2022 Stadsloods Jaarverslag webtoegankelijk
Tekst van het document
Stadsloods
schakelfunctie voor een vitale stad
Jaarverslag 2021
Voorwoord
Jaarverslag 2021- Stadsloods Amsterdam
Een onderwijsinitiatief zoekt een locatie om taalles te geven, een bekende kunstenaar heeft een ander atelier nodig omdat hij vanwege transformatie zijn huidige plek moet verlaten, een internationale school vraag om een gebouw aan de zuidkant van de stad, huisartsen trekken aan de bel om betaalbare praktijkruimtes, een buurtteam moet uit een basisschool verplaatst worden vanwege nieuwbouwplannen, de loodgieter wil zijn bedrijf in de wijk behouden en een grote zorginstelling wil brainstormen over welke stadsdeel in Amsterdam kansen biedt. Tegelijkertijd wil een ontwikkelaar advies over welke huurders in zijn plint zouden passen en vraagt een vastgoedeigenaar om een afspraak om te praten over ideeën voor zijn leegstaande winkelpand wat hij niet verhuurd krijgt en wil een religieuze instelling overleggen over de toekomst van een kerkgebouw.
Voor mij illustreren deze voorbeelden het verhaal van de Stadsloods. De juiste functie naar de juiste plaats loodsen in een stad die een magneet is voor velen. Een steeds ingewikkeldere opgave omdat de ruimte die we met elkaar moeten verdelen steeds schaarser wordt. De stad heeft samenwerking en verbinding tussen partijen nodig om daar te komen. Door de markt op te zoeken bij het werk laat de Stadsloods zien dat ‘samen stad maken’ mogelijkheden biedt.
Als directeur van Ruimte en Duurzaamheid mag ik me dagelijks bezighouden met de inrichting van de stad waar ik woon. Dat vind ik een eer, maar ook een grote verantwoordelijkheid. De Omgevingsvisie Amsterdam 2050 helpt ons richting te geven aan deze taak. In samenwerking bouwen we aan een menselijke metropool. Want een stad gaat uiteindelijk niet om stenen, parken of wegen, maar om de mensen die er wonen en werken. Zij zijn de ziel van de stad. De Stadsloods helpt daarbij.
2
Met de krapte op de vastgoedmarkt en de stijgende prijzen, is het voor veel partijen steeds ingewikkelder om een geschikte en betaalbare plek te vinden. Amsterdam wil een inclusieve en leefbare stad zijn en blijven, met een vitale economie en gevarieerde voorzieningen voor al haar bewoners. De Stadsloods zorgt ervoor dat Amsterdam ‘kleur’ houdt en menselijk blijft. Ruimte blijven maken voor voorzieningen die soms economisch gezien niet altijd hoog scoren, maar wel toegevoegde waarde hebben voor het leven van Amsterdammers, dat doen we door samen stad te maken.
Josja van der Veer Directeur Ruimte en Duurzaamheid Gemeente Amsterdam
Inhoudsopgave Voorwoord 2 1 Inleiding 5 2
De Stadsloods 6 2.1 Bestuursopdracht 1994 - van toen naar nu 6 2.2 Omgevingsvisie 2050 als leidraad voor de Stadsloods 7
3
Ontwikkelingen in de ruimtevraag 8 3.1 Het type aanvragen verandert 8 3.2 Bedrijfsruimte in de stad 10 3.3 Kantoren 12 3.4 Kunst en cultuur 14 3.5 Onderwijs 16 3.6 Zorg en welzijn 18 3.7 Sport 18 3.8 Religie 19 3.9 Winkels 19 3.10 Horeca 20 3.11 Leisure 20 3.12 Bijzondere en strategische zoekers 21
4
Samen Stadmaken als koers 22 4.1 Hoe geeft de Stadsloods in de praktijk vorm aan Samen Stadmaken? 22 5
Signalen uit de stad 25 5.1 Steeds grotere druk op de voorraad betaalbare bedrijfsruimte en maatschappelijke ruimte 25 5.2 Schaarste aan panden met een maatschappelijke bestemming 25 5.3 Kansen om bedrijvigheid in naoorlogse wijken (verder) te ontwikkelen 25 5.4 Spanningsveld tussen volkshuisvesting en bedrijfsruimte; kerntaak corporaties is wonen 26 5.5 Beperkte mogelijkheden om vraag en aanbod binnen de stad goed op elkaar af te kunnen stemmen 26 6.
Kansen voor 2022 27 Financiële verantwoording 28 Colofon 29
Jaarverslag 2021 - Stadsloods Amsterdam 3
Verontrustend warm begint de eerste maand van de zoveelste jaren twintig in de stad die in de kleine ijstijd tot bloei kwam. Hier en daar nog resten van opstandig oudjaarsvuur, waar ooit heksen vlamden ligt nu gehoorzaamheid in as. Amsterdam, op ooghoogte arrogant en drassig rond de voeten, maar een stad is meer dan haar menselijke maat. Slingers parkieten bezetten de bomen, Japanse krab danst door het IJ, nageslacht van ontsnapte schildpadden vult het water van de parken met trage tijd. En in de diepte – rattenburchten die de straten doen verzakken. Het een ten koste van het ander, zo is een stad. Of beter: zo zijn mensen en ratten gewend een stad te zien. Winst. Verlies. Je vergeet zo gemakkelijk hoeveel er hand in hand bestaat. Boven alles is een stad gelijktijdigheid. Verdichting van het lot op een tiental kilometers. Iedere zonsopkomst belooft hier gemiddeld achtentwintig baby’s, vijftien doden, twintig leeggeroofde zakken, zeven huwelijken, twee vastgelopen liften en een brand. Jaarverslag 2021- Stadsloods Amsterdam
Een nieuw jaar. Nieuwe vlammen, helden, krapte, varianten op een virus. Nieuwe liefdes, droogte, scheuren in ons fundament. Licht van wezenloos ver weg brengt – als altijd en nooit tevoren – het jaarlijkse gebed van rokjes en gruttos’s, van buiige weemoed: de Amsterdamse lente.
Marjolijn van Heemstra, de Stadsdichter van Amsterdam 4
1
Inleiding
Het jaarverslag van de Stadsloods is onze terugblik op 2021. We nemen je mee naar de gebeurtenissen en opgaven die bij ons langs zijn gekomen en vertellen wat onze rol hierbij was. Daarnaast vinden wij het belangrijk om voor sommige trends, ontwikkelingen en knelpunten aandacht te vragen.
Samen Stadmaken: partners gezocht!
Bepaalde functies vinden geen plek meer en verdwijnen noodgedwongen uit Amsterdam. In dit jaarverslag gaan we verder in op deze ontwikkeling. Sinds vorig jaar heeft de Stadsloods zich actief ingezet om dit vraagstuk samen met de stad op te pakken. Door de stad partner te maken van deze opgave denken wij dat er nieuwe mogelijkheden ontstaan.
De Stadsloods: van 1994 tot nu
In 1994 is de Stadsloods ingesteld. Destijds was de stad opgedeeld in 14 stadsdelen, elk met een eigen bestuur. Ook was de samenleving slechts in beperkte mate gedigitaliseerd. Voor initiatiefnemers bleek het ingewikkeld om de juiste persoon te vinden voor het beantwoorden van een (ruimte)vraag of om naar doorverwezen te worden. De nadruk van de rol van de Stadsloods lag in die tijd op verbinden en schakelen tussen ruimtevragen en de juiste informatie of contactpersoon. Er waren meer ruimtemogelijkheden, meer leegstand en rafelranden. De stad verandert continue en het werk van Stadsloods verandert mee.
Stijgende vraag naar ruimte
Het algemene beeld is dat er vanaf 2018 een flinke stijging in het aantal aanvragen te zien is. Ondanks de coronacrisis is dit aantal in zowel 2020 als 2021 gestegen ten opzichte van het jaar daarvoor. In 2021 was de toename ten opzichte van 2020 ruim 20 procent. De crisis heeft het aantal aanvragen dus niet verminderd, maar heeft wel geresulteerd in andere soorten aanvragen.
Signaalfunctie Stadsloods
Een van onze taken is signaleren. De Stadsloods vindt een aantal ontwikkelingen in de stad zorgelijk en vraagt hiervoor aandacht. Maar we zien ook mogelijkheden en kansen. We maken veel mee, hebben veel ontmoetingen binnen en buiten de gemeente, gaan verder met aanknopingen die er inmiddels al ontstaan zijn en de kansen die hierbij horen. Wij proberen altijd vooruit te denken en te schakelen en te handelen in wat er wél mogelijk is - want daar zijn we tenslotte de Stadsloods voor!
