2. Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtuitgiften 2024 (1).docx

Bandbreedte in de reële rente Voor de reële rente wordt een bandbreedte aangehouden. Zonder bandbreedte is er een kans op periodes met een extreem hoge of juist negatieve reële rente als gevolg van het economisch klimaat. Een erg lage of - in extreme gevallen van een lage rente en deflatie - zelfs negatieve disconteringsvoet, zou leiden tot een laag of zelfs negatief canonpercentage. Het is niet de bedoeling om grond uit te geven waar de gemeente geld op toe moet leggen. Het is bovendien niet te verwachten dat een extreem laag of negatief canonpercentage overeenkomt met de (grond)markt. Daarom wordt, in lijn met het advies van Francke & Frijns5, voor de reële rente een bandbreedte tussen de 1% en 3% gehanteerd. Op deze manier hebben extreem hoge of lage reële rentestanden geen invloed op het canonpercentage. Inflatieverwachting De inflatieverwachting is enerzijds nodig voor het bepalen van het canonpercentage voor de canon en anderzijds om een bandbreedte voor de reële rente te kunnen toepassen om extremen in de rentestanden niet te laten doorwerken in het canonpercentage. De canon voor eeuwigdurende erfpachtrechten wordt jaarlijks geïndexeerd. Om zogenaamd `dubbel´ indexeren te voorkomen, wordt de verwachte inflatie `uit´ het canonpercentage gehaald (= d-i). Sinds 2016 is hiervoor aangesloten bij de lange termijn inflatieverwachting van de ECB van 2,0%.

Momenteel is de inflatieverwachting voor de korte termijn hoog. Voor de langere termijn inflatie is de verwachting momenteel nog erg onzeker. Daarom wordt vooralsnog de 2% verwachting voor de langere termijn gehandhaafd. Dit leidt tot een ongewijzigd canonpercentage van 2,49% voor eeuwigdurende erfpacht in 2024. Opslag voor risico en kosten De risico-opslag is nodig, omdat de gemeente op meerdere terreinen risico loopt. De twee meest bepalende risico’s zijn: 

Het risico dat de toekomstige rente voor de lening die de gemeente aangaat voor het bouwrijp maken van grond uitstijgt boven de canon die de gemeente als vergoeding terugkrijgt.

5 Advies over de bepaling van het canonpercentage (2013).

24

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024



Het risico dat de erfpachter de canon niet (of niet tijdig, of niet volledig) betaalt.

4.3 Het canonpercentage voor nieuwe uitgiften onder de AB2016 in 2024 De nominale rente voor het vaststellen van het canonpercentage wordt gebaseerd op de rente op de kapitaalmarkt (het rendement op staatsleningen met een looptijd van tien jaar). De inflatieverwachting wordt gelijkgesteld aan de inflatiedoelstelling van de Europese Centrale Bank en is 2%. Voor de inflatieverwachting bestaat geen eenduidige lange-termijnverwachting gebaseerd op objectieve marktgegevens. Een lagere inschatting van de inflatie maakt het canonpercentage hoger, want de inflatiecorrectie gaat ervan af. Voor de bepaling van de risico-opslag heeft de Grondwaardecommissie6 een bandbreedte van 1,5% tot 2% geadviseerd. Voor het actuele canonpercentage is in 2016 de risico-opslag van 1,5% gekozen. Deze systematiek is sindsdien onveranderd gebleven. Dit leidt tot de volgende parameters voor het bepalen van het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpacht voor 2024: Parameters nominale rente: 10-jaars staatsrente (nr)

3,1%7

reële rente (r): nominale rente -/inflatieverwachting (r=nr – i)

1,10%8

risico-opslag (r0)

1,50%

inflatieverwachting (i)

2,00%

d (r+ro+i)

4,60%

In de tabel hieronder wordt de canonformule ingevuld met bovenstaande parameters: Formule (4): Berekening canonpercentage Canonpercentage nieuwe uitgiften 2024

berekening canon %

d-i = 1+d

4,6% - 2% 1 + 4,6%

= 2,49%

Het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpacht was vanaf 2016 tot en met 2023 ongewijzigd gebleven op 2,9%. Per 1 januari 2024 zal dit percentage echter stijgen naar 2,49%. De canon wordt jaarlijks aangepast met de inflatie (CPI-alle huishoudens). Wanneer er sprake is van negatieve inflatie: deflatie, dan wordt de aanpassingscoëfficiënt op 1 gesteld en blijft de canon gelijk.

6 Bron: rapport “Schoon Schip” (18 juni 2015). 7 Peildatum 1 oktober 2023 afgerond op 1 cijfer achter de komma. 8 De reële rente, gebaseerd op een inflatieverwachting van 2%, is 1,1%; Deze reële rente bevindt zich binnen de bandbreedte

tussen· de 1% en 3%. .

25

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

Voor uitgiften in voortdurende erfpacht geldt een ander canonpercentage, dat periodiek (ieder kwartaal) in het Gemeenteblad wordt gepubliceerd.

4.4 Afkoop van de canonverplichtingen Bij de afkoop (vooruitbetaling) van de periodieke canon is de afkoopsom gelijk aan de netto contante waarde van alle toekomstige canonbetalingen die de erfpachter aan de gemeente is verschuldigd. De erfpachter betaalt dan een afkoopsom, die als eenmalige betaling in de plaats komt van de nog niet vervallen canon(s). Bij eeuwigdurende erfpacht wordt daarmee de canon afgekocht voor de oneindige duur van het erfpachtrecht. Bij nieuwe uitgiften onder eeuwigdurende erfpacht is de afkoopsom gelijk aan de erfpachtgrondprijs. Bij sommige bestemmingen heeft de erfpachter de keuze tussen canon of afkoop en bij sommige bestemmingen is de erfpachter verplicht om af te kopen. Bij uitgifte van erfpachtrechten met de volgende bestemmingen kan de erfpachter kiezen of hij periodiek canon wil gaan betalen of dat de canonverplichtingen (voor de bestemming en volume volgens het erfpachtcontract) worden afgekocht:  

Wonen inclusief bijbehorende parkeervoorzieningen; Sociaal maatschappelijke voorzieningen waarvoor de vaste erfpachtgrondprijs van toepassing is.

Voor alle andere bestemmingen heeft de erfpachter, bij nieuwe gronduitgifte onder de AB2016, geen keuze maar is eeuwigdurende afkoop verplicht (voor de bestemming en volume volgens het erfpachtcontract). Dit is in ieder geval van toepassing voor de volgende bestemmingen:             

Bedrijfsruimte Co-locatie Congrescentrum Datacenters Detailhandel Horeca (inclusief alle onder deze noemer vallende bestemmingen, waaronder bijvoorbeeld hotels) Kantoren Laboratoria Nutsvoorzieningen Parkeervoorzieningen niet ten behoeve van wonen Reclamemasten Recreatie (inclusief alle onder deze noemer vallende bestemmingen, waaronder bijvoorbeeld een casino en speelhallen) Warmte-koudeopslag

In bepaalde gevallen heeft de erfpachter te maken met meerdere `bestemmingen´ in een recht. Afkoop voor het erfpachtrecht is verplicht als één van bovengenoemde bestemmingen de

26

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

hoofdbestemming is, ook als er andere bestemmingen onder vallen. In twijfelgevallen bepaalt de gemeente wat de hoofdbestemming is. Als het betalen van een periodieke canon tot de mogelijkheden behoort, wordt dit opgenomen in de erfpachtaanbieding.

Deel B - Marktontwikkelingen deelmarkten en erfpachtgrondprijzen 2024

27

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

5 Woningbouw

5.1 Woningtypen Amsterdam heeft zo’n 475.000 woningen en kent vele typen. De woningmarkt is op te delen in twee hoofdcategorieën, te weten koop- en huurwoningen. Binnen de koopwoningmarkt komen in beginsel alle woningtypen voor (diverse typen één- en meergezinswoningen, maar ook waterwoningen en woonboten). Naast de vrije sector koop is ook gestart met de ontwikkeling van sociale koopwoningen. Binnen de huurwoningmarkt worden de categorieën sociaal en markthuurwoning onderscheiden, waarbij binnen de markthuurwoningen onderscheid kan worden gemaakt tussen middeldure huur (waaronder eeuwigdurende middeldure huur) en vrije sector (dure) huur. De zogenaamde wooncoöperaties nemen een aparte plek in, evenals de woonwerkwoningen. Voor verschillende categorieën gelden aparte beleidsregels. Die categorieën worden hierna besproken. Daaraan voorafgaand worden de ontwikkelingen op de koop- en huurmarkt beschreven, zowel voor heel Nederland als voor Amsterdam.

