2. Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023.pdf

Wonen inclusief bijbehorende parkeervoorzieningen; Sociaal maatschappelijke voorzieningen waarvoor de vaste erfpachtgrondprijs van toepassing is.

Voor alle andere bestemmingen heeft de erfpachter, bij nieuwe gronduitgifte onder de AB2016, geen keuze maar is eeuwigdurende afkoop verplicht (voor de bestemming en volume volgens het erfpachtcontract). Dit is in ieder geval van toepassing voor de volgende bestemmingen:             

Bedrijfsruimte Co-locatie Congrescentrum Datacenters Detailhandel Horeca (inclusief alle onder deze noemer vallende bestemmingen, waaronder bijvoorbeeld hotels) Kantoren Laboratoria Nutsvoorzieningen Parkeervoorzieningen niet ten behoeve van wonen Reclamemasten Recreatie (inclusief alle onder deze noemer vallende bestemmingen, waaronder bijvoorbeeld een casino en speelhallen) Warmte-koudeopslag

In bepaalde gevallen heeft de erfpachter te maken met meerdere `bestemmingen´ in een recht. Afkoop voor het erfpachtrecht is verplicht als één van bovengenoemde bestemmingen de

25

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

hoofdbestemming is, ook als er andere bestemmingen onder vallen. In twijfelgevallen bepaalt de gemeente wat de hoofdbestemming is. Als het betalen van een periodieke canon tot de mogelijkheden behoort, wordt dit opgenomen in de erfpachtaanbieding.

26

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

Deel B - Marktontwikkelingen deelmarkten en erfpachtgrondprijzen 2023

27

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

5 Woningbouw

Woningtypen Amsterdam heeft zo’n 475.000 woningen en kent vele typen. De woningmarkt is op te delen in twee hoofdcategorieën, te weten koop- en huurwoningen. Binnen de koopwoningmarkt komen in beginsel alle woningtypen voor (diverse typen één- en meergezinswoningen, maar ook waterwoningen en woonboten). Naast de vrije sector koop is ook gestart met de sociale koopwoningen. Binnen de huurwoningmarkt worden de categorieën sociaal en markthuurwoning onderscheiden, waarbij binnen de markthuurwoningen onderscheid kan worden gemaakt tussen middeldure huur (waaronder eeuwigdurende middeldure huur) en vrije sector (dure) huur. De zogenaamde wooncoöperaties nemen een aparte plek in, evenals de woonwerkwoningen. Voor verschillende categorieën gelden aparte beleidsregels. Die categorieën worden hierna besproken. Daaraan voorafgaand worden de ontwikkelingen op de koop- en huurmarkt beschreven, zowel voor heel Nederland als voor Amsterdam.

Ontwikkelingen koopwoningmarkt De Amsterdamse woningmarkt laat een andere dynamiek zien ten opzichte van voorgaande jaren waarin de verkoopprijzen elk jaar een forse stijging lieten zien. Aan het einde van het derde kwartaal van 2022 werden er in Amsterdam ca. 1.670 woningen te koop aangeboden. Dat aantal is fors meer dan het jaar geleden. In dezelfde periode zijn ruim 5.250 van eigenaar gewisseld, dat is ca. 16 procent minder dan in dezelfde periode van een het voorgaande jaar (MVA, 2022). Nadat de verkoopprijzen afgelopen jaren een sterke groei kenden, laten de transactieprijzen een daling zien. Deze trendbreuk wordt met name toegeschreven aan de sterk gestegen hypotheekrente, opgelopen energiekosten en een laag consumentenvertrouwen. De mediane transactieprijs per m² die kopers in het derde kwartaal van 2022 betaalden voor een bestaande woning was € 7.645, een stijging van 3,9% ten opzichte van jaar geleden maar tegelijkertijd een daling van 4,4% ten opzichte van het kwartaal daarvoor. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning in Amsterdam komt uit op een bedrag van € 559.000 (MVA, 2022). De dynamiek van de verhitte woningmarkt is sterk veranderd. Deze afkoeling is ook terug te zien in het % waarmee men overbiedt. Ten opzichte van een jaar eerder is het overbiedingspercentage afgenomen met ca. 4%.

