5. Bijlagen bij de toelichting Buiksloterham 9e partiële herziening gecomp
Tekst van het document
Deze strategie zal niet kunnen verhinderen dat het karakter van de bedrijvigheid in Buiksloterham langzaam ruimte-intensiever zal worden, bijvoorbeeld door de komst van kantoren en gestapelde bedrijfsverzamelgebouwen. Intensievere typen bedrijvigheid met meer werknemers per meter laten zich immers gemakkelijker mengen met wonen en geven meer draagvlak voor door velen gewaardeerde stedelijke voorzieningen zoals detailhandel en horeca. Tegelijk is het een bedreiging voor de diversiteit aan werkfuncties in het gebied zoals we die nu nog kennen. Industriële bedrijven geven het gebied mede haar onderscheidende karakter, hebben niet zelden een stadsver-
zorgende functie en zorgen voor werkgelegenheid dat aansluit op het demografische profiel van AmsterdamNoord. Er wordt gekozen voor een realistische lijn, met de volgende uitgangspunten: 1. Geen enkel bedrijf wordt van gemeentewege verplicht om te verhuizen – uitzondering daarop omwille van ontwikkeling gemeentelijke kavels of noodzakelijk te realiseren openbare ruimte. De ontwikkeling van nietgemeentelijke kavels loopt via de huidige erfpachter/ grondeigenaar, veelal een bedrijf. Die bepaalt zelf zijn toekomst. 2. Bij ontwikkelinitiatieven op particuliere- of erfpachtkavels worden stedenbouwkundige, architectonische en programmatische spelregels meegegeven, waarmee de ontwikkeling van bedrijfsruimte wordt veiliggesteld. Zie hoofdstuk 5. 3. Minimaal 25% van alle nieuwe bedrijfsruimtes komt in het lagere huursegment. 4. Stadsverzorgende bedrijven genieten daarbij de voorkeur boven ‘footloose’-bedrijven; 5. Via de adviseur bedrijven en het digitale loket bedrijf-
intransformatie@amsterdam.nl wordt gepoogd om waardevolle, met name stadsverzorgende bedrijven voor Buiksloterham te behouden en te geleiden naar nieuwe plekken binnen of rondom de wijk, maar ook naar andere gebieden binen Amsterdam; 6. Omdat verdringing van extensieve bedrijvigheid door intensievere bedrijvigheid deels onontkoombaar wordt geacht, mag maximaal éénderde van de productieve bedrijven ‘hybride’ bedrijfsruimten betreffen, waarbij de ondersteunende kantoorruimte maximaal 50% bedraagt (tweederde van de bedrijfsruimten bestaat uit reguliere bedrijfsruimte met maximaal 30% ondersteunende kantoorruimte); 7. Voor verschillende zuidelijke kavels die in het vigerende bestemmingsplan de uitsluitende bestemming ‘bedrijf’ hebben, gelden specifieke faseringsregels voor ontwikkeling; zie hiervoor de ontwikkelstrategie in hoofdstuk 5.
Afbeelding 2.4.2 :Werkruimtae in Prodocks, Amsterdam
Afbeelding 2.4.3 :Dak als productiemilieu; PAKT Antwerpen
Afbeelding 2.4.6 :Bedrijfsruimtes bereikbaar via hellingbanen; Kaap Noord, Buiksloterham
Afbeelding 2.4.7 :Werkruimtes beslaan volledige begane grond; Industriegebouw, Rotterdam
Afbeelding 2.4.4 :Circulair materiaalgebruik; Buurman, Rotterdam
Afbeelding 2.4.5 :Werkruimtes beslaan volledige begane grond; Industriegebouw, Rotterdam
Afbeelding 2.4.8 :Opslagunits in meerdere lagen, bereikbaar met autolift; Ruimteplan, Utrecht
Afbeelding 2.4.9 :Hoge werkruimtes in plint woongebouw; Industriegebouw, Rotterdam (2x)
22
materialen met vrachtwagens en busjes, gemengd met bewonersverkeer (auto, fiets, voetgangers), nieuwe vormen van mobiliteit en transport zijn thema’s die in onderlinge samenhang nader moeten worden onderzocht. Hierbij valt ook te denken aan bijvoorbeeld logistiek over water. De Investeringsnota biedt een raamwerk voor de productieve wijk. De volgende stap is om toe te werken naar ruimtelijke plannen op kavelniveau. Om te zorgen dat ook in deze fase leefbaarheid, bereikbaarheid, logistiek en andere uitvoeringsaspecten goed worden geborgd, werkt de gemeente aan het rapport “Buiksloterham Werkt!”. Dit rapport richt zich op de ontwikkeling van ruimtelijke plannen voor productieve bedrijven en geeft handvatten voor de uitvoeringsfase. Interviews met ondernemers met productieve bedrijven worden geanalyseerd en de resultaten nemen we erin mee.
De logistiek van een productieve wijk is een aandachtspunt voor uitwerking. Aan- en afvoer van producten en
23
Herijking investeringsnota Buiksloterham
Programma
Het laden en lossen vindt bij nieuwe bedrijven op eigen terrein plaats, waarbij de overlast voor omwonenden moet worden beperkt en de verkeersveiligheid gewaarborgd. Voor bestaande bedrijven kunnen overgangsregelingen gelden. De in ontwikkeling zijnde logistieke hubs in de stadsranden kunnen bijdragen aan vermindering van groot vrachtverkeer.
Instrumentarium Productieve bedrijvigheid wordt in Buiksloterham op verschillende manieren behouden of gerealiseerd, afhankelijk van het soort kavel (gemeentelijk, erfpacht of particulier). Zie hiervoor de ontwikkelstrategie in hoofdstuk 5. Aanvullend hierop wordt in erfpachtcontracten vastgelegd dat de erfpachter het object uitsluitend mag gebruiken voor bedrijfsbestemmingen, met maximaal 30% (of 50% bij hybride bedrijven) van het vloeroppervlak aan het bedrijf ondersteunend kantoor. Ook een passend huurprijsniveau is van groot belang voor productieve bedrijvigheid. Productieruimte heeft immers een lager huurprijsniveau dan bijvoorbeeld winkels of kantoren. Hierover zullen privaatrechtelijk afspraken worden gemaakt. Vanwege de menging met wonen moeten nieuw te vestigen bedrijven in Buiksloterham vallen in milieuhindercategorie 3.1 of lager (de Staat van Inrichtingen Amsterdam), conform het vigerende bestemmingsplan. In het vigerende bestemmingsplan is voor bestaande bedrijven met een hogere milieucategorie een uitzondering gemaakt. Daar waar deze bestaande bedrijven zijn gevestigd is met een aanduiding op de plankaart “milieuzone, zone Wet milieubeheer”, bepaald dat wonen en andere
milieugevoelige functies niet zijn toegestaan. Met een wijzigingsprocedure kan woningbouw toch mogelijk worden gemaakt onder voorwaarde dat de locatie op meer dan 50 meter van de bestemming Bedrijf is gelegen en de initiatiefnemer aantoont dat belangen en rechten van bestaande bedrijven door de woningbouw niet worden ingeperkt. Hoewel een deel van de bedrijven die voor die aanduiding verantwoordelijk zijn inmiddels is vertrokken, is woningbouw nog steeds niet op elke locatie van Buiksloterham vanzelfsprekend, maar is in de afweging tot wijziging van het bestemmingsplan maatwerk nodig. In die gevallen kunnen bijvoorbeeld met wederzijds goedvinden, tegelijk met het bouwplan, voor het betreffende bedrijf maatwerkvoorschriften worden vastgesteld. Ook kunnen initiatiefnemers worden gevraagd om extra hinderwerende maatregelen aan de bron of bij de nieuwbouw te treffen. De kosten daarvoor zijn voor rekening van de betreffende initiatiefnemer. Kantoren De vraag naar kantoren in Amsterdam neemt weer sterk toe. In het geactualiseerde kantorenbeleid wordt ruimte geboden voor maximaal 76.000 m2 bvo nieuw kantoor in Buiksloterham. Dit gaat om het totaal van nieuwe ontwik-
Productieve bedrijven
In het vigerende bestemmingsplan is geen maximaal totaal aantal m2 kantoorontwikkeling opgenomen. Degenen die willen ontwikkelen op basis van veelal ruimere regels van deze herijkte investeringsnota, hebben dus wat kantoren betreft juist te maken met beperktere mogelijkheden. Dit is een belangrijk punt; zie voor toelichting de ontwikkelstrategie in hoofdstuk 5. Detailhandel In het vigerende bestemmingsplan voor Buiksloterham is zeer beperkt ruimte voor nieuwe detailhandel in dagelijkse goederen (supermarkt), namelijk maximaal 500m2 in heel Buiksloterham. De afstand tot de dichtstbij gelegen plekken voor dagelijkse levensbehoeften (met name winkelcentrum Mosveld) is echter te groot om de verhoogde centrumstedelijke ambities te kunnen waarmaken. Daarom, en omdat er ruimte komt voor meer woningen dan waar eerder van is uitgegaan, heeft recent een distributieplanologisch onderzoek (DPO) voor heel AmsterdamNoord plaatsgevonden. Op basis hiervan wordt voor Buiksloterham en de aanpalende Klaprozenbuurt uitbreidingsruimte voor 4.000m2 bvo detailhandel geboden. Daaronder vallen twee supermarkten. Dit cluster komt rondom het kruispunt Klaprozenweg-Ridderspoorweg/ Floraweg, waarbij de winkels aan de noordkant – dus niet in Buiksloterham – worden gepositioneerd Voor Buiksloterham geeft het DPO de actuele behoefte aan voor een supermarkt van maximaal 375m2 bvo.
