2. Monitor Kantoren Amsterdam stand van zaken medio 2022.pdf
Tekst van het document
Monitor Kantoren Amsterdam stand van zaken medio 2022
Amsterdam behoudt aantrekkingskracht op kantorenmarkt Komt de Amsterdamse kantorenmarkt in zwaar weer?
Grond en Ontwikkeling, november 2022
Inhoudsopgave
Inleiding
Inleiding Stand van zaken Economische ontwikkeling Onderzoek kantoorontwikkelingen Conclusies gemeente Amsterdam Congestie
2 3 4 5 9 11
Monitoring Stadsgebied Weesp Kantorenvoorraad (vvo) Kantorenleegstand (vvo)
12 12 13 15
Bouwen voor de vraag Uitbreidingsvraag Opleveringen en onttrekkingen Kantoorontwikkelingen 2019 – 2030 Gemeentelijke gronduitgifte
19 19 20 21 22
Toekomstbestendige kantoren Energielabels BREEAM-gecertificeerde kantoren WELL-gecertificeerde kantoren Nieuwe wet- en regelgeving
23 23 25 26 26
Met het Kantorenplan 2019 – 2026 (d.d. 24 september 2019) wordt gestuurd op een uitgebalanceerde en toekomstbestendige kantorenmarkt. In de nasleep van de coronacrisis is monitoring, door de kantorenmarkt nauwgezet te volgen, nog belangrijker. Aan de hand van het kantorenplan vindt sturing plaats op nieuwe kantoorplannen. In deze monitor worden de volgende vijf onderwerpen besproken: 1. Bouwen voor de vraag (p. 19-22) 2. Faciliteren van eindgebruikers (p. 22) 3. Toekomstbestendige en duurzame kantoren (p. 23-27) 4. Samenwerking met de regio (p. 4) 5. Monitoring van de leegstand (p. 15-18) Op 24 maart 2022 is Weesp een stadsgebied geworden in de gemeente Amsterdam. Met ingang van voorliggende monitor worden de kantoren in Weesp daarom ook meegenomen in de cijfers. In de zomer van 2022 heeft Cushman & Wakefield in opdracht van Gemeente Amsterdam een onderzoek uitgevoerd naar de kantoorontwikkelingen in Amsterdam. Op pagina 5-8 worden de belangrijkste conclusies uit dit onderzoek gedeeld.
Colofon
Deze monitor is opgesteld op basis van gegevens van medio 2022.
Deze monitor is opgesteld door:
Plabeka Het Platform Bedrijven en Kantoren (Plabeka) van de Metropoolregio Amsterdam richt zich op het reduceren van structurele leegstand van werklocaties in de MRA. De kantoorontwikkelingen en -leegstand in de metropoolregio worden opgenomen in de jaarlijkse Monitor Plabeka en de bijbehorende Atlas Plabeka.
Cengiz Caglar (c.caglar@amsterdam.nl) Kantorenloods, Grond en Ontwikkeling Eline Oort (e.oort@amsterdam.nl) Projectmanagementbureau Ratna Sewrajsing (r.sewrajsing@amsterdam.nl) Grond en Ontwikkeling Met dank aan de directies Economische Zaken en Cultuur, Ruimte en Duurzaamheid en de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied. Bron foto voorkant: CBRE
Disclaimer: De Monitor Kantoren Amsterdam is gebaseerd op de huidige kantoorontwikkelingen geïnitieerd door de markt en de gemeente. Mogelijk kunnen er plannen bijkomen of afvallen. Als bron voor de kantoorontwikkelingen is gebruik gemaakt van projectplanningen van de Gemeente Amsterdam, data van CBRE, BAG, Plabeka en de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied.
Verschil bvo en vvo parkeerruimte
Bruto vloeroppervlakte (bvo) De bruto vloeroppervlakte is de som van de vloeroppervlakte van alle bouwlagen, gemeten langs de buitenomtrek. De bruto vloeroppervlakte is dus inclusief bijvoorbeeld ingesloten buitenruimte, trappen, liftkokers, installatieruimte(s) en ruimten lager dan 1,5 meter. Verhuurbaar vloeroppervlakte (vvo) De verhuurbaar vloeroppervlakte is de bruto vloeroppervlakte minus dragende wanden en kolommen, verticale verkeersoppervlakte (trappenhuizen en liften), installatieruimte(s), parkeerruimte en ruimten lager dan 1,5 meter. Dit komt globaal neer op circa 85% van de bruto vloeroppervlakte.
lift
lift
installatieruimte
0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
bruto vloeroppervlakte (bvo) verhuurbaar vloeroppervlakte (vvo)
MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
verschil bvo en vvo
2
Stand van zaken Weesp onderdeel van Amsterdam
Monitoring
2018
2019
2020
2021
2022
2023 2024
Weesp onderdeel van Amsterdam
2025 2026
2018
2019
2020
2021
2022
2023 2024 2025
2026
1
Kantorenvoorraad (miljoen m2 vvo)
Kantorenleegstand (%)
5,71
kantoren ≥ 500 m2 vvo peildatum 1 juli 2022 bron: CBRE
5,59
5,57
5,9%
5,6%
5,64
5,61
kantoren ≥ 500 m2 vvo peildatum 1 juli 2022 bron: CBRE
frictieleegstand: 6,5%
5,70
5,66
5,8%
5,4% 4,7%
3,9% 3,0%
Bouwen voor de vraag Planvoorraad tot 2030
1.590.000 m2 bvo
kantoorlocaties, peildatum 1 januari 2021 bron: Monitor Plabeka
Netto toename kantorenvoorraad (m2 bvo) peildatum 1 oktober 2022 bron: Gemeente Amsterdam
Opgeleverd
Onttrokken
Verwachte opleveringen
Verwachte onttrekkingen
255.000
237.000
219.000 194.000
188.000
187.000 149.000
124.000 65.000
2019
15.000
2020
2021
2023 2022
2024
140.000
Oplevering kantoorruimte (m2 bvo)
53.000 16.000
2025
68.000
Onttrekking kantoorruimte (m2 bvo)
2026
-65.000 netto uitbreidingsvraag per jaar: 125.000 m bvo
-49.000
-63.000
-82.000
-87.000 -129.000
2
337.000
-133.000
-134.000 -203.000
Gerealiseerde netto toename kantorenvoorraad Verwachte netto toename kantorenvoorraad
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
Kantooropleveringen 2022
Kantooronttrekkingen 2022
Top-5 grootste (verwachte) opleveringen in 2022 (peildatum 1 oktober 2022):
Top-5 grootste (verwachte) onttrekkingen in 2022 (peildatum 1 oktober 2022):
1. City Campus, Oosterdokseiland, nieuwbouw (2018-2022): 65.000 m2 bvo
1. Karspeldreef 14-16, Amstel III, sloop-nwb. The Ensemble (2022-2025): -12.000 m2 bvo
2. Tripolis-Park, Zuidas, herontwikkeling (2020-2022): 45.000 m2 bvo
2. Naritaweg 10, Sloterdijk-Centrum, sloop-nwb. Lovely Rita (2022-2024): -8.100 m2 bvo
3. WTC Tower Ten, Zuidas, uitbreiding (2019-2022): 32.000 m2 bvo
3. Ottho Heldringstr. 3-5, Nieuw-West, sloop-nwb. Plesman Plaza (2022-2024): -7.800 m2 bvo
4. EDGE Stadium, Zuidas, herontwikkeling (2020-2022): 24.000 m2 bvo
4. Hogehilweg 10-14, Amstel III, sloop-nwb. SPOT (2022-2025): -6.200 m2 bvo
5. Max & Moore, Buiksloterham, nieuwbouw (2020-2022): 11.000 m2 bvo
5. Stadsdeelkantoor Nieuw-West, sloop-nwb. MIX Amsterdam (2022-2025): -6.100 m2 bvo
Toekomstbestendige kantoren
2019
2020
2021
2022
252
* gebouwen met (deels) kantoorfunctie Nieuwbouw en renovatie
33
39
70
79
1
2
126
2024
2025
2026
Health-Safety Rated
0
1
Energielabels
4
281
152
WELL-gecertificeerde kantoren Well-certificaat
2023
1
BREEAM-gecertificeerde kantoren *
In-use (asset)
opgeleverd of onttrokken
4
7
5
1 juli 2022: 49%
% label C-plichtige gebouwen met kantoorfunctie met een geregistreerd energielabel
100% per 1 januari 2023
+6%
1 januari 2022: 43% 1 juli 2022: 85% % label C-plichtige gebouwen met kantoorfunctie met een geregistreerd energielabel C of hoger
100% per 1 januari 2023
+15%
1 januari 2022: 70% 85% label C-plichtige gebouwen met kantoorfunctie met een geregistreerd energielabel
MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
15%
A t/m A+++++
B
C
62%
8%
14%
D E F
G
peildatum 1 juli 2022
4% 2% 7% 3%
3
Economische ontwikkeling Onzekerheid in de economie Na het aflopen van de coronamaatregelen begin 2022 heeft de oorlog in Oekraïne en de daaraan gekoppelde geopolitieke crisis veel impact op de Nederlandse economie. De flink gestegen gas- en olieprijzen hebben energie, transport en productie veel duurder gemaakt, met hoge inflatiecijfers (14,5% in september 2022) tot gevolg. Het consumentenvertrouwen is tot het laagste niveau ooit gedaald met een weerslag op de consumentenbestedingen. Toch wordt een groei van 2,7% van de Nederlandse economie in 2022 verwacht, met name door een sterke groei in de eerste helft van dit jaar. 120 116,4 115 115
110,4 110 110
105 105
100 100
100,2
95 95
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
90
Grafiek 1. Bruto binnenlands product (volume), seizoengecorrigeerd (index: 2015=100). Bron: CBS, Dashboard Economie
De omzet van de zakelijke dienstverlening lag in het tweede kwartaal van 2022 21,3% hoger dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Bij alle branches binnen de zakelijke dienstverlening groeide de omzet ten opzichte van 2021. Toch neemt het ondernemersvertrouwen af. Meer dan de helft van de ondernemers geven aan dat ze worden belemmerd door een tekort aan arbeidskrachten.
Spanning op de arbeidsmarkt De groeisnelheid van de economie – en daarmee de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte – zal voor een deel ook worden bepaald door de situatie op de arbeidsmarkt. De arbeidsmarkt is krapper dan ooit; de baanzekerheid in Nederland is niet eerder zo groot geweest. In april 2022 bereikte de werkloosheid met 3,2% het laagste percentage sinds 2003. Daarna is de werkloosheid iets opgelopen, naar 3,6% in juli 2022. Het aantal openstaande vacatures ligt op een hoger niveau dan het aantal werklozen. De (verwachte) rentestijgingen zullen waarschijnlijk maar beperkt leiden tot een verdere stijging van de werkloosheid. Economische groei (regio) Amsterdam In de meeste regio’s groeide de economie in het eerste kwartaal van 2022 met ongeveer 6-8% ten opzichte van een jaar eerder. De regio Amsterdam had een sterkere economische groei (10%). Dit komt voornamelijk door het herstel van de reisbemiddeling en horeca. In 2022 groeit de regionale economie naar verwachting met 6,7% na een groei van 5,1% in 2021. Ook voor 2023 wordt een groei van 3,8% verwacht, al is die voorspelling wat onzekerder gezien de snelle veranderingen in de economie. In alle sectoren in de kantorenmarkt zit de regio Amsterdam op een hoger werkgelegenheidsniveau dan voor de coronacrisis. De samenstelling van de werkgelegenheid is echter wel veranderd.
De groei komt hoofdzakelijk uit de hoogwaardige zakelijke dienstverlening en de ICT. In de komende jaren zal met name de werkgelegenheid in de publieke sector en de financiële sector licht teruglopen, terwijl het werkgelegenheidsaandeel in de ICT sterk zal stijgen van 78.000 banen in 2020 naar 100.000 banen in 2030.
30 20 20
Economische groei 1e kwartaal 2022 t.o.v. 1e kwartaal 2021
10 10
00
4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% of meer
-10 -10 -20 -20 -30 -30 -40 -40 -50
2018
2019
2020
2021
2022
Amsterdam: 10%
% verandering omzet t.o.v. een jaar eerder Ondernemersvertrouwen Grafiek 2. Omzet en ondernemersvertrouwen zakelijke dienstverlening. Bron: CBS, Dashboard Economie
Het is onduidelijk hoe de economie zich in 2023 zal ontwikkelen. De Rijksoverheid verwacht dat de economie in 2023 minder hard zal groeien dan in 2022. Er wordt een economische groei verwacht van 1,5% van het bruto nationaal product (bnp). Echter, door de onzekere situatie is het niet uit te sluiten dat de economische groei tot stilstand komt.
MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
4% 5% 6% 7% 8% 9%
Grafiek 3. Economische groei eerste kwartaal 2022 t.o.v. eerste kwartaal 10% of meer 2021 (per regio). Bron: CBS
4
Onderzoek kantoorontwikkelingen Onderzoek kantoorontwikkelingen Amsterdam Cushman & Wakefield heeft voor de Gemeente Amsterdam een onderzoek uitgevoerd naar de verwachte ontwikkelingen op de Amsterdamse kantorenmarkt (*) door de (mogelijke) effecten van de onzekere marktomstandigheden en het hybride werken inzichtelijk te maken, te kwantificeren en scenario’s te simuleren om deze uitkomsten vervolgens te projecteren op de Amsterdamse context. De opzet en de uitkomsten van dit onderzoek worden in deze paragraaf beschreven. Stap 1. Kwalitatieve kantorenmarktanalyse In de eerste stap zijn de kwalitatieve trends en ontwikkelingen op de (inter)nationale kantorenmarkt geanalyseerd om een visie op te stellen ten aanzien van hoe de post-COVID kantorenmarkt zich zal bewegen als gevolg van (de effecten van) hybride werken, de huidige onzekere marktomstandigheden en de krapte op de arbeidsmarkt, alsmede de toekomst van het kantoor (type, vloervelden en ruimtevraag per werknemer) en de omgeving (mobiliteit, functiemenging en gemengde werklocaties).
Kwaliteitslabel (Asset Quality Rating) De Asset Quality Rating is een kwaliteitslabel ontwikkeld door Cushman & Wakefield. Dit kwaliteitslabel drukt de kans op verhuurbaarheid van een kantoorgebouw uit tusen 0 (niet toekomstbestendig) en 100 (zeer toekomstbestendig). Cushman & Wakefield heeft 26.000 bestaande kantoren in Nederland, waarvan ruim 1.400 in Amsterdam, beoordeeld met een kwaliteitslabel. Het best scorende kantoorgebouw van Nederland, met een score van 87, is een kantoorgebouw in Amsterdam (Zuidas). Met een gemiddelde score van 61 is de kans op verhuurbaarheid van de kantorenvoorraad in Amsterdam hoger (toekomstbestendiger) dan de kantoren in de andere G5-steden.
87
87
87
61
57
Stap 2. Kwantitatieve kantorenmarktanalyse Het doel van de kwantitatieve kantorenmarktanalyse is het simuleren van de effecten van de post-COVID kantorenmarkt om zo de (toekomstige) marktvraag waar de Amsterdamse kantorenmarkt op kan rekenen, te kwantificeren en te bepalen. Door deze uitkomsten van de vraagraming te projecteren op de Kantorenstrategie 2017 en het Kantorenplan 2019 – 2026 zijn de streefgetallen voor Amsterdam en een aantal specifieke kantoorlocaties (Zuidas, ArenAPoort, Amstel III, Schinkelkwartier en Haven-Stad) getoetst. Hiertoe zijn de volgende analyses uitgevoerd:
84
83
82
57
56
79
54
52
46
20
25
20
27
29
30
10
Gemiddelde score Grafiek 4. Bandbreedte van de kwaliteitslabels (kans op verhuurbaarheid) van de landelijke kantorenvoorraad en de G5. Bron: Onderzoek Kantoorontwikkelingen Amsterdam, Cushman & Wakefield (oktober 2022)
Kantorenmarktanalyse: Projecteren van het kwaliteitslabel (zie kader) op de Amsterdamse kantorenmarktdynamiek, waaronder de (plan) voorraad, opname en aanbod, alsmede het analyseren van de marktdynamiek en differentiatie naar pand- en locatiekwaliteit. Deze analyse kwantificeert welke kantoren op (toekomstige) marktvraag kunnen rekenen. Ruimteprognose: Projecteren van de kwalitatieve visie op de uitkomsten van de kantorenmarktanalyse en vertalen naar een vraagraming om zo de effecten van het hybride werken en onzekere marktomstandigheden op de verwachte vraag naar kantoren voor Amsterdam en de kantoorlocaties waar streefgetallen voor zijn opgenomen in het kantorenplan, te kwantificeren en te onderbouwen. Deze analyse kwantificeert de omvang van de vraag naar kantoorruimte.
* Stadsgebied Weesp is niet meegenomen in het onderzoek.
MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
5
In Zuidas, Sloterdijk-Centrum en ArenAPoort bevinden zich clusters van kantoren met zeer hoge kwaliteitslabels. De kantoren in het Centrum, Amstel III, Overamstel en Schinkelkwartier hebben ook een relatief hoge kans op verhuurbaarheid. De kantoren aan de randen van de stad scoren minder hoog.
