4.Planschaderisicoanalyse BP Oud West 2018 .pdf
Tekst van het document
RISICOANALYSE PLANSCHADE met betrekking tot het bestemmingsplan Oud-West te Amsterdam.
Opdracht Datum Adviseur
3837260 maart 2019 T.M. Versteegen RT RM
STICHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN KRUISPLEIN 25N T
010
TAXATIES
– 469
3899 INFO@SAOZ.NL
RISICOANALYSES
3014 DB ROTTERDAM
WWW.SAOZ.NL
PLANSCHADE
IBAN
POSTBUS
29196
3001
NL21INGB0000508019
NADEELCOMPENSATIE
GD ROTTERDAM
BTW NL002767661B01
JURIDISCHE
KVK 41126679
ONDERSTEUNING
TRAININGEN
INHOUDSOPGAVE
1
INLEIDING ...............................................................................................................3 1.1 Opdracht..........................................................................................................3 1.2 Ontvangen stukken..........................................................................................3 1.3 Opzet en onderwerpen van onderzoek ............................................................3 1.4 Geraadpleegde bronnen ..................................................................................4
2
WETGEVING EN JURISPRUDENTIE ......................................................................5 2.1 Wet ruimtelijke ordening ..................................................................................5 2.2 Actualiteiten rechtspraak .................................................................................6
3
PLANGEBIED...........................................................................................................7 3.1 Vigerende bestemmingsplan ...........................................................................7 3.2 Nieuwe planologie ...........................................................................................8
4
ONDERSCHEID DIRECTE EN INDIRECTE PLANSCHADE ..................................10 4.1 Directe planschade ........................................................................................10 4.2 Indirecte planschade .....................................................................................11
5
OVERWEGINGEN TAXATIES ...............................................................................12 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6
Definitie waardebegrip ...................................................................................12 Peildatum ......................................................................................................12 De manier waarop het risico op planschade wordt vastgesteld ......................12 Geldigheid en geldigheidsduur ......................................................................13 Taxatiemethode .............................................................................................13 Geraadpleegde bronnen voor het bepalen van het waardeniveau .................13
6
HET WEGNEMEN VAN ONBENUTTE HORECAMOGELIJKHEDEN .....................14
7
HET WEGNEMEN VAN DE FUNCTIE-UITWISSELING WOON- EN NIET WOONFUNCTIES ..................................................................................................21
8
HET BEPERKEN VAN (NOG NIET BENUTTE) GEBRUIKSMOGELIJKHEDEN ....28
9
HET BEPERKEN C.Q. WEGNEMEN VAN DE NOG NIET BENUTTE BOUWMOGELIJKHEDEN (OPTOPPEN/EXTRA BOUWLAGEN) ..........................29
10
HET UITSLUITEN VAN WONINGDELING .............................................................35 10.1 Geraadpleegde bronnen voor het bepalen van het waardeniveau .................35
11
UITSLUITING VERGUNNINGVRIJ BOUWEN OP BASIS VAN HET BOR .............40
12
OVERWEGINGEN NORMAAL MAATSCHAPPELIJK RISICO EN RISICOAANVAARDING .........................................................................................44 12.1 Normaal maatschappelijk risico .....................................................................44 12.2 Beoordeling actieve risicoaanvaarding ..........................................................44
12.3 Beoordeling passieve risicoaanvaarding ........................................................45 13
MOGELIJKHEDEN BEPERKING PLANSCHADERISICO ......................................51
14
MOGELIJKHEDEN TOT VERGOEDING ANDERS DAN IN GELD .........................53
15
CONCLUSIE...........................................................................................................54
1
INLEIDING
1.1
Opdracht
De gemeente Amsterdam, nader te noemen: “opdrachtgever”, heeft de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, hierna afgekort tot SAOZ, verzocht om een risicoanalyse planschade uit te brengen met betrekking tot de voorgenomen bestemmingswijziging van het plangebied “Oud West”. Het betreft een onderzoek naar de daaruit mogelijk voortvloeiende “directe” planschaderisico’s. Van de zijde van de SAOZ is het dossier in behandeling bij de heer T.M. Versteegen RT RM, nader te noemen: “de adviseur”. 1.2
Ontvangen stukken
Ten behoeve van het opstellen van dit advies hebben wij de volgende stukken ontvangen c.q. geraadpleegd:
1.3
Bestemmingplan “Oud – West”, d.d. 04-10-2005;
Voorontwerp bestemmingsplan “Oud West 2018”, d.d. 28-07-2017;
Formulering van de onderzoeksonderwerpen in de offerte van 25 januari 2018.
Opzet en onderwerpen van onderzoek
Wij hebben reeds twee risicoanalyses over dit bestemmingsplan uitgebracht. Voorts zijn bij de Gemeente Amsterdam nog enkele vakinhoudelijke vragen gerezen en de wens is ontstaan om de voorgaande adviezen en de nieuwe vragen te bundelen in één advies. De nieuwe vakinhoudelijke vragen betreffen de volgende onderwerpen: 1. Het uitsluiten van woningdeling; 2. De inperking van het vergunningvrij bouwen op basis van het Bor. Specifiek ten aanzien van punt 1 heeft de gemeente Amsterdam
drie te beoordelen
referentieobjecten geselecteerd met de vraag om een taxatietechnische uitwerking van de gedachte bestemmingswijziging, zijnde die van “wonen, alle woonvormen toegelaten” naar “wonen, alleen eengezinswonen”.
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
3 van 54
1.4
Geraadpleegde bronnen
Door ons zijn ook de volgende bronnen geraadpleegd:
Dienst voor het kadaster en de Openbare Registers;
Google Maps;
Website Ruimtelijkeplannen.nl;
Reguliere verkoopsites zoals www.Funda.nl.
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
4 van 54
2
WETGEVING EN JURISPRUDENTIE
De kern voor de beoordeling van het risico op planschade wordt gevormd door de planologische vergelijking. Deze bestaat uit de vergelijking tussen het huidige planologische regime en het nieuwe planologische regime. Voor deze vergelijking zijn de Wet ruimtelijke ordening en de rechtspraak over planschade van belang. 2.1
Wet ruimtelijke ordening
De mogelijkheid om in aanmerking te komen voor een tegemoetkoming in de planschade is vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening. Het onderwerp planschade is geregeld in hoofdstuk 6 (Financiële bepalingen). Artikel 6.1 is het belangrijkste artikel omdat in dat artikel alle planschade veroorzakende oorzaken worden genoemd: a)
Een bestemmingsplan, inpassingsplan of van een beheersverordening;
b)
Een bepaling van een planwijziging, een planuitwerking of nadere eis;
c)
Een omgevingsvergunning (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht WABO) welke in strijd is met een plan;
d)
De aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning;
e)
Een specifieke bepaling van een provinciale verordening;
f)
Een specifieke bepaling van een exploitatieplan;
g)
Een bepaald koninklijk besluit.
Artikel 6.2 heeft betrekking op het normale maatschappelijke risico: Lid 1: Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager. Lid 2: In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: -
Van schade in de vorm van een inkomensderving, een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade;
-
Van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak, een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond of van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
5 van 54
2.2
Actualiteiten rechtspraak
Aan de hand van rechterlijke uitspraken wordt de betekenis van de wetsartikelen die betrekking hebben op de tegemoetkoming in de planschade verder ingevuld. Wij houden de jurisprudentie wekelijks bij en wij leiden daaruit een juridisch kader af, waarbinnen de planologische vergelijking moet passen. De voor de risicoanalyse planschade belangrijkste criteria zijn:
Bij de planologische vergelijking dient uit te worden gegaan van de maximale invulling van het “oude” en het nieuwe bestemmingsplan. Niet de oude en nieuwe feitelijke situatie van belang, maar dat wat op grond van de planologische regimes maximaal kon/kan worden gerealiseerd (bijv. ABRS 22 oktober 2014, gemeente Oss, zaaknummer 201310877/1/A1);
Bij
indirecte
planschade worden situaties die ontstaan zijn vanuit
het
overgangsrecht, in beginsel buiten beschouwing gelaten (bijv. ABRS 28 maart 2007, Het Bildt, zaaknummer 200607004/1);
De schade ontstaat op het moment dat de nieuwe maatregel in werking treedt (bijv. ABRS
10
november
2010,
gemeente
Son
en
Breugel,
zaaknummer
201004620/1/H2);
Planologische nadelen kunnen (geheel of gedeeltelijk) worden gecompenseerd met planologische voordelen die voortvloeien uit hetzelfde planologische regime (bijv. ABRS, 20 december 2006, Hoogeveen, zaaknummer 200602817/1; ABRS 30 mei 2007, Valkenswaard, zaaknummer 200609350/1; ABRS 4 februari 2009, Nederweert, zaaknummer 200801775/1; ABRS 18 januari 2012, gemeente Schijndel, zaaknummer 201105634/1/H2);
De actieve risicoaanvaarding dient te worden bepaald aan de hand van hetgeen een belanghebbende ten tijde van de aankoop van zijn woning kon weten (bijv. ABRS 29 februari 2012, gemeente Eijsden-Margraten, zaaknummer 201107348/1/A2 en ABRS 30 april 2014, gemeente Harderwijk, zaaknummer 201305155/1/A2);
De actieve risicoaanvaarding moet worden gebaseerd op door de overheid openbaar gemaakte beleidsinformatie (bijv. ABRS 11 april 2012, Neerijnen, zaaknummer 201108251/1/A2 en ABRS 26 november 2014, Franekeradeel, zaaknummer 201400053/1/A2).
