5. Bijlagen bij de toelichting Buiksloterham 9e partiële herziening gecomp.pdf

• Groene ruimte samenhangend met flankerende bebouwing te bepalen; • Ontwerp en inrichting moeten zich verhouden tot historische karakter van de plek; • Symmetrie speelt een belangrijke rol in de totaalcompositie van het gebied (zie ook As Asterdorp).

As Asterdorp

Centrale as van het voormalige Asterdorp als ordeningsprincipe voor openbare ruimte, flankerende bebouwing en programma

Deze historische plek opnieuw betekenis te geven met symmetrie en monumentaliteit als ordeningsprincipe

• Voor nieuwe bebouwing rondom deze as is monumentaliteit en symmetrie belangrijk; • Bebouwing wordt qua volume en architectuur op elkaar afgestemd; • Bebouwing en openbare ruimte worden samenhangend ontworpen. De ruimtelijke opbouw van het voormalige Asterdorp vormt de inspiratiebron voor nieuwe bebouwing.

Spelregels en ontwikkelstrategie

Percelen die door de gemeente worden getenderd of waar een ontwikkelrecht op ligt

84

• Gebieden die op basis van eerdere kaders zijn/worden ontwikkeld. Nieuwe ontwikkeling ligt hier niet voor de hand, deze spelregels zijn hier niet relevant. Aangeven binnen welk gebied aanduidingen als FSI en programmamix en zaken als circulair van toepassing zijn

• De ontwikkeleenheid is de eenheid waarbinnen alle spelregels worden afgerekend. Met name bij FSI en programmamix is dit gegeven van belang

• Transformatie-initiatieven voor betreffende percelen moeten wachten op bestuurlijke besluitvorming “Sprong over het IJ”. Zie afbeelding 1.2.1 en spelregelkaart voor duiding percelen.

Definitie

Doel/toelichting

Spelregels

Uiterste rooilijn

Uiterste grens waarbinnen mag worden gebouwd

Begrenzing openbare ruimte, heldere straatprofielen

• Buiten de rooilijn mag niet worden gebouwd, maar de bebouwing mag wel terugliggen ten opzichte van de rooilijn, om recht te doen aan het oorspronkelijke karakter van Buiksloterham, waar bouwen op de rooilijn niet de regel is. • Indien een initiatiefnemer in dergelijke gevallen kiest voor terugliggende bebouwing dan dient de betreffende ruimte een (semi-) openbaar karakter te krijgen dat bijdraagt aan de beleving van de aanliggende weg/straat. (De ruimte mag niet worden benut voor bijvoorbeeld parkeren of onsamenhangend snippergroen)

Spelregels per ontwikkeleenheid Algemeen (geldend voor alle ontwikkeleenheden) Floor space index (FSI)

Maximaal toegestane bebouwingsdichtheid per ontwikkeleenheid, uitgedrukt in meters bvo gedeeld door meters perceeloppervlak

Ten behoeve van ruimtelijke kwaliteit

• Indien zich binnen een ontwikkeleenheid meerdere percelen met verschillende particuliere eigenaren / erfpachters bevinden en er wordt niet samengewerkt, dan moet de FSI per perceel worden gerealiseerd; • Bovengronds parkeren wordt meegerekend met de FSI, maar halfverdiept parkeren niet • Alle bovengrondse bebouwing binnen de ontwikkeleenheid wordt meegerekend

Programmamix

Procentuele verhouding tussen wonen, productieve ruimte en overige niet-woonfuncties die binnen een ontwikkeleenheid van toepassing is

Manier om een goed gemengde, levendige, inclusieve wijk te bewerkstelligen

• De beoogde programmamix per ontwikkeleenheid staat op de spelregelkaart; • Indien zich binnen een ontwikkeleenheid meerdere percelen met verschillende particuliere eigenaren / erfpachters bevinden en er wordt niet samengewerkt, dan moet de programmamix per perceel worden gerealiseerd.

Wonen

Het percentage wonen in bvo’s dat binnen een ontwikkeleenheid maximaal mag worden gerealiseerd

Veel woningbouw, maar geen monofunctionele woonwijk

• Het maximale percentage wonen staat op de spelregel- kaart. Woonsegmentverdeling is 40-40-20 (resp. sociaal, middensegment, vrije sector); • Voor details zie woonparagraaf. Daar staan ook ambities over experimenteel wonen.

Overig niet-wonen

Het percentage overig niet-woon- programma in bvo’s dat binnen een ontwikkeleenheid minimaal moet worden gerealiseerd. Betreft scholen en overige maatschappelijke en commerciële voorzieningen, zoals bijvoorbeeld kantoren, zorgvoorzieningen en mobiliteitshubs

Noodzakelijk voor Buiksloterham als gemengd hoogstedelijk gebied

• Op centrale plekken in de wijk, aan stadsstraten of an- dere bijzondere openbare ruimtes. Zie spelregelkaart.

Productieve ruimte

Het percentage bedrijfsruimte in bvo’s dat binnen een ontwikkeleenheid minimaal moet worden gerealiseerd. Ondernemingen met als hoofdactiviteit de bedrijfsmatige uitoefening van industrie, ambacht, groothandel, opslag en/ of transport. Productieve bedrijvigheid kent twee verschijningsvormen: a. Hybride bedrijven (max. 50% kantoor, 50% bedrijfsruimte) b. Kleinschalige bedrijven (max. 30% kantoor, 70% bedrijfs- ruimte)

Ruimte bieden aan bestaande en nieuwe productieve activiteiten in hoogstedelijke setting

• De spelregelkaart geeft per ontwikkeleenheid aan welk percentage bvo minimaal productieve ruimte moet zijn. Eisen voor productieve ruimte staan hieronder beschreven.

Herijking investeringsnota Buiksloterham

Gemeentelijke percelen

Onderwerp

85

Onderwerp

Definitie

Doel/toelichting

Spelregels

Ruimtelijk en juridischplanologisch borgen dat bedrijfsruimte niet onbedoeld geheel of bovenmatig wordt ingezet als kantoorruimte

• Bij kleinschalige bedrijven mag maximaal 30% van het bvo mag worden ingezet als kantoorruimte voor het betreffende bedrijf. Dit geldt voor 2/3 van het bedrijfsvloeroppervlak; • Bij hybride bedrijven mag maximaal 50% van het bvo mag worden ingezet als kantoorruimte voor het betreffende bedrijf. Dit geldt voor 1/3 van het bedrijfsvloeroppervlak.

Overlastbeperking

Overlast beperken tussen bewoners en ondernemers

• Het bedrijf valt in de milieuhindercategorie 3.1 of lager (Staat van Inrichtingen Amsterdam) • Mechanische ventilatie om bij geluidsproducerende activiteiten de ruimte te kunnen afsluiten; • De scheidende constructie heeft voldoende dempende werking om te zorgen voor een acceptabel woonklimaat qua geluid; (binnenwaarde van 35 db(A)) en • In constructie wordt rekening gehouden met mogelijke trillingen.

Verdiepingshoogte

Het realiseren van hoge bedrijfsruimtes die nu en in de toekomst geschikt blijven voor een grote variatie aan productieve bedrijven

• Verdiepingshoogte van bedrijfsruimte is minimaal 6,00m; • Een tussenvloer is toegestaan tot maximaal 30% van het oppervlakte van de bebouwde begane grond bij een plinthoogte van minimaal 6m (stadsstraten zijn dus uitgesloten) en de oppervlakte van de tussenvloer wordt meegenomen in FSI. • Uitzondering is bedrijfsruimte in stadsstraten, hier geldt een minimum van 4,00m. Een tussenvloer is hier niet mogelijk. • Indien productieve ruimte, met in achtneming van alle overige spelregels, op de verdieping wordt gerealiseerd geldt voor die verdiepingen een hoogte van 4,00m. Een tussenvloer is in dergelijke verdiepingen niet mogelijk.

86

Leveren van neutrale en flexibele bedrijfsunits, die in de tijd eenvoudig kunnen worden aangepast aan steeds veranderende eisen

Spelregels

Het realiseren van hoog belastbare bedrijfsvloeren die nu en in de toekomst geschikt blijven voor een grote variatie aan productieve bedrijven

• Ter indicatie: Vloeren van bedrijfsruimtes met een hoogte van 6,00 m hebben een belastbaar vermogen van tenminste 1.500 kg/m2; • Ter indicatie: Vloeren van bedrijfsruimtes met een hoogte van 4,00 m hebben een belastbaar vermogen van tenminste 1.000 kg/m2.