5.2 Ontwikkelingen koopwoningmarkt Ten opzichte van de piek in 2022 zijn de huizenprijzen flink gedaald. In het eerste kwartaal van 2023 zette de daling van de koopprijzen van woningen verder door. De begin augustus in de media gemelde opleving van de koopwoningmarkt in het tweede kwartaal van 2023 past in het seizoenspatroon dat de koopwoningmarkt normaliter volgt. Het kan daarom nog niet gezien worden als de definitieve ommekeer van de huidige correctie op de koopwoningmarkt. Al met al is er geen sprake van een vrije val op de koopwoningmarkt. De markt raakt wel minder gespannen, waardoor de consument iets meer keuze krijgt en potentiele kopers steeds vaker weer onder de vraagprijs durven te bieden. De geringe nieuwbouwproductie van koopwoningen en de aanhoudende bevolkingsgroei zorgen wel voor een toenemende vraagdruk, waardoor prijsstijgingen op de middellange termijn aannemelijk zijn (Monitor Koopwoningmarkt Q1 2023 TU Delft). Het aantal door de NVM geregistreerde verkopen (ruim 1.900 woningen) kwam in het tweede kwartaal van 2023 hoger uit dan in het voorliggende kwartaal (+31%). Deze ontwikkeling past echter in het normale seizoenspatroon. In vergelijking met tweede kwartaal in 2022 liggen zowel het aantal verkochte woningen, als de transactieprijzen van woningen op een lager niveau (respectievelijk -3,0% en -13,1%).

De mediane verkoopprijs (gepresenteerd door de NVM) ontwikkelt zich normaliter doorgaans iets gunstiger in het tweede en vierde kwartaal dan in het voorliggende kwartaal. De stijging in het tweede kwartaal van 2023 (+4,2% ten opzichte van het voorliggende kwartaal)

28

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

past dus na de daling (-4,9%) van de mediane verkoopprijs in het vorige kwartaal. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) loopt twee tot drie maanden achter op de NVM cijfers en kent een tegengesteld seizoenspatroon. De daling in het tweede kwartaal van 2023 (-1,2%) is dus een seizoenseffect. Ten opzichte van een jaar geleden nemen zowel de mediane verkoopprijs als de PBK wel wederom duidelijk af in het tweede kwartaal van 2023. De mediane transactieprijs per m² die kopers in het tweede kwartaal van 2023 betaalden voor een bestaande woning was € 7.212, een stijging van 2,8% ten opzichte van een kwartaal eerder, maar tegelijkertijd een daling van 9,9% ten opzichte van het jaar daarvoor. De mediane verkoopprijs van een bestaande koopwoning in Amsterdam komt uit op een bedrag van € 527.000 (MVA, Q2 2023). De afkoeling is ook terug te zien in het percentage waarmee men overbiedt. Ten opzichte van een jaar eerder is het overbiedingspercentage afgenomen met ruim 11%. De keuze voor iemand die een koopwoning zoekt in Amsterdam wordt iets ruimer en ook loopt de verkooptijd weer op ten opzichte van eerdere jaren. In het 3e kwartaal van 2023 is een kleine stijging te zien in de prijs van bestaande koopwoningen ten opzichte van het 2e kwartaal van 2023. Onderstaande grafiek laat de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen in Amsterdam en Nederland zien.

Grafiek (5): Prijsindex bestaande koopwoningen CBS Nederland en Amsterdam 2015=100

29

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

Tabel (7): Marktwaarden per stadsdeel per m² GO, inclusief btw (afgerond)* Gerealiseerde mediane transactieprijs per m2 (afgerond op € 10 en hele percentages) Stadsdelen

Q2 2022

Q2 2023

Ontwikkeling in %

Centrum

€

9.098 €

8.683

-4,6%

West

€

8.971 €

8.098

-9,7%

Nieuw West

€

5.636 €

5.054

-10,3%

Zuid

€

9.290 €

8.184

-11,9%

Zuidoost

€

4.666 €

4.163

-10,8%

Oost

€

8.100 €

7.334

-9,5%

Noord

€

6.262 €

5.484

-12,4%

Bron: MVA9. *De prijzen betreffen transactieprijzen voor bestaande koopwoningen. Er is geen correctie gemaakt voor de invloed van een eventuele erfpachtcanon op de transacties. De dalende koopprijzen van bestaande koopwoningen werkten ook gedeeltelijk door in de koopprijsontwikkeling op de nieuwbouwmarkt. De kwartaal-op-kwartaal koopprijsmutatie consolideerde in het derde kwartaal van 2022 (0,0%) en pakte in het vierde kwartaal van 2022 negatief uit (respectievelijk (-3,2%). De terugval van de woningbouwproductie in de koopsector hield ook in het vierde kwartaal van 2022 (de meest recente informatie) aan. Het aanbod en de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen zit al ruim tweeënhalf jaar in een neerwaartse spiraal. Het aantal verkopen bedroeg op landelijk niveau in het vierde kwartaal van 2022 slechts ruim 5.300 woningen, duidelijk minder dan in eerdere jaren. Nieuwbouwkoopwoningen vormen de start van een verhuisketen in de bestaande woningvoorraad: minder transacties op de nieuwbouwmarkt resulteert met enige vertraging ook in minder dynamiek op de markt van bestaande koopwoningen. In paragraaf 5.4 wordt specifieker ingegaan op de Amsterdamse nieuwbouwproductie. De ongunstige (mondiale) economische omstandigheden en de fors opgelopen inflatie in Nederland hebben het algemene consumentenvertrouwen flink geraakt in de tweede helft van 2021 en gedurende het jaar 2022.

Het consumentenvertrouwen zakte in het vierde kwartaal van 2022 tot het laagste niveau (-52) uit de afgelopen veertig jaar. In de eerste helft van 2023 is echter een duidelijk herstel van het vertrouwen waar te nemen, dat toegeschreven kan worden aan het inmiddels weer lagere inflatieniveau, een meer stabiele economische groei en de te verwachten

9 Op dit moment is slechts een enkel nieuwbouwproject op de markt gekomen dat wordt aangeboden onder eeuwigdurende

erfpacht. Het overgrote deel van het aanbod is nog onder voortdurende erfpacht. Het beoordelen van de diverse transacties op de woningmarkt is complex. De woningen worden veelal op koopsommen exclusief erfpacht, dus op basis van een jaarlijkse canon, in de markt gezet, waarbij de erfpachtsituatie niet altijd helder wordt weergegeven. De indeling in stadsdelen is grof. Ook binnen de stadsdelen bestaan grote verschillen.

30

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

inkomensstijgingen. Het consumentenvertrouwen nam weer toe tot -38. Meer vertrouwen in de economie zal een stimulans betekenen voor de vraag naar koopwoningen.

5.3 Ontwikkelingen huurwoningmarkt De huurprijsontwikkeling op de vrije sector huurwoningmarkt laat een stijgende trend zien. Dit wordt met name toegeschreven aan het feit dat er steeds minder aanbod van vrije sector huurwoningen is ten opzichte van de vraag. De oorzaken voor deze ontwikkeling zijn divers en hebben onder andere te maken met onzekerheid over regulering, zoals belastingmaatregelen en het wetsvoorstel Wet betaalbare huur. Van de woningen in verhuur in Amsterdam is de gemiddelde prijs per m² gestegen naar meer dan € 26 per m² GO per maand (Pararius 2023). In alle stadsdelen is er sprake van een stijging waarbij de stijging in stadsdeel Noord opvalt. Wat verder opvalt is dat de huurprijzen in de stadsdelen binnen de ring steeds minder verschillen ten opzichte van stadsdelen buiten de ring, alhoewel het verschil nog steeds zichtbaar is. Ook is een verschil te zien in prijsniveau en afzetbaarheid tussen huurwoningen direct uit de nieuwbouw en de gestoffeerde dan wel gemeubileerde woningen. Ondanks de stijgende huurprijzen lijkt de investeringsmarkt voor huurwoningen minder gunstig. Het investeringsvolume in residentieel vastgoed is sterk afgenomen ten opzichte van de voorgaande jaren. (CBRE, 2023) Het investeringsvolume in beleggingswoningen, zoals middeldure en dure huurwoningen, is historisch laag.