De stad is van ons allemaal
Een straatbeeld met van alles naast elkaar, dat uitblinkt in diversiteit, originaliteit, kleine bedrijven, grote organisaties, ketens en gekke winkeltjes, financiële en maatschappelijke drijfveren, arm en rijk en alle kleuren van de regenboog. Alles en iedereen hoort erbij, dit is de kracht, bepaalt de waarde van de stad en hebben wij nodig om als stad onze eigenheid en eigenzinnigheid te behouden en compleet en inclusief te blijven. Als Stadsloods zetten wij ons actief in om deze diversiteit en functiemix te behouden of toe te voegen. Team Stadsloods
5
Jaarverslag 2021 - Stadsloods Amsterdam
Het gaat nu om de verdichtingsopgave die wij als gehele stad hebben, het behouden en creëren van een complete stad wat functies betreft en het groeien binnen grenzen. Hierdoor is er een toenemende druk op betaalbare ruimtemogelijkheden voor werken en voorzieningen. Willen we die complete stad zijn en in de toekomst ook blijven, dan moeten we ook de ‘zwakkere’ economische functies een plek blijven bieden. Met de Omgevingsvisie 2050 als leidraad, en dan met name de strategische keuzes voor samen stadmaken, meerkernige ontwikkeling en groeien binnen grenzen.
In dit verslag geven wij een beeld van de ruimtevraag per sector en zoomen we in op enkele casussen.
2
De Stadsloods
2.1
Bestuursopdracht 1994 - van toen naar nu
In 1994 heeft het college van burgemeester en wethouders de Stadsloods ingesteld. Men wilde bedrijven en organisaties die ruimte zoeken in Amsterdam, beter begeleiden door een centraal aanspreekpunt voor hen te creëren. De kern van de opdracht aan de Stadsloods is: “De juiste functie op de juiste plek”, met als pijler het bevorderen van (maatschappelijke) bedrijvigheid die een belangrijke impact heeft op de stad.
Jaarverslag 2021- Stadsloods Amsterdam
De Stadsloods heeft bij ruimteopgaven een sleutelrol. Wij kijken naar vraag en aanbod van ruimte door de bril van de ondernemer of initiatiefnemer in de stad, én door de bril van het stadsbestuur. Welke functies zijn op welke plek en in welke buurt nodig om de stad nog beter te maken voor bewoners, ondernemers en bezoekers? En met welke invulling is beschikbare ruimte het meest gebaat? Onderdeel van deze rol is bijdragen aan beleid en ambitie. Wij werken op het snijvlak van beleid en uitvoering en vertalen beleid en ambities naar de stad en de straat. De Stadsloods: • Adviseert bij ruimtevragen en verzoeken naar vestigingsmogelijkheden in Amsterdam en de Metropoolregio met als kader het beleid en ambitie van de gemeente Amsterdam • Ondersteunt en adviseert het stadsbestuur in relatie tot ruimtelijke opgaven • Ondersteunt beleidsafdelingen en stadsdelen in relatie tot ruimtelijke opgaven • Bekijkt ruimtevragen vanuit het grootstedelijk perspectief; welke functie past in welke wijk of op welke plek? • Adviseert vastgoedorganisaties bij leegstaand vastgoed en brengt hen in contact met mogelijke gebruikers • Deelt kennis en informatie met zowel collega’s als marktpartijen • Adviseert bij aan- en verkoop van gemeentelijk vastgoed • Signaleert trends en agendeert knelpunten ten behoeve van gemeentelijke directies en het bestuur.
Door kennis over de doorwerking van beleid en effecten of knelpunten bij de uitvoering te bundelen en te delen, verbeteren we de beleidscyclus en helpen we om het beleid beter en effectiever te maken.
6
Hierbij vormen de beleidsdoelstellingen en ambities de kaders zoals die zijn gedefinieerd in het coalitieakkoord, de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 en een groot aantal thematische beleidsnota’s. Veranderende rol door toenemende schaarste aan ruimte
Vanwege het groeiende tekort aan ruimtelijke mogelijkheden heeft onze verbindende en adviserende rol door de jaren heen een andere betekenis gekregen. De rol van de Stadsloods beweegt mee met de conjunctuur en vastgoedmarkt en heeft bij sterke economische groei een ander karakter (focus op ruimtegebrek) dan in crisisperioden (focus op ruimteoverschot).
Voor het werk van de Stadsloods betekent dat het volgende:
1. Vinden van ruimte is arbeidsintensief en vraagt (veel) meer inspanning: Functies die van meerwaarde zijn voor het stedelijk functioneren maar economisch niet per se marktconform rendabel, vinden niet of nauwelijks ruimte. Daar waar de Stadsloods eerder vooral verbinder tussen vraag en aanbod was, is er nu veel meer inzet nodig om een plek te vinden. 2. Ook binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille is er een tekort aan ruimte: De verschillende beleidsdirecties binnen de gemeente hebben steeds meer moeite om voldoende plek voor het beleidsdoel te vinden en doen met regelmaat een beroep op de Stadsloods om hen te ondersteunen bij het zoekproces. 3. Complexere rol: De rol van de Stadsloods is binnen de gemeente onderscheidend. We werken vanuit de vraag naar ruimte en beschikbaarheid van ruimte en verbinden die aan beleidsinhoud, ambities en doen dit integraal en gemeentebreed. De zoekprocessen zijn geen rechttoe-rechtaan makelaarsopdrachten maar verkenningen waarbij er veel verschillende belangen worden meegewogen. Beleidsafdelingen werken vaak vanuit hun eigen kader en opdracht, de Stadsloods beweegt zich integraal door de gemeente heen en legt dwarsverbanden.
4. Prioriteren in aanvragen: Vanwege het groeiende aantal aanvragen is prioriteren in aanvragen en binnen de werkprocessen noodzakelijk. De vraag groeit maar het budget en de capaciteit staan onder druk. Helaas kunnen we hierdoor bepaalde aanvragen niet of minder intensief begeleiden. 5. Elkaar betrekken en informeren: Wij acteren nog meer dan voorheen op het snijvlak van beleid en uitvoering in de lijn van Samen stadmaken. • Van buiten naar binnen: wij vertellen binnengemeentelijk wat er in de stad speelt, waar de behoefte en de ontwikkelingen vanuit de stad liggen en wat we daaruit kunnen ophalen. • Van binnen naar buiten: wij delen met de stad de betekenis van onze visie, beleid en ambities in relatie tot de inzet en uitvoering.
2.2
Omgevingsvisie 2050 als leidraad voor de Stadsloods
De Omgevingsvisie Amsterdam 2050 (vastgesteld in juli 2021; https://amsterdam2050.nl/ is voor de gemeente Amsterdam de leidraad voor de inrichting en ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie richt zich op een goede balans tussen economische groei en leefbaarheid. De opgave is om de balans van functies in de verschillende gebieden te herstellen of te bevorderen.
• Meerkernige ontwikkeling Een van de pijlers van de Omgevingsvisie is om een stad en regio te worden met meer stedelijke kernen. Er ontstaan op dit moment al verschillende stadskernen met ieder hun eigen dynamiek en karakteristieken. Door lokaal ondernemerschap in de verschillende gebieden te ondersteunen en ruimte te maken voor nieuwe functies krijgt de stad een betere economische en maatschappelijke spreiding. De Stadsloods draagt bij aan de spreiding van functies naar deze nieuwe stadskernen door binnen- en buitenlandse zoekers te wijzen op de interessante mogelijkheden die deze nieuwe stadskernen bieden. In relatie tot het tekort aan bedrijfsruimte en maatschappelijke ruimte is het belangrijk de meerkernige ontwikkeling te bevorderen zodat hier nieuwe mogelijkheden blijven ontstaan.
• Groeien binnen grenzen Een prettige en duurzame stad is een stad waar de noodzakelijke voorzieningen aanwezig zijn om bewoners, ondernemers en bezoekers te voorzien van hun (dagelijkse) behoeften. De groei van de stad moet dus evenwichtig zijn en de ontwikkeling van bepaalde functies mag niet ten koste gaan van andere noodzakelijke of nuttige voorzieningen. Vooral minder kapitaalkrachtige functies zoals opvang, zorg, onderwijs, groen en cultuur dreigen in de knel te komen door de overspannen vastgoedmarkt en druk op de ruimte. De Stadsloods helpt om juist die functies een plek te laten behouden of te geven in de stad of, als dat passend is, de regio.
7
Jaarverslag 2021 - Stadsloods Amsterdam
Binnen de Omgevingsvisie 2050 worden strategische keuzes gemaakt. Deze keuzes zijn, naast andere kaders, de pijlers van het werk van de Stadsloods. De volgende drie (van in totaal vijf) strategische keuzes zijn het meest relevant voor het werk van de Stadsloods.
• Samen Stadmaken Samen Stadmaken is vanuit het perspectief van de Stadsloods met name het samen optrekken met marktpartijen en gebruikers in relatie tot de ruimtelijke opgaven die er liggen. Vastgoedpartijen zijn hier bedoeld in brede zin, dus zowel commerciële als non-profit/maatschappelijke partijen. Deze partijen hebben een ander netwerk, beschikken over andere informatie en hebben het overgrote aandeel van het vastgoed in handen. Vanuit dit inzicht hebben we in 2021 gekoerst op het uitbreiden van ons netwerk, het in gesprek gaan met de markt en het toelichten wat de meerwaarde van de Stadsloods en onderlinge samenwerking kan zijn.
3
Ontwikkelingen in de ruimtevraag
3.1
Het type aanvragen verandert
Wij ervaren dat de vraag naar betaalbare huisvesting in Amsterdam voor starters, stadsverzorgende bedrijvigheid, de maakindustrie, kunst- en cultuurinitiatieven, maatschappelijke voorzieningen en sociale bedrijvigheid sterk is gestegen. Dit blijkt onder andere uit het toenemende aantal zoekvragen dat binnenkomt bij de Stadsloods. Ook andere beleidsafdelingen van de gemeente signaleren dit, net als andere vastgoedpartijen én een brede variëteit aan ruimtezoekende partijen in de stad.
Rol van Gemeentelijk Vastgoed De directie Gemeentelijk Vastgoed beheert het vastgoed in eigendom van de gemeente om te voorzien in de maatschappelijke huisvesting van partijen die een gemeentelijk
beleidsdoel dienen. De vastgoedportefeuille groeit mee met de ontwikkeling van de stad. Het aanbod van de bestaande vastgoedportefeuille wordt zo efficiënt en flexibel mogelijk ingezet voor de maatschappelijke vraag. Indien bekend wordt dat een pand leegkomt, en er niet direct een opvolgende huurder is met hetzelfde beleidsdoel, wordt het pand binnengemeentelijk volgens een interne procedure aangeboden. In deze procedure krijgen
gemeentelijke beleidsdoelen voorrang. Pas wanneer er binnen de gemeentelijke beleids-
Tegelijkertijd neemt het aanbod van (bedrijfs-)ruimte af door onder andere transformatie van bedrijventerreinen naar gemengde woongebieden en het omzetten van bedrijfsfuncties naar beter renderende functies zoals wonen of horeca. Gezien de doorzettende groei van de stad en de uitbreiding van de woningproductie is te verwachten dat de vraag naar ruimte voor niet-woonfuncties zal stijgen en dat het gat tussen vraag en aanbod alleen maar groter wordt.
doelen geen invulling gegeven kan worden aan een pand, wordt het te huur of te koop aangeboden op de markt.
Van leegstand in gemeentelijke panden is soms sprake wanneer panden gerenoveerd
worden, omdat er een nieuwe huurder in het pand komt of vanwege geplande verkoop.
Daarnaast kent Gemeentelijk Vastgoed tijdelijke exploitaties als onderdeel van de strategische ruimte voor de gebiedsontwikkeling.
Jaarverslag 2021- Stadsloods Amsterdam
Zoals aangegeven, is het aantal bedrijven en organisaties dat zich bij de Stadsloods meldde voor ondersteuning bij de zoektocht naar huisvesting de afgelopen jaren sterk gegroeid. In 2021 hielp de Stadsloods 552 (nieuwe) organisaties met huisvestingsvragen. Vanaf 2018 is er een flinke stijging in het aantal aanvragen. Ondanks de coronacrisis steeg dit aantal ook in 2021 met ruim 22 procent ten opzichte van het jaar ervoor.
8
De bedrijven en organisaties die zich met een zoekvraag melden bij de Stadsloods komen meestal niet in aanmerking voor Gemeentelijk Vastgoed en zijn daarom bijna altijd op de
particuliere markt aangewezen. Naast dat de voorraad bedrijfsruimte en maatschappelijke ruimte op de markt afneemt, geldt hier ook een marktconforme huurprijs die vaak niet aansluit bij de financiële mogelijkheden van deze zoekers.
384
2016
355
2017
344
2018
452
2019
430
2020
552
2021
Aantal verzoeken voor ondersteuning bij Stadsloods in 2016-2021
Zoekers naar categorie 2020
2021
Bedrijf
118
189
Maatschappelijk
75
98
Kantoor
52
29
Cultuur
36
70
Horeca
31
23
Sport
27
31
Winkel
33
26
Onderwijs
15
28
Leisure
7
15
Lege kavel
26
17
Religie
10
29
Totaal
430
552
Zoekers naar categorie
Corona-effect
De gevolgen van de aanhoudende coronamaatregelen zijn in 2021 vooral zichtbaar in de detailhandel, de evenementenbranche en de sectoren kunst en cultuur en horeca. Corona heeft veel minder negatieve impact op de kleinschalige bedrijfsruimte.
De vraag naar dergelijk onroerend goed in de stad en op kleinschalige bedrijfsterreinen blijft dan ook onverminderd groot. De financiële steun vanuit de overheid en regelingen met betrekking tot huurbetalingen tijdens gedwongen sluitingsperiodes, hebben in 2021 bijgedragen aan een laag aantal faillissementen in het midden- en kleinbedrijf. Leegstand boven frictieniveau en huurprijzen die daalden waren in 2021 vooral waarneembaar bij winkelpanden. In de rest van dit hoofdstuk gaan we per categorie in op de relevante ontwikkelingen op het gebied van huisvesting in Amsterdam en geven we een inkijkje in de aanvragen die er zijn binnengekomen bij de Stadsloods.
9
Jaarverslag 2021 - Stadsloods Amsterdam
Ondanks dat de coronacrisis niet direct effect heeft gehad op het aantal aanvragen is het wel van invloed op de ruimtebehoefte: het soort aanvragen wijzigt. Zo zien we een lichte daling in de aanvragen voor kantoorruimte, horeca en winkelruimte, wat een logisch gevolg is van corona. Daartegenover zien we een flinke stijging op het gebied van maatschappelijke initiatieven, cultuur, onderwijs en religie.
3.2
Bedrijfsruimte in de stad
Het aantal bedrijven dat een beroep deed op de advisering van de Stadsloods was in 2020 118 en steeg in 2021 naar 189. Deze categorie is onze grootste groep zoekers. Dit zijn zowel startende als bestaande ondernemers en hun ondernemingen zijn heel divers. De Stadsloods geeft prioriteit aan het begeleiden van sociale, innovatieve, circulaire en duurzame bedrijven. Uit cijfers van de Kamer van Koophandel blijkt dat het aantal bedrijven in Nederland in 2021 met 120.521 is toegenomen tot 2.199.387. Dit is een stijging van 6 procent. Daartegenover staan bijna 133.000 ondernemers die vorig jaar vrijwillig of noodgedwongen met hun bedrijf zijn gestopt. Het aantal faillissementen laat in 2021 een daling van 41 procent zien ten opzichte van 2020. Het lage aantal faillissementen is vooral te danken aan de steunmaatregelen vanuit de overheid. Wanneer deze maatregelen stoppen zien we mogelijk de gevolgen van de coronacrisis in 2022 terug. In vergelijking met de periode vóór de coronacrisis is het aantal starters echter nog steeds erg hoog. Dat geeft aan dat er nog een genoeg mensen zijn die vertrouwen hebben in de economie om een bedrijf te starten.
Voor een complete stad zijn echter ook deze bedrijven noodzakelijk. Ze hebben een belangrijke functie voor de stad en de Amsterdammers die bij deze bedrijven werken. De gemeente wil bedrijven uit de te transformeren bedrijventerreinen daarom zoveel mogelijk behouden voor de stad en biedt deze bedrijven daarom hulp bij het onderzoeken van nieuwe mogelijkheden. Om ook de stadsverzorgende bedrijven voor de stad te behouden zal er door de gemeente ingezet moeten worden op aanbod van, voor deze categorie, betaalbare bedrijfsruimte. Voor wat betreft zoekvragen als gevolg van het transformeren van gebieden: productieve bedrijven die als gevolg van transformatie van hun bedrijvenlocatie moeten verhuizen, worden begeleid door de Bedrijvenadviseur Transformatie en zijn in de getallen van dit jaarverslag niet zichtbaar. Een aantal van deze zoekers worden in samenspraak door de Bedrijvenadviseur en de Stadsloods begeleid.