Laad- en losvoorzieningen

Op een voor bedrijven en passanten veilige en efficiënte manier kunnen transporteren, laden en lossen van materialen en producten tussen bedrijfsruimte en vervoermiddel

• Met name vanwege de verkeersveiligheid maar ook vanwege de kwaliteit van de openbare ruimte vindt het laden en lossen van transportmiddelen altijd inpandig of op eigen terrein plaats; • Indien wordt geconcludeerd dat inpandig of op eigen terrein laden en lossen van transportmiddelen ruimtelijk niet inpasbaar is, is laden en lossen in de openbare ruimte een uiterste terugvaloptie; onder voorwaarde dat de verkeerscommissie de voorgestelde oplossing van een positief advies voorziet. • Bedrijfsruimten zijn voorzien van een obstakelvrije plintruimte op maaiveldniveau met betredingsmogelijkheden (bijv. een roldeur) voor (gemotoriseerde) voertuigen. • Indien sprake is van een verdieping dient deze voorzien te zijn van een laad-los mogelijkheid zoals een goederenlift.

Het zorgen voor betaalbaarheid van bedrijfsruimte van productieve bedrijvigheid

Parkeren

Parkeervoorzieningen voor auto, scooter en fiets

Voldoende parkeerruimte met inachtneming van ruimtelijke kwaliteit

Zie voor regels en strategie de betreffende paragraaf in deze nota

Duurzame mobiliteit*

Mobiliteit die bijdraagt aan een schone, veilige en bereikbare wijk.

Een schone, veilige en be- reikbare wijk met minimale lokale uitstoot, inzet van deelsystemen voor slimme benutting van schaarse ruimte en grondstoffen, autoluw, ruimte voor de fiets en slimme stadsdis- tributie

Uitgangspunten: • Aantoonbaar voldoende ruimte voor parkeren van (bak) • fietsen; • Minimaal 25% van de parkeerplaatsen in parkeervoorzie- ning voorzien van elektrische oplaadpunten. De overige 75% van de parkeerplaatsen voorbereiden op elektrisch laden door toepassing van mantelbuizen & kabelgoten. Een checklist is op aanvraag beschikbaar. • Slimme en duurzame bouwlogistiek; • Ambities: • Toepassing van deelsysteem voor (elektrische) (bak) • fietsen of (elektrische) auto’s op de kavel; • Lokale duurzame energie-opwek koppelen aan opslag van energie in elektrische auto’s.

Realisatie van een circulaire wijk waarin we leren door te doen met ruimte voor innovatie en experiment

Uitgangspunten: • De inschrijver / ontwikkelaar onderschrijft de circulaire ambities van Buiksloterham en neemt deze mee bij de perceelontwikkeling.

Circulair algemeen*

Energie*

De energetische kwaliteit van het programma en de functies.

Gebouwen met een goed geïsoleerd casco die op duurzame wijze worden voorzien van energie en die optimaal gebruik maken van de lokale mogelijkheden en zo mogelijk innovatieve toepassingen realiseren.

Uitgangspunten: • Energieneutrale of energieleverende nieuwbouw met een EPC ≤ 0,00 (conform NEN 7120). • Bij bepaling van EPC wordt duurzame energie op locatie / perceel opgewekt (m.u.v. stadswarmte en koude); • De toepassing van de EMG (NEN 7125) - onderdeel duurzame energieopwekking op afstand – is uitgesloten; • Duurzame energieopwekking op locatie dient geïntegreerd te worden in het architectonisch ontwerp. Ambities: • Toepassing smart grid-systeem op de kavel, eventueel gekoppeld aan elektrische auto’s. Op termijn koppeling van verschillende systemen naar een smart grid op wijkniveau.

Duurzame warmte en koude levering*

De wijze waarop het programma wordt voorzien van ruimteverwar-ming, warm tapwater en koudelevering

Een duurzame energievoorziening die geen gebruik maakt van fossiele bronnen.

Uitgangspunten: • Een aansluiting op aardgas is niet mogelijk. • In Buiksloterham geldt een aansluitplicht op het stadswarmtenetwerk van Westpoort Warmte (WpW) (concessie Noord). • De ontwikkelaar / initiatiefnemer kan een vrijstelling of ontheffing aanvragen voor de aansluitplicht indien de ontwikkeling voldoende duurzaam is. • De toepassing van conventionele koel- of verwarmingsinstallaties zoals HR-ketels, elektrische boilers of conventionele koelmachines is niet toegestaan.

Grondstoffen en materialen*

De toepassing van grondstoffen en materialen in de kavel ontwikkeling.

Een wijk met flexibele en adaptieve nieuwbouw waarin we inzetten op circulair materiaalgebruik en gerecyclede en hernieuwbare materialen toepassen

Uitgangspunten: • De ontwikkeling heeft een MPG≤ 0,5 (exclusief invoer PV panelen) • Al het toegepaste hout moet aantoonbaar voldoen aan de beginselen van duurzaam bosbeheer (FSC-keurmerk of vergelijkbaar); • Toepassing van materialenpaspoort. Ambities: • 50% gerecycled materiaal toepassen; • 30% hernieuwbaar materiaal toepassen.

Afvalinzameling*

De wijze waarop het huishoudelijk afval ingezameld wordt.

Scheiding van diverse afval- waardestromen aan de bron te optimaliseren en daarvoor zonodig aanpassingen in het gebouw te doen.

Uitgangspunten: • Op de kavel faciliteren van gescheiden afvalinzameling in minimaal de volgende zes fracties: glas, papier, PMD (plastic/blik(metaal)/drankenkarton), textiel, GFE(groente/ fruit/ etensresten) en restafval.

• Bedrijfsgebouwen worden opgeleverd als maximaal neutrale casco’s met vrije overspanningen van tenminste 8,00 x 8,00 m.

Belastbaar vermogen van de vloeren

Betaalbaarheid

Doel/toelichting

• 25% van alle bedrijfsruimte valt in het lagere huursegment

87

Herijking investeringsnota Buiksloterham

Spelregels en ontwikkelstrategie

Bruikbaarheid en indeelbaarheid plattegrond (begane grond)

Definitie

Spelregels per ontwikkeleenheid (vervolg) Algemeen (geldend voor alle ontwikkeleenheden)

Spelregels per ontwikkeleenheid (vervolg) Algemeen (geldend voor alle ontwikkeleenheden) Percentage ondersteunde kantoorruimte

Onderwerp

Onderwerp

Definitie

Doel/toelichting

Spelregels

Spelregels per ontwikkeleenheid (vervolg) Algemeen (geldend voor alle ontwikkeleenheden) Groen en biodiversiteit*

Water: Rainproof en hergebruik water*

De hoeveelheid groen, de kwaliteit van het groen (soorten, substraatdikte), en de maatregelen die genomen worden om biodiversiteit te stimuleren.

De wijze waarop op kavelniveau maatregelen worden genomen die bijdragen aan klimaatbesten-digheid en hergebruik van water.

Onderwerp

Een wijk met kwalitatief groen en toepassing van natuur inclusieve maatregelen zodanig dat biodiversiteit gestimuleerd wordt en hittestress wordt tegen gegaan.

Uitgangspunten: • Binnen een ontwikkeleenheid dient een oppervlakte die vergelijkbaar is met minstens 40% van de oppervlakte van de ontwikkeleenheid uit groen te bestaan. Deze vergroening kan bestaan uit groene daken, groene gevels of vergroening van het maaiveld dat niet bebouwd is. Voor het dak geldt een minimale substraat dikte van 10cm. • Een plan voor een ontwikkeleenheid of deel daarvan dient vergezeld te gaan van een Groenplan, waarin wordt uiteengezet op hoe invulling wordt gegeven aan de 40% groen. In het Groenplan moet zijn uitgewerkt op welke wijze, met welk doel en met welke beplanting groen wordt gerealiseerd en hoe invulling wordt gegeven aan natuurinclusief bouwen en hoe daarmee wordt aangesloten bij de algemene groenambities van de investeringsnota • Biodiversiteit: minimaal toepassing van drie maatregelen uit het handboek natuurinclusief bouwen.

Een wijk die stevige regenbuien kan verwerken zonder schade aan gebouwen en vitale infrastructuur en waar water wordt opgevangen en hergebruikt voor toiletspoeling en bewatering

Uitgangspunten: • De minimale waterberging op de kavel is de totale kaveloppervlakte x 60mm; • 60 mm neerslag (=60 liter per m2) wordt langer dan 24 uur vastgehouden; • Het water wordt vertraagd afgevoerd met een maximaal debiet van 2,5 liter/m2/uur; • Opgevangen hemelwater dient te worden hergebruikt voor de bevloeiing van de groenvoorzieningen op de kavel. Ambities: • Rainproof met 90mm-bui; • Hergebruik van water voor toiletspoeling of eventuele andere functies.