Dit wordt toegeschreven aan een afnemende haalbaarheid van dergelijke projecten als gevolg van een opgelopen rente, stijgende bouwkosten en onzekere landelijke regelgeving. Investeren in residentieel vastgoed verliest daardoor zijn aantrekkelijkheid. De noodzaak voor zekerheid omtrent regelgeving wordt vaak als belangrijk aangegeven om het investeringsklimaat te verbeteren. (Cushman &Wakefield, 2023)

5.4 Nieuwbouwproductie In 2022 zijn 8.401 zelfstandige permanente woningen in aanbouw genomen, waarvan 4.892 woningen in betaalbare huursector (2.780 sociale huurwoningen onder de liberalisatiegrens en 2.112 middeldure huurwoningen met een huur tussen de € 763,47 en € 1.068,83 per maand). In 2023 is een sterke terugval te zien (cijfers tot en met het tweede kwartaal 2023). Halverwege het jaar zijn slechts 2.355 woningen in aanbouw genomen waarvan 1465 sociale huurwoningen (met een huur onder de liberalisatiegrens) en 166 middeldure huurwoningen.

31

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

Grafiek (6a): Nieuwbouwproductie Amsterdam 2022 en eerste helft 2023 (Bron: Gemeente Amsterdam) 2022

2,505

2023H1

275

1,465

0

2,112

1,649

1,860

363

1,000

2,000

sociale huur corporaties

3,000

4,000

5,000

sociale huur marktpartijen

6,000

7,000

middeldure huur

8,000

dure huur

koop

Grafiek (6b): Nieuwbouwproductie A’dam 2000 – 2023 t/m eerste helft (Bron: Gemeente Amsterdam) 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000

sociale huur

middeldure huur

dure huur

2023H1

2022

2021

2019

2020

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

0

2000

1,000

koop

5.5 Woningtypen 5.5.1 Middeldure huur (uitpondrestrictie 25 jaar) Middeldure huurwoningen zijn woningen met een huur tussen de liberalisatiegrens en de bovengrens voor middeldure huur. Aan deze woningen is grote behoefte. Er is daarom in 2017 een Actieplan vastgesteld (8 juni 2017; nr. 152/433). Dit beleid is in 2020 herijkt. Deze nadere beleidsregels zijn op 2 juni 2020 door het college van B&W vastgesteld, gepubliceerd in het Gemeenteblad (2020, 144761) en in deze Nota verwerkt.

32

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

Op grond van de door het college d.d. 2 juni 2020 vastgestelde beleidsregels geldt voor de middeldure huurwoningen een lagere erfpachtgrondprijs dan voor koopwoningen, mits aan de hierna volgende voorwaarden wordt voldaan10: 

 

 



    

De maximale kale aanvangshuur van de woningen wordt per kalenderjaar aangepast. In 2023 bedroeg de maximale huur € 1.175,72 (afgerond € 1.176) en de gemiddelde kale huur € 1.029,22 (€ 1.029). De nieuwe bedragen met het prijspeil 2024 zijn oo het moment van de totstandkoming van deze nota nog niet bekend en komen naar verwachting in januari 2024 beschikbaar. Het betreffen zelfstandige woningen. De eerste 20 jaar na erfpachtuitgifte mogen de maandhuren jaarlijks met maximaal CPI +1%punt worden verhoogd. (CPI-jaargemiddelde van het voorgaande jaar, reeks alle huishoudens, 2015=100). De aanvangshuur na mutatie gaat verder op het huurniveau van vòòr de mutatie. De huur hoeft niet meer terug te vallen in het middeldure segment. In het 21ste tot en met het 25ste jaar na erfpachtuitgifte mogen de huren voor zittende huurders nog steeds met maximaal CPI +1%punt worden verhoogd. (CPI-jaargemiddelde van het voorgaande jaar, reeks alle huishoudens, 2015=100). In het 21ste tot en met het 25ste jaar na erfpachtuitgifte gelden voor nieuwe verhuringen de afspraken die de verhuurder en huurder overeenkomen over de huur en huurverhoging (vrije huur). De woningen mogen op zijn vroegst 25 jaar na erfpachtuitgifte worden uitgepond als koopwoning. Na 25 jaar is geen erfpachtbijbetaling verschuldigd. De woningen worden toegewezen conform de vigerende Huisvestingsverordening Amsterdam.

Er mag geen verplichte gekoppelde verhuur van een parkeerplaats bij deze woningen plaats vinden. Voor nieuwe middeldure huurwoningen geldt het woningdeelbeleid van de gemeente zoals dat is vastgelegd in de vigerende Huisvestingsverordening Amsterdam. Erfpachtvoorwaarden en Algemene Bepalingen (AB) zijn bij een nieuwe gronduitgifte ten behoeve van middeldure huur voor marktpartijen en corporaties identiek. Dat betekent voor middeldure huur voor alle partijen de AB 2016 van toepassing zijn.

Voor 25-jaars middeldure huur voor meergezinswoningen geldt dat de grondwaarde periodiek genormeerd residueel wordt berekend. Periodiek actualiseren is noodzakelijk om prijsontwikkelingen ten aanzien van de stichtingskosten en vastgoedopbrengsten te kunnen verwerken in de grondprijsberekening. Daarnaast wordt er onderscheid gemaakt tussen woningmarktgebieden, de gemiddelde woninggrootte en andere projectkenmerken, omdat dit van invloed is op de exploitatie.

10 N.B. Wijzigingen in het hier bedoelde beleid prevaleren boven het in deze nota vastgestelde beleid grondprijswaardering

33

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

5.5.2 Permanente of eeuwigdurende middeldure huur Met de “Herijkte voorwaarden voor middeldure huur (25 jaar) en beleidsuitgangspunten voor eeuwigdurende middeldure huur (Vervolg Actieplan Meer Middeldure Huur 2020)” zijn ook beleidsregels voor eeuwigdurende middeldure huurwoningen vastgesteld. De eeuwigdurende middeldure huurwoningen zullen projectspecifiek worden opgenomen en kunnen gezien worden als aanvulling op de onder 5.2.1 genoemde middeldure huurwoningen. Voor eeuwigdurende middeldure huurwoningen gelden de volgende voorwaarden: - Er is sprake van een zelfstandige huurwoning. - De maximale kale aanvangshuur van de woningen wordt per kalenderjaar aangepast. In 2023 bedroeg de maximale huur € 1.175,72 (afgerond € 1.176) en de gemiddelde kale aanvangshuur € 1029,22 (€ 1.029). De nieuwe bedragen met het prijspeil 2024 zijn op het moment van de totstandkoming van deze nota nog niet bekend en komen naar verwachting in januari 2024 beschikbaar. - De maandhuren mogen jaarlijks met maximaal inflatie (CPI) + 1% punt worden verhoogd. (CPI-jaargemiddelde van het voorgaande jaar, reeks alle huishoudens, 2015=100). - Ook na mutatie moet de aanvangshuur weer binnen de dan geldende middeldure huurgrenzen liggen. - Er mag geen verplichte gekoppelde verhuur van een parkeerplaats bij deze woningen plaatsvinden.

- De woningen worden toegewezen conform de vigerende Huisvestingsverordening Amsterdam. Voor eeuwigdurende middeldure huur voor meergezinswoningen geldt dat per kalenderjaar de grondwaarde genormeerd residueel wordt berekend. Bij het opstellen van deze grondwaardeberekening is rekening gehouden met de gemiddelde woninggrootte van de te realiseren woningen, dit heeft immers effect op met name de stichtingskosten. Per woninggroottecategorie geldt daarom een andere grondwaarde.

5.5.3 Koopwoningen Sociale koop In het Woningbouwplan 2022-2028 is vastgesteld dat in het kader van de 40-40-20-regeling, binnen de 40% middensegment, ook sociale koopwoningen gerealiseerd kunnen worden. In het woningbouwplan staat: “Binnen de categorie ‘40% middensegment’ ligt de focus op nieuwbouw van middeldure huurwoningen, met een minimale instandhoudingstermijn van 25 jaar. Er is ruimte voor sociale koop, tot maximaal 25% van het middensegmentprogramma.” Een sociale koopwoning is een koopwoning met een eerste verkoopprijs van maximaal € 390.000 VON (inclusief notariskosten, kadastrale kosten en afkoop erfpacht, prijspeil 2023). Deze grens sluit aan op de betaalbaarheidsgrens die het Rijk voor koopwoningen hanteert.

