2. Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtuitgiften 2024 (1).docx

12 december 2023

Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

Samenvatting Algemene beleidskaders De meeste grond binnen de gemeentegrenzen is eigendom van de gemeente. Het komt dan ook vaak voor dat de gemeente als grondeigenaar actief betrokken is bij de stedelijke ontwikkeling. Grofweg zijn er dan twee hoofdvormen van gebieds- of locatieontwikkeling te onderscheiden:  Uitgifte van nieuwe terreinen;  Bestemmingswijziging/transformatie op pand- en/of gebiedsniveau. De gemeente Amsterdam geeft grond uit in erfpacht. Sinds 2016 worden nieuwe erfpachtrechten in eeuwigdurende erfpacht (AB2016) uitgegeven. Uitgifte van grond in erfpacht betekent dat de grond in eigendom blijft van de gemeente - de gemeente heeft het zogenaamde blooteigendom en dat de erfpachter de grond mag gebruiken tegen een vergoeding in de vorm van een erfpachtcanon. De erfpachtcanon is een vergoeding voor het gebruik van de grond. De hoogte van de canon is afhankelijk van de waarde van de grond. De kaders voor de bepaling van de erfpachtgrondprijs staan beschreven in dit voorliggende beleid Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024 (hierna beleid). Dit beleid wordt jaarlijks vastgesteld door het college van Burgemeester & Wethouders en is openbaar. Naast het beleid Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten is er het beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten.

Deze is van toepassing op wijzigingen van bestaande erfpachtrechten, zowel voortdurende, tijdelijke als eeuwigdurende erfpachtrechten. De erfpachtgrondprijzen worden in de regel marktconform bepaald. Marktconformiteit wordt bereikt, ofwel langs de weg van de tender, ofwel door toepassing van de zogenaamde genormeerde residuele methode, met inachtneming van een minimumerfpachtgrondprijs. De genormeerd residuele methode houdt kortgezegd in dat de erfpachtgrondprijs het verschil is tussen vastgoedwaarde en de stichtingskosten, waarbij niet uitgaan wordt van feitelijke opbrengsten- en kostenniveaus, maar van ‘genormeerde’ kosten- en opbrengstenniveaus van vergelijkbare vastgoedobjecten. Daarnaast is in een aantal gevallen sprake van vaste of minimale erfpachtgrondprijzen. De erfpachtgrondprijzen vormen het uitgangspunt voor de bepaling van de canon of afkoopsom. De canon is de periodieke (jaarlijkse) vergoeding voor het gebruik van de grond. Deze wordt bij uitgifte berekend door de erfpachtgrondprijs te vermenigvuldigen met het canonpercentage. Het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpacht wordt jaarlijks vastgesteld en in het Gemeenteblad gepubliceerd. Van 2016 tot en met 2023 bedroeg dit percentage 2,39%.

Door ontwikkelingen in de marktrente zal dit percentage per 1 januari 2024 naar 2,49% stijgen Na uitgifte wordt de eeuwigdurende canon, afgezien van een jaarlijkse indexering met CPI-alle huishoudens alleen aangepast indien het erfpachtrecht wijzigt, bijvoorbeeld bij aanpassing van het volume en/of de bestemming. Wanneer er sprake is van negatieve inflatie ( deflatie), dan blijft de canon gelijk. Voor uitgiften en wijzigingen van voortdurende erfpachtrechten geldt een ander canonpercentage enwordt periodiek in het Gemeenteblad gepubliceerd. Tevens vinden er bij voortdurende erfpacht periodieke canonaanpassingen plaats (veelal eens per 50 jaar).

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

Bij de afkoop (vooruitbetaling) van de periodieke canon is de afkoopsom gelijk aan de netto contante waarde van alle toekomstige canonbetalingen die de erfpachter aan de gemeente is verschuldigd. De erfpachter betaalt dan een afkoopsom, die als eenmalige betaling in de plaats komt van de nog niet vervallen canon(s). Bij eeuwigdurende erfpacht wordt daarmee de canon afgekocht voor de oneindige duur van het erfpachtrecht. Bij nieuwe uitgiften onder eeuwigdurende erfpacht is de afkoopsom gelijk aan de erfpachtgrondwaarde. Bij sommige bestemmingen heeft de erfpachter de keuze tussen canon of afkoop en bij sommige bestemmingen is de erfpachter verplicht om af te kopen. Marktontwikkelingen en erfpachtgrondprijzen In dit beleid worden de marktontwikkelingen beschreven voor de meest voorkomende bestemmingen en wordt aangegeven tot welke (indicatieve bandbreedtes van) erfpachtgrondprijzen deze leiden. De gemeente geeft een deel van haar grond uit door deze in de vorm van een tender in de markt te zetten. Ook voor de in 2023 gepubliceerde tenders bleek voldoende belangstelling van inschrijvers. Wel geldt dat er in zijn algemeenheid veel onrust heerst in de markt. Dit als gevolg van negatieve verwachtingen omtrent de economie en rijksregelgeving. De afgelopen jaren zijn de stichtingskosten sterk gestegen. De bouwkosten stegen hard door oplopende productie- en transportprijzen.

Op een aantal vlakken lijken deze prijsstijgingen enigszins te zijn gestabiliseerd of genormaliseerd. Tegelijkertijd zijn de stichtingskosten onder invloed van loonstijgingen en hogere rente de laatste kwartalen wederom gestegen. De Amsterdamse woningmarkt is op te delen in twee categorieën, namelijk koop- en huurwoningen. De ongunstige (mondiale) economische omstandigheden en de fors opgelopen inflatie in Nederland hebben het algemene consumentenvertrouwen flink geraakt eind 2021 en 2022. Maar er is in 2023 een licht herstel van vertrouwen waar te nemen. Dit komt door een lager inflatieniveau, meer stabiele economische groei en de te verwachten inkomensstijgingen. Bij koopwoningen zijn de huizenprijzen ten opzichte van de piek in 2022 flink gedaald. In het eerste kwartaal van 2023 zette de daling van de koopprijzen van woningen verder door. De begin augustus in de media gemelde opleving van de koopwoningmarkt in het tweede kwartaal van 2023 past in het seizoenspatroon dat de koopwoningmarkt normaliter volgt. Het kan daarom nog niet gezien worden als de definitieve ommekeer op de koopwoningmarkt. Al met al is er geen sprake van een vrije val op de koopwoningmarkt. De markt raakt wel minder gespannen, waardoor de consument iets meer keuze krijgt en potentiele kopers steeds vaker weer onder de vraagprijs durven te bieden.

