van het Park Schinkeleilanden in te richten, ontstaat een aantrekkelijk leefmilieu aan de zuidkant van het Havenstraatterrein. Het plangebied wordt via deze groene zone verbonden met het Park, de Nieuwe Meer en het Amsterdamse Bos. Belangrijke dragers in het gebied zijn de Museumtramlijn, het Haarlemmermeerstation en de bijbehorende villa. Zij laten het verleden voortleven en versterken zo het unieke karakter van het Havenstraatterrein. Het beginpunt van de Museumtramlijn wordt in de omgeving opgenomen met een nieuw perron achter het Haarlemmermeerstation. Daarnaast, rondom de villa, komt een plantsoen tussen enkele bestaande, volwassen bomen. De Museumtramlijn zelf wordt verlegd naar de centraal gelegen Karperweg. Door die verlegging is deze in het hele plangebied zichtbaar en vormt, veel meer dan voorheen, een recreatieve verbinding tussen de stad en het Amsterdamse Bos. De Karperweg, de nieuwe ‘Verlengde Havenstraat’, en de twee dwarsverbindingen tussen deze hoofdstraten, vormen met elkaar een robuuste ontsluitingsstructuur. De nieuwe brug voor voetgangers en fietsers over de Stadiongracht zorgt voor een directe verbinding met het Olympisch Kwartier Noord.

Deze brug ligt precies op de zichtlijn naar de Marathontoren van het Olympisch Stadion. Binnen deze ruimtelijke hoofdstructuur wordt de openbare ruimte gekenmerkt door vier bijzondere verblijfsplekken: de omgeving rond het Haarlemmermeerstation en de villa, het pleintje aan 15

de Stadiongracht, de groene uitloper van het Park Schinkeleilanden, en een groen autovrij hof tussen de Karperweg en de Verlengde Havenstraat. Het plan bestaat uit vier bouwblokken met appartementen en bedrijvigheid, gelegen in de luwte van de drukke verkeersader rondom het Haarlemmermeercircuit. De nieuwe buurt grenst aan de uitloper van het park. Door vergroening van de openbare ruimte wordt deze uitloper mooi aangesloten en verweven door verdichting in het stedelijk weefsel. Door de groene uitstraling en de rustige ligging kan dit gebied worden beschouwd als een verborgen parel in de stad waar wordt gewerkt, gewoond en gerecreeerd. Het gebied krijgt een stoere en dynamische uitstraling. In de bouwblokken wordt deze uitstraling vereeuwigd in een structurerende en robuuste ‘oerplint’ die op cruciale plekken in het gebied wordt aangelegd. De oerplint is een herkenbare architectonische eenheid die als leidraad door het plangebied loopt. De oerplint is royaal, robuust, en daarmee universeel te gebruiken. De ruime plafondhoogte van 6 meter en de sobere maar degelijke uitwerking maken de bouweenheid zeer geschikt voor werkplaatsen en ateliers, en bovendien ook voor ander soort ondernemingen en vormen van gebruik. Om tot het uiteindelijke stedenbouwlundige plan te komen zijn een aantal ontwerpkeuzes zorgvuldig overwogen.

Meerdere varianten en denkrichtingen zijn onderzocht en om hier inzicht in te geven volgt als eerste in dit hoofdstuk een korte beschrijving over het ontstaan van dit stedenbouwkundig plan, met ook de wijze waarop het plan is verankerd in zijn omgeving.

Strategienota - De Strip

Varian

ONTSTAAN VAN HET STEDENBOUWKUDNIG MODEL Bij het opstellen van het stedenbuwkundig plan door MUST stedenbouw in 2014 zijn meerdere varianten onderzocht. Het uitgangspunt was het referentiemodel uit de Strategienota (de Strip). Hiermee zijn de varianten steeds vergeleken en beoordeeld. Om een heldere vergelijking te maken zijn de varianten opgebouwd uit losse bouwstenen die soms ook uitwisselbaar zijn. Bij de verkenning van de verschillende modellen was het nadrukkelijk NIET de bedoeling om uiteindelijk voor een van de varianten te kiezen. Het doel was om te komen tot een selectie kansrijke bouwstenen die kunnen worden verwerkt in de voorkeursvariant. In de drie varianten zijn telkens per bouwstaan drie totaal verschillende oplossingen bedacht. Op de volgende pagina staan de modellen kort uitgelegd. Uiteindelijk zijn de bouwstenen beoordeeld op basis van de ambities die zijn geformuleerd in het Strategiebesluit en hebben geleid tot de uitwerking van het stedenbouwkundig plan zoals dat nu voorligt.