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
6 van 54
3
PLANGEBIED
Het plangebied betreft het gebied “Oud West”, zoals op onderstaande afbeelding weergegeven. Het plangebied en de omgeving daarvan zijn begin 2018 vanaf de openbare weg bekeken in het kader van een eerder uitgebracht advies. De deskundige van SAOZ heeft niet met derden over het project gesproken.
Plangebied globaal omkaderd
Het plangebied bestaat uit het gebied van het vigerende bestemmingsplan “Oud-West”, dat globaal wordt begrensd door de Hugo de Grootgracht in het noorden, de Singelgracht in het oosten, het Zandpad en het Vondelpark in het zuiden en de Schinkel en de Kostverlorenvaart in het westen. In het gebied bevindt zich een diversiteit aan objecttypen met verschillende bestemmingen en/of gebruiksmogelijkheden. De bouwjaren variëren globaal van eind 19de eeuw tot begin 21ste eeuw. 3.1
Vigerende bestemmingsplan
Het vigerende bestemmingsplan vormt, samen met eventuele vrijstellingen en/of ontheffingen, bij de beoordeling van aanvragen om tegemoetkoming in planschade de basis voor de te maken planologische vergelijkingen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de maximale mogelijkheden van het vigerende planologische regime. In het plangebied vigeert momenteel het uit 2005 daterende, in 2007 onherroepelijk geworden
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
7 van 54
bestemmingsplan “Oud West”. Gelet op het specifieke karakter van de advisering zullen wij een gedetailleerde beschrijving van het bestemmingsplan met betrekking tot de te beoordelen objecten bij de clusters verder behandelen. 3.2
Nieuwe planologie
Het nieuwe planologische regime zal worden gevormd door het bestemmingsplan “Oud West 2018”, dat zich inmiddels in het stadium van ontwerp bevindt. Het voorontwerp is blijkens Ruimtelijkeplannen.nl gepubliceerd op 28 juli 2017 en het ontwerp is blijkens Ruimtelijkeplannen.nl gepubliceerd op 03 mei 2018. De in het nieuwe bestemmingsplan te verwerken beleidsinzichten welke in de voorgaande adviezen zijn behandeld, zijn door opdrachtgever in de offerteaanvraag als volgt verwoord. 1. Het wegnemen van de onbenutte horecamogelijkheden. De planologische ruimte voor horecavestigingen; in een aantal winkelstraten worden de onbenutte mogelijkheden voor horeca weggenomen maar blijft de functie detailhandel bestaan. Vertegenwoordigt horeca in dit specifieke gebied de 'hoogste waarde'? Zo ja, is er een vergelijking te maken van de waarde van horeca t.o.v. detailhandel en de waardevermindering van het pand als horeca niet langer mogelijk is? 2. Het wegnemen van de functie-uitwisseling woon- en niet woonfuncties. De functie-uitwisseling tussen woon- en niet- woonfuncties; in een aantal woonstraten (met de bestemming WG1 of WG2) is nu nog functie-uitwisseling tussen woon- en nietwoonfuncties mogelijk. Woningen kunnen bedrijfspand worden en bedrijfspanden kunnen woningen worden. In het nieuwe bestemmingsplan wordt de bestaande situatie bestendigd.
Dat betekent dat in sommige gevallen de woonfunctie dan wel bedrijfsfunctie onmogelijk wordt gemaakt. Is er een vergelijking te maken van de waarde van de verschillende gebruiksmogelijkheden en van de waardevermindering van het pand als één van de functies niet langer mogelijk is? Geselecteerde objecten Om een helder beeld te krijgen van de planologische gevolgen voor de onderhavige objecten heeft de gemeente Amsterdam een aantal objecten geselecteerd welke als voorbeeld zullen dienen voor onze planologische vergelijking, zijnde:
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
8 van 54
Onbenutte mogelijkheden voor horeca: a. Jan Pieter Heijestraat 94; b. Bilderdijkstraat 115; c. De Clercqstraat 101; d. Overtoom 406. Uitwisseling van woon- en niet-woonfuncties: a. Bilderdijkkade 70, pand wordt gebruikt als woning; b. Jacob van Lennepkade 133, pand wordt gebruikt als garage/opslag; c. Bilderdijkkade 68, pand wordt gebruikt als winkel. 3. Het beperken van de (nog niet benutte) gebruiksmogelijkheden Het bestemmingsplan “Oud West” uit 2005 kent ruime gebruiksmogelijkheden en die gebruiksmogelijkheden zullen in het nieuwe bestemmingsplan worden beperkt. 4. Het beperken c.q. wegnemen van de nog niet benutte bouwmogelijkheden (optoppen/extra bouwlagen). Deze onbenutte bouwrechten worden ontnomen. Het gaat hierbij om bouwvlakken waarbij de feitelijke bouwhoogte niet overeenkomt met de planologisch maximale bouwhoogte. De nog niet benutte bouwmogelijkheden voor extra bouwlagen worden beperkt c.q. weggenomen. De vakinhoudelijke vragen welke verder in dit advies zullen worden behandeld, zijn door opdrachtgever in de offerteaanvraag als volgt verwoord. 1. Het uitsluiten van woningdeling; In het nieuwe bestemmingsplan wordt de mogelijkheid tot het onderverdelen van woonruimte ten behoeve van kamergewijze- c.q. zelfstandige woonunits onmogelijk gemaakt; 2.
De inperking van het vergunningvrij bouwen op basis van het Bor; Het vergunningsvrije regime dat geldt op basis van het besluit omgevingsrecht (Bor) wordt ingeperkt voor wat betreft aanbouwen en bijgebouwen op het achtererfgebied. Nieuwe bebouwing kan niet of slechts in uitzonderlijke gevallen met een buitenplanse afwijking worden gerealiseerd.
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
9 van 54
4
ONDERSCHEID DIRECTE EN INDIRECTE PLANSCHADE
Bij het begrip “planschade” kan een onderscheid worden gemaakt tussen directe planschade en indirecte planschade. 4.1
Directe planschade
Deze schade doet zich in het algemeen voor als de aanwendingsmogelijkheden van het eigen perceel worden beperkt. Door het conserveren, beperken of veranderen van bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van een locatie wordt ingegrepen in de planologische aanwendingsmogelijkheden van een onroerende zaak, hetgeen op zichzelf beschouwd reeds het risico op het ontstaan van planschade met zich meebrengt. Het in artikel 6.2, eerste lid van de huidige Wro opgenomen normaal maatschappelijk risico is eveneens van toepassing op directe planschade (vgl. ABRS 13 augustus 2014, Pijnacker Nootdorp), zij het dat de forfaitaire norm van artikel 6.2, tweede lid toepassing niet geldt. Het specifieke karakter van de ingreep (inperking van de aanwendingsmogelijkheden) brengt een risico met zich mee op het ontstaan van nadeel, welke met name in de sfeer van “vermogensschade” ofwel waardevermindering is gelegen. Schade in de zin van “inkomensschade” is voor de eigenaren/exploitanten niet aan de orde, indien en voor zover zij de bestaande exploitatie “bij recht” ongewijzigd kunnen blijven voortzetten. Schade in de zin van inkomensschade als gevolg van gemiste toekomstige inkomsten als gevolg van het wegvallen van (meer rendabele) gebruiksvormen valt niet onder de reikwijdte van het bestuursrechtelijk schadevergoedingsrecht: zie o.a.
