2. Jaarrapportage Woningbouw 2023_tbv Raadscommissie WV.pdf
Tekst van het document
Woningbouwplan 2022-2028 Jaarrapportage 2023
Stand van zaken 1 januari 2024
Voorwoord Voor u ligt de eerste Jaarrapportage over het Woningbouwplan 2022-2028. Het Woningbouwplan 2022-2028 geeft aan hoe de gemeente Amsterdam jaarlijks 7.500 nieuwe woningen in aanbouw wil nemen, met als uitgangspunt 40% sociale woningen, 40% middeldure woningen en 20% vrije sectorwoningen.
niet door een kwalitatieve ondergrens te zakken. Vanuit het Rijk is bijgedragen aan de productie van woningen middels de Start Bouw Impuls.
Het Woningbouwplan is eind 2022 geschreven, ten tijde van verslechterde economische en financiële omstandigheden. De verwachting was toen al dat de productie in 2023 onder druk zou komen te staan, gezien verder stijgende kosten en rente, een gebrek aan personeel en een afnemend vertrouwen. Om de woningbouwproductie toch op gang te houden, heeft de gemeente op meerdere fronten actie ondernomen.
Ik ben trots op wat we in 2023 bereikt hebben, ook al ligt dit aantal lager dan wat we de laatste jaren gewend waren. De bouw van ca. 5.200 woningen is een goede prestatie, gezien de lastige omstandigheden. Positief is ook dat projecten slechts in beperkte mate worden stil gelegd, het gaat met name om uitstel of vertraging. De belangstelling voor Amsterdam is nog steeds onverminderd groot.
Er zijn eind 2022 al tijdelijke maatregelen getroffen, zoals het matigen van de CPI-indexering en het ver lengen van de Transformatie-Impuls. Recent is hier het eenmalig herijken van grondprijsafspraken, vlak voor erfpachtuitgifte, aan toegevoegd. Met de investeerders in de stad zijn we permanent in gesprek, wat heeft geleid tot het Doorbouwakkoord Amsterdam.
Deze jaarrapportage bevat de startbouwcijfers 2023, de planvoorraad tot 2028, de markt en financiële omstandigheden en de prognoses voor de komende tijd. Verder is in de jaarrapportage aangegeven hoe het staat met de andere pijlers van het Woningbouwplan: het bouwen van een goede mix van woningen en het versnellen en versimpelen van processen.
Samen met marktpartijen en corporaties wordt op projectniveau gekeken naar optimaliseringsmogelijk heden, zowel programmatisch als kostentechnisch. Hierdoor is een aantal projecten in 2023 alsnog van de grond gekomen. We kijken kritisch naar eisen en wensen in projecten, waarbij we er ook voor zorgen
We staan voor een complexe en lastige opgave. Hoe de economie zich gaat ontwikkelen en wat er op rijksniveau gaat gebeuren, is lastig voorspelbaar. Laat staan wat er op wereldniveau gebeurt. We hopen dat de extreme rente- en kostenstijgingen voorbij zijn, er zijn voorzichtige tekenen van herstel. Een belangrijke opdracht voor
Door deze optelsom van acties is in 2023 alsnog met de bouw van 5.154 permanente woningen en 160 tijdelijke woningen (flexwoningen) gestart.
Amsterdam is en blijft dat we investeren in alle gebieden van de stad, ook in gebieden waar mensen wonen met minder kansen. Amsterdam moet een thuis zijn voor al haar bewoners. Het college zet stevig in op het op peil houden van de woningbouwproductie, met als uiteindelijk doel een complete, duurzame, betaalbare en inclusieve stad. Reinier van Dantzig Wethouder Stedelijke Ontwikkeling en Woningbouw Amsterdam, 13 februari 2024
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2023
2
Jaarcijfers
Jaarcijfers Woningbouw 2023 Woningbouwproductie per segment Start bouw 2023:
5.154
731
Dure huur
45
Koop tot € 355.000
woningen
Start bouw 2023 sociale corporatiewoningen (permanent en zelfstandig)
1.255
Koop > € 355.000
314
Middeldure huur
151
Sociale huur particulier
2.658
Sociale huur corporatie 0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
Reguliere sociale woningen
1.259
JSHV Jongerenwoningen
843
JSHV Studentenwoningen
428
Geclusterde ouderenwoningen
122
Rolstoelwoningen
3.000
Totaal
6 2.658
+ start bouw 160 tijdelijke woningen
Planvoorraad 2024 t/m 2027
In aanbouw
18.000
Planvoorraad 2024 t/m 2027:
Planvoorraad per 1 jan 2024
55.292
16.000
Planvoorraad 2024 (permanent en zelfstandig)
14.000
Sociale huur (incl. particulier)
4.291
Middeldure huur
2.757
Dure huur en koop
4.186
6.000
150
4.000
Onbekend Totaal aantal woningen
11.384
woningen
12.000 10.000 8.000
2.000 0 2022 Sociale huur
Bron: Basisbestand Woningbouw Grond en Ontwikkeling, 1 januari 2024
2023
2024
2025
Middeldure huur
Dure huur of Koop
Nader te bepalen
2026
2027
36% sociale huur 30% middeldure huur 30% dure huur of koop 4% nader te bepalen Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2023
3
Samenvatting
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2023
4
Samenvatting
1 Nieuwbouw van 7.500 woningen Start bouw 2023 • In 2023 is met de bouw gestart van 5.154 zelf standige, permanente woningen en 160 tijdelijke woningen. • De productie stond in 2023 onder druk door stijgende kosten, een gebrek aan personeel, hoge rente en een afnemend vertrouwen. Na een bloei periode de afgelopen jaren, is er in 2023 sprake van een recessie. • Het overgrote deel van de in 2023 in aanbouw genomen woningen betreft sociale huur met een huur onder de liberalisatiegrens van € 808,06 per maand. Er is gestart met de bouw van 2.809 sociale huurwoningen, waarvan ruim 2.600 woningen door corporaties. • Vanwege de marktsituatie en onzekerheid over de beoogde Wet Betaalbare Huur waren met name beleggers in 2023 terughoudend. Het aandeel middeldure huur is hierdoor lager dan gepland. In het middensegment zijn 314 woningen met een huur tussen de € 808,06 en € 1.175,72 per maand in aanbouw genomen. • Hier bovenop is gestart met de bouw van 731 dure huurwoningen en 1.300 koopwoningen, waarvan 45 koopwoningen met een prijs tot € 355.000.
Planvoorraad tot 2028 • De planvoorraad omvat per 1 januari 2024 ruim 55.000 woningen voor de periode tot 2028. Van de voorraad heeft 57% betrekking op transformatie gebieden en -projecten, dit aandeel is toegenomen. • In de planvoorraad voor de periode 2024 tot en met 2027 is 66% van de woningen sociale huur of middeldure huur. Het effect van de inzet op meer betaalbare woningen, middels de ‘40-40-20’ , is zichtbaar. • Veel projecten zijn vertraagd of uitgesteld, financieel is er nog steeds sprake van lastige omstandigheden. Dit is terug te zien in de planvoorraad voor 2024, deze is met ca. 11.000 woningen naar verwachting ontoereikend om 7.500 woningen te realiseren. Ook in 2024 staat de productie nog zwaar onder druk. • De planvoorraad biedt voor de komende vier jaar in totaal nog wel perspectief op een gemiddelde productie van 7.500 woningen per jaar. Er zijn voor deze periode voldoende plannen. Alleen als alles meezit en alle seinen op groen gaan staan, is de hoge ambitie van 7.500 woningen haalbaar.
Financiële en marktomstandigheden • Om de volkshuisvesting op peil te houden en langjarig betaalbare woningbouw te realiseren, is een structurele bijdrage vanuit het rijk noodzakelijk. Ook dient de investeringsruimte van corporaties vergroot te worden. Het is afwachten wat de kabinetsformatie gaat opleveren.
• Er is nog veel onzekerheid, bijvoorbeeld over regulering van middeldure huur. In de woningbouwproductie zal mogelijk economisch herstel niet direct zichtbaar zijn. Het vertrouwen is broos, het effect van een recessie ijlt sowieso na. • Economisch zijn er enige lichtpuntjes. Sinds kort daalt de hypotheekrente, de inflatie en energiekosten zijn gestabiliseerd en de stijging van de bouwkosten vlakt verder af. De woningprijzen in Amsterdam stijgen licht. De snelheid waarin mogelijk herstel plaats zal vinden, is moeilijk te voorspellen.
