2. Projectnota Holendrecht 20220215 def.pdf

geen geen geen

1 1 1

0,18 0,3 0,6

1 1 1

maatwerk

maatwerk

Sociale- en middeldure huur

geen

1

geen

1

maatwerk

maatwerk

Uit Nota Parkeernormen (2017), Holendrecht is een B locatie Figuur 8: parkeernorm bij nieuwbouwwoningen per type woning, voor bewoners (exclusief bezoek). Bewoners worden uitgesloten van parkeervergunningverlening. Bvo = bruto vloeroppervlak. 3.3.15 Verkeer

Er is op Gaasperdam niveau een onderzoek gedaan naar de verwachte toename in

Toelichting: Bij de C-locaties wordt gebiedsspecifiek gekeken of de parkeervraag op eigen terrein moet, verkeersbewegingen door de realisatie van de beoogde plannen in Gaasperdam of op straat kan worden opgelost. Verder wordt naar de beschikbare (openbare) ruimte gekeken en naar (incl. toevoeging woningen in Holendrecht). verkeerseffecten als gevolg per vanopenbaar deze de actuele parkeerdruk op het maatgevende moment.De Gezien de mindere bereikbaarheid vervoer van de C-locaties, is het uitgangspunt bij de toetsing 1 parkeerplaats per woning. Hiervan kan, ontwikkeling blijven beperkt. mits onderbouwd, naar boven en naar beneden worden Binnen het plangebied is de bereikbaarheid vanafgeweken. de woningen en voorzieningen in veld Bij B-locaties kan de gemeente op verzoek van de ontwikkelaar de minimumparkeernorm met maximaal D een aandachtspunt, evenals het feit dat de gebieden naast de dreef geen doorgaand 20% verlagen wanneer de ontwikkelaar deelconcepten aanbiedt.

verkeer kennen en dat hier dus een rondrijdende beweging nodig is.

Uitzondering: Bij kleine projecten voor vrije sectorwoningen op B-locaties waarbij de minimumnorm op 4 parkeerplaatsen of lager uitkomt geldt een standaard vrijstelling van de parkeernorm. 8 Bij projecten met minder dan 100 woningen wordt geen minimumparkeernorm gesteld.

3.3.16 Archeologie In 2015 is voor Gaasperdam archeologisch onderzoek uitgevoerd. Daarin zijn archeologische zones met bijbehorende beleidsregels aangegeven. Het plangebied ligt in een gebied met een lage archeologische verwachting. Er geldt een vrijstelling van archeologisch vervolgonderzoek, ongeacht de omvang en diepte van de bodemingreep. Wel geldt voor het gehele plangebied conform de Monumentenwet een vondstmeldingsplicht.

de volgende fase een Quickscan Flora en Fauna uitgevoerd te worden voor de voorgenomen ontwikkeling. Wat betreft de stikstofdepositie wordt door middel van een AERIUS berekening de stikstofdepositie als gevolg van projecten en plannen op Natura 2000-gebieden berekend. De AERIUS calculator is bedoeld voor vergunningverlening in het kader van de Wet natuurbescherming. Met de calculator kan de stikstofdepositie rondom de bron(nen) die voor een project worden ingegeven worden berekend.

3.3.17 Milieueffectrapportage (m.e.r.-plicht) De milieueffectrapportage is een hulpmiddel om bij diverse procedures met milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Op grond van het Besluit m.e.r. toetst men of het plan of besluit voorziet in, of een kader vormt voor, activiteiten die (mogelijke) belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu. De realisatie van 1000 extra woningen in het plangebied ligt beneden de indicatieve drempelwaarden van 2000 woningen.

Gelet op de Handreiking woningbouw en AERIUS is voor projecten met een stikstofdepositie van 0,00 mol/ha/jaar geen vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming benodigd. In de andere gevallen op kortere afstand van een Natura 2000-gebied en/of voor de bouw van meer woningen waarbij de depositie mogelijk hoger is dan 0,00 mol/ha/jaar, is een AERIUS berekening nodig om de feitelijke situatie mee te nemen en kan een vergunningplicht aan de orde zijn. Daarbij dient de aanlegfase én de gebruiksfase te worden ingevoerd. Voor Holendrecht dient een AERIUS berekening uitgevoerd te worden in verband met de stikstofdepositie op nabij gelegen Natura 2000-gebieden.