ABRS 16 maart 2005 inzake "Wyckerveste" en ABRS 17 september 2008 inzake Amersfoort. Bij het beoordelen van “directe planschade” zal onderzocht moeten worden, of en in hoeverre het geconstateerde planologische nadeel daadwerkelijk leidt tot een lagere waarde van het object. Anders dan bij “indirecte planschade” het geval is, is bij de beoordeling van “directe planschade” niet van belang waaruit in de oude en nieuwe planologische situatie de “maximale invulling van bouw- en gebruiksmogelijkheden” bestaat, doch aan welk planologische regime het betrokken object zijn “hoogste waarde” ontleent. Dit betekent, dat het vervallen van minder profijtelijke aanwendingsmogelijkheden van een object niet leidt tot een lagere waarde, en daarmee evenmin tot planschade. Voor voorbeelden uit de planschadejurisprudentie is in dit verband te wijzen op de uitspraken
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
10 van 54
ABRS 17 april 2002 inzake Groningen, ABRS 9 april 2003 inzake Maastricht, ABRS 28 december 2005 inzake Heusden, ABRS 30 juni 2010 inzake Gouda en ABRS 13 juli 2011 inzake Schiedam. Tegenover het nadeel van de inperking van de eigen aanwendingsmogelijkheden kan als voordeel staan, dat de eigenaren tevens gevrijwaard blijven van de benutting van de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden op belendende percelen. Dit voordeel mag, nu het voortvloeit uit dezelfde planologische maatregel, daar waar het zich voordoet met een eventueel nadeel worden verrekend 4.2
Indirecte planschade
Deze schade doet zich voor, indien in de omgeving van het te beoordelen object ontwikkelingen plaatsvinden die een nadelige invloed hebben op de waarde van dat object. Deze schade wordt veelal veroorzaakt door een nadelige wijziging van:
karakter van het gebied;
zicht;
schaduwwerking;
privacy;
hinder;
wijze waarop het plangebied wordt ontsloten;
verkeersbewegingen;
behoefte aan parkeergelegenheid;
milieuaspecten.
Ook bij het beoordelen van indirecte planschade dienen eventuele voordelen als gevolg van ontwikkelingen nadrukkelijk te worden betrokken.
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
11 van 54
5
OVERWEGINGEN TAXATIES
5.1
Definitie waardebegrip
Wij hanteren de volgende definitie: Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper, na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Marktwaarde in verhuurde staat Het geschatte bedrag waartegen vastgoed in verhuurde staat tussen een bereidwillige koper, niet zijnde de huurder, en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie, zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. 5.2
Peildatum
Omdat onbekend is wanneer de nieuwe planologie in werking treedt, hanteren wij de opnamedatum als peildatum voor de waardering. 5.3
De manier waarop het risico op planschade wordt vastgesteld
Bij het taxeren gaat het binnen het kader van deze risicoanalyse om het vaststellen van de omvang van het waardeverschil als uitkomst van de gemaakte planologische vergelijking. Hierbij zijn voor de taxatie van een object in hoge mate bepalend:
Het waardeniveau vóór de voorgenomen planwijziging;
Het waardeniveau ná de voorgenomen planwijziging.
De motivering van de waardeverandering vloeit daarmee rechtstreeks voort uit de uitkomsten van de planologische vergelijking. De specifieke factoren die de uitkomst van de planologische vergelijking en de aard en de ernst van de inbreuk bepalen, zoals de in het advies besproken aspecten, zijn daarvoor het belangrijkst.
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
12 van 54
5.4
Geldigheid en geldigheidsduur
De geldigheid van dit advies hangt nauw samen met de beoordeelde, en in dit advies opgenomen feiten. Deze risicoanalyse geeft een deskundige schatting van het risico op planschade. Omdat het nieuwe planologische regime nog niet in werking is getreden, bestaat de kans dat de omvang van de uiteindelijke tegemoetkoming in schade kan afwijken van de in deze risicoanalyse genoemde bedragen. De feiten kunnen nog wijzigen. Ter illustratie van deze externe oorzaken noemen wij:
Veranderingen met betrekking tot het besproken project;
Tussentijdse wijzigingen van de voorgenomen planologie;
Nieuwe wetgeving;
Veranderingen in de rechtspraak;
Nieuwe gegevens met betrekking tot het onderwerp voorzienbaarheid;
Tussentijdse transacties.
Bij gelijkblijvende feiten stellen wij de geldigheidsduur op 6 maanden na peildatum. Afhankelijk van de marktontwikkelingen kan deze periode variëren. 5.5
Taxatiemethode
In het kader van deze risicoanalyse hebben wij gewerkt met een vereenvoudigde taxatiemethodiek waarbij wij onder andere de effecten met betrekking tot de erfpacht buiten beschouwing hebben gelaten. De opgenomen verkorte berekening is bedoeld om opdrachtgever een indruk van de waardeopbouw te geven. Nadrukkelijk wordt vermeld dat diverse, niet gespecificeerde overwegingen die ondergetekende heeft laten gelden, bij de uiteindelijke uitkomsten ook van invloed zijn geweest. Hierbij valt onder meer te denken aan vergelijkingen en het intuïtief oordeel. 5.6
Geraadpleegde bronnen voor het bepalen van het waardeniveau
Om het waardeniveau van de te beoordelen objecten in het rapport objecten te bepalen, zijn wij nagegaan of er in de directe omgeving van het plangebied referentieobjecten zijn verkocht of verhuurd. Hiervoor hebben wij gebruik gemaakt van de mogelijkheden van fundainbusiness.nl. en Funda.nl. Bij de behandeling van de betreffende uitvraag, hebben wij in het onderhavige hoofdstuk de referentieobjecten opgenomen
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
13 van 54
6
HET WEGNEMEN VAN ONBENUTTE HORECAMOGELIJKHEDEN
Het wegnemen van de onbenutte horecamogelijkheden 1. Jan Pieter Heijestraat 94 2. Bilderdijkstraat 115 3. De Clercqstraat 101 4. Overtoom 406 Vigerende bestemmingsplan Het vigerende bestemmingsplan vormt, samen met eventuele vrijstellingen en/of ontheffingen, bij de beoordeling van aanvragen om tegemoetkoming in planschade de basis voor de te maken planologische vergelijkingen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de maximale mogelijkheden van het vigerende planologische regime. In het plangebied vigeert momenteel het uit 2005 daterende, in 2007 onherroepelijk geworden bestemmingsplan “Oud West”. Gelet op het algemene karakter van de advisering kan een gedetailleerde beschrijving van het bestemmingsplan achterwege worden gelaten; voldoende is te constateren dat op bovengenoemde objecten de bestemming “Gemengde Doeleinden” of “Centrumdoeleinden” van toepassing is met de aanduiding “he” of “hd”, die zowel detailhandel als horeca toelaat. Adres
Bestemming
Jan Pieter Heijestraat 94
Gemengde
Doeleinden
(met
aanduiding “he”, zijnde Horeca eten) Bilderdijkstraat 115
Centrumdoeleinden (met aanduiding “he”, zijnde Horeca eten)
De Clercqstraat 101
Gemengde
Doeleinden
(met
aanduiding “hd”, zijnde Horeca drank) Overtoom 406
Centrumdoeleinden (met aanduiding “hd”, zijnde Horeca drank)
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
14 van 54
Nieuwe Planologie Het nieuwe planologische regime zal worden gevormd door het bestemmingsplan “Oud West 2018”. Het voorontwerp is blijkens Ruimtelijkeplannen.nl gepubliceerd op 28 juli 2017. Het ontwerpbestemmingsplan is 3 mei 2018 ter inzage gelegd. De gedachte systematiek laat zich adstrueren door de weergave van artikel 4 van de regels van het voorontwerp, zijnde de bestemmingsregeling “Gemengd 1”, welke luidt als volgt:
Artikel 4 Gemengd - 1 4.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor a. detailhandel, niet zijnde een supermarkt, inclusief bijbehorende ondergeschikte horeca in de eerste bouwlaag, kelder en souterrain; b. consumentverzorgende dienstverlening in de eerste bouwlaag, kelder en souterrain; c. publieksgerichte zakelijke dienstverlening in de eerste bouwlaag, kelder en souterrain; d. woningen inclusief ruimten ten behoeve van praktijk- of vrije beroepsuitoefening aan huis / bedrijf aan huis op de tweede en hoger gelegen (bijzondere) bouwlagen; e. woningen inclusief ruimten ten behoeve van praktijk- of vrije beroepsuitoefening aan huis / bedrijf aan huis in de eerste bouwlaag, waar deze ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan rechtmatig zijn gerealiseerd; alsmede voor: f. supermarkten ter plaatse van de functieaanduiding 'supermarkt' in de eerste bouwlaag, kelder en souterrain; g. woningen inclusief ruimten ten behoeve van praktijk- of vrije beroepsuitoefening aan huis / bedrijf aan huis ter plaatse van de functieaanduiding 'wonen' in de eerste bouwlaag, kelder en souterrain; h. maatschappelijke voorzieningen ter plaatse van de functieaanduiding 'maatschappelijk' in de eerste bouwlaag, kelder en souterrain, met uitzondering van geluidsgevoelige maatschappelijke voorzieningen; i.
horeca van categorie 1 en horeca van categorie 4 ter plaatse van de functieaanduiding 'horeca van categorie 1' in de eerste bouwlaag, kelder en souterrain; j. horeca van categorie 3 en horeca van categorie 4ter plaatse van de functieaanduiding 'horeca van categorie 3' in de eerste bouwlaag, kelder en souterrain; k. horeca van categorie 4 ter plaatse van de functieaanduiding 'horeca van categorie 4' in de eerste bouwlaag, kelder en souterrain; l. horeca van categorie 5 ter plaatse van de functieaanduiding 'horeca van categorie 5' in de eerste bouwlaag, kelder en souterrain;
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
15 van 54
m. sportschool/fitness ter plaatse van de functieaanduiding 'sportschool' in de eerste bouwlaag, kelder en souterrain; n. prostitutie ter plaatse van de functieaanduiding 'prostitutie' in alle bouwlagen; o. bedrijven categorie I, II en III uit de bij deze regels gevoegde Staat van Inrichtingen in de kelder, het souterrain en de eerste bouwlaag ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van gemengd 1'; p. automatenhal ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van gemengd 2' in de eerste bouwlaag; q. sportschool/fitness ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van gemengd 3' in de eerste en tweede bouwlaag, kelder en souterrain; r. woningen gelegen achter een functie zoals genoemd in artikel 4.1 onder a. t/m c. in de eerste bouwlaag ter plaatse van de functie aanduiding 'specifieke vorm van gemengd 4'; s. gebouwde parkeervoorzieningen in de kelder, het souterrain en de eerste bouwlaag met ingebegrip van bijbehorende technische ruimten, bergingen, in- en uitritten, toegangsvoorzieningen en uitwegen ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage'. t. bergingen en andere nevenruimten; u. tuinen en erven; v. groenvoorzieningen; w. verkeersareaal; x. nutsvoorzieningen; y. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.
Op basis van deze systematiek is horeca alleen toegelaten indien dit op de verbeelding is aangeduid, daar waar bijvoorbeeld detailhandel binnen de bestemming in essentie “overal” mogelijk is. De door de opdrachtgever geselecteerde objecten zullen in beginsel niet de functieaanduiding horeca verkrijgen in het voorgenomen regime. Geraadpleegde bronnen voor het bepalen van het waardeniveau Om het huurwaardeniveau van courante objecten te bepalen zijn wij in maart 2018 nagegaan of er in de directe omgeving van het plangebied, dan wel in gebieden vergelijkbaar met het plangebied, objecten te huur worden aangeboden. Onze bevindingen zijn weergegeven in onderstaande tabellen.
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
16 van 54
DETAILHANDEL: Adres
Vraaghuurprijs
Oppervlakte
Vraaghuurprijs per m2 per jaar
per jaar Kinkerstraat 296
24.600
80
€ 308
Kinkerstraat 90-H
29.400
63
€ 466
Brederodestraat 67-A
9.300
24
€ 388 € 385
GEMIDDELDE HORECA: Adres
Vraaghuurprijs
Oppervlakte
Vraaghuurprijs per m2 per jaar
per jaar 30.180
70
€ 431
Kinkerstraat (nabij)*
19.380
80
€ 242
Ten Katestraat (Braziliaanse
12.950
25
€ 518
Jan Evertsenstraat (cafe Zandvoort)
lunchroom GEMIDDELDE
€ 397
*Op de website van Duijn horecamakelaars wordt geen exact adres opgegeven
De huurprijzen geven slechts een indicatie. De uiteindelijke transactieprijs kan natuurlijk afwijken van de hiervoor genoemde vraagprijs, en wij nemen deze objecten enkel op om een beeld te schetsen van het huidige aanbod. Aanvullend hebben wij het uit augustus 2017 daterende rapport “Winkelhuren Amsterdam 2017” van Cushman & Wakefield (voorheen DTZ Zadelhoff) geraadpleegd. Het huurprijsniveau van winkelpanden in de Kinkerstraat/Ten Katestraat wordt in het rapport gesteld op tussen € 200,-- en € 500,--per m2 per jaar, en in de Bilderdijkstraat tussen € 150,- en € 375,--per m2 per jaar, hetgeen (wat betreft de Kinkerstraat) correspondeert met het huidige huuraanbod. Aan de hand van de opgenomen referenties constateren wij, dat de te genereren huurprijzen voor detailhandel en horeca in het gebied “Oud West” vrij dicht bij elkaar liggen.
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
17 van 54
Aanvangsrendementen De aanvangsrendementen van detailhandel rondom het plangebied bevinden zich binnen een bandbreedte van 4,50% tot 7.00% (Bron: Syntrus Achmea, Outlook 2017-2019). Bij de concrete taxatie gaan wij hier nader op in. Wij hebben eerder geconstateerd dat bij de beoordeling van “directe planschade” niet de maximale invulling van de oude en nieuwe planologische situatie dient te worden beoordeeld, doch dient de vraag te worden beantwoord aan welke hoedanigheid (c.q. aan welk planregime) de onroerende zaak zijn hoogste waarde ontleent. Directe planschade doet zich dus alleen voor indien het object aan de oude planologische situatie een hogere waarde ontleende dan aan de nieuwe planologische situatie. Om een helder beeld te schetsen in welke hoedanigheid de gronden/objecten uit deze cluster hun hoogste waarde ontlenen, heeft onze opdrachtgever vier referentieobjecten geselecteerd waar mogelijk in het voorgenomen regime geen horeca meer gevestigd kan worden. Uit deze referentieobjecten hebben wij het object Jan Pieter Heijestraat 94 geselecteerd om te beoordelen c.q. waarderen, zodat de methodiek helder wordt. Voor de overige referentieobjecten zullen wij inzicht geven door middel van een verkort overzicht. Ter plaatse van de eerste bouwlaag kan in het huidige regime onder andere detailhandel of horeca (horeca eten) worden gevestigd.
Volgens de BAG omvat het object 80 m2. Wij taxeren vervolgens de waarde van het onderhavige object als: 1. Taxatie bij gebruik als detailhandel (huidig gebruik); 2. Taxatie bij gebruik als horeca; 1. Taxatie bij gebruik als detailhandel Thans is het object in gebruik als (kleding)winkel.
BAR METHODE Vloeroppervlakte VVO Totale huurwaarde winkel/bedrijfsruimte Bruto aanvangsrendement
80 80 x € 385,--6,5%
Factor
15.38
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
30.800
18 van 54
Waarde Correctie na kosten koper 7%
473.704 0,9345794
Afronding Marktwaarde
442.714 -214 442.500
1. Taxatie bij gebruik als horeca Bij deze taxatie gaan wij uit van het gebruik van het object aan de Jan Pieter Heijestraat 94 als horeca. Voor het gebruik als horecaobject zullen aanpassingen moeten worden gedaan aan het object. Ter bepaling van de transformatiekosten is een percentage van de normatieve nieuwbouwbouwkosten van de beoogde functie gehanteerd. Een deel van het casco zal immers ingepast worden, waardoor kosten voor constructie en schil zich beperken tot aanpassingen. Dit geldt echter in mindere mate voor de inbouw, afwerking en inrichtingskosten. Ook zullen (meestal) de installaties volledig aangepast c.q. vernieuwd moeten worden. Afhankelijk van de beoogde functie worden de transformatiekosten op 30% tot 60% van de nieuwbouwkosten geschat. De transformatiekosten liggen hierbij tussen € 532/m2 en € 1.065/m2 NVO exclusief BTW. Voor onze berekening gaan wij uit van transformatiekosten ter hoogte van € 532,--/m2 NVO. Daarnaast hanteren wij voor de taxatie 35% van de transformatiekosten als bijkomende bouwkosten.