Het groen binnen een ontwikkeleenheid, niet zijnde groene corridors

Voorzien in groen op blok- en gebouwniveau: het groen op het laagste schaalniveau

• Een ontwikkeleenheid dient een groenoppervlakte van minstens 40% van de oppervlakte van de ontwikkeleenheid te bevatten (zie ook spelregels circulair). Dit dient te worden uitgewerkt in een op te stellen groenplan.

Plinten, straatgerichtheid en inpandige voorzieningen

De begane grondlaag van een gebouw die een directe relatie met de openbare ruimte aangaat

Realiseren van plinten die bijdragen aan een aantrekkelijke, levendige en veilige straat

• Plinten moeten multifunctioneel gebruikt kunnen worden. • De plint van de gevel grenzend aan de openbare ruimte moet een open en transparant karakter hebben; • De plint bevat kleinere units met verscheidene voordeuren; • Technische ruimten en installaties ten behoeve van energie en nutsvoorzieningen zijn op van-zelfsprekende wijze onderdeel van het gebouw. Ze verstoren plint en straatbeeld niet; • Alle voorzieningen die nodig zijn voor het te realiseren programma, zoals fietsenstalling, autoparkeerplaatsen, afvalberging, installatieruimten, nutsvoorzieningen of wateropslag dienen op het perceel inpandig te worden gerealiseerd; • Glazenwasserinstallaties, installaties en lifthuizen zijn niet zichtbaar vanaf de straat, tenzij goed geïntegreerd in architectonisch concept; • Gebouwplattegronden zetten aan tot bewegen, bijvoorbeeld door trappen zichtbaarder te maken dan liften; • De hellingbaan ten behoeve van autoverkeer - inclusief vlakstand van tenminste 5 meter en ligt volledig inpandig; • Ondergrondse laad- en losoplossingen hebben een hoogte van minimaal 3 meter.

Reservering van nu nog private gronden voor verbreding van wegprofielen of voor aanleg van openbaar groen

Betere wegprofielen, opti- malere ruimtelijke structuur

• Een bouwplan in de betreffende ontwikkeleenheid dient de betreffende grond (vaak een strook) leeg te laten en toe te voegen aan de openbare ruimte.

Reservering openbare ruimte met overkraging (Regeling A)

Reservering van nu nog in erfpacht uitgegeven gronden voor verbreding van wegprofielen of voor aanleg van openbaar groen

Betere wegprofielen, optimale ruimtelijke structuur, tegemoetkoming voor geleverde inspanning

• Een bouwplan in de aanliggende ontwikkeleenheid dient de betreffende grond (vaak een strook) over te dragen aan de gemeente zodat het toegevoegd kan worden aan de openbare ruimte • Boven deze openbare ruimte is een overkraging met een diepte van 3,00 m mogelijk vanaf de derde bouwlaag • De fsi van deze overkraging heeft een bvo-vloeroppervlak dat vergelijkbaar is met de fsi van de betreffende ontwikkeleenheid met de “footprint” van de overkraging als grondslag (tegemoetkoming).

Reservering openbare ruimte zonder overkraging (Regeling B)

Reservering van nu nog in erfpacht uitgegeven gronden voor verbreding van wegprofielen of voor aanleg van openbaar groen

Betere wegprofielen, optimale ruimtelijke structuur, tegemoetkoming voor geleverde inspanning

• Een bouwplan in de aanliggende ontwikkeleenheid dient de betreffende grond (vaak een strook) over te dragen aan de gemeente zodat het toegevoegd kan worden aan de openbare ruimte • Een bvo-vloeroppervlak dat vergelijkbaar is met de fsi van de desbetreffende ontwikkeleenheid met de “footprint” de breedte van de strook x 3,00 m mag worden toegevoegd aan het te realiseren vloeroppervlak binnen de ontwikkeleenheid (tegemoetkoming)

Groene corridor

Op verschillende plekken terugkerend groen dat bijdraagt aan de groenstructuur van heel Buiksloterham

Groene dooradering van • Dient in samenhang met overig groen te worden vormgegeven. De de wijk, biedt ruimte voor plek is indicatief maar dient binnen de aangegeven ontwikkeleenverblijf, spelen, water- en heid te worden gerealiseerd. De minimale breedte is 22 meter en warmtebuffering maximaal 25 procent is verhard. • Beperkte afwijkingen van de minimale breedte van 22 m zijn over een klein deel van de corridor mogelijk, voor zover dit verlies elders binnen de corridor wordt gecompenseerd; e.e.a. ter beoordeling van de supervisor • Erfpachters binnen de ontwikkeleenheid dienen met elkaar afspraken te maken over realisatie van de groene corridor conform ontwikkelstrategie 4, tabel 5.6 van de investeringsnota.

Stadsstraat-plint

Begane grondverdieping langs stadsstraat die geschikt voor niet-woonprogramma dat bijdraagt aan een levendige stadsstraat

In de plint condities scheppen voor de ontwikkeling van leve ndige stadsstraten

Stadsstraat = Straat met een belangrijke verblijfs- en economischmaatschappelijke functie op verschillende schaalniveaus met daarnaast een belangrijke verkeersfunctie.

Spelregels en ontwikkelstrategie

Aangename overgangen privé-openbaar bij toepassing van verhoogd maaiveld

• Ten behoeve van een souterrain of parkeerbak mag het maaiveld op het perceel maximaal 1,00 m hoger zijn dan het direct aansluitende maaiveld; • Een souterrain mag worden geprogrammeerd met bedrijfsactiviteiten.

Plinteisen zijn: • Verdiepingshoogte minimaal 4,00 m; (m.u.v. perifere detailhandel; hierbij geldt minimaal 6,00m); • Geschikt voor straatgericht niet-woonprogramma in de plint, toegangen voor bovengelegen woningen mogelijk; • Geen detailhandel toegestaan tenzij specifiek aangegeven; • Geen entrees voor grootschalige laad- en lostoegangen zoals overheaddeuren, wel laden en lossen via publieksentree; parkeren in kleine laad- en losvakken op straat mogelijk

Mobiliteitshub

Centrale plek in de buurt waar naast parkeren ruimte is voor bedrijvigheid en ontmoeting. Voor bewoners-, bedrijven- en bezoekersparkeren en deelmobiliteit voor auto, scooter en fiets

Onderdak bieden aan • Een hub is bij voorkeur een autonoom en herkenbaar gebouw, en parkeerruimte voor zowel flexibel van opzet voor veranderende ruimte- en mobilteitsbehoefte eigen vervoermiddelen, in de toekomst vervoermiddelen van bezoekers als voor deelsystemen op het gebied van mobiliteit.

Locatie basisschool

Locatie waar een basisschool wordt gerealiseerd

Duidelijkheid bieden over • Zie schoolparagraaf voor details de plek waar een basisschool wordt gebouwd

Indicatieve locatie basisschool

Locatie waar mogelijk een basisschool wordt gerealiseerd

Ruimtelijke reservering bieden voor een mogelijke extra basisschool

• Zie schoolparagraaf voor details

Indicatieve locatie middelbare school

Locatie waar mogelijk een middelbare school wordt gerealiseerd

Ruimtelijke reservering bieden voor een mogelijke extra basisschool

• Zie schoolparagraaf voor details

Herijking investeringsnota Buiksloterham

88

Spelregels

Reservering openbare ruimte

Specifiek (geldend voor bepaalde ontwikkeleenheden) Een ten opzichte van de omliggende openbare ruimte verhoogd maaiveld binnen de grenzen van de ontwikkeleenheid

Doel/toelichting

Spelregels per ontwikkeleenheid (vervolg) Specifiek (geldend voor bepaalde ontwikkeleenheden)

Overig groen en spelen binnen ontwikkeleenheid

Opgetild maaiveld

Definitie

89

Onderwerp

Definitie

Doel/toelichting

Spelregels

Onderwerp

Zoeklocatie detailhandel

Geeft aan binnen welke ontwikkeleenheid detailhandel is toegestaan

Voorzien in kleinschalige retail

Eisen zijn: • Entree aan de stadsstraat; • Plinthoogte 4,00 m; • Laden en lossen bij voorkeur niet vanaf stadsstraat; • Voor één supermarkt van maximaal 375 m2 bvo / 300 m2 wvo

Spelregels gebouw

Perifere detailhandelsvestiging

Geeft aan binnen welke ontwikkeleenheid perifere detailhandel mag worden gerealiseerd en waar moet worden voldaan aan de ruimtelijke condities

Voorzien in perifere detailhandel

Perifere detailhandel wordt binnen het programma van de ontwikkeleenheid als m2 ‘overig niet-wonen’ opgenomen. Eisen voor een vestiging zijn: • Voorzijde en entree in de plint; • Verdiepingshoogte op de begane grond 6,00 m; • Expeditie niet via stadsstraat

Gebouw t.b.v. publieke functie Asterdorp

Globale aanduiding waar bijzonder publiek programma wordt gerealiseerd

Op architectonisch en stedenbouwkundig meest verantwoorde wijze inpassen van programma ter ondersteuning van historische betekenis van het gebied.