De geringe nieuwbouwproductie van koopwoningen en de aanhoudende bevolkingsgroei zorgen wel voor een toenemende vraagdruk, waardoor prijsstijgingen op de middellange termijn aannemelijk zijn. Ook de prijsontwikkeling op de vrije sector huurwoningmarkt laat een stijgende trend zien. Dit komt voornamelijk doordat er steeds minder aanbod van vrije sector huurwoningen is ten opzichte van de vraag. De oorzaken hiervan zijn divers en hebben onder andere te maken met onzekerheid over regulering, zoals belastingmaatregelen en het wetsvoorstel Wet betaalbare huur. In alle stadsdelen is er sprake van een stijging waarbij de stijging in stadsdeel Noord opvalt. Ook verschillen de huurprijzen tussen stadsdelen binnen de ring en buiten de ring steeds minder, alhoewel het verschil nog steeds zichtbaar is. Echter het investeringsklimaat voor beleggers in residentieel vastgoed is sterk

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

afgenomen, met name voor middeldure en dure huurwoningen. Oorzaken hiervan zijn onzekere regelgeving, stijgende bouwkosten en een opgelopen rente. Amsterdam heeft een bovengemiddelde aantrekkingskracht op kantoorgebruikers. Er is vooral belangstelling naar toekomstbestendige kantoren op goede locaties. Om aan de vraag te blijven voldoen ligt de focus in Amsterdam op het ontwikkelen van aantrekkelijke kantoormilieus met veel voorzieningen en goede ov-bereikbaarheid, het toevoegen van nieuwe moderne kantoren en het verbeteren van de bestaande voorraad. Kwaliteit, flexibiliteit, bereikbaarheid en duurzaamheid zijn bij de keuze van het type kantoor belangrijke aspecten. De uitgeefbare gronden in Amsterdam voor kantoorontwikkeling zijn schaars. Er is een schaarste aan geschikte hoogwaardige locaties en daarom zal de druk op de kantorenmarkt aanwezig blijven. Dit kan verdere prijsstijgingen tot gevolg hebben. Over het algemeen zijn de huurprijzen gestegen. Een gelijktijdige stijging van het aanvangsrendement heeft geleid tot lagere marktwaarden. De marktwaarde is het hardst gedaald op secundaire locaties. Op toplocaties is tevens een daling te zien, maar minder sterk. De bedrijfsruimtemarkt wordt in 2023 gekenmerkt door schaarste, door een groeiende vraag en weinig aanbod. Deze trend is al jaren aan de gang.

Er worden zijn geen nieuwe gebieden beschikbaar voor nieuwe bedrijventerreinen. Met name voor nieuwe moderne bedrijfsruimten zijn de prijzen in de laatste vijf jaar verdubbeld. Huur- en kooprijzen stijgen door de grote vraag naar bedrijfsruimte voor met name logistieke hotspots en het slinkende aanbod van geschikte bedrijfsruimte. Door schaarste wordt zuinig met grond omgegaan en ontstaan er nieuwe vormen van bedrijfsruimte, zoals gestapelde bedrijfsruimte en bedrijfsruimte in mixed-use gebouwen. De verwachting is dat de grondprijzen voor bedrijfsruimte niet zullen dalen en op goede bedrijfslocaties juist zullen stijgen, ook al nemen de stichtingskosten verder toe. De Nederlandse detailhandel ondergaat moeilijke tijden. De vraag naar winkelruimte neemt in brede zin door diverse ontwikkelingen af. Ook neemt het aantal winkels al jaren af en zorgt een dalende koopkracht voor een prijsbewustere consument. De e-commerce markt blijft echter juist groeien. De detailhandel heeft door de coronacrisis in een stroomversnelling te maken gekregen met een harde marktcorrectie als het gaat om winkelhuren en daarmee beleggingswaarden. Deze correctie heeft voor een nieuwe balans op de markt gezorgd.

Het aantal verkooppunten en vierkante meters winkeloppervlak neemt af, leegstaande winkelpanden worden op grote schaal getransformeerd naar andere functies en de nieuwe vraag- en aanbodverhouding heeft voor de meeste gebieden geleid tot een stijging van de markthuur. Door het relatief beperkte aanbod van hoogwaardig winkelvastgoed en de oplopende rente blijven de aanvangsrendementen onder druk staan. De horecasector heeft het zwaar gehad in de coronaperiode en herstelt momenteel goed. Sinds het einde van de coronalockdowns boekt de sector stijgende omzetten. Na eerder hard te zijn geraakt gedurende de coronapandemie gaat het momenteel erg goed met de hotels in Amsterdam. Het aantal toeristen in Amsterdam groeit sterk, evenals de vraag naar overnachtingen. De gemiddelde opbrengst per kamer stijgt. Tegelijkertijd verslechtert het algemene beleggingssentiment vanwege oplopende rente en maakt dit de financierbaarheid van hotels complexer. Ook is er sprake van een verplichte krimp van Schiphol en verhoging van de

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

toeristenbelasting. Voor 2024 is de verwachting dat een stijging van de bezettingsgraad in combinatie met hogere kamerprijzen leiden tot een stijging van de omzet. De verwachting is dat de grondprijzen op een vergelijkbaar/licht hoger niveau in vergelijking met 2023 zullen liggen vanwege de toegenomen stichtingskosten. De vrijetijdsindustrie heeft een groei doorgemaakt sinds het wegvallen van de coronamaatregelen. Beleving en belevingseconomie zijn belangrijker voor de consument. De verwachting is dat de komende jaren keuzes voor vrijetijdsactiviteiten vaker op basis van budget gemaakt worden. Vanwege de hoge inflatie zal de vraag naar ‘gratis uitjes’ en budget-leisure toenemen. Betaalde vrijetijdsbesteding lijkt steeds meer een luxeproduct te worden. Wat betreft erfpachtgrondprijzen is geen bandbreedte opgenomen, omdat het binnen deze markt om zeer ruime bestemmingcategorieën gaat. Parkeren heeft doorgaans een directe relatie met andere functies, maar wordt binnen het grondprijsbeleid als een aparte op zichzelf staande bestemming bestempeld. In veel gevallen is de bestemming parkeren zelfstandig exploitabel en vormt het onderdeel van een (gebieds)ontwikkeling. Belangrijke factor bij parkeren is de grotere vraag naar laadpalen. Dit zal kostenverhogend werken en daardoor ook van invloed zijn op de erfpachtgrondprijs.

Overige bestemmingen betreffen sociaal-maatschappelijke bestemmingen, nutsvoorzieningen en overige bestemmingen (zoals Warmte koudeopslag). Er is een toenemende commercialisering bij deze bestemmingen. Uitgangspunt is een residuele grondwaardebepaling in gevallen waar de marktwerking leidt tot commercieel winstgevende business cases. In gevallen waar dit niet het geval is, geldt de vaste lage grondwaarde. Een conceptversie van dit beleid is voor een advies en een opinie voorgelegd aan een adviesgroep van onafhankelijke deskundigen op het gebied van bouwkosten, commercieel vastgoed en (residuele) grondwaardetaxaties en woningbouw.

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

Inhoud

1 Inleiding ..................................................................................................................8 1.1 Grondbeleid ..............................................................................................................................8 1.2 Eeuwigdurende erfpacht...........................................................................................................9 1.3 De beleidskaders.......................................................................................................................9 1.4 Mandaat directeur Grond en Ontwikkeling..............................................................................10 1.5 Advies adviesgroep grondprijsbeleid .......................................................................................10 Deel A - Het beleid voor het bepalen van de erfpachtgrondprijs.....................................11 2 Grondprijsbepaling .................................................................................................12 2.1 Marktconforme grondprijzen ..................................................................................................12 2.2 Centrale uitgangspunten.........................................................................................................13 2.3 Algemeen uitgangspunt: bouwrijpe levering

...........................................................................16 3 Stichtingskosten.....................................................................................................17 3.1 Referentiemodellen woningbouw en niet-woonbestemmingen ..............................................18 3.2 Stichtingskostenontwikkeling .................................................................................................19 3.3 Duurzaamheid ........................................................................................................................20 4 Erfpacht .................................................................................................................22 4.1 Het gebruik van de erfpachtgrondprijs ....................................................................................22 4.2 Canon en canonpercentage.....................................................................................................23 4.3 Het canonpercentage voor nieuwe uitgiften onder de AB2016 in 2024....................................25 4.4 Afkoop van de canonverplichtingen........................................................................................26 Deel B - Marktontwikkelingen deelmarkten en erfpachtgrondprijzen 2024.....................27 5