De STRIP Dit is het model waar in de strategienota een voorkeur voor wordt uitgesproken, vanwege zijn lineaire structuur die past bij de waaiervorm van het Havenstraatterrein. Het plan bestaat uit een groene kop rondom het Haarlemmermeerstation, een dicht bebouwd kerngebied In de Strategienota wordt een voorkeur met op de eerste twee lagen bedrijfsruimten en uitgesproken vooreneen daarboven appartementen, eenontwikkeling groene uitloper naar het ParkinSchinkeleilanden. Parkeren die gebeurt een lineaire structuur pastvolledig bij de ondergronds zodat het maaiveld grotendeels autovrij waaiervorm van het Havenstraatterrein. blijft. het in De StripIn leidde totde eenStrategienota aantal kritischegenoemde kanttekeningen: model de Strip wordt gekozen voor Naar verhouding een te groot aandeel bedrijfsruimtes; een groene kop rondom het HaarlemMoeilijk faseerbaar; mermeerstation, een dicht bebouwd Te weinig interactie tussen wonen kerngebied en werken; tussen de tramremise en de Karperweg en een groene uitloper Weinig gevarieerd straatbeeld vooral in naar de avonduren een onaantrekkelijke en anonieme het Park Schinkeleilanden. De comuitstraling; pacte bebouwing kent twee verdiepinWeinig woningdiversiteit; gen voor bedrijfsruimten met Er zitbestemd geen tramloods in.

De Strip

16

daarboven compacte appartementen. Het parkeren is volledig ondergronds opgelost in een parkeergarage zodat het maaiveld grotendeels autovrij blijft.

ning v vrijhe de Str moge Dit op van d kritisc

1. De zeer g markt dit ze atie z Omda niet z strate Haven een d drijfsr eerste

ta - De Strip

Variant 1

Variant 1 HOVEN

Variant 1

Variant 1

Variant 2

Variant 2

Variant 2 PARK

Variant 2

Variant 3

Variant 3

Variant 3

variant 3 STRAAT

Een rustig en aantrekkelijke woonomgeving in een drukke In deze variant wordt gekozen voor een sterke groene De maximale inzet op een levendig en gemengd stedelijk ning buurt van varianten. ning van varianten. Erning is echter van Er varianten. wel is echter de Erwel is echter de wel de 3. De gewenste 3. De gewenste menging 3. De van menging gewenste wo- van menging en bedrijvige staat in deze variant centraal. 3 verbinding tussen Park Schinkeleilanden enwohet van wogebied. woonhoven met genomen eenvrijheid gemeenschappelijk binnenterrein. Ditwerken levert een aantrekkelijke vrijheid genomen omvrijheid binnenom genomen hetbinnen modelom hetbinnen model het model nenHaarlemmermeerstation. en werken nen en wordt werken nen op en papier wordt op wel papier wordt wel op papier wel woonomgeving de Strip dedemaximale Strip dede maximale bandbreedte Strip de bandbreedte maximale aan bandbreedte aan aan gerealiseerd, gerealiseerd, maarop. ingerealiseerd, dagelijks maar ingebruik dagelijks maar ingebruik dagelijks gebruik Bebouwing: de bebouwing is gezoneerd in twee strips.

Bebouwing: hoge volumes aan de noordkant (8 De blokmaat laat veel ruimte voor verschillende soorten egienota oorkeur ordt eenbouwlagen) wordt voorkeur eenenvoorkeur In dezeen verkenning In deze verkenning zijn In deze drie verschilverkenning zijn drie verschilzijn drie verschilmogelijke mogelijke varianten te varianten mogelijke onderzoeken. te varianten onderzoeken. te onderzoeken. functioneren functioneren de bedrijfsruimten functioneren de bedrijfsruimten endedebedrijfsruimten en de de lagere grondgebonden woningen aan Bebouwing: woonblokken geörienteerd op het bebouwing, waaronder bedrijvigheid. De bouwhoogte eling n enontwikkeling voor de eenzuidkant ontwikkeling lende lende uitgewerkt varianten lende uitgewerkt varianten en enbouwlagen. getoetstenOpgetoetst Dit op basis Ditvan opmet een basis Dit eerste van opeen analyse basis eerste van een analyse eerste analyse woningen woningen volledig loswoningen volledig van elkaar. losvolledig van Hetde elkaar. isKarperweg. los van Het elkaar. is varianten Het is verschilt in combinatie bedrijfsruimten. bij het autovrije groen tussen de blokken en tussen de getoetst 3 en deuitgewerkt 6 de koppen is Haarlemmermeerstation een compact blok met deeen Daarnaast woontorens met uitzicht hoogteaccenten. aire turbijdie structuur depast bijdie de dedie aan het referentiemodel aan plek het voor referentiemodel aan de hetStrip.

referentiemodel Om de Strip. Om de Strip. Om vanpast de bij Strip van de leidde Strip van die totdeleidde een Strip aantal tot die leidde aantal totde een aantal vraag of deertwee vraag niethoge meer ofdeer vraag niet interactie meer of er kan interactie niet meerop kan interactie kan hetvinden park. Detussen bedrijvigheid isvinden geconcentreerd bij het Ontsluiting en Parkeren: ontstaaten eenbeoorde‘lus’ om het m Havenstraatterrein. tterrein. van hettramloods Havenstraatterrein. eenenheldere een vergelijking heldereeen vergelijking en heldere beoordevergelijking enErbeoordekritische kanttekeningen: kritische kanttekeningen: kritische kanttekeningen: plaats plaats vinden plaats wonen tussen en wonen werken. tussen en wonen werken. werken. Ontsluiting en Parkeren: het gehele gebied wordt Haarlemmermeerstation. gebied te ontsluiten. De Karperweg en de nieuwe straat enota emde Strategienota genoemde ling zijn te maken kunnen ling zijnte maken de kunnen varianten maken de varianten zijn de varianten ontslotengenoemde door de Karperweg, garages onder de Ontsluiting en Parkeren: ontsluiting vooral vanaf ling de te kunnen ter hoogte van dezijn brug over de Statdiongracht met Strip voor gekozen wordt voor gekozen opgebouwd uit losseverbonden. opgebouwd bouwstenen uit losseParkeren bouwstenen uit losse bouwstenen 1. De voor Strip1.kent De Strip naar1.

