20250422 CDA Te-hoge-kosten-voor-erfpacht-door-onredelijk-hoge-kosten-voor-risicos-en-administratie-in-het-canonpercentage

Ondanks het ontbreken van een kwantitatieve onderbouwing stelde Francke de opslag van de vier benoemde risico’s en de administratiekosten op 1,5% tot 2%. ‘Risico-opslag. Deze ligt tussen de 1,5% en 2%.’

Francke maakte, in tegenstelling tot zijn second opinion van 24 oktober 2012 over het voorstel om aan te sluiten bij de hypotheekrente, geen opmerkingen meer over het feit dat het canonpercentage, als gevolg van de hoge opslag, met 50% zou stijgen. 47 Op 19 juli 2013 schreef Francke, zo blijkt uit de mail aan de ambtenaar G&O, dat hij de passage over het ontbreken van een onderbouwing voor een marktconform canonpercentage, expliciet en in het begin van de tekst had toegevoegd: deze passage was essentieel.48 ‘Er bestaat geen marktconform canonpercentage, omdat de hoogte van de canon (en in zekere zin de grond) niet door vraag en aanbod tot stand komt. Dit heb ik expliciet en in het begin van de tekst opgenomen.’

Op 30 juli schreef G&O aan Francke ‘niet tevreden’ te zijn met het redigeren van het advies van de ambtenaar G&O, omdat Francke’s aanpassingen tot de conclusie leidden dat de gemeente ‘meer vraagt dan redelijk is’.49 G&O verzocht Francke de passage over het niet bestaan van een marktconform canonpercentage te verwijderen. ‘Beste Marc, Allereerst hartelijk dank voor het redigeren van de notitie. Helaas ben ik alleen niet tevreden met het resultaat noch denk ik dat de kern van de oorspronkelijke notitie behouden is gebleven. Op een aantal essentiële aspecten heb je de redenatie (en daarmee de conclusie) verlegd. (…) Het wordt makkelijker commentaar te geven die de onjuistheid van de notitie aantoont. (…) Ik ben het direct met je eens dat een marktconform canonpercentage niet is te bepalen maar daarmee is het nog niet zo dat deze niet bestaat. De stelling dat een marktconform canonpercentage niet bestaat leidt direct tot de conclusie dat elke canon die de gemeente vraagt niet marktconform is. En dus 47

Ortec Finance, M. Francke, Second opinion Canonherziening op basis van WOZ-waarde, 24 oktober 2012 (bijlagenboek). Francke, E-mail – Notitie Canonpercentage, 19 juli 2013 (bijlagenboek) 49 Gemeente, E-mail - RE: notitie canonpercentage, 30 juli 2013, (bijlagenboek. Onderstreping, LL). 48

Gemeente Amsterdam

Datum 22 april 2025 Pagina 22 van 56

dat de gemeente meer vraagt dat redelijk is. Volgens mij wil je dat niet zeggen maar tegenstanders van het erfpachtstelsel zullen dat er direct van maken. Vervolgens valt er weinig tegenin te brengen door de gemeente, immers een hoogleraar zegt dat geen enkele canon marktconform is. (…) Daarom zou ik willen pleiten voor aanpassen van de notitie op bovenstaande essentiële punten.’

Op 2 augustus 2013 werden de afdeling E&U en de DMC gevraagd om input op het door Francke geredigeerde advies te geven. De afdeling E&U constateerde dat de opslag arbitrair was en niet onderbouwd was. De opslag maakte bovendien een groot deel uit van het canonpercentage.50, 51 ‘De opslag is arbitrair opgebouwd, Francke geeft hiervoor geen exacte rekenformule, maar een globale redenering (…) De (verder niet onderbouwde) opslag maakt uiteindelijk een groot deel uit van het canonpercentage.(…) Qua redenering komt deze formule globaal overeen met de “universele rekenwijze” van Seijffert (…), met als belangrijkste verschil dat Francke de opslag vele malen hoger stelt dan Seijffert. Verwacht kan worden, dat n.a.v. deze notitie, de discussie vooral zal gaan over de hoogte van de opslag’

DMC constateerde dat er bronverwijzingen ontbraken, dat onderbouwingen ontbraken en dat het uitgangspunt van de gemeente als belegger met een grondwaarderisico onjuist was en dat dat leidde tot hogere kosten voor erfpachters.52 ‘Door het ontbreken van bronnen en onderbouwingen ontstaat bij mij niet het beeld dat een goed degelijk stuk een externe is waarbij de Raad en onze inwoners gelijk begrijpen wat er gebeurt en dat dit goed is. Het stuk is nog steeds technisch (formules zijn wel heel academisch) en de essentie is er niet uit te halen. Ik zie de punten waar [gelakt] op wijst en ben het met hem eens dat dit in de huidige vorm eigenlijk niet naar de wethouder kan. Verder vind ik het persoonlijk nog steeds niet goed dat het canonpercentage wordt vergeleken met een beleggingsrendement. (…) de gemeente is geen belegger die keuzes moet maken over de beleggingsportefeuille van zijn (toevertrouwd) vermogen.(…) [de ambtenaar G&O]/Francke stellen impliciet dat Amsterdam belegger is in grond en een vergoeding moet krijgen voor het risico dat ze op haar grondposities loopt.’

Op 5 augustus 2013 schreef directeur G&O een notitie voor de wethouder G&O met een ‘tussenstand’ over het advies.53 De stellige en essentiële conclusie van Francke dat er geen marktconform canonpercentage was, moest idealiter worden verwijderd voordat het advies naar de andere wethouders van het bestuurlijk team zou gaan. Die wethouders hadden immers aangegeven uit te willen gaan van geen/een beperkte verhoging van het canonpercentage. ‘OGA is echter van mening dat de kern van de oorspronkelijke notitie niet behouden is gebleven. Op een aantal essentiële aspecten is de redenatie (en daarmee de conclusie) verlegd (...) Graag willen OGA met DMC met de heer Francke nog overleggen over bovenstaande aspecten, alvorens we de notities op 20 augustus voorleggen aan de wethouders Grondzaken, Financiën en Verkeer & 50

Gemeente, Reactie BE op notities Francke en Frijns inzake Canonpercentage, 2 augustus 2013 (bijlagenboek). Gemeente, E-mail RE: notities Canonpercentage, 2 augustus 2013 (bijlagenboek). 52 Gemeente, E-mail – Re: Canonpercentage, 2 augustus 2013 (bijlagenboek). 53 Gemeente, Notitie 4: Tussenstand adviezen canonpercentage, 5 augustus 2013 (bijlagenboek). 51

Gemeente Amsterdam

Datum 22 april 2025 Pagina 23 van 56

Vervoer. (...) De belangrijkste discussiepunten zijn: 1. “het” marktconforme canonpercentage bestaat niet OGA is het eens met de conclusie dat “het” marktconforme canonpercentage niet bestaat (...)’

De ambtenaar G&O stond op het eerste advies als hoofdauteur en hoogleraar Francke als coauteur vermeld. De wethouder G&O besloot de naam van de ambtenaar G&O als hoofdauteur van het advies te verwijderen waardoor alleen de naam van Francke overbleef. 54 ‘De aanvankelijk notitie van de heer Francke en [de ambtenaar G&O] met u besproken op 3 juli, is aangepast naar de notitie de heer Francke van 19 juli 2013.’

Op 26 augustus 2013 omschreef de ambtenaar G&O zijn eigen werkwijze, blijkens een mail aan een collega, als: ‘Ik denk dat het erop uitdraait dat ik ook wat schrijfwerk doe, dat aan hen voorleg en het vervolgens hun stuk wordt met hun namen erop.’.55 ‘Heb jij Francke (en dus Frijns al gesproken)? (…) ‘Yep, hij gaat Frijns bellen. Woensdag heb ik weer contact met hem. Ik denk dat het erop uitdraait dat ik ook wat schrijfwerk doe, dat aan hen voorleg en het vervolgens hun stuk wordt met hun namen erop.’

Op 2 september 2013 publiceerden Franke en Frijns de eindversie van het advies. Franke en Frijns adviseerden, conform de opdrachtbrief, de erfpachtcanon te laten aansluiten bij de marktconforme financieringskosten. 56 ‘Canonpercentage vanuit het perspectief van vastgoedfinanciering Erfpacht zoals wordt toegepast door de gemeente Amsterdam, kent geen vrije markt, maar heeft veeleer aspecten van (verplichte) vastgoedfinanciering. Voor de bepaling van de erfpachtcanon kan daarom het beste worden aangesloten bij marktconforme financieringskosten.’