34

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

De maximale eerste verkoopprijs wordt vastgelegd in de erfpachtaanbieding. Het beleid voor sociale koopwoningen stelt geen eisen aan woninggrootte. Daarnaast geldt het uitgangspunt dat deze marktconform wordt gerealiseerd. Verhuurverbod van alle koopwoningen Voor nieuwbouw koopwoningen en transformaties vanaf 8 juli 2020 geldt een verhuurverbod volgens de Beleidsregels ‘Nieuwbouwkoopwoningen voor eigenaar-bewoners”. Hierin is een algemeen verbod op verhuur vastgelegd (ook wel bekend als de zelfbewoningsplicht voor nieuwbouw koopwoningen). Het verhuurverbod is van toepassing op grond die in erfpacht wordt uitgegeven en bij transformaties. Een algeheel verbod op verhuur wordt opgenomen in de erfpachtvoorwaarden en geldt voor onbepaalde tijd. Het verhuurverbod geldt vanaf 8 juli 2020 voor alle nieuwe ruimtelijke projecten die de gemeente Amsterdam in de markt zet en waarbij koopwoningen worden gerealiseerd. Bij transformatieprojecten waarbij de bestemming wijzigt is het verhuurverbod eveneens van kracht. Als de erfpachter een wijziging van het lopende erfpachtrecht aanvraagt als gevolg waarvan in de nieuwe situatie één of meer nieuwe koopwoningen ontstaan, geldt het verhuurverbod ook voor deze woningen. Is de volledige aanvraag voor 8 juli 2020 ingediend, dan geldt het verhuurverbod niet.

5.5.4 Sociale huur corporaties Een woning is een sociale huurwoning als de kale huur bij start van de huurovereenkomst onder de liberalisatiegrens ligt. Deze definitie geldt zowel voor corporatiewoningen als woningen van particulieren. Woningen in de sociale huur worden grotendeels door de zogenaamde in de Woningwet betitelde toegelaten instellingen (corporaties) aangeboden. Bij nieuwbouw van sociale huurwoningen hebben de Amsterdamse woningcorporaties een voorrangspositie op basis van de de Samenwerkingsafspraken 2020-2023, het Uitvoeringsbesluit 2020 voor Erfpacht voor Woningcorporaties (of afspraken en/of besluiten die daarvoor in de plaats komen)en het Selectiebeleid Woningcorporaties. Voor sociale huurwoningen, die gerealiseerd en geëxploiteerd worden door een toegelaten instelling aangesloten bij de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties of door instellingen die naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders voldoende werkzaam zijn in het belang van de Amsterdamse volkshuisvesting, zijn veelal de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht voor woningcorporaties 1998 van toepassing. Op basis van deze bepalingen geeft de gemeente de grond waarop deze woningen staan niet in eeuwigdurende erfpacht uit, maar in voortdurende erfpacht.

De condities waaronder de grond in erfpacht wordt uitgegeven zijn opgenomen in de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 en het Uitvoeringsbesluit 2020 voor Erfpacht voor Woningcorporaties (of afspraken en/of besluiten die daarvoor in de plaats

35

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

komen)11. Dit grondprijsbeleid voor nieuwe gronduitgiften gaat daarom in op koopwoningen en markthuurwoningen, maar niet op de sociale woningbouw door corporaties.

5.5.5 Particuliere Sociale verhuur Woningen in de sociale huur die door particulieren worden gekocht en geëxploiteerd worden voor de grondprijsberekening aangemerkt als markthuurwoningen. De woningen dienen minimaal 25 jaar in het segment sociale huur, dus met een huur niet hoger dan de vigerende liberalisatiegrens, zoals bedoeld in artikel 3, lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte te worden verhuurd. Deze woningen mogen gedurende voormelde periode van tenminste 25 jaar na eerste verhuring niet als koopwoning of vrije sector huurwoning op de markt worden gezet. De erfpachter/eigenaar is gerechtigd de aanvangshuur voor de zelfstandige particuliere sociale huurwoningen per 1 januari van elk jaar te wijzigen onder de voorwaarde dat de huur niet hoger is dan de op dat moment van toepassing zijnde liberalisatiegrens voor sociale huurwoningen.12 Voor particulier sociale huur voor meergezinswoningen geldt13 dat periodiek de grondwaarde genormeerd residueel wordt berekend. Bij het opstellen van deze grondwaardeberekening wordt rekening gehouden met de gemiddelde woninggrootte, het aantal bouwlagen en het woningmarktgebied

5.5.6 Vrije sector (dure) huur Dit betreft woningen met een huur boven de liberalisatiegrens waarop het beleid middeldure huur niet van toepassing is. Voor deze woningen gelden geen beperkingen qua huurprijs en indexering, maar er geldt in principe een instandhoudingstermijn voor de verhuurperiode van 15 jaar waarmee bij de grondprijsberekening rekening wordt gehouden. Wanneer er vroegtijdig wordt uitgepond, dient hiervoor te worden bijbetaald.

5.5.7 Woonwerkwoningen Naast de huur- en koopwoningen zijn er ook zogenaamde woonwerkwoningen. Dat is een woningtype waarbij een deel van de woning (een of meerdere kamers) wordt gebruikt als werkruimte (kantoor of bedrijfsruimte, bedrijf aan huis) binnen de kaders die het geldende bestemmingsplan stelt voor dat afwijkende gebruik. Er is niet altijd sprake van een duidelijke

11 Afspraken geldend voor de periode 2020 – 2023 en gesloten tussen de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, de

Federatie Amsterdamse Huurderskoepels en de gemeente Amsterdam. Afspraken voor de periode 2024-2027 zijn nog niet definitief en worden nog bekend gemaakt. 12 In 2020 is met (o.a.) de IVBN overeengekomen om de minimale instandhoudingstermijn voor particuliere sociale woningen te

verlengen van 15 jaar naar 25 jaar. 13 Post Memori

36

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

scheiding tussen de werk- en woonfunctie. Ook is moeilijk controleerbaar of de werkruimte daadwerkelijk als zodanig wordt gebruikt. Een woonwerkwoning wordt voor de grondprijsberekening als een ‘zuivere’ woning aangemerkt indien het gedeelte waar gewerkt mag worden zodanig is geïntegreerd in de woning, dat niet kan worden gesproken van een duidelijke fysieke scheiding tussen wonen en werken en het werkgedeelte ook niet apart kan worden verhandeld. In dat geval wordt voor het bepalen van de erfpachtgrondprijs een woonwerkwoning in zijn geheel als woning aangemerkt en als zodanig geprijsd. Zijn de twee delen, wonen en werken, apart van elkaar te splitsen, zowel juridisch als fysiek, en daardoor apart te verhandelen, dan geldt voor het werkgedeelte een aparte erfpachtgrondwaarde en is het begrip woonwerkwoning niet meer van toepassing.

5.6 Wooncoöperaties Een wooncoöperatie is een vereniging waarbij de bewoners directe invloed hebben op de exploitatie en het beheer van de woningen. De wooncoöperatie wordt erfpachter en is dus eigenaar van het onroerend goed. Het betreft eeuwigdurende middeldure huur of sociale huurwoningen. De woningen kunnen niet worden verkocht en zijn daarmee blijvend beschikbaar in het midden- en/of sociale segment. Vrijkomende woningen zijn alleen beschikbaar voor specifieke inkomensgroepen. Een wooncoöperatie heeft niet als het doel het maken van winst en eventuele overschotten op de jaarrekening of vermogen mogen niet worden uitgekeerd aan de individuele leden. Voor wooncoöperaties geldt een aangepaste grondwaarde die is gebaseerd op de beperking van de huurstijging en het verbod op splitsen en verhandelen van het erfpachtrecht. Daarnaast stelt de gemeente eisen aan de statuten om te borgen dat de (toekomstige) leden van de wooncoöperatie behoren tot de doelgroep waarvoor de wooncoöperatie is opgericht. De grondprijs voor deze woningen wordt in beginsel genormeerd residueel bepaald, met inachtneming van de minimale grondprijs als genoemd in paragraaf 5.7.3. Als de erfpachter een belegger of corporatie is, is sprake van een beheercoöperatie.

Deze maakt met de bewoners/huurders afspraken over het beheer – dan gelden de reguliere grondwaarden (afhankelijk van bestemming en uitpondtermijn).

5.7 Erfpachtgrondprijzen woningbouw Bovengenoemde marktontwikkelingen worden op basis van de genormeerd residuele methodiek vertaald naar erfpachtgrondprijzen voor woningbouw. Om voor nieuwe projecten een marktwaarde te kunnen vaststellen, wordt gebruik gemaakt van marktgegevens met vraag- en transactieprijzen. Dit geldt voor zowel sociale koopwoningen als voor (reguliere) koopwoningen. Onderstaande tabel geeft een indicatie per stadsdeel. Hierbij is uitgegaan van meergezinswoningen en zijn bedragen afgerond. De gegevens zijn een uitvloeisel van interne indicatieve grondprijzen die zijn opgesteld voor de (meestal actieve) grondexploitaties. Dit maakt dat voor stadsdelen met maar beperkte grondexploitaties een smallere bandbreedte wordt getoond.

37

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

Tabel (8a): Indicaties marktwaarden en erfpachtgrondprijzen voor vrije sector koopwoningen Bandbreedte grondwaarde koopwoningen per stadsdeel Stadsdeel Marktwaarde* Stichtingskosten** per m² GO v.o.n.

Centrum Nieuw-west Noord Oost West Zuid Zuidoost

€ € € € € € €

Laag 7.375 4.500 4.375 4.950 4.050 6.125 3.950

€ € € € € € €

Hoog 9.025 6.925 8.900 8.475 8.250 9.350 6.050

Grondwaarde

per m² GO incl. btw

€ € € € € € €

Laag 3.762 3.375 3.455 3.441 3.321 3.588 3.307

€ € € € € € €

Hoog 3.977 4.157 4.326 4.844 4.623 4.785 3.723

per m² GO excl. btw

€ € € € € € €

Laag 3.000 950 700 1.200 600 2.000 500

€ € € € € € €

Gem. 3.600 1.625 2.150 2.325 2.350 3.525 900

€ € € € € € €

Hoog 4.150 2.650 4.100 4.100 3.700 4.400 2.050

Deze bandbreedte is slechts een indicatie en een momentopname. Vanwege de dynamiek van de markt of andere omstandigheden is het niet uitgesloten dat een definitieve erfpachtgrondprijs buiten de bandbreedte valt. *Marktwaarde: vermelde bandbreedtes op basis van eeuwig afgekochte erfpacht, meergezinswoningen en behorende bij een gemiddelde oppervlakte van 90m² GO per woning. **De stichtingskosten geven een indicatieve bandbreedte weer. Er is hierbij geen rekening gehouden met specifieke projectkenmerken die zich kunnen voordoen. ***Erfpachtgrondprijs op basis van eeuwigdurende afkoop.

38

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

Grafiek (8b): Indicatie bandbreedte erfpachtgrondprijs voor koopwoningen per stadsdeel (***)

)

5.7.1 Nieuwe uitgiften onder de Algemene Bepalingen 1998 De afkoopsommen en geldende tijdvakken voor corporatiewoningen zijn gebaseerd op de Samenwerkingsafspraken (2020-2023) en worden jaarlijks vastgesteld in een apart besluit(voor 2024 publicatie Gemeenteblad, d.d. 22 september 2023, nummer 405782. De Samenwerkingsafspraken 2024-2027 worden naar verwachting begin 2024 vastgesteld en gepubliceerd in het gemeenteblad en zullen dan vigerend zijn.Erfpachtgrondprijzen vrije sector huur, middeldure huur en particuliere sociale huur

5.7.2. Erfpachtgrondprijzen vrije sector huur, middeldure huur en particuliere sociale huur Voor huurwoningen gelden andere residuele grondwaarden dan voor koopwoningen. De grondwaarde voor de huurwoningen is door de beperkende voorwaarde (van huur en verhuur) in de regel lager dan die van koopwoningen. Voor de marktwaarde van een huurwoning is een analyse gemaakt van de verhouding tussen de beleggingswaarde en de VON-waarde. Deze verhouding wordt gebruikt om een afslag te doen op de bepaalde VON-waarde voor koopwoningen. De residuele grondwaarde wordt vervolgens bepaald aan de hand van de gecorrigeerde marktwaarde (afslag van de VON-prijs). De analyse voor de verhouding van de beleggingswaarde huurwoning met een VON-waarde wordt periodiek bijgewerkt. Bij woonsegmenten met meer erfpachtrechtelijke beperkingen, zoals middeldure huur en particulier sociale huur, geldt dat de erfpachtrechtelijke beperkingen worden gekwantificeerd. De marktwaarde wordt hiervoor vervolgens gecorrigeerd. Afhankelijk van de ontwikkeling van de stichtingskosten en de marktwaarde, varieert de grondprijs per woninggroottecategorie. Voor vrije sector woningen geldt dat er minder onderscheid wordt gemaakt dan woningen met meer erfpachtrechtelijke beperkingen zoals middeldure huur en sociale huur.

De keuze om minder oppervlaktecategorieën voor marktwoningen te hanteren, is omdat het (financiële) effect van woninggrootte op de grondprijs

39

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

hier minder groot is dan bij sterk gereguleerde woningen. De woninggroottecategorieën zijn zo bepaald dat deze tegelijkertijd bijdragen aan de werkbaarheid en de marktconformiteit van grondprijzen. Indien een vrije sector huurwoning of een markthuurwoning binnen de verhuurperiode wordt verkocht, dan is er dan sprake van een bestemmingswijziging van huurwoning naar koopwoning. In dat geval wordt afgerekend op basis van de op dat moment geldende regels, prijspeil, e.d. Voor sociale en middeldure huurwoningen geldt een minimale instandhoudingstermijn en is bestemmingswijziging naar koopwoning en vrije sector huurwoning binnen deze termijn niet toegestaan.

5.7.2 Minimale erfpachtgrondprijs woningbouw De minimale erfpachtgrondprijs voor woningbouw is € 251 per m² gebruiksoppervlak (GO) exclusief btw.

40

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

6 Kantoren en bedrijfsruimte

6.1 Ontwikkelingen op de kantorenmarkt Belangrijke ontwikkelingen op de kantorenmarkt zijn:  Het nieuwe kantoor is in toenemende mate een ontmoetingsplek waar wordt samengewerkt en ruimte is voor ontspanning.  Met de opkomst van hybride werken blijft behoefte aan fysiek kantoor bestaan.  Door toenemende behoefte aan kleine metrages en hybride werken neemt de vraag naar flex kantoren toe.  De toekomstperspectieven van de duurzame toekomstbestendige kantoren zijn rooskleurig, vooral in de grote steden op gemengde locaties met voorzieningen en goede bereikbaarheid. De markt beweegt steeds meer naar kwaliteit, flexibiliteit, bereikbaarheid en duurzaamheid.  Er is een grotere impuls tot verduurzaming door de sterk gestegen energieprijzen voortkomend uit de schaarste en onzekere geopolitieke ontwikkelingen.  De polarisatie tussen goede en minder goede kantoren(locaties) neemt verder toe. De vraag naar kantoren focust zich op goed bereikbare multimodale locaties.  Verouderde kantoren gaan een sombere toekomst tegemoet. Vanaf 2023 moeten alle kantoren (zonder monumentale status) vanaf 1oo m² over energielabel C beschikken.  Aantrekkingskracht van de regio Amsterdam zal voor een blijvende vraag naar kantoorruimte zorgen. Amsterdamse kantorenmarkt Amsterdam heeft een bovengemiddelde aantrekkingskracht op kantoorgebruikers.