kent verhouding De naar Strip verhouding kent eennaar verhouding een4. Omdat een 4. de Omdat eerste twee de 4. Omdat eerste bouwlagen twee de bouwlagen twee opgebouwd bouwlagen bouwblokken Karperweg. De binnenterreinen vaneerste de woonhoven zijn elkaar gebeurt centraal in een Museumtramlijn: een tracée dwars door de bestemd voor parkeren. Een dek zorgt voor parkeergebouw. eom arlemkop het rondom Haarlemhet dieeen soms ook die soms uitwisselbaar ook die uitwisselbaar soms zijn. ook Bij uitwisselbaar dezijn. Bij de zijn. Bij de zeerHaarlemgroot zeer aandeel groot bedrijfsruimten. zeer aandeel groot bedrijfsruimten. aandeel De bedrijfsruimten. De De van volledig de Strip van volledig de Strip van ingevuld volledig de Strip zijn ingevuld volledig met zijn ingevuld met zijn met binnenterreinen van de bouwblokken tweede maaiveld en aantrekkelijk binnenterrein voor de onttrokken aan het zicht en ouwd ation, dicht bebouwd een dichtmarktscan bebouwdmarktscan verkenningverkenning vanMuseumtramlijn: varianten verkenning van is varianten hetSpoor dus vanisisvarianten het dus is het dus van het RIGO marktscan van toont het RIGO aan vantoont dat het RIGO aan dat toont aan dat bedrijfsruimten bedrijfsruimten zal het bedrijfsruimten straatbeeld zal het straatbeeld zal het straatbeeld Groen: de kop van het Park Schinkeleilanden wordt bewoners. loopt aan de noordkant langs de nieuwbouw.

dsetramremise tussen en deafgerond de tramremise endit de dezeker de bedoeling nadrukkelijk devan bedoeling geweest niet Schinkeleilanden de geweest bedoeling geweest zeker indit hedendaagse indit dezeker hedendaagse marktsituin de hedendaagse marktsitumarktsituweinig gevarieerd weinig gevarieerd worden. weinig gevarieerd worden. in de Vooral worden. innadrukkelijk de Vooral innadrukkelijk deniet met eenen markant appartementengebouw. Bij Museumtramlijn: het spoorVooral wordt gebundeld door de Groen: hetniet groen Park wordt per oene en naar een uitloper groene naar uitloper naar om uiteindelijk één variant om uiteindelijk één te variant te kiezen. variant kiezen. atie zal leiden atie tot zal leiden langdurige atie tot zal langdurige leiden leegstand. tot langdurige leegstand. leegstand. avonduren avonduren en trams de nacht avonduren enzal degestald het nacht gebied en dehet nacht gebied zalom hetuiteindelijk gebied het bruggetje over de Stadiongracht komt een plantsoen. Karperweg, worden inzal oude loodsen doorgetrokken totkiezen. aan deéén brug over de te Stadiongracht. De Openbare ruimte: De kop bij het Haarlemmermeerstation langs de Karperweg. rest is stenig en stedelijk. nden. chinkeleilanden.

om- De com- Omdat De comHet doel isHet te komen doel isHet te totkomen doel een selectie is tot te komen een selectie tot een selectie eenOmdat groot een deel Omdat groot van de deel een locatie groot van dedeel locatie vandaardoor de locatie een daardoor onaantrekkelijke een daardoor onaantrekkelijke een en anoonaantrekkelijke en anoen anokrijgt een stedelijk karakter. De sporen en bijbehorende Openbare ruimte: over het algemeen autoluw en groen Openbare ruimte: groot contrast tussen parkachtig en nt ouwing rdiepintwee kent verdiepintwee vanzijn kansrijke vanbouwstenen kansrijke vanbouwstenen kansrijke die kunnen bouwstenen die kunnendie kunnen nietverdiepinzichtbaar niet iszichtbaar vanafniet deiszichtbaar doorgaande vanaf deisdoorgaande vanaf de nieme doorgaande uitstraling nieme uitstraling krijgen. nieme Er krijgen. uitstraling zijn geen Er krijgen. zijn geenEr geen attributen geven het plein een museaal karakter. karakter, met 2 prominent gelegen tramgerelateerde stedelijk. Wel plek voor bomen in het straatprofiel en md drijfsruimten en voor met bedrijfsruimten met worden verwerkt worden in verwerkt de worden Voorkeursvariin verwerkt de Voorkeursvariin de Voorkeursvaristraten is met het straten bovendien is het straten bovendien de vraag is het of bovendien dehet vraag ofde het vraag of het ogen op straat. ogen op straat. ogen op straat.