BAR METHODE Vloeroppervlakte VVO
80
Totale huurwaarde horecaruimte
80 x € 395,--
Bruto aanvangsrendement Factor
7% 14.29
Waarde
31.600
451.564
Correctie na kosten koper 7%
0,9345794
422.022
Af: Bouw/transformatiekosten naar horeca
80 x € 532
42.560
Af: Bijkomende bouwkosten 35% Subtotaal
14.896 364.556
Afronding Marktwaarde
434 365.000
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
19 van 54
Waardeoverzicht referentieobjecten Adres
VVO Waarde
Bouwkosten Waarde na transitie
Detailhandel (afgerond)
Horeca
(afgerond)
(afgerond)
Incl. bijkomende kosten
Jan Pieter Heijestraat 94
80
442.500
57.456
365.000
Bilderdijkstraat 115
79
437.500
42.028
360.000
De Clercqstraat 101
73
405.000
39.000
332.500
Overtoom 406
92
510.000
49.000
420.000
Gemiddelden
450.000
370.000
Conclusie Wat betreft de marktwaarde menen wij, in navolging van onze taxatie dat de noodzaak tot het verrichten van aanpassingen (c.q. de kosten om van een winkelpand een horecapand te maken) en het te verwachten hogere risicoprofiel van horeca-exploitatie ten opzichte van detailhandel in het algemeen nog zal leiden tot de conclusie, dat de onderhavige bedrijfspanden die momenteel voor detailhandel in gebruik zijn daaraan ook hun “hoogste waarde” ontlenen, in welk geval het “wegbestemmen” van de horeca-mogelijkheden niet zou leiden tot een lagere waarde, en daarmee evenmin tot planschaderisico. Wij zien evenwel zowel de huurprijzen als de rendementen van detailhandel en horeca naar elkaar toe kruipen c.q. thans nagenoeg gelijk zijn, zodat wij – anders dan bij eerdere gelegenheden – niet met stelligheid het planschaderisico op “NIHIL” kunnen zetten. Wij sluiten namelijk niet uit, dat op een gegeven moment in voorkomende gevallen alternatieve exploitatie van een winkelpand voor horecadoeleinden toch “lonend” kan zijn. Om deze reden kwalificeren wij het planschaderisico momenteel als “beperkt”.
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
20 van 54
7
HET WEGNEMEN VAN DE FUNCTIE-UITWISSELING WOON- EN NIET WOONFUNCTIES
Het wegnemen van de functie-uitwisseling woon- en niet woonfuncties 1. Bilderdijkkade 70 (eerste bouwlaag in gebruik als woning) 2. Jacob van Lennepkade 133 (eerste bouwlaag in gebruik als garage/opslag) 3. Bilderdijkkade 68 (eerste bouwlaag in gebruik als winkel) Vigerende bestemmingsplan Zoals wij eerder hebben geconstateerd vormt het vigerende bestemmingsplan, samen met eventuele vrijstellingen en/of ontheffingen de basis voor de te maken planologische vergelijkingen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de maximale mogelijkheden van het vigerende planologische regime. In het plangebied vigeert momenteel het uit 2005 daterende, in 2007 onherroepelijk geworden bestemmingsplan “Oud West”. Gelet op het algemene karakter van de advisering kan een gedetailleerde beschrijving van het bestemmingsplan achterwege worden gelaten; voldoende is te constateren dat op bovengenoemde objecten de bestemming “Woongebied 1” of “Woongebied 2” van toepassing is, waarbij de begane grond gebruikt kan worden ten behoeve van de bestemming wonen, of bedrijven voor zover zij voorkomen in de milieucategorieën 1 en 2. Adres
Bestemming
Bilderdijkkade 70
Woongebied 2 (met aanduiding “d”, zijnde detailhandel)
Bilderdijkkade 68
Woongebied 2
Jacob van Lennepkade 133
Woongebied 1
Nieuwe Planologie Het nieuwe planologische regime zal worden gevormd door het bestemmingsplan “Oud West 2018”, dat zich momenteel in het stadium van ontwerp bevindt. Het voorontwerp is blijkens Ruimtelijkeplannen.nl gepubliceerd op 28 juli 2017 en het ontwerp is blijkens Ruimtelijkeplannen.nl gepubliceerd op 03 mei 2018. De gedachte systematiek laat zich adstrueren door de uitvraag van de opdrachtgever, welke luidt als volgt:
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
21 van 54
In een aantal woonstraten (met de bestemming WG1 of WG2) is nu nog functie-uitwisseling tussen woon- en niet-woonfuncties mogelijk. Woningen kunnen bedrijfspand worden en bedrijfspanden kunnen woningen worden. In het nieuwe bestemmingsplan wordt de bestaande situatie bestendigd. Dat betekent dat in sommige gevallen de woonfunctie dan wel bedrijfsfunctie onmogelijk wordt gemaakt. Geraadpleegde bronnen voor het bepalen van het waardeniveau Om het waardeniveau van de woonbestemming te bepalen, zijn wij in december 2018 nagegaan of er in de directe omgeving van het plangebied objecten zijn verkocht. Hiervoor hebben wij gebruik gemaakt van de mogelijkheden van Kadata. Er worden de volgende relevante transacties gemeld. Adres
Transactie-
Transactieprijs in €
€/m2 (afgerond)
datum Vondelstraat 68-3
31-08-2018
1.210.000
10.100
Vondelstraat 69F
31-08-2018
2.950.000
16.600
Vondelstraat 11 B2
24-08-2018
575.000
7.300
Bellamystraat 11 2V
15-08-2018
296.500
8.500
Bellamystraat 7H
27-07-2018
424.700
6.100
Kanaalstraat 114H
30-08-2018
430.000
7.700
Kanaalstraat 4H
17-08-2018
470.504
10.000
Kanaalstraat 192-2
07-08-2018
350.000
7.300
Gemiddelde prijs €/m2 (afgerond)
9.200
Om het huurwaardeniveau van courante objecten te bepalen zijn wij in maart 2018 nagegaan of er in de directe omgeving van het plangebied, dan wel in gebieden vergelijkbaar met het plangebied, objecten te huur worden aangeboden. Onze bevindingen zijn weergegeven in onderstaande tabellen. DETAILHANDEL: Adres
Vraaghuurprijs
Oppervlakte
Vraaghuurprijs per m2 per jaar
per jaar Kinkerstraat 296
24.600
80
€ 308
Kinkerstraat 90-H
29.400
63
€ 466
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
22 van 54
Brederodestraat 67-A
9.300
€ 388
24
€ 385
GEMIDDELDE BEDRIJFSOBJECT: Adres
Vraaghuurprijs
Oppervlakte
Vraaghuurprijs per m2 per jaar
per jaar Balboastraat 33 HS*
7.800
52
€ 150
Derde Schinkelstraat 48*
16.500
94
€ 175
Crynssenstraat 16*
15.500
90
€ 172 € 165
GEMIDDELDE
*Binnen het plangebied hebben wij geen referentie objecten gevonden, de bovenstaande referentieobjecten liggen net buiten het plangebied
WOONOBJECT HUUR: Adres
Vraaghuurpi
Oppervlakte
Vraaghuurprijs per m2 per jaar
js maand/jaar 2.350/28.200
105
€ 268
Overtoom 352 II
1.750/21.000
63
€ 333
Jacob van Lennepstraat 48 2
1.650/19.800
Bilderdijkkade (geen huisnummer)
GEMIDDELDE
€ 330 € 310
De huurprijzen geven slechts een indicatie. De uiteindelijke transactieprijs kan natuurlijk afwijken van de hiervoor genoemde vraagprijs, wij nemen deze objecten enkel op om een beeld te schetsen van het huidige aanbod. Aanvangsrendementen De aanvangsrendementen van detailhandel rondom het plangebied bevinden zich binnen een bandbreedte van 4,50% tot 7.00%. Voor woningen geldt een ondergrens met betrekking tot het aanvangsrendement van 3.75 % (voor gewilde locaties). Bij de concrete taxatie gaan wij hier nader op in. (Bron: Syntrus Achmea, Outlook 2017-2019) Wij hebben eerder geconstateerd dat bij de beoordeling van “directe planschade” niet de maximale invulling van de oude en nieuwe planologische situatie dient te worden
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
23 van 54
beoordeeld, doch dient de vraag te worden beantwoord aan welke hoedanigheid (c.q. aan welk planregime) de onroerende zaak zijn hoogste waarde ontleent. Directe planschade doet zich dus alleen voor indien het object aan de oude planologische situatie een hogere waarde ontleende dan aan de nieuwe planologische situatie. Om een helder beeld te schetsen in welke hoedanigheid de gronden/objecten met betrekking tot het wegnemen van de functie-uitwisseling woon- en niet woonfuncties hun hoogste waarde ontlenen, heeft onze opdrachtgever drie referentieobjecten geselecteerd om te beoordelen c.q. waarderen. Uit deze referentieobjecten hebben wij het object Jacob van Lennepkade 133 geselecteerd om te beoordelen c.q. waarderen, zodat de methodiek helder wordt. Voor de overige referentieobjecten zullen wij inzicht verschaffen door middel van een verkort waardeoverzicht. Voor alle referentieobjecten geldt dat ter plaatse van de eerste bouwlaag in het huidige regime onder andere bedrijfsruimte of een woning kan worden gevestigd. Volgens de BAG omvat het object Jacob van Lennepkade 133, 72 m2.
Voor de taxatie gaan wij uit, de voorgenomen planologische mutatie volgend, dat per object circa 5 m2 ter plaatse van de begane grond moet worden gereserveerd voor onder andere de entree naar de bovengelegen verdiepingen en derhalve niet gebruikt kan worden ten behoeve van het gebruik op de begane grond. Wij zullen dit (deze 5 m2) per object salderen. Om een helder beeld te schetsen in welke hoedanigheid de gronden/objecten uit deze cluster hun hoogste waarde ontlenen, zullen wij het object vervolgens taxeren als: 1
Taxatie bij gebruik als detailhandel;
2
Taxatie bij gebruik als bedrijfsobject;
3
Taxatie bij gebruik als koopwoning;
4
Taxatie bij gebruik als huurwoning.
1. Taxatie bij gebruik als detailhandel
BAR METHODE Vloeroppervlakte VVO Totale huurwaarde winkel
67 67 x € 385,---
Bruto aanvangsrendement Factor
6,5% 15.38
Waarde
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
25.795
396.727
24 van 54
Correctie na kosten koper 7%
0,9345794
Afronding Marktwaarde
370.772 -772 370.000
2. Taxatie bij gebruik als bedrijfsobject
BAR METHODE Vloeroppervlakte VVO
67
Totale huurwaarde bedrijfsruimte Bruto aanvangsrendement
67 x € 165,--7,5%
Factor
13.33
Waarde Correctie na kosten koper 7% Afronding
0,9345794
Marktwaarde
11.055
147.363 137.722 -222 137.500
3. Taxatie als koopwoning
Taxatie Vloeroppervlakte GBO (40% van totaal) Marktwaarde
67 67 x € 9.200,---
Afronding Marktwaarde
616.400 -1.400 615.000
4. Taxatie als huurwoning
BAR METHODE Vloeroppervlakte VVO (40% van totaal) Totale huurwaarde woning Bruto aanvangsrendement
67 67 x € 310,--5%
Factor
20
Waarde Correctie na kosten koper 7% Afronding Marktwaarde
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
20.770
415.400 0,9345794
388.224 1.775 390.000
25 van 54
Waardeoverzicht referentieobjecten Adres
VVO Waarde
Waarde
Waarde
Waarde
Detailhandel Bedrijfsobject Koopwoning Huurwoning (afgerond) Jacob
van 67
(afgerond)
370.000
137.500
615.000
390.000
83.000
31.000
138.000
87.000
415.000
155.000
690.000
435.000
290.000
108.000
481.000
305.000
Lennepkade 133 Bilderdijkkade 15 70 Bilderdijkkade 75 68 Gemiddelde Conclusie Uit bovenstaande taxaties concluderen wij dat de onroerende zaak zijn hoogste waarde ontleent aan het gebruik als (koop)woning. Wat betreft de marktwaarde menen wij, naar aanleiding van bovenstaande taxaties, dat met betrekking tot de objecten die thans niet als (koop)woning in gebruik zijn er de noodzaak is tot het verrichten van aanpassingen (c.q. de kosten om van een winkel/bedrijfspand een woning te maken). De bandbreedte met betrekking tot de bouwkosten voor appartementen/kleinschalige wooneenheden bedraagt tussen de circa € 680,-- (eenvoudig) per m2 en € 1.700,-- (luxe) per m2. Uitgaande van de bebouwing te plaatse kunnen wij de gemiddelde bouwprijs voor deze locatie op € 1.250,-- per m2 stellen, echter aangezien het een transformatie betreft, zijn essentiële zaken (zoals onder andere het metselwerk en dak reeds aanwezig). Gemiddeld betreffen de bouwkosten bij transformatie circa 65% van de totale bouwkosten, zijnde € 815,-- per m2 vermeerderd met 32% bijkomende bouwkosten. Voor het door ons beoordeelde object, Jacob van Lennepkade 133 komen de transformatiekosten dan totaal op :
Taxatie Bouwkosten 67 m2 x € 815,---
54.605
Bijkomende bouwkosten 32% Totaal transformatiekosten (afgerond)
17.474 72.000
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
26 van 54
Conclusie Indien in het voorgenomen regime de bestaande functies worden bestendigd geldt: a) voor de objecten thans in gebruik als woonobject, zijn wij van mening dat dit de hoogste waarde vertegenwoordigd zodat het planschaderisico voor deze objecten op “Nihil” kan worden gesteld; b) Voor de objecten thans in gebruik zijnde als detailhandel, vervalt planologisch het gebruik als woon- of bedrijfsobject zodat het planschaderisico op “Nihil tot beperkt” kan worden gesteld; c) Voor de objecten thans in gebruik als bedrijfsobject, stellen wij het planschaderisico op
“aanzienlijk”
met
een
daaruit
voortvloeiend
“reëel
en
substantieel”
planschaderisico.
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
27 van 54
8
HET BEPERKEN VAN (NOG NIET BENUTTE) GEBRUIKSMOGELIJKHEDEN
Bedrijfs-
en
detailhandel
opstallen
ontlenen
hun
waarde
aan
de
eigen
aanwendingsmogelijkheden, welke getaxeerd kan worden aan de hand van de te genereren jaarlijkse huur en de te hanteren rentevoet c.q. “rendementseis” ofwel “Yield”. Van de “Yield” is afhankelijk met welke factor de jaarlijkse huurinkomsten worden gekapitaliseerd om tot de berekening van de marktwaarde te komen, waarbij als formule geldt: (100 / Yield) = kapitalisatiefactor. Zo correspondeert bijvoorbeeld een “Yield” van 12 met een kapitalisatiefactor van (100 / 12 =) 8,33. Een beperking van het toegestane gebruik kan zowel leiden tot een lagere jaarhuur als tot een hogere Yield. Indien bepaalde toegelaten vormen van commerciële exploitatie een hogere huurprijs per m2 per jaar kunnen opleveren (bijvoorbeeld: detailhandel), dan zal de te genereren huurprijs per m2 dalen. Daar bovenop kan het effect ontstaan dat het “risicoprofiel” van de exploitatie hoger wordt: het aantal gegadigde nieuwe huurders neemt bij vertrek van de zittende huurder sterk af, met als gevolg een verhoogd leegstandsrisico etcetera. Hierdoor wordt de “Yield” hoger en daalt dus de kapitalisatiefactor. Deze elkaar versterkende effecten kunnen een aanzienlijk nadelige invloed hebben op de waarde van het onderhavige vastgoed.
Daarbij komt voorts, dat het gelet op de huidige stand van de jurisprudentie zeer lastig (lees: nagenoeg onmogelijk) is om op dit punt “voorzienbaarheid te creëren” (zie in dit verband hoofdstuk 6 van dit advies). Al met al kwalificeren wij het planschaderisico van deze voorgenomen maatregel als “aanzienlijk” en kan hieruit een “reëel en substantieel” schadebedrag voortvloeien. In de planregels van de gemengde bestemmingen hebben wij geen relevante afwijkingsbevoegdheden aangetroffen om alsnog ander gebruik toe te laten. Wellicht kan door het opnemen van dergelijke afwijkingsbevoegdheden het planschaderisico worden ingeperkt.
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
28 van 54
9
HET
BEPERKEN
C.Q.
WEGNEMEN
VAN
DE
NOG
NIET
BENUTTE
BOUWMOGELIJKHEDEN (OPTOPPEN/EXTRA BOUWLAGEN) De vraag of het teloor gaan van mogelijkheden voor een opbouw van hoofdgebouwen leidt tot waardevermindering is sterk afhankelijk van de “toegevoegde waarde” van zo’n opbouw in relatie tot de bouwkosten. Factoren die daarbij een rol spelen zijn onder meer de oppervlakte van de opbouw (“hoeveel meters worden toegevoegd?”), de functie van de opbouw, de architectonische kwaliteit van het geheel na realisering van de opbouw (niet elke opbouw is visueel even “fraai”), de mate waarin de opbouw ruimte creëert in het hoofdgebouw als woon- en leefruimte (dat is vaak waar het om te doen zal zijn), de positieve invloed van de toevoeging van de extra meters op “het geheel” (een “te kleine” woning zal extra profiteren van een uitbreiding) en de noodzakelijke aanpassingen die met de vergroting gepaard kunnen gaan. Omwille van voorgaande redenen hoeft niet elke inperking van bouwmogelijkheden te leiden tot een groot planschaderisico. Beeldbepalende panden In artikel 17 van het vigerende bestemmingsplan is bepaald dat voor ‘Beeldbepalende panden, orde 1’, ‘Beeldbepalende panden, orde 2’ en ‘Beeldbepalende panden, orde 3’ de bebouwing op de gronden dient te worden gehandhaafd in de uiterlijke staat waarin zij zich ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan bevindt.
Verbouw en/of uitbreiding van de bouwwerken is alleen dan toegestaan, indien dit: a.
betrekking heeft op herstel van de oorspronkelijke waarden;
b.
strikte toepassing van het bepaalde zou leiden tot een onevenredige inbreuk van de gebruiksmogelijkheden van de gronden en bouwwerken;
c.
geen afbreuk wordt gedaan aan de beeldbepalende kenmerken van het bouwwerk.
Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het Dagelijks Bestuur (aanlegvergunning) de bouwwerken geheel of gedeeltelijk te slopen. Deze objecten hadden feitelijk al niet de mogelijkheid om (zonder vergunning) een dakopbouw te plaatsen.
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
29 van 54
Objecten, niet zijnde beeldbepalende panden (overige objecten binnen het plangebied) Voor de overige objecten die nog niet de volledige bouwhoogte hebben benut is artikel 17 niet van toepassing. Om een globale inschatting te geven van de “toegevoegde waarde” van een opbouw, zijnde een zadeldak of opbouw met plat dak, in relatie tot de bouwkosten binnen het plangebied hebben wij met een vereenvoudigde taxatiemethode de volgende berekening/taxatie uitgevoerd. Taxatie De opbouw zal in vrijwel alle gevallen gebruikt gaan worden in het kader van
de
bestemming wonen. In het kader van deze risicoanalyse hebben wij gewerkt met een vereenvoudigde taxatiemethodiek waarbij wij onder andere de effecten met betrekking tot de erfpacht buiten beschouwing hebben gelaten. Om het waardeniveau van de woonbestemming te bepalen, zijn wij in december 2018 nagegaan of er in de directe omgeving van het plangebied objecten zijn verkocht. Hiervoor hebben wij gebruik gemaakt van de mogelijkheden van Kadata. Er worden de volgende relevante transacties gemeld. Adres
Transactie-
Transactieprijs in €
€/m2 (afgerond)
datum Vondelstraat 68-3
31-08-2018
1.210.000
10.100
Vondelstraat 69F
31-08-2018
2.950.000
16.600
Vondelstraat 11 B2
24-08-2018
575.000
7.300
Bellamystraat 11 2V
15-08-2018
296.500
8.500
Bellamystraat 7H
27-07-2018
424.700
6.100
Kanaalstraat 114H
30-08-2018
430.000
7.700
Kanaalstraat 4H
17-08-2018
470.504
10.000
Kanaalstraat 192-2
07-08-2018
350.000
7.300
Gemiddelde prijs €/m2 (afgerond)
9.200
Uitgaande van de door ons te beoordelen referentieobjecten komen wij tot de volgende geveltaxaties. Wij hebben bij de waardering correcties toegepast op de prijs per m2 m.b.t. waarde vermeerderende- of juist verminderende zaken, zoals ligging in de wijk en/of t.o.v.
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
30 van 54
het vondelpark of centrum en de aanwezigheid van een tuin. De prijs per m2 op de begane grond en 1e verdieping liggen over het algemeen hoger dan de prijs per m2 op de hogere verdiepingen. Wij stellen voor de taxatie, gezien de te cereeren GBO op de tweede verdieping en hoger, de prijs/m2 op € 8.500,-Beoordeling scenario’s In essentie kunnen wij de nog niet benutte (op)bouwmogelijkheden onderverdelen in drie scenario’s: 1. Van plat dak naar opbouw met zadeldak; 2. Van plat dak naar opbouw met plat dak; 3. Van zadeldak naar extra etage met daarop zadeldak. 1. Van plat dak naar zadeldak Uitgaande van een woning met een footprint van (9.00 m1 x 5.00 m1) 45 m2 BVO, kan ter plaatse van de opbouw (zadeldak) circa 22 m2 GBO gerealiseerd worden. Uitgaande van de door vastgestelde gemiddelde prijs per m2 vertegenwoordigt deze opbouw een waarde toevoeging van (22 m2 x € 8.500,--) € 187.000,--, afgerond € 185.000,Om deze opbouw te realiseren dienen er (bouw)kosten te worden gemaakt. In onderstaand tabel hebben wij een globaal overzicht gemaakt van de benodigde stichtingskosten voor de opbouw: Globale berekening stichtingskosten Zadeldak Sloopkosten huidige kapconstructie 45 m2 BVO x €156,--
7.000
(plat dak) Bouwkosten
100 m3 x € 378,--
37.800
Bijkomende bouwkosten woning
Circa 35%
13.230
Aantasting bestaand object/afname
Geen
monumentale waarde Subtotaal Afronden met Totale bouwkosten
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
58.030 -30 58.000
31 van 54
Uit de navolgende berekening blijkt, dat het realiseren van een opbouw in scenario 1 in louter taxatietechnisch opzicht wel “lonend” is: Waardering Waardetoevoeging
185.000
Af: Globale stichtingskosten
58.000
Meerwaarde (afhankelijk van de situering binnen het
127.000
plangebied)
2. Van plat dak naar opbouw met plat dak Uitgaande van een woning met een footprint van (9.00 m1 x 5.00 m1) 45 m2 BVO, kan ter plaatse van de opbouw (opbouw met plat dak) circa 38 m2 GBO gerealiseerd worden. Uitgaande van de door vastgestelde gemiddelde prijs per m2 vertegenwoordigt deze opbouw een waarde toevoeging van (38 m2 x € 8.500,--) afgerond € 320.000,Om deze opbouw te realiseren dienen er (bouw)kosten te worden gemaakt. In onderstaand tabel hebben wij een globaal overzicht gemaakt van de benodigde stichtingskosten voor de opbouw: Globale berekening stichtingskosten opbouw met plat dak Sloopkosten huidige kapconstructie 100 m3 BVO x €70,--
7.000
(zadeldak) Bouwkosten
240 m3 x € 378,--
90.720
Bijkomende bouwkosten woning
Circa 35%
31.752
Aantasting bestaand object/afname
Geen
monumentale waarde Subtotaal Afronden met Totale bouwkosten
122.472 28 122.500
Uit de navolgende berekening blijkt, dat het realiseren van een opbouw ook in scenario 2 in louter taxatietechnisch opzicht “lonend” is:
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
32 van 54
Waardering Waardetoevoeging
320.000
Af: Globale stichtingskosten
122.500
Meerwaarde (afhankelijk van de situering binnen het
197.500
plangebied)
3. Van zadeldak naar extra etage met zadeldak Dit scenario geldt voor objecten binnen het plangebied welke in de huidige feitelijke situatie bestaan uit drie woonlagen en een kapverdieping, echter planologisch is een object toegestaan met vier lagen en een kapverdieping. Planologisch is het thans mogelijk om in beginsel de kapverdieping te amoveren en een woonlaag met nieuwe kapverdieping te realiseren. De toename van de GBO betreft dus alleen de toegevoegde woonlaag en niet de kapverdieping, want die is in de huidige situatie reeds aanwezig. Uitgaande van een woning met een footprint van (9.00 m1 x 5.00 m1) bedraagt het GBO thans circa 22 m2. De totale GBO, door het toevoegen van een woonlaag met kapverdieping, bedraagt 60 m2 GBO. Per saldo zal het GBO met 38 m2 toenemen. Zoals wij in scenario 2 hebben geconstateerd leidt dit tot de volgende waarde toevoeging: Uitgaande van de door vastgestelde gemiddelde prijs per m2 vertegenwoordigt deze opbouw een waarde toevoeging van (38 m2 x € 8.500,--) afgerond € 320.000,Om deze opbouw te realiseren dienen er (bouw)kosten te worden gemaakt. In onderstaand tabel hebben wij een globaal overzicht gemaakt van de benodigde stichtingskosten voor de opbouw: Globale berekening stichtingskosten verdieping + zadeldak Sloopkosten huidige kapconstructie (plat dak)
45 m2 BVO x €156,--
7.000
Bouwkosten
340 m3 x € 378,--
128.500
Bijkomende bouwkosten woning
Circa 35%
44.982
Aantasting bestaand object/afname
Geen
monumentale waarde Subtotaal
173.482
Afronden met
-482
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
33 van 54
Totale bouwkosten
173.000
Waardering Waardetoevoeging
320.000
Af: Globale stichtingskosten
173.000
Meerwaarde (afhankelijk van de situering binnen het
147.000
plangebied) Los van het voorgaande kan geconstateerd worden, dat de eigenaar wellicht bouwmogelijkheden verliest, maar dat dit ook geldt voor zijn “buren” waardoor de eigenaar gevrijwaard blijft van additionele opbouwen op belendende percelen. Onze ervaring met ingrepen als deze is dat het planschaderisico landelijk gezien beperkt is, echter zien wij in Amsterdam (en andere grote steden) dat in voorkomende gevallen de waarde toevoeging groter is dan de stichtingskosten. Uit het voorontwerpbestemmingsplan en de publicatie in de Staatcourant (op grond van artikel 1.3.1. Bro, gepubliceerd op 29 juni 2016) is al gebleken van het voornemen. Sindsdien
is
afdoende tijd verstreken voor
de eigenaren om
de bestaande
bouwmogelijkheden te benutten (zie hoofdstuk 12.3 van dit advies) en is er naar verwachting “passieve risicoaanvaarding” ontstaan. Daarvan uitgaande stellen wij het planschaderisico na deze termijn op “zeer beperkt aanwezig”.
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
34 van 54
10
HET UITSLUITEN VAN WONINGDELING
In het nieuwe bestemmingsplan wordt de mogelijkheid tot het onderverdelen van woonruimte ten behoeve van kamergewijze- c.q. zelfstandige woonunits onmogelijk gemaakt. In overleg met opdrachtgever zijn de volgende drie te beoordelen referentieobjecten geselecteerd. Volgens de informatie zoals van opdrachtgever ontvangen en de gegevens uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), stellen wij de volgende uitgangspunten vast: Adres
Type woning
m2 GBO
Vondelstraat 88
Eengezinswoning, 3 bouwlagen
215
Kanaalstraat 168-3
Etagewoning, 1 bouwlaag
48
Bellamystraat 68h
Benedenwoning, 1 bouwlaag
67
Uitgangspunt is dat in het “oude” regime de objecten aangewend kunnen worden als woning in de ruimste zin van het woord, dus ook voor kamergewijze verhuur. In het “nieuwe” regime is slechts het regulier wonen toegestaan. Kort samengevat: de mogelijkheid tot woningdelen wordt wegbestemd. 10.1 Geraadpleegde bronnen voor het bepalen van het waardeniveau Om het waardeniveau van de woonbestemming te bepalen, zijn wij in december 2018 nagegaan of er in de directe omgeving van het plangebied objecten zijn verkocht. Hiervoor hebben wij gebruik gemaakt van de mogelijkheden van Kadata. Er worden de volgende relevante transacties gemeld. Adres
Transactie-
Transactieprijs in €
€/m2 (afgerond)
datum Vondelstraat 68-3
31-08-2018
1.210.000
10.100
Vondelstraat 69F
31-08-2018
2.950.000
16.600
Vondelstraat 11 B2
24-08-2018
575.000
7.300
Bellamystraat 11 2V
15-08-2018
296.500
8.500
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
35 van 54
Adres
Transactie-
Transactieprijs in €
€/m2 (afgerond)
datum Bellamystraat 7H
27-07-2018
424.700
6.100
Kanaalstraat 114H
30-08-2018
430.000
7.700
Kanaalstraat 4H
17-08-2018
470.504
10.000
Kanaalstraat 192-2
07-08-2018
350.000
7.300
Gemiddelde prijs €/m2 (afgerond)
9.200
Uitgaande van de door ons te beoordelen referentieobjecten komen wij tot de volgende geveltaxaties. Wij hebben bij de waardering correcties toegepast op de prijs per m2 m.b.t. waarde vermeerderende- of juist verminderende zaken, zoals ligging in de wijk en/of t.o.v. het vondelpark of centrum en de aanwezigheid van een tuin. De prijs per m2 op de begane grond en 1e verdieping liggen over het algemeen hoger dan de prijs per m2 op de hogere verdiepingen. Adres
€/m2
m2
Correctie in €
afgerond in €
GBO Vondelstraat
215
88 Kanaalstraat
Marktwaarde
9.200 Tuin: +/+ 65.000
2.100.000
Ligging +/+ 55.000 48
9.200 Verdieping -/- 5.000
435.000
67
9.200 Tuin (klein) +/+ 10.000
600.000
168-3 Bellamystraat 68h
Ligging -/- 25.000
Om het huurwaardeniveau van kamers in Amsterdam te bepalen hebben wij gebruik gemaakt van het aanbod via Kamernet in Amsterdam. De hier genoemde huurprijzen per maand zijn inclusief gas, water en elektra. Wij hebben deze vervolgens met -10% gecorrigeerd naar kale huurprijzen per maand en per jaar. Hieruit komt het volgende beeld naar voren.
3837260 bestemmingsplan Oud – West te Amsterdam
36 van 54
Adres kamer
Grootte Huur/maand Huur/maand Huurprijs/jaar Huur/m2 in m2
Eerste
incl. G/W/E
kaal
kaal
/jaar
14
650
585
7.020
501
Zocherstraat
15
960
864
10.368
691
Nicolaas
7
615
554
6.648
950
Reyer Anslostraat
30
645
580
6.960
Kanaalstraat
12
850
765
9.180
765
Bilderdijkkade
12
665
599
7.188
599
Bilderdijkstraat
24
900
810
9.720
405
Van Alphenstraat
8
609
548
6.576
822
Da Costastraat
10
500
450
5.400
540
Tweede
10
700
630
7.560
756
14
560
504
6048
432
Helmerstraat
Beetsstraat
Kostverlorenstraat Elisabeth Wolffstraat Gemiddeld
14,2
646
Wij zijn ervan uitgegaan dat er voldoende vraag is naar kamers in Amsterdam en de markt een extra aanbod van kamers kan absorberen. Overigens is dit voor de behandeling van een individuele aanvraag om tegemoetkoming in planschade minder relevant omdat dan als uitgangspunt heeft te gelden dat het gaat om slechts één of enkele kamers voor de verhuur. Taxatie Voor het bruto aanvangsrendement voor normale verhuur van woningen geldt een ondergrens met betrekking tot het aanvangsrendement van 3.75 % voor gewilde locaties (Bron
Outlook 2017 -2019, Syntrus Achmea). Het stadsdeel Oud West is een courante