4. Notitie verschillenanalyse herbouwkosten tbv Buurtstraatquote-bepaling.docx

Verschillenanalyse Buurtstraatquotes en herbouwkosten

V

Kabinet

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

11 januari 2023

Inhoud 1 2 3

Inleiding.................................................................................................................3 Samenvatting ........................................................................................................4 Herijken herbouwkostenramingen.........................................................................5 3.1 Aanleiding voor de opdracht ...........................................................................5 3.2 Het doel ..........................................................................................................5 3.3 Toelichting op herbouwkosten en woningreferenties......................................6 3.4 De opdracht en proces van herijking................................................................7 3.5 Implementatie ................................................................................................8 4 Resultaten .............................................................................................................9 5 Verschillenanalyse ...............................................................................................12 5.1 WOZ-waardeontwikkeling Amsterdam.........................................................12 5.2 Vergelijking herbouwkosten per referentietype prijspeil 2021 .......................13 5.3 Gemiddelde herbouwkosten per stadsdeel -

MGW........................................14 5.4 Gemiddelde herbouwkosten per stadsdeel - EGW .........................................15 5.5 Gemiddelde BSQ op stadsdeelniveau voor EGW en MGW .............................15 5.6 Verschillen nieuwe BSQ (2023) t.o.v. BSQ (2021) – MGW...............................17 5.7 Verschillen nieuwe BSQ (2023) t.o.v. BSQ (2021) – EGW ...............................18 5.8 Gemiddelde grondwaarde per stadsdeel – MGW...........................................19 5.9 Gemiddelde grondwaarde per stadsdeel – EGW............................................20 6 Conclusie .............................................................................................................21 6.1 Bevindingen op hoofdlijnen...........................................................................21 Bijlage 1: Opdracht 1 – herijking herbouwkosten .........................................................23 Bijlage 2: Opdracht 2 – second opinion ........................................................................36 Bijlage 3: Voorbeeldberekeningen ...............................................................................43 Bijlage 4: Herbouwkostenbepaling aan de hand van WOZ-gegevens...........................46

2

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

11 januari 2023

1 Inleiding Sinds 2017 kunnen woningerfpachters overstappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. Voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde voor bestaande erfpachtrechten, waarvan de overstapcanon dan wel afkoopsom wordt afgeleid, hanteert de gemeente de woningreferenties die de dienst Belastingen van de gemeente Amsterdam gebruikt voor de bepaling van de WOZ-waarde. In 2015 zijn de herbouwkosten1 voor deze woningreferenties geraamd door een extern bouwkostenbureau. Hiermee zijn voor individuele objecten de herbouwkosten te bepalen, die een onderdeel zijn van de berekening van de buurtstraatquotes (hierna BSQ’s). Deze herbouwkosten zijn sindsdien jaarlijks geïndexeerd conform de inzichten van Bureau Documentatie Bouwwezen B.V. (hierna: BDB). Door ontwikkelingen in de bouw, regelgeving en de daarbij behorende kosten is het van belang om de herbouwkosten meer fundamenteel te herijken. Dat wil zeggen dat de uitgangspunten, parameters en berekeningswijze van de woningreferenties opnieuw bepaald worden. Door de herijking van de herbouwkosten ontstaan als vanzelfsprekend verschillen in de BSQ ten opzichte van voorgaande jaren. Deze notitie gaat in op de aanleiding van de opdracht, het doel van de herijking, de uitkomsten van de herijking en tot slot de verschillenanalyse tussen de voorgaande en huidige herbouwkosten, grondwaarden en BSQ’s.

De verschillen zijn op hoofdlijnen inzichtelijk gemaakt en toegelicht. In de bijlagen is onderliggende documentatie bijgesloten.

1 Voor de berekening van de erfpachtgrondwaarde van bestaande erfpachtrechten aan de hand van de WOZ/BSQ-methode gebruikt de gemeente de opstalwaarde van een woning. In dit beleid is de opstalwaarde van een woning hetzelfde als de herbouwkosten van een woning. In deze notitie wordt de term herbouwkosten gebruikt.

3

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

11 januari 2023

2 Samenvatting De herijking is omwille van de betrouwbaarheid uitgevoerd door twee onafhankelijk en externe bouwkostenbureaus. M3E heeft de herbouwkostenramingen opgesteld. IGG heeft de ramingen getoetst en op basis hiervan een validatie uitgevoerd. Door de gekozen werkwijze wordt de objectiviteit, onafhankelijkheid en betrouwbaarheid van het herijkingsproces gewaarborgd. Hiermee wordt tevens geborgd dat de herbouwkostenramingen marktconform zijn. Een herijking leidt vrijwel altijd tot verschillen. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door prijspeil verschillen, maar anderzijds ook door de onderliggende uitgangspunten. De MBM-ramingen zijn initieel opgesteld op prijspeil 2016. De M3E-ramingen zijn opgesteld op prijspeil 2021. Dit betreft een verschil van vijf jaar. Tevens is er sprake van wijzigende wet- en regelgeving ten aanzien van de bouweisen. Dit heeft met name effect op de duurzaamheid en energetische eisen waaraan nieuwbouwwoningen moeten voldoen. Dit heeft direct effect op de bouwkosten. Op basis van de analyse is op te merken dat er verschillen zijn tussen de oude ramingen die in 2015 door bouwkostenbureau MBM zijn opgesteld en met de BDB-index zijn geïndexeerd en de recent opgestelde ramingen door bouwkostenbureau M3E. Op hoofdlijnen, bezien vanuit de gemiddelde herbouwkosten, liggen de kosten op een vergelijkbaar niveau.

Het vergelijken van specifieke woningtypes leidt tot grotere verschillen. Deze verschillen zijn verklaarbaar aan de hand van verschil ten aanzien van gehanteerde uitgangspunten, woningkenmerken en veranderende bouweisen. De verschillen ten aanzien van de BSQ’s op basis van de oude of nieuwe ramingen, leiden niet tot onrealistische afwijkingen en zijn verklaarbaar aan de hand van de gewijzigde herbouwkostenramingen. De gemeente heeft op basis van het doorlopen proces en de geconstateerde afwijkingen vertrouwen in de juistheid van de uitkomsten en dat de herijkte herbouwkostenramingen voldoen aan de vigerende wet- en regelgeving en leiden tot marktconforme genormeerde grondwaarden.

4

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

11 januari 2023

3 Herijken herbouwkostenramingen 3.1

Aanleiding voor de opdracht

Sinds de invoering in 2017, zijn de BSQ’s berekend op basis van de genormeerde herbouwkosten, die door een extern bouwkostenbureau in 2015 zijn geraamd. Deze genormeerde herbouwkosten staan gelijk aan de bouw-, bijkomende en sloopkosten, voor het opnieuw realiseren van de woning en zijn inclusief funderingskosten, uitgaande van regelgeving en constructies conform prijspeil van de gehanteerde WOZwaarde. Deze genormeerde herbouwkosten worden sinds 2017 jaarlijks geïndexeerd ten behoeve van een prijspeilcorrectie, conform de inzichten van BDB. In de afgelopen jaren zijn wet- en regelgeving aanzienlijk aangepast, waardoor strengere normen en eisen gelden voor de energiezuinigheid van woningen en de milieubelasting van gebruikte materialen in de woningbouw. Daarnaast is er sprake van een turbulente ontwikkeling van de bouwkosten, mede als gevolg van de coronacrisis. Tegen deze achtergrond heeft de gemeenteraad in 2021 twee moties aangenomen2 en is besloten om de genormeerde herbouwkosten te herijken. Om de onafhankelijkheid te waarborgen zijn de herbouwkosten wederom door een extern bouwkostenbureau bepaald. De opdracht voor deze herijking is openbaar uitgezet. Op verzoek van de raad is naast een opstellende partij ook een toetsende partij gecontracteerd, om een zo groot mogelijke onafhankelijkheid en marktconformiteit te waarborgen.

De afgelopen periode hebben deze externe bouwkostenbureaus onder gemeentelijke begeleiding de genormeerde herbouwkosten voor de gehanteerde woningreferenties bepaald. De keuze om de herbouwkostenramingen te herijken, naast dat ramingen niet oneindig geïndexeerd kunnen worden, hangt ook samen met de BENG-eis die per 1 januari 2021 van kracht is geworden. De nieuwe ramingen zijn opgesteld overeenkomstig het Bouwbesluit 2012 inclusief tussentijdse wijzigingen tot en met 2021. De implementatie daarvan in 2023, is met de WOZ-data met peiljaar 20213 dan ook een goed moment.