Woningbouw..........................................................................................................28 5.1 Woningtypen ..........................................................................................................................28 5.2 Ontwikkelingen koopwoningmarkt.........................................................................................28 5.3 Ontwikkelingen huurwoningmarkt ..........................................................................................31 5.4 Nieuwbouwproductie ..............................................................................................................31 5.5 Woningtypen ..........................................................................................................................32 5.5.1 Middeldure huur (uitpondrestrictie 25 jaar)...........................................................................32 5.5.2 Permanente of eeuwigdurende middeldure huur .................................................................34 5.5.3 Koopwoningen .....................................................................................................................34 5.5.4 Sociale huur corporaties .......................................................................................................35 5.5.5 Particuliere Sociale verhuur

..................................................................................................36 5.5.6 Vrije sector (dure) huur.........................................................................................................36

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

5.5.7 Woonwerkwoningen ............................................................................................................36 5.6 Wooncoöperaties ....................................................................................................................37 5.7 Erfpachtgrondprijzen woningbouw..........................................................................................37 5.7.1 Nieuwe uitgiften onder de Algemene Bepalingen 1998.........................................................39 5.7.2. Erfpachtgrondprijzen vrije sector huur, middeldure huur en particuliere sociale huur ..........39 5.7.2 Minimale erfpachtgrondprijs woningbouw ...........................................................................40

6 Kantoren en bedrijfsruimte......................................................................................41 6.1 Ontwikkelingen op de kantorenmarkt.....................................................................................41 6.2 Ontwikkelingen bedrijfsruimtemarkt/logistiek........................................................................43 6.3 Erfpachtgrondprijzen bedrijfsruimte/logistiek.........................................................................45 6.4 Minimale erfpachtgrondprijs kantoren en bedrijfsruimte ........................................................46 7 Detailhandel en horeca............................................................................................47 7.1 Marktontwikkelingen detailhandel ..........................................................................................47 7.2 Erfpachtgrondprijzen detailhandel..........................................................................................48 7.3 Marktontwikkelingen horeca (exclusief hotels)........................................................................49 7.4 Erfpachtgrondprijzen horeca (exclusief hotels)........................................................................50 7.5 Minimale erfpachtgrondprijs detailhandel en horeca...............................................................50 8 Hotels

....................................................................................................................51 8.1 Marktontwikkelingen hotels....................................................................................................51 8.2 Erfpachtgrondprijzen hotels ...................................................................................................52 8.3 Minimale erfpachtgrondprijs hotels.........................................................................................52 9 Cultuur & ontspanning / recreatie en sport ................................................................53 9.1 Marktontwikkelingen ..............................................................................................................53 9.2 Erfpachtgrondprijzen cultuur & ontspanning / recreatie en sport.............................................53 9.3 Minimale erfpachtgrondprijs cultuur & ontspanning / recreatie en sport .................................54 10 Parkeren...............................................................................................................55 10.1 Parkeren zelfstandige functie ................................................................................................55 10.2 Minimale erfpachtgrondprijs parkeren ..................................................................................55 11 Overige

bestemmingen .........................................................................................56 11.1 Algemene beschrijving ..........................................................................................................56 11.2 Ontwikkelingen sociaal-maatschappelijke sector ..................................................................56 11.3 Erfpachtgrondprijzen overige bestemmingen ........................................................................57 11.4 Minimale erfpachtgrondprijs overige bestemmingen ............................................................59

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

1 Inleiding

1.1 Grondbeleid De gemeente Amsterdam stuurt actief op de verdere (her-)ontwikkeling van de stad. Ruim 80% van de grond binnen de gemeentegrenzen is eigendom van de gemeente. Het komt dan ook vaak voor dat de gemeente als grondeigenaar actief betrokken is bij de stedelijke ontwikkeling. Grofweg zijn er dan twee hoofdvormen van gebieds- of locatieontwikkeling te onderscheiden:  Uitgifte van nieuwe terreinen, waar nog geen particuliere eigenaren/erfpachters bij zijn betrokken;  Bestemmingswijziging/transformatie op pand- en/of gebiedsniveau. Daarbij is vaak wèl sprake van belanghebbenden in het gebied: particuliere eigenaren van (een deel van) de grond en/of erfpachters. In de eerste variant heeft de gemeente een actieve positie en rol. De gemeente is dan doorgaans verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken van de locatie, om de kavels daarna in erfpacht uit te geven. Ten behoeve van deze uitgifte bepaalt Grond en Ontwikkeling conform het voorliggende grondprijsbeleid de marktconforme erfpachtgrondprijs. Daarnaast draagt de gemeente zorg voor het planontwikkelproces. De kosten en opbrengsten van de gebieden die de gemeente actief ontwikkelt, staan in de zogenoemde grondexploitatiebegrotingen. De bouw van het vastgoed gebeurt vervolgens door de ontwikkelaar, nadat deze de grond in erfpacht heeft afgenomen.

In de tweede variant heeft de gemeente in het algemeen een meer faciliterende rol. De gemeente stelt dan de stedenbouwkundige en programmatische randvoorwaarden op en legt die vast in een bestemmingsplan, dat door de gemeenteraad wordt vastgesteld, of faciliteert de planologische maatregel per bouwplan als afwijkingsprocedure en wijzigt de erfpachtovereenkomst. De gemeente laat het initiatief voor de daadwerkelijke transformatie op pandniveau vaak over aan de eigenaren/erfpachters in het gebied. Aanvankelijk richtte de gemeente zich hierbij op transformaties op pandniveau. De laatste jaren gaat het steeds vaker over transformatie op gebiedsniveau en daarbij is dan steeds meer sprake van regie en projectmatige aansturing via grondexploitaties. Deze grondexploitaties bestaan veelaluit een mix van nieuw in erfpacht uit te geven grond, transformaties van erfpachtgrond naar andere functies middels een bestemmingswijziging en grond van derden. Bij grond van derden worden de kosten van de uit te voeren maatregelen in de openbare ruimte verhaald op de ontwikkelende partijen, bij erfpachtgronden gebeurt het kostenverhaal via een wijziging van het erfpachtcontract.

8

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

1.2 Eeuwigdurende erfpacht De gemeente Amsterdam geeft grond uit in erfpacht en is daarmee de erfverpachter. De verkrijger van het erfpachtrecht is de erfpachter. Uitgifte van grond in erfpacht betekent dat de grond in eigendom blijft van de gemeente - de gemeente heeft het zogenaamde blooteigendom - en dat de erfpachter de grond mag gebruiken tegen een vergoeding in de vorm van een erfpachtcanon. De gemeente voert dit beleid al sinds 1896: uitgifte in erfpacht is de regel en verkoop in vol eigendom de uitzondering. Sinds juli 2016 vindt nieuwe gronduitgifte in eeuwigdurende erfpacht plaats, uitgezonderd uitgiften waarvoor de contractuele onderhandelingen al gestart waren onder het oude beleid. Op nieuwe uitgiften van erfpachtrechten voor woningen, maatschappelijk en commercieel vastgoed zijn sindsdien de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 Amsterdam (AB 2016) van toepassing1. Daarvoor werd de grond in voortdurende erfpacht uitgegeven. Bij zowel uitgifte in voortdurende als uitgifte in eeuwigdurende erfpacht is sprake van een recht met een onbeperkte looptijd, maar bij voortdurende erfpacht wordt de canon aan het einde van een zogenaamd (administratief) tijdvak herzien. Eeuwigdurende erfpacht kent geen tijdvakken meer en daarmee geen canonherzieningen aan het einde van een tijdvak.