• Omvang van gebouw en programma nader te bepalen; • Volume, programma en architectuur moeten zich verhouden tot historische karakter van de plek; • Symmetrie speelt een belangrijke in de totaalcompositie van het gebied (zie ook As Asterdorp).

Doorzichten

Zichtrelaties naar water

Doorzichten maken, volledig gesloten wanden voorkomen

• Minimale breedte is 6 meter, situering is indicatief.

Vertanding

Stedenbouwkundige dominantie van de rechthoekige structuur in confrontatie tussen rechthoekig en diagonaal

De verschillende richtingen in stedelijke structuur afleesbaar maken

• Bij gebouwen die rechthoekig zijn op de bovenverdiepingen mag een diagonale plint evenwijdig aan de straat worden gerealiseerd.

Informele route

Indicatieve looproute voor fijnmazige toegankelijkheid van ontwikkeleenheden voor voetgangers

Fijnmazige dooradering zonder de grote schaal van ontwikkeleenheden aan te tasten

• Binnen de ontwikkeleenheid waar de route op de kaart staat aangeven, moet deze route worden gemaakt. De positie is indicatief, de richting is bepalend • De wijze van realisatie van de informele route is afhankelijk van de specifieke wensen en mogelijkheden binnen de ontwikkeleenheid en kan openbaar danwel openbaar toegankelijk karakter krijgen.

Spelregels gebouw Accent 40

Op grotere kavels met hogere fsi flexibiliteit bieden om tot kwalitatief hogere plannen te komen.

• Alleen toegestaan op ontwikkeleenheden met een oppervlakte vanaf 10.000m2 gecombineerd met fsi van tenminste 2,7 • Maximaal één accent van dit type per ontwikkeleenheid binnen bovengenoemde categorie • Wordt qua massa (waaronder hoogte) beoordeeld in de context van het plan voor de ontwikkeleenheid; • Maximale hoogte 40 meter; • Hoogbouweffectrapportage verplicht.

Bijzonder bouwvolume ten behoeve van stedenbouwkundige oriëntatie

Stedenbouwkundige oriëntatie

• Wordt qua massa (waaronder hoogte) beoordeeld in de context van het plan voor de ontwikkeleenheid; • Maximale hoogte 50 meter; • Hoogbouweffectrapportage verplicht.

Doel/toelichting

Spelregels

Bouwhoogte

Maximaal toegestane bouwhoogte. Tenzij in de regels anders is aangegeven wordt gemeten vanaf peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met in begrip van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. De bouwhoogte van de woonboten wordt gemeten vanaf het peil van het water tot aan het hoogste punt van het betrokken bouwwerk.

Ruimtelijke kwaliteit, zonder dat er een geheel vlak stadsbeeld ontstaat

• Maximale bouwhoogte 30 meter tenzij anders op de kaart aangegeven; • Waar mogelijk wordt het contrast opgevoerd door op niveau van ontwikkeleenheid te variëren met gebouwen in hoogte en schaal.

Afwijkende bouwhoogte

Maximaal toegestane bouwhoogte, gemeten volgens de meetvoorschriften van het geldende bestemmingsplan

Aansluiten bij de schaal van de omgeving

Daklandschap

Groene daken in vele vormen

Optimaal benutte en aantrekkelijke daken

• Daken worden ingezet voor duurzame energieopwekking, groen en waterberging; • Groene daken zijn zo mogelijk toegankelijk en worden ingericht als dakterras en -tuin; • Technische voorzieningen op het dak vormen een integraal onderdeel van het daklandschap en sluiten in verschijningsvorm aan bij de architectuur van het gebouw (aan het zicht onttrokken.

Hoge en middelhoge cultuurhistorische waarde

Gebouwen met een hoge of middelhoge cultuurhistorische waarde

Belangrijke bijdrage aan gevarieerd, gelaagd, contrastrijk en betekenisvol stedelijk beeld

• Zie spelregelkaart voor plekken; • Specifieke waarde moet blijken uit aanvullend onderzoek. Aan de hand van de resultaten van dit onderzoek wordt de waarde meegewogen in de planvorming

Gemeentelijk monument

Bouwwerk, archeologische vindplaats of landschappelijke structuur die op grond van een gemeentelijke monumentenverordening bescherming geniet

Bescherming van bijzondere cultuurhistorische of architectonische waarde

Cultuurhistorisch waardevolle elementen

(Gebouwde) elementen in de openbare- of buitenruimte van cultuurhistorische waarde

Bescherming van bijzondere cultuurhistorische waarde en daarmee bijdragen aan de identiteit van het gebied

Hoogbouw IJ-Oever

Hoogbouw langs de IJOever en Zijkanaal

Langs de IJ-Oever / Zijkanaal wordt een hoogbouwcompositie van torens beoogd

• De maximale bouwhoogte staat per volume op de spelregelkaart; • Exacte positie en massa-opbouw worden beoordeeld in het licht van de totale compositie; • Een hoogbouweffectrapportage is verplicht

Woonkwaliteit

Kwaliteit van de individuele woning

Borgen van de kwaliteit van woningen binnen een opgave die wordt gekenmerkt door relatief kleine woningen in hoge dichtheid

• Sluit enkelzijdig georiënteerde woningen op het noorden (en zuiden) niet per definitie uit maar onderbouw hoe de negatieve aspecten van deze ligging worden gecompenseerd; • Iedere woning dient te beschikken over tenminste één van nature geluidsarme zijde; • Enkelzijdig georiënteerde woningen die tevensgeluidsbelastend zijn, zijn niet toegestaan • Zorg voor een sociaalveilige route van gebouwentree naar woning (bijv. die in maat en schaal bijdraagt aan gemeenschapsvorming en anonimiteit tegengaat).

Een wijk met flexibele en adaptieve nieuwbouw waarin we inzetten op circulair materiaalgebruik en daarom gerecyclede en hernieuwbare materialen toepassen.

Uitgangspunt: • Scheiden van drager en inbouw is verplicht zodat het gebouw flexibel is en de indeling in de toekomst kan worden aangepast.

Flexibel en toekomstgericht bouwen*

90

91

Herijking investeringsnota Buiksloterham

Spelregels en ontwikkelstrategie

Accent 50

Hoger volume binnen een ontwikkeleenheid; niet per definitie een accent ten behoeve van stedenbouwkkundige oriëntatie

Definitie

Algemeen Percelen grens Stedenbouwkundige en/of programmatische relatie gebouw-park

Gemeentelijke percelen Particuliere percelen (erfpacht)

Verbinding

s 3.5

70

15 15

Stella Maris

Westelijke Ontsluiting

2.

Vlierweg-Noorderpark

1

3.

Asterpad plus

*

4.

Fietsroute IJ-Oeverpark

Reservering transformatiegebied (aanvullende spelregelkaart na voorkeursbesluit “sprong over het IJ”)

5.

Korte Papaverweg-Papaverhoek

Nieuw land IJ-Oeverpark

6.

Cityplot optioneel brug

70

15 15

70

s 3.5

70

s 2.3

15 15

15 15

s 3.5

s 3.5

WP

70

s 2.3

s 2.3

70

s 2.3

15 15

s 3.5

70

s 2.3

15 15

70

BO

70

15 15

70

s 5.0

70

s 3.5

15 15

s 3.5

15 15

70

15 15

70

00

90 10

5

s 4.0

Spelregels ontwikkeleenheid

Algemeen (geldend voor alle ontwikkeleenheden) 100

15 15

BO

s 3.0

00 00

70

5

50

30 20

s 3.5

s 3.5

0 30 10

As Asterdorp

*

15 15

Zoeklocatie bijzonder programma op het water Zoekgebied verbijzondering Asterdorp

s 3.5

M s 3.5

Nieuw land IJ-Oeverpark (na 2028)

WP

15 15

M

Ontwikkeleenheden/uiterste rooilijn

Nieuwe brug

70

15 15

VO

70

15 15

Reeds getransformeerd of in ontwikkeling

2

*

75

Particuliere percelen (vol eigendom)

1.

