2. Nota v beantwoording AAV.pdf

HNA vindt dat bewoners bij sloopnieuwbouw een terugkeergarantie moeten krijgen, met een gelijkblijvende huur. Ook de FAH pleit voor betere bescherming en terugkeergarantie voor bewoners. Verder pleiten zij voor een gespecialiseerde taskforce voor ondersteuning van huurders.

Voor particuliere verhuurders gelden ook de afspraken in Koers 2025.

Reactie college

De rechten en plichten van corporaties, huurders en gemeente zijn vastgelegd in de Amsterdamse Kaderafspraken (Handboek Vernieuwing & Verbetering). Deze afspraken zijn aanvullend op de regels in het Huurrecht en de Overlegwet. De huidige Kaderafspraken zijn in juni 2020 van kracht geworden en worden in de tweede helft van 2023 geëvalueerd. Indien de FAH van mening is dat de huidige Kaderafspraken ontoereikend zijn, dan dienen zij deze punten in te brengen bij de evaluatie en totstandkoming van de nieuwe Kaderafspraken.

Het college vindt het vervelend dat er geen voortgang zit in de sloopplannen van woningen, zeker wanneer bewoners daardoor genoodzaakt zijn om te wonen in een slecht onderhouden woning. Plannen voor sloop dan wel vernieuwing van een complex worden doorgaans door de eigenaar gemaakt, soms in overleg dan wel afstemming met de gemeente. Het primaat voor de beslissing om over te gaan tot sloop of renovatie ligt echter bij de eigenaar van het vastgoed. De invloed van de gemeente hierin is meestal relatief beperkt. De (vaste) huurders van een complex hebben daarin ook een belangrijke positie via de Overlegwet. Huurders hebben o.a. het instemmingsrecht. Zij moeten bij 70% meerderheid akkoord gaan met een renovatie. Bij woningbezit van een corporatie gelden in

De bewonerscommissies, die de huurders in een complex vertegenwoordigen, onderhandelen zelf met de verhuurder over de complex en huishoudens specifieke voorwaarden bij herhuisvesting. Dit wordt o.a. vastgelegd in het Sociaal Plan. Bewonerscommissies hebben het recht zelf hun ondersteuning te kiezen

16

moment loopt ook de tussentijdse evaluatie van de stimuleringslening Amsterdamse wooncoöperaties. De resultaten hiervan worden na het zomerreces bekend. Ter uitvoering van de motie van de leden Van Renssen, Minderhoud, Aslami, Broersen en Ahmadi inzake fondsen voor wooncoöperaties (aangenomen 16 maart 2023) worden aanvullende financieringsmogelijkheden door middel van Europese fondsen onderzocht. Daarnaast kan een eventueel landelijk fonds (motie voor de oprichting van een nationaal fonds voor wooncoöperaties eind 2022) een rol spelen bij de financiering van Amsterdamse wooncoöperaties. Een solidariteitsfonds kan alleen werken wanneer de wooncoöperaties met al ontwikkelde woningen zich hier actief voor inzetten.

als zij te maken krijgen in hun complex met sloop of renovatie. De corporatie betaalt de ondersteuning. Er is een overleg tussen gemeente, huurderskoepels en huurderskoepels van de corporaties. Daarin worden problemen besproken. Verder financiert de gemeente stichting !WOON voor de ondersteuning van huurders maar in dit soort processen mag een bewonerscommissie zelf kiezen voor ondersteuning. De gemeente vraagt stichting !WOON regelmatig naar hun ervaringen bij het ondersteunen van deze processen. Het overleg kan intensiever, er is behoefte aan meer cijfers over dit soort processen maar een taskforce lijkt niet nodig als de drie partijen samen goed blijven overleggen.

1.3.8 Wooncoöperaties Twee individuele insprekers geven aan dat wooncoöperaties makkelijker opgericht moeten kunnen worden. De mogelijkheden om elkaar te helpen als je samenwoont worden hierbij genoemd. De gemeente zou dit beter kunnen faciliteren. Het HNA ziet bij nieuwbouw ook een rol voor wooncoöperaties. Het Platform Amsterdamse Wooncoöperaties vindt dat bestaande beleidskaders over wooncoöperaties aan de AAV toegevoegd kunnen worden voor een betere integrale afstemming.

De gemeente stimuleert ook woongemeenschappen die gebruik maken van sociale huurwoningen van woningcorporaties, zogenoemde ‘beheercoöperaties’. Coöperatieve verenigingen van huurders/bewoners wijzen vrijkomende sociale huurwoningen in het complex toe op basis van coöptatie. Om dat mogelijk te maken moeten woningcorporaties woongemeenschappen aanmelden voor vermelding in bijlage 1a bij de Huisvestingsverordening, zodat de woningen in een beheercoöperatie worden uitgezonderd van de huisvestingsvergunningplicht.

Een andere inspreker vraagt aandacht voor de verdeling van sociale huurwoningen, voor zowel voorrangsgroepen als reguliere woningzoekenden is er behoefte aan meer woningen. Deze inspreker beveelt aan om meer ruimte te maken voor sociale huurwoningen bij wooncoöperaties, omdat sterkere gemeenschappen een netwerk van mensen vormen dat op elkaar let en elkaar tolereert. Dit kan helpen om de problemen te mitigeren die gecreëerd worden door de druk op de zorg. Daarbij vindt de inspreker het belangrijk dat het beleid dat over de voorrangsposities gaat ook rekening houdt met het bestaan van deze gemeenschappen. De inspreker vraagt om dit punt meer aandacht te geven in de AAV.

1.4 Reguleren woninggebruik Woningen zijn om in te wonen. Het is onacceptabel dat woningen niet gebruikt worden als woning, maar onrechtmatig worden verhuurd aan toeristen. Regulering en handhaving zijn daarom belangrijk. Het college zet alle bestaande en toekomstige instrumenten uit de Huisvestingswet in om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden.

1.4.1 Aanpakken woningleegstand De schaarste aan woningen is zodanig groot dat bestrijding van woningleegstand een belangrijke prioriteit is van het college. Voor de gemeente Amsterdam is een experiment opgenomen in de Crisis- en Herstelwet. Door dit experiment heeft de gemeente meer mogelijkheden gekregen om woningleegstand effectiever aan te pakken. Om gebruik te kunnen maken van het experiment was het wel noodzakelijk dat de leegstandverordening werd aangepast. Daarom is op 1 december 2022 de nieuwe leegstandverordening in werking getreden. Er zijn in totaal tien inspraakreacties binnengekomen met betrekking tot woningleegstand. Hiervan waren er zes van particulieren en zes van organisaties. Twee insprekers gaven aan dat de gemeente meer moet doen met leegstand, één inspreker geeft aan dat er geen handhaving is op leegstand en vindt dat

Reactie college De gemeente zet in op wooncoöperaties om meer zeggenschap te bieden aan bewoners. En om zelf in eigen regie woningen te ontwikkelen en te beheren. Wooncoöperaties bouwen eeuwigdurende middeldure en sociale huurwoningen. In de praktijk worden zowel zelfstandige woningen als onzelfstandige eenheden gebouwd. Bij nieuwbouw blijft de gemeente inzetten op verschillende vormen van zelfbouw. Wooncoöperaties maken hier een substantieel onderdeel van uit. Dit staat onder andere beschreven in de rapportage “Bouw Zelf Samen, Kijk op (collectief) particulier opdrachtgeverschap, medeopdrachtgeverschap en wooncoöperaties, december 2022”. Behandeld in de commissie WV d.d. 22 maart 2023. Op dit

17

antikraak verboden moet worden. Drie van de reacties van particulieren hebben betrekking op de termijn van leegstand. Eén daarvan geeft specifiek aan dat woningcorporaties woningen te lang leeg laten staan. Ook is er een inspreker die het geen goed idee vindt om boetes op leegstand uit te delen, het moet belastingtechnisch aantrekkelijker worden om woonruimte aan te bieden.

is in 2021 de leegstand bij bijna vijfhonderd woningen opgelost, in 2022 waren dat circa zeshonderd woningen.