Stimuleren productie • De gemeente doet er ook in 2024 alles aan om de bouwproductie op peil te houden, met ‘40-40-20’ als uitgangspunt. De voortgang van de projecten wordt nauwlettend gevolgd. Bij knelpunten kan er snel worden geëscaleerd, opschaallijnen zijn kort. Tijdelijke maatregelen zijn door het college voort gezet, om productie te stimuleren. • Een nieuwe tijdelijke maatregel van de gemeente in 2024 is dat partijen, die aan de vooravond van de start bouw staan, eenmalig bij de gemeente een verzoek kunnen doen om herijking van hun grondprijsafspraken. De grondprijs wordt dan geactualiseerd. • Het Rijk heeft aan 14 projecten in Amsterdam een ‘Startbouwimpuls’ toegekend van in totaal € 18 miljoen, gemiddeld ca. € 8.500 per woning. Hiermee wordt in 2024 de bouw van 2.100 woningen, waarvan 82% sociale of middelde huurwoningen, gestimuleerd.
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2023
5
Samenvatting
2 Bouwen van een goede mix Monitor en afwijkingen 40-40-20 • In 2023 is voor drie particuliere transformatie projecten bij de directeur Grond en Ontwikkeling een aanvraag ingediend voor een woonprogramma dat afwijkt van de 40-40-20. Deze aanvragen zijn gehonoreerd. In totaal gaat het om 548 woningen, waarbij – in totaliteit – is ingestemd met een verdeling ‘44-52-4’. Slechts 4% vrije sector, er is vooral gevraagd om afwijkingen ten gunste van betaalbare woningen. • Dit beeld komt overeen met vorig jaar , toen was de totaalverdeling ‘31-67-2’. De vrees dat afwijken van de 40-40-20 in particuliere transformatieprojecten resulteert in met name een focus op dure woningen, blijkt ongegrond. • Voor de Transformatiegebieden blijkt uit de jaarlijkse monitor dat de bestuurlijk vastgestelde programma’s waar kunnen worden gemaakt.
Betaalbare woningen • Meer dan de helft van de in 2023 in aanbouw genomen woningen betreft sociale corporatiewoningen. Ook 2024 kan een goed jaar worden voor corporaties, met ca. 4.000 sociale corporatiewoningen in de planning. Het beoogde aantal van 1.900 à 2.500 sociale corporatiewoningen lijkt in 2024 haalbaar. • Voor 2024 zijn er 2.757 middeldure huurwoningen gepland. Dit is een relatief laag aantal, veel plannen met middeldure huur zijn doorgeschoven naar 2025 of verder. Voor middeldure huur wordt ook 2024 een onzeker jaar.
• De Wet betaalbare huur, die regulering van een deel
• In 2023 is er door corporaties gestart met de bouw
van het huursegment boven de sociale huur voorstelt, wordt naar verwachting in de loop van 2024 aan de Tweede Kamer voorgelegd. Totdat de wet wordt ingevoerd, blijft Amsterdam voor nieuwbouw het huidige gemeentelijk middeldure huurbeleid hanteren. Afhankelijk van de uiteindelijke vorm van de wet, zal worden bezien of er nog aanvullend gemeentelijk beleid nodig is • Bij de bouw van (betaalbare) koopwoningen met een prijs tot € 355.000 (prijspeil 2023) gaat het in Amsterdam om kleine aantallen. In 2024 is de start bouw van drie projecten met betaalbare koop gepland, in totaal 197 woningen. • In 2024 worden hiernaast door de gemeente twee kleinschalige pilots marktcontraire betaalbare koop met KoopStart en de Starterslening nader uitgewerkt. In deze pilots zal voorrang worden verleend aan drie maatschappelijke beroepsgroepen. • Voorgesteld wordt om voor betaalbare koopwoningen de bovengrens van het Rijk te volgen, deze grens ligt in 2024 op € 390.000.
van 122 sociale geclusterde ouderenwoningen. Voor 2024 is start bouw van 183 sociale geclusterde ouderenwoningen gepland • In het eerste kwartaal van 2024 wordt de uitvoeringsagenda Ouderenhuisvesting aan het college voor gelegd en in het tweede kwartaal aan de raad. Nieuwbouw is hierbij één van de nader te concre tiseren onderwerpen.
Doelgroepen in de nieuwbouw • In februari 2023 heeft het college de inzet op Zelfbouw bijgesteld naar meer groepsbouw en minder individuele zelfbouw . Het college spant zich vooral nog in voor (betaalbare) zelfbouw door wooncoöperaties. • In 2023 is gestart met totaal 94 zelfbouwwoningen, waarvan 32 woningen middels mede-opdrachtgeverschap (MO). Voor 2024 is start bouw van 48 zelfbouwwoningen (CPO) op Centrumeiland gepland. • In 2023 is er gestart met de bouw van 843 jongerenwoningen en 428 studentenwoningen. Voor 2o24 staan er 356 studentenwoningen en 248 tijdelijke jongerenwoningen in de planvoorraad.
Gebiedsgerichte doelgroepenprogrammering • In 2023 heeft het college gewerkt aan een nieuwe aanpak waarbij voor doelgroepen gebiedsgericht geprogrammeerd en geprioriteerd wordt, gericht op doorstroming en het bouwen van de ‘goede mix’. • De nieuwe aanpak is gebaseerd op het bijeen brengen van data over de bestaande woningvoorraad, bewoners en de planvoorraad in zogenaamde ‘gebiedsprofielen’. Daarnaast worden door middel van ‘doelgroepprofielen’ beleidskaders en aandachtspunten die gelden voor doelgroepen in de nieuwbouw, inzichtelijk gemaakt. • Aan de hand van data uit het Wonen in Amsterdam 2023 onderzoek (WiA2023) en de cijfers uit het basisbestand per 01-01-2024, worden in 2024 de gebiedsprofielen voor alle stadsdelen opgesteld. In de Halfjaarrapportage Woningbouw 2024 zal hierover worden gerapporteerd. • Onderzocht wordt of de aanpak ook ingezet kan worden om uitspraken te doen over de maximale concentratie aan kleine woningen in een gebied.
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2023
6
Samenvatting
3 Versnellen en versimpelen Samenwerking • Gemeente en investeerders spreken elkaar veel vuldig, zowel formeel als informeel. In Amsterdam gaan partijen soepel en makkelijk met elkaar om; signalen uit de markt worden hierdoor snel opgepakt.
• Het ‘Doorbouwakkoord Amsterdam’ in september
• ‘Gewoon Goed’ wordt in de praktijk toegepast in
2023 is een voorbeeld van goede samenwerking. De ondertekenaars van het Doorbouwakkoord (gemeente, koepelorganisaties en meer dan 80 individuele partijen) onderschrijven de urgentie om te blijven doorbouwen in Amsterdam en leveren hier – middels 7 punten – een bijdrage aan. • Eind 2023 is er overeenstemming gekomen over nieuwe afspraken ‘Samen werken aan de volkshuisvesting’ met de Amsterdamse woningcorporaties en huurderskoepels. De afspraken gaan over betaalbaarheid, toewijzing aan bepaalde aandachtsgroepen en groei van de sociale voorraad (nieuwbouw en aankoop versus sloop, liberalisatie en verkoop). • Vastgelegd is dat gemeente en corporaties verwachten jaarlijks tussen de ca. 1.900 tot 2.500 sociale huurwoningen in aanbouw te nemen.
projecten in de stad, bijvoorbeeld in stedenbouwkundige plannen, bouwenveloppen en tendercriteria. • De inzet is om geleerde lessen en goede voor beelden op een rij te zetten. Hiervoor wordt ook input opgehaald bij marktpartijen en corporaties. De opbrengst zal breed worden gedeeld met onze partners in het veld.
Gewoon Goed
Foto door Sanne Couprie
• De Impuls Gewoon Goed beoogt de haalbaarheid van woningbouwprojecten te vergroten, zonder door een kwalitatieve ondergrens te zakken die voor een goede en complete stad vereist is. • Via drie ‘Impulsteams’ is focus aangebracht in de opgave: 1 Impulsteam Haalbaarheid. Bewustwording van de impact van ontwerp, eisen en processen op kosten en financieel resultaat. 2 Impulsteam Woonkwaliteit. Garanderen/stimu leren van woonkwaliteit van kleine woningen, in een gebalanceerde woningdifferentiatie per buurt. 3 Impulsteam Flexwonen. Optimale balans in (modulaire) standaardisatie versus locatie gebonden maatwerk voor (flex)woningbouw.
Flexwoningen • Flexwoningen geven de mogelijkheid om op locaties waar de komende 10-15 jaar nog geen permanente ontwikkeling plaatsvindt, tijdelijk woningen mogelijk te maken. • In februari 2023 is een overeenkomst met het Rijk afgesloten, om de komende jaren 5.000 flex woningen in de MRA te bouwen waarvan zo’n 2.500 à 3.000 in Amsterdam. • De planvorming van de eerste 1.000-1.200 flex woningen, de eerste tranche, loopt momenteel volop. Op al deze locaties worden de woningen door corporaties ontwikkeld. Geplande start bouw is 2024. • De locaties voor de tweede tranche, 750 à 1.000 woningen, worden momenteel onderzocht.
Versimpelen stedelijk kader particuliere transformaties • De aangekondigde aanpassing van het Stedelijk Kader, als één van de maatregelen om de bouw te stimuleren, is een jaar uitgesteld. Er wordt langer de tijd genomen om te evalueren. • De ondergrens van het Stedelijk Kader blijft hiermee gehandhaafd op 10 woningen.
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2023
7
Inhoudsopgave 1 Nieuwbouw van 7.500 woningen
9
2.3 Middeldure huurwoningen 2.3.1 Wet Betaalbare Huur
29 30 30 30 31
1.1 Start bouw 2023
10
1.2 Tenders
12
1.3 Terugblik 2022 / 2023
13
2.4 Betaalbare koopwoningen 2.4.1 Pilots 2.4.2 Indexering prijsgrens
1.4 Planvoorraad tot 2028 1.4.1 Planvoorraad per type locatie
14 16
2.5 Zelfbouwers en coöperatieven 2.5.1 Wooncoöperaties
31 31
1.5 Planvoorraad 2024
17
2.6 Jongeren- en studentenhuisvesting
31
1.6 Marktomstandigheden
18
2.7 Geclusterde ouderenhuisvesting 2.7.1 Uitvoeringsagenda ouderenhuisvesting
32 33
1.7 Financiële context 1.7.1 Vereveningsfonds 1.7.2 Startbouwimpuls Rijk 1.7.3 Structurele rijksbijdragen
20 20 21 22
2.8 Gebiedsgerichte doelgroepenprogrammering 2.8.1 Doorstroming
34 34
1.8 Tijdelijke marktmaatregelen
22
3 Versnellen en versimpelen
35
3.1 Inzet op samenwerking 3.1.1 Doorbouwakkoord 3.1.2 Nieuwe samenwerkingsafspraken
36 38 38
2.1 Uitgangspunt 40-40-20 25 2.1.1 Monitor woonprogramma in transformatiegebieden 26 2.1.2 Afwijkingen 40-40-20 in particuliere transformaties 28
3.2 Inzet Gewoon Goed
39
3.3 Inzet op flexwoningen
40
2.2 Sociale corporatiewoningen
3.4 Versimpelen kader particuliere transformaties
41
2 Bouwen van een goede mix
24
29
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2023
8
1
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2023
9
1
Het bouwen van jaarlijks 7.500 nieuwe woningen, met als uitgangspunt 40% sociaal, 40% middelduur en 20% duur is een hoge ambitie, die hoge investeringen vergt. Economisch is het echter een roerige tijd, gemeentebegroting en het Vereveningsfonds staan onder druk en de financiële bijdragen vanuit het Rijk dekken niet de tekorten. De nieuwbouw productie stagneert in 2023 fors in heel Nederland, ook in Amsterdam. In 2023 zijn in totaal 5.154 permanente woningen in aanbouw genomen. Binnen dit thema wordt gerapporteerd over: • Start bouw cijfers 2023 • Resultaten 2022/2023 • Planvoorraad tot 2028 • Hardheid plannen • Marktomstandigheden • Financiële context (stand Vereveningsfonds) • Tijdelijke marktmaatregelen
Woningbouw per stadsdeel in 2023
454
1.326
154
484
1.794 96
Sociale huur Dure huur en koop
1.1 Start bouw 2023
De planvoorraad voor 2023 omvatte aan het begin van het jaar 12.453 zelfstandige permanente woningen. Dit aantal lag lager dan in voorgaande jaren.
487 359
Middeldure huur
Bron: Basisbestand Woningbouw, 1 januari 2024
In 2023 zijn 5.154 zelfstandige permanente woningen in aanbouw genomen. De productie stond in 2023 onder druk door stijgende kosten, een gebrek aan personeel, hoge rente en een afnemend vertrouwen.
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Ter vergelijking: in 2021 bestond de planvoorraad voor dat jaar uit bijna 14.000 woningen en in 2022 uit ca. 14.700 woningen. Halverwege 2023 waren 2.355 woningen in aanbouw genomen. Dit aantal was niet onverwacht, gezien de verslechterde markt omstandigheden. Relatief veel projecten zijn gedurende het jaar vertraagd of uitgesteld.
In 2023 zijn
5.154
woningen in aanbouw genomen
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2023
10
1
De resterende planvoorraad van 4.304 woningen, voor de tweede helft 2023, bood onvoldoende perspectief op het halen van de doelstelling van 7.500 woningen. Uiteindelijk zijn toch nog 5.154 zelfstandige permanente woningen in aanbouw genomen. Het slagings percentage is met 41 % (t.o.v. de planvoorraad aan het begin van het jaar) een stuk lager dan in de voorgaande twee jaren, te weten 53% in 2021 en 55% in 2022. Naast de bouw van permanente woningen, zijn er 3 onzelfstandige woningen en – verdeeld over 3 projecten – 160 tijdelijke woningen in aanbouw genomen. Na een bloeiperiode de afgelopen jaren, is er in 2023 sprake van een recessie. Een lagere productie viel niet te voorkomen. In de crisisjaren 2009 t/m 2013 lag het aantal woningen overigens nog veel lager. Het gemiddelde van de afgelopen zeventien jaar ligt op 5. 200 woningen, dat van de laatste vier jaar op ca. 6.700 woningen. In het licht hiervan is de bouw van ca. 5.200 woningen – in een zwaar jaar – een goed resultaat. Het aantal van ca. 5.200 nieuwbouwwoningen is echter onvoldoende om te voorzien in de grote woningbehoefte. De ambitie is om jaarlijks 7.500 woningen in aanbouw te nemen.
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Woningbouwproductie in Amsterdam 2007 t/m 2023 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 07
20
08
20
09
20
Start bouw
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
20
18
20
19
20
20
20
21
20
22
20
23
20
4-jarig gemiddelde
Start bouw per woonsegment Het merendeel van de in 2023 in aanbouw genomen woningen bevindt zich in het sociale en middensegment (61%). Het overgrote deel hiervan betreft sociale huur met een huur onder de liberalisatiegrens van € 808,06 per maand. Er is gestart met de bouw van 2.809 sociale huurwoningen, waarvan ruim 2.600 woningen door corporaties. De corporaties hebben het zeer goed gedaan in 2023.
Bron: Basisbestand Woningbouwlocaties
Vanwege de marktsituatie en onzekerheid over de beoogde Wet Betaalbare Huur waren met name beleggers in 2023 terughoudend. Het aandeel middeldure huur is hierdoor laag. In het middensegment zijn 314 woningen met een huur tussen de € 808,06 en € 1.175,72 per maand en 45 woningen met een
koopprijs tot € 355.000 in aanbouw genomen. Hier bovenop is gestart met de bouw van 731 dure huurwoningen en 1.255 dure koopwoningen. NB. in de paragrafen 2.2, 2.3 en 2.4 wordt meer uitgebreid ingegaan op de bouw van sociale corporatiewoningen, middeldure huurwoningen en betaalbare koop.
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2023
11
1
Start bouw per woonsegment
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Start bouw per stadsdeel Ruim 60% van de productie is gerealiseerd in de stadsdelen Nieuw West en Oost. In Centrum en Zuid zijn de minste woningen in aanbouw genomen. De overige productie is redelijk evenwichtig verdeeld over de overige stadsdelen.
Koop > € 355.000 Dure huur Koop tot € 355.000
1.2 Tenders
Middeldure huur Sociale huur particulier Sociale huur corporatie 0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
De gemeente werkt op gemeentelijke locaties hard door aan tenders, waarbij het aantal inschrijvingen één van de graadmeters van de markt is. De focus in tenders ligt hierbij meer dan voorheen op het versimpelen van de opgave en het verminderen van het aantal eisen dat de gemeente stelt.