1.3 De beleidskaders Dit beleid vervangt het beleid “Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023”. Het beleid is opgedeeld in een deel A en een deel B. Deel A betreft de algemene regels voor het bepalen van de erfpachtgrondprijs. In deel B wordt inzicht gegeven in de marktontwikkelingen met betrekking tot de diverse marktsegmenten en worden bij benadering de bandbreedtes van de erfpachtgrondprijzen van die marktsegmenten per deelgebied in de stad aangegeven. Deze bandbreedtes zijn nadrukkelijk indicatief en kunnen gedurende het jaar veranderen, afhankelijk van onder meer marktontwikkelingen. Naast het beleid Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten, die van toepassing is bij nieuwe gronduitgiften, is er het beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten. Dit beleid is van toepassing op wijzigingen van bestaande erfpachtrechten, zowel voortdurende, tijdelijke als eeuwigdurende erfpachtrechten. Beide beleidskaders zijn openbaar en worden jaarlijks door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld. De kaders voor het grondbeleid en het bepalen van de grondwaarde zijn vastgesteld door de gemeenteraad. Het binnen deze kaders te voeren grondprijsbeleid wordt vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders.

1

Uitzondering hierop vormen gronden voor woningen die uitgegeven worden aan woningcorporaties aangesloten bij de

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en uitgiften door Haven Amsterdam en Amsterdam Science Park, waarvoor andere algemene bepalingen gelden.

9

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

1.4 Mandaat directeur Grond en Ontwikkeling Indien naar het oordeel van de gemeente, vanwege processpecifieke en/of projectspecifieke omstandigheden, het toepassen van de gehanteerde uitgangspunten in het grondprijsbeleid niet leidt tot de meest optimale erfpachtgrondprijs, kan de gemeente afwijken van de gehanteerde uitgangspunten om zo toch tot de meest optimale erfpachtgrondprijs te komen. De directeur Grond en Ontwikkeling is in voorkomende gevallen door het college van burgemeester en wethouders gemandateerd om invulling te geven aan deze afwijkingsmogelijkheid2. De directeur Grond en Ontwikkeling rapporteert de afwijkingen jaarlijks aan het college in de “Rapportage toepassing Grondprijsbeleid”.

1.5 Advies adviesgroep grondprijsbeleid Het beleid is beoordeeld door een externe adviesgroep bestaande uit de heer Laurens Verschoor (Cushman & Wakefield), deskundige commercieel vastgoed en bouwkosten en mevrouw drs. A.P.M. van der Wielen RMT RT (Hallie & Van Klooster Makelaardij), deskundige woningbouw. Met de commissie is een startoverleg gevoerd op 13 oktober 2023 en een eindgesprek op 17 november 2023. De commissie heeft op 6 november 2023 2022 schriftelijk advies uitgebracht.

2 Mandaat op grond van bijlage 4 van het Bevoegdhedenbesluit 16 december 2014 onder 3.B, lid 2 sub d i.c. “Het nemen van

besluiten inzake erfpachtuitgifte waarbij wordt afgeweken van de meest actuele door de Gemeenteraad aanvaarde (bandbreedtes van de) erfpachtgrondprijzen, ter realisering van de meest optimale erfpachtgrondprijs (artikel 160, eerste lid onder e van de Gemeentewet).”

10

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

Deel A - Het beleid voor het bepalen van de erfpachtgrondprijs

11

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

2 Grondprijsbepaling

2.1 Marktconforme grondprijzen Bij de meeste producten en diensten leidt een grote vraag tot meer aanbod, maar (bouw)grond in Nederland - en zeker in Amsterdam - is een schaars goed. Er is sprake van concurrentie, waarbij degene die de locatie het meest waardevol vindt het hoogste bod zal uitbrengen. Het aanbod van (bouw)grond kan niet, of niet snel, worden verruimd. Daarnaast duurt het realiseren van vastgoed enkele jaren, waardoor het aanbod niet op korte termijn kan worden aangepast aan de gewijzigde vraag. Hierdoor is de erfpachtgrondprijs niet of zeer beperkt te beïnvloeden en varieert de erfpachtgrondprijs (en het daarop gebouwde vastgoed) sterk in de tijd en per locatie, afhankelijk van de marktvraag. Uitgangspunt van het grondprijsbeleid is dat de gemeente de grond tegen een marktconforme prijs uitgeeft. De Europese regelgeving ter voorkoming van ongeoorloofde staatssteun bepaalt immers dat gronden moeten worden uitgegeven tegen een marktconforme prijs. Er zijn verschillende manieren om aan deze eis te voldoen. Amsterdam kiest ervoor om zo veel als praktisch mogelijk is, bouwrijpe grond via tenders in de markt te zetten.

De Europese Commissie heeft namelijk in de Mededeling Staatssteun onder meer vastgelegd dat een transactie marktconform is (en er dus geen sprake is van ongeoorloofde staatssteun) indien de grondprijs tot stand is gekomen in een openbare, transparante, onvoorwaardelijke inschrijvingsprocedure. Sinds februari 2016 heeft de gemeente Amsterdam als beleid om bij selecties waar de prijs één van de selectiecriteria is, een optieovereenkomst in de markt te zetten. In die gevallen bieden de marktpartijen niet op de grond, maar op de optie (voor bepaalde tijd) ter verkrijging van een erfpachtovereenkomst van de gemeente voor de beoogde ontwikkeling. De biedprocedure op de optievergoeding geeft inzicht in de marktconformiteit van de gronduitgifte. In een tender is een vaste erfpachtgrondprijs opgenomen. Echter er zijn ook projecten waar het niet mogelijk of gewenst is om de erfpachtgrondprijs via een inschrijvingsprocedure te hanteren. Bijvoorbeeld wanneer er één-op-één afspraken worden gemaakt met een marktpartij (bijvoorbeeld: de betrokken partij is eindgebruiker) of bij transformatieprojecten. In dat geval zal de marktconforme erfpachtgrondprijs worden bepaald door Grond en Ontwikkeling op basis van de genormeerd residuele methode. De erfpachtgrondprijs heeft een beperkte geldigheidsduur. De prijs wordt opnieuw bepaald als binnen deze geldigheidsduur geen prijsafspraak is gemaakt.

Is er sprake van een prijsafspraak, dan wordt de prijs geïndexeerd met de consumentenprijsindex (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Grond en ontwikkeling heeft de mogelijkheid om onder voorwaarden af te wijken van dit indexcijfer. Het aantal maanden waarmee de erfpachtgrondprijs wordt geïndexeerd, is gelijk aan de periode gerekend vanaf de datum einde geldigheid van de erfpachtgrondprijs tot de

12

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

ingangsdatum van het erfpachtrecht of de ingangsdatum van de erfpachtwijziging (bijvoorbeeld bij transformaties). Er wordt geen grondprijsindexatie uitgevoerd bij een negatieve ontwikkeling van het inflatiecijfer (deflatie).