Daarnaast zijn er zes organisaties die hebben gereageerd. De FAH, FHCS en stichting !WOON zijn positief over de aanpak van leegstand. De MVA adviseert niet alleen met corporaties in gesprek te gaan maar particuliere eigenaren er ook bij te betrekken. Red Amsterdam Noord vraagt om een boete op leegstand. Het HNA vindt dat het kraakverbod opgeheven moet worden.

In reactie op de MVA stelt het college dat gelet op de organisatiegraad het lastig is om met de particuliere sector als geheel te overleggen. Daarbij komt dat iedere eigenaar wiens woning langer dan zes maanden leeg staat, wordt uitgenodigd voor een leegstandgesprek. Tijdens dat gesprek wordt aan de eigenaar uitgelegd hoe de aanpak woningleegstand in elkaar steekt, worden vragen beantwoord en worden er met de eigenaar afspraken gemaakt op welke termijn de woning weer bewoond kan worden. Het college denkt dat dit overleg particulieren voldoende informatie biedt om ervoor te zorgen dat woningen niet langer leeg blijven staan dan strikt noodzakelijk.

Tijdelijke verhuur (antikraak bewoning) is mogelijk op grond van de Leegstandwet. Daar heeft een gemeente geen invloed op. Dit geldt ook voor kraken, dat is verboden met landelijke wetgeving.

Reactie college De gemeente doet er alles aan dat eigenaren leegstaande woningen weer op orde brengen, zodat de woningen zo snel als mogelijk weer kunnen worden bewoond. Maar in bepaalde gevallen is onderhoud of een verbouwing aan een woning noodzakelijk (bijvoorbeeld als de fundering moet worden hersteld), tijdelijke leegstand is dan onvermijdelijk. Verbouwen is maatwerk. Een ingrijpende verbouwing duurt langer, er kan daardoor niet worden aangegeven hoe lang een verbouwing hoort te duren. Daarom wordt in een leegstandgesprek met de eigenaar afgesproken wanneer de woning weer gereed zal zijn voor bewoning. Ook stimuleert de gemeente eigenaren van winkels om leegstaande etages boven winkels te gebruiken als woningen met de regeling ‘Wonen boven winkels’.

1.4.2 Aanpak tweede woningen Over tweede woningen zijn twee reacties van particulieren binnengekomen. Beide onderstrepen dat tweede woningen aangepakt moeten worden. Eén inspreker suggereert het invoeren van een forensenbelasting. Ook het HNA heeft hierop gereageerd, maar stelt dat de uitwerking ontbreekt. Reactie college In de AAV is opgenomen dat tweede woningen ongewenst zijn. Momenteel zijn deze, mits voldaan wordt aan een aantal algemene criteria, zonder vergunning toegestaan op grond van de Huisvestingsverordening. In het inspraakvoorstel van de AAV is aangegeven dat er onderzoek zal worden gedaan naar een verbod op nieuwe tweede woningen. Voor het definitieve voorstel passen we dit aan. Bij nader inzien zijn de mogelijkheden voor regulering duidelijk en de wenselijkheid ook. Op grond van de Huisvestingswet is een woning die niet permanent bewoond wordt onttrekking van een woning en dit kan bijvoorbeeld met een vergunning of ontheffing beperkt worden. Vanwege de schaarste aan woningen is het van belang dat woningen bewoond worden. Dit sluit aan bij ander Amsterdams beleid zoals de zelfbewoningsplicht in erfpachtvoorwaarden en de opkoopbescherming. We gaan daarom het kunnen hebben van een tweede woning in Amsterdam beperken want we willen dat woningen in Amsterdam duurzaam bewoond worden. Hiervoor worden, rekening houdend met bestaande gevallen, nieuwe regels ingevoerd.

Een gemeente heeft geen invloed op landelijke belastingen en wetgeving. Bij de bestrijding van leegstand is de gemeente dan ook houden aan de criteria die in de Leegstandwet zijn opgenomen. In die wet staat onder meer dat een eigenaar na zes maanden de leegstand moet melden. Als een eigenaar dat doet wordt de eigenaar uitgenodigd voor een leegstandgesprek en niet gestraft. In het gesprek wordt bekeken hoe snel de leegstaande woning weer bewoond kan worden, daarbij wordt rekening gehouden met bijzondere omstandigheden. Het leegstandbeleid is dan ook niet gericht op straffen. Het komt inderdaad voor dat woningcorporaties woningen een tijd leeg laten staan. Daar kunnen diverse redenen voor zijn, bijvoorbeeld nog niet alle woningen zijn leeg in een te renoveren complex of de aannemer heeft nog geen tijd heeft om te verbouwen. De inzet is om met alle woningcorporaties afspraken maken om de leegstand van hun woningbezit zo kort mogelijk te laten duren.

Daarnaast wordt door de Directie Belastingen onderzocht of het mogelijk en zinvol is om forensenbelasting

Er wordt gehandhaafd op woningleegstand. Daardoor

18

erg belangrijk is. Hierin staat bij welke omstandigheden (op basis van vooraf vastgestelde objectieve cijfers) het college nieuwe beperkende maatregelen wil nemen. Met het oog op de uitspraak worden eerst minder vergaande maatregelen voorgesteld en pas als laatste verbodswijken.

voor eigenaren van tweede woningen in te voeren. Dit onderzoek loopt en daardoor kan er nog niets verder over worden vermeld.

1.4.3 Vakantieverhuur In totaal zijn elf inspraakreacties binnengekomen over de onderwerpen toeristische verhuur, de escalatieladder en het beperken van de wijkquota voor B&B. Tien particulieren hebben ingesproken en één organisatie, vereniging Amsterdam Gastvrij.

Uiteraard blijft het college ook handhavend optreden tegen illegale hotels, zodat woningen weer vrijkomen voor bewoning. Een andere mogelijkheid om woonplekken beschikbaar te krijgen voor bewoning in plaats toeristenverblijf, is het verlagen van de wijkquota B&B. Het college doet hier een voorstel over dat te r inspraak aan de Amsterdammers wordt voorgelegd.

De negen inspraakreacties van particulieren hebben betrekking op toeristische verhuur in de breedste zin. De meeste reacties waren positief en bevatten voorstellen voor beleid en de handhaving. In zeven van de negen inspraakreacties wordt opgeroepen om toeristische verhuur van woonruimte niet meer toe te staan of beter te handhaven, met als doel woonplekken creëren en het verbeteren van de leefbaarheid. Twee particulieren vragen het tegenovergestelde, namelijk om toeristische verhuur van woonruimte niet te reguleren omdat dit het vrije gebruik van eigendom te veel beperkt.

Inspraakreactie vereniging Amsterdam Gastvrij Het college gaat graag apart in op de inspraakreactie van vereniging Amsterdam Gastvrij, de belangenorganisatie die opkomt voor de belangen van vakantieverhuurders en B&B-exploitanten. Vereniging Amsterdam Gastvrij wijst ten eerste op de status van de Nota Toeristenovernachtingen die deel uitmaakt van de Visie Bezoekerseconomie in Amsterdam 2035 en de relatie met de AAV. Hoewel beide visies grotendeels los van elkaar staan, zijn er ook raakvlakken. De meest in het oog springende zijn vakantieverhuur en B&B. Het gaat immers om toeristen en het gaat om woningen. En zowel in het debat over maatschappelijk verantwoord toerisme als die over volkshuisvesting zijn derhalve vakantieverhuur en B&B aspecten die worden meegenomen. Desalniettemin staan beide visies in een ander kader en is het juridisch raamwerk sterk verschillend. De AAV, waar het bij deze inspraak om gaat, geeft een visie over de toekomst van de volkshuisvesting en benoemt daarbij een aantal concrete onderwerpen, zoals vakantieverhuur en B&B, die van invloed zijn op de woonruimtevoorraad en de leefbaarheid van de woonomgeving. Het college gaat in deze Nota van beantwoording hier verder op in, zij het niet in detail op mogelijke aanpassingen van het beleid die moeten worden vastgelegd in de Huisvestingsverordening Amsterdam.

Wijzigingen van de Huisvestingsverordening worden door het college eerst ter inspraak voorgelegd. Vereniging Amsterdam Gastvrij heeft daarom nog de gelegenheid om op eventuele concrete beleidsvoornemens in te gaan.

Reactie college Het college vindt het belangrijk om te benadrukken dat een woning is om in te wonen en dat vakantieverhuur en B&B in woningen zeer terughoudend wordt toegestaan. Het toerisme is Amsterdam is een bron van inkomsten, maar zorgt ook voor minder woonplekken en het zet de leefbaarheid in Amsterdamse wijken onder druk. Daarom is het van belang dat er duidelijke regels zijn voor toeristische verhuur en het gebruik van Amsterdamse woningen. De afgelopen jaren heeft Amsterdam verschillende stappen gezet om toeristische verhuur beheersbaar te krijgen. Zo is er een vergunningplicht voor vakantie- en B&B-verhuur gekomen, gelden in wijken quota voor het aantal B&B-vergunningen en is de registratieplicht ingevoerd. Daarnaast heeft het college op 1 juli 2020 drie wijken in het centrum aangewezen waar een verbod op vakantieverhuur gold. Naar aanleiding van ingesteld beroep tegen de invoering van verbodswijken, heeft de rechtbank in maart 2021 het besluit waarin het verbod op vakantieverhuur in de drie wijken was geregeld, vernietigd. Het college is tegen het besluit van de rechtbank in hoger beroep gegaan bij de Raad van State. De Raad van State heeft op 31 mei 2023 uitspraak gedaan en geoordeeld dat het invoeren van verbodswijken niet evenredig is, omdat niet voldoende is onderzocht of met minder vergaande maatregelen hetzelfde doel kan worden bereikt.

Deze uitspraak laat echter onverlet dat het college toeristische verhuur wil reguleren om de woningvoorraad en leefbaarheid van Amsterdamse buurten maximaal te beschermen. Op grond van de uitspraak concludeert het college dat de komende tijd het vaststellen van een escalatieladder

Vereniging Amsterdam Gastvrij stelt dat maatregelen op het terrein van vakantieverhuur en B&B vooralsnog niet aan de orde zijn. Het college trekt die conclusie niet. Zoals eerder gesteld heeft het college hoger beroep ingesteld bij de Raad van State tegen een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam waarbij de verbodswijken onverbindend werden verklaard. De Raad van State heeft op 31 mei 2023 uitspraak gedaan

19

over de verbodswijken. Op grond van de uitspraak concludeert het college dat de komende tijd het vaststellen van een escalatieladder erg belangrijk is. Hierin staat bij welke omstandigheden (op basis van vooraf vastgestelde objectieve cijfers) het college nieuwe beperkende maatregelen wil nemen. Met het oog op de uitspraak worden eerst minder vergaande maatregelen voorgesteld en pas als laatste verbodswijken. Het college gaat met inachtneming van de uitspraak van de Raad van State onderzoeken hoe en wanneer in gebieden waar de omstandigheden daarom vragen vakantieverhuur binnen de daarvoor gestelde juridische kaders gereguleerd kan worden. Daarnaast is het college van mening dat er voldoende aanleiding is om het quotum voor B&B’s te herzien. Beleidsvoornemens ten aanzien van vakantieverhuur of B&B krijgen een plaats in de Huisvestingsverordening Amsterdam, waarbij altijd eerst een inspraaktraject aan vooraf gaat. Het college is het met vereniging Amsterdam Gastvrij eens dat eventuele maatregelen juridisch voldoende onderbouwd moeten zijn. Zoals gesteld in de AAV blijkt dat het tekort aan woonruimte in een snel groeiende stad als Amsterdam de laatste jaren alleen maar groter is geworden en dan is het van belang dat aan alle ‘knoppen’ gedraaid kan worden. De toegenomen wooncrisis rechtvaardigt dat na B&B beleid met quota dat in 2020 is ingevoerd, opnieuw bezien wordt.

Het college doet een voorstel voor het verlagen van de B&B quota dat ter inspraak aan de Amsterdammers wordt voorgelegd. Waarbij voorop staat dat aan de rechten van de huidige B&B’s niet wordt getornd.

voor haar inspraakreactie en neemt deze mee bij de ontwikkeling van concrete beleidsvoornemens. Vereniging Amsterdam Gastvrij heeft regelmatig overleg met de gemeente over het beleid en de toepassing van de daarbij horende regels. Het college hoopt dat vereniging Amsterdam Gastvrij ook in de toekomst een bijdrage hieraan blijft leveren.

1.4.4 Andere gebouwen omzetten naar woningen Om meer woonplekken en woningen te creëren vragen zes insprekers, waaronder de gezamenlijke reactie van ASVA en andere jongerenorganisaties, zich af waarom er niet meer wordt gekeken naar andere gebouwen die leegstaan. Kantoren en hotels worden een aantal keer genoemd. Eén inspreker noemt leegstaande etages boven winkels als mogelijkheid om extra woningen te realiseren en er is een inspreker die moskeeën als mogelijkheid benoemt. Twee insprekers, waaronder vereniging Vastgoed Belang vinden dat het makkelijker zou moeten zijn om zolderetages te verbouwen tot extra woonruimte. Reactie college Een van de belangrijkste doelen van de AAV is het toevoegen van meer woningen en woonplekken in Amsterdam. Dit gebeurt steeds vaker door middel van transformaties. Daarbij zijn particulieren en ondernemers erfpachter of eigenaar van de grond. Onder ‘transformatie’ verstaan we het wijzigen van de functie van een gebouw of een gebied. Een bestaande functie kan wijzigen naar een woonfunctie (volgens het geldende beleid), maar ook naar voorzieningen en kantoorruimten. De gemeente wil de groei van nieuwe hotels in de stad afremmen. Daarom hebben we sinds 2017 een streng overnachtingsbeleid. Dat betekent dat een hotel bouwen of uitbreiden alleen nog kan in ‘Nee, tenzij’-gebieden én als aan strenge voorwaarden wordt voldaan.

Ten aanzien van de regelgeving over kamergewijze verhuur en inwoning onderzoekt het college in hoeverre deze beter kan worden toegesneden op het beschikbaar maken van meer ruimte voor de bewoners van deze stad. Het college vindt het inzetten van beschikbare kamers voor vaste bewoners in plaats van voor toeristen daarbij een belangrijk uitgangspunt. Een verdere uitbreiding van B&B is maatschappelijk en economisch niet per se een noodzaak voor Amsterdam, het huisvesten van haar bewoners wel.

Het college vindt het wenselijk om bergingen toe te voegen als nuttige woonruimte als bijdrage voor het tegengaan van de woningnood in Amsterdam. Het college heeft daarom het woningvormen van bergingen (zolders) van woningen mogelijk gemaakt. Belangrijke kanttekening is wel dat voldaan wordt aan de minimale oppervlakte eis van 18m2 en het alleen om bergingen (zolders) gaan die via een gemeenscha­ppelijk trappenhuis zijn verbonden. Daarnaast gelden de landelijke voorschriften over veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu in het Bouwbesluit. Ook stimuleert de gemeente eigenaren van winkels om leegstaande etages boven winkels te gebruiken als woningen met de regeling ‘Wonen boven winkels’.

Vereniging Amsterdam Gastvrij benoemt ook nog de noodzaak van handhaving en de toekomstige wetgeving die nu door de Europese Commissie wordt voorbereid. Het college constateert dat vereniging Amsterdam Gastvrij en het college hierover niet van mening lijken te verschillen. Wellicht biedt het voorstel van de Europese Commissie inderdaad mogelijkheden om de regels aan te passen, maar dat is afhankelijk van hoe het voorstel er uiteindelijk uit zal zien. Het college gaat de handhaving op vakantieverhuur en B&B opnieuw tegen het licht houden. Het college dankt vereniging Amsterdam Gastvrij

20

Doel 2 Betaalbaarder wonen 2.1 Meer betaalbare woningen

2.2 Wonen is geen verdienmodel

Tien individuen en de AFWC, de FHCS en Red Amsterdam Noord steunen in het algemeen het doel betaalbaarder wonen. Drie van deze insprekers geven aan dat wonen en dan met name huren duurder wordt en mensen steeds vaker niet betaalbaar wonen. Dit geldt voor iedereen, niet alleen voor lage inkomens. Ook de FHCS benoemt het tekort aan betaalbare huurwoningen. De AFWC waardeert dat de groei van het aantal sociale huurwoningen centraal staat en steunt deze ambitie volledig. Red Amsterdam Noord vraagt om meer woningen voor huishoudens met lage en middeninkomens in Amsterdam Noord.

Tien individuen en zes organisaties gaan in op het feit dat wonen een verdienmodel is geworden en dat het de betaalbaarheid voor velen onder druk zet. Huurdersvereniging Arcade zegt dat er voor iedere huur- en koopwoning een balans moet gelden tussen verdienmodel en de maatschappelijke taak. Het HNA en de FHCS bekritiseren het winstoogmerk bij wonen van commerciële partijen. Cliëntenbelang vraagt om een minder marktgerichte aanpak. Volgens Cliëntenbelang moet het recht op wonen beter worden ingebed in het beleid en de uitvoering. Waarbij alle partijen, ook private, verantwoordelijk worden gehouden voor goed en passend wonen voor de rolstoeler. Red Amsterdam Noord vraagt om in een oververhitte woningmarkt ook particuliere verhuurders en institutionele beleggers en ontwikkelaars te begrenzen in het nastreven van winst en eigenbelang. Red Amsterdam Noord vraagt voor particuliere verhuurders, beleggers en ontwikkelaars dezelfde maatregelen als voor de woningcorporaties. De FAH benadrukt dat volgens hen volkshuisvesting over mensen gaat.

Zes individuen en twee organisaties vragen expliciet om meer sociale huurwoningen en om betaalbaar wonen in de stad te realiseren, deels omdat verwacht wordt dat er met de nieuwe maatregelen rondom het reguleren van de vrije sector huur meer woningen uit de huursector zullen verdwijnen. Een andere inspreker benadrukt juist het grote aantal lage inkomens in Amsterdam die betaalbaar moeten kunnen wonen. Ook wordt de noodzaak voor meer sociale huur onderbouwd met schrijnende voorbeelden van lage inkomensgroepen. Stichting !WOON geeft aan blij te zijn dat de gemeente zich er hard voor maakt dat de WOZ-cap voor alle woningen met meer dan 141 punten blijft bestaan, en niet alleen gaat gelden voor woningen met meer dan 187 punten. Huurdersvereniging Oud-West maakt zich zorgen over een krimpende sociale voorraad en vraagt daarom om bescherming en groei van de sociale huurvoorraad.

Veel individuele insprekers kaarten aan dat juist door de disbalans in vraag en aanbod er ruimte is voor winst. Velen vragen dan ook om meer regels voor de vrije sector en sterker ingrijpen van de overheid om hoge huren en het winstoogmerk aan banden te leggen. Eén inspreker benoemt dat in het kader van wonen als verdienmodel particuliere verhuurders veel huur vragen maar weinig aan onderhoud doen. Insprekers hebben ook kritiek op buy-to-let, praktijken die aantrekkelijk zijn door de hoge winst die daarop valt te behalen. Ook wordt benoemd dat woningen lang leeg staan en daarna in de vrije dure markt gezet worden. Eén inspreker benadrukt het belang van beleggers en particuliere verhuurders om de woningnood op te lossen. Volgens deze inspreker zijn duidelijke regels belangrijk, maar is er ook ruimte nodig om verschillende partijen toe te laten op de woningmarkt.

Reactie college Het college is verheugd over de positieve reacties op haar voorgenomen inzet bij betaalbaarder wonen en huren. Het college deelt de zorg over het tekort van sociale huurwoningen en zet zich in voor meer betaalbare woningen en een grote sociale huurvoorraad in Amsterdam. Met de AAV probeert het college er zoveel mogelijk voor te zorgen dat betaalbare woningen behouden blijven en worden toegevoegd. Dit doen we door bij nieuwbouw in te zetten op betaalbaar wonen, door te lobbyen naar het Rijk over huurprijsregulering en door met woningcorporaties afspraken te maken over verkoop en liberalisatie.

Reactie college Het college herkent de zorgen die geuit zijn in de inspraakreacties rondom wonen als verdienmodel. In een woningmarkt waar de vraag vele malen groter is dan het aanbod kan woningbezit lucratief zijn. Het college vindt dan ook dat woningen nog veel te vaak gebruikt worden als verdienmodel. Om buy-to-let, het opkopen van woningen om deze vervolgens te verhuren, tegen te gaan heeft het

21

college de opkoopbescherming ingevoerd. Hierdoor wordt de betaalbare koopvoorraad beschermd tegen speculatie en blijft het toegankelijk voor huishoudens met een middeninkomen. Het is belangrijk dat we hierop blijven handhaven. Als het wettelijk mogelijk is, breiden we de grens van de opkoopbescherming uit naar 80% van de koopvoorraad. Keep-to-let, het aanhouden van de koopwoning voor verhuur, kunnen we op dit moment niet verbieden.

bij aan armoede. De FAH wil met corporaties afspraken maken om de jaarlijkse huurverhoging in de komende jaren te matigen tot maximaal 1%. Ook willen zij met corporaties afspraken maken over de hoogte van de huursom en de inkomensafhankelijke huurverhoging. De inkomensafhankelijke huurverhoging moet naar mening van de FAH onderdeel uitmaken van de huursom. Ook de Huurdersvereniging Oud-West pleit voor een directe stop op de huurverhogingen en de inkomensafhankelijke huurverhoging. HNA vraagt om een beperking van de huurverhoging tot 1% .

Door de verdere regulering van het middensegment (zie hieronder bij middeldure huur) wordt er nog meer gestuurd op bij de kwaliteit van de woning passende huurprijzen. Excessief hoge huren voor kleine woningen worden daarmee aan banden gelegd. Daarnaast streven we in de AAV naar meer regulatie voor servicekosten (zie kopje servicekosten).

Reactie college Het college is voor gematigde huurverhoging, maar huurbeleid is Rijksbeleid wat het college moet volgen. Elke huurderskoepel spreekt over het huurbeleid met de eigen corporatie. In de nieuwe overkoepelende Samenwerkingsafspraken (2024-2027) tussen woningcorporaties, huurderskoepels en de gemeenten komt naar verwachting een afspraak te staan over de ontwikkeling van de huursom. Dit komt voort uit het gesprek tussen de drie partijen en hangt samen met de opgaven in de stad. Ook de inkomensafhankelijke huurverhoging is Rijksbeleid. Het college staat achter het idee dat de sociale huur in eerste plaats voor lage inkomen is. Wel zijn we ons ervan bewust dat middeninkomens die in een sociale huurwoning wonen niet zomaar een voor hen betaalbare woning in het middensegment kunnen vinden. Dat is ook de reden waarom er in de AAV veel maatregelen voor het vergroten van de middeldure huursector zijn opgenomen.

Om mensen meer mogelijkheden te geven op de koopmarkt werken we aan een experiment om ‘sociale koopwoningen’ te bouwen (zie hiervoor ook het Woningbouwplan). Daarnaast wil Amsterdam aansluiten op de aankomende wijziging van de Huisvestingswet. Deze wet maakt het mogelijk om sociale koopwoningen toe te wijzen aan specifieke doelgroepen. We streven ernaar om deze mogelijkheid in de Amsterdamse Huisvestingsverordening van 2025 op te nemen.

2.3 Huurbeleid sociaal segment Zeven individuele insprekers en vier organisaties (Huurdersvereniging Arcade, de FAH, HNA, en de Huurdersvereniging Oud-West) kaarten de te hoge huurgrenzen en huurverhogingen in het sociale segment aan. Volgens hen zijn sociale huurwoningen hierdoor voor velen niet meer betaalbaar. Eén inspreker vraagt om de aftoppingsgrens te verhogen, zodat het aanbod voor huurtoeslaggerechtigden hoger wordt. Een ander vraagt om huurprijzen bij verhuur van sociale huurwoningen nog beter af te stemmen op de inkomenssituatie van huurders. Twee insprekers vragen om een stop op huurverhogingen in de sociale huur.