Bron: Basisbestand Woningbouw, 1 januari 2024
Woningbouw per stadsdeel in 2023 Stadsdeel
Sociale huur
Middeldure huur
Vrije sector
Totaal
Centrum
40
0
114
154
3%
Nieuw-West
697
175
454
1.326
26%
Noord
269
30
155
454
9%
Oost
1.295
109
390
1.794
35%
Weesp
16
0
471
487
9%
West
199
0
285
484
9%
Zuid
3
0
93
96
2%
Zuidoost
290
0
69
359
7%
Totaal
2.809
314
2.031
5.154
100%
55%
6%
39%
100%
NB. Voor gemeentelijke locaties met sociale woningen hebben corporaties een voorrangspositie, deze locaties worden niet middels tenders op de markt gebracht. Het beleid is om sociale woningen zoveel als mogelijk apart te programmeren. In tenders gaat het derhalve primair om marktwoningen (middelduur en duur) en/of gemengd programma waarbij de sociale huur onderdeel is van een groter programma. In 2023 zijn er acht tenders op de markt gebracht, waar woningbouw deel uitmaakt van het programma. Voor al deze tenders waren voldoende inschrijvingen. Er zijn ondertussen drie tenders definitief gegund. Ook onder deze lastige marktomstandigheden is er nog steeds veel belangstelling voor projecten in Amsterdam.
Bron: Basisbestand Woningbouw, 1 januari 2024
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2023
12
1
In de tabel zijn de acht tenders weergegeven inclusief het beoogde woningbouwprogramma. Deze informatie komt uit de selectiebrochure en betreft niet het specifieke aantal woningen conform het plan van de winnaar.
Naar verwachting zal een deel van deze 10 tenders doorschuiven naar 2025.
Planning tenders 2024
Het Woningbouwplan bestrijkt de periode 2022 t/m 2027, met als doel de bouw van jaarlijks 7.500 woningen. We zijn twee jaar onderweg, met een topproductie in 2022 en een terugval in 2023. In totaal zijn hierdoor 13.555 woningen in aanbouw genomen, 1.445 minder dan de gewenste 15.000. Voor de langere
Voor 2024 staan er vooralsnog 10 tenders in de planning, waar woningbouw onderdeel is van het programma. Dit is een hoog aantal, waar met enig ‘slag om de arm’ naar gekeken moet worden.
1.3 Terugblik 2022 / 2023
Nieuwbouw van 7.500 woningen
termijn is er hierdoor nog steeds perspectief op een gemiddelde van 7.500 woningen per jaar, mits uiteraard de omstandigheden verbeteren en de planvoorraad op orde is (zie volgende paragraaf). Het aandeel sociale huurwoningen ligt de afgelopen twee jaar goed op koers, met jaarlijks meer dan 2.500 woningen en een aandeel van 41%. Voor de middeldure huur is dit niet het geval. Dit komt met name omdat relatief veel projecten met middeldure huur woningen zijn vertraagd of uitgesteld, vanwege terughoudendheid bij beleggers.
Overzicht tenders in 2023 Gebied
Project
Woningbouwprogramma
Oost
Strandeiland Muidenbuurt kavels M1a, M2a, M2b en M3a
Maximaal 344 woningen, waarvan minimaal 40% en maximaal 60% in het middeldure huursegment en minimaal 40% tot maximaal 60 % in het vrije sector huur- of koopsegment.
Oost
Havenstraatterrein blok 1, 3b en 4 (a en b)
341 woningen, waarvan 237 middeldure huurwoningen, waarvan de helft bestemd voor gezinnen, en 104 vrije sector huur- of koopwoningen.
Oost
Amstelkwartier kavel 10B
Minimaal 10.500 en maximaal 13.000 m² bvo / minimaal 120 en maximaal 130 woningen. Hiervan mogen minimaal 14 en maximaal 20 woningen in het vrije sector koopsegment worden ingevuld. Het resterende deel van dit programma moet worden ingevuld met middeldure huurwoningen.
Oost
Amstelkwartier 3e fase kavel 11
Minimaal 6.000 en maximaal 7.500 m² bvo / minimaal 50 en maximaal 70 woningen. Invulling: 100 % vrije sector koopwoningen, 100% vrije sector huurwoningen, 100% middeldure huur woningen of een combinatie van voornoemde segmenten.
Oost
Sluisbuurt kavel 1C
Maximaal 20.000 m² bvo vrije sector woningen en middeldure huurwoningen.
Oost
Amstelstation Amsteloever kavel 3 en kavel 4
Minimaal 31.050 m² BVO en maximaal 32.230 m² BVO / minimaal 335 woningen in een vaste verhouding van 50% tot 60% middeldure huurwoningen en 40% tot 50% vrije sector koop en/of huurwoningen.
Zuidas
Ravel kavel C/D
In totaal voor beide kavels: maximaal 15.800 m² bvo woningen. Kavel C: circa 85 middeldure huurwoningen. Kavel D: minimaal 63 sociale huurwoningen.
Zuidas
Kenniskwartier kavel 2 E
3.250 m² vrijesectorwoningen Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2023
13
1
1.4 Planvoorraad tot 2028 De dynamiek in de projecten zorgt voor veranderingen in de planvoorraad. De ervaring leert dat niet alle geplande bouwproductie gerealiseerd wordt. Tegelijkertijd kan de planvoorraad groeien door (besluitvorming over) nieuwe plannen. Daarnaast kunnen projecten in de loop van de tijd meer of minder woningen gaan bevatten en/of na besluitvorming in een ander segment worden gerealiseerd.
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Terugblik woningbouwproductie in 2022 en 2023 Realisatie
Sociale huur
Middeldure huur
Dure huur
Koop*
Totaal
2022
2.780
2112
1.649
1860
8.401
2023
2.809
314
731
1300
5.154
Totaal
5.589
2426
2.380
3160
13.555
41%
18%
18%
23%
2026
* incl. koop < € 355.000 Bron: Basisbestand Woningbouw
Dit gaat het hele jaar door waardoor de planvoorraad steeds wijzigt. In de tabel is deze dynamiek goed terug te zien in de planvoorraadcijfers. In 2023 zijn er met name de eerste helft van het jaar veel plannen doorgeschoven. Het effect van de recessie is duidelijk te zien in de cijfers. Op 1 januari 2023 bestond de geplande productie uit ruim 12.000 woningen, op 1 juli waren dit er nog maar (voor geheel 2023, inclusief reeds gerealiseerde woningen) ca. 6.700. Met de update per 1 januari 2024 komt de planvoorraad voor de komende vier jaar uit op ca. 55.000 woningen. Dit aantal is exclusief tijdelijke woningen en exclusief het project De Nieuwe Kern1. Dat dit nog steeds een hoog aantal is komt omdat projecten nauwelijks zijn weggevallen. Het gaat om uitstel en geen afstel. Plannen zijn doorgeschoven, vooral naar 2025. Rekening houdend met een slagingspercentage van 50 à 60% zou de planvoorraad voor deze periode in totaal toereikend zijn voor een productie van jaarlijks 7.500 nieuwbouwwoningen. Echter, indien omstandigheden niet verder verbeteren of zelfs verslechteren, zal de voortgang bemoeilijkt worden en kunnen
1
msterdam realiseert in het project De Nieuwe Kern, A op grondgebied van Ouder-Amstel, ca. 3.000 woningen.
Verschuivingen in planvoorraad 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2022
2023
2024
2025
1 jul 2022
1 jan 2023
1 jul 2023
1 jan 2024
2027
Bron: Basisbestand Woningbouw, 1 januari 2024
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2023
14
1
projecten (opnieuw verder) worden uitgesteld of zelfs afgesteld. Het is cruciaal dat er voldoende plannen zijn, maar dat is zeker niet de enige of meest bepalende factor voor een goede woningbouwproductie. Na 2027 is de planvoorraad is aanvulling van de planvoorraad noodzakelijk. In de figuur is de boeggolf in de planvoorraad te zien. Dit is een gebruikelijk beeld. Het in beeld brengen van benodigde en potentiële nieuwe locaties is onderdeel van de Ontwikkelstrategie
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Woningbouwproductie en planvoorraad in Amsterdam 2020 t/m 2029 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000
Ontwikkelstrategie De zorg voor voldoende nieuwe plannen en locaties om woningen te kunnen bouwen – op de langere termijn, tot 2035 – is onderdeel van de Ontwikkel strategie. In de Ontwikkelstrategie wordt uitgewerkt hoe de stad op verantwoorde wijze door kan groeien, deze strategie bestrijkt de termijn tot 2035. De Omgevingsvisie 2050 (vastgesteld door de raad in 2021) vormt het kader voor de Ontwikkelstrategie. De huidige planning is dat eerste kwartaal 2024 de formele inspraak start en dat de Ontwikkelstrategie nog voor het zomerreces 2024 door het college wordt vastgesteld.
8.000 6.000 4.000 2.000 0 2020
2021
Sociale huur
2022
2023
Middeldure huur
2024
2025
Dure huur of Koop
2026
2027
2028
2029
Nader te bepalen
Bron: Basisbestand Woningbouw, 1 januari 2024
Planvoorraad per segment Het effect van de inzet op 40-40-20 is zichtbaar in de planvoorraad: voor de periode 2024 t/m 2027 is 66% geprogrammeerd als betaalbare huur. Ter vergelijking: in 2018 bestond slechts 39% van de gerealiseerde woningen uit betaalbare huurwoningen (sociaal en middelduur).