Er is vooral belangstelling naar toekomstbestendige kantoren op goede locaties, onder andere doordat bedrijven zich als aantrekkelijke werkgever willen profileren. Door de grote vraag naar dit soort kantoren wachten toekomstige gebruikers niet lang met beslissen zodra er nieuw aanbod is. Om aan de vraag te blijven voldoen, ligt de focus in Amsterdam op het ontwikkelen van aantrekkelijke kantoormilieus met veel voorzieningen en goede ov-bereikbaarheid, het toevoegen van nieuwe moderne kantoren en het verbeteren van de bestaande voorraad. Kwaliteit, flexibiliteit, bereikbaarheid en duurzaamheid zijn bij de keuze van het type kantoor belangrijke aspecten. In Zuidas, Amstelstation e.o., Sloterdijk-Centrum en ArenAPoort bevinden zich clusters van kantoren met hoge kwaliteitslabels. De kantoren in het Centrum, Amstel III, Overamstel en Schinkelkwartier hebben ook een relatief hoge kans op verhuurbaarheid. De kantoren aan de randen van de stad scoren minder hoog. In het laatse kwartaal van 2022 bedroeg de kantorenvoorraad in Amsterdam meer dan 6 miljoen m². Medio 2023 bedroeg de leegstand 430.000 m² (7,1%), een lichte stijging ten opzichte van eind 2022. Toen was de leegstand 412.000 m² (6,8%). Absoluut zit het grootste deel van de leegstand in de verouderde gebouwen die tevens een slechte bereikbaarheid hebben. De verwachting is dat

41

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

de gemiddelde stedelijke leegstand eind 2024 zich tussen de 9% en 10% bevindt. En toch lijkt er weinig reden tot zorg, omdat de voorraad en leegstand in gezonde verhouding staan tot de economische groei van de regio Amsterdam (CBRE, 2023). In het eerste kwartaal van 2023 heeft 50% van de in totaal 165.000 m² opgenomen kantoormeters plaatsgevonden in de Randstad, met Amsterdam als koploper met 51.000 m². Amsterdam is daarmee goed voor ruim een derde van de Nederlandse transactiedynamiek. Met name locaties op de Zuidas en Amsterdam Centrum zijn populair, terwijl de transactiedynamiek in Zuidoost en Sloterdijk achterblijft (C&W, 2023). Opvallend bij de opname is het groeiende aandeel van het kleine segment. In 2022 was het aandeel transacties met kantoren < 500 m² 10,4%, in 2020 was dit slechts 7,7%. Er is weinig kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte beschikbaar en de ruimte in deze categorie die wel beschikbaar is wordt snel opgenomen voor een hoge prijs. De grootste tot stand gekomen transactie betreft het nieuwe onderkomen van Philips op de Zuidas, dat in 2025 in gebruik wordt genomen. Met deze transactie is 17.000 m² gemoeid en draagt daarmee in belangrijke mate mee aan de hoge Amsterdamse opname. DAS Rechtsbijstand had met een opname van 7.000 m² in het nieuwe B Vital offices in Zuidoost eveneens een groot aandeel in de opname.

Amsterdam heeft, mede door haar ligging nabij Schiphol, een kantorenmarkt met de beste Perspectieven binnen Nederland. Beleggers blijven zoeken naar de beste locaties om te investeren en zijn bereid een hoge prijs te betalen als het object voldoet aan de hedendaagse eisen en kwaliteiten. De hoogste huren worden op de Zuidas, Oud Zuid, Centrum, het gebied rondom Amstelstation en de IJ-oevers gehaald. Aanvangsrendementen lopen in de hele regel op, wat een negatief effect heeft op beleggingswaarden. Met name de stijgende rente speelt hierin een belangrijke rol. Als het aantrekken van vreemd vermogen duurder wordt leidt dit in de breedte tot een verminderde beleggingsactiviteit enerzijds en oplopende rendementen anderzijds, omdat stijgende rentes verdisconteerd zijn in het beleggingsrendement. Erfpachtgrondprijzen kantoren Kantoorontwikkelingen worden gedaan door marktpartijen die inzetten op nieuwbouw, uitbreiding of herontwikkeling. De uitgeefbare gronden in Amsterdam voor kantoorontwikkeling zijn schaars. De erfpachtgrondprijzen voor kantoren worden bepaald op basis van de huurwaarden, aanvangsrendementen en stichtingskosten. Vanwege de schaarste aan geschikte hoogwaardige locaties zal de druk op de Amsterdamse kantorenmarkt aanwezig blijven en liggen verdere stijgingen van prijzen in het verschiet.

Huurprijzen zijn over het algemeen gestegen, echter een stijging van het aanvangsrendement leidt over het algemeen tot lagere marktwaarden in de hele stad. Op toplocaties is de daling het minst groot, terwijl op mindere, secundaire locaties de marktwaarde het hardst daalt. Hieronder de indicatieve bandbreedte van de erfpachtgrondprijzen voor de belangrijkste kantoorgebieden waar nieuwe kantoorontwikkelingen plaatsvinden.

42

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

Tabel (9): Indicatie bandbreedte erfpachtgrondprijs kantoren Gebied Erfpachtgrondprijs per m² bvo*, excl. btw Ondergrens Bovengrens Zuidas € 3.500 € 5.000 Amstel III € 500 € 1.000 ArenAPoort West, Entree € 600 € 1.500 MBP-Zuidoost € 350 € 750 Science Park € 400 € 1.250 Amstelstation e.o. € 1.500 € 2.250 Sloterdijk Centrum € 450 € 900 Deze bandbreedte is slechts een indicatie en een momentopname. Vanwege de dynamiek van de markt of andere omstandigheden is het niet uitgesloten dat een definitieve erfpachtgrondprijs buiten de bandbreedte valt. *bvo = bruto vloeroppervlak

Flexkantoor Een flexkantoor is een pand waar ondernemers kantoorruimte kunnen huren en gebruik kunnen maken van gezamenlijke faciliteiten zoals een receptie, vergaderzalen, telefooncentrale en schoonmaak. Bedrijfsverzamelgebouw Anders dan de term doet vermoeden is een bedrijfsverzamelgebouw een (kantoor)gebouw waarin meerdere bedrijven gehuisvest zijn. Vaak gaat het om een mix van kleine bedrijven alsmede middelgrote bedrijven die hier een kantoor huren. Een bedrijfsverzamelgebouw is geen apart benoemde erfpachtbestemming. De hoogte van de erfpachtgrondprijs wordt bepaald door de aard en het gebruik van het vastgoed te toetsen aan de bestemmingsomschrijving van bedrijfsruimte en kantoorruimte.

6.2 Ontwikkelingen bedrijfsruimtemarkt/logistiek Het voorgaande jaar werd al gesteld dat de bedrijfsruimtemarkt geen gezonde markt meer is en dit effect is in 2023 verder versterkt. De grote vraag naar bedrijfsruimte houdt aan, met name op logistieke hotspots, en het aanbod van geschikte bedrijfsruimte slinkt. Nieuwe ruimte wordt snel opgenomen en van de markt gehaald. Het aantal transacties voor bedrijfsruimte en logistiek vastgoed is in Nederland in het eerste kwartaal van 2023 met 17% gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal 2022. Het opnamevolume daalde in dezelfde periode met 28% (NVM, 2023). Hieronder de belangrijke ontwikkelingen op een rij:   

Er is een groeiende vraag naar geschikte bedrijfsruimte in bijna alle lagen van de bedrijfsruimtemarkt. Bedrijven halen productie dichtbij huis, waar productie eerder naar het buitenland verplaatst werd. De vraag is groter dan aanbod, nieuw aanbod wordt snel opgenomen door de markt, er vindt nauwelijks doorstroming plaats.

43

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

     

 

De markt voor het koopsegment is krapper dan het huursegment, gebruikers willen liever kopen dan huren. Prijzen stijgen, echter stijgen de koopprijzen harder dan huurprijzen. De prijsstijgingen zijn het grootst in de stedelijke gebieden. Alhoewel de rente stijgt zijn kopers en huurders toch nog bereid hoge prijzen te betalen. Prijzen stijgen ook door de investeringen van eigenaren in kwaliteit en duurzaamheid. Locaties voor het bouwen van nieuwe bedrijfsruimte zijn schaars en wordt vooral veroorzaakt door transformatie van bedrijventerreinen. Er bestaat daarnaast een groot tekort aan nieuwbouwlocaties als gevolg van politieke keuzes. Ook is er in gemengde gebiedsontwikkelingen nauwelijks plek voor bedrijfsruimte. Door schaarste wordt zuinig met grond omgegaan en er ontstaan nieuwe vormen van bedrijfsruimte, zoals gestapelde bedrijfsruimte en bedrijfsruimte in mixed-use gebouwen. Er is terughoudendheid bij het bouwen van nieuwe bedrijfsruimte door de stijgende kosten van bouwmaterialen en daardoor stagnerende handel en het tekort aan mankracht in de bouw.

Amsterdamse bedrijfsruimtemarkt Amsterdam kampt al jaren met een krappe bedrijfsruimtemarkt. In de stad is een groot tekort aan geschikte bedrijfsruimte en bovendien worden veel bedrijventerrein getransformeerd, waardoor de markt nog verder verkrapt. Vooral bedrijfsruimte kleiner dan 1.000 m² is erg schaars. Ook worden er geen nieuwe gebieden aangewezen voor nieuwe bedrijventerreinen. Uitbreiding van het bestaande aanbod is derhalve moeilijk. Niet alleen in Amsterdam maar ook in de omliggende gemeenten is het geschikte aanbod laag, waardoor bedrijven in Amsterdam weinig keuzemogelijkheden hebben als ze willen uitbreiden of moeten verhuizen door transformatie. Uit de meest recente cijfers blijkt dat het Amsterdamse aanbod in 2022 licht is gestegen t.o.v. het aanbod in 2021. Ook de opname is gedaald, ondanks dat er veel bedrijven op zoek zijn naar bedrijfsruimte. Dit komt omdat een groot deel van het beschikbare aanbod niet geschikt is. Daarnaast werd de opname in 2021 gedomineerd door één megatransactie van Amsterdam Logistic Cityhub. De rest van de opname bestond vooruit uit metrages < 1.000 m² (Sprekende Cijfers Bedrijfsruimten 2023). Aanbod dec 2021 Aanbod dec 2022

180.800 189.900

Opname 2021 Opname 2022

283.600 93.600

De bedrijfsruimtemarkt wordt gekenmerkt door schaarste. Vanuit de markt zijn er signalen dat deze nog aanhoudt en gebruikers zijn hierdoor bereid hoge prijzen te betalen. Met name voor nieuwe moderne bedrijfsruimten zijn prijzen in de laatste 5 jaar verdubbeld. Beleggers hebben in de afgelopen jaren hoge prijzen betaald en dat zien huurders terug in de vorm van hogere huren. Op diverse aanbiedingsplatforms is geen courante bedrijfsruimte te huur onder de € 125 per m² en er zijn nauwelijks aanbodprijzen voor koopobjecten te zien onder de € 2.000 per m².

44

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

6.3 Erfpachtgrondprijzen bedrijfsruimte/logistiek De erfpachtgrondprijzen voor bedrijfsruimten worden bepaald op basis van de huurwaarden, aanvangsrendementen en stichtingskosten. In Amsterdam zijn slechts op de bedrijventerreinen Sloterdijk Poort-Noord en Zuid (voorheen Sloterdijk III) en Sloterdijk IV (De Heining) en Businesspark Amsterdam Osdorp percelen beschikbaar voor uitgifte. Op korte termijn komt op het Zeeburgereiland ook een bedrijvenstrook beschikbaar. Steeds meer van de nieuw te realiseren bedrijfsruimte zal zich bevinden in transformatiegebieden, waar sprake zal zijn van stapeling en menging met andere functies. Voor wat betreft de grondprijzen voor bedrijfsruimte is de verwachting dat deze niet zullen dalen en op de goede bedrijfslocaties juist zullen stijgen, ook al nemen de stichtingskosten verder toe. De Amsterdamse bedrijfsruimtemarkt blijft goed liggen, onder meer door zijn unieke geografische ligging nabij de haven, Schiphol en te midden van een groot snelwegen- en spoorwegennet. Zolang de vraag naar geschikte bedrijfsruimte hoger is dan het aanbod, blijven huurprijs- en marktwaardestijgingen reëel. Hieronder de indicatieve bandbreedte van de erfpachtgrondprijzen voor de bedrijventerreinen met uitgeefbare grond. Tabel (10): Indicatie bandbreedte erfpachtgrondprijs bedrijfsruimte Bedrijventerrein Erfpachtgrondprijs per m² bvo*, excl.

btw Ondergrens Bovengrens Sloterdijk Poort-Noord en Zuid € 450 € 600 (voorheen Sloterdijk III) Sloterdijk IV (De Heining) € 350 € 450 Zeeburgereiland € 450 € 575 Businesspark Amsterdam Osdorp € 500 € 650 Deze bandbreedte is slechts een indicatie en een momentopname. Vanwege de dynamiek van de markt of andere omstandigheden is het niet uitgesloten dat een definitieve erfpachtgrondprijs buiten de bandbreedte valt. *bvo = bruto vloeroppervlak

Voor erfpachtrechten met alleen bedrijfsruimte tot en met 50% kantoor geldt dat wanneer de FSI kleiner of gelijk is aan 1, de grondwaarde per m² onbebouwd terrein gelijk is aan de grondwaarde per m² bvo bedrijfsruimte. Het onbebouwde deel is, ongeacht het gebruik daarvan, het kaveloppervlak minus de totale bvo’s. Is de FSI groter dan 1, dan wordt alleen de grondwaarde van de totale bvo’s bedrijfsruimte afgerekend. Als parkeren niet als zelfstandige bestemming wordt geëxploiteerd en onderdeel is van het erfpacht bedrijfsruimte wordt geen aparte grondwaarde voor de parkeerplaatsen afgerekend, omdat die al in de grondwaarde voor de bedrijfsruimte is verdisconteerd. Afsplitsing van de parkeerfunctie in een afzonderlijk erfpachtrecht wordt aangemerkt als zelfstandige exploitatie van parkeerplaatsen. In dat geval is sprake van een bestemmingswijziging en krijgt de parkeerplaats in de nieuwe situatie een marktconforme grondwaarde. Laboratorium Een laboratorium is een gebouw of ruimte te gebruiken voor (wetenschappelijk) onderzoek,

45

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

geschikt om bepaalde proeven uit te voeren en wordt aangemerkt als een hoogwaardig bedrijfsgebouw. Laboratoria kunnen naast zelfstandige gebouwen onderdeel zijn van een ziekenhuis of een universiteit, maar ook bij een bedrijf of overheidsinstelling horen. De grondprijs voor een laboratorium wordt genormeerd residueel bepaald. Creatieve industrie Creatieve industrie is een specifieke vorm van bedrijvigheid, die producten en diensten voortbrengt die het resultaat zijn van individuele of collectieve, creatieve arbeid én ondernemerschap. De creatieve industrie bestaat uit drie clusters: kunsten en cultureel erfgoed, de media- en entertainmentindustrie en creatieve zakelijke diensten. Creatieve industrie vormt geen apart benoemde erfpachtbestemming. De hoogte van de erfpachtgrondprijzen voor de creatieve industrie wordt bepaald door de aard en het gebruik van de ruimte te toetsen aan de bestemmingstoelichting voor bedrijfsruimte en kantoorruimte

6.4 Minimale erfpachtgrondprijs kantoren en bedrijfsruimte De minimale erfpachtgrondprijs voor kantoren, laboratoria en bedrijfsruimte bedraagt € 221 per m² bruto vloeroppervlak exclusief btw.

46

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

7 Detailhandel en horeca

7.1 Marktontwikkelingen detailhandel De Nederlandse detailhandel ondergaat moeilijke tijden. Het aantal fysieke winkels neemt al jaren af. Begin dit jaar stond de teller volgens het CBS op iets meer dan 82.000, zo’n 1.600 minder dan een jaar eerder. Zo zorgt e-commerce voor een blijvend dalende vraag naar winkelruimte en zijn de risico’s voor bestaande winkeliers als gevolg van oplopende kosten en onzekerheden hoog. Voor het eerst zijn meer webwinkels dan fysieke verkooppunten geteld. Sinds medio 2022 hebben winkeliers te maken met sterk opgelopen kosten als gevolg van stijgende energieprijzen, hogere inkoopprijzen, hogere huren en hogere lonen. Ook zorgt een dalende koopkracht voor een prijsbewustere consument. Al deze ontwikkelingen hebben gezorgd voor een nieuw evenwicht op de markt. Er wordt vaker gekozen voor contractverlengingen op goede locaties en winkels op de mindere locaties worden afgestoten. De periode na het einde van de coronapandemie, is door retailers gebruikt om de bedrijfsvoering te verbeteren door onder andere het samenvoegen van meerdere filialen in een grotere vestiging en het verplaatsen van winkels naar locaties met hoge aantallen passanten. Zo geven zij bijvoorbeeld de voorkeur aan één grotere unit op het beste stuk van de winkelstraat in plaats van meerdere (kleinere) filialen verspreid over een groter gebied.