Zoals opgenomen in de AAV streven wij naar woonlasten passend bij de samenstelling van het huishouden, met extra aandacht voor het besteedbaar inkomen van alleenstaande ouders, grote gezinnen en middeninkomens. Dit doen we door onder andere met corporaties afspraken te maken over het aanbod van sociale huurwoningen onder en boven de aftoppingsgrenzen. We maken afspraken met corporaties en particuliere verhuurders over de betaalbaarheid van jongeren-, en studentenhuisvesting. We voeren een lobby op het tegengaan van verplicht af te nemen diensten die zogenaamd onder servicekosten vallen. Het verhogen van de huurtoeslaggrenzen staat op dit moment al op de agenda van het Rijk.

Ook Huurdersvereniging Arcade, de huurdersorganisatie van Lieven de Key, vraagt om bijzondere aandacht voor de betaalbaarheid van sociale huurwoningen. Volgens Huurdersvereniging Arcade leiden huurverhogingen plus de jaarlijkse stijging van de maximale huurgrens van sociale huurwoningen ertoe dat deze woningen steeds lastiger te betalen zijn voor de groep waarvoor ze zijn bedoeld. Volgens hen moet er daarom ook een eind aan de huurstijgingen komen. Volgens de FAH draagt het huidige huurbeleid van corporaties en de gestegen huren in de sociale sector

2.4 Verkoop, sloop en liberalisatie van sociale huurwoningen Het behoud van de voorraad sociale huurwoningen heeft veel aandacht van de insprekers op de AAV. We hebben inspraakreacties ontvangen van tien organisa-

22

ties en 24 individuele insprekers. Deze inspraakreacties steunen grotendeels de AAV waar het gaat om het zoveel mogelijk beperken van de verkoop van sociale huurwoningen. Een deel van de insprekers, zowel individuele insprekers als organisaties, wil verder gaan en vraagt een volledige verbod op verkoop.

te nemen met hoeveel woningen de voorraad moet groeien. Alle inspanningen op nieuwbouw, verkoop, liberalisaties en sloop moeten groei opleveren voor de stad. Red Amsterdam Noord pleit ook voor een stop op de sloop van sociale huurwoningen en vraagt wat de logica is van het verruimen van de mogelijkheden daartoe. Red Amsterdam Noord pleit voor investeringen in kwaliteit en verduurzaming in plaats van sloop. Ook Huurdersvereniging Arcade vraagt om zo min mogelijk sloop van sociale huurwoningen en heeft een voorkeur voor renovatie. Red Amsterdam Noord geeft aan dat sloop veelal niet in het belang is van de zittende bewoners in verband met de huidige regels van passend wonen.

Red Amsterdam Noord vraagt om een absolute sloop- en verkoopstop in Amsterdam Noord voor alle corporaties. Daarnaast vraagt Red Amsterdam Noord om een tijdelijke bouwstop totdat al het corporatiebezit gerenoveerd of geïsoleerd is. Ook de FAH gaan de doelen niet ver genoeg, zij willen een algehele verkoopstop. Volgens hen morgen pas liberalisatie en verkoop mogelijk worden als het aanbod van socialeen middensegmentwoningen groter is dan de vraag. Bij stedelijke vernieuwing (sloopnieuwbouw) gaat de FAH verder dan de gemeente. De FAH wil ook als hoofdregel accepteren dat er evenveel sociale huurwoningen worden teruggebouwd, maar in die buurten waar het percentage lager is dan 45% geldt dat niet. Daar moet bijgebouwd worden tot de 45% bereikt is. Ook het HNA is tegen verkoop van sociale huurwoningen. Zij wil niet dat prachtige sociale huurcomplexen in ongedeelde wijken worden uitgepond of opgeofferd aan ongebreidelde huurverhogingen.

Reactie college

Meerdere huurdersverenigingen en bewonerscommissies uit verschillende wijken in West en Zuid pleiten voor een stop op de verkoop om de gemengdheid van die gebieden zoveel mogelijk te behouden. Zij stellen dat verkoop vooral benedenwoningen treft en dat daarmee verhuizing naar een benedenwoning moeilijker gemaakt wordt, terwijl daar grote behoefte aan is met de komende vergrijzing in de stad.

Het college vindt net als de insprekers het zeer belangrijk dat de sociale huurvoorraad beschermd wordt. Daarom heeft het college in de inspraakversie van de AAV opgenomen dat het doel is om de verkoop en liberalisatie van sociale huurwoningen van corporaties tot een minimum te beperken. Hierover willen we scherpe afspraken maken met corporaties. Tegelijkertijd staan de corporaties, zoals de AFWC in haar reactie aangeeft, ook voor grote investeringen als nieuwbouw en de verduurzaming van bestaande woningen. Een volledige stop op de verkoop of liberalisatie heeft negatieve invloed op de investeringscapaciteit van de corporaties en vraagt daarom om een zorgvuldige afweging om de doelen in de AAV te realiseren. Daarom kiezen we voor ‘geen verkoop, tenzij’. Hierbij is het behoud van gemengde gebieden een belangrijke invalshoek. Over uitsluitingsgronden willen we met de corporaties in gesprek. De insteek “geen verkoop, tenzij” geldt voor alle woningtypen, waaronder benedenwoningen. Voor bepaalde ultraschaarse woningen wil het college de verkoop volledig stoppen. Dat geldt voor rolstoelwoningen en grote woningen die geschikt zijn voor grote gezinnen (>100m2 en/ of vijf of meer kamers). Bovenstaande punten zal het college inbrengen in de gesprekken over de nieuwe Samenwerkingsafspraken voor de jaren 2024 t/m 2027.

De precieze afspraken en kaders zullen in het driepartijenoverleg van huurders (FAH), corporaties (AFWC) en gemeente gemaakt worden.

De AFWC steunt de ambitie voor groei van het aantal sociale huurwoningen volledig. Zij pleit ervoor deze te zien in samenhang met een mix van maatregelen. Zij geven aan dat een verkoopstop betekent dat corporaties minder nieuwbouw kunnen toevoegen en minder woningen kunnen verbeteren en kunnen verduurzamen. Zij zien te weinig terug van die samenhang in de concept AAV. De AFWC stelt voor om in de AAV op

Zoals ook in het coalitieakkoord is opgenomen rust er geen taboe op sloop/nieuwbouw. Sloop kan een goede keuze zijn als het leidt tot verbetering van de woonsituatie van mensen, tot het toevoegen van extra woningen of extra woningkwaliteit. Bij het herbouwen kijken we eerst naar de behoefte van de huidige bewoners. Het scenario en de herhuisvestingsbehoefte wordt in kaart gebracht volgens participatieproces

Huurdersvereniging Arcade waarschuwt voor het toestaan van verkoop van woningen als het niet past bij de volkshuisvestelijke taak. Als corporaties hun koers veranderen, kunnen er ineens veel woningen buiten de eigen opvatting van de volkshuisvestelijke taak vallen. Enkele organisaties wijzen erop dat corporaties in de huidige afspraken ‘terughoudendheid’ met verkoop hebben afgesproken, maar dat dit niet blijkt uit de uitvoering. Zij adviseren duidelijkere en meer concrete afspraken.

23

kaderafspraken. De voorwaarden voor herhuisvesting worden vastgelegd in sociaal plan. Op basis daarvan krijgen bewoners van gesloopte woningen krijgen een terugkeergarantie in de buurt en we kijken daarbij naar een geschikte woning passend bij inkomen en gezinssituatie. Dit betekent dat sloop/nieuwbouw en verdichting ook bij kunnen dragen aan meer passende woonruimte voor ouderen en gezinnen. Dat past bij de doelstellingen van dit college in de AAV.

drie organisaties, te weten Knap Makelaardij, MVA en vereniging Vastgoed Belang hebben op dit onderwerp gereageerd. Insprekers zien een oplossing voor het tekort aan sociale huurwoningen door het aanpakken van scheefwonen, hierbij wordt vaak een inkomenstoets voorgesteld. Eén inspreker is tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. Eén inspreker geeft met een voorbeeldberekening aan dat er eigenlijk een overschot is aan sociale huurwoningen en de gemeente een verdelingsvraagstuk heeft op te lossen.