3.3.18 Geluid Het plangebied ligt binnen de zones van het spoor, de metro en 50 km/u wegen. Bij de verdere planuitwerking wordt voor gevoelige functies zoals woningen onderzocht of wordt voldaan aan de Wet geluidhinder. Het Amsterdams Geluidbeleid 2016 eist hogere waarden dan de Wet Geluidshinder. Voor gevoelige functies zoals woningen moet daarom rekening gehouden worden met stille zijdes. Uitgangspunt van het Amsterdams geluidbeleid is dat iedere woning een stille zijde heeft. Bij inwerkingtreding van de Omgevingswet dient geluid getoetst te worden aan nieuwe regelgeving omtrent geluid. 3.3.19 LIB Het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) is een Algemene Maatregel van Bestuur, die gebaseerd is op de Wet luchtvaart. Het LIB zorgt niet voor beperkingen voor de ontwikkelingen in het centrum van Holendrecht. 3.3.20 Flora en fauna De zone rond de dreef en rond het Cruyff Court zijn groen ingericht. Hier dient in

3.3.21 Luchtkwaliteit Ruimtelijke plannen moeten voldoen aan grenswaarden voor onder meer stikstofdioxide en fijnstof. In het ‘Besluit niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM) is een toets aan de grenswaarden niet nodig als een (klein) bouwproject niet of nauwelijks voor extra luchtverontreiniging zorgt; < 1500 woningen bij 1 ontsluitingsweg; < 3000 woningen bij 2 ontsluitingswegen. Omdat de ontwikkelingen in Centrum Holendrecht ongeveer 1.000 woningen betreft is geen toets nodig. Bij het toevoegen van gevoelige maatschappelijke bestemmingen, zoals scholen en kinderdagverblijven moet er daarnaast worden getoetst aan het Besluit gevoelige bestemmingen en het Beleid gevoelige bestemmingen gemeente Amsterdam. Voor Holendrecht geldt dat de Holendrechtdreef en Meerkerdreef meer dan 10.000 motorvoertuigen per etmaal afwikkelen. Binnen een afstand van 50 meter gemeten

Projectnota Centrum Holendrecht

49

van de rand van deze wegen mogen geen gevoelige bestemmingen in de eerste lijnsbebouwing worden geprojecteerd. 3.3.22 Externe Veiligheid Het plangebied ligt nabij een spoorweg. Deze spoorweg is opgenomen in het Basisnet. In de Regeling Basisnet is een tabel opgenomen met afstanden voor plaatsgebonden risico transportroutes van het Basisnet. In de volgende fase moet de plaatsgebonden risicocontour nader berekend worden. 3.3.23 Windhinder Als een bestemmingsplan bebouwing met een bouwhoogte van 30 meter of hoger mogelijk maakt, moet onderzoek plaatsvinden naar de windhinder. Als uit het windonderzoek blijkt dat maatregelen, zoals overkappingen of luifels nodig zijn, dan worden deze gedetailleerd in het bestemmingsplan vastgelegd. 3.3.24 Bodem Holendrecht valt in zone 1 van de bodemkwaliteitskaart. Archiefonderzoek heeft uitgewezen dat er in het verleden slechts lichte verontreinigingen zijn aangetroffen. Op het Holendrechtplein zijn bedrijfsactiviteiten aangetroffen en op enkele locaties is de Japanse Duizendknoop aangetroffen. Uitgezonderd deze potentieel verdachte activiteiten is het onderzoeksgebied niet verdacht. Voor de diepere ondergrond zal nog rekening gehouden moeten worden met de mogelijke aanwezigheid van een bodemvreemde ophooglaag onder de dreven.

Voor de ontwikkellocaties in het plangebied moet bij de verdere planvorming een verkennend bodemonderzoek worden verricht, onder andere naar PFAS. De ondergrond in Zuidoost heeft geen goede afsluitende laag. Bij het graven in de ondergrond is het opbarstrisico zeer groot en kan kwelwater uit de ondergrond opborrelen. Daardoor ontstaat risico op hogere kosten bij het uitvoeren van ruimtelijke ingrepen. Er moet onderzoek worden gedaan naar dit opbarstrisico van de ondergrond.

diverse (hoofd)tracés van kabels en leidingen worden verlegd of aangepast. Langs het Meibergpad bevinden zich de meeste doorgaande leidingentracés, onder andere van Liander (elektra, gas) en Waternet (riool, water) en diverse datakabels. Een ander belangrijk tracé is het Abcouderpad. Voor de nieuwbouw zal een glasvezelnetwerk worden aangelegd. Daarvoor is het noodzakelijk om een glasvezelwijkcentrale (PoP) te realiseren (één van 15 m2 of 3 straatkasten). Een PoP kan onder voorwaarden inpandig worden opgenomen. Daarnaast moet er op termijn rekening worden gehouden met leidingen voor levering van warmte door het aardgasvrij maken van de wijk. Deze leidingen zullen vanuit het noorden (WOS Hakfort van Vattenfall) of het Amstel III gebied (levering datawarmte) het projectgebied Hart van Holendrecht doorkruisen. 3.3.26 Water en waterkeringen Het oppervlaktewater in Gaasperdam behoort tot de polder Bijlmer Zuid en valt onder het waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV). De (primaire) watergangen in het plangebied hebben een streefpeil van -2,70 m NAP. Holendrecht heeft weinig

3.3.25 Kabels en leidingen Bij aanpassingen aan de Holendrechtdreef, het winkelcentrum en woningbouw moeten

50

Kabels en leidingen

oppervlaktewater en de grondwaterstanden zijn hoog. Het gebied is gevoelig voor wateroverlast en de waterkwaliteit in de polder Zuid Bijlmer is slecht. Er loopt een watergang rondom Holendrecht, in het westen langs het talud van het treinspoor, noordelijk langs de Gaasperdammerweg en aan het oosten langs het Gaasperpark. Ter plaatse van de spoorlijn ligt een secundaire waterkering. De Gaasperdammerweg is ook een secundaire waterkering. De beschermingszone van deze kering bevindt zich in het talud van de spoordijk. 3.3.27 Watercompensatie Bij het toevoegen van verhard oppervlakte in de vorm van nieuwbouw of bij verharding van de openbare ruimte blijft minder grondoppervlak over voor het opnemen van regenwater. 10% Van de extra verhardingsoppervlakte (bij toevoegingen van meer dan 1.000 m2) zal als extra oppervlaktewater moeten worden aangelegd in hetzelfde waterpeilgebied, overeenkomstig de Keur van het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV). Hierbij dient de waterbalans ten alle tijden positief te blijven. Ook dient te worden voldaan aan de gemeentelijke grondwaternorm. In Holendrecht zijn de mogelijkheden voor het aanleggen van extra oppervlaktewater beperkt. Het huidige studiemodel is inclusief veld A doorgerekend en daarbij vindt een toename plaats van verhardingsoppervlak van circa 15000 m2. Er zal hierdoor een toename nodig zijn van circa 1500 m2 oppervlaktewater.

In het studiemodel is een toename van 1300 m2 opgenomen. Er lijkt voldoende mogelijkheid om de watercompensatie in het plangebied op te lossen in de verder uitwerking. 3.3.28 Klimaat adaptief ontwerp Met het programma Amsterdam Rainproof wil de gemeente de stad voorbereiden op zeer hevige regenbuien. De ambitie is om een regenbui waarbij 60 mm in één uur valt, te kunnen verwerken zonder dat er schade ontstaat aan huizen en vitale infrastructuur. Er is binnen het plangebied geen Rainproofknelpunt aangewezen. Accumulatie van meer dan 200 mm water in het plangebied bij een bui van 60 mm per uur vindt plaats in de oostkant van het plangebied onderaan de Meerkerkdreef en de Holendrechtdreef (Maasdrielhof ), waardoor deze wegen slecht begaanbaar kunnen worden. Ook op andere, niet-verharde plekken vindt accumulatie van water plaats, bijvoorbeeld rond het Cruyff

Court. In de volgende fase zal een Rainproof Oplossingenkaart worden opgesteld. Daarbij zullen de richtlijnen van Amsterdam Rainproof gevolgd worden voor een robuust klimaatbestendig ontwerp. Daarnaast kan er waterrobuust worden gebouwd. Momenteel is in Amsterdam een hemelwaterverordening in de maak, waarbij alle nieuw uit te geven kavels als waterneutrale kavels ingericht moeten worden. De capaciteit voor hemelwaterberging moet op de kavel minimaal 60 liter/m² zijn (regenbui 60mm/uur). Hemelwater dient met een constant debiet van 1liter/m2.uur afgevoerd te worden via bodeminfiltratie of oppervlaktewater. In extreme omstandigheden kan via het riool afgevoerd worden. Door klimaatveranderingen wordt hitte in de stad een steeds urgenter onderwerp. Door voldoende bomen te planten en groenvakken aan te leggen kan hittestress tegen gegaan worden. In de huidige situatie ontstaat er met name hitte daar waar veel verharding ligt, zoals op de parkeervelden en de pleinen. 3.3.29 Grondwater Bij nieuwe ontwikkelingen dient middels een geohydrologisch onderzoek aangetoond te worden dat wordt voldaan aan de grondwaternorm en dat in de omliggende wijken de grondwaterstand niet verslechtert. De grondwaternorm voor nieuw te realiseren bouwlocaties is vastgesteld in het ‘Plan gemeentelijke watertaken’. De normen zijn afhankelijk van de bouwplannen.