gebouwen (Haarlemmermeerstation en bij de brug over rondom het Haarlemmermeerstation. enten. appartementen. compacte appartementen. ant. Door ant. dezeDoor systematische deze ant. Door systematische werkwijze deze systematische werkwijze werkwijze Havenstraatterrein Havenstraatterrein wel Havenstraatterrein geschikt welisgeschikt voor welis geschikt voor de Stadiongracht). is voor

trip

Drie varianten Drie varianten Drie varianten

dig en ronds ondergronds is volledig ondergronds is het mogelijk is hetom mogelijk deisvolledige hetom mogelijk debreedte volledige om debreedte volledige breedte een dergelijk eengroot dergelijk volume eengroot dergelijk aan volume be-groot aanvolume be- 5.aan Metbeuitsluitend 5. Met uitsluitend appartementen 5. Met uitsluitend appartementen biedtappartementen biedt biedt n eergarage zodat een parkeergarage zodatdrijfsruimten. zodatdrijfsruimten. mogelijke van mogelijke oplossingsrichtingen van oplossingsrichtingen mogelijke oplossingsrichtingen te te te Vooral drijfsruimten. de Vooral ruimtendeopruimten Vooral de de opruimten de Stripop de Strip weinig de variatie weinig de en Strip variatie flexibiliteit. weinig en variatie flexibiliteit. envan flexibiliteit. 17 rij eels ld blijft. grotendeels autovrij blijft. autovrijverdieping blijft. verkennen verkennen en te beoordelen. verkennen en te beoordelen. Voor en de te beoordelen. Voor de Voor de eerste eerste verdieping lijken eerste onverhuurbaar. verdieping lijken onverhuurbaar. lijken onverhuurbaar. Wijken met Wijken een gevarieerd metWijken een gevarieerd woningaanmet een gevarieerd woningaanwoningaan-

VERANKERING Het plan is meer dan een optelsom van de best scorende bouwstenen uit de drie varianten. Het is een samenhangende stedenbouwkundige redeneerlijn waarbij het centrale begrip ‘verankering’ is. Verankering in de omgeving is noodzakelijk. Het plangebied is een langgerekte strip achter het Haarlemmermeerstation en door de ligging in de stad biedt deze plek veel ontwikkelingskansen. Het plangebied is echter ook omringd door een tramremise, het voormalige huis van bewaring (toekomstige BSA), een druk verkeersknooppunt en verschillende soorten bedrijfsgebouwen. Daardoor is de locatie nu niet goed verankerd met de stad en ontbreken er op dit moment condities om er een aantrekkelijk woon- en werkmilieu te kunnen ontwikkelen. In het stedenbouwkundig plan wordt het Havenstraatterrein op 8 manieren verankerd in zijn omgeving, waardoor de gehele ontwikkeling op een logische manier landt in de bestaande stad.

Verankering in de groenstructuur.

Verankering van het verleden.

1. Verankering in de groenstructuur Het plangebied bevindt zich in de uitloper van een van de groene lobben die Amsterdam insteekt. De kwaliteit van het nabijgelegen Park Schinkeleilanden wordt het plangebied ingetrokken. Door de beschikbare oevers van de Stadiongracht in te richten als uitloper van het park ontstaat er een aantrekkelijk leefmilieu aan de zuidkant van het plangebied. Het bestaande groen rondom de villa en het Haarlemmermeerstation legt de basis voor een groen plantsoen aan de noordzijde van het plangebied.

2. Verankering van het verleden De Museumtramlijn, het Haarlemmermeerstation en de villa vormen belangrijke cultuurhistorische dragers die het unieke karakter van het Havenstraatterrein versterken. Het spoor van de Museumtram loopt zichtbaar langs de nieuwe bebouwing waardoor men ten alle tijden wordt herinnerd aan het spoorverleden.

De bebouwing en het groen grijpen als het ware in elkaar. Door te beginnen met laagbouw (de tramloods) vindt een geleidelijke overgang plaats naar een (hoog)stedelijk milieu.

18

Verankering in het netwerk.

Verankering van het wonen.

Ruimtelijke verankering.

fiets auto

3. Verankering in het netwerk Het gebeid wordt voor autoverkeer ontsloten door een ‘lus’ die de woonblokken aan de noord- en zuidzijde bereikbaar maken. Het autoverkeer is op deze manier goed aangesloten op het stedelijk netwerk. De noordelijke straat (de Verlengde Havenstraat) ontsluit de parkeergarages van de woningen en bedrijven. De zuidelijke straat (de Karperweg) ontsluit de aanliggende bedrijvigheid. Door deze spreiding wordt de verkeersdruk op de straten kleiner. Aan de zuidkant wordt het plangebied met goede fietspaden verankerd in het stedelijke fietspadenstelsel.

4. Ruimtelijke verankering Naast de recreatieve, functionele en cultuurhistorische verankering wordt het Havenstraatterrein ook ruimtelijk verankerd in de omgeving. Door de strip te knippen ontstaan er tussenruimten die markante punten in de omgeving verbinden met de dagelijkse leefomgeving van het Havenstraatterrein. De twee woningen behorend bij de hallen van de tramremise en de muur van de tramremise vormen een markant decor aan de noordkant van het plangebied. De bestaande bedrijfsbebouwing aan de zuidkant geven het Havenstraat- terrein het gewenste levendige karakter. Het mooiste ankerpunt is de Marathontoren van het Olympisch Stadion, die door de nieuwe brug over de Stadiongracht ook binnen handbereik komt te liggen.

