2. Ontwerpbestemmingsplan Zuidas-Woonbuurt Ravel

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Structuurvisie Amsterdam 2040

De Gemeenteraad heeft in zijn vergadering van 17 februari 2011 de Structuurvisie Amsterdam 2040: Economisch Sterk en Duurzaam vastgesteld. De centrale ambitie van de structuurvisie is dat Amsterdam zich verder ontwikkelt als kernstad van een internationaal concurrerende, duurzame, Europese metropool. Om economisch sterk en duurzaam te zijn en Amsterdam en de regio verder te kunnen ontwikkelen wil Amsterdam onder meer een intensiever gebruik van de bestaande stad en het openhouden van landschap. Intensivering van het grondgebruik in de stad biedt tal van mensen woon- en werkruimte. Het betekent extra draagvlak voor voorzieningen, extra investeringen in de openbare ruimte, efficiënter omgaan met energie en vervoer en er hoeft minder landschap te worden aangetast. Daarnaast betekent het ook 70.000 woningen en bijbehorende voorzieningen erbij tot 2040, intensiever gebruik van de haven en huidige bedrijventerreinen en ruimte voor waterberging. Zuidas ontwikkelt zich de komende jaren als het deel van het stadscentrum voor internationaal zakendoen en kennisontwikkeling, maar er zal ook op grote schaal gewoond worden en er komen voorzieningen als winkels, kinderopvang, (internationale) scholen en horeca. Exclusieve retail- en culturele voorzieningen moeten de internationale aantrekkingskracht versterken.

Het wordt niet alleen het zakencentrum voor de metropool Amsterdam maar van heel Nederland. Nergens in Nederland zijn vergelijkbare kansen aanwezig voor een internationaal vestigingsmilieu. Amsterdam is de stad met de internationale hoofdkantoren en met Zuidas wordt die positie verder bevestigd. Met het plan voor Zuidas wordt beoogd de stedelijke kwaliteit te realiseren die nodig is om de rol van toplocatie te bestendigen en verder te ontwikkelen.

bestemmingsplan_Zuidas-Woonbuurt Ravel (ontwerp)

blz. 33

Zuidas in de Structuurvisie Amsterdam 2040 Zuidas is aangemerkt als metropolitaan kerngebied. Een zeer gedifferentieerd gebied waar sprake is van een optimale menging van wonen en werken met daarin internationale toplocaties voor kantoren, winkels Gemeente Amsterdam

blz. 34

van internationale allure en ook woningen. Uit het vervolg van deze toelichting zal blijken dat aan de uitgangspunten van de structuurvisie uitwerking wordt gegeven. 3.4.2

Koers 2025: Ruimte voor de stad

Om uitvoering te kunnen geven aan de Structuurvisie Amsterdam 2040 is het belangrijk om goed in beeld te hebben waar de beschikbare ruimte zich in Amsterdam bevindt. Daarom heeft de gemeente Amsterdam in april 2016 Koers 2025: Ruimte voor de stad opgesteld; een integrale en stadsbrede inventarisatie van woningbouwlocaties. Koers 2025 operationaliseert de structuurvisie en de ambitie voor de bouw van 50.000 woningen in een ontwikkelstrategie voor de stad tot 2025. Naast het accommoderen van groei wil Amsterdam kwaliteit aan de stad toevoegen. Door het veranderende karakter van de toenemende bedrijvigheid wordt de klassieke scheiding tussen wonen en bedrijvigheid steeds vager. Gemengd stedelijke milieus, functioneel en duurzaam, zijn het best in staat om aan deze ontwikkeling ruimte te bieden. Zuidas wordt in Koers 2025 aangewezen als gebied waar mogelijkheden zijn voor nieuwe gebiedsontwikkeling. De ontwikkelingen in Zuidas kenmerken zich bij uitstek door hun gemengde functies, functionaliteit en duurzaamheid en zijn dan ook volledig in lijn met Koers 2025. 3.4.3

Hoogbouw in Amsterdam

Binnen het instrumentarium van de Structuurvisie Amsterdam 2040 (en de Nota Hoogbouw in Amsterdam, vastgesteld door het College van B&W op 10 mei 2011) zijn de uitgangspunten voor hoogbouw in Amsterdam genoteerd. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebieden waar hoogbouw wordt gestimuleerd en gebieden waar hoogbouw zeer terughoudend wordt toegepast. Onder hoogbouw wordt verstaan: gebouwen vanaf 30 meter hoogte of tweemaal de hoogte in hun directe omgeving. Onderhavig bestemmingsplangebied ligt in een gebied (langs de ringweg A10/Ringlijn, met name rond de OV-knooppunten) waar hoogbouw wordt gestimuleerd. Aan de hand van een hoogbouweffectrapportage (HER), waarin de effecten van het hoogbouwplan op het stedelijke landschap in beeld zijn gebracht, wordt beoordeeld of een hoogbouwplan verantwoord is. In bepaalde gevallen is het opstellen van een HER verplicht. Dat doet zich voor in situaties waarin terughoudendheid met hoogbouw wordt beoogd. De Zuidas is als locatie aangewezen waar hoogbouw wordt gestimuleerd. Het doen van een HER is niet verplicht gesteld. In het kader van het Ontwikkelplan en voorliggend bestemmingsplan is onderzoek gedaan naar een aantal hoogbouwgerelateerde onderwerpen zoals bezonning, windhinder, straalpaden en het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (Lib).

In hoofdstuk 14 wordt inhoudelijk ingegaan op de stedenbouwkundige inpassing in en effecten op de omgeving. 3.4.4

Visie Zuidas 2016

De Gemeenteraad heeft op 5 oktober 2016 de Visie Zuidas 2016 vastgesteld. In de Visie Zuidas wordt beschreven hoe, waar en waarom er ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden. Zuidas is in korte tijd uitgegroeid tot een uniek deel van Amsterdam met internationale allure, maar wordt ook steeds meer tot een levendige stadswijk. Zuidas staat aan de vooravond van de grootste bouwoperatie uit de geschiedenis van het gebied, er komen duizenden nieuwe woningen en bewoners bij. Daarnaast reizen steeds meer mensen via station Amsterdam Zuid van en naar Amsterdam. Het wordt, kortom, op alle mogelijke manieren drukker in Zuidas met een mix van bewoners, studenten,

bestemmingsplan_Zuidas-Woonbuurt Ravel (ontwerp)

blz. 35

werknemers, reizigers, congresbezoekers en toeristen. Het behouden en versterken van kwaliteit van wonen en werken in Zuidas, gecombineerd met de aanleg van Zuidasdok, is de belangrijkste uitdaging voor de komende periode. De Visie Zuidas 2016 benoemt daarbij de volgende thema's: Zuidas in uitvoering De visie staat in het teken van het voortzetten en versterken van het succes van Zuidas in een periode met veel bouwactiviteiten. Het is onvermijdelijk dat bewoners en bezoekers last gaan ondervinden van bouw- en funderingswerkzaamheden, omleidingen en bouwverkeer, maar de overlast mag niet overheersen. Alle reden om juist nu extra aandacht te schenken aan hoe we de kwaliteit van het gebied hoog kunnen houden en waar mogelijk kunnen verbeteren. Door zorgvuldige gebiedsregie en goede communicatie wordt geborgd dat Zuidas ook tijdens de bouw leefbaar en bereikbaar blijft. Internationaal en ambitieus De kracht van Zuidas wordt onder andere bepaald door de goede bereikbaarheid, zowel vanuit de stad als vanuit de regio, en dankzij de nabijheid van Schiphol. Daar bovenop maakt de aanwezigheid van gekwalificeerde werknemers en kennisinstellingen van Zuidas een gewilde locatie voor internationaal opererende topbedrijven. Het succes en de kracht van Zuidas als internationale toplocatie wordt met deze visie verder uitgebouwd en versterkt.

Het internationale karakter wordt op straat voelbaar en zichtbaar, door hoogwaardige voorzieningen, hotels, kunst en cultuur. Het 'Kenniskwartier', een menging van universitaire- en stedelijke voorzieningen, bedrijven en wonen, zal een belangrijke plek krijgen in de internationale en ambitieuze Zuidas. Een levendige woonwijk Het is de ambitie om van Zuidas een gemengd woongebied te maken voor jong en oud; een wijk met een grote verscheidenheid aan nieuwe, lichte woningen in een hoog stedelijke omgeving en met een moderne en kosmopolitische sfeer. Om de verblijfs- en woonkwaliteit in Zuidas te garanderen wordt blijvend ingezet op meer levendigheid en voldoende voorzieningen, zoals scholen, zorgfuncties en winkels. Verbonden door groen en water Een belangrijke voorwaarde voor een gezonde en leefbare Zuidas is de aanwezigheid van voldoende en kwalitatief hoogwaardig groen en water. Dat is niet alleen belangrijk vanwege recreatieve functies, maar ook om Zuidas bestendig te maken tegen extreme regenbuien en hoge temperaturen en een habitat te bieden aan flora en fauna. Daarom worden er plekken in het groen of bij het water aangelegd, worden bestaande plekken verbeterd en worden het groen en water beter met elkaar verbonden. De samenhangende structuur van groen en water wordt een belangrijke drager van de identiteit van het gebied.

Kiezen voor fiets en OV Het aantal vervoerbewegingen neemt de komende jaren flink toe. De ambitie om de bereikbaarheid van Zuidas te behouden en tegelijkertijd een aantrekkelijk verblijfsgebied te vormen, dwingt tot het maken van expliciete keuzes. Fiets en openbaar vervoer krijgen meer ruimte als aantrekkelijke alternatieven voor het autogebruik. Met een aantal reeds geplande (in het kader van Zuidasdok) en beoogde ingrepen (op lange termijn) wordt de OV-bereikbaarheid vergroot. Fietsen van en naar Zuidas en het stallen van fietsen wordt zo snel, goedkoop, veilig en gemakkelijk als mogelijk. De daklaan wordt onderzocht; een verhoogde fietsverbinding in een groene setting. Tot slot worden bestaande en voorziene infrastructuur slimmer en efficiënter benut. Het bedrijfsleven speelt hierbij een belangrijke rol.

Gemeente Amsterdam

blz. 36

3.4.5

Woonbeleid

3.4.5.1 Woonagenda 2025: Voldoende, betaalbare en goede woningen In de Woonagenda 2025: Voldoende, betaalbare en goede woningen (vastgesteld op 19 juli 2017) heeft de gemeente onderzocht wat ervoor nodig is om te zorgen dat Amsterdam een gezonde, dynamische, gemengde stad blijft waar ruimte is voor iedereen. Tot aan 2025. De drie uitgangspunten zijn voldoende woningen, betaalbare woningen en goede woningen. Om voldoende woningen te realiseren moeten woningvoorraad en woningbehoefte in 2025 beter op elkaar zijn aangesloten. Daarvoor is onder andere van belang dat jaarlijks minimaal 1.500 middeldure huurwoningen worden gebouwd en dat het stedelijke uitgangspunt van 40% gereguleerde huur, 40% middelduur (huur en koop) en 20% dure huur en koop wordt aangehouden. Voor betaalbare woningen moet de woonruimteverdeling worden herzien, moeten middeldure huurwoningen gerichter worden verhuurd aan middeninkomens en moet men in de huursector passend wonen. Bij het uitgangspunt goede woningen staan woningkwaliteit, duurzaamheid en bewonersondersteuning centraal. Het aantal woningen met achterstallig onderhoud moet afnemen en woningen moeten gezonder, veiliger en comfortabeler zijn om in te wonen. Mogelijk wordt hiertoe een structureel Programma Woningkwaliteit in het leven geroepen.

Corporaties en huurders moeten aanvullende duurzaamheidseisen afspreken voor nieuwbouw en duurzaamheidsprestaties afspreken voor bestaande woningen. Met het in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte woningbouwprogramma wordt uitvoering gegeven aan het in de visie geformuleerde beleid. Gelet op de veranderingen op de woningmarkt die zich de afgelopen jaren hebben voorgedaan ligt het voor de hand niet alleen in te zetten op grote woningen, maar ook de realisatie van kleinere woningen te faciliteren. Het uitgangspunt 40-40-20 wordt op gebiedsniveau toegepast. Het voorliggende bestemmingsplan maakt de woonbestemming mogelijk zodat het woonbeleid kan worden uitgevoerd. 3.4.6

Kantorenbeleid

3.4.6.1 Kantorenstrategie Amsterdam: 'Het juiste kantoor op de juiste plek' In 2011 werd met vaststelling van de kantorenstrategie beleid geformuleerd om de kantorenmarkt gezonder te maken en het totale aanbod van kantoorvloeroppervlak terug te dringen. Hierbij werd sterk ingezet op transformatie en herontwikkeling van leegstaande kantoren en het beperken van nieuwbouw. Deze inzet is succesvol gebleken met een daling van de leegstand van 18 % naar 12,8 % per 1 januari 2017. Sinds 2015 is de dynamiek op de kantorenmarkt weer sterk toegenomen en dit vroeg om een actualisering van de huidige strategie en onderzoek naar de doelmatigheid hiervan. De veranderingen op de kantorenmarkt, maar ook de banengroei en een Brexit zijn aanleiding geweest om de in 2011 vastgestelde kantorenstrategie te actualiseren. Amsterdam als economische motor Amsterdam huisvest een aantal grote en bovengemiddeld snel groeiende dienstensectoren waarin de Metropoolregio Amsterdam (MRA) een comparatief voordeel heeft ten opzichte van de rest van Nederland. De belangrijkste hiervan is de zakelijke en financiële dienstverlening. Ook de industrie IT- en softwaredienstverlening droeg relatief sterk bij aan de economische groei van Amsterdam. De werkgelegenheid nam in 2016 in de hele MRA toe met 2,3 %. De stijging is bijna geheel toe te schrijven aan Amsterdam. Op Zuidas groeide het aantal banen het snelst.

Amsterdam past in een mondiale trend bestemmingsplan_Zuidas-Woonbuurt Ravel (ontwerp)

blz. 37

waarbij internationaal georiënteerde kennisintensieve steden zoals Londen, Parijs en Stockholm een substantiële werkgelegenheidsgroei kennen en zich ontwikkelen als economische motoren voor de omliggende stedelijke regio. Deze trend heeft alles te maken met de opkomst van de kennis- en innovatie-economie. Amsterdam is een internationaal knooppunt, heeft twee universiteiten en diverse kennisinstellingen en kennisintensieve bedrijven. De stad zet zoveel mogelijk in op stedelijke ontwikkeling nabij multimodale knooppunten. Door op deze locaties in te zetten op groei wordt bijgedragen aan de duurzaamheidsdoelstellingen en zijn werkplekken in de toekomst sneller en beter bereikbaar voor inwoners van de regio en daarbuiten. De Zuidas ontwikkelt zich hierin steeds meer tot een gemengd woon- en werkgebied met voorzieningen. Uitvoeringsstrategie 3.0: Ruimte voor Werken in de MRA van Morgen: 2017-2030 Om een gezonde kantorenmarkt te behouden en overmaat terug te dringen en te voorkomen wordt binnen de MRA samengewerkt door het Platform bedrijven en kantoren (Plabeka). De programmatische afspraken die in het verleden voor het planaanbod kantoren zijn gemaakt met de Uitvoeringsstrategie Plabeka 2010-2040 zijn vervangen door een nieuwe Uitvoeringsstrategie Plabeka 3.0.

Hiermee is een herijking gemaakt van de vorige strategie om zo goed mogelijk te kunnen blijven inspelen op de ruimtelijk-economische ontwikkelingen en de veranderde kwalitatieve en kwantitatieve ruimtevraag. Kwantitatieve raming De vraagramingen van de Uitvoeringsstrategie 2011 zijn door de grote dynamiek achterhaald. Dit heeft geleid tot het rapport Vraagraming en vraagverdieping Metropool Regio Amsterdam (mei 2016). Op basis van dit rapport is de vraag naar nieuw kantoorvloeroppervlak in de Uitvoeringsstrategie geraamd op 515.000 m² tot 2050, waarvan 230.000 m² groei op formele kantoorlocaties van 2017 tot 2030 en 225.000 m² voor groei op formele kantoorlocaties van 2030 tot 250 en 60.000 m² voor groei elders binnen Amsterdam. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de uitbreidingsvraag als gevolg van Brexit. Door de transformatie van kantoren naar andere functies, zoals wonen (die tot 2019 naar verwachting 250.000 m² bedraagt) en de grote vraag naar kantoren, onder andere als gevolg van de Brexit, zal de leegstand van 11,5 % dalen naar een frictieleegstand van 8 % in 2019. Frictieleegstand is de leegstand die ontstaat doordat vraag en aanbod in de tijd niet altijd direct op elkaar aansluit. Kwalitatieve raming: Juiste kantoor op de juiste plek.