De plannen gaan uit van (ondergrondse) parkeergarages voor bezoekers van het winkelcentrum en eventueel voor bewoners. Geadviseerd wordt om, nadat de plannen voor het gebied duidelijk zijn, de lokale grondwatersituatie in de ontwerpfase met een grondwatermodel te onderzoeken voor de huidige en de toekomstige situatie met ontwikkelingen, rekening houdend met klimaatveranderingen (grondwatertoets). Eventuele mitigerende maatregelen om de grondwaterstand te beheersen kunnen zodoende tijdig in de (her)ontwikkeling worden ingepland. Bij herontwikkeling wordt geadviseerd de benodigde ontwateringsdiepte bij voorkeur te realiseren door voldoende hoogte in het maaiveld aan te brengen en gebruik te maken van goed doorlatend materiaal.

Projectnota Centrum Holendrecht

51

52

4 Vervolg 4.1 Ontwikkelstrategie Het plangebied beslaat deels gronden in volle eigendom van de gemeente en deels in erfpacht uitgegeven gronden. Voor een groot deel van de uitgegeven gronden zijn er plannen voor herstructurering. De gemeente heeft een voorkeur om met de bestaande vastgoedeigenaren tot minnelijke (samenwerkings)afspraken te komen. Dergelijke afspraken dienen binnen gestelde kaders en randvoorwaarden alsook binnen de redelijkheid te blijven waar het betreft een onderlinge verdeling van rekening en risico’s. Op 18 maart 2020 heeft de gemeente een intentieovereenkomst gesloten met Hoorne Vastgoed, Eigen Haard en Wonam. Het doel is om de sociaaleconomische positie van de buurt en de huidige bewoners te verbeteren. Samen met deze partijen is opdracht gegeven tot het maken van de in dit stuk genoemde Buurtstudie en Ontwerpstudie. In de volgende fase stelt de gemeente een stedenbouwkundig plan op en onderzoeken de partijen de ruimtelijke en programmatische invulling van de verschillende kavels.

4.2 Planning, proces en juridisch planologisch Begin 2021 is begonnen met het opstellen van deze projectnota. Het is de verwachting dat begin 2022 het projectbesluit genomen kan worden door B&W waarna wordt gestart met het investeringsbesluit. In deze ontwerp- en financieringsfase worden de stedenbouwkundige kaders verder uitgewerkt. Vaststelling van het investeringsbesluit is voorzien in het eerste kwartaal van 2023. Vanwege de onzekerheid omtrent het in werking treden van de nieuwe Omgevingswet zal in eerste instantie met Omgevingsvergunningen gewerkt worden. In de volgende fase wordt de planning hiervoor bepaald. De start bouw van het eerste ruimtelijke project wordt op zijn vroegst in 2025 verwacht.

bewoners uit deze en van voorgaande sessies werken we uit tot een voorkeursmodel. Daarmee vormen de uitkomsten van deze trajecten de basis voor het investeringsbesluit en leggen we dan bestuurlijk voor om tot een keuze of een afweging te komen. 4.3.2 Communicatie De definitieve projectnota wordt na besluitvorming gedeeld met gesprekspartners en andere belanghebbenden. Bewoners, ondernemers en andere gebruikers van Holendrecht worden via diverse media geïnformeerd over de inhoud van de projectnota en de gevolgen daarvan.

4.4 Organisatie De bestuurlijk opdrachtgever is de wethouder ruimtelijke ordening en grondzaken. De ambtelijk opdrachtgever Gebiedsontwikkeling en Transformatie Zuidoost en OuderAmstel is ambtelijk opdrachtgever van het project. Voor de uitvoering van het project is het projectteam Holendrecht opgericht. Het projectteam draagt zorg voor de plan- en besluitvorming en wordt aangestuurd door een projectmanager. In het projectteam zijn de relevante directies vertegenwoordigd. Daarnaast is er nauw contact met het stadsdeel Zuidoost. Met de externe partijen die de herontwikkeling op zich nemen is regelmatig overleg waaraan alle partijen (Eigen Haard, Hoorne Vastgoed en Wonam) deelnemen. Er is een stuurgroep ingesteld waarin de ambtelijk opdrachtgever Zuidoost zitting heeft namens de gemeente. Vanuit de andere partijen nemen de directeuren deel aan deze stuurgroep.

4.3 Participatie en communicatie 4.3.1 Participatie We blijven met de bewoners in gesprek over de invulling van het centrum van Holendrecht. Dit zal in kleine en grote groepen zijn, en soms over het geheel en soms over deelthema’s. We onderzoeken onder welke voorwaarden er tot een plan gekomen kan worden dat de bewoners acceptabel vinden. De uitkomsten en adviezen van de

Projectnota Centrum Holendrecht

53

4.5 Financiën De financiële implicaties van de in deze projectnota geschetste mogelijke gebiedsontwikkeling zijn in beeld gebracht. Hierbij is aandacht besteed aan het programma, de verwachte opbrengst, de investeringsbehoefte, de fasering, risico’s en kansen. In de volgende planvormingsfase richting Investeringsbesluit zal toegewerkt worden naar een uitgewerkt voorkeursmodel. De afdeling Maatschappelijk Vastgoed (MV) van de gemeente Amsterdam is verantwoordelijk voor het aanvragen van investeringsbudget voor het onrendabele deel van de kosten van maatschappelijke voorzieningen. De afdeling MV houdt regie over de plannen voor maatschappelijke voorzieningen tijdens de gehele planperiode en neemt de te nemen investeringen jaarlijks op in de Voorjaarsnota en het MIP Maatschappelijke voorzieningen voor investeringen die starten in het jaar na besluitvorming (kredietbesluit) door de gemeente.

54

Colofon Titel: Centrum Holendrecht, projectnota Februari 2022

of

nh

e ars Ma

f ho en

rkd

of

of

n

laa

uw Nie dhof lan

ein

eg

uw

h nd wla u e Ni

asd Ma

len

Ho dre

of

Mei

f ree h td c re nd

ad

in

f tho

of rth

f

nh ijne Op

of

ee

ree

o nh

of

nh

O

ere mm

ad

ev Ruis

ijne

of

rth

me

he

Op

h Op

d rsbos Reige

o tfo

c o uderpad

f

f ho ert em

ho

n ge

llin

Ab

inp rple lme Bij

n Mo

Mi

M

f ho

Op

f an ho en jnla nri usd de Ou

he he Op

en usd

of

nh

ge

illin

f ho

en

of nh

en

sde

u he Op

f

ho

ern

Me

Rh

d pa erg

Op

Projectnota Centrum Holendrecht

gp b er

of

M eib

M

Afbeeldingen: Gemeente Amsterdam, Mecanoo Architecten, Paco Núñez

le Ho

lh rie

ple cht

ech

tev

Nig f ho trik Nif

nh hte Oc

ef dre g r e eib

f ree

elh

i sdr

ielh

Nie

a Ma

of

e erk

f ho en

r asd Ma

u Nie

f

d rpa de

o ish

ou

rslu we

ars Ma

Me

Ab c

eruw Nie ishof slu

Opdrachtgever: Ambtelijk opdrachtgever: Ellen Nieuweboer; opdrachtgever gebiedsontwikkeling & transformatie Zuidoost Projectteam: Iris van der Horst, senior manager Gaasperdam/Driemond Saskia Huft, projectmanager Holendrecht Jim Engelshoven, assistent projectmanager Raphael Beaumont, projectleider sociaal Berit van Hulst, stedenbouwkundig hoofdontwerper Hannes Weis, assistent stedenbouwkundig ontwerper Said Masjedi, tekenaar CJ Laros, ontwerper openbare ruimte Ina Wong-van Eijken, projectleider grond & ontwikkeling Floris van der Molen, planeconoom Steve Rosendahl, technisch projectleider Stijn van Doorn, communicatieadviseur Jonathan van Diemen, Fabie Vrisekoop, planningsadviseurs

ars Ma

mmerp a d rda spe of a ish Ga rslu e uw Nie

ad np

Ran

f jkho dwi

55

56

Bijlage •

Verslag van participatie

Projectnota Centrum Holendrecht

57

58