2.5 Meer betaalbare woningen voor studenten, jongeren en starters

Knap Makelaardij doet een inkomensafhankelijke huurverhoging in de sociale huur als suggestie, zodat de stap om door te stromen naar de vrije sector kleiner wordt. De MVA vindt dat er in de AAV alleen aandacht wordt besteed aan duur scheefwonen, terwijl goedkoop scheefwonen ook een probleem is. De MVA vraagt wat de plannen zijn om ervoor te zorgen dat mensen doorstromen naar een passendere woning qua inkomen en of er gekeken is naar een terugkerende inkomenstoets. Ook vereniging Vastgoed Belang vraagt om het verkennen van mogelijkheden om huurders te verleiden om naar een middenhuur woningen te verhuizen.

Op dit onderwerp hebben zeven mensen en één organisatie, Coalitie Kennisstad, een reactie gegeven. De meeste reacties waren gematigd positief over de AAV. Coalitie Kennisstad maakt zich specifiek zorgen over de tekorten aan betaalbare studentenwoningen, doordat er in het verleden veel studentenhuisvesting in tijdelijke complexen zijn gerealiseerd en die de komende jaren verdwijnen. Daarom is de oproep om te focussen op deze doelgroepen in de AAV. Daarnaast werd aandacht gevraagd voor meer betaalbare woningen in de regio (inclusief goede OV-verbindingen), omdat er op dit moment te weinig aanbod is en de huur vaak te hoog waardoor de doelgroep op latere leeftijd nog thuis woont. Om dit te realiseren roept Coalitie Kennisstad de gemeente op om te blijven samenwerken.

Reactie college Het college erkent dat er huishoudens in Amsterdam zijn die qua inkomen niet passend in een sociale huurwoning wonen. En zet zich samen met de corporaties in om deze mensen te laten doorstromen naar een passende huur- of koopwoning. Het aandeel ‘goedkope scheefwoners’ neemt de afgelopen jaren af, o.a. doordat corporaties steeds meer passend toewijzen (inkomen huishoudens is passend bij de huur). Ook mogen verhuurders al een tijd een inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren. Verhuurders kunnen huurders met een hoog (midden)inkomen in een sociale huurwoning een hogere huurverhoging van maximaal €50 of €100 geven. Daarmee kunnen zij aan huishoudens met een hoger (midden-)inkomen sneller een huur vragen die beter past bij de kwaliteit van de woning. Het college staat achter dit Rijksbeleid, waarmee doorstroming en betaalbaar huren voor verschillende inkomensgroepen wordt gestimuleerd.

Reactie college Het college vindt voldoende aanbod van betaalbare woningen voor jongeren en studenten zeer belangrijk. Het college wil het aanbod voor jongeren vergroten door in te zetten op tijdelijke wooncomplexen en doorstroming. Het college wil de betaalbaarheid waarborgen door afspraken te maken met corporaties over voldoende aanbod voor jongeren met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens en voor een deel ook onder de kwaliteitsgrens. Daarnaast willen we ook duidelijke afspraken over betaalbaarheid maken met particuliere aanbieders van jongeren- en studentenwoningen. Afspraken met deze groep verhuurders worden gemaakt op vrijwillige basis en zijn daardoor niet afdwingbaar. Ten derde wil het college hospitaverhuur stimuleren om meer betaalbare woonplekken te realiseren. Ten slotte wil de gemeente de samenwerking met de onderwijspartijen voortzetten.

2.6 Scheefwonen

Door af te spreken met corporaties en particuliere verhuurders dat zij middeldure huurwoningen met voorrang toewijzen aan huishoudens die een sociale huurwoning achter laten in de regio, stimuleren we doorstroming vanuit sociale naar middeldure huur (zie voor verdere beantwoording voorrang middeldure huur paragraaf 9 in dit hoofdstuk).

Er zijn veel inspraakreacties die raken aan het onderwerp scheefwonen. 27 individuele insprekers en

Verhuurders doen een inkomenstoets bij verhuring van de woning en het inkomen wordt tussendoor getoetst

24

2.8 Corporaties voorrang voor bouw sociale huur

voor de inkomensafhankelijke huurverhoging. Een huurder dwingen om te verhuizen omdat het inkomen te hoog is, mag wettelijk niet. En het college is hier ook geen voorstander van. Met de stelling van inspreker dat er een overschot is aan sociale huurwoningen en dat de gemeente een verdelingsvraagstuk op te lossen heeft, is het college het niet eens. Het aanbod is op dit moment niet toereikend om aan de vraag te voldoen en daarom proberen we ook zoveel mogelijk huishoudens passend te laten wonen. Maar er is in de toekomst ook een tekort aan sociale huurwoningen in de voorraad. Het aantal huishoudens neemt snel toe in Amsterdam, en het aandeel lage inkomens blijft al jaren ongeveer gelijk. Dit leidt tot een absolute toename van het aantal huishoudens dat toegang heeft tot sociale huur. Toename van het aantal sociale huurwoningen is daarom hard nodig. Daarnaast zitten mensen door de woningnood vast en neemt juist het duur scheefwonen toe. Huurwoningen in het middensegment zijn daarom ook hard nodig.

Vijf insprekers gaan in op het onderwerp voorrang voor corporaties bij de bouw van sociale – en middeldure huurwoningen. Ook de AFWC gaat hierop in. Zij mist in de AAV een voorrangspositie voor corporaties om middenhuur te realiseren, in het bijzonder als het gaat om gemengde complexen met zowel sociale huur als middenhuur. Volgens de Huurdersvereniging OudWest moeten er meer ‘echte’ sociale huurwoningen bijkomen, en dan wel van corporaties. Reactie college Sociale huurwoningen worden gebouwd en beheerd door zowel corporaties als marktpartijen. Sociale huurwoningen in eigendom van corporaties zijn over een lange periode gegarandeerd betaalbaar en spelen een belangrijke rol in het huisvesten van kwetsbare groepen. Om die reden is het van belang dat zoveel mogelijk nieuwbouw in de sociale huur wordt ontwikkeld of verhuurd door een woningcorporatie. Corporaties hebben bij uitgifte van gemeentelijke kavels een voorrangspositie voor de realisatie van sociale huurwoningen. In transformatieprojecten is de situatie anders, hier heeft de gemeente niet de volledige regie en kan de erfpachter/eigenaar uiteindelijk voor een marktpartij kiezen om de sociale huurwoningen te ontwikkelen dan wel af te nemen. In dat geval worden het particuliere sociale huurwoningen.

De gemeente stimuleert erfpachters en eigenaren om te kiezen voor een corporatie, mede door toe te staan dat er dan 30% sociale woningen (in plaats van 40%) mogen worden gebouwd indien een corporatie deze woningen afneemt. Voor middeldure huurwoningen en marktwoningen is meervoudig openbaar selecteren (tenderen) het uitgangspunt bij de selectie van marktpartijen voor gemeentelijke gronduitgifte. Hierdoor zijn er eerlijke kansen, ook voor nieuwe partijen. Woningcorporaties hebben voor dit marktsegment geen voorrangspositie. Woningcorporaties kunnen inschrijven op tenders. Er liggen verder kansen voor de realisatie van middeldure huurwoningen door woningcorporaties in de stedelijke vernieuwing in de stadsdelen Nieuw-West, Noord en Zuidoost. De woningcorporaties hebben daar bezit of grondposities.

2.7 Sturing op segmenten in nieuwbouw middels 40-40-20 regel Er is een beperkt aantal specifieke inspraakreacties op het uitgangspunt “40-40-20”. Dit uitgangspunt voor de programmering bij nieuwbouw houdt in 40% sociale huurwoningen, 40% middelduur en 20% vrije sectorwoningen. De meningen daarover wisselen. Housing Anywhere vindt dit een verstandige keuze, net als de FAH die wil vasthouden aan deze uitgangspunten. Vereniging Vastgoed Belang, de IVBN en een individuele inspreker vinden dat de gemeente dit uitgangspunt zou moeten wijzigen en minder sociaal zou moeten bouwen. Er zijn volgens hen genoeg sociale huurwoningen in Amsterdam (de IVBN pleit voor maatregelen die scheefhuur en illegale verhuur tegengaan). Daarnaast is volgens hen het aandeel sociaal bij nieuwbouw te groot voor marktpartijen, waardoor projecten op dit moment financieel niet meer zijn rond te rekenen. Reactie college Het college hecht er aan dat het uitgangspunt ’4040-20’, dat bijdraagt aan een ongedeelde stad met voldoende betaalbare woningen, overeind blijft staan. Dit wil niet zeggen dat er helemaal geen ruimte is voor een ander programma. Bestuurlijk kan onderbouwd de keuze worden gemaakt om in bepaalde gebieden af te wijken van 40-40-20. En als een corporatie in een transformatiegebied of transformatieproject de sociale huur afneemt, is 30-40-30 mogelijk.