60

s 1.5

00

s 1.3

00 40

s 2.0

s 3.5

70

s 3.5

00 30

BO

70 30

s 2.3

F.S.I. nieuw

W

*

P O

Percentages programmamix: W: Wonen P: Productieve bedrijvigheid O: Overige niet-wonen

Spelregels ontwikkeleenheid

WP

WP

WP

Reservering openbare ruimte

Papaverdriehoek zoom

Groene corridor zoekgebied (min. 22m breed) Stadsstraat-plint

50

80

70

0 30

BO

70

15 15

s 5.0

70

s 3.8

15 15

70

s 2.7

15 15

s 2.7

M

60

*

50

70

15 15

s 3.5

70

s 2.7

DH

15 15

70

s 2.7

15 15

* 6

* 50

30 20

s 3.0

00

0

70 30

ss 11.0.3

DISTELHAVEN

BUIKSLOTERKANAAL

00 40

s 1.5

s 2.7

Indicatieve locatie basisschool

VO

Indicatieve locatie middelbare school

DH

Zoeklocatie detailhandel

Gebouw tbv publieke functie Asterdorp Doorzicht (positie indicatief) Vertanding

15 15

s 2.7

Informele route Afwijkende rooílijn

Algemene bouwhoogte: max 30m Afwijkende maximale bouwhoogte (m)

20

s 1.0

s 1.5

*

20 s 2.7

00

1

70

s 1.5

ss 0 22.0.

BO

Accent 40: Hoogte-accent max. 40 m hoog (indien opp. ontw.eenheid tenminste 10.000 m2 en fsi tenminste 2,7) Accent 50 Hoogbouw met bijbehorende maximale hoogte Hoge/middelhoge cultuurhistorische waarde

15 15

Gemeentelijk monument s 1.5

70

00 30

s 2.3

*

Cultuurhistorisch waardevolle elementen

s 1.0

Herijking investeringsnota Buiksloterham

Spelregels en ontwikkelstrategie

00 00

15 15

Locatie basisschool

Spelregels gebouw

70

5

ss 44..00

BO

*

BO

s 2.3

90 10

Zoeklocatie mobiliteitshub

Perifere detailhandel

s 1.0

4

100

60

70

0 30

70

3

*

M

SPELREGELKAART INVESTERINGSNOTA BUIKSLOTERHAM 2020-2032 0

50

100

250 m

WP Papaverdriehoek zoom

92

Afbeelding 5.2.1: Spelregelkaart

3 september 2020

93

5.3

Planologisch-juridisch kader

Het huidige planologisch-juridische kader is zeer bepalend voor de ontwikkelstrategie. Het vigerende bestemmingsplan dateert uit 2009. Sindsdien zijn er vijf partiële herzieningen vastgesteld en onherroepelijk geworden. Er is tevens een wijzigingsplan vastgesteld en onherroepelijk geworden. Verder zijn gedurende de afgelopen tien jaar enkele tientallen afwijkingsbesluiten op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) genomen en onherroepelijk geworden. Deze onoepelijke ruimtelijke besluiten vormen nu het geldende publiekrechtelijke kader. Met het vigerende bestemmingsplan werd in 2009 een globaal en flexibel kader geboden voor de introductie van woningbouw en andere niet-bedrijfsfuncties in toen nog industriegebied. Globaal vanwege de grote bestemmingsvlakken Gemengd, Bedrijf, Groen, Verkeer en Water. Flexibel vanwege binnenplanse afwijkingsmogelijkheden en wijzigingsbevoegdheden waarmee onder voorwaarden initiatieven op maat kunnen worden bediend.

Spelregels en ontwikkelstrategie

Belangrijk voor de ontwikkelstrategie is dat voorlopig geen integrale herziening van dit geldende planologisch juridisch kader wordt beoogd. Het vigerende bestemmingsplan, inclusief de partiële herzieningen, beschikt voorlopig nog over voldoende planologische ruimte en flexibiliteit om als sturend toetsingskader te dienen. Bij afwijkende initiatieven gaat deze herijking van het investeringsbesluit als aanvullend toetsingskader dienen om 94

Planning bestemmingsplan/omgevingsplan Bij de afweging om voorlopig niet te starten met een herziening van het vigerende bestemmingsplan, speelt onder meer de afweging dat de gemeente met afwijkingsprocedures ook publiekrechtelijk afspraken met erfpachters en particulieren kan vastleggen en de ontwikkelingen in de gewenste richting kan sturen. Dat heeft in de juridische ontwikkelstrategie de volgende consequenties: 1. Afzonderlijke afwijkingsbesluiten voor afwijken bestemmingsplan Zolang er geen integrale herziening van het bestemmingsplan Buiksloterham is vastgesteld, worden afwij-

kende aanvragen - mits passend in deze investeringsnota en in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening - gefaciliteerd via afzonderlijk onderbouwde Wabo-afwijkingsbesluiten, postzegelbestemmingsplannen of partiële planherzieningen. Om dit efficiënt te laten verlopen, wordt een projectgroep voor initiatieven en aanvragen ingericht, waarin behalve projectteamleden ook een vertegenwoordiger van Vergunningen stadsdeel Noord zitting neemt. 2. Spelregels investeringsnota Deze herijkte investeringsnota bevat duidelijke spelregels, die bij afwijkingen van het vigerende bestemmingsplan zullen dienen als beoordelingskader en als sturingsmiddel om actuele ambities te verwezenlijken. De spelregels worden bij binnenplanse en bij buitenplanse afwijkingen gehanteerd. De spelregels moeten hierbij worden gezien als een geheel; selectie van alleen de meest aantrekkelijke regels is niet mogelijk. 3. Onderzoeken op de plank Ten behoeve van deze herijkte investeringsnota zijn onderzoeken uitgevoerd die hun geldigheid voorlopig behouden en die als basis kunnen worden gebruikt bij de ruimtelijke onderbouwing van nieuwe bouwplannen. Enkele van deze onderzoeken zijn als bijlage bij deze investeringsnota opgenomen. 4.

MER-beoordeling: goed voorbereid Zolang de vigerende bestemmingsplanruimte nog niet is opgebruikt, kan nog worden ontwikkeld op basis van de bestaande Milieu Effect Rapportage (MER). Aangezien er niet meteen een nieuwe MER wordt opgestart, komt er een moment dat een nieuw plan de vigerende milieugrenzen overschrijdt en er dus een nieuwe MER-beoordelingsplicht ontstaat. Dit ‘eerste ruimtelijke besluit’ veroorzaakt dan een nieuwe MER voor heel Buiksloterham. Dat is acceptabel, omdat enkele onderzoeken daartoe dan al op de plank liggen (zie vorige punt), waardoor een MERbeoordeling relatief snel kan worden opgesteld. Tabel 5.4

5. Exploitatieplan Om het wettelijk verplichte kostenverhaal te verzekeren, is gelijktijdig met het bestemmingsplan in 2009 het Exploitatieplan vastgesteld. Dit is inmiddels vijfmaal herzien; op dit moment is de vierde herziening vigerend omdat de vijfde herziening is vernietigd door de raad van state en opnieuw wordt opgesteld. Het Exploitatieplan wordt niet aangepast naar aanleiding van deze herziening van het investeringsbesluit. Pas bij wijzigingen van de juridischplanologische mogelijkheden (nieuw bestemmingsplan, partiële herzieningen of afwijkingsbesluiten) wordt, indien deze het Exploitatieplan raken, het Exploitatieplan conform de wettelijke regels daartoe aangepast.

5.4

Eigendomsverhoudingen

De eigendomsverhoudingen in Buiksloterham zijn divers. Grofweg eenderde betreft gemeentelijke percelen en tweederde particuliere percelen. Ruim twintig percelen daarvan zijn in vol eigendom van particulieren, de rest van de particuliere percelen is in het verleden in erfpacht uitgegeven. Veel gemeentelijke percelen worden de komende jaren op basis van deze herijkte investeringsnota uitgegeven. Het eigendom en het vigerende bestemmingsplan leveren gecombineerd vier hoofdopties op voor ontwikkelingen in Buiksloterham; zie bijgaand schema. Toelichtingen volgen in de volgende paragrafen.