Uit voornoemd onderzoek blijkt dat er nog steeds behoefte is aan kantoren op locaties waar sprake is van functiemenging, die bovendien goed bereikbaar zijn. Dit betreft met name een kwalitatieve vraag. Het juiste kantoor op de juiste plek. Behoefte aan kantoorruimte bestaat vooral bij bedrijven in ICT, communicatie en zakelijke dienstverlening, maar ook bij innovatieve kantoorconcepten op meer informele plekken in de stad. Op gewilde locaties, met name in het Centrum, de Arenapoort en Zuidas is de vraag naar kantoorruimte groot. Er is vooral behoefte aan een kwalitatieve sturing waarbij het uitgangspunt is: het juiste kantoor op de juiste plek. In Ruimte voor de Economie van Morgen (collegebesluit d.d. 18 juli 2017) worden drie kantorenmilieus onderscheiden: 1. Het internationale topmilieu: een hoogwaardig ingerichte, internationaal verbonden locatie, geschikt voor de vestiging van internationale kantoren, met in de omgeving een groot aanbod van stedelijke voorzieningen. Zuidas, stadsdeel Centrum en Stadsdeel Zuid zijn hier voorbeelden van. Kansen voor uitbreiding liggen hier voor Zuidas in de uitbreiding van het gebied en op de middellange termijn in de Schipholcorridor tussen Zuidas en Schiphol; 2. Innovatieve districten: stedelijke gebieden met een mix van wonen en werken van 50%-50% rond een kennisinstituut of trekker.

Hier zoeken clusters van bedrijven verbinding en is ruimte voor ontwikkeling van start-ups en innovatieve bedrijfsconcepten. Voorbeelden hiervan zijn Kenniskwartier VU/Zuidas, Sciencepark, AMC e.a. 3. Multimodale knooppunten: knooppunten die door de aanwezige verkeersinfrastructuur zoals trein,

Gemeente Amsterdam

blz. 38

tram, bus, metro, autowegen en fietspaden, uitstekend zijn verbonden met de stad en regio en luchthaven en daarmee uitermate geschikt zijn als werkgebied en concentratie voor (groot)schalige kantoren. Door transformatie en verdichting worden deze knooppunten meer gemengd met wonen en voorzieningen. Voorbeelden hiervan zijn Sloterdijk, Amstelstation en Zuidas. De geactualiseerde kantorenstrategie 2017 behelst onder meer: 1. De huidige planvoorraad van 970.000 m² flexibel inzetten op die locaties waar op korte termijn (tot en met 2020) nieuwe kantoren gewenst zijn. Dit zijn Zuidas, Arenapoort, Amstelstation, Lelylaan, Houthaven, Oostenburg en Noordelijke IJoever. Door het flexibel inzetten kan ook tegemoet worden gekomen aan (een deel van) de te verwachten vraag als gevolg van een Brexit. 2. Amsterdam gaat door met de transformatie van monofunctionele kantoorlocaties Amstel III, Riekerpolder en Sloterdijk naar aantrekkelijke, gemengde woon- en werkgebieden; 3. Amsterdam verkent waar vanaf 2020 nieuwe gemengde gebiedsontwikkeling mogelijk is. De verwachting is dat de leegstand van kantoren, door de vele geplande transformaties en herontwikkelingen in 2019 is gedaald naar de frictieleegstand van 8 %. Na 2020 wordt ingezet op nieuwe planvoorraad voor onder meer Schipholkerncorridor, uitbreiding van de Zuidas, met name aan de westkant ten noorden en zuiden van de A10. 4.

Bij alle grote gebiedsontwikkelingen zoals Sluisbuurt, CAN gebied, Centrumeiland en K-buurt wordt een gemengd woon- werkmilieu gecreëerd met ruimte voor voorzieningen waaronder kantoren. Selectiebeleid voor kantoren Het college heeft op 6 september 2016 een selectiebeleid bij kantoorontwikkeling vastgesteld waarbij openbaar, meervoudig selecteren de hoofdregel is. Op 24 januari 2017 heeft het college vervolgens uitgangspunten vastgesteld voor kantoorgebruikers op de Zuidas. Uitgangspunten voor eindgebruikers die zich willen vestigen op nieuwe kavels moeten passen binnen de Visie Zuidas 2016 en de daarin geformuleerde criteria. Bij de selectie van ontwikkelaars wordt getoetst aan de in Zuidas gewenste hoge kwaliteit, waarbij in het licht van een kwalitatieve beoordeling de volgende elementen een belangrijke rol spelen: internationaal georiënteerde eindgebruiker; ontwikkelen van een duurzaam en flexibel concept; BREEAM Excellent of een soortgelijk predicaat; gunstig mobiliteitsprofiel van de eindgebruiker, waaronder minder auto, meer fiets en OV; nadruk op multi-tenant gebouwen waar functiemenging en transformatie naar bijvoorbeeld wonen mogelijk wordt gemaakt. De selectie van kavels komt tot stand via openbare gronduitgifte en alleen bij uitzondering kan hiervan worden afgeweken via de hardheidsclausule.

In dat geval moet naast de criteria uit de Visie Zuidas 2016 ook sprake zijn van een initiatief dat van belang is voor de doorontwikkeling van de Zuidas als toplocatie die concurrerend is met vergelijkbare (internationale) zakencentra én het initiatief moet bijdragen aan de versterking van de ruimtelijke-economische structuur van Nederland. Het doel is dat Zuidas dé toplocatie van Nederland en concurrerend ten opzichte van vergelijkbare zakencentra in Europa blijft. In voorliggend bestemmingsplan wordt voorzien in een kantoorprogramma dat past binnen de kantorenstrategie en de ontwikkeling van Zuidas als internationale toplocatie.

bestemmingsplan_Zuidas-Woonbuurt Ravel (ontwerp)

blz. 39

3.4.6.2 Kantorenplan 2019-2026 In het Coalitieakkoord Amsterdam 2018 staat een nieuwe kantorenstrategie genoemd, waarmee het bestuur inzet op meer, sneller en toekomstbestendige kantoren. Aanleiding daarvoor is de constatering dat de behoefte aan kantoorruimte hoog is en het einde van de vraag naar vooral duurzame en goed OV-bereikbare kantoren (zoals in Zuidas) is nog niet in zicht. Dit vraagt extra regie op het realiseren van nieuwe kantoren. De planvoorraad van circa 1 miljoen m2 en de voorstellen uit de kantorenstrategie 2017 bieden voldoende mogelijkheden om kantoorruimte te realiseren voor de huidige vraag. Het kantorenplan 2019-2026 doet voorstellen om te komen tot voldoende concrete kantoorplannen die tot en met 2026 kunnen worden gerealiseerd. Met het kantorenplan 2019-2026 van september 2019 wordt aangesloten op de kantorenstrategie 2017, de Economie van Morgen (de ruimtelijke economische visie van Amsterdam, 2017) en de Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050 (2019). Ook loopt het kantorenplan 2019-2026 vooruit op de nieuwe omgevingsvisie van gemeente Amsterdam die momenteel wordt ontwikkeld. Het doel van het kantorenplan 2019-2026 is een uitgebalanceerde en toekomstbestendige kantorenmarkt waarin op korte en middellange termijn voldoende kwalitatieve woon-werkmilieus beschikbaar zijn voor de uitbreidingsvraag van 125.000 m² kantoor per jaar.

Daarbij worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: Meer en sneller kantoren ontwikkelen om te voldoen aan de marktvraag; Toekomstbestendige kantoren: flexibel, efficiënt, bereikbaar en klimaatneutraal; Transformatie van monofunctionele kantoorlocaties met behoud van werk; Realiseren van gemengde woon-werkmilieus. Zuidas heeft zich de afgelopen jaren in economische hoog- en laagconjunctuur bewezen als robuuste vestigingslocatie voor grote en kleine, nationale en internationale bedrijven. Conform de in 2016 door de gemeenteraad vastgestelde Visie Zuidas wordt ingezet op het creëren van een internationaal topmilieu met wonen, werken en openbare ruimte van hoge kwaliteit. Kantoren, woningbouw én voorzieningen komen steeds meer in balans om het gewenste stedelijke milieu te creëren, waar ook (internationale) topbedrijven zich tot aangetrokken voelen. De Visie Zuidas -en de daarin opgenomen de verdeling tussen wonen,werken en voorzieningen- is leidend bij de verdere ontwikkeling van het gebied. Begin 2019 staat er ruim 180.000 m2 kantoor in aanbouw of verbouw. Met het internationale topmilieu blijft Zuidas met het centrum van Amsterdam de belangrijkste kantoorlocatie in Amsterdam. Het is ook een van de weinige plekken waar de gemeente door gronduitgifte nog kan sturen op het kantoorprogramma.