3.2

Het doel

Het doel van het herijken van de herbouwkostenramingen is het berekenen van accurate residuele en marktconforme grondwaarden. De grondwaarde voor bestaande erfpachtrechten met een woonbestemming wordt residueel bepaald aan de hand van de zogenaamde WOZ/BSQ-methode, waarin de herbouwkosten een belangrijke parameter vormen. Dit verloopt kortweg via de volgende stappen: 2 Op 10 maart 2021 zijn de moties 155.21 (betrek een externe partij ook bij het vaststellen

van de te hanteren bouwkosten en de voorgestelde wijze van indexeren) en 159.21 (neem de aanbevelingen van SEO over in de nieuw op te stellen nota) aangenomen en met een raadsinformatiebrief van 22 april 2021 afgedaan. 3 BSQ’s die worden bepaald op basis van beleidsjaar 2023 worden behandeld op basis van WOZ-waarden 2022 met peildatum 2021 en hierom zijn de genormeerde herijkte herbouwkosten met peiljaar 2021 opgesteld.

5

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

11 januari 2023

1. WOZ-waarde minus genormeerde herbouwkosten = individuele grondwaarde 2. Individuele grondwaarde/WOZ-waarde = individuele grondquote 3. Alle individuele grondquote in de buurtstraat / totaal aantal woningen met een individuele grondquote in de buurtstraat = buurtstraatquote (BSQ) 4. WOZ-waarde x BSQ = grondwaarde Een volledige beschrijving van de bepaling van de grondwaarde conform de WOZ/BSQmethode staat in hoofdstuk 4 van het Beleid Grondwaardebepaling voor bestaande rechten. Omdat de herbouwkosten een belangrijke rol vertegenwoordigen in de bepaling van de grondwaarde, is het belangrijk dat er wordt gerekend met genormeerde herbouwkosten afgestemd op de actuele bouw- en regelgeving.

3.3

Toelichting op herbouwkosten en woningreferenties

De herbouwkosten bestaan uit de bouw-, bijkomende- en sloopkosten, uitgaande van regelgeving en constructies conform prijspeil van de gehanteerde WOZ-waarde. De bouw- en sloopkosten zijn de kosten om het fysieke bouwwerk te slopen en te maken. Dit zijn de kosten die een aannemer in rekening brengt, waaronder arbeid, materialen, materieel en bouwplaatskosten (zoals steigerwerk, bouwketen en kranen) en de algemene kosten, verzekeringen en winst- en risico van de aannemer. De bijkomende kosten zijn de kosten die naast de bouwkosten gemaakt worden om een project te realiseren en in gebruik te nemen. Hieronder vallen onder meer de honoraria voor adviseurs (architecten, constructeur, toezicht, projectmanagement) heffingen en aansluitkosten, en algemene kosten en winst- en risico voor de projectontwikkelaar. Omdat bouwen in het centrum in het algemeen duurder is dan daarbuiten, wordt bij de kostenbepaling daar rekening mee gehouden. De herbouwkosten hangen ook samen met de kwaliteit en de waarde van de opstal. De hoogte van herbouwkosten is gerelateerd aan het kwaliteitsniveau. Dure woningen van hetzelfde type hebben over het algemeen hogere kosten per m² als gevolg van een hoger kwaliteitsniveau. Afhankelijk van de woninggrootte en de WOZ-waarde per m² is in de herbouwkosten een kwaliteitstoeslag opgenomen.

In de berekening wordt rekening gehouden met een afwerkingsniveau passend bij het type referentie, de grootte en de WOZ-waarde van het object. De dienst Belastingen gebruikt ca. 40 woningreferenties voor de bepaling van de WOZwaarden voor woningen. Voor 24 daarvan heeft het externe bouwkostenbureau de herbouwkosten geraamd. De overige woningreferenties komen niet vaak voor in Amsterdam en zijn daarom niet geraamd. De 24 gehanteerde woningreferenties ten behoeve van de herbouwkosten vertegenwoordigen ca. 90% van de woningen in Amsterdam. Van het totaal wordt 5% niet meegenomen in de herbouwkosten berekening doordat dit woningen betreft die in aanbouw zijn, of waar geen sprake is van een volwaardige woonbestemming. Met het hanteren van de 24 woningreferenties valt nog eens 5% van de woonobjecten weg. Niet elke woning is geschikt als referentie voor de BSQ. Met het toepassen van de beleidsregels valt ca. 30% van de objecten weg. Dit betreft woningen die te grote percelen hebben, een bijzondere gebouwdeel bevatten of die in eigendom zijn van een woningcorporatie. Na toepassing van de beleidsregels resteert ca. 60% van het totaal dat geschikt is als referentie voor de BSQ 6

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

11 januari 2023

en waarvoor herbouwkosten en een grondquote bepaald moet worden. Voor deze groep van ca. 60% kan voor ruim 99% van de objecten de herbouwkosten en grondquote worden bepaald. Zie onderstaande tabel voor een overzicht van de benoemde cijfers.

Categorie

woonobjecten

aandeel t.o.v. totaal

Totaal woningen in WOZ:

474.270

100%

Totaal woningen exclusief woningen in aanbouw:

451.140

95%

Totaal woningen 24 woningreferenties:

424.813

90%

Woningen uitgezonderd van herbouwkosten4:

131.220

28%

Woningen waarvoor herbouwkosten berekend wordt:

293.593

62%

Woningen met individuele grondquote:

293.103

62%

3.4

aandeel herbouwkosten, o.b.v. bruikbare referentieobjecten

99,83%

De opdracht en proces van herijking

De opdracht voor het herijken van de bestaande herbouwkostenramingen is meervoudig onderhands aanbesteed en bestond uit een uitvraag voor het opstellen van de nieuwe ramingen door één partij en voor het toetsen en valideren van deze ramingen en berekeningswijze door een andere partij. Drie partijen hebben zich ingeschreven en hadden hierin de keuze om zich voor één of beiden in te schrijven. Om de onafhankelijkheid en betrouwbaarheid van de herbouwkostenramingen te waarborgen is de kostenopsteller van de oude ramingen, zijnde MBM, uitgesloten van deze selectie. Met alle drie zijn vooraf oriënterende gesprekken gevoerd. Op basis van de inschrijvingen en het plan van aanpak, zijn daaruit twee partijen geselecteerd voor de afzonderlijke onderdelen. Beide opdrachten zijn als bijlage toegevoegd (bijlagenummers 1 en 2). De opdracht is uitgevoerd door de volgende bouwkostendeskundigen: - M3E Bouwkostenmanagement B.V. (hierna M3E) is geselecteerd voor de herijking van de bouw- en bijkomende kosten (opdracht 1, kostenopsteller) - IGG Bouweconomie B.V. (hierna IGG) is geselecteerd om de second opinion op de nieuw vast te stellen genormeerde herbouwkosten uit te voeren (opdracht 2, auditor). De producten die bij de opdracht van M3E horen zijn: 4 Het bezit van sociale woningcorporaties wordt niet meegenomen in de BSQ

bepaling. Dit geld eveneens voor woningen die beschikken over bijzondere deelobjecten. Dienst Belastingen registreert door de jaren heen steeds meer nieuwe aanhorigheden / deelcodes (bijvoorbeeld: privé zwembad, kas/warenhuis, winkelruimte, winkel/verkoopruimte, paardenstal, e.d.). Deze aanhorigheden hebben een troebel karakter (deels commercieel gebruik) en vanwege de zeldzaamheid van voorkomen zijn hiervoor tevens geen standaard herbouwkosten voor gedefinieerd. In totaal betreft het ca. 200 woningen in Amsterdam die hierdoor geen individuele grondquote krijgen.

7

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

  

11 januari 2023

Doelstelling A: herijking van de herbouwkostenramingen (primair doel); Doelstelling B: advisering interpolatie (secundair doel); Doelstelling C: advisering indexatie (secundair doel).