Vanwege onder meer langlopende projecten ( met bijvoorbeeld nog de oude ‘30-70’ verhouding) , afwijkende bestuurlijke besluiten (bijvoorbeeld het woonprogramma voor Strandeiland) en de toegestane
‘30-40-30’ in transformatiegebieden (mits een corporatie de sociale huurwoningen afneemt), zal het uitgangspunt 40-40-20 nooit precies terug te vinden zijn in de bouwcijfers of planvoorraad.
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2023
15
1
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Woningbouwproductie en planvoorraad 2020 t/m 2029 Jaar
Sociale huur Gestart
Middeldure huur
Planv
Gestart
Dure huur en koop
Planv
Gestart
Onbekend
Planvoorraad
Totaal 2022-2028
2022
2.780
2.112
3.509
8.401
2023
2.809
314
2.031
5.154
Gestart
5.589
2.426
5.540
13.555
2024
4.291
2.757
4.186
150
11.384
2025
6.934
4.705
5.121
24
16.784
2026
4.888
5.057
4.030
1.414
15.389
2027
3.658
4.168
3.409
500
11.735
Planvoorraad
19.771
16.687
16.746
2.088
55.292
36%
30%
30%
4%
100%
Bron: Basisbestand Woningbouw, 1 januari 2024
1.4.1 Planvoorraad per type locatie Een steeds groter deel van de productie zal in Amsterdam in transformatiegebieden moeten worden gerealiseerd. Er is veel animo om te investeren maar de mogelijkheden tot regie door de overheid zijn veel minder dan bouwen in uitleggebieden. Eigenaren en erfpachters moeten willen meewerken. Per gebied kan de eigendomssituatie sterk verschillen. In sommige (deel)transformatiegebieden heeft de gemeente nog eigen kavels en hierdoor meer sturingsmogelijkheden qua programmering.
Planvoorraad naar type locatie Type locatie
Planvoorraad
Gemeentelijke locatie
11.365
21%
Ontwikkelbuurt/Stedelijke Vernieuwing
10.941
20%
Transformatiegebieden en - projecten (> 100 won)
31.415
57%
Overig
1.571
3%
Eindtotaal
55.292
Bron: Basisbestand Woningbouw, 1 januari 2024
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2023
16
1
NB. Het kan voorkomen dat binnen een gemeentelijke locatie of een Ontwikkelbuurt ook een particuliere erfpachter/eigenaar positie heeft. Het gaat er bij deze indeling om wat het kenmerkende karakter van de locatie is (niet om de exacte eigendomssituatie). In de tabel is de planvoorraad naar type locatie weergegeven. Te zien is dat het aandeel Transformatie gebieden – en transformatieprojecten > 100 woningen in de planvoorraad met 57% fors is. Dit aandeel is toegenomen t.o.v. vorig jaar. De productie in Transformatiebieden is minder goed voorspelbaar en minder zeker. Erfpachters en eigenaren kunnen, bij verslechterde omstandigheden, er vroeg of laat in het proces ook nog voor kiezen om de huidige functie te handhaven en niet te transformeren naar woningbouw. Het grote aandeel transformaties zorgt derhalve voor grotere onzekerheid wat betreft de woningbouwproductie.
Hardheid van plannen Behalve dat het type plan invloed heeft op de risico’s en gevoeligheid bij de voortgang en uitvoering van projecten, is de ‘hardheid’ van het plan ook een indicator. Van de planvoorraad 2024 t/m 2027, totaal ruim 55.000 woningen, is voor 65% van de geplande woningen, ca. 36.000 woningen, reeds een Investeringsbesluit genomen. Voor 35%, ca. 19.000 woningen, is dit nog niet het geval. Dit is voor deze termijn een voldoende resultaat. Aan nieuwe investeringsbesluiten wordt hard gewerkt. Het percentage zal overigens nooit op 100% uitkomen, want niet voor alle projecten wordt een Investerings besluit genomen. Voor bijvoorbeeld kleinere transformatieprojecten en ACE-projecten komt het voor dat kan worden volstaan met een anterieure overeenkomst of wijziging van de erfpachtovereenkomst.
1.5 Planvoorraad 2024 De planvoorraad voor 2024 is met ca. 11.000 woningen naar verwachting ontoereikend om 7.500 woningen te realiseren. Ook in 2024 zal de productie nog zwaar onder druk staan (zie paragraaf 1.6 voor meer informatie over de markt). Het effect van een mogelijk herstel is niet direct zichtbaar. Het effect van een recessie ijlt na in de bouwcijfers. In 2024 is voor relatief veel sociale huurwoningen start bouw gepland. Met een geplande productie van ca. 4.300 sociale huurwoningen (38%), kan 2024 voor de sociale huur wederom een goed jaar worden. Voor de korte termijn is de investeringsruimte van de corporaties op orde (NB. voor de middellange termijn echter niet). In dit segment kan anticyclisch geïnvesteerd worden.
Foto door Joni Israeli
Om beter inzicht in de planvoorraad 2024 t/m 2027 te krijgen, is deze ingedeeld naar type locatie waarbij het volgende onderscheid is gemaakt: • Gemeentelijke locaties. Dit zijn locaties waar – met name – de gemeente de regie voert en grond uitgeeft. Bijvoorbeeld IJburg, Overhoeks en Zuidas. • Ontwikkelbuurten/Stedelijke Vernieuwing. Dit zijn buurten waar – met name – corporaties de regie voeren en hun bezit vernieuwen, door sloop/ nieuwbouw en/of renovatie. Bijvoorbeeld in Slotermeer, Banne Noord of de E/G-buurt. • Transformatiegebieden en transformatieprojecten > 100 won. Dit zijn gebieden en projecten waar – met name – bestaande erfpachters/eigenaren hun vastgoed transformeren naar woningen. Bijvoorbeeld Amstel III en Sloterdijk Centrum
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2023
17
1
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Planvoorraad 2024 per segment (permanent en zelfstandig) Woonsegment
Planvoorraad 1-1-2024
Sociale huur (incl. particulier)
4.291
Middeldure huur
2.757
Dure huur en koop
4.186
Onbekend Totaal aantal woningen
150 11.384
Bron: Basisbestand Woningbouw, 1 januari 2024
In de eerdere planvoorraadcijfers is te zien dat met name projecten met middeldure huurwoningen zijn uitgesteld naar 2025 en verder. In 2024 is het aandeel middeldure huur, met 24%, daardoor relatief laag. Of 2024 voor de middeldure huur een beter jaar wordt dan 2023, zal met name afhangen van de ontwikkeling van de rente, de huurmaatregelen van het Rijk en de investeringsbereidheid van beleggers. Wat er in 2024 gerealiseerd gaat worden van het aandeel dure huur en koop is – ca. 4.100 woningen gepland, 37% van het totaal – ook onzeker. Dit segment is zeer marktgevoelig.
1.6 Marktomstandigheden Het CBS heeft vastgesteld dat de Nederlandse economie in de eerste drie kwartalen van 2023 is gekrompen, in het derde kwartaal van 2023 was er een krimp van 0,2%. Hiermee is Nederland officieel in 2023 in een recessie geraakt. Door de toegenomen bouw kosten, gebrek aan personeel en een hogere rente zijn projecten minder makkelijk rond te rekenen en worden investeringsbeslissingen uitgesteld. Ook de
onzekerheid rondom het landelijke huurbeleid maakt partijen afwachtend. De bouwkostenindex van CBS (d.d. 29 december 2023, zie figuur pagina 20) laat zien dat de zeer hoge bouwkostenstijgingen het afgelopen jaar is gaan afvlakken. (NB. dit prijsindexcijfer is samengesteld uit de loon- en materiaalcomponent en het jaar 2023 is nog niet definitief vastgesteld). De prijsstijging wordt met name veroorzaakt door hogere lonen en veel minder door stijgende materiaalprijzen. Dit alles resulteert in een stagnerende woningproductie in heel Nederland. Gezien de economische tegenwind en onzekerheden is de bouw van 5.154 woningen in Amsterdam beter dan verwacht, maar onvoldoende om te voorzien in de grote woningbehoefte. Door de stijging van de hypotheekrente zijn de prijzen van koopwoningen in 2022 en een deel van 2023 gedaald, hierdoor verliep de verkoop van nieuwbouwwoningen in heel Nederland moeizaam. De prijzen van koopwoningen in Amsterdam zijn inmiddels weer aan het stijgen. Dit komt vooral door de grote Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2023
18
1
Nieuwbouw van 7.500 woningen
woningbehoefte en gestegen inkomens. Hiernaast laat de hypotheekrente een dalende trend zien en vindt er meer concurrentie plaats tussen hypotheekverstrekkers. De Rabobank verwacht dat de dip in de prijs van koopwoningen inmiddels achter ons ligt en dat het aantal transacties weer zal toenemen (Rabobank december 2023). Ook verwacht de Rabobank dat de toegenomen leenruimte voor alleenstaanden effect zal hebben op de woningprijzen en het aantal transacties.
