3. Investeringsnota Buikslotermeer.pdf

Investeringsnota Buikslotermeer Buurtbron riothermie met bronnet voor 871 bestaande woningen

Paul Hospers 9 september 2022

Inhoudsopgave Inhoudsopgave .......................................................................................................................................... 1 1 Samenvatting .................................................................................................................................. 2 2 Introductie....................................................................................................................................... 4 2.1 Aanleiding en achtergrond 4 2.2 Context 5 2.3 Partijen 6 2.4 Doel en status 7 2.5 Leeswijzer 8 3 Huidige situatie ............................................................................................................................... 9 3.1 Wijk en buurt 9 3.2 Beleid en opgaven 10 3.3 Gebiedsafbakening 12 3.4 Energieverbruik, warmtevraag en CO2 uitstoot 14 4 Duurzame warmteopties ............................................................................................................... 16 4.1 Overzicht 16 4.2 Uitgangspunten en randvoorwaarden 16 4.3 Afweging en voorkeursvariant 16 5 Riothermie en bronnet ..................................................................................................................

20 5.1 Gefaseerde uitrol, stap voor stap naar volledig aardgasvrij 20 5.2 Innovatief project, schaalbaar en herhaalbaar 22 5.3 Rioolwarmtewisselaar en bronnet in te passen in de openbare ruimte 22 5.4 Aanpassingen aan de gebouwen voor verwarming op 70 °C 24 6 Businesscase.................................................................................................................................. 29 6.1 Business-case 29 6.2 Financiering en subsidie 33 6.3 Risico’s en risicobeheersing 35 7 Organisatie .................................................................................................................................... 39 7.1 Projectorganisatie 39 7.2 Organisatie van de warmteketen 39 8 Communicatie- en participatieplan................................................................................................ 42 9 Planning en vervolg ....................................................................................................................... 46

1

1 Samenvatting Vanuit woonstichting Lieven de Key, Waternet en Firan (het warmtenetwerkbedrijf van het netwerkbedrijf Alliander) is in 2018 het idee ontstaan om in Buikslotermeer in Amsterdam Noord warmte te winnen uit de riolering en deze te gebruiken om woningen te verwarmen. Voor 5 wooncomplexen met in totaal 871 woningen zijn de mogelijkheden hiervoor onderzocht: 2 complexen van Lieven de Key en 3 complexen met een verdeeld bezit (Lieven de Key en particulier bezit) verenigd in Verenigingen van Eigenaren (VvE). Hiermee kan een flinke CO2-reductie worden behaald. Nu komt er nog 1.700 ton CO2 per jaar uit de gebouwen vrij. Het winnen van warmte uit riolering wordt riothermie genoemd. De initiatiefnemers hebben in 2019 een samenwerkingsovereenkomst gesloten. De haalbaarheid van riothermie is onderbouwd in het met behulp van subsidie van provincie Noord-Holland opgeleverde Wijkplan Buikslotermeer (14 juli 2020) en de met inzet van subsidie van gemeente Amsterdam opgestelde Projectnota (8 juni 2021). Hierin zijn de verschillende opties voor een duurzame en aardgasvrije verwarming beschreven en afgewogen. Daarbij is gebruik gemaakt van de gemeentelijke Totale Keten Kosten-analyse (TKK, 9 december 2020). Riothermie met een bronnet en warmtepompen per gebouw is hier als voorkeursvariant uit gekomen. Dit sluit aan bij de transitievisie warmte van gemeente Amsterdam.

Hierin zijn de buurten Buikslotermeer Noord en de Kleine Wereld als warmtenetbuurten opgenomen die tussen 2020 en 2030 aardgasvrij kunnen worden. De uitwerking van het voorkeursalternatief warmtenet heeft hier de de vorm van een bronnet. Het initiatief van riothermie is in de transitievisie als City Deal-buurt/particulier initiatief opgenomen. Het doel van deze investeringsnota is om riothermie als buurtbron met een bronnet voor Buikslotermeer-Noord en (een deel van) de Kleine Wereld als gebiedsgericht plan voor aardgasvrije gebouwen op de middellange termijn vast te leggen. De investeringsnota vormt daarnaast de basis voor het kunnen verlenen van een aardgasvrij-subsidie vanuit het Klimaatfonds van de gemeente Amsterdam aan de gebouweigenaar. Op basis van een besluit hierover kan Lieven de Key subsidie aanvragen voor fase 1: 128 woningen aan de H. Cleyndertweg 30-188 en 479 zelfstandige en onzelfstandige studenteneenheden aan de H. Cleyndertweg 1-213. Fase 2 (264 woningen in 3 wooncomplexen aan de H. Cleyndertweg 221-873) vereist besluitvorming van de Verenigingen van Eigenaren en daarop volgend van de gemeente(raad). Deze investeringsnota bevat de beschikbare informatie voor de aardgasvrij transitie: de techniekkeuze, de manier waarop het wordt georganiseerd, de uitvoeringsfasering, het plan om bewoners te betrekken en de business case.

Het document is door de initiatiefnemers (Lieven de Key, Waternet en Firan) opgesteld, in afstemming met de gemeente en op basis van overleg met de partijen die actief zijn in deze buurt. Vanuit het uitgevoerde onderzoek blijkt riothermie in Buikslotermeer potentie te hebben voor het verwarmen van minimaal 1.650 woningen. Hiermee kunnen alle woningen in de buurt Buikslotermeer Noord en een deel van de woningen in de buurt de Kleine Wereld van duurzame warmte worden voorzien. Dit gebeurt stap voor stap. In fase 1 worden 607 woningen (waaronder een studentencomplex) aangesloten. In fase 2 kunnen 264 woningen in 3 wooncomplexen van VvE’s aansluiten. Daarna(ast) kunnen er andere nieuwe en bestaande gebouwen aansluiten. In elke fase wordt er een element aan het systeem toegevoegd, waardoor er steeds meer warmte uit het riool kan 2

worden gehaald. Riothermie is zo goed schaalbaar en faseerbaar. In de gebouwen wordt de isolatie en ventilatie aangepakt. Er wordt overgestapt op elektrisch koken. Zo worden de gebouwen volledig aardgasvrij. Het project is innovatief in techniek en organisatie. Er worden beproefde technieken gebruikt in een combinatie en op een schaal die nog weinig is toegepast. Ook wordt er gewerkt met een samenwerking en organisatievorm waarbij partijen in nieuwe rollen kennis opbouwen en hun doelen bereiken. Het is daarmee een voorbeeldproject dat herhaalbaar is op andere plekken in de stad en in Nederland. Bij toepassing van riothermie worden er investeringen gedaan in het gebouw (aansluiten op het systeem, aanbrengen van een warmtepomp). Hierbij blijven de kosten voor energie (warmte) voor de bewoners gelijk. Zo wordt er voldaan aan het uitgangspunt van betaalbaarheid voor de bewoners. De prijs(ontwikkeling) voor riothermie is niet gekoppeld aan de aardgasprijs, maar aan de werkelijke kosten van het systeem. De inzet van subsidie maakt het voor de gebouweigenaar mogelijk om de benodigde investeringen te doen. Het gaat om een bedrag aan subsidie van 50% van de meerkosten. In totaal gaat het om € 1.579.535 voor fase 1. Bewoners(vertegenwoordigers) zijn steeds op de hoogte gehouden van het onderzoek en er zijn in april 2022 bewonersbijeenkomsten georganiseerd.

Er is een communicatie- en participatieplan opgesteld om de betrokkenheid te vergroten. De planning is om het systeem van riothermie in 2023 aan te leggen en de gebouwen in fase 1 aan te sluiten.

3

2 Introductie 2.1

Aanleiding en achtergrond

In Buikslotermeer in Amsterdam Noord staan 8 appartementenflats met 871 woningen1 uit de jaren 70. Deze flats zijn onderverdeeld in 5 wooncomplexen (zie kaart 1). Woonstichting Lieven de Key is volledig eigenaar van 2 appartementencomplexen (complexen 1 en 2), 3 wooncomplexen (complexen 3, 4 en 5) kennen een verdeeld bezit (Lieven de Key en particulier eigendom) samengebracht in Verenigingen van Eigenaren (VvE). Kaart 1: Afbakening projectgebied Buikslotermeer-Noord

5

4

3

2

1

Vanuit verschillende partijen: woonstichting Lieven de Key, Waternet en Firan (het warmtenetwerkbedrijf van het netwerkbedrijf Alliander) is in 2018 het idee ontstaan om warmte te winnen uit een nabijgelegen riolering, en deze via collectieve warmtepompen in de gebouwen te gebruiken om de woningen te verwarmen. Een lage temperatuur warmtenet (verder: bronnet) verbindt de riolering en de appartementencomplexen met elkaar. Zo kan een flinke CO2-reductie worden behaald. Nu komt er nog 1.700 ton CO2 per jaar uit de gebouwen vrij. Het winnen van warmte uit riolering wordt riothermie genoemd. Een schematische weergave van het systeem is opgenomen in figuur 1.

1 Het gaat om 392 woningen en 479 zelfstandige en onzelfstandige studenteneenheden.

4

Figuur 1: Schematische weergave riothermie

De betrokken partijen hebben eind 2019 een samenwerkingsovereenkomst gesloten met afspraken over het onderzoek naar de haalbaarheid van de beschreven ontwikkeling. Hiermee zijn de partijen van de verkenningsfase naar de haalbaarheidsfase gegaan. De eerste onderbouwing van de haalbaarheid is aangetoond in het met subsidie van provincie Noord-Holland opgeleverde Wijkplan Buikslotermeer (14 juli 2020). Hierin is op basis van de beschikbare informatie de haalbaarheid op hoofdlijnen onderbouwd. Op basis hiervan zijn nadere samenwerkingsafspraken vastgelegd in een addendum op de samenwerkingsovereenkomst. Vervolgens is met inzet van subsidie van gemeente Amsterdam een Projectnota opgesteld (8 juni 2021). Hierin zijn de verschillende opties voor een duurzame en aardgasvrije verwarming beschreven en afgewogen. Daarbij is gebruik gemaakt van de gemeentelijke Totale Keten Kosten-analyse (TKK, 9 december 2020). Riothermie met een bronnet en warmtepompen per gebouw is hier als voorkeursvariant uit gekomen. Dit is uitgewerkt met aandacht voor techniek, organisatie, financiën en planning. Tevens is er ingegaan op de wijze waarop eigenaren, bewoners en andere stakeholders worden betrokken.

Het verkrijgen van zekerheid over in te zetten aardgasvrij-subsidie vanuit het Klimaatfonds van de gemeente Amsterdam is een belangrijk ingrediënt om tot investeringsbesluiten en uitvoering te kunnen komen. Hiervoor is deze Investeringsnota opgesteld.

2.2

Context

Gemeente Amsterdam werkt aan de warmtetransitie, op weg naar een aardgasvrije gemeente in 2040. Hiervoor is in 2016 de City Deal ‘Naar een stad zonder aardgas’ gesloten. Om hier uitvoering aan te geven is vervolgens een systematiek van Wijken Aardgasvrij maken (WAM!) ontwikkeld. Deze richt zich op een buurtgerichte, gefaseerde aanpak. Voorliggend project volgt deze werkwijze. Vanuit het 5

uitgevoerde onderzoek blijkt riothermie in Buikslotermeer Noord in combinatie met warmte-koude opslag (WKO) potentie te hebben voor het verwarmen van minimaal 1.650 woningen. Hiermee kunnen alle woningen in de buurt Buikslotermeer Noord en een deel van de woningen in de buurt de Kleine Wereld van duurzame warmte worden voorzien. Riothermie is daarmee een buurtbron (zie kaart 2). Kaart 2: Riothermie als buurtbron

Bron: Waternet De gemeente heeft een transitievisie warmte vastgesteld die aangeeft hoe en in welk tempo wijken en buurten aardgasvrij kunnen worden. Het initiatief om in Buikslotermeer Noord een bronnet op basis van riothermie te realiseren is in de transitievisie als City Deal-buurt/particulier initiatief opgenomen. Er wordt aangegeven dat er enthousiasme en vertrouwen bij de betrokken partijen is dat het initiatief op basis van het uitgevoerde vooronderzoek tot realisatie kan worden gebracht. Overgang naar aardgasvrij staat in Buikslotermeer in de periode 2020-2030 opgenomen.

2.3

Partijen

Woonstichting Lieven de Key, Waternet en Firan zijn gezamenlijk initiatiefnemer voor het onderzoek naar het duurzaam verwarmen van 871 woningen in Buikslotermeer op basis van riothermie en een bronnet. De doelen van deze partijen zijn als volgt: • Lieven de Key wil op een betaalbare, flexibele wijze en met zo min mogelijk ingrijpende maatregelen en overlast voor haar huurders tot CO2-reductie komen en uiteindelijk tot een CO2 neutraal woningbezit.

6

•

•

Waternet wil de mogelijkheden van thermische energie uit water voor de transitie naar een duurzame energievoorziening verkennen en realiseren. Daarbij onderzoekt Waternet namens de gemeente zowel inhoudelijk als organisatorisch een actieve rol in de warmtevoorziening in Amsterdam onder meer met betrekking tot het ontwikkelen van aquathermie-projecten. Firan is 100% dochter van de het netwerkbedrijf Alliander NV. Alliander NV heeft zich tot doel gesteld om actief bij te dragen aan de energietransitie in Nederland. Firan heeft als doel het ontwikkelen en beheren van duurzame energie-infrastructuren voor o.a. warmtetransport en – distributie.

De ambitie van gemeente Amsterdam is om 55 procent CO2-reductie in 2030 te realiseren ten opzichte van 1990. In 2040 wil Amsterdam aardgasvrij zijn, en in 2050 volledig klimaatneutraal. Gemeente Amsterdam (team ETGO) is adviseur van het project. De gemeente heeft voor het project het verkrijgen van een subsidie van provincie Noord-Holland gefaciliteerd en subsidies verstrekt voor het onderzoek naar de haalbaarheid en het ontwerp. Naast de initiatiefnemers en gemeente zijn er ook andere partijen van belang in het traject om tot keuzes en realisatie van een duurzame warmtevoorziening te komen. Binnen de in het onderzoek betrokken wooncomplexen met verdeeld bezit (Lieven de Key en particulier eigendom) zijn de Verenigingen van Eigenaren (VvE) van belang. Zij vertegenwoordigen de verschillende eigenaren van de betrokken woningen en gaan over besluitvorming over een eventuele aanpassing van de wooncomplexen. Verder is Liander als beheerder van het bestaande gas- en elektriciteitsnet een belangrijke stakeholder.

2.4

Doel en status

Het doel van deze investeringsnota is om een gebiedsgericht plan voor aardgasvrije gebouwen op de middellange termijn vast te leggen: riothermie als buurtbron met een bronnet voor BuikslotermeerNoord en (een deel van) de Kleine Wereld. De investeringsnota vormt daarnaast de basis voor het kunnen verlenen van een aardgasvrij-subsidie vanuit het Klimaatfonds van de gemeente Amsterdam. De aanvraag voor de subsidie richt zich op fase 1: 128 woningen aan de H. Cleyndertweg 30-188 en 479 zelfstandige en onzelfstandige studenteneenheden aan de H. Cleyndertweg 1-213. Fase 2 (264 woningen in 3 wooncomplexen aan de H. Cleyndertweg 221-873) vereist besluitvorming van de Verenigingen van Eigenaren en daarop volgend van de gemeente(raad). Deze investeringsnota bevat de beschikbare informatie voor de aardgasvrij transitie: de techniekkeuze, de manier waarop het wordt georganiseerd, de uitvoeringsfasering, het plan om bewoners te betrekken en de business case. Het document is door de initiatiefnemers (Lieven de Key, Waternet en Firan) opgesteld, in afstemming met de gemeente en op basis van overleg met de partijen die actief zijn in deze buurt. Gerelateerd aan de WAM!-systematiek bevindt het project zich in fase III (zie figuur 2). Figuur 2: Fasen WAM!-systematiek

Bron: Gemeente Amsterdam, 11 juli 2019, WAM! presentatie

7

Op basis van voorliggende investeringsnota vragen de gezamenlijke initiatiefnemers aan de gemeente (het college van b&w en de gemeenteraad) om een gebiedsgerichte uitwerking vast te stellen van de subsidieregeling gebiedsgericht aardgasvrij Amsterdam. Bij een positieve besluitvorming wordt uit het klimaatfonds een reservering gemaakt voor een aardgasvrijsubsidie voor (fase 1 van) dit project. Deze investeringsnota leidt tot een inspanningsverplichting. De initiatiefnemers gaan een inspanningsverplichting aan om aan hun respectievelijke besturen een investeringsbesluit voor te leggen om voor fase 1 (2 complexen 100% in eigendom van Lieven de Key) tot aardgasvrije gebouwen te komen en voor daar op volgende fasen (overige complexen) aardgasvrij verder te onderzoeken en uit te werken. Dit document heeft geen juridische status wat betreft resultaat- en leveringsafspraken. Te sluiten onderliggende contracten tussen partijen (zoals transport- en aansluitingsovereenkomsten en subsidiebeschikkingen) dekken dit type afspraken.

2.5

Leeswijzer

In hoofdstuk 3 beschrijven wij de huidige situatie. De wijk Buikslotermeer en buurten BuikslotermeerNoord en de Kleine Wereld worden beschreven. Vervolgens worden relevant beleid en hieruit volgende opgaven voor de wijk en buurt in beeld gebracht en de gebiedsafbakening waarop het onderzoek zich richt. Hoofdstuk 4 richt zich op de verschillende duurzame warmteopties. Vanuit een overzicht en geformuleerde uitgangspunten wordt een afweging hiervan gemaakt en in hoofdstuk 5 wordt de voorkeursvariant uitgewerkt. In hoofdstukken 6, 7 en 8 komen achtereenvolgens de businesscase, organisatie van het project en de warmteketen en vervolgens communicatie en participatie aan bod. Het laatste hoofdstuk 9 omvat de planning en vervolg van het project.

8

3 Huidige situatie 3.1

Wijk en buurt

Binnen de wijk Buikslotermeer in Amsterdam Noord liggen 5.301 woningen. De wijk omvat verschillende buurten. Ten noorden van de IJdoornlaan (S115), die als hoofdontsluitingsweg door de wijk loopt, liggen de buurten Buikslotermeer Noord en de Kleine Wereld. Buikslotermeer Noord omvat 1.2472 woningen, de Kleine Wereld 1.151 (zie kaart 3). Kaart 3: Wijk en buurtindeling Buikslotermeer

bron: https://maps.amsterdam.nl/gebiedsindeling/ De Kleine Wereld telt een zeer hoog aandeel corporatiebezit: 86% van de woningen is in bezit van woningcorporaties, terwijl in Amsterdam gemiddeld 43% van de woningen in bezit is van corporaties. Het percentage koopwoningen in De Kleine Wereld is lager dan gemiddeld in Amsterdam, namelijk 12% tegenover 30%. In Buikslotermeer Noord zijn er meer koopwoningen, namelijk 51%. Hier is het aandeel huurwoningen van corporaties lager, namelijk 39%. Het bezit van de verschillende woningcorporaties is weergegeven op kaart 4. Hierbij wordt opgemerkt dat een aanzienlijk deel van de woningcomplexen zogenaamd ‘gespikkeld bezit’ kent. Hierbij is een deel van de appartementen in eigendom van een woningcorporatie, en een deel van individuele woningeigenaren.

2 De in

het onderzoek opgenomen zelfstandige en onzelfstandige studentenwoningen worden in bovengenoemde aantallen als niet zelfstandige woningen meegerekend.

9

Kaart 4: Eigendom woningcorporaties in Buikslotermeer Noord en de Kleine Wereld

Bron: https://maps.amsterdam.nl/afwc_2019/?LANG=nl De Kleine Wereld en Buikslotermeer Noord zijn in de jaren ’60 en ’70 van de vorige eeuw gebouwd. De bebouwing bestaat overwegend uit gestapelde bouw, veelal woonblokken met drie à vier bouwlagen en deels hogere gebouwen met garageboxen in de plint.

3.2

Beleid en opgaven

De Kleine Wereld en Buikslotermeer Noord als ontwikkelbuurt De Kleine Wereld inclusief Buikslotermeer Noord is in 2017 door de gemeente aangewezen als ontwikkelbuurt. In dit kader is in september 2019 de nota Gebiedsuitwerking De Kleine Wereld verschenen. Uit de hierin opgenomen analyse blijkt dat de meeste problematiek zich bevindt in en rondom de wooncomplexen in het sociale huursegment in het deelgebied De Kleine Wereld. De opgave is in de nota als volgt samengevat: “Voor De Kleine Wereld inclusief Buikslotermeer Noord ligt er een opgave om woningen, openbare ruimte en infrastructuur te vernieuwen of te verbeteren. Ook is de sociale opgave in het deelgebied De Kleine Wereld fors. In algemene zin kan gesteld worden dat het deelgebied De Kleine Wereld op de sociale thema’s, ongunstiger scoort ten opzichte van de andere ontwikkelbuurten in Noord. Er wonen veel kwetsbare gezinnen en veel kinderen beginnen al met een achterstand. In vergelijking met andere buurten in Amsterdam voelen bewoners zich veel onveiliger in de buurt en is er relatief veel sprake van overlast.” De kansen en verbindingen in het gebied zijn in de nota Gebiedsuitwerking op kaart samengevat (zie kaart 5).

10

Kaart 5: Kansen en verbindingen Buikslotermeer Noord en de Kleine Wereld

Bron: Gemeente Amsterdam, september 2019, nota Gebiedsuitwerking De Kleine Wereld Er is in de buurten geen grootschalige ontwikkelactiviteit (zoals grootschalige sloop-nieuwbouw van woningen) voorzien, het gaat om kleinere ontwikkelingen. Voor de locatie van het studentencomplex aan de Cleyndertweg (complex 2 in het onderzoek) onderzoekt Lieven de Key verdichtings- (door nieuwbouw) en renovatiemogelijkheden. Het woningbouwcomplex aan de Dijkwater (complex 1 in het onderzoek) is bestemd voor 55-plussers. In deze flat is de woontevredenheid redelijk en er is voldoende veiligheid en sociale samenhang. In de ten noorden hiervan gelegen flats tussen de Cleyndertweg en watergang De Wieden wonen meer kwetsbare huishoudens. Hier is minder sociale samenhang, een lagere woontevredenheid en er is sprake van overlast en vervuiling. Op de langere termijn (na 2026) overweegt Lieven de Key een ingrijpende aanpak van de woonblokken tussen de Cleyndertweg en watergang De Wieden. De VvEcomplexen (complexen 3, 4 en 5 in het onderzoek) zijn bouwtechnisch in goede staat. De woontevredenheid is in deze wooncomplexen goed. Stadgenoot heeft in 2008 de Salvatorkerk aangekocht als ontwikkellocatie. De aanwijzing tot gemeentelijk monument beperkt de mogelijkheden voor herontwikkeling van deze kerk met betrekking tot wonen.

Voor het Korthagenhuis van Eigen Haard (een woon-zorgcomplex met 96 appartementen en diverse zorgfuncties) wordt nieuwbouw voorzien. Verder wordt er op de locatie van de school aan de Kampina nieuwbouw voorzien (school en woningen). Het onderzoek van Lieven de Key, Firan en Waternet naar de mogelijkheden voor een pilot met riothermie in Buikslotermeer Noord wordt in de nota Gebiedsuitwerking van gemeente Amsterdam benoemd. 11

In de groenzone langs de Nieuwe Leeuwarderweg (S116) en Buikslotermeer Noord zijn recent speelvoorzieningen en plantenbakken aangebracht. Bestaande energie- en rioleringsinfrastructuur Liander heeft aangegeven dat een deel van de gasleidingen die in het gebied liggen grijs gietijzeren leidingen zijn die vervangen moeten worden. Voor de buurt de Kleine Wereld is vervanging in 2023 aan de orde, voor Buikslotermeer Noord zal dat rond 2025 zijn. Bij realisatie (van bronnet en/of vervangen gasleidingen) zal er uiteraard over en weer afstemming zijn. Een belangrijke reden om juist op deze plek het onderzoek naar riothermie te doen is de aanwezigheid van een grote rioolpersleiding van Waternet (zie kaart 6). Het rioolwater van een groot deel van het oostelijk deel van Amsterdam Noord wordt via deze leiding op de ringleiding afgevoerd die naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie in het Westelijk Havengebied gaat. Waternet geeft aan dat het onwenselijk is om de ringleiding zelf te benutten voor warmtewinning, omdat dit de hoofdader van het hele systeem is. Ingrepen hieraan zijn technisch ingewikkeld/ingrijpend, verstoringen moeten worden voorkomen. Juist op de plek voordat wordt aangetakt op de ringleiding is de hoeveelheid warm rioolwater, en daarmee de potentie, het grootst. Kaart 6: Ligging rioolpersleidingen Buikslotermeer Noord en de Kleine Wereld

Bron: Waternet

3.3

Gebiedsafbakening

De ligging van de rioolpersleidingen is een belangrijk gegeven bij de afbakening van het gebied waarop het project zich richt. De meest geschikte leiding ligt aan de noordwestzijde van het plangebied, evenwijdig aan de Nieuwe Leeuwarderweg (S116) die het gebied begrenst. Vanuit die ligging is naar de aangrenzende gebouwen gekeken. Voor het Korthagenhuis wordt door eigenaar Eigen Haard nieuwbouw voorbereid. Nieuwbouw kan met relatief lage temperaturen worden verwarmd, en er zal ook een vraag naar koude zijn. Er zijn hiermee goede mogelijkheden voor aansluiting op het bronnet/riothermie. De bestaande wooncomplexen tussen de rioolpersleiding en de H. Cleyndertweg 12

zijn in het projectgebied opgenomen. Deze gebouwen kennen allen collectieve aardgasgestookte warmteketels die de woningen van warmte voorzien. De benodigde gebouwaanpassingen zijn bij gebouwen met een bestaande collectieve warmtevoorziening duidelijk kleiner dan bij “individueelverketelde” gebouwen. Naast de ligging is ook de warmtepotentie van de rioolleiding relevant. De inschatting van Waternet is dat deze 20.000 – 50.000 GJ aan warmte per jaar zou kunnen leveren. De potentie neemt toe door aan het systeem een WKO toe te voegen. Er is dan voldoende potentie om minimaal 1.650 woningen te kunnen aansluiten. Hiermee kan de warmtevraag van de gebouwen ten westen van de H. Cleyndertweg gedekt worden. Omdat de warmtepotentie van het riool groter is dan de vraag van deze gebouwen is ook naar de wooncomplexen tussen de H. Cleyndertweg en watergang De Wieden gekeken. Deze gebouwen zijn op het gebouw langs de IJdoornlaan na ook in bezit van Lieven de Key. Het gebouw langs de IJdoornlaan is onderdeel van een Vereniging van Eigenaren. Het woningbouwcomplex aan de Dijkwater heeft een collectieve warmtevoorziening en is mede daarom in het onderzoek opgenomen. De wooncomplexen ten noorden hiervan hebben individuele warmtevoorzieningen (Cv-ketels) die in de afgelopen jaren zijn vernieuwd. Om deze reden zijn deze gebouwen niet in het onderzoek betrokken.

Bij eventuele nieuwbouw bij het studentencomplex aan de Cleyndertweg kan de warmtevoorziening vanuit het bronnet worden gevoed. Dit geldt ook voor de nieuwbouwplannen voor een school en woningen aan de Kampina. Langs de J.H. van Heekweg staan wooncomplexen van Lieven de Key (L-flats) en van Verenigingen van Eigenaren. Er is voldoende warmte beschikbaar om ook deze gebouwen aan te kunnen sluiten. Het totaal aan wooncomplexen binnen het projectgebied kent een warmtevraag van afgerond 30.000 GJ per jaar. Dit is voor de toepassing van een riothermie systeem een flinke schaal, die ruim past binnen de beschikbare warmte. Bij gebleken werking van het systeem (in fase 1 door uitgebreide monitoring) en aangetoonde aanvullende warmtepotentie kan het systeem met andere gebouwen worden uitgebreid. Meer over de fasering is opgenomen in hoofdstuk 5. Duidelijk is echter ook dat niet al het vastgoed in de buurten Buikslotermeer Noord en de Kleine Wereld met toepassing van warmte uit de rioolleiding van warmte kan worden voorzien.

13

3.4

Energieverbruik, warmtevraag en CO2 uitstoot

De volgende gebouwen zijn in het onderzoek opgenomen. Nummer Adres Eigendom 1 H. Cleyndertweg Lieven de Key 30-188 / Dijkwater 48-142 2 H. Cleyndertweg Lieven de Key 1-213

Omschrijving 128 appartementen in drie gebouwen van vijf bouwlagen

479 woonruimtes, verdeeld over 75 zelfstandige en 404 onzelfstandige studenteneenheden in twee gebouwen van vijf en zestien bouwlagen. In de onzelfstandige woonruimtes zijn 32 ‘gangen’ met elk een gemeenschappelijke keuken en 12-13 studentenkamers. 3 H. Cleyndertweg VvE (verdeeld bezit Lieven 88 appartementen in 12 bouwlagen 221-433 de Key en particuliere eigenaren*) 4 H. Cleyndertweg VvE (verdeeld bezit Lieven 88 appartementen in 12 bouwlagen 441-653 de Key en particuliere eigenaren) 5 H. Cleyndertweg VvE (verdeeld bezit Lieven 88 appartementen in 12 bouwlagen 667-873 de Key en particuliere eigenaren) *Het eigendom van Lieven de Key binnen de VvE complexen loopt uiteen van 19-36% Het betreft gebouwen die rond of kort na 1970 zijn gebouwd. Figuur 3: impressie onderzoeksgebied

Bron: Google maps

14

De onderzochte gebouwen worden door middel van collectieve gasgestookte ketels per wooncomplex verwarmd (ruimteverwarming en tapwater). Aanvullend hieraan vindt niet – gegarandeerde levering van warmte plaats vanuit een nabij het Korthagenhuis gelegen warmte-krachtkoppeling (WKK) van Vattenfall. Deze WKK wekt vanuit de verbranding van aardgas stroom op, de warmte die hierbij (als restproduct) ontstaat wordt aan de gebouwen geleverd. De laatste jaren is de warmte die vanuit de WKK wordt geleverd steeds verder afgenomen tot gemiddeld circa 15% in 2019. In de gebouwen wordt (overwegend) op gas gekookt. In de 32 keukens van de onzelfstandige studenteneenheden heeft Lieven de Key de gasfornuizen recent (2022) vervangen door inductieplaten. De gebouwen kennen een matige isolatie en een relatief grote warmtevraag. Het jaarlijkse aardgas- en warmteverbruik van deze gebouwen is op basis van beschikbare gegevens van Lieven de Key en betrokken VvE’s binnen de periode 2015-2021 gemiddeld als volgt. Nummer Gasverbruik Kookgas (m3)** Warmteverbruik (GJ) (m3)* 1 205.731 4.736 6.561 2 279.227 9.905 3 138.578 3.256 4.386 4 130.016 3.256 4.115 5 127.330 3.256 4.030 *Inclusief warmte uit WKK-levering, exclusief kookgas in gebouwen 1, 3, 4 en 5. ** Verbruik kookgas 37 m3 / jaar (Milieucentraal). ***1,89 kg CO2 per m3 aardgas.

CO2 (kg)*** 397.783 527.739 268.066 251.884 246.808

In totaal komt er circa 1.700 ton CO2 per jaar vrij (ruimteverwarming, tapwater, kookgas).

15

4 Duurzame warmteopties 4.1

Overzicht

In opdracht van Lieven de Key heeft Merosch (Energietransitie complexen Buikslotermeerplein, 18 april 2018) voor enkele wooncomplexen waaronder de complexen 1 en 2 de verduurzamingsmogelijkheden in beeld gebracht3. Hieruit blijkt dat gebouwgebonden oplossingen tot hele grote investeringen leiden. De aanbeveling is om te kijken naar een oplossing op gebiedsniveau die flexibel en modulair op te bouwen moet zijn. Deze aanbeveling in combinatie met de ná deze Merosch-studie in beeld gekomen optie van riothermie vormden de basis voor de eerste verkenningen naar en kostenberekeningen van het bronnet door Firan, Waternet en Lieven de Key. De transitievisie warmte van gemeente Amsterdam onderscheidt als aardgasvrije oplossingen voor de gebouwde omgeving de opties all-electric, een aardgasvrij gasnet en verschillende vormen van warmtenetten: een bronnet, 70 graden warmtenet en mengvormen.

4.2

Uitgangspunten en randvoorwaarden

Voor het afwegen van de verschillende oplossingen om de gebouwen in het onderzoeksgebied op termijn aardgasvrij te maken zijn er door de gezamenlijke initiatiefnemers verschillende uitgangspunten geformuleerd. Daarnaast zijn flexibiliteit ten aanzien van zowel de infrastructuur als bouwkundig groot onderhoud en planning van zwaarwegend belang. Bij een collectieve oplossing is de voorkeur om tot een open bronnet / warmtenet te komen. De uitgangspunten zijn onderstaand samengevat. 1.

Betaalbaarheid

2.

Duurzaamheid (CO2-reductie op weg naar aardgasvrij)

3.

Betrouwbaarheid

4.

Flexibiliteit

5.

Open warmtenet

4.3

Afweging en voorkeursvariant

De initiatiefnemers hebben in 2019 de opties all-electric (complexgebonden oplossing), stadswarmtenet en bronnet met elkaar vergeleken. De diverse afwegingen tussen de verschillende varianten zijn: • De opties stadswarmte en bronnet zijn beide schaalbaar: in de tijd zijn er meerdere complexen op aan te sluiten. • Bij het bronnet is de schaalbaarheid gelimiteerd door de totale capaciteit van de warmtebron, maar nieuwe LT-bronnen (aquathermie, restwarmte) kunnen vrij eenvoudig worden aangesloten. • De complexgebonden all-electric oplossing richt zich niet op gebieds- maar op complexniveau. • Bij stadswarmte is het (veelal hoge) temperatuurniveau van de warmte een extern gegeven. 3 Complexen 3, 4 en 5 zijn niet in het Merosch-onderzoek opgenomen.

16

•

•

Bij een bronnet-oplossing is de temperatuur afhankelijk van de gehanteerde warmtepompen, maar aanzienlijk lager dan in een stadswarmte-systeem. Deze kan in de tijd van dalen, vooral onder invloed van het uitvoeren van diverse verbetermaatregelen aan de woningen/complexen (gebouwisolatie, ventilatie, afgiftesysteem waterzijdig inregelen, isolatie van warmtedistributiesysteem, etc.) al dan niet volgens de MJOP’s. Deze verlaging van temperatuur komt de duurzaamheid op termijn ten goede (vermindering warmteverliezen). Bij de opties stadswarmte en bronnet zijn de benodigde aanpassingen op complexniveau beperkt, waardoor deze vanuit dit aspect op kortere termijn realiseerbaar zijn. Bij een bronnet kent de variant met een 70° C warmtepomp de minste aanpassingen op complex- c.q. woningniveau.

Uit de Total Cost of Ownership (TCO) berekening en op basis van de geformuleerde uitgangspunten komt een bronnet op basis van riothermie (inclusief warmteopslag/WKO) met een HT-warmtepomp per gebouw (temperatuur maximaal 70 graden, bij voorkeur lager: 65 graden) als voorkeursvariant naar voren. Om tot een externe toetsing van de uitgangspunten van de TCO-berekening te komen en deze in overeenstemming te brengen met hoe er binnen de gemeente mee wordt omgegaan is het ingenieursbureau van gemeente Amsterdam gevraagd een Totale Keten Kosten analyse uit te voeren. Hierbij zijn verschillende opties voor aardgasvrij met elkaar vergeleken. Het model dat hiervoor wordt gebruikt vergelijkt verschillende warmtesystemen op duurzaamheid en Totale Keten Kosten (TKK). De input hiervoor zijn de kengetallen die afgestemd zijn met de City Deal partners van Amsterdam. In de studie zijn verschillende - voor Buikslotermeer realistisch geachte - warmtebronnen met elkaar vergeleken op verschillende temperatuurniveaus (bronnet, 40⁰C, 70⁰C) en verschillende gebouwoplossingen (70⁰C collectieve warmtepomp/individuele tapwatervoorzieningen). Het gaat om drie varianten: een WKO met een dry cooler, een WKO met riothermie en stadswarmte (70°C). Voor stadswarmte wordt beoogd dat het te leveren temperatuurniveau uiterlijk in 2030 van 90 naar 70°C gaat, daarom is deze variant meegenomen.

Stadswarmte en riothermie met WKO en bronnet met een centrale warmtepomp per gebouw komen als beste uit het model (zie figuur 4).

17

Figuur 4: Totale kosten riothermie en stadswarmte, exclusief isolatie

Bron: TKK-studie Buikslotermeer, 9 december 2020 De varianten zijn ook op basis van duurzaamheid met elkaar vergeleken. De uitkomsten hiervan zijn opgenomen in figuur 5. Figuur 5: Vergelijking op duurzaamheid riothermie en stadswarmte

** Kwaliteitsverklaring BCRG (uitgegaan van het Westelijk warmtenet van Vattenfall) ***Het elektriciteitsnet en warmtenet verduurzamen van 2022 tot 2050 Bron: TKK-studie Buikslotermeer, 9 december 2020 Stadswarmte kent als warmtebron het hoogste equivalent opwekkingsrendement. De CO2 uitstoot van de riothermie variant is het laagste.

18

De conclusie van de Totale Keten Kosten analyse is dat op basis van duurzaamheid, betaalbaarheid en het innovatieve karakter positief wordt gekeken naar het uitwerken van riothermie/TEA (preferentie zonder Cv- ketels). Gemeente Amsterdam (team ETGO) ondersteunt de keuze voor de toepassing van riothermie i.c.m. een bronnet, een WKO en per gebouw een 70⁰C –warmtepomp. Hiermee wordt de eerdere uitkomst van het TCO-onderzoek bevestigd en versterkt. In de transitievisie warmte van de gemeente zijn de buurten Buikslotermeer Noord en de Kleine Wereld als warmtenetbuurten opgenomen die tussen 2020 en 2030 aardgasvrij kunnen worden. De uitwerking van het voorkeursalternatief warmtenet in de vorm van een bronnet op basis van riothermie is in de transitievisie als City Deal-buurt/particulier initiatief opgenomen.

19

5 Riothermie en bronnet 5.1

Gefaseerde uitrol, stap voor stap naar volledig aardgasvrij

Het systeem van een bronnet op basis van riothermie met een warmtepomp is schematisch weergegeven in figuur 6. Figuur 6: schematische weergave riothermie met bronnet Fase 1 (wooncomplexen H. Cleyndertweg 1-213 en 30-188/Dijkwater 48-142)

Fase 2 (wooncomplexen H. Cleyndertweg 221-433; 441-653 en 667-873)

Fase 3 (andere nieuwe en bestaande gebouwen in de omgeving)

20

In fase 1 wordt er een bypass bij de bestaande riolering aangelegd. Hierin wordt een warmtewisselaar aangebracht. Door deze rioolwarmtewisselaar wordt de warmte van het rioolwater overgebracht op het water in het bronnet. Het bronnet brengt het opgewarmde water naar de verschillende aangesloten woningcomplexen. In elk wooncomplex staat een (cascade van) warmtepomp(en) die de temperatuur verhoogt naar maximaal 70 graden Celsius. Dit systeem verzorgt het warme tapwater en voedt de ruimteverwarming van de woningen. De piek warmtebehoefte op de koudste dagen van het jaar wordt, tot aan het moment dat de gebouwen worden aangepakt (o.a. waterzijdig inregelen, MJOBmaatregelen zoals gebouwisolatie en ventilatie en isolatie van het warmtedistributiesysteem), voorzien door de bestaande gasketels. De eerste stap naar voldoende gebouwisolatie en ventilatie zet Lieven de Key op hele korte termijn. Voor 1 januari 2023 zal De Key extra dakisolatie aanbrengen op het dak van complex 1, afgestemd op de benodigde isolatie voor de riothermie warmtepomp installatie. In 2023 worden er verder op het dak van complex 1 zonnepanelen aangebracht, die een deel van het stroomverbruik van de elektrische warmtepomp leveren. De andere benodigde MJOB maatregelen worden gelijktijdig met of kort na het plaatsen van de warmtepomp genomen.

Na de MJOB-maatregelen zijn de gasketels niet meer nodig en wordt de volledige toekomstige warmtevraag gedekt door de warmtepomp(en). Fase 1 richt zich op 2 wooncomplexen die 100% in eigendom zijn van Lieven de Key: H. Cleyndertweg 30-188/Dijkwater 48-142 met 128 woningen en H. Cleyndertweg 1-213 met 75 zelfstandige en 404 onzelfstandige studenteneenheden. In fase 2 worden 3 wooncomplexen die onder Verenigingen van Eigenaren (VvE) vallen aangesloten: H. Cleyndertweg 221-433; 441-653 en 667-873, in totaal 264 woningen. Eventueel kunnen in plaats hiervan ook andere complexen in de nabijheid worden aangesloten. Ook in deze wooncomplexen is dan de plaatsing van een warmtepomp nodig. Fase 3 is een verdere uitrol van het bronnet in de buurt. Er kunnen meer bestaande gebouwen in de omgeving op worden aangesloten, en ook nieuwe gebouwen (bijvoorbeeld de nieuwbouw van het Korthagenhuis). In deze fase is het realiseren van een warmte-koude opslag (WKO) nodig. De WKO dient om het warmteoverschot van het riool in de zomer op te slaan voor benutting in de winter. Het project is dus gericht op een gefaseerde ontwikkeling binnen Buikslotermeer-Noord (en een deel van de Kleine Wereld). De besluitvorming richt zich op fase één. Voor besluitvorming over fase 2 is 1. het naar verwachting presteren van het systeem gedurende twee stookseizoenen en 2. instemming van de VvE’s benodigd.

Er is een doorkijk naar fase 3: andere bestaande wooncomplexen binnen Buikslotermeer-Noord en een deel van de Kleine Wereld (totaal ca 1.100 woningen), die vanuit een maximale capaciteit van het riothermie systeem van warmte zijn te voorzien. Om volledig aardgasvrij te worden is er een overgang van kookgas naar elektrisch koken nodig. Het beleid van Lieven de Key is om kookgas per mutatie uit te faseren. Om in de gebouwen in eigendom van Lieven de Key (gebouwen 1 en 2) tot aardgasvrij te komen wordt een voorstel uitgewerkt. In gebouw 1 werkt Lieven de Key aan een aanbod om in elk appartement een perilex-stopcontact in de keuken aan te brengen, waarop een elektrische (inductie) kookplaat kan worden aangesloten. In gebouw 2 maken de kookvoorzieningen (gasfornuizen) onderdeel uit van het gehuurde. Hier vervangt Lieven de Key deze door elektrische kookvoorzieningen. Als eerste stap om het gasverbruik te verminderen heeft Lieven de Key in alle tweeëndertig gemeenschappelijke keukens van dit complex de gaskookplaat vervangen door elektrische kookplaten (en aan de studenten nieuwe pannensets 21

uitgereikt). Het aanpassen van de kookgasaansluiting betreft voor de zelfstandige woningen een verandering van het gehuurde, waardoor voldoende draagvlak onder bewoners nodig is. Voor de gebouwen die onder VvE’s vallen kunnen bewoners met behulp van de inzet van de subsidie “gebiedsgericht aardgasvrij” worden verleid om over te stappen van gasfornuis naar elektrisch koken.

5.2

Innovatief project, schaalbaar en herhaalbaar

Het bijzondere van dit project is dat: • Het uitgaat van riothermie en een lage temperatuur warmtenet (bronnet). • Publieke / publiek gelieerde partijen samen werken aan een open, betaalbaar en duurzaam bronnet. • Het aardgasverbruik in eerste instantie met relatief beperkte investeringen in de gebouwen en met zeer beperkte impact op de bewoners op korte termijn met 75% kan worden verminderd (en op korte tot middellange termijn volledig aardgasloos kan worden). • Het energie-concept schaalbaar en faseerbaar is. • Het innovatief in techniek en organisatie is, door: o toepassing van beproefde technieken in een combinatie en op een schaal die nog weinig is toegepast; o een samenwerking en organisatievorm waarbij partijen in nieuwe rollen kennis opbouwen en hun doelen bereiken. De geleerde lessen uit de ontwikkeling van het project worden bijgehouden in een logboek. De stukken die in het kader van het project zijn opgeleverd zijn openbaar (met uitzondering van gedetailleerde financiële gegevens die de belangen van de partijen kunnen schaden). Ook over realisatie en monitoring van het opgeleverde project zal openbaar verslag worden gedaan. Zo ontstaat er inzicht in de herhaalbaarheid van een dergelijk project op andere plekken binnen de stad en binnen (en buiten) Nederland.

Uitgangspunt van en kenmerkend voor het concept is dat het niet in één keer maar stap voor stap naar aardgasvrij kan gaan. Dit heeft als voordeel dat het geen voorwaarde is om eerst grote investeringen in de aan te sluiten gebouwen te doen voordat er een stap kan worden gezet. Dit staat in de praktijk vaak realisatie in de weg. Als nadeel kan worden benoemd dat er eerst wel nog sprake is van aardgasverbruik. De gasketels blijven immers in de gebouwen staan totdat de isolatie dusdanig op orde is dat er altijd met maximaal 70 graden Celsius in de comfortbehoefte kan worden voorzien. Dit geldt echter ook bij stadswarmte als belangrijkste andere alternatief voor aardgas. Daar is het minder zichtbaar, omdat de gastoestellen niet in de gebouwen staan, maar ook bij stadswarmte wordt een deel van de warmte nog met gas(piek)ketels in de warmteonderstations ingevuld. In die zin is de situatie vergelijkbaar. Daar komt bij dat Lieven de Key gelijktijdig met de besluitvorming over de warmtepompen op basis van riothermie ook besluit over isolatie en ventilatie van de gebouwen en elektrisch koken. Daarmee wordt de route naar volledig aardgasvrij geborgd.

5.3

Rioolwarmtewisselaar en bronnet in te passen in de openbare ruimte

Voor het systeem zijn op basis van een Nota van Uitgangspunten voorontwerpen opgesteld. Deze worden in de opgeleverde Projectnota verder toegelicht. Het voor het bronnet gehanteerde tracé is opgenomen op kaart 7.

22

Kaart 7: Tracé bronnet

Bron: Qirion, 2022, Voorontwerp bronnet Het onttrekken van warmte aan het riool heeft invloed op de mogelijkheden om dit elders (nogmaals) te doen. Er kan immers niet oneindig warmte worden gewonnen. Het drukriool waar warmte uit wordt gewonnen komt uit in het grote verzameltransportriool “A4” die naar de rioolwaterzuivering in West gaat. Het afvalwater vanuit dit drukriool vormt ongeveer 20% van de flow in de A4-leiding. Op de rioolwaterzuivering is het aandeel slechts 5% van het totaal. Naar verwachting zal het door de rioolwarmtewisselaar afgekoelde afvalwater weer enigszins opwarmen gedurende het traject in de bodem naar de zuivering. De warmteonttrekking voor dit project heeft dus een beperkte (temperatuur) invloed op het gehele systeem en de (biologische) processen van de RWZI, en daarmee blijft er in potentie nog heel wat warmte over voor andere projecten elders in de stad. De rioolwarmtewisselaar zal ongeveer 300 meter lang zijn en als bypass met een aantal bochten gerealiseerd worden op het bestaande persriool. Voor de locatie van de bypass is een afweging

23

gemaakt van verschillende mogelijkheden. Hieruit is het groengebied ten noorden van de J.H. van Heekweg als voorkeurslocatie gekomen, weergegeven op kaart 8. Kaart 8: Locatie bypass en warmtewisselaar

Bron: Waternet, 31-8-2020, schetsontwerp warmtewisselaar De bypass ligt in het groengebied waar recent nieuwe plantenbakken zijn aangebracht. In overleg gaan we zien hoe hier het beste mee kan worden omgegaan, uitgangspunt is eventuele schade te herstellen.

5.4

Aanpassingen aan de gebouwen voor verwarming op 70 °C Voor een beeld van de huidige installaties, hun technische detailuitvoering en conditie en de mogelijkheden van inpassing van de warmtepompen in de verschillende wooncomplexen alsmede de benodigde aanpassingen om de gebouwen met behulp van 70 °C te verwarmen heeft Qirion in juli 2020 technische schouwen uitgevoerd. De resultaten van de schouwen en de uitwerking hiervan zijn als volgt.

24

Nummer 1

Adres Warmtesysteem (huidig) H. Cleyndertweg Collectieve ketel uit 2015 en 30-188 afleverset WKK-warmte in souterrain gebouw aan de Bakkerswaal, individuele afleversets per woning.

2

H. Cleyndertweg 1- Collectieve ketel uit 2010 in 213 ketelhuis op het dak van complex b (16 bouwlagen). Warmwaterketel op dak complex a. Afleverset WKKwarmte op de begane grond complex b. Geen individuele bemetering. Radiatoren verouderd (roest/lekken).

3, 4 en 5*

H. Cleyndertweg Collectieve ketels uit 2008221-873 2010 in ketelhuis op het dak, afleverset WKK-warmte op de begane grond. Geen individuele bemetering.

Warmtesysteem (toekomstig) De stookruimte lijkt – met een beperkte uitbouw onder de bovenliggende balustrade voldoende plaats te kunnen bieden aan de warmtepompen. Geluid(isolatie) is een aandachtspunt. Naast de omvorming naar elektrisch koken zijn geen/nauwelijks aanpassingen in de woningen benodigd. De bestaande technische ruimten bieden onvoldoende ruimte voor warmtepompen. Nieuwbouw van een technische ruimte op de begane grond verdient de voorkeur. Hiervoor kan het gebouw van de bestaande fietsenstalling worden benut. De interne routing van de leidingen is vrij complex. Naast de omvorming naar elektrisch koken zijn geen/nauwelijks aanpassingen in de woningen benodigd. De plaatsing van de warmtepompen vindt bij voorkeur plaats door uitbreiding van de technische ruimte op de begane grond / nieuwbouw op de kopse kant van het gebouw. De interne routing van de leidingen is vrij complex. Naast de omvorming naar elektrisch koken zijn geen/nauwelijks aanpassingen in de woningen benodigd.

*De schouw is uitgevoerd bij complex H. Cleyndertweg 441-653 25

Voor alle wooncomplexen geldt dat de staat van de verdeel- en distributieleidingen onbekend is. Het warmteverbruik is relatief hoog, wat mogelijk mede wordt veroorzaakt door een niet optimaal werkend (niet-ingeregeld) systeem en grote verliezen in het warmtedistributiesysteem. Hier wordt op dit moment nader onderzoek naar uitgevoerd door IDEA. Naast de schouwen is er door Merosch een onderzoek uitgevoerd om inzichtelijk te maken welke bouwkundige en installatietechnische maatregelen benodigd zijn om de wooncomplexen met middentemperatuur warmte (≤ 70°C) te kunnen verwarmen en wat daarvan de technische en financiële consequenties zijn. Uit het onderzoek blijkt dat de bouwkundige kwaliteit van de wooncomplexen zich kenmerkt door matige isolatie, verouderde ramen en een matige luchtdichtheid. Complex

Gevel

Dak

1

Redelijk (Rc ≈ 2,0)

Matig (2,0 > Rc < 2,5)

2

Matig (0,5 > Rc < 1,5)

Matig (2,0 > Rc < 2,5)

3-5

Matig (0,5 > Rc < 1,5)

Matig (2,0 > Rc < 2,5)

Plafond (boven Ramen bergingen) Ongeïsoleerd Dubbel glas + (Rc < 1,0) houten en kunststof kozijnen (Uw > 2,5) Ongeïsoleerd Dubbel glas + (Rc < 1,0) houten en metalen kozijnen (Uw > 2,5) Ongeïsoleerd Dubbel glas + (Rc < 1,0) houten kozijnen (Uw > 2,5)

Voor complex 1 is geconstateerd dat er langer geleden een dunne buitengevelisolatie toegepast is aan zowel de kop- als de langsgevel. De aanwezige spouwmuren in alle gevels van de complexen 3 t/m 5 zijn na-geïsoleerd. Bij geen van de wooncomplexen is het dak sinds de bouw (volledig) vervangen. De distributieleidingen van warmte zijn in alle complexen niet geïsoleerd. In complex 5 zijn door Van Duin Installatiemanagement in 2020 thermografische opnames gemaakt. Hier is een zeer klein verschil in aanvoer- en retourtemperatuur (circa 7°C) geconstateerd. Dit doet vermoeden dat het afgiftesysteem niet goed waterzijdig ingeregeld is en/of vervuild is waardoor onvoldoende warmte wordt afgegeven. Daarnaast is de aanvoertemperatuur op woningniveau aanmerkelijk lager dan de temperatuur waarmee het Cv-water bij de ketel(s) vertrekt, wat het vermoeden van grote warmteverliezen versterkt. De aanbeveling tot een nadere inspectie van het gehele distributie- en afgiftesysteem door een gespecialiseerd bedrijf is vertaald in een onderzoekstraject door IDEA. Voor de toekomstige situatie heeft Merosch aangegeven welke aanpassingen er nodig en mogelijk zijn in isolatie en installatie. Deze zijn inclusief het geraamde investeringsbedrag opgenomen in onderstaande tabel. De kosten zijn exclusief afwerking en gaan uit van gecombineerde uitvoering met regulier onderhoud.

26

Maatregel Bouwkundig Gevel

Dak Vloer

Ramen

Investering (incl. BTW) 1 2a

2b

3-5

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

Spouwmuurisolatie langsgevel + buitenisolatie kopgevel Platte dak buitenzijde x isoleren Isolatie aanbrengen x plafonds boven bergingen HR++ glas in bestaande x kozijnen

Installatie Ventilatiesysteem CO2-gestuurde mechanische ventilatie + roosters Distributienet Isoleren circulatie- en distributieleidingen (horizontaal) Appendages Na-isoleren Totaal per woning Totaal per complex

x €12.826

€10.212

€4.743

€14.326

€1.641.728

€765.930

€1.911.510

€1.260.723

Uit de tabel blijkt dat de kosten per woning variëren tussen circa €4.700 voor een klein studentenappartement in complex 2B en €14.000 voor een groot appartement in de complexen 3 t/m 5. Door het uitvoeren van de maatregelen wordt een reductie in het energieverbruik gerealiseerd van 30-36%. De conclusie van het onderzoek is dat het voor elk gebouw mogelijk is om naar een MTwarmtevoorziening (≤ 70°C) over te gaan zonder ingrijpende bouwkundige en installatietechnische maatregelen op woningniveau. Voor complexen 1 en 2 is Lieven de Key voornemens de maatregelen zo veel mogelijk gelijktijdig met het plaatsen van de warmtepompen uit te voeren. Voor complexen 3 tot en met 5 is de aanbeveling om de maatregelen zo veel mogelijk op natuurlijke vervangingsmomenten uit te voeren, maar uiterlijk op het moment dat de Cv-ketels aan vervanging toe zijn. Dit is in 2028. Uit de uitgevoerde berekeningen blijkt dat het beoogde bronnetsysteem in de situatie dat de gebouwen nog niet zijn aangepakt en de bestaande gasketels de huidige piekvraag nog invullen, circa 75% van het aardgasverbruik kan vervangen. Hiervoor worden ongeveer drie delen rioolwarmte en één deel elektriciteit gebruikt. Voor de warmtepompen wordt uitgegaan van een Coefficient of Performance (COP) van 3,5. Met de inzet van de warmtepomp loopt het aardgasverbruik en daarmee 27

de CO2-uitstoot terug van 1.700 ton naar 1.150 ton per jaar. Hierbij wordt rekening gehouden met de CO2-uitstoot van de benodigde elektriciteit volgens de mix van ‘groene’ en grijze’ elektriciteit in Nederland. Voor vastgoedeigenaren is het aantrekkelijk om voor een overgang naar duurzame verwarming niet in één keer alle investeringen in de gebouwen te moeten doen (warmtepomp, BAK, isolatie, ventilatie, distributie- en afgiftesysteem). Door dit te spreiden in de tijd wordt de investering meer haalbaar. Ook worden desinvesteringen voorkomen als aangesloten kan worden bij natuurlijke vervangingsmomenten (bijvoorbeeld het isoleren van het dak op het moment dat de dakbedekking aan vervanging toe is). Er wordt zo veel mogelijk naar een combinatie van noodzakelijke isolatiemaatregelen en gepland onderhoud in het kader van de MJOB gestreefd. Er zijn echter ook investeringen die het kader van een MJOB te boven gaan. Voorbeelden hiervan zijn de vervanging van het dubbel glas door HR++ glas en het aanbrengen van mechanische ventilatie, en/of het aanpassen van het warmte-afgiftesysteem in de woningen. Een besluit over aansluiting op een riothermie gevoed bronnet vergt een gelijktijdig besluit over het opnemen van alle benodigde isolatie-maatregelen in de MJOB.

Uitgangspunt is dat uiterlijk binnen drie jaar na installatie van de warmtepomp de gasketel zal vervallen en de gebouwen volledig aardgasvrij zijn. Nadat de isolerende maatregelen zijn uitgevoerd loopt de CO2-uitstoot terug naar 750 ton per jaar. Deze daalt verder naar nul uiterlijk in 2050 als de elektriciteitsmix volledig groen is.

28

6 Businesscase 6.1

Business-case

Investeringen in beeld gebracht Er zijn voorontwerpen en kostenramingen gemaakt voor de verschillende onderdelen van het systeem. Voor de bypass van het riool is een Standaard Systematiek Kostenramingen (SSK)-raming opgesteld door Waternet. Voor de rioolwarmtewisselaar is een offerte verkregen van een potentiële leverancier. Voor het bronnet en de benodigde technische ruimten voor de warmtepompen en bronpompen is een kostenraming opgesteld door Qirion. Voor de in de gebouwen in fase 1 te plaatsen warmtepompen is er een kostenraming opgesteld door Qirion. In het complex H. Cleyndertweg 30-188 past deze met de nodige aanpassingen (uitbouw) in de bestaande technische ruimte. In het complex H. Cleyndertweg 1-213 past deze niet in een bestaande technische ruimte. Er is uitgegaan van plaatsing van de warmtepomp, samen met de voor het systeem benodigde pomp om het water rond te pompen, geïntegreerd in de naast het gebouw gelegen te renoveren fietsenstalling. Hiervoor is een inschatting van de kosten gemaakt. De kosten van het aansluiten van de warmtepompen op het warmtedistributiesyteem in de gebouwen zijn op hoofdlijn ingeschat. Ook de kosten voor het vervangen van kookgas door elektrisch koken zijn op hoofdlijn geschat. Merosch heeft de kosten van de benodigde gebouwisolatie en ventilatie om de woningen ook zonder gaspiekketels comfortabel warm te houden in beeld gebracht.

De ramingen van de onderdelen hebben in deze fase een (gebruikelijke) onzekerheidsmarge van circa 15%. De wijze van omgang met BTW is een aandachtspunt. Voor Firan en Waternet (op te richten BV) is BTW verrekenbaar en zijn de bedragen exclusief BTW. Voor Lieven de Key (en de VvE’s) is BTW niet verrekenbaar, en zijn de bedragen inclusief BTW. De ramingen kennen een prijspeil 2022. We hebben te maken met (zeer) sterk gestegen kosten voor materialen en werkzaamheden, en met onzekerheid over hoe deze zich verder ontwikkelen. Warmtevoorziening De investeringskosten voor fase 1 bedragen in totaal €5,2 miljoen. Dit zijn de kosten voor het aanbrengen van een rioolwarmtewisselaar in een bypass van het riool, het aanleggen van het bronnet en het plaatsen en aansluiten van warmtepompen in de gebouwen. Voor de tweede fase moeten er in de gebouwen warmtepompen worden geplaatst en aangesloten op het bronnet. Kosten van kookgas naar elektrisch koken Om tot volledig aardgasvrije gebouwen te komen zijn ook investeringen in het vervangen van gasfornuizen door elektrische kookvoorzieningen nodig. De kosten hiervoor bedragen €250.000 in fase 1. Afhankelijk van de situatie zijn de kosten hiervan voor de gebouweigenaar, voor de bewoner of verdeeld over die twee.

In complex 1 maakt de aansluiting (voor een gasfornuis: een gaskraan, voor elektrisch koken: een perilex stopcontact) onderdeel uit van het gehuurde. De kosten hiervan zijn voor de gebouweigenaar. Het kooktoestel (een gasfornuis of een inductieplaat) is van de huurder. Dus de 29

kosten voor het vervangen er van zijn voor de huurder. Hiervoor kan echter subsidie worden ingezet, zie paragraaf 6.2. Lieven de Key is voornemens om in combinatie hiermee een aanbod te doen aan de huurders om tot een betaalbare overstap te kunnen komen. In complex 2 maken zowel de aansluiting als het kooktoestel onderdeel uit van het gehuurde. Daarmee zijn de kosten voor wijzigingen hierin voor de gebouweigenaar. In de onzelfstandige studenteneenheden in complex 2 heeft Lieven de Key de gasfornuizen al vervangen door elektrische voorzieningen. In de complexen 3 tm 5 zijn een deel van de woningen huurwoningen van Lieven de Key. Hier is de situatie gelijk aan die in complex 1. In deze wooncomplexen is het grootste deel eigen woningbezit. Daar zijn de kosten die samenhangen met het vervangen van gasfornuizen door elektrische kookvoorzieningen voor de eigenaar. Ook hier is de inzet van subsidie mogelijk. Isolatie en ventilatie Tot slot zijn investeringen in isolatie en ventilatie nodig om volledig op maximaal 70°C te kunnen verwarmen, zodat de gasketels kunnen vervallen. De kosten hiervan bedragen circa €5 miljoen voor de gebouwen in fase 1 en €4,3 miljoen voor de gebouwen in fase 2 (inclusief BTW en rekening houdend met kostenstijging). Dit zijn kosten die niet één op één samenhangen met een overgang naar een duurzaam warmtesysteem (warmtepompen gevoed door riothermie).

Het gaat bij dergelijke investeringen immers om het toekomstbestendig en comfortabeler maken van de gebouwen. Bovendien is een belangrijk effect van het ontkoppelen van aardgas een grotere (prijs)stabiliteit van de energielasten in de toekomst (namelijk veel meer bepaald door vaste kosten dan door variabele en volatiele kosten van energiedragers). Toekomstbestendigheid (waaronder stabiele energielasten) en comfort zijn niet één op één te monetariseren en dus ook niet in ‘terugverdienen’ uit te drukken. Het is in de praktijk echter lastig om een scherp onderscheid te maken tussen de investeringen in de bouwkundige en installatietechnische aanpassingen aan de gebouwen ten behoeve van het kunnen verwarmen op maximaal 70°C en de investeringen in groot onderhoud. Als je bijvoorbeeld het dak gaat vernieuwen en tegelijkertijd de isolatie verbetert, waar horen welke kosten dan bij? Hoe ga je dan om met de kostentoerekening en -verdeling? Dit zijn afwegingen die gebouweigenaren voor zichzelf moeten maken. Relevant bij deze afweging is dat in de Transitievisie Warmte van gemeente Amsterdam is opgenomen dat er vanaf 2040 ook vanuit stadswarmte alleen nog warmte wordt geleverd op middentemperatuur (maximaal 70°C of lager). Dit betekent dat ook bij de optie stadsverwarming de gebouwen op een zelfde isolatieniveau moeten worden gebracht. Besparingen Naast kosten ontstaan er ook besparingen.

Met het plaatsen van de warmtepompen valt het grootste deel van het aardgasverbruik weg. Op het moment dat de bouwkundige en installatietechnische aanpassingen aan de gebouwen zijn gedaan wordt een besparing in de warmtevraag van 30-36% gerealiseerd en kunnen de gasketels geheel vervallen. Daarmee vervallen de kosten voor aardgasverbruik en het vastrecht/netbeheer voor de aardgas-aansluiting (voor de bewoners) en vervanging en beheer en onderhoud van de gasketels (voor de gebouweigenaar). BAK en transportkosten riothermie met bronnet Behalve de investeringskosten voor het systeem van riothermie zijn ook de operationele kosten in beeld gebracht: beheer en onderhoud van de verschillende onderdelen en kosten voor elektriciteit voor de pompen van het bronnet. De investeringen en operationele kosten van het systeem van

30

riothermie zijn afgezet tegen de benodigde opbrengsten om deze, inclusief een redelijk rendement, te dekken. Hiervoor is een businesscase opgesteld. De uitgangspunten voor de businesscase zijn als volgt. • Looptijd 30 jaar • Kosten- en opbrengstenstijging jaarlijks: 2% • Rendement/rente: 6% rendement (Firan); 4% rente (Waternet) Uit de businesscase blijkt dat er een vollooprisico is in fase 1. Niet alle kosten voor de rioolwarmtewisselaar en het bronnet kunnen op complexen 1 en 2 worden afgewenteld. Dit zou leiden tot een (te) hoge BAK. De drie betrokken partijen (Waternet, Firan en Lieven de Key) dragen dit vollooprisico gezamenlijk. Bij aansluiting van gebouwen in fase 2 (en een verdere doorgroei, inclusief WKO) verdwijnt dit vollooprisico. De BAK die wordt gehanteerd is een ‘buurt-BAK’, dus een BAK die de kosten dekt bij een groter systeem dan alleen fase 1. Uit de businesscase volgt een benodigde bijdrage aansluitkosten (BAK) van €1.995 en een jaarlijkse transportvergoeding per woning van €486 (bedragen exclusief BTW)4. Dit is een aangenomen verdeling tussen BAK en vastrecht op dit moment. De uiteindelijk toe te passen verdeling wordt op basis van werkelijke kosten in onderling overleg tussen de partijen uitgewerkt. Gelijkblijvende kosten voor de bewoners zijn hierbij leidend.

Uitgangspunt voor de kostenontwikkeling is dat de een jaarlijkse transportvergoeding met 2% per jaar stijgt. Dit zal in de praktijk neerkomen op een jaarlijkse inflatiecorrectie. De prijsontwikkeling wordt dus niet gekoppeld aan de aardgasprijs. Er zijn geen subsidies meegerekend, wel is de regeling Energie Investeringsaftrek (EIA) gehanteerd. Betaalbaarheid: kosten bewoners niet meer dan nu Betaalbaarheid voor de bewoners is randvoorwaardelijk voor de businesscase. Dit is uitgewerkt door het principe van ‘niet meer dan nu’ te hanteren. De kosten voor de bewoners mogen in de toekomstige situatie dus niet hoger zijn dan “nu”, zijnde het jaar voorafgaand aan het moment van aansluiting van een gebouw op het bronnet. De situatie verschilt per wooncomplex. Huidige situatie Complex 1 De bewoners betalen een proportioneel deel van de kosten voor het collectieve verbruik van aardgas, de collectieve warmte die vanuit de WKK is geleverd en het vastrecht voor de aansluiting van de collectieve ketel. In de woningen zijn individuele warmtemeters aanwezig. In de afgelopen jaren is er ofwel op basis van een verdeling van werkelijke kosten op basis van verbruik ofwel op basis van warmtewet-tarieven op basis van verbruik afgerekend. Daarnaast hebben de bewoners (individueel per appartement) kosten voor kookgas.