2, Rapportage Woningbouwplan 2018-2025; stand van zaken per 1 januari 2021 (1).pdf

Rapportage Woningbouwplan 2018-2025 Stand van zaken per 1 januari 2021

Versie B&W 3 maart 2021 1

Inhoudsopgave Samenvatting I Inleiding ……………………………………………………………………………………………...6 II Woningbouwambitie 2018-2025 ..………………………..…….……………………………..7 1. Doelstelling 52.000 woningen 2. Start bouw 2020 3. Planvoorraad 2018-2025 4. Planvoorraad 2021 III Sociale huur woningcorporaties 2018-2025…….….………………………………………..12 1. Doelstelling 17.500 woningen 2. Start bouw 2020 3. Planvoorraad woningcorporaties 2021-2025 4. Planvoorraad start bouw 2021 IV Middeldure huurwoningen 2018-2025……..…….………………………………………....15 1. Doelstelling 11.690 woningen 2. Start bouw 2020 3. Planvoorraad 2021-2025 4. Planvoorraad start bouw 2021 V Dure huur en koopwoningen……………………………………………………………………18 1. Geen kwantitatieve doelstelling 2. Start bouw 2020 3. Planvoorraad 2021-2025 4. Nieuwbouwkoopwoningen voor eigenaar-bewoners 5. Middeldure koopwoningen VI Doelgroepen……………….….……………………………………………………………………20 1. Zelfbouwers en coöperatieven 2. Jongeren en studenten 3. Ouderenhuisvesting (geclusterde woningen) 4. Kwetsbare groepen (restant bouwopgave statushouders) VII Gerelateerde onderwerpen ………………………….………………………………………...25 1. Omgevingsvergunningen (verleend in 2020) 2. Afwijkingen van 40-40-20 bij particuliere transformaties 3. Doorbraakteam Woningbouw (ervaringen 2020) 4. Tenders VIII Financiële ruimte ……………………..………………………………………………………….28

2

SAMENVATTING Sinds maart 2020 is het dagelijks leven flink op zijn kop gezet. Thuis werken is de norm en digitale communicatievormen zijn vanzelfsprekend. Participatietrajecten zijn innovatief opgepakt en de bouwvakkers bleven aan het werk op de bouwplaats met in acht name van veiligheidsmaatregelen. Alle werk- en besluitvormingsprocessen zijn doorgegaan. De gemeente is soepel omgegaan met verzoeken tot uitstel in het besef dat ontwikkelaars soms meer tijd nodig hebben om de besluitvorming en de financiering te regelen of om tot planproducten te komen Door de inzet van gemeente, ontwikkelaars, corporaties en bouwers is het mogelijk geweest om ondanks de coronacrisis in 2020 bijna 6.000 woningen in aanbouw te nemen. Bovendien is verder gewerkt aan de voorbereiding van nieuwe gebiedsplannen en bouwprojecten. Gemeentelijke besluitvorming en getekende contracten met marktpartijen hebben de basis gelegd voor een voortdurende bouwstroom. Het is nu begin 2021. Met het beschikbaar zijn van vaccins is er zicht op herstel, al zorgen mutaties van het virus voor nieuwe onzekerheid. Hoe de economie zich precies gaan ontwikkelen en welke effecten dit heeft op de woningmarkt en de bouwproductie is niet duidelijk. Planbureaus en banken geven wisselende signalen af over krimp en groei, faillissementen en werkloosheid.

De prijzen van koopwoningen blijven intussen mede door de lage rente op niveau, aanvangshuren in de vrije sector nemen iets af. De druk op de woningmarkt is nog steeds groot evenals het belang om de betaalbare woningvoorraad uit te breiden. Het kunnen blijven doorbouwen is een belangrijk doel. De voortgang van de projecten wordt nauwlettend in de gaten gehouden en dan met name de bouw van betaalbare woningen. Waar partijen er met elkaar niet uitkomen wordt tijdig opgeschaald. Nieuw is dat naast de bestaande overlegstructuur eind 2020 een Doorbraakteam Woningbouw is ingesteld. Ontwikkelaars, beleggers en corporaties kunnen in dit platform hun stagnerende projecten inbrengen, bijgestaan door hun koepels (IVBN, NEPROM, AFWC). Het college zit bovenop de projecten en volgt de voortgang. Indien nodig en mogelijk wordt maatwerk geleverd voor de projecten. In 2020 in aanbouw genomen woningen In 2020 zijn 5.932 zelfstandige permanente woningen in aanbouw genomen. Voor het zevende jaar op rij is gestart met de bouw van meer dan 5.000 woningen. De productie is wel lager dan afgelopen twee jaar. Er was na de lockdown grote onzekerheid over hoe de economie en de markten zich zouden ontwikkelen. Ontwikkelaars en beleggers, bouwbedrijven en banken waren voorzichtig.

Processen vergen door thuiswerken vaak meer tijd maar de meeste ontwikkelaars zijn doorgegaan met de projecten en de gemeente heeft zijn privaatrechtelijke en publiekrechtelijke taken kunnen uitvoeren. De corporaties hebben met 2.270 sociale huurwoningen voor het eerst sinds jaren meer dan 2.000 woningen in aanbouw genomen. Een goed resultaat, maar het past nog niet bij de ambitie van gemeente en corporatie om gemiddeld 2.500 woningen per jaar te halen. De productie moet verder omhoog. Het slagingspercentage lag in 2020 relatief hoog. 80% van de planvoorraad aan het begin van het jaar is in aanbouw genomen. De bouw van middeldure huur bleef sterk achter bij de verwachtingen met 575 woningen. Er was veel meer planvoorraad beschikbaar en de gemeente heeft deze plannen ook gefaciliteerd. De reden van doorschuif naar 2021 verschilt van project tot project. De oorzaken waren: vertraging door bezwaarprocedures rond de omgevingsvergunning, bouwlogistiek, aanbesteding en niet tijdige afname van woningen of bijbehorend commercieel vastgoed. 3

De planvoorraad voor 2021 De planvoorraad voor 2021 omvat 13.934 woningen. Dit is voldoende om 7.500 woningen in aanbouw te kunnen nemen. Er is perspectief op een goed resultaat met de kanttekening dat de economische ontwikkelingen uiterst onzeker zijn en het bovendien altijd de ontwikkelaars zijn die de opdracht moeten geven tot start bouw. Het college rapporteert na elk kwartaal over de voortgang en dan in het bijzonder over de middeldure huurwoningen en de sociale huur door corporaties. In de planvoorraad zitten ruim 4.000 middeldure huurwoningen. Voor alle onderliggende projecten heeft de gemeente gekeken naar de planning start bouw, de voortgang en de aanwezigheid van knelpunten of risico’s. Voor veel van deze woningen zijn vergunningen aangevraagd en dit geeft vertrouwen in kunnen halen van een substantieel aantal woningen. Het is nu primair aan de ontwikkelaars om projecten tijdig en definitief rond te krijgen met zowel de aannemer van het bouwproject als de afnemer van de woningen. De corporaties hebben op dit moment 2.411 permanente sociale huurwoningen in hun planning staan en 250 tijdelijke. Voor de projecten in het 1e kwartaal staan alle signalen op groen. Voor de later geplande projecten hebben de corporaties in de meeste gevallen investeringsbesluiten genomen. Niet voor alle projecten zijn al vergunningen aangevraagd.

Het zal de corporaties de nodige inspanningen kosten om alle projecten volgens planning in aanbouw te nemen. Planvoorraad 2021-2025 De planvoorraad tot 2025 komt per 1 januari 2021 uit op 49.761 woningen. Het grootste deel daarvan bestaat uit betaalbare woningen (64%). Het aandeel sociaal en middelduur neemt in de loop der jaren toe, daarin komt de gemeentelijke inzet op betaalbare woningen tot uiting. De planvoorraad is ondanks de coronacrisis goed op peil gebleven en biedt perspectief op het realiseren van een productie van 52.500 woningen in de periode 2018-2025. Het is dan wel van belang dat de economie zich goed herstelt en dat het vertrouwen in de woningmarkt blijft. Marktpartijen moeten ook bereid zijn te blijven investeren in de stad. Gebiedsontwikkeling en woningbouw gaan echter nooit vanzelf, zelfs niet onder gunstige economische omstandigheden. De gemeente houdt de marktontwikkelingen nauwlettend in de gaten en bespreekt dit periodiek met ontwikkelaars, beleggers, bouwbedrijven en corporaties. In 2020 is als gevolg daarvan in samenspraak met de koepels IVBN, NEPROM en AFWC nieuw beleid ingevoerd ten aanzien van transformatie en middeldure huur. In geval van stagnatie kunnen marktpartijen en corporaties projecten inbrengen in het Doorbraakteam Woningbouw.

Een voortvarende planontwikkeling is gebaat bij maatwerk aan de voorkant en vooral bij niet aanvullende additionele eisen bij de verdere uitwerking en uitvoering van projecten. Doelgroepen In de rapportage wordt aandacht besteed aan de ontwikkelingen rond de doelgroepen zelfbouwers en coöperatieven, jongeren en studenten, ouderen en kwetsbare groepen:  In 2020 zijn door de gemeente 30 nieuwe zelfbouwkavels op de markt gebracht, goed voor 191 woningen. Het geïnventariseerde aanbod voor 2021 omvat 493 woningen.  In 2019 en 2020 zijn 2.325 woningen voor studenten en jongeren in aanbouw genomen waarvan 975 in 2020: De planvoorraad “studentenwoningen” bevat voldoende aantallen om de doelstellingen van het ‘Convenant Studentenhuisvesting Amsterdam 2019-2022’ te realiseren. Het halen van de doelstelling voor “jongerenhuisvesting” is lastiger. Mogelijk bieden locaties voor tijdelijke woningbouw kansen om de planvoorraad te vergroten. 4





Na het tekenen van de Intentieverklaring zelfstandig geclusterd wonen voor ouderen op 1 juli 2020 is begonnen met de inventarisatie van geschikte kavels, niet alleen in de sociale huur maar ook in het middensegment en de dure sector. Geschikte kavels zijn kavels in de nabijheid van winkels, voorzieningen en openbaar vervoer. De gemeente zet zich in om in het kader van de bouwopgave voor statushouders in totaal 2.700 wooneenheden op te leveren voor 1 januari 2022. De gemeente spant zich in om ook de laatste 322 wooneenheden te realiseren. In 2020 is gestart met het onderzoeken van de haalbaarheid van nieuwe tijdelijke woningbouwlocaties.

Financiële ruimte De realisatie van het Woningbouwplan is mede afhankelijk van de ruimte in het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas. De stand van zaken is voor het laatst door de raad vastgesteld met het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2020 (MPG 2020), welke medio 2020 is geactualiseerd. Het nieuwe meerjarenperspectief wordt voorjaar 2021 aan de raad ter vaststelling aangeboden (MPG 2021). De coronacrisis heeft geleid tot vertraging van gronduitgiften met lagere winstnemingen in 2020 en 2021 als gevolg. Bovendien zijn er in 2020 nieuwe plannen toegevoegd met een tekort die beslag leggen op de vereveningsruimte. Met de gerealiseerde vereveningsruimte eind 2020 en de verwachte toename in 2021 ziet het ernaar uit dat er voldoende vereveningsruimte beschikbaar zal zijn om de aankomende plannen te kunnen vaststellen. Het gaat in 2021/2022 naar verwachting om een beslag van circa € 100 - € 150 miljoen voor nieuwe investeringsbesluiten met een tekort voor onder andere Hamerkwartier, Amsteloever en de ontwikkelbuurten Reigersbos, Geuzenveld Slotermeer en Banne Noord, maar ook voor het landmaken van Buiteneiland en andere zaken zoals bijdragen aan het Noorderpark en station Lelylaan.

Onder de aanname dat de crisis niet te lang aanhoudt en de effecten beperkt blijven, is er naar verwachting voldoende ruimte om door te blijven gaan met de noodzakelijke planvorming zodat aan de woningbouwambitie kan worden voldaan.

5

I

Inleiding

Het Woningbouwplan 2018-2025 is op 20 november 2018 door het college van B&W vastgesteld. Het college heeft daarin de ambitie opgenomen om jaarlijks gemiddeld 7.500 woningen in aanbouw te nemen, waarvan gemiddeld 2.500 sociale huurwoningen door corporaties en gemiddeld 1.670 middeldure huurwoningen. Daarnaast zet het college in op een complete stad, duurzaamheid, betaalbaarheid en de huisvesting van specifieke doelgroepen. De gemeente zet alles op alles om de gewenste bouwproductie te realiseren. De voortgang van de plannen wordt op de voet gevolgd en bij knelpunten wordt actief bezien of vertraging kan worden voorkomen. In de voorliggende grote rapportage wordt een terugblik gegeven op de gerealiseerde productie in 2020 en inzicht gegeven in de planvoorraad voor de periode tot 2025. Dit jaar zal het college elk kwartaal aan de gemeenteraad over de voortgang rapporteren en daarbij de focus leggen op de bouw van middeldure huurwoningen en de bouw van sociale huurwoningen door corporaties. Ontwikkelen in onzekere omstandigheden Sinds maart 2020 is het dagelijks leven flink op zijn kop gezet. Thuis werken is de norm. Digitale communicatievormen zijn vanzelfsprekend. Participatietrajecten zijn innovatief opgepakt en de bouwvakkers bleven aan het werk met in acht name van veiligheidsmaatregelen. Alle werk- en besluitvormingsprocessen zijn doorgegaan.

De gemeente is soepel omgegaan met verzoeken tot uitstel in het besef dat ontwikkelaars soms meer tijd nodig hebben om de besluitvorming en de financiering te regelen of om tot planproducten te komen. Door de inzet van gemeente, ontwikkelaars, corporaties en bouwers is het mogelijk geweest om ondanks de coronacrisis in 2020 bijna 6.000 woningen in aanbouw te nemen. Bovendien is verder gewerkt aan de voorbereiding van nieuwe gebiedsplannen en bouwprojecten. Gemeentelijke besluitvorming en getekende contracten met marktpartijen hebben de basis gelegd voor een voortdurende bouwstroom. Het is nu begin 2021. Met het beschikbaar zijn van vaccins is er zicht op herstel, al zorgen mutaties van het virus voor nieuwe onzekerheid. Hoe de economie zich precies gaat ontwikkelen en welke effecten dit heeft op de woningmarkt en de bouwproductie is niet duidelijk. Planbureaus en banken geven wisselende signalen af over krimp en groei, faillissementen en werkloosheid. De prijzen van koopwoningen blijven intussen mede door de lage rente op niveau, aanvangshuren in de vrije sector nemen iets af. De druk op de woningmarkt is nog steeds groot evenals het belang om de betaalbare woningvoorraad uit te breiden.

Voor de gebiedsontwikkeling zit de zorg op dit moment met name in het wegvallen van de vraag naar commercieel vastgoed en het feit dat ontwikkelaars meer moeite hebben om projecten met gemengde functies tot uitvoering te brengen. Bovenop de projecten zitten Het kunnen blijven doorbouwen is een belangrijk doel. De voortgang van de projecten wordt nauwlettend in de gaten gehouden en dan met name de bouw van betaalbare woningen. Waar partijen er met elkaar niet uitkomen moet tijdig worden opgeschaald. Nieuw is dat naast de bestaande overlegstructuur eind 2020 een Doorbraakteam Woningbouw is ingesteld (zie paragraaf VII, 1). Ontwikkelaars, beleggers en corporaties kunnen in dit platform hun stagnerende projecten inbrengen, bijgestaan door hun koepels (IVBN, NEPROM, AFWC). Het college zit bovenop de projecten en volgt de voortgang. Indien nodig en mogelijk wordt maatwerk in de projecten geleverd.

6

II

Woningbouwambitie 2018-2025 1. Doelstelling (52.500 woningen)

Het college heeft een bouwambitie vastgesteld van 52.500 woningen voor de periode 2018-2025. Dit betekent de start bouw van gemiddeld 7.500 woningen per jaar. Het gaat om een ongekend hoge ambitie vanuit historisch perspectief. Om gedurende 7 jaren een productie van gemiddeld 7.500 woningen te halen is een overmaat aan plannen nodig. Ten tijde van de opstelling van het Woningbouwplan bestond de planvoorraad voor de hele periode 2018-2025 uit 73.093 woningen. Er is gerekend met een slagingspercentage van 75%. Een dergelijk hoog percentage werd haalbaar geacht omdat de meeste projecten gepland stonden voor de eerste jaren en er voor meer dan 43.000 woningen gemeentelijke investeringsbesluiten waren genomen. Er was wel een voorbehoud gemaakt van blijvende gunstige economische omstandigheden. Ontwikkeling start bouw vanaf 2006 (exclusief tijdelijke en onzelfstandige woningen) 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2006 2007 200820092010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192020 sociale huur

middeldure huur

dure huur

koop

2. Bouwcijfer 2020 In 2020 zijn 5.932 zelfstandige permanente woningen in aanbouw genomen. Voor het zevende jaar op rij is er gestart met de bouw van meer dan 5.000 woningen. Vanuit historisch perspectief is er nog steeds sprake van een bloeiperiode. In de afgelopen 7 jaar zijn ruim 48.000 woningen in aanbouw genomen. De productie in 2020 is wel lager dan de afgelopen twee jaar. Er was na de lockdown grote onzekerheid over hoe de economie en de markten zich zouden ontwikkelen. Ontwikkelaars en beleggers, bouwbedrijven en banken waren voorzichtig. Achteraf zijn de consequenties voor de bouwproductie meegevallen. Processen vergen door thuiswerken vaak meer tijd maar de meeste ontwikkelende partijen zijn doorgegaan met de projecten en de gemeente heeft zijn privaatrechtelijke en publiekrechtelijke taken kunnen uitvoeren. 7

De planvoorraad 2020 bevatte aan het begin van het jaar 11.492 woningen. Het ging om een grote hoeveelheid grotere en kleinere plannen. Halverwege 2020 waren 3.254 woningen in aanbouw genomen. Een goed resultaat in het licht van de coronacrisis. In de projecten nam de vertraging echter toe. Door de oogharen van de casuïstiek van de projecten werd geconstateerd dat ontwikkelaars meer terughoudend waren gegeven de zorg over de economie en de afzet van de woningen (dure huur en koop) en het eventueel bijbehorende commercieel vastgoed. Uiteindelijk zijn bijna 6.000 woningen in aanbouw genomen. Dit is 52% van de planvoorraad aan het begin van het jaar. In 2019 was het slagingspercentage 53%, dus slechts weinig hoger. Het slagingspercentage verschilt per segment. De sociale huur scoorde hoger dan gemiddeld en de middeldure huur lager. Start bouw 2020 naar woningmarktsegment (exclusief tijdelijke en onzelfstandige woningen Start bouw planvoorraad Per 1-7Per 31-12Slagingspercentage 2020 2020 Sociale huur (incl. particulier) 4.590 1.570 2.812 61 % Middeldure huur 2.037 78 575 28 % Dure huur + koopwoningen 4.829 1.606 2.545 53 % Onbekend 36 Totaal 3.254 5.932 52 % 11.492 Figuur woningbouwproductie 2020 naar stadsdeel (exclusief tijdelijke en onzelfstandige woningen)

8

3. Planvoorraad 2018-2025 (per 1 januari 2021) De planvoorraad neemt af omdat woningen in aanbouw worden genomen. In de afgelopen 3 jaar ging het in totaal om 21.696 woningen, gemiddeld 7.232 woningen per jaar. Dit betekent dat ruim 40% van de bouwambitie van 52.500 woningen is gerealiseerd. Met de update per 1 januari 2021 komt de huidige planvoorraad uit op 49.761 woningen. Een productie van 52.500 woningen in de periode 2018-2025 is in beginsel nog steeds mogelijk. Er is voldoende planaanbod. Een productie van gemiddeld 7.500 woningen per jaar kan worden gehaald als de focus van alle partijen blijft liggen op de uitvoering van de planvoorraad en er geen grote tegenslagen komen zoals een economische recessie. Er wordt ondanks de coronacrisis nog steeds hard gewerkt aan de uitwerking van de plannen in de planvoorraad. Ook in 2021 zullen weer investeringsbesluiten aan de raad worden voorgelegd, zullen tenders op de markt worden gezet en wordt ingezet op het maken van projectspecifieke afspraken met corporaties en marktpartijen. De productie in transformatiegebieden is het meest kwetsbaar, omdat de gemeente daar beperkte sturingsmogelijkheden heeft en afhankelijk is van de medewerking van eigenaren en erfpachters. In de Ontwikkelbuurten ligt de regie grotendeels bij de corporaties die het merendeel van de woningen in bezit hebben.

Dynamiek planvoorraad De planvoorraad neemt af omdat er woningen in aanbouw zijn genomen, groeit omdat er nieuwe plannen worden vastgesteld en wisselt per jaar omdat er plannen worden doorgeschoven, soms over de periode (na 2024) heen. Planvoorraad (inclusief start bouw Woningbouwplan 2018-2025 per segment, svz 1 januari 2021) sociale huur middeldure huur dure huur en koop onbekend

2018 2019

gestart 3.116

planv.

planv.

gestart

planv.

1.152

4.371

8.639

1.228 575

3.984 2.545

2021

4.095

4.271

5.499

69

7.125 5.932 13.934

2022 2023

5.291 3.932

2.757 2.643

4.906 3.624

216 2

13.170 10.201

2024

4.494

4.312

3.650

0

12.456

17.679

287

71.457

2020

Totaal

1.913 2.812

gestart

Totaal 2018-2025

7.841

17.812

2.955

13.983

10.900

Toelichting Het aantal in aanbouw genomen woningen is in rode cijfers geschreven en de planvoorraad in zwarte cijfers. De planvoorraad voor 2021-2025 omvat in totaal 49.761 woningen (= 71.457 – 21.696). Het grootste deel van het planaanbod bestaat uit betaalbare woningen (31.795 woningen, 64 %). Het aandeel sociaal en middelduur in de planvoorraad neemt in de loop der jaren toe, daarin komt de gemeentelijke inzet op betaalbare woningen tot uiting (40-40-20).

9

De dynamiek in de projecten zorgt voor plussen en minnen. De planvoorraad vermindert doordat een deel van de geplande woningen doorschuift naar 2025 of verder. Tegelijkertijd kan de planvoorraad groeien door besluitvorming over nieuwe plannen. Het gaat dan met name om projecten in ontwikkelbuurten en transformatiegebieden. Daarnaast kunnen projecten in de loop van de tijd meer of minder woningen gaan bevatten en/of na besluitvorming in een ander segment worden gerealiseerd. Planningen worden altijd in de loop van de tijd scherper gemaakt en bijgesteld. Het goede nieuws is dat de planvoorraad voor de hele periode tot 2025 ondanks de coronacrisis op peil is gebleven. De planvoorraad is terug te vinden op internet (maps.amsterdam.nl/woningbouwplannen). Het betreft een doorkijk naar 2030. Het geeft aan in welke fase van ontwikkeling de individuele plannen zitten en wat het onderliggende programma in segmenten is. Risico’s middellange termijn Gebiedsontwikkeling en woningbouw gaan nooit vanzelf, zelfs niet onder gunstige economische omstandigheden. Op dit moment vormen de coronacrisis en de daarmee samenhangende onzekerheid over de lengte en diepte van de economische crisis het belangrijkste risico voor de bouwproductie. Planbureaus en banken schetsen wisselende perspectieven met grote onzekerheidsmarges. Tot nu toe wordt de woningmarkt weinig geraakt.

Wel hebben ontwikkelaars en beleggers meer moeite om dure koopwoningen (> € 700.000) en dure huurwoningen (€ 1400 per maand) af te zetten. De gemeente houdt de planontwikkeling en de marktontwikkelingen nauwlettend in de gaten en bespreekt dit periodiek met ontwikkelaars, beleggers, bouwbedrijven en corporaties. In 2020 is als gevolg daarvan in samenspraak met de koepels IVBN, NEPROM en AFWC nieuw beleid ingevoerd ten aanzien van transformatie en middeldure huur. Het resultaat moet zichtbaar worden in de voortgang van de projecten, zowel in het ondertekenen van contracten als in de start bouw van sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen. Er is veel vraag naar woningen en er is veel geld dat een goede beleggingsbestemming zoekt. Het is nu aan de ontwikkelaars om te investeren. In geval van stagnatie kunnen partijen projecten inbrengen in het Doorbraakteam Woningbouw. De gemeente is bereid om indien nodig en mogelijk maatwerk in de projecten te verrichten. Het doel van het college is een hoge bouwproductie en het maken van een complete stad. Een stad met ruimtelijke kwaliteit, met woningen die betaalbaar en duurzaam zijn en geschikt voor alle doelgroepen. Met bijpassende commerciële en maatschappelijke voorzieningen en openbare ruimte en groen.