Hiervoor wordt ruimte geboden in een zoekgebied
binnen de ontwikkeleenheid op de knoop DistelwegAsterweg-Ridderspoorweg. Echter, aangezien het huidige bestemmingsplan al voorziet in een bestaand recht met de mogelijkheid van detailhandel in dagelijkse goederen (supermarkt), in een omvang van maximaal 500 m2 bvo die tot nu toe nog niet is gerealiseerd, wordt in deze investeringsnota dit bestaande volume van maximum 500 m2 bvo voor deze functie aangehouden, in plaats van 375 m2 bvo die het DPO noemt, waarmee het als bestaand planologisch recht wordt gerespecteerd. Intussen is op 6 mei 2020 met gebruikmaking van het bestaande recht in het bestemmingsplan een vergunning voor een supermarkt van 500 m2 bvo verleend, op een locatie die (toevallig) vrijwel overeenkomt met het zoekgebied in de investeringsnota. Met deze vergunning is het maximum metrage van 500 m2 bvo voor detailhandel in dagelijkse goederen in Buiksloterham vergeven. Zolang deze supermarkt functioneert is in de behoefte voorzien en is er geen ruimte voor meer detailhandel in dagelijkse goederen. In de komende jaren wordt door de gemeente de ontwikkeling van Buiksloterham nauwlettend in de gaten gehouden. Mocht uit aanvullend onderzoek of uit de praktijk blijken dat de vraag naar detailhandel groter is dan het aanbod, dan kan te zijner tijd wellicht meer detailhandel worden toegestaan in Buiksloterham.
Er bevindt zich een bestaand cluster van perifere detailhandelsvestigingen (PDV) aan weerszijden van de Klaprozenweg. Dit cluster blijft, maar zal transformeren naar een stedelijker stedenbouwkundige structuur, met een lichte volume-afname. De noordkant van de Klaprozenweg kent een programma ten behoeve van PDV van 6.600 tot 7.900m2, waar de bestaande PDV zoveel mogelijk in wordt opgenomen. Ten zuiden van de Klaprozenweg, op kavels 5B, 6 en 7 in Buiksloterham, gaat het volume naar 5.500 tot 7.000m2. Aan de overige bestaande volumes in Buiksloterham, die deels solitair liggen (zoals Karwei, Bouwmaat), verandert vooralsnog niets. Van de nieuwe PDV-structuur vormen twee bouwmarkten de drager, aaneengesloten met minstens vijf kleinere PDV’s. Dat vormt een goede aanvulling op de Klaprozenweg als (nieuwe) stadstraat. De nieuwe PDV-structuur beoogt minder opslag, inpandig laden/lossen, inpandig parkeren, meer via internet, en combi’s met wonen. Voor PDV loopt er nog een stadsbreed onderzoek ten behoeve van actualisatie van het PDV-beleid. Het is vrijwel zeker dat bovengenoemde –in feite conserverende – PDV-ambities straks passen in dat nieuwe beleid.
Afbeelding 2.4.10: Conceptuele benadering productieve wijk Buiksloterham
24
25
Herijking investeringsnota Buiksloterham
Programma
Overig niet woonprogramma
kelingen binnen de herijking van het investeringsbesluit. Dat past in de beoogde rijke functiemix. Juist kantoren in hoog- en gemengd stedelijke gebieden blijken toekomstbestendiger - dus duurzamer - dan kantoren in monofunctionele kantorenparken. Hoewel er ruimtelijk gezien mogelijkheden zijn voor een hogere ambitie dan de genoemde 76.000m2 bvo, wordt daar vanwege de beperkte openbaar vervoer-bereikbaarheid van Buiksloterham van afgezien. Om dezelfde reden wordt een kleine korrel tot maximaal 5.000m2 bvo per bedrijfsverzamelgebouw (meervoudige kantoorlocatie) gehanteerd. Er wordt uitgegaan van de verdeling 25.000m2 bvo op gemeentelijke kavels en 51.000m2 bvo op particuliere kavels. Erfpachters en particuliere grondeigenaren bepalen zelf waar nieuwe kantoormeters worden toegevoegd, volgens het principe ‘wie het eerst komt het eerst maalt’. Daartoe wordt een programmaboekhouding bijgehouden. Het oppervlakte kantoorruimte dat onderdeel is van productieve bedrijvigheid (de hybride verschijningsvormen) is niet in de 76.000m2 bvo meegenomen.
Hotels Binnen het Herijkingsbesluit Buiksloterham worden geen nieuwe hotelontwikkelingen mogelijk gemaakt. In Buiksloterham zijn ten noorden van het Johan van Hasseltkanaal op grond van gemeentelijk overnachtingsbeleid geen nieuwe hotelontwikkelingen meer gewenst. Ten zuiden van het kanaal is ‘nee, tenzij’-gebied, waarbij wordt aangetekend dat recentelijk al de nodige hotel-m2’s zijn toegevoegd. Degenen die willen ontwikkelen op basis van veelal ruimere regels van deze herijkte investeringsnota, hebben dus wat hotels betreft (net als bij kantoren) juist te maken met beperktere mogelijkheden. Dit is een belangrijk punt; zie voor toelichting de ontwikkelstrategie in hoofdstuk 5. Horeca en leisure Voor horeca in Buiksloterham gelden wat aantal vierkante meters betreft geen harde grenzen. Horeca wordt gezien als programma overig niet-wonen. Combinaties met andere functies, zoals cultuur of werkplekken, zijn ook mogelijk. Voorkeurslocaties zijn de twee detailhandelsclusters aan de Klaprozenweg en de Voltendriehoek. Ook
op overige plekken langs de stadsstraten Klaprozenweg, Ridderspoorweg en Asterweg is horeca in de vorm van cafés en restaurants goed mogelijk. Verder heeft horeca op fraaie plekken aan het water (zoals de Johan van Hasseltkade) een meerwaarde en is daar dus gewenst. Op andere plekken dan genoemde zal het gaan om maatwerk, waarbij eventuele overlast bij vergunningverlening een belangrijk afwegingscriterium wordt. Vanwege overlast is nachthoreca nergens zomaar mogelijk. Hiervoor geldt specifiek gemeentebreed beleid, waarop in Buiksloterham wordt aangesloten. Buiksloterham biedt geen plek aan grootschalige leisurevoorzieningen die grote verkeersstromen aantrekken. Dat geeft immers een te grote kans op overlast voor het wonen in het gebied. Het naastgelegen NDSM biedt voorlopig volop ruimte voor grootschalige, bovenwijkse cultuurvoorzieningen en evenementen. Kleinschaliger leisure kan in Buiksloterham echter juist bijdragen aan functiemenging en aan de doelstellingen van ‘stad in balans’, en is dus in beginsel welkom. Leisure-initiatieven worden van geval tot geval beoordeeld op aard en schaal, met ongeveer dezelfde criteria als voor hotels.
Zoekgebied detailhandel Bestaande detailhandel Perifere detailhandel
2.5
Maatschappelijke voorzieningen
Inleiding Met woningen alleen is een stad niet compleet. Eén van de randvoorwaarden voor een leefbare, complete stad is een divers en hoogwaardig voorzieningenniveau. Voor de (nieuwe) bewoners in Buiksloterham zijn voorzieningen nodig op gebied van onderwijs, jeugd, zorg, basisvoorzieningen, kunst en cultuur en ook ruimte voor groen, spelen en sport. Het benodigde voorzieningenprogramma is tot stand gekomen op basis van het ‘Amsterdamse referentiemodel maatschappelijke voorzieningen, groen en spelen’. Daarbij is tevens gekeken naar het voorzieningenniveau in de aangrenzende Volewijck als ook naar de te realiseren voorzieningen in de aangrenzende ontwikkelgebieden (NDSM, Klaprozenbuurt en Overhoeks). In het kader van de ‘ongedeelde wijk’ is een goede aansluiting op omliggende bestaande wijken immers belangrijk, zodat hun bewoners kunnen meeprofiteren van nieuwe voorzieningen in Buiksloterham. Dat resulteert in onderstaand programma aan maatschappelijke voorzieningen. Het gros van de maatschappelijke voorzieningen komt op de gemeentelijke kavels, aangezien dat het gemakkelijkst is te realiseren. Bij de berekeningen is uitgegaan van een gemengd stedelijk woonmilieu en het maximaal aantal te realiseren woningen van in totaal circa 8.575 woningen (inclusief programma kavels 18a en 39a).
Daarnaast is rekening gehouden met omliggende gebieden, zowel bestaand (Volewijck) als in ontwikkeling (Klaprozenbuurt, NDSM, Overhoeks).