Ontwikkelen in Buiksloterham: vier hoofdopties Conform vigerend bestemmingsplan

Afwijkend van vigerend bestemmingsplan

Gemeentelijk perceel

Alleen mogelijk als ook aan de spelregels uit de Inves- Afwijkingsprocedure, conform alle spelregels van teringsnota kan worden voldaan deze investeringsnota

Particulier perceel

Reguliere bouwplanprocedure. Veel spelregels van deze investeringsnota zijn van toepassing, maar niet altijd verplicht. Actueel beleid voor zover passend binnen het bestemmingsplan is van toepassing

Afwijkingsprocedure, mits plan conform alle spelregels van deze investeringsnota

95

Herijking investeringsnota Buiksloterham

Partiële herzieningen en Wabo-afwijkingsbesluiten De eerste drie partiële herzieningen betroffen vooral afwijkingen ten behoeve van een gewijzigde verhouding wonen en werken, een verhoogde FSI en afwijkende parkeernormen. De vierde herziening betrof een grootschalige woon-werkontwikkeling (Cityplot) die mogelijk kon worden gemaakt na vertrek van een groot bedrijf. En de vijfde herziening is naar aanleiding van gewijzigd inzicht over de ligging van geplande het wegtracé Westelijke Ontsluiting. Een wijzigingsplan is opgesteld voor de realisatie van woningen in het water (Schoonschip), waarmee in feite gebruik werd gemaakt van de daartoe binnenplans al geboden mogelijkheid. Vele Wabo-afwijkingsbesluiten betroffen initiatieven voor woningbouw in de bestemming Gemengd waar de aanduiding ‘milieuzone zone wetmilieubeheer’ directe woningbouw belemmert. In feite waren deze Waboafwijkingen alternatieve procedures voor de binnenplans al geboden wijzigingsbevoegdheid. Overige Wabo-afwijkingsbesluiten zijn veelal genomen voor initiatieven die niet via binnenplanse afwijking mogelijk waren of maatwerk vereisten.

richting te geven. De eerste ervaringen met de kaders van dit investeringsbesluit zullen worden gebruikt om te zijner tijd een goed en gedragen nieuw bestemmings- of omgevingsplan op te stellen. Er is dan ook meer kennis en ervaring beschikbaar over de inhoud en toepassingsmogelijkheden van de Omgevingswet. Aanvragen om omgevingsvergunning die afwijken van het vigerende bestemmingsplan worden zoals gebruikelijk eerst beoordeeld op de binnenplanse afwijkingsmogelijkheden en als die voor betreffende aanvraag niet toereikend zijn op buitenplanse afwijkingsmogelijkheden. In de afweging of aan de gevraagde afwijking van het bestemmingsplan wordt meegewerkt, beoordeelt de gemeente, behalve of sprake is van een goede ruimtelijke ordening, straks ook of aan de spelregels en ontwikkelkaders die zijn beschreven in de investeringsnota wordt voldaan. Voor de toepassing van de spelregels en ontwikkelkaders die zijn beschreven in de investeringsnota zijn uitgezonderd: aanvragen omgevingsvergunning die direct passen in het vigerende bestemmingsplan en de aanvragen die (slechts) met toepassing van de algemene ontheffingsregels uit het geldende bestemmingsplan verleend kunnen worden. Voor beide mogelijke aanvragen is actueel beleid voor zover passend binnen het bestemmingsplan van toepassing.

Met andere woorden: indien de initiatiefnemer de keuze maakt om binnen de directe mogelijkheden van het huidige bestemmingsplan te realiseren, betekent dit dat hij geen gebruik maakt van binnenplanse (uitgezonderd de algemene ontheffingsregels) en buitenplanse afwijkingsmogelijkheden van het geldende bestemmingsplan. Als de initiatiefnemer kiest voor ruimere mogelijkheden dan het bestemmingsplan biedt, kan hij de binnenplanse (uitgezonderd de algemene ontheffingsregels) of buitenplanse afwijkingsmogelijkheden benutten. In het laatste geval zijn behalve een goede ruimtelijke ordening ook de spelregels en ontwikkelkaders van het nieuwe investeringsbesluit van toepassing en leidend in de afweging of aan de gevraagde afwijking wordt meegewerkt.

5.5

Gemeentelijke percelen

De gemeentelijke percelen worden indien nodig gesaneerd en bouwrijp gemaakt, waarna zij worden getenderd. De tendervoorwaarden volgen de spelregels van deze investeringsnota. In enkele opzichten wijken de spelregels voor gemeentelijke percelen af van die voor particuliere percelen. Dat heeft vaak te maken met de realisatie van maatschappelijke voorzieningen of met ambities in de woningbouwprogrammering. Zie hiervoor de spelregels. De grootste gemeentelijke percelen zijn 18, 19, 25, 39, 18a en 39a en worden in meerdere fases ontwikkeld. Hiervan wordt 19 als eerste ontwikkeld. Een deel kan ontwikkeld worden binnen het vigerend bestemmingsplan met de spelregels uit de investeringsnota die tevens van toepassing zijn. Het resterende deel vereist een afwijkingsprocedure, evenals alle andere percelen. Bijgaand overzicht laat een globale fasering zien. De percelen 18, 18a, 19, 39a en 39 vereisen door hun forse omvang of hun bijzondere eigenschappen specifiekere uitwerking. Zo is hier een binnenperceels stratenpatroon noodzakelijk; de basislijnen hiervoor staan op de spelregelkaart. Tabel 5.5 Ontwikkelstrategie gemeentelijke percelen Start bouw

School op perceel

1a

2022

Nee

8

2024

Nee

18

2025

Nee

18a

2030

Ja

19

2024

Ja

24

2029

Nee

25

2025

Ja

32/35

2027

Nee

37/38

2024

Nee

39

2023

Ja

39a

2031

Nee

56

2022

Nee

57

2029

Ja

*Deze planning kan wijzigen

5.6

Particuliere percelen

Particulieren met bouwplannen kunnen plannen realiseren volgens de spelregels uit deze investeringsnota of het vigerende bestemmingsplan en actueel beleid voor zover dit past binnen het bestemmingsplan. Menging van beide kaders is niet mogelijk. Wie wil ontwikkelen op basis van deze investeringsnota, heeft dus te maken met alle 96

Bij de spelregels voor particulieren zijn twee definities van belang: • Perceel: een kadastrale eenheid zoals aangegeven op de plankaart van het vigerende bestemmingsplan (2009), blad B. • Ontwikkeleenheid: een gebied bestaande uit één of meer percelen, waarop de spelregels van deze investeringsnota van toepassing zijn. De grenzen van de ontwikkeleenheden zijn aangegeven op de spelregelkaart. De ontwikkeleenheden volgen vrijwel overal de begrenzingen van de bestemmingsplanvlakken van het vigerende bestemmingsplan. • De definities uit het geldende bestemmingsplan gelden onverkort bij het toetsten van initiatieven aan het bestemmingsplan als ook bij toepassing van het aanvullende toetsingskader van deze investeringsnota Voor de meeste ontwikkeleenheden zullen de spelregels van deze investeringsnota gunstiger blijken dan die van het vigerende bestemmingsplan. Er wordt dus rekening gehouden met een flinke toename van bouwplannen die afwijken van het bestemmingsplan. Er zijn echter ook enkele ontwikkeleenheden waar bouwplannen om bijzondere redenen (met name de mogelijke aanlanding van de fietsverbinding over/onder het IJ) nog niet wenselijk zijn.

Voor deze ontwikkeleenheden, die zich vooral aan zuidkant van Buiksloterham bevinden, wordt daarom vastgehouden aan het vigerende bestemmingsplan en worden afwijkingsprocedures voorlopig niet in gang gezet, ook niet als wordt voldaan aan veel algemene kaders van deze investeringsnota. Welke dat betreft, is duidelijk gemaakt op de spelregelkaart en wordt toegelicht in de spelregels. Bij de ontwikkeleenheden die uit verschillende percelen met verschillende eigenaren of erfpachters bestaan, kunnen vragen rijzen over de berekeningswijze van de FSI of bijvoorbeeld het vereiste percentage niet-wonen. Belangrijke basisregel hierbij is dat een ontwikkeling op een perceel zich binnen dat perceel aan de programmamix en de FSI houdt die geldt voor de ontwikkeleenheid waar het op ligt. Een FSI van 2,3 op de ontwikkeleenheid geldt dus ook zelfstandig voor een daarbinnen liggend perceel. Een perceel kan niet zomaar FSI of programma van de overige ontwikkeleenheid ‘opeten’. Indien een ontwikkelaar dat toch wenst, dan dient hij daarover afspraken te maken met alle andere perceeleigenaren binnen dezelfde ontwikkeleenheid en deze afspraken te bestendigen in de

Tabel 5.6

Particulier ontwikkelen op een perceel: de opties Toelichting

Procedure

1. Niet ontwikkelen

Dit is op elk perceel de basis: ontwikkelen is een recht, geen plicht

Geen; de bedrijfsuitoefening wordt zonder problemen voortgezet

2. Conform vigerend bestemmingsplan

Initiatief binnen perceel past op alle onderdelen binnen Reguliere vergunningaanvraag onder bestemmingsplan. de regels van het vigerende bestemmingsplan en actueel beleid voor zover passend binnen het bestemmingsplan. Indien op het perceel een voorbereidingsbesluit rust, is ontwikkeling niet mogelijk. Het bestemmingsplan is leidend; aanvullende eisen vanuit deze investeringsnota zijn wenselijk.

