3. Uitspraak Raad van State d.d. 10 februari 2021.pdf

Conclusie 30. Het beroep van Aalborg Hotel is ongegrond. Het beroep van VastNed 31. VastNed is eigenaar van de percelen Ferdinand Bolstraat 47H, 47-I, 47-II, 49, 49-I, 49-II, 79HS, 79-I, 79-II, 79-III, 81HS, 81-I, 81-II, 81-III, 88HS, 88-I, 88-II, 88-III, 97H, 97-I, 97-II, 97-III, 101HS, 101-I, 101-II, 101-III, 122HS, 122-I, 122-II, 122-III, 124HS, 124-I, 124-II en 124-III. VastNed verhuurt de benedenverdiepingen van de panden op deze percelen aan uiteenlopende detailhandelsfuncties. De etages worden bewoond. 31.1. VastNed betoogt dat het plan dat bij besluit van 19 september 2018 is vastgesteld, rechtsonzeker is. Zij stelt dat niet uitdrukkelijk is bepaald dat het gebruik van bijbehorende bouwwerken op gronden met een tuinbestemming ook is toegestaan voor functies die zijn toegestaan binnen de gronden met de bestemming "Gemengd - 2". Verder stelt VastNed dat uit artikel 13 lid 13.2.1, onder b, van de planregels van het plan "De Pijp 2018" niet duidelijk blijkt of de bestaande bijgebouwen (deels) mogen worden vernieuwd. 31.2. Aan de bovengenoemde percelen, voor zover daar bebouwing op staat, is de bestemming "Gemengd - 2" toegekend. Achter de gebouwen bevinden zich bestemmingsvlakken, waaraan telkens de bestemming "Tuin" en de dubbelbestemming "Waarde - Landschap" is toegekend.

Deze bestemmingen zijn gehandhaafd in het 6:19besluit, zodat VastNed hiertegen een beroep van rechtswege heeft. 31.3. De Afdeling overweegt dat op grond van artikel 13 lid 13.4, onder b, van de planregels bijgebouwen ondergeschikt aan de functie in het hoofdgebouw mogen worden gebruikt. Aangezien de hoofdgebouwen op de gronden met de bestemming "Gemengd - 2" staan, mogen bestaande en vergunde bijgebouwen op de percelen dus ook worden gebruikt voor de functies die het plan ter plaatse van de bestemming "Gemengd - 2" mogelijk maakt. De raad heeft bevestigd dat dit ook zijn bedoeling is geweest. Verder mogen op grond van artikel 13 lid 13.2.1, onder b, bijgebouwen geheel worden vernieuwd. Naar het oordeel van de Afdeling betekent dit ook dat deze bijgebouwen geheel mogen worden vernieuwd. Gelet hierop heeft het toekennen van de bestemming "Tuin" op de percelen geen nadelige gevolgen voor het gebruik van deze percelen door VastNed. Het betoog dat deze planregels

Uitspraak 201808944/1/R1

18

rechtsonzeker zijn slaagt niet. 32. VastNed kan zich ook niet verenigen met de dubbelbestemming "Waarde - Landschap", omdat daardoor in de binnentuinen geen bijgebouwen kunnen worden opgericht. Zij betoogt dat deze bestemming beperkende gevolgen heeft voor de bedrijfsvoering van de bedrijven aan wie zij haar panden verhuurt. De op de percelen aanwezige gebouwen hadden volgens haar als zodanig moeten worden bestemd. VastNed voert aan dat de raad volgens de plantoelichting met de bestemming "Waarde - Landschap" heeft beoogd om verdere verdichting van binnentuinen tegen te gaan om daarmee het waterbergend vermogen van de bodem, de verhouding tussen bebouwing en groen en de cultuurhistorische waarde van binnentuinen te behouden. Daaruit blijkt niet dat de raad wenst dat bestaande bouwwerken worden gesloopt. Verder zijn de percelen van VastNed volgebouwd en zijn er dus geen groene of open binnentuinen om te beschermen. Voorts stelt VastNed dat de bebouwing niet binnen redelijke termijn zal worden verwijderd. Tot slot stelt VastNed dat de raad niet heeft gemotiveerd waarom de planregeling zou strekken tot een goede ruimtelijke ordening. De raad heeft geen tuinhistorisch of locatiespecifiek onderzoek gedaan. Ook heeft de raad geen op het plangebied toegesneden onderzoek naar de mate en wijze van waterberging, die nodig zou zijn in verband met klimaatverandering, overgelegd.

Verder stelt VastNed dat artikel 24 lid 24.2 van de planregels in strijd is met de mogelijkheden die artikel 2.1, derde lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in samenhang met artikel 2.3 van het Bor bieden om zonder omgevingsvergunning te bouwen op het achtererfgebied. 32.1. Zoals de Afdeling eerder in haar uitspraak van 21 februari 2018, ECLI:NL:RVS:2018:571, heeft overwogen, kan de raad er voor kiezen de inrichting van het erf ten dienste van het gebruik van het hoofdgebouw te verbieden, zodat de bepalingen die vergunningvrij bouwen in de zin van artikel 2 van bijlage II van het Bor mogelijk maken, niet van toepassing zijn. Wanneer met een dergelijke planregeling in zijn algemeenheid, dus zonder acht te slaan op de locatiespecifieke omstandigheden, vergunningvrij bouwen aan banden zou worden gelegd, acht de Afdeling dat niet aanvaardbaar. Daarmee zou de uitdrukkelijk in het Bor gemaakte keuze om vergunningvrij bouwen mogelijk te maken, op onaanvaardbare wijze worden doorkruist. De raad moet deugdelijk motiveren dat een dergelijke planregeling, gelet op de locatiespecifieke omstandigheden, strekt tot een goede ruimtelijke ordening. 32.2. In de nota van uitgangspunten, die deel uitmaakt van de plantoelichting, heeft de raad gesteld dat hij een verdere verdichting van binnentuinen wil tegengaan.

De raad wenst hiermee te bereiken dat bewoners op de hoger gelegen bouwlagen uitzicht houden op groene binnentuinen ter afwisseling van de stedelijke drukte aan de voorzijde. Verder beoogt de raad om de waterbergende effecten van de tuinen te behouden. Om die reden is de dubbelbestemming "Waarde - Landschap" aan diverse binnentuinen in De Pijp toegekend. In dit geval heeft de raad evenwel niet onderbouwd dat de binnentuinen waarvan de percelen van VastNed deel uitmaken, waterbergende functies hebben en dat de regeling bijdraagt aan het voorkomen van wateroverlast in dit gebied. De Afdeling overweegt dat de raad geen locatiespecifiek onderzoek heeft gedaan naar de noodzaak om de dubbelbestemming op te nemen voor de (binnen)tuinen achter de bebouwing op de percelen van VastNed. Daarbij betrekt de Afdeling dat de raad de stelling van VastNed dat de binnentuinen van haar percelen al geheel of grotendeels zijn volgebouwd, niet heeft bestreden. Het besluit waarbij het plan "De Pijp 2018" is vastgesteld berust gelet op het voorgaande daarom in zoverre niet op een deugdelijke motivering. Conclusie 32.3. Het beroep van VastNed is gegrond voor zover dat is gericht tegen de

Uitspraak 201808944/1/R1

19

dubbelbestemming "Waarde - Landschap" die in het besluit van 19 september 2018 en het 6:19-besluit is toegekend aan de percelen Ferdinand Bolstraat 47H, 47-I, 47-II, 49, 49-I, 49-II, 79HS, 79-I, 79-II, 79-III, 81HS, 81-I, 81-II, 81-III, 88HS, 88-I, 88-II, 88-III, 97H, 97-I, 97-II, 97-III, 101HS, 101-I, 101-II, 101-III, 122HS, 122-I, 122-II, 122-III, 124HS, 124-I, 124-II en 124-III. Beide besluiten dienen te worden vernietigd wegens strijd met de artikelen 3:2 en 3:46 van de Awb voor zover de bestemming "Waarde - Landschap" is toegekend aan deze percelen. Opdracht 33. De Afdeling ziet aanleiding de raad met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb op te dragen om voor de vernietigde planonderdelen een nieuw besluit te nemen en zal daarvoor een termijn stellen. Proceskosten 34. Ten aanzien van Comité Oude Pijp en anderen, [appellante sub 2], Caransa, [appellante sub 4] en andere, MCV en anderen, het Bisdom en VastNed dient de raad op hierna te melden wijze in de proceskosten te worden veroordeeld.