Afbeelding 2.4.11: Detailhandel en perifere detailhandel
26
Groen Referentienorm In Buiksloterham worden maximaal 8.575 woningen gebouwd. Deze woningen worden in een hoge dichtheid gebouwd. Bouwen in een hoge dichtheid betekent ook dat er hoge eisen aan de openbare ruimte mogen worden gesteld; in kwantitatief én kwalitatief opzicht. De referentienorm maatschappelijke voorzieningen, groen en spelen biedt houvast om de kwantitatieve opgave voor groen en spelen in Buiksloterham inzichtelijk te maken. Volgens deze norm ligt er in Buiksloterham een opgave voor 228.400m2 groen. Dit is exclusief de zuidelijke reservering met onder meer het daarbij behorende deel van het IJ-
Gebruiksgroen De norm voor gebruiksgroen zorgt voor stedelijk attractief groen waarin men kan verblijven en recreëren. Volgens de referentienorm dient in Buiksloterham circa 137.200m2 gebruiksgroen te worden gerealiseerd (uitgaande van 8.575 woningen). Uit tabel 2.5.1 kan worden afgeleid dat in Buiksloterham circa 91.200m2 wordt toegewezen als gebruiksgroen. Ecosysteemgroen De norm voor ecosysteemgroen heeft als belangrijkste doel de buurt klimaatadaptief te maken, maar draagt ook bij aan de beleving en gezondheid van de Amsterdammer. Ecosysteemgroen ondersteunt de programma’s Rainproof en Natuurinclusief. Volgens de norm moet er op grond van het woon- en niet-woonprogramma minimaal 91.200m2 ecosysteemgroen worden gerealiseerd. Uit de spelregels van de investeringsnota blijkt dat volgens de plannen circa 135.900m2 ecosysteemgroen wordt gerealiseerd. Hiervan kan 106.900m2 worden toegewezen aan groen op de kavels en 29.000m2 aan groen in de openbare ruimte (zie tabel 2.5.1 en technisch raamwerkkaart). Het kavelgroen heeft op de grotere kavels de potentie om als gebruiksgroen ingezet te worden. In dit geval wordt het groenoppervlak van het betreffende kavel uiteindelijk aan gebruiksgroen toegewezen en dus niet aan ecosysteemgroen. Concluderend In de oude investeringsnota van 2006 werd uitgegaan van 46.000m2 ongespecificeerd groen voor heel Buiksloterham.
Met de genoemde hoeveelheid groen is de hoeveelheid groen ten opzichte van de vorige investeringsnota verhoogd tot 227.100m2 . Hiermee wordt het totaal dat de referentienorm voorschrijft (228.400m2) benaderd. Een kanttekening dient te worden geplaatst bij de onderverdeling binnen de referentienorm. Er wordt ten opzichte van de referentienorm minder gebruiksgroen en meer ecosysteemgroen gerealiseerd. Dit verschil kan worden gecompenseerd wanneer een groot deel van het groen dat nu aangemerkt staat als ecosysteemgroen (de 106.900m2 kavelgroen) wordt ingezet als gebruiksgroen. Hiervoor dient in de ontwerpfase zoveel mogelijk groen openbaar toegankelijk te worden gemaakt. Daarnaast kan de functie van ecosysteemgroen voor een groot deel van de functies van gebruiksgroen als vervangend worden gezien. In het kader van wateropvang, 27
Herijking investeringsnota Buiksloterham
Programma
Alle ontwikkelingen en woningbouwaantallen kennen uiteraard tal van onzekerheden, met name omdat de plannen voor de vele particuliere kavels onduidelijk of simpelweg nog afwezig zijn. Voor de meeste toekomstscenario’s zijn de in deze paragraaf genoemde maatschappelijke voorzieningen voldoende of te veel.
Oeverpark, maar inclusief de oppervlakten volgend uit de reeds gerealiseerde woningen en bestaande bouwplannen. De referentienorm is onderverdeeld in twee categorieën: gebruiksgroen (137.200m2) en ecosysteemgroen (91.200m2).
Tabel 2.5.2 Programma te realiseren maatschappelijke voorzieningen Buiksloterham Maatschappelijke Voorziening
hittestress en biodoversiteit vervult ecosysteemgroen namelijk eenzelfde functie als gebruiksgroen. Naast de toename in hoeveelheid groen kan niet worden genegeerd dat Buiksloterham zich kenmerkt door de aanwezigheid van een groot areaal aan water. Water creëert net als groen ruimte in de stad en heeft net als groen een koelende werking. In de directe nabijheid van Buiksloterham bevinden zich bovendien het Noorderpark en Waterland, waarmee betere verbindingen worden gelegd. Kunst en cultuur Culturele voorzieningen dragen, mits niet te grootschalig, bij aan een rijke functiemenging in het gebied en balans in de stad. Enkele voorzieningen zijn er al, en nieuwe dergelijke functies vinden in de meeste gevallen zelf hun weg in de plinten van de stadsstraten. Culturele functies die een eigen gebouw vereisen, zijn op het moment van schrijven niet in beeld; wel wordt onderzocht of er in de omgeving van kavel 37 of de Papaverhoek ruimte voor een buurtgerichte culturele voorziening benodigd is. Indien zich een concreet initiatief voordoet, dan zal daar constructief naar worden gekeken. Ook naar broedplaatsen wordt positief gekeken. Realisatie en instandhouding van broedplaatsen is stadsbreed beleid en ook in Buiksloterham mogen kansen hiervoor de komende jaren worden benut. Realisatie van nieuwe broedplaatsen kan door deze een plek te geven in tenders van gemeentelijke kavels.
Deze investeringsnota biedt hiervoor voldoende programmatische ruimte. In het zuidelijk deel van Buiksloterham geeft de erfenis
van Asterdorp identiteit aan het gebied en markering van het verleden. Asterdorp en de werkplaats van André Volten zijn de aanleiding voor de toevoeging van een publiek park dat eventueel plaats kan bieden aan een nieuwe culturele functie. Zoals hier nu al zichtbaar is in de huidige tijdelijke Voltentuin, maar ook langs het IJ waar op dit moment een prachtig beeld van André Volten staat kan kunst in de openbare ruimte een belangrijke bijdrage leveren aan de kwaliteit van de pleinen en parken. Er is ruimte om ook elders in Buiksloterham kunst in de openbare ruimte op te nemen. Sport- en spelvoorzieningen Verspreid over de wijk komen er voldoende speelmogelijkheden in de openbare ruimte. Grotere openbare sport- en spelvoorzieningen kunnen tegelijk dienen als buitenruimte voor basisscholen. Met de inpassing van verschillende sportvoorzieningen, in functie en in grootte, krijgt Buiksloterham een complementair sportaanbod. Kleinere sportclusters in de wijk zorgen voor sport om de hoek, dichtbij de bewoners, en kunnen op verschillende manieren ingevuld worden (van initiatieven vanuit de markt, urban sports tot een satelliet voor bestaande sportverenigingen). De grotere sportclusters zoals beoogd in het IJ-oeverpark functioneren als wijk overstijgende voorzieningen, en als aantrekkelijk sportief brandpunt aan de IJ-oever.
Ze maken onderdeel uit van het groene recreatieve en sportieve netwerk, dat via de groene scheg richting sportpark Kadoelen de sportieve voorzieningen in Noord aan elkaar verbindt. De ambitie is om het binnen Buiksloterham te realiseren sportcluster in
•
Alles-in-een-school 1, 22 groepen A-in-1-school 3 A-in-1-school 4 A-in-1-school 5
Gebruiksgroen (m2) IJ-Oeverpark
34.555
Parken
23.535
Groene corridors
13.840
Landaanwinning Johan van Hasseltkanaal
6.260
Buiksloterdijkpark (netto overschot Klaprozenbuurt)
13.000
Totaal gebruiksgroen
91.190
A-in-1-school 6
Programma
Groene straten (40% groen)
5.930
Papaverweg (30% groen)
9.025
Distelweg ( 15% groen)
3.215
4.798
2.252
3.900 - 4.798
1.740 - 2.252
kavel 25,uitgangspunt combigebouw
kavel 19, uitgangspunt stand-alone
3.900 - 4.798
1.740 - 2.252
kavel 39, inpassing nader te onderzoeken
3.900 - 4.798
1.740 - 2.252
kavel 57, uitgangspunt combigebouw
3.900 - 4.798
1.740 - 2.252
Reservering op kavel 18A, in combi met wonen
3.900 - 4.798
1.740 - 2.252
9.160
2.800
Strategische reservering voor toekomst, mogelijk i.c.m. wonen (dus niet stand-alone). Er wordt rekening gehouden met een reservering voor óf een zesde PO school óf een VO school naast de reservering voor de vijfde PO school. De omvang VO school is indicatief, dit is maatwerk per school
Zorgwelzijnscluster Papaverhoek met programma in twee of drie gebouwen:
1. Huis van de Wijk
De gemeente voert een haalbaarheidsonderzoek uit naar het concrete programma en ontwikkeluitgangspunten voor een clustering aan maatschappelijke zorg en welzijnsvoorzieningen op de locatie van Papaverhoek, mogelijk kavel 37. 500
2. Geclusterde zorgvoorziening met gezondheidscentrum voor eerstelijnszorg, apotheek, evt. fysio, wijkzorg en maatschappelijke dienstverlening (praktijkruimte) Jongeren/-jeugdvoorziening Buurtkamer 2x
Jongerencentrum
Papaverhoek, kavel 37, in twee lagen
1.200 (900 + 300)
Papaverhoek, kavel 37, in max drie lagen
200
Papaverhoek, kavel 37, behoefte en programma nader in te vullen irt Volewijck
2 x 120
Zoeklocatie nu ingepast bij kavel 19 Buiksloterham Zuid: kavel 57. Mogelijk een combinatie te leggen met speeltuingebouw (nader te onderzoeken).