2.2 Centrale uitgangspunten Voor de bepaling van de erfpachtgrondprijs geldt een aantal centrale uitgangspunten en principes, te weten: -

Marktconformiteit Functioneel Genormeerd residueel Vaste en minimale grondprijzen

Marktconformiteit Het belangrijkste uitgangspunt van het grondprijsbeleid is dat grondprijzen marktconform moeten zijn in de zin van Europese staatssteunregelgeving. Er zijn verschillende manieren om aan deze eis te voldoen. Zoals hiervoor al gemeld kiest Amsterdam ervoor om, zo veel als praktisch mogelijk is, bouwrijpe grond via tenders in de markt te zetten. Daarnaast worden grondprijzen bepaald op basis van externe (markt-)informatie, wordt het grondprijsbeleid extern getoetst en wordt er gerapporteerd over de toepassing van het grondprijsbeleid. Functioneel Amsterdam voert een functionele grondprijssystematiek. Dit houdt in dat de waarde van de grond gerelateerd is aan de daarop te realiseren bestemming (functie). Voor het bepalen van de waarde van de grond is niet de kostprijs bepalend. De erfpachtgrondprijs is sterk afhankelijk van onder meer de volgende vier factoren: 1. 2. 3. 4.

De locatie; De (mogelijke) bestemming, gebruik en bebouwingsmogelijkheden daarbij inbegrepen; Het moment in de tijd (economische situatie); De erfpachtrechtelijke beperkingen.

Ad. 1 Locatie De locatie is een belangrijke factor als het gaat om de hoogte van de erfpachtgrondprijs. De locatie heeft, afhankelijk van de bestemming, voornamelijk invloed op het opbrengstniveau en in mindere mate op het kostenniveau om het vastgoed te realiseren. Bijvoorbeeld: een kantoor op de Zuidas heeft een hogere beleggingswaarde dan hetzelfde kantoor in Amsterdam Noord, terwijl de stichtingskosten (bij gelijkblijvend(e) kwaliteit en volume) minder sterk verschillen. Hierdoor verschilt de erfpachtgrondprijs voor deze bestemming per locatie aanzienlijk. Ad.2 Bestemming, toegestane gebruik en bebouwingsmogelijkheden Naast de locatie wordt de erfpachtgrondprijs bepaald door de opbrengsten die de gebruiker met het vastgoed kan realiseren. Deze opbrengsten worden onder andere bepaald door de

13

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

bestemming, het toegestane privaatrechtelijke gebruik (het kan zijn dat in het erfpachtcontract beperkingen worden opgelegd ten opzichte van de publiekrechtelijk toegestane bestemming3) en de maximaal toegestane vloeroppervlakte (of beperkingen daarop). Zo heeft een kantoor een ander opbrengstenniveau dan een woning. Daarnaast is het totale toegestane bouwvolume doorgaans bepalend voor de totale erfpachtgrondprijs die op een bepaalde locatie kan worden gerealiseerd. Ad. 3 Moment in de tijd De vraag naar vastgoed wisselt afhankelijk van de economische ontwikkeling. In tijden van economische neergang neemt de vraag naar vastgoed doorgaans af, terwijl in economisch betere tijden de vraag en daarmee de opbrengsten doorgaans toenemen. In hoeverre de vraag reageert op de actuele economische ontwikkelingen is vaak ook weer afhankelijk van locatie, bestemming en maatschappelijke ontwikkelingen. Ad. 4 Erfpachtrechtelijke beperkingen Anders dan bij volle eigendom kunnen in het erfpachtcontract beperkingen worden opgenomen die de waarde kunnen beïnvloeden. Ad. 5 Genormeerd residueel De hoogte van de marktconforme grondwaarde wordt bepaald door middel van de genormeerde residuele methodiek. Residueel betekent dat de waarde van de grond bepaald wordt door de opbrengstpotentie van de grond te verminderen met de stichtingskosten die benodigd zijn om de opbrengstpotentie te realiseren.

Ofwel opbrengst minus kosten is grondwaarde. Genormeerd betekent dat de gemeente niet uitgaat van feitelijke opbrengsten- en kostenniveaus, maar van ‘genormeerde’ kosten- en opbrengstenniveaus voor vergelijkbare objecten. Voor de bepaling van de erfpachtgrondprijs wordt derhalve uitgegaan van een voor de locatie, bestemming en het moment representatief niveau, zowel voor wat betreft kwaliteits-, opbrengsten- als stichtingskostenniveau. Met de normering wordt voorkomen dat projecten op dezelfde locatie met dezelfde bestemming op hetzelfde moment een andere grondprijs kennen. Vaste en minimale grondprijs Voor enkele bestemmingen, bijvoorbeeld sommige sociaal-maatschappelijke voorzieningen, wordt de erfpachtgrondprijs niet alleen residueel bepaald, maar kunnen ook (minimale) vaste erfpachtgrondprijzen gelden. Deze worden jaarlijks met het consumentenprijsindexcijfer (periode juli 2022 tot juli 2023)4 of, in uitzonderlijke omstandigheden en na expliciete bestuurlijke goedkeuring, een ander indexcijfer gecorrigeerd en gelden vanaf 1 januari 2024. De vaste erfpachtgrondprijzen gelden gedurende het gehele jaar. In deel B staat in welke gevallen een vaste erfpachtgrondprijs van toepassing kan zijn.

3 Voorbeeld: publiekrechtelijk is de bestemming “Wonen”, maar privaatrechtelijk kan met de erfpachter overeengekomen zijn,

dat er alleen maar middeldure huurwoningen met maximale huurprijzen zijn toegestaan. 4 Gekozen is voor een periode van 1 jaar van 1 juli 2022 tot 1 juli 2023, omdat de cpi-cijfers over deze periode definitief zijn.

14

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

Voor alle vastgoedsegmenten wordt naast een residuele ook een minimale erfpachtgrondprijs gehanteerd indien daartoe aanleiding bestaat. Grond is niet gratis en als de grond residueel gezien onder de minimale erfpachtgrondprijs wordt gewaardeerd, dan is een bijdrage ter hoogte van de minimale erfpachtgrondprijs noodzakelijk om (een deel van) de kosten te dekken. De gemeente Amsterdam hanteert per definitie geen negatieve erfpachtgrondprijzen en verstrekt dus geen bijdragen via de erfpachtgrondprijs. De gemeente hanteert ook een minimale grondprijs indien uit de berekening een negatieve erfpachtgrondprijs voortvloeit. Met een minimale erfpachtgrondprijs dragen alle bestemmingen bij aan de grondproductiekosten. De vaste en minimale grondwaarden (excl. btw) zijn met 4,6% geïndexeerd ten opzichte van 2023. Voor het kalenderjaar 2024 gelden daarmee de onderstaande prijzen: - Woningbouw: € 251 per m² gebruiksoppervlak (GO) - Kantoren en bedrijven: € 221 per m² bruto vloeroppervlak (BVO) - Detailhandel en horeca: € 221 per m² BVO - Cultuur & ontspanning, recreatie & sport: € 221 per m² BVO - Nutsvoorzieningen: € 221 per m² BVO - Overige voorzieningen: € 221 per m² BVO - Parkeerplaats: € 2.180 per plaats - WKO-bron : € 2.180 per bron.

Stappen bij het bepalen van de genormeerd residuele erfpachtgrondprijs Stapsgewijs komt de genormeerde residuele erfpachtgrondprijs voor nieuwe uitgiften als volgt tot stand: 1.

Voor een locatie wordt per bestemming de marktconforme opbrengstwaarde (verkoopprijs of beleggingswaarde) bepaald, uitgaande van een eeuwigdurende looptijd van het erfpachtrecht.

