3. Second opinion van IGG herijking herbouwkosten Amsterdam_F_221104.pdf
Tekst van het document
2 Nauwkeurig te controleren
Bijkomende kosten
1 Globaal te vergelijken
Bouwplaatskosten
1 Globaal te vergelijken
Indirecte bouwkosten
2 Nauwkeurig te controleren
Bijkomende kosten
2 Nauwkeurig te controleren
Analyse WOZ
Afstemming met M3E en Gemeente Amsterdam
Rekenmethode
Adviserend aan M3E
Berekening
3 Exact na te rekenen
Bouwkosten
3 Exact na te rekenen
Investeringskosten
2 Nauwkeurig te controleren
Samenhang
Adviserend aan M3E
Uitgangspunten
Afstemming met M3E en Gemeente Amsterdam
Vormfactoren
2 Nauwkeurig te controleren
Directe bouwkosten
3 Exact na te meten
Indirecte bouwkosten
2 Nauwkeurig te controleren
A.2 Wand-, vloer- en plafondafwerking
A.3 Tuin/dakterras/balkon
A.4 Locatie/ bereikbaarheid
A.5 Kwaliteitstoeslag
A.6 Aanhorigheden
3 oktober 2022 • pagina 27 van 30
21216_RAP_Second opinion herijking herbouwkosten Amsterdam_F_221104
B. Interpolatie C. Indexatie C. Toeslag BENG
Bijkomende kosten
1 Globaal te vergelijken
Interpolatiemethode
Adviserend/ onderschrijven
Uitwerking
3 Exact na te rekenen/ Adviserend
Index
Adviserend/ onderschrijven
Indexatie berekening
3 Exact na te rekenen
Uitgangspunten
Niet meer van toepassing per 2023
Berekening
Niet meer van toepassing per 2023
Tabel 6: validatieniveau herbouwkostenramingen per onderdeel
Op basis van de uitgevoerde second opinion op conceptramingen (fase 1) trekt IGG de volgende conclusies: •
De genormeerde herbouwkosten zijn correct opgesteld door M3E.
•
De gehanteerde uitgangspunten en aannames zijn logisch en zijn, na validatie door IGG, in overleg met Gemeente Amsterdam vastgesteld.
•
De herbouwkostenramingen zijn volledig en compleet.
•
Er is geen overlap in kosten tussen de verschillende onderdelen (A.1 t/m A.6).
•
A.5 De gehanteerde rekenmethode voor kwaliteitstoeslag op basis van WOZ-waarde, geeft een beter passend resultaat voor kwaliteit toeslag van een individuele woning op de herbouwkostenberekening dan de huidige kostenbepaling.
•
A./B. De ramingen van de afwijkende meetpunten (extreem klein en/of groot) vormen geen vervuiling voor de herbouwkostenbepaling van de overige meetpunten.
•
De gehanteerde interpolatiemethode is weloverwogen gekozen door de betrokken partijen, biedt voldoende nauwkeurigheid en is de best uitlegbare methode.
•
De gehanteerde toeslag voor van gas-loos (per 01-07-2018) naar BENG (per 01-01-2021) is correct in de herbouwkostenraming opgenomen.
•
De gehanteerde index, op basis van BDB (structureel landelijk en conjunctureel specifiek gericht op Regio Amsterdam) is betrouwbaar voor indexatie naar zowel verleden als toekomst.
•
De gehanteerde indexatiemethode van januari 2021 naar januari 2019, op basis van BDB-
•
index is onderschreven door IGG, welke juist is toegepast in de herbouwkostenberekeningen. A./B./C. Validatie heeft per onderdeel plaats gevonden. De resultaten zijn allen gevalideerd
(zie tabel 6) en passend is binnen de acceptabele bandbreedte behorend bij het validatie niveau (zie tabel 1). •
A./B./C. De toepassing van de integrale herbouwkostenberekening (A, B, C) leidt tot correcte modelmatige herbouwkosten passend binnen acceptabele bandbreedte.
IGG accordeert dat de door M3E opgestelde conceptramingen (d.d. 22-09-2021, fase 1) kunnen worden gehanteerd. Om zo de eerste doorrekeningen te maken ter voorbereiding aan de implementatie (fase 2). Bij
de
integratie
in
het
eigen
rekenproces
van
Gemeente
Amsterdam
van
deze
herbouwkostenramingen (fase 2) zijn er onrealistische uitkomsten en knelpunten geconstateerd. IGG heeft het voorstel voor aanpassingen aan de conceptramingen van M3E beoordeeld. Vervolgens zijn door M3E nieuwe herbouwkostenramingen opgesteld welke door IGG zijn getoetst op de verwerking van de voorgestelde aanpassingen.
3 oktober 2022 • pagina 28 van 30
21216_RAP_Second opinion herijking herbouwkosten Amsterdam_F_221104
IGG concludeert dat alle wijzigingen correct zijn doorgevoerd en valideert de definitieve versie van genormeerde herbouwkostenramingen van M3E met datum 28-07-2022. Het advies bij deze validatie is een leeswijzer op te stellen. Deze ingevuld met een uitleg wat er in elk onderdeel wordt berekend, met de daarbij (de verantwoording van) gehanteerde uitgangspunten en parameters die van invloed zijn op dit onderdeel. Dit zal helpen de leesbaarheid van de stukken te verbeteren.
3 oktober 2022 • pagina 29 van 30
21216_RAP_Second opinion herijking herbouwkosten Amsterdam_F_221104
Bijlagen 1.
Overzicht ontvangen en uitgaande stukken (fase 1 en 2)
2.
Reviewdocumenten en- correspondentie (fase 1)
3.
Reviewdocumenten en- correspondentie (fase 2)
4.
Definitieve herbouwkostenramingen M3E
3 oktober 2022 • pagina 30 van 30
21216_RAP_Second opinion herijking herbouwkosten Amsterdam_F_221104
Bijlage 1 Overzicht ontvangen en uitgaande stukken (fase 1 en 2)
3 oktober 2022 • pagina 2 van 2
21216_RAP_Second opinion herijking herbouwkosten Amsterdam_F_221104
Bijlage 2 Reviewdocumenten en- correspondentie (fase 1)
3 oktober 2022 • pagina 3 van 5
21216_RAP_Second opinion herijking herbouwkosten Amsterdam_F_221104
Bijlage 3 Reviewdocumenten en- correspondentie (fase 2)
3 oktober 2022 • pagina 4 van 5
21216_RAP_Second opinion herijking herbouwkosten Amsterdam_F_221104
Bijlage 4 Definitieve herbouwkostenramingen M3E
3 oktober 2022 • pagina 5 van 5
21216_RAP_Second opinion herijking herbouwkosten Amsterdam_F_221104
3 oktober 2022 • pagina 6 van 5
21216_RAP_Second opinion herijking herbouwkosten Amsterdam_F_221104