De kantorenvoorraad in Zuidas is eind 2018 circa 850.000 m2, met daaraan toegevoegd de plancapaciteit conform de Visie Zuidas kan in totaal een kantorenvoorraad van 1,2 miljoen m2 worden gerealiseerd. Het kantorenplan wordt naar verwachting in 2019 vastgesteld.

Tussen 2019 en 2022 wordt in Zuidas circa 210.000 m2 kantoorruimte opgeleverd. Een deel hiervan is reeds in aanbouw en reeds voorverhuurd. In de periode tussen 2023 en 2026 wordt naar verwachting 135.000 m2 kantoorruimte toegevoegd. Om tegemoet te komen aan de toegenomen vraag naar kantoormeters is onderzocht op welke plekken kantoorontwikkeling mogelijk en gewenst is. Dit met Gemeente Amsterdam

blz. 40

inachtneming van de volgende uitgangspunten: De Visie Zuidas -en de daarin opgenomen verdeling tussen wonen, werken en voorzieningen- is leidend bij de verdere ontwikkeling van het gebied. In een periode waarin de combinatie van de ontwikkeling in de flanken en de realisatie van Zuidasdok een grote impact heeft, wordt extra aandacht besteed aan de omgevingskwaliteit Uit de Monitor Kantoren Amsterdam, stand per 1 juli 2020 volgt dat de leegstand in Amsterdam zeer laag is. Het doel van de kantorenstrategie blijft een gezonde kantorenmarkt waarin de groei van de kantorenmarkt de vraag volgt. Hoe de marktvraag naar kantoren zich de komende jaren zal ontwikkelen is nog niet duidelijk. De gemeente volgt nauwgezet de marktontwikkelingen en de toekomstige behoefte aan kantoren. 3.4.6.3 Zuidas Office Monitor 2017 Uit het meest recente analyserapport van de kantorenmarkt op Zuidas, de Zuidas Office Monitor (editie 2017, H1), komt naar voren dat de aanhoudende vraag van kantoorgebruikers en het lage leegstandspercentage er de afgelopen jaren toe hebben geleid dat nieuwe bouwplannen worden gerealiseerd. Het rapport geeft aan dat door de nog steeds toenemende dynamiek de behoefte aan uitbreiding van de kantoorvoorraad nog steeds actueel is.

Dit is ook nodig om nieuwe (grootschalige internationale) gebruikers de kans te geven zich op Zuidas te vestigen of om bestaande gebruikers uitbreidingsmogelijkheden te bieden. Een behoorlijk deel van het voorziene kantoorvloeroppervlak moet nog gebouwd en opgeleverd worden, wat tot gevolg heeft dat het direct beschikbare aanbod van kantoren beperkt is. Dit leidt tot een leegstandpercentage van slechts 4,3%. Het rapport geeft tevens aan dat de realisatie van woningen en voorzieningen de leefbaarheid en het multifunctionele karakter van het gebied versterkt. De aanvulling en optimalisatie van kantoorprogramma op verschillende kavels in Zuidas wordt gemonitord en daar waar nodig geoptimaliseerd worden. Voorbeelden hiervan zijn het toevoegen van deelgebied Verdi aan het grootstedelijk gebied Zuidas en het opnemen van aanvullend kantoorprogramma in deelgebied Parnas. Het kantoorprogramma in deelgebied Ravel, waar voorliggend bestemmingsplan op ziet, is opgenomen in de huidige voorraad en plancapaciteit. 3.4.6.4 Conclusie Het kantoorprogramma in deelgebied Ravel, waar voorliggend bestemmingsplan op ziet, is opgenomen in de huidige voorraad en plancapaciteit. Het bestemmingsplan draagt bij en is geheel in lijn met de kantorenstrategie 2017 en het kantorenplan 2019-2026. 3.4.7

Amsterdam duurzaam productief; Bedrijvenstrategie Amsterdam 2020-2030

De belangrijke speerpunten en acties uit de strategie zijn: Maximale kansen benutten om bedrijvigheid en wonen te combineren; Bestendigen, intensiveren en verduurzamen van bedrijventerreinen; Selectief omgaan met de laatste vrije kavels bedrijventerrein; Een regionale aanpak voor bedrijfslocaties. Aanleiding en doel Amsterdam staat bekend om haar ondernemerschap en bedrijvigheid, die zorgen voor goede banen en kansen voor Amsterdammers en ver daarbuiten. De ruimte voor deze bedrijven is echter aan verandering onderhevig, mede omdat in de stad veel woningen nodig zijn. Er zijn diverse nieuwe stedelijke wijken gepland op bedrijventerreinen. Op deze terreinen, ook wel transformatiegebieden, neemt het aanbod aan

bestemmingsplan_Zuidas-Woonbuurt Ravel (ontwerp)

blz. 41

traditionele vestigingslocaties voor bedrijven af, terwijl de vraag naar bedrijfsruimte juist toeneemt. Dit vormt de aanleiding voor de bedrijvenstrategie. Met de transformatie van bedrijventerreinen zullen zonder aanvullende maatregelen diverse vormen van ambacht, maakindustrie en reparatie uit de stad verdwijnen. Het doel van de strategie is om binnen de bredere ontwikkeling van stad voldoende ruimte te creëren en te behouden voor bedrijven, zodat Amsterdam een diverse economie houdt met een inclusieve arbeidsmarkt, en duurzaam aantrekkelijk is voor ondernemers.

Tekort aan bedrijventerreinen De ruimtevraag naar bedrijfsruimte in Amsterdam is geraamd op minimaal 13 hectare netto per jaar. Het totale kavelaanbod op Amsterdamse bedrijventerreinen bedraagt per 1-1-2019 75 hectare netto en concentreert zich op Sloterdijk III/IV en het (nog te ontwikkelen) Business Park Osdorp. Deze laatste kavels worden per 2026 uitgegeven. Tot 2040 loopt het tekort op tot minimaal 150 hectare. Het grootste deel van de vraag betreft bedrijven uit transformatiegebieden, die verplaatsen vanwege de verdichting en woningbouw.

Woon-werk-woningen Veel van de bedrijven zijn in principe te combineren met wonen. Hier ligt een kans om bedrijvigheid en werkgelegenheid te behouden in de nieuwe gemengde gebieden. Met het in ontwikkeling komen van meerdere transformatiegebieden neemt de vervangingsvraag voor bedrijfsruimten richting 2030 snel toe. De vraag bestaat in deze periode waarschijnlijk vooral uit lichtere vormen van bedrijvigheid.

Toekomstbestendigheid Bedrijfslocaties moeten ook toekomstbestendig zijn. Een belangrijk aspect hiervan is dat de juiste functie zich op de juiste plaats bevindt, zodat het bijdraagt aan de ontwikkelkansen van het gebied. Een intensiever gebruik van bedrijventerreinen door verdichten en stapelen, waarbij, indien mogelijk en gewenst, ook andere functies mogelijk zijn, is noodzakelijk gezien de druk op de ruimte. De verduurzaming van panden en de ruimtelijke kwaliteit van onder meer de openbare ruimte op bedrijventerreinen zijn andere belangrijke aspecten waar een aanpak voor nodig is. Het bestemmingsplan maakt kleinschalige bedrijvigheid en woon-werk woningen mogelijk. Ook zijn verschillende vormen van dienstverlening en detailhandel toegestaan. 3.4.8

Detailhandelsbeleid

3.4.8.1 Detailhandelsbeleid Amsterdam: 2018-2022: Sterke winkelgebieden in een groeiende stad Op 20 december 2017 heeft de gemeenteraad het nieuwe detailhandelsbeleid Amsterdam 2018-2022 vastgesteld: Sterke winkelgebieden in een groeiende stad. Het beleid is een aanvulling op de meer algemene kaders van het regionale detailhandelsbeleid en het Amsterdams Ondernemersprogramma 2015-2018: Ruimte voor ondernemers. Amsterdam wil een aantrekkelijke stad zijn voor zowel bewoners als bezoekers, als winkeliers en heeft twee hoofddoelstellingen: 1. Boodschappen dichtbij voor bewoners: met dit beleid wil Amsterdam in de eerste plaats dat Gemeente Amsterdam

blz. 42

bewoners op redelijke afstand van de woning (750 meter loopafstand) dagelijkse boodschappen kunnen doen. 2. Meerdere aantrek kelijke winkelgebieden, ook buiten de binnenstad: Amsterdam heeft als ambitie om meerdere aantrekkelijke winkelgebieden te hebben. Het betreft hier het echte 'winkelen' voor producten die niet elke dag worden gekocht. Voor de verschillende in het beleid onderscheiden typen winkelgebieden gelden in heel Amsterdam algemene beleidsuitgangspunten. Een van de belangrijkste daarvan is dat het winkelaanbod in Amsterdam geclusterd wordt in winkelgebieden en dat nieuwe losse winkelvestigingen in beginsel zijn uitgesloten. Hieraan ligt een aantal redenen te grondslag. In de eerste plaats heeft clustering van winkels voordelen voor ondernemers én consumenten: alle benodigde boodschappen zijn vlakbij elkaar verkrijgbaar. In de tweede plaats profiteren ondernemers in winkelconcentraties van elkaars bezoekersstromen. Verder is het voor de overheid efficiënter en duurzamer om een concentratie van winkels te faciliteren met bijvoorbeeld laad- en losplekken voor bevoorrading, voorzieningen voor fietsen etcetera. Het clusteren van detailhandel, en daarmee efficiëntere bevoorrading, draagt indirect bij aan de ambities van Amsterdam voor een schonere luchtkwaliteit. Naast algemeen beleid wordt een specifieke koers gevolgd voor detailhandel in verschillende gebieden.