2. Indien de bestemming in de erfpachtakte privaatrechtelijk is beperkt ten opzichte van het bestemmingsplan en/of de gebruikte referenties, wordt de marktconforme waarde op basis van onderzoek gecorrigeerd voor deze beperking(en). Op het moment dat (in vergelijkbare situaties) de gebruikte referenties gelijke beperkingen kennen, blijft een correctie achterwege. Als de gebruikte referenties een grotere beperking kennen dan waarvoor de erfpachtgrondprijs wordt bepaald, dan wordt de waarde naar boven bijgesteld. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer een vergelijking plaatsvindt met vastgoedtransacties op basis van een voortdurend erfpachtrecht. 3. Voor het bepalen van de erfpachtgrondprijs wordt de marktconforme waarde verminderd met de genormeerde nieuwbouwstichtingskosten. Er wordt in de nieuwbouwstichtingskosten uitgegaan van actuele regelgeving en constructieve eisen. Tevens kan er onder voorwaarden rekening worden gehouden met locatie-eigenschappen en aanvullende eisen die door de gemeente opgelegd worden en wettelijk afdwingbaar zijn. Er wordt echter geen rekening gehouden met ambities die het bouwbesluit overstijgen of voorschrijven hoe aan deze eisen voldaan moet worden (dit zijn onder andere aanvullende eisen ten aanzien van duurzaamheid en energie).

15

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

Voor nieuwe uitgiften geldt dat alle bestemmingen op het perceel, ook de parkeerplaatsen op maaiveld en het onbebouwde terrein een afzonderlijke erfpachtgrondprijs krijgen, zolang deze een zelfstandige economische waarde kennen. De erfpachtgrondprijs wordt per relevante meeteenheid van de bestemming berekend (per m² kavel, gebruiksoppervlakte, bruto vloeroppervlakte, parkeerplaats, woning, of eenheid). De erfpachtgrondprijs wordt op basis van het vloeroppervlak berekend als de floor/space-index (fsi) gelijk aan of hoger dan 1 is en anders geldt de erfpachtgrondprijs per m² perceel. De totale erfpachtgrondprijs is de som van de erfpachtgrondprijzen van alle afzonderlijke bestemmingen met een zelfstandige economische waarde.

2.3 Algemeen uitgangspunt: bouwrijpe levering Bij het bepalen van de erfpachtgrondprijs van bouwrijpe grond voor de diverse bestemmingen, hanteert Amsterdam de volgende algemene uitgangspunten: 

  

Levering van de grond als bouwterrein in bouwrijpe staat, waarmee onder andere wordt voldaan aan de criteria van de Wet op de Omzetbelasting (Wet OB; btw) en vrij van bijzondere belemmeringen (bijvoorbeeld beperkt zakelijke rechten als erfdienstbaarheden), die het beoogde gebruik in de weg staan; Een bodemkwaliteit geschikt voor het toekomstige gebruik; Uitgifte van de grond in erfpacht met de erfpachtgrondprijzen als basis voor de hoogte van de erfpachtcanon of afkoopsom; De genoemde erfpachtgrondprijzen zijn exclusief btw en er wordt btw-belast geleverd.

Op het moment dat niet wordt voldaan aan één of beide van de twee eerstgenoemde uitgangspunten, kan dit gevolgen hebben voor de erfpachtgrondprijs. Bij het bepalen van de erfpachtgrondprijs neemt de gemeente namelijk het fiscaal regime in acht dat van toepassing is. Als een levering niet belast is met btw (maar uitsluitend met overdrachtsbelasting) kan een correctie voor de overdrachtsbelasting worden toegepast. Uitgifte van bebouwde grond Er zijn situaties waarbij de gemeente bebouwde grond uitgeeft, waarmee dus niet wordt voldaan aan het uitgangspunt van levering van bouwrijpe grond bij uitgifte. In die gevallen wordt de erfpachtprijs per casus bepaald. Perceel- en tuinuitbreidingen Uitbreidingen van bestaande erfpachtpercelen, in de vorm van een perceel- of tuinuitbreiding, worden gerekend tot nieuwe erfpachtuitgiften. Voor deze uitgiften geldt geen bestaande contractrelatie met een erfpachter. Bovendien is er doorgaans geen verplichte afname van de grond. Zodoende is het beleid Grondwaardebepaling voor nieuwe erfpachtuitgiften hierop van toepassing. Voor perceel- en tuinuitbreidingen geldt geen depreciatie op de grondwaarde. Bij tuinuitbreidingen van bestaande woningen is de heffingsgrondslag voor de grondwaardebepaling de WOZ-waarde.

16

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

3 Stichtingskosten

De stichtingskosten vormen een belangrijke component in de residuele grondprijssystematiek; de marktwaarde wordt immers verminderd met stichtingskosten om te komen tot de erfpachtgrondprijs. Zowel wijzigingen in de marktwaarde als in de stichtingskosten beïnvloeden het resultaat van de erfpachtgrondprijs. Bij een genormeerd residuele grondprijsbepaling bestaan de stichtingskosten uit genormeerde bouwkosten en bijkomende kosten op basis van extern opgestelde referentiemodellen. Bouwkosten zijn de kosten die de aannemer aan zijn opdrachtgever in rekening brengt om de opstallen daadwerkelijk te bouwen (directe bouwkosten en opslagen voor de aannemer, veelal aangeduid als indirecte bouwkosten). Bijkomende kosten zijn de kosten die de realisatie van de opstallen mogelijk maken: onder andere honoraria (zoals de kosten voor een architect, constructeur en projectmanagement), leges, aansluitkosten, financieringskosten en kosten projectontwikkeling (algemene kosten en winst en risico projectontwikkeling). Grafiek (2): Ontwikkeling stichtingskosten in Amsterdam

Indicatief en op basis van gemiddelden

Bouwkosten en bijkomende kosten worden beïnvloed door marktontwikkelingen (vraag en aanbod), door de waarde van het geld (inflatie), door verschillen in kwaliteitsniveau en verandering in regelgeving. Door oplopende loonkosten en toegenomen financieringskosten stijgen de stichtingskosten nog steeds. De toegenomen rente heeft echter een drukkend effect op de ontwikkeling van vastgoed waardoor op termijn de orderportefeuille bij bouwbedrijven slinkt en waardoor er mogelijk meerdere partijen zullen inschrijven op projecten. Een beperkter aanbod van projecten zal op termijn ertoe kunnen leiden dat de bouwkosten weer meer op het niveau van de structurele kostprijs zal uitkomen.

17

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

3.1 Referentiemodellen woningbouw en niet-woonbestemmingen Het bepalen van de stichtingskosten van zowel woon- als niet-woonbestemmingen vindt plaats aan de hand van verschillende referentiemodellen (rekening houdend met verschillende gebouwtypologieën en -vormen). De referentiemodellen representeren zo veel als mogelijk het vastgoed dat in de regio Amsterdam wordt gerealiseerd. De projecten die worden gebouwd, wijken in de regel af van de modellen omdat deze anders van vorm, formaat en estetische- en constructieve uitgangspunten zijn. De keuze van de referentie hangt dan ook niet samen met het feitelijke of te realiseren bouwplan, maar is gebasseerd op een gebouwtypologie passend bij de bestemming op die locatie. De referentiemodellen zijn dan ook nadrukkelijk bedoeld om de genormeerd residuele grondwaarde te bepalen en niet om de bouw en stichtingskosten van een specifieke casus door te rekenen. Bouwers, beleggers en ontwikkelaars zullen, zowel in goede als in minder goede economische tijden, op zoek gaan naar een optimale combinatie van kwaliteit en kosten behorend bij de beoogde doelgroep en het beoogde marktsegment. Hierdoor ontstaat een veelvoud aan bouwvormen, verschillende volumes en bouwkwaliteiten. Voor laagbouwwoningen zijn er onder andere referenties voor rijwoningen en twee-onder-één-kapwoningen.