IGG heeft de opdracht gekregen om de genormeerde herbouwkosten op juistheid en volledigheid te valideren. De validatie vond plaats op drie niveaus: 1. Globaal te vergelijken data, zoals herbouwkosten per woningtype en toeslagen voor locatie/bereikbaarheid; 2. Nauwkeurig te controleren data, zoals materiaalprijzen, normen en offertes; 3. Exact na te meten of rekenen data, zoals hoeveelheden, interpolatieformules en indexering. De rol van de gemeente is in dit traject grotendeels faciliterend geweest. Gedurende het proces zijn de bureaus tot nieuwe inzichten gekomen voor de berekeningswijze en de diverse onderdelen en zijn deze afgestemd met de gemeente. In het auditorrapport staat beschreven hoe het proces is doorlopen en wat de opmerkingen en bevindingen van IGG zijn geweest op de herbouwkostenramingen van M3E. Ook kan er nageslagen worden of de opmerkingen hebben geleid tot aanpassing dan wel tot extra onderbouwing van de gekozen uitgangspunten.

3.5

Implementatie

Tot slot zijn de nieuwe herbouwkostenramingen gedeeld met de externe deskundigen die de BSQ berekening jaarlijks toetsen (Stichting Economisch Onderzoek (SEO) en prof. H.L.F. De Groot). Deze externe toetsing ziet specifiek toe op het borgen van de correcte en juiste uitvoering van het door de raad vastgestelde beleid en rekenregels. De externe deskundigen hebben hierbij ook de implementatie van de nieuwe herbouwkosten in de BSQ berekening gecontroleerd. Deze externe toetsing ziet expliciet niet toe op een inhoudelijke toetsing van de herbouwkostenramingen. Als gevolg van de BSQ toetsing zijn aanpassingen doorgevoerd in de berekening, ten behoeve van een correcte implementatie en uitkomsten, en is de documentatie aangevuld en zijn onderdelen nader geëxpliciteerd.

8

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

11 januari 2023

4 Resultaten Voor een beter begrip van de uitkomsten wordt hieronder, aan de hand van een voorbeeldberekening, weergegeven hoe een herbouwkostenberekening is opgebouwd. Aangezien de WOZ-waarde is gebaseerd op het woonoppervlak of in technische termen het gebruikersoppervlak (GO), worden de herbouwkosten ook berekend op basis van het GO van de woning. De bedragen zijn inclusief BTW. Alvorens het rekenvoorbeeld wordt getoond, is hieronder een toelichting gegeven op de opbouw van de kosten en de onderdelen waaruit de berekening uit bestaat. De herbouwkosten zijn bepaald op basis van nieuwbouwkwaliteit uitgaande van geldende regelgeving en constructies conform prijspeil van de gehanteerde WOZwaarde. De casco (A1) uitgangspunten zijn per referentietype zoveel mogelijk afgestemd op het gemiddelde verschijningsvorm, waarbij rekening is gehouden met diverse woninggrootten. Onder categorie A1 casco valt ook basisvoorzieningen zoals: - Afwerkvloer, behangklare binnenwanden en plafondafwerking - Volledige (standaard) installaties - Sanitaire ruimtes met afwerking en sanitair - Keukenblok met toebehoren, niet zijnde keukenapparatuur Omdat bestaande woningen een uitgebreider afwerkingsniveau kennen, zijn daarbovenop op basis van waarnemingen en aannames opslagen bepaald: A2, A3, A4, A5.1 en A5.2. - A2. Hieronder valt de afwerking van wand- vloer- en plafond. Te denken valt aan o.a.

behang, schilderwerk, vloerbekleding en trapafwerking. - A3. Hieronder valt de afwerking voor tuin/ dakterras voor eengezinswoningen. Bestaande woningen kennen over het algemeen een tuininrichting of hebben een dakterras. Er is een opslag bepaald voor de aanleg van een tuin of dakterras. De opslag wordt berekend per m² GO. - A4. Locatie/ bereikbaarheid. Bouwen in het centrum is duurder dan aan de randen van de stad. Dit komt door de complexiteit, logistiek en hogere risico’s. Voor de extra kosten die hiervan het gevolg zijn, wordt per locatiecategorie een opslag (%) gehanteerd over de casco bouwkosten. - A5.1. Kwaliteitstoeslag stadsdeel. Een bepaalde referentie kan in principe in de gehele stad voorkomen. Vaak is er een relatie waarneembaar in de verschijningsvorm, kwaliteit en de locatie, waarbij naar het centrum toe hogere eisen aan welstand worden gesteld. Voorbeelden van afwijkingen in de kwaliteitsniveau zijn o.a.: accenten/ materialisatie gevel, meer open gevel, dakranden/ dakafwerking, hogere verdiepingshoogte. Per locatiecategorie is er een kwaliteitstoeslag bepaald. - A5.2. Kwaliteitstoeslag onderlinge kwaliteit. Van woningen van hetzelfde type en grootte in dezelfde buurt maar met afwijkende WOZ-waarden wordt aangenomen dat dit voor een deel voortkomt uit een stukje aanvullende kwaliteit en afwerking van de woning. Hiervoor wordt middels een staffel ten

9

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

-

11 januari 2023

opzichte van de gemiddelde WOZ-waarde van eenzelfde referentietype in de buurt een opslag worden bepaald. A6. Correctie aanhorigheden: De bepaling van de WOZ-waarde bevat een aparte waardering voor deelobjecten bij een woning. Dit soort deelobjecten betreft bijvoorbeeld carports, garageboxen, parkeerplaatsen, et cetera. Deze deelobjecten maken geen onderdeel uit van de herbouwkosten. De kosten van deze objecten worden apart aan het object toegevoegd.

Voorbeeld 1: Beneden- bovenwoning, 57m² Amsterdam Zuid De WOZ-gegevens omvatten het gebruikersoppervlak, de WOZ-waarde en de locatie van het object. Deze gegevens hebben invloed op de hoogte van de herbouwkosten. Het effect ervan wordt in dit rekenvoorbeeld inzichtelijk gemaakt. Het verschil tussen de WOZ-waarde van het object en het gemiddelde per objecttype en grootteklasse wordt bepaald. Door de herbouwkosten van de WOZ-waarde af te trekken krijgt men de grondwaarde. De grondquote is het percentage van de grondwaarde t.o.v. van de WOZ. A1: De investeringskosten zijn per m² GO voor alle afzonderlijke referenties voor diverse groottes bepaald. A2: Afwerkingen om een casco woning “woonklaar” te krijgen, zoals: stucwerk, verf en vloerafwerking. A3: Er wordt rekening gehouden met een gemiddelde afwerking van tuin en dakterras, waarbij wordt gekeken in hoeverre dit gemiddeld van toepassing is. A4: Afhankelijk van de locatie geldt er een opslag op de investeringskosten in verband met gemiddeld lastigere bouwprocessen en hogere kosten, naarmate een woning dichter bij het centrum ligt. A5.1: Een bepaald woningtype kan in principe overal in de stad voorkomen, maar men verondersteld dat de esthetische eisen aan een nieuwbouwwoning dichter bij het centrum strenger zijn waarvoor een opslag geldt.

A5.2: Op basis van de afwijking van de WOZ-waarde ten opzichte van de gemiddelde WOZ-waarde in een wijk voor het specifieke woningtype wordt een gestaffelde opslag bepaald. De onderdelen A1 t/m A5.2 opgeteld bepalen de herbouwkosten voor de referentie, op basis van de locatie en WOZ-gegevens. De berekening in groter formaat is opgenomen in bijlage 3.

10

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

11 januari 2023

Voorbeeld 2: Beneden- bovenwoning, 89m² Amsterdam Zuid Dit is een voorbeeld van eenzelfde woningtype met een afwijkende metrage. Een grote woning heeft een lagere vierkante meterprijs dan een kleine woning. De berekening leidt tot een afwijkende grondquote ten opzichte van voorbeeld 1 als gevolg van woninggrootte in combinatie met de overige onderdelen. De bijbehorende berekening is opgenomen in bijlage 3.

Voorbeeld 3: Beneden- bovenwoning, 89m² Amsterdam Oost

Zoals hierboven aangehaald bij onderdeel A5.1, heeft locatie invloed op de herbouwkosten. Daarnaast wordt een opslag berekend ten behoeve van kwaliteit (onderdeel A5.2), op basis van de afwijking van de WOZ-waarde ten opzichte van de gemiddelde WOZwaarde in de wijk voor het specifieke woningtype. De bijbehorende berekening is opgenomen in bijlage 3.