Jaarverslag 2021- Stadsloods Amsterdam
Bedrijventerreinen in Amsterdam worden schaars
Door de druk op de woningmarkt heeft Amsterdam de ambitie om sommige, vaak verouderde, bedrijventerreinen te transformeren naar woon-werkgebied of woongebied. Het woningaanbod zal hierdoor toenemen maar deze ambitie heeft gevolgen voor de bedrijven in deze gebieden die hier soms al jaren gevestigd zijn. Wanneer verdringing van bedrijfsruimte naar wonen plaatsvindt is dit vrijwel altijd onomkeerbaar en zal de bestemming in de toekomst vrijwel zeker wonen blijven. Dit draagt bij aan het toenemende tekort aan bedrijfsruimte. Transformatie heeft ook effect op het totale aanbod van bedrijfsruimte in de stad. Ook wanneer door intensivering en stapeling het oppervlak aan bedrijfsruimte in een transformatiegebied behouden blijft, betekent dit vaak een verschuiving in gebruikers omdat het profiel van de bedrijfsruimte en prijsniveau veranderen. In de Bedrijvenstrategie 2020-2030 is geconstateerd dat de stad in 2040 150 hectare ten behoeve van bedrijfsruimte te kort komt. Door deze krapte zullen de huren de komende jaren dan ook alleen maar stijgen. Voor sommige bedrijven zullen de huurprijzen van bedrijfsruimte te hoog worden en zij zullen uitwijken naar minder dure locaties buiten de stad. Dit gaat met name om stadsverzorgende bedrijven. 10
Ambachtelijke beroepen zijn onmisbaar in een historische stad.
Een greep uit de partijen die wij hebben geadviseerd in hun zoektocht naar bedrijfsruimte: •
•
•
De Onderhoudscentrale is een Amsterdams loodgieters-, installateur- en technisch bedrijf. Zij zijn in een voormalige volksbuurt gevestigd en klopten aan omdat zij al geruime tijd zochten naar (vervangende) bedrijfsruimte voor opslag en kantoor. Sikkens Center Alson was in 2021 op zoek naar een ruimte in de nabijheid van het centrum. In het kader van duurzaam en groen ondernemen was hun doel een ruimte te vinden van waaruit Sikkens met elektrische bakfietsen schilders kan bevoorraden in de (binnen)stad. Cargoroo is een start-up die zich bezighoudt met deelmobiliteit en reeds actief is in meerdere steden. Ze waren op zoek naar een ruimte om accu’s voor hun elektrische bakfietsen te wisselen en klein onderhoud te plegen.
•
•
•
•
vanPlestik verwerkt met zelfgebouwde 3D printers plastic afval tot waardevolle, nieuwe producten. Daarbij richten zij zich specifiek op het gebruik van plastic afval dat anders de verbrandingsovens in zou gaan. Ze waren gevestigd op het Draka-terrein, onderdeel van de gebiedsontwikkeling Hamerkwartier (van bedrijventerrein naar woon-, werk- en leefgebied) en op zoek naar een nieuwe locatie. De omgekeerde supermarkt > TKRAMREPUS zijnde een Voedselbank zocht een pop-up locatie voor de maand december. Hier konden Amsterdammers producten naar toe brengen, om zo voor een grote groep mensen de maand december ook een echte feestmaand te laten worden. Amstel Uitvaarten zocht naar locaties om ruimte voor 24-uurs kamers aan te bieden waar familie en vrienden middels een eigen sleutel 24/7 in huiselijke sfeer hun overleden dierbare kunnen bezoeken. Deze zoekvraag past in de trend van steeds persoonlijkere vormen en momenten van afscheid nemen. Interactie, Value en iYYU waren op zoek naar een multifunctioneel gebouw waar zowel een kantoorruimte voor hun jongeren participatie-platform en bedrijfsruimte voor de vertical-farm-hub (verticale landbouw) Vaversa samenkomt tot een bruisende plek waar jong talent terecht kan.
Jaarverslag 2021 - Stadsloods Amsterdam
Van Plestik - 3D geprinte kano van gerecycled plastic 11
Jaarverslag 2021- Stadsloods Amsterdam
Begeleiden van sociale ondernemingen
3.3
Sociale ondernemingen en firma’s krijgen onze bijzondere aandacht. In vijf jaar tijd groeide het aantal sociale ondernemingen in Nederland met 80 procent tot circa 5000 in 2019, blijkt uit de Social Enterprise Monitor 2019. Sociale ondernemingen zijn echter hard getroffen door de coronacrisis. Volgens de Social Enterprise Monitor 2020 verwacht 74 procent van de bedrijven minder omzet te draaien, 40 procent heeft NOW aangevraagd en voor 20 procent komt het voortbestaan in gevaar. Maar er zijn ook lichtpunten: een kwart van de ondernemers ziet kansen voor nieuwe afzetmarkten en een kleine groep (6 procent) gaat zelfs uitbreiden. De Stadsloods trekt in de begeleiding van sociale ondernemingen samen op met Economische Zaken.
Het aantal kantoorgebruikers dat een aanvraag deed bij de Stadsloods was in 2020 52; in 2021 waren dat er 29.
In 2021 hebben wij onder andere onderstaande sociale ondernemingen begeleid: • The Sew Crew zocht een bedrijfsruimte voor een duurzaam kledingproductieatelier. Deze startup levert een maatschappelijke bijdrage door educatie, te focussen op duurzaamheid en het bieden van creatieve werkplekken. In samenwerking met het ROC van Amsterdam gaan zij stageplekken aanbieden voor studenten. • Makers Unite, producent van duurzaam textiel waarbij het social-return aspect (medewerkers met afstand tot de arbeidsmarkt) onderdeel is van het bedrijfsplan. Zij zochten een bedrijfshal met kantoorruimte. • Kringloopbedrijf De Lokatie, op meerdere wijzen een social-return organisatie, zocht op korte termijn een nieuwe plek in Noord, Oost, Zuid of Zuidoost. Deze locatie dient een verkoopruimte te hebben en ruimte te bieden voor sorteer activiteiten. Daarnaast is een goede laad- en losmogelijkheid van belang alsmede een plek voor containers. • Oma’s soep is een stichting die sociale activiteiten organiseert voor ouderen en soep en maaltijden van overgebleven groentes maakt en verkoopt. Zij waren op zoek naar nieuwe kantoorruimte voor hun sociale onderneming.
Kantoren
Met het aantrekken van de economie lijkt ook het herstel van de Amsterdamse kantorenmarkt te zijn ingezet. De toenemende leegstand is volgens de Monitor Kantoren Amsterdam afgevlakt op 5,6 procent. Eindgebruikers zijn als gevolg van de coronacrisis terughoudend geweest in hun zoekvraag naar kantoorruimte. Dit zie je ook terug in de daling van vraag naar kantoorruimte bij de Stadsloods. Daarmee is de zoekvraag van deze gebruikers echter niet verdwenen en inmiddels zijn er ook nieuwe partijen bijgekomen. De groei in vraag naar kantoorruimte is vooral terug te zien bij de Tech-gerelateerde bedrijven. In deze sector is het aantal bedrijven met een zoekvraag naar kantoorruimte gestegen en staan meer bedrijven op het punt om huurcontracten te sluiten. De nog altijd lage leegstand, de sterke Amsterdamse economie én de aantrekkende vraag naar kantoorruimte is de reden om vast te houden aan het kantorenplan en de kantorenvoorraad in Amsterdam. Nieuwe vormen van werken
De thuiswerktrend is in een stroomversnelling geraakt, maar volgens CBRE is de verwachting dat de kantoorgebonden werkgelegenheid in 2023 weer het niveau van 2019 bereikt. De vraag naar kantoorruimte op de beste locaties blijft groot. Er ontstaat wel een veranderende vraag van gebruikers – denk aan hybride werken – wat voor minder interesse kan zorgen op de secundaire locaties of tot een andere kwalitatieve vraag (met betrekking tot ligging, gebouwtype, inrichtingsconcept etc.) In het onderzoeksrapport van Savills (City Special Amsterdam) wordt aangegeven dat bedrijven steeds vaker overgaan op een hybride vorm van werken, waarbij medewerkers de mogelijkheid krijgen om vanuit verschillende locaties te werken. De komende periode zal uitwijzen hoe bedrijven hier precies invulling aan gaan geven. Het selectief blijven toevoegen van duurzame kantoren is noodzakelijk om aan de toekomstige vraag te kunnen blijven voldoen, zodat Amsterdam haar huidige concurrentiepositie in de markt kan behouden. Binnen de gemeente Amsterdam is een Kantorenloods actief die het aanspreekpunt is voor deze specifieke vastgoedsector.
12
Organisaties op zoek naar kantoorruimte die zich gemeld hebben bij de Stadsloods zijn onder andere: • Stichting Onderzoek Multinationale Ondernemingen (SOMO) zocht Amsterdamse kantoorruimte voor het opzetten van een combinatie van individuele werkplekken met samenwerkings-/overlegruimten. • Climate-KIC is een belangrijk EU-initiatief op gebied van klimaatinnovatie, gericht op het terugdringen van en aanpassingen aan klimaatveranderingen. Zij zochten kantoorruimte op (kennis)innovatieve plekken in Centrum, Noord, Zuid en West. • Welkom werkt aan maatschappelijke en organisatie-specifieke vraagstukken door het mogelijk maken van effectieve bijeenkomsten en nieuwe vormen van samenwerking: fysiek, hybride en online. Zij waren op zoek naar een ruimte voor hybride gebruik. • Stichting Democratie en Media is de opvolger van Stichting Het Parool en investeert in onafhankelijke, kritische journalistiek. Zij waren op zoek naar nieuwe kantoorruimte rondom het centrumgebied. Het kantoorgebouw Vitrum, met de kenmerkende brug over de Parnassusweg, zal naar verwachting vanaf 2023 een uitgebreide renovatie ondergaan. Tijdens deze renovatie wordt het gebouw verduurzaamd en wordt de plint transparanter en toegankelijker gemaakt. Voor de periode tot aan de renovatie heeft eigenaar NSI gekozen voor tijdelijke invulling van het pand door er allerlei bijzondere bedrijvigheid te plaatsen.
In samenspraak met Jansen Vastgoedbeheer zijn ook hier zoekers geplaatst die zich bij ons gemeld hebben.
Jaarverslag 2021 - Stadsloods Amsterdam
Flexibel werken in de Pijp 13
3.4
Kunst en cultuur
Het aantal culturele instellingen of initiatiefnemers dat een aanvraag deed bij de Stadsloods was in 2020 36; in 2021 waren dit er 70. De Stadsloods en de collega’s van Kunst en Cultuur trekken vaak samen op bij ruimteaanvragen en wisselen onderling informatie uit. Groeiend tekort aan ruimtemogelijkheden
Jaarverslag 2021- Stadsloods Amsterdam
In de afgelopen paar jaar en in het bijzonder in 2021, is de vraag naar huisvesting voor kunst en cultuur door individuele makers, collectieven, culturele instellingen, nieuwe initiatieven en soms ook tv-producenten in Amsterdam sterk gestegen. Dit blijkt uit het stijgende aantal inschrijvingen bij de Stadsloods en ruimtevragen die aan de afdeling Kunst en Cultuur of aan de stadsdelen worden geadresseerd. En uit de analyse van de Amsterdamse culturele vastgoedmarkt in het Strategisch Huisvestingsplan Cultuur, een recente vastgoedanalyse van het Amsterdams Fonds voor de Kunst en op basis van informatie en signalen uit de door het fonds gevoerde recente monitorgesprekken. Een verklaring daarvoor is dat Amsterdam nog altijd een zeer grote aantrekkingskracht heeft op partijen in deze sector. Daarnaast zijn partijen vaak op zoek naar betere ruimte. En moeten gesubsidieerde instellingen in het kader van het Kunstenplan in Amsterdam gevestigd zijn om in aanmerking te blijven komen voor cultuursubsidie. Hierdoor kunnen dergelijke partijen niet doorgeleid worden naar bijvoorbeeld andere gebieden in de Metropoolregio Amsterdam. Tegelijkertijd blijft de gemeentelijke vastgoedportefeuille in omvang en aanbod redelijk constant en kan deze de groei niet ondervangen. Het aantal beleidsdoelen dat aanspraak kan maken op dit gemeentelijk vastgoed neemt ondertussen toe.
Daarom is ook deze vraag inmiddels meer en meer op de particuliere vastgoedmarkt aangewezen. Op hoofdlijnen zijn er verschillende factoren die het vinden van beschikbare én geschikte ruimtes bemoeilijken. Zo hebben ruimtezoekers in de kunst en cultuursector regelmatig specifieke eisen die slechts beperkt of niet onderhandelbaar zijn. Denk aan specifieke hoogte van een ruimte, een bepaalde vloer of geluidsisolatie. In combinatie met een beperkt budget en het gegeven dat veel partijen in eerste instantie vooral alleen voor zichzelf zoeken maakt dit de zoektocht naar ruimte ingewikkeld. Partijen trekken vooralsnog weinig samen op vanuit een gedeeld belang. Los van de vastgoedsituatie zorgt de coronacrisis ervoor dat onzekerheid qua bestaanstoe14
komst voor culturele instellingen blijft voortduren, en dit voor hen een bijkomende zorg is. De beleidsafdeling Kunst & Cultuur heeft daarom op basis van bovenstaande ontwikkelingen in december 2021 een memo opgesteld voor Wethouder Meliani. Hierin werden de zorgen over het groeiende tekort aan ruimte mogelijkheden geuit. In 2021 ontvingen wij relatief veel zoekvragen van dansstudio’s, muziekscholen en geluidstudio’s. Deze sector is vaak op basis van korte of tijdelijke huurovereenkomsten gehuisvest in het goedkopere segment in de stad, vaak in gebieden die herontwikkeld worden, zodat deze partijen geen definitieve plek kunnen vinden in de stad. Een selectie van zoekende partijen vanuit de kunst en cultuursector: • De Appel Art Centre presenteert al 46 jaar toonaangevende hedendaagse kunst in Amsterdam en leidt al 27 jaar internationale curatoren op. Zij zijn een actief en betrokken platform voor kunst en debat, voor jong en oud en bereiken een divers publiek met tentoonstellingen, publicaties, educatieve activiteiten en een bibliotheek en archief. Zij zochten een nieuwe, karakteristieke locatie waar kunst, leren en ontmoeten samen kunnen bestaan.
• ISH Dance Collective zocht een plek waar allerlei urban makers, dansers, creatieven, en urban sporters uit groot Amsterdam samen kunnen komen om elkaar te ontmoeten – en waar soms ook iets aan een (klein) publiek wordt gepresenteerd. • Het IDFA (International Documentary Film Festival Amsterdam) biedt een onafhankelijke en inspirerende plek waar publiek en professionals terecht kunnen voor een pluriform aanbod documentaires van hoge kwaliteit. Zij zochten naar een vervangende grotere locatie die meer ruimte biedt voor hun activiteiten. Stadsloods begeleidde hen bij gesprekken. • DocumentYourself (Africa in the Picture) is een ontmoetingsplaats voor kunst en cultuur van Afrikaanse makers en makers van de Afrikaanse diaspora in Nederland, specifiek met audiovisuele expertise. Zij zochten naar een locatie waar kleinschalige culturele en sociaal-maatschappelijke activiteiten georganiseerd kunnen worden.
Jaarverslag 2021 - Stadsloods Amsterdam
Oude rechtbank Parnassusweg - ruimte voor kunst en cultuur 15
•
Internationaal muziektheater collectief Snowapple zocht een locatie die kan dienen als culturele makers plaats. Een plek om op kantoor te werken, theaterdecors op te slaan, waar nieuwe projecten artistiek uitgewerkt kunnen worden, de makers van Snowapple creatieve ruimte hebben en er nieuwe samenwerkingen kunnen ontstaan, waarbij ook ruimte is om op incidentele basis voorstellingen uit te voeren. SEXYLAND WORLD liet weten op zoek te zijn naar een gebouw – bij voorkeur in Noord- voor het nieuwe “SUPER SEXYLAND WORLD” - de grote opvolger van Sociëteit Sexyland op de NDSM. 20 initiatieven uit de cultuur, het nachtleven en het sociaal-maatschappelijk veld beginnen in dat gebouw samen een nieuwe cultureel instituut voor culturele vrijheid en creatief experiment.
•
Voormalige Rechtbank aan de Parnassusweg.
Recentelijk heeft de gemeente Amsterdam dit bijzondere pand (gemeentelijk jong monument) verworven. Omdat het pand ten behoeve van de nieuwe functie ingrijpend moet worden verbouwd moest de gemeente deze tijdelijke leegstandsperiode overbruggen. Samen met Jansen Vastgoedbeheer heeft de Stadsloods een hele bijzondere tijdelijke invulling gerealiseerd met allerlei kunst- en cultuur gerelateerde projecten.
Jaarverslag 2021- Stadsloods Amsterdam
•
FC Walvisch In dit project kreeg FC Walvisch ook een tijdelijke plek. Marcel Walvisch is een award winningSound designer voor radio/tv, voor documentaires en is producent van muziek.
•
Rietveld Academie Het gebouw biedt ook in deze overbrugging periode ook ruimtemogelijkheden voor studenten van de Rietveld Academie.
16
3.5
Onderwijs
In 2021 heeft de Stadsloods 28 aanvragen op het gebied van onderwijs ontvangen, in 2020 waren dit er 15. De vragen op het gebied van onderwijs zijn zeer divers en variëren van klein naar groot. Zo gaat het bijvoorbeeld om organisaties die kleinschalige ruimte zoeken voor taallessen of huiswerkbegeleiding voor scholieren. Tegelijkertijd is de Stadsloods in gesprek met verschillende particuliere onderwijsinstellingen en mbo-scholen die binnen Amsterdam zoeken naar een alternatieve locatie. Het gaat hier veelal om omvangrijke ruimtevragen met een grote impact om de omgeving waarin zij gevestigd zijn. Ook internationale scholen kloppen met regelmaat bij ons aan. Voor deze vragen werken we samen met onze collega’s van Amsterdam in Business. Voorbeelden daarvan zijn de zoektocht naar geschikte locaties voor de Franse School, een Brits prep-school en Global University Systems. Bovengenoemde organisaties op het gebied van onderwijs zijn een essentieel onderdeel van een complete en vitale stad in relatie tot de groei en de (buitenlandse) aantrekkingskracht. Het kan echter lastig zijn om voor hen een plek te vinden, omdat zij zijn aangewezen op het marktaanbod waar maatschappelijke functies schaars zijn. Meer ruimte voor nieuwe scholen
Het primair, voortgezet en (voortgezet) speciaal onderwijs heeft een andere positie: voor de huisvesting van deze scholen is de gemeente Amsterdam wettelijk verantwoordelijk. De directie Onderwijs, Jeugd, Zorg en Diversiteit draagt hier zorg voor en de Stadsloods werkt met hen samen. Er zijn een aantal trends zichtbaar die gevolg hebben voor het ruimtebeslag van scholen. Zo is een nieuwe onderwijswet van kracht: Meer Ruimte voor Nieuwe Scholen. Dit betekent dat er vanaf augustus 2023, en ieder jaar erna, nieuwe scholen gesticht zullen worden. Voor 2023 zullen er wellicht zes nieuwe scholen gesticht worden die door de gemeente Amsterdam vanaf augustus 2023 ook gehuisvest moeten worden. Dit is een enorme uitdaging vanwege de reeds aanwezige druk op de onderwijsvoorzieningen en de beperkte ruimte voor uitbreiding in de stad. Een andere trend is dat er steeds vaker organisaties in een schoolgebouw gehuisvest zijn die het onderwijs ondersteunen, een voorbeeld hiervan is de combinatie van jeugdzorg en onderwijs in schoolgebouwen van het speciaal onderwijs.
Verder heeft Amsterdam de intentie om de komende jaren een aantal schoolgebouwen te renoveren waarvoor tijdelijke huisvesting benodigd is. Het is een grote uitdaging om tijdig beschikbare huisvesting te vinden. Onderwijsorganisaties die de Stadsloods bijvoorbeeld begeleidt: •
•
•
•
Jaarverslag 2021 - Stadsloods Amsterdam
Het ROC van Amsterdam-Flevoland verzorgt middelbaar beroepsonderwijs en elk mbo-college heeft een eigen opleidingsaanbod en een aantal specialismes. Een van de vestigingen is eigenlijk functioneel verouderd en het ROC is daarom de markt aan het verkennen. Daarom hebben ze ons gevraagd mee te denken in mogelijkheden. Ze zoeken ongeveer 8.000 vierkante meter ruimte die geschikt is voor een onderwijsfunctie. Een andere eis is energielabel A of hiervoor geschikt te maken, en het liefst in de stadsdeel West, maar andere stadsdelen behoren zeker ook tot de mogelijkheden. Een goede bereikbaarheid met openbaar vervoer is een vereiste. Met het Hout- en Meubileringscollege (HMC) werken we aan een stadsbrede verkenning voor een nieuwe locatie, ter vervanging van de huidige panden in Sloterdijk Centrum. Deze vakopleiding zoekt ongeveer 18.000 vierkante meter BVO op een locatie die goed bereikbaar is voor studenten van binnen en buiten Amsterdam. Stichting Studiehuis Zuidoost & Life Skills verzorgt huiswerk- en studiebegeleiding, workshops en trainingen, activiteiten voor kinderen uit Zuidoost en zocht op korte termijn ruimte in Zuidoost. Het gaat hier om een locatie die te kenmerken is als veilig en prikkelarm.
Het doel is huiswerk- en studiebegeleiding, workshops, trainingen en activiteiten Inter College Business School een particuliere onderwijsinstelling die een praktijkgerichte bedrijfskundeopleiding aanbiedt. Zij zochten 2000-4000 vierkante meter ruimte met een maatschappelijke/onderwijsbestemming.
Fern Guitars - werkplaats 17
3.6
Zorg en welzijn
Maatschappelijke partijen die de Stadsloods bijvoorbeeld begeleidt:
Het aantal maatschappelijke instellingen en zorginstellingen dat een aanvraag deed bij de Stadsloods was in 2020 75; in 2021 steeg dit aantal naar 98.
•
De vraag van zorgaanbieders en allerlei andere maatschappelijke organisaties naar ruimte blijft onverminderd groot. Door de schaarste aan maatschappelijk vastgoed en hoge huurprijzen in Amsterdam blijft het voor veel maatschappelijke partijen lastig om betaalbare ruimte te vinden, zeker in het centrum en de gebieden daaromheen.
•
• Op het gebied van zorg gaat het om partijen waaronder huisartsen, fysiotherapeuten, tandartsen en psychologen. De zoekvraag van deze partijen is vaak ingewikkeld omdat deze sterk gebonden is aan een bepaald gebied, vanwege de patiënten. Deze problematiek wordt inmiddels breed onderkend en daarom heeft de gemeente samen met de Amsterdamse Huisartsenkring onderzoek uitgevoerd naar oplossingsrichtingen om de huisvesting van huisartsen en andere eerstelijnszorgverleners beter te kunnen faciliteren. Het onderzoek wordt in 2022 voor besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad.
Jaarverslag 2021- Stadsloods Amsterdam
Verder valt op dat er verschillende vragen bij Stadsloods binnenkomen van zorgaanbieders voor woon-zorgvoorzieningen. Vanwege de specifieke ruimtelijke eisen en omdat deze activiteiten vaak niet direct in het bestemmingsplan passen, is het voor deze partijen complex om ruimte te vinden. Verder blijft ook de vraag naar ruimte van gevestigde en startende ondernemers in de kinderopvang groot. In Weesp wordt een knellend tekort aan geschikte bedrijfsruimte voor kinderdagverblijven ervaren en daarom is in 2021 een Loods Kinderopvang Weesp ingericht om vraag en aanbod te vinden en naar creatieve oplossingen te zoeken.
•
3.7
Stichting Home Empowerment (SHE) focust op bestrijden en terugdringen van huiselijk geweld. Door de groei van de organisatie zijn zij op zoek naar een grotere vervangende locatie in Nieuw-West. Voor het Regenbooghuis (LHBTQ+) zochten we opnieuw samen met onze collega’s naar een locatie waar samenkomst van individuen, groepen en organisaties binnen de LHBTQ+ community mogelijk is. Doel van deze instelling is ontmoetingen, voorlichting, sociale contacten, gezamenlijk koken, flexwerken etc. Zuidas Huisartsen en Fysiotherapie Gelderlandplein zocht in Amsterdam Zuid ruimte met een maatschappelijke bestemming voor een team van huisartsen, fysiotherapeuten, medisch specialisten en apothekers. Stichting Dierenleed is een opvang voor zwerfkatten die in Noord op zoek is naar een nieuwe ruimte inclusief buitenruimte.
Sport
Het aantal aanvragen is iets gestegen van 27 in 2020 naar 31 in 2021. Net als eerdere jaren zagen we een toename van de vraag naar sportruimte voor initiatieven die anders georganiseerd zijn dan de (meer traditionele) verenigingssporten. Denk bijvoorbeeld aan yoga of bootcamp, urban sports zoals freerunning en de enorme opkomst van padel. Initiatiefnemers komen via allerlei gemeentelijke kanalen binnen en zijn op zoek naar indoor- en outdoor locaties. Ze zien overal mogelijkheden en vragen steun bij Sport en Bos en de Stadsloods om een geschikte locatie te vinden. De directie Sport en Bos is in gesprek met Grond en Ontwikkeling over de uitgifte van grond. Dit is een belangrijke stap richting het faciliteren van dergelijke initiatieven. De Sportraad trok begin januari 2022 in het Parool aan de bel. Doordat er veelal aangestuurd wordt op het toevoegen van woningen blijft er weinig ruimte over voor voorzieningen waaronder sportvoorzieningen. Terwijl met het toevoegen van woningen de behoefte aan voorzieningen waaronder sport juist toeneemt. De leefbaarheid van de wijken komt daarmee in het gedrang.
18
Bij de Stadsloods zien we in de aanvragen van sportaanbieders de opkomst van boetiek fitness, kleinschalige luxe sport- en health studio’s. Bijvoorbeeld:
3.9
•
Waar een stille binnenstad in 2019 ondenkbaar zou zijn, waren de straten in het oude centrum tijdens zowel de eerste als de tweede (strengere) lockdown leger dan ooit. Dit geldt vooral voor de binnenstad en de binnenstedelijke winkelstraten rondom het centrum. In stadsdeel-, wijk- en buurtcentra was over het algemeen minder sprake van een daling van het aantal bezoekers. Het onderzoek “Winkelhuren in Amsterdam 2021” van Cushman & Wakefield geeft aan dat, terwijl de coronacrisis als katalysator heeft doorgewerkt op de groei van online verkoopkanalen, stakeholders op de winkelmarkt al voor het coronatijdperk zochten naar een ‘Nieuw Normaal’. Men anticipeerde op de ontwikkeling dat de offlinewinkelmarkt grote structurele veranderingen zou ondergaan als gevolg van de komst van alternatieve online informatie- en verkoopkanalen. De pandemie heeft deze langzame structurele verandering versneld en daarmee meer zichtbaar gemaakt. Aan het eind van 2021 en het begin van 2022 namen bezoekersaantallen in de Nederlandse winkelstraat weer toe, maar of we teruggaan naar de pre-corona situatie is een kwestie van afwachten.
3.8
OneFit, een organisatie waar je als lid bij verschillende gyms en studio’s kunt sporten, was op zoek naar nieuwe locaties om hun aanbod van sport in groepsverband uit te breiden.
Religie
De vraag naar ruimte door religieuze organisaties is een constante en veel voorkomende vraag en het advies wat wij hen meegeven is om deze ruimte te zoeken in de markt. Naar verwachting zal de druk op huisvesting van religieuze instellingen, onder andere als gevolg van het schaarse betaalbare aanbod alleen maar toenemen. Religieuze instellingen vervullen een belangrijke sociaal-maatschappelijke functie maar vanwege de scheiding van kerk en staat dient de gemeente zeer zorgvuldig en transparant te opereren bij hulpvragen ten aanzien van ruimte. In 2022 stelt de gemeente daarom een richtlijn op met betrekking tot de omgang vanuit de gemeente met aanvragen voor ruimte voor religie.
Het aantal aanvragen voor winkelruimte was in 2020 33, in 2021 waren dit er 26.
De afnemende vraag naar winkelruimte houdt aan en leidt plaatselijk, maar zeker niet overal in de stad, tot leegstand. Overigens was de winkelleegstand in Amsterdam, ook in de binnenstad, in 2021 nog steeds lager dan in Nederland als geheel: respectievelijk 6,0 en 8,1 procent. In de binnenstad is dit 6,8 procent. (zie Winkelleegstandbarometer 2021). Diverser en kwalitatief beter winkelaanbod
Daarbij wordt door de gemeente Amsterdam ingezet op kwalitatief en divers winkelaanbod. In december 2021 is hiervoor bijvoorbeeld door de gemeenteraad een voorbereidingsbesluit winkeldiversiteit genomen. Hiermee is voor de eigenaren van 165 panden per direct verboden om deze in gebruik te nemen voor bestemmingen als toeristenwinkel, sekswinkel, smartshop en horeca. Door dit besluit neemt in het gebied het toeristisch aanbod af en maken we de binnenstad aantrekkelijker voor Amsterdammers. In bredere zin is de verwachting dat consumenten de Amsterdamse binnenstad om meer redenen gaan bezoeken dan alleen winkelen. Deze verschuiving in bezoekmotieven was al gaande voor de coronacrisis en zet naar verwachting sterker door. 19
Jaarverslag 2021 - Stadsloods Amsterdam
Voorbeelden van vragen voor religieuze organisaties: • Een synagoge die binnenstedelijk (en in een woonwijk) gevestigd is en op zoek is naar een vervangende locatie, omdat zij bij voorkeur in een wat minder verdichte omgeving gesitueerd willen zijn. • De Arrayan Moskee in Amsterdam Noord was op zoek een nieuwe locatie omdat zij in verband met gebiedsontwikkeling hun huidige tijdelijke locatie moesten verlaten. Wij hebben de mogelijkheden ten aanzien van geschikte locaties in beeld gebracht en hen geadviseerd over de zoektocht.
Winkels
De stad blijft wel aantrekkelijk als ontmoetingsplek, maar in een andere vorm. Dit vergt een andere functiemix in bestaande winkelgebieden evenals de inrichting en gebruik van de openbare ruimte. Ook voor wijk- en stadsdeelcentra zorgt de veranderende dynamiek door o.a. thuiswerken en daarvan afgeleide vraag naar voorzieningen dichtbij huis, voor een nieuwe blik op hun rol en betekenis. Dit biedt ondernemers kansen om hierop in te spelen. Een ontwikkeling die zich verder voortzet is het vestigen van duurzame en circulaire initiatieven zoals tweedehands kleding, meubels en producten. Binnen de gemeente Amsterdam is een Retailloods actief die het aanspreekpunt is voor deze specifieke sector.
Jaarverslag 2021- Stadsloods Amsterdam
De aanvragen van winkelruimte die de Stadsloods bijvoorbeeld heeft begeleid: • The NICE company zocht een kantoor, annex ijsjes-proefkeuken annex pop-up ijswinkel, bij voorkeur in Noord of Oost. Het moet een ruimte op de begane grond zijn, want ze zijn graag een open boek: transparant over hun manier van ijs maken en over de herkomst van onze ingrediënten. • TOMO, een nieuw op te zetten duurzaam warenhuis voor fashion en lifestyle zocht een grote winkelruimte in de binnenstad, waarbinnen ook ruimte voor een restaurant moet zijn. • Dress for Success is een wereldwijde organisatie, opgericht en gerund door vrijwilligers, die zowel mannen als vrouwen met een minimuminkomen aan een gratis sollicitatie-outfit helpt.
3.10
Horeca
In navolging van 2020 hebben zich afgelopen jaar ook veel minder horecaondernemers gemeld bij Stadsloods: 23 in 2021 ten opzichte van 31 in 2020. Dit is een logisch gevolg van de coronamaatregelen, waarbij de horecasector te maken kreeg met verplichte aangepaste openingstijden en sluitingen en met een (sterk) verminderd aantal klanten. De horeca is één van de drie sectoren die in 2021 het hardst geraakt is door corona. ING verwacht ook in 2022 nog geen volledig herstel voor de horeca, ondanks volumegroei van 25-30 procent. De grootste uitdaging is het gebrek aan een helder perspectief. Naar verwachting zal het aantal bedrijfsbeëindigingen en faillissementen in de horeca in 2022 hoger uitvallen dan in 2021. Dit komt allereerst door het stopzetten van de overheidssteun in 2022. 20
Opvallend is dat dit niet heeft geleid tot leegstand in horecazaken en dat per saldo het aantal horecavestigingen in Amsterdam zelfs is toegenomen. Enkele ondernemers die zich hebben gemeld bij de Stadsloods: • Café SKEK. Culturele broedplaats van stichting Kriterion. Skek staat voor Stichting Kriterion Eet Kaffee en is in 2006 opgezet door studenten van Kriterion. Het is een culturele broed- en verzamelplaats voor voornamelijk studenten, maar ook andere Amsterdammers en bezoekers zijn welkom. Ze waren op zoek naar een nieuwe locatie. • Toekomst Muziek. Street food en speciaal bier met live (semi) versterkte muziek. • Funk Gilde ambachtelijk maker van gezonde en funky snacks zocht een ruimte om een nieuwe stijl snackbar neer te zetten. Een plek voor de vegetarische snack die ook kan dienen als een sociale plek binnen een buurt.