Voor meergezinswoningen zijn ze er voor galerijwoningen, corridorwoningen, torens en combinatievormen. Om met de referenties een oplossing te bieden voor de variëteit in onder meer gebouwvormen, architectuur, materiaalgebruik en duurzaamheidsaspecten, wordt in de modellen gewerkt met opslagen voor onder meer locatie, functiestapeling, geluidsbelasting en (al dan niet benoemde) kwaliteit met een koppeling naar de marktwaarde. De opslag voor functiestapeling wordt standaard toegepast bij meergezinswoningen. De opslagen worden regelmatig beoordeeld aan de hand van marktontwikkelingen en zonodig aangepast. Ook voor overige bestemmingen en functies, zoals kantoren, commerciële plintfuncties, bedrijfsgebouwen, hotels en parkeervoorzieningen worden genormeerde referenties gebruikt die qua gebouwvorm en kwaliteit zo goed mogelijk aansluiten bij wat er nieuw wordt gebouwd. Een verdere normalisatie vindt daarnaast plaats door bouw- en stichtingskosten terug te rekenen naar prijzen per m² bvo. Voor zeer complexe gevallen ten gevolge van de locatiefactoren en verkaveling of afwijkende bestemmingen wordt er in overleg met de bouwkostendeskundige bekeken welke referentie het meest passend is en of er maatwerk geleverd moet worden. De stichtingskosten variëren per referentiemodel.

De stichtingskosten worden elk kwartaal geactualiseerd op basis van de gegevens van en overleg met bouwkostenexperts van (externe) bouwkostenbureaus en ontwikkelingen in de markt. Daarbij worden ook de ontwikkelingen rond de hierna beschreven duurzaamheidsaspecten betrokken.

18

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

3.2 Stichtingskostenontwikkeling Het prijsniveau van stichtingskosten is aan verandering onderhevig. Zeker de afgelopen 3 jaar is hier veel aandacht voor geweest door oplopende materiaal- en energieprijzen, door achterlopende productie, hoge vraag en verdere toeleverings- en productieproblemen door de Covid-19 en de invasie van Oekraïne. De stijging van de kosten heeft verschillende oorzaken, onder andere:  Prijsstijging grondstoffen op de wereldmarkt;  Loonontwikkeling door economie en schaarste aan geschoolde bouwvakkers;  Tekort aan productiecapaciteit bouwproducten (vloeren, heipalen, etc.);  Beschikbaarheid (kleinere voorraden);  Kennis bouwtechniek hoogbouw bij een relatief beperkt aantal aannemers;  Oplopende risico-opslagen door schaarste in de markt;  Veranderende rentetarieven. Bovenstaande aspecten zijn relatief goed te ondervangen in indices waarmee de stichtingskostenreferenties kunnen worden geïndexeerd. Bouwkosten die veranderen ten gevolge van veranderende wet- en regelgeving worden separaat bepaald en indien van toepassing opgenomen in de stichtingskostenreferenties. Dit zijn onder andere:   

Veranderende wettelijke eisen t.a.v. energiegebruik, -behoefte en duurzame opwekking in gebouwen (BENG); Strengere normen voor waterbergend vermogen. Trillingsarm heien.

De bouwkostenniveaus worden actueel gehouden door gebruik te maken van indices. Er wordt onderscheid gemaakt in een structurele component en een conjuncturele component. De structurele kostenontwikkelingen zijn de autonome prijsontwikkelingen van de productiekosten bij een onveranderde vraag. Denk hierbij aan de kosten voor de inkoop van bouwmaterialen en arbeidsloon. Bij de structurele kostenontwikkelingen wordt geen rekening gehouden met veranderende marktomstandigheden, wijzigingen in wet- en regelgeving, de ontwikkeling van productiviteit en wijzigingen in de algemene condities. De conjuncturele kostenontwikkeling is een algemene prijsontwikkeling die wordt veroorzaakt door een verschuiving van de vraag bij een onveranderd aanbod. Dit betekent dat bij een stijgende vraag en een (op korte termijn) gelijkblijvend aanbod, de kosten zullen stijgen. De structurele index gecombineerd met de conjuncturele ontwikkeling bepaalt de indexering van de stichtingskostenreferenties. Er wordt nadrukkelijk enkel gekeken naar vastgestelde prijsontwikkelingen. Geprognotiseerde indexen wijken vrijwel altijd af van de definitieve index en worden derhalve niet toegepast.

19

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

3.3 Duurzaamheid (Bijna) energieneutraal bouwen en kosten Duurzaam bouwen is aan de orde van de dag en een belangrijk element in de hedendaagse bouw. Verduurzaming vindt plaats in zowel de bestaande bouw als de nieuwbouw en uit zich onder meer in energiebesparende maatregelen, hergebruik van materialen, of materialen die zich op een later moment goed lenen voor hergebruik (circulair bouwen). Sinds 1 januari 2021 wordt de energieprestatie van nieuwbouw bepaald aan de hand van de BENGnormering. BENG staat voor Bijna Energie Neutrale Gebouwen. De BENG-normen zijn een verdere uitsplitsing van de EPC in drie onderdelen. In plaats van één EPC-norm worden bij BENG aparte normen gesteld aan het bouwkundige deel zoals de isolatie, glas en luchtdichtheid van het casco (BENG 1), aan de hoeveelheid primaire fossiele energie dat wordt verbruikt (BENG 2) en aan het aandeel duurzame energie dat wordt gebruikt (BENG 3). Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dan dat de vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor BENG. Die eisen vloeien voort uit het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese Energy Performance of Buildings Directive (EPBD).

Aardgasloos bouwen Per 1 juli 2018 is het niet meer toegestaan om een omgevingsvergunning aan te vragen voor een nieuw bouwwerk met een gasaansluiting. Dit volgt uit een wijziging van de Gaswet. Door deze wijziging mag de netbeheerder in beginsel geen gasaansluitingen meer realiseren bij nieuwbouw. Een gasaansluiting is alleen mogelijk als het college van burgemeester en wethouders vanwege een zwaarwegende reden van algemeen belang een uitzondering maakt. Gemeenten krijgen daarnaast de bevoegdheid om gebieden aan te wijzen waar helemaal geen nieuwe gasaansluitingen meer mogen komen, dus ook niet meer voor bestaande gebouwen. Het uitgangspunt voor de gehanteerde kostenreferenties is op basis van stadsverwarming of WKO (zonder gasaansluiting). Aardgasloos bouwen zonder aansluiting op stadsverwarming, bijvoorbeeld door warmtepompinstallaties, is mogelijk en loopt dan veelal via het energiebedrijf. Duurzaamheid in relatie tot erfpachtgrondprijzen Er wordt in principe geen rekening gehouden met aanvullende duurzaamheidseisen. Indien er in specifieke gevallen op basis van een bestuurlijk besluit een uitzonderingspositie geldt, wordt er bij duurzaamheidseisen gekeken naar zowel het effect op kostenniveau als op het opbrengstniveau.