Francke had de passage over het niet bestaan van een marktconform canonpercentage, op verzoek van G&O, geheel verwijderd. Francke en Frijns stelden de totale opslag op 1,5% tot 2%, maar noemden de hoogte van de risico-opslag ‘giswerk’ maar besloten deze opslag niet nader te onderbouwen. Francke en Frijns sloten met deze hoogte van de opslag wel aan bij ‘het door banken gehanteerde tarief op hypothecaire leningen’. ‘Deze risico-opslag reflecteert de grondwaarderisico´s die de gemeente en de debiteurenrisico´s [sic]. De hoogte van de risico-opslag blijft giswerk. In de huidige marktcondities lijkt, lettend op het rendement op huurwoningen en het door banken gehanteerde tarief op hypothecaire leningen, 2%-punt realistisch maar in betere tijden lijkt een lagere opslag goed te verdedigen. (…) Risicoopslag. Deze ligt tussen de 1,5% en 2%.’

54

Later werd Frijns toegevoegd. Gemeente, E-mail – Re, 26 augustus 2013 (bijlagenboek). 56 M. Francke en J. Frijns, Bepaling van het canonpercentage, 2 september 2013. 55

Gemeente Amsterdam

Datum 22 april 2025 Pagina 24 van 56

Francke werkte van 1994 tot 2000 bij de dienst Belastingen van de gemeente Amsterdam. Van 2001 tot 2008 was hij oprichter en eigenaar van Ortax. Ortax ontwikkelde en leverde licentiesoftware die werd gebruikt voor geautomatiseerde WOZ-waarderingen. De gemeente Amsterdam maakte al sinds 2003 gebruik van Ortax. Na 2009 is Ortax opgegaan in Ortec Finance waar Francke tot op heden werkt. Anders dan in de wetenschap gebruikelijk is, maakte hoogleraar Francke in het advies geen melding van deze financiële afhankelijkheidsrelatie van de opdrachtgever.57, 58 Volgens het bestuursrecht is het wenselijk dat de schijn van belangenverstrengeling wordt vermeden. Het is niet duidelijk waarom G&O hier geen rekening mee hield.

Het advies van Francke en Frijns over een opslag van 1,5% tot 2% lijkt niet onafhankelijk tot stand gekomen, de volgende kanttekeningen worden geplaatst over de totstandkoming: 59, 60 • Zij schreven niet een eigen advies, maar redigeerden een bestaand advies van de opdrachtgever; • Zij verwijderden op verzoek van G&O de naam van de ambtenaar G&O als eerste auteur; • Zij verwijderden op verzoek van G&O de passage over de essentiële tekortkomingen, namelijk dat een marktconform canonpercentage niet bestond (dat zou leidden tot de conclusie ‘dat de gemeente meer vraagt dan redelijk is’); • Zij vermeldden het advies van de ambtenaar G&O niet als bron (plagiaat?); • Zij namen de moeilijk navolgbare redenering over een grondwaardeontwikkelingsrisico over van de ambtenaar G&O. Dit leidde tot een opslag van 1,5% tot 2%; • Zij maakten geen melding van hun financiële afhankelijkheidsrelatie met de gemeente.

Het ogenschijnlijke gebrek aan onafhankelijkheid uitte zich in nadere tekortkomingen: • Zij verwijderden de gehele literatuurlijst uit het advies van de ambtenaar G&O; • Zij verwijderden de behandeling van een artikel van hoogleraar Seijffert, die een canonpercentage van 1% had voorgesteld; • Zij behandelden niet de door Amsterdamse taxatiedeskundigen sinds 2003 gebruikte opslag voor debiteurenrisico en administratiekosten van 0,55%;61 • Zij verwerkten de kritiek van de afdeling E&U en van DMC niet: zij voegden geen bronnen toe en leverden geen (kwantitatieve) onderbouwing voor de hoogte van de opslag; • Zij maakten geen melding van Francke’s eerdere conclusie dat het canonpercentage op deze wijze 50% hoger kon uitvallen.

57

LinkedIn profiel en Ortec Finance website (geraadpleegd 21 januari 2025). Ortec Finance, Client Story - Met Ortec Finance naar een vooruitstrevende belastingorganisatie, oktober 2018 (bijlagenboek): ‘De gemeente Amsterdam maakt al ruim 15 jaar gebruik van Ortax.’. 59 Francke bleef na dit advies nog tot 2017 betrokken bij de vernieuwing van het erfpachtstelsel, zonder ooit melding te maken van deze tekortkomingen. 60 Vgl. K.M. de Lange, het Financiële Dagblad - ‘Dubieuze rol van overheidsbedrijven bij erfpacht toont noodzaak aanscherping toezicht’, 2 oktober 2018 (bijlagenboek): ‘De hoogleraren Vastgoed Marc Francke (UvA) en Piet Eichholtz (UM) hebben dit rapport geleverd. Het Landelijk Orgaan Wetenschappelijke Integriteit (LOWI) heeft beide hoogleraren, in een onlangs gepubliceerde uitspraak van 23 mei, voor hun rapport op de vingers getikt. Het LOWI oordeelt dat het rapport wetenschappelijk gekwalificeerd moet worden als ‘verwijtbaar onzorgvuldig handelen’, met name door hun eenzijdige stellingname ten gunste van de grondeigenaar.’. 61 SBV School of Real Estate, L.B. Uittenbogaard en J.P. Traudes, Canonpercentages ‘Het vaststellen van canonpercentages bij de herziening van erfpachtcontracten’, juli 2003 (bijlagenboek). 58

Gemeente Amsterdam

Datum 22 april 2025 Pagina 25 van 56

De opslag van 1,5% tot 2% was meer dan drie keer zo hoog als de opslag van 0,25% tot 0,50% voor debiteurenrisico en administratiekosten die voortkwam uit het interne onderzoek van G&O en DMC van 5 februari 2013. Op 5 september 2013 mailde DMC dat de onderbouwing voor de risico-opslag nog steeds ontbrak en dat de opslag toch 50% of meer van het totale canonpercentage uitmaakte. 62 ‘Verder onderbreekt onderbouwing van de risico-opslag nog steeds. In de voorbeelden in notities toch 50% of meer van het totale canonpercentage. Dit is en blijft een manco. (…) De mate van bruikbaarheid van deze notitie lijkt mij beperkt als hierover raadsvragen worden gesteld.’

Op 11 november 2013 stuurde het college een brief naar de gemeenteraad waarin zij schreef het advies over het canonpercentage en de opslag van 1,5% tot 2% over te nemen. 63, 64 ‘Het College heeft de hoogleraren Francke en Frijns gevraagd de gemeente te adviseren over de hoogte van het canonpercentage. (…) Daarnaast adviseren beide hoogleraren een opslagpercentage op de reële rente te hanteren van tussen de 1.5% en 2%. Het volledige advies is bijgesloten bij deze brief. Het College is voornemens het advies over te nemen en een opslag van 1.5% te hanteren.’

Op 18 december 2013 schreef een (gelakte) ambtenaar een interne analyse over het tijdelijk stopzetten van de vernieuwing van het erfpachtstelsel. Een belangrijke oorzaak was de complexiteit, waaronder de onbegrijpelijke formule voor het canonpercentage van Francke en Frijns. Een tweede belangrijke oorzaak was het verschil van inzicht over het te behalen rendement (‘de economen’ van de afdeling R&A) versus de rechtszekerheid voor bestaande erfpachters (‘de juristen’ van de afdeling E&U).65 ‘Het project: van relatief eenvoudig naar lastig uitleg- en uitvoerbaar. (…) In de loop van het proces kwamen er steeds meer toevoegingen bij zoals (…) de onbegrijpelijke canonformule uit het advies van Frijns en Francke. (…) de “economen” en de “juristen” spreken bij erfpacht niet dezelfde taal; de eersten hebben een bepaald rendement voor ogen, de laatsten een zakelijk recht. (…) Is er een systeem denkbaar waarin deze factoren zichtbaar zijn en uitgelegd worden? Of is er helemaal geen systeem maar alleen een financieel resultaat dat de Gemeente bevalt?’