Voor zover [appellante sub 4] en andere hebben verzocht om op grond van artikel 2, derde lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht af te wijken van de op grond van het eerste lid vastgestelde bedragen en over te gaan tot een veroordeling van de zogenoemde integrale kosten, wijst de Afdeling dit verzoek af reeds omdat niet inzichtelijk is gemaakt waaruit die integrale kosten bestaan. Ten aanzien van [appellant sub 5] is niet gebleken van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen. Ten aanzien van Aalborg Hotel bestaat geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Beslissing De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: I. verklaart het beroep van [appellant sub 5] niet-ontvankelijk, voor zover dat betrekking heeft op artikel 16 lid 16.2.2, onder c, van de planregels; II. verklaart de beroepen van Comité Oude Pijp en anderen, [appellante sub 2], Caransa Group B.V., [appellante sub 4] en andere, [appellant sub 5], voor zover ontvankelijk, Maatschap Centrum Vastgoed en anderen, Bisdom Haarlem - Amsterdam en VastNed Retail Nederland B.V. tegen het besluit van 19 september 2018, waarbij de raad van de gemeente Amsterdam het bestemmingsplan "De Pijp 2018" heeft vastgesteld, gegrond; III. vernietigt het besluit van 19 september 2018, voor zover: a.

de aanduiding "horeca van categorie 4" is toegekend ter plaatse van het perceel Van Woustraat 74A te Amsterdam; b. ter plaatse van de achterzijde van het perceel [locatie 1] te Amsterdam niet is voorzien in een woonbestemming; c. de bestemming "Maatschappelijk" is toegekend aan de percelen Karel du Jardinstraat 61-65 en 67 te Amsterdam; d. de dubbelbestemming "Waarde - Landschap" is toegekend aan het perceel op de hoek van de Ferdinand Bolstraat en de Eerste Jan Steenstraat, ter hoogte van [locatie 2] te Amsterdam en voor zover niet is voorzien in kantoren op de derde, vierde en vijfde bouwlaag op dat perceel; e. de dubbelbestemming "Waarde - Landschap" is toegekend aan de percelen [locatie 3],

Uitspraak 201808944/1/R1

20

[locatie 4] en [locatie 5] te Amsterdam; f. ter plaatse van het perceel Eerste van der Helststraat 31 te Amsterdam niet is voorzien in dienstverlening en kantoren; g. de bestemming "Maatschappelijk" is toegekend aan het perceel Van Ostadestraat 270 te Amsterdam; h. de dubbelbestemming "Waarde - Landschap" is toegekend aan de percelen Ferdinand Bolstraat 47H, 47-I, 47-II, 49, 49-I, 49-II, 79HS, 79-I, 79-II, 79-III, 81HS, 81-I, 81-II, 81-III, 88HS, 88-I, 88-II, 88-III, 97H, 97-I, 97-II, 97-III, 101HS, 101-I, 101-II, 101-III, 122HS, 122-I, 122-II, 122III, 124HS, 124-I, 124-II en 124-III, alle te Amsterdam; IV. verklaart de beroepen van Comité Oude Pijp en anderen, [appellante sub 2], Caransa Group B.V., [appellante sub 4] en andere, [appellant sub 5], voor zover ontvankelijk, Maatschap Centrum Vastgoed en anderen, Bisdom Haarlem - Amsterdam en VastNed Retail Nederland B.V. tegen het besluit van 9 oktober 2019, waarbij de raad van de gemeente Amsterdam het bestemmingsplan "De Pijp 2018, 1e herziening" heeft vastgesteld gegrond; V. vernietigt het besluit van 9 oktober 2019, voor zover: a. de aanduiding "horeca van categorie 4" is toegekend ter plaatse van het perceel Van Woustraat 74A te Amsterdam; b. ter plaatse van de achterzijde van het perceel [locatie 1] te Amsterdam niet is voorzien in een woonbestemming; c.

de bestemming "Maatschappelijk" is toegekend aan de percelen Karel du Jardinstraat 61-65 en 67; d. de dubbelbestemming "Waarde - Landschap" is toegekend aan het perceel op de hoek van de Ferdinand Bolstraat en de Eerste Jan Steenstraat, ter hoogte van [locatie 2] en voor zover niet is voorzien in kantoren op de derde, vierde en vijfde bouwlaag op dat perceel; e. de dubbelbestemming "Waarde - Landschap" is toegekend aan de percelen [locatie 3], [locatie 4] en [locatie 5] te Amsterdam; f. ter plaatse van het perceel Eerste van der Helststraat 31 te Amsterdam niet is voorzien in dienstverlening en kantoren; g. de bestemming "Maatschappelijk" is toegekend aan het perceel Van Ostadestraat 270 te Amsterdam; h. de dubbelbestemming "Waarde - Landschap" is toegekend aan de percelen Ferdinand Bolstraat 47H, 47-I, 47-II, 49, 49-I, 49-II, 79HS, 79-I, 79-II, 79-III, 81HS, 81-I, 81-II, 81-III, 88HS, 88-I, 88-II, 88-III, 97H, 97-I, 97-II, 97-III, 101HS, 101-I, 101-II, 101-III, 122HS, 122-I, 122-II, 122III, 124HS, 124-I, 124-II en 124-III, alle te Amsterdam; VI. verklaart het beroep van Aalborg Hotel Management B.V. ongegrond; VII.

draagt de raad op om binnen 26 weken na verzending van deze uitspraak met inachtneming daarvan een nieuw besluit te nemen voor de onderdelen genoemd onder V en dit vervolgens op de wettelijk voorgeschreven wijze en binnen de daarvoor geldende termijn bekend te maken en mede te delen; VIII. veroordeelt de raad van de gemeente Amsterdam tot vergoeding van de bij appellanten in verband met de behandeling van het beroep opgekomen proceskosten als volgt:

Uitspraak 201808944/1/R1

21

a. bij Comité Oude Pijp en anderen een bedrag van € 459,61 (zegge: vierhonderdnegenenvijftig euro en eenenzestig cent), met dien verstande dat bij betaling aan één van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; b. bij [appellante sub 2] een bedrag van € 796,50 (zegge: zevenhonderdzesennegentig euro en vijftig cent), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; c. bij Caransa Group B.V. een bedrag van € 1.335,00 (zegge: dertienhonderdvijfendertig euro en vijftig cent), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; d. bij [appellante sub 4] en andere een bedrag van € 1.335,00 (zegge: dertienhonderdvijfendertig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, met dien verstande dat bij betaling aan één van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; e. bij Maatschap Centrum Vastgoed en anderen een bedrag van € 1.068,00 (zegge: duizendachtenzestig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, met dien verstande dat bij betaling aan één van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; f.

bij Bisdom Haarlem - Amsterdam een bedrag van € 1.335,00 (zegge: dertienhonderdvijfendertig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; g. bij VastNed Retail Nederland B.V. een bedrag van € 1.335,00 (zegge: dertienhonderdvijfendertig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; IX. gelast dat de raad van de gemeente Amsterdam het door appellanten voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht als volgt vergoedt: a. voor Comité Oude Pijp en anderen een bedrag van € 338,00 (zegge: driehonderdachtendertig euro), met dien verstande dat bij betaling aan één van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; b. voor [appellante sub 2] een bedrag van € 338,00 (zegge: driehonderdachtendertig euro); c. voor Caransa Group B.V. een bedrag van € 338,00 (zegge: driehonderdachtendertig euro); d. voor [appellante sub 4] en andere een bedrag van € 338,00 (zegge: driehonderdachtendertig euro), met dien verstande dat bij betaling aan één van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; e. voor [appellant sub 5] een bedrag van € 170,00 (zegge: honderdzeventig euro); f.

voor Maatschap Centrum Vastgoed en anderen een bedrag van € 338,00 (zegge: driehonderdachtendertig euro), met dien verstande dat bij betaling aan één van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; g. voor Bisdom Haarlem - Amsterdam een bedrag van € 338,00 (zegge: driehonderdachtendertig euro); h. voor VastNed Retail Nederland een bedrag van € 338,00 (zegge: driehonderdachtendertig euro).