Nieuwbouwwoningen; inputprijsindex bouwkosten 2000=100, vanaf 1990
Ook de ING verwacht dat zowel de prijzen van koop woningen als het aantal transacties zal toenemen. Tegelijkertijd geeft de ING aan dat de onzekerheid op de woningmarkt nog altijd groot is. De ontwikkeling van de inflatie en de rentestanden zijn moeilijk te voor spellen, ook speelt het vertrouwen in de woningmarkt een belangrijke rol en dit kan snel omslaan. De ING gaat daarom uit van twee scenario’s: een positiever scenario met een grotere loonstijging en daling van de hypotheekrentes waardoor het herstel sneller plaatsvindt dan verwacht en een negatief scenario waarbij het langer duurt voordat het herstel van de grond komt.
7%
Amsterdam bouwt meer huurwoningen dan andere delen van het land en is daardoor minder afhankelijk van de ontwikkelingen in de koopsector. Verschillende fiscale maatregelen hebben ervoor gezorgd dat de verhuur van vrije sector huur woningen minder aan trekkelijk is geworden, dit speelt vooral bij buitenlandse beleggers. En zoals gezegd is de onzekerheid rondom het huurbeleid een grote bepalende factor. Onduidelijk is hoe een nieuwe regering er uit gaat zien en hoe deze regering verder gaat met het wetsvoorstel Wet betaalbare huur. De verwachting is dat als er meer duidelijkheid komt over de reikwijdte en richting van het nieuwe landelijke huurbeleid, er ook meer rust zal ontstaan waardoor de bouw van middeldure huurwoningen weer kan aantrekken.
0%
11% 10% 9% 8%
6% 5% 4% 3% 2%
nov 2023*
juli 2023*
sept 2023*
mei 2023*
jan 2023*
mrt 2023*
nov 2022
juli 2022
sept 2022
mei 2022
jan 2022
mrt 2022
nov 2021
sept 2021
juli 2021
mei 2021
mrt 2021
jan 2021
nov 2020
sept 2020
juli 2020
mei 2020
mrt 2020
jan 2020
nov 2019
juli 2019
sept 2019
mei 2019
jan 2019
mrt 2019
1%
Bouwkosten totaal/Mutaties t.o.v. dezelfde periode vorig jaar Bron: CBS
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2023
19
1
Ook de investeringsruimte van de corporaties staat onder druk. Op de middellange termijn is de investeringscapaciteit voor de breedte van de volkshuis vestelijke opgave onvoldoende. Het ontbreken van een duurzaam bedrijfsmodel zet nu reeds de bijdrage aan de volkshuisvestelijke opgave onder druk. Daarom hebben de Amsterdamse partijen gezamenlijk via een brandbrief (d.d. 16 oktober 2023) opnieuw een oproep gedaan aan het Rijk om zo snel mogelijk zorg te dragen voor verruiming van de investeringsruimte bij corporaties. Amsterdam groeit met ongeveer 10.000 inwoners per jaar met een grote piek van 35.000 inwoners in 2022, onder andere door komst van Oekraïners en het toevoegen van Weesp aan de gemeente. Door de aantrekkingskracht van de stad zal de behoefte aan woningen groot blijven de komende jaren. Hierdoor blijft Amsterdam een aantrekkelijke plek om te investeren in woningen. De snelheid waarin het herstel plaats zal vinden is moeilijk te voorspellen, internationale economische ontwikkelingen en ook politieke spanningen kunnen hierop van invloed zijn.
Geluiden uit de markt (s.v.z. jan 2024) In gesprekken van de afgelopen maanden met de in Amsterdam betrokkenen (marktpartijen, corporaties en ambtelijk opdrachtgevers) zijn de volgende zaken veelvoudig genoemd: • Iedereen heeft te maken met dezelfde verslechterde marktomstandigheden. Er wordt zoveel mogelijk met vereende kracht doorgewerkt. • Er is vooralsnog vooral sprake van uitstel en geen afstel van projecten. • Waar mogelijk bouwen de meeste gesprekspartners door, met de focus op doorzetten van lopende projecten en niet te veel nieuwe projecten ‘vanaf nul’ te starten.
• Er wordt veel gekeken naar optimalisatie van het programma en plattegronden om projecten alsnog haalbaar te krijgen. Het is echt maatwerk. • De maatregelen van de gemeente worden gewaardeerd door de betrokkenen. Echter is er ook meer nodig vanuit het Rijk (duidelijkheid over beleid middeldure huur en een financiële impuls). • De verslechterde marktomstandigheden hebben ook effect op de kantorenmarkt. Er is nog wel vraag naar kantoren op goede locaties en duurzame kantoren. • Het vinden van beleggers blijft moeizaam, oorzaak is de onzekerheid over de huurregulering vanuit het Rijk. De buitenlandse beleggers trekken zich veelal terug, de nationale beleggers investeren nog wel. Het is de vraag of dit in 2024 beter wordt, partijen durven hier geen harde uitspraak over te doen. • Ook particulieren kopers zijn terughoudender, niet alleen zijn ze kritisch maar hebben de hoge hypotheekrentes ook effect op hun leencapaciteit. Er zijn wel nog volop inschrijving alleen krijgen veel potentiële kopers vervolgens de financiering niet rond. • De bouwkosten stabiliseren langzamerhand wel, de personeelskosten stijgen. • Corporaties kunnen een deel opvangen, maar kunnen ook niet alles. Ze stappen meer in bij (eeuwigdurende) middeldure huurwoningen. • Voor de gemeentelijke tenders zijn tot nog toe nog steeds voldoende inschrijvingen.
• Nutsvoorzieningen blijven een toenemend knelpunt, zowel voor elektriciteit als voor water. Het is een moeizaam woningbouwjaar geweest, de verwachting van de markt is dat ook 2024 nog een lastig jaar zal zijn. Het vertrouwen is broos en er is nog veel onzekerheid, ondanks dat de hypotheekrente sinds kort is gedaald, bouwkosten stabiliseren en woning prijzen in Amsterdam lijken te stijgen. Positief is dat
Nieuwbouw van 7.500 woningen
partijen nog steeds in Amsterdam willen investeren. Er is meer dan genoeg vraag naar woningen in Amsterdam, in alle segmenten. En er zijn voldoende plannen. Partijen zijn welwillend om waar mogelijk door te blijven bouwen, om de ‘dip’ zo klein en kort mogelijk te laten duren.
1.7 Financiële context 1.7.1 Vereveningsfonds Voor de ambitie om jaarlijks 7.500 woningen in aanbouw te nemen, is het van belang dat er voldoende ruimte is in het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas. In de portefeuille is een verschuiving te zien van veel winstgevende plannen uit het verleden (met een woningbouwprogramma met 70% vrije sector woningen) naar plannen met 80% betaalbare woningen en stedelijke vernieuwings- en transformatieprojecten met vaak een negatief saldo. Er komen ook nog plannen bij met een positief saldo, maar plannen zoals de Zuidas, de kurk waar het Vereveningsfonds nu op drijft, zijn niet in het vooruitzicht. De vereveningsruimte is dat deel van de reserve dat resteert, nadat het weerstandsvermogen en de reserveringen zijn bepaald. Deze vereveningsruimte is beschikbaar voor het vaststellen van nieuwe plannen met een tekort. De stand van zaken is voor het laatst door de raad vastgesteld met het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023 (MPG 2023), welke halverwege 2023 is geactualiseerd. Het jaar 2023 stond in het teken van hoge kosten stijgingen en dalende grondprijzen in combinatie met uitstel van gronduitgiften omdat partijen hun business case niet haalbaar kregen of omdat ze in afwachting zijn van duidelijkheid over het rijksbeleid ten aanzien van
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2023
20
1
Nieuwbouw van 7.500 woningen
middeldure huurwoningen. De opbrengsten van de uitgiften in erfpacht zijn sinds 2013 niet meer zo laag geweest en het saldo van de grondexploitaties is met € 125 miljoen verslechterd ten opzichte van het MPG 2023. Bij het vorige MPG is al geanticipeerd op deze verslechteringen en is een aantal maatregelen vastgesteld om de vereveningsruimte op niveau te houden. Daarnaast hebben gemeente, marktpartijen en corporaties met het Doorbouwakkoord de intentie uitgesproken om alles op alles te zetten om de woningbouwproductie op gang te houden. De gemeente heeft in 2024 een nieuwe crisismaatregel vastgesteld waarmee de marktpartijen een eenmalige herijking van de grondprijzen kunnen aanvragen (zie paragraaf 1.8). Eind 2023 is het beeld dat de inflatie afzwakt en de grondprijzen lijken zich weer enigszins te herstellen. Voor de komende jaren worden de risico’s daarom iets lager ingeschat dan aan het begin van dit jaar, waardoor er eind 2023 sprake is van een iets betere prognose van de vereveningsruimte. In het MPG 2024 – dat in het eerste kwartaal 2024 aan het college wordt voorgelegd – zal op de actuele cijfers worden ingegaan.