De ambities zijn groot dat kan een risico vormen voor het maken van snelheid in de gebiedsontwikkeling en het halen van een hoge productie. Dit geldt met name voor de transformatiegebieden, omdat de gemeente daar afhankelijk is van de medewerking van eigenaren en erfpachters. Een voortvarende planontwikkeling is gebaat bij maatwerk aan de voorkant en vooral bij niet aanvullende additionele eisen bij de verdere uitwerking en uitvoering van projecten.

10

Planvoorraad 2021 De planvoorraad voor 2021 omvat 13.934 woningen. Dit is voldoende om 7.500 woningen in aanbouw te kunnen nemen.

Sociale huur (incl. particulier)

planvoorraad 1-1-2021 4.095

Middeldure huur Dure huur en koop

4.271 5.499

onbekend totaal

69 13.934

Het gaat om een grote hoeveelheid van grotere en kleinere plannen op gemeentelijke locaties, in bestaande woonwijken en in transformatiegebieden. Sommige projecten doorlopen voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning een eenvoudige procedure van maximaal 8 weken, anderen een uitgebreide procedure van maximaal 6 maanden in verband met bijvoorbeeld het afwijken van een vigerend bestemmingsplan. De gemeente is hier het bevoegd gezag. Door bezwaar- en beroepsprocedures kan vertraging ontstaan. Vooruitlopend op het traject van de omgevingsvergunning heeft de ontwikkelaar normaliter overeenstemming bereikt met de gemeente als grondeigenaar. Het zijn uiteindelijk altijd de ontwikkelende partijen die de opdracht moeten geven tot start bouw en dat vraagt niet alleen om een omgevingsvergunning, maar ook om financiering, afname van woningen (aan beleggers of kopers) en een geslaagde aanbesteding. De gemeente volgt de voortgang van de projecten op de voet aan de hand van mijlpalen. Om goed zicht te geven in de voortgang van de productie wordt in 2021 per kwartaal aan de gemeenteraad gerapporteerd over de voortgang en dan in het bijzonder over de bouw van middeldure huurwoningen en de sociale huur door corporaties.

11

III

Ambitie sociale huur corporaties 2018-2025 1. Doelstelling (17.500)

Het college heeft een ambitie vastgesteld van 17.500 sociale corporatiewoningen voor de periode 2018-2025. Dit betekent de start bouw van gemiddeld 2.500 woningen door woningcorporaties per jaar. Het gaat om een substantieel hogere inzet dan in de afgelopen perioden is gerealiseerd. In het verleden werd immers uitgegaan van 30% sociale huur wat bij een bouwproductie van 4.000 woningen uitkomt op 1.200 sociale huurwoningen per jaar. De samenwerkingsafspraken met de corporaties voor de periode 2016 tot en met 2019 gingen ook uit van 1.200 sociale huurwoningen per jaar. Figuur ontwikkeling start bouw sociale huur corporaties vanaf 2006 (permanent, zelfstandig) 2.500

2.000

1.500

1.000

500

0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

2. Bouwcijfer 2020 In 2020 zijn in totaal 2.812 huurwoningen met een huur onder de € 737,14 in aanbouw genomen waarvan 2.270 woningen door corporaties. De corporaties hebben voor het eerst sinds jaren meer dan 2.000 woningen in aanbouw genomen. Een goed resultaat, maar het past nog niet bij de gemeentelijke ambitie om gemiddeld 2.500 woningen per jaar te halen. De productie moet verder omhoog. De planvoorraad van de corporaties omvatte aan het begin van het jaar 2.844 woningen. Nadere analyse in het 1e kwartaal leerde dat wat in de planning stond niet onmogelijk was. Er lag een goede basis om een hogere productie te halen dan de 1.601 woningen van 2019, maar een productie van 2.500 was onwaarschijnlijk. Halverwege het jaar waren 1.570 woningen in aanbouw genomen en de verwachting was dat de productie 2020 uit zou komen op ruim 2.200 woningen. Uiteindelijk zijn 2.270 woningen in aanbouw genomen. Het slagingspercentage is met 80% relatief hoog te noemen. 12

Productie per corporatie In de afgelopen 3 jaar hebben de corporaties 5.672 permanente sociale huurwoningen in aanbouw genomen en 1.171 tijdelijke woningen.

Corporatie De Key De Alliantie Ymere Stadgenoot Eigen Haard Rochdale Woonzorg NL Totaal

2018 625 194 133 417 134 298 1.801

Start bouw (permanent, zelfstandig) 2019 2020 1.081 835 47 598 149 426 196 88 68 307 60 0 16 1.601 2.270

Totaal 2.541 839 708 701 509 358 16 5.672

Tijdelijk 275 141 0 250 265 240 1.171

3. Planvoorraad woningcorporaties 2021-2025 Het doel om jaarlijks gemiddeld 2.500 sociale huurwoningen in aanbouw te laten nemen door corporaties was en is ambitieus. Er waren bij het begin van het Woningbouwplan 2018-2025 te weinig locaties en plannen om een productie van in totaal 17.500 woningen mogelijk te maken. Gemeentelijke locaties als Zeeburgereiland, IJburg, Elzenhagen Zuid, Amstelkwartier en Zuidas boden en bieden onvoldoende soelaas. Ontwikkeling planvoorraad De huidige samenwerkingsafspraken met de corporaties heeft betrekking op de jaren 2020-2023. De ambitie is om in deze periode in totaal 10.000 woningen in aanbouw te nemen. Twee keer per jaar krijgt de gemeente van de corporaties een update van de planvoorraad, waarin tot uiting komt wat de corporaties denken te kunnen realiseren (qua planning en mogelijkheden). De planvoorraad van de corporaties omvat eind 2020 ruim 16.000 woningen. Hiervan liggen er 9.000 met een planning start bouw in de jaren van de huidige samenwerkingsovereenkomst met de gemeente (2021-2023). De planvoorraad kent op dit moment een te beperkte overmaat om het streefaantal van 2.500 woningen per jaar in aanbouw te kunnen nemen en moet verder groeien. De inspanning van gemeente en corporaties is gericht op verdere vergroting van de planvoorraad en op het voorkomen van vertraging in projecten.

Werken aan verdere groei De groei van de planvoorraad moet enerzijds komen uit de plannen voor ontwikkelbuurten en eigen locaties van corporaties, en anderzijds door het verwerven van posities bij particuliere transformatie. Bij ontwikkelbuurten is tempo belangrijk maar het mag niet te koste gaan van zorgvuldige planvorming en participatie. Transformatie biedt kansen tot vergroting van de planvoorraad (ook op korte termijn). De gemeente stimuleert in proces en beleid dat particuliere eigenaren bij het realiseren van sociale huur samenwerken met corporaties. Corporaties worden door private partijen benaderd, maar zoeken ook zelf actief marktpartijen op. Het is een relatief nieuw fenomeen. Succesvolle onderhandelingen leiden tot groei van de planvoorraad. Daarnaast benutten de corporaties de mogelijkheden om woningen te bouwen op eigen erf (bijvoorbeeld in combinatie met herontwikkeling).

13

4. Planvoorraad woningcorporaties 2021 De Amsterdamse corporaties hebben op dit moment in totaal 2.411 permanente zelfstandige woningen in hun planning staan, verdeeld over ruim 30 projecten. Bovendien zullen 250 tijdelijke woningen worden geplaatst op Zeeburgereiland. Hier bovenop komen mogelijk nog acquisities van corporaties bij marktpartijen, mits de projecten dit jaar in aanbouw worden genomen. Planaanbod 2021 De Key De Alliantie Stadgenoot Ymere Eigen haard Rochdale Woonzorg Totaal

Corporaties 492 + 250 431 646 319 256 140 127 2.411 + 250

De gemeente heeft in januari 2021 aan de corporaties gevraagd wat de planning start bouw is voor de onderliggende projecten. Dit levert het volgende beeld per kwartaal op: - 1e kwartaal: 454 woningen - 2e kwartaal: 578 woningen + 250 tijdelijke woningen - 3e kwartaal : 592 woningen - 4e kwartaal: 787 woningen Voor de projecten in het 1e kwartaal staan alle signalen op groen. Voor de latere projecten hebben de corporaties in de meeste gevallen reeds investeringsbesluiten genomen, maar zijn nog niet voor alle projecten omgevingsvergunningen verleend of aangevraagd. Het zal de corporaties de nodige inspanningen kosten om alle projecten volgens planning in aanbouw te nemen. De gemeente houdt periodiek contact met de corporaties en is aanspreekbaar voor het goed en tijdig vervullen van haar publieke en privaatrechtelijke taken . Het is niet waarschijnlijk dat dit jaar 2.500 permanente woningen in aanbouw worden genomen. Dit vergroot de druk op de komende jaren.

14

IV Ambitie middeldure huurwoningen 2018-2025 1. Doelstelling (11.690 woningen) Het college heeft een ambitie vastgesteld van 11.690 woningen voor de periode 2018-2025. Dit betekent de start bouw van gemiddeld 1.670 woningen per jaar. Het gaat om een hogere inzet dan in eerdere jaren. De inzet is ook hoger dan wat de afgelopen jaren is gerealiseerd. In 2015 is bij amendement besloten om de productie middeldure huur op te voeren van 800 woningen in 2016, 900 woningen in 2017 en 1.000 woningen in 2018 en 2019. Met het Actieplan Meer Middeldure Huur was deze inzet in 2017 al verhoogd tot 1.500 woningen per jaar. Ontwikkeling start bouw middeldure huur vanaf 2006 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

2. Bouwcijfer 2020 In 2020 zijn in totaal 575 middeldure huurwoningen in aanbouw genomen. Dit is minder dan in de afgelopen jaren is gerealiseerd en fors onder de gemeentelijke ambitie. Na een teleurstellende eerste helft van 2020 waarin slechts 78 woningen in aanbouw werden genomen was er in de tweede helft van 2020 sprake van een voorzichtig herstel. De planvoorraad aan het begin van 2020 omvatte slechts 2.037 woningen. De gemeente heeft deze plannen gefaciliteerd. Na de zomer werd duidelijk dat de productie niet hoger zou komen dan circa 700 woningen De reden van de doorschuif van plannen naar 2021 verschilt van project tot project. De oorzaken waren: vertraging door bezwaarprocedures rond de omgevingsvergunning, bouwlogistiek, aanbesteding en niet tijdige afname van woningen of bijbehorend commercieel vastgoed.

15

3. Planvoorraad 2021-2025 (per 1 januari 2021) In de planvoorraad zijn 13.983 middeldure huurwoningen opgenomen. Het planaanbod biedt de mogelijkheid om een begin te maken met een inhaalslag.. Planvoorraad 1-1-2021 2021 2022 2023 2024 Totaal

4.271 2.757 2.643 4.312 13.983

Perspectief Er is veel animo bij marktpartijen voor het bouwen van middeldure huurwoningen in Amsterdam, maar ook discussie over de gemeentelijke eisen en grondprijzen. Dit laat onverlet dat gemeente en marktpartijen er in concrete projecten altijd proberen uit te komen. Door de recente wijziging van het Amsterdamse beleid is er bovendien meer beweging gekomen bij marktpartijen. Dit is zichtbaar in het aantal getekende contracten en is bevestigd door de ontwikkelaars, beleggers, corporaties en bouwers aan de Amsterdamse samenwerkingstafel. Er is een gedeeld vertrouwen dat we op de goede koers zitten. Het is nu zowel aan gemeenten als marktpartijen en corporaties om alle processen goed en voortvarend te doorlopen, en knelpunten tijdig te herkennen en op te lossen. Indien het slagingspercentage omhoog gaat naar het stedelijk gemiddelde kan de opgelopen achterstand in de productie van middeldure huurwoningen worden ingelopen. Afronding acties intentieverklaring In februari 2020 hebben gemeente, ontwikkelaars en beleggers een intentieverklaring getekend op grond waarvan partijen zich inspannen om de komende vijf jaar in totaal 10.000 middeldure huurwoningen te realiseren in Amsterdam met een kale aanvangshuurprijs tussen de € 737,14 per maand en de € 1.027,37 per maand, prijspeil 2020.

Als direct gevolg van de intentieverklaring heeft de gemeente haar beleid voor middeldure huur aangepast en op 2 juni 2020 vastgesteld. Daarnaast wordt in samenwerking met de NEPROM bezien op welke wijze de bouw van middeldure koopwoningen gestimuleerd kan worden. Op dit moment worden de gesprekken over de Amsterdamse grondprijsmethodiek en de raming van bouwkosten afgerond. Er volgt binnenkort een slotbijeenkomst, waarin de belangrijkste conclusies met elkaar worden gedeeld.

16

4. Planvoorraad middeldure huur 2021 In de gemeentelijke planvoorraad 2021 zitten 4.372 middeldure huurwoningen. Het gaat daarbij om een groot aantal verschillende ontwikkelaars, corporaties en een enkel collectief. De meeste projecten en woningen liggen in Nieuw West en Zuidoost. Stadsdelen Nieuw West Zuidoost Oost Noord Zuid West Totaal

Projecten 15 9 8 6 3 3 44

Woningen 1.390 1.294 731 638 217 102 4.372 #

# getallen zijn na 1-1-2021 in enkele projecten gewijzigd

In stadsdeel Nieuw West gaat het niet alleen om projecten in de Ringzone West en Sloterdijk Centrum maar ook om vernieuwingsgebieden als Bakemabuurt en Wildemanbuurt. In Zuidoost worden de meeste projecten gerealiseerd in Amstel III, Arenagebied en Bijlmer Centrum. De gemeente heeft in januari 2021 bezien wat de stand van zaken in de projecten is. Er is gekeken naar de planning start bouw, de voortgang en de aanwezigheid van knelpunten of risico’s. Voor veel van deze woningen is een vergunning aangevraagd en dit geeft vertrouwen in het kunnen halen van een substantieel aantal woningen. Het is nu primair aan de ontwikkelaars om projecten tijdig en definitief rond te krijgen met zowel de aannemer van het bouwproject als de afnemer van de woningen.

17

V

Dure huur en koopwoningen 1. Geen kwantitatieve doelstelling

Het college wil veel woningen bouwen waarvan een substantieel deel betaalbaar. Om de slag naar meer betaalbare woningen te maken wordt bij nieuwe projecten in lijn met de Woonagenda 2025 stedelijk ingezet op een programma van 40-40-20. De projecten van voor 2018 zijn veelal vastgesteld met het uitgangspunt 30% sociaal en 70% markt. In de planvoorraad voor de periode tot 2025 zit dan ook een aanzienlijke hoeveelheid marktwoningen waarvan een behoorlijk deel dure huur en koop. De bouw van dure huurwoningen en koopwoningen is het meest gevoelig voor economische omstandigheden. In tijden van hoogconjunctuur wordt de productie opgevoerd en in tijden van laagconjunctuur zakt het in. Ontwikkeling start bouw dure huur en koop vanaf 2006 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 dure huur

koop

2. Bouwcijfers 2020 In 2020 zijn 1.368 koopwoningen en 1.177 dure huurwoningen in aanbouw genomen. De productie is substantieel lager dan in de afgelopen jaren. Het aandeel huurwoningen is ten opzichte van 2019 bovendien gedaald maar nog steeds bijna 50%. De terugloop in het aantal in aanbouw genomen dure huur- en koopwoningen wordt voor een deel verklaard door de omvang van de planvoorraad. Deze was met 4.829 woningen in 2020 aanzienlijk lager dan de 6.185 woningen van 2019. Daarnaast geldt dat de coronacrisis met name effect heeft op deze categorieën. Het (digitale) proces van verkopen aan individuele kopers is lastiger en van beleggers is bekend dat ze terughoudender zijn geworden in het verwerven van duurdere huurwoningen gegeven het afzetrisico. Ondanks de coronacrisis is toch de bouw gestart van 2.545 woningen.

18

3. Planvoorraad dure huur- en koopwoningen 2021 -2025 In de planvoorraad zijn in totaal 17.679 dure huur- en koopwoningen opgenomen. De planvoorraad voor de korte termijn is aanzienlijk en biedt bij economische groei en een woningmarkt met stijgende prijzen perspectief op een hoge bouwproductie. Bij het wegvallen van een deel van de vraag, beziet de gemeente de mogelijkheden om tot omzetting naar betaalbare woningen te komen.

2021 2022 2023 2024 Totaal

Planvoorraad 1-1-2021 5.499 4.906 3.624 3.650 17.679

4. Nieuwbouwkoopwoningen voor eigenaar-bewoners Veel Amsterdammers willen graag kopen, maar de prijzen blijven stijgen en het is voor veel woningzoekenden moeilijk een geschikte en betaalbare koopwoning te vinden. De koopmarkt is verder onder druk komen te staan door het opkopen en verhuren van woningen (buy-to-let). Het college heeft daarom besloten om een zelfbewoningsplicht in te stellen voor alle nieuwbouw koopwoningen die door middel van nieuwbouw of transformatie worden gerealiseerd, dit beleid is vanaf 8 juli 2020 van toepassing. 5. Middeldure koopwoningen Met de Woonagenda 2025 is bepaald dat 40% van het nieuwbouwprogramma wordt gericht op het middensegment. Op 27 maart 2019 is de raad per brief geïnformeerd over de regels en voorwaarden van deze middeldure koopwoningen. Een middeldure koopwoning is een koopwoning met een eerste verkoopprijs tussen de € 188.000 tot € 314.000 VON (prijspeil 2021). Uitgangspunt bij een middeldure koopwoning is dat deze marktconform wordt gerealiseerd en dus behoren tot het middensegment. In het voorjaar van 2020 is een intentieovereenkomst afgesloten met IVBN, Vastgoed Belang en NEPROM. Daarin is mede afgesproken om de realisatie van middeldure koopwoningen aan te jagen. De raad wordt in het tweede kwartaal van 2021 geïnformeerd over de voortgang van de gesprekken tussen NEPROM en de gemeente.

Middeldure koopwoningen in planaanbod 2020-2025 De eerste projecten met middeldure koopwoningen volgens de nieuwe regels worden nu gepland en sinds eind 2019 geregistreerd. Vooralsnog staan er 814 woningen in de plannen tot en met 2024. Dit kan straks snel oplopen naarmate meer middeldure koopwoningen in de plannen worden opgenomen.

19

VI

Doelgroepen 1. Zelfbouw en wooncoöperaties

De gemeentelijke taakstelling voor zelfbouw was 350 woningen per jaar en wordt met ingang van 2021 600 woningen per jaar. Dit heeft te maken met de implementatie van het Actieplan Wooncoöperaties in welk kader een taakstelling van ca. 350 woningen voor wooncoöperaties is meegegeven. De nieuwe taakstelling van 600 woningen betreft Wooncoöperaties, Bouwgroepen (CPO), Medeopdrachtgeverschap (MO), Samen in het Klein (SihK) en Individuele Zelfbouw. Binnen de taakstelling wordt prioriteit gegeven aan wooncoöperaties. Ontwikkeling vindt plaats via aanbod van de gemeente en via aanbiedingen van marktpartijen en corporaties op hun eigen locaties. Aan de slag met wooncoöperaties Op 12 mei 2020 heeft het college het eindrapport ‘aan de slag met wooncoöperaties’ vastgesteld. De wooncoöperatie is een nieuwe organisatievorm binnen het wonen, waarbij bewoners zélf verantwoordelijk zijn voor het beheer en het bestuur. In de tweede helft van 2020 is uitvoering gegeven aan de verschillende acties beschreven in het actieplan: het voorbereiden van de uitgifte van locaties, de uitwerking van een financieringsregeling, een marktconsultatie en het meervoudig onderhands toewijzen van twee locaties aan een groep van zes initiatieven die de voorselectie van de eerdere pilots goed hebben doorlopen.

Daarnaast is overlegd met het Platform Amsterdamse wooncoöperaties over het ontwikkelen van een keurmerk, het delen van kennis en de financiering van wooncoöperaties. Start Bouw 2020 In 2020 zijn 1.368 koopwoningen in aanbouw genomen. Het gaat daarbij om 222 zelfbouwwoningen (16%). Type

Woningen

Aandeel

CPO-Bouwgroepen Individuele zelfbouw Samen in het Klein

139 49 34

63 % 22 % 15 %

Totaal

222

100%

Aanbod zelfbouw 2020 De gemeente heeft gedurende het jaar 30 bouwkavels op de markt gebracht, goed voor 191 woningen. - Ringspoorzone Noord , 1 kavel voor Wooncoöperaties (80 woningen); - Centrumeiland Blok 12, 1 kavel voor Wooncoöperaties (30 woningen); - Centrumeiland Blok 13, 2 kavels voor CPO-bouwgroepen (29woningen;) - Centrumeiland, 10 kavels voor Individuele Zelfbouw (10 woningen); - Centrumeiland, 10 kavels voor Samen in het Klein (36 woningen); - Houthaven, 4 waterkavels voor Individuele Zelfbouw(4 woningen) ; - Driemond, 1 kavel voor Individuele Zelfbouw (1 woning); - Parnassia, 1 kavel voor Individuele Zelfbouw (1 woning). 20

Type zelfbouwaanbod 2020 Individuele Zelfbouw Samen in het Klein Collectief opdrachtgeverschap Wooncoöperaties Totaal

Woningen 16 36 29 110 191

Aandeel 8% 19 % 15 % 58 % 100%

Zelfbouwmarkt Op zaterdag 28 november 2020 is de jaarlijkse zelfbouwmarkt geweest. Dit keer online met verschillende programma onderdelen: online informatie-stands, minicursussen en een panelgesprekken met ervaren zelfbouwers en leden van wooncoöperaties. Aanbod en activiteiten Zelfbouw 2021 (stand januari 2021): Type zelfbouwaanbod 2021

Woningen

Aandeel

Individuele Zelfbouw Samen in het Klein Collectief opdrachtgeverschap Mede Opdrachtgeverschap Wooncoöperaties

0 0 42 86 365

0% 0% 9% 17 % 74 %

Totaal

493

100%

Er is veel werk verricht om het programma wooncoöperaties als onderdeel van zelfbouw goed van de grond te krijgen. In 2021 start volgens de planning de inschrijving voor zes kavels voor wooncoöperaties, goed voor de realisatie van 365 woningen. De taakstelling wordt hiermee in 2021 gehaald. De in het eindrapport ”aan de slag met wooncoöperaties” opgenomen financieringsregeling is in uitwerking. Het is de bedoeling deze rond het zomerreces vast te stellen zodat leningen kunnen worden aangevraagd. Met het platform wooncoöperaties !WOON, de corporaties en de al actieve wooncoöperaties op de pilotlocaties voert de gemeente regelmatig overleg over onderwerpen als: selectieprocedure, keurmerk, coöptatie en beheercoöperaties. Doel is het vinden van een werkwijze die zowel voor wooncoöperaties als de gemeente tot een uitvoerbaar proces leidt. De taakstelling voor de overige vormen van zelfbouw bestaat vooralsnog uit 2 kavels voor Mede Opdrachtgeverschap (totaal circa 86 woningen) en 2 kavels voor CPO-bouwgroepen (totaal circa 42 woningen). Hiermee wordt de jaarlijkse taakstelling van 250 woningen nog niet gehaald. Dit heeft te maken met de prioriteit die nu wordt gegeven aan wooncoöperatielocaties en met het feit dat doordat het Centrumeiland bijna is voltooid er in tegenstelling tot eerdere jaren nog slechts een paar kavels beschikbaar zijn om voor zelfbouw op de markt te brengen.

21

2. Jongeren en studenten Het Coronavirus heeft een grote invloed gehad op de studentenpopulatie en dan met name de internationale studenten. De exchangeprogramma’s zijn tijdelijk stopgezet en dit zorgt ervoor dat een deel van de internationale studenten wegblijft, maar tegelijkertijd gaan Nederlandse studenten ook minder naar het buitenland. De voor exchange studenten gereserveerde eenheden worden tijdelijk verhuurd aan Nederlandse studenten. Het aantal Nederlandse studenten en internationale diplomastudenten blijft nog steeds groeien. Voor de vraag naar studentenhuisvesting heeft de pandemie dus vooralsnog geen gevolgen. Plan jongeren- en studentenhuisvesting 2019-2022 De gemeente zet voor de periode 2019-2022 in op het in aanbouw nemen van 9.000 betaalbare jongeren- en studentenwoningen in Amsterdam en 1.500 studentenwoningen in de regio. Het plan zet zowel in op zelfstandige woningen als woningen met gedeelde voorzieningen, op permanente en tijdelijke woningen en op gemengde complexen en aparte complexen per doelgroep. De permanente, zelfstandige woningen maken deel uit van de ambitie om gemiddeld 7.500 woningen per jaar in aanbouw te nemen. De tijdelijke en onzelfstandige woningen vallen daarbuiten, maar tellen wel mee voor het halen van de 9.000 jongeren- en studentenwoningen.

