3. Stadsdeeladviezen AAV.pdf

huisvesting en leefbare wijken belangrijke prioriteiten, dat is ook terug te zien in de opkomstcijfers van bewoners op de participatie-avonden die voor de aanpak werden georganiseerd. Hieronder worden per doel aandachtspunten voor de uitwerking benoemd. Doel 1: Meer woningen  Nieuwbouw. De Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) geeft hoge prioriteit aan de bouw van nieuwe woningen. Het stadsdeel ziet dit als een gebiedsgerichte opgave, waarbij gebouwd wordt voor de buurt. Gezien de wooncrisis is het begrijpelijk dat er ook flexwoningen moeten worden toegevoegd. Wel is het van belang dat deze flexwoningen van hoge kwaliteit zijn. De beperkte woonduur en hoge doorstroming van bewoners kan de leefbaarheid negatief beïnvloeden. Het DB adviseert het college er daarom op toe te zien dat de flexwoningen over alle stadsdelen verspreid worden geplaatst om te voorkomen dat er een concentratie ontstaat in Nieuw-West.  Kwantiteit moet in de nieuwbouw niet ten koste gaan van kwaliteit. Het DB ondersteunt van harte de ambitie om voldoende nieuwbouw te realiseren, maar vindt het daarbij belangrijk dat de gebouwde woningen passen bij de behoefte van (toekomstige) bewoners die nu wellicht op andere plekken in het stadsdeel wonen. Het stadsdeel ziet dat er steeds meer kleine woningen gebouwd worden (25-40 m2), tegen relatief hoge huren en servicekosten.

Dit aanbod van studio-achtige woningen is passend voor een deel van de woningzoekers, vaak jongere alleenwonenden. Echter, de woonstarter van Nieuw-West is niet hetzelfde als een woonstarter elders in de stad. De kleine woningen sluiten vaak niet aan bij inwoners die (willen) samenwonen of een gezin (willen) vormen, zoals bij een groot deel van de woonstarters in Nieuw-West het geval is. Dat vraagt meer vierkante meters en kamers. Advies van het stadsdeel is om voor de programmering van nieuwbouw meer gebruik te maken van analyses van het stadsdeel, denk bijvoorbeeld aan het woonbehoeftenonderzoek en inzichten uit de gebiedsprofielen die in het kader van het Woningbouwplan worden opgesteld.  Kamerverhuur. Het DB spreekt haar zorg uit over de versoepeling van de regels voor kamerverhuur. Een van de manieren die worden genoemd om het gebruik van de bestaande woonvoorraad te intensiveren, is het loslaten van de voorwaarde van een individueel huurcontract voor huurders in kamergewijs verhuurde woningen. Voor de kwetsbare kamerbewoners zijn hier minder huurrechten. Verkamering is in Nieuw-West op veel plekken een bron van overlast en daarmee van negatieve invloed op de leefbaarheid van buurten. De huidige quota geven onvoldoende mogelijkheid om te sturen op kamerverhuur. In die context is het onwenselijk dat kamerverhuur vergemakkelijkt wordt.

Het DB adviseert daarom in de verdere uitwerking van het kamerverhuurbeleid expliciete aandacht te besteden aan de leefbaarheid en draagkracht in een buurt en de huidige quotaregeling aan te passen.  Handhaving In de evaluatie Woningdelen wordt geconstateerd dat de huidige handhavingspraktijk met name gericht is op illegale situaties zonder vergunning, waardoor verhuurders na vergunningverlening alsnog de vrijheid kunnen voelen om de voorwaarden te schenden. Dit is van belang omdat aan een aantal voorwaarden pas vanaf ingebruikname moet worden voldaan en hier bij de vergunningsverlening niet op wordt getoetst. Dit zorgt ervoor dat verhuurders geen extra prikkel krijgen om de woningen bijvoorbeeld te voorzien van geluidsisolatie. Het DB adviseert om handhaving op vergunningsvoorwaarden onderdeel te laten zijn van de verdere uitwerking van het kamerverhuurbeleid en de uitvoeringspraktijk. Voor een adequate monitoring van kamerverhuur is het advies dat in de AAV of in de nadere uitwerking een aanpassing van de informatiehuishouding komt om de gevolgen voor de leefbaarheid in buurten beter te kunnen monitoren. Het DB onderschrijft het voornemen om (op basis van objectieve cijfers) te overwegen of nieuwe beperkende maatregelen nodig zijn, zoals het invoeren van verbodswijken voor vakantieverhuur en het verlagen van de quota voor Bed & Breakfast.

Zo voorkomen we dat potentiële woonplekken aan toeristen worden verhuurd. Daarnaast constateert het DB dat aan de ene kant er grote woningen worden verkamerd en aan de andere kanten niet dezelfde grote woningen worden bijgebouwd voor gezinnen. In het convenant Nationaal Programma Samen Nieuw-West is als doelstelling opgenomen dat we willen inzetten op passende woningen, bijvoorbeeld voor gezinnen die nu in te kleine woningen wonen voor doorstroming te zorgen. Verkamering staat haaks op deze doelstelling. Het DB adviseert een meer gebiedsgerichte uitwerking van het beleid rond verkamering. Doel 2: Betaalbaarder wonen  Verkoop sociale huur. De betaalbaarheid van woningen is een belangrijk aandachtspunt voor de inwoners in NieuwWest. Het DB is daarom geen voorstander van de verkoop van sociale huurwoningen om tot een gemengde wijk te komen. In wijken waar verdichting mogelijk is, kan via de toevoeging van woningen meer diversiteit in de woningvoorraad worden gerealiseerd en daarmee de doorlopende leeflijn in de buurt worden gerealiseerd. Het DB

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 5 van 9





adviseert daarom zeer terughoudend te zijn in verkoop van sociale huurwoningen en vraagt om een scherpe omschrijving van de wijze waarop kan worden aangetoond dat verkoop bijdraagt aan stedelijke vernieuwingsopgaven. Toewijzingsverplichting middensegment huurwoningen. Het DB ondersteunt de inzet om middenhuurwoningen vergunningsplichtig te maken. Het DB adviseert te onderzoeken in welke mate bewoners uit Nieuw-West meer voorrang kunnen krijgen op woningen in het middensegment in Nieuw-West Woonlasten huurders particuliere jongerenwoningen. De maatregelen op het gebied van betaalbaarheid van jongeren- en studentenwoningen in bezit van particuliere aanbieders vraagt om een aanscherping. Er wordt nu ingezet op afspraken met de particuliere aanbieders en op lobby richting rijkswetgeving. Het DB adviseert breder te onderzoeken op welke wijze de gemeente hierin kan ingrijpen, bijvoorbeeld door huurders beter te ondersteunen in hun rechtspositie.

Doel 3: Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben  Kwetsbare groepen. In de toelichting wordt nu met name ingegaan op de regeling Huisvesting Kwetsbare Groepen. In Nieuw-West wonen echter ook inwoners die ‘aan het overleven’ zijn. Deze groep valt niet altijd in de deze regeling maar kan wel in een kwetsbare situatie verkeren. De opeenstapeling van mensen in kwetsbare situaties heeft een grote impact op de bewoners en de leefbaarheid van de buurt. Het DB adviseert om een gebiedsgerichte benadering met differentiatie in verschillende doelgroepen uit te werken en daarbij de draagkracht van een buurt als het uitgangspunt te nemen.  Toewijzing kwetsbare groepen. 30% van de mutaties in de sociale huur van woningcorporaties wordt gereserveerd voor huisvesting van mensen in een kwetsbare situatie. Met de 15% voor stadsdeelurgenties en 5% maatwerk, resteert er 50% voor reguliere woningzoekenden. De AAV wil de eventuele overblijvende ruimte van die percentages extra toewijzen aan kwetsbare groepen. Het DB ziet dit niet als een logische optie vanwege de grote stedelijke vernieuwingsopgave in het stadsdeel. Het DB adviseert om juist meer ruimte voor stadsdeelurgenties beschikbaar te stellen zodat de doorstroming van sloop-nieuwbouw niet wordt vertraagd.

