Document · PDF

2. Monitor Bedrijfsruimte Amsterdam 2023.pdf

Raadscommissie Sociaal, Economische zaken en Democratisering 17 januari 2024, gemeente AmsterdamBij agendapunt: Aanpak herhuisvesting ondernemers in transformatiegebieden en Monitor Bedrijfsruimte 2023 (VN2023-025459)16.066 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Monitor Bedrijfsruimte Amsterdam 2023 Bedrijvenstrategie 2020-2030: Amsterdam duurzaam productief

1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen

Colofon

Inhoudsopgave

Deze monitor is opgesteld door:

1. Inleiding Bedrijventerreinen Weesp Economie en bedrijfsruimtemarkt Conclusies Monitor Bedrijfsruimte Amsterdam 2023 Afgerond onderzoek: Hybride bedrijvigheid Afgerond onderzoek: Gestapelde bedrijvigheid

3 4 5 6 7 8

2. Transformatiegebieden: combineren bedrijvigheid en wonen 2.1 Inleiding 2.2 Ambitie 2.3 Bestaande bedrijfsruimte 2.4 Planaanbod 2.3 Geprogrammeerde bedrijfsruimte 2.6 Herhuisvesting en faseringsopgave

9 9 10 11 12 13 14

■ Ondernemer aan het woord: Plaat Reklame en Standbouw

2.7 Werkgelegenheid

■ Ondernemer aan het woord: De Openbare WerkPlaats Amsterdam

3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen 3.1 Inleiding

18 18

■ Ondernemer aan het woord: CTPark Amsterdam City

3.2 Intensiveren 3.3 Werkgelegenheid 3.4 Aanvullende analyse werkgelegenheid 3.5 Verduurzamen

22 25 28 32

■ Ondernemer aan het woord: Energiecoöperatie op Bedrijventerrein Noord

4. Bedrijventerreinen: vrije kavels 4.1 Selectieve uitgifte 4.2 Reserveringen voor bedrijven uit transformatiegebieden

35 35 36

5. Regionale bedrijventerreinen 5.1 Regionale samenwerking bedrijventerreinen 5.2 Uitgifte en planaanbod

38 38 39

Eline Oort Projectmanagementbureau e.oort@amsterdam.nl Evelien van Batenburg Ruimte en Duurzaamheid e.van.batenburg@amsterdam.nl Martin van den Oever Ruimte en Duurzaamheid m.van.den.oever@amsterdam.nl Frank van de Lustgraaf Economische Zaken en Cultuur f.van.de.lustgraaf@amsterdam.nl Anke Rolsma Economische Zaken en Cultuur a.rolsma@amsterdam.nl Marc Weel Grond en Ontwikkeling m.weel@amsterdam.nl Met dank aan Onderzoek en Statistiek (O&S), Gemeente Amsterdam Foto voorkant: Hamerkwartier (2018)

Disclaimer De Monitor Bedrijfsruimte Amsterdam is opgesteld op basis van gegevens van verschillende databronnen en diverse peildatums: BAG, ARRA, LISA, CBS microdata, C&W en projectinformatie van de gemeente Amsterdam. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan dit document.

MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2023

1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen

1. Inleiding Voor u ligt de tweede Monitor Bedrijfsruimte Amsterdam. Deze monitor geeft inzicht in de bedrijfsruimtemarkt en de diverse actielijnen in de Bedrijvenstrategie. Amsterdam kent een flinke druk op de ruimte door de enorme groei die de stad doormaakt. Met de Bedrijvenstrategie 2020-2030: Amsterdam duurzaam productief (vastgesteld door de gemeenteraad op 20 mei 2020) stuurt de gemeente op een gemengde, toekomstbestendige bedrijfsruimtemarkt waarin er voldoende ruimte behouden blijft en gerealiseerd wordt. Dit doen we via vier actielijnen: ■ Maximaal de kansen benutten om wonen en werken te integreren; ■ Bestendigen, intensiveren en verduurzamen van de bedrijventerreinen; ■ Selectief omgaan met de laatste vrije kavels bedrijventerrein; ■ Een regionale strategie en aanpak.

Scope

Definities

Met ingang van 24 maart 2022 is Weesp deel van de gemeente Amsterdam (als stadsgebied). Daarom wordt vanaf deze monitor ook de situatie op de Weesper bedrijventerreinen meegenomen in de analyse.

Bedrijven Bedrijven zijn inrichtingen die als hoofdactiviteit de bedrijfsmatige uitoefening van industrie, ambacht, groothandel, opslag en/of transport hebben. Bedrijven hebben maximaal 30% kantoorvloer per vestiging. Heeft een onderneming meer dan 30% kantoorvloer, dan is het een kantoor. Kantoorvloer is de ruimte die hoofdzakelijk ingericht is voor bureauwerkzaamheden. (Bron: Structuurvisie Amsterdam 2040: economisch sterk en duurzaam). Voor ‘bedrijven’ worden ook vaak de termen maakindustrie, productief bedrijf, logistiek, ambacht en productie en reparatie gebruikt.

De Haven van Amsterdam is géén onderdeel van deze monitor. Hierover wordt gerapporteerd in de monitor over het Noordzeekanaalgebied. In de Bedrijvenstrategie zijn ook een aantal onderzoeken aangekondigd. De onderzoeken naar hybride bedrijfsruimte en gestapelde bedrijfsgebouwen zijn afgerond en hierover wordt op pagina’s 6 en 7 gerapporteerd.

De schaarste aan ruimte en de afgesproken ambitie om voldoende bedrijfsruimte te realiseren en behouden in Amsterdam vraagt om continu inzicht. In de bedrijvenstrategie is afgesproken om periodiek de vier actielijnen te monitoren. Door het monitoren van de ontwikkelingen in de stad kan er worden bijgestuurd wanneer nodig. Ook is er specifiek aandacht voor het thema werkgelegenheid. Er is deze jaargang meer aandacht voor ondernemers en hun ervaringen en daarnaast extra verdieping op de werkgelegenheid op verschillende bedrijvenlocaties.

Bedrijfslocaties Een bedrijfslocatie is een solitaire of gemeenschappelijke bedrijfsvestiging in een omgeving waar verschillende functies aanwezig zijn, waaronder wonen (gemengde gebieden). Bedrijventerreinen Een bedrijventerrein is een gebied waar de bedrijvenfunctie mogelijk is, en daarnaast mogelijk andere economische functies, maar geen wonen. Daarom kunnen bedrijventerreinen ruimte bieden aan bedrijven met hogere hinder- of milieucategorieën.

De monitor is een aanvulling op reeds bestaande monitoren zoals de regionale Monitor Plabeka (Platform Bedrijven en Kantoren) en de Monitor Ruimteintensivering Noordzeekanaalgebied. Afbeelding 1. Sloterdijk I

MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2023

Bedrijfsruimte Een bedrijfsruimte is een pand waarin een bedrijf goed het werk kan doen: een hoog plafond, zware maximale vloerbelasting, grote vrije overspanning, de aanwezigheid van overheaddeuren en loadingdocks, en gebruikt wordt voor productie, groothandel, transport, opslag, distributie, reparatie en/of onderhoudswerkzaamheden. Van bedrijfsruimte is sprake als 70% of meer van het bruto vloeroppervlak wordt gebruikt als bedrijfsruimte. De overige 30% mag worden gebruikt als ondersteunend kantoor of facilitaire ruimte. Dergelijke bedrijfsruimten zien we thans voornamelijk op bedrijventerreinen.

Bron: Bedrijvenstrategie Amsterdam 2020-2030

1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen Bedrijventerrein Noord

Bedrijventerreinen Weesp

Bedrijventerrein Nijverheidslaan

Weesp en Amsterdam zijn met ingang van 24 maart 2022 één gemeente. Voor wat betreft de bedrijventerreinen zijn het ruimtelijk beleid en de uitvoering hiervan met elkaar in overeenstemming gebracht. Weesp heeft beleid dat goed aansluit bij de drie beleidsuitgangspunten van Amsterdam voor de bedrijventerreinen: 1. Intensiveren en verduurzamen van bedrijventerreinen; 2. Combineren van wonen en werken op delen van bedrijventerreinen die transformeren; 3. Selectieve uitgifte van nog beschikbare kavels. Weesp kent drie bedrijventerreinen: Noord, Van Houten Industriepark en Nijverheidslaan. Deze terreinen leveren een belangrijke bijdrage aan de economie in Weesp en hebben een rol in het accommoderen van groei van de werkgelegenheid in de nabije toekomst. Samen zijn deze terreinen 95 hectare groot, ze huisvesten ± 360 bedrijven en 4.500 arbeidsplaatsen. De bedrijventerreinen zijn volledig uitgegeven, er zijn enkel nog vrije kavels in privaat bezit. Op specifieke delen van de bedrijventerreinen lopen in beleid opgenomen transformatieprojecten naar woningbouw. Voor de overige delen van de bedrijventerreinen is in de omgevingsvisie Weesp vastgelegd dat woningbouw uitgesloten is. Voor deze delen van de bedrijventerreinen onderzoeken we vanaf 2022 mogelijkheden voor verduurzaming, functiemenging en intensivering.

Dit gebeurt in samenwerking met de Industrievereniging Weesp (IVW) en andere betrokken partijen, en sluit aan op de in Amsterdam ingezette aanpak.

Van Houten Industriepark

AMSTELLANDLAAN

CACAOKWARTIER

Kaart 1. Bedrijventerreinen in Weesp: Noord, Van Houten Industriepark en Nijverheidslaan.

MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2023

1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen MARKTSCAN BEDRIJFSRUIMTE MARKTINZICHTEN

SECTOREN EN COURANTHEID BEDRIJFSRUIMTE MARKTSCAN BEDRIJFSRUIMTE MARKTINZICHTEN

40 20

Cushman & Wakefield - Gemeente Amsterdam | Marktscan Bedrijfsruimte 2012

2013

2014

Opname (m²)

2015

2016

Aanbod (m²)

2017

2018

Opname (#)

2019

2020

2021

Aanbod (#)

Ondergrens van 750 m² aangehouden om een vergelijking te kunnen maken met de landelijke dynamiek.

Grafiek 2. Gebruikersmarkt bedrijfsruimte in Amsterdam (inclusief Weesp) 6

2 in min enhet aantal transacties (≥Haven-Stad 750 m2 vvo). Degebieden ondergrens van m2 is De hoogste dynamiek in 2021 vond plaats deelgebied met750 10.770 aangehouden om een vergelijking te kunnen maken met de landelijke m² aan bedrijfsruimte, gevolgd door Sloterdijk III Bron: (8.900 m²) en Amstel IIICushman Bedrijven (8.820 m²). dynamiek. Marktscan bedrijfsruimte, & Wakefield (november 2022) Dit zijn ook de deelgebieden met de hoogste gemiddelde opname over de afgelopen vijf jaar met respectievelijk Amstel III Bedrijven (14.150m²), Haven-Stad gebieden (9.650 m²) en Sloterdijk III (8.200 m²) (zie bijlage: Transactiedynamiek >250 m²). De meeste transacties in 2021 vonden plaats in dezelfde deelgebieden, weliswaar liet ook NDSM / Klaprozenweg Noord met 8 Het overgrote deel van de transacties op de transacties een hoog aantal zien terwijl bedrijfsruimtmarkt het opnamevolume(57%) 3.850vond m² bedroeg. De transacties in 2021 plaats in de zijn, met gemiddeld 481 m², kleinschaliger dantransport. de eerderDit genoemde deelgebieden (zie bijlage: sector wordt voornamelijk veroorzaakt door Grafiek 1. Leegstand van bedrijfsruimte Nederland (in %).

circa 43% van de Opname).in In 2021 lieten bedrijventerreinen geen transactiedynamiek zien, logistieke transacties in het Westelijk Havengebied en dit Bron: CBS, Landelijke leegstandsmonitor, 2015-2023 wordt met name veroorzaakt dooren deanderzijds toename van hetde wordt enerzijds veroorzaakt door het beperkte aanbod van bedrijfsruimte door winkelen. De sector industrie laatgeregistreerd een daling zienin transformatie naar woningen. In totaal online werden 82 bedrijfsruimtetransacties naar buiten 8% en de handel naar 14%. deelgebieden (zie bijlage: 2021, hiervan viel 34% van de transacties afgebakende [1] Outlook 2023 mid-year update, Cushman & Wakefield (2023) [2] Marktscan bedrijfsruimteTransactiedynamiek Amsterdam, Cushman & Wakefield (2022) >250 m²).

[3] Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten Noord-Holland, Dynamis (2023) Huurprijsontwikkeling

Het deelgebied De Schinkel liet de hoogste gemiddelde huurprijs* zien met EUR 166,- per m² per jaar in 2021 (bedrijfsruimte ondergrens 250 m²). Dit deelgebied kenmerkt zich door kleinere MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2023 bedrijfsruimte (zie ook: grootteklasse) met een focus op de creatieve industrie, hierbij liggen huurprijzen hoger door de nabijheid van de stad. Ook de deelgebieden Cruquius, Veemarkt,

2012-2021

11%

13%

14%

10%

57%

12%

20%

30%

40%

Industrie

ICT

Diensten

41%

50%

60%

Handel

Transport

70%

80%

90%

100%

Overig

Aanbod naar courantheid bedrijfsruimte Amsterdam (incl. Weesp)

257.546 79%

240.455 78%

121.729 59%

32.702 31%

14.461 6%

67.729 30%

115.282 43%

70.290 21%

68.981 22%

83.319 41%

72.281 69%

220.929 94%

156.078 70%

153.890 57%

89.028 59%

310.527 80%

70%

79.462 20%

In vierkante meters (m²) | ≥750 m² v.v.o. Grafiek 3. Opname naar sector bedrijfsruimtemarkt Amsterdam (inclusief 100% Weesp) (≥ 750 m2 vvo). Bron: Marktscan bedrijfsruimte, 90% Cushman & Wakefield (november 2022) 80% 60% 50% 30%

60.698 41%

40%

20% De hoogste dynamiek in 2021 vond plaats in het 10% 0% deelgebied Haven-Stad, gevolgd door Sloterdijk Poort 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 (vml. Sloterdijk III) en Bedrijvenstrook Amstel III. In Ja Nee 750 m²de aangehouden om een vergelijking te kunnen maken geen met de landelijke dynamiek. 2021 liet circaOndergrens 43%vanvan bedrijventerreinen transactiedynamiek zien. Dit wordt enerzijds veroorzaakt 7 door het beperkte aanbod van bedrijfsruimte en anderzijds door de deelgebieden transformatie 2021 naar woningen. Hoogste opna Hoogste opname

Opname ≥250 m² v.v.o.

# Transacties ≥25

Haven-Stad gebieden

10.769

Sloterdijk III

8.892

Haven-Stad

Amstel III Bedrijven

8.817

NDSM / Klaprozenw

NDSM / Klaprozenweg Noord

3.846

Amstel III

Sloterdijk II

3.500

Zeeb

3.000

6.000

9.000

12.000

Top 4. 15Hoogste hoogste gemiddelde huurprijzen deelgebieden Grafiek opname deelgebieden 2021 (opname ≥ 250 m2 vvo).2021 In EUR per m²bedrijfsruimte, per jaar | ≥250 m² v.v.o. Bron: Marktscan Cushman & Wakefield (november 2022) 180 160 140 120 100

5 2

100.000

Cushman & Wakefield - Gemeente Amsterdam | Marktscan Bedrijfsruimte

200.000

2017-2021

frictieniveau circa 5% Gebruikersmarkt (opname)

aangemerkt als niet-courant met circa 60% van het totale aanbod in de afgelopen tien jaar. Dit wordt grotendeels veroorzaakt doordat nieuwbouwontwikkelingen vrijwel direct in gebruik Gebruikersmarkt Amsterdam (incl.het Weesp) worden genomenbedrijfsruimte (courant aanbod) en hierdoor incourante aanbod overblijft. In de afgelopen In vierkante meters (m²) en aantal transacties (#) | ≥750 m² v.v.o. vijf jaar was het tegenovergestelde patroon zichtbaar met voornamelijk courant 600.000 200 bedrijfsruimteaanbod (68%), mede door diverse (grootschalige) nieuwbouw ontwikkelingen in 180 het Westelijk Havengebied. De piek hiervan lag in 2018 met 220.930 m² aan courant aanbod 500.000 160 (94%), waarna dit afnam met 73% tot 60.700 m² in 2021. Het bedrijfsruimteaanbod in 2021 140 400.000 bedroeg 149.730 m², hiervan was 41% courant en 59% niet-courant. Weliswaar kan ook niet120 courant 300.000 aanbod rekenen op een toename van de interesse vanuit gebruikers door de zeer 100 80 krappe marktsituatie op de bedrijfsruimtemarkt.

≥750 m² v.v.o.