2.9 Middensegment In de AAV wordt voorgesteld om de middeldure huurvoorraad te beschermen en toe te laten nemen ten opzichte van 2021. Amsterdam is voorstander van de aangekondigde regulering van het middensegment door het Rijk. Amsterdam zet zich in om nog meer

25

Reactie college

woningen hieronder te laten vallen en pleit voor het optrekken van de grens voor regulering naar €1.250 oftewel 232 WWS-punten. Verder wil Amsterdam huur- en koopwoningen toegankelijker te maken voor middeninkomens door gereguleerde huurwoningen in het middensegment vergunningsplichtig te maken, gemeentebreed te handhaven en in te zetten op passende toewijzing van deze woningen. Amsterdam wil een transparant aanbodplatform voor middenhuur woningen, te beginnen met middeldure huurwoningen van corporaties.

Bedankt voor het ondersteunen van onze ambitie om het middensegment, zowel koop als huur, in Amsterdam te laten groeien. Een belangrijk aandachtspunt hierbij is de oproep om voor een divers aanbod te zorgen, zowel qua prijs als oppervlakte. In het Woningbouwplan 2022-2028 is opgenomen dat het college inzet op een gedifferentieerd aanbod in de nieuwbouw dat aansluit op de behoefte van woningzoekenden, zorgt voor doorstroming, verschillende doelgroepen bedient èn een goede kwalitatieve toevoeging is in relatie tot de bestaande voorraad. Hiermee wordt invulling gegeven aan de reactie van de insprekers.

Inspraakreacties De reacties op het inspraakvoorstel over het middensegment kunnen in grofweg twee categorieën worden verdeeld, enerzijds reacties op het gemeentelijk beleid en anderzijds reacties op de geplande huurprijsregulering van het Rijk voor het middensegment. De reacties zijn zowel positief als negatief. Er zijn reacties ingediend door HNA, Huurdersvereniging Arcade, Amsterdam Housing, stichting !WOON, Housing Anywhere, FHCS, FAH, Knap Makelaardij, MVA, Vereniging Verhuurmakelaars Amsterdam, Wooncafé 020, IVBN en individuele verhuurders en huurders.

2.9.1.2 Bescherming zittende huurders middensegment De organisatie FHCS heeft gereageerd op de bescherming van zittende vrije sector huurders in het (mogelijk toekomstige) middensegment. De organisatie geeft aan dat het voorstel van het Rijk voor de huidige huurders te weinig effect heeft. Zij roepen de gemeente op een informatiecampagne op te tuigen, zodat ook zittende huurders hun recht kunnen halen. Reactie college

2.9.1 Gemeentelijk beleid middensegment Over het gemeentelijk beleid voor het middensegment hebben negentien individuen en de volgende organisaties een reactie gegeven: Huurdersvereniging Arcade, HNA, Housing Anywhere, FAH en IVBN. De reacties waren zowel positief als negatief. De reacties op het gemeentelijk beleid zijn verdeeld in meerdere subcategorieën: 1) meer middensegment woningen nodig en bevorderen sociale koop 2) voorrang middeldure segment voor huurders sociale huurwoning 3) bescherming zittende huurders middensegment 4) inkomenseis middeldure huur/ vrije sector versoepelen 5) betaalbaarheid middensegment en verdere regulering 6) vóór toewijzingsregels en aanbodplatform middeldure huurwoningen 7) tegen toewijzingsregels middeldure huurwoningen.

We begrijpen uw zorg over de bescherming van zittende huurders en de mogelijke impact van voorgestelde huurprijsregulering door het Rijk. Het college kijkt samen met stichting !WOON hoe we zittende huurders kunnen bijstaan, mochten de wijzigingen worden doorgevoerd.

2.9.1.3 Inkomenseis middeldure huur / vrije sector versoepelen Er zijn zeven inspraakreacties binnengekomen over de inkomenseisen die nu worden gesteld voor middeldure en vrije sector huurwoningen. Verschillende insprekers vinden deze eisen te hoog, wat volgens hen de woningmarkt nog ontoegankelijker maakt. Daarnaast geeft één persoon aan dat de inkomenseisen voor grote gezinnen soepeler mogen, juist omdat een groot gezin veel geld kost.

2.9.1.1 Meer middensegment woningen nodig en bevorderen sociale koop Vijf insprekers hebben als reactie gegeven dat meer middensegment woningen nodig zijn in Amsterdam, zowel koop als huur. Hierbij wordt benadrukt dat een groter middensegment positief is voor de doorstroming, het behoud van gemengde wijken en het oplossen van de grote krapte op de woningmarkt. Belangrijke kanttekening daarbij is dat het aanbod aantrekkelijker moet worden, zowel qua prijs als oppervlakte en in de bestaande als nieuwbouw. Daarnaast heeft het college drie reacties ontvangen over sociale koop, die zijn uitsluitend positief. Sociale koop betreft ook koopwoningen met een middeldure prijs.

Reactie college We begrijpen uw reactie maar we hebben als gemeente geen invloed op de door de verhuurder gestelde (minimum) inkomenseisen voor een vrije sector huurwoning. Het college hanteert bij sociale huurwoningen en een deel van de middeldure huurwoningen alleen een maximum inkomenseis (door middel van een huisvestingsvergunning) om daarmee te zorgen dat betaalbare huurwoningen ook daadwerkelijk bij mensen met een lager inkomen terecht komen. Op de reactie over grote gezinnen gaan we in de volgende paragraaf dieper in.

26

effecten van een mogelijke regulering van het middensegment de komende jaren volgen en monitoren. Betaalbaarheid staat hierbij voorop. Naar aanleiding van de inspraakreacties nemen wij twee wijzigingen op in de AAV. De wijzigingen zijn inzetten op een hogere inkomensgrens voor toegang tot middeldure huur voor gezinnen en de lobby inzet op regulering huurverhoging in het middensegment en de vrije sector.

2.9.1.4 Betaalbaarheid middensegment en verdere regulering HNA geeft aan dat de betaalbaarheid van het middensegment zwaar onder druk staat, onder andere voor oudere huurders die er qua inkomen weinig op vooruit gaan of waarbij het inkomen daalt door het wegvallen van een partner. Huurdersvereniging Arcade bestrijdt de veronderstelling dat middenhuur betaalbaar is voor mensen met een middeninkomen. Deze groep komt volgens hen vaak niet in aanmerking voor inkomensondersteunende regelingen, terwijl ook zij te maken hebben met stijgende energieprijzen en hoge inflatie. De FHCS geeft aan het te betreuren dat verhuurders bijeenkomsten organiseren om woningen snel boven de 187 WWS-punten te krijgen. Verder pleit Huurdersvereniging Arcade voor blijvende regulering van de huurverhoging voor middenhuur. De FHCS pleit voor verdergaande regulering tot 300 WWS-punten om huurders meer rechten te geven en middelen om misstanden te laten toetsen.

2.9.1.5 Vóór toewijzingsregels en aanbodplatform middeldure huurwoningen Drie partijen hebben positief gereageerd op de toewijzingsregels en het aanbodplatform voor middeldure huurwoningen. De FAH en twee mensen zijn positief over het voorstel om één platform voor middeldure huurwoningen te realiseren. De FAH stelt voor om niet alleen corporatiewoningen, maar alle middeldure huurwoningen op dit platform aan te bieden. Verder zijn zowel de FAH als de twee andere insprekers voorstander van meer transparante toewijzingsregels voor middeldure huurwoningen.

Reactie college

Reactie college Dank voor de ondersteuning van onze ambities om meer transparantie te creëren in het aanbod en de toewijzing van middeldure huurwoningen. Het college kiest er echter voor om, anders dan in de inspraakversie van de AAV van 13 februari 2023 is geformuleerd, nu niet in te zetten op het aanbodplatform. Dit is een ingrijpende en kostbare maatregel en het college kiest ervoor om prioriteit te leggen bij andere inspanningen uit de AAV. Een hiervan is de invoering van een huisvestingsvergunning voor alle middeldure huurwoningen. Met een huisvestingsvergunning kan de gemeente toetsen of de woning aan de juiste inkomens- en huishoudensgroepen wordt toegewezen en zal deze maatregel zo ook voormeer transparantie bij de toewijzing van middeldure huurwoningen zorgen.