3.11
Leisure
Op het gebied van leisure was er een toename van het aantal aanvragen van 7 in 2020 naar 15 in 2021. De enorme daling in aanvragen in 2020 was deels het resultaat van het Amsterdamse beleid op spreiding van bezoekers en daarnaast een duidelijk effect van de coronacrisis. In 2021 zagen we dat deze sector door de ontwikkelingen van het virus langzaam opkrabbelt en nieuwe vormen probeert aan te nemen. Langzaamaan gaan we gedurende 2022 terug naar de tijd voor de crisis. Na de lockdown openen diverse attracties weer als eerste de poorten. Vaccinatie en sneller kunnen testen, biedt mogelijkheden voor het organiseren van live events op kleinere schaal. De consument (net als de vrijetijdsindustrie) moet zich alleen wel wendbaarder opstellen. Ons vrijetijdsgedrag zal ook gedurende en na corona, steeds meer reserveerbaar en gepland worden. Consumenten gaan intenser genieten van momenten of live contact met vrienden en familie en een bezoek aan pretpark, dierentuin, theater of concert, wordt waardevoller. Zeker nu we door de digitale innovatie ook activiteiten die we vroeger live deden naar ons toe kunnen halen (de online pubquiz, escaperoom of danceparty). Ook hybride vormen van events (zowel live als online) maken deelname steeds makkelijker en toegankelijker. Onze lokale omgeving is nu veel belangrijker geworden. Bron: Goof Lukken, docent bij de Breda University of Applied Sciences.
Hoe ziet de toekomst van evenementen eruit?
3.12
Tegelijkertijd is door onze collega’s de kalender voor grote evenementen in 2022 opgesteld. Opvallend is dat er meer aanmeldingen zijn ontvangen dan ooit en dat niet alle evenementen een plek kunnen krijgen. Om Amsterdam en de Metropoolregio een aantrekkelijke plek te laten zijn is het van belang dat we nadenken en richtingen hebben over hoe ons (duurzame) beleid met betrekking tot evenementen er dan uit moet zien. Hoe geven we kleine, grote, alternatieve, jonge of oude initiatieven een plek, nu en in de toekomst?
De Stadsloods is jaarlijks betrokken bij diverse bijzondere, strategische en complexe ruimtevragen. Dit gaat om heel uiteenlopende initiatieven en functies, die zich kenmerken door een grote waarde voor Amsterdam en/of die een grote ruimtelijke impact hebben. In opdracht van het bestuur en beleidsdirecties zijn wij hierbij vaak onderdeel van een projectteam waarbij wij de scope van de ruimtevraag verkennen ten opzichte van de ruimte mogelijkheden en op die manier bijdragen aan het proces. Bijvoorbeeld:
Specifiek voor de deelsector) muziekevenementen wordt deze vraagstelling in 2022 verder uitgewerkt als onderdeel van de bestuursopdracht muziekevenementen. Dit start met een nadere vraagarticulatie “Wat voor een type ruimten wordt gezocht?” en verkenning van de routes om aan die vraag invulling te geven (door de gemeente, met marktpartijen, in de MRA etc.).
•
Een omroeporganisatie die in Amsterdam wil blijven en een andere locatie zoekt helpen wij met kaders en input ten behoeve van het zoekproces. Betrokkenheid bij de eerste verkenning van het Slavernijmuseum.
Binnen de gemeente spelen regelmatig complexe en strategische ruimtelijk vragen rondom stedelijke voorzieningen. Dat kan bijvoorbeeld gaan om vragen waarbij (nog) niet duidelijk is wat de rol van de gemeente is of om vragen die vanwege de specifieke ruimtelijke eisen en wensen lastig een plek kunnen vinden in de stad. Om dit soort vragen integraal op te pakken en hier beter op te kunnen sturen, is binnen de directie Ruimte & Duurzaamheid in 2021 het Account Stedelijke Voorzieningen ingesteld voor procesmatig en inhoudelijk advies voor complexe vragen rondom stedelijke voorzieningen. De Stadsloods werkt nauw samen met dit account en adviseert bij de diverse vragen en onderzoeken. In 2021 ging dat onder andere om de volgende dossiers: •
•
De Stadsnomaden zijn een groep van 35-40 mensen met meervoudige problematiek die door de gemeente worden gefaciliteerd op locatie met minimale voorzieningen. Momenteel loopt een onderzoek naar een nieuwe locatie voor de stadsnomaden voor langere termijn. De Stadsloods is hier nauw bij betrokken en verkent daarbij met name de mogelijkheden in de particuliere markt. Als onderdeel van het (in voorbereiding zijnde) beleidskader Woonwagen- en standplaatsenbeleid heeft de gemeente de ambitie om nieuwe woonwagenlocaties te realiseren. Daarom worden stadsbreed de mogelijkheden verkend en inzichtelijk gemaakt. De Stadsloods denkt hierin mee.
21
Jaarverslag 2021 - Stadsloods Amsterdam
In het licht van de Amsterdamse inzet op (regionale) spreiding van publiek aantrekkende functies werkt Stadsloods samen met de Metropoolregio Amsterdam. • De Stadsloods heeft in 2021 onder andere Hotel Wonderland begeleid. Hotel Wonderland (ongeveer 4.000 vierkante meter) is een grootschalige 'immersive theatre' project. Een onderdompeltheater, een nieuw soort theaterbeleving zonder podium en stoelen in de zaal. Bezoekers komen binnen en weten niet wat ze te wachten staat. Ze stappen een wereld in waar ze een avond lang onderdeel van zijn. Een ongrijpbare wereld vol karakters, sterke verhalen, interactieve ruimtes en kunstwerken. • Vanuit de Aanpak Binnenstad is de behoefte om de binnenstad qua bezoekersstromen te ontlasten. De Stadsloods onderzoekt verschillende mogelijkheden tot verplaatsten van publieksaantrekkende functies.
•
Bijzondere en strategische zoekers
4
Samen Stadmaken als koers 4.1
Zoals eerder aangegeven, is Samen Stadmaken (als één van de strategische keuzes uit de Omgevingsvisie Amsterdam 2050) centraal in de werkwijze van de Stadsloods. Maar wat bedoelen we nu met Samen Stadmaken? Vanuit het perspectief van de Stadsloods betekent dit het samen optrekken met ondernemers, initiatiefnemers en aanbieders in relatie tot de ruimtelijke opgaven die er liggen. De particuliere vastgoedmarkt werkt vanuit een ander perspectief dan de gemeente, beschikt over andere informatie en is op een andere manier betrokken bij ontwikkelingen. Daarbij heeft de markt het overgrote aandeel van het vastgoed in handen. In 2021 koersten wij op het uitbreiden van ons netwerk en het betrekken van de markt bij ons werk. Onze gesprekspartners zijn onder andere ondernemersverenigingen, woningbouwcorporaties, bedrijven, de profit en non-profit sector, projectontwikkelaars, makelaars, eigenaren, beheerders en ideële beleggers.
Jaarverslag 2021- Stadsloods Amsterdam
Samen Stadmaken betekent ook: actief samenwerken met onze collega’s van de beleidsafdelingen Onderwijs, Jeugd, Zorg en Diversiteit, Economische Zaken en Cultuur. En samenwerken met de afdelingen Gemeentelijk Vastgoed, Ruimte en Duurzaamheid, Grond en Ontwikkeling, het Project Management Bureau, de Stadsdelen en alle andere collega’s om gezamenlijk en integraal stedelijke opgaven op te pakken. Krapte is een steeds terugkerend thema in dit jaarverslag en zal uiteindelijk een belemmering worden in de ontwikkeling van de staed. Dit wordt door veel gesprekspartners herkend. De vertrekpunten van de publieke en private sector zijn lang niet altijd gelijk maar samen werken aan aantrekkelijke straten en buurten, die aansluiten bij de vraag en behoefte van ondernemers en bewoners en aan een gezonde, florerende en toekomstbestendige stad is in ieders belang.