11

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

11 januari 2023

5 Verschillenanalyse Een herijking is, zoals eerder aangegeven, niet zonder consequenties en leidt vrijwel altijd tot verschillen ten opzichte van de genormeerde ramingen die voorheen werden gehanteerd. De verschillen zijn te herleiden tot afwijkende uitgangspunten, prijspeilen, veranderende wet- en regelgeving en nieuwe inzichten. Met het hanteren van nieuwe genormeerde herbouwkostenramingen zullen op drie niveaus verschillen ontstaan: 1. Herbouwkostenniveau per woningreferentietype; 2. BSQ-uitkomsten; 3. Grondwaarde uitkomsten (BSQ vermenigvuldigd met WOZ-waarde). In de opvolgende paragrafen zullen de verschillen in herbouwkosten, BSQ en grondwaarden op basis van de oude en nieuwe herbouwkosten inzichtelijk gemaakt worden met behulp van grafieken en tabellen. Hierbij worden drie uitkomsten met elkaar vergeleken en toegelicht: 1. Resultaten op basis van de oude herbouwkosten en beleidsjaar 2021 (BSQ 2021) Dit betreft de BSQ 2021, die bepaald is op basis van de WOZ-waarden met peildatum 2019 en de oude genormeerde herbouwkosten met peildatum 2019. Dit betreffen de laatste vastgestelde BSQ’s, die ook voor 2022 golden vanwege een door het college genomen verlengingsbesluit. 2. Resultaten op basis van de oude herbouwkosten en beleidsjaar 2023 (BSQ 2023 MBM) Dit zouden de BSQ’s voor 2023 worden indien de herbouwkosten op de gebruikelijke wijze zouden zijn geïndexeerd.

Ten behoeve van een goed vergelijk tussen de oude en nieuwe herbouwkosten zijn deze op de achtergrond bepaald op basis van de WOZ-waarden met peildatum 2021 en genormeerde en geïndexeerde herbouwkosten met peildatum 2021. 3. Resultaten op basis van de nieuwe herbouwkosten en beleidsjaar 2023 (BSQ 2023 M3E) Dit zijn de BSQ’s die in 2023 zijn bepaald op basis van de WOZ-waarden met peildatum 2021 en genormeerde herijkte herbouwkosten met peildatum 2021.

5.1

WOZ-waardeontwikkeling Amsterdam

De gemiddelde WOZ-waardeontwikkeling in Amsterdam voor de periode 2019 – 2021 is 6%. Per stadsdeel varieert de gemiddelde WOZ-waarde ontwikkeling van ca 2% (stadsdeel Centrum) tot 12% (stadsdeel Noord en Zuidoost).5

5 De gemiddelde WOZ-waardeontwikkeling is bepaald aan de hand van de woningen

die zijn gehanteerd voor de BSQ berekening. In de BSQ berekening wordt woningcorporatiebezit niet meegenomen. Dit zijn over het algemeen kleinere woningen met lagere gemiddelde WOZ-waarden. De stijging van de WOZ-waarden is met name voor kleine woningen relatief gezien hoger geweest dan die voor grotere woningen.

12

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

5.2

11 januari 2023

Vergelijking herbouwkosten per referentietype prijspeil 2021

In grafiek 1 is per referentietype te zien wat het gemiddelde herbouwkostenniveau is. Grijs weergeeft de gemiddelde herbouwkosten uitkomsten weer van de oude ramingen van kostenopsteller MBM en geel weergeeft de gemiddelden van de nieuwe ramingen van kostenopsteller M3E. Beiden op peildatum 01-01-2021. Er zijn kleine, maar ook grotere verschillen waarneembaar. De verschillen zijn verklaarbaar aan de hand van verschil ten aanzien vanwege gehanteerde uitgangspunten, woningkenmerken en veranderende bouweisen. Bij beide ramingen hebben partijen onafhankelijk uitgangspunten bepaald op basis van de “Fotowijzer woningen van de Belastingdienst” en dit afgestemd op de gemiddelde bebouwing in Amsterdam. Het verschil in de hoogte van de herbouwkosten wordt derhalve niet alleen veroorzaakt door een verschil in maatvoering, eenheidsprijzen i.v.m. verschuiving prijspeil of nieuwe wet- en regelgeving6, maar ook speelt het eigen inzicht van de kostenopstellers mee. Dat maakt dat de herbouwkosten per m² van sommige referentietypen hoger zijn geworden en andere juist lager. Zo is in de grafiek af te lezen dat de karakteristiek historische bovenwoning met de inzichten van nu hoger is geraamd (5%) en de reguliere beneden- bovenwoning lager (-21%). Steekproefsgewijs zijn uitkomsten op objectniveau met elkaar vergeleken door de opsteller, auditor en de gemeente.

De uitkomsten gegenereerd met de herijkte herbouwkostenramingen worden voor peildatum 2021 meer marktconform geacht.

6 Alle referenties zijn conform bouwbesluit 2012 inclusief tussentijdse wijzigingen t/m

2021

13

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

11 januari 2023

Grafiek 1

In de navolgende grafieken is op stadsdeelniveau te zien wat het gemiddelde effect is van de herijking van de herbouwkostenramingen op onderdelen als BSQ’s en grondwaarde.

5.3

Gemiddelde herbouwkosten per stadsdeel - MGW

In grafiek 2 is een vergelijking gemaakt van de gemiddelde herbouwkosten per stadsdeel voor de categorie meergezinswoningen. Geel staat voorlaat de herijkte herbouwkosten van M3E zien (peildatum 2021 voor bepaling BSQ 2023). Grijs laat zien wat de gemiddelde herbouwkosten per stadsdeel zouden zijn geweest in 2023 als de oude herbouwkostenramingen geïndexeerd zouden worden tot peildatum 2021. Zwart is de gemiddelde herbouwkosten per stadsdeel conform die gebruikt zijn voor de BSQ 2021 en peildatum 01-01-2019 hebben.

14

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

11 januari 2023

Grafiek 2

Op basis van deze analyse is per stadsdeel inzichtelijk gemaakt wat het effect is van de verschillen tussen de herbouwkostenramingen. De afwijking is niet overal gelijk. Dit heeft vooral te maken met de referentietypen die veelal vertegenwoordigd zijn binnen de stadsdelen. In figuur 1 was te zien dat een galerijflat van M3E een vergelijkbaar kostenniveau heeft als de geïndexeerde herbouwkosten van MBM. Omdat dit referentietype veel voorkomt in stadsdeel Zuidoost, is het gemiddelde verschil in herbouwkosten in dit stadsdeel vrijwel nihil. In stadsdelen Zuid, West en Oost is de afwijking het grootst. In deze stadsdelen wordt het verschil vooral veroorzaakt door de referentietypen die hier proportioneel veel voorkomen en die een relatief grote afwijking hebben in de herbouwkosten ten opzichte van de vorige raming. Dit zijn de gemiddelde waarnemingen per stadsdeel. De verschillen kunnen op objectniveau hiervan afwijken.

15

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

5.4

11 januari 2023

Gemiddelde herbouwkosten per stadsdeel - EGW

In grafiek 3 is dezelfde vergelijking gemaakt, maar dan voor eengezinswoningen.

Grafiek 3

In deze vergelijking is te zien dat de gemiddelde herbouwkosten van M3E in het centrum hoger uitvaltlen (37%) dan de oude (geïndexeerde) gemiddelde herbouwkosten van MBM. Het grote verschil wordt veroorzaakt door bepaalde referentietypen, die in het Centrum voor komen, waarvoor hogere herbouwkosten zijn berekend door M3E. Daarnaast is door M3E voor het centrum een hogere opslag berekend als gevolg van de complexiteit van deze locatie, lees: krappe bouwplaats, slechte bereikbaarheid, hoge parkeertarieven en dergelijke. Dit betreft een procentuele opslag van 19%, welke wordt gehanteerd op de “basis” herbouwkostensommen. In de andere stadsdelen zijn er slechts kleinere verschillen waarneembaar in de gemiddelde herbouwkosten van eengezinswoningen. Het effect op de gemiddelde grondwaarden en de BSQ’s worden in de navolgende grafieken en tabel inzichtelijk gemaakt.