We onderschrijven het belang van een betaalbaar middensegment in Amsterdam en zetten dan ook alles op alles om dit aanbod te vergroten. De grenzen voor het middensegment zijn door het Rijk bepaald. We maken ons sterk voor betaalbare servicekosten en het zoveel mogelijk passend toewijzen (naar inkomen en gezinssamenstelling) van middeldure huurwoningen. Daarnaast willen we onderzoeken of we grote(re) gezinnen met een iets hoger inkomen dan een middeninkomen alsnog toegang kunnen geven tot het middensegment. Dit sluit aan op de reactie uit de vorige paragraaf. Wij bedanken u voor het steunen van onze ambitie om bij het Rijk aan te sturen op verdere regulering van de huurmarkt. Op 20 december 2022 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de wetswijziging die de toegestane maximale huurverhoging bepaalt van geliberaliseerde huurovereenkomsten voor een periode van drie jaar (tot 1 mei 2024). Er wordt nog gedebatteerd over de periode daarna. Wij zullen aansturen op blijvende regulering van huurverhogingen in het middensegment en in de vrije sector. Daarnaast ligt er een wetsvoorstel van het Rijk Wet betaalbare huur waarin voorgesteld wordt om het WWS door te trekken naar 187 punten. Dit voorstel moet nog worden besproken in de Eerste en Tweede Kamer. Het college zou graag zien dat deze grens doorgetrokken wordt naar 232 WWS-punten zoals benoemd in de AAV.

Het voorstel van de FHCS gaat nog verder en pleit voor regulering tot 300 punten, wat betekent dat de vrije sector wordt geminimaliseerd. Het college vindt dit voorstel voor nu te verstrekkend en kan de mogelijke gevolgen daarvan onvoldoende overzien en blijft derhalve bij haar eerdere voorstel. We zullen de

2.9.1.6 Tegen toewijzingsregels middeldure huurwoningen Drie insprekers, waaronder IVBN, zijn negatief over meer toewijzingsregels voor middeldure huurwoningen. Het eigendomsrecht van de particuliere eigenaar komt in het geding en het zal moeilijker worden om huurders te vinden. IVBN geeft daarnaast aan zo min mogelijk last te willen hebben van de invoering van een huisvestingsvergunningsplicht voor de hele middeldure huurvoorraad. Reactie college We begrijpen uw zorg, maar we hebben besloten dat het voor de transparantie beter is om te gaan werken met een huisvestingsvergunning voor alle middeldure huurwoningen om de toewijzing goed te kunnen reguleren. Met een huisvestingsvergunning

27

kan de gemeente toetsen of de woning aan de juiste inkomens- en huishoudensgroepen wordt toegewezen. De huisvestingsvergunning wordt aangevraagd door de (nieuwe) huurder. De verhuurder tekent alleen een akkoordverklaring voor de huurder. De verhuurder blijft degene die een huurder selecteert, een inkomenstoets uitvoert en beoordeelt of een huurder niet te veel verdient voor een middeldure huurwoning. Vervolgens wordt dit door middel van een huisvestingsvergunning nogmaals getoetst door de gemeente. We gaan graag in gesprek met IVBN en andere institutionele beleggers om te kijken hoe we dit met elkaar kunnen vormgeven. Institutionele beleggers leveren namelijk een belangrijke bijdrage aan het vergroten van de woningvoorraad in Amsterdam.

reactie, maar zien toch de noodzaak in van dit voorstel, om de doorstroming op de woningmarkt te stimuleren. Als er geen kandidaat is die een sociale huurwoning achterlaat, komen alsnog andere geïnteresseerden in aanmerking. Het heeft echter de hoogste prioriteit om sociale huurwoningen beschikbaar te krijgen. Voorafgaand aan de invoering van deze maatregel zullen we in gesprek met IVBN en andere particuliere partijen om de uitvoering zo goed mogelijk vorm te geven.

2.9.2 Huurprijsregulering middensegment Op het onderwerp voorgestelde huurprijsregulering van het Rijk hebben 204 individuen en de volgende organisaties een reactie gegeven: HNA, Huurdersvereniging Arcade, Amsterdam Housing, stichting !WOON, FHCS, Knap Makelaardij, MVA, Vereniging Verhuurmakelaars Amsterdam en Wooncafé020. De reacties waren zowel positief als negatief, waarvan 184 reacties tegen huurprijsregulering en twintig reacties voor huurprijsregulering.

2.9.1.7 Voorrang op middensegment voor huurders van een sociale huurwoning Twee organisaties, IVBN, Housing Anywhere en één inspreker zijn negatief over voorrang voor het middelsegment voor huurders van sociale huurwoningen in Amsterdam. Zij geven aan dat dit onredelijk is ten opzichte van mensen van buiten Amsterdam of Amsterdammers zonder sociale huurwoning. IVBN benoemt dat dit het lastiger maakt een geschikte kandidaat te vinden. Housing Anywhere geeft aan dat voorrang schade toebrengt aan het vestigingsklimaat en de leefbaarheid voor studenten en jonge professionals. De inspreker geeft mee dat dit de doorstroom van andere groepen zoals gezinnen in een kleine middeldure huurwoning, jongeren en mensen met een tijdelijk contract benadeelt. Ook vindt IVBN het onredelijk dat huurders met een te hoog inkomen op deze manier toch voorrang krijgen op het middensegment. IVBN heeft daarnaast uitvoeringstechnische bezwaren omdat het lastig toetsen is wie een sociale huurwoning achterlaat.

2.9.2.1 Negatief De negatieve inspraakreacties gaan in grote mate over het pensioen van de verhuurder, wat volgens 73 insprekers totaal verdampt met de voorgestelde wijzigingen. Men vindt het de investering om woning(en) te gaan verhuren niet meer waard. Samen met andere beleidswijzigingen vanuit het Rijk leidt dit volgens de insprekers, waaronder Amsterdam Housing en Vereniging Verhuurmakelaars Amsterdam, tot een stapeling van maatregelen waarmee verhuren wordt ontmoedigd en de marktwerking teniet wordt gedaan. Volgens 134 insprekers, waaronder Knap Makelaardij, MVA en Vereniging Verhuurmakelaars Amsterdam, leidt dit tot afname van het aanbod aan huurwoningen, meer kleine koopwoningen en stijgende huurprijzen in het geringe vrije sector aanbod wat overblijft. Zij pleiten voor meer bouwen in plaats van meer regulering, om zo het betaalbare aanbod aan huurwoningen te vergroten. Een aantal inspraakreacties geven aan dat hierdoor de verloedering zal toenemen, achterstallig onderhoud niet langer wordt aangepakt en het verduurzamen van de woningen voorlopig geen optie meer is. 36 insprekers waaronder Amsterdam Housing benoemen dat de voorgestelde huurprijsregulering van het Rijk expats en internationale bedrijven de stad uitjaagt, omdat voor hen onvoldoende aanbod overblijft.

Reactie college Het college vindt doorstroming op de woningmarkt een belangrijk thema. In de corporatiesector wordt al gebruik gemaakt van voorrang op een middeldure huurwoning voor huurders die een sociale huurwoning achterlaten in de regio Amsterdam. Dit blijkt goed te werken, in 2021 werd 76% van de beschikbare middeldure huurwoningen van corporaties verhuurd aan mensen die een sociale huurwoning achterlieten in de MRA. Hiervoor zijn aparte afspraken gemaakt met de corporaties en enkele particuliere verhuurders. Als het college de wettelijke mogelijkheden krijgt, gaan we nóg een stap verder: dan voegen we aan de algemene toewijzingseisen middeldure huur toe dat voorrang moet worden gegeven aan iemand die een sociale huurwoning in Amsterdam achterlaat. De insprekers geven aan dat dit de mogelijkheden voor veel andere groepen limiteert. We begrijpen uw