19

5. Verankering van het wonen Hechting tussen de woning en de woonomgeving is een belangrijke voorwaarde voor een aantrekkelijke en levendige stad. Daarom is er in deze compacte locatie met een hoge woningdichtheid ruimte gemaakt voor private, collectieve en openbare buitenruimten. In de bouwvelden liggen rustige groene binnenhoven. Tussen de bouwvelden ligt een autovrije hof of een (groen) schoolplein dat buiten schooltijden openbaar toegankelijk is. Op de kop van het Park Schinkeleilanden ligt een zonnig en autoluw buurtplein met zicht op de Stadiongracht.

Verankering van bouwvolume.

Typologische verankering.

Verankering van bedrijvigheid.

6. Verankering van bouwvolume De noordkant van het Havenstraatterrein sluit direct aan op de karakteristieke bouwblokken van Amsterdam Zuid. Het bouwvolume is hierop aangepast. De blokmaat en bouwhoogte is vergelijkbaar met de omliggende bebouwing, zodat deze onopvallend worden ingepast. Richting het zuiden ligt het Havenstraatterrein relatief solitair op een schiereiland aan de Schinkel. Gevarieerde hoogtes zorgen voor een speels en informeer karakter. De zuidpunt (loods) is relatief laag waardoor er een zachte overgang ontstaat naar het park.

7. Typologische verankering Door de differentiatie van buitenruimten, blokmaten en bouwhoogten ontstaat er ook een logische differentiatie van woningtypen die goed aansluiten op de directe omgeving. Aan de zuidkant is op verschillende plekken ruimte voor een kleinere korrelgrootte aan bebouwing met individuele expressie die het levendige straatmilieu versterken. Aan de noordkant ligt het accent juist op ruime appartementen (grote korrelgrootte) met uitzicht op de omgeving.

8. Verankering van bedrijvigheid De kop rondom het Haarlemmermeerstation is de logische plek voor een concentratie van zichtbare en bereikbare bedrijfsruimten. Hierdoor ontstaat er een levendig entreegebied. Het plein bij de nieuwe brug over de Stadiongracht is een logische tweede plek om bedrijvigheid te concentreren. Met het oog op de fietsverbinding met het Amsterdamse Bos is het goed voorstelbaar dat er aan het plein en/of op het dak van de tramloods een horecagelegenheid komt. Beide locaties liggen gunstig op de zon. Op het dak van de tramloods kan, naast horeca, ook bedrijvigheid worden gerealiseerd, zoals bijvoorbeeld een broedplaats.

20

BKP Havenstraat / Bouwvolume toren verdeeld over kop van blok 1, als onderdeel van het plein

3D-verbeelding van Havenstraatterrein

21

studiegebied

plangebied

4,4 ha

referentieprogramma

45.633 m2

woonprogramma

500w

30%

sociaal (aantal)

50%

vrije sector: middendure huur (aantal) waarvan de helft eengezinswoningen / grote woningen

20%

vrije sector: koop (aantal)

14 ha

overig programma tramloods voor Museumtramlijn ca 1.250m2 Integraal Kind Centrum (IKC) ca 4.000m2 detailhandel max. 1.500m2 horeca max. 1.500m2 consumentverzorgende dienstverlening max. 1.500m2 maatschappelijke diensverlening max. 1.500m2 bedijven max. 5.000m2 culturele voorzieningen max. 1.500m2 buurtkamer

P

parkeernorm sociaal: 0-1 pp/woning vrije sector: - woning tot 30m2: 0,1 - 1,0 pp/w - woning 30-60m2: 0,3 - 1,0 pp/w - woning > 60m2: 0,6 - 1,0 pp/w bezoekersparkeren: 0,1pp/w 1pp / 125m2 bvo (gemiddeld, geldt niet voor tramloods en IKC)

22

PROGRAMMA Programma Het programma bestaat uit een mix van wonen en bedrijvigheid. Doel is een levendige wijk. Bedrijvigheid. Bedrijfsruimten, horeca en sociaal-maatschappelijke functies worden geconcentreerd rondom het Haarlemmermeerstation (zichtbaar en bereikbaar) en bij de nieuwe brug over de Stadiongracht (strategische locatie in de wijk). De bedrijvigheid is ondergebracht in de ‘oerplint’.

blok 1 blok 2

Wonen. Het gewenste stedelijke woon/ werkmilieu wordt bereikt door de mix van bestaande bedrijvigheid rondom de Havenstraat en de Karperstraat (zoals de tramremise, de BSA, de VZA en het creatieve bedrijvencluster) en de nieuw te bouwen woningen in het tussenliggende gebied. Door in te zetten op hoge en robuuste plintbebouwing door het gebied worden de kansen voor bedrijvigheid vergroot. De plint biedt mogelijkheden voor verschillende invullingen zoals bedrijvigheid en wonen. Er is voldoende ruimte voor een grote variatie aan woningtypen. Daarbij kan worden ingespeeld op de verschillende kwaliteiten van het Havenstraatterrein. Bij het Haarlemmermeerstation is het de ligging in een stedelijk gebied met levendige straten. Bij Park Schinkeleilanden wordt het bepaald door het uitzicht op water en park. Het plan biedt ruimte voor ongeveer 500 woningen.

blok 3 blok 4

23

PROGRAMMA 500 WONINGEN Uit oogpunt van woonkwaliteit is het van belang van zoveel mogelijk bouwvolume een goede bezonning heeft. Het plan heeft daarom globaal gesproken een wat hogere bebouwing aan de noordzijde en lagere bebouwing aan de zuidzijde. Bijkomend voordeel van deze opzet is dat geluidhinder van de tramremise door de hogere bebouwing wordt tegengehouden, terwijl de bebouwing goed georienteerd is op het rustigere zuiden. Het verschil in bouwdieptes heeft ook te maken met lichttoetreding aan de binnenzijde van het blok, en bovendien maken verschillende bouwdieptes verschillende woningplattegronden mogelijk. Het bestemmingsplan maakt bij recht maximaal 500 woningen mogelijk, gebaseerd op de vastgoed- en programmatische scan bij het Investeringsbesluit. Bij afwijking is het mogelijk om onder voorwaarden meer woningen toe te staan (tot een maximum van 750 woningen). Er kan behoefte zijn aan het ophogen van het maximum woningaantal als uiteindelijk veel kleine woningen

worden gerealiseerd. Het maximaal toegestane bouwvolume is daarbij een vast gegeven. Voor het Havenstraatterrein zijn 500 nieuwe woningen voorzien in de volgende verdeling - 30% sociaal, - 50% middenduur waarvan de helft groter of gelijk aan 85m2 bvo, en - 20% duur. In onderstaande tabel is berekend wat het programma van 500 woningen minimaal nodig heeft aan oppervlak (m2): 46.680 m2 BVO. Huisgebonden beroepen, waaronder onder meer arts, tandarts, advocaat en notaris zijn krachtens jurisprudentie toegestaan binnen een woonbestemming. Als criterium geldt dat het huisgebonden beroep of bedrijf gezien de aard en omvang geen afbreuk doet en ondergeschikt is aan het

programma HST 500 woningen woningen woonopp omrekenfawoonopp totaal opp verdeling segment onderverdeling in aanabsoluut a m2 BVO BVO‐GBO m2 GBO m2 BVO opp sociaal huur 12% 60 70 70% 49 4200 9,0% huur 12% 60 96 70% 65 5760 12,3% huur 6% 30 119 70% 83 3570 7,6% sociaal totaal 30% 150 13530 29,0% Midden huur 85m2 25% 125 113 75% 85 14125 30,3% huur 40m2 15% 75 57 70% 40 4275 9,2% koop 10% 50 57 70% 40 2850 6,1% midden totaal 50% 250 21250 45,5% vrije secto huur / koo 20% 100 119 80% 95 11900 25,5% vrije sector totaal 20% 100 11900 25,5% woonprogramma tota 100% 500 benodigd woonopper 46.680 100% Het woningprogramma (500 woningen) heeft een oppervlakte nodig van minimaal 46.680m2 24

woongebruik en geen hinder oplevert voor de woonsituatie. Het is goed mogelijk dat de woon-werk woningen een groter oppervlak zullen krijgen dan de gehanteerde 125m2 BVO. In de berekening is daar geen rekening mee gehouden.

PROGRAMMA NIET-WONEN Op de met donkerblauw aangegeven gebieden is het verplicht om niet-woonfuncties te realiseren. De donkerblauwe gebieden samen hebben een oppervlak van 9.475m2 BVO. Elders in de bouwblokken kunnen, optioneel op de begane grond niet-woonfuncties gerealiseerd worden (lichtblauw). Hier is, gelet op het beschikbare vloeroppervlak, een maximale toevoeging van bijna 7.000 m2 BVO mogelijk. Als de complete plint van alle bouwblokken niet-woonfuncties krijgen, dan is dat maximaal ruim 16.465 m2 BVO (zie tabel). Indien de optionele ruimtes worden gebruikt voor nietwoonfuncties, gaat dit ten koste van woningen (behalve op de tramloods).

Om te zorgen voor een levendig straatbeeld en dynamiek in het gebied, zijn in het bestemmingsplan een aantal plekken aangewezen waar wonen is uitgesloten. De niet-woonfuncties zijn gelegen in de hoge plint, met uitzondering van de school en de bedrijvigheid op de tramloods. De overige delen van de blokken op de begane grond kunnen optioneel als niet-wonen worden ingericht. In deze berekening is ervan uitgegaan dat de bouwdiepte zoals aangegeven in het bestemmingsplan maximaal wordt benut. Het geeft dus iedere keer een maximaal aantal vierkante meter (BVO) weer. Het is aannemelijk dat er minder oppervlak ontstaat door o.a.: - er wordt deels niet gebouwd, zoals bij een eventuele opening naar het binnenterrein van het bouwblok, of - er worden entreefuncties naar woningen, fiets- en parkeerkelder ingepast. Echter is het bij de nietwoonfuncties in de hoge plinten mogelijk om over een deel van het oppervlak een tussenvloer aan te leggen waardoor er weer meer m2 ontstaan. Deze m2 zijn in de tabel opgenomen onder ‘optioneel niet-wonen’

In het bestemmingsplan wordt er het volgende over gezegd: Bedrijven Een tweede belangrijke functie in het gebied wordt gevormd door bedrijven met bijbehorende ondersteunende kantoorruimte. In de huidige situatie is een aantal bedrijven aanwezig waarvoor in de

toekomstige situatie geen plaats meer is. Een diverse invulling van het plangebied, zowel qua woningbouw als qua bedrijven, is gewenst voor het vitale karakter van het plangebied. Verspreid over de blokken is daarom in de plint de vestiging van bedrijven mogelijk. Het kan dan gaan om een verscheidenheid aan bedrijven: een fietsenmaker, ambachtelijke en creatieve bedrijven. De bedrijven die in het plangebied zijn toegestaan zijn opgenomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten. Het gaat om bedrijven uit milieucategorie 1 en 2. Onder voorwaarden zijn bedrijven uit milieucategorie 3.1 toegestaan. Voor bedrijven uit die categorie geldt dat voor geur, gevaar en stof de maximale score 2 bedraagt, de werkzaamheden hoofdzakelijk inpandig en niet in de nachtperiode mogen plaatsvinden en het bedrijf geen gemeenschappelijk vloer/muur mag hebben met een gevoelige functie zoals wonen.

verplicht niet‐wonen blok 1 1.773 blok 2 4.947 blok 3 1.505 blok 4 1.250 totaal 9.475 optioneel niet‐wonen blok 1 2.041 blok 2 1.147 blok 3 2.552 blok 4 1.250 totaal 6.990

713 m2 loods 1.250 m2 ev met bedrijvighheid erboven max. 1.250m2 = 2.500m2

792 m2

(Haarlemmermeerstation 496m2)

530 m2 kdv 4.416 m2 (IKC) 25

1.773 m2

(villa 155m2)

verplicht optioneel totaal

9.475 6.990 16.465

schema niet-wonen nieuwbouw

Detailhandel Bij de ontwikkeling van het plangebied wordt de vestiging van enkele kleine detailhandelsvestigingen toegestaan in de plint van de gemengde bouwblokken. Daarbij wordt een maximum gesteld van 300 m2 per vestiging, met een totaal maximum van 1.500 m2. Het is van belang dat het gaat om uitsluitend kleinschalige voorzieningen, waarmee ontwrichting van de bestaande winkelstructuur wordt voorkomen en de kleinschaligheid en diversiteit van functies in de plint kan worden gewaarborgd. Het gaat bijvoorbeeld om een bakker of fietsenwinkel. Supermarkten zijn niet toegestaan, gezien de nadelige effecten voor het woon- en leefklimaat en verkeersaantrekkende werking. Bovendien zijn op loopafstand al voldoende supermarkten aanwezig. Voor ondersteunende detailhandel geldt een maximum van 10 procent van het netto vloeroppervlak, met een maximum van 50 m2. Horeca Bij de ontwikkeling van het plangebied wordt de vestiging van nieuwe horeca toegestaan. Daarbij gaat het uitsluitend om horeca van categorie 3 en 4 (zoals café, koffiebar en restaurant) en zijn horecavestigingen alleen toegestaan binnen de gemengde bouwblokken in de plint. Daarbij wordt een maximum gesteld van 300 m2 per vestiging, met een totaal van 1.500 m2. Daarnaast is ondersteunende horeca toegestaan. Daarbij wordt een maximum gesteld van 30 procent van het netto vloeroppervlak, met een maximum van 30 m2.

Een aantal locaties in het plangebied is erg kansrijk voor horeca, waaronder het Haarlemmermeerstation en de naastgelegen villa en de gevelwand van blok 3 dat grenst aan het buurtplein. Op het buurtplein zelf zijn twee kiosken ten behoeve van horeca toegestaan. Maatschappelijke voorzieningen Binnen het plangebied bestaat de mogelijkheid een onderwijsvoorziening te realiseren. In het Investeringsbesluit was de inpassing van een integraal kindcentrum (IKC) in blok 2 voorzien. Uitgangspunt is een volwaardige basisschool inclusief gymzaal, kinderdagopvang, voor- en vroegschoolse educatie en buitenschoolse opvang. Gezien de grote behoefte aan een school in de buurt en de belangstelling van diverse schoolbesturen wordt de vestiging van een

school in blok 2 mogelijk gemaakt. Het gaat om een school van ongeveer 4.000 m2 bvo met een schoolplein. Het schoolplein wordt niet opgenomen in het binnenterrein van het bouwblok, maar wordt aan de rand van het bouwblok gesitueerd. Het schoolplein kan buiten schooltijden worden gebruikt als openbare buitenruimte.

uitzondering van een beperkte privé buitenruimte, grotendeels ingericht als collectieve tuin. Een groene binnentuin is aantrekkelijk voor alle bewoners van de bouwblokken, is positief voor de opvangen van regenwater en beperkt hittestress. Uitgangspunt is dat het bebouwen van de binnenterreinen zo veel mogelijk wordt voorkomen.

Naast de school in blok 2 worden binnen de gemengde bouwblokken maatschappelijke voorzieningen in de plint toegestaan, zoals een huisartsenpraktijk of een apotheek. Ook wordt er rekening gehouden met een ruimtereservering voor een buurtkamer. De afmeting en locatie is nader te bepalen. Voor maatschappelijk voorzieningen wordt daarbij een maximum gesteld van 300 m2 per vestiging, met een totaal van 1.500 m2.

Parkeren Voor parkeren voor bovengenoemde functies geldt dat er op eigen terrein volgens de geldende parkeernormen voor het gebied voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden: auto’s moeten in een ondergrondse parkeergarage worden geparkeerd, voor fietsen en scooters geldt dat deze ook in een souterrain geparkeerd mogen worden (zie verder hoofdstuk 7). Op de spelregelkaart voor programma is een maximum aantal auto-entrees per gevelwand voorgeschreven om te voorkomen dat er te veel garagedeuren vanaf de openbare ruimte zichtbaar zijn.

Consumentverzorgende dienstverlening In het plangebied wordt ook ruimte geboden voor consumentverzorgende dienstverlening in de plint, zoals een kapper, een beautycentrum/zonnestudio of een fitnessruimte. Dergelijke voorzieningen voorzien in een lokale stedelijke behoefte. Ook voor consumentverzorgende dienstverlening geldt een maximum vloeroppervlak per vestiging van 300 m2, met een totaal maximum van 1.500 m2. Culturele voorzieningen Culturele voorzieningen, een vorm van maatschappelijke dienstverlening, zijn toegestaan in de plint. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om expositieruimten, musea, theaters. Ook voor culturele voorzieningen geldt een maximum vloeroppervlak per vestiging van 300 m2, met een totaal maximum van 1.500 m2. De villa naast het Haarlemmermeerstation zou zich bijvoorbeeld prima lenen voor een expositieruimte of een andere functie die een meerwaarde heeft voor de omliggende openbare ruimte. Tramloods In blok 4 wordt een tramnloods gerealiseerd van 1250m2 met de mogelijkheid om daarboven nog eens 1250m2 bedrijvigheid te realiseren. Binnenterreinen De binnenterreinen van de bouwblokken worden, met 26

Conclusie: Er zit een maximum verbonden aan bepaalde te realiseren bedrijvigheid: bedrijven: max 5.000m2 detailhandel: max 1.500m2 horeca: max 1.500m2 + ondersteunende horeca + 2 kiosken maatschappelijke voorzieningen: school van ongeveer 4.000m2, overig max 1.500m2 consumentverzorgende dienstverlening: max 1.500m2 culturele voorzieningen: max 1.500m2 tramloods: 1250m2

TOTAAL BESCHIKBAAR OPPERVLAK In de tabel op de volgende pagina wordt per blok bekeken wat er aan oppervlak beschikbaar is bij de de maximale bouwhoogte. Dit levert het beschikbaar oppervlak op voor het woonprogramma en het nietwoonprogramma. In het bestemmingplan is aangegeven waar verplicht niet-wonen moet komen. Dit oppervlak gaat weer af van het totale beschikbare oppervlak (blauw in tabel), zodat het oppervlak beschikbaar voor het woonprogramma overblijft (groen in tabel).

16-23m

6-14m

16-24m

10-17m

16-21m

13-20m

10-17m

16-23m

16-24m 19-23m 13-20m

16-21m

minimale en maximale bouwhoogte

13-20m

16-21m

7

plint + 2 5

6 plint + 5

plint + 6 5

5

plint + 6

7

4

6

plint + 5

6 6

plint + 5

maximaal aantal bouwlagen

27

Het beschikbare woonoppervlak wordt vergeleken met wat het woonprogramma in theorie aan ruimte zou innemen (dit is 46.680 m2). Er is een zeer krappe overmaat aanwezig dus aannemelijk is dat de maximale contouren volledig zullen moeten worden benut. In de tabel is het percentage m2 van desbetreffend blok ten opzichte van het totaal beschikbaar oppervlak voor woonprogramma aangegeven. Dit levert een evenredige verdeling op welk percentage van het woonprogramma per blok gerealiseerd kan worden indien alle woonoppervlaktes even groot zouden zijn. Als er naar wordt gestreefd om 500 woningen te realiseren dan is er nauwelijks speelruimte in bouwhoogtes, en is het ook vrijwel niet mogelijk om meer niet-woonprogramma naast de verplicht gestelde locaties te realiseren. Omdat er nauwelijks marge aanwezig is, zal het een opgave worden om 500 woningen met het beoogde oppervlak op goede wijze in te passen. Denk aan de hoeken van de bouwblokken, daar is het altijd lastiger om een goede woningplattegrond in te passen, zeker als ook rekening moet worden gehouden met een eventuele dove gevel.

programma nieuwbouw wonen verplicht niet‐wonen totaal Havenstraatterrein m2 bvo aantal woningen * percentage opp m2 bvo percentage opp m2 bvo blok 1 14.406 154 31% 1773 17% 16.179 blok 2 9.875 106 21% 4946 46% 14.821 blok 3 17.839 191 38% 1520 14% 19.359 blok 4 4.966 53 11% 2500 23% 7.466 totaal 47.086 504 100% 10739 100% 57.826 verdeling wonen ‐ niet wonen * bij gemiddeld woonoppervlak (93m2 bvo) benodigd voor woonprogramma 500 woningen (30‐50‐20) beschikbaar (excl flexibele zone) overmaat