5.5

Gemiddelde BSQ op stadsdeelniveau voor EGW en MGW

In tabel 1 is per stadsdeel weergegeven wat de gemiddelde BSQ was in 2021 en wordt in 2023. De waarden zijn opgedeeld in twee categorieën: meergezinswoningen (MGW) en eengezinswoningen (EGW). Kolom I geeft per stadsdeel de gemiddelde BSQ in 2021. Kolom II is de gemiddelde BSQ in 2023 zoals die zou zijn geweest met geïndexeerde herbouwkosten. Kolom III is de gemiddelde BSQ in 2023, berekend met de herijkte herbouwkosten. In de laatste twee kolommen (IV en V) zijn per stadsdeel de verschillen weergegeven:  Kolom IV is de gemiddelde verschil van BSQ 2023 ten opzichte van BSQ 2021 conform oude (geïndexeerde) herbouwkosten;  Kolom V is de gemiddelde verschil van BSQ 2023 ten opzichte van BSQ 2021 conform nieuwe herbouwkosten.

16

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

11 januari 2023

I Gemiddelde Stadsdeel Categorie BSQ 2021 Centrum MGW 42 West MGW 39 Nieuw-West MGW 17 Zuid MGW 41 Oost MGW 36 Noord MGW 18 Zuidoost MGW 6 Gemiddeld 28 I Gemiddelde Stadsdeel Categorie BSQ 2021 Centrum EGW 48 West EGW 48 Nieuw-West EGW 32 Zuid EGW 48 Oost EGW 47 Noord EGW 35 Zuidoost EGW 24 Gemiddeld 40

II Gemiddelde BSQ 2023 (MBM) 39 37 16 38 34 16 6 27

Gemiddelde Gemiddelde verschil Gemiddelde verschil BSQ 2023 (M3E) 2023 t.o.v. 2021 (MBM) 2023 t.o.v. 2021 (M3E) 39 -3 -3 46 -2 7 19 -1 2 45 -3 4 40 -2 4 19 -2 1 6 0 0 31 -1 3

III

II Gemiddelde BSQ 2023 (MBM) 48 48 35 48 47 37 28 42

Gemiddelde Gemiddelde verschil Gemiddelde verschil BSQ 2023 (M3E) 2023 t.o.v. 2021 (MBM) 2023 t.o.v. 2021 (M3E) 45 0 -3 49 0 1 36 3 4 49 0 1 48 0 1 39 2 4 26 4 2 42 2 2

III

IV

IV

V

V

Tabel 1

In grafiek 3 was te zien dat de gemiddelde herbouwkosten van M3E voor eengezinswoningen in stadsdeel Centrum hoger is dan de geïndexeerde herbouwkosten van MBM. In dit tabel is te zien wat voor effect dit heeft op de BSQ. De BSQ gaat voor eengezinswoningen in het centrumgebied gemiddeld met 3 procentpunten omlaag ten opzichte van de BSQ dat berekend is met de oude (geïndexeerde) herbouwkostenramingen van MBM. Verder is in grafiek 2 te zien dat de gemiddelde herbouwkosten van M3E in stadsdeel West lager is voor meergezinswoningen dan de geïndexeerde herbouwkosten van MBM. Dit heeft in stadsdeel West geresulteerd tot een gemiddelde stijging van 7 procentpunten van de BSQ voor meergezinswoningen. De uitkomsten van de stadsgemiddelden liggen minder ver uit elkaar. Als er geen herijking van de herbouwkosten zou hebben plaatsgevonden zouden de BSQ’s in 2023 ten opzichte van 2021 gemiddeld met 1 procentpunt omlaag zijn gegaan bij MGW en 2 procentpunten omhoog zijn gegaan bij EGW. Met de herijkte herbouwkosten gaat de BSQ gemiddeld met 3 procentpunten omhoog bij MGW en met 2 procentpunten bij EGW. Dit is het totale gemiddelde over de hele stad.

17

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

5.6

11 januari 2023

Verschillen nieuwe BSQ (2023) t.o.v. BSQ (2021) – MGW

Grafiek 4 laat zien wat de afwijking is van de BSQ in 2023 ten opzichte van de laatst vastgestelde BSQ in 2021. Dit is een weergave voor alle meergezinswoningen in Amsterdam zonder onderscheid in stadsdelen. De horizontale as is de afwijking in BSQ in procentpunten. Bij een negatieve waarde is de nieuwe BSQ lager dan de laatst vastgestelde BSQ. Bij een positieve waarde is de nieuwe BSQ hoger dan de laatst vastgestelde BSQ. De verticale as laat de aantallen/ frequentie zien in buurtstraten.

Grafiek 4

Grijs laat zien wat de afwijking zou zijn geweest ten opzichte van de laatst vastgestelde BSQ’s; als de BSQ’s waren berekend met de oude (geïndexeerde) herbouwkosten. Dit is dus het resultaat van de reguliere BSQ verloop als er geen herijking van de herbouwkosten zou hebben plaatsgevonden. Geel is een weergave van de afwijking van de nieuwe BSQ (t.o.v. de laatst vastgestelde BSQ) dat berekend is met de herijkte herbouwkosten. Uit de grafiek is te herleiden dat door de herijking van de herbouwkosten, er meer verschillen optreden ten opzichte van de laatst vastgestelde BSQ’s. De herijking leidt voor 30% van de buurtstraten tot een lagere BSQ en voor ca. 70% van de buurtstraten tot een hogere BSQ. 95% van de waarnemingen valt in een spreiding van -7 tot en met +13 procentpunten (afwijking ten opzichte van de laatst vastgestelde BSQ). Er is een grote afwijking zichtbaar bij het beschouwen van de BSQ 2023 op basis van de geïndexeerde MBM herbouwkostenraming en de herijkte herbouwkostenraming van M3E. Dit wordt veroorzaakt door afwijkende uitgangspunten en uitkomsten ten aanzien van de herbouwkostenramingen.

18

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

5.7

11 januari 2023

Verschillen nieuwe BSQ (2023) t.o.v. BSQ (2021) – EGW

Grafiek 5 is eenzelfde weergave als grafiek 4, maar dan toegespitst op eengezinswoningen. De grafiek laat het verschil zien van de BSQ in 2023 ten opzichte van de laatst vastgestelde BSQ in 2021. De horizontale as is de afwijking in BSQ. Bij een negatieve waarde is de nieuwe BSQ lager dan de laatst vastgestelde BSQ. Bij een positieve waarde is de nieuwe BSQ hoger dan de laatst vastgestelde BSQ. De verticale as laat de aantallen/ frequentie zien.

Grafiek 5

Grijs laat zien wat de afwijking zou zijn geweest ten opzichte van de laatst vastgestelde BSQ’s, als de BSQ’s waren berekend met de oude (geïndexeerde) herbouwkosten. Dit is het resultaat van de reguliere BSQ verloop als er geen herijking van de herbouwkosten zou hebben plaatsgevonden. Geel is een weergave van de afwijking van de nieuwe BSQ berekend met de herijkte herbouwkosten. De herijking leidt voor 18% van de buurtstraten tot een lagere BSQ en voor ca. 82% van de buurtstraten tot een hogere BSQ. 95% van de waarnemingen op buurtstraatniveau valt binnen een bandbreedte van -11 en +7 procentpunten (afwijking t.o.v. de laatst vastgestelde BSQ). De BSQ 2023 uitkomsten (MBM en M3E) zijn relatief vergelijkbaar met elkaar. Dit komt doordat de herbouwkostenramingen voor eengezinswoningen beperkt van elkaar afwijken. Dit leidt zodoende ook tot beperktere afwijkingen ten aanzien van de BSQ’s.

19

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

5.8

11 januari 2023

Gemiddelde grondwaarde per stadsdeel – MGW

In grafiek 6 is een vergelijking gemaakt van de gemiddelde grondwaarden van meergezinswoningen op stadsdeelniveau. Geel is de gemiddelde grondwaarde per stadsdeel, berekend met de herijkte herbouwkostenramingen. Grijs laat zien wat de gemiddelde grondwaarde zou zijn geweest in 2023 als de oude herbouwkostenramingen geïndexeerd zouden worden. Zwart laat de gemiddelde grondwaarde zien op basis van de laatst vastgestelde waarden in 2021.

Grafiek 6

In het centrum gaat de gemiddelde grondwaarde iets omlaag ten opzichte van de gemiddelde grondwaarde in 2021. Dit geldt zowel voor berekeningen met de nieuwe ramingen als ook voor berekeningen met de oude (geïndexeerde) ramingen. Enerzijds wordt dit veroorzaakt door de toename van kleine woningen als gevolg van de vele woningsplitsingen dat in de afgelopen jaren in grote getalen heeftdie hebben plaatsgevonden in dit stadsdeel . Anderzijds is de verlaging van de gemiddelde grondwaarde te verklaren door de hogere opslag dat door de nieuwe kostenopsteller is bepaald voor dit stadsdeel. Bouwen in het centrum wordt namelijk steeds duurder, wegens de slechte bereikbaarheid, krapte op de bouwplaats, noodzaak voor omvangrijke omgeving- en veiligheidsmaatregelen gedurende de bouw, hoge parkeertarieven en dergelijke. Een ander verklaring is de referentietype (karakteristieke) historische beneden-bovenwoningen dat veel voorkomt in dit stadsdeel. Doordat deze referentietype hoger is geraamd, heeft dit direct effect op de stadsdeelgemiddelden. In alle andere stadsdelen, is een stijging van de gemiddelde grondwaarde waarneembaar. De stijging is in Zuid, West en Oost het grootst. Dit is het resultaat van de combinatie marktwaardeWOZ-waarde(stijging) en de referentietypen die hier het meest voorkomen. Referentietypen die lager zijn geraamd door M3E, zoals benedenbovenwoningen.

20

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

5.9

11 januari 2023

Gemiddelde grondwaarde per stadsdeel – EGW

Grafiek 7 is eenzelfde weergave als grafiek 6 maar dan toegespitst op eengezinswoningen.

Grafiek 7

In stadsdeel Centrum is een verlaging van de gemiddelde grondwaarde waarneembaar ten opzichte van de gemiddelde grondwaarde dat berekend is met de geïndexeerde herbouwkosten van MBM. In stadsdeel Zuid daarentegen gaat de gemiddelde grondwaarde voor eengezinswoningen omhoog. In andere stadsdelen zijn er geen grote verschillen waarneembaar. De verschillen worden veroorzaakt door de combinatie van marktwaardeontwikkeling WOZ-waardeontwikkeling en referentietypen die veel voorkomen binnen de stadsdelen.

21

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

11 januari 2023

6 Conclusie Op basis van de analyse is op te merken dat er verschillen zijn tussen de oude ramingen die in 2015 door bouwkostenbureau MBM zijn opgesteld en met de BDB-index zijn geïndexeerd en de recent opgestelde ramingen door bouwkostenbureau M3E. De herijking is omwille van de betrouwbaarheid getoetst door een tweede partij, IGG, die de input van M3E heeft geverifieerd. Zoals eerder aangegeven leidt een herijking vrijwel altijd tot verschillen, zo blijkt ook uit deze herijking en de analyse daarop. Door de gekozen werkwijze wordt een grote mate van objectiviteit, onafhankelijkheid en betrouwbaarheid gewaarborgd, waardoor aangenomen mag worden dat de herbouwkosten op een marktconform niveau zitten en de berekeningswijze een passende methode is om de herbouwkosten te berekenen. De implementatie van de herijkte herbouwkosten in het beleid grondwaardebepaling 2023 heeft daarmee ook consequenties op voor de BSQ’s en de daaruit af te leiden grondwaarden. De uitgevoerde analyses laten een logische spreiding en geen onrealistische afwijkingen zien ten opzichte van waarden op basis van de oude ramingen.

6.1









Bevindingen op hoofdlijnen

Het hanteren van de M3E herbouwkostenraming leidt, voor het gemiddelde van alle meergezinswoningen, tot gemiddeld ca. 10% lagere herbouwkosten ten opzichte van de geïndexeerde MBM raming. Dit wordt met name veroorzaakt door de lagere herbouwkostenraming voor het woningreferentietype beneden-/bovenwoning. De nieuwe raming van een beneden-/bovenwoning is ca. 20% lager dan de geïndexeerde raming van MBM. Doordat dit woningtype een groot deel vertegenwoordigt van de Amsterdamse woningvoorraad leidt dit ook tot een effect op het gemiddelde kostenniveau voor alle meergezinswoningen in totaal. Ten aanzien van de herbouwkostenramingen voor eengezinswoning is, globaal bezien, sprake van kleinere verschillen. Er zijn enkele verschillen zichtbaar bij specifieke woningreferentietypen, maar gemiddeld genomen zijn de uitkomsten relatief gelijk aan elkaar. De herbouwkosten uitkomsten op basis van de M3E ramingen, voor alle eengezinswoningen zijn ca. 0,03% lager ten opzichte van de geïndexeerde MBM ramingen. De geconstateerde verschillen in de herbouwkostenramingen werken ook door in de BSQ’s en de grondwaarden. Met het hanteren van de herbouwkostenramingen van M3E is voor de meergezinswoningen sprake van een stijgende BSQ (gemiddeld voor alle buurtstraten ca. 3%). De BSQ voor eengezinswoningen daarentegen leiden, gemiddeld bezien, tot eenzelfde uitkomst.

Met het hanteren van de geïndexeerde MBM raming zou er sprake zijn van een stijging van ca. 2%. Het hanteren van de herijkte raming leidt eveneens tot een gemiddelde BSQ stijging van 2%.

De afwijkende BSQ uitkomsten zijn volledig herleidbaar en verklaarbaar door verschillen in de herbouwkostenramingen van M3E en MBM. De verschillen zijn de resultante van afwijkende uitgangspunten, prijspeilen, veranderende wet- en regelgeving en nieuwe inzichten. 22

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

11 januari 2023

De herbouwkostenramingen zijn gevalideerd door auditor IGG. Hierbij zijn alle vragen en opmerkingen van IGG naar genoegdoening beantwoord danwel verwerkt in de definitieve ramingen door M3E. De nieuwe herbouwkostenramingen zijn op basis van een zorgvuldig proces tot stand gekomen. Op basis van het doorlopen proces, de controle en herleidbaarheid van de verschillen ten aanzien van de BSQ uitkomsten, heeft de gemeente er vertrouwen in dat de herijkte herbouwkostenramingen voldoen aan vigerende wet- en regelgeving en het hanteren hiervan voor de BSQ bepaling leidt tot marktconforme resultaten.

23

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

11 januari 2023

Bijlage 1: Opdracht 1 – herijking herbouwkosten

Hierbij ontvangt u een aanvraag in het kader van een prijsaanbieding van de gemeente Amsterdam om te komen tot de opdrachtnemer die zorgt voor realisatie en oplevering van de opdracht zoals beschreven bij de hoofdstukken onderwerp van de opdracht en realisatie van de opdracht in deze prijsaanbieding. Graag ontvangen wij uw prijsaanbieding voor 14 juni 2021. Opdrachtgever Deze prijsaanbieding wordt georganiseerd door het ingenieursbureau van de gemeente Amsterdam die als Lead Buyer Fysiek van de gemeente Amsterdam optreedt. De opdrachtgever voor deze enkelvoudige prijsaanbieding is: Team Advisering Grondprijzen (TAG) van Dienst Grond & Ontwikkeling, gemeente Amsterdam. 1. Aanleiding en context De gemeente Amsterdam geeft grond uit in erfpacht. Dit betekent dat de grond eigendom blijft van de gemeente en dat de erfpachter de grond mag gebruiken tegen een vergoeding; de canon. De grondwaarde bepaalt de hoogte van de canon. Ruim 80% van de grond binnen de gemeentegrenzen is eigendom van de gemeente. De gemeente Amsterdam hanteert hierom een genormeerde residuele grondwaarde methodiek voor het bepalen van de grondwaarde per erfpachtrecht en betrokken opstallen. Genormeerd houdt hierbij in dat de gemeente op basis van gestandaardiseerde woningreferenties de bouwkosten bepaald ten behoeve van de grondwaarde bepaling.

De gemeente beoogt middels deze methodiek om al haar eigendom op een eenduidige en objectieve wijze te kunnen waarderen. Sinds juli 2016 geeft de gemeente haar grond in eeuwigdurende erfpacht uit. Om dat te verwezenlijken heeft de gemeente in 2015 referenties en referentiekosten opgesteld op basis van de Fotowijzer woningen van de Belastingdienst. Sindsdien worden de referentiekosten jaarlijks geïndexeerd. Gelet op alle ontwikkelingen in de bouw, wil de gemeente Amsterdam nu de bouw- en bijkomende kosten voor alle woningreferenties zoals opgenomen in de Fotowijzer (versie juli 2019) en benoemd in bijlage Error! Reference source not found. herijken. De genormeerde herbouwkosten van de gemeente functioneert op basis van zes afzonderlijke onderdelen. Op basis van de woningkenmerken (woningtype, 24

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

11 januari 2023

m² GBO, locatie e.d.) worden genormeerde subkosten bepaald. De sommering van deze subkosten leidt tot de totale te hanteren herbouwkosten ten behoeve van de residuele grondwaardebepaling. Tijdens het besluit van 10 maart 2021 is raadsbreed een motie aangenomen waarin wordt gevraagd om een second opinion op de nieuw vast te stellen genormeerde herbouwkosten ten behoeve van de grondwaardebepaling. De op te stellen herbouwkostenramingen zullen tijdens de projectuitvoering beschikbaar gesteld moeten worden ten behoeve van een second opinion welke wordt uitgevoerd door een nader te selecteren derde partij. 2. Doelen opdracht De doelstellingen van dit opdracht zijn: A. Primaire doel: het herijken van de herbouwkostenramingen voor de referentiewoningtypen conform bijlage Error! Reference source not found.. B. Secundaire doel: advisering ten aanzien van deelraming 2 en de te hanteren interpolatiemethode voor het interpoleren van de meetpunten. C. Secundaire doel: advisering ten aanzien van de te hanteren kostenindexatiemethode en -bron. Onderstaand volgt per doelstelling een nadere toelichting.

Doelstelling A: herijken van de herbouwkostenramingen Inleiding De herbouwkosten worden geraamd op basis van prijspeil 1-1-2021. De herbouwkosten gaan uit van de landelijke BENG-normen per 1-1-2021. De herbouwkosten zijn opgebouwd uit de onderstaande acht onderdelen: 1. Bouwkosten casco (onderscheid naar verschillende referentiewoningen) 2. (Basis) wand en vloerafwerking (onderscheid naar EGW / MGW) 3. Tuin/ dakterras/balkon (alleen van toepassing voor EGW) 4. Locatie / bereikbaarheid (onderscheid naar vier soorten gebiedscategorieën) 5. Kwaliteitstoeslag (gecorreleerd aan WOZ-waarde en m² GBO) 6. Aanhorigheden (bouwkosten per aanhorigheid) Hieronder volgt per onderdeel een toelichting op de uitgangspunten voor de berekeningswijze (/opbouw van de deelraming) en de wijze van oplevering. 1. Bouwkosten casco + basisvoorzieningen De bouwkosten zijn de kosten om het “fysieke” bouwwerk inclusief fundering te maken zoals arbeid, materialen en materieel (=steigerwerk, bouwketen, kranen etc.). Bij de prijsbepaling worden de woningen voorzien van een vaste basisinrichting en afwerking op basis van een gangbare opleveringskwaliteit binnen de 25

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

11 januari 2023

Amsterdamse nieuwbouwwoningmarkt: - afwerkvloer, behangklare binnenwanden en plafond voorzien van spuitwerk; - volledige (standaard)installaties; - sanitaire ruimtes met afwerking en sanitair; - keukenblok met toebehoren, niet zijnde keukenapparatuur. Uitgesloten voor EGW in deze deelraming zijn de kosten voor tuin en buitenruimtes (terras e.d.). Zie hiervoor punt 3. Bestaande woningen kennen een uitgebreider afwerkingsniveau dan nieuwbouwwoningen. Aanvullende kosten (en kwaliteiten) voor vloer-, plafond- en wandafwerking zullen als een aparte toeslag worden toegevoegd aan de woningen. Zie hiervoor punt 2. De bruto bouwkosten worden bepaald per m² gebruiksoppervlak. Hierdoor is de zogenaamde vormfactor van belang. De gemeente geeft per referentietype de variatie van gebruiksoppervlak aan, de bouwkostendeskundige bepaalt de bijbehorende vormfactor per referentietype en meetpunt. De bijkomende kosten zijn de kosten die naast de bouwkosten gemaakt worden om een project te realiseren en in gebruik te nemen. Hieronder vallen onder meer de honoraria voor adviseurs (architecten, constructeur, toezicht, projectmanagement) heffingen en aansluitkosten, financierings-, verkoop-, verhuurkosten en algemene kosten en winst voor de projectontwikkelaar. Er wordt een kostenonderbouwing gevraagd per woningreferentie, inclusief onderbouwing van de bijkomende kosten.

Bepaal de opslagen voor winst, risico e.d. op basis van een marktwaarde van € 5.500 per m² gebruiksoppervlakte (GO). Lever per referentiewoningtypen en per meetpunt in m² GO een bouwkostenraming aan conform NEN 2699 niveau 3. De gevraagde referentiewoningtypen en bijbehorende meetpunten zijn opgenomen in bijlage Error! Reference source not found.. Bepaal per referentietype de te hanteren: - projectgrootte - bijkomende kosten - sloopkosten

2. Aanvullende wand-, vloer- en plafondafwerking De herbouwkosten zijn gebaseerd op het opleveringsniveau van nieuwbouwwoningen. Bestaande woningen kennen echter een uitgebreider afwerkingsniveau dan nieuwbouwwoningen. De kosten voor wand-, vloer- en plafondafwerking zullen daarom als een aparte toeslag worden toegevoegd aan de woningen. De gemeente wil graag de bestaande afwerking modelleren. In dit onderdeel

26

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

11 januari 2023

dient een raming opgesteld te worden voor aanvullende wand-, vloer- en plafondafwerking. Dit betreft bijvoorbeeld: - Ten aanzien van plafond: uitgaan van schilderwerk uitgevoerd door de aannemer. - Ten aanzien van wand: uitgaan van behang/schilderwerk uitgevoerd door de aannemer. - Ten aanzien van vloer: uitgaan van een laminaatvloer, inclusief ondervloer uitgevoerd door de aannemer. - Ten aanzien van eengezinswoningen: aanvullende kosten opnemen voor trapafwerking. Bepaal de kosten voor afwerking wand, vloer en plafond met onderscheid naar EGW en MGW en druk dit uit in een opslag per m² GBO.

3. Tuin/dakterras (EGW) De kosten voor een buitenruimte voor EGW (tuin / dakterras) zullen niet worden opgenomen in de casco bouwkosten van eengezinswoningen. Bestaande woningen kennen echter over het algemeen wel een tuininrichting of hebben een dakterras (bijvoorbeeld de woningen in het Oostelijk Havengebied). Bepaal voor de aanleg van een tuin of dakterras voor eengezinswoningen, de hoogte van een toeslag per m². De gemeente gaat uit van het uitgangspunt dat de omvang van de tuin/dakterras in m² gelijkstaat aan de m² GBO’s van de woning. Dit in verband met de WOZ-registratie, waarbij niet voor alle woningen met een tuin/dakterras ook een tuin/dakterras geregistreerd staat in het systeem. Hanteren van perceeloppervlakte zou in veel gevallen leiden tot het niet meenemen van deze kosten, dit ten nadele van de erfpachter. Bepaal een toeslag voor de tuin/dakterras inrichting voor EGW en druk dit uit in een toeslag per m² GBO.

4. Locatie/ bereikbaarheid Bouwen in het centrum is duurder dan aan de randen van de stad. Centrumlocaties zijn minder goed bereikbaar, de omvang van de bouwplaats is beperkt en de kans op schade aan omliggende bebouwing is groter. Voor de extra kosten die hiervan het gevolg zijn wordt een toeslag gehanteerd per locatiecategorie. Bepaal de te hanteren kosten op-/ afslag, op basis van de bereikbaarheid van het object en het gebied met onderscheid in MGW en EGW. Baseer de raming standaard op de locatie: groen stedelijk. De gemeente Amsterdam hanteert hiervoor vier gebiedscategorieën: 1. Perifeer 2. Groen stedelijk 3. Buiten centrum 4. Centrum stedelijk 27

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

11 januari 2023

Zie bijlage Error! Reference source not found. voor een overzicht van de gebiedscategorieën per buurtstraat.

5. Kwaliteitstoeslag (voor alle woningtypen gelijkwaardig) De hoogte van de herbouwkosten is gerelateerd aan het kwaliteitsniveau. Dure woningen van hetzelfde type hebben over het algemeen hogere kosten per m² GBO als gevolg van een hoger kwaliteitsniveau. In de WOZ-administratie is er geen of nauwelijks registratie van het kwaliteitsniveau van de panden. Hierbij moet het kwaliteitsniveau niet verward worden met het onderhoudsniveau zoals dat in de WOZ wel wordt geregistreerd. Daarnaast zullen de bijkomende kosten gebaseerd worden op een WOZwaarde. Woningen met een hogere (WOZ-)waarde hebben over het algemeen hogere bijkomende kosten, vooral vanwege hogere opslagen voor winst, risico en algemene kosten. Het kwaliteitsniveau wordt o.a. bepaald door: - Hogere verdiepingshoogte - Meer open gevel (verdiepingshoge ramen) - Vloerafwerking (parket, marmer, etc.) - Voorzieningen als: openhaard, luxe (tweede) badkamer, luxe keuken - Buitenruimte: grotere buitenverblijf en/of luxere inrichting en afwerking - Gevel: duurdere materialen - Trap: duurdere materialen - Hogere bijkomende kosten: hogere opslagen voor winst, risico en algemene kosten. Bepaal de toe te passen kwaliteitstoeslag. Correleer de hoogte van de kwaliteitstoeslag aan de (gemiddelde) WOZ-waarde en maak hierbij tevens onderscheid naar verschillen in woninggroottes (m² GBO).

De precieze correlatie zal tijdens de uitvoering van het project nader bepaald worden. De gemeente zal hiervoor geanonimiseerde gegevens en analyses van het woningvoorraad en WOZ-waarden ter beschikking stellen. Van belang is dat de kwaliteitstoeslag aansluit op de kwaliteiten van de bestaande woningbouw en dat de methodiek voor het toepassen van deze toeslag ook begrijpelijk is voor de erfpachters van de gemeente Amsterdam.

6. Aanhorigheden De bepaling van de WOZ-waarde bevat een aparte waardering voor deelobjecten bij een woning. Dit soort deelobjecten betreft bijvoorbeeld carports, garageboxen, parkeerplaatsen, hobbykassen et cetera. Deze deelobjecten maken geen onderdeel uit van de herbouwkosten. De kosten van deze objecten worden apart aan het object toegevoegd. Bepaal de standaardkosten/gemiddelde kosten voor onderstaande aanhorigheden.

28

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

11 januari 2023

Omdat de herbouwkosten van deelobject 1580, onderpandige garage, nogal kunnen verschillen is er voor gekozen de herbouwkosten te differentiëren naar locatie. Hierbij wordt aangesloten bij de extra herbouwkosten voor de locatie. Voor onderpandige garages worden er voor drie locatie categorieën andere stichtingskosten gehanteerd.

Deelcode garageboxen geschakeld eenheid locatie 1500 garage aangebouwd aan eengezinswoning stuks 1510 garage aangebouwd dakconstructie stuks 1520 garage aangebouwd platdak stuks 1530 vrijstaande garage stuks 1540 vrijstaande garage stuks 1550 inpandige garage stuks 1560 onderpandige garage stuks stadsdeel Centrum 1570 onderpandige garage stuks binnen de ring exclusief Centrum e 1580 onderpandige garage stuks overig 1580 carport stuks 2140 parkeerplaats op terrein stuks

Bepaal voor bovengenoemde deelobjecten de stichtingskosten inclusief bijkomende kosten.

Doelstelling B: advisering ten aanzien van de interpolatie van deelraming 2 Deelraming 2. bouwkosten casco + basisvoorzieningen behoeft een nadere bewerking voordat deze bruikbaar is voor de genormeerde residuele grondwaardebepaling. Op basis van de verkregen ramingen per referentiewoningtype en de betreffende meetpunten zullen de verkregen resultaten (bouwkosten) geïnterpoleerd worden. De interpolatie maakt het mogelijk om de bouwkosten toe te passen voor een bredere gebruiksoppervlakte bandbreedte dan enkel voor de weergegeven meetpunten. Zie onderstaande figuur 1 voor een illustratieve voorbeeld hiervan. De gemeente ontvang graag een beknopt advies ten aanzien van de te hanteren interpolatiemethode. Figuur 1: interpolatie referentiewoningtype 1131 op basis van 9 meetpunten.

29

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

11 januari 2023

Doelstelling C: advisering ten aanzien van de te hanteren kostenindexatiemethode en -bron. De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten geschiedt op basis van definitief beschikte WOZ-waarden. Het beleid dat van kracht is voor 2021 is opgesteld op basis van de definitieve WOZ-waarden van 1 jaar eerder, dus de definitieve beschikkingen van belastingjaar 2020. Het prijspeil van deze WOZwaarden is vastgesteld op 1-1-2019. Het beleid functioneert middels het hanteren van de WOZ-waarden met een vertraging van 2 jaar op de prijspeilen. Dit heeft onder andere gevolgen voor de bouwkundige normen waarop de ramingen zijn gebaseerd. Het prijspeil van de herbouwkosten dient overeen te komen met het prijspeil van de WOZ-waarden. Er dient een correctie uitgevoerd te worden op het prijspeil van de herbouwkosten. Dit betekent dat de bouwkostenramingen op basis van de geldende BENG uitgangspunten moeten worden opgesteld, waarna naast een correctie op het prijspeil ook een correctie hierop (van BENG naar EPC 0,4) moet plaatsvinden. Daarna zullen de herbouwkosten ook jaarlijks geïndexeerd moeten worden ten behoeve van toekomstige beleidsactualisaties. De gemeente ontvangt graag een beknopt advies ten aanzien van de te hanteren indexatiemethode en -bron voor het actualiseren/terugrekenen van de prijspeil van de betreffende herbouwkosten.

Dit ten behoeve van het corrigeren van de prijspeilen en bouwkundige normen (BENG  EPC 0,4).

30

Gemeente Amsterdam Verschillenanalyse BSQ en herbouwkosten

11 januari 2023

3. Onderwerp van de opdracht Van de opdrachtnemer wordt verwacht:  Dat zij een offerte presenteert met een globale plan van aanpak, ten aanzien van de projectuitvoering en uitwerking van de producten cf. omschrijving hoofdstuk 2;  Dat zij een planning afgeeft ten aanzien van de projectuitvoering en oplevering van de gevraagde producten, cf. beoogd gemeentelijke planning zie hoofdstuk 8;  Dat zij bereid is om de conceptproducten beschikbaar te stellen aan een derde partij (auditor) en hierover toelichting te verstrekken ten behoeve van een second opinion. De gegevens die beschikbaar worden gesteld aan de auditor zijn onderworpen aan een nader te bepalen gebruiksovereenkomst welke wordt overeengekomen tussen opdrachtnemer en auditor;  Dat zij de uitkomsten van de betreffende second opinion verwerken om te komen tot de definitieve producten; o De resultaten van de audit worden verwerkt in een publiekelijk toegankelijke rapport. 4. Resultaat van de opdracht a. Het resultaat bestaat uit:  deelproduct 1: casco bouwkostenramingen per woningreferenties en meetpunt conform bijlage 6.  deelproduct 2: wand- en vloerafwerking raming onderscheiden naar EGW en MGW en uitgedrukt in een toeslag per m² GBO.  deelproduct 3: tuin/dakterras toeslag voor EGW uitgedrukt in een kostentoeslag per m² GBO.  deelproduct 4: kwaliteitstoeslag met correlatie aan de WOZwaarde en m² GBO.

 deelproduct 5: procentuele locatietoeslag voor bouwkosten uitgewerkt voor vier gebiedscategorieën conform bijlage 10.  Deelproduct 6: een lijst van bouwkosten per aanhorigheid conform bijlage 9.  Advies ten aanzien van te hanteren interpolatiemethode.  Advies ten aanzien van de te hanteren kostenindexatiemethode en -bron ten behoeve van het actualiseren/terugrekenen van de ramingsprijspeilen. 5. Taakverdeling Opdrachtnemer a. Opdrachtnemer verricht al het nodige onderzoek en werk om te komen tot de oplevering van de deelproducten zoals benoemd onder hoofdstuk 2 en de weergegeven omschrijving.