De verwachting is dat er voldoende ruimte zal zijn voor de plannen met een financieel tekort die op dit moment in voorbereiding zijn, zoals het Osdorpplein fase 2, de Couperusbuurt, het Ruychaverkwartier, De Kolenkitbuurt, de Wildemanbuurt, Holendrecht en de H- en K-buurt en uitbreiding Winkelcentrum Centrum Amsterdam Noord. Deze tekortplannen in de stedelijke vernieuwingsgebieden geven invulling aan de ambitie om ongelijk te investeren in gelijke kansen. Het blijft ook de komende tijd passen en meten en bijsturen zodat plannen niet duurder worden dan nu wordt verwacht. ‘Gewoon Goed’, dus geen extra dure ambities en het sturen op uitvoerings- en proceskosten is nog steeds van groot belang om alles passend te houden binnen de beschikbare ruimte. Hierbij hoort
de gebruikelijke kanttekening dat een gedeelte van de vereveningsruimte nog moet worden verdiend. De gemeente bouwt de woningen niet zelf en de economische ontwikkelingen zijn nooit met zekerheid te voorspellen. En als de markt geen grond afneemt zijn er ook geen grondinkomsten voor de gemeente. Het blijven toevoegen van positieve plannen aan de portefeuille is nodig om te kunnen voldoen aan de structurele afdracht en om ook in de toekomst ongelijk te kunnen blijven investeren in gelijke kansen.
1.7.2 Startbouwimpuls Rijk Het Rijk geeft met de Startbouwimpuls (SBI) een financiële bijdrage om de verslechterde business case van bouwende partijen, die is ontstaan als gevolg van de verslechterde economische omstandigheden, te verbeteren en partijen een impuls te geven om toch – eerder – te kunnen starten met de bouw. Het Rijk heeft aan 14 projecten in Amsterdam een bijdrage toegekend van in totaal € 18 miljoen, gemiddeld ca. € 8.500 per woning. Hiermee wordt in 2024 de bouw van bij elkaar 2.100 woningen, waarvan 82% sociale of middeldure huurwoningen, gestimuleerd. Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2023
21
1
1.7.3 Structurele rijksbijdragen Voor het realiseren van de hoge nieuwbouwambities, hebben gemeenten en corporaties het Rijk hard nodig. Lokaal kan de behoefte verschillen. Zo is Amsterdam – als grote gemeente – al ingericht op (grootschalige) gebiedsontwikkeling, samenwerking met de markt en het snel escaleren van evt. knelpunten in projecten. Wat Amsterdam van het Rijk nodig heeft, zijn hand vatten/oplossingen voor vraagstukken zoals geluid hinder en energiecongestie èn zijn financiële middelen. De tekorten op gebiedsontwikkeling en op de realisatie van betaalbare woningen zijn structureel. De middelen van de regelingen SBI en WBI (Woning Bouw Impuls) zijn echter volledig uitgeput of worden uitgeput in de begroting van 2024. Dit is zorgelijk. Het is afwachten wat de nieuwe kabinetsformatie gaat betekenen voor de inzet van het Rijk. Om breed aandacht te vragen voor de volkshuisvesting zijn in het najaar van 2023 twee brieven gestuurd aan de Tweede Kamer. Per brief d.d. 11 oktober 2023 hebben gemeenten Den Haag, Eindhoven, Rotterdam, Utrecht en Amsterdam de politiek opgeroepen om ook in een volgend kabinet middelen beschikbaar te blijven stellen voor het stimuleren van (betaalbare) woningbouw.
Hiernaast is specifiek aandacht gevraagd voor verbetering van de (financiële) positie van woningcorporaties, de aanpak van de bestaande woningvoorraad en regulering van middeldure huurwoningen. Als ondersteuning en in aanvulling hierop is door de Amsterdamse samenwerkingspartners, de AFWC, de huurdersvereniging en de gemeente Amsterdam, d.d. 16 okt.2023 een ‘Brandbrief voor de volkshuisvesting’ gestuurd. In deze brief is de lokale Amsterdamse situatie nader toegelicht. Door het ontbreken van een duurzaam prestatiemodel voor de corporaties, is hun financiële positie kwetsbaar. Uitgaven stijgen en zijn structureel hoger dan de huurinkomsten.
Dit betekent een onwenselijk druk op hogere huren dan wel verkoop van woningen.
1.8 Tijdelijke marktmaatregelen Om de woningproductie in deze moeizame tijd op peil te houden, heeft het college 12 december 2023 ingestemd met verlenging van de CPI-matiging en de Transformatie-impuls tot 1 januari 2025. Hoewel de inflatie inmiddels onder de 5% ligt, heeft het college toch de maatregel verlengd om de CPIindexering op grondprijsafspraken te matigen, tot maximaal 5 % per kalenderjaar. Gezien de onzekere economische omstandigheden vallen er geen scenario’s uit te sluiten met betrekking tot de ontwikkeling van het inflatiecijfer. Het verlengen van de tijdelijke maatregel creëert naar verwachting rust bij ontwikkelende partijen. Ook de Transformatie-impuls, die een generieke tegemoetkoming geeft van 10% op de grondwaarde met betrekking tot de te realiseren betaalbare woningen in particuliere transformatieprojecten, is verlengd tot 1 januari 2025 om de bouw van betaalbare woningen te stimuleren. Hieraan toegevoegd wordt een tijdelijke crisismaatregel om grondprijsafspraken eenmalig te herijken vlak voor erfpachtuitgifte. Deze laatste maatregel komt voort uit het Doorbouwakkoord, waarin opgenomen was dat de gemeente samen met de markt gaat verkennen of (tijdelijke) maatregelen in de grondprijssfeer effectief, uitvoerbaar en betaalbaar zijn.
Hierin werd een tijdelijke maatregel om overeengekomen grondprijzen te actualiseren vlak voor de start van de transformatie genoemd. Dit heeft dus geresulteerd in de tijdelijke crisismaatregel herijking grondprijzen, die ook
Nieuwbouw van 7.500 woningen
voor tenders geldt. Over de twee andere in het Doorbouwakkoord aangekondigde verkenningen om grondprijzen bij transformatieprojecten korter voor de erfpachtwijziging kunnen worden afgegeven en om een meer marktconforme indexatie van de grondprijzen te hanteren, die meer recht doet aan ontwikkelingen (en dan in plaats komt van de CPI) zijn heeft eind 2023 een gesprek plaatsgevonden met enkele marktpartijen. De gemeente heeft in dit gesprek de contouren voor dergelijke maatregelen toegelicht en de voor- en nadelen met de marktpartijen besproken. In het eerste kwartaal van 2024 zal hieraan een vervolg gegeven worden.
Tijdelijke crisismaatregel herijking grondprijzen (nieuw) In 2024 kunnen partijen, die aan de vooravond van de start bouw staan, eenmalig bij de gemeente het verzoek doen om herijking van hun grondprijsafspraken. De grondprijs wordt dan geactualiseerd. Als deze lager is dan overeengekomen was, dan geldt deze lagere grondprijs. Deze crisismaatregel is nodig om markt partijen tegemoet te komen in deze economisch moeilijke tijden. Opbrengsten van vastgoed staan onder druk en de stichtingskosten nemen toe. Om de bouwproductie te stimuleren ziet de gemeente daarom aanleiding om terug te komen op reeds gemaakte grondprijsafspraken. Dit doet de gemeente doorgaans niet, omdat contractpartners uit moeten kunnen uit gaan van gemaakte afspraken. Onder de huidige marktomstandigheden zou vasthouden aan dit principe echter negatieve gevolgen kunnen hebben voor de voortgang van de woningbouwproductie. De grondprijzen zijn vaak enige jaren geleden overeengekomen, toen er sprake was van een andere markt situatie. Door de grondprijzen eenmalig herijken en naar een marktconform niveau te brengen, hoopt de gemeente vergevorderde projecten een laatste zetje te Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2023
22
1
Nieuwbouw van 7.500 woningen
geven. Bij de herijking blijven een consistente aanpak én marktconforme grondprijzen het uitgangspunt. Partijen kunnen een herijking aanvragen indien ze voldoen aan alle volgende voorwaarden: • De overeenkomst tussen de partij en de gemeente is voor 1 januari 2024 afgesloten. Dit kan een overeenkomst zijn voor een transformatieproject, een (1-op-1) exclusiviteitsovereenkomst of een overeenkomst, die voortvloeit uit een tender. • De erfpachtaanbieding is nog niet geaccepteerd. • Er is een goedgekeurd Voorlopig Ontwerp of een verder gevorderd ontwerp. • De aanvraag dient schriftelijk bij het projectteam ingediend te worden tussen 1 januari 2024 en 1 januari 2025.
Foto door Sanne Couprie
De verwachting is dat de herijking van het grondprijs advies leidt tot een lagere grondprijs, maar dit zal niet altijd het geval zijn. Met name grondwaarden die zijn afgegeven vóór 1 juli 2021 zijn doorgaans niet lager. Grondwaarden die ná 1 juli 2021 zijn afgegeven zullen vaak wel lager uitvallen, maar ook hierbij kan het voor komen dat dit vanwege projectspecifieke aspecten niet het geval is. Bij tenders geldt dat er geen sprake mag zijn van een wezenlijke wijziging. Een verlaging van de grondwaarde kan daardoor niet meer zijn dan € 5.382.000,- en tevens niet meer zijn dan 15% van de oorspronkelijke contractwaarde. De afgesproken termijnen en houdbaarheidsdatum van de overeenkomst blijven na een herijking ongewijzigd, mits de looptijd van de overeenkomst nog minimaal 9 maanden is. Als de looptijd korter is dan 9 maanden, dan wordt deze verlengd zodat deze nog 9 maanden is vanaf de datum van afgifte van de herijkte grondprijs. Met de invoering van deze crisismaatregel zal de gemeente geen termijnen meer verlengen in overeenkomsten, zoals ze in het afgelopen jaar gedaan heeft. Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2023
23
2
Bouwen van een goede mix
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2023
24
2
Het is van belang dat we bouwen naar de behoeftes van de woningzoekenden in de stad. Dit betekent het bouwen van een goede mix in financierings categorieën en woninggrootte, waarbij rekening wordt gehouden met omliggende buurten. De optelsom van de vraag vanuit verschillende doel- en inkomensgroepen is echter hoger dan hetgeen er bijgebouwd kan worden. In vrijwel elk segment is er een tekort. Het is complex om stedelijk te sturen op een gedifferentieerd woningaanbod. Uiteindelijk worden stedelijke nieuwbouw ambities vertaald op projectniveau. De sturingsmogelijkheden worden hierbij sterk bepaald door de locatie. Binnen dit thema wordt gerapporteerd over: • Uitgangspunt 40-40-20 • Start bouw betaalbare woningen • Start bouw woningen voor doelgroepen • Gebiedsgerichte doelgroepenprogrammering
Woningbouwproductie 2007 t/m 2023 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
07
20
08
20
09
20
Sociale huur
10
20
11
20
12
20
13
20
Middeldure huur
Bron: Basisbestand Woningbouw, 1 januari 2024
2.1 Uitgangspunt 40-40-20 Sinds 2017 geldt het uitgangspunt om als gemeente in stedelijke ontwikkelings- en transformatiegebieden te sturen op een woonprogramma van 40% sociaal, 40% middeldure en 20% dure woningen. Het college hecht aan dat dit uitgangspunt ‘40-40-20’, dat bijdraagt aan een ongedeelde stad met voldoende betaalbare
Bouwen van een goede mix
woningen, overeind blijft staan. Dit wil niet zeggen dat er helemaal geen ruimte is voor een ander programma. Bestuurlijk kunnen andere keuzes gemaakt worden. Bijvoorbeeld voor Strandeiland en Sluisbuurt heeft de gemeenteraad gekozen voor een van de 40-40-20 afwijkend programma
14
20
15
20
Dure huur
16
20
17
20
Koop
18
20
19
20
20
20
21
20
22
20
23
20
In Amsterdam bouwen we meer
betaalbare woningen
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2023
25
2
Bouwen van een goede mix
In de Jaarrapportage wordt gerapporteerd over de stand van zaken wat betreft het woonprogramma in Transformatiegebieden en afwijkingen van de 40-40-20 in particuliere transformatieprojecten (mandaat directeur Grond en Ontwikkeling).
2.1.1 Monitor woonprogramma in transformatiegebieden Voor de transformatiegebieden wordt het te behalen woningbouwprogramma bestuurlijk vastgesteld in het project- en/of investeringsbesluit. Het ambtelijk projectteam heeft de taak te sturen op het vastgestelde woningbouwprogramma voor het gebied. De projectgroep kan op kavelniveau afwijkingen van het programma toegestaan zolang – aan het einde van de gebiedsontwikkeling – wordt voldaan aan de bestuurlijke opdracht. Kavels worden op verschillende momenten in de tijd getransformeerd. De gemeente heeft in deze gebieden niet de volledige regie. Daarom zal het reeds overeengekomen woningbouwprogramma op gebiedsniveau niet op elk moment van de looptijd van de gebiedstransformatie overeenkomen met het beoogde eindresultaat. Dat hoeft geen reden tot zorg te zijn. De projectgroep weet of er nieuwe transformaties of nieuwe gronduitgiften in de pijplijn zitten die het totale programma weer naar het voor het gebied beoogde programma zullen doen toe bewegen. Indien het projectteam constateert dat het bestuurlijk vastgestelde programma niet haalbaar is, dan gaat zij terug naar het bestuur. NB. Hierop is één uitzondering. In transformatie gebieden behoort voor een erfpachter/eigenaar 30% sociaal (in plaats van 40%) tot de mogelijkheden mits
een corporatie de sociale woningen afneemt (collegebesluit d.d. 2 juni 2020). Deze afwijking hoeft niet op een andere kavel in het gebied gecompenseerd te worden. Dit betekent dat er in de praktijk gedurende de rit verschuivingen plaatsvinden, de cijfers zijn niet statisch.
In de tabel is weergegeven wat op dit moment de stand van zaken is in de transformatiegebieden. Op dit moment is er nog voldoende ruimte om – zo nodig en/ of op een later moment – bij te sturen op het woonprogramma.
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2023
26
2
Bouwen van een goede mix
Monitor woonprogramma in transformatiegebieden Stand van zaken per 01.01.2024 Transformatiegebieden
Bestuurlijk vastgesteld programma
Voortgang (stand 1 januari 2024)
Ruimte om te sturen
Aantal woningen ca.
Bestuurlijk vastgesteld woonprogramma (eindbeeld)
Woningen vastgelegd/ gerealiseerd
Programma vastgelegd /gerealiseerd
Is het eindbeeld haalbaar?
ArenAPoort Oost
1.917
29-30-412
1.542
26-29-45
ja
Amstel III Paasheuvelweg / Campus
5.000
35-35-30
3.530
57-31-12
ja
Amstel III Bullewijk
5.000
35-35-30
4.158
37-40-21
ja
Buiksloterham (IB tot 2006)
1.918
30-0-70
1.920
23-05-71
IB herijkt
Buiksloterham (Herijking IB 2020)
6.659
37-40-233
2.659
35-25-40
ja
Buikslotermeerplein
1.800
40-40-204
-
-
Ja
1.300-2.100
42-35-235
203
31-30-39
ja
Weespertrekvaart Oost
1.000
40-40-20
0
n.v.t.
ja
Kauwgomballenkwartier
750 à 1.250
40-40-20
162
38-43-18
Ja
5.000
40-40-20
0
n.v.t.
ja
3.500 a 7.500
40-40-20
2.323
37-24-39
ja
2.250
40-40-20
622
37-43-19
ja
NDSM-werf West (B-kavels)
ca. 2.500
30-0-70
2.209
30-15-55
ja
NDSM-werf West (A-kavels)
ca. 2.250
30-40-30
2.247
19-36-45
Ja
Schinkelkwartier
ca. 11.000
40-40-20
868
41-39-20
ja
Hamerkwartier
6.000-6.500
30-40-30
-
-
ja
Amstel III:
Buiksloterham:
Amstelstation-Amsteloever Overamstel:
Sloterdijk: Sloterdijk I Zuid Sloterdijk Centrum Klaprozenbuurt NDSM: