2022 Stadsloods Jaarverslag webtoegankelijk

Archiefbeeld Kalverstraat 22

Hoe geeft de Stadsloods in de praktijk vorm aan Samen Stadmaken?

1. Schakel tussen vraag en aanbod van bedrijfsruimte

Dit doen wij door kandidaat-huurders aan te dragen bij leegstand. We helpen vastgoedpartijen bij het vinden van een kandidaat voor hun pand, dit betreft zowel de bestaande voorraad als nieuwbouwontwikkelingen. Daarnaast stellen we de aanbodsite van de Stadsloods beschikbaar voor verhuurders om panden aan te bieden. Neem eens een kijkje bij ons Aanbod. In 2021 hebben we gewerkt aan een verbeterde versie van onze aanbodsite. Dit is onze kosteloze service aan de stad waar kleine en grote aanbieders van ruimte hun aanbod kenbaar kunnen maken. Behalve dat wij er trots op zijn dat we dit platform hebben opgezet en dit kunnen aanbieden, zien we een stijging van het aantal aanbieders. In 2021 werden er ruim 100 ruimtes voor verhuur via onze site aangeboden. Om onze website zo up-to-date mogelijk te houden checken wij regelmatig of het aanbod nog actueel is. In de meeste gevallen geven verhuurders het bij ons aan wanneer de ruimte verhuurd is. Leuk om te vertellen is dat wij veel positieve reacties ontvangen op de vernieuwde website waarbij de te verhuren ruimtes goed in beeld kunnen worden gebracht en er foto’s kunnen worden geplaatst. We merken dat onze site, naast de gebruikelijke vastgoed aanbod sites veel belangstelling heeft. In 2021 hebben 32 ruimteaanbieders dankzij deze site huurders gevonden.

2. Adviseren en meedenken over plintinvullingen

3. Tijdelijke invullingen in buurten in ontwikkeling

Vastgoedpartijen ervaren het invullen van een plint in hun pand vaak als ingewikkeld. Wij adviseren hen over soorten invullingen en kunnen daarnaast ook vaak kandidaat-huurders voordragen. Mooie voorbeelden van ontwikkelingen waarin wij meedenken zijn: • Smart Mobility Hub, De Nieuwe Kern: nadenken op basis van het soort vastgoed, hoe om te gaan met de ruimtelijke aspecten zoals beheer en eigendom en het aandragen van ideeën over mogelijke invullingen. • Parnassusweg – bij de ontwikkelingen van het gebouw bijdragen in de gesprekken over de plintinvulling en benoemen van mogelijke kandidaten. • Bartholomeus Ruloffstraat: meedenken met de eigenaar bij de herbestemming van het object. • Mogelijke toekomstplannen voor het WTC Zuidas, waarbij het belangrijk is een deel voor maatschappelijke functies te bestemmen. Stadsloods heeft hier een advies voor opgesteld.

In de gebieden waar er nog onvoldoende functiemix is of de bestaande functies onvoldoende aansluiten bij de buurt en haar bewoners, zoeken wij als Stadsloods naar mogelijkheden om ondernemers en initiatieven tijdelijk te huisvesten als placemaker. Met het gemeentelijk beleid en ambities en de unieke identiteit van de buurt in gedachten, plaatsen wij bruisende, vernieuwende of typisch Amsterdamse partijen op tijdelijke locaties met het doel de uiteindelijke invulling van dit gebied meer kleuring, sturing en richting te geven. Dat doen wij bijvoorbeeld bij de Aanpak Binnenstad. Bij leegstand of leeg te komen panden proberen wij een win/win situatie te creëren door middel van tijdelijke invullingen voor winkelpanden. • Door samenwerking met bijvoorbeeld Janssen Vastgoedbeheer worden kandidaat huurders (bedrijven en maatschappelijke organisaties) voordragen voor uiteenlopende objecten waar zij, op basis van tijdelijke overeenkomsten, een plek vinden. Hiervan is de voormalige Rechtbank aan de Parnassusweg een mooi voorbeeld waar met name kandidaten uit de kunst- en cultuursector (maar ook een uitzendbureau voor voormalige vluchtelingen) een plek hebben gevonden, ook andere panden, bijvoorbeeld in de toekomstige Haven-Stad krijgen een tijdelijke invulling.

4. Maatschappelijke doelstellingen samen met de markt verwezenlijken

23

Jaarverslag 2021 - Stadsloods Amsterdam

De Stadsloods zoekt actief de samenwerking op met commerciële partijen die een maatschappelijke bijdrage willen leveren in de stad. Een investeerder die als doel heeft om te investeren in onroerend goed met een maatschappelijk kenmerk, zocht bijvoorbeeld de samenwerking met de gemeente op. Stadsloods heeft een belangrijke rol gehad bij de gesprekken, als vertaler van gemeenschappelijke belangen en verbinder in de gemeentelijke organisatie naar de mogelijke investeringskans. Bij de invulling van de Centrale Markthal of het Food Centre-gebied betrok BOEI, ontwikkelaar van de markthal, ons bij de invulling van het pand waarbij de voorkeur uitgaat naar buurtinitiatieven.

5. Ruimte bieden voor maatschappelijke (buurt-)initiatieven

Samen Stadmaken gaat ook over ruimte creëren voor de behoefte van de buurt en bewoners. Maatschappelijke en buurtinitiatieven moeten voldoende ruimtelijke mogelijkheden hebben en daarmee de ruimte krijgen om een bijdrage te leveren in hun directe leefomgeving. De gemeente heeft daartoe een aantal stappen ondernomen:

Jaarverslag 2021- Stadsloods Amsterdam

Eind 2020 is de gemeente gestart met de Expeditie Vrije Ruimte, om bestaande Vrije Ruimte te beschermen en nieuwe Vrije Ruimte beschikbaar te maken. Vrije Ruimte heeft allerlei verschijningsvormen, maar heeft gemeenschappelijk dat ze collectief is vormgegeven, maatschappelijk geëngageerd en niet-commercieel is. Van oudsher is Vrije Ruimte gekoppeld aan de rafelranden van de stad, maar deze vrije plekken komen door de ontwikkeling van de stad steeds meer onder druk te staan. Omdat het hier gaat om initiatieven met een beperkt verdienmodel en vaak onzekere tijdshorizon, is het een uitdaging om geschikte ruimte te vinden. Daarom kunnen zulke initiatieven nu ook in aanmerking komen voor de mogelijkheden in gemeentelijk vastgoed. Een bijzonder project is ’t Groene Veld op het terrein van de voormalige rioolwaterzuivering in Amsterdam Noord. De vereniging De Verademing werkt vanaf de opening in de zomer van 2021 ruim drie jaar samen met buurtbewoners om dit gebied tot een levendige plek te maken, met ruimte voor (kleinschalige) activiteiten op het gebied van recreatie, duurzaamheid, ecologie, sport, kunst en cultuur. Het college heeft in december 2021 het Beleidskader buurtrechten vastgesteld. Onderdeel van dit beleidskader is het biedingsrecht.

Bewoners die voor de uitvoering van een maatschappelijk initiatief een pand of stuk grond nodig hebben kunnen een plan indienen bij het Bureau Integraal Maatschappelijk Initiatief (BIMI). Bij een positieve beoordeling kunnen zij – net als bovenstaande Vrije Ruimte initiatieven – in aanmerking komen voor de mogelijkheden in gemeentelijk vastgoed. Boost je Buurt is een initiatief van Amsterdam Impact (het impact ondernemer-

schapsprogramma van de gemeente Amsterdam) in samenwerking met stadsdelen. Amsterdam Impact ondersteunt en faciliteert impact ondernemingen (sociale ondernemingen en maatschappelijk gedreven bedrijven) en het bredere ecosysteem met een vierjarig programma. Stadsloods heeft hier, tijdens workshops, de rol van vraagbaak voor ondernemers die op zoek zijn naar ruimte in de stad.

24

De eenzame ijskast - initiatief van Oma’s Soep (foto: Oma’s Soep)

5

Signalen uit de stad

Door de honderden contacten en gesprekken die we jaarlijks voeren met bedrijven, organisaties, vastgoedpartijen en collega’s binnen de gemeente hebben wij goed zicht op waar het knelt op het gebied van huisvesting en (bedrijfs-)ruimte. Deze aandachtspunten lopen in meer of mindere mate al door de vorige hoofdstukken heen. Onderstaand benoemen wij de belangrijkste daarvan.

5.1

Steeds grotere druk op de voorraad betaalbare bedrijfsruimte en maatschap-

pelijke ruimte

Het tekort aan bedrijfsruimte en ruimte voor maatschappelijke voorzieningen is in 2021 toegenomen en dit is van grote invloed op het werk van de Stadsloods. Van alle kanten komen er ruimteverzoeken en de betaalbare mogelijkheden worden steeds minder. Startende of minder kapitaalkrachtige ondernemingen en organisaties die van grote maatschappelijke waarde zijn hebben steeds meer moeite om een plek te vinden en verlaten daarom soms noodgedwongen de stad. De vraag is hoe de stad en het straatbeeld er binnenkort uit gaat zien. Is er over een tijdje nog wel plek voor start ups, zzp-ers, loodgieters, kunstenaas of huisartsen? Er zijn meerdere oorzaken: de groei van de stad, verdichting, stijgende vastgoedprijzen, de ambitie ten aanzien van woningbouw, het onvoldoende meegroeien van de noodzakelijke voorraad bedrijfsruimte en het afnemen van de voorraad door de herbestemming van bedrijfsruimte naar beter renderende invullingen zoals wonen en kantoren.

Schaarste aan panden met een maatschappelijke bestemming

Naast het tekort van de betaalbare voorraad bedrijfsruimte is er relatief weinig maatschappelijk bestemd vastgoed. Denk hierbij aan functies ten behoeve van onderwijs, sport, kunst en cultuur en religie. Daarom is zorgvuldig omgaan met plannen voor herbestemming van groot belang. In de panden van de gemeente worden maatschappelijke doelen gehuisvest die als beleidsdoel aangemerkt zijn. Er ontstaat echter steeds meer druk op de gemeentelijke portefeuille door de toename van de vraag vanuit de beleidsdoelen en door de groei van het aantal beleidsdoelen, zodanig dat ruimtevragen voor beleidsdoelen regelmatig moeten uitwijken naar commerciële marktmogelijkheden om een plek te vinden. Naast de beleidsdoelen zijn er echter ook veel andere maatschappelijke partijen die van grote waarde zijn voor de stad maar waarvoor het steeds moeilijker wordt om zich te huisvesten omdat ze aangewezen zijn op de markt waar de schaarste van maatschappelijk vastgoed alleen maar toeneemt.

5.3

Kansen om bedrijvigheid in naoorlogse wijken (verder) te ontwikkelen

In de verschillende ontwikkelbuurten in de stad ligt een opgave om gemengde wijken te maken, zodat er meer ruimte komt voor banen, verschillend ondernemerschap en sociale structuren. Buurten worden economisch sterker door menging van wonen en werken in de directe nabijheid. Ook is het noodzakelijk dat met de verdichting van de wijken het aandeel niet-woonfuncties toeneemt. Ondanks de lichte toename van het aantal winkels en horeca is er in de praktijk sprake van ontmenging in bijvoorbeeld Geuzenveld-Slotermeer, met name doordat er veel bedrijfs- en kantoorruimten verdwijnen en hier de woonfunctie de overhand lijkt te krijgen. Aan het lokale ondernemerschap lijkt het niet te liggen: in GeuzenveldSlotermeer zijn er in verhouding meer ondernemingen gevestigd dan in andere delen van de stad. Deze opereren echter vaak (en steeds vaker) - en in veel gevallen noodgedwongen - vanuit huis.

25

Jaarverslag 2021 - Stadsloods Amsterdam

De stad wordt hierdoor een steeds duurdere en monotonere vestigingsplaats. Deze ontwikkeling is helaas al ingezet en effecten hiervan zijn sneller voelbaar dan we denken. Om een leefbare stad te behouden is het van belang ons bewust te zijn van schaarste in voorraad en de druk op betaalbaarheid van die ruimte die er nog wel beschikbaar is. De loodgieter, de schoenmaker, de balletschool, de speciaalzaak en de huisarts hebben allemaal hun plek nodig. Als dit soort ruimte eenmaal weg is valt het niet of nauwelijks te herstellen, vooral niet als ruimte is herbestemd naar een woonfunctie of een kapitaalkrachtige economische functie. Achteraf herstellen is veel duurder en ingewikkelder dan het vooraf onderdeel te maken van visie en beleid.

5.2

5.4

wonen

Spanningsveld tussen volkshuisvesting en bedrijfsruimte; kerntaak corporaties is

Corporaties hebben binnen hun portefeuillebeheer de wettelijke plicht om de focus te leggen op hun kerntaak, volkshuisvesting. De bedrijfsruimten van woonstichtingen, die van oudsher met name in de plint van wooncomplexen zijn gesitueerd, passen daarom niet meer in het profiel van beheer en eigendom en staan op gespannen voet met de kerntaak. Het resultaat is in sommige gevallen verwaarlozing en achterstallig onderhoud van plintruimte in woonwijken. De voorkeur van corporaties gaat vaak uit naar het omzetten van deze noodzakelijke voorraad van bedrijfspanden naar woningen. Dit levert strijdigheid in belangen op en zorgt voor nog meer druk op de schaarse betaalbare bedrijfsruimte in de stad.

5.5

Beperkte mogelijkheden om vraag en aanbod binnen de stad goed op elkaar af

Jaarverslag 2021- Stadsloods Amsterdam

te kunnen stemmen

Kennen we de vraag vanuit de stad, kennen we het mogelijke aanbod of de leegstand in de stad zodanig dat we als gemeente hierbij kunnen ondersteunen? Deze vraag leeft breed in de stad en in de gemeentelijke organisatie en zou sterk gebaat zijn bij een centraal of gedeeld digitaal platform. Dat platform zou de volgende uitgangspunten hebben: 1. Vraag van organisaties en bedrijven die ruimte zoeken (beter) in beeld krijgen. 2. Aanbod van vastgoedpartijen beter in beeld brengen. Dit is ingewikkelder omdat het aanbod vaak in handen is van particulieren. Deze willen gelukkig in toenemende mate (Samen Stadmaken) hun aanbod bij ons kenbaar maken en op de website laten plaatsen. 3. We krijgen door het in beeld brengen van vraag en aanbod snellere en meer complete en betrouwbare informatie ten behoeve van evaluatie en bijstelling van beleid (verbeteren beleidscyclus). 4. Breder trekken naar de Metropoolregio Amsterdam zodat vraag en aanbod nog beter kan worden afgestemd op beleid en binnen een groter gebied.

Lockdown 2021

26

6. Kansen voor 2022 Wij zijn trots op onze stad die altijd in beweging is en op zovelen een sterke aantrekking heeft. De rol van de Stadsloods is om steeds te blijven meebewegen, een open mind te hebben en om bij te dragen aan ideeën en oplossingsrichtingen. Beleid en regelgeving zijn nooit uitsluitend een antwoord op alles wat speelt en uitkomsten ontstaan ook door creativiteit en flexibiliteit. In tijden van krapte helpen we tegen de marktstroom in de zoekers naar ruimte en in tijden van leegstand helpen we eigenaren aan een passende huurder. De vele contacten die wij hebben en de informatie die wij ontvangen leveren ideeën over kansen en mogelijkheden. Het delen hiervan hoort bij ons vak. We hebben er een aantal op een rijtje gezet.

Het Stadmakersfonds

Nieuwe oplossingen voor bedrijfsonroerend goed van woningcorporaties

De taak en focus van corporaties betreft volkshuisvesting. Bedrijfsmatig onroerend goed of maatschappelijke panden passen niet meer in hun portefeuille profiel. Beheer en financiering ervan staan onder druk. De stad heeft daarentegen dit soort ruimten hard nodig. Hiervoor zijn oplossingsrichtingen te bedenken. Dit vastgoed kan worden overgenomen door een andere organisatie en/of beheer kan worden uitbesteed en op een andere wijze worden gefinancierd of de gemeente Amsterdam kan hierin een rol van betekenis hebben. Te denken aan een publiek-private

Aanbod van ruimte door de hele stad heen beter in zicht krijgen

Om in lijn te zijn met de ruimtevraag is inzicht in huidig vastgoedaanbod en toekomstig aanbod van ruimte (ontwikkeling) van belang. Dit kan enerzijds door publiek-private samenwerking en van daaruit informatie verkrijgen, en anderzijds door binnengemeentelijk meer informatie op elkaar af te stemmen. We zoeken naar een manier om dit voor elkaar te krijgen.

Banden en samenwerking Metropool Regio Amsterdam versterken

De MRA is een samenwerkingsverband tussen verschillende gemeenten in de provincies Noord-Holland en Flevoland. De diversiteit van de verschillende gemeentes komt daar samen en versterkt elkaar. De krapte neemt toe en voor sommige initiatieven is er onvoldoende ruimte binnen Amsterdam. De Stadsloods kijkt ook buiten de stadsgrenzen. De MRA krijgt steeds meer aantrekkingskracht en biedt nieuwe mogelijkheden.

Integrale samenwerking binnen de gemeente door betere ICT-ondersteuning

Vraag naar ruimte komt stadsbreed binnen, dus zowel bij de stadsdelen als binnen diverse andere afdelingen binnen de gemeente. Er is op dit moment nog geen centraal systeem waarin deze vraag verwerkt kan worden. ICT waarbij integraal binnen de gemeente vraag en aanbod bij elkaar wordt gebracht zou een belangrijke behoefte vervullen. Voeg hier – naast het bestaande aanbod – ook het toekomstige aanbod aan toe en daarmee dienen we een grote vraag.

27

Jaarverslag 2021 - Stadsloods Amsterdam

De gemeente Amsterdam heeft Stipo gevraagd om het concept Stadmakersfonds uit te werken. Dit maatschappelijke initiatief is in 2019 met succes in Utrecht is gelanceerd en zou ook voor Amsterdam van betekenis kunnen zijn in relatie tot de behoefte aan een duurzame, maatschappelijk verantwoorde leefomgeving. Stadmakers creëren waarde: sociaal, duurzaam, creatief en artistiek. Ook geven ze stedelijk gebied, grond en vastgoed financieel meer waarde. Stadmakers zijn wegbereiders voor gebiedsontwikkeling door middel van ‘Placemaking’. Steeds meer investeerders willen investeren in initiatieven met maatschappelijke impact, onder voorwaarde dat de investering goed wordt begeleid en beheerd. Het Stadmakersfonds is matchmaker tussen die stadmakersinitiatieven en investeerders. Om maatschappelijk rendement mogelijk te maken hanteert het fonds een redelijk financieel rendement.

entiteit waarin dit soort vastgoed wordt ondergebracht en wordt verhuurd aan doelgroep partijen. In de markt zijn er beslist maatschappelijke investeerders te vinden voor wie dit aansluit bij het lange termijn profiel. Voorop staat dat de functies worden zeker gesteld.

Financiele verantwoording De Stadsloods Amsterdam maakt onderdeel uit van de directie Ruimte en Duurzaamheid, afdeling Strategie. Verantwoordelijk wethouder is Marieke van Doorninck. De kosten worden jaarlijks gedekt uit het jaarprogramma Ruimtelijke Ordening; het budget bedroeg in 2021 € 210.000, aangevuld met € 20.000 voor technische ondersteuning. Het betreft ambtelijke capaciteit tegen de door B&W vastgestelde referentie kostprijs. Door de groei - en het complexer worden van het aantal vragen, de versterking van het externe netwerk, het inzetten op integraliteit binnen het interne netwerk en de inzet op een aantal complexe en bestuurlijke gevoelige dossiers is in 2021 voor iets meer dan € 300.000 aan inzet geleverd, waarvan een deel als ‘meerwerk’ bovenop het reguliere Stadsloods-werk beschouwd kan worden.

Jaarverslag 2021- Stadsloods Amsterdam

Dit is opgevangen vanuit onderbestedingen in andere posten binnen het jaarprogramma. Er is geen vast budget voor Stadsloods omdat elk jaar gekeken moet worden welke ruimte het jaarprogramma Ruimtelijke Ordening biedt. Vanwege de teruglopende budgetten (bezuinigingen) staat het budget Stadsloods onder druk; in 2022 is een (start)budget van 185.000 euro beschikbaar, terwijl het aantal aanvragen en de vraag naar inzet Stadsloods eerder groeit dan krimpt. Dit stelt uitdagingen aan het selectief en efficiënt omgaan met aanvragen en helder prioriteren van de beleidsmatig en bestuurlijk meest relevante dossiers en waar mogelijk om het inzetten van vrijkomende of aanvullende budgetruimte gedurende het jaar om aan alle vragen en verwachtingen te kunnen voldoen.

28

Colofon Met speciale dank aan:

Jaarverslag 2021 - Stadsloods Amsterdam

Josja van der Veer Enno Ebels Nick van Loon Flora Nycolaas Martin van den Oever Frank Bakkum Christine van ’t Hull Hanneke Sanders Carien van der Wal Theo van Schaik Erik Pasveer Antoinette Rodewijk Martijn de Graaf Berend Temme Marc Weel Pieter Habets Jepke van Hengst Renata Pen Sylvia Kneefel Jeannette Dorsman Mieke Ronchetti Machteld Combé Team Stadsloods

Kirsten Somogyi Andrea Esveld Eline Splinter Sandra Kaspers

29