Uitspraak 201808944/1/R1

22

Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, voorzitter, en mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen en mr. E.A. Minderhoud, leden, in tegenwoordigheid van mr. W.S. van Helvoort, griffier. w.g. Van der Beek-Gillessen w.g. Van Helvoort voorzitter griffier Uitgesproken in het openbaar op 10 februari 2021 361.

BIJLAGE Planregels van het bestemmingsplan "De Pijp 2018, 1e herziening" Artikel 11 lid 11.1 luidt: "De voor 'Waarde - Cultuurhistorie 1' aangewezen gronden zijn, naast de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, herstel en de uitbouw van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied en zijn bebouwing." Artikel 11 lid 11.2 luidt: "Op en onder de in 11.1 genoemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd in aanvulling op het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en), met inachtneming van de volgende regels: a. de hoofdvorm van bouwwerken, bepaald door het kapprofiel, zoals aanwezig ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan en zoals die is gebouwd, dan wel mag worden gerealiseerd krachtens een voor dat tijdstip verleende omgevingsvergunning dient gehandhaafd te worden; b. in afwijking van het bepaalde onder a, mag een dakuitbouw gerealiseerd worden mits er voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: 1. de hoogte van de dakuitbouw moet minimaal 0,3 meter minder zijn dan de bestaande bouwhoogte van het betreffende hoofdgebouw; 2. de afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen dient groter dan 0,5 meter te zijn; 3. de dakuitbouw dient in de dakvoet geplaatst te worden; 4.

indien binnen het betreffende bouwblok reeds dakuitbouwen aanwezig zijn, dient de dakuitbouw in de maatvoering en positionering in het dakvlak aan te sluiten bij de al aanwezige dakuitbouwen; 5. indien binnen het betreffende bouwblok nog geen dakuitbouwen aanwezig zijn, mag de eerste dakuitbouw, en dakuitbouwen die daaropvolgend op grond van het bepaalde onder 4 gerealiseerd kunnen worden, geen onevenredige aantasting van het daklandschap tot gevolg hebben; 6. indien de dakuitbouw zichtbaar is vanaf de openbare ruimte, mag geen sprake zijn van een onevenredige aantasting van de cultuurhistorische waarde; 7. door het bouwen van de dakuitbouw mag het aantal woningen of zelfstandige nietwoonfuncties niet toenemen;

Uitspraak 201808944/1/R1

23

8. over de dakuitbouw dient geadviseerd te zijn door Monumenten en Archeologie.; c. in afwijking van het bepaalde onder a zijn ondergeschikte overschrijdingen van het kapprofiel ten behoeve van ornamenten, dakkapellen en daklijsten toegestaan." Planregels van het bestemmingplan "De Pijp 2018" In artikel 1 lid 1.17 zijn bestaande kelders of souterrains omschreven als: "Kelders en/of souterrains, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip aangevraagde of verleende vergunning." In artikel 1 lid 1.18 zijn bestaande bijbehorende bouwwerken omschreven als: "Legale bijbehorende bouwwerken, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip aangevraagde of verleende vergunning." In artikel 1 lid 1.21 is een 'bijbehorend bouwwerk’ omschreven als: "Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak." In artikel 1, lid 1.37, is detailhandel omschreven als: "Het anders dan voor directe consumptie bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die deze goederen

kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit." In artikel 1 lid 1.52 is horeca van categorie 4 omschreven als: "Een inrichting die geheel gericht is op het voor directe consumptie verstrekken van maaltijden, (kleine) etenswaren, dan wel van alcoholvrije dranken, die uitsluitend ter plaatse aan tafel genuttigd worden, eventueel aangevuld met een afhaalfunctie, en in zoverre deze inrichting niet valt onder horeca van categorie 1 en horeca van categorie 3, daaronder worden in elk geval begrepen: restaurant, eetcafé, lunchroom, koffie-/theehuizen, juicebars en ijssalons. Het bieden van de gelegenheid om te dansen is toegestaan op voorwaarde dat er geen entreegeld wordt geheven en de dansvloer niet groter is dan 20% van de bruto vloeroppervlakte van de horecazaak." In artikel 1 lid 1.81 is een straatwand gedefinieerd als: "Aan een straat gelegen zijde van een aaneengesloten bouwblok, welke aan weerszijden begrensd wordt door openbare ruimte en/of begrensd wordt door verandering van straatnaam." Artikel 5, lid 5.1, luidt: "De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. woningen inclusief huisgebonden beroep of huisgebonden bedrijf en bed & breakfast; b.

detailhandel, uitsluitend in de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder, met dien verstande dat supermarkten uitsluitend zijn toegestaan ter plaatse van de functieaanduiding 'supermarkt'; c. dienstverlening, uitsluitend in de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder; d. bedrijf, uitsluitend in de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder met inachtneming van artikel 27.2;

Uitspraak 201808944/1/R1

24

e. ambachtelijk bedrijf, uitsluitend in de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder met inachtneming van artikel 27.2; f. kantoor, uitsluitend in de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder; g. casino, uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding 'casino'; h. horeca van categorie 1, uitsluitend in de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder ter plaatse van de functieaanduiding 'horeca van categorie 1'; i. horeca van categorie 3, uitsluitend in de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder ter plaatse van de functieaanduidingen 'horeca van categorie 1' en 'horeca van categorie 3'; j. horeca van categorie 4, uitsluitend in de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder ter plaatse van de functieaanduidingen 'horeca van categorie 1', 'horeca van categorie 3' en 'horeca van categorie 4'; k. hotel, uitsluitend in de derde bouwlaag en hoger ter plaatse van de functieaanduiding 'hotel'; met daaraan ondergeschikt: l. ondersteunende horeca, uitsluitend binnen detailhandel, dienstverlening, (ambachtelijk) bedrijf, kantoor, hotel en casino; m. parkeervoorzieningen ten behoeve van het in artikel 5.1 onder a t/m j genoemde gebruik in kelder en/of souterrain; n. parkeervoorzieningen ten behoeve van het in artikel 5.1 onder a t/m j genoemde gebruik in de eerste bouwlaag, uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding 'parkeergarage'; o.

nutsvoorzieningen; p. tuinen." Artikel 6, lid 6.1, luidt: "De voor 'Gemengd - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. woningen inclusief huisgebonden beroep of huisgebonden bedrijf en bed & breakfast, uitsluitend in de tweede bouwlaag en hoger en uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding 'wonen' tevens in de eerste bouwlaag, souterrain en/of de kelder; b. detailhandel, uitsluitend in de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder, met dien verstande dat supermarkten uitsluitend zijn toegestaan ter plaatse van de functieaanduiding 'supermarkt; c. bedrijf, uitsluitend in de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder, met inachtneming van artikel 27.2; d. ambachtelijk bedrijf, uitsluitend in de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder met inachtneming van artikel 27.2; e. dienstverlening, uitsluitend in de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder ter plaatse van de functieaanduiding 'dienstverlening'; f. kantoor, uitsluitend in de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder ter plaatse van de functieaanduiding 'kantoor' en ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van