De keuze voor iemand die een koopwoning zoekt in Amsterdam wordt iets ruimer en ook loopt de verkooptijd weer op ten opzichte van eerdere jaren. Vooral aan de onderkant van de markt is zowel landelijk als in Amsterdam de krapte groot. Voor het dure segment is de krapte in Amsterdam minder groot door het langer te koop staand aanbod

28

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

van dure koopwoningen. Onderstaande grafiek laat de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen in Amsterdam en Nederland zien. Grafiek (5): Prijsindex bestaande koopwoningen CBS Nederland en Amsterdam 2010=100 250 200 150

Nederland

100

Amsterdam

'16 Q1 '16 Q2 '16 Q3 '16 Q4 '17 Q1 '17 Q2 '17 Q3 '17 Q4 '18 Q1 '18 Q2 '18 Q3 '18 Q4 '19 Q1 '19 Q2 '19 Q3 '19 Q4 '20 Q1 '20 Q2 '20 Q3 '20 Q4 '21 Q1 '21 Q2 '21 Q3 '21 Q4 '22 Q1 '22 Q2

50

De forse nieuwbouwontwikkelingen in de stad hebben geleid tot een toename van het aantal te koop staande woningen, maar niet in alle segmenten wordt aan de vraag voldaan. De looptijd van het aanbod, de tijd in dagen dat een woning gemiddeld te koop staat, is flink gedaald. De gemiddelde woning in Nederland staat nu 27 dagen te koop (NVM, 2022). Ondanks de grote belangstelling voor nieuwbouwwoningen, kent een toenemend aantal nieuwbouwprojecten inmiddels een teruglopende afzetbaarheid, vooral veroorzaakt door de beperkte betaalbaarheid in het hoge prijssegment, opgelopen energiekosten en een lager consumentenvertrouwen. Onderstaande tabel laat de prijsontwikkeling ten opzichte van hetzelfde kwartaal in het voorgaande jaar zien. Vanwege de prijsontwikkeling kennen nieuwbouwprojecten in Amsterdam in het hogere segment momenteel een wat langere doorlooptijd. Kopers blijken zich bovendien niet altijd bewust te zijn van de aan de koop verbonden erfpachtkosten bovenop de koopsom wat gevolgen heeft voor de betaalbaarheid en de financiering. Binnen Amsterdam lopen het prijsniveau en de bijhorende prijsontwikkelingen uiteen. De transactieprijzen per vierkante meter gaan liggen in de stadsdelen binnen de Amsterdamse ring doorgaans boven de € 8.000 per m². Procentueel.

Ook laten de koopwoningen binnen de ring een hogere prijsstijging stijging zien ten opzichte van koopwoningen binnen de ring. Woningen buiten de Amsterdamse ring zijn relatief betaalbaar en daarom meer bereikbaar ten opzichte van de woningen binnen de ring. Het stadsdeel Zuidoost laat de sterkste prijsstijging zien. Tabel (7): Marktwaarden per stadsdeel per m² GO, inclusief btw (afgerond)*

29

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

Gerealiseerde mediane transactieprijs per m2 (afgerond op € 10 en hele percentages).

Stadsdelen Centrum West Nieuw West Zuid Zuidoost Oost Noord

Q3 2021 € 8.410 € 8.280 € 5.070 € 8.390 € 4.160 € 7.380 € 5.570

Q3 2022 € 8.930 € 8.270 € 5.550 € 8.640 € 4.680 € 7.780 € 6.060

Stijging in % 6% 0% 9% 3% 13% 5% 9%

Bron: MVA9. *De prijzen betreffen transactieprijzen voor bestaande koopwoningen. Er is geen correctie gemaakt voor de invloed van een eventuele erfpachtcanon op de transacties.

Ontwikkelingen huurwoningmarkt De huurwoningmarkt toonde afgelopen jaar een teken van herstel ten opzichte van het jaar daarvoor. Na de intrede van Covid-19 liep de druk op met name dure huur terug, onder andere als gevolg van vertrekkende expats. Afgelopen jaar steeg de gemiddelde huurprijs in Amsterdam met 3,6% inclusief huurharmonisatie en 2,5% exclusief huurharmonisatie (CBS, 2022). Dit is een vergelijkbare stijging met (afgezien van 2021) de voorgaande jaren waarin de stijging gemiddeld 23% bedroeg. De gemiddelde huurprijs in Amsterdam bedraagt ca. € 25 per m², wat fors hoger ligt dan het landelijk gemiddelde van € 17 per m². Net als bij de koopwoningen ligt de huurprijs van woningen binnen de ring fors hoger dan die van woningen buiten de ring. De huurprijs per m² van woningen binnen de ring bedraagt met ca. € 27 per m² dan woningen buiten de ring die een gemiddelde huurprijs per m² hebben va ca. € 21 (Pararius, 2022). De beleggingsmarkt voor (nieuw) residentieel vastgoed laat een somberder beeld zien. De sterk gestegen rente op de kapitaalmarkt en zorgen over overheidsreguleringen leiden tot zorgen voor beleggers. Het beleggingsvolume in woningen laat een afname zien ten opzichte van voorgaande jaren (CBRE, 2022). De investeringsbereidheid ijkt daarmee negatiever ten opzichte van voorgaande jaren.