Daarnaast adviseert het DB om in de nieuwe samenwerkingsafspraken met de coöperaties in te zetten op uitwisseling in de gebieden en samenwerking over de 5% vrije toewijzingsruimte van corporaties. Doel 4: Passender wonen  Doorstroming. Het DB ondersteunt in algemene zin de inzet op doorstroming, maar adviseert in de verdere uitwerking realistische verwachtingen te hanteren en voldoende financiële middelen vrij te maken. Het genoemde voorbeeld van woningen van 40m2 zal maar voor een zeer beperkte doelgroep een geschikte oplossing zijn. Het DB wil voorkomen dat er kleine woningen in projectplannen worden opgenomen onder het mom van doorstroming, zonder dat daar een adequate onderbouwing van woonbehoefte bij is gevoegd. Doorstroming van ouderen vraagt tot dusver een zeer intensieve en langdurige begeleiding, waarbij woonwensen zeer verschillend kunnen zijn. Met name ouderen voelen een sterke binding met de buurt vanwege hun netwerk, hun vertrouwde winkels en voorzieningen. Daarnaast lijkt de aanpak zich met name te richten op sociale huur, het DB adviseert een aanpak te ontwikkelen waar ook bewoners van een koopwoning of (middel)dure huurwoning deel van uit maken. Hierbij kan de doorlopende leeflijn van een buurt als richting dienen.

 Om de doorstroming te bevorderen ziet het DB een kans in het ondersteunen van bewoners bij de nieuwe werkwijze en puntenverdelingssysteem van WoningNet. Het DB roept het college op om capaciteit vrij te maken voor het actief benaderen van potentiële doorstromers.  Voor de zogenoemde ‘ultra schaarse sociale huurwoningen’ voor rolstoelwoningen en grote woningen voor gezinnen geeft de AAV aan te willen onderzoeken hoe hier tijdelijke contracten kunnen worden toegepast. Het DB begrijpt de keuze die hier wordt gemaakt, maar spreekt wel haar zorg uit over de rechtspositie van de bewoners. Het adviseert om hier een ruimhartige aanpak voor te ontwikkelen die huurders en huurrechten respecteert. Daarbij roept het DB op om met woningcorporaties te verkennen op welke wijze meer woningen beschikbaar kunnen worden gemaakt voor deze kwetsbare groep, bijvoorbeeld door te kijken of reguliere sociale huurwoningen kunnen worden aangepast.  Gebiedsgerichte uitwerking. Nieuw-West wijkt op belangrijke punten af van het gemiddelde van Amsterdam. Denk aan het type woningen, het type huishoudens en een groot deel van de bewoners dat in de overleefstand staat. Dit vraagt een gebiedspecifieke uitwerking van de AAV zoals ook is aangekondigd in de uitvoeringsagenda. Het Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 6 van 9

stadsdeel denkt graag mee over een concreet plan voor de onderwerpen waarop er wordt samengewerkt en welke de activiteiten daar deel van uitmaken. Doel 5: Duurzame woningen van goede kwaliteit  Goede kwaliteit en duurzamer: De woningkwaliteit in Stadsdeel Nieuw-West is met name in de naoorlogse wijken erbarmelijk. Een flink aantal woningen is verouderd en heeft last van vocht- en schimmelproblemen door onder andere technische staat van de woningen. In afwachting van stedelijke vernieuwing zijn woningen soms lange tijd minimaal tot niet onderhouden. Het DB roept op om met urgentie een stevige stedelijke aanpak tegen vocht en schimmelproblematiek op te zetten. Daarnaast vraagt het DB om in de Samenwerkingsafspraken met de corporaties op te nemen dat maatregelen met betrekking tot onderhoudsgebreken naar voren worden gehaald. Doel 6: Betere positie van Amsterdammers  Extra steun aan de huidige bewoners in stedelijke vernieuwingsaanpak. Verschillende woningcorporaties werken aan een fysieke vernieuwingsopgave in Nieuw-West. Ook grotere ontwikkelaars investeren fors in de nieuwbouw van (kleinere)woningen. Bewoners geven aan zich vaak niet goed betrokken te voelen, terwijl ze hun buurt wel zien veranderen, bijvoorbeeld in een andere bevolkingssamenstelling.

Gedurende het proces van stedelijke vernieuwing levert de onzekerheid over hun toekomstige huisvesting stress en onrust op bij de bewoners. Het DB vindt het cruciaal dat de vernieuwingen in samenspraak gaan met de huidige bewoners, zij hun rechten kennen en de nieuwbouw ook voor de bestaande bewoners is. Juist in de periode van stedelijke vernieuwing moet er meer ruimte zijn voor ontmoeting en initiatieven van bewoners. Het DB is daarnaast voorstander van maatregelen om organisaties als !Woon te ondersteunen en in te zetten op betere informatievoorziening. De terugkeergarantie ziet het DB als een belangrijk middel om vertrouwen en betrokkenheid van bewoners te versterken. Doel 7: Leefbare en veerkrachtige wijken met toegang tot zorg en voorzieningen  Veerkrachtige wijken: Net als in het Woningbouwplan staat in de aanpak dat er een nieuwe werkwijze wordt uitgewerkt waarbij nieuwbouw voor doelgroepen gebiedsgericht geprogrammeerd wordt, gericht op doorstroming en verhuisbewegingen. Het DB ziet graag meer inzet op de doorlopende leeflijnen waar bewoners in hun eigen buurt kunnen doorstromen naar een woning passend bij hun levensfase.

Ten aanzien van gebiedsgerichte uitwerking adviseert het DB om een meer specifieke analyse op te stellen waarbij de volgende zaken worden meegenomen: 1) Onderzoek naar de woonbehoefte van huidige en toekomstige inwoners van Nieuw-West en 2) Scenario’s met betrekking tot de ontwikkeling van de woningvoorraad in Nieuw-West.  Leefbare wijken: Wonen is meer dan een woning, de omgeving speelt een belangrijke rol in de ervaren levenskwaliteit. Het is de basis voor ontplooien en het najagen van je dromen. De leefbaarheid in bepaalde gebieden van Nieuw- West staat helaas onder druk. Geuzenveld, Slotermeer en Osdorp scoren substantieel lager op een aantal leefbaarheidsindicatoren dan het Amsterdamse gemiddelde. De draagkracht in deze buurten staat onder druk, project Buurtbalans maakt de koppeling met data voor bijvoorbeeld het plaatsen van kwetsbare groepen. Het DB roept het college op om ongelijk te investeren beginnend in deze buurten voor gelijke kansen.  Investeringen in de sociale infrastructuur van de wijk: In stadsdeel Nieuw-West is er grote sociale opgave. Het is belangrijk dat genoeg voorzieningen in de omliggende buurten van de woonzorgcirkels zijn zoals huizen van de wijk, buurtteams en inloophuizen. Het stadsdeel en haar bewoners willen daarom actief meedenken over de plek van deze voorzieningen.

Middelen en capaciteit  In de AAV wordt veel nieuwe of aangepaste regelgeving voorgesteld. Voorstel is een impactanalyse te maken omdat nog niet duidelijk waar de handhaving en toetsing gaat plaatsvinden en hoe de middelen hiervoor geregeld zijn. Het DB adviseert het college om de financiering specifieker uit te werken met aandacht voor de benodigde inzet van Vergunningen Toezicht en Handhaving (VTH). Het is van belang dat er voldoende capaciteit en financiering aanwezig is om dit te kunnen realiseren naast de vele taken die VTH heeft zoals de invoering van de Omgevingswet/Wet Kwaliteitsborging. Hierdoor verandert niet alleen de regelgeving. De invoering heeft ook impact op de financiering/dekking van de taken van VTH.  Het is zeer waarschijnlijk dat de nieuwe of aangepaste regelgeving een beslag gaat leggen op de capaciteit binnen het stadsdeel en binnen projectteams die werken aan stedelijke vernieuwing. Het DB vraagt daarom om nog meer uitleg te geven op de gepresenteerde financiën en risico’s. Gesteld wordt dat de middelen in Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 7 van 9

2023 toereikend zijn om al in 2023 te starten met de voorbereidingen. Het DB adviseert aan het college om dit specifieker uit te werken, met aandacht voor de benodigde inzet van de stadsdelen en de projectteams. Dit is belangrijk omdat we de doelen van zowel het coalitieakkoord als het Nationaal Programma Samen NieuwWest willen behalen. Alleen met ongelijk investeren krijgen we gelijke kansen voor alle bewoners van NieuwWest.

Advies stadsdeelcommissie: Advies van de stadsdeelcommissie aan het DB

In de stadsdeelcommissie van 28 maart 2023 heeft de stadsdeelcommissie unaniem met 16 stemmen voor van de fracties Groenlinks, PVDA, DENK, VVD, D66, CDA, FvD, GBP en GoedBeterWest het conceptadvies van het DB aangenomen. Daarnaast heeft de stadsdeelcommissie de volgende adviezen en motie besproken: Advies Groenlinks. 1. Verkamering: A. De stadsdeelcommissie adviseert om de gebieden voor quota nog meer toe te spitsen op Buurtniveau. Aangenomen met 12 stemmen voor van de fracties GL, FvD, GBW!, DGBP, D66, CDA en DENK en 5 stemmen tegen van de fracties PvdA en de VVD 1B. Scherp de (handhaving van) regels rondom de realisatie van verkamering aan. Verworpen met 9 stemmen tegen van de fracties PvdA, VVD, D66 en het CDA en 8 stemmen voor van de fracties GL, FvD, GBW!, DGBP en DENK C. Scherp de handhaving van regels na verkamering aan. Unaniem aangenomen D. VVE’s kunnen middels hun huishoudelijk reglement bindende afspraken/regels maken rondom verkamering die leidend zijn in procedures om ongewenste verkamering in wooncomplexen tegen te gaan. Wij adviseren het dagelijks bestuur en het college om VVE’s binnen het stadsdeel over deze middelen en mogelijkheden actiever te informeren Unaniem aangenomen 2.Kwaliteit woningen: A.

De stadsdeelcommissie adviseert het dagelijks bestuur en college om randvoorwaarden en afspraken te maken met woningbouwcorporaties en verhuurders over niet alleen hernieuwde afspraken over onderhoud, maar ook strengere toezicht op handhaving van deze eisen. Aangenomen met 13 stemmen voor van de PvdA, GL, FvD, DGBP, D66 en DENK. 2 stemmen tegen van de VVD en 2 onthoudingen van GBW! en het CDA B. De stadsdeelcommissie adviseert het dagelijks bestuur en het college om hernieuwde afspraken te maken met woningbouwcorporaties over de eisen die er zijn om hun reserve woningvoorraad van 5% in te zetten. Hier zou ook een medische verklaring geldig moeten zijn, wanneer bewoners aantoonbaar ziek worden van het wonen in hun woning door achterstallig onderhoud. Unaniem aangenomen C. De stadsdeelcommissie adviseert het dagelijks bestuur en college om met de woningbouwcorporaties hernieuwde afspraken te maken over wanneer hun reserve woningvoorraad van 5% wordt ingezet om bewoners gezond te laten wonen als renovatie/sloop/nieuwbouw te lang op zich hebben laten wachten.. Unaniem aangenomen 3: Jongerenhuisvesting: De stadsdeelcommissie adviseert het dagelijks bestuur en college te onderzoeken hoe jongerenwoningen onder te brengen zijn in een aparte categorie naast sociale huur, midden huur en vrijesector.

Aangenomen met 15 stemmen voor van de fracties PvdA, GL, FvD, GBW!, DGBP, VVD, CDA en DENK. 2 stemmen tegen van de fractie D66 Advies FVD, DENK, CDA en de VVD.

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 8 van 9

De stadsdeelcommissie adviseert om standaard minimaal 25% stadsdeelvoorrang te adviseren op alle nieuwbouwprojecten met woningen die geschikt zijn voor woningzoekenden in Nieuw-West. Unaniem aangenomen Motie DGBP: Overwegende dat tijdelijke huurcontracten van maximaal 5 jaar feitelijk een inbreuk maken op normale huurrechten, dat de onzekerheid voor de afloop van het contract veel stress bij huurders veroorzaakt, spreekt De Groenen Basis Piraten zich uit dat tijdelijke huurcontracten onwenselijk zijn. Gezien de hedendaagse woningnood kan het momenteel niet wenselijk zijn dit af te schaffen. GBP stelt voor, zodra de woningnood afneemt deze huurregel wel af te schaffen. Aangenomen met 9 stemmen voor van de fractie PvdA, GL, FvD, GBW! DGBP en 8 stemmen tegen van de fracties VVD, D66, CDA en DENK

Finaal advies DB: Advies van het dagelijks bestuur aan het college van burgemeester en wethouders De stadsdeelcommissie heeft het conceptadvies van het Dagelijks Bestuur unaniem aangenomen. Hiermee is het concept DB- advies finaal. De stadsdeelcommissie heeft daarbij twee aanvullende beleidsadviezen meegegeven en een motie vastgesteld. Het DB vraagt aandacht voor deze signalen uit het stadsdeel. In het kort gaat dit om het volgende adviezen: Adviezen verkamering; - de gebieden voor quota kamerverhuur nog meer toe te spitsen op Buurtniveau. Het DB ziet dit aangenomen advies als een versterking van de notie uit het DB advies met betrekking tot verkamering waarin breder wordt aangegeven dat naar de effecten op de leefbaarheid moet worden gekeken. Quota op buurtniveau kunnen hierbij een middel zijn. - Scherp de handhaving van regels na verkamering aan. Het DB ziet dit aangenomen advies als een versterking van de notie uit het DB advies waarin wordt opgeroepen om handhaving op vergunningsvoorwaarden onderdeel te laten zijn van de verdere uitwerking van het kamerverhuurbeleid en de uitvoeringspraktijk - VVE’s binnen het stadsdeel actiever te informeren over de mogelijkheden van het huishoudelijk reglement om bindende afspraken/regels maken rondom verkamering. Het DB adviseert het college de informatiepositie van VVE’s te versterken op dit punt.

Onderdeel van een actievere aanpak zou kunnen zijn om de advisering van Stichting !Woon aan vve’s nog beter onder de aandacht te brengen.

Advies stadsdeelvoorrang - Om standaard minimaal 25% stadsdeelvoorrang te adviseren op alle nieuwbouwprojecten met woningen die geschikt zijn voor woningzoekenden in Nieuw-West. Het DB ziet de bouw van nieuwe woningen als een gebiedsgerichte opgave, waarbij gebouwd wordt voor de buurt. Het DB ziet stadsdeelvoorrang daarin als een waardevol middel, en het DB ondersteunt dit advies dan ook van harte. Motie - Tijdelijke huurcontracten zijn onwenselijk, zodra de woningnood afneemt deze huurregel afschaffen Het DB ziet deze motie als versterking van de ambitie uit de AAV om tijdelijke huurcontracten niet meer de norm te laten zijn.

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 9 van 9

Adviesaanvraag college aan dagelijks bestuur Invullen door directie: Onderwerp adviesaanvraag: Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting

Volkshuisvesting Wonen Datum behandeling staf WH 16 januari 2023 Datum adviesaanvraag: 13 februari 2023 Deadline ontvangst advies: 31 maart 2023 Advies mailen naar: aanpakvollkshuisvesting@amsterdam.nl Meegestuurde stukken: Bijlagen: 1. Inspraakvoorstel Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting incl bijlagen Portefeuille: Directie:

1. In september- oktober zijn alle stadsdeelcommissies bezocht; 2. In het BOSS van 5 december 2022 is een concept versie besproken met stadsdeelbestuurders; 3. In het speciale BOSS van 18 januari 2023 is de concept versie besproken met de stadsdeelbestuurders 4. In alle stadsdelen en stadsgebied Weesp is een meedenkavond gehouden voor bewoners.

Heeft er consultatie vooraf plaatsgevonden?

Invullen door stadsdeel: … Procesbegeleider: … Datum weekstart/staf: … Datum stadsdeelcommissie: … Datum dagelijks bestuur: … Registratienr. (optioneel): … Stadsdeel:

Over gevraagde adviezen: Conform de Verordening stadsdelen en stadsgebied Amsterdam 2022: (art. 12, lid 1) betrekt college en BM het DB bij voorbereiding van stedelijke kaders als deze kaders betrekking hebben op taken en -

bevoegdheden van DB of DB een rol krijgt in uitvoering van die kaders, of (art. 12, lid 2) als college of BM voornemens is over stedelijke kaders besluit te nemen of voornemens is ander besluit te nemen waarbij belangen van een of meer stadsdelen zijn betrokken, in ieder geval bij vaststellen van bestemmingsplannen, wint college of BM bij DB advies in.

DB legt deze adviezen voor aan SDC (art. 19). Bij besluitvorming maakt DB inzichtelijk wat advies van SDC is en hoe eventuele voorstellen of moties als bedoeld in art. 30, lid 3, zijn verwerkt. DB neemt advies van SDC over indien is vastgesteld met meerderheid van stemmen en past binnen stedelijke en budgettaire kaders. DB kan uitsluitend schriftelijk met zeer zwaarwegende redenen afwijken van advies of voorstel van SDC. (art. 19, lid 5) Als standpunten van stadsdeelcommissieleden bij uitbrengen van advies uiteenlopen, worden in advies standaard alle verschillende standpunten binnen commissie kenbaar gemaakt. (art. 30, lid 5)

Adviesvraag college Formuleer hier de vraag aan het dagelijks bestuur

Het college heeft op 13 februari 2023 het voorstel Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting vrijgegeven voor inspraak. Het voorstel bevat een actieplan gericht op het realiseren van de missie ‘Voldoende betaalbare en goede woningen in een ongedeelde stad’ in 2040. Aan het dagelijks bestuur van stadsdeel Noord wordt gevraagd uiterlijk 31 maart 2023 advies uit te brengen over de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting. Pagina 1 van 11

De Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting beschrijft de huidige volkshuisvestelijke opgaven en de ambities en plannen van het college voor volkshuisvesting in Amsterdam. De aanpak bevat zeven doelen die zijn gericht op het realiseren van de lange termijnmissie: Voldoende betaalbare en goede woningen in een ongedeelde stad. Hieronder geven we een samenvatting van de doelen en daaraan gekoppelde belangrijkste inspanningen. Doel 1: Meer woningen We streven ernaar dat er in 2040 geen tekort aan woningen en woonplekken meer is. Om de crisis op de woningmarkt het hoofd te bieden, moeten we ervoor zorgen dat er meer woningen beschikbaar komen. Dit doen we op drie manieren: • Reguleren: We zetten alle bestaande en toekomstige instrumenten uit de Huisvestingswet in om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden. We willen de aanpak leegstand met een nieuwe Leegstandverordening intensiveren. We handhaven op illegaal gebruik en op toeristische verhuur. • Meer woonplekken: We laten het individuele huurcontract als voorwaarde voor kamerverhuur los. We zetten in op alternatieven voor zelfstandig wonen in de wijk. We ontwikkelen nieuwe woonvormen voor Amsterdammers in een kwetsbare situatie. • Nieuwbouw: We houden vast aan onze langjarige nieuwbouwambitie van 7.500 woningen per jaar.

We sturen op het realiseren van 2.500-3.000 tijdelijke (maximaal 15 jaar) woningen. Doel 2: Betaalbaarder wonen We streven ernaar dat in 2040 het aandeel betaalbare woningen goed aansluit bij de woningbehoefte in de stad. Alle Amsterdammers hebben woonlasten die passen bij de financiële situatie van het huishouden. Hier zetten we op in: • Snelle uitbreiding van de sociale huurvoorraad, met zoveel mogelijke groei en bescherming van de sociale huurvoorraad in bezit van corporaties: Om de sociale voorraad te laten groeien, moeten er meer woningen worden gebouwd maar er moeten ook minder woningen geliberaliseerd én minder sociale huurwoningen van corporaties verkocht worden. We maken daar scherpe afspraken over met de corporaties. • De middeldure huurvoorraad wordt beschermd en neemt toe ten opzichte van 2021: De komende jaren zal de middeldure huurvoorraad groeien door de aangekondigde regulering van het middensegment. We blijven we ons inzetten richting het Rijk om nog meer woningen onder deze regulering te laten vallen. • Huur- en koopwoningen worden toegankelijker voor middeninkomens: We maken gereguleerde huurwoningen in het middensegment vergunningsplichtig. We zetten in op passende toewijzing hiervan.

• Niemand mag in armoede belanden door te hoge woonlasten: We streven naar woonlasten passend bij de samenstelling van het huishouden - met extra aandacht voor het besteedbaar inkomen van alleenstaande ouders, grote gezinnen en middeninkomens. Dit doen we door onder andere met corporaties afspraken te maken over het aanbod van sociale huurwoningen onder en boven de aftoppingsgrenzen. We maken afspraken met corporaties en particuliere verhuurders over betaalbaarheid van jongeren,- en studentenhuisvesting. We voeren een lobby op het tegengaan van verplicht af te nemen diensten die zogenaamd onder servicekosten vallen. Doel 3: Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben We streven ernaar dat in 2040 er geen mensen meer zijn in een dak-of thuisloze situatie. Iedereen die zich in een kwetsbare situatie, al dan niet met zorgvraag, bevindt, kan binnen drie maanden een woonplek in de MRA krijgen. Hier zetten we op in: • Transparante en eerlijke woonruimteverdeling: We stoppen met het invoeren van nieuwe voorrangsregelingen. De bestaande regelingen willen we opnieuw herzien zodra de eerste effecten van de nieuwe woonruimteverdeling duidelijk zijn. • Gerichte toewijzing van woningen aan de meest kwetsbaren: We willen de urgentiecriteria herzien om ze meer passend te maken bij de doelgroep. De bestaande groep mensen in een kwetsbare situatie breiden we niet verder uit.

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 2 van 11

• •

•

Voorkomen dakloosheid: Amsterdam zet de ‘aanpak dakloosheid’, ‘vroeg eropaf’ en ‘geregelde betaling’ voort. We blijven inspelen op actuele ontwikkelingen, zoals op dit moment de energiearmoede. Harde regionale afspraken en landelijke afspraken op basis van Fair Share: Amsterdam zet in op regionale en landelijke verdeelafspraken over de uitstroom van mensen in een kwetsbare situatie: waar mogelijk huisvesten we deze mensen elders in het land. Alternatieve woonoplossingen: De komende jaren zet Amsterdam sterk in op het ontwikkelen van alternatieve woonvormen voor huishoudens in een kwetsbare situatie, samen met woningcorporaties en zorgaanbieders.

Doel 4: Passender wonen Alle Amsterdammers hebben in 2040 een woning die past bij hun zorgvraag en levensfase. Om de Amsterdamse woningmarkt weer in beweging te krijgen zetten we volop in op doorstroming. Hier zetten we op in: • Meer passende woningen voor alle doelgroepen: Met een nieuwe gebiedsgerichte werkwijze prioriteren en programmeren we nieuwbouw om meer doorstroming en meer verhuisbewegingen op gang te brengen. Daarbij ligt onze focus op bouwen voor gezinnen en ouderen. We werken hierbij gebiedsgericht. We kijken naar de behoefte per doelgroep én naar de totale opgave van het gebied, de stad en de regio. Daarnaast behouden we ultra schaarse sociale huurwoningen voor rolstoelwoningen en grote woningen voor gezinnen voor de doelgroep. Dit doen we door voor deze woningen tijdelijke contracten toe te passen naar passendheid en door een stop op verkoop van deze corporatiewoningen in te voeren. • Samen werken aan doorstroming: Met een pakket aan ondersteunende maatregelen, inclusief ontwikkeling van een verhuisservice, ondersteunen we ouderen om tijdig te verhuizen. • Wonen met zorg nabij: Amsterdam zet in op de realisatie van geclusterde woonvormen, zowel in de nieuwbouw als in de bestaande voorraad. Daarnaast zetten we in op woonzorgcirkels en thuisbuurten, waarbij we woningen rondom voorzieningen reserveren voor ouderen en andere groepen die zorg behoeven.

Iedere 24-uurs zorgvoorziening in Amsterdam kan zich ontwikkelen tot woonzorgcirkel. Doel 5: Duurzame woningen van goede kwaliteit We streven ernaar dat in 2040 Amsterdamse woningen duurzaam en van goede kwaliteit zijn en een gezond leefmilieu bieden. Hier zetten we op in:  Goede kwaliteit en duurzamer: De gemeente houdt toezicht op woningkwaliteit en handhaaft hierop. Onderdeel hiervan is een projectgewijze aanpak op woningkwaliteit zoals de aanpak op vocht & schimmel en loden leidingen. De gemeente gaat eigenaren faciliteren om werk te maken van verduurzaming. We werken daarbij ook aan het wegnemen van knelpunten.  Energiebesparende maatregelen voor laagste inkomens: Op de korte termijn zetten we in op energiebesparende maatregelen die bewoners kunnen treffen zonder tussenkomst van de woningeigenaar. Mensen kunnen hulp vragen bij het aanbrengen van energiebesparende middelen, bijvoorbeeld via de energiebespaarservice.  Meer isolatie en verbeteren slechte energielabels (E-F-G): Met het grootschalig isolatieoffensief wil het college bewoners en woningeigenaren stimuleren en begeleiden om structureel energie te besparen. We versnellen de isolatieopgave met corporaties, conform de nationale prestatieafspraken. Particuliere en commerciële verhuurders stimuleren we om hun energielabels verbeteren.

We breiden de vve-aanpak uit en we zorgen ervoor dat ook eigenaar-bewoners met lagere inkomens mee kunnen doen aan de isolatieopgave. Doel 6: Betere positie van Amsterdammers Onze inspanningen hebben er in 2040 toe geleid dat Amsterdammers zich vrij en veilig voelen om goed geïnformeerd keuzes te maken. Ze melden misstanden over hun woonsituatie zonder dat dit risico’s met zich meebrengt. Het volledige woningaanbod is transparant. Hier zetten we op in:  Bescherming van rechten: We benutten de mogelijkheden die de Wet goed verhuurderschap gaat bieden, zoals (basis)normen voor verhuur, de bevoegdheid om verhuurdervergunningen te introduceren en de mogelijkheid voor gemeenten om het beheer van een woning over te nemen.  Betere informatievoorziening en ondersteuning: We zetten ons in om onze eigen informatievoorziening te verbeteren over alles wat met woonbeleid te maken heeft. We blijven stichting !WOON als steunpunt voor alle Amsterdammers met een woonvraag financieel ondersteunen en we willen de eerste stappen zetten om voor Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 3 van 11



meer huurwoningen dan sociale huurwoningen op een transparant aanbodplatform te hebben, te beginnen met middeldure huurwoningen van corporaties. Tijdelijke huurcontracten zijn niet meer de norm: Amsterdam blijft lobbyen bij het Rijk om tijdelijke contracten van particuliere verhuurders af te schaffen en om de puntengrens voor de bestaande voorraad te verhogen.

Doel 7: Leefbare en veerkrachtige wijken met toegang tot zorg en voorzieningen Amsterdamse wijken en buurten zijn leefbaar, veerkrachtig en ongedeeld. Een thuishaven voor alle bewoners, in alle levensfasen, of zij nu hier geboren zijn of ergens anders vandaan komen. Hier zetten we op in:  Veerkrachtige wijken: Door middel van gebiedsgerichte programmering en prioritering voor doelgroepen richten we ons op doorstroming en verhuisbewegingen. Het college komt met een nieuwe werkwijze. De (advies)rol van de stadsdelen en het stadsgebied Weesp nemen we mee in de nadere uitwerking van deze nieuwe werkwijze.  Leefbare wijken: We ondersteunen eigen initiatief van bewoners en activiteiten van professionals in de buurt. Dit komt een prettige manier van samenleven ten goede. Buurten en wijken zijn veilig. Overlast door gebruik van woningen voor vakantieverhuur, kamerverhuur en crimineel gebruik dringen we terug.  Investeringen in de sociale infrastructuur van de wijk: We zetten in Amsterdam in op de ontwikkeling van woonzorgcirkels en thuisbuurten. Woningen rondom voorzieningen, zoals inlooppunten en 24-uurszorg voorzieningen, reserveren we voor Amsterdammers met een zorgvraag. Na verwerking van uw advies en de reacties uit de inspraakronde, worden definitieve voorstellen gedaan aan de gemeenteraad voor vaststelling. Inspraak vindt plaats van 13 februari tot en met 27 maart 2023.

Na de inspraakperiode wordt het definitieve collegevoorstel Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting aan de gemeenteraad voorgelegd ter besluitvorming.

Conceptadvies DB: Het dagelijks bestuur formuleert hier -indien van toepassing- t.b.v. de stadsdeelcommissievergadering een conceptadvies

Het Dagelijks Bestuur van Noord deelt de visie van het stadsbestuur dat wonen een grondrecht is en ondersteunt haar ambitie voor ‘Voldoende, betaalbare en goede woningen in een ongedeelde stad’. Het stadsdeelbestuur spreekt haar waardering uit voor het uitgebreide meedenktraject met bewoners, partners en de stadsdeelorganisatie in Noord voorafgaand aan de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV). Omdat de AAV nu nog voornamelijk beleidsvoornemens bevat die in de komende periode verder uitgewerkt moeten worden roept het Dagelijks Bestuur op om daar ook de expertise in de stadsdelen goed bij te benutten. Daarom is de nadrukkelijke wens vanuit Stadsdeel Noord dat iedere concrete uitwerking van deze beleidsvoornemens goed wordt afgestemd met de stadsdelen. Vooral het op orde brengen van de woningkwaliteit van de bestaande woningvoorraad en de gebiedsgerichte uitwerking (integrale programmering van nieuwbouw op basis van de huidige behoefte en woningvoorraad) ziet het DB als de belangrijkste opgaven voor de volkshuisvesting in Noord. Bij de gebiedsgerichte uitwerking van de AAV zou ervoor gekozen kunnen worden om alle beleidsmaatregelen die betrekking hebben op de samenstelling van de toekomstige woningvoorraad afhankelijk te maken van de uitkomst van de gebiedsanalyse.

Met een concreet gebied voor ogen volgen eventuele ingrepen logischer wijze, samenhangend en wordt stapeling of goedbedoelde maar elkaar tegenwerkende beleidsmaatregelen voorkomen. Hieronder adviseert het Dagelijks Bestuur per doelstelling uit de AAV op de voor Noord meest relevante onderwerpen. Doel 1 Meer woningen:  Pas op voor stapeling. Of lokaal meer kleine woonruimten/plekken nodig zijn is afhankelijk van het nieuwbouwprogramma en de samenstelling van de huidige woningvoorraad. In de nieuwbouw wordt al veel klein toegevoegd en daarnaast wordt verkamerd en gevormd (opgedeeld) in de bestaande voorraad. Het kleiner maken van de bestaande voorraad kan op gespannen voet staan met doel 4 ‘doorstroming’ en de zorgvuldige programmering van nieuwbouw alsnog teniet doen. Daarnaast maakt het Dagelijks Bestuur zich in met name de Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 4 van 11









kleinschalig opgezette tuindorpen zorgen over het effect op de leefbaarheid: de inrichting is niet altijd berekend op meer huishoudens. Het schrappen van het individueel huurcontract bij kamerverhuur lijkt tegenstrijdig aan doel 6 ‘bescherming van rechten. Bij dit doel (meer woningen) wordt benoemd dat het omzetten van hotels en bedrijfsruimtes een positieve ontwikkeling is: voor een vitale stad zijn vooral kleinschalige bedrijfspanden belangrijk. Zie ook het recent vastgestelde afwegingskader. Verder is voor Noord specifiek juist een tekort aan geschikte bedrijfspanden als gevolg van de grootschalige gebiedsontwikkeling aan het IJ. Veel bedrijven hebben te maken met een aflopend huurcontract en zijn op zoek naar geschikte ruimte, die er nauwelijks zijn. Voor Noord adviseert het Dagelijks Bestuur daarom om zeer terughoudend te zijn met het omzetten van bedrijfspanden naar woningen. Ook is kleinschalige bedrijvigheid van waarde voor de lokale economie, werkgelegenheid en jeugdontplooiing. Bij een toename van het aantal woonruimten, dient er ook een evenredige toename (of groei) te zijn van m2/aantallen benodigde voorzieningen, zoals ontmoetingsplekken, sport, groen, spelen, parkeren en mobiliteit. Dit zet extra druk op de schaarse (openbare) ruimte.

Wanneer de focus alleen ligt op “meer wonen” en “meer woonruimten” zonder de benodigde voorzieningen, kan de leefbaarheid van wijken in de toekomst in het gedrang komen. Het gemeentelijk woningbouwplan is één van de belangrijkste uitwerkingen van dit document en vertaalt de doelstellingen uit deze AAV naar concrete bouwplannen. Dit woningbouwplan is dan logischerwijs ook volgend op deze AAV. Toch is het woningbouwplan reeds vastgesteld zonder consultatie met de stadsdelen. Hoe garanderen we dat de belangrijke doelstellingen uit de AAV integraal worden vertaald naar het woningbouwplan met daarin een goede afstemming met de Stadsdelen? Voor transformatieprojecten wordt beschreven dat er uitzonderingen kunnen zijn op de 40-40-20 verhouding bij bouw waarbij er minder dan 40% van de woningen in het sociaal segment gerealiseerd worden (zoals 100% middeldure huur of een verdeling van 30-40-30 als in een transformatieproject een woningcorporaties alle sociale huur ontwikkelt). Het dagelijks bestuur maakt zich zorgen dat we hierdoor juist in de transformatiegebieden met veel particulier grondbezit te weinig sociale huurwoningen bouwen (terwijl de sociale draagkracht hier juist groter zou moeten zijn).

Doel 2 Betaalbaarder wonen  De betaalbaarheid van wonen in Noord heeft, vanwege de omvangrijke oudere woningvoorraad en de gestegen energielasten, een sterke relatie met doel 5 ‘duurzame woningen van goede kwaliteit’. Ten aanzien van de verkoop van sociale huurwoningen ziet het Dagelijks Bestuur graag uitwerking onder welke omstandigheden, de tenzij bij geen verkoop, nog wel verkocht mag worden door corporaties. ‘Bijdragen aan de menging in wijken’ is multi-interpretabel en leidt onherroepelijk tot discussie. Doel 3 Meer woningen voor hen die ze het meest nodig hebben.  Noord draagt haar ‘fair share’ bij aan het huisvesten van kwetsbare huishoudens. Door het relatief hoge aandeel en concentratie van sociale huurwoningen landen kwetsbare huishoudens vooral in de minder draagkrachtige wijken. Omdat sommige buurten en straten daardoor relatief veel kwetsbare huishoudens huisvesten, is het Dagelijks Bestuur geen voorstander van het toewijzen van restruimte aan kwetsbare groepen bovenop de afgesproken 30%. Het stadsdeelbestuur ziet eventuele restruimte bij voorkeur gaan naar het ophogen van het 50% aanbod voor reguliere woningzoekenden met een laag inkomen. Noord ziet daarnaast graag goede afstemming in wijken waar meerdere corporaties bezit hebben en voldoende begeleiding van gevestigde kwetsbare huishoudens.

Het stadsdeelbestuur is bezorgd of er voldoende zicht is op een evenwichtige spreiding als kwetsbare huishoudens gehuisvest gaan worden via inwoning. In wijken in Noord die veel kwetsbare huishoudens huisvesten staat de passende zorg onder druk, doordat de capaciteit van buurtteams en de sociale basis niet evenredig meegroeit . Zie hiervoor ook de zorgen bij doel 7.  De complexen die in aanmerking komen voor stadsdeelvoorrang worden nu niet aangewezen door de gemeente, eigenaren melden hun sociale en middeldure huurcomplexen op vrijwillige basis aan. Doel 4 Passender Wonen  Noord ziet graag een concreet plan voor de gebiedsgerichte uitwerking, met daarin welke onderwerpen uitgewerkt worden en wat van wie verwacht wordt. Hoe verhoudt de doelstelling om grote woningen voor Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 5 van 11

gezinnen te behouden zich tot het creëren van meer woonplekken? Waarom ligt de focus bij nieuwbouw op de groepen ouderen en gezinnen, zou dit niet uit de behoefteanalyse voor het gebied moeten komen? Voor ouderen is de vertrouwde woonomgeving vaak minstens zo belangrijk en het verleden heeft geleerd dat ouderen niet snel bereid zijn om een ruime woning te verruilen voor kleine en vaak duurdere nieuwbouw. Bouwen voor ouderen in een nieuwbouwwijk biedt daarom geen garantie op doorstroming. De huidige krappe parkeernormen bij nieuwbouw vormen vaak ook een belemmering om door te stromen uit de bestaande bouw. Daarnaast vraagt het Dagelijks Bestuur aandacht voor lang thuiswonende kinderen met een wens voor zelfstandige woonruimte in de buurt. Doel 5: Duurzame woningen van goede kwaliteit.  Zoals bij doel 2 is aangegeven heeft het verbeteren en vernieuwen van de omvangrijke oudere woningvoorraad prioriteit in Noord. Het Dagelijks Bestuur geeft voor de VVE-aanpak mee dat gemengde VvE’s in Noord (met daarin zowel huurders van corporaties als eigenaar-bewoners) bijzondere aandacht verdienen.  Alhoewel het isolatieoffensief een concrete stap in de juiste richting is en het Dagelijks Bestuur zich realiseert dat dit offensief tijd kost, maakt het zich zorgen over energiearmoede voor de komende winters in die huishoudens die pas later aan de beurt zijn.

Zorg voor deze huishoudens voor een koppeling met de aanpak Energiearmoede.  Bij de projectgewijze aanpak op woonkwaliteit vraagt het Dagelijks Bestuur ook aandacht voor de toekomstbestendigheid van woningen aangaande effecten van klimatologische veranderingen als zware regenval, bodemdaling en hittestress. Doel 6: Betere positie van Amsterdammers.  Het Dagelijks Bestuur vindt het vanzelfsprekend dat de onafhankelijke informatievoorziening aan bewoners via stichting !WOON gecontinueerd wordt. Het is vanwege de omvangrijke verbeter- en vernieuwingsopgave in Noord belangrijk dat bewoners hun rechten kennen en indien nodig daarbij ondersteund worden. Beter inzicht in al het beschikbare woningaanbod via een nieuw aanbodplatform maakt de woningmarkt voor woningzoekenden overzichtelijker. Het schrappen van het individueel huurcontract bij kamergewijze verhuur verlaagt de rechtsbescherming van huurders. Het puntenstelsel voor kamers is dan niet meer van toepassing en huurders worden daarmee afhankelijker van verhuurders. Doel 7: Leefbare en veerkrachtige wijken met toegang tot zorg en voorzieningen  De AAV meldt dat een nieuwe gebiedsgerichte werkwijze en uitwerking gemaakt wordt, waarbij de programmering gericht is op de doorstroming van doelgroepen.

Zoals hiervoor is gesuggereerd zou het ook omgedraaid kunnen worden, de uitkomst van de gebiedsgerichte analyse wordt maatgevend voor zowel de beleidsingrepen die de samenstelling van de woningvoorraad beïnvloeden als de nieuwbouwopgave. Het Dagelijks Bestuur adviseert daarom om de contouren te schetsen van de gebiedsgerichte aanpak, duidelijker aan te geven welke volkshuisvestelijke maatregelen daarin uitgewerkt worden, wie wat uitvoert en hoe bewoners en andere belanghebbenden kunnen participeren. In het kader van de leefbaarheid op buurt- en straatniveau is het belangrijk dat er zicht is op het effect van stapeling van bijvoorbeeld kamerverhuur, woningvorming en vakantieverhuur. En dat er naast de handhaving op illegale bewoning ook voldoende capaciteit overblijft voor de handhaving als de voorwaarden (vaak leefbaarheid) na afgifte van de vergunning worden overtreden. Overigens is het huidige wijkquotum zo ruim gesteld dat het geen beperkend effect zal hebben op Noordse wijken. Hier geldt ook dat toegang tot zorg en voorzieningen geen automatisme is voor sommige wijken in Noord: dit vergt structurele investeringen (zie kansenongelijkheid Aanpak Noord) Graag aandacht hiervoor. Een risico van doel 3 – meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben – is dat dit concentratie van kwetsbare huishoudens in de hand kan werken, waardoor de toegang tot zorg kan verslechteren.