Uitspraak 201808944/1/R1

25

gemengd - 3'. uitsluitend in de tweede bouwlaag; g. horeca van categorie 1, uitsluitend in de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder ter plaatse van de functieaanduiding 'horeca van categorie 1''; h. horeca van categorie 3, uitsluitend in de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder ter plaatse van de functieaanduidingen 'horeca van categorie 1' en 'horeca van categorie 3'; i. horeca van categorie 4, uitsluitend in de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder ter plaatse van de functieaanduidingen 'horeca van categorie 1', 'horeca van categorie 3' en 'horeca van categorie 4'; met daaraan ondergeschikt: j. ondersteunende horeca, uitsluitend binnen detailhandel, (ambachtelijk) bedrijf, dienstverlening en kantoor; k. parkeervoorzieningen ten behoeve van het in artikel 6.1 onder a t/m i genoemde gebruik in kelder en/of souterrain; l. parkeervoorzieningen ten behoeve van het in artikel 6.1 onder a t/m i genoemde gebruik in de eerste bouwlaag uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding 'parkeergarage'; m. nutsvoorzieningen; n. tuinen." Artikel 6 lid 6.3.2, luidt: "Voor de in 6.1 genoemde gronden gelden de volgende regels: a. voor onder meer kantoren een maximum bruto vloeroppervlak geldt van 300 m2 per vestiging." Artikel 6 lid 6.3.5 luidt: "a.

In afwijking van het bepaalde in 6.3.2 zijn de, op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, bestaande vestigingen met een groter bruto vloeroppervlak en/of winkelvloeroppervlak toegestaan. Een verdere vergroting is niet toegestaan; b. in afwijking van het bepaalde in 6.1 zijn in de vestigingen als bedoeld in artikel 6.3.5 onder a alleen de niet-woonfuncties toegestaan, die op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig waren;" Artikel 6 lid 6.4.2 van de planregels luidt: "Het College van Burgemeester en Wethouders is bevoegd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1 onder c, van de Wet ruimtelijke ordening een omgevingsvergunning te verlenen in afwijking van het bepaalde in artikel 6.1 onder g en i, ten behoeve van horeca van categorieën 1 en 4 in de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder van de panden aan de Ceintuurbaan, de Ferdinand Bolstraat (uitsluitend ten zuiden van de Lutmastraat) en de Van Woustraat (ten zuiden van de Tolstraat), met dien verstande dat: a. het percentage van de straatwand dat voor horeca wordt toegestaan maximaal 25% is; [...]". Artikel 9 lid 9.1 van de planregels luidt: "De voor "Horeca" aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. hotels met bijbehorende horeca;

Uitspraak 201808944/1/R1

26

[...]" Artikel 9 lid 9.2.2 van de planregels luidt: "Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: [...] c. uitsluitend bestaande kelders en souterrains zijn toegestaan." Artikel 28, onder a, van de planregels luidt: "Indien niet met toepassing van een andere bepaling van deze regels afgeweken kan worden, is het College van Burgemeester en Wethouders bevoegd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1 onder c, van de Wet ruimtelijke ordening een omgevingsvergunning te verlenen in afwijking van de desbetreffende regels van dit bestemmingsplan, ten behoeve van: [...] 8. het bouwen van kelders en souterrains en het vergroten van bestaande kelders en souterrains onder voorwaarden dat: - het gebruik ten dienste is van de functie in het hoofdgebouw; - de technische haalbaarheid is aangetoond; - de diensten, die belast zijn met de zorg op het terrein van milieu- en bouwtoezicht, het (grond)waterbeheer en de bescherming van monumenten en archeologie, geen bezwaar hebben tegen de ontwikkeling; - de bovenzijde van het dak van het deel van de kelder dat zich niet onder een toegestaan bovengronds bijbehorend bouwwerk bevindt, tenminste 0,80 meter is gelegen onder de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld van de (binnen)tuin en op dit deel van de kelder een grondpakket wordt gerealiseerd van minimaal 0,80 meter; - aangetoond is dat de

ontwikkeling in de tuin niet ten koste gaat van (waardevolle) bomen in de (binnen-)tuin." Artikel 13 lid 13.1 van de planregels luidt: "De voor "Tuin" aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. tuinen; b. bijbehorende bouwwerken; [...] e. groenvoorzieningen." Artikel 13 lid 13.2.1 luidt: "a. Op de in 13.1 genoemde gronden zijn uitsluitend de op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaande bijbehorende bouwwerken toegestaan. b. Bestaande bijbehorende bouwwerken als bedoeld onder a mogen gesloopt en opnieuw opgericht worden, mits deze maximaal dezelfde omvang en locatie hebben als het gesloopte bijbehorende bouwwerk. c. Uitsluitend bestaande kelders en souterrains zijn toegestaan."

Uitspraak 201808944/1/R1

27

Artikel 13 lid 13.2.2 luidt: "a. Het bouwen van bijbehorende bouwwerken op een afstand van niet meer dan 2,5 meter van het hoofdgebouw is op grond van dit bestemmingsplan toegestaan, mits het bijbehorende bouwwerk voldoet aan de volgende eisen: 1. Het bijbehorende bouwwerk mag niet hoger zijn dan: - 5 m; - 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw, en - het hoofdgebouw; 2 . Het bouwen van het bijbehorende bouwwerk op grond van dit artikel mag niet leiden tot meer dan 50% bebouwing van het perceel binnen deze bestemming; 3. Het bijbehorende bouwwerk dient te worden voorzien van een groen dak; 4. Het waterbergend vermogen van het bouwwerk bedraagt minstens 60 millimeter per uur; b. op de gronden als bedoeld in 13.1 onder c mag op het perceel binnen deze bestemming maximaal 15% worden bebouwd ten behoeve van fietsenstallingen en bergingen, met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 2,5 meter." Artikel 13 lid 13.4 luidt: "Voor bijbehorende bouwwerken geldt dat: a. aan- en uitbouwen gebruikt worden ten behoeve van de functie in het hoofdgebouw; b. bijgebouwen ondergeschikt aan de functie in het hoofdgebouw worden gebruikt, dan wel ten behoeve van de bestemming." Artikel 16 lid 16.2.2., luidt: "Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: [...] c.

uitsluitend bestaande kelders en souterrains zijn toegestaan;". Artikel 24 lid 24.1 van de planregels luidt: "a. De voor 'Waarde - Landschap' aangewezen gronden zijn bestemd voor uitsluitend instandhouding en ontwikkeling van de aanwezige landschappelijke waarde. b. De dubbelbestemming Waarde - Landschap is primair ten opzichte van de andere aan deze gronden toegekende bestemmingen." Artikel24 lid 24.2 luidt: "Op en onder de in artikel 24.1 genoemde gronden mogen geen gebouwen worden opgericht, anders dan de gebouwen die op grond van artikel 13.2.1 onder b en artikel 13.3 zijn toegestaan. Deze gronden dienen niet te worden beschouwd als erf in de zin van artikel 1 van bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht, zoals dat artikel luidt op het moment van de datum van inwerkingtreding van dit plan." Artikel 27, lid 27.2, luidt: "Voor bedrijven geldt:

Uitspraak 201808944/1/R1

28

a. Voor zover op grond van deze regels ambachtelijke bedrijven zijn toegestaan, zijn uitsluitend ambachtelijke bedrijven toegestaan: 1. die in de Staat van ambachtelijke bedrijfsactiviteiten voorkomen; 2. die niet in de Staat van ambachtelijke bedrijfsactiviteiten voorkomen, maar wel aanwezig waren ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan; b. de ambachtelijke bedrijven als bedoeld in 27.2 onder a onder 2 worden geacht onderdeel uit te maken van de Staat van ambachtelijke bedrijfsactiviteiten; c. voor zover op grond van deze regels bedrijven zijn toegestaan anders dan ambachtelijke bedrijven als bedoeld in 27.2 onder a, zijn uitsluitend: 1. de bedrijven toegestaan die in de Staat van bedrijfsactiviteiten onder categorie A vallen; 2. inpandige fietsenstallingen toegestaan. d.

Het College van Burgemeester en Wethouders is bevoegd in afwijking van het bepaalde in a een omgevingsvergunning te verlenen voor het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een ambachtelijk bedrijf dat niet in de Staat van ambachtelijke bedrijfsactiviteiten voorkomt en dat ook niet aanwezig was ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan onder de voorwaarde dat het ambachtelijke bedrijf vergelijkbare of minder nadelige ruimtelijke gevolgen heeft voor het aanwezige woon- leefklimaat als een bedrijf dat wel op de Staat van ambachtelijke bedrijfsactiviteiten voorkomt; e. Het College van Burgemeester en Wethouders is bevoegd in afwijking van het bepaalde in c een omgevingsvergunning te verlenen voor het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een bedrijf dat niet aanwezig was ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan, onder de voorwaarde dat dit bedrijf vergelijkbare of minder nadelige ruimtelijke gevolgen heeft voor het aanwezige woon- leefklimaat als een bedrijf dat wel op de Staat van bedrijfsactiviteiten voorkomt." Planvoorschriften bestemmingsplan "De Pijp 2005" Artikel 4, lid 1, luidt: "De gronden, op de plankaart bestemd voor "Gemengde doeleinden" (GD), zijn aangewezen voor: [...] c.

detailhandel, bedrijven met inachtneming van het bepaalde in artikel 14, kantoren, dienstverlening en maatschappelijke dienstverlening voor wat betreft de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder; [...] e. horeca I, III en IV voor wat betreft de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder, ter plaatse van de in de bijlage bij deze voorschriften opgenomen lijst "Toegestane horeca" onder a. genoemde adressen; f. horeca III en IV voor wat betreft de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder ter plaatse van de in de bijlage bij deze voorschriften opgenomen lijst "Toegestane horeca" onder b. genoemde adressen; g. horeca IV voor wat betreft de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder ter plaatse

Uitspraak 201808944/1/R1

29

van de in de bijlage bij deze voorschriften opgenomen lijst "Toegestane horeca" onder c. genoemde adressen; h. een hotel, daar waar dat met de nadere aanduiding "hotel toegestaan" op de plankaart staat aangegeven.; [...]". Lid 9 van dit artikel luidt: "Het dagelijks bestuur is bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde in lid 1, onder g, met dien verstande dat Horeca IV tevens wordt toegestaan ter plaatse van de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder van de panden: - met de in dit artikel in lid 6 genoemde nadere aanduiding "winkellint"; - aan de Eerste Jacob van Campenstraat; - aan Sarphatipark aan de west- en zuidzijde; - aan de Eerste Van der Helststraat tussen Sarphatipark en de Quellijnstraat, met uitzondering van het Gerard Douplein; - aan de Quellijnstraat tussen het Marie Heinekenplein en de Eerste van der Helststraat; - aan de Amsteldijk; - aan de Stadhouderskade; met dien verstande dat het percentage van de lengte van de straatwand dat voor horeca I, III en IV wordt toegestaan in totaal maximaal 25% is." Artikel 14, lid 1, onder a, luidt: "Voor zover de gronden binnen dit plan mogen worden bebouwd en gebruikt voor bedrijven, zijn slechts bedrijven toegestaan die in de bij deze voorschriften behorende Staat van Inrichtingen vallen onder categorie I en II, met uitzondering van de in de Staat van Inrichtingen aangegeven stallingsbedrijven en particuliere

stalling, tenzij deze met de nadere aanduiding "parkeervoorzieningen toegestaan" op de plankaart staat aangegeven."

Uitspraak 201808944/1/R1

30

Gemeente Amsterdam

Afwegingskader Grondwaterneutrale Kelders Amsterdam Opgemaakte versie na Raadsbesluit 20 januari 2021

1

Gemeente Amsterdam

SAMENVATTING Amsterdam wil de negatieve gevolgen van de aanleg van kelders voorkomen. Uit onderzoek van Waternet en het Ingenieursbureau van Amsterdam bleek dat in grote delen van de stad de effecten van (met name cumulatieve) kelderbouw negatief zijn. Door de barrièrewerking van meerdere kelders naast elkaar wordt de stand en stroom van het grondwater beïnvloed. Dit leidt tot onder- en overlast van het grondwater. Dit heeft negatieve gevolgen in de openbare ruimte en op particuliere percelen. In de zomer van 2019 stelde het college in de bestuurlijke reactie op dit onderzoek: “Het college is overtuigd van de noodzaak én de mogelijkheid om de negatieve effecten voor het grondwater van kelders in Amsterdam te elimineren. Het risico op onder- dan wel overlast in delen van de stad is te groot evenals de negatieve effecten op de mogelijkheid tot klimaatadaptatie. Mede omdat het technisch mogelijk is de stroom van het grondwater niet te hinderen, én de extra kosten daarvoor overzienbaar lijken, zoekt het college naar de snelste weg om grondwaterneutraliteit op te nemen als voorwaarde voor het vergunnen van het aanleggen van een kelder. Doel is om alleen kelders te vergunnen welke grondwaterneutraal zijn.

Niet grondwaterneutrale kelders willen wij zo snel mogelijk verbieden.” Het college heeft opdracht gegeven een afwegingskader grondwaterneutrale kelderbouw op te stellen waarin zowel de technische maatregelen als de juridische borging van deze maatregelen werden geïnventariseerd. Tijdens het opstellen van dit afwegingskader bleek dat, door de verschillen in de samenstelling van de ondergrond én de verschillen in de situatie van het grondwater, de benodigde maatregelen sterk variëren in de stad. Dit leidt er toe dat in enkele delen van de stad de ondergrond dermate kwetsbaar is, dat kelders tot onherstelbare en grote schade (kunnen) leiden. In die delen van de stad zou kelderbouw niet meer toegestaan moeten worden. Het grondwaterneutraal aanleggen van een kelder is in die delen van de stad onmogelijk. In grote delen van de stad is grondwaterneutraal bouwen wel mogelijk, mits de benodigde maatregelen worden getroffen. In andere delen zal zelfs een cumulatie van het aantal kelders niet leiden tot een significante aantasting van stand en stroom van het grondwater. Door de samenstelling van de ondergrond, de bebouwing en verkaveling en de situatie van het grondwater zijn in deze delen van de stad geen maatregelen nodig bij de realisatie van kelders. In de rest van de stad zijn deze maatregelen wel nodig.

En deze variëren van het terugbrengen van hetzelfde doorlaatvermogen van de bodem voor grondwater dat voor de bouw van de kelder aanwezig was op de betreffende locatie (de zgn. standstill) tot het aanbrengen van een vooraf bepaald doorlaatvermogen op de betreffende locatie dat past bij de grondwatersituatie van die buurt. Tegelijk is onderzocht welke mogelijkheden er zijn om de aanleg van een kelder zodanig te doen dat dit doorlaatvermogen ook gerealiseerd wordt. Tijdens expertsessies met marktpartijen zijn verschillende opties doorgenomen. Het blijkt dat naast de kelder vooral ook de aan te brengen damwanden een barrièrewerking hebben. Er zijn mogelijkheden, die ook al in de praktijk worden toegepast, om deze barrièrewerking teniet te doen na de bouw. De mogelijkheid om zonder damwanden te bouwen is het meest kansrijk, maar is vooralsnog in Amsterdam alleen theoretisch mogelijk. Het is echter niet uit te sluiten dat in de toekomst de technische mogelijkheden zodanig worden verbeterd, dat dit mogelijk en haalbaar wordt. Het verwijderen van de damwanden na de aanleg van de kelder is ook een optie. Die kan alleen in specifieke gevallen waarbij de damwand

2

Gemeente Amsterdam

geen onderdeel uitmaakt van de nieuwe constructie en ook het zogenaamde trekken van de damwand geen schade veroorzaakt. En die beide voorwaarden zijn zelden aanwezig. Daarmee resteert slechts het aanleggen van een systeem waardoor het grondwater onder of langs de kelder wordt geleid. Daarbij is ook het doorbreken van de damwand nodig. Dat kan op verschillende manieren, in dit afwegingskader is uiteengezet welke dat zijn. Nu we weten in welke delen van Amsterdam grondwaterneutrale kelders van belang zijn en ook hoe een kelder grondwaterneutraal kan worden aangelegd, is het van belang er voor te zorgen dat dit ook gebeurt en afgedwongen kan worden.