Het Plan jongerenen studentenhuisvesting 2019-2022 vormde voor de gemeente tevens de basis voor het sluiten een convenant met universiteiten, hogescholen, studentenunie en corporaties. Programma en realisatie Om de productiedoelstelling te kunnen halen moeten jaarlijks gemiddeld 2.250 eenheden in aanbouw worden genomen. In 2019 en 2020 zijn samen 2.325 woningen voor jongeren en studenten in aanbouw genomen waarvan 975 permanente nieuwbouwwoning in 2020:

Studentenwoningen Jongerenwoningen Subtotaal 2020

715 eenheden 260 eenheden 975 eenheden

Het is in 2020 niet gelukt de doelstelling te halen. Een groot deel van de planvoorraad van circa 2.100 eenheden heeft vertraging opgelopen in de planvorming. De planvoorraad voor 2021 bevat 1.676 eenheden waarvan 306 tijdelijke en onzelfstandige eenheden. Dit is niet voldoende om de achterstand in te halen. De planvoorraad “studentenwoningen” bevat voldoende aantallen voor het kunnen halen van de doelstellingen van het ‘Convenant Studentenhuisvesting Amsterdam 2019-2022’. Voor een groot deel start de bouw volgens planning in 2022. De focus ligt op het voorkomen van vertraging. Voor het halen van de doelstellingen uit het Plan Jongeren- en Studentenhuisvesting moet met name de planvoorraad “jongerenhuisvesting” worden vergroot. Er wordt voortdurend gezocht naar nieuwe locaties. In de afgelopen jaren was de productie voornamelijk afhankelijk van de productie door woningcorporaties. De gemeente zet in op het realiseren van jongerenwoningen op particuliere transformatielocaties. Dit lukt in toenemende mate. Afsprakenbrieven met verschillende eigenaren zijn in de maak. Naast nieuwbouw van permanente woningen worden alternatieve methoden ingezet om de programmadoelstellingen te kunnen halen. Hierbij kan worden gedacht aan het realiseren, verlengen en verdichten van tijdelijke wooncomplexen, inzet op vormen van woningdelen 22

(onzelfstandige woningen) en het omzetten van bestaande wooncomplexen naar jongeren- en/of studentenhuisvesting. Bovendien zijn in 2020 als onderdeel van het programma Jongeren- en Studentenhuisvesting opnieuw locaties voor tijdelijke woningbouw geïnventariseerd. Er zijn geen makkelijke locaties meer. Ook bij de meest kansrijke locaties spelen belemmeringen. Op dit moment worden diverse tijdelijke locaties nader onderzocht en in de loop van 2021 geconcretiseerd. 3. Ouderenhuisvesting Het programma Ouderenhuisvesting 2019-2022 maakt zich sterk voor een goede woonpositie van de Amsterdamse ouderen in samenwerking met de ouderen zelf, de woningcorporaties, de zorgaanbieders en alle andere betrokken partners. Ouderen wonen verspreid over de stad en willen bij voorkeur in hun eigen buurt blijven wonen. Daarom besteedt het programma veel aandacht aan gebieden in de stad met een ongeschikte woningvoorraad en een sterk vergrijzende bevolking. Toevoeging van nieuwe aanpasbaar gebouwde woningen is belangrijk om het groeiend aantal ouderen een geschikte woning te kunnen bieden. De inzet is om 90% van de reguliere nieuwe sociale huur van corporaties aanpasbaar te bouwen en 5% te bestemmen voor ouderen.

Van de in 2020 in aanbouw genomen sociale huurwoningen zijn 39 woningen gelabeld voor senioren in de sociale huur: 16 woningen worden toegevoegd aan een complex van Woonzorg aan het Osdorpplein en 23 woningen komen in een complex van Eigen Haard in de Kolenkitbuurt. Deze 23 woningen worden geclusterd in de kop van het complex en zijn bestemd voor een woongemeenschap van migrantenouderen. Intentieverklaring zelfstandig geclusterd wonen voor ouderen Met het tekenen van de Intentieverklaring zelfstandig geclusterd wonen voor ouderen op 1 juli 2020 zijn er nieuwe aanvullende afspraken gemaakt. De opgave is om in Amsterdam in de periode 2021 tot 2025 , 2000 geclusterde zelfstandige ouderenwoningen in aanbouw te hebben genomen. Dat zijn jaarlijks, uitgaande van vier jaren, gemiddeld 500 woningen, waarvan minimaal 250 in de sociale huur, 125 in de middeldure en 125 in de dure huur of koop. Om het aanbod van geschikte woningen te vergroten wordt zo vroeg mogelijk in de planvorming bezien welke kavels geschikt zijn en welke ouderenwoningen waar gerealiseerd kunnen worden, niet alleen in de sociale huur maar ook in het middensegment/dure sector. Geschikte kavels zijn kavels in de nabijheid van winkels, voorzieningen en openbaar vervoer. Diverse projecten zijn in voorbereiding.

Woonzorg heeft twee grote projecten in ontwikkeling: De De Drie Hoven (transformatie) en Stadsveteranen Amstelkwartier (samen met AM).

23

4. Kwetsbare groepen Sinds 2016 werken woningcorporaties, zorgaanbieders en gemeente Amsterdam samen aan de ondersteuning en huisvesting van kwetsbare groepen. Op 14 maart 2019 heeft de gemeenteraad het Programma Huisvesting Kwetsbare Groepen 2019-2022 vastgesteld. Bouwopgave statushouders De doelstelling is oplevering van 2.700 wooneenheden voor statushouders. Het potentieel aantal wooneenheden dat door additionele investeringen van de gemeente tot stand komt, staat nu op 2.378, waarvan er al 1.674 zijn gerealiseerd. Momenteel zijn 261 wooneenheden in aanbouw/ voorbereiding en staan er nog 443 eenheden in de planning. De gemeente spant zich in om ook de laatste 322 wooneenheden te realiseren om van de 2.378 tot de 2.700 te komen. Voor deze 322 wooneenheden dienen nog nieuwe locaties gevonden te worden. In 2020 is gestart met het onderzoeken van de haalbaarheid van nieuwe tijdelijke woningbouwlocaties.

24

VII

Verwante onderwerpen 1. Omgevingsvergunningen

Op 14 maart 2019 heeft wethouder Ivens de toezegging gedaan om elk halfjaar te rapporteren over het aantal verleende omgevingsvergunningen. Landelijk wordt het aantal verleende omgevingsvergunningen gezien als één van de belangrijke indicatoren voor de voortgang van de woningbouwproductie. Het CBS publiceert elk kwartaal nieuwe cijfers en vergelijkt dat met eerdere kwartalen en jaren. Amsterdam hanteert al meer dan 25 jaar start bouw als belangrijkste indicator. Amsterdam houdt precies bij of de aannemer daadwerkelijk met de bouw is gestart, wat veelal zichtbaar is door het slaan van een eerste (hei)paal. In de gemeente Amsterdam zijn de stadsdelen en de Omgevingsdienst verantwoordelijk voor het afgeven van omgevingsvergunningen. Amsterdam geeft de verleende bouwvergunningen door aan het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Uit eerdere analyse is gebleken dat bij de levering van gegevens aan het CBS een aantal zaken niet goed zijn gegaan. Om verschillende redenen ontbraken er vergunningen in het landelijk overzicht. De gemeente is dit proces aan het verbeteren en automatiseren. Ondertussen is er een inhaalslag gemaakt en zijn de CBS-cijfers vanaf het tweede kwartaal 2019 naar boven bijgesteld. Deze administratieve onvolkomenheid is reeds in eerdere rapportages benoemd.

Daadwerkelijk verleende omgevingsvergunningen in 2020 In 2020 zijn voor 5.072 nieuwbouwwoningen vergunningen afgegeven1. Daarnaast zijn er 1.045 vergunningen geregistreerd voor verbouw, hierbij is geen onderscheid te maken tussen transformatie en ingrijpende verbouwingen van reeds bestaande woonruimte.

Maand 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11 2020-12 Totaal

Nieuwbouw 551 312 957 325 109 283 240 508 237 819 68 663 5.072

Verbouw en transformatie 165 307 153 48 27 59 47 65 52 47 24 51 1.045

NB. Deze cijfers wijken af van de cijfers die het CBS publiceert.

1

Bij het vaststellen van het aantal woningen voor die een vergunning is afgegeven is de datum van opvoering ervan in de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) leidend.

25

2. Afwijkingen van 40-40-20 bij particuliere transformaties (augustus 2019 t/m december 2020) Het in de Woonagenda 2025 opgenomen uitgangspunt van 40-40-20 geldt zowel voor nieuwbouw, als voor particuliere transformaties op kavelniveau. De directeur G&O is gemandateerd om voor particuliere transformaties op basis van vijf bestuurlijk vastgestelde criteria afwijkingen toe te staan. Soms wordt een verzoek van een eigenaar ook aan het bestuur voorgelegd, bijvoorbeeld als het politiek gevoelig ligt. De wijze van inzet van het mandaat wordt jaarlijks opgenomen in de woningbouwrapportage, waardoor college en raadsleden zijn geïnformeerd. In de periode augustus 2019 t/m december 2020 zijn negen afwijkingsverzoeken geaccordeerd. In tegenstelling tot voorgaande jaren is in deze periode geen aanvraag ingediend voor een groter aandeel sociale huur in het woonprogramma. Bij vijf aanvragen is verzocht om een groter aandeel middelduur programma en bij vier aanvragen om een groter aandeel vrije sector. Het totale programma van de negen toegestane afwijkingen bestaat uit 1.277 woningen en komt uit op een verhouding van 17-61-22. Dus een accent op middelduur. Bij deze afwijkingen past een kanttekening.

Het is mogelijk dat een project waarvoor een afwijking in het woonprogramma is toegestaan uiteindelijk toch niet doorgaat, of dat de ontwikkelaar in een later stadium alsnog terugkomt met een verzoek om een ander programma te mogen realiseren. In de bijlage “Afwijkingen 40-40-20 bij particuliere transformaties” wordt nadere informatie gegeven over de geaccordeerde projecten. Het gaat dan om het toegestane programma en een verantwoording / onderbouwing van de toepassing van de afwijkingscriteria. 3. Doorbraakteam Woningbouw (ervaringen 2020) De gemeente is op verschillende niveaus in overleg met de ontwikkelaars, bouwers, investeerders en corporaties. Alle betrokkenen streven naar een hoge bouwproductie en om dat te bereiken is voortgang in de projecten en de bijbehorende processen van essentieel belang. Het bouwen van voldoende aantallen betaalbare woningen is een belangrijk doel voor het college. Het Doorbraakteam is ingesteld om voor versnelling te zorgen. Het doel is om problemen in projecten te escaleren en maatwerk toe te passen waar noodzakelijk en mogelijk. Het Doorbraakteam Woningbouw is operationeel sinds oktober 2021. Het is een klein team met de directeur Grond & Ontwikkeling als voorzitter en deelname vanuit de koepels NEPROM, IVBN en AFWC. Het is aan de individuele ontwikkelaars, beleggers en corporaties om concrete projecten in te brengen.

In november 2020 heeft het Doorbraakteam twee sessies gehad. In de twee sessies zijn vijf casussen van corporaties besproken. Zowel vanuit de gemeente als de corporaties zijn acties in gang gezet om de voortgang te bespoedigen. Marktpartijen hebben in 2020 geen casussen ingebracht.

26

4. Tenders Gemeentelijke bouwkavels worden uitgegeven na het nemen van het investeringsbesluit van een gebied. Om een bouwkavel te kunnen tenderen, moet aan een aantal voorwaarden zijn voldaan. Er moet bijvoorbeeld een vastgesteld verkavelingsplan zijn op basis waarvan een bouwenvelop kan worden opgesteld. Ook moet er bij voorkeur een geschikt bestemmingsplan zijn voor het aanvragen van een omgevingsvergunning. Daarnaast moet de kavel tijdig bouw- en woonrijp kunnen worden gemaakt. In 2020 zijn er in totaal vijf bouwkavels op de markt gebracht met een woningbouwprogramma. Twee van deze vijf tenders zijn uitgeschreven voor de kavels in de Sluisbuurt. Bij elke tender schrijven zich ruim voldoende partijen in waardoor de gemeente nog steeds in de positie verkeert om uit meerdere kwalitatieve en hoogwaardige inschrijvingen te kunnen kiezen. De tender kavel 5A1 in de Sluisbuurt heeft geresulteerd in zeventien inschrijvingen waarvan er vijftien geldig zijn. Verder zijn er tot nu toe geen projecten teruggegeven als gevolg van de Corona-crisis. Tenders in voorbereiding voor 2021 De gemeente heeft diverse tenders in voorbereiding voor 2021. In de eerste helft van 2021 worden er naar verwachting vijf tenders op de markt gebracht. De kavels worden verspreid in de tijd op de markt gebracht om een zo goed mogelijk resultaat te kunnen behalen.

De volgende bouwkavels met woningbouwprogramma worden in 2021 op de markt gebracht: Stadsdeel Oost Oost Oost Oost Nieuw West Zuidoost Zuidoost Zuid Zuid

Project Amstelkwartier 2e fase kavels 7A + 7B + 7C Sluisbuurt kavel 4A1 Weespertrekvaart Midden kavel 2 en 3 Koffiefabriek Joan Muyskenweg Kavel C/D Podium Lelylaan E-buurt Oost Vreeswijkpad blok 3 Beethoven kavel 2 Ravel kavel A

27

III

Financiële ruimte

De realisatie van het Woningbouwplan is mede afhankelijk van de ruimte in het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas. De vereveningsruimte is dat deel van de reserve dat resteert nadat het weerstandsvermogen en de reserveringen zijn bepaald. De financiële stand van zaken is voor het laatst door de raad vastgesteld met het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2020 (MPG 2020), welke halverwege 2020 is geactualiseerd in de “Actualisatie MPG 2020” (AMPG 2020). Het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 wordt voorjaar 2021 aan de raad ter vaststelling aangeboden (MPG 2021). In 2020 zijn 8 nieuwe investeringsbesluiten genomen en 2 plannen herzien. Hiermee zijn circa 8.000 woningen aan de harde planvoorraad toegevoegd. Vereveningsruimte De coronacrisis heeft geleid tot vertraging van gronduitgiften met als gevolg lagere winstnemingen in 2020 en 2021. Bovendien zijn er in 2020 nieuwe plannen toegevoegd met een tekort die beslag leggen op de vereveningsruimte, zoals de Klaprozenbuurt en de Nieuwe Kern. Met de gerealiseerde vereveningsruimte eind 2020 en de verwachte, beperkte, toename in 2021 ziet het ernaar uit dat er voldoende vereveningsruimte beschikbaar zal zijn om de aankomende plannen, of onderdelen van plannen, te kunnen vaststellen.

Het gaat in 2021/2022 naar verwachting om een beslag van circa € 100 - € 150 miljoen voor nieuwe investeringsbesluiten met een tekort voor onder andere Hamerkwartier, Amsteloever en de ontwikkelbuurten Reigersbos, Geuzenveld Slotermeer en Banne Noord, maar ook voor het landmaken van Buiteneiland en andere zaken zoals bijdragen aan het Noorderpark en station Lelylaan. Indien de raad met deze plannen instemt is de vereveningsruimte tot en met 2021/22 vrijwel geheel aangewend. Onder de aanname dat de crisis niet te lang aanhoudt en de effecten beperkt blijven, zal de vereveningsruimte daarna weer toenemen. Deze toename is voor een belangrijk deel afhankelijk van de op dit moment zeer onzekere kantorenmarkt die de woningbouw financieel mogelijk moet maken. Er is naar verwachting voldoende ruimte om door te blijven gaan met de planvorming zodat aan de woningbouwambitie kan worden voldaan, maar de ruimte neemt minder snel toe dan werd aangekondigd in het MPG 2020. De verwachte toename van de vereveningsruimte is afhankelijk van de gronduitgiften en moet dus nog worden verdiend. De toename van deze ruimte is nodig voor het nemen van nieuwe investeringsbesluiten met een tekort en/of het doen van een grote voorinvestering. Plannen voor transformatieprojecten en ontwikkelbuurten zullen vaker een financieel tekort hebben.

Transformatieprojecten vanwege de inbrengwaarde van het bestaande vastgoed en ontwikkelbuurten vanwege de hoge investeringen in de openbare ruimte als gevolg van achterstallig onderhoud en de geringe grondopbrengsten die daar tegenover staan. Mogelijkheden tot het aanvragen van rijkssubsidies kunnen een positieve bijdrage leveren aan de tekortplannen. Grotere risico’s in grondexploitatieportefeuille Het risico in de portefeuille is groter geworden als gevolg van de coronacrisis. Wat het effect is van de coronacrisis op de grondopbrengsten in de grondexploitaties, is onzeker. Het belangrijkste risico is de uitval van de vraag naar kantoren of de kans op verdere vertragingen, al dan niet in combinatie met lagere grondprijzen of het omzetten naar een ander programma met minder grondopbrengsten. De geraamde grondopbrengsten behorende bij het geprognotiseerde 28