2, Rapportage Woningbouwplan 2018-2025; stand van zaken per 1 januari 2021 (1).pdf

kantorenprogramma vormen een belangrijke pijler onder de prognoses van het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas. De prognose van de winstnemingen voor de komende jaren zijn gebaseerd op enkele grote uitgiften. Het niet doorgaan van een van deze uitgiften heeft een direct effect op de vereveningsruimte. De grondopbrengsten voor woningbouw worden bovendien minder door het grotere aandeel betaalbare woningen (40-40-20) en door duurzaamheidsambities. Daarnaast zijn er additionele claims op de grondexploitatie. Bij gebiedsontwikkeling wordt ingezet op het maken van een complete stad. Voor de dekking van investeringen in bereikbaarheid en voorzieningen wordt soms naast reguliere bronnen ook gekeken naar de grondexploitaties en de ruimte in het Vereveningsfonds. Bij de begroting 2021 is in het kader van de gemeente brede bezuinigingen besloten dat er vanuit het Vereveningsfonds een structurele afdracht aan de algemene middelen plaats moet vinden, bovenop de incidentele afdrachten conform eerdere besluitvorming. Hierdoor neemt de druk op de vereveningsruimte toe en wordt de ruimte die beschikbaar is voor nieuwe (tekort)plannen beperkt. Zeker wanneer de marktontwikkelingen minder worden zal dit nopen tot scherpe keuzes waarbij niet aan alle kwalitatieve ambities kan worden voldaan.

29

BIJLAGE Toegestane afwijkingen 40-40-20 tussen 1 augustus 2019 en eind december 202o Project

Aantal

Progr.

Toegepaste afwijkingscriteria

Baden Powelweg

37

0-100-0

2.Het betreft kleine koopwoningen in het middensegment in een gebied met voornamelijk

263

sociale huur en grotere koopwoningen. Verder speelde mee dat dit project de transformatie betreft van een deel van een complex dat verder bestaat uit koopappartementen. De VVE wilde alleen meewerken met een transformatie naar een koopprogramma.

IJsbaanpad Noord

261

28-40-32

(Verdi Zuidas)

1.Een brede school van 3.500 m², noodzakelijk door toevoeging van woningen in heel Verdi komt op deze locatie. Verder speelt mee dat de sociale woningen naar een corporatie gaan en dat in het zelfde gebied in gebouw Tripolis 100 ca. 144 sociale woningen worden ontwikkeld en die gaan ook naar een corporatie.

Zeeburgerdijk

125

27-18-55

209-265

1.Naast de 125 woningen komen er ook 55 opvangunits voor daklozen voor het Leger des Heils met de bestemming ‘maatschappelijk’. Verder speelt mee dat de sociale (ouderen)woningen met oppervlaktes van 52 tot 70 m² GO relatief ruim zijn.

Schinkelkwartier

181

20-60-20

2.In dit gebied met 58% sociale huur en 10% middeldure huur leidt dit programma tot beter

Corendon City,

menging.

Aletta Jacobslaan

Verder speelt mee dat voor dit project al in 2018 een inmiddels verlopen akkoord is gegeven

7

voor een 20-60-20 programma, toen nog met 145 woningen en een andere plintinvulling.

Ottho

238

30-40-30

1.De telefooncentrale (gemeentelijk monument) wordt gerenoveerd en deels gevuld met

Heldringstraat 3,

maatschappelijk programma. Stedenbouwkundig gewenste verlegging kademuur en

5*

architectonisch vormgegeven brugleuning voor rekening van de ontwikkelaar. 4.Van de 71 soc huurwoningen gaan er 55 naar een corporatie, 16 niet want die komen in een particuliere toren. De middeldure woningen mogen in zowel de huur als in middeldure koop worden ontwikkeld.

Brandweerkazerne

173

0-100-0

1.De vernieuwing van de brandweerkazerne draagt bij aan de veiligheid van buurt en regio.

19

0-47-53

1.Op verzoek van de gemeente kiest de ontwikkelaar vrijwillig voor behoud van de historische

Delflandplein Spaarndammer straat 460

voorgevel (en daarmee hogere bouwkosten en minder ontwikkelvrijheid) en op de begane grond ontwikkeling van commerciële ruimte i.p.v. woningen 3.Met 19 woningen op 1 verdieping is 40-40-20 vanuit beheersoogpunt onwenselijk.

Postjesweg 175

221

0-100-0

12 sept 2017 is al toestemming verleend voor een programma van 213 woningen 100% in de middeldure huur. Argumenten waren: 1.Er worden grotere middeldure huurwoningen gerealiseerd. 2.Inzetten op middeldure huur was gezien de woningvoorraad wenselijk. Het programma is met 8 woningen toegenomen en de gegeven toestemming is na 2 jaar verlopen. Nu formeel een verlenging van de toestemming voor een programma van nu 221 middeldure huurwoningen.

Landsmeerdijk 138

22

0-41-59

1.Een maartschappelijke voorziening wordt in het project gehuisvest 2 en 3. Het programma is acceptabel gezien de beperkte omvang van het project.

*Onderdeel van project Ottho Heldringstraat is ook kavel 1, een eigen grond kavel met ruimte in het bestemmingsplan voor de daar door de ontwikkelaar beoogde 144 vrije sectorwoningen. Bij transformatie op eigen grond en met een bestemmingsplan dat het beoogd programma toestaat is een ontwikkelaar vrij het woonprogramma te kiezen. Die lijn is hier gevolgd ondanks dat het gebouw, op verzoek van de gemeente, wat is opgeschoven en daardoor nu deels buiten de eigen grond kavel van de ontwikkelaar valt.

30

De 5 bestuurlijk vastgestelde afwijkingscriteria die de directeur G&O toepast bij het beoordelen van een afwijking op 40-40-20 Afwijkingscriterium 1,2 en 3 komen uit het “Stedelijk Kader voor Particuliere transformatie” (B&W besluit van 21 november 2017). (1)

(2)

(3)

Met de beoogde afwijking wordt een ander stedelijk doel of programma nagestreefd in het betreffende project. Bijvoorbeeld de huisvesting van kwetsbare groepen, ouderenhuisvesting, zorgwoningen, studenten of jongerenwoningen, CPO De bestaande woningdifferentiatie in het omliggende gebied van het gebouw is dusdanig specifiek, dat een andere menging in het te transformeren gebouw beter past om de gewenste gemengde wijk te bereiken. Het gebouw heeft een dusdanige geringe omvang dat de beoogde menging vanuit beheersoogpunt niet wenselijk is. Een project met minder dan 30 woningen heeft een geringe omvang.

Afwijkingscriterium 4 en 5 komen uit “Beleidsaanpassingen volgend uit de intentieverklaring tussen gemeente, beleggers en ontwikkelaars over betaalbare woningen” (B&W besluit 2 juni 2020) en zijn pas aan het einde van de rapportageperiode toegevoegd. (4)

(5)

De sociale huurwoningen in het project worden door een corporatie afgenomen. Minimaal 30% sociaal is in dit geval toegestaan, waarbij het aandeel middeldure huur minimaal 40% moet zijn. De particuliere ontwikkelaar (erfpachter/eigenaar) heeft aangetoond dat er geen corporaties geïnteresseerd zijn in afname van sociale woningen. In dit geval is 0% sociaal toegestaan mits er minimaal 80% middeldure huur wordt gerealiseerd, waarbij de middeldure huur wordt toegewezen aan door de gemeente aan te wijzen maatschappelijke (beroeps)groepen.

31