3.4.8.2 Amsterdams Ondernemers Programma 2019-2022: Naar een sterke buurteconomie Een aanvulling op het detailhandelsbeleid is het Amsterdams Ondernemers Programma 2019-2022: Naar een sterke buurteconomie (AOP 2019-2022), dat op 18 september 2019 door de gemeenteraad is vastgesteld. Een sterke buurteconomie draagt bij aan de leefbaarheid, veiligheid, identiteit en sociale cohesie in de buurt. Wanneer het goed gaat met de ondernemers in een straat of gebied straalt dit af op de omgeving. Winkelpanden zijn gevuld, ondernemers en gemeente werken samen in aan buurtevenementen of de aanpak van overlast en buurtbewoners ontmoeten elkaar in de lokale horeca en winkels. De buurteconomie is echter ook broos. Het winkelaanbod in de binnenstad focust zich steeds meer op bezoekers in plaats van bewoners. Tegelijkertijd zien we leegstand in winkelcentra en markten op andere plekken in de stad. Samen met ondernemers en vastgoedeigenaren werken we aan de winkeldiversiteit. De gemeente heeft als ambitie om de buurteconomie te versterken. Er zijn 4 doelstellingen om dit te bereiken: 1. Samenwerking van ondernemers in en met de buurt te versterken door het stimuleren en faciliteren van samenwerkingsvormen tussen ondernemers, zoals een bedrijveninvesteringszone (biz) en straatmanagement. 2.

Individueel ondernemerschap in buurten versterken door ondersteuning te bieden aan ondernemers bij het ondernemerschap, bijvoorbeeld door coaching of een start up buddy. 3. Bedrijfsmilieus in buurten versterken door het investeren in een passend aanbod van bedrijfsruimte en ondernemers over hun huurrechten te adviseren. 4. Economisch aanbod in buurten versterken door samen met ondernemers en vastgoedeigenaren de kwaliteit van de winkelgebieden te verhogen en in te zetten op diversiteit van het winkelaanbod. We willen de markten samen met de marktondernemers aantrekkelijker maken voor bezoekers. We maken nieuw horecabeleid dat past bij de buurt. Het AOP 2019-2022 is een levend programma en wordt gedurende de looptijd aangevuld met nieuwe maatregelen en acties. Er is ruimte voor maatwerk en lokale invulling. In Zuidas is geen sprake van leegstand. Het bestemmingsplan maakt (lokale) detailhandel mogelijk en geeft daarmee invulling aan de ambities op het gebied van detailhandel van de stad. De keuze voor detailhandel in Ravel is eerder gemaakt en ligt nu reeds vast in het bestemmingsplan zuidas-Ravel uit 2016.

bestemmingsplan_Zuidas-Woonbuurt Ravel (ontwerp)

blz. 43

3.4.8.3 Conclusie De keuze om detailhandel in Ravel toe te staan is eerder gemaakt en ligt vast in het bestemmingsplan Zuidas-Ravel uit 2016. Het in het bestemmingsplan opgenomen programma detailhandel sluit aan bij de ambities van de stad door kleine units detailhandel en een supermarkt mogelijk te maken. 3.4.9

Overnachtingsbeleid

De Regionale hotelstrategie 2016-2022 is eind 2013 vastgesteld door de Gemeenteraden van Amsterdam en Haarlemmermeer. Deze gemeenten vervullen een prominente rol in de hotelstrategie, omdat hier verreweg de meeste hotels zijn gevestigd en plannen zijn voor nieuwe hotels. De overige 34 gemeenten van de Metropoolregio Amsterdam, van Lelystad tot Haarlem, ondersteunen de strategie. Op 14 juli 2016 heeft de Gemeenteraad van Amsterdam besloten tot herziening van het Amsterdamse deel van de Regionale hotelstrategie 2016-2022 (2016, Afdeling 3A, Nummer 252/868). De ‘Notitie Uitwerking Overnachtingsbeleid 2017 en verder’ bevat twee delen. In deel I worden de onderdelen van het nieuwe stappenplan (voorheen hotelladder) toegelicht en aan welke voorwaarden een nieuw initiatief voor hotelontwikkeling of –uitbreiding dient te voldoen. Deel I is op 13 december 2016 door het College van burgemeester en wethouders vastgesteld en treedt per 1 januari 2017 in werking. Deel II betreft het ruimtelijk- planologisch toetsingskader van de notitie ‘Uitwerking Overnachtingsbeleid 2017 en verder’. Op 28 maart 2017 heeft het College van burgemeester en wethouders deel II vastgesteld. Deel II van het Overnachtingsbeleid treedt per 1 april 2017 in werking.

Beleid Amsterdam gaat van een hotelbeleid naar een integraal (regionaal) overnachtingsbeleid dat zich richt op kwaliteit, spreiding en een gelijkwaardig ondernemersveld. Amsterdam loopt hiermee internationaal voorop. Met deze integratie van de dossiers heeft de gemeente oog voor de nieuwe dynamiek in de markt, en zorgt hiermee dat haar beleid en regelgeving hierop aansluit. Met vernieuwende en concrete instrumenten wordt bijgedragen aan het behoud van de balans tussen wonen, werken en recreëren in de stad. Vraag en aanbod van alle overnachtingsvormen in de Amsterdamse regio worden hierbij als één geheel gezien, waarbij er in ieder geval tot 2022 in de hele stad uitsluitend ruimte wordt geboden aan innovatieve en kwalitatieve hotelinitiatieven. Voor de overige overnachtingsvormen wordt het aanbod verder gereguleerd teneinde een legaal, geregistreerd en kwalitatief aanbod te borgen. Het overnachtingsbeleid moet niet alleen zorgen voor een rem op de groei van het aantal hotels in Amsterdam, maar tevens voor een verdere spreiding van hotels over de regio, een stijging van de kwaliteit van al het huidige overnachtingsaanbod, een beter inzicht in de markt, een gelijk speelveld tussen de verschillende accommodatievormen en doet een aanzet tot het stimuleren van nieuwe toeristische trekkers in de Metropoolregio Amsterdam. Voor de gehele stad geldt het principe 'nee, tenzij'.

Alleen bij uitzondering is het in dergelijke gebieden nog mogelijk om een nieuw hotel in Amsterdam te ontwikkelen. Zuidas een is een 'nee, tenzij'-gebied. Dit betekent dat de vestiging van nieuwe hotel onder voorwaarden mogelijk is. Balans Amsterdam is een populaire stad bij bezoekers uit binnen- en buitenland. De toeristische sector draagt in belangrijke mate bij aan het economische succes van de stad. Veel Amsterdammers profiteren daarvan en hebben een baan die is gerelateerd aan toerisme. Maar er moet ook een balans zijn tussen bezoekers en bewoners. In delen van de stad leidt drukte tot overlast en hinder. Cijfers wijzen uit dat het aantal bezoekers aan de stad de komende jaren toeneemt. Maatregelen Daarom wordt gekozen voor een gastvrije stad, maar met meer grip op de groei van het aantal Gemeente Amsterdam

blz. 44

accommodaties. Het hotelbeleid wordt strenger. Nieuwe initiatieven worden alleen in behandeling genomen als de omgeving is geconsulteerd en er een plan ligt op het gebied van sociaal ondernemen. Daarnaast is een duurzaamheidstest vereist. Deze eisen komen bovenop de bestaande criteria; concepten worden onder andere getoetst op verbinding met de buurt, vernieuwing binnen de hotelsector en de hoeveelheid andere hotels in de omgeving. Met de ontwikkeling van Zuidas wordt gewerkt aan het realiseren van een gemengd en internationaal vestigingsgebied voor wonen, werken, studeren en recreëren. Voldoende en kwalitatief hoogwaardige voorzieningen, waaronder hotels, dragen bij aan de internationale concurrentiepositie van Zuidas. Er is daarom ruimte voor het beperkt toevoegen van hotels, mits dit gericht is op het internationale- en zakelijke karakter van het gebied en goed inpasbaar is in de omgeving. Het beleid is gebaseerd op een aantal onderzoeken, te weten: De hotelmonitor 2016. Deze monitor laat een groei van het aanbod van 6542 kamers zien in Amsterdam tot 2022, een groei van ruim 3% per jaar. Dit aantal afgezet tegen de verwachte groei van de vraag naar hotelkamers van 4% tot 6% laat ruimte voor groei van het aanbod tot 2022. Dat maakt een verdere herziening noodzakelijk. In het Centrum worden nog 967 kamers gerealiseerd.

Het directe gevolg van het 'oude' hotelbeleid en de ruimte die werd geboden in het stadsdeelbeleid 'Grenzen aan hotelbeleid'. Het SEO rapport 'Hotels on hold'. Dit rapport toont aan dat er een direct verband is tussen verschillende overnachtingsvormen en dat zij als geheel bezien moeten worden. Het OIS rapport ´Toerisme in de MRA 2014-2015. Dit rapport geeft een gemiddelde bezettingsgraad van 79% en een gemiddelde kameropbrengst van 114 euro in Amsterdam. Een stijging ten opzichte van de afgelopen jaren. Voorliggend bestemmingsplan maakt geen hotelprogramma mogelijk. 3.4.10 Nota Parkeernormen Auto (2017) Op 7 juni 2017 heeft de Gemeenteraad de Nota Parkeernormen Auto vastgesteld. De Nota Parkeernormen Auto is op 1 juli 2017 in werking getreden. Het belangrijkste uitgangspunt van de Nota Parkeernormen Auto is dat bewoners en werknemers bij nieuwbouw geen parkeervergunning voor het parkeren op straat krijgen. Zuidas is aangemerkt als A-locatie. A-locaties kenmerken zich door een zeer goede bereikbaarheid per openbaarvervoer. Gebieden die dicht bij een intercitystation zijn gelegen worden als A-locatie aangemerkt. In deze gebieden schrijft de gemeente voor woningen alleen een maximumparkeernorm voor, geen minimumnorm.

De belangrijkste uitgangspunten voor nieuwe bestemmingsplannen met betrekking tot nieuwbouw op A-locaties zijn: voor kantoren geldt een parkeernorm van maximaal 1 parkeerplaats per 250 m² brutovloeroppervlakte. bij het vaststellen van parkeernormen voor voorzieningen vormen de actuele kencijfers van de CROW het uitgangspunt, gecombineerd met actuele Amsterdamse gegevens over de verkeersgeneratie van specifieke functies op de betreffende locatie. Kortom voor voorzieningen is maatwerk vereist. voor woningen geldt een parkeernorm van minimaa 0 en maximaal 1 parkeerplaats per woning, ongeacht de grootte. voor bezoekers van woningen geldt een parkeernorm van 0,1 parkeerplaats per woning, ongeacht de grootte.

bestemmingsplan_Zuidas-Woonbuurt Ravel (ontwerp)

blz. 45

De parkeernormen zoals opgenomen in voorliggend bestemmingsplan zijn in overeenstemming met de Nota Parkeernormen Auto. In paragraaf 6.2.6 wordt verder op het beleid ten aanzien van autoparkeren voor het plangebied ingegaan. 3.4.11 Nota Parkeernormen Fiets en Scooter (2018) Op 15 maart 2018 heeft de gemeenteraad de Nota parkeernormen fiets en scooter vastgesteld. Bij nieuw te bouwen woningen is de verplichting om een (fietsen)berging te realiseren vastgelegd in het Bouwbesluit 2012. Voor niet-woonfuncties moet de realisatie van fietsparkeervoorzieningen worden vastgelegd middels bestemmingsplannen. De Nota dient ter onderbouwing van de normen die in het bestemmingsplan worden vastgelegd. Op basis van de kencijfers van het landelijke kennisinstituut CROW zijn fietsparkeernormen ontwikkeld voor niet-woonfuncties. Voor niet-woonfuncties wordt het bovendien verplicht om voldoende en goede fietsparkeervoorzieningen te realiseren op eigen terrein. De parkeernormen zoals opgenomen in voorliggend bestemmingsplan zijn in overeenstemming met de Nota Parkeernormen fiets en scooter. In paragraaf 6.4.2 wordt verder op het beleid ten aanzien van fiets- en scooterparkeren voor het plangebied ingegaan.

3.4.12 Ontwikkelplan Ravel 2020 Het Ontwikkelplan beschrijft de kaders voor de ontwikkeling en realisatie van een nieuwe woonbuurt in Zuidas: Ravel en is als Bijlage 1 bij het bestemmingsplan gevoegd. Onderdeel van het ontwikkelplan is het omgevingsdocument. Dit document is als Bijlage 2 bij het bestemmingsplan gevoegd. Het gebied heeft een oppervlakte van ongeveer 4,5 hectare en ligt tussen de Beethovenstraat (aan de westkant), De Boelelaan/Boelegracht (aan de zuidkant), Antonio Vivaldistraat (aan de oostkant) en Maurice Ravellaan (aan de noordkant). Het Ontwikkelplan gaat uit van een stedelijke dichtheid samen met hoge woon- en verblijfskwaliteit in een duurzame, groene setting. De buurt is gemengd en bestemd voor een brede doelgroep, de nadruk ligt op woningen voor gezinnen. Voor het woonprogramma is het uitgangspunt 40% sociaal, 40% middensegment en 20% vrije sector. Naast woningen komen er ook kantoren en verschillende voorzieningen, zoals een alles in één basis school, in de buurt. De buurt wordt autoluw. Parkeren vindt plaats in ondergrondse parkeergarages die aan de Maurice Ravellaan liggen. Aan de zuidkant van deze straat komt een servicestrook voor laden en lossen en kort parkeren. In het Ontwikkelplan zijn de kader voor het te ontwikkelen gebied Ravel, waar voorliggend bestemmingpslan op ziet, opgenomen.

De ambitite is een autoluwe, groene en gemengde woonbuurt in hoge dichtheid te ontwikkelen. Een buurt waar iedereen zich thuis voelt. Een buurt die primair gericht is op gezinnen en die aansluit op de ambities van Zuidas. De openbare ruimte tussen de bouwblokken krijgt een autovrije, groene inrichting en wordt zo het bindende element van de buurt. We maken hoogwaardige verblijfsplekken om recreatie, ontmoeting en verblijf te stimuleren. Om de sociale samenhang in het gebied te versterken houden we de bouwkundige eenheden zo klein mogelijk. Hierdoor komen er veel voordeuren uit op de begane grond. Voor de verscheidenheid en levendigheid krijgen de gebouwen een gemengde invulling. Dit alles helpt om een hechte buurtgemeenschap te krijgen. Het Ontwikkelplan Ravel is onder meer bedoeld om onze bestuurders te informeren over de plannen. Gemeente Amsterdam

blz. 46

Evenals alle stakeholders, belangstellenden en belanghebbenden die wonen en werken in het gebied. Daarnaast is het document ook bedoeld voor private en semi-private partijen, zoals ontwikkelaars en woningbouwcorporaties, die geïnteresseerd zijn in het ontwikkelen van de plannen. Ravel word gefaseerd ontwikkeld met met een geplande start bouw in 2022 en een laatste oplevering in 2034. De eerste tenders schrijven we uit in 2021. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het juridisch planologisch kader voor de ontwikkeling van Ravel en het Ontwikkelplan dat voor het gebied is geschreven.

bestemmingsplan_Zuidas-Woonbuurt Ravel (ontwerp)

blz. 47

Hoofdstuk 4 4.1

Het ruimtelijk kader

Ruimtelijk-functionele aspecten

De nieuwe woonbuurt ligt tussen het centrumgebied van Zuidas (met station Zuid) en het aangrenzende deelgebied Vivaldi (met station RAI). Het stedenbouwkundige raamwerk van Ravel bestaat uit een overzichtelijke structuur van doorgaande stadsstraten, watergangen en bomenlanen. De hoofdstraat in het gebied is de Maurice Ravellaan. Die komt aan de westzijde uit op de Beethovenstraat en aan de oostzijde op de Vivaldistraat. Ten noorden van de Maurice Ravellaan liggen het nieuwe sportpark Goed Genoeg en Valley, een complex met woningen, kantoren en voorzieningen aan de Beethovenstraat. Ten zuiden van de Maurice Ravellaan komt de nieuwe woonbuurt Ravel. De De Boelegracht ligt aan de zuidzijde van Ravel en is het begin van een S-vormige waterstructuur die door het gebied heen slingert. 4.1.1

Toekomstige structuur

Maurice Ravellaan Gemeente Amsterdam

blz. 48

De Maurice Ravellaan ligt in het verlengde van de Gustav Mahlerlaan. Beide straten hebben aan de zuidkant een continue rooilijn van bebouwing en aan de noordkant een langgerekte strook met verspreide boomgroepen. De Maurice Ravellaan en Gustav Mahlerlaan vormen een lange as van 1,5 kilometer. Daarmee zijn ze de 'ruggengraat' van het gebied tussen de A10-Zuid en de De Boele-laan. De Maurice Ravellaan heeft 2 x 1 rijstroken. We richten deze straat in als een 30 kilometerzone. Aan de zuidkant ligt een servicestrook voor laden en lossen en kort parkeren. Aan de noordkant loopt een wandel- en hardlooproute langs het water. Deze route is onderdeel van een circuit met spel- en sportelementen rondom het sportpark. Beethovenstraat en Vivaldistraat De Beethovenstraat verbindt Ravel met de binnenstad van Amsterdam en het Gelderlandplein in Buitenveldert. In dit deel bestaat de Beethovenstraat uit aaneengesloten bebouwing met voorzieningen en entrees op de begane grond. De Vivaldistraat is voor Ravel een belangrijke toegangsweg. Als de fiets-voetgangerstunnel onder Zuidasdok klaar is, dan wordt de straat een belangrijke schakel voor langzaam verkeer tussen het Beatrixpark (in het noorden) en de Van Heenvlietlaan (in het zuiden). De Vivaldistraat krijgt een ruime en groene inrichting, langs het zuidelijk deel van de straat komt een gracht.

Kabels en leidingen Het MENZ-tracé (tracé van ondergrondse kabels en leidingen) tussen de koppelvelden in de Vivaldistraat en Beethovenstraat gaan we verleggen. Het nieuwe tracé komt via de Hector Berliozlaan te liggen in de Maurice Ravellaan. Zo ontstaat er een verbinding met de bestaande bundeling van kabels en leidingen in het deelgebied Vivaldi en de bestaande Integrale Leidingen Tunnel (ILT) in het deelgebied Mahler.

bestemmingsplan_Zuidas-Woonbuurt Ravel (ontwerp)

blz. 49

4.1.2

Functioneel programma

Het stedenbouwkundig plan geeft het kader voor de planontwikkeling in het gebied. Het zorgt voor een gemengd programma van in totaal circa 198.400 m2 bvo. Ruim 60% van het programma bestaat uit woningen (circa 125.000 m2 bvo), waarbij de stedelijke woningbouwprogrammering (40-40-20) geldt. Het gaat om de bouw van circa 1.350 woningen, waarbij we uitgaan van een gemiddelde woninggrootte van 93 m2 bvo. Het programma bestaat verder uit kantoren (circa 57.600 m2 bvo) en voorzieningen, waaronder de alles in één school Kindercampus Zuidas (IKC). Om in de toekomst goed in te kunnen springen op nu nog niet bekende ruimtevragen is in het plan ook een nader in te vullen programma van iets meer dan 4.000 m2 bvo opgenomen.

In onderstaande figuren is de voorbeelduitwerking functieverdeling per kavel te zien.

Gemeente Amsterdam

blz. 50

Figuur: toekomstige bebouwing en Ravel, uit Ontwikkelplan 2020, voorbeelduitwerking

bestemmingsplan_Zuidas-Woonbuurt Ravel (ontwerp)

blz. 51

Figuur: figuur met kavelnummers Op bijna alle kavels komen woningen voor en op kavel F, G, H en J is tevens ruimte voor een levendig programma, waaronder wonen en werken op de eerste en tweede verdieping. Kantoren zijn uitgesloten op kavel A, B en F. Op de andere Kavels behoren kantoren tot het programma. Verder is er ruimte voor diverse voorzieningen zoals detailhandel (kavel C, en D), een supermarkt (Kavel C of D), kunst en cultuur (Kavel E, F, G, of H), sport en ontspanning (Kavel D), horeca (Kavel A, D, E, G, I en J) en kleinschalige bedrijvigheid (kavel E, F, G of H). Voor het nader in te vullen programma is ruimte gereserveerd op kavel E en F. Op kavel B komt een school en op kavels B, E, F, I en J is ruimte voor andere maatschappelijke voorzieningen.

In het bestemmingsplan is een flexibilteitsregeling opgenomen, waarbij met programmatabellen invulling is gegeven aan de verschillende functies per kavel. In artikel 3.4 van de planregels zijn de programmatabellen opgenomen. In het gebied is een mix van functie opgenomen. Voorzieningen zijn gelet op de omvang ondersteunend aan de functies waarvoor meer programma is gereserveerd: kantoren en wonen. De voorzieningen voorzien hoofdzakelijk in een lokale behoefte.

Gemeente Amsterdam

blz. 52

Er is sprake van een gemengd woongebied. 4.1.3

Fasering

De ontwikkeling van Ravel is te groot en te ingewikkeld om in één keer aan één partij (of consortium) uit te geven. Ravel hebben we daarom opgedeeld in 10 kavels. De ontwikkeling gebeurt gefaseerd en duurt ongeveer 12 tot 15 jaar. Om een economische crisis op te kunnen vangen is het belangrijk om flexibel in fasering en verkaveling te zijn. En om verschillende partijen aan bod te laten komen, zoals corporaties en bijvoorbeeld partijen die actief zijn in het middensegment. Zo kunnen we voorkomen dat deze partijen risicovol mee moeten ontwikkelen met bijvoorbeeld het kantoorprogramma of een gedeelde parkeervoorziening. Daarom is het belangrijk dat we kavels op kunnen knippen in kleinere eenheden of bouwdelen.

In de figuur in paragraaf 4.1.2. is een overzicht van de kavels die bij deze fasering horen, gegeven.

4.2

Stedenbouwkundige aspecten

Aan de noordzijde van de woonbuurt Ravel komen het nieuwe gemeentelijk sportpark Goed Genoeg en het multifunctionele gebouw Valley. Gemeentelijk sportpark Goed Genoeg Het nieuwe sportpark krijgt een bijzondere plek tussen de hoogbouw in Ravel en Vivaldi. Het hart van dit sportpark wordt gevormd door een centraal gelegen hoofdveld met een nieuw clubgebouw voor AFC. De hoofdtoegang bestaat uit een brede brug die rechtstreeks aansluit op de omgeving. Het sportpark krijgt vijf kunstgrasvelden en wordt gefaseerd aangelegd. De eerste fase, het oostelijk gelegen veld, is in 2018 opgeleverd. Onder dat veld ligt een openbare garage met 360 parkeerplaatsen. Het grootste deel van het sportpark wordt medio 2020 opgeleverd, het gehele sportpark zal in 2021 klaar zijn. Valley Aan de Beethovenstraat, tegenover ABN-AMRO, wordt Valley gerealiseerd. Dit is een gebouw met 198 woningen, kantoren en diverse voorzieningen. Het wordt een opvallend gebouw met veel groen in de vallei en op de balkons en terrassen aan de gevel. Valley maakt op een krachtige manier zichtbaar dat Zuidas verandert van een monofunctionele kantorenlocatie in een gemengd stedelijk gebied. Het gebouw heeft een totale oppervlakte van ongeveer 57.000 m2 bvo en wordt in het voorjaar van 2021 opgeleverd.

bestemmingsplan_Zuidas-Woonbuurt Ravel (ontwerp)

blz. 53

4.2.1

Stedenbouwkundig ontwerp

Ravel wordt een woonbuurt waar verschillende functies in een hoge dichtheid samenkomen. De openbare ruimte van het binnengebied bestaat uit een autovrij park met fiets- en voetpaden. De bouwblokken in dit park hebben verschillende afmetingen. Ze vormen een afwisselend patroon van middelhoge bebouwing met hoge torens en hebben aan alle zijden een begane grond met ramen en entrees. De buurt heeft een formele buitenkant en een informele binnenkant. De drukte van de stad zit vooral aan de randen (de buitenkant), de geborgenheid zit vooral in het gebied tussen de bouwblokken (de binnenkant). De noord-zuid straten verspringen in de meeste gevallen, waardoor het einde van de straat eindigt met een bouwblok. De buurt sluit goed aan op de omgeving. De bebouwing loopt in hoogte af van het noorden (Maurice Ravellaan) naar het zuiden (De Boelelaan). Hierdoor ontstaat er een geleidelijke overgang naar Buitenveldert en zijn er goede condities voor bezonning van de woningen. De basishoogte van de bebouwing is 20 tot 30 meter. Hogere accenten zijn verspreid in het gebied zichtbaar, de hoogte varieert van 50 tot 115 meter. De bouwhoogte is op een paar plekken hoger dan in Zuidas is voorzien. Voor die afwijkende hoogte hebben we van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) een verklaring van geen bezwaar gekregen. De stedenbouwkundige opzet van Ravel sluit aan op het deelgebied Gershwin.