Deze selectieve vraagdruk op de “goede” locaties in combinatie met op grote schaal transformeren van lege winkelpanden op minder aantrekkelijke locaties naar andere functies heeft geleid tot een relatief stabiel winkelhuur- en marktwaardeniveau in Amsterdam. De Nederlandse e-commercemarkt blijft groeien. Na de coronapiek in 2020 en 2021 en de daaropvolgende correctie wordt weer meer online gekocht. Eind 2022 is 18,2% van alle bestedingen via online kanalen gegaan ten opzichte van 15% van voor de coronapandemie. Het aandeel e-commerce ligt daarmee in lijn met de voorspelling dat in 2023 ongeveer 30% van de bestedingen uit e-commerce bestedingen zal bestaan (Vastgoedmarkt, CBRE, 2023). Dit fenomeen is op dit moment een van de belangrijkste bedreigingen voor de fysieke winkelmarkt. Consumenten worden in onzekere tijden prijsbewuster. Consumenten kiezen in toenemende mate voor het laagsegment of hoogsegment. Dit leidt ertoe dat het middensegment onder druk staat. Ook gaan op zoek naar goedkopere alternatieven van producten en diensten. Het gevolg is dat verkopen achterblijven en uitverkopen eerder van start gaan (ING, 2022). De detailhandel heeft door de coronacrisis in een stroomversnelling te maken gekregen met een harde marktcorrectie als het gaat om winkelhuren en daarmee beleggingswaarden. Deze correctie heeft voor een nieuwe balans op de markt gezorgd.

Het aantal verkooppunten en vierkante meters winkeloppervlak neemt af en de nieuwe vraag- en aanbodverhouding heeft voor de meeste gebieden geleid tot een stijging van de markthuur. Sinds het uitbreken van de coronapandemie is een op de tien kledingwinkels verdwenen, blijkt uit een analyse van ABN Amro en databureau Locatus. Vooral schoenenwinkels en zaken die dames- en kinderkleding verkopen, zijn gestopt. De

47

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

grootste daling was in 2020 en 2021, toen winkels diverse keren door lockdowns gedwongen de deuren moesten sluiten. Het aantal verkooppunten zal verder afnemen maar sterke, compacte winkelgebieden zullen overblijven. Door de afnemende vraag naar winkelmeters worden op de middellange termijn alternatieve functies aan winkelgebieden toegevoegd op het gebied van wonen, werken en ontspannen. Deze vermenging zal de winkelgebieden versterken en bovendien de leegstand doen afnemen (Syntrus Achmea Outlook 2022-2024). Bouwmarkten, meubelwinkels en verkopers van witgoed, keukens en consumentenelektronica worstelen met teruglopende verkoopcijfers. Met kleding- en schoenenwinkels en drogisterijen gaat het relatief beter. Supermarkten en levensmiddelenzaken boeken tevens omzetwinst blijkt uit cijfers uit 2022 (CBS, 2022). Over de hele linie groeide de supermarktomzet met 3%, maar daalde het volume ook met 3%. Verkopen van webshops via internet daalden met 10%. Bij winkeliers die alleen online verkopen, daalde de omzet met 9% en bij winkeliers die stenen winkels combineren met een webshop was de omzetdaling met 11% iets groter. Dit betreffen landelijke cijfers. Een belangrijk criterium om de vitaliteit van winkelgebieden te beoordelen is de ontwikkeling van de voorraad en leegstand. Sinds 2015 schommelt de landelijke winkelleegstand.

In de periode 2015-2018 was sprake van een daling, daarna volgde een stijging en in de coronaperiode werd opnieuw een daling waargenomen. De meest recente cijfers geven weer dat de landelijke winkelleegstand 7,1% van het aantal winkels bedraagt. Amsterdam zit met 5,3% leegstand (zijnde 301 verkooppunten) onder het landelijke gemiddelde. Op stadsdeelniveau is te zien dat in bijna alle delen van de stad de leegstand terugloopt. Achter het gemiddelde leegstandpercentage van 5,3% zijn er grote verschillen tussen type winkelcentra en -branches. Met name in stadsdeel Centrum is de afname van de leegstand fors: 9,5% van de voorraad in 2021, zijnde 27.543 m² versus 5,5% van de voorraad in 2022, zijnde 15.445 m² (Barometer Winkelleegstand Amsterdam, 2022). Amsterdam heeft de sterkste clustering van winkelruimte in Nederland. De Amsterdamse winkelvoorraad is in de afgelopen 10 jaar gegroeid en omvatte in november 2022 ruim 1,1 miljoen m² winkelvloeroppervlak (wvo). Sinds 2011 is het aantal in gebruik zijnde winkelvestigingen gedaald van 6.089 tot 5.353 vestigingen. De afname van winkels is het meest zichtbaar in het nietdagelijkse boodschappensegment. Het aantal winkels in het dagelijkse boodschappensegment is juist licht gestegen, dankzij de toename van het aantal supermarkten.

De winkelhuurprijzen in Amsterdam lopen sterk uiteen, met name afhankelijk van locatie, ligging en functionaliteit (Cushman & Wakefield, 2022).

7.2 Erfpachtgrondprijzen detailhandel Van de sterkste winkelgebieden in de grote steden gaat de grote aantrekkingskracht uit naar zowel de (bredere) retailmarkt als de consumenten. Door het relatief beperkte aanbod van hoogwaardig winkelvastgoed en de oplopende rente blijven de aanvangsrendementen onder druk staan. In de populairste winkelstraten is de bodem van het aanvangsrendement in 2022 bereikt en loopt nu op, wat een negatief effect heeft op de grondprijzen. De aanvangsrendementen op

48

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

secundaire winkellocaties lopen tevens op. Op minder gewilde locaties zal daarom wellicht vaker worden uitgekomen onderin de bandbreedte van de erfpachtgrondprijzen. Bij uitbreidingen en renovaties van winkelcentra wordt maatwerk geleverd, omdat niet op de standaardreferenties kan worden teruggevallen. Uiteraard moet ook rekening worden gehouden met de ontwikkeling in de verkoop via het internet. Onderstaande tabel geeft een indicatieve bandbreedte van de erfpachtgrondprijzen: Tabel 10: Indicatie bandbreedte erfpachtgrondprijzen detailhandel Locatie Erfpachtgrondprijs per m² bvo* excl. btw

Stadsdeelcentrum Wijkcentrum Buurtcentrum Perifere detailhandel

Ondergrens

Bovengrens

€ 1.000 € 750 € 500 € 500

€2.500 € 1.250 € 1.000 € 750

Deze bandbreedte is slechts een indicatie en een momentopname. Vanwege de dynamiek van de markt of andere omstandigheden is het niet uitgesloten dat een definitieve erfpachtgrondprijs buiten de bandbreedte valt. Bovendien zijn toplocaties, zoals in het kernwinkelapparaat van Amsterdam, niet opgenomen in de tabel. De prijzen zullen boven de bandbreedte vallen maar hier zijn geen gronduitgiften te verwachten. * bvo = bruto vloeroppervlak

7.3 Marktontwikkelingen horeca (exclusief hotels) De horecasector heeft het zwaar gehad in de coronaperiode, maarherstelt momenteel goed. Sinds het einde van de coronalockdowns boekt de sector stijgende omzetten. In het eerste kwartaal van 2023 is 2,3% meer omgezet dan het kwartaal ervoor. Het volume daalde in dezelfde periode echter met 0,3% (CBS, 2023). Eet- en drinkgelegenheden hebben in de genoemde periode 1,9% meer omzet geboekt, kantines en catering 2,9% meer en restaurants 1,7% meer. Cafés noteerden als enige branche een omzetdaling (-1,4%). Voor de hele horecasector geldt dat in het eerste kwartaal van 2023 de omzet 37,8% hoger uitviel dan in het eerste kwartaal van 2022. De forse groei komt mede doordat tot 25 januari 2022 een harde lockdown als gevolg van de coronapandemie gold. Ook daarna was de horeca nog beperkt toegankelijk als gevolg van overheidsmaatregelen. Voorgaande cijfers betreffen landelijke cijfers; voor specifiek Amsterdam zijn geen gegevens bekend.