Voor de bouw van een kelder is een omgevingsvergunning (bouwvergunning) nodig. Dit is een zogenaamde “gebonden” beschikking: als de aanvraag past in het vigerende bestemmingsplan en ook overigens voldoet aan de wettelijke eisen (met name Bouwbesluit en welstand), mag de gemeente de vergunning niet weigeren. Veel van de geldende bestemmingsplannen in de gemeente bieden op dit moment geen grondslag om de eis van grondwaterneutraliteit bij de realisatie van kelders te kunnen afdwingen. Onderzocht is of ook andere juridische instrumenten ingezet kunnen worden om grondwaterneutraliteit van kelders te borgen, maar de conclusie is dat de weg van het bestemmingsplan de meeste zekerheid biedt voor een juridisch houdbare regeling. Daarom wordt er in het afwegingskader voor gepleit de nieuwe regels t.a.v. kelders door middel van een parapluherziening op te nemen in de bestemmingsplannen in Amsterdam. Het opstellen van zo’n paraplubestemmingsplan is weliswaar veel werk en vraagt om een grondige onderbouwing, maar zal ervoor zorgen dat kelders in de toekomst in Amsterdam alleen nog vergund worden als ze voldoen aan de eisen van grondwaterneutraliteit. Na vaststelling van dit afwegingskader volgt de fase van implementatie. Daar voorziet dit afwegingskader niet in, dat is een afzonderlijk traject.

3

Gemeente Amsterdam

HOOFDSTUK 1 INLEIDING EN ACHTERGROND 1.1 Geschiedenis Op 16 mei 2018 is een motie aangenomen door de gemeenteraad (motie 447 van de leden Van Renssen, De Heer, Hammelburg en Flentge inzake het bestemmingsplan De Baarsjes, gevolgen onderkeldering en andere vormen van verstening van binnentuinen in Amsterdam). In de motie wordt het volgende gevraagd: 1. Nader onderzoek te laten doen naar de gevolgen van onderkelderingen in de gehele stad Amsterdam 2. Een afwegingskader op te stellen voor de behandeling van aanvragen voor omgevingsvergunningen voor onderkeldering van tuinen. 3. Voor zover mogelijk hierbij te kijken naar de samenhang met het oprukkend aantal uitbouwen van gevels in Amsterdam. Het naar aanleiding van deze motie uitgevoerde onderzoek naar de gevolgen voor het grondwater van onderkelderingen in Amsterdam is uitgevoerd door het Ingenieursbureau van Amsterdam en Waternet in opdracht van Ruimte & Duurzaamheid. Omdat het uitbouwen van gevels niet relevant is voor de grondwaterproblematiek, heeft het onderzoek zich alleen gericht op kelders. Daarbij kan het gaan over kelders onder woningen of winkels, inclusief of exclusief een onderkelderde uitbouw of een kelder onder een (deel van de) tuin. Het rapport, dat in maart 2019 afgerond werd, gaat in op de gevolgen van kelders voor grondwaterstand en -stroom.

Het geeft ook aan in welke gebieden dit op kortere termijn en in welke dit op wat langere termijn tot problemen kan gaan leiden. Het rapport pleit voor het opnemen van de langetermijndoelstelling van klimaatbestendigheid van de stad in de vertaling van dit onderzoek naar maatregelen. Die maatregelen bestaan voor het grootste deel uit eisen aan de manier waarop kelders worden aangelegd. Als grondwater goed kan doorstromen onder of naast een kelder (grondwaterneutraal bouwen) is er vanuit grondwateroptiek geen reden een beperking aan het aantal kelders op te leggen. Onder grondwaterneutraal bouwen van kelders verstaan wij: De stand en stroming van het grondwater veranderen niet of nauwelijks door de aanleg van een kelder, waar mogelijk zal deze verbeteren, en er treden geen negatieve grondwatereffecten op. In de bestuurlijke reactie (11 juni 2019) op het rapport van Waternet en IB heeft het college aangegeven: “Het college is overtuigd van de noodzaak én de mogelijkheid om de negatieve effecten voor het grondwater van kelders in Amsterdam te elimineren. Het risico op onder- dan wel overlast in delen van de stad is te groot evenals de negatieve effecten op de mogelijkheid tot klimaatadaptatie.

Mede omdat het technisch mogelijk is de stroom van het grondwater niet te hinderen, én de extra kosten daarvoor overzienbaar lijken, zoekt het college naar de snelste weg om grondwaterneutraliteit op te nemen als voorwaarde voor het vergunnen van het aanleggen van een kelder. Doel is om alleen kelders te vergunnen welke grondwaterneutraal zijn. Niet grondwaterneutrale kelders willen wij zo snel mogelijk verbieden.”

4

Gemeente Amsterdam

Door de klimaatverandering, en de wens de stad daar bestendig tegen te maken, zijn de gevolgen van onderkeldering op grondwaterstand en –stroom actueler geworden. Het vermogen grotere hoeveelheden hemelwater op te nemen en af te voeren wordt beïnvloed door de grondwaterstand en -stroom. Als Amsterdam op termijn klimaatbestendigheid wil nastreven, dienen er nu keuzes te worden gemaakt die in het beleid en de regels verankerd dienen te worden. De aanpak van de negatieve effecten van kelderbouw is onderdeel van de aanpak bouwdynamiek. Deze is gestart na initiatieven van bewoners, aandacht in de media en discussies in de raad over de negatieve gevolgen van het toenemend aantal verbouwingen in de stad. In juli 2019 heeft dit geleid tot de vaststelling in het college van de bestuursopdracht aanpak bouwdynamiek. Hierin worden voor verschillende onderdelen van bouwdynamiek maatregelen voorgesteld. De bestuursopdracht aanpak bouwdynamiek van juli 2019 formuleerde de opdracht voor de aanpak bouwdynamiek, waar kelderbouw een onderdeel van is, als volgt: Het vinden van een goede balans tussen enerzijds het vergroten van leef- en woonoppervlakte en het waarborgen van kwaliteit in de stad, en anderzijds het bestrijden van de negatieve gevolgen van bouwdynamiek. 1.2 Achtergrond Amsterdam groeit en blijft in toenemende mate aantrekkelijk om te wonen, werken en verblijven.

Dat betekent onder andere dat de prijs per vierkante meter voor woningen aan een grote stijging onderhevig is. Deze stijging van de prijzen brengt een aantal gevolgen met zich mee. Het betekent onder andere dat Amsterdammers die een grotere woning willen, bijvoorbeeld omdat hun gewijzigde gezinssituatie daarom vraagt, moeilijk een betaalbaar ander/groter huis kunnen vinden. Een oplossing is dan om de huidige woning zodanig aan te passen dat er meer ruimte komt, bijvoorbeeld door de aanleg van een kelder. Deze kan tientallen vierkante meters woonruimte extra opleveren. Ook door de stijgende prijzen is de financiering van deze uitbreiding eenvoudiger geworden. De toename van de waarde van de woning is hoger dan de investering, dus een (extra) hypotheek is in veel gevallen makkelijker af te sluiten. Dit verschil in kosten en (potentiële) opbrengst leidt ook investeerders naar deze woningen. Zij kopen soms een woning, vergroten hem maximaal, en verkopen hem weer met winst. Ten slotte zijn er bewoners die de fundering van het huis willen verbeteren. Veel huizen in Amsterdam zijn gebouwd op houten palen. Soms zijn deze palen aangetast of is de levensduur van de palen niet meer voldoende. Dat kan bijvoorbeeld blijken bij de splitsing van een huis. Aangetoond moet dan worden dat de fundering nog minstens 25 jaar mee kan.

