2. Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023.pdf

Ontwikkelingen sociaal-maatschappelijke sector Binnen de hierboven vermelde categorie ‘sociaal-maatschappelijke bestemmingen’ spelen de volgende ontwikkelingen:     

De rijksoverheid stuurt op meer samenwerking en marktwerking; Subsidies worden losgekoppeld van huisvesting; Er is een toenemende professionalisering van instellingen; Er ontstaan nieuwe integrale concepten en nieuwe vormen van (commerciële) dienstverlening in bijvoorbeeld particuliere medische klinieken; De keuzevrijheid voor de consument wordt groter.

Vastgoed(realisatie) en de vastgoedexploitatie zijn steeds meer losgekoppeld van de zorg/dienstverlening, die vanuit het vastgoed geleverd wordt. Gevolg hiervan is dat de overheid nu niet meer de enige aanbieder is van dit type vastgoed en dat de vastgoedexploitatie commerciëler is. De erfpachtgrondprijs voor deze voorzieningen wordt dan ook bepaald vanuit het uitgangspunt van een commerciële vastgoedexploitatie.

52

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

Erfpachtgrondprijzen overige bestemmingen Sociaal-maatschappelijke voorzieningen waaronder “alles-in-één-scholen” Voor de voorzieningen zoals genoemd onder categorie 1 (zie 10.1) is het uitgangspunt dat de erfpachtgrondprijzen residueel worden bepaald. In sommige gevallen leidt marktwerking tot een commercieel winstgevende businesscase en is een residuele erfpachtgrondprijs op zijn plaats. In veel gevallen zal dit niet het geval zal zijn en wordt teruggevallen op de minimale erfpachtgrondprijs. Dit wordt van geval tot geval beoordeeld, maar de minimale erfpachtgrondprijs is in elk geval van toepassing op de zogenaamde alles-in-één-school. Een allesin-één-school is een integrale voorziening met een aanbod in opvang, (voorschoolse) educatie en naschoolse activiteiten. Het betreft een samenwerkingsverband tussen tenminste de opvangorganisatie en het onderwijs. Voorwaarden bij deze minimale grondprijs zijn dat de allesin-één-school voldoet aan de eisen die de gemeente (Onderwijs, Jeugd en Zorg) stelt aan het concept alles-in-één-school en de kinderopvangvoorzieningen van de alles-in-één-school eigendom worden van de gemeente (Vastgoed). Indien er naast voornoemde voorzieningen ook andere voorzieningen worden gerealiseerd, zal de grondprijs daarop worden toegesneden.

Indien een marktpartij de voorzieningen binnen de alles-in-één-school realiseert en/of in eigendom krijgt, geeft de gemeente (Grond en Ontwikkeling) een maatwerkadvies voor de voor deze voorzieningen te hanteren grondprijs. Die kan uitkomen op de minimale erfpachtgrondprijs, maar kan ook hoger uitvallen. Erfpachtgrondprijzen geprivatiseerde zorg waaronder huisartsenpraktijk Er bestaat een grote variëteit aan zorgverleners: huisartsen, fysiotherapeuten, apotheken, logopedisten, maatschappelijk werkers, thuiszorg en consultatiebureaus. Daarnaast zijn er de reguliere ziekenhuizen die voornamelijk specialistische zorg verlenen. In beide categorieën zijn zorgverleners in toenemende mate commercieel georiënteerd of privaat gefinancierd, denk aan ziekenhuizen. Er worden, ondanks dat sprake is van zorgbedrijven, marktconforme huren betaald, terwijl ziekenhuizen soms gebruik maken van zogenaamde ‘sale and leaseback’ constructies waarbij het vastgoed tegen commerciële waarden in de boeken staat. In theorie zou hier sprake zijn van een commerciële huur en daarmee komen ziekenhuizen niet zondermeer in aanmerking voor de vaste lage erfpachtgrondprijs van € 211 per m² bruto vloeroppervlak exclusief btw. Daarom geldt voor alle zorg gerelateerde bestemmingen dat de erfpachtgrondprijs residueel wordt bepaald met maatwerk op basis van marktconformiteit.

Voor gezondheidscentra geldt de vaste lage grondprijs wel als aan een aantal voorwaarden wordt voldaan, zoals het hebben van één gemeenschappelijke hoofingang en één erfpachtrecht, waarbij het niet uit maakt wie de erfpachter is. Voor praktijkruimten, die geen onderdeel zijn van een gezondheidscentrum en bijvoorbeeld zijn ondergebracht in de plint van een gebouw geldt het volgende: als de huisarts de erfpachter is geldt de vaste lage grondprijs. In het erfpachtcontract wordt in dat geval als gebruik “huisartsenpraktijk” opgenomen en de erfpachter stemt in met dit beperkte gebruik. Als de huisarts geen erfpachter is en de ruimte huurt van een derde en met betrekking tot de ruimte een ruimer gebruik is toegestaan, wordt de marktconforme grondprijs bepaald o.b.v. best use.

53

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

Nutsvoorzieningen Nutsvoorzieningen zijn essentiële voorzieningen, waar elke bewoner en ondernemer tegen redelijke prijzen op moet kunnen rekenen. Hiertoe behoren niet alleen vastgoed benodigd voor het ‘transport’ van gas, elektra, water, telefonie/internet, stadsverwarming, maar ook riolering en infrastructuur voor openbaar vervoer. Omdat netwerken zoals kabeltelevisie en glasvezel zijn aangelegd voor andere aanbieders, behoren ook deze tot de nutsvoorzieningen. Datacenters worden niet als nutsvoorzieningen aangemerkt. Nutsvoorzieningen vielen aanvankelijk vaak direct onder de verantwoordelijkheid van de overheid. In de loop van de tijd zijn de meeste van deze voorzieningen op afstand geplaatst: eerst in de vorm van stichtingen of overheidsvennootschappen, maar tegenwoordig wordt ook vaak gekozen voor privatisering. Wel ziet de overheid erop toe dat bij privatisering het algemeen belang en de betaalbaarheid voldoende gewaarborgd blijven. Voor nutsvoorzieningen geldt de vaste erfpachtgrondprijs van € 211 per m² bruto vloeroppervlak exclusief btw. Voorzieningen ten behoeve van het openbaar vervoer als tramrails, bushalten, abri’s en dergelijke worden gerekend tot de weginrichting. Hierover wordt geen erfpachtgrondprijs berekend.

Voorzieningen als gelijkrichterstations, eindhuisjes, waarin bus/tramchauffeurs hun rustruimte hebben en de lijnmanager kantoor houdt, behoren wel tot de nutsvoorzieningen waarvoor de vaste lage erfpachtgrondprijs van € 211 per m² bruto vloeroppervlak exclusief btw geldt.

Warmte-koudeopslag (WKO) WKO-installaties vormen géén onderdeel van de openbare energievoorziening (en worden dus niet geëxploiteerd door nutsbedrijven). Ze bedienen exclusief één of meer gebouwen en zijn enigszins vergelijkbaar met een collectieve cv- of airco-installatie. WKO-installaties kunnen deel uitmaken van een erfpachtrecht of, wat doorgaans het geval is, worden ondergebracht in een opstalrecht dat door een derde wordt geëxploiteerd. Een WKO-installatie vormt als het ware de vervanging van traditioneler installaties voor verwarming, verkoeling en tapwater. Dergelijke installaties nemen ruimte in beslag, waarvoor erfpacht verschuldigd is. Omdat een WKO-installatie een collectieve voorziening vormt, moet een alternatieve grondslag voor de grondwaardebepaling worden vastgesteld, die zo veel mogelijk bij de traditionele uitgangspunten aansluit. Een WKO-installatie bestaat uit  ondergrondse bronnen,  doorgaans in een opstelruimte geplaatste verwarmings-, koel- en elektrotechnische installaties, pompen, warmtewisselaars en  overdrachtsstations door het hele gebouw,  alles met bijbehorende kabels en leidingen en overige infrastructuur. Voor de bepaling van de grondwaarde voor de WKO-installatie als geheel wordt uitgegaan van een gescheiden waardering van de bronnen en opstelruimte(n). 1.

Bronnen: De gemeente kan niet instaan voor de geschiktheid van de ondergrond voor warmte-/ koudebronnen van de gewenste capaciteit. Ook kan zij interferentie met andere WKO-installaties niet uitsluiten. Daarom is ervoor gekozen om alleen voor de bronnen die buiten het erfpachtperceel liggen een vaste grondwaarde per bron te hanteren. Voor bronnen die zich in de ondergrond van het erfpachtperceel bevinden, wordt geen afzonderlijke grondwaarde bepaald.

54

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

2. Voor de opstelruimte wordt de grondwaarde bepaald op basis van de BVO’s van de opstelruimte van de WKO-installatie en de grondwaarde per m² BVO van de bestemming(en)/ het gebruik waarvoor de WKO-installatie bestemd is: a. als de WKO-installatie uitsluitend woningen bedient, dan is de waarde van de opstelruimte verdisconteerd in de grondwaarde van de woningen. b. als de WKO-installatie alleen niet-woonbestemmingen bedient, dan wordt de grondwaarde van de opstelruimte bepaald op basis van de volgende vergelijking: Gw complex Gwopstelruimte = BVO opstelruimte x BVO complex c. als de WKO-installatie in een gemengd complex met woningen en nietwoonbestemmingen zit, dan  is de grondwaarde voor het woningdeel van de opstelruimte verdisconteerd in de grondwaarde per m² GO wonen en  hoeft slechts de grondwaarde van de opstelruimte voor het niet-woningdeel berekend te worden. Hiervoor geldt de volgende vergelijking. BVO niet woonbestemming Gw niet woonbestemming Gw opstelruimte = BVO opstelruimte x x BVO complex BVO niet woonbestemming Als voor een WKO-installatie een opstalrecht wordt gevestigd, dan behelst dat mede het gebruik van de opstelruimte. Dat opstalrecht vertegenwoordigt een waarde.

Voor een opstelruimte zoals genoemd onder punt 2.a en 2.c (het woningdeel) wordt de grondwaarde gelijkgesteld aan de minimale grondprijs die geldt voor niet-woonbestemmingen bij nieuwe gronduitgiften. Voor de bronnen die buiten het erfpachtperceel liggen wordt een vaste erfpachtgrondprijs gehanteerd van € 2.084 per bron, exclusief btw. Voor bronnen die zich in de ondergrond van het erfpachtperceel bevinden, wordt geen afzonderlijke erfpachtgrondprijs berekend. In geval van een opstalrecht dient de opstaller met de erfpachter van het complex waarin de WKOinstallatie komt, overeenstemming te bereiken over een eventuele vergoeding voor de opstelruimte van de installatie.

Alle overige bestemmingen De erfpachtgrondprijzen voor alle overige bestemmingen, zoals reclamemasten, windmolens en dergelijke bepalen we residueel.

Minimale erfpachtgrondprijs overige bestemmingen De minimale erfpachtgrondprijs voor de hier niet genoemde bestemmingen is € 211 per m² bruto vloeroppervlak exclusief btw.

55

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

Bijlage Toelichting op de bestemmingen en gebruiksvormen/functies Inleiding Een precieze omschrijving van de bestemming, gebruiksvorm of functie is een vereiste om de juiste erfpachtgrondprijs te bepalen. Hieronder volgt een niet-uitputtende opsomming van bestemmingen en gebruiksvormen/functies met de bijhorende toelichting. Waar nodig, wordt in de akte van vestiging nader uitgewerkt wat de geldende bestemming en het toegestane gebruik of functie is voor dit erfpachtrecht. Dit is in ieder geval verplicht bij de woonbestemmingen en nietwoonbestemmingen die een groot aantal uiteenlopende gebruiksvormen/functies hebben zoals horeca, cultuur & ontspanning, recreatie, sport en sociaal-maatschappelijk. Wonen Soorten woonbestemmingen: • Koopwoning • Sociale koopwoning • Markthuurwoning  Middeldure huurwoning • Sociale huurwoning Soorten woon gebruiksvormen/functies: • Eengezinswoning • Meergezinswoning • Woonwerkwoning Koopwoning Een koopwoning is een woning waarvan de koopsom tot stand is gekomen door de vrije werking van de woningmarkt, die bepaald wordt door vraag en aanbod.

Sociale koopwoning Een koopwoning met een eerste verkoopprijs tussen de bovengrens goedkope koop (€ 192.000 reispeil) en de bovengrens Sociale koop (€ 324.000 VON (inclusief notariskosten, kadastrale kosten en afkoop erfpacht prijspeil 2022)), bedoeld voor huishoudens met een middeninkomen (€ 40.765 tot € 64.407); prijspeil 2022. De prijspeilen worden jaarlijks aangepast. Voor 2023 moeten de nieuwe prijspeilen nog worden opgesteld, zodra die er zijn dat de actuele en vigerende kaders. Markthuurwoning Een markthuurwoning is een woning bestemd voor de vrije verhuur, niet zijnde een sociale huurwoning.

56

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

Middeldure huurwoning Markthuurwoning met een huur tussen de liberalisatiegrens (€763,47) en € € 1.068,83 (prijspeildatum 2022, werkelijke prijsgrenzen verschillen per kalenderjaar). Voor de middeldure huurwoningen geldt een aangepaste erfpachtgrondprijs, mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan (zie hoofdstuk 5). Voor 2023 moeten de nieuwe prijspeilen nog worden opgesteld, zodra die er zijn dat de actuele en vigerende kaders. Sociale huurwoning Een sociale huurwoning is een woning die verhuurd wordt door een toegelaten instelling in het kader van haar volkshuisvestelijke taak en waarbij op het erfpachtrecht de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht voor woningcorporaties 1998 van toepassing zijn. Eengezinswoning Een eengezinswoning is een grondgebonden woning met een eigen dak. Vanaf de grond tot en met het dak en tussen de woning scheidende wanden behoort de bouwmassa tot één woning. Meergezinswoning Een meergezinswoning is een gestapelde woning die deel uitmaakt van een bouwblok waarin niet alle wooneenheden grondgebonden zijn. Woonwerkwoning Een woonwerkwoning is een woning waarbij een deel van de woning (een of meerdere kamers) gebruikt wordt als werkruimte (kantoor of bedrijfsruimte, bedrijf aan huis) binnen de kaders die in het geldende bestemmingsplan staan voor dat afwijkende gebruik.

Er is niet altijd sprake van een duidelijke scheiding tussen de werk- en woonfunctie. Ook is moeilijk controleerbaar of de werkruimte daadwerkelijk als zodanig wordt gebruikt.

Niet-wonen Soorten niet-woonbestemmingen:14  Bedrijfsruimte  Co-locatie (communication-locations)  Cultuur & ontspanning  Detailhandel  Horeca  Jachthaven  Kantoorruimte  Laboratorium  Nutsvoorzieningen  Parkeren  Reclamemasten  Recreatie 14

Deze lijst is niet uitputtend

57

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

   

Sociaal-maatschappelijke voorzieningen Sport Warmte-koudeopslag Windmolen

Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte is vastgoed dat: 1) voldoet aan functionele eisen, zoals een hoog plafond, zware maximale vloerbelasting, grote vrije overspanning, de aanwezigheid van overheaddeuren en loadingdocks, en 2) gebruikt wordt voor productie, groothandel, transport, opslag, distributie, reparatie en/of onderhoudswerkzaamheden. Van bedrijfsruimte is sprake als 70% of meer van het bruto vloeroppervlak wordt gebruikt als bedrijfsruimte. De overige 30% mag worden gebruikt als ondersteunend kantoor of facilitaire ruimte. Wonen is hierbij nadrukkelijk uitgesloten. Laboratoria en datacenters vallen niet onder de bestemming bedrijfsruimte. Co-locaties Een co-locatie (communication-locations) is een ruimte met als hoofdfunctie grootschalige digitale distributie, opslag en beheer van data in de informatietechnologie en/of telecommunicatie. Het betreft ICT en ICT-gerelateerde bedrijvigheid, zoals switchhouses, datacenters en hostingactiviteiten. Cultuur & ontspanning Alle vrijetijdsvoorzieningen die, al dan niet in een overdekte ruimte, de functie hebben van cultuur en ontspanning, waarbij de hoofdbestemming niet detailhandel of horeca is. Enkele voorbeelden zijn theater, saunacomplex en bioscoop.

Omdat een veelheid aan bedrijfssoorten onder deze bestemming vallen, moet het precieze toegestane gebruik of de functie van de bestemming binnen het geldend publiekrechtelijk kader nader worden vastgelegd. Detailhandel De bedrijfsmatige verkoop van goederen, zowel nieuw als tweedehands, aan consumenten, dus aan niet-bedrijfsmatige gebruikers. Hieronder valt het aanbieden en de levering van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onderscheid moet worden gemaakt in de ruimtelijke uitstraling van de verkoop. Onder fysieke detailhandel wordt verstaan verkoop van goederen aan consumenten in een voor het publiek toegankelijke besloten fysieke ruimte (de winkel). Onder niet-fysieke detailhandel wordt verstaan verkoop van goederen aan consumenten op internet. Horeca De afkorting horeca staat voor ‘hotel, restaurant en café’. Naast deze drie hoofdtypen onderscheidt de gemeente in bestemmingsplannen een veelheid aan bedrijfssoorten onder deze

58

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

bestemming. In de erfpachtvoorwaarden moet de bestemming binnen het geldend publiekrechtelijk kader nader worden vastgelegd naar het precieze toegestane gebruik of functie. Een hotel is een accommodatie die bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd met slaapplaatsen voor logiesverstrekking in overwegend een- en tweepersoonskamers tegen boeking per nacht, waar afzonderlijke maaltijden, kleine etenswaren en dranken kunnen worden verstrekt aan gasten en passanten. Ook appartementen met hoteldiensten behoren hiertoe. Een restaurant en café is een etablissement, dat bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd en dat etenswaren en/of dranken verschaft voor directe consumptie ter plekke, eventueel in combinatie met afhaalmogelijkheid. Een shortstay accommodatie is een accommodatie die bedrijfsmatig logies aanbiedt voor verblijf van ten minste 1 week tot maximaal 6 maanden. Jachthaven Een jachthaven is een accommodatie met ligplaatsen voor (plezier)vaartuigen, eventueel in combinatie met reparatie van vaartuigen, exploitatie van (winter)stalling voor vaartuigen en verkoop van motorbrandstoffen en andere benodigdheden voor vaartuigen waarbij het waterperceel minimaal 60% bedraagt van het totale perceel. Het landperceel van maximaal 40% is bedoeld voor reparatie, opslag en stalling voor de jachthaven.

Laboratorium Een laboratorium is een ruimte gebouwd voor (wetenschappelijk) onderzoek en geschikt om bepaalde proeven uit te voeren. Laboratoria kunnen onderdeel zijn van een ziekenhuis of een universiteit, maar ook bij een bedrijf of overheidsinstelling horen, of zelfstandig functioneren, bijvoorbeeld in combinatie met een al dan niet aanliggende kantoorfaciliteit. Kantoorruimte Vastgoed waarbinnen management, beleidsmatige, organisatorische, administratieve, zakelijke dienstverlenende en bureau gebonden werkzaamheden plaatsvinden. Nutsvoorzieningen Essentiële voorzieningen, waarop elke bewoner en ondernemer tegen redelijke prijzen moet kunnen rekenen. Hiertoe behoren het vastgoed (niet zijnde kantoor) en de infrastructuur nodig voor de distributie van gas, elektra, water, telefonie/internet, stadsverwarming, maar ook riolering en de infrastructuur voor openbaar vervoer. Parkeren Het gebruik van een terrein of ruimte of een gedeelte daarvan voor het stallen van motorrijtuigen. Enkele gebruiksvormen binnen de bestemming parkeren zijn:  Openbare parkeerplaatsen  Stallingsplaatsen  Parkeerplaatsen op maaiveld  Verdiepte parkeerplaatsen

59

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

 Parkeerplaatsen in een bovengrondse garage Door de veelheid aan gebruikssoorten die onder de bestemming parkeren vallen, moet de bestemming binnen het geldend publiekrechtelijk kader nader worden vastgelegd naar het precieze toegestane gebruik of functie. Reclamemasten Een hoge mast of zuil waarop, al dan niet digitale, reclameborden zijn aangebracht, meestal drie rondom. De hoogte van de mast/zuil kan tot 40 meter zijn. Reclamemasten staan vaak bij verkeersknooppunten. Recreatie Alle (actieve) vrijetijdsvoorzieningen die, al dan niet in een overdekte ruimte, de functie hebben van recreatie, waarbij de hoofdbestemming niet detailhandel of horeca is. Enkele voorbeelden zijn: lasergame-hal, skydive-hal, indoor paintball, kartbaan en speelparadijs. Door de veelheid aan bedrijfssoorten die onder deze bestemming vallen, moet de bestemming binnen het geldend publiekrechtelijk kader nader worden vastgelegd naar het precieze toegestane gebruik of functie. Sociaal-maatschappelijke voorzieningen Een openbare overheidsvoorziening, onderwijsvoorziening, welzijnsvoorziening, zorgvoorziening, medische voorziening, religieuze voorziening of culturele voorziening. Afzonderlijke kantoorruimten bedoeld voor bijvoorbeeld huisvesting van de directie of het bestuur zijn hierbij uitgesloten.

Door de veelheid aan bedrijfssoorten die onder deze bestemming vallen, moet de bestemming binnen het geldend publiekrechtelijk kader nader worden vastgelegd naar het precieze toegestane gebruik of functie. Sport Alle vrijetijdsvoorzieningen die, al dan niet in een overdekte ruimte, de functie hebben van sport, waarbij de hoofdbestemming niet detailhandel of horeca is. Enkele voorbeelden zijn: sportschool, zwembad en tennispark. Door de veelheid aan bedrijfssoorten die onder deze bestemming vallen, moet de bestemming binnen het geldend publiekrechtelijk kader nader worden vastgelegd naar het precieze toegestane gebruik of functie. Warmte-koudeopslag Een methode om energie in de vorm van warmte of koude op te slaan in de bodem. De techniek wordt gebruikt om gebouwen te verwarmen en/of te koelen. WKO-systemen zijn geen onderdeel van een openbare energievoorziening. Ze bedienen exclusief één of meer gebouwen en zijn enigszins vergelijkbaar met een collectieve cv- of airco-installatie. Windmolen Een door wind aangedreven krachtmachine die de druk van de wind op wieken, luchtschroef of windrad rechtstreeks omzet in mechanische energie.

60

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

Begrippen Afkoop(som) – een eenmalig te betalen bedrag dat in de plaats komt van de nog niet vervallen canon(s). Canon –het bedrag dat de erfpachter, al dan niet periodiek, aan de gemeente is verschuldigd als vergoeding voor het erfpachtrecht. Erfpacht – een zakelijk recht dat de erfpachter het recht geeft op het gebruik van de grond en de daarop aanwezige opstallen, welke eigendom zijn van een ander, in dit geval de gemeente. Erfpachtgrondwaarde – de waarde van het perceel, vastgesteld op basis van de in de erfpachtakte opgenomen bestemming, het toegestane gebruik en de maximaal toegestane vloeroppervlakte van het perceel, die ten grondslag ligt aan de berekening van de canon. Hieronder valt niet de waarde van de opstallen die op het perceel aanwezig zijn15. Eeuwigdurende erfpacht – erfpacht voor onbepaalde tijd (de eeuwigheid). Hierbij is geen sprake van tijdvakken. Floor-space index – de maat die het totale aantal vierkante meters bebouwing, inclusief de verdiepingen, binnen een plangebied vergelijkt met het totale, zowel bebouwde als onbebouwde, oppervlak van datzelfde plangebied. Functionele grondprijspolitiek – methodiek waarbij de bestemming van het vastgoed maatgevend is voor de waarde van de grond.

Gebruiksoppervlakte (GO/GBO) – oppervlakte gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimte omhullen (NEN2580). Marktwaarde – het bedrag dat een bereidwillige koper wil betalen in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de koper en verkoper geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.

15

De begrippen erfpachtgrondwaarde en erfpachtgrondprijs zijn in beginsel gelijk. De term erfpachtgrondwaarde wordt bij de

gemeente Amsterdam echter gebruikt in relatie tot bestaande erfpachtrechten; de term erfpachtgrondprijs wordt gebruikt in relatie tot nieuwe uitgiften.

61

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

Optiecontract – een contract waarbij de marktpartij het recht krijgt om, nadat hij heeft voldaan aan de verplichtingen die uit het optiecontract voortvloeien, een erfpachtaanbieding van de gemeente te ontvangen die, binnen de daarvoor geldende fatale termijn, dient te worden geaccepteerd, waarna er een erfpachtovereenkomst tussen de marktpartij en de gemeente ontstaat. Opstallen – gebouwen, werken en beplantingen. Perceel – de onroerende zaak die in erfpacht is of wordt uitgegeven Residuele grondprijs – het verschil tussen de vastgoedwaarde en de stichtingskosten. Stichtingskosten – de kosten voor het ontwikkelen en realiseren van de opstallen. Bouwsom en bijkomende kosten, zoals leges, adviseurskosten, aansluitkosten, algemene kosten en winst en risico projectontwikkeling. Uitgifte in erfpacht – de eerste keer dat een perceel in erfpacht wordt uitgegeven. Vastgoedwaarde – de waarde van het vastgoed in het economisch verkeer waarbij de grond onderdeel is van deze waarde, tenzij anders vermeld. Vloeroppervlakte – de vloeroppervlakte van de bebouwing, berekend volgens normblad NEN 2580. Voor woningen wordt dit uitgedrukt in gebruiksoppervlakte (GO), voor andere bestemmingen in bruto vloeroppervlakte (BVO).

Voortdurende erfpacht – erfpachtrecht voor onbepaalde tijd, waarbij aan het eind van ieder overeengekomen periode (tijdvak) de canon wordt herzien en nieuwe algemene bepalingen van toepassing kunnen worden.

62