Op 27 maart 2014 besloot het college vanwege het einde van hun collegetermijn om de vernieuwing van het erfpachtstelsel in te trekken, waardoor het advies van Francke en Frijns niet definitief werd vastgesteld.66 62

Gemeente, E-mail – Re: notitie canonpercentage, 5 september 2013 (bijlagenboek). Gemeente, Raadsinformatiebrief - Tussenstand inzake de uitwerking Vernieuwing Erfpacht Amsterdam, 11 november 2013. 64 Op 4 december 2013 werd er discussie in de gemeenteraad gevoerd over het advies. Maar omdat het er een referendumverzoek is ingediend tegen de uitgangspunten van de vernieuwing van het erfpachtstelsel, omdat het slechts om een tussenrapportage en om een voornemen van het college gaat, werd geen definitief college of raadsbesluit genomen over het advies. 65 Gemeente, Aandachtspunten bij (tijdelijke) stop project AB 2013/ 2014, 18 december 2013 (bijlagenboek). 66 Gemeente, Raadsinformatiebrief – Herziening Amsterdams Erfpachtstelsel, 27 maart 2024. 63

Gemeente Amsterdam

Datum 22 april 2025 Pagina 26 van 56

Samenvattend, het advies van Francke en Frijns lijkt niet onafhankelijk tot stand gekomen en het bevatte een niet (kwantitatief) onderbouwde hoge opslag van 1,5% tot 2% die leidde tot een 50% hoger canonpercentage voor erfpachters. De gemeenteraad lijkt hierdoor niet goed geïnformeerd over de opslag en de totstandkoming daarvan.

2 Advies hoogleraren GWC: staatsrente met opslag van 1,5% tot 2% Op 14 juli 2014 schreef de nieuwe coalitie in het coalitieakkoord 2014-2018 dat een commissie van onafhankelijke deskundigen om advies zou worden gevraagd voor Vernieuwing van het Erfpacht Stelsel (hierna VES).67 ‘Het college gaat op korte termijn een commissie van onafhankelijke deskundigen om advies vragen over de beste methode van grondwaardering en de huidige taxatiepraktijk.’

In het najaar 2014 zette G&O een procesorganisatie met per werkgroep een ‘trekker’, een ‘schrijver’ en een ‘meelezer’. De ambtenaar G&O kreeg een leidende rol in de drie belangrijkste werkgroepen: hij werd trekker van de werkgroep grondwaardebepaling, meelezer van de werkgroep overstapregeling en schrijver van de commissie financiële effecten. Daarnaast werd de ambtenaar G&O het ambtelijk aanspreekpunt vanuit de gemeente naar de drie hoogleraren van de Grondwaardecommissie eeuwigdurende erfpacht (hierna: GWC). Een manager van het projectmanagementbureau (de Wibautgroep) werd overall projectmanager van het team VES.

De werkgroep risicoanalyses werd verantwoordelijk om op basis van de lessen van de NoordZuidlijn de risico’s te beheersen. Op 12 januari 2015 stelde deze werkgroep een risicoinventarisatie op. Als belangrijk risico werd gezien dat de GWC tot een lagere (grond-) waardebepaling zou komen. In dat geval zou de gemeente worden benadeeld of zou het zelfs kunnen leiden tot een ongewenste terugbetaling van te veel betaalde erfpacht.68, 69 67

Gemeente, Amsterdam is van iedereen Coalitieakkoord 2014-2018, 14 juli 2014. Gemeente, Resultaten van de risicoanalysesessie op maandag 12 januari 2015, 12 januari 2015 (bijlagenboek). 69 Vgl. Gemeente, Collegebesluit - Onderbouwen en aanpassen van de depreciatiefactor die bij het ingaan van een opvolgend tijdvak wordt gebruikt als verhoudingsgetal tussen de grondwaarde van bouwrijpe grond en de grondwaarde van grond bij 68

Gemeente Amsterdam

Datum 22 april 2025 Pagina 27 van 56

Om dit risico te mitigeren zouden de ambtenaren de nieuw te benoemen hoogleraren ‘screenen’ en periodiek overleg met ze voeren om hen ‘inzicht’ en ‘expertise’ te bieden die ze zelf niet hadden. Deze aanpak was in strijd met de toegezegde onafhankelijkheid van de commissie.

Op 2 februari 2015 stuurde de ambtenaar G&O aan de beoogde hoogleraren van de GWC informatie toe over hun adviesopdracht. De ambtenaar wees de GWC er expliciet op dat het advies van Francke en Frijns was geschreven voor een stelsel waarbij de canon frequent zou worden herzien en dat dat invloed had op (de hoogte van) het canonpercentage. 70 ‘In de zomer van 2013 hebben de heren Francke & Frijns daarnaast ook een advies gegeven hoe het canonpercentage kan worden bepaald binnen de vernieuwingsvoorstellen van Maarten van Poelgeest. De canonherziening zou in deze voorstellen frequenter zijn en dit had, conform het advies van Francke en Frijns, invloed op het percentage. (...) Bovenstaande informatie wordt aan de commissie verstrekt zodat jullie er kennis van kunnen nemen en eventuele verschillen tussen jullie advies en die van commissie Frijns vroegtijdig onderkennen.’

bestaande erfpachtrechten, 7 december 2010 (bijlagenboek). Het college besloot eenzijdig de grondwaardeberekening 25% duurder te maken door de depreciatie te verlagen van 40% naar 25%. Als de GWC dit zou terugdraaien, dan moest de gemeente geld terugbetalen. 70 Gemeente, Brief – Informatie voor de grondwaardecommissie, 2 februari 2015 (bijlagenboek).

Gemeente Amsterdam

Datum 22 april 2025 Pagina 28 van 56

Op 10 februari 2015 stelde het college een startdocument op voor de GWC. De kern van het nieuwe stelsel zou worden dat er geen canonherzieningen meer zouden zijn, nog één keer zou er worden afgerekend. De grondwaarde zou nog maar een keer worden vastgesteld. De canon zou worden geïndexeerd om hem waardevast te maken. 71 ‘Eén keer afrekenen, geen canonherziening einde tijdvak (CHET) meer. Kern van het nieuwe stelsel is dat voor nieuwe rechten op één moment, bij uitgifte, eenmalig wordt afgerekend. Er is één moment van het bepalen van de prijs en één afrekenmoment. Naast afkoop biedt de gemeente de erfpachter een betalingsmogelijkheid (canonbetaling) in de vorm van periodieke, bijvoorbeeld maandelijkse, betalingen. De een periodieke betaling (canon) die alleen met de nog te bepalen indexering wordt aangepast is daarmee waardevast in de tijd.’

In het persbericht van 20 februari 2015 herhaalde het college dat de GWC haar advies onafhankelijk en zonder inmenging van de gemeente zou opstellen.72 ‘Wethouder grondzaken, Eric van der Burg: “Ik ben verheugd dat deze vooraanstaande wetenschappers onze opdracht hebben aangenomen. (…) Ik heb er het volste vertrouwen in dat zij in staat zijn een onafhankelijk, en praktisch uitvoerbaar, advies te leveren.” (…) Het advies van de grondwaardecommissie zal zonder inmenging van belangenvertegenwoordigers en de gemeente openbaar worden gemaakt (…)’

Op 20 februari73 en op 3 maart 201574 vergaderde een ambtelijke werkgroep G&O verantwoordelijk voor de Reviewing (= het beoordelen) van Taxatie Rapporten van onafhankelijke taxatiedeskundigen (hierna RTR). Deze werkgroep signaleerde dat een projectleider nodig was die politiek bewust was en die richting de GWC ‘stevig kon optreden in het belang van de gemeente’. De ambtenaar G&O was ook lid van deze werkgroep. ‘Grondwaardecommissie Wat is het advies van de grondwaardecommissie? Dit kan je niet naast je neerleggen dus daarom moet er nu actie worden ondernomen. Projectleider De RTR, de grondwaardecommissie en de grondprijsadviseurs zijn in feite met hetzelfde onderwerp bezig, n.l. hoe stellen we een correcte grondprijs en daarbij behorende canon vast. Ook de politiek speelt mee in deze kwestie. Het is belangrijk dat alle partijen met elkaar hierover communiceren. We hebben daarom een projectleider RTR nodig die politiek bewust is en stevig kan optreden in het belang van de gemeente.’

71

Gemeente, Startdocument Eeuwigdurende erfpacht, 10 februari 2015 (onderstreping in het originele document). Gemeente, Persbericht Amsterdam benoemt Grondwaardecommissie eeuwigdurende erfpacht, 20 februari 2015 (bijlagenboek). 73 Gemeente, RTR beoordeling concept taxatierapporten – Aanpak taxateurs, 20 februari 2015 (bijlagenboek). 74 Gemeente, Notulen overleg voortgang RTR, 3 maart 2015 (bijlagenboek). 72

Gemeente Amsterdam

Datum 22 april 2025 Pagina 29 van 56

Op 4 maart 2015 voerde de GWC interviews met verschillende personen waaronder met de ambtenaar G&O en met het afdelingshoofd E&U.75, 76 Op 25 maart 2015 gaf de ambtenaar G&O uitvoering aan de plannen uit de risico-inventarisatie en van de werkgroep RTR. Hij stuurde een mail aan de GWC met een kabinet (de huidige term die hiervoor wordt gebruikt is ‘geheim’) bijlage. In deze bijlage stond dat het canonpercentage diende aan te sluiten bij de rente op de vastgoedmarkt (de markt van grondwaarden in dit geval).77, 78 ‘Het canonpercentage is de verhouding tussen de canon in jaar 1 en de grondwaarde. Het doel van het canonpercentage is derhalve om te bepalen wat deze verhouding is. Het gaat er daarbij om welke periodieke opbrengst de markt verwacht waarop de grondwaarde is gebaseerd. Daarvoor moeten aannames worden gedaan over het rendement en risico dat de markt verwacht.’

Let wel: deze bijlage was in strijd met het bestaande, door de gemeenteraad in 2000 vastgestelde, grondprijsbeleid waarbij het canonpercentage was gebaseerd op de staatsrente! De GWC mocht niet citeren uit de geheime bijlage en de bijlage zelf moest vertrouwelijk blijven.79 ‘Daarnaast stuur ik twee collegestukken mee. In deze stukken wordt uitgebreid ingegaan op de taxatierapporten van deskundigen en de opmerkingen die de gemeente maakt op deze rapporten. Daarnaast zit er een kabinet bijlage bij. Deze moet uiteraard vertrouwelijk blijven. Dat betekent dat uit deze bijlage ook niet kan worden geciteerd.’

De ambtenaar G&O verstuurde de mail met de geheime bijlage vermoedelijk vanwege het gevoelige karakter (schending van de onafhankelijkheid) pas aan de GWC nadat hij hiervoor eerst toestemming had gekregen van een (gelakte) leidinggevende. ‘Kan je me laten weten of je akkoord bent, vooral met het meesturen van twee vertrouwelijke B&W flappen?’

Op 18 juni 2015 publiceerde de GWC haar advies en presenteerde dit aan de gemeenteraad. De GWC herhaalde in haar advies de door Francke en Frijns beschreven risico’s in het canonpercentage inclusief de twee die betrekking hadden op de grondwaarde (grondwaardeontwikkeling en woonduur).80

75

Gemeente, E-mail - Aantekeningen bespreking Grondwaardecommissie met Rusken en [de ambtenaar G&O], 4 februari 2015 (bijlagenboek). 76 Ortec Finance, Offerte onderzoek in opdracht van Grondwaardecommissie, 11 maart 2015 (bijlagenboek). Francke werd onderaannemer om de GWC te helpen bij het doorrekenen van haar keuzes. 77 Gemeente, Bijlage bij collegevoordracht BD 2013-009525 - Interne criteria voor de beoordeling van een deskundigenrapport in het kader van een canonherziening bij het einde van het tijdvak, 17 december 2013 (bijlagenboek). 78 Gemeente, E-mail – vragen van de grondwaardecommissie, 24 maart 2015 (bijlagenboek). Vanwege de door het college toegezegde onafhankelijkheid lig toezending van de documenten gevoelig. 79 Gemeente, E-mail te bestuderen stukken voor de volgende-vergadering, 25 maart 2015 (bijlagenboek). 80 GWC, T. Berkhout, D. Brounen en P. Eichholtz, Schoon Schip - Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht, 18 juni 2015.

Gemeente Amsterdam

Datum 22 april 2025 Pagina 30 van 56

De GWC adviseerde om het canonpercentage, conform het advies van Francke en Frijns, op basis van de marktconforme financieringskosten te bepalen en een risico-opslag van 1,5% tot 2% te hanteren. ‘Wij onderschrijven de hier weergegeven opmerkingen van de commissie-Frijns & Francke (2013). (…) Resumé Geheel in lijn met de eerdere conclusies van de commissie-Frijns & Francke (2013) adviseren wij het canonpercentage vast te stellen vanuit het perspectief van marktconforme financieringskosten. (…) Het canonpercentage is derhalve een functie van: (…) een risico-opslag van 1,5% tot 2%.’

Samenvattend, de ambtenaar G&O heeft aan de GWC een kabinet (geheime) bijlage gestuurd waarin stond om bij de bepaling van het canonpercentage uit te gaan van de rente op de vastgoedmarkt (/hypotheekrente). Deze bijlage was in strijd met het bestaande gemeentelijke grondprijsbeleid dat uitging van de staatsrente. De GWC mocht niet uit de werkinstructie citeren. Doel van het toesturen van deze bijlage was om ‘stevig op te treden in het belang van de gemeente’.81 Dit handelen was in strijd met de toezegging van het college dat de GWC niet zou worden beïnvloed. De GWC onderschreef het eerder benoemde ogenschijnlijke nietonafhankelijke advies van Francke en Frijns. De GWC adviseerde een canonpercentage gebaseerd op de vastgoedmarkt en een risico-opslag van 1,5% tot 2%. Hiermee lijkt het er op basis van de stukken op dat ook het advies van de GWC niet-onafhankelijk tot stand gekomen.

3 Advies banken: staatsrente met opslag van 0,3% Na publicatie van het advies organiseerde G&O een consultatieronde. Op 6 oktober 2015 publiceerde de GWC haar antwoorden op vragen uit deze consultatie. Alle geconsulteerde partijen, waaronder de banken, vastgoedadviseurs, het klantenpanel, de dwarskijkers en Vereniging Eigen Huis, vonden de risico-opslag van 1,5% tot 2% te hoog.

81

De leden van de GWC verdienden € 40.000 - € 50.000 per persoon voor het schrijven van het advies van 100 pagina’s.

Gemeente Amsterdam

Datum 22 april 2025 Pagina 31 van 56

De banken stelden in een expertsessie dat de risico-opslag maximaal 0,3% zou moeten zijn, zoals zij zelf hanteerden bij hypotheken.82 ‘De banken zijn wel van mening dat het canonpercentage aan de hoge kant is. Zij zijn vooral verrast over het risicopercentage van 1,5%. Enerzijds omdat de risico’s voor de gemeente beperkt zijn, anderzijds omdat het erg afwijkt van wat de banken bijvoorbeeld als risico opslag hanteren (tot 0,3%). Een risicopercentage zou gebaseerd moeten zijn op de risico’s op wanbetaling en een percentage van 1,5% lijkt wat aan de hoge kant in vergelijking met de percentages van de banken op hypotheken.’ De GWC beantwoordde geen raadsvragen over de risico’s in de opslag, maar verwees vraagstellers door naar Francke en Frijns omdat de risico’s in de opslag buiten haar opdracht vielen. Dit is het onderzoek dat bij ons grote vragen oproept met betrekking tot de onafhankelijkheid. De GWC verwees naar haar randvoorwaarden 4 en 5.83 Vraag CDA ‘De commissie citeert het rapport van de commissie Frijns-Francke over de opslag als betreffende onder andere het risico (...) Hoe verhouden de andere risico’s die het geciteerde rapport noemt zich tot een situatie van eeuwigdurende erfpacht? Acht de commissie dat werkelijk realistische risico’s?’ Antwoord van GWC aan CDA ‘U stelt ons vragen over het rapport van collega’s Frijns en Francke (2014).

Wij bevelen u aan om inzake hun formuleringen in contact te treden met Frijns en Francke.’ Vraag D66 ‘Kunt u elk van de door Francke en Frijns genoemde risico's ter rechtvaardiging van de risicoopslag nader toelichten en kwantificeren? Hoe groot is bijvoorbeeld het historische debiteurenrisico? Hoe hoog zijn de administratieve kosten per contract, etc. Antwoord van GWC aan D66

82 83

Let wel: hypotheken zijn risicovoller dan erfpacht. Bij erfpacht zou een lager percentage verwacht worden. Gemeente, Bijlage Overzicht consultatieronde over advies GWC, 6 oktober 2015.

Gemeente Amsterdam

Datum 22 april 2025 Pagina 32 van 56

‘Helaas, wij zijn niet in staat om op een dergelijk detailniveau te specificeren. Dit valt buiten onze onderzoeksopdracht en maakt deel uit van onze aanbevelingen (...) met betrekking tot randvoorwaarden 4 en 5.’

De randvoorwaarden (4) testcases en (5) data, die betrekking hadden op het bepalen van de grondwaardeberekening, bleken ook betrekking te hebben op het bepalen van de opslag.84 ‘Randvoorwaarde 4: testcases Onze opdracht is op macroniveau uitgevoerd. Het is nu aan de gemeente om de aanbevelingen in concrete gevallen te testen op uitvoerbaarheid en andere (politieke?) normen die zij wil aanhouden. (...) Ten tweede is dit nodig om de kracht en dekking van de bestaande databestanden, de statistische methoden en de koppeling daartussen nauwkeurig in kaart te brengen. Waar nodig kan vervolgens nog worden geïnvesteerd in het verbeteren van deze systemen (…) ‘Randvoorwaarde 5: investeer in data en kennis en neem de tijd (...) De wetenschappelijke ontwikkelingen op het gebied van vastgoedwaardering gaan snel en de gemeente zou er goed aan doen om die nieuwe kennis regelmatig en systematisch tot zich te nemen. Daarom ligt het voor de hand om (verdergaande) allianties met de wetenschap aan te gaan die kunnen helpen bij de ontwikkeling en het onderhoud van modellen en analyses.’

Samenvattend, banken, vastgoedadviseurs en belangenvertegenwoordigers als Vereniging Eigen Huis gaven aan dat de opslag te hoog was. Banken stelden dat de risico-opslag 0,3% zou moeten bedragen, zoals zij zelf hanteerden bij hypotheken. De GWC stelde in haar reactie hierop dat Francke en Frijns die vragen moesten beantwoorden omdat die buiten de onderzoeksopdracht van de GWC lagen. De GWC paste de onderbouwing van haar advies niet meer aan.

4 Advies hoogleraren Francke & GWC: staatsrente met opslag van 0,25% tot 0,5% Op 2 september 2015 mailde de ambtenaar G&O naar aanleiding van de consultatieronde informele vragen aan Francke over de te hoog ervaren risico-opslag waar nauwelijks risico’s tegenover stonden.85 ‘Naar aanleiding van interne discussies maar ook externe onduidelijk over de risico-opslag … Hoe zou jij de risico-opslag van 1,5 tot 2% verdedigen die als hoog wordt ervaren (met als argument dat de gemeente nauwelijks risico loopt).

Op 8 september 2015 antwoordde Francke dat zijn advies niet geschikt was voor eeuwigdurende erfpacht. De risicogronden waren in 2013 opgesteld voor canonherziening op transactiemomenten (bij verkoop van een woning) voor fluctuaties in de grondwaarde tussen twee transactiemomenten. Bij een stelsel van eeuwigdurende erfpacht diende de opslag enkel voor het debiteurenrisico en administratiekosten. Er was geen/nauwelijks risico voor inflatie. De canon 84

GWC, T. Berkhout, D. Brounen en P. Eichholtz, Schoon Schip - Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht, 18 juni 2015. 85 Gemeente, E-mails Re: risico-opslag in het canonpercentage, 8 september 2015 (bijlagenboek).

Gemeente Amsterdam

Datum 22 april 2025 Pagina 33 van 56

werd immers geïndexeerd met inflatie. Daarmee vervielen drie van de vijf door Francke genoemde gronden voor de opslag. ‘Het stuk van Frijns en mij is geschreven voor de situatie van (korte) tijdvakken, zeg 10 jaar, de periode tussen aan- en verkoop.Het is niet zo geschikt voor de bepaling van het canonpercentage in de situatie van eeuwigdurende erfpacht. (…) De risico-opslag is een vergoeding voor kosten en crediteurenrisico [sic]. Er is geen/nauwelijks risico voor inflatie.’

Op 9 september 2015 stuurde een ambtenaar de mail van Francke door naar collega’s. De gehele mail is gelakt.86

Op 10 september 2015 voegde de werkgroep Financiële Effecten een extra agendapunt over de risico’s in de opslag toe aan de vergaderlijst. Het verslag is gelakt.

86

Gemeente, FW: risico-opslag bij het canonpercentage, 8 september 2015 (bijlagenboek).

Gemeente Amsterdam

Datum 22 april 2025 Pagina 34 van 56

Op 18 september 2015 antwoordde Francke opnieuw, na ruggenspraak met de GWC, dat de opslag enkel moest worden gebaseerd op het debiteurenrisico en de administratiekosten. De gemeente liep bij eeuwigdurende erfpacht ‘geen grondwaarderisico’, omdat de grondwaarde niet meer periodiek werd herzien. De gemeente liep ook geen woonduurrisico, omdat de canon niet werd herzien bij een transactiemoment. De gemeente diende de opslag voor debiteurenrisico en de administratiekosten volgens Francke en de GWC te baseren op de ‘eigen gegevens’.87. De opslag zou wellicht ‘lager’ moeten zijn dan de genoemde 1,5% tot 2%. ‘Je hebt me informeel gevraagd naar het bepalen van het canonpercentage (...) in het kader van het advies van de GWC. Ik heb hierover informeel ruggenspraak met de commissie gehad. De commissie heeft voor de bepaling van het canonpercentage de volgende uitgangspunten geformuleerd: (...) een risico-opslag die ligt tussen 1,5 en 2%. (...) De grootte van de risico-opslag blijft giswerk. De gemeente loopt bij eeuwigdurende canonbetalingen geen grondwaarde risico: zij krijgt immers een jaarlijkse vergoeding met oneindige looptijd waarvan de contante waarde gelijk is aan de huidige grondwaarde. Wat wel blijft is het debiteurenrisico en administratieve kosten die verband houden met de erfpachtcontracten.

Hoe hoog deze opslag zou moeten zijn, weet ik niet, maar wellicht lager dan de genoemde 1,5 tot 2%. Daarin heeft de gemeente het meeste inzicht op basis van eigen gegevens.’

Van de vijf door Francke en de GWC genoemde gronden voor een opslag (grondwaardeontwikkelingsrisico, inflatierisico, woonduurrisico, debiteurenrisico en administratiekosten) bleven bij eeuwigdurende erfpacht alleen het oorspronkelijke debiteurenrisico en administratiekosten over (doorhaling, LL).88 ‘De opslag betreft de volgende risico’s en kosten: • de werkelijke grondwaardeontwikkeling volgt de verwachte ontwikkeling niet, • de werkelijke inflatie wijkt af van de verwachte inflatie, • de verwachte woonduur wijkt af van de werkelijke woonduur, • debiteurenrisico: de canon wordt niet (op tijd) betaald, 87

Gemeente, E-mail - Re: Doorsturen: canonpercentage, 18 september 2015 (bijlagenboek). Vgl. [de ambtenaar G&O] en M. Francke, Het bepalen van een marktconform canonpercentage [Concept], 28 juni 2013 (bijlagenboek), waarin dit ook al werd geconstateerd: ‘Het canonpercentage is dan, met de veronderstelling dat de canon gemiddeld 9 jaar vastligt, 6,4%. Hoe langer de canon contractueel wordt vastgelegd, hoe lager het canonpercentage zou moeten zijn. Gedurende de tijd dat het canonpercentage vastligt komt het risico op de grondwaardeontwikkeling immers bij de erfpachter te liggen. Worden bovenstaande uitgangspunten gehanteerd maar wordt de canon voor 50 jaar overeengekomen dan is het canonpercentage 3,1%.’. 88

Gemeente Amsterdam

Datum 22 april 2025 Pagina 35 van 56

• administratieve kosten die verband houden met de erfpachtcontracten’

Eerder, bij de operatie Groot Onderhoud in 1998 was men ook uitgekomen op een opslag van 0,50% voor debiteurenrisico en administratiekosten. Op 5 februari 2013 hadden G&O, Treasury en DMC, als eerder beschreven, een onderzoek uitgevoerd waaruit bleek dat het canonpercentage moest worden gebaseerd op de staatsrente met eventueel een opslag van 0,25% tot 0,50% voor de dekking van het debiteurenrisico en de administratiekosten. Op 5 april 2022 schreef G&O dat de afgelopen jaren de gemiddelde kosten voor de gemeente gelijk waren aan € 15,4 miljoen per jaar.89 ‘Inzake de administratieve kosten van het erfpachtstelsel: de kosten voor personeel, huisvesting en administratieve systemen, maar bijvoorbeeld ook van canoninning, debiteurenbeheer, advocaatkosten, beantwoording van raadsvragen en van WOB verzoeken, bedroegen de afgelopen jaren gemiddeld € 15,4 mln. per jaar.’

Dit leidt bij een de erfpachtgrondwaarde van € 10 miljard90 tot een opslag voor debiteurenrisico en administratiekosten van 0,15%. De opslag bleek op basis van eigen data van de gemeente nog lager te zijn dan de eerder ingeschatte 0,25% tot 0,5%. Francke’s met de GWC afgestemde antwoorden impliceerden (en impliceren) dat de opslag moest/moet worden verlaagd van 1,5% tot 2% naar 0,25% tot 0,50%. De opslag diende/dient met tenminste een hele procentpunt te worden verlaagd (!) Op 18 september 2015 stuurde de ambtenaar G&O het antwoord van Francke door aan een collega. De tekst van de mail is gelakt.

De GWC deelde de intrekking/herziening van haar advies niet met het college of de gemeenteraad, maar alleen intern, in de communicatie met G&O. De GWC trok haar rapport niet in en publiceerde er geen verbeterde versie van.

89

Gemeente, Uw raadsadres van 9 februari 2022 inzake kostenopslag erfpacht canon gemeente Amsterdam, 5 april 2022. Gemeente, De verschillen tussen de WOZ-methode en het Grondprijsbeleid 2016, 10 mei 2017, p.11, tabel 3: 156.010 meergezinswoningen met een erfpachtgrondwaarde van € 49.000 per woning en 35.000 eengezinswoningen met een erfpachtgrondwaarde van € 72.500 per woning. 90

Gemeente Amsterdam

Datum 22 april 2025 Pagina 36 van 56

In 2016 deed Francke onderzoek naar de uitwerking van het advies van de GWC. Onderzoek naar het canonpercentage stond niet in de opdrachtomschrijving voor dit ‘is alles goed gegaan?’ advies.91 Samenvattend, naar aanleiding van de consultatieronde nam de ambtenaar G&O contact op met Francke. Francke en de GWC herriepen en herzagen daarbij, na gezamenlijk onderling overleg, de onderbouwing van de opslag: drie van de vijf gronden voor de opslag vielen weg. Daarmee was een opslag tussen de 1,5% tot 2% niet langer onderbouwd. De opslag diende volgens Francke en de GWC lager te zijn (dan genoemde 1,5% tot 2%), dat kon de gemeente zelf berekenen op basis van haar eigen gegevens van het debiteurenrisico en de administratiekosten. Uit eerdere interne onderzoeken waren opslagen van 0,25% tot 0,50% voor debiteurenrisico en administratiekosten naar voren gekomen. En uit nadien gedaan onderzoek bleek de opslag zelfs uit te komen op 0,15%. De GWC publiceerde geen verbeterde versie van haar advies.

91

Gemeente, Bijlage Rapporten van Ortec Finance behorend bij besluit van het college van B&W nr. ZD2016-009443, 20 december 2016; Ortec Finance, M. Francke, B. Broekmeulen, Beoordeling uitwerking advies Grondwaardecommissie, 19 oktober 2016. Let wel: is dit de slager die zijn eigen vlees keurt?

Gemeente Amsterdam

Datum 22 april 2025 Pagina 37 van 56

III. Besluitvorming 1 Directie G&O: staatsrente met opslag van 1,5% tot 2% Op 21 september 2015 mailde een ambtenaar aan de toenmalig directeur G&O, dat Francke en de GWC bij hun standpunt bleven dat de opslag enkel moest worden gebaseerd op het debiteurenrisico en de administratiekosten.92 ‘aan: [directeur G&O] (…) 3. een risico-opslag die ligt tussen 1,5 en 2% (…) ten aanzien van de risico opslag is hij van mening dat dit giswerk is. De gemeente loopt bij eeuwigdurende canonbetalingen geen grondwaarderisico: zij krijgt immers een jaarlijkse vergoeding met oneindige looptijd waarvan de contante waarde gelijk aan de huidige grondwaarde. Wat wel blijft is het debiteurenrisico en administratieve kosten die verband houden met de erfpachtcontracten. Hoe hoog deze opslag zou moeten zijn, weet ik niet, maar wellicht lager dan de genoemde 1,5 tot 2%. Daarin heeft de gemeente het meeste inzicht op basis van eigen gegevens.’

De directie G&O lijkt zich hierdoor volledig bewust dat de gemeente geen grondwaardeontwikkelingsrisico, geen woonduurrisico en geen inflatierisico liep en dat de opslag diende te worden verlaagd. De ‘GWC en Francke houden elkaar vast’, aldus de ambtenaar. Tegelijkertijd zag de ambtenaar ‘wel ruimte’ om tot een eventuele afwijking van het nader door Francke en de GWC geadviseerde risicopercentage te komen. ‘Kortom, GWC en Francke houden elkaar vast maar tegelijkertijd ligt er wel ruimte om tot een nadere uitwerking en eventuele afwijking van het risicopercentage te komen.’

Op 6 februari 2025 deed het CDA navraag bij Francke en die bevestigde het bovenstaande. Francke en Frijns hadden hun advies geschreven voor erfpacht met korte tijdvakken van gemiddeld 10 jaar, toen er nog geen sprake was van een stelsel van eeuwigdurende erfpacht. Bij eeuwigdurende erfpacht, dat een oneindig tijdvak (lees: eeuwigdurend tijdvak/eeuwigdurende erfpacht) heeft, was er geen grondwaardeontwikkelingsrisico en geen woonduurrisico meer.93 ‘Vraag CDA: De belangrijkste vraag die ik heb is hoe ik in het advies het begrip 'giswerk' moet duiden. Antwoord Francke: Het is giswerk, omdat empirisch bewijs voor de grondwaarderisico's ontbreekt. Er zijn geen (lange) tijdreeksen van grondwaardeontwikkelingen in Amsterdam beschikbaar, op basis waarvan de volatiliteit van de returns kan worden vastgesteld (dit verwijst naar de eerste bullet in het 92

Het lijkt erop dat G&O een tweede maal nader contact had gezocht met Francke, die niet allen zijn geopenbaard. De naam van de ambtenaar is gelakt, het is waarschijnlijk niet ‘de ambtenaar G&O’ maar mogelijk zijn leidinggevende die een dubbelcheck deed. 93 Francke, E-mail - Re: onderzoek canonpercentage gemeente Amsterdam, 6 februari 2025 (bijlagenboek).

Gemeente Amsterdam

Datum 22 april 2025 Pagina 38 van 56

bijgevoegde stukje). Daarom wordt er verwezen naar enigszins vergelijkbare assets: risicoopslagen van huurwoningen en naar tarieven voor hypotheken.’ Reactie CDA: Dank je wel, dat is al een hele verheldering, het giswerk heeft betrekking op de eerste bullet. Ik snapte het al niet, want het debiteurenrisico (vierde bullet) en de administratiekosten (vijfde bullet) kunnen wel empirisch worden onderbouwd op basis van gemeentelijke gegevens, dus daar is geen giswerk nodig.’ Reactie Francke: ‘Wel is het zo dat het risico "de verwachte woonduur wijkt af van de werkelijke woonduur" wegvalt als er sprake is van vaste erfpachttijdvakken. Het grondwaarderisico (tussen ingangs- en expiratiedatum) blijft nog steeds bestaan. En het grondwaarderisico is qua grootte verreweg het belangrijkst. (…) Het advies is van voor eeuwigdurende erfpacht. Bij een oneindig tijdvak is er geen grondwaarderisico meer’

Francke bevestigde dat het ‘giswerk’ enkel betrekking had op het grondwaardeontwikkelingsrisico. Voor debiteurenrisico en administratiekosten is een opslag empirisch wel vast te stellen. Op 18 februari 2025 mailde de GWC in reactie op vragen van het CDA dat als de inflatieonzekerheid volledig wordt neergelegd bij de pachtnemer, een opslag hiervoor niet nodig is. 94 ‘Vraag CDA Bij eeuwigdurende erfpacht wordt de canon geïndexeerd met inflatie. Het risico voor inflatie ligt niet bij de erfverpachter, het is juist de erfpachter die wordt blootgesteld aan de grillen van inflatie. (...) Kunt u mij helpen te begrijpen hoe inflatie doorwerkt in een risico-opslag van 1,5% tot 2%? Antwoord GWC We zijn het niet oneens dat indien de inflatie-onzekerheid volledig wordt neergelegd bij de pachtnemer, een opslag hiervoor onnodig is. In de praktijk, denk bijvoorbeeld alleen al aan de huurindexatie van woningen in de afgelopen vijf jaar, zien we dat inflatie niet altijd 1 op 1 kan worden doorberekend. Soms is dit omdat inflatie te grillig beweegt, op andere momenten omdat betaalbaarheid in het geding komt. Vandaar dat wij een deel van deze onzekerheid in de opslag verrekenen. Zoals u zelf al aanhaalt, hebben ook wij gepleit voor het inrekenen van de opslag op basis van testcases en data.

Reactie CDA In uw e-mail schrijft u over het inflatierisico (tweede bullet) dat als 'de inflatie-onzekerheid volledig wordt neergelegd bij de pachtnemer, een opslag hiervoor onnodig is.' De GWC sluit hierbij aan bij de visie van Francke. De logica hiervan is duidelijk, die kan ik goed volgen.’

94

GWC, E-mails - GWC rapport Schoon Schip vraag over de risico-opslag, 10 februari 2025.

Gemeente Amsterdam

Datum 22 april 2025 Pagina 39 van 56

Op 27 februari 2025 wilde de GWC, bij navraag door het CDA, ontkennen noch bevestigen dat Francke in 2015 ruggespraak had gehad met de GWC en dat dit had geleid tot het herzien/intrekken van het advies over drie van de vijf gronden voor een opslag. Samengevat, Francke en de GWC hadden aangegeven dat de drie van de vijf grondslagen voor de opslag niet van toepassing waren. Het grondwaardeontwikkelingsrisico was volgens Francke het grootste risico en niet van toepassing. Daarmee was de onderbouwing van de opslag en van de hoogte van de opslag van 1,5% tot 2% weggevallen. G&O wist op basis van eigen onderzoek dat de opslag moest worden vastgesteld op 0,25% tot 0,50%. G&O zag ‘wel ruimte’ om tot een eventuele afwijking van de opslag te komen.

2 Besluit college B&W: staatsrente met opslag van 1,5% Op 30 september 2015 schreef de ambtenaar G&O samen met een strategisch adviseur van G&O een notitie voor de ambtelijke werkgroep VES.95 In deze werkgroep kwamen alle andere werkgroepen van de vernieuwing van het erfpachtstelsel samen. De ambtenaar G&O wilde de risico-opslag, in strijd met Francke en de GWC, toch weer laten aansluiten bij de hypotheekrente. ‘Risico-opslag De risico-opslag is ingewikkeld te bepalen omdat er geen eenduidige referenties zijn waaraan deze kan worden gerelateerd. De GWC schrijft hierover: "De hoogte van de risico-opslag blijft giswerk. In de huidige marktcondities lijkt, lettend op het rendement op huurwoningen en het door banken gehanteerde tarief op hypothecaire leningen, 2%-punt realistisch maar in betere tijden lijkt een lagere opslag goed te verdedigen.” Francke en Frijns kijken zowel naar de risico’s die de gemeente loopt bij erfpacht (debiteurenrisico, administratieve kosten en renterisico voor de gemeente) als naar marktreferenties van het risico zoals die blijken uit het rendement op huurwoningen en de risico-opslag bij hypotheken. Kunnen we een vergelijk maken met risico-opslag bij hypotheken? (…) Het verschil tussen de gemiddelde spaarrente en de gemiddelde hypotheekrente is circa 2,15%.

Dit zegt iets over het risico en de kosten die banken doorrekenen bij het verstrekken van geld en de kosten die zij doorberekenen bij het bewaren van geld.’

In de notitie werd geen melding gemaakt van het wegvallen van de onderbouwing van drie van de vijf componenten in de opslag en daarmee het wegvallen van de onderbouwing van de hoogte van de opslag. In de notitie staat dat ‘Francke en Frijns zowel kijken naar de risico’s die de gemeente loopt (…) als naar marktreferenties van het risico zoals die blijken uit het rendement op huurwoningen en de risico-opslag bij hypotheken.’ In het advies van Francke en Frijns werd inderdaad gerefereerd aan het rendement op huurwoningen en hypotheken, maar dit had enkel betrekking op de eerste grondslag van de opslag, het grondwaardeontwikkelingsrisico. En juist van dit risico onderdeel hadden Francke en de GWC aan G&O geschreven dat het niet van toepassing was op eeuwigdurende erfpacht. De ambtenaar G&O en de manager G&O, met

95

Gemeente, Notitie - Het canonpercentage, 30 september 2015 (bijlagenboek).

Gemeente Amsterdam

Datum 22 april 2025 Pagina 40 van 56

instemming van de directie G&O, heeft niet alle informatie en nuancering aan de overkoepelende werkgroep VES gegeven. Op 6 oktober 2015 stuurde het college de bestuurlijke reactie op het GWC-advies aan de gemeenteraad. Het college gaf aan positief te staan om het canonpercentage vast te stellen vanuit het onjuiste perspectief van marktconforme financieringskosten. Het college nam het onaangepaste GWC-advies om een risico-opslag van 1,5 tot 2% te hanteren over. Het college gaf geen nadere onderbouwing van het debiteurenrisico of de administratiekosten. 96 ‘Het college staat positief tegenover het advies van de GWC om het canonpercentage vast te stellen vanuit het perspectief van marktconforme financieringskosten. (…) De GWC heeft geadviseerd een risicopercentage van tussen 1,5% en 2% op te nemen. Tijdens de consultatie is gebleken dat door sommigen het risicopercentage te hoog wordt gevonden. (...) Het college vindt het belangrijk dat de disconteringsvoet en het risicopercentage daarbinnen marktconform is en zich aan de (vastgoed)markt ontleent.’

Op 15 oktober 2015 organiseerde G&O een bijeenkomst voor de klankbordgroep ‘Ambtenaren op erfpacht’. Deze klankbordgroep vroeg zich af waarom er een risico-opslag in het canonpercentage zat, er was immers geen risico. De klankbordgroep werd op basis van de stukken die wij hebben gezien niet geïnformeerd dat de GWC haar advies hierover had ingetrokken en had daardoor niet alle relevante informatie.97 ‘Risicopercentage Waarom wordt er een risicopercentage gerekend? Het is toch risicoloos? Het risico zit niet in de toekomstige waarde, maar in de weg daar naar toe. De waardeontwikkeling van grond is volatiel. Dat is het beleggegingsrisico. Op basis daarvan reken je terug naar de jaarwaarde. Het gaat niet om het risico van de gemeente, maar van de markt. Dat is één zienswijze. Het is ingewikkeld; uitleggen waar die discussie over gaat, is al ingewikkeld. Beleggen in grond is over het algemeen risicovoller dan beleggen in grond plus vastgoed. Het is moeilijk uit te leggen terwijl je wel transparant wilt zijn.’

Op 29 oktober 2015/5 november 2015 deelde de financiële werkgroep de belangrijkste beslismemo over het canonpercentage met het bestuurlijk team van wethouders. De werkgroep maakte volgens ons onderzoek geen melding dat Francke en de GWC drie van de vijf gronden voor een opslag niet van toepassing hadden verklaard op eeuwigdurende erfpacht en dat daarmee de onderbouwing van, en de hoogte van, de opslag was weggevallen. De ambtenaar G&O, met goedkeuring van de directie G&O, heeft op basis van ons onderzoek niet alle beschikbare nuances en aanpassingen aan het bestuurlijk team laten weten.98, 99 96

Gemeente, Bestuurlijke reactie op het advies "Schoon schip" van de Grondwaardecommissie eeuwigdurende erfpacht, 6 oktober 2015. In de bestuurlijke reactie stond dat ‘sommigen’ het risicopercentage te hoog vonden. Dit was onjuist: alle geconsulteerde partijen vonden het risicopercentage te hoog. 97 Gemeente, Klankbordgroep Ambtenaren op Erfpacht over de bestuurlijke reactie, 15 oktober 2015 (bijlagenboek). 98 Gemeente, Memo voor bestuurlijk team – Canonpercentage, 29 oktober 2015 (bijlagenboek, onderstreping LL). 99 Gemeente, Memo voor bestuurlijk team – Canonpercentage, 5 november 2015 (bijlagenboek).

Gemeente Amsterdam

Datum 22 april 2025 Pagina 41 van 56

‘Ad d. De Risico-opslag De risico-opslag is ingewikkeld te bepalen omdat er geen eenduidige referenties zijn waaraan deze kan worden gerelateerd. De GWC schrijft hierover: “De hoogte van de risico-opslag blijft giswerk. In de huidige marktcondities lijkt, lettend op het rendement op huurwoningen en het door banken gehanteerde tarief op hypothecaire leningen, 2%-punt realistisch maar in betere tijden lijkt een lagere opslag goed te verdedigen.” Francke en Frijns kijken zowel naar de risico’s die de gemeente loopt bij erfpacht (debiteurenrisico, administratieve kosten en renterisico voor de gemeente) als naar marktreferenties van het risico zoals die blijken uit het rendement op huurwoningen en de risico-opslag bij hypotheken. (…) Gevraagde beslissingen De systematiek voor het berekenen van het canonpercentage over te nemen van het advies van Grondwaardecommissie maar daarin de volgende elementen nader te bepalen: (...) Het verschil tussen de gemiddelde spaarrente en de gemiddelde hypotheekrente is circa 2,15%. Dit zegt iets over het risico en de kosten die banken doorrekenen bij het verstrekken van geld en de kosten die zij doorberekenen bij het bewaren van geld. Logischerwijs zal het risico alleen van toepassing zijn bij het verstrekken van een geldlening, maar zijn er zowel kosten bij het bewaren als het verstrekken van geld.

Het grootste deel van het verschil tussen de hypotheekrente en de spaarrente zal dus worden bepaald door het risico dat banken lopen bij het verstrekken van een hypotheek. Voorgesteld wordt de risico-opslag zoals de GWC en Francke en Frijns doen, te baseren op de financieringskosten in de woningmarkt. Momenteel leidt een risico-opslag van 1,5% tot circa vergelijkbare lasten.’

G&O adviseerde het college om in te stemmen met een opslag (van tenminste 1,5%) op basis van de financieringskosten in de woningmarkt. Het college stemde daarmee in.100 Op 24 mei 2016 publiceerde het college het grondprijsbeleid 2016 voor nieuwe uitgiften in eeuwigdurende erfpacht.101 Het college nam de risico-opslag van 1,5% tot 2% over op basis van het (ingetrokken) advies van Francke en Frijns. ‘De opslag die we hanteren bij het bepalen van het canonpercentage brengt het canonpercentage in evenwicht met de risico’s die de gemeente loopt en met het alternatief voor de erfpachter van de financiering van de afkoopsom. Francke & Frijns hebben geadviseerd een risico-opslag te hanteren in een bandbreedte tussen de 1,5% en 2,0%.’

De ambtenaar G&O, met goedkeuring van de directeur G&O, heeft niet aan de raad laten weten dat het advies van Francke en Frijns niet meer klopte. Op 21 juni 2016 stelde de gemeenteraad beleid voor nieuwe uitgiften vast. Een motie om de opslag vanwege de gebrekkige onderbouwing te verlagen naar 0,75% werd verworpen.102 Een motie die tegen het advies van vijf hoogleraren leek in te gaan had een lage slagingskans. 100

Het definitieve besluit werd pas genomen in december 2016. Gemeente, Het grondprijsbeleid 2016 voor nieuwe uitgiften in eeuwigdurende erfpacht, 24 mei 2016. 102 Gemeente, Motie van het lid Shahsavari-Jansen inzake de invoering van eeuwigdurende erfpacht voor nieuwe uitgiften (risicopercentage maximaal 0,75 procent), 22 juni 2016. 101

Gemeente Amsterdam

Datum 22 april 2025 Pagina 42 van 56

Op 20 december 2016 publiceerde het college het nieuwe grondwaardebeleid voor bestaande rechten.103 Ook voor bestaande rechten koos zij voor de ingetrokken risico-opslag van Francke en Frijns. Francke bleef na het advies over het canonpercentage betrokken bij de vernieuwing van het erfpachtstelsel. Francke heeft nog drie aanvullende rapporten geschreven over de uitwerking van het GWC-advies door het college.104 Francke meldde in geen van deze rapporten iets over de niet onderbouwde en te hoge opslag. Samenvattend, G&O stelde een beslisdocument op over het canonpercentage voor het bestuurlijk team van wethouders. In dit document werd geen melding gemaakt dat Francke en de GWC de onderbouwing van de opslag en de hoogte ervan hadden ingetrokken/herzien. Volgens Francke en de GWC was er geen grondwaardeontwikkelingsrisico bij eeuwigdurende erfpacht waardoor er geen reden meer was om aansluiting te zoeken bij de rente op de vastgoedmarkt/ hypotheekrente. G&O adviseerde desondanks een canonpercentage gebaseerd op de rente op de vastgoedmarkt/ hypotheekrente. Dit beslisdocument was in strijd met het nadere advies van Francke en de GWC. G&O lijkt hiermee op basis van ons onderzoek het college niet van alle beschikbare informatie en nuances hebben voorzien

3 Instemming gemeenteraad: staatsrente met opslag van 1,5% Op 28 februari 2017, bij de raadsvoordracht over de invoering van de overstapregeling eeuwigdurende erfpacht, stelde verschillende partijen, waaronder D66, opnieuw gerichte vragen over de risico-opslag. Op 1o mei 2017 antwoordde het college dat zij zich baseerde op het advies van de onafhankelijke GWC.105 ‘Het canonpercentage heeft een grote invloed op de jaarlijkse kosten voor erfpachters die niet afkopen. De gemeente hanteert voor het eeuwigdurende stelsel nu een effectief nominaal canonpercentage van 4,5%. Verschillende erfpachters hebben de fractie van D66 erop gewezen dat het gehanteerde nominale canonpercentage niet marktconform is. In de consultatieronde hebben banken en vastgoedadviseurs ook aangegeven dat de gehanteerde risico-opslag hoog is. (…) Al eerder heeft de fractie van D66 gevraagd om een onderbouwing van het canonpercentage dat het college hanteert. a. Kan het college aangeven welke risico’s het loopt, welke opslag dit zou verantwoorden en welk canonpercentage dit rechtvaardigt? b. Kan het college een onafhankelijke derde partij vragen dit percentage te valideren?

103

Gemeente, Kennisnemen van het collegebesluit tot instemmen met het voorgenomen beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten, 20 december 2016. Besproken in de commissievergadering van 8 februari 2017. 104 Gemeente, Bijlage Rapporten van Ortec Finance behorend bij besluit van het college van B&W nr. ZD2016-009443, 20 december 2016. 105 Gemeente, Beantwoording aanvullende schriftelijke vragen van het lid Van Osselaer van 28 februari 2017 inzake de overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht en de grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten, 10 mei 2017.

Gemeente Amsterdam

Datum 22 april 2025 Pagina 43 van 56

Antwoord college Ten aanzien van het canonpercentage heeft het college zich laten adviseren door een onafhankelijke grondwaardecommissie. Op basis van hun advies is een berekeningswijze van het canonpercentage voorgesteld aan de gemeenteraad bij de invoering van eeuwigdurende erfpacht.’

Volgens het college zouden vijf hoogleraren hebben aangegeven dat het canonpercentage moest worden gebaseerd op de rente op de vastgoedmarkt met daarin een opslag van 1,5% tot 2%. Ergo, een moeilijk te weerleggen conclusie voor een raadslid. Het college informeerde de gemeenteraad niet over het ontbreken van een onderbouwing van de opslag en het ontbreken van een onderbouwing voor de hoogte ervan. De gemeenteraad stemde in met een canonpercentage op basis van de staatsrente verhoogd met een opslag van 1,5%. Dit leidde tot een aanzienlijke stijging van de canonkosten t.o.v. het sinds begin jaren negentig gehanteerde canonpercentage van staatsrente zonder opslag. Samenvattend, de gemeenteraad heeft ingestemd met een opslag van 1,5% op basis van adviezen van hoogleraren die onder sturing door G&O tot stand zijn gekomen en op basis van informatie van het college die niet alle belangrijke nuanceringen en latere inzichten bevatte met betrekking tot de onderbouwing en de hoogte van de opslag.

Gemeente Amsterdam

Datum 22 april 2025 Pagina 44 van 56

IV. Beleidsuitvoering 1 Raadsonderzoek Berenschot: onderbouw de opslag Op 24 november 2019 diende Stichting Erfpachter Belang Amsterdam (SEBA) een volksinitiatief in om een raadsenquête te houden over consumentenbescherming bij erfpacht.106 ‘Tegelijkertijd maken wij van deze gelegenheid gebruik om een herhaald en dringend beroep op het college van B&W te doen om de overstapaanbieding zoals deze voor 2019 geldt te bevriezen totdat de gemeenteraad haar conclusies heeft getrokken uit de raadsenquête. De gemeenteraad voert bij erfpacht haar controlerende taak ad hoc, passief en ongestructureerd uit. In het politieke debat staat het gemeentebelang steeds voorop en de gerechtvaardigde belangen van huiseigenaren zijn steeds verder naar de achtergrond verdwenen.’

Op 28 april 2020 stemde de gemeenteraad voor een raadsonderzoek naar consumentenbescherming bij erfpacht.107 ‘- De gemeenteraad beperkt is qua capaciteit voor een tweede raadsenquête; - De gemeente bij erfpacht optreedt als private grondeigenaar; - Art. 38 van het Handvest voor de Grondrechten van de Europese Unie stelt dat staten zorg moeten dragen voor een hoog niveau van consumentenbescherming; (…) Een extern onderzoek te laten uitvoeren naar het gevoerde erfpachtbeleid van de gemeente in de periode 2000–2019, gericht op de wijze waarop consumentenbescherming is geborgd;’