Als dat niet zo is, dient de aanvraag voor een splitsingsvergunning gepaard te gaan met een aanvraag voor funderingsherstel. In andere gevallen blijkt op een andere manier dat de fundering aan vernieuwing toe is. Eigenaren financieren dat soms door het funderingsherstel te combineren met de aanleg van een kelder. 1.3 Voor- en nadelen van kelderaanleg De aanleg van een kelder levert extra woonruimte op voor de eigenaar. Dat is in lijn met het beleid van de gemeente voor verdichting van de bestaande stad. Zo is in de Structuurvisie Amsterdam

5

Gemeente Amsterdam

2040 de strategie omschreven om te verdichten binnen de stad: “bouwen binnen bestaand stedelijk gebied, en verdichten en transformeren waar mogelijk.” Daarnaast kan een kelder ruimte opleveren die op een andere manier wordt gebruikt. Kelders kunnen worden gebruikt voor het parkeren van auto’s of fietsen waarmee de druk op tuinen of de openbare ruimte vermindert. Ook kunnen kelders ruimte creëren voor de detailhandel/kleine ondernemingen. Extra ruimte voor eenvoudige productiehandelingen of opslag geven deze ondernemers extra mogelijkheden. Met name een cumulatie aan kelders in een gebied kan schade aan de openbare ruimte veroorzaken. Belangrijkste oorzaak daarvoor is de invloed van een kelder op de stroommogelijkheden van het grondwater. Hierdoor kan de grondwaterstand beïnvloed worden. Dit leidt tot een (te) hoog peil van het grondwater, de zogenaamde grondwateroverlast, of een (te) laag peil van het grondwater, de zogenaamde grondwateronderlast. Grondwateroverlast heeft met name negatieve gevolgen voor woningen en groen, maar ook voor de verharding. Grondwateronderlast heeft vooral negatieve gevolgen voor funderingen, zetting van grond/verharding/leidingen en wederom groen. Veranderingen in grondwaterstanden en -stromingen kunnen tot problemen leiden: Grondwateroverlast kan zich als volgt uiten: • Wortelrot bij planten en bomen.

Wortels die permanent onder water komen te staan sterven af, met schade aan de gehele boom tot gevolg. Dit risico is wel afhankelijk van onder andere de soort boom, de leeftijd van de boom en de gezondheid van de boom; • Vochtproblemen in kruipruimtes en/of optrekkend vocht, door een toename in de grondwaterstand onder de panden; • Volledige onderkeldering rondom binnentuinen zorgt voor wateroverlast. Infiltrerend regenwater wordt minder snel afgevoerd, zodat de grondwaterstand in de tuinen toeneemt. Er is een badkuip ontstaan, met wateroverlast tot gevolg; • Afname bergingscapaciteit. Doordat de grondwaterstand toeneemt, kan minder regenwater infiltreren, met regenwateroverlast tot gevolg; • Schade aan wegen en andere infrastructuur. Door hogere grondwaterstanden is de ontwateringsdiepte onvoldoende en neemt de schade aan wegen toe. Grondwateronderlast kan leiden tot de volgende problemen: • Risico op ongelijkmatige maaiveldzettingen, met risico op schade aan leidingen en aansluitingen. Met name aan de achterzijde van de panden kan zich dit voordoen, omdat hier minder opgehoogd is en/of de ophoging uit slappere bodemlagen bestaat. • Paalrot (droogvallen houten paalfundering): indien de fundering al kritisch ligt ten opzichte van de grondwaterstand, kan een kleine verlaging van de grondwaterstand al een groot effect hebben op houten paalfundering van de aangrenzende panden.

• Bij een grote abrupte verlaging kan het voorkomen dat planten onvoldoende snel dieper kunnen gaan wortelen, met vochttekorten tot gevolg. Met name jonge planten zijn gevoelig voor een verlaging van grondwaterstanden. Het risico op wortelrot ten gevolge van een toename in grondwaterstanden is overigens groter.

6

Gemeente Amsterdam

1.4 Rol van de gemeente In openbaar gebied voert de gemeente de grondwaterzorgplicht uit. In het Gemeentelijk Rioleringsplan Amsterdam 2016-2021 (pag. 16) is de wettelijke taak van de gemeente verwoord: “Het is de zorg van de gemeente om, voor zover doelmatig, maatregelen in openbaar gebied te treffen om structurele nadelige gevolgen van de grondwaterstand voor de aan de grond gegeven bestemming zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken. Daarnaast is de gemeente aanspreekpunt voor de burger en behandelt grondwatermeldingen.” Bij de uitvoering van de grondwaterzorgplicht gaat het om het voorkomen of beperken van structurele problemen met grondwater. Door het bouwen van kelders kan de stroom en stand van het grondwater ernstig worden ontregeld. Hierdoor kunnen problemen ontstaan op zowel belendende (particuliere) percelen als in de openbare ruimte. Met het afwegingskader voor kelderbouw geeft de gemeente invulling aan het nemen van doelmatige maatregelen om structurele nadelige gevolgen van de grondwaterstand voor de aan de grond gegeven bestemming zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken. De gemeente voelt zich verantwoordelijk voor de gevolgen van de grondwaterstand en -stroom voor de stad als geheel, ook als het om particulier terrein gaat (waar in privaatrechtelijke zin de eigenaar verantwoordelijk is).

De grondwatergevoeligheid van de dichtbebouwde stad en de gevolgen van de klimaatverandering nopen in die zin dus tot publiekrechtelijke regulering van ondergrondse bouwwerken, ongeacht of dit in openbaar gebied of op particulier terrein is, omdat grondwater zich niet houdt aan perceelgrenzen. Vanwege de eerder genoemde goede redenen om de aanleg van kelders niet nodeloos te willen tegenhouden, beperken of verminderen en omdat de aanleg van een kelder geen nadelige gevolgen voor de grondwaterstand mag veroorzaken en daarmee (blijvende) schade moet worden voorkomen is dit afwegingskader opgesteld. De gemeente beoogt hiermee de aanleg van kelders in de stad mogelijk te blijven maken waar dat kan, maar deze wel aan zodanige eisen te onderwerpen dat de kans op deze schade als gevolg van grondwaterstanden, zowel voor naastgelegen percelen als voor de openbare ruimte, minimaal is. 1.5 Grondwater in Amsterdam Amsterdam kent een aantal gebieden met een delicate grondwatersituatie. Dit omdat de grondwaterstand en grondwaterstroming afhankelijk zijn van de grondopbouw in de stad die in Amsterdam niet overal hetzelfde is. Een kelder is in de meeste gevallen een verstoring van de aanwezige grondwaterstand en -stroming. Er zijn ook gebieden in de stad waar het niet mogelijk is een kelder te bouwen, bijvoorbeeld waar het risico van opbarsten van de grond te groot is.