Dat is het gebied direct ten westen van de Beethovenstraat. Ook daar wisselen hoge torens en middelhoge bebouwing elkaar af. De bouwblokken in Ravel zijn echter groter en verschillen qua formaat. Een aantal blokken is dusdanig groot dat er ruimte is voor collectieve binnenterreinen. Een groot deel van die binnenterreinen is openbaar toegankelijk. Ieder bouwblok bestaat uit kleinere eenheden of bouwdelen. Deze opdeling hangt samen met een aantal belangrijke ontwerpprincipes voor de buurt: We willen zoveel mogelijk voordeuren die uitkomen op de straat. Dit draagt bij aan de levendigheid en sociale cohesie in het gebied. We vermijden zoveel mogelijk lange corridor- of galerijontsluitingen. Woningtypen en financieringscategorieën mengen we waar mogelijk op kavelniveau zodat er een diverse samenstelling van bewoners kan ontstaan. We willen smalle panden met verticale ontsluitingen zodat we deze panden later relatief eenvoudig kunnen aanpassen in hoogte en functie. Het straatbeeld is afwisselend en sluit aan bij de menselijke maat van fietsers en voetgangers. De begane grond van de gebouwen heeft een bruto hoogte van 4,5 meter. Deze laag is geschikt voor uiteenlopende functies, zoals kleinschalige bedrijfsruimten, voorzieningen en grondgebonden woningen. De bovenverdiepingen hebben een bruto hoogte van 3,3 meter.

Technische voorzieningen, zoals elektriciteitsvoorzieningen en fietsenstallingen, houden we zoveel mogelijk uit het zicht. Door de losse verkaveling en afwisselende blokmaat ontstaat er een intieme, speelse opzet met veel openbaar groen, collectieve binnenterreinen en bijzondere verblijfsplekken. De openbare ruimte tussen de bouwblokken wordt helemaal autovrij.

Gemeente Amsterdam

blz. 54

4.2.2

Programma

Het stedenbouwkundig ontwerp biedt ruimte aan een gemengd programma. Ruim 60% van het programma bestaat uit woningen. Het overige programma bestaat uit kantoren en voorzieningen. De totale plancapaciteit van ruim 198.000 m2 bvo is groter dan het maximaal toelaatbare vloeroppervlak van 192.690 m2 bvo dat in het Herzien Uitvoeringsbesluit voor Ravel (2015) is voorzien. In het programma treedt alleen een overschrijding op van het kantoorprogramma; het programma voor deze functie is ruim 2.000 m2 bvo groter dan het maximaal toelaatbare vloeroppervlak volgens het Herzien Uitvoeringsbesluit. Binnen het woningaanbod leggen we de nadruk op ruime, betaalbare woningen voor gezinnen. Het woningprogramma is opgesteld volgens de 40-40-20 regeling (dat wil zeggen 40% sociaal, 40% middensegment en 20% vrije sector) en omvat ongeveer 1.350 woningen. Circa 4.500 m2 van het totale woningaanbod is mede bestemd voor grondgebonden woon-werkwoningen. De gemiddelde woninggrootte is 93 m2 bvo. In het plan voor Ravel hebben we ruimte voor ongeveer 11.000 m2 maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Daarnaast is er op loopafstand in de omgeving een ruim aanbod aan voorzieningen, zoals het gemeentelijk sportpark Goed Genoeg, het winkelcentrum Gelderlandplein en het verzorgingshuis Vreugdehof.

De verdere uitwerking van het voorzieningenprogramma in Ravel stemmen we af op dergelijke functies in de omgeving.

Commerciële voorzieningen De commerciële voorzieningen in Ravel liggen vooral aan de hoofdstraten en rondom het buurtplein. Aan de Beethovenstraat komen grootschalige functies die passen bij het voorzieningenaanbod in Valley. Aan de Maurice Ravellaan willen we een gevarieerd straatbeeld met een mix van kleinschalige bedrijfsruimten, voorzieningen en grondgebonden woningen. Kleinschalige bedrijfsruimten bieden ruimte aan de maakindustrie en creatieve ondernemers, ambanchtswerk. Denk hierbij aan een meubelmaker of kleine bierbrouwerij.

bestemmingsplan_Zuidas-Woonbuurt Ravel (ontwerp)

blz. 55

Er is ruimte voor een supermarkt van maximaal 1.000 m2 voor de dagelijkse behoeften aan boodschappen. Daarnaast is er plek voor diverse winkels met een oppervlak van maximaal 200 m2 per voorziening. Het totale aantal m2 detailhandel is gemaximeerd op 1.500 m2, gelijk aan het bestemmingsplan 'Zuidas-Ravel' (het hiervoor geldende bestemmingsplan). Voorliggend bestemmingsplan is in zoverre conserverend van aard. Daarnaast is geconcludeerd dat detailhandel in het gebied nog steeds een passende functie is. Het aantal woningen en bedrijven rechtvaardigt de detailhandelsfunctie zoals opgenomen in het bestemmingsplan. Rondom het buurtplein zijn publieke functies mogelijk gemaakt die ook in de avond en in het weekend moeten zorgen voor levendigheid. In het kader van optimale bezonning is horeca aan de noord- en oostkant van dit plein gepland. Voor horeca is ook ruimte op strategische hoeken aan de Maurice Ravellaan. Maatschappelijke voorzieningen Maatschappelijke voorzieningen liggen voornamelijk aan de noord-zuidstraten. Denk bij deze voorzieningen aan een buurtkamer, gezondheidscentrum of broedplaats. Kindercampus Zuidas is sinds 2016 tijdelijk gehuisvest in Ravel en krijgt in 2024 een definitief onderkomen in het gebied. Deze alles in één school biedt onderdak aan een basisschool, een gymzaal en een kinderdagverblijf.

Het schoolgebouw krijgt een vloeroppervlak van ongeveer 3.300 m2 en is toegankelijk via een entree aan het buurtplein. Het aangrenzende kinderdagverblijf van ongeveer 600 m2 wordt ondergebracht op de begane grond van een lage woontoren. Voor de buitenruimte is een terrein gereserveerd van ongeveer 350 m2 voor de onderbouw, 850 m2 voor de bovenbouw en 400 m2 voor het kinderdagverblijf. Kinderen in de bovenbouw spelen op het royaal bemeten buurtplein. Kantoren In het plan is ongeveer 60.000 m2 opgenomen voor kantoren en bedrijven. De programmatische uitwerking sluit aan op vastgesteld beleid uit het 'Kantorenplan 2019-2026'. De trend is dat nieuwe kantoorgebouwen een flexibel casco hebben, zodat ze eenvoudig kunnen veranderen in een andere functie. Kantoren met een groot vloeroppervlak komen aan de Beethovenstraat en de Vivaldistraat. Naast de bestaande juridische en zakelijke dienstverlening willen we ook aan andere sectoren ruimte bieden in Zuidas. Daarom nemen we in het gebied ook plekken op voor co-working die passen bij de fijnmazige structuur van een woonbuurt. 4.2.3

Openbare ruimte

De nieuwe buurt Ravel ligt in het hart van Zuidas. De stedenbouwkundige opzet en dichtheid van de naastgelegen buurt Gershwin zetten we hier door. Gershwin en Ravel worden ruimtelijk met elkaar verbonden via de Gustav Mahlerlaan, een straat die in oostelijke richting doorloopt, de Beethovenstraat kruist en uitkomt bij de Maurice Ravellaan. De inrichting van de openbare ruimte is uniek door zijn groene hart ondanks de hoge dichtheid. De toegepaste materialen voor bestrating en boomsoorten sluiten naadloos aan op het centrumgebied van Zuidas, maar de sfeer is heel anders. Rondom de buurt liggen de brede stadsstraten waar de reuring van het stedelijk leven zich afspeelt. Het binnengebied wordt daarentegen een groene oase in de stad, waar je even kunt ronddwalen en verblijven. De openbare ruimte is aaneengesloten groen, openbaar en helemaal autovrij. In het groen ligt een netwerk van paden waar voetgangers en fietsers zich vrij kunnen verplaatsen. De ontwerpuitgangspunten voor de openbare ruimte zijn: Gemeente Amsterdam