Duurzaamheidseisen kunnen resulteren in hogere stichtingskosten, maar ook in een verlaging van onderhouds- en energiekosten en verhoging van de toekomstwaarde voor de eindgebruiker. Het effect verschilt per duurzaamheidseis. Verhoging van duurzaamheidseisen heeft zodoende niet per definitie een negatief effect op de erfpachtgrondprijs. Dit hangt af van de afwijking die de duurzaamheidseisen veroorzaken op het kosten- en opbrengstenniveau. Bij de grondprijsbepaling wordt voor wat betreft het gehanteerde stichtingskostenniveau middels een genormeerde methodiek aangesloten bij het duurzaamheidsniveau zoals het op dat moment geldt. Genormeerd betekent dat de gemeente niet uitgaat van (eventueel bekende en/of aanwezige) feitelijke opbrengsten- en kostenniveaus op dat moment, maar van ‘genormeerde’ kosten- en opbrengstenniveaus op basis van externe informatiebronnen, voor vergelijkbare

20

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

objecten. Hiermee wordt voorkomen dat projecten met dezelfde locatie en bestemming op hetzelfde moment een andere grondprijs kennen. Deze methodiek die in het beleid is verankerd impliceert zodoende dat de gehanteerde uitgangspunten van de gemeente kunnen afwijken van het daadwerkelijk gerealiseerde object. De (duurzaamheids-) eisen zoals die gelden op het moment van grondprijsbepaling vormen echter te allen tijde de grondslag voor de stichtingskosten en opbrengsten. Thans is dit conform het bouwbesluit met daarin eisen zoals BENG, MPG (MilieuPrestatie Gebouwen; MPG-norm 0,8 sinds 1 juli 2021) en aardgasvrij bouwen. Eventuele aanvullende ambities van een ontwikkelaar worden zodoende niet meegenomen in de bepaling van de stichtingskosten en het opbrengstenniveau.

21

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

4 Erfpacht

Nieuwe uitgiften vinden plaats onder de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht (AB2016). Sporadisch vinden er nog steeds uitgiften plaats op basis van voortdurende erfpacht (AB2000), omdat de onderhandelingen reeds gestart waren voor de invoering van eeuwigdurende erfpacht. Ook de meeste transformaties vinden plaats onder de voortdurende AB 2000. Het in deze Nota vastgelegde beleid is eveneens van toepassing op onder de AB 2000 te sluiten ontwikkelovereenkomsten, voor zover voor de programmaonderdelen binnen die overeenkomsten geen grondprijzen zijn vastgesteld. Zijn er geen afspraken over de erfpachtgrondprijzen, dan wordt alsnog uitgegaan van het hier voorliggende beleid. Voor nieuwe uitgiften voor sociale huurwoningen van corporaties onder de Algemene Bepalingen 1998 (AB1998) geldt eveneens een uitzondering. Hierbij wordt uitgegaan van de erfpachtgrondprijzen dan wel afkoopsommen die zijn overeengekomenen met de Amsterdamse Federatie van Woningbouwcorporaties (AFWC), zoals vastgelegd in de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 en het Uitvoeringsbesluit 2020 voor Erfpacht voor Woningcorporaties (of afspraken en/of besluiten die daarvoor in de plaats komen). De verkoop en grondruil van grond in vol eigendom is een bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders.

Alle voorgenomen verkopen en grondruilen onder dit regime moeten ter goedkeuring worden voorgelegd aan het college. De waarde van de grond bij verkoop in vol eigendom wordt bepaald door Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam. De waardebepaling vindt plaats op basis van het uitgangspunt van marktconformiteit.

4.1 Het gebruik van de erfpachtgrondprijs Erfpachtgrondprijzen worden in verschillende fasen van gebieds- en vastgoedontwikkeling gebruikt. Er zijn erfpachtgrondprijzen nodig voor plannen die op de korte en lange termijn tot ontwikkeling (en dus gronduitgifte) moeten komen (bijvoorbeeld bouwplannen en gebiedsontwikkelingen). In deze fasen zijn de omstandigheden waaronder de grond moet worden geprijsd verschillend en dient de erfpachtgrondprijs ook een ander doel. Een belangrijke toepassing van de erfpachtgrondprijzen is om de opbrengsten in grondexploitaties te ramen. Anders dan in uitgiftesituaties, dienen deze prijzen als financieel kader voor een gebieds- of kavelontwikkeling: de kosten van de grondproductie (middels bouwrijp maken) worden betaald uit de opbrengsten van gronduitgifte.

Erfpachtgrondprijzen worden gebruikt voor: 1. Gronduitgiften 2. Het financieel kader voor gebiedsontwikkeling

22

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

Voordat de gemeente aan een ontwikkeling kan beginnen, moet de financiële haalbaarheid daarvan in de grondexploitatie worden bepaald. Erfpachtgrondprijzen die worden opgenomen in de grondexploitatie moeten dus een goed en actueel beeld geven van de te verwachten grondopbrengsten, die soms jaren in de toekomst liggen. Daarnaast zijn erfpachtgrondprijzen nodig voor de uitgifte van gronden. Hiermee wordt bepaald welke canon of afkoopsom een erfpachter aan de gemeente verschuldigd is als hem de grond ten behoeve van de vastgoedontwikkeling in erfpacht wordt uitgegeven.

4.2 Canon en canonpercentage De canon is de periodieke (jaarlijkse) vergoeding voor het gebruik van de grond. Bij erfpachtuitgifte wordt deze bij uitgifte berekend door de erfpachtgrondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. Na uitgifte wordt de canon, afgezien van een jaarlijkse inflatie-indexering, bij eeuwigdurende erfpacht alleen aangepast indien het erfpachtrecht wijzigt, bijvoorbeeld bij aanpassing van het volume en/of de bestemming. Bij voortdurende erfpacht vinden er periodieke canonaanpassingen plaats (veelal eens per 50 jaar).

Het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpachtrechten onder de AB2016 is opgebouwd uit drie elementen:   

De reële rente (i.c. nominale rente + of -/- inflatieverwachting en door de gemeente begrenst tussen de 1% en de 3% om de erfpachter te beschermen tegen rentestijgingen) Lange termijn inflatieverwachting (2%) Een risico-opslag (1,5%)

Voor het bepalen van het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpacht wordt de volgende formule gehanteerd: canon % =

d-i 1+d

23

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024

De letter “d” staat voor de disconteringsvoet. Dit is het rekenpercentage waarmee de contante waarde van een toekomstige kasstroom kan worden berekend. Deze disconteringsvoet is opgebouwd uit de reële rente, gecorrigeerd voor inflatieverwachting en een opslag voor risico en kosten. De reële rente wordt afgeleid uit de nominale rente door deze te corrigeren voor de inflatieverwachting. De nominale rente wordt gelijkgesteld aan het gemiddeld effectief rendement op aflosbare staatsleningen met een resterende looptijd van tien jaar. Deze rente wordt door de markt bepaald en eenduidig gepubliceerd. De letter “i” staat voor de verwachte jaarlijkse prijsinflatie voor de middellange termijn. De disconteringsvoet maakt het mogelijk te rekenen met bedragen op verschillende momenten in de tijd. De waarde van een euro nu is niet gelijk aan de waarde van een euro over een jaar. Met behulp van de disconteringsvoet worden bedragen in het heden, een kasstroom in de toekomst en bedragen in de toekomst, met elkaar vergelijkbaar. De verwachte prijsinflatie is nodig om de toekomstige canonbedragen in te kunnen schatten.