€ 137

Het aantal transacties is in 2021 gestegen met 9,4% tot 35 bedrijfsruimtetransacties (vijfjarig gemiddelde: 39). Het aantal beschikbare bedrijfspanden is sterk gedaald met 23% tot 54 in 2021. Gemiddeld was een bedrijfsruimtetransactie in Amsterdam 3.800 m² (landelijk: 5.577 m²), dit is een stijging ten opzichte van 2020 toen dit 3.020 m² bedroeg.

De krapte van de bedrijfsruimtemarkt in Amsterdam is goed zichtbaar in de afname van het beschikbare aanbod. In 2021 bedroeg dit 149.700 m , een daling ten opzichte van 2020 en op 2017 na het laagste niveau in de afgelopen 10 jaar (zie grafiek 2). In 2022 is het aanbod verder afgenomen naar 93.500 m . Door het gebrek aan aanbod vindt er nauwelijks doorstroming van bedrijven plaats. De sterke schaarste op de Amsterdamse 1.000.000 2% Aanbod 0 naar courantheid 0% bedrijfsruimtemarkt resulteert in2017huurprijzen die oplopen 2012 2013 2014 2015 2016 2018 2019 2020 2021 2 Het aanbod op dejaar bedrijfsruimtemarkt van Amsterdam werd grotendeels tot beschikbare € 150 per m per [3]. Voorraad (m²) Leegstand (%)

€ 166

DEELGEBIEDEN

Opname naar sector bedrijfsruimtemarkt Amsterdam (incl. Weesp)

Het overgrote deel van de transacties op de bedrijfsruimtemarkt van Amsterdam vond plaats in de sector Transport, met 41% gedurende de periode 2012 tot 2021. Dit wordt voornamelijk gedreven door logistieke transacties in het Westelijk Havengebied. In de afgelopen vijf jaar Voorraad en leegstand bedrijfsruimte Weesp) (2017-2021) liet de sector Transport Amsterdam een stijging (incl. zien tot 57% van de totale transactiedynamiek, ≥750 m² v.v.o. 2 dit ligt in lijn met de landelijke stijging en wordt veelal veroorzaakt door de toename van het online 6.000.000winkelen. De sector Industrie liet een daling zien in Amsterdam, met een langjarig 16% aandeel van 13% en vijfjarig 8%. Dit wordt grotendeels veroorzaakt door het uitdijen van de stad 14% 5.000.000 en de beperkte beschikbaarheid van bedrijfsruimte, waardoor (grootschalige) industriële 12% 4.000.000 2 met een daling van 20% bedrijven verhuizen. Dezelfde trend is zichtbaar in de sector Handel, 10% 3.000.000 naar 14% vijfjarig. Dit zijn voornamelijk bedrijven in de maakindustrie die veelal gevestigd zijn8%op 2,68% 6% bedrijventerreinen met een transformatiepotentie. In combinatie met het beperkte 2.000.000 4% bedrijfsruimteaanbod en de stijgende huurprijzen worden deze bedrijven verdreven uit de stad.

374.406 73%

De Nederlandse economie laat de laatste jaren zien dat zij& Leegstand over veerkracht en aanpassingsvermogen Voorraad beschikt. Ondanks twee grote in drie tijd isvan 48% De bedrijfsruimtemarkt in Amsterdam liet sinds 2012crises een stijging zien in jaar de voorraad tot 5,6 vierkante metereconomie aan bedrijfsruimte 2021. De stijging vondmet voornamelijk demiljoen Nederlandse inindiezelfde tijd 5% plaats in het Westelijk Havengebied waar diverse nieuwbouwontwikkelingen gerealiseerd zijn. Het gegroeid [1]. Dit geldt ook voor de blijvend hoge vraag aandeel van de bedrijfsruimtevoorraad dat leeg staat, het leegstandspercentage, laat een dalende zien sinds 2012, totvastgoed 2,4% aan leegstaande bedrijfsruimteDe in 2017. Dit is ondanks naartrend bedrijfsmatig in Nederland. coronacrisis de stijging van de bedrijfsruimtevoorraad. In 2018 liet het leegstandspercentage een toename heeft kwetsbaarheden in het logistieke systeem in beeld zien tot 5,4%, waarna dit wederom gestaag afnam tot 2,7% in 2021. Door het zeer lage gebracht, waardoor bedrijven meer inbouwen inniet leegstandspercentage in Amsterdam wordt de latente vraag opslag vanuit de bedrijfsruimtemarkt voorzien kan dit resulteren in een stagnatie de groei of zelfs het uitwijken vanvoor bedrijven hunentoeleveringsketen, ook van in Nederland. Dit zorgt naar andere gemeenten.

meer vraag naar bedrijfsmatig vastgoed op een reeds Gebruikersmarkt krappe marktsituatie. Door o.a. hoge bouwkosten, de De verkrapping van de bedrijfsruimtemarkt in de gemeente Amsterdam is goed zichtbaar in de stikstofPFAS-opgave wordt er minder bedrijfsruimte afname van heten beschikbare aanbod. In 2021 bedroeg dit ‘slechts’ 149.700 m² aan MARKTSCAN BEDRIJFSRUIMTE DIFFERENTIATIE bedrijfsruimte, dit is een terwijl daling van door 44% ten transformatieplannen opzichte van voorgaand jaar en na het 2017 het laagste gerealiseerd niveau in de afgelopen 10 jaar. In 2012 was er nog sprake van een ‘ruime’ bedrijfsruimtemarkt, aanbod afneemt [2]. De leegstand van bedrijfsruimte in terwijl dit in rap tempo afneemt tot een dieptepunt in 2017 van 105.000 m² aan beschikbare bedrijfsruimte. De transactiedynamiek laat (zie een volatiel verloop1), zientot gedurende periode 2012 Nederland daalt jaarlijks grafiek 3,2%dein 2022. tot 2016, maar wordt in de periode vanaf 2017 sterk getemperd door de beperkte Een gezond frictieniveau ligt op circa 5%. In Amsterdam beschikbaarheid van bedrijfsruimte. Zo is er sinds 2017, op 2020 na, slechts 1,1 keer meer ligtdan hetdatleegstandspercentage 2,7% onder aanbod er opname was. Dit duidt op een met zeer krappe markt, waarbijhet de vraag naar bedrijfsruimte niet voldoende wordt gefaciliteerd. landelijk gemiddelde [2].

Transacties naar sector

135.601 27%

Economie en bedrijfsruimtemarkt MARKTDYNAMIEK BEDRIJFSRUIMTEMARKT

1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen

Conclusies Monitor Bedrijfsruimte Amsterdam 2023 Ondernemers in de knel bij start transformaties De krapte op de Amsterdamse bedrijfsruimtemarkt wordt de afgelopen jaren steeds zichtbaarder, naarmate er meer bedrijventerreinen getransformeerd worden naar woon-werkwijken. In de afgelopen periode hebben zich meer ondernemers bij de gemeente gemeld waarvan de huurcontracten zijn of worden opgezegd. Door het lage leegstandscijfer en het eveneens lage aanbod in de regio is het voor hen lastig een alternatieve locatie te vinden. De nog uit te geven kavels zijn om verschillende redenen vaak geen oplossing. Ondernemers in de knel bij start transformaties In de transformatiegebieden is het totaal aan vierkante meters bedrijfsruimte gedaald. Dit betekent minder aanbod voor meer zoekende bedrijven. In de periode van juli 2021 tot april 2023 zijn er verschillende afsprakenbrieven getekend waarmee ook bedrijfsruimte gerealiseerd gaat worden. In Buiksloterham is er meer dan 20.000 m2 bedrijfsruimte in voorbereiding. Dit is goed nieuws en laat zien dat de geplande woonwerkwijken concreter worden. Het biedt echter geen oplossing voor de bedrijven waarvan de huurcontracten nu opgezegd worden. Ondanks vele inspanningen van ondernemers zelf en de gemeente is er voor de ondernemers die zich bij de gemeente gemeld hebben nog geen nieuwe huisvesting gevonden.

Dit geeft aan hoe hoog de druk op de ruimte is. De gemeente werkt daarom aan structurelere oplossingen om ondernemers meer kansen te bieden op herhuisvesting. De transformatie zorgt ook voor de nodige economische dynamiek. Er is een verschuiving zichtbaar naar meer werkgelegenheid voor hbo/wo-opgeleiden, en het aandeel van de sectoren industrie en groothandel daalt.

MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2023

Intensiever gebruik van de ruimte op bedrijventerreinen De werkgelegenheid op de bedrijventerreinen is tussen 2021 en 2022 met 4,2% gegroeid. In 2022 waren er circa 38.800 banen. Wat opvalt uit de cijfers is dat de hoeveelheid bebouwing, uitgedrukt in FSI, heel langzaam toeneemt. Het onderzoek gestapelde bedrijfsgebouwen laat ook zien dat intensivering complex is en de financiële haalbaarheid niet altijd gegarandeerd is. Hier zijn meer goede voorbeelden nodig om de onzekerheid bij gebruikers, ontwikkelaars en beleggers weg te nemen. Het aandeel Amsterdammers onder de werknemers op bedrijventerreinen is laag, maar groeiende. Dit geldt met name voor de binnenstedelijke bedrijventerreinen, die een belangrijke werkfunctie vervullen voor praktisch opgeleide Amsterdammers. In de bedrijvenstrategie is het mogelijk gemaakt om ook andere functies op de terreinen te huisvesten mits dit waarde toevoegt aan het terrein. Er is nu echter een lichte daling in de oppervlakte bedrijfsruimte zichtbaar, terwijl andere functies in omvang toenemen. Dit is onwenselijk gezien de krapte op de markt.

Nog geen kavels uitgegeven aan bedrijven uit transformatiegebieden In Sloterdijk Poort is 19,5 ha gereserveerd voor bedrijven uit transformatiegebieden. De uitgifte aan deze bedrijven komt echter nog niet op gang door verschillende factoren waaronder de gebondenheid aan de huidige buurt, overgang van huurder naar erfpachter en financiële mogelijkheden.

Samenwerking op het gebied van duurzaamheid Voor veel bedrijven is door de hoge energieprijzen een energietransitie voor de bedrijfsvoering noodzakelijk. Samenwerking is hierin cruciaal. Op veel terreinen zijn collectieven gestart die samen investeren in het verduurzamen van het terrein en hun bedrijfsvoering. De gemeente stimuleert dit op verschillende manieren. Aanbod kavels daalt naar 54 hectare In de afgelopen twee jaar hebben verschillende uitgiftes plaatsgevonden op Business Park Amsterdam Osdorp. Een aantal distributiecentra zijn hier gerealiseerd en bevoorraden vanaf het bedrijventerrein de stad en regio. Voor fase 2 zijn nog geen uitgiftes gedaan, maar zijn al wel een aantal kavels gereserveerd.

rdamse or een n een

vraag zienlijk

an de ekenen 83.000

Afgeronde onderzoeken In de Bedrijvenstrategie zijn ook een aantal onderzoeken aangekondigd. De onderzoeken naar hybride bedrijfsruimte en gestapelde bedrijfsgebouwen zijn afgerond.

Onderzoek hybride bedrijvigheid Hybride bedrijven zijn bedrijven die bedrijfsruimte nodig hebben met een bovengemiddeld aandeel ondergeschikte kantoorruimte (minimaal 30% en maximaal 50% van het totale metrage). Om beter in beeld te krijgen of dit een groeiende markt is, heeft Cushman & Wakefield dit in 2021 in opdracht van de gemeente onderzocht.

Trends en ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt geven geen indicatie dat dit specifieke segment verder zal gaan groeien. Technologische ontwikkelingen, de veeleisende consument en hun ecologische voetafdruk zorgen ervoor dat de bedrijven dichter bij hun afzetgebied en talent kunnen en willen zitten maar verandert naar verwachting niet de vraag naar type bedrijfsruimte. De optimale verhouding die in de markt gevraagd wordt is voor logistiek 51tot 210%3 ondergeschikte kantoorruimte en voor industrie 15%. Gemeente Amsterdam – dynamiek reguliere bedrijfsruimtemarkt

m² in v.v.o.

De bedrijfsruimtemarkt voor hybride bedrijfsruimte is beperkt van omvang. Gemiddeld genomen werd REGULIERE BEDRIJFSRUIMTEMARKT – GEMEENTE AMSTERDAM 10 jaar per bedrijfsruimtemarkt jaar 6.805 m2 vvo valt opgenomen • afgelopen Onder de Amsterdamse de vraag naar en het Opname en aanbod bedrijfsruimte (x 100 m²); 2011-2020; ≥750 m² v.v.o. en werden transacties gerealiseerd. De markt aanbod van twee ‘reguliere’ bedrijfsruimte in Amsterdam. Dit is exclusief 5000 van hybride bedrijfsruimte vertegenwoordigde 4500 logistiek vastgoed. Onder logistiek vastgoed valt bedrijfsruimte met een 4000 minimale grootte m² v.v.o. en een ‘loading dock’ per 1.000 m² gemiddeld 7% van van10.000 het totale opgenomen metrage 3500 v.v.o.bedrijfsruimte en laat geen structurele groei zien. van 3000 • De In deze analyse is gekeken naar transacties van 750 m² v.v.o. en groter in huurprijs voor dit marktsegment ligt op een niveau 2500 de periode 2011-2020. van €100 van - €120 per m2 vvo per jaar, waarbij het 2000 • Voor de COVID-crisis ging het voor de wind met de Nederlandse 1500 kantoorcomponent gemiddeld genomen 41% van het bedrijfsruimtemarkt. Door een toename in vraag naar producten en 1000 totaal opgenomen metrage betreft. grondstoffen profiteerden bedrijven in Nederland van een florerende 500 0

7 6

Hybride bedrijfsruimte is voor een specifieke doelgroep interessant. De subsectoren gegevensbewerking, webhosting en aanverwante activiteiten en operational lease van auto’s vertegenwoordigde het grootste aandeel in de transacties. Daarnaast lijkt hybride bedrijfsruimte voor creatieve dienstverlening interessant en voor bedrijven in R&D die hun (hoofd)kantoor met R&Dactiviteiten willen combineren. Voor sommige bedrijven vormt hybride bedrijfsruimte een (tijdelijke) passende oplossing vanwege de levensfase waarin een bedrijf zich bevindt. De huidige programmering van hybride bedrijfsruimte in Sloterdijk II Zuid, Buiksloterham en Hamerkwartier is naar verwachting ruim voldoende.

5 4 3 2 1

0 wereldhandel door doorvoer, opslag en bewerking te faciliteren. Dit gold 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 ook voor de Amsterdamse bedrijfsruimtemarkt. • Sinds 2011 neemt het aanbod van bedrijfsruimte af. Dit komt onder andere Opname Aanbod Aanbod/opname ratio door een aanhoudende vraag naar bedrijfsruimte en transformatie van (incourante) bedrijfsruimte naar andere functies. Dit betreft voornamelijk Grafiek 5. Dynamiek hybride bedrijfsruimtemarkt: opname en aanbod transformatie naar wonen. bedrijfsruimte (x 100 m2) van 2011 t/m 2020, ≥ 750 m2 vvo. • In de eerste jaren na de vorige economische crisis was de verhouding Bron: Marktonderzoek hybride bedrijfsruimte, Cushman & Wakefield Gemeente Amsterdam – transacties reguliere bedrijfsruimtemarkt tussen aanbod van en vraag naar bedrijfsruimte vrij ruim. Een gezonde (2021) Aantal transacties per jaar; 2011-2020; ≥750 m² v.v.o. verhouding is een aanbod/opname ratio van 2:1. Deze ratio geeft aan hoe 60 lang het theoretisch duurt voordat het aanbod is opgenomen door de 52 markt. Bij een verhouding van 2:1 duurt het twee jaar voordat het aanbod 50 45 42 van dat moment is opgenomen door de opname. 39 MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2023 40 34 34 • Vanaf 2014 zijn de opname en het aanbod van bedrijfsruimte meer in 31 balans gekomen en is structureel een aanbod/opname ratio van 2:1 waar te 30 acties

1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen

Onderzoek gestapelde bedrijvigheid In de bedrijvenstrategie is de ambitie uitgesproken om de bedrijventerreinen te verduurzamen en te intensiveren. Een van de manieren om meer bedrijfsruimte toe te voegen is om meer gestapelde bedrijfsgebouwen te realiseren. Omdat er nog weinig gestapelde bedrijfsgebouwen gerealiseerd zijn, is in opdracht van de gemeente door Bureau Nord in samenwerking met Sweco onderzoek gedaan naar de technische, functionele en financiële haalbaarheid. In het onderzoek zijn verschillende varianten van gestapelde bedrijfsruimte onderzocht en is uiteindelijk een voorkeursvariant doorontwikkeld voor een kavel in Buiksloterham. Uit het onderzoek blijkt dat technisch, functioneel en logistiek een gestapeld bedrijfsgebouw goed te realiseren is. Ook is er draagvlak onder ondernemers door de gepresenteerde oplossingen ten aanzien van de (verticale) logistiek en de geclusterde huisvesting. In de voorkeursvariant is bedrijfsruimte gecombineerd met kantoren om te zorgen voor een stabielere financiële basis. Maar dan nog is het financieel uitdagend vanwege de hoge stichtingskosten en gemiddeld lage huurprijzen voor bedrijfsruimte. Omdat het nog een relatief onbekend concept is, betekent dit voor ontwikkelaars een hoog bruto aanvangsrendement waardoor het project sneller onrendabel wordt.

Een aanbeveling uit het onderzoek is om de mogelijkheden verder te onderzoeken op welke manier de gemeente dit kan stimuleren door bijvoorbeeld een lagere grondprijs, enkel af te rekenen op de meters bvo op de begane grond of een subsidie of garantstelling.

MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2023

patiotuin

daktuin en dakkas

pv-cellen balkon overstek

kleinschaliger bedrijven in ‘tussendek’

auto transportlift

entree kantoren

logistieke binnenstraat bedrijven

transport langs de gevel

impressie Mise en Place zuidwestzijde

58 | november 2021

Mise en Place

Afbeelding 2. Voorbeeld van gestapelde bedrijvigheid: een impressie van het model Mise en Place (zuidwestzijde). Bron: Mise en Place, Gestapelde bedrijfshuisvesting, Haalbaarheidsonderzoek versie 2.2 (11 november 2021)

1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen Haven-Stad overig Naast Sloterdijk I zullen de overige terreinen van Haven-Stad nog extra ruimte kunnen bieden voor verschillende vormen van productieve en creatieve bedrijvigheid, aanvullend op de doelstelling om tot 2030 tenminste 500.000 m2 bedrijfsruimte te behouden of (her)ontwikkelen. Omdat deze terreinen pas na 2030 in ontwikkeling komen, zijn ze niet meegenomen in de doelstelling.

2. Transformatiegebieden 2.1 Inleiding Ruimte voor groei van de stad wordt voor een deel gevonden door de transformatie van bestaande bedrijventerreinen [1]. In Amsterdam lopen of starten tot 2030 veertien bedrijventerreinen met een transformatie naar een gemengde woon-werkwijk. Voorbeelden hiervan zijn: Hamerkwartier, Kauwgomballenkwartier (Overamstel) en Sloterdijk I Zuid. Productieve wijken Productieve wijken zijn woon-werkwijken die bedrijven (die behoefte hebben aan bedrijfsruimte) integreren in stedelijk woonmilieu. Integratie van bedrijven in woonwijken is nodig om divers ondernemerschap voor de stad te behouden. De bedrijfsruimte is grondgebonden; aanvullende kantoorruimte op bovenlaag. Creatieve wijken Creatieve wijken zijn woon-werkwijken die door menging met zelfstandige kantoorruimtes voorzien in de behoefte aan informeel stedelijk werkmilieu, en daarbij programmatisch aansluiten op het bestaande centrummilieu binnen de ring A10. Ruimte voor kleinschalige kantoorruimte in woonwijk, maar ook geschikt voor grote bedrijfsverzamelgebouwen voor versterken interactie. Bron: Ruimte voor de Economie van Morgen (2017)

Productieve wijk

Afbeelding 3. Principetekening van de productieve wijk (links) en creatieve wijk (rechts). Bron: Bedrijvenstrategie Amsterdam 2020-2030

MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2023

Creatieve wijk

Transformatiegebieden in Weesp

Kaart 2. Kaart bedrijventerreinen met transformatieplannen. Bron: Bedrijvenstrategie Amsterdam 2020-2030 De transformatiegebieden in Weesp zijn toegevoegd aan de kaart uit de bedrijvenstrategie.

1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen

2.2 Ambitie De ambitie is om in de Amsterdamse transformatiegebieden die vóór 2030 van start gaan minimaal 500.000 m2 bvo bedrijfsruimte te handhaven en/of te realiseren in productieve en creatieve wijken [1]. Het huidige planaanbod bedrijfsruimte in de transformatiegebieden is circa 610.000 m2 bvo (zie grafiek 6). In deze woon-werkwijken blijft in te plannen plek voor bedrijvigheid, ook in de ambachtelijke sfeer, in de maakindustrie en in de logistiek. De integratie van bedrijven in woonmilieus speelt in op de behoefte van veel bedrijven om zich te vestigen in een stedelijk milieu, dicht bij geschoolde arbeidskrachten, creativiteit en afnemers. Daarnaast hebben stadslogistieke bedrijven ook een noodzaak om steeds dichter bij de klant te zitten vanwege het ‘on demand’ leveren van producten. Vanuit het oogpunt van de circulaire economie is het essentieel om materialen dicht bij de bron te verzamelen, scheiden en verwerken.

Weesp In Weesp liggen twee transformatiegebieden: Amstellandlaan en Cacaokwartier. Voor het bedrijvengebied aan de Amstellandlaan is in maart 2022 een ruimtelijk kader vastgesteld om het gebied te ontwikkelen tot een woongebied. Het verouderde bedrijventerrein Cacaokwartier wordt getransformeerd tot nieuwbouwwijk. De gemeente Weesp heeft in maart 2022 hiervoor de Nota van Programmatische uitgangspunten vastgesteld.

Afbeelding 4. Impressie Hamerkwartier. Bron: Concept Investeringsnota Hamerkwartier (april 2021)

[1] Bedrijvenstrategie Amsterdam 2020-2030. De transformatiegebieden in Weesp zijn hierin niet meegenomen.

Afbeelding 6. Amstellandlaan (Weesp)

Afbeelding 5. Streefbeeld ‘Levendige Stadswijk’ Sloterdijk I Zuid. Bron: Superplinten, praktisch en beeldend handboek, casestudy Sloterdijk I Zuid (juni 2021)

MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2023

1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen

2.3 Bestaande bedrijfsruimte De totale vloeroppervlakte in de transformatiegebieden in Amsterdam en Weesp is in de periode april 2019 tot april 2023 toegenomen met circa 420.000 m2 bvo. De grootste toename heeft plaatsgevonden in Buiksloterham (142.00 m2 bvo), Cruquius (126.000 m2 bvo) en NDSM / Klaprozenweg (98.000 m2 bvo). Het gaat om toegevoegde woningen, kantoren en voorzieningen. De totale vloeroppervlakte bedrijfsruimte is tussen april 2019 en april 2023 met bijna 50.000 m2 bvo afgenomen, waarvan 20.000 m2 bvo in het laatste jaar. Dit komt voornamelijk door de afname van bedrijfsruimte in Buiksloterham (-8.200 m2 bvo), Overamstel Noord (-6.300 m2 bvo) en Schinkelhaven (-3.900 m2 bvo). Het percentage bedrijfsruimte in de transformatiegebieden is in deze periode van vier jaar afgenomen van 50,6% naar 38,1%. In de transitie van bedrijventerreinen naar transformatiegebied zal dit aandeel de komende jaren nog verder dalen. Het is de ambitie om aan het einde van de transformaties 500.000 m2 bedrijfsruimte herontwikkeld of behouden te hebben, als onderdeel van gemengde woon-werkwijken.

Totale vloeroppervlakte bedrijfsruimte Voor het bepalen van de totale vloeroppervlakte bedrijfsruimte is in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) gekeken naar gebouwen met industriefunctie. m2 bvo

2200000 2.200.000

2.103.089 1.952.187

2000000 2.000.000 1800000 1.800.000

1.680.906

1.732.085

1.826.395

1600000 1.600.000 1.400.000 1400000 1.200.000 1200000 1.000.000 1000000 800.000 800000

850.699 50,6%

815.360

807.744

820.766

801.781

47,1%

44,2%

42,0%

38,1%

huidig planaanbod: 610.000 m2 bvo

600.000 600000 400.000 400000

doel: voorraad bedrijfsruimte tenminste 500.000 m2 bvo

200.000 200000

april 2 2019

april 3 2020

april 4 2021

april 5 2022

april 6 2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Planaanbod bedrijfsruimte (peildatum januari 2023, geprogrammeerde bedrijfsruimte in transformatiegebieden) (in m2 bvo) Totale vloeroppervlakte in transformatiegebieden (in m2 bvo) Totale vloeroppervlakte bedrijfsruimte in transformatiegebieden (in m2 bvo) Grafiek 6. Totaal vloeroppervlakte en totaal vloeroppervlakte bedrijfsruimte op de bedrijventerreinen met transformatieplannen (in m2 bvo). Zie kaart 2 op pagina 9 voor een overzicht van deze bedrijventerreinen. Bron vloeroppervlakte: BAG, bewerking O&S gemeente Amsterdam (peildatum april 2019 t/m april 2023) Bron planaanbod: Projecten Amsterdam (peildatum april 2023)

MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2023

1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen

2.4 Planaanbod Het planaanbod aan te herontwikkelen bedrijfsruimte in de productieve en creatieve wijken * neemt licht toe, van 595.000 m2 bvo begin 2020, naar 610.000 m2 bvo medio 2023. Dit ligt ruim boven de doelstelling om minimaal 500.000 m2 bvo bedrijfsruimte in 2030 te behouden en/ of realiseren in 2030.

januari 2020

juli 2021

juli 2023

Buiksloterham

167.000

125.000

Cruquius

22.300

18.300

21.200

NDSM / Klaprozenweg Noord

6.000

8.000

4.300

Uitvoering gebiedsontwikkeling gestart vóór 2020

Zeeburgerpad

Bedrijventerreinen waar het planaanbod het afgelopen jaar gewijzigd is (zie tabel 1):

Start uitvoering gebiedsontwikkeling voorzien vóór 2030 Hamerkwartier

112.000

121.000

■ Er is een toename in het planaanbod in NDSM /

Food Center Amsterdam

100.000

Sloterdijk I Zuid

61.300

60.500

28.500

Schinkelhaven

16.000

Overamstel (incl. Kauwgomballenkwartier)

29.000

30.100

30.000

Klaprozenbuurt

11.900

Weespertrekvaart-Oost / -Midden

9.800

2.600

Sloterdijk I Noord

56.000

Gembo-terrein / Oranjewerf

4.000

25.000

595.300

605.200

610.000

januari 2020

juli 2021

juli 2023

Klaprozenweg Noord. Een deel betreft bestaande bedrijfsruimte in NDSM-Oost die behouden blijft. Het andere deel is 50% van de commerciële ruimte die opgenomen is in de projectnota voor het gebied Klaprozenweg Noord. Hier is nog niet besloten hoeveel daadwerkelijk bedrijfsruimte wordt, dit zal bij het opstellen van de investeringsnota uitgewerkt worden.

■ In Cruquius zijn twee nieuwe plannen in voorbereiding genomen waardoor het aandeel bedrijfsruimte is gestegen.

■ Er is ook een wijziging in het planaanbod en behoud

van bestaande bedrijfsruimte in Overamstel / Kauwgomballenkwartier. In Kauwgomballenkwartier zijn een aantal kavels binnen het bestemmingsplan ontwikkeld waardoor er geen bedrijfsruimte gerealiseerd wordt. De naastgelegen strook bedrijfsruimte was voorheen nog niet meegenomen in de cijfers, net als de 800 m2 bedrijfsruimte die in de Koffiefabriek gerealiseerd wordt.

Amstel Business Park Zuid (deel boven de A10)

Start uitvoering gebiedsontwikkeling voorzien na 2030

Haven-Stad overig (toekomstige ontwikkeling) Totaal

doel: minimaal 500.000 m2 bvo in 2030

Productieve wijk Creatieve wijk

* De transformatiegebieden in Weesp vallen hier buiten.

MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2023

Tabel 1. Planaanbod bedrijfsruimte (in m2 bvo). Bron: Projecten

1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen

2.5 Geprogrammeerde bedrijfsruimte Binnenstedelijke transformatie is complex en veel van de projecten in transformatiegebieden bevinden zich nog in de planvormingsfase of het begin van de uitvoering. Het aantal concrete initiatieven ligt daardoor nog laag. Tabel 2 laat zien dat er in de transformatiegebieden circa 560.000 m2 bvo nieuwe bedrijfsruimte is geprogrammeerd. Voor slechts een klein gedeelte hiervan, circa 34.000 m2 bvo, is er al een afsprakenbrief getekend. De meeste geprogrammeerde bedrijfsruimte is nog in planvorming.

595.300

610.000

605.200

500.000

595.300

524.600

534.600

Nieuw Nieuw programma programma in in planvorming voorbereiding (geen afspraken- (afsprakenbrief brief getekend) getekend)

Nieuw programma gerealiseerd

Te handhaven bedrijfsruimte

Totaal (planaanbod)

Uitvoering gebiedsontwikkeling gestart vóór 2020 Buiksloterham

104.600

20.400

125.000

Cruquius

2.700

700

1.300

16.500

21.200

NDSM / Klaprozenweg Noord

4.750

3.250

8.000

Zeeburgerpad

3.600

700

4.300

Hamerkwartier

78.500

12.000

30.500

121.000

Food Center Amsterdam

100.000

Sloterdijk I Zuid

60.500

Amstel Business Park Zuid (deel boven de A10)

28.500

Schinkelhaven

16.000

Overamstel (incl. Kauwgomballenkwartier)

30.000

Klaprozenbuurt

11.900

Weespertrekvaart-Oost / -Midden

2.600

Sloterdijk I Noord

56.000

Gembo-terrein / Oranjewerf

25.000

524.600 (86%)

33.800 (5,5%)

1.300 (0,2%)

50.250 (8,3%)

610.000 (100%)

Start uitvoering gebiedsontwikkeling voorzien vóór 2030

30.000

Start uitvoering gebiedsontwikkeling voorzien na 2030 85.400

70.600 januari 2020

juli 2021

juli 2023

Nieuw programma: in planvorming (geen afsprakenbrief getekend)

Haven-Stad overig (toekomstige ontwikkeling) Totaal

Nieuw programma: in voorbereiding (afsprakenbrief getekend) Nieuw programma: gerealiseerd Te handhaven bedrijfsruimte

Productieve wijk

Doel: minimaal 500.000 m2 bvo bedrijfsruimte in 2030

Creatieve wijk

Grafiek 7. Geprogrammeerde bedrijfsruimte (in m2 bvo) in productieve en creatieve wijken op peildatum januari 2020, juli 2021 en juli 2023. Bron: Projecten

MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2023

Tabel 2. Programma bedrijfsruimte (in m2 bvo) in productieve en creatieve wijken op peildatum juli 2023. Bron: Projecten

1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen

2.6 Herhuisvesting en faseringsopgave De ontwikkelingen hebben al wel effect op de bestaande bedrijven in de transformatiegebieden. Huurcontracten worden maar voor een bepaalde tijd afgegeven of al opgezegd door de pandeigenaren met oog op toekomstige herontwikkeling van hun kavel. Ondernemers hebben dan niet altijd al zicht op een nieuwe locatie. De bedrijfsruimtemarkt in Amsterdam is zeer krap en daardoor ervaren huidige ondernemers problemen bij het vinden van alternatieve huisvesting. Huurcontracten worden opgezegd terwijl er nog geen nieuwe bedrijfsruimte is gerealiseerd. Onderzoek van de Waag laat daarnaast zien dat de helft van de geïnterviewde maakbedrijven de komende jaren moet vertrekken van hun huidige locatie [1]. Een marktscan op Funda voor Buiksloterham in maart 2023 liet zien dat er 1.429 serieuze zoekers waren, met nul bedrijfsruimte te huur in het gebied [2]. Doordat bedrijfsruimten eerst gesloopt worden, voordat er nieuwe bedrijfsruimte gerealiseerd wordt, is er een faseringsprobleem voor bestaande ondernemers die graag in het gebied willen blijven.

[1] https://waag.org/nl/article/helft-maakbedrijven-verdwijnt-binnen-vijfjaar-uit-amsterdam-noord/ [2] Een serieuze zoeker is een zoeker die een contactaanvraag richting een makelaar heeft gedaan en/of meerdere keren hetzelfde gebouw heeft bekeken en/of uitgebreid media van een gebouw heeft bekeken. Media van een gebouw zijn foto’s, video en een plattegrond.

MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2023

Herhuisvestings(on)mogelijkheden ondernemers bedrijventerreinen noordelijke IJ-oevers De problematiek van ondernemers, die moeite hebben te herhuisvesten in gebieden die getransformeerd worden, manifesteerde zich de afgelopen periode vooral aan de noordelijke oevers van het IJ. Hier transformeren vier bedrijventerreinen – Klaprozenbuurt, Buiksloterham, NDSM en Hamerkwartier – nagenoeg tegelijkertijd tot een woon-werkwijk. In deze gebieden krijgt ook het midden- en kleinbedrijf uit de maakindustrie en stadslogistiek een plek, naast het wonen. Voordat nieuwe bedrijfsbebouwing wordt gerealiseerd zal echter eerst bestaande bebouwing moeten wijken. Om deze reden dienen veel ondernemers een nieuwe locatie te vinden, in ieder geval tijdelijk. Begin 2022 hebben een zestal ondernemers uit de Klaprozenbuurt en Buiksloterham zich bij de wethouder Economische Zaken gemeld met het dringende verzoek hen te helpen, zodat zij een nieuwe locatie voor hun bedrijf kunnen vinden. Hierop heeft de wethouder toegezegd meer begeleiding te willen bieden en aanvullende maatregelen te onderzoeken, maar dat het tegelijkertijd aan de ondernemers zelf blijft om oplossingen te vinden. Inmiddels zijn alle ondernemers benaderd voor extra ondersteuning door de gemeente, heeft één bedrijf een nieuwe locatie gevonden en zijn of worden voor drie ondernemers verschillende opties onderzocht.

Ook de overige ondernemers kunnen nog gebruikmaken van de begeleiding door de gemeente. Uit de ervaringen van de ondernemers en hun begeleiding blijkt hoe schaars de mogelijkheden zijn: zowel in bestaande bebouwing in of rond de transformatiegebieden, als op vrije kavels zijn weinig passende herhuisvestingsmogelijkheden.

De gemeente heeft vaak geen grond in bezit en de gemeente heeft geen rol in het aanbieden en herontwikkelen van ruimte. Het initiatief ligt dus bij marktpartijen. Er blijkt sprake van een faseringsprobleem die bij de planvorming niet was voorzien: de transformaties van de bedrijventerreinen dienen op gang te komen door kavels te herontwikkelen, waar nu bedrijven zitten. Door de zeer lage leegstand kunnen zij echter geen vervangende ruimte vinden en zien dus ook geen kans zich te handhaven in het gebied. Dit is niet alleen schadelijk voor de ondernemers zelf, het is ook schadelijk voor de ambitie voor de toekomstige woon-werkwijken. De gemeente werkt een voorstel uit waarin het aanbod aan bedrijfsruimte in en rond de gebieden stapsgewijs vergroot kan worden, zodat er meer schuifruimte ontstaat voor de betrokken bedrijven. Daarbij wordt ook gekeken hoe ondernemers structureel begeleid kunnen worden, en hoe tot betaalbare huren en duurzame exploitatie van de bedrijfsruimten kan worden gekomen.

Afbeelding 7. Impressie toekomstige situatie Klaprozenbuurt

1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen

Ondernemer aan het woord: Plaat Reklame en Standbouw, Hamerkwartier (Noord)

Hamerstraat 18 Aambeeldstraat 12

Plaat Reklame en Standbouw is in 1963 opgericht. Door in te springen op de behoefte van visuele communicatie was Dhr. Plaat pionier op het gebied van rondrijdende reclame-auto’s. Inmiddels zijn we 60 jaar verder en in 2021 is het bedrijf overgenomen door Erik en Marion Leemhuis (IMAGO Holding BV). “We zijn met Plaat ambitieus en hebben reeds mooie klanten (o.a. ING, Cisco, Nike, KLM, Deloitte) mogen verwelkomen voor het aankleden van evenementen, het bouwen van interieurs en beursstands én het aanbrengen van signing op auto’s en in panden. We hebben momenteel 20 medewerkers en verwachten te groeien tot ongeveer 30 medewerkers. Daarbij vinden we opleiding erg belangrijk en bieden 3 stageplaatsen aan voor leerlingen van lokale vakopleidingen.” Vestigingswensen De huidige locaties in het Hamerkwartier te Amsterdam Noord (Hamerstraat 18 en Aambeeldstraat 12) zullen worden herontwikkeld, dus Plaat is op zoek naar een nieuwe passende locatie waar alle activiteiten onder een dak kunnen plaatsvinden. “We zijn op zoek naar een onderkomen dat goed bereikbaar is, waar creatief en technisch gewerkt kan worden en waar we materialen kunnen opslaan voor duurzaam (her)gebruik van stands en aankleding. De totale oppervlakte zou ongeveer 4.000 tot 5.000 m2 moeten bedragen.

We zijn flexibel als we opnieuw gaan inrichten, maar hebben momenteel zo’n 1.000 m2 werkplaatsruimte, 500 m2 kantoor en 2.000 tot 3.000 m2 opslag. Er is ook behoefte aan parkeerplaatsen en laad-/losruimte bij de opslag.”

Afbeelding 8-9 Werkplaats, kantoor en opslag van Plaat (Hamerkwartier)

MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2023

Betaalbaar alternatief bieden “We zijn betrokken ondernemers en zijn aangesloten bij een aantal ondernemersplatforms die ook samenwerken met gemeente en andere instanties. Via Hamerkwartier Werkt denken we met elkaar mee over mogelijkheden om gevestigd te blijven in het Hamerkwartier of verder te kijken naar beschikbare kavels om een nieuw onderkomen te bouwen.” Het Hamerkwartier is in de nieuwe situatie helaas niet passend voor Plaat. “We zijn in gesprek gekomen met de projectgroep Sloterdijk III om daar iets voor onszelf te ontwikkelen. Prima passend in de ambities om zelf te bouwen aan een mooi pand en een nieuwe toekomst binnen Amsterdam. Het feit dat wij nu tegen een aanzienlijke prijsverhoging van de grondprijs lijken aan te lopen, terwijl we midden in het proces zitten, frustreert. Het frustreert persoonlijk, maar het frustreert ook onze plannen en financieringsaanvraag. Daardoor lijken onze plannen moeilijker haalbaar.

We hopen dat de gemeente ons zal ondersteunen om de gedwongen verhuizing (in verband met de transformatie van Hamerkwartier) niet onmogelijk te maken.” Over de ondersteuning is een motie aangenomen in de investeringsnota: Het college van wethouders wordt verzocht om een serieuze inspanning te verrichten om de ondernemers die het Havenkwartier (sic) moeten verlaten een serieus betaalbaar alternatief te bieden om hun werkzaamheden aldaar te kunnen voortzetten. “Daarmee rekening houdend is de grondprijsverhoging niet uit te leggen. We worden in de huidige tijd waarin we ondernemen geconfronteerd met hogere rentes, hoge bouwkosten en naar het nu lijkt ook dure bouwgrond. Een enorme uitdaging voor ons, maar we zijn vastberaden om ons doel te halen. We zijn nu in afwachting van de reactie en definitieve aanbieding van de gemeente Amsterdam en hopen snel door te kunnen met onze plannen.”

1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen

2.7 Werkgelegenheid De transformatie van een bedrijventerrein naar een woonwerkwijk zorgt ook voor dynamiek in de economie. Om dit in beeld te krijgen, zijn de werkgelegenheidscijfers geanalyseerd en vergeleken. Hierin is onderscheid gemaakt tussen de huidige transformatiegebieden, de toekomstige transformatiegebieden (Haven-Stad) en bedrijventerreinen waar verduurzaming en intensivering plaatsvindt (zie grafiek 8, 9 en 10).

■ Werknemersbestand verjongt

In de transformatiegebieden zijn veel werknemers jonger dan 35 jaar (51%). Sinds 2016 is het werknemersbestand in de transformatiegebieden duidelijk jonger geworden. De verjonging gaat het snelst op de terreinen Gembo-terrein/Oranjewerf, Overamstel Noord en Weespertrekvaart-Oost en -Midden.

Grafiek 8. Werkenden naar leeftijd op bedrijventerreinen en gemiddelde in Amsterdam (peildatum december 2016 en december 2021). Bron: CBS microdata, bewerking O&S Amsterdam

MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2023

■ Veel mbo opgeleide werkenden, maar dit aandeel

■ Verschuiving naar andere sectoren

Grafiek 9. Werkenden naar opleidingsniveau op bedrijventerreinen en gemiddelde in Amsterdam (peildatum december 2016 en december 2021). Bron: CBS microdata, bewerking O&S Amsterdam

Grafiek 10. Aantal werkenden per sector als % van totaal op (toekomstige) transformatiegebieden (peildatum december 2016 en december 2021). Bron: CBS microdata, bewerking O&S Amsterdam

neemt af Op de bedrijventerreinen werken over het algemeen relatief weinig personen met een hbo- of wo-diploma en veel mbo 2 t/m 4 opgeleiden. Ook het aandeel werkenden zonder startkwalificatie (maximaal een vmbo of mbo 1 diploma) is wat hoger dan gemiddeld in de stad. Net als op stedelijk niveau, groeit op de bedrijventerreinen het aantal hbo- en wo-opgeleide werkenden. In de transformatiegebieden komt hun aandeel dichter bij het stedelijk gemiddelde te liggen (in december 2021 51% van de werkenden, tegenover 56% onder alle werknemers in Amsterdam). Transformatiegebieden waar het aandeel hbo/ wo-opgeleiden sterk groeit zijn Cruquius (van 51% naar 70%), Schinkelhaven (van 59% naar 70%) en Hamerkwartier (van 45% naar 54%).

In de transformatiegebieden werken de meeste werknemers in de sectoren ‘Verhuur roerende goederen en overige zakelijke dienstverlening’ en ‘Groot- en detailhandel’ (in dit geval vooral groothandels). In beide sectoren werkten in december 2021 19% van alle werkenden. In 2016 waren dit ook al de grootste sectoren, maar de werkgelegenheid verschuift wel. Waar het aandeel werkenden in de groothandel sterk is gekrompen (in 2016 bestond nog een kwart van de werkgelegenheid uit banen in deze sector), is de verhuursector gegroeid. Andere grote groeisectoren zijn hier ‘Informatie en communicatie’ en ‘Advisering, onderzoek en overige specialistische zakelijke dienstverlening’.

1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen

Ondernemer aan het woord: De Openbare WerkPlaats Amsterdam, Cruquius (Oost)

Cruquiusweg 78

De Openbare WerkPlaats (OWP) is gevestigd op bedrijventerrein Cruquius in een gebouw waar voorheen een interieurbouwer zat. Het is al tien jaar een plek voor iedereen die wil werken met hout, metaal en techniek, maar niet de beschikking heeft over de ruimte en professionele machines. Professionals en bewoners kunnen overdag een werkplek huren en OWP verhuurt ook een aantal ateliers. Daarnaast verzorgen ze in de avond diverse cursussen. “De kracht van de OWP zit in het samenvoegen van de faciliteiten, de verscheidenheid van mensen en de centrale plek in de stad” aldus Remco van der Vecht, mede-initiatiefnemer van OWP. Cruquius is de afgelopen tijd om hen heen volledig veranderd. Van bedrijventerrein naar een gebied waar gewoond en gewerkt wordt. Om mee te gaan in deze ontwikkeling moet het OWP óf nieuwbouw realiseren op de bestaande plek óf elders in de stad een plek vinden. “Nu er steeds meer woningen worden toegevoegd, kan OWP in haar huidige vorm niet meer bestaan. Het gebouw is oud en in de zomer staan de ramen open wat voor geluidsoverlast kan zorgen. Ook al hebben we de juiste vergunningen, ik heb geen zin in elke dag politie op de stoep.”

Afbeelding 10. Terrein van De Openbare WerkPlaats op bedrijventerrein Cruquius (Oost).

MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2023

Afbeelding 11. De Openbare WerkPlaats Amsterdam. Bron: OPW

Het OWP wil graag nieuwbouw realiseren met de werkplaats in de plint, jongerenwoningen daarboven en om nieuwbouw te plegen met minimale impact op het milieu. De combinatie van ambities is echter enkel haalbaar als er van de Spelregelkaart wordt afgeweken en er hoger gebouwd kan worden. “Ik heb het idee dat ik onvoldoende ons verhaal duidelijk heb kunnen maken aan de gemeente, wat de kracht is van deze plek en hoe onze plannen aansluiten op de ambities van de stad. Hierdoor lijken we niet verder te komen en dat frustreert.”

1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen

3. Bedrijventerreinen 3.1 Inleiding Amsterdam spant zich in om optimale condities te bieden voor de start en ontwikkeling van bedrijven. Dit doen we door kansen te onderzoeken om meer ruimte voor ondernemers te scheppen op bedrijventerreinen (intensivering) en randvoorwaarden te bieden om deze terreinen te verduurzamen. Een belangrijke randvoorwaarde is zekerheid over de toekomst van het bedrijventerrein. Daarom is voor een aantal terreinen in de bedrijvenstrategie afgesproken transformatie naar wonen uit te sluiten.

■ Binnenstedelijke locaties: geschikt voor bedrijven die in hoge dichtheid kunnen opereren met andere economische en maatschappelijke functies, voornamelijk productie, op- en overslag en stadsverzorgende diensten. ■ Ringlocaties: met name geschikt voor stadsverzorgende bedrijvigheid met een grote logistieke component en/of verkeersaantrekkende werking. ■ Grootschalige locaties: locaties aan de rand van de stad geschikt voor extensieve (logistieke) activiteiten en bedrijven uit hogere hindercategorieën, zoals grootschalige toepassingen voor de circulaire economie of energietransitie.

Met een aantal parameters brengen we de mate van intensivering in beeld. Ook is er aandacht voor de ontwikkeling van werkgelegenheid op de terreinen. Typering bedrijventerreinen De bedrijventerreinen in Amsterdam zijn in te delen in drie categorieën (zie kader). De typering is niet toegepast op de terreinen in Weesp en Ouder-Amstel. Binnenstedelijk: Landlust Westerkwartier Bedrijvencentrum Osdorp Sloten-Slimmeweg Zamenhofstraat Veemarkt Zeeburgereiland Steigereiland Weespertrekvaart-Zuid Ringlocaties: Sloterdijk II Business Park Amsterdam Osdorp Bedrijvenstrook Amstel III Grootschalig: Sloterdijk Poort (vml. Sloterdijk III) De Heining (vml. Sloterdijk IV)

MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2023

Amstel Business Park Zuid (deel onder de A10) Amstel Business Park Zuid ligt in gemeente Ouder-Amstel. Data over dit gebied is niet voor alle indicatoren beschikbaar.

Kaart 3. Overzichtskaart bedrijventerreinen: bestendigen, intensiveren en verduurzamen. Bron: Bedrijvenstrategie Amsterdam 2020-2030 (de bedrijventerreinen in Weesp zijn toegevoegd aan de kaart uit de bedrijvenstrategie)

1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen

3.2 Intensiveren

Berekening FSI Voor de berekening van de FSI worden de oppervlaktes van alle verblijfsobjecten en panden zonder verblijfsobjecten, conform de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), bij elkaar opgeteld en gedeeld door de oppervlaktes van (onbegroeide) terreindelen, panden, bouwwerken, kunstwerken (zoals perrons) en scheidingen, conform de Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT).

3.2.1 Floor Space Index (FSI) Een belangrijke indicator van intensief ruimtegebruik is een hoge Floor Space Index (FSI). De FSI geeft de verhouding aan tussen het bruto vloeroppervlakte van de bebouwing en het totale terreinoppervlakte (zie kader). De gemiddelde FSI van bedrijventerreinen in Nederland ligt tussen de 0,6 en 0,7 [1]. Deze relatief lage bebouwingsdichtheid komt door de functionele eisen vanuit bedrijven om op de begane grond gehuisvest te zijn en ruimte te hebben voor parkeren en laden en lossen op het terrein. De bedrijventerreinen in Amsterdam hebben met een gemiddelde FSI van 0,90 (april 2023) een hogere bebouwingsdichtheid dan landelijk. In 2019 was de FSI in Amsterdam nog 0,88 (zie grafiek 11). Bedrijvencentrum Osdorp (1,83) en Steigereiland (1,69) hebben de hoogste FSI. Deze terreinen hebben een relatief hoog percentage kantoren op het terrein. Bedrijventerrein Zeeburgereiland heeft de laagste FSI (0,06). Dit is een nieuw bedrijventerrein waarvan de ontwikkeling recent gestart is.

0,26 0,94 0,46

0,71

1,33 1,18 1,48

0,27

1,83

1,69

1,23 1,03

De totale vloeroppervlakte van de te intensiveren bedrijventerreinen was in 2019 2.277.000 m2 bvo (zie grafiek 12). In 2023 is dit met circa 143.000 m2 bvo geïntensiveerd tot 2.420.000 m2 bvo. Van alle terreinen is het totale vloeroppervlakte van de bebouwing toegenomen tussen april 2019 en april 2023, met uitzondering van Landlust en Zeeburgereiland. De praktijk laat zien dat de complexiteit om te intensiveren op bedrijventerreinen hoog is vanwege de functionele eisen, de financiële haalbaarheid en verdeeld eigendom. Op Sloterdijk II Zuid, Bedrijvenstrook Amstel III en Landlust/Westerkwartier zijn projecten opgestart om deze intensivering aan te jagen.

0,06

0,73 0,53 0,83

0,5 - 1

0,71

< 0,5

Kaart 4. FSI van de te intensiveren bedrijventerreinen in Amsterdam. Bron: BAG en BGT (peildatum april 2023), bewerking O&S gemeente Amsterdam.

[1] Bron: Op weg naar een toonaangevend en duurzaam bedrijventerrein, Stec Groep (2020)

MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2023

1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13655569/1