3. Afwijkend van vigerend Binnenplans of buitenplans afwijken van bestemmingsAfspraken tussen eigenaar/erfpachter en gemeente worbestemmingsplan, maar plan kan alleen als alle spelregels van deze investerings- den vastgelegd voor start ontwerpproces en nogmaals in overeenkomst vlak voor aanvraag omgevingsvergunning. conform spelregels van nota worden gevolgd. deze investeringsnota Een ontwikkeling houdt zich binnen het perceel aan de Regulier proces afwijking (wabo/omgevingswet), vervolprogrammamix en de FSI die geldt voor de ontwikkeleen- gens vergunning en wijziging erfpachtovereenkomst. heid waar het op ligt. 4. Afwijkend van vigerend Afwijken van bestemmingsplan en van spelregels in deze Afspraken tussen erfpachter/particuliere grondeigenaar investeringsnota kan alleen als de erfpachter/particuliere en gemeente worden vastgelegd voor start ontwerpbestemmingsplan, grondeigenaar samen met alle andere perceeleigenaren proces en nogmaals in overeenkomst vlak voor aanvraag en afwijkend van binnen dezelfde ontwikkeleenheid de geldende spelregels omgevingsvergunning. spelregels van deze op ontwikkeleenheid-niveau alsnog zeker stelt. Dat kan Regulier proces afwijking (wabo/omgevingswet), vervolinvesteringsnota met een gezamenlijk plan of met een onderling akkoord. gens vergunning en wijziging erfpachtovereenkomst.

openbare registers en overhandigen aan de gemeente. Gezamenlijke planvorming zou hierbij het mooiste zijn. Bijgaand schema zet alle mogelijkheden op een rij.

Voor de toepassing van de spelregels en ontwikkelkaders die zijn beschreven in de investeringsnota zijn uitgezonderd: aanvragen omgevingsvergunning die direct passen in het vigerende bestemmingsplan en de aanvragen die (slechts) met toepassing van de algemene ontheffingsregels uit het geldende bestemmingsplan verleend kunnen worden. Voor beide mogelijkheden geldt actueel beleid voor zover passend binnen het bestemmingsplan.

Overige voorwaarden en aandachtspunten 1. Schriftelijke akkoorden van alle perceeleigenaren en erfpachters binnen dezelfde ontwikkeleenheid (zie mogelijkheid 4 in bijgaand schema) dienen op een gemeente convenierende wijze te worden vastgelegd (door middel van overeenkomen en vestigen van verbintenisrechtelijke en zakenrechtelijke zekerheden). Daarnaast dient de initiatiefnemer uiterlijk ten tijde van indiening van een aanvraag omgevingsvergunning een planschade-risicoanalyse te overleggen. Deze risicoanalyse brengt de financiële uitvoerbaarheid en het risico op planschade van de beoogde ontwikkeling in beeld. Tevens dient met de gemeente een planschade- overeenkomst te worden getekend, die erin voorziet dat uit planschadeverzoeken voortkomende planschadebedragen geheel door de initiatiefnemer aan de gemeente worden vergoed.

3. Bij elke afwijkingsprocedure van het vigerende bestemmingsplan kunnen bezwaren van belanghebbenden een ontwikkelinitiatief vertragen of zelfs onmogelijk maken. Zie hiervoor ook paragraaf 5.4. Een gemeentelijke bereidheid tot meewerking biedt dus geen garanties. Erfpachters/particuliere grondeigenaren ontwikkelen in principe op eigen risico. Ondanks gemeentelijke inspanningsbereidheid kunnen erfpachters/particuliere grondeigenaren ook niet in alle gevallen afdwingen dat de omringende openbare ruimte tegelijk op orde wordt gebracht.

2. Aanvragen om omgevingsvergunningen die afwijken van het vigerende bestemmingsplan worden zoals gebruikelijk eerst beoordeeld op de binnenplanse afwijkingsmogelijkheden en als die voor betreffende aanvraag niet toereikend zijn op buitenplanse afwijkingsmogelijkheden. In de afweging of aan de gevraagde afwijking van het bestemmingsplan wordt meegewerkt, beoordeelt de gemeente, behalve of sprake is van een goede ruimtelijke ordening, straks ook of aan de spelregels en ontwikkelkaders die zijn beschreven in de investeringsnota wordt voldaan.

4. De meeste particulieren in Buiksloterham zijn erfpachters, maar verschillende particulieren hebben hun grond in vol eigendom. Voor hen zijn bovenstaande ontwikkelregels onverkort van toepassing. Het belangrijkste verschil is dat particuliere grondeigenaren bij herontwikkeling met het Exploitatieplan te maken krijgen. Via het Exploitatieplan heeft de gemeente het wettelijk verplichte kostenverhaal verzekerd. Met sommige grondeigenaren is een anterieure overeenkomst gesloten. Als deze grondeigenaren binnen de kaders van die overeenkomst blijven, wordt gewerkt 97

Herijking investeringsnota Buiksloterham

Spelregels en ontwikkelstrategie

Perceelnr.

betreffende spelregels, ook de minder aantrekkelijke. Pas na afspraken over een totaalprogramma kan een afwijkingsprocedure met betrekking tot het bestemmingsplan worden ingezet.

conform die overeenkomsten. Met de andere grondeigenaren is het mogelijk om een posterieure overeenkomst te sluiten. Die dient dan wel in lijn met het Exploitatieplan te zijn.

5.7

Planning en fasering uitvoering

De uitvoeringsperiode in Buiksloterham kan niet zonder goede sturing op tijd. Op basis van de inzichten in dit investeringsbesluit is een analyse gemaakt die leidt tot de hieronder opgenomen uitgangspunten en de fasering van gemeentelijke kavels zoals opgenomen op pagina 86. Gemeentelijke percelen Voor alle gemeentelijke percelen is in deze investeringsnota een faseringsoverzicht opgenomen. Het uitgangspunt is snelle realisatie met inachtneming van technische en juridisch-planologische randvoorwaarden. Op 18a worden twee scholen tijdelijk gehuisvest, en 39a is nodig voor de tijdelijke opslag van materialen. Kavels 19 en 39 hebben prioriteit. Niet-gemeentelijke percelen Voor zover transformatie plaatsvindt op niet-gemeentelijke percelen, is het aan de erfpachters/particuliere grondeigenaren om zelf een planning daarvan op te stellen en daar zelfstandig op te sturen. De gemeente vraagt wel om zo vroeg mogelijk de planning met de gemeente te delen, ook als die nog onzeker is. Dat is van belang voor een bouwlogistieke planning, om de transformatie de komende jaren veilig, circulair en met zo min mogelijk overlast te laten plaatsvinden.

Maaiveld en infrastructuur Voor het maaiveld rondom een perceel wordt zoveel mogelijk het uitgangspunt ‘huisje klaar, straatje klaar’ gehanteerd. Voor herprofilering en herinrichting van wegen is een fasering opgenomen, waarbij gelijktijdige uitvoering van grote infrastructuur wordt vermeden. Wegen krijgen hun definitieve inrichting als de (meeste) ontwikkelingen aan dat deel van de weg klaar zijn, om schade door bouwverkeer te voorkomen. Bruggen die onderdeel zijn van de westelijke ontsluiting of de Johan van Hasseltkade, wor98

• Alle openbare ruimte op en rondom de gemeentelijke percelen • Inrichting Johan van Hasseltkade • Herinrichting Asterweg, Grasweg en Distelweg, Chrysantenstraat en Wilgenweg • Herinrichting Papaverweg • Aanleg Westelijke Ontsluiting • Verbinding Grasweg-Asterweg, met brug over Tolhuiskanaal en fietspad over perceel 52. Deze investeringsnota houdt in verschillende opzichten rekening met de eventuele aanleg van een (aanlanding van de) langzaam verkeersverbinding over het IJ, maar deze wordt gepland en gefinancierd via een zelfstandig project en maakt geen deel uit van de grondexploitatie van Buiksloterham.

5.8

Ondergrond, kabels en leidingen

Ook de ondergrond van veel wegen in Buiksloterham wordt heringericht. Niet meer functionerende kabels en leidingen dienen op basis van de WIOR door de kabel- of leidingbeheerder te worden verwijderd en nieuwe kabels en leidingen worden aangebracht. Daarbij wordt ook de waterdoorlatendheid van de ondergrond verbeterd, voor een lagere grondwaterstand. Hierdoor wordt voldaan aan de ontwateringsnormen. Dat gebeurt ook onder toekomstige openbare wegen op nog te saneren kavels. Onder de Papaverweg blijven meer kabels en leidingen liggen dan onder andere wegen, vanwege het onderstation van Liander op de kavels 9 en 10. Dat heeft gevolgen voor bijvoorbeeld mogelijkheden voor bomen in het straatprofiel. De ondergrond van de Ridderspoorweg wordt niet geoptimaliseerd, omdat deze weg vrij recent is aangelegd. Wel worden er extra kabels en leidingen in aangelegd.

leidingbedrijven is gevraagd om onderhouds- en vernieuwingsplannen te overleggen, zodat kan worden bepaald wat er nog aan onderhoud en nieuwe (hoofd)infrastructuur nodig is.

5.9

BLVC

Er is een plan Duurzame Bouwlogistiek en BLVC opgesteld om de transformatie van Buiksloterham zodanig te organiseren dat de wijk bereikbaar, leefbaar en veilig blijft. Ook communicatie en duurzaamheid zijn hierin aandachtspunten. De volgende uitdagingen zijn hierbij aan de orde: • Conflicterende belangen van gebruikers van het gebied, vooral tussen bestaande bedrijven en de steeds hogere verwachtingen van nieuwe bewoners ten aanzien van hun woonomgeving. • De beperkte capaciteit van de verkeersstructuur in relatie tot de verwachte toename van het (bouw)verkeer door de transformatie. • Een beperkte gemeentelijke invloed op alle ontwikkelingen door een versnipperd grondeigendom, waarbij de gemeente slechts eigenaar is van ongeveer een derde deel van de kavels. • Een circulaire werkwijze in de uitvoering als relatief nieuw thema. • Een omvangrijke organisatieverandering bij het beheer van de openbare ruimte, waarbij een nieuwe directie Stadswerken het dagelijks beheer en onderhoud van de stadsdelen heeft overgenomen en de directie Verkeer en Openbare Ruimte een uitbreiding van haar takenpakket heeft gekregen.

Er worden verschillende fasen onderscheiden: planontwikkeling, BLVC-voorbereiding, en uitvoering. Tijdens de planontwikkelingsfase is met name de verankering van het BLVC-kader, dat specifiek voor Buiksloterham is opgesteld, in alle overeenkomsten van belang. Door het inbouwen van een extra stap in het bestaande WIORproces, waarbij het project de mogelijkheid heeft om BLVC-plannen te toetsen op de criteria uit het BLVCkader, krijgt Duurzame Bouwlogistiek en BLVC in elk bouw- en infraproject gestalte. Het toetsen vindt plaats in het Bouwlogistiek Overleg Buiksloterham, waar projectmedewerkers vanuit hun eigen expertise aan de toetsing kunnen deelnemen. Ook biedt het overleg de mogelijkheid voor een dialoog tussen gemeente, ontwikkelaars en civiele aannemers over de wijze van uitvoeren. De Projectleider Bouwlogistiek en Uitvoeringscoördinatie, de directievoerder en de Omgevingsmanager Uitvoering zijn cruciale schakels in de samenwerking tussen alle partijen. Mogelijk worden door particuliere partijen ten behoeve van de realisatiefase (al dan niet in mandaat) besluiten genomen tot het aangaan van overeenkomsten met derden. Advisering door de projectleider bouwlogistiek en uitvoeringscoördinatie van de gemeente is bij contracteren verplicht.

Indien in een overeenkomst ook het beheer voor langere tijd of permanent wordt gecontracteerd, dan is advisering door de projectleider bouwlogistiek en uitvoeringscoördinatie van gemeente eveneens verplicht.

Er zijn vier leidende principes geformuleerd: 1. Veiligheid boven alles 2. Bereikbaarheid voor alle gebruikers 3. Tevreden omgeving 4. Circulaire werkwijze in de uitvoering.

Herijking investeringsnota Buiksloterham

Spelregels en ontwikkelstrategie

Grondbalans Bij de uitvoering komt in het gebied grond vrij die zoveel mogelijk circulair- dat wil zeggen binnen het gebied zelf moet worden verwerkt. Locaties waar vrijgekomen grond in kan worden verwerkt, dienen dus gereed zijn op het moment dat grond vrijkomt. Als dat niet aansluit, moet gebruik worden gemaakt van tijdelijke opslag. Om dit allemaal goed te laten verlopen, wordt telkens gewerkt met actuele planningsinformatie over de hoeveelheid circulair verwerkbare grond met herkomst en bestemming.

den gelijktijdig met hun bijbehorende wegen aangelegd. Voor de Johan van Hasseltkade, de Grasweg (tot aan het reserveringsgebied Sprong over ’t IJ) en de Papaverweg wordt één nota van uitgangspunten opgesteld. Investeringen in infrastructuur en openbare ruimte die naar verwachting binnen dertien jaar plaatsvinden, worden opgenomen in de grondexploitatie. Investeringen voor verder dan dertien jaar blijven vooralsnog buiten beschouwing. De volledige doortrekking van de Groene Oever langs het IJ is daarvan een belangrijk voorbeeld. De voornaamste ingrepen in infrastructuur en openbare ruimte binnen dertien jaar zijn:

Nieuwe gasaansluitingen worden niet meer gemaakt, maar het bestaande gasnet vergt voorlopig nog onderhoud en wordt zo nodig vernieuwd. Diverse kabel- en 99

6

Participatie en communicatie

6.1

Algemeen

Buiksloterham heeft een geschiedenis van gebiedsontwikkeling van onderop: van kleine, particuliere initiatieven in een (vastgoed)crisistijd waarin corporaties en andere professionele vastgoedpartijen weinig mogelijkheden zagen om kavels te ontwikkelen. Zo zijn projecten als Kavel 21, de Bosrankstraat, Monnikskapstraat en Schoonschip ontwikkeld en (deels) gerealiseerd met de creativiteit en visie van eindgebruikers. De betrokkenheid van deze pioniers bij hun woon-/werkomgeving is groot. Ook de ambities over circulariteit stammen uit deze tijd. De transformatie van Buiksloterham is een dagelijks proces dat parallel aan de totstandkoming van deze investeringsnota, en nog lang daarna, plaatsvindt. Op veel kavels roeren particulieren zich met plannen, vragen en voorstellen. De vele daaruit voortvloeiende contacten tussen gemeente en partijen in de wijk vormen qua participatie en communicatie een belangrijke basis. Specifiek voor deze herijking van de investeringsnota is daar het onderstaande bovenop gezet.

6.2

Participatietraject totstandkoming investeringsnota

Binnen de planontwikkeling van de investeringsnota is geparticipeerd om relevante informatie op te halen, realistische verwachtingen te wekken en een relatie met bewoners, ondernemers en ontwikkelaars aan te gaan (en in sommige gevallen te herstellen). De participatie had als doel om de belangen van diverse stakeholders zoveel mogelijk te verenigen. Het participatietraject is ingezet vanuit de volgende uitgangspunten • We gaan proactief om met weerstand in de omgeving; • We kennen de belangen en inhoudelijke issues van de omgeving; • We gaan op zoek naar oplossingen die wederzijdse belangen dienen; • We zijn bereid om eigen oplossingsrichtingen, mits goed onderbouwd, los te laten; • We zetten in op duurzame relaties omdat we iedere stakeholder in het proces blijvend gaan tegenkomen; • De gebiedsontwikkeling sluit aan bij de ambities uit het Coalitieakkoord.

Participatie en communicatie 100

Bijeenkomsten 15, 29 mei 2018 Op 15 mei 2018 is op een drukbezochte avond (100+ mensen) uitgebreid stilgestaan bij de aanleiding, noodzaak en het proces van de herijking van het Investeringsbesluit van 2006. De stedenbouwkundige heeft de ambtelijke verkenning inhoudelijk toegelicht en bewoners hebben hun buurtvisie gepresenteerd met 101 projectideeën waarmee de buurt aangeeft wat ze belangrijk vindt en hoe ze daar zelf een steentje aan bij kan dragen. Thema’s zijn geïnventariseerd waarover de aanwezigen de tweede avond op 29 mei wilden doorpraten. • Kwaliteit en identiteit: wat zijn de specifieke eigenschappen van de Buiksloterham en hoe kun je die gebruiken als basis voor verdere ontwikkeling van het gebied? • Communicatie en participatie: hoe raken bewoners en ondernemers meer betrokken bij de ontwikkelingen in het gebied? • Openbare ruimte en groen: hoe wordt het karakter van het gebied (oa het Johan van Hasseltkanaal) behouden en meer groen met verschillend gebruik toegevoegd? • Mobiliteit en verbindingen: hoe worden de mobiliteitsbehoeften van ondernemers (laden en lossen, parkeren, autobereikbaarheid) gecombineerd met die van bewoners (verkeersveiligheid, autodelen, groene openbare ruimte) en welke verbindingen zijn noodzakelijk? • Productieve wijk en ondernemen: hoe wordt het productieve industriële karakter van Buiksloterham behouden terwijl er substantieel meer