Aanpak Noord integreren in de AAV  Het Dagelijks bestuur wil graag dat de AAV hand in hand gaat met de Aanpak Noord. Beide gaan over de lange termijn effecten op wijken en haar bewoners. Daarom is een gebiedsgerichte integrale aanpak cruciaal waarbij

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 6 van 11

  





breder wordt gekeken dan alleen vanuit de directie Wonen. Samenwerken met andere directies en domeinen is noodzakelijk om de sociale uitdagingen en problemen zo goed mogelijk aan te pakken. Graag kijken we samen naar de kansen om de bestaande woningvoorraad sneller op te knappen en te verduurzamen, juist bij die mensen die al te lang in een te slecht onderhouden woning leven. Het dagelijks bestuur onderschrijft nogmaals de belangrijke doelstelling uit het coalitieakkoord om de individuele corporaties beter te kunnen aanspreken op de gemaakte afspraken. Bij de totstandkoming van deze AAV zijn per stadsdeel bewonersavonden georganiseerd om de inbreng vanuit de buurten goed in kaart te brengen. Graag ziet het dagelijks bestuur in Noord dat duidelijker wordt beschreven hoe deze inbreng wordt meegenomen in de AAV. In de verdere uitwerking willen we graag de samenwerking tussen bewoners, gemeente, corporaties en andere verhuurders versterken.

Hoe ziet de AAV erop toe dat er betere ondersteuning komt van deze dialoog en samenwerking? En hoe verbeteren we de informatiepositie van bewoners juist wanneer het ingewikkelde technische of juridische knelpunten betreft? Bij de huisvesting kwetsbare groepen onderschrijft het dagelijks bestuur het belang om deze mensen een goed huis te bieden maar willen we tegelijkertijd zorgen dat juist deze mensen ook de passende en integrale begeleiding en zorg kunnen krijgen. Daarom nodigt het dagelijks bestuur het college uit om bij de gebiedsgerichte uitwerking van de AAV samen te werken aan een integraal plan om wijken te versterken en sociale ongelijkheid te bestrijden.

Het Dagelijks Bestuur geeft tot slot de volgende algemene aanbevelingen mee:  Zorg dat de AAV ook te volgen is voor de lezer met een basiskennis van het woonbeleid.  Maak duidelijk welke invloed het meedenktraject heeft gehad 0p de inhoud van de AAV.  Besteed in de probleemanalyse en bij de uitwerking van de doelen ook aandacht aan de verschillen binnen de stad (stadsdelen/wijken/buurten)  In de AAV wordt verwezen naar het Woningbouwplan. Kan er nog advies gegeven worden op dit door de grote nieuwbouwopgave voor Noord belangrijke plan?  De AAV stelt dat de beschikbare middelen en capaciteit een risico vormen voor de uitvoering. Graag specifieker uitwerken wat er voor de uitvoering van de stadsdeelorganisatie gevraagd wordt.

Advies stadsdeelcommissie: Advies van de stadsdeelcommissie aan het DB

De SDC kan zich vinden in het uitgebreide advies van het DB. Daarnaast geven wij de volgende aanvullende punten graag mee: Doel 1 Meer woningen - Zorg dat tijdelijke woningen vooral voor jongeren/starters en studenten beschikbaar zijn. De urgentie is groot bij deze groep en zij zijn tevens de groep die waarschijnlijk relatief snel doorstroomt. - Het DB geeft al duidelijk aan dat een stad niet alleen is om in te wonen, maar ook om in te leven. Houd er stedenbouwkundig rekening mee wanneer je woningen gaat bouwen, dat je ook echt wijken bouwt met een wijk-kern, en niet overal commercie in de plint. Ruimte voor ambacht, maakindustrie en maatschappelijke functies staat enorm onder druk qua m2 in Noord, zorg dat hier ruimte voor blijft. - We missen de samenhang met dit AVV en het woningbouwplan. In deze laatste wordt bijvoorbeeld ingegaan op ruimte voor maatschappelijke voorzieningen, een belangrijk punt voor Noord, waar dit enorm onder druk staat. We zien graag dat de link van beide meer wordt gelegd. - Meer woningen is mooi en nodig, maar zorg hierbij dat voorzieningen niet achterblijven. Er is al een groot tekort aan BSO, KDV en bijv personeel voor in de zorg, medische en paramedische instellingen, dus zorg ervoor dat dit soort voorzieningen gelijke tred houdt met het aantal bewoners.

- Omzetten van bedrijfspanden naar woningen: in Noord worden veel kleine bedrijven weggejaagd vanwege nieuwbouw, heel erg lastig voor hen. Wees hier dus terughoudend mee, voor een vitale stad heb je juist ook deze kleinere ondernemers nodig. Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 7 van 11

Doel 2 -Reguleren middensegment; Waak voor afname aanbod omdat eigenaren gaan verkopen omdat het niet meer rendeert. Doel 4 Passender Wonen - Kijk goed naar de samenstelling van de bevolking per stadsdeel, als je aan de slag gaat met de samenstelling van de woningvoorraad. Per stadsdeel zal dit verschillen, dus betrek stadsdelen tijdig en vraag hen om advies bij de uitwerking hiervan. Doel 5 Duurzame woningen - Wij zouden graag zien dat er concrete afspraken worden gemaakt met corporaties om sneller en meer te investeren in verduurzamen van hun woningvoorraad. Mochten er al sociale huurwoningen worden verkocht, zorg dan dat dit geld wordt geïnvesteerd in verduurzaming en isolatie van woningen. - De stadsdeelcommissie adviseert naast te investeren in duurzame woningen van goede kwaliteit, woningen ook op een goede manier te onderhouden. - Onderzoek hoe VVE's makkelijker en sneller hun woningen kunnen verduurzamen. Kan er wellicht hulp worden aangeboden bij het opstellen van een duurzaam MJOP? - De doelstellingen zijn deels afhankelijk van regelgeving binnen de bouw, zoals het doel om op geschikte daken zoveel mogelijk energie op te wekken. Als dat een doel is voor 2032, moet er nu gestart worden met regelgeving. Ons advies is dus om zo vroeg mogelijk te starten met regelgeving, zodat we straks geen vertragingen oplopen.

Leefbare en veerkrachtige wijken - in Noord wordt veel nieuw gebouwd, waarbij projecten in fasen worden opgeleverd. Om de leefbaarheid van nieuwe wijken te vergroten, is het in Noord belangrijk om afspraken te maken om het groen en bestrating aan te leggen zodra dat kan in bepaalde straten en niet te wachten tot het hele project wordt opgeleverd. Dat duurt soms jaren, waardoor hele wijken in de tussentijd moeten wachten op aanleg en beheer van groen. Kijk naar hoe we dit proces van gefaseerd opleveren van een project, zo kunnen inrichten dat de eerste bewoners niet zo lang hoeven te wachten op de aanleg van groen.

Finaal advies DB: Advies van het dagelijks bestuur aan het college van burgemeester en wethouders

Het Dagelijks Bestuur van Noord deelt de visie van het stadsbestuur dat wonen een grondrecht is en ondersteunt haar ambitie voor ‘Voldoende, betaalbare en goede woningen in een ongedeelde stad’. Het stadsdeelbestuur spreekt haar waardering uit voor het uitgebreide meedenktraject met bewoners, partners en de stadsdeelorganisatie in Noord voorafgaand aan de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV). Omdat de AAV nu nog voornamelijk beleidsvoornemens bevat die in de komende periode verder uitgewerkt moeten worden roept het Dagelijks Bestuur op om daar ook de expertise in de stadsdelen goed bij te benutten. Daarom is de nadrukkelijke wens vanuit Stadsdeel Noord dat iedere concrete uitwerking van deze beleidsvoornemens goed wordt afgestemd met de stadsdelen. Vooral het op orde brengen van de woningkwaliteit van de bestaande woningvoorraad en de gebiedsgerichte uitwerking (integrale programmering van nieuwbouw op basis van de huidige behoefte en woningvoorraad) ziet het DB als de belangrijkste opgaven voor de volkshuisvesting in Noord. Bij de gebiedsgerichte uitwerking van de AAV zou ervoor gekozen kunnen worden om alle beleidsmaatregelen die betrekking hebben op de samenstelling van de toekomstige woningvoorraad afhankelijk te maken van de uitkomst van de gebiedsanalyse.

Met een concreet gebied voor ogen volgen eventuele ingrepen logischer wijze, samenhangend en wordt stapeling of goedbedoelde maar elkaar tegenwerkende beleidsmaatregelen voorkomen. Hieronder adviseert het Dagelijks Bestuur per doelstelling uit de AAV op de voor Noord meest relevante onderwerpen.

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 8 van 11

Doel 1 Meer woningen:  Pas op voor stapeling. Of lokaal meer kleine woonruimten/plekken nodig zijn is afhankelijk van het nieuwbouwprogramma en de samenstelling van de huidige woningvoorraad en bevolking. In de nieuwbouw wordt al veel klein toegevoegd en daarnaast wordt verkamerd en gevormd (opgedeeld) in de bestaande voorraad. Het kleiner maken van de bestaande voorraad kan op gespannen voet staan met doel 4 ‘doorstroming’ en de zorgvuldige programmering van nieuwbouw alsnog teniet doen. Daarnaast maakt het Dagelijks Bestuur zich in met name de kleinschalig opgezette tuindorpen zorgen over het effect op de leefbaarheid: de inrichting is niet altijd berekend op meer huishoudens. Het schrappen van het individueel huurcontract bij kamerverhuur lijkt tegenstrijdig aan doel 6 ‘bescherming van rechten.  Bij dit doel (meer woningen) wordt benoemd dat het omzetten van hotels en bedrijfsruimtes een positieve ontwikkeling is, voor een vitale stad zijn vooral kleinschalige bedrijfspanden belangrijk (zie ook het recent vastgestelde afwegingskader). De ruimte voor ambacht, maakindustrie en maatschappelijke functies staat enorm onder druk, zorg dat hier ruimte voor blijft. Verder is voor Noord specifiek juist een tekort aan geschikte bedrijfspanden als gevolg van de grootschalige gebiedsontwikkeling aan het IJ.

Veel bedrijven hebben te maken met een aflopend huurcontract en zijn op zoek naar geschikte ruimte, die er nauwelijks zijn. Voor Noord adviseert het Dagelijks Bestuur daarom om zeer terughoudend te zijn met het omzetten van bedrijfspanden naar woningen. Ook is kleinschalige bedrijvigheid van waarde voor de lokale economie, werkgelegenheid en jeugdontplooiing.  Bij een toename van het aantal woonruimten, dient er ook een evenredige toename (of groei) te zijn van m2/aantallen benodigde voorzieningen, zoals ontmoetingsplekken, sport, groen, spelen, parkeren en mobiliteit. Dit zet extra druk op de schaarse (openbare) ruimte. Wanneer de focus alleen ligt op “meer woonruimten” en groei van het aantal inwoners zonder de bijbehorende voorzieningen, kan de leefbaarheid van wijken in het gedrang komen.  Het gemeentelijk woningbouwplan is één van de belangrijkste uitwerkingen van dit document en vertaalt de doelstellingen uit deze AAV naar concrete bouwplannen. Dit woningbouwplan is dan logischerwijs ook volgend op deze AAV. Toch is het woningbouwplan reeds vastgesteld zonder consultatie met de stadsdelen.

Hoe garanderen we dat de belangrijke doelstellingen uit de AAV integraal worden vertaald naar het woningbouwplan met daarin een goede afstemming met de Stadsdelen?  Voor transformatieprojecten wordt beschreven dat er uitzonderingen kunnen zijn op de 40-40-20 verhouding bij bouw waarbij er minder dan 40% van de woningen in het sociaal segment gerealiseerd worden (zoals 100% middeldure huur of een verdeling van 30-40-30 als in een transformatieproject een woningcorporaties alle sociale huur ontwikkelt). Het dagelijks bestuur maakt zich zorgen dat we hierdoor juist in de transformatiegebieden met veel particulier grondbezit te weinig sociale huurwoningen bouwen (terwijl de sociale draagkracht hier juist groter zou moeten zijn).  Zorg dat tijdelijke woningen vooral voor jongeren/starters en studenten beschikbaar zijn. De urgentie is groot bij deze groep en zij zijn tevens de groep die waarschijnlijk relatief snel doorstroomt. Doel 2 Betaalbaarder wonen  De betaalbaarheid van wonen in Noord heeft, vanwege de omvangrijke oudere woningvoorraad en de gestegen energielasten, een sterke relatie met doel 5 ‘duurzame woningen van goede kwaliteit’. Ten aanzien van de verkoop van sociale huurwoningen ziet het Dagelijks Bestuur graag uitwerking onder welke omstandigheden, de tenzij bij geen verkoop, nog wel verkocht mag worden door corporaties.

‘Bijdragen aan de menging in wijken’ is multi-interpretabel en leidt onherroepelijk tot discussie. Als er dan toch verkocht wordt, wordt verwacht dat de opbrengsten terugvloeien naar het verbeteren en verduurzamen van de oudere woningvoorraad in het stadsdeel.  Noord vraagt waakzaamheid dat de regulering van het middensegment ook kan leiden tot afname van het aanbod in dit segment, omdat eigenaren gaan verkopen als verhuur niet meer rendeert. Doel 3 Meer woningen voor hen die ze het meest nodig hebben.  Noord draagt haar ‘fair share’ bij aan het huisvesten van kwetsbare huishoudens. Door het relatief hoge aandeel en concentratie van sociale huurwoningen landen kwetsbare huishoudens vooral in de minder draagkrachtige wijken. Omdat sommige buurten en straten daardoor relatief veel kwetsbare huishoudens huisvesten, is het Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 9 van 11



Dagelijks Bestuur geen voorstander van het toewijzen van restruimte aan kwetsbare groepen bovenop de afgesproken 30%. Het stadsdeelbestuur ziet eventuele restruimte bij voorkeur gaan naar het ophogen van het 50% aanbod voor reguliere woningzoekenden met een laag inkomen. Noord ziet daarnaast graag goede afstemming in wijken waar meerdere corporaties bezit hebben en voldoende begeleiding van gevestigde kwetsbare huishoudens. Het stadsdeelbestuur is bezorgd of er voldoende zicht is op een evenwichtige spreiding als kwetsbare huishoudens gehuisvest gaan worden via inwoning. In wijken in Noord die veel kwetsbare huishoudens huisvesten staat de passende zorg onder druk, doordat de capaciteit van buurtteams en de sociale basis niet evenredig meegroeit . Zie hiervoor ook de zorgen bij doel 7. De complexen die in aanmerking komen voor stadsdeelvoorrang worden nu niet aangewezen door de gemeente, eigenaren melden hun sociale en middeldure huurcomplexen op vrijwillige basis aan.

Doel 4 Passender Wonen  Noord ziet graag een concreet plan voor de gebiedsgerichte uitwerking, met daarin welke onderwerpen uitgewerkt worden en wat van wie verwacht wordt. Hoe verhoudt de doelstelling om grote woningen voor gezinnen te behouden zich tot het creëren van meer woonplekken? Waarom ligt de focus bij nieuwbouw op de groepen ouderen en gezinnen, zou dit niet uit de behoefteanalyse voor het gebied moeten komen? Voor ouderen is de vertrouwde woonomgeving vaak minstens zo belangrijk en het verleden heeft geleerd dat ouderen niet snel bereid zijn om een ruime woning te verruilen voor kleine en vaak duurdere nieuwbouw. Bouwen voor ouderen in een nieuwbouwwijk biedt daarom geen garantie op doorstroming. De huidige krappe parkeernormen bij nieuwbouw vormen vaak ook een belemmering om door te stromen uit de bestaande bouw. Daarnaast vraagt het Dagelijks Bestuur aandacht voor lang thuiswonende kinderen met een wens voor zelfstandige woonruimte in de buurt. Doel 5: Duurzame woningen van goede kwaliteit.  Zoals bij doel 2 is aangegeven heeft het verbeteren en vernieuwen van de omvangrijke oudere woningvoorraad prioriteit in Noord. Naast verbeteren en verduurzamen van woningen vraagt het bestuur ook aandacht voor goed onderhoud.