In andere gebieden is het bouwen van een kelder geen probleem omdat de afdeklaag uit een dik zand pakket bestaat. In dat geval heeft het grondwater geen “last” van een kelder en is het stellen van extra voorwaarden aan de kelderbouw niet noodzakelijk. In alle andere gebieden van de stad, waar de grondopbouw zich ergens tussen de twee uiterste situaties zoals hierboven beschreven bevindt, levert het bouwen van een kelder een verstoring van de grondwaterstatus op en is het eisen van het treffen van maatregelen voor de kelderbouw vereist. En omdat de variatie in grondopbouw redelijk groot is, zijn de effectieve maatregelen om de verstoring te beperken per gebied anders. De gevolgen van een grondwaterverstoring kunnen ook variëren. In sommige gevallen staat het grondwater relatief hoog. Dan kan zelfs een geringe extra stijging van het grondwater tot

7

Gemeente Amsterdam

problemen leiden. In andere gevallen staat het grondwater relatief laag. Bijvoorbeeld omdat er zich een watergang of een dieper gelegen gebied (vaak zijn dat parken) in de nabijheid bevindt. De gevolgen van kelderbouw zijn dus verschillend in de verschillende gebieden in Amsterdam. Dit afwegingskader kent daarom een gebiedsanalyse, waarin per buurt in Amsterdam de grondwatersituatie en de samenstelling van de ondergrond zijn geanalyseerd. In verschillende buurten kunnen dus verschillende maatregelen noodzakelijk zijn. Daarnaast spelen de aanwezigheid van een minimale deklaag en het risico op opbarsten van de ondergrond tijdens de aanleg een rol. Deze fysieke factoren leiden tot problemen met het diepere grondwater door een verstoring van de deklaag als er een kelder wordt aangelegd. In beide gevallen wordt door de aanleg van een kelder de waterdichte deklaag doorbroken, waardoor het dieper gelegen grondwater omhoog komt (zogenaamde welvorming). Deze welvorming is permanent, niet meer te stoppen, of alleen tegen hoge kosten, indien hij eenmaal optreedt. Welvorming kan leiden tot grondwateroverlast, een extra kwantitatieve belasting van het oppervlaktewater en een negatief effect op de waterkwaliteit door zout of verontreinigingen. De kans op het doorbreken van de deklaag is groot in poldergebieden (Watergraafsmeer, Zuidoost) in combinatie met een dunne deklaag.

Het opbarstrisico is hoog in de (middel)diepe polders van Amsterdam wanneer het grondwater tijdelijk wordt bemalen voor de bouwkuip. De bodem barst dan open met permanente welvorming als gevolg. Herstelwerkzaamheden zijn erg duur en tevens ingrijpend voor de omgeving. Dit afwegingskader dient dus maatwerk te leveren. Dat maatwerk zit vooral in het hoofdstuk over de gebiedsanalyse. Daar wordt verder ingegaan op de verschillen tussen gebieden in Amsterdam op het gebied van grondwaterstand, grondwaterstroom, samenstelling van de ondergrond, omliggende watergangen, risico van opbarsten en risico van kwel. 1.6 Afwegingskader Om ongewenste ruimtelijke effecten en daarmee schade als gevolg van aanleg van kelders te voorkomen, is dit afwegingskader opgesteld. In dit afwegingskader zijn de volgende onderdelen opgenomen: 1. 2. 3.

Gebiedsanalyse waarin wordt aangegeven welke maatregelen per buurt nodig zijn. Technische eisen aan de aanleg van een kelder om de stroom van het grondwater in stand te houden. Een analyse van het beschikbare instrumentarium voor de vastlegging van de gewenste maatregelen, met daarbij voorstellen hoe het ‘technische deel’ juridisch zal worden geïmplementeerd.

Ad 1: In de gebiedsanalyse wordt de stad ingedeeld in gebieden waar de aard van de benodigde maatregelen, die genomen zullen moeten worden, verschilt. Dat kan variëren van generieke maatregelen ter bevordering van de grondwater- en klimaatneutraliteit, tot aanvullende voorwaarden, tot een volledig verbod op de aanleg van kelders in gebieden waar dit een te groot risico op onherstelbare schade vanwege grondwaterstanden kan opleveren. Ad 2: Maatregelen die technisch haalbaar en uitvoerbaar zijn, en ervoor kunnen zorgen dat kelders grondwaterneutraal worden aangelegd, bijvoorbeeld dat een waterdoorlatende voorziening (buizen, grind) onder de kelder aangebracht moet worden. Maatregelen dienen naast technisch mogelijk en uitvoerbaar ook controleerbaar te zijn. De geschetste maatregelen zijn niet

8

Gemeente Amsterdam

uitputtend. De mogelijkheid bestaat dat er vanuit de markt met innovatieve en gelijkwaardige maatregelen wordt gekomen en deze zullen dan ook worden toegestaan. Ad 3: Hoe kunnen de maatregelen die in het technisch spoor zijn ontwikkeld c.q. geïnventariseerd, het beste worden vastgelegd in juridisch houdbare instrumenten. NB: Het gaat dan bijvoorbeeld om (paraplu)bestemmingsplan en instructies door B&W voor het ‘afwijkingenbeleid ’ van stadsdelen . Het afwegingskader beperkt zich tot (éénlaagse) kelders met een maximale oppervlakte van 300 m2 en een diepte van maximaal 4 m onder het maaiveld. Een zodanig kleine kelder heeft op zichzelf beschouwd beperkte grondwatereffecten, meerdere van dergelijke kleine kelders leiden echter tot cumulatieve grondwatereffecten die mogelijk wel negatieve gevolgen voor het grondwater hebben. Dit onderscheid tussen kelders tot 300 m² en daarboven vloeien niet voort uit regelgeving of beleid. Deze grens is voor dit afwegingskader gekozen omdat de aanname is dat dit kader vooral betrekking moet hebben op particuliere kelderbouw bij met name woningbouw. Dat zijn de kelders die veelvuldig vergund en gebouwd worden binnen Amsterdam en bij elkaar opgeteld tot grondwaterproblemen kunnen leiden. Deze particuliere kelders bij veelal woningen zijn in de praktijk vaak maximaal 300 m² (en eerder in de orde van grootte van 75 tot max 150 m²).

Het afwegingskader zal worden gekoppeld aan het nog op te stellen parapluplan, waarin de bouw van kelders die in de nu geldende bestemmingsplannen al dan niet bij recht zijn toegestaan, alleen nog onder voorwaarden (m.b.t. grondwaterneutraliteit) mogelijk worden gemaakt. Voor grotere kelders zal in het nog op te stellen parapluplan voor de rode gebieden een algeheel verbod worden opgenomen. Afwijking van dat verbod is dan alleen mogelijk met toepassing van een buitenplanse afwijkingsbevoegdheid en is dus maatwerk. In het kader van de afwijkingsprocedure zal de gemeente een geohydrologisch onderzoeksrapport eisen en kunnen, indien medewerking aan de aanvraag wordt verleend, voorwaarden aan de vergunning worden verbonden. 1.7 Leeswijzer Dit afwegingskader is opgesteld in de volgorde: a) waar moeten we maatregelen nemen? b) welke maatregelen kunnen we nemen? en c) hoe zorgen we er voor dat het gebeurt? Het tweede hoofdstuk is gewijd aan de gebiedsgerichte benadering voor grondwaterneutraal bouwen van kelders in Amsterdam. Waternet en het Ingenieursbureau van Amsterdam hebben op basis van gegevens over grondwaterstanden en samenstelling van de ondergrond, op buurtniveau een risicoanalyse gemaakt. Uit deze analyse blijkt per gebied of kelderbouw zou kunnen worden toegestaan en welke generieke maatregelen genomen zouden moeten worden om grondwaterneutraal te bouwen.

Hoofdstuk 3 is gewijd aan de technische maatregelen die mogelijk zijn om er voor te zorgen dat een kelder na aanleg geen blokkade voor het grondwater oplevert. Dit hoofdstuk is gebaseerd op een rapport van ingenieursbureau Tauw. Tauw heeft op basis van onderzoek en twee expertsessies met gemeentelijke deskundigen en vertegenwoordigers van betroken marktpartijen (aannemers, constructeurs) een inventarisatie gemaakt van mogelijke technische maatregelen. De geschetste maatregelen zijn niet uitputtend. De mogelijkheid bestaat dat er vanuit de markt met innovatieve en gelijkwaardige maatregelen wordt gekomen en deze zullen dan ook worden toegestaan.

9

Gemeente Amsterdam

Hoofdstuk 4 is gewijd aan de wijze waarop deze maatregelen in deze gebieden ook daadwerkelijk toegepast en afgedwongen kunnen gaan worden. De kwaliteit van de juridische borging bepaalt of initiatiefnemers de maatregelen ook daadwerkelijk moeten gaan toepassen, het doel van dit afwegingskader. Daarvoor is een beperkt instrumentarium beschikbaar. De afweging tussen de verschillende instrumenten en de onderbouwing voor de uiteindelijke keuze staan in Hoofdstuk 4.