Sloterdijk-Centrum: 72 (53-80)
Schinkelkwartier: 60 (45-68) Sloterstrip: 63 (60-67) Schinkelhaven: 60 (51-68) Nieuwe Meer West: 60 (56-64) Nieuwe Meer Oost: 59 (54-65) Riekerpark: 55 De Plantijn: 45
Kwaliteitslabel 25 56 87
Zuidas: 77 (64-87) Strawinsky: 83 (76-87) Mahler: 82 (78-85) Ravel: 82 Beethoven: 81 (80-83) Gershwin: 81 (79-83) Kenniskwartier: 79 (64-85) Kop Zuidas: 79 (75-81) Fred. Roeskestraat: 75 (71-82) Parnas: 73 (73-74) Vivaldi: 73 (68-80) Verdi: 72 (68-82)
Zuidoost: 67 (43-86) ArenAPoort: 76 (67-86) Amstel III Kantorenstrook: 68 (58-81) Amstel III Bedrijvenstrook: 53 (43-62) AMC: 53
Kaart 1. Kwaliteitslabels van de kantorenvoorraad (kantoren ≥ 500 m2 vvo) in Amsterdam (2021). De bandbreedte van de scores van de Amsterdamse kantoren ligt tussen 25 en 87. De gemiddelde score is 61 (landelijk is dat 46). Voor de onderzochte kantoorlocaties is de gemiddelde score weergegeven en tussen haakjes wordt de bandbreedte van de scores weergegeven. Bron: Onderzoek Kantoorontwikkelingen Amsterdam, Cushman & Wakefield (oktober 2022)
Scenario’s Op basis van de prognose van de (verwachte) vraag naar kantoorruimte in Nederland, de G5, Amsterdam en kantoorlocaties in de regio (secundair) en andere kernsteden (primair), heeft Cushman & Wakefield drie scenario’s gedefinieerd ten aanzien van de toekomstige marktvraag waar Amsterdam op kan rekenen. Scenario 1 – Basisscenario In dit scenario wordt de huidige situatie gesimuleerd waarbij de Amsterdamse kantorenmarkt in zijn huidige vorm blijft functioneren (‘as-is’ scenario). Hier wordt gekeken naar het minimum aandeel van de landelijke marktvraag, het tienjarig gemiddelde aandeel en het maximum aandeel over de periode 2012 – 2021. Scenario 2 – Regionale verplaatsingsscenario In dit scenario wordt gesimuleerd dat, door de toevoeging van kwaliteitskantoren aan de Amsterdam kantorenvoorraad, Amsterdam zich (nog nadrukkelijker) als kantorenstad profileert en tegelijkertijd het zwaartepunt van de postCOVID kantorenmarkt nog meer verschuift naar de beste kantoorlocaties als gevolg van een verder MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
toenemende concentratiebeweging. Hierbij heeft een groter deel van de kantoorgebruikers uit de regio de voorkeur om zich in Amsterdam te vestigen. In dit scenario wordt een bandbreedte opgenomen waarin Amsterdam een groot (25,0%), gemiddeld (15,0%) of laag (10,0%) aandeel aan additionele (latente) marktvraag uit de regio aan zich weet te binden. Scenario 3 – Netwerkdynamiekscenario In dit scenario wordt gesimuleerd dat bovenop de regionale marktvraag (scenario 2), Amsterdam een nog groter marktaandeel aan zich weet te binden vanwege een sterke positie binnen de landelijke netwerkdynamiek (topkantoorlocaties). Eveneens is hier gedifferentieerd in sub-scenario’s waarbij Amsterdam een groot (25,0%), gemiddeld (15,0%) of laag (5,0%) aandeel aan additionele (latente) marktvraag aan zich weet te binden. Stap 3. Confrontatie De uitkomsten van de ruimteprognose worden vervolgens geconfronteerd met de gemeentelijke ambitie van één miljoen m2 bvo aan toe te voegen kantoorruimte in de periode 2019 – 2030 en de streefgetallen voor de kantoorlocaties. 6
Belangrijkste conclusies kwalitatieve kantorenmarktanalyse Concentratiebeweging Cushman & Wakefield verwacht dat de concentratiebeweging naar de beste kantoorlocaties zich in de post-COVID kantorenmarkt nog sterker zal manifesteren, mits daarbij voldoende kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte wordt aangeboden die inspeelt op de post-COVID gebruikersen vestigingseisen. Op deze locaties staan functiemenging en multimodaliteit centraal waardoor deze locaties een inspirerende en aantrekkelijke werklocatie bieden voor talent in de ‘War for Talent’. Omni-Channel werkmodel De impact van COVID-19 is vooral merkbaar in een andere aard van het kantoorgebruik. Het repeterende kantoorwerk wordt veelal thuis gedaan, terwijl er bij creatieve en innovatie werkzaamheden juist ontmoeting en interactie nodig is in een kantooromgeving. Hierdoor vindt een verschuiving plaats van het traditionele werkmodel naar het ‘Omni-Channel’ werkmodel. In dit model is – naast het hoofdkantoor – ook een centrale rol toebedeeld aan de eigen woning, meer flexibele kantoorruimte, kantoren van klanten of andere openbare ruimtes die ontmoetingen faciliteren. In het hoofdkantoor komt de nadruk (nog meer) te liggen op ontmoeten en het uitvoeren van gezamenlijke, sociale, klantgerichte en creatieve activiteiten.
Van 12 m2 naar 18-20 m2 per werknemer Het veranderend kantoorgebruik heeft daarmee ook invloed op de vierkante meters per werknemer. Wanneer er in het ‘Omni-Channel’ werkmodel maar voor 50% op kantoor gewerkt wordt, resulteert dit niet gelijk in een afname van 50% van het aantal vierkante meters. Waar het traditionele werkmodel uitgaat van 12 m2 per werknemer, vraagt het ‘OmniChannel’ werkmodel gemiddeld 18-20 m2 per werknemer. Het verschil zit dus niet het volume aan kantoorruimte, maar veeleer in het gebruik van vierkante meters. Dit zal in de toekomst resulteren in minder werkplekken op een min of meer gelijkblijvend oppervlakte.
Afbeelding 1. Het tradionele werkmodel en het ‘Omni-Channel’ werkmodel. Bron: Onderzoek Kantoorontwikkelingen Amsterdam, Cushman & Wakefield (oktober 2022)
Afbeelding 2. Trends op de post-COVID kantorenmarkt. Bron: Onderzoek Kantoorontwikkelingen Amsterdam, Cushman & Wakefield (oktober 2022) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
7
Belangrijkste conclusies kwantitatieve kantorenmarktanalyse Aantrekkingskracht Amsterdam Cushman & Wakefield stelt dat Amsterdam een bovengemiddelde aantrekkingskracht heeft op kantoorgebruikers uit de brede markt en, mits er sprake is van voldoende kwalitatief aanbod van kantoorruimte, een groter aandeel van de landelijke opname aan zich zal weten te binden. Cushman & Wakefield ziet het netwerkdynamiekscenario (scenario 3) als het meest waarschijnlijke scenario. Door de toename van de concentratiebeweging naar de beste kantoorlocaties, die deels in Amsterdam liggen, verwacht Cushman & Wakefield dat de Amsterdamse kantorenmarkt een sterkere aantrekking krijgt vanuit de MRA, maar ook vanuit de toplocaties in andere kernsteden die onderdeel zijn van de netwerkdynamiek. Hierbij neemt de netwerkdynamiek verder toe en heeft de kantorenmarkt van Amsterdam een internationale en bovenregionale aantrekkingskracht. Marktvraag Door de verwachte marktvraag te confronteren met de marktvraag die nodig is om de planvoorraad onder gezonde marktomstandigheden volledig in gebruik te laten nemen, blijkt dat het tekort aan planvoorraad oploopt naar circa 130.000 m2 in 2030. Hierbij is een gezonde marktverhouding aangehouden met een frictieleegstand van 7% en een aanbod-opnameratio (zie kader) van 1,5:1.
Vanaf 2024 ligt de daadwerkelijke marktvraag boven de verwachte marktvraag die nodig is om de planvoorraad te absorberen. Dit ‘overschot’ aan daadwerkelijke marktvraag loopt op tot 130.000 m2 tegen 2030. Het tekort aan kantoorruimte om dit overschot van 130.000 m2 aan marktvraag te huisvesten, resulteert in een leegstand die zich naar alle waarschijnlijk onder een gezond frictieleegstandsniveau van 7% zal bewegen met als gevolg dat kantoorgebruikers onvoldoende ruimte hebben om te groeien door zich uit te breiden of te verplaatsen. Dit kan ertoe leiden dat Amsterdam werkgelegenheid misloopt, omdat bedrijven zich in andere landen of steden in Nederland huisvesten.
Definities (Cushman & Wakefield) Opname Kantoorruimte die op de ‘vrije markt’ gedurende elk kalenderjaar verhuurd en verkocht is, met uitzondering van sale-and-leaseback transacties en nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-gebruikers (de zogenoemde eigenbouw). Opnamecijfers worden geregistreerd op het moment dat tussen betrokken partijen wilsovereenstemming bereikt is. Hierbij wordt een ondergrens van 500 m2 vvo gehanteerd. Aanbod Gebouwen waarin per ultimo van elk kalenderjaar minimaal 500 m2 vvo kantoorruimte worden aangeboden. Het aanbod heeft uitsluitend betrekking op reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde complexen. Projecten in voorbereiding worden niet meegeteld. Aanbod-opname ratio Het berekenen van de aanbod-opname ratio kwantificeert dit en geeft aan hoe ‘gezond’ een marktsituatie is. De aanbod-opname ratio wordt bepaald door het aanbod aan het einde van een jaar te delen door de opname in een jaar en geeft aan hoe lang het theoretisch duurt voor het hele aanbod in gebruik zal worden genomen met het huidige opnameniveau. Cushman & Wakefield ziet marktverhoudingen van 1,5:1 tot 2,0:1 als ‘gezond’. Daaronder is er sprake van een krappe(re) markt, daarboven van een ruime(re) markt. Een aanbod-opname ratio van 1,5:1 betekent dat bij gelijkblijvende marktcondities, het aanbod na 1,5 jaar door de markt is opgenomen.
Nederland
MRA 4,5
4,2
2,1
Amsterdam 3,0
3,3
1,3
Aanbod (m2 vvo)
Opname (m2 vvo)
Aanbod-opname ratio
‘gezonde’ marktverhouding: 1,5:1 tot 2,0:1 Grafiek 5. Aanbod, opname en aanbod-opname ratio in Nederland, MRA en Amsterdam in de periode 2016 – 2021 (kantoren ≥ 500 m2 vvo). Bron: Onderzoek Kantoorontwikkelingen Amsterdam, Cushman & Wakefield (oktober 2022) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
8
Conclusies gemeente Amsterdam Gemeente Amsterdam is niet afhankelijk van één bron, maar maakt gebruik van verschillende bronnen bij de totstandkoming van de monitor kantoren. Als bron voor de kantoorontwikkelingen is gebruik gemaakt van de projectplanningen van de Gemeente Amsterdam, data van CBRE, resultaten van het onderzoek naar kantoorontwikkelingen van Cushman & Wakefield, BAG, Plabeka en de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied. Op deze manier is de gemeente Amsterdam in staat om weloverwogen conclusies te trekken: Economische groei (regio) Amsterdam In de meeste regio’s groeide de economie in het eerste kwartaal van 2022 met ongeveer 6-8% ten opzichte van een jaar eerder. De regio Amsterdam had een sterkere economische groei (10%). Dit komt voornamelijk door het herstel van de luchtvaartsector en de horeca. In 2022 groeit de regionale economie naar verwachting met 6,7% na een groei van 5,1% in 2021. Ook voor 2023 wordt een groei van 3,8% verwacht, al is die voorspelling wat onzekerder gezien de snelle veranderingen in de economie. In alle sectoren in de kantorenmarkt van regio Amsterdam is het werkgelegenheidsniveau hoger dan voor de coronacrisis. De samenstelling van de werkgelegenheid is echter wel veranderd. De groei komt hoofdzakelijk uit de hoogwaardige zakelijke dienstverlening en de ICT.
Afname kantorenvoorraad in 2022 Op 1 januari 2022 was de kantorenvoorraad in Amsterdam circa 5.705.000 m2 vvo. In de eerste helft van 2022 werd er in Amsterdam meer kantoorruimte onttrokken dan opgeleverd, waardoor de voorraad afnam met circa 45.000 m2 vvo tot circa 5.660.000 m2 vvo. Op 1 juli 2022 was de kantorenvoorraad in stadsgebied Weesp circa 50.000 m2 vvo, waarmee de totale kantorenvoorraad in Amsterdam (inclusief Weesp) medio 2022 bestond uit circa 5.710.000 m2 vvo kantoorruimte. Kantorenleegstand is stabiel Tijdens de coronacrisis nam de leegstand fors toe. Dat was niet alleen het gevolg van de pandemie, maar de leegstand nam ook toe als gevolg van een aantal grote, nog niet verhuurde opleveringen (nieuwbouw en renovaties). Begin 2022 was de verwachting dat deze groei zou doorzetten in 2022. Echter, in de eerste helft van 2022 is de leegstand gedaald van 5,9% naar 5,8%. Ondanks de onzekere marktomstandigheden is er in Amsterdam een blijvende stijging van het aantal zoekende bedrijven naar kantoorruimte. Ten opzichte van het begin van het jaar, is het aantal actieve zoekvragen toegenomen met bijna 25%. De sterke economische ontwikkeling en aantrekkingskracht binnen de regio Amsterdam zorgt ervoor dat bedrijven blijven groeien en naar Amsterdam trekken.
MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
Uitbreidingsvraag De strategie van Amsterdam om kantoren bij te bouwen op de juiste locaties blijft belangrijk om te voldoen aan de kantoorvraag nu en in de toekomst. Door gemiddeld 125.000 m2 bvo kantoorruimte per jaar toe te voegen, kan de kantorenvoorraad gestaag toenemen om daarmee te voldoen aan de netto uitbreidingsvraag conform het Kantorenplan 2019 – 2026. In de periode 2019 – 2021 is de kantorenvoorraad slechts met circa 100.000 m2 bvo toegenomen. Dit komt omdat er de afgelopen jaren volop is ingezet op de transformatie van incourante kantoren en veel herontwikkelingsen nieuwbouwprojecten nog in uitvoering zijn. Er is op dit moment circa 415.000 m2 bvo kantoorruimte in uitvoering. De verwachte toename van de kantorenvoorraad in de periode 2022 – 2030 is circa 1.250.000 m2 bvo. Dit is voldoende om aan de jaarlijkse netto uitbreidingsvraag van 125.000 m2 bvo te kunnen voldoen. Concentratiebeweging naar de beste kantoorlocaties Uit de transactiedynamiek van kantoren is af te leiden dat een geografische concentratie zichtbaar is. Zo nemen, langjarig bezien, de grotere stedelijke gebieden van Nederland een steeds groter aandeel van de kantooropname voor hun rekening. Het zijn vooral hoogwaardige kantoorgebouwen op multimodale, zeer goed bereikbare, locaties die aantrekkelijk blijken voor kantoorhoudende organisaties.
De multimodale locaties in combinatie met hoogwaardige kantoren stellen werkgevers in staat om in te spelen op de veranderende functie van het kantoor waarbij het samenkomen c.q. ontmoeten centraal is komen te staan. Hierbij spelen ook de duurzaamheidsoverwegingen een rol: vanuit dit perspectief wordt inmiddels anders nagedacht over de toekomstige locatiekeuzes, zoals kantoren die in de nabijheid van OV-knooppunten belangrijker worden. Daarnaast kan nieuw talent een inspirerende werkplek worden aangeboden in de race (‘War for Talent’) om het aantrekken van nieuwe medewerkers die ook gemakkelijker maatschappelijk betrokken kunnen raken: niet langer meer weggestopt langs de snelweg, maar midden in de samenleving gepositioneerd. Hybride werken De gevolgen van COVID-19 zijn merkbaar in het gebruik van de kantoorruimte. De kantoorruimte wordt meer gebruikt als een werkplek waarbij creativiteit, flexibiliteit en ontmoeten centraal staan. Opvallend in deze ontwikkeling is dat voornamelijk de financiële en zakelijke dienstverleners en publieke instellingen kantoorruimte hebben teruggegeven en afgestoten.
9
Huidige marktontwikkelingen De oorlog in Oekraïne, geopolitieke omstandigheden, gestegen rente en bouwkosten, historisch hoge inflatiecijfers en de daling van de consumentenvertrouwensindex hebben veel invloed op de economie. Deze ontwikkelingen hebben tevens hun weerslag op de kantorenmarkt. Allereerst leidt de stijgende rente ertoe dat de tech-investeerders in Nederland terughoudender worden in hun investeringen in snelgroeiende techbedrijven. In Amsterdam is juist de doelgroep techsector die voor de grootste ruimtebehoefte zorgt. Ten tweede loopt de spanning op de arbeidsmarkt verder op. Er is nog steeds sprake van toename van het aantal openstaande vacatures en daling van het aantal werklozen. Deze krapte op de arbeidsmarkt wordt in verschillende sectoren steeds duidelijker zichtbaar. Voor de kantorenmarkt is de arbeidsmarkt van essentieel belang. De arbeidsmarkt bepaalt namelijk de snelheid en productiviteit van de groei van bedrijven die van belang is voor de uitbreidingsbehoefte van de kantoorruimte van bedrijven. Duurzaamheid Vóór 1 januari 2023 moeten alle bestaande kantoren groter dan 100 m2 en zonder monumentale status voldoen aan de label C-verplichting. Met de label C-plicht wil het kabinet de CO2-uitstoot van kantoorpanden verminderen.
Amsterdam voert samen met de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied (OD NZKG) campagne waarin alle pandeigenaren zijn geïnformeerd over de regelgeving en verduurzaming van kantoren. Op 1 juli 2022 had 49% van de Amsterdamse kantoren een energielabel geregistreerd (een toename van 6% ten opzichte van 1 januari 2022). Daarvan had 85% label C of hoger (een half jaar eerder was dit nog 70%). Van ruim de helft (51%) van de label C-plichtige kantoren ontbreekt vooralsnog het label. Gemeente Amsterdam heeft samen met de OD NZKG een handhavingsstrategie opgesteld. Verdere verkenning kantorenmarkt Amsterdam heeft op dit moment een gezonde kantorenmarkt. De leegstand is gedaald van 5,9% naar 5,8% en is daarmee onder het frictieniveau, er is sprake van een sterke Amsterdamse economie én een blijvende stijging van het aantal zoekende bedrijven naar kantoorruimte in Amsterdam. Vanwege deze redenen houdt het college vast aan het Kantorenplan 2019 – 2026 en de Kantorenstrategie 2017.
Functiemix De gemeente Amsterdam zoekt al langere tijd naar maten voor functiemix die hanteerbaar zijn in het stedelijke planningsproces voor ontwikkelaars en ontwerpers. In 2022 is er gestart met een verkenning door middel van een kwantitatieve analyse en diverse schouwen ter plekke. Dit levert de volgende kwantitatieve ruimtelijk-economische condities voor een vitale buurt op: 1. De verhouding tussen inwoners en werkenden in een vitale buurt ligt tussen 0,5 en 2,5; 2. In een vitale buurt ligt het percentage brutovloeroppervlakte (bvo) niet-wonen tussen 35% en 65%. Deze cijfers staan niet op zichzelf. Daarvoor is functiemenging een te ingewikkeld en dynamisch proces. Ook de relatieve ligging van een buurt, de dynamiek in een buurt, de verhouding in het soort voorzieningen in een buurt en andere ruimtelijkeconomische condities zijn van invloed. Anders gezegd, de (unieke) eigenschappen van een buurt bepalen hoe we de cijfers moeten interpreteren en duiden, en kan een afwijking van de hier voor beschreven cijfers rechtvaardigen. Een woonbuurt met meer dan 90% bvo wonen, omringd door buurten waar de verhouding inwoners op werkenden 1 is, hoeft geen probleem te zijn. Maar dat betekent dan wel weer dat de verbindingen tussen en de afstanden tot die buurten goed respectievelijk gering moeten zijn.
Op Maps Amsterdam is de huidige functiemix per bouwblok in Amsterdam inzichtelijk gemaakt. Wonen
Werken
Voorzieningen
Het college hecht grote waarde aan monitoring van de kantorenmarkt. Hierbij is het belangrijk om niet alleen terug te kijken naar het verleden, maar ook een doorkijk te geven naar de toekomst van de kantorenmarkt in een economie die mogelijk in een recessie raakt. In de komende periode worden onder andere de conclusies uit het onderzoek van Cushman & Wakefield verder verkend. Verder wordt een expertmeeting georganiseerd met de marktpartijen om meer inzicht te krijgen in de kantorenmarkt. MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
10
Congestie Op steeds meer plekken in Nederland ontstaan knelpunten op het elektriciteitsnetwerk. De ontwikkelingen gaan zo snel dat er in Amsterdam nu al congestie (*) op het elektriciteitsnetwerk is. Door de verschillende ontwikkelingen op het gebied van industrie, woningbouw, datacenters, mobiliteit en de warmtetransitie ontstaat er meer vraag naar elektrisch vermogen in Amsterdam. Taskforce Congestie Amsterdam De gemeente werkt samen met de netbeheerders Liander en TenneT en Port of Amsterdam in de Taskforce Congestie Amsterdam aan het realiseren van een toekomstbestendig elektriciteitsnetwerk. De gemeente versnelt ruimtelijke procedures, de netbeheerders breiden het netwerk sneller uit en zoeken naar mogelijkheden om nog meer stroom uit het bestaande netwerk te halen. Daarnaast worden innovatieve oplossingen en flexibele afspraken met afnemers ingezet om de beschikbare stroom zo efficiënt mogelijk te verdelen. Het risico op congestie is primair het risico van de ontwikkelaar. De netbeheerders acteren vanuit de verantwoordelijkheid voor de netcapaciteit om congestie zoveel mogelijk te voorkomen en te verhelpen.
In een aantal gebieden in de stad is de vraag naar elektriciteit groter dan de beschikbare capaciteit van het bestaande net. Hierdoor kunnen nieuwe grote stroomgebruikers (zakelijke aansluitingen van meer dan 3x80 ampère), waaronder kantoren, niet op het elektriciteitsnetwerk worden aangesloten of bestaande grootverbruikers kunnen niet nog meer vermogen krijgen. In Amsterdam hebben we te maken met congestie in stadsdeel Noord, West, Nieuw-West, het westelijk deel van Centrum en het havengebied. Voor de korte termijn (tot 2027) kan dit een rem zijn op de kantoorontwikkelingen in de gebieden waar er geen transportcapaciteit beschikbaar is (zie kaart 2). Door middel van congestiemanagement (**) wordt getracht oplossingen te vinden voor de projecten in de congestiegebieden. De oplossingen zijn maatwerk en afhankelijk van de lokale eigenschappen van het elektriciteitsnet en het programma van de kantoorontwikkeling. Meer informatie: amsterdam.nl/stroom *
Congestie betekent dat de vraag naar transport van elektriciteit groter is dan de beschikbare transportcapaciteit van het bestaande net.
** Congestiemanagement is het afstemmen van vraag en aanbod van elektriciteit door grootverbruikers rond een knelpunt. Ook onderzoekt de netbeheerder of partijen in het gebied hun vermogensvraag naar beneden kunnen brengen om zo meer ruimte te maken voor andere gebruikers.
Geen capaciteit op het elektriciteitsnet beschikbaar Geen capaciteit op het elektriciteitsnet beschikbaar: er wordt onderzoek uitgevoerd naar oplossingen Beperkte capaciteit beschikbaar Geen knelpunten Kaart 2. Beschikbare capaciteit elektriciteitsnetwerk voor grootverbruikers (zakelijke aansluitingen groter dan 3x80 ampère) in Amsterdam. Bron: Liander (peildatum 10 november 2022, deze kaart wordt elke twee weken geactualiseerd) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
11
Monitoring Stadsgebied Weesp Op 24 maart 2022 is Weesp een stadsgebied geworden in de gemeente Amsterdam. Met ingang van voorliggende monitor worden de kantoren in Weesp daarom ook meegenomen in de cijfers. 11.000 m2
Kantorenvoorraad In Weesp staan 26 grote kantoren (kantoren ≥ 500 m2 vvo) die samen circa 52.000 m2 vvo kantoorruimte bieden. Er zijn ook 22 kleine kantoren (kantoren kleiner dan 500 m2 vvo) die samen ruim 4.000 m2 vvo kantoorruimte bieden; totaal circa 56.000 m2 vvo. De oudste kantoren, op de Nieuwstraat in de binnenstad, zijn gebouwd in de 17e eeuw. Eén van de nieuwste kantoren is het hoofdkantoor van Allsafe, opgeleverd in 2021 op een strategische plek langs de N236 op het Van Houten Industriepark. Op de bovenste etage staat 500 m2 vvo kantoorruimte te huur, verdeeld in kleine units. Leegstand Medio 2022 stonden 3 kantoorgebouwen in Weesp (gedeeltelijk) leeg, in totaal ruim 3.000 m2 vvo. Dit komt neer op een leegstand van 5,9%. Dat is nagenoeg gelijk aan de gemiddelde leegstand in Amsterdam (5,8%). Eén van de leegstaande kantoren is het voormalige ING-kantoor (Buitenveer 25). Mogelijk wordt dit kantoor gesloopt om plaats te maken voor nieuwe woningen. Ook het voormalige Rabobank-kantoor (Prinses Irenelaan 6) wordt medio 2022 gesloopt om plaats te maken voor het appartementengebouw De Hofdame.
1
5.000 m2
4
3 6.000 m2
2
Kantoor ≥ 500 m2 vvo
24.000 m2
Transformatie kantoor naar woningen
Kaart 3. Kantoren in Weesp en aantal m2 kantoorruimte per kantoorlocatie. Bron: BAG, bewerking door CBRE
Kantoorlocaties Er zijn drie bedrijventerreinen in Weesp waar zich ook kantoren bevinden (zie kaart 3): 1. Bedrijventerrein Noord (60 ha) Bedrijventerrein Noord is een gemengd bedrijventerrein met veel autobedrijven. Rondom de Amstellandlaan zijn/worden enkele incourante kantoorpanden getransformeerd naar woningen. 2. Van Houten Industriepark (25 ha) Het Van Houten Industriepark bestaat uit een groot terrein van Abbott, overige bedrijven en een kantorenzone langs de Prinses Irenestraat. Hier staan 5 verouderde kantoorgebouwen die op korte termijn vrijkomen en/of (deels) leeg staan. Weesp heeft in 2020 een Ontwikkelvisie vastgesteld om dit gebied te transformeren naar een hoogwaardig stedelijk (woon)gebied.
Afbeelding 3. Het stadhuis (Nieuwstraat 41), gebouwd in de 17e eeuw, is het oudste kantoorgebouw in Weesp. Op de 2e verdieping zit Museum Weesp.
Afbeelding 4. Op de C.J. van Houtenlaan 36C (Van Houten Industriepark) staat het grootste kantoor in Weesp met ruim 6.000 m2 kantoorruimte. MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
3. Bedrijventerrein Nijverheidslaan (10 ha) Door de ligging aan de Vecht was dit terrein oorspronkelijk een vestigingsplaats voor watergebonden bedrijvigheid. In de jaren ‘90 zijn diverse fabrieksgebouwen gesloopt om het terrein geschikt te maken als kantoorlocatie. In 2001 zijn drie kantoorvila’s gerealiseerd (Nesland 1-5) en medio 2022 is de Weesperpoort opgeleverd met 14 bedrijfs- en 8 kantoorruimtes. 4. Stationsgebied (Kantorenpark Leeuwenveld) Rondom het treinstation van Weesp bevindt zich een concentratie van kantoren. Ten zuiden van het station zijn de kantoren kleinschaliger dan op het noordelijk gelegen Kantorenpark Leeuwenveld bestaande uit 4 kantoorgebouwen. De meest voorkomende bedrijfssector is de zakelijke dienstverlening, met name in de ICT-sector. 12
Kantorenvoorraad (vvo) Grote kantoren Grafiek 6 laat zien dat de kantorenvoorraad (kantoren ≥ 500 m2 vvo) in de periode 2010 – 2015 piekte rond de 5,9 miljoen m2 vvo. Daarna volgde een aantal jaren waarin de voorraad afnam door de transformatie en sloop-nieuwbouw van (leegstaande) kantoren. Van 2018 tot medio 2021 stabiliseerde de voorraad zich rond de 5,6 miljoen m2 vvo. In de tweede helft van 2021 nam de voorraad weer licht toe tot 5,7 miljoen m2 vvo dankzij de oplevering van een aantal nieuwbouwkantoren en renovaties. Op 1 januari 2022 was de kantorenvoorraad in Amsterdam circa 5.705.000 m2 vvo. In de eerste helft van 2022 werd er in Amsterdam meer kantoorruimte onttrokken dan opgeleverd, waardoor de voorraad afnam met circa 45.000 m2 vvo tot circa 5.660.000 m2 vvo. Op 1 juli 2022 was de kantorenvoorraad in stadsgebied Weesp circa 50.000 m2 vvo, waarmee de totale kantorenvoorraad in Amsterdam (inclusief Weesp) medio 2022 bestond uit circa 5.710.000 m2 vvo kantoorruimte.
Afbeelding 5. Matrix ONE (Science Park 301) is een duurzaam gebouw in het hart van de campus. Het biedt onderdak aan SustainaLab, 7.000 m2 high-tech kantoren en 3.000 m2 laboratoria. Het gebouw, ontworpen door MVRDV, is mede door 1.000 m2 zonnepanelen en een WKO-installatie nagenoeg energieneutraal. Alle gebruikte materialen zijn herbruikbaar. Bron: Matrix Innovation Center
In de eerste helft van 2022 is in totaal ruim 20.000 m2 vvo toekomstbestendige kantoorruimte aan de markt toegevoegd door de oplevering van: CD One, Cornelis Douwesterrein Matrix ONE, Amsterdam Science Park Max & Moore, Buiksloterham De Goudvink, Buiksloterham (een woongebouw inclusief regiokantoor van Ymere) Daartegenover stond de onttrekking van circa 65.000 m2 door transformatie en sloop-nieuwbouw. Kleine kantoren De voorraad kleine kantoren (kantoren kleiner dan 500 m2 vvo) is in de eerste helft van 2022 toegenomen; van circa 197.000 naar 212.000 m2 vvo, waarvan ruim 4.000 m2 vvo (22 kantoren) zich in Weesp bevinden (bron: BAG). Er zijn nu circa 880 kleine kantoren in Amsterdam, waarvan veruit de meeste zich bevinden in Centrum (277 kantoren) en Zuid (194 kantoren). Het aantal kleine kantoren in Centrum en Zuid is wel iets afgenomen in de eerste helft van 2022.
Afbeelding 6. Max & Moore (Asterweg 13-15 in Buiksloterham) is een ontwikkeling van Being en COD en is in juni 2022 opgeleverd. De twee gebouwen kregen de BREEAM Excellent certificering o.a. door de toepassing van zonnepanelen, biodiversiteit verhogende maatregelen, waterbuffering en laadpalen voor elektrische auto’s en fietsen. Dit past bij de ambitie van Buiksloterham om te ontwikkelen tot een circulaire stadswijk voor wonen en werken (zie Manifest Circulair Buiksloterham). Bron foto: maxandmoore.com
6.000.000 6.000.000 5.950.000 5.900.000 5.900.000 5.850.000 5.800.000 5.800.000 5.750.000
Amsterdam incl. Weesp
5.700.000 5.700.000
Amsterdam
5.650.000 5.600.000 5.600.000 5.550.000
1-1-2007 1-4-2007 1-7-2007 1-10-2007 1-1-2008 1-4-2008 1-7-2008 1-10-2008 1-1-2009 1-4-2009 1-7-2009 1-10-2009 1-1-2010 1-4-2010 1-7-2010 1-10-2010 1-1-2011 1-4-2011 1-7-2011 1-10-2011 1-1-2012 1-4-2012 1-7-2012 1-10-2012 1-1-2013 1-4-2013 1-7-2013 1-10-2013 1-1-2014 1-4-2014 1-7-2014 1-10-2014 1-1-2015 1-4-2015 1-7-2015 1-10-2015 1-1-2016 1-4-2016 1-7-2016 1-10-2016 1-1-2017 1-4-2017 1-7-2017 1-10-2017 1-1-2018 1-4-2018 1-7-2018 1-10-2018 1-1-2019 1-4-2019 1-7-2019 1-10-2019 1-1-2020 1-4-2020 1-7-2020 1-10-2020 1-1-2021 1-4-2021 1-7-2021 1-10-2021 1-1-2022 1-4-2022 1-7-2022 1-10-2022 1-1-2023
5.500.000
0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Grafiek 6. Ontwikkeling kantorenvoorraad (kantoren ≥ 500 m2 vvo) in Amsterdam januari 2008 – juli 2022 (in m2 vvo). Bron: CBRE (peildatum 1 juli 2022) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
13
Kantorenvoorraad in de stadsdelen Er zijn in Amsterdam (inclusief Weesp) circa 1.080 kantoren ≥ 500 m2 vvo met in totaal 5,71 miljoen m2 vvo kantoorruimte (zie kaart 3). De meeste kantoren hiervan staan in Centrum en Zuid. Van de grote kantoren is de gemiddelde grootte circa 5.300 m2 vvo. In Zuidoost staan gemiddeld de grootste kantoren (8.400 m2 vvo); in het Centrum de kleinste (3.200 m2 vvo). In Weesp is het gemiddelde kantoor ≥ 500 m2 nog kleiner, namelijk nog geen 2.000 m2 vvo. De voorraad is in de eerste helft van 2022 toegenomen in Noord, Oost en Centrum. In Zuid en Zuidoost is de voorraad juist afgenomen. In NieuwWest, West en Westpoort is de voorraad onveranderd gebleven.
Kantorenvoorraad op kantoorlocaties De 22 kantoorlocaties in Amsterdam huisvesten 3,66 miljoen m2 vvo kantoren; dat is 64% van de totale kantorenvoorraad (kantoren ≥ 500 m2 vvo). De meeste kantoorruimte is te vinden in Zuidas, gevolgd door Sloterdijk en Amstel III. In de eerste helft van 2022 is de voorraad met circa 55.000 m2 vvo afgenomen door transformaties en herontwikkelingen op de grotere kantoorlocaties: ArenAPoort, Zuidas, Schinkelkwartier en Amstel III. Op Amsterdam Science Park en Buiksloterham is de voorraad toegenomen door oplevering van de nieuwbouwkantoren Matrix ONE en Max & Moore.
Centrum (+5.000 m2) 1.100.000 m2 344 kantoren Westpoort 275.000 m2 72 kantoren
13 7
15
Noord (+15.000 m2) 180.000 m2 39 kantoren
17
2
18 18
19
12
West 315.000 m2 47 kantoren
11
9
22
21
Oost (+5.000 m2) 520.000 m2 75 kantoren
14
8 16 6
Nieuw-West 890.000 m2 112 kantoren
5
1
10
4
Zuid (-30.000 m2) 1.370.000 m2 243 kantoren
Weesp 50.000 m2 26 kantoren
3
20
Kantoorlocatie Kantoor ≥ 500 m2 vvo
Zuidoost (-40.000 m2) 1.000.000 m2 119 kantoren
Toename kantorenvoorraad in de eerste helft van 2022 Afname kantorenvoorraad in de eerste helft van 2022
1. Zuidas: 915.000 m2
(-15.000 m2)
9. Oostelijke Handelskade: 90.000 m2
2
16. Amsterdam Science Park: 25.000 m2 2
2. Sloterdijk: 580.000 m
10. Overamstel/Weespertrekvaart: 85.000 m
2
2
3. Amstel III: 520.000 m
2
4. ArenAPoort: 415.000 m
(-30.000 m )
5. Schinkelkwartier: 265.000 m2 2
(-15.000 m2)
17. Buiksloterham/Klaprozenbuurt: 25.000 m2
(+10.000 m2)
2
18. Overhoeks/Sixhaven/Noorderpark: 10.000 m
2
12. Westerdokseiland: 70.000 m
19. Hamerkwartier: 10.000 m2
13. NDSM/Klaprozenweg Noord: 60.000 m2
20. AMC Medical Business Park: 0 m2 (in ontwikkeling)
11. Oosterdokseiland: 80.000 m
(-10.000 m ) 2
(+5.000 m2)
2
2
6. Amstelstation: 180.000 m
14. Oostenburg: 35.000 m
21. Marineterrein: 0 m2 (nog te ontwikkelen)
7. Minervahaven: 155.000 m2
15. CAN: 25.000 m2
22. Sluisbuurt: 0 m2 (nog te ontwikkelen)
2
8. Lelylaan: 105.000 m
Kaart 4. Kantorenvoorraad (in m2 vvo) per stadsdeel en kantoorlocatie (kantoren ≥ 500 m2 vvo). Bron: CBRE (peildatum 1 juli 2022) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
14
Kantorenleegstand (vvo) De kantorenleegstand in Amsterdam (inclusief stadsgebied Weesp) was op 1 juli 2022 conform de definitie van CBRE 5,8% met circa 330.000 m2 vvo leegstaande kantoorruimte. Hiervan stond circa 327.000 m2 vvo in Amsterdam en circa 3.000 m2 vvo in Weesp. De leegstand in Weesp was met 5,95% iets hoger dan in Amsterdam zelf (5,75%). De kantorenleegstand kende de afgelopen jaren bij gebrek aan kantooraanbod een sterke daling, tot een historisch lage leegstand begin 2020 van 3%. De leegstand is in 2020, als effect van de coronacrisis, weer sterk opgelopen. De groei van de leegstand zette in 2021 door, mede doordat er veel nieuwbouw en renovaties werden opgeleverd die op dat moment nog niet volledig verhuurd waren.
Begin 2022 stond 5,9% van de Amsterdamse kantorenvoorraad leeg (*). In het eerste kwartaal van 2022 nam de leegstand verder toe (met circa 10.000 m2 vvo) tot 6,2%. In het tweede kwartaal nam de leegstand voor het eerst weer af (met circa 19.000 m2 vvo) tot 5,8%. De leegstand in Amsterdam is al jaren lager dan de leegstand op de kantoorlocaties in de metropoolregio (MRA). Begin 2022 was de gemiddelde leegstand op de kantoorlocaties in de MRA 12%, waarbij de leegstand relatief het hoogste is op monofunctionele kantoorlocaties.
1.000.000 1.000.000
Definitie leegstand
900.000 900.000
Gemeente Amsterdam: Alle fysieke kantorenleegstand (in m2 vvo) die terstond betrokken kan worden vanaf 500 m2. Dit is inclusief leegstaande kantoorruimte die wordt getransformeerd of herontwikkeld, maar waarvan de bouwwerkzaamheden nog niet gestart zijn. Dit is exclusief kantoorruimte in verbouwing, kantoorruimte die (in onderhuur) wordt aangeboden maar nog bezet is, en voorverhuurde leegstaande kantoorruimte.
800.000 800.000 700.000 700.000 600.000 600.000 500.000 500.000 400.000 400.000 300.000 300.000 200.000 200.000 100.000 100.000
0
1-1-2007 1-4-2007 1-7-2007 1-10-2007 1-1-2008 1-4-2008 1-7-2008 1-10-2008 1-1-2009 1-4-2009 1-7-2009 1-10-2009 1-1-2010 1-4-2010 1-7-2010 1-10-2010 1-1-2011 1-4-2011 1-7-2011 1-10-2011 1-1-2012 1-4-2012 1-7-2012 1-10-2012 1-1-2013 1-4-2013 1-7-2013 1-10-2013 1-1-2014 1-4-2014 1-7-2014 1-10-2014 1-1-2015 1-4-2015 1-7-2015 1-10-2015 1-1-2016 1-4-2016 1-7-2016 1-10-2016 1-1-2017 1-4-2017 1-7-2017 1-10-2017 1-1-2018 1-4-2018 1-7-2018 1-10-2018 1-1-2019 1-4-2019 1-7-2019 1-10-2019 1-1-2020 1-4-2020 1-7-2020 1-10-2020 1-1-2021 1-4-2021 1-7-2021 1-10-2021 1-1-2022 1-4-2022 1-7-2022 1-10-2022 1-1-2023
-
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
24% 22% 20% 18,0%
18%
16,0%
16%
14,0%
14%
CBRE: Alle fysieke kantorenleegstand (in m2 vvo) die terstond betrokken kan worden vanaf 500 m2 én wordt aangeboden. Dit is exclusief kantoorruimte in verbouwing, kantoorruimte die (in onderhuur) wordt aangeboden maar nog bezet is, en leegstaande kantoorruimte die niet (meer) wordt aangeboden (omdat de ruimte al voorverhuurd is, of in voorbereiding is op transformatie of herontwikkeling, of omdat de eigenaar geen nieuwe huurder zoekt). De verschillen in de data zijn echter momenteel zo klein, dat de cijfers in de monitor gebaseerd zijn op de leegstandsdefinitie van CBRE.
12,0% 12% 10,0% 10%
* De in deze monitor gepubliceerde leegstand op 1 januari 2022 wijkt af van de leegstand die is gepubliceerd in de vorige monitor. Op basis van voortschrijdend inzicht is de leegstand met peildatum 1 januari 2022 bijgesteld door CBRE van 6,4% naar 5,9%.
8,0%8% 6,0%6%
frictieleegstand (6,5%) 4,0%4% 2,0%2%
1-1-2007 1-4-2007 1-7-2007 1-10-2007 1-1-2008 1-4-2008 1-7-2008 1-10-2008 1-1-2009 1-4-2009 1-7-2009 1-10-2009 1-1-2010 1-4-2010 1-7-2010 1-10-2010 1-1-2011 1-4-2011 1-7-2011 1-10-2011 1-1-2012 1-4-2012 1-7-2012 1-10-2012 1-1-2013 1-4-2013 1-7-2013 1-10-2013 1-1-2014 1-4-2014 1-7-2014 1-10-2014 1-1-2015 1-4-2015 1-7-2015 1-10-2015 1-1-2016 1-4-2016 1-7-2016 1-10-2016 1-1-2017 1-4-2017 1-7-2017 1-10-2017 1-1-2018 1-4-2018 1-7-2018 1-10-2018 1-1-2019 1-4-2019 1-7-2019 1-10-2019 1-1-2020 1-4-2020 1-7-2020 1-10-2020 1-1-2021 1-4-2021 1-7-2021 1-10-2021 1-1-2022 1-4-2022 1-7-2022 1-10-2022 1-1-2023
0,0%0%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Amsterdam
Amsterdam incl. stadsgebied Weesp
Kantoorlocaties MRA
Grafiek 7. Ontwikkeling kantorenleegstand (kantoren ≥ 500 m2 vvo) in Amsterdam januari 2008 – juli 2022 (in m2 vvo en %) o.b.v. definitie leegstand CBRE en kantoorlocaties MRA (afgebakende gebieden met een kantorenvoorraad van minimaal 500 m2 bvo). Bron: CBRE (peildatum 1 juli 2022) en Monitor Plabeka 2022 MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
15
Kantorenleegstand in de stadsdelen De meeste leegstaande kantoorruimte in kantoren ≥ 500 m2 vvo was medio 2022 te vinden in Zuidoost (circa 73.000 m2 vvo), gevolgd door Nieuw-West, Zuid en Centrum. In Weesp is de minste leegstand te vinden.
Het percentage leegstaande kantoorruimte was het hoogst in Noord (10,5%), gevolgd door Nieuw-West en Zuidoost. In de binnenstad en Zuidas staan relatief de minste kantoren leeg.
14.900
5,4% 18.900
10,5% 6,9%
21.700 44.700
69.500
4,1%
7,8% 24.400
4,7%
59.500
4,3%
72.900
7,3%
3.100
> 60.000 m2 vvo
> 8%
45.000 - 60.000 m2 vvo
7-8%
30.000 - 45.000 m2 vvo
6-7%
15.000 - 30.000 m2 vvo
5-6%
< 15.000 m2 vvo
4-5%
5,9%
Grafiek 8. Kantorenleegstand per stadsdeel in m2 vvo (kantoren ≥ 500 m2 vvo) Bron: CBRE (peildatum 1 juli 2022)
Grafiek 9. Kantorenleegstand per stadsdeel in % (kantoren ≥ 500 m2 vvo) Bron: CBRE (peildatum 1 juli 2022)
Ontwikkeling kantorenleegstand In grafiek 10 is de ontwikkeling van de kantorenleegstand weergegeven per stadsdeel. In de eerste helft van 2022 is de leegstand afgenomen in NieuwWest, Centrum en Westpoort. Sinds het begin van de coronacrisis is het leegstandspercentage het sterkst
toegenomen in Oost, gevolgd door Noord. De leegstand in Westpoort is weer op het niveau pre-corona. Voor alle andere gebieden geldt dat er nu meer leegstand is dan begin 2020.
20% 18% 18%
coronacrisis 16% 16% 14% 14% 12% 12%
Noord
10% 10%
Nieuw-West Zuidoost
8% 8%
West
6% 6%
Westpoort Oost
4% 4%
Zuid Centrum
2% 2% 0% 0%
2016 Q2
2016 Q4
2017
2017 Q2 Zuid
2017 Q4
2018
Nieuw-West
2018 Q2
2018 Q4
2019
Centrum
2019 Q2 Oost
2019 Q4
2020
Zuidoost
2020 Q2 Westpoort
2020 Q4
2021
Noord
2021 Q2 West
2021 Q4
2022
2022 Q2
Grafiek 10. Ontwikkeling kantorenleegstand (kantoren ≥ 500 m2 vvo) in de stadsdelen in Amsterdam in de periode medio 2016 – medio 2022. Bron: CBRE (peildatum 1 juli 2022) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
16
Kantorenleegstand op kantoorlocaties De meeste leegstaande vierkante meters kantoorruimte (kantoren ≥ 500 m2 vvo) waren begin 2022 te vinden in Amstel III (circa 57.000 m2 vvo), gevolgd door Sloterdijk en Zuidas. Het leegstandspercentage was het hoogste in Buiksloterham/Klaprozenbuurt, gevolgd door Amstel III en Amstelstation (waar het gebied Amsteloever ook bij hoort). In alle drie de gebieden worden (leegstaande) kantoren getransformeerd of herontwikkeld om gemengde woon-werkgebieden te realiseren.
Terwijl in de tweede helft van 2021 de leegstand nog toenam op de meeste kantoorlocaties, gold dat in de eerste helft van 2022 nog maar voor zes kantoorlocaties: Zuidas, Amstelstation, ArenAPoort, Buiksloterham/Klaprozenbuurt, Oosterdokseiland en Overamstel/Weespertrekvaart. De leegstand verdween in zijn geheel in Centrum Amsterdam Noord (CAN) en Hamerkwartier. In Amstel III, Sloterdijk en Schinkelkwartier stond samen 25.000 m2 minder leeg. 8
8
17
17 12
12
9 16
2
16
2
18
16
9 18
16 15
15 10
14
10
22
21
14
22
21 13
13
6
6
19
19 5
5 4
4 3
3
11
11
7
7
1
1
20
20
> 60.000 m2 vvo
> 15%
45.000 - 60.000 m2 vvo
12-15%
30.000 - 45.000 m vvo
9-12%
15.000 - 30.000 m vvo
6-9%
< 15.000 m2 vvo
3-6%
2
2
< 3%
1. Amstel III: 57.400 m2 (11,1%)
9. Buiksloterham/Klaprozenbuurt: 6.800 m2 (26,2%)
17. CAN: - (0%)
2. Sloterdijk: 45.900 m2 (7,9%)
10. Oosterdokseiland: 5.600 m2 (7,1%)
18. Hamerkwartier: - (0%)
3. Zuidas: 40.700 m2 (4,4%)
11. Overamstel/Weespertrekvaart: 5.600 m2 (6,5%)
19. Amsterdam Science Park: -
4. Schinkelkwartier: 17.900 m (6,7%)
12. Minervahaven: 4.800 m (3,1%)
20. AMC Medical Business Park: -
5. Amstelstation: 15.100 m2 (8,3%)
13. Oostenburg: 1.700 m2 (5,0%)
6. Lelylaan: 13.900 m (12,7%)
14. Oostelijke Handelskade: 600 m (0,7%)
7. ArenAPoort: 10.700 m2 (2,6%)
15. Westerdokseiland: 500 m2 (0,7%)
8. NDSM/Klaprozenweg Noord: 8.600 m2 (14,4%)
16. Overhoeks/Sixhaven/Noorderpark: -
2
2
2
21. Marineterrein: - (nog te ontwikkelen) 2
22. Sluisbuurt: - (nog te ontwikkelen)
Kaart 5. Kantorenleegstand (in m2 vvo en %) per stadsdeel en kantoorlocatie (kantoren ≥ 500 m2 vvo) o.b.v. definitie leegstand CBRE. Bron: CBRE (peildatum 1 juli 2022) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
17
Leegstand in de kantorenmarkt neemt af, maar polarisatie tussen deelgebieden neemt toe Na een forse toename van de leegstand tijdens de coronapandemie, zien we in de eerste kwartalen van 2022, ondanks de oplevering van nieuwbouw en renovatieprojecten, weer een leegstandsdaling. Uit de zoekvragen en huurtransacties in het jaar 2022 blijkt dat meer dan de helft van de onderzochte bedrijven juist meer metrage (willen) gaan huren, terwijl slechts iets meer dan een kwart van de bedrijven kantoormeters teruggeeft. Dit laat zien dat er nog geen sprake is van een groot hybride werken effect, waarbij bedrijven massaal kantoormeters teruggeven. Het opnamevolume ligt weliswaar op een lager niveau dan in de jaren 2015 – 2020, maar gezien de lopende zoekvragen verwacht CBRE een oplopend opnamevolume richting de rest van het jaar 2022. Aan de andere kant loopt de leegstand op in de minder traditionele kantorenlocaties met een minder modern aanbod, zoals in Buitenveldert, Oost, West, Noord en het ArenA-gebied.
Grootste kantorenleegstand
Frictieleegstand Voor een gezonde kantorenmarkt gaat de gemeente conform het Kantorenplan 2019 – 2026 uit van een maximale frictieleegstand van 8%. De gemeente nam bij het in beeld brengen van de leegstand alle kantoorruimte (zonder ondergrens) mee die niet in gebruik is en waar niet op de peildatum wordt gebouwd of gesloopt. Hierdoor maakte ook incourante, geplande sloop-nieuwbouw en voorverhuurde leegstand onderdeel uit van het leegstandspercentage. Sinds vorig jaar maken we gebruik van de leegstandscijfers van CBRE, waarbij alleen de leegstaande kantoormeters worden meegenomen die worden aangeboden, met een ondergrens van 500 m2 vvo. Hierbij worden dus niet meegenomen: lege kantoren die al zijn voorverhuurd en lege kantoren die niet (meer) aan de markt aangeboden worden, omdat ze bijvoorbeeld op de nominatie staan om te transformeren of omdat de eigenaar geen nieuwe huurder zoekt. Het leegstandscijfer valt daardoor lager uit. Daarom is de frictieleegstand ook naar beneden bijgesteld, naar 6,5%.
1. 2Amsterdam (Zuidas) 15.200 van 21.000 m2 vvo (opgeleverd Q4 2021) 2. World Fashion Centre toren 2 en 4 (Lelylaan) 12.000 van 17.100 m2 vvo 3. EDGE Amsterdam West (Sloterdijk-Centrum) 9.800 van 50.000 m2 vvo (opgeleverd Q4 2021)
Minerva
4. Adam Smith Building (Schinkelkwartier) 8.900 van 20.400 m2 vvo Sinds oplevering niet 100% in gebruik. 5. Plaza Arena, Mercurius (Amstel III) (zie afbeelding 7) 8.800 van 11.200 m2 vvo Al lange periode niet 100% in gebruik. 6. Amstelgebouw (Amstelstation-Amsteloever) 8.700 van 21.700 m2 vvo Leegstand ontstaan in 2021. 7.
Bright Offices, gebouw B (Sloterdijk-Centrum) 7.800 van 9.800 m2 vvo Leegstand ontstaan in 2020.
8. Max & Moore (Buiksloterham) 6.800 van 9.800 m2 vvo (opgeleverd Q2 2022) Gaudi Offices
9. Valley (Zuidas) 6.300 van 21.000 m2 vvo (opgeleverd Q4 2021) 10. Plaza Arena, Minerva (Amstel III) (zie afbeelding 7) 6.200 van 12.600 m2 vvo Leegstand ontstaan in 2020.
Mercurius
Afbeelding 7. Het kantorencomplex Plaza Arena in Amstel III bestaat uit 9 kantoorgebouwen van in totaal 110.000 m2: Dali, Luna Arena, Jupiter, Gaudi, Mercurius, Minerva, Diana, Vesta en Apollo. Mercurius en Minerva staan grotendeels leeg. Het complex is gebouwd tussen 2007 – 2012 en heeft energielabel B. Gebouw Gaudi wordt momenteel herontwikkeld tot ‘Gaudi Offices’ met label A++.
Bron: CBRE (peildatum 1 juli 2022)
MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
18
Bouwen voor de vraag Uitbreidingsvraag De strategie van Amsterdam om kantoren bij te bouwen op de juiste locaties blijft belangrijk om te voldoen aan de kantoorvraag nu en in de toekomst. Door gemiddeld 125.000 m2 bvo kantoorruimte per jaar toe te voegen, kan de kantorenvoorraad gestaag toenemen om daarmee te voldoen aan de uitbreidingsvraag. Deze toevoeging aan de kantorenvoorraad is niet lineair, gezien deze afhankelijk is van de feitelijke kantoorontwikkelingen door marktpartijen. Een gemiddelde kantoorontwikkeling duurt van planvorming tot oplevering zeker vier jaar, met een uitzondering als EMA (< 2 jaar) daargelaten.
vertragingen. Opleveringen schuiven door naar het volgende jaar, waar dan op andere projecten weer uitstel plaatsvindt. Grafiek 11 maakt duidelijk zichtbaar dat dit ook het effect is van de huidige marktomstandigheden op de verwachte kantoorontwikkelingen. Opleveringen in de periode 2022 – 2025 zijn doorgeschoven naar achter, met als gevolg een piek in de opleveringen in 2026 en 2027. De verwachte toename van de kantorenvoorraad voor de periode 2019 – 2026 is circa 650.000 m2 bvo (gemiddeld circa 80.000 m2 bvo per jaar). Een aantal ontwikkelingen is vanwege de onzekerheid rond COVID-19 uitgesteld. Een doorkijk naar 2030 laat zien dat voor de periode 2027 – 2030 circa 690.000 m2 bvo kantoorruimte in de pijplijn zit. Voor de periode 2022 – 2030 betekent dat een toename van circa 1.250.000 m2 bvo kantoorruimte (gemiddeld circa 140.000 m2 bvo per jaar). Dit is voldoende om aan de jaarlijkse netto uitbreidingsvraag van 125.000 m2 bvo te kunnen voldoen.
In de periode 2019 – 2021 is de kantorenvoorraad slechts met circa 100.000 m2 bvo toegenomen. Dit komt omdat er de afgelopen jaren volop is ingezet op transformatie van incourante kantoren en veel herontwikkelings- en nieuwbouwprojecten nog in uitvoering zijn. Er is op dit moment circa 415.000 m2 bvo kantoorruimte in uitvoering. De verwachtingen voor 2023 zijn nu heel anders dan aan het begin van 2022, toen nog verwacht werd dat de kantorenvoorraad in 2023 zou toenemen. Op dit moment voorzien we daarentegen een afname van circa 65.000 m2 bvo.
Er zijn in de transformatiegebieden veel tijdelijke onttrekkingen (herontwikkeling, verdichting en sloopnieuwbouw) en definitieve onttrekkingen (transformatie) in voorbereiding om gemengde woon-werkwijken te realiseren, zoals in Amstel III. Deze onttrekkingen worden in de monitor pas opgenomen op het moment dat hier concrete afspraken over zijn.
De boeggolf van plannen, ontwikkelen en realiseren kent altijd een optimistische planning en vervolgens
337.000 296.000
194.000
237.000
233.000
219.000
282.000
269.000
233.000 206.000
187.000 149.000
153.000
157.000
140.000
68.000
69.000
-13.000
-29.000
-49.000 -67.000
-71.000 -63.000
-89.000 -87.000
-106.000
-129.000 -203.000
240.000 207.000
-16.000
-82.000
255.000
269.000 229.000
188.000
162.000
141.000
139.000
124.000
65.000
53.000