300
Kavel 18, nabij (tijdelijke) sportvoorziening
Behandel-woonlocatie jeugd
200
Kavel 19
Strategische MV reservering / (eerstelijnszorgvoorziening)
900
Er zijn nu twee gezondheidscentra, waarvan er één nog binnen Buiksloterham gaat verhuizen (Cityplot, ook aangegeven op de kaart). Naast dat de haalbaarheid voor een derde gezondheidscentrum op Papaverhoek wordt onderzocht, wordt nu een reservering gemaakt op kavel 57 om evt. indien nodig in de verdere toekomst ruimte te kunnen bieden.
Gezinsopvang*
800
Kavel 19
Dagbesteding (meewerk)*
500
Papaverhoek langs de Klaprozenweg
Ruimte voor kunst en cultuur, sport en spelen en groen
Kunst & cultuur
1.000
Behoefte en programma nader in te vullen (mogelijke ruimte voor cultuurpodium), zoekgebied Papaverhoek
Broedplaatsen
500
Kansen worden gezien in combinaties met ander maatschappelijk vastgoed zoals programma kunst & cultuur, maar ook in combinaties met productieve bedrijvigheid en bedrijfsverzamelgebouwen. Broedplaatsen kunnen worden opgenomen in tenders zodat de ontwikkelaar een broedplaats dient te realiseren en er zo betaalbare werkplekken voor kunstenaars en creatieven gerealiseerd kunnen worden
3.000
Ruimte reserveren bij strategische reservering VO school voor sporthal op kavel 18A. Indien er geen VO school komt moet ook duidelijk worden of er alsnog behoefte is aan ruimte voor een sporthal.
Sport
Binnensport: sporthal
Veldoppervlak (anders) georganiseerde buitensport Sport en spelen in de openbare ruimte
43.800 (definitief) 10.400 (tijdelijk)
Zie tabel buitensport verderop in deze paragraaf Bij kavels 18A en 39A. Bij 18A in combi met spelen/schoolplein
Speelplek 28x
4.200
Zie tabel 2.5.1 en in maaiveldontwerp
Speelveld 8x
8.400
Zie tabel 2.5.1
Sport in de openbare ruimte
8.400
Kavels (40% groen)
106.910
Spelen
Speeltuingebouw / ontmoetingsplek
Totaal Ecosysteemgroen
135.895
Groen
Gebruiksgroen
91.200
Zie tabel 2.5.1
Totaal groen
227.085
Ecosysteemgroen
135.900
Zie tabel 2.5.1
28
*bovenwijkse voorzieningen
150
Herijking investeringsnota Buiksloterham
10.815
Overige opmerkingen en inpassing
Ruimte voor zorg, welzijn en jeugd
Ecosysteemgroen (m2) Kade en oevers Johan van Hasseltkanaal (40% groen)
Afhankelijk van het woonprogramma school van 17 tot 22 groepen
Reservering VO-school met sporthal*
•
Tabel 2.5.1 Programma groen
m2 buitenruimte
Ruimte voor onderwijs
A-in-1-school 2
•
m2 bvo Gebouw
Kavel 18A
29
te zetten als bouwsteen voor een samenhangend geheel van sportvoorzieningen rondom de scheg van Zijkanaal/ Kadoelen. Want behalve in Buiksloterham ligt er ook voor NDSM-Oost en Sportpark Kadoelen een opgave. Door deze sportvoorzieningen onderling goed met elkaar te verbinden en qua programma op elkaar af te stemmen ontstaat een meerwaarde die meer is dan de som der delen. Intensivering en uitbreiding van sportpark Kadoelen, waar vanuit Buiksloterham financieel aan bijgedragen wordt, maakt onderdeel uit van het complementaire sportprogramma.Tijdens de uitvoeringsfase wordt mede Tabel 2.5.3 Buitensport
Sportcluster in de groene Scheg
m2 10.000
(Kavels W1 en bij 18a) Kleinschalige sport in IJ Oeverpark
2.400
(Bij kavel 39a en/of 46) Inpassingsopgave
9.400*
Buitenplanse bijdrage aan Kadoelen
22.000
Totaal
*9.400 m2 wordt ingepast in de vervolgfase van de
43.800
investeringsnota
Afbeelding 2.5.2: Baakenpark Hamburg: Referentie inpassing van sportprogramma aan IJ-Oever
30
Scholen Van de twee huidige tijdelijke basisscholen aan de Distelweg verhuist er één naar een permanent gebouw in Overhoeks en de ander naar kavel 19. In Buiksloterham wordt in totaal ruimte gereserveerd voor vier alles-in-één-scholen. Dit zijn scholen voor primair onderwijs (basisonderwijs) inclusief voorschool, kinderopvang, buitenschoolse opvang en een gymlokaal. Voor een vijfde basisschool en een bovenwijkse school voor voortgezet onderwijs is op kavel 18a een ruimtelijke reservering opgenomen. Deze kavel wordt pas ontwikkeld na 2028 en is groot genoeg voor twee scholen en een bovenliggend woonprogramma. Naast de mogelijke VO-school is een sporthal van 3.000m2 ingepland die in de avonduren en weekenden beschikbaar is voor verenigingen en buurtsportactiviteiten. In plaats van de VO-school zou ook een zesde basisschool gerealiseerd kunnen worden, afhankelijk van de behoefte in de verre toekomst. Deze extra scholen kunnen ook op elke andere, tegen die tijd geschikt bevonden locatie in Buiksloterham worden gerealiseerd. Alle nieuwe schoolgebouwen worden circulair en energieneutraal gebouwd; de schoolomgevingen worden – voor zover deze investeringsnota daar invloed op heeft – rookvrij. Schoolpleinen en gymlokalen staan buiten de schooltijden open voor gebruik als openbare buurtvoorziening. Aparte ingangen buiten de school om zijn daarom vereist.
Het uitgangspunt is om de scholen op de kavels 18a, 25 en 57 geïntegreerd met andere functies zoals wonen te ontwikkelen. Voor kavel 19 wordt uitgegaan van standalone scholen. Dit betekent dat in de vervolgfase de uitgangspunten op haalbaarheid wordt onderzocht en zo nodig wordt bijgesteld. Een stand-alone schoolgebouw op kavel 19 kan als onderscheidende plek bijdragen aan een contrastrijke bebouwing. Stand-alone kan wel betekenen dat het deel uitmaakt van een groter bouwblok, maar dan zonder woningen of andere functies boven de school. Voor de school op kavel 39 worden de inpassingsmogelijkheden nader onderzocht. Overige maatschappelijke voorzieningen In Buiksloterham worden ook de nodige zorg-, welzijns- en jeugdvoorzieningen gerealiseerd. Daarbij is ook nadrukkelijk gekeken naar de relatie met de omliggende bestaande wijken. In het grensgebied tussen Volewijck en Buiksloterham bij Papaverhoek wordt een samenhangende clustering van voorzieningen beoogd: een gezondheidscentrum met ruimte voor wijkzorg en maat-
schappelijke dienstverlening in één gebouw. Daarbij komt ook ruimte voor ontmoeting in een Huis van de Wijk en mogelijk ruimte voor jeugd en jongeren. De haalbaarheid hiervan wordt onderzocht. Een dergelijke voorziening op deze locatie kan zowel de bestaande buurt als de nieuwe buurt dienen en verbindend werken tussen de buurten. De ligging ten opzichte van andere publieke voorzieningen langs het Mosveld en de Van der Pekstraat is ook goed. Naast het grote voorzieningencluster in de Papaverhoek komen er verspreid op andere plekken in Buiksloterham de nodige zorg- en welzijnsvoorzieningen. Daaronder vallen enkele buurtkamers om ontmoetingen en initiatieven op buurtniveau te faciliteren. Er zijn al twee gezondheidscentra in Buiksloterham, waarvan er één binnen het gebied nog naar een andere plek verhuist. Er wordt nog een strategische ruimtelijke reservering gemaakt voor eerstelijnszorg voor de latere toekomst. Daarnaast is er ruimte gereserveerd voor gezinsopvang, dagbesteding (meewerklocatie) en een kleine woonvoorziening voor begeleid wonen. Tot slot komt er ruimte voor een tweede jeugdvoorziening aan de westzijde van Buiksloterham. Voor de jeugd wordt tevens een speeltuingebouw en de nodige ruimte voor sport en spelen gerealiseerd.
Gezondheid Met de komst van de omgevingswet wordt de gezondheid in de fysieke leefomgeving nóg belangrijker dan het al is. Binnen de investeringsnota wordt hier verspreid over de gehele nota aandacht aan besteed. Zo wordt een toevoeging voorzien in de hoeveelheid groen, wordt voor voldoende speel- en sportmogelijkheden gezorgd en is er veel aandacht voor duurzaamheid via onder meer het beperken van hittestress en de inzet op waterberging, ecologie, een groene omgeving en schone mobiliteit. Voor nieuwe productieve bedrijven geldt een milieuhindercategorie van maximaal 3.1, waarmee overlast en hinder op tal van thema’s wordt beperkt. Toch blijft het belangrijk om ook in de ontwerp- en uitvoeringsfase voldoende aandacht aan gezondheid van de fysieke leefomgeving te besteden. Aandachtspunten die vanuit deze investeringsnota reeds meegegeven worden: • Bij het ontwerp van de woningen dient rekening te worden gehouden met een aangename zijde (relatief stil, groen en gevrijwaard van andere bronnen van verontreiniging of hinder). • Bij het ontwerp van groen in de openbare ruimte moet rekening gehouden worden met verschillende doelgroepen, hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de Gezonde Groenwijzer (GGD Amsterdam).
Herijking investeringsnota Buiksloterham
Programma
Afbeelding 2.5.1: Klimmuur P&R De Uithof Utrecht: Sport in de buurt door slim ruimtegebruik
afhankelijk van het tempo van ontwikkeling op een aantal gemeentelijke kavels waar nog geen ontwikkeling plaatsvindt ingezet op tijdelijke sport- en spelvoorzieningen. Concrete voorbeelden hiervan zijn kavel 39a en op termijn rondom de tijdelijke scholen op kavel 18A.
Afbeelding 2.5.3: Overzichtskaart maatschappelijke voorzieningen
31
• Ook bij het ontwerp van scholen dient met onder meer de ligging van schoolplein, sport- en speelmogelijkheden en groen rekening gehouden te worden met gezondheid.
3
Stedenbouw
3.1
Stadsbeeld
Diversiteit en schaal Buiksloterham kenmerkt zich door een grote variëteit aan bebouwingsstructuren. Van bedrijfsachtige structuren tot woontypologieën in verschillende schaalgroottes. Deze verscheidenheid is het uitgangspunt voor de doorontwikkeling van Buiksloterham. De wijk zal zich de komende tien, twintig jaar ontwikkelen tot een gemengd stedelijk gebied. De combinatie van wonen, werken en productie is om verschillende redenen interessant. Een dergelijk interactiemilieu speelt in op de groeiende vraag van mensen en bedrijven naar stedelijke milieus die de hele dag levendig zijn. De diversiteit aan programma’s en schaalgroottes van bouwmassa’s, gecombineerd met een organische ontwikkeling, levert een gevarieerd stadsbeeld op. Om het stoere, afwisselende en verrassende karakter van het gebied te behouden en te versterken, wordt de komende jaren ingezet op veelsoortige nieuwe gebouwtypologieën. Gebiedskarakteristiek Voor Buiksloterham gelden met het oog op het ruige, industriële karakter lichtere welstandsregels dan bijvoorbeeld in Overhoeks en in het centrum. Deze zijn reeds beschreven in het investeringsbesluit van 2006. Een aantal kavels is zelfs welstandsvrij; vooralsnog gaat het om zelfbouwkavels en bijvoorbeeld Schoon Schip in het Johan van Hasseltkanaal. Welstandsvrij is destijds ingezet om de ontwikkeling van woningbouw in Buiksloterham sneller op gang te brengen.
De welstandsnota ‘De Schoonheid van Amsterdam’ geeft voor Buiksloterham het welstandsniveau categorie 3 (= normaal). Voor Buiksloterham worden bij de beoordeling van bouwplannen de van toepassing zijnde criteria gehanteerd. De kwaliteit van ontwikkelingen in de wijk wordt bewaakt door een supervisor. Op de website van de gemeente Amsterdam is het supervisieprotocol te vinden.
Stedenbouw
Hoofdstructuur
Metropolitaan groen Buiksloterham ligt op een plek waar twee belangrijke metropolitane groenstructuren samen komen. De eerste is de scheg van het Noorderpark die het grootschalige open landschap van Waterland met het IJ en het centrum verbindt. De tweede is de groene scheg langs het Zijkanaal/Nieuwe Gouw (Kadoelerscheg), die Buiksloterham verbindt met het landschap van het Twiske. Deze twee groenstructuren ontmoeten elkaar ter weerszijden van Buiksloterham, waar ze uitkomen in het beoogde oeverpark langs het IJ. De groenstructuur langs de IJdoornlaan verbindt de twee genoemde scheggen. Een tweede en derde verbinding zou kunnen worden gemaakt ter hoogte van de Buiksloterbreek en ter hoogte van het Johan van Hasseltkanaal. Door het IJ-Oeverpark verder te ontwikkelen, wordt de Kadoelerscheg via het IJ verbonden aan de Noorderparkscheg. Noorderpark en IJ-Oeverpark De twee scheggen hebben een verschillende identiteit en programmering. Het Noorderpark is een traditioneel stadspark met aaneengeschakelde parkruimtes, een elegante padenstructuur en ruimte voor sport. Het Oeverpark wordt gekenmerkt door de openheid langs Zijkanaal I en de relatie tot het IJ, het reeds aangelegde deel heeft een rechtlijnige vormentaal.
Afbeelding 3.2.2: Noorderpark en IJ-Oeverpark Herijking investeringsnota Buiksloterham
Cultuurhistorie Enkele gebouwen en elementen in de openbare ruimte in Buiksloterham zijn van bijzondere cultuurhistorische waarde. Voorafgaand aan bouwinitiatieven op dit soort plekken dient cultuurhistorisch onderzoek te worden gedaan. In de beschrijving van de strips (paragraaf 3.3) wordt nader ingegaan op de cultuurhistorische waarden. Op de spelregelkaart staat een en ander exact aangeduid met in de spelregels de bijbehorende regels.
3.2
Afbeelding 3.2.1: Metropolitaan groen
32
33
Kanaalzones Tot de belangrijkste identiteitsdragers van Buiksloterham behoren de drie intern gelegen kanalen: het Tolhuiskanaal, het Johan van Hasseltkanaal en het Papaverkanaal. De kanalen verdelen tezamen met de straten het gebied in verschillende strips met bebouwing en functioneren als centrale groenblauwe openbare ruimte (zie 3.3 voor duiding van het begrip ‘strips’). Er wordt ingezet op maximale vergroening langs het water en behoud van de wijdsheid van het water. De zonzijdes van het water worden zoveel mogelijk ingericht voor publiek gebruik.
Afbeelding 3.2.3: Kanaalzones
Straten De straten ontsluiten de kavels die tot het water reiken en worden aan weerszijden begeleid door de bebouwing van de strips. Aan dit stelsel zijn de Ridderspoorweg en de nog aan te leggen Westelijke ontsluiting als dwarsverbindingen toegevoegd. De straten krijgen in vergelijking met de kanaaloevers een wat meer formeel karakter, wat uitdrukking komt in de meer formele wijze waarop de bebouwing de straat begeleidt tezamen met de noodzakelijke ruimte voor verkeer en logistiek. Groene corridors Groene corridors van minimaal 22 meter breed vormen extra verbindingen tussen de kanaaloevers en de straten. De corridors hebben een openbaar karakter en worden alleen toegankelijk voor voetgangers en fietsers. Het zijn plekken voor spel en ontmoeting en dienen tevens om water en warmte te bufferen.
Afbeelding 3.2.5: Principes groene corridors (aantal en positie indicatief)
34
Bijgaande afbeelding 3.2.8 laat een algemeen inrichtingsprincipe zien. Aan de formele zijde bevindt zich de straat met het drukkere stedelijke leven en bedrijvigheid. Daar wordt ook geparkeerd, in sommige gevallen in mobiliteitshubs. Op de diepe kavels is ruimte voor verblijven en ontmoeten, voor informele routes, openbaar groen en hier en daar groene binnenhoven. De meeste kavels kennen een informele zijde die vaak grenst aan het water waar meer ruimte is voor ontspanning. De zwart omlijnde vlakken verbeelden de plekken waar bebouwing kan worden toegevoegd.
Afbeelding 3.2.7: Kenmerkende hoofdstructuur Buiksloterham op lange termijn
Plekken met experiment Dit zijn plekken met een publieke of experimentele programmering die moeten bijdragen aan het borgen van het onderscheidende karakter van Buiksloterham naar de langere termijn. De uitdaging is om te komen tot bijzonder programma in een bijzondere verschijningsvorm. De locaties zijn indicatief.
Afbeelding 3.2.6: Experiment
Herijking investeringsnota Buiksloterham
Stedenbouw
Afbeelding 3.2.4: Straten
Raamwerk Samen vormen bovenstaande elementen een raamwerk waarbinnen de verschillende kavels zich kunnen ontwikkelen. Het raamwerk van Buiksloterham bestaat uit parallel liggende wegen en kanalen die de tussenliggende landstroken met de bouwkavels ontsluiten. Dit is een heldere structuur die geschikt is voor menging van functies op gebouw-, kavel- als blokniveau. Typerend is de grove wegenstructuur met weinig vertakkingen. De strips met de bouwkavels zijn gemiddeld circa honderd meter diep. Op de strips zijn er, haaks op de parallel lopende wegen en kanalen, doorzichten, straten, (informele) routes en verblijfsruimtes. Door de wisselende dieptematen van de strips en de variatie in dwarsverbindingen ontstaan er kleinere deelgebieden met ieder hun eigen karakter. Hierdoor kan zich een gevarieerd woon-en werkgebied ontwikkelen. Bijgaande afbeelding 3.2.7 geeft een beeld van deze structuur.
Afbeelding 3.2.8: Typerende invulling binnen de hoofdstructuur geillustreerd met een deel van Strip 3
35
3.3
Ontwerponderzoek
De basis voor deze investeringsnota is gelegd door het opstellen van een ruimtelijk raamwerk voor Buiksloterham. Dit raamwerk is tot stand gekomen door verschillende parallel lopende trajecten met onder andere cocreactie inzake groen-blauwe visie en bodemvisie en een serie architectenateliers. Studio Ninedots, Workshop Architecten, Civic Architects, Space&Matter en de gemeente Amsterdam hebben ieder voor een strook de programmatische eisen ruimtelijk onderzocht. Daarbij gaf DELVALandscape Architecture | Urbanism een visie op de openbare ruimte en stelde met de gemeente het raamwerk op.
Afbeelding 3.2.9: Referentie autovrije groene binnen gebieden (Billancourt, Parijs)
De cocreactie en de studies hebben mede geleid tot de huidige uitgangspunten en spelregels. De studies geven een doorkijk naar Buiksloterham op langere termijn. In verschillende strips is onderzocht hoe de programmatische eisen ruimtelijk kunnen worden vertaald. Parallel aan deze studies is opdracht gegeven om een grote maquette (schaal 1:500) voor Buiksloterham te maken. Deze maquette dient de komende jaren als communicatiemiddel en als hulpmiddel voor initiatiefnemers. Dit past bij de ambitie van Buiksloterham om met collectieve waarden tot projecten te komen die bijdragen aan het veelzijdige karakter van de wijk.
Afbeelding 3.3.1: Architectenatelier bij Studioninedots, met maquette, april 2019
36
Bouwhoogtes Er komt een grote variëteit aan bouwhoogtes. Het grootste gedeelte zal maximaal dertig meter hoog zijn maar het is nadrukkelijk de bedoeling om binnen dat maximum van 30 m te variëren in hoogte en schaal van bebouwing. Soms is een accent van 40 m hoog mogelijk. Op markante plekken komt ruimte voor uitzonderingen tot 50 m hoog, met name aan de Klaprozenweg maar ook op de kop waar de Asterweg op de Distelweg aansluit. Aan de IJ-Oever/Zijkanaal wordt ingezet op een hoogbouwcompositie met torens tot maximaal 105m. Deze plekken zijn westwaartse verschuivingen van de hoogbouwkavels 8 en 39 uit het vigerende bestem- mingsplan. Dit mogen iconische torens aan het IJ worden, als referentie aan de 140 meter hoge schoorstenen die hier 30 jaar geleden nog stonden.
Op de FSI van 3,5 is een aantal uitzonderingen gemaakt: • De reden dat de ontwikkeleenheden van strip 1 en 2, tussen de Hulstweg en de Ridderspoorweg, een FSI van 2,3 krijgen en de ontwikkeleenheid aan oostzijde van strip 1 en 2 met de kavels 6, 7, 16 en 17 een FSI van 3,5 heeft alleen een ruimtelijk stedenbouwkundige achtergrond. De ontwikkeleenheden ten westen van de Hulstweg worden omgeven door de kavels 4a, 4b en 5a. Deze kavels zijn reeds herontwikkeld door middel van zelfbouw. Deze actuele omstandigheden leiden tot een overweging van de ruimtelijk stedenbouwkundige uitgangspunten voor dit deel van het plangebied. Het aanvullende toetsingskader in het ontwerp investeringsbesluit biedt een hogere FSI, maar houdt er rekening mee dat het hogere volume ruimtelijk stedenbouwkundig aansluit op de reeds gerealiseerde lagere en open bebouwing. Dit principe is ook gehan37
Herijking investeringsnota Buiksloterham
Stedenbouw
Stedenbouwkundige hoofdprincipes Binnen het stedenbouwkundige raamwerk is het gebied onderverdeeld in deelgebieden of strips. De strips zijn getest op de belangrijkste ambities van deze investeringsnota. Vervolgens zijn deze tegen elkaar afgewogen om tot gemene delers, hoofdprincipes en uiteindelijk spelregels te komen. In deze paragraaf wordt beschreven welke hoofdprincipes per strip leidend zijn.
Onderbouwing FSI’s Op basis van ruimtelijke en economische argumenten maakt de gemeente keuzes in bebouwingsdichtheden en grootte van ontwikkeleenheden. De verdichtingsambitie van Buiksloterham wordt uitgedrukt in de maximale FSI’s (floor space index, maat voor bebouwingsdichtheid) per ontwikkeleenheid. Bij de bepaling van de maximaal toelaatbare FSI per ontwikkeleenheid is een tweetal hoofdcriteria van belang: 1. Het totaalprogramma voor Buiksloterham bestaande uit wonen, werken en overig niet wonen met samenhangende voorzieningen zoals groen- en sportvoorzieningen, maatschappelijke voorzieningen, de locatie van de programmaonderdelen en leefbaarheid; 2. Een stedenbouwkundig passende FSI per ontwikkeleenheid vanuit oogpunt van ruimtelijke kwaliteit (bezonning, gebruik maaiveld, oriëntatie en relatie met de omgeving) op de ontwikkeleenheid alsook rekening houdend met de effecten op het totale gebied Buiksloterham (totale aantal woningen, voorzieningen, groen). Bovenstaande wordt vertaald in stedenbouwkundige keuzes op niveau van de ontwikkeleenheid. Kavels in Buiksloterham krijgen een FSI van in principe maximaal 3,5. Dit is een dichtheid die FSI die de dichtheid van bijvoorbeeld Billancourt in Parijs benadert: een compacte stedelijke omgeving met de nadruk wonen in appartementen.
Een dergelijke fsi maakt veel woningbouw mogelijk, laat Buiksloterham ontwikkelen tot een gemengd stedelijk gebied, passend bij de centrale plek in de stad en laat ruimte voor groen. Met een hoge FSI wordt meer mensen de mogelijkheid geboden om te profiteren van de voorzieningen en kunnen voorzieningen door het intensieve gebruik rendabel zijn.
teerd voor kavel 14 waarvoor reeds een vergunning is afgegeven en kavel 15. Ten oosten van de Hulstweg is een FSI van 3,5 haalbaar omdat daar nog geen recente transformatie heeft plaatsgevonden waar rekening mee gehouden moet worden. • Het gebied Papaverhoek is een prijsvraaggebied geweest voor Europan 14 (2017). De inzet is om de principes van het winnende ontwerp te hanteren als basis voor ontwikkeling. Het plan voorziet in een compositie van volumes met een vanaf de Papaverweg aflopende hoogte en dichtheid. De maat en schaal van de Papaverweg wordt gebruikt om enerzijds aldaar hoge dichtheid te realiseren gecombineerd met anderzijds de kleine schaal en de verbinding met het verleden in een nieuw plan te laten terugkeren. Een en ander vertaalt zich in een FSI die gemiddeld ongeveer 2,3 is, maar wat grotere verschillen laat zien per ontwikkeleenheid om de gewenste ruimtelijke opbouw te kunnen bewerkstelligen. • Strip 4 wordt gekenmerkt door een gradiënt die vanaf Disteldorp qua dichtheid oploopt richting het IJ/ Zijkanaal. In het midden van strip 4 bedraagt de FSI 2,7. Hier is de FSI afgestemd op de FSI van de reeds ontwikkelde kavels in de omgeving. Dit betreft Buiksloterham & Co en de Vrije Kade, die een FSI van 2,3 en 2 hebben. Met een FSI van 2,7 wordt een gelijke FSI
Uitwerking per strip Strip 1 ligt aan de Klaprozenweg en kenmerkt zich door de al voltooide zelfbouwkavels en twee lopende ontwikkelinitiatieven aan weerszijden van de Ridderspoorweg. De opgave ligt aan de twee uiteinden van de strip: De westzijde vormt met de twee kavels 1A en 1B het markant ankerpunt voor de Noordwestzijde van Buiksloterham. Drie structuren ontmoeten hier de Klaprozenweg: het IJ / Zijkanaal I, IJ-Oeverpark en de Westelijke Ontslui-
gerealiseerd als de aansluitende strip 5. De FSI van 2,7 vormt een optimaal evenwicht tussen het bieden van haalbaar plan enerzijds en oog houden voor het totaal van Buiksloterham (leefbaarheid) anderzijds. • De twee torenkavels aan het IJ/Zijkanaal hebben een FSI van 5,0. Deze FSI maakt torens mogelijk die bijdragen aan de hoogbouwcompositie langs het IJ/Zijkanaal. • Voor strip 5 geldt in zijn geheel een FSI van 2,7. Een fijnmazige structuur, de ambitie om Asterpark te ontwikkelen en de ligging aan de Van der Pekbuurt zijn de belangrijkste overwegingen hierbij. Asterpark leidt ertoe dat bouwvolume (en daarmee de FSI) slechts langs de randen van de betreffende ontwikkeleenheid kan worden gerealiseerd. Voor de twee ontwikkeleenheden langs het Buiksloterkanaal geldt een hoogtebeperking van maximaal 20 m langs het water om een zachte overgang te maken naar de Van der Perkbuurt. • Voor kavel 68b in Strip 7wordt een fsi van 2,3 gehanteerd in verband met het cultuurhistorische gebouw de Groene Draak.
ting. Aan de oostzijde is de opgave om perifere detailhandel (in een stedelijke setting) langs de Klaprozenweg te realiseren bepalend: het bieden van een functionele plint voor perifere detailhandel op de begane grond gecombineerd met het inzichtelijk maken van de orthogonale structuur. Daarbij moet laden en lossen worden opgelost op een wijze die goed functioneert voor perifere detailhandel en niet conflicteert met bewoners en het functioneren van de stadsstraat.
1 s 3.5
70
15 15
Stella Maris
*
70
15 15
70
s 3.5
70
s 2.3
15 15
15 15
s 3.5
2
* s Afbeelding 3.3.3: uitsnede spelregelkaart strip 1 3.5 WP s
70
70
s 2.3
2.3
s 2.3
15 15
s 3.5
70
s 2.3
15 15
15 15
M
VO
70
BO
70
15 15
70
s 5.0
s 3.5
70
15 15
75
70
15 15
70
s 3.5
15 15
s 3.5
15 15
M
70
15 15
s 3.5
70
15 15
s 3.5 60
0 30
70
5
10
15 15
BO
WP
50
30 20
s 3.5
00 40
s 3.5
00
BO
70 30
WP
Papaverdri
50
80
70
0 30
BO
70
15 15
s 5.0
70
s 3.8
15 15
70
s 2.7
15 15
s 2.7
M
60
*
50
70
15 15
s 3.5
70
s 2.7
DH
15 15
70
s 2.7
15 15
* 6
50
30 20
s 3.0
38
00
90 10
0
70 30
ss 11.0.3
70
5
ss 44..00
DISTELHAVEN
BUIKSLOTERKANAAL
Stedenbouw
Afbeelding 3.3.2: verdeling strips
00 40
s 2.7
s 2.3
00 00
s 1.5
s 2.7
s 1.0
4
100
60
15 15
BO
15 15
s 1.0
s 1.5
20 s 2.7
s 1.5
ss 0 22.0.
70
00 30
*
70
15 1
s 1.5
s 2 .3
Herijking investeringsnota Buiksloterham
*
70
0 30
70
3
*
s 1.0
39
Naar het westen toe bevindt zich het Papaverpark en wordt het groen de strip binnengehaald, onder meer bij het (uit te breiden) trafocluster van Alliander: De uitdaging is om de toe te voegen trafo’s zo veel mogelijk te clusteren om het overige deel een openbaar karakter te kunnen geven. Direct ten westen van de Ridderspoorweg bevindt zich relatief veel cultuurhistorisch erfgoed welke met respect voor de waarden zowel architectonisch als programmatisch opnieuw betekenis moet krijgen in een nieuwe, verdichte stedelijke werkelijkheid. De haven van Waternet leent zich op termijn uitstekend voor een ontwikkeling van een bijzonder waterprogramma, in het bijzonder voor buitensport.
Strip 2 heeft aan weerszijden van de Ridderspoorweg een verschillend karakter. De kans is om de strip te ontwikkelen tot een gebied met een transparante opbouw met losse en alzijdige volumes welke zich van oost naar west ontwikkelt van relatief dicht en stenig naar steeds meer open en groen. Aan de westzijde wordt gedacht aan volumes op regulier maaiveldniveau en aan de oostzijde aan volumes op een verhoogd maaiveld. Dit wordt ondersteund door de afnemende FSI van oost naar west. Aan de oostzijde wordt met de hoge dichtheid aansluiting gezocht bij de stadsstraat met een hoogteaccent dat goed zichtbaar is vanaf de Klaprozenweg. Het hoogteaccent maakt onderdeel uit van de ‘vertande’ bebouwings1 structuur die de randen van de Klaprozenweg kenmerkt. s 3.5
70
15 15
Stella Maris
*
70
15 15
70
s 3.5
70
s 2.3
15 15
15 15
s 3.5
2
* s 3.5
WP
70
s 2.3
s 2.3
70
s 2.3
15 15
s 3.5
70
s 2.3
15 15
75
Afbeelding 3.3.6: uitsnede spelregelkaart strip 2 BO
Afbeelding 3.3.4: 3D-beeld stedenbouwkundige verkenning strip 2
70
15 15
70
s 5.0
s 3.5
*
15 15
M
VO
70
15 15
70
15 15
70
70
s 3.5
15 15
s 3.5
15 15
M
70
15 15
s 3.5
70
15 15
WP
00
90 10
s 4.0
100
15 15
BO
s 3.0
00 00
70
5
50
30 20
s 3.5
s 3.5
0 30 10
A
60
s 1.5
00
s 1.3
00 40
s 3.5
BO
70 30
WP
WP Papaverdriehoek zoom
50
80
70
0 30
BO
70
15 15
s 5.0
70
s 3.8
15 15
70
s 2.7
15 15
s 2.7
M
60
*
50
70
15 15
s 3.5
70
s 2.7
DH
15 15
70
s 2.7
15 15
* 6
50
30 20
s 3.0
40
00
90 10
0
70 30
ss 11.0.3
70
5
ss 44..00
DISTELHAVEN
BUIKSLOTERKANAAL
Stedenbouw
Afbeelding 3.3.5: voorbeelduitwerking strip 2
00 40
s 2.7
s 2.3
00 00
s 1.5
s 2.7
s 1.0
4
100
60
15 15
BO
Herijking investeringsnota Buiksloterham
*
70
0 30
70
3
*
15 15
s 1.0
s 1.5
20 s 2.7
70
s 1.5
ss 0 22.0.
15 15
s 1.5
70
00 30
s 2.3
s 1.0
*
Afbeelding 3.3.7: Voorbeelduitwerking Strip 2
41
wegbreedte van 7m naar een woongebied en dat brengt ook een andere inrichting van de straat met zich mee gericht op veiligheid en leefbaarheid. Om die reden is verbreding noodzakelijk : Voldoende ruimte voor spelende kinderen op straat, fietsgebruik, profielen waar ook de gehandicapte in rolstoel zich veilig kan bewegen. Een duurzaam veilige en klimaatbestendige inrichting (bomen en groen, in relatie tot de ondergrondse infra).
Strip 3 grenst aan de Papaverweg en aan het Johan van Hasseltkanaal. Een deel van de strip langs de Ridderspoorweg is al succesvol ontwikkeld met CPO-projecten. Ook zijn er circulaire en experimentele werk- en woonvormen zoals Schoon Schip. Op de grote kavels kunnen in strip 3 grote gebaren en grote contrasten worden gemaakt. Deze kunnen worden ingezet om enerzijds in autonome gebouwen op efficiënte wijze grote aantallen woningen een plek te geven en anderzijds (eveneens in hoofdzakelijk autonome gebouwen) ruimte te bieden voor nieuwe voorzieningen zoals scholen, productieve bedrijvigheid en experimenten. Daarbij wordt de synergie tussen de gebouwen optimaal doordat de functies in clusters rond een buurtplein kunnen worden gegroepeerd. Die clusters worden onderling verbonden met ontspannen, groene routes dwars door de velden heen, gescheiden van de verbindingswegen in het gebied. Deze kansen doen zich met name voor op de kavels 18, 19 en 25.
De kavels 26 en 27 kenmerken zich door versnipperd particulier bezit en een kleinere schaal. De uitdaging voor deze kavels is om in onderlinge samenwerking tussen particuliere eigenaren te komen tot een gebied dat de schakel vormt tussen de grote schaal van Kavel 25 en de kleine schaal van Papaverhoek. Geheel aan de westzijde van Strip 3 kan de bebouwing op kavel 18A zich met twee torens meten met markante gebouwen op de overige oevers van het IJ die onderdeel uitmaken van hoogbouwcompositie langs het IJ/Zijkanaal. Algemeen Het Johan van Hasseltkanaal wordt de centrale openbare Percelen grens Stedenbouwkundige en/of ruimte voor Buiksloterham en omgeving. De noordelijke programmatische relatie geb kade wordt ingericht als autovrij parkgebied, waar de Verbinding Westelijke Ontsluiting 1. fietser te gast is.
In het gebied Papaverhoek wordt een plan voorbereid dat rechtdoet aan de prijswinnende Europan inzending. Het Europan plan laat zien dat in het gebied Papaverhoek een FSI van 2,3 op een goede manier haalbaar is. De Papaverhoek krijgt een hoge dichtheid aan de Papa1 verweg/Klaprozenweg en wordt lager richting het Johan s van Hasseltkanaal. Verdichting van de buurt Papaverhoek 3.5 70 70 15 15 15 15 gaat samen met verbreding van de straten Korte Papaverweg en Papaverhoek. Het gebied verandert van een oud bedrijfsgebied met kleine stoepjes van 1,50m en een
Afbeelding WAX Afb 3.3.8: voorbeelduitwerking HUB in strip 3
*
WP
s 3.5
70
s 2.3
s 2.3
70
s 2.3
15 15
s 2.3
VO
*
s 3.5
70
s 2.3
15 15
70
15 15
s 3.5
70
*
15 15
M
70
BO
70
15 15
70
s 5.0
70
s 3.5
15 15
s 3.5
15 15
M
70
15 15
s 3.5
70
15 15
WP
00 40
70
0 30 s 5.0 60
80
00
70 30
WP
WP
70
15 15
70
s 2.7
15 15
s 2.7
M
s 3.5
70
s 2.7
DH
15 15
70
s 2.7
15 15
*
42
30 20
s 3.0
Stedenbouw
* 70
0 30
70
3
15 15
Herijking investeringsnota Buiksloterham
* 6
50
*
Papaverdriehoek zoom
s 3.8
15 15
Afb 3.3.9: Voorbeelduitwerking Johan van Hasseltkanaal
s 1.3
s 2.3
BO
70
15 15
70
*
s 2.0
s 1.5
00 30
BO
50
Afbeelding WAX
5
s 4.0
70
s 3.5
3.3.10: uitsnede spelregelkaart strip 3
50
00
90 10
100
15 15
BO
s 3.0
00 00
60
70
1
50
30 20
s 3.5
s 3.5
0 30 05
Asterpad plus
s 3.5
15 15
75
Vlierweg-Noorderpark
3.
Al met al ontstaat een contrastrijk geheel van volumes, Fietsroute IJ-Oeverpark 4. Korte Papaverweg-Papaverh architectonische expressie en programma; contrasten die 5. 70 70 15 15 15 15 Cityplot optioneel brug 6. kenmerkend waren voor Buiksloterham en die dit op deze 2 wijze naar de toekomt toe ook weer worden.
Stella Maris
s 3.5
2.
BO s 2.7
s 2.7
s 1.0
4 s 2.3
00
90 10
ss 44.0.0
5
70
15 15
s 1.5
s 1.0
20 s 2.7
43
Algemeen Percelen grens
Algemeen
Stedenbouwkundige en/of programmatische relatie gebouw-park
Percelen grens Gemeentelijke percelen Particuliere percelen (erfpacht)
Verbinding
aantal bouwlagen. De 1 dichtheid loopt op van FSI 2,7 voor kavel 42 naar FSI 5 voor 39A.
2. 3.
s 3.5
15 15
4.
15 15 Door de productiegebouwen grotendeels langs de 5. 70 70 s s .3 .5 15 15 15 15 kan Distelweg te ontsluiten het werkverkeer en het 2 3 6. woonverkeer grotendeels van elkaar worden2 gescheiden. s 3.5 BovendienWPblijft het karakter van Buiksloterham 70 s als pros s 2.3 2.3 2.3 15 15 70 ductieve wijk zo zichtbaar 15 15 langs de Distelweg. De wonin70 70 s s 15 15 15 15 3.5 gen2.3 trekken zich dan terug richting het Van Hasseltkanaal, 70 15 15 waardoor het productieve bedrijfskarakter van Buikslo75 M VO terham prominent zichtbaar blijft langs de Distelweg. Een 5 70 s BO Mlooproute 70 70 15door s s secundaire meandert 3.5 de verschillende 15 3.5 3.5 15 15 15 15 70 70 s 3.5s .0 70 15 s 0 30 de 5 kavels 15parallel aan Deze looproute verbindt 3.5 15 15 Distelweg. 5 10 BO de verschillende kavels en biedt 70verblijfsplekken langs de s 15 15 3.5 zuidelijke kade vanBO het Johan van Hasseltkanaal. Stella Maris
Stella Maris
OnderleggerBOvoor de studie strip 4 is70eens .5gradiënt in 70 van s 3 3.5 15 15 15 15 70 footprint swaarbij de strokenverkaveling van de recente 0 30 5.0 5 10 BO nieuwbouw van de Vrije Kade geleidelijk overgaat in een open gridstructuur. Het gradiënt is in het studiemodel eveneens zichtbaar in het naar het oplopend WP westen toe WP
00
s 3.0
90 10
100
00
s 1.3
70 30
WP
WP WP
50 80
70
0 30
70
70
s 3.8
15 15
s 5.0
80
70
BO
0 30
BO
15 15
70
s 2.7
15 15
70
15 15
s 5.0
s 2.7
*
0
5 Afbeelding 3.3.11: uitsnede spelregelkaart strip 4
70
15 15
s 3.5
50
70
s 2.7
DH
15 15
70
s 2.7
15 15
* 6
*
70
15 15
70
0 30
15 15
5
DISTELHAVEN
00 00
30 20
BO s 2.7
s 1.5
00
70
00 30
s 2.3
*
00 40
0
70 30
s 1.5
ss 11.0.3
Stedenbouw
Papaverdriehoek zoom
Afb 3.3.12: Voorbeelduitwerking strip 4: Parkachtige omgeving
44
s 1.0
20
15 15
s 2.7
Indicatieve locatie basisschool
Indicatieve locatie middelbare school
VO
*
70
DH
15 15
s Zoeklocatie2.7 detailhandel
15 15
*
70 Asterdorp s Gebouw tbv publieke functie 2.7
3
15 15 Informele route
0 30
Doorzicht (positie indicatief)
70
s 2.7
Spelregels gebouw
s 1.5
Afwijkende maximale bouwhoogte (m)
*
Accent 40: Hoogte-accent max. 40 m hoog (indien opp. ontw.eenheid tenminste 10.000 m2 en fsi tenminste 2,7) s 20 1.0 50 Accent s 2.7 Hoogbouw met bijbehorende maximale hoogte
s 1.5
Hoge/middelhoge cultuurhistorische waarde
70
15 15
Gemeentelijk monument s
s 1.5
70
00 30
s 2. 3
s 1.0
*
6.
5 s 2.0
Asterpad plus Ter plaatse van Asterdorp geeft de erfenis van Asterdorp Reservering transformatiegebied Fietsroute IJ-Oeverpark (aanvullende spelregelkaart voorkeursbesluit “sprong over het IJ”) identiteit aan het gebied en markering vannahet verleden. Korte Papaverweg-Papaverhoek Nieuw land IJ-Oeverpark Asterdorp en de werkplaats van André Volten zijn de Cityplot optioneel brug Nieuw land IJ-Oeverpark (na 2028) aanleiding voor de toevoeging van een publiek park dat Nieuwe brug plaats kan bieden aan een nieuwe culturele functie. HierWP Zoeklocatie bijzonder programma op het water toe moet bestaande bebouwing worden verwijderd en Zoekgebied verbijzondering Asterdorp nieuw woonvolume wordt geconcentreerd in een hoogAsterdorp teaccent buiten de contourenAs van Asterdorp. Verdichting met woonprogramma aan de Distelwegzijde binnen de contouren van Asterdorp houdt nadrukkelijk rekening met Spelregels ontwikkeleenheid Algemeen (geldend voor alle ontwikkeleenheden) het nieuwe naastliggende cultuurpark. Het verborgen F.S.I. nieuwcontrasterende prokarakter en het met de omgeving W Percentages programmamix: gramma is onderscheidend, maar ook exemplarisch voor P O W: Wonen P: Productieve bedrijvigheid O: Overige niet-wonen Buiksloterham. Het nieuwe cultuurpark sluit aan op de ontwikkeleenheid geprojecteerde groeneSpelregels fietsverbinding (Chrysantenstraat).
Auto’s zijn hier te gast en de Reservering bestaande bedrijfskavels openbare ruimte zullen ontsloten worden aan de achterzijde. De bocht ter Groene corridor zoekgebied (min. 22m breed) plaatse van de Chrysantenstraat wordt verwijderd en de Stadsstraat-plint fietsverbinding wordt rechtgetrokken tot aan de DistelM Zoeklocatie mobiliteitshub weg. De nieuwe school volgt aan de Chrysantenstraat de Locatie basisschool BO kavellijn en aan het Buiksloterkanaal de vertanding. Indicatieve locatie basisschool BO Momenteel wordt de Asterweg heringericht waarbij het gewenste, ideale basisprofiel van m breed als Indicatieve locatie24,60 middelbare school VO uitgangspunt geldt. Dit profiel bestaat uit een rijbaan van DH Zoeklocatie detailhandel 7,00 m met aan weerszijden vrijliggende fietspaden van Perifere detailhandel 2,50 m breed en trottoirs vanGebouw 2,85tbvm en 3,75 m en aan publieke functie Asterdorp weerszijden een bomen-/parkeerstrook van elk 3 m (incl Doorzicht (positie indicatief) Vertanding schampstrook). Op twee plekken in de Asterweg kan dit Informele route ideale profiel niet worden gerealiseerd omdat de daarAfwijkende rooílijn voor benodigde gronden niet overal in handen van de Spelregels gebouw gemeente zijn. De eerste plekAlgemene bevindt zich halverwege de bouwhoogte: max 30m maximale 59 bouwhoogte Asterweg (ter plaatse van de Afwijkende nummers t/m(m)62 en 66).