9 Op dit moment is slechts een enkel nieuwbouwproject op de markt gekomen dat wordt aangeboden onder eeuwigdurende

erfpacht. Het overgrote deel van het aanbod is nog onder voortdurende erfpacht. Het beoordelen van de diverse transacties op de woningmarkt is complex. De woningen worden veelal op koopsommen exclusief erfpacht, dus op basis van een jaarlijkse canon, in de markt gezet, waarbij de erfpachtsituatie niet altijd helder wordt weergegeven. De indeling in stadsdelen is grof. Ook binnen de stadsdelen bestaan grote verschillen.

30

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

Nieuwbouwproductie In 2022 is gestart met de bouw van 5.545 permanente woningen (cijfers tot en met het derde kwartaal van 2022) waarvan 1.855 sociale huurwoningen (met een huur onder de liberalisatiegrens) en 1.253 middeldure huurwoningen. De productie ligt daarmee boven de 5.000 woningen. Grafiek (6a): Nieuwbouwproductie Amsterdam 2021 en eerste helft 2022 (Bron: Gemeente Amsterdam) 2021

1.449

343

22H1

1.252

144 822

0

1.000

2.717 866

2.000

sociale huur corporaties

1.190

1.711

914

3.000

4.000

sociale huur marktpartijen

5.000

6.000

middeldure huur

7.000 dure huur

koop

Grafiek (6b): Nieuwbouwproductie A’dam 1994 – 2022 t/m eerste helft (Bron: Gemeente Amsterdam) 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

sociale huur

middeldure huur

dure huur

22H1

2021

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

0

koop

31

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

Woningtypen 5.5.1 Middeldure huur (uitpondrestrictie 25 jaar) Middeldure huurwoningen zijn woningen met een huur tussen de liberalisatiegrens en de bovengrens voor middeldure huur. Aan deze woningen is grote behoefte. Er is daarom in 2017 een Actieplan vastgesteld (8 juni 2017; nr. 152/433). Inmiddels heeft een herijking van dit Actieplan plaatsgevonden en is in februari 2020 met de koepelorganisaties IVBN, NEPROM en Vastgoedbelang (ondersteund door de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties/AFWC) een Intentieverklaring gesloten. Met de Intentieverklaring wordt getracht de kwaliteit en de productie van nieuwe middeldure huurwoningen te stimuleren en te versnellen en het behoud van bestaande betaalbare woningen te verbeteren. Voor de middeldure huurwoningen is de Intentieverklaring uitgewerkt in “Herijkte voorwaarden voor middeldure huur (25 jaar) en beleidsuitgangspunten voor eeuwigdurende middeldure huur (Vervolg Actieplan Meer Middeldure Huur 2020)”. Deze nadere beleidsregels zijn op 2 juni 2020 door het college van B&W vastgesteld, gepubliceerd in het Gemeenteblad (2020, 144761) en in deze Nota verwerkt. Op grond van de door het college d.d. 2 juni 2020 vastgestelde beleidsregels geldt voor de middeldure huurwoningen een lagere erfpachtgrondprijs dan voor koopwoningen, mits aan de hierna volgende voorwaarden wordt voldaan10: 

 

 



 

10

De maximale kale aanvangshuur van de woningen wordt per kalenderjaar aangepast. In 2022 bedroeg de maximale huur € 1.068,83 (afgerond € 1.069) en de gemiddelde kale huur € 935,65 (€ 936). De nieuwe bedragen met het prijspeil 2023 zijn om het moment van de totstandkoming van deze nota nog niet bekend en komen naar verwachting in januari 2023 beschikbaar. Het betreffen zelfstandige woningen. De eerste 20 jaar na erfpachtuitgifte mogen de maandhuren jaarlijks met maximaal CPI +1%punt worden verhoogd. (CPI-jaargemiddelde van het voorgaande jaar, reeks alle huishoudens, 2015=100). De aanvangshuur na mutatie gaat verder op het huurniveau van vòòr de mutatie. De huur hoeft niet meer terug te vallen in het middeldure segment. In het 21ste tot en met het 25ste jaar na erfpachtuitgifte mogen de huren voor zittende huurders nog steeds met maximaal CPI +1%punt worden verhoogd. (CPI-jaargemiddelde van het voorgaande jaar, reeks alle huishoudens, 2015=100). In het 21ste tot en met het 25ste jaar na erfpachtuitgifte gelden voor nieuwe verhuringen de afspraken die de verhuurder en huurder overeenkomen over de huur en huurverhoging (vrije huur). De woningen mogen op zijn vroegst 25 jaar na erfpachtuitgifte worden uitgepond als koopwoning. Na 25 jaar is geen erfpachtbijbetaling verschuldigd. De woningen worden toegewezen conform de vigerende Huisvestingsverordening Amsterdam. N.B.

Wijzigingen in het hier bedoelde beleid prevaleren boven het in deze nota vastgestelde beleid grondprijswaardering

32

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

  

Er mag geen verplichte gekoppelde verhuur van een parkeerplaats bij deze woningen plaats vinden. Voor nieuwe middeldure huurwoningen geldt het woningdeelbeleid van de gemeente zoals dat is vastgelegd in de vigerende Huisvestingsverordening Amsterdam. Erfpachtvoorwaarden en Algemene Bepalingen (AB) zijn bij een nieuwe gronduitgifte ten behoeve van middeldure huur voor marktpartijen en corporaties identiek. Dat betekent voor middeldure huur voor alle partijen de AB 2016 van toepassing zijn.

5.5.2 Permanente of eeuwigdurende middeldure huur Met de “Herijkte voorwaarden voor middeldure huur (25 jaar) en beleidsuitgangspunten voor eeuwigdurende middeldure huur (Vervolg Actieplan Meer Middeldure Huur 2020)” zijn ook beleidsregels voor eeuwigdurende middeldure huurwoningen vastgesteld. De eeuwigdurende middeldure huurwoningen zullen projectspecifiek worden opgenomen en kunnen gezien worden als aanvulling op de onder 5.2.1 genoemde middeldure huurwoningen. Voor eeuwigdurende middeldure huurwoningen gelden de volgende voorwaarden: - Er is sprake van een zelfstandige huurwoning. De maximale kale aanvangshuur van de woningen wordt per kalenderjaar aangepast. In 2022 bedroeg de maximale huur € 1.068,83 (afgerond € 1.069) en de gemiddelde kale huur € 935,65 (€ 936). De nieuwe bedragen met het prijspeil 2023 zijn om het moment van de totstandkoming van deze nota nog niet bekend en komen naar verwachting in januari 2023 beschikbaar. - De gemiddelde kale aanvangshuur per project is € 935,65 (€ 936) (prijspeil 2022). Deze gemiddelde huur wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd overeenkomstig de jaarmutatie van de consumentenprijsindex reeks alle huishoudens zoals het Centraal Bureau voor de Statistiek jaarlijks in januari publiceert over het voorafgaande kalenderjaar. - De maandhuren mogen jaarlijks met inflatie (CPI) + 1% punt worden verhoogd.

(CPIjaargemiddelde van het voorgaande jaar, reeks alle huishoudens, 2015=100). - Ook na mutatie moet de aanvangshuur weer binnen de dan geldende middeldure huurgrenzen liggen. - Er mag geen verplichte gekoppelde verhuur van een parkeerplaats bij deze woningen plaatsvinden. - De woningen worden toegewezen conform de vigerende Huisvestingsverordening Amsterdam. Voor eeuwigdurende middeldure huur voor meergezinswoningen geldt dat per kalenderjaar de grondwaarde genormeerd residueel wordt berekend. Bij het opstellen van deze grondwaardeberekening is rekening gehouden met de gemiddelde woninggrootte van de te realiseren woningen, dit heeft immers effect op met name de stichtingskosten. Per woninggroottecategorie geldt daarom een andere grondwaarde.

33

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

5.5.3 Sociale koop In projecten met meer dan 800 woningen kunnen in het kader van de 40-40-20-regeling, behalve middeldure huurwoningen, ook sociale koopwoningen worden gerealiseerd. Een sociale koopwoning is, in 2022, een koopwoning met een eerste verkoopprijs tussen de € 192.000 en € 324.000 VON (inclusief notariskosten, kadastrale kosten en afkoop erfpacht, prijspeil 2022). De grenzen zijn gebaseerd op de leencapaciteit van huishoudens met een middeninkomen (€ 40.765 tot € 64.407; prijspeil 2022). De prijspeilen worden jaarlijks geactualiseerd. Voor 2023 gelden nieuwe (nog te actualiseren) prijspeilen. De maximale verkoopprijs wordt jaarlijks in januari vastgesteld door de gemeente, op basis van de inkomensontwikkeling van Amsterdamse huishoudens. Dit maximale bedrag wordt vanaf de ingangsdatum van het erfpachtrecht geïndexeerd met de consumentenprijsindex (CPI). Omdat de woninggrootte van een sociale koopwoning vrij is, is het uitgangspunt dat deze marktconform wordt gerealiseerd. De maximale verkoopprijs bij de eerste verkoop wordt vastgelegd in de erfpachtaanbieding. Voor nieuwbouw koopwoningen en transformaties vanaf 8 juli 2020 geldt een zelfbewoningsplicht. Deze nieuwe koopwoningen mogen niet verhuurd worden. De woningen mogen alleen nog bewoond worden door de eigenaar.

Wanneer zelfbewoningsplicht? Het verhuurverbod is van toepassing op grond die in erfpacht wordt uitgegeven en bij transformaties. De zelfbewoningsplicht wordt opgenomen in het erfpachtcontract via een algeheel verbod op verhuur en geldt daardoor voor onbepaalde tijd. De zelfbewoningsplicht geldt vanaf 8 juli 2020 voor alle nieuwe ruimtelijke projecten die de gemeente Amsterdam in de markt zet en waarbij koopwoningen worden gerealiseerd. Naar verwachting worden de eerste nieuwbouw koopwoningen waarvoor deze regeling geldt binnen enkele jaren opgeleverd. Bij transformatieprojecten waarbij de bestemming wijzigt is het verhuurverbod eveneens van kracht. Als de erfpachter een wijziging van het lopende erfpachtrecht aanvraagt als gevolg waarvan in de nieuwe situatie één of meer nieuwe koopwoningen ontstaan, geldt het verhuurverbod ook voor deze woningen. Is de volledige aanvraag voor 8 juli 2020 ingediend, dan geldt het verhuurverbod niet.

5.5.4 Sociale huur corporaties Een woning is een sociale huurwoning als de kale huur bij start van de huurovereenkomst onder de liberalisatiegrens ligt. Deze definitie geldt zowel voor corporatiewoningen als woningen van particulieren. Woningen in de sociale huur worden grotendeels door de zogenaamde in de Woningwet betitelde toegelaten instellingen (corporaties) aangeboden. Bij nieuwbouw van sociale huurwoningen hebben de Amsterdamse woningcorporaties een voorrangspositie op basis van de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 en het Selectiebeleid Woningcorporaties. Voor sociale huurwoningen, die gerealiseerd en geëxploiteerd worden door een toegelaten instelling aangesloten bij de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties of door instellingen die naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders voldoende werkzaam zijn in het belang van de Amsterdamse volkshuisvesting, zijn veelal de Algemene Bepalingen voor

34

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

voortdurende erfpacht voor woningcorporaties 1998 van toepassing. Op basis van deze bepalingen geeft de gemeente de grond waarop deze woningen staan niet in eeuwigdurende erfpacht uit, maar in voortdurende erfpacht. De condities waaronder de grond in erfpacht wordt uitgegeven zijn opgenomen in de Samenwerkingsafspraken 2020-202311. Dit grondprijsbeleid voor nieuwe gronduitgiften gaat daarom in op koopwoningen en markthuurwoningen, maar niet op de sociale woningbouw door corporaties.

5.5.5 Particuliere Sociale verhuur Woningen in de sociale huur die door particulieren worden gekocht en geëxploiteerd worden voor de grondprijsberekening aangemerkt als markthuurwoningen. De woningen dienen minimaal 25 jaar in het segment sociale huur, dus met een huur niet hoger dan de vigerende liberalisatiegrens, zoals bedoeld in artikel 3, lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte te worden verhuurd. Deze woningen mogen gedurende voormelde periode van tenminste 25 jaar na eerste verhuring niet als koopwoning of vrije sector huurwoning op de markt worden gezet. De erfpachter/eigenaar is gerechtigd de aanvangshuur voor de zelfstandige particuliere sociale huurwoningen per 1 januari van elk jaar te wijzigen onder de voorwaarde dat de huur niet hoger is dan de op dat moment van toepassing zijnde liberalisatiegrens voor sociale huurwoningen.12

5.5.6 Vrije sector (dure) huur Dit betreft woningen met een huur boven de liberalisatiegrens waarop het beleid middeldure huur niet van toepassing is. Voor deze woningen gelden geen beperkingen qua huurprijs en indexering, maar er geldt in principe een instandhoudingstermijn voor de verhuurperiode van 15 jaar waarmee bij de grondprijsberekening rekening wordt gehouden. Wanneer er vroegtijdig wordt uitgepond, dient hiervoor te worden bijbetaald.

5.5.7 Woonwerkwoningen Naast de huur- en koopwoningen zijn er ook zogenaamde woonwerkwoningen. Dat is een woningtype waarbij een deel van de woning (een of meerdere kamers) wordt gebruikt als werkruimte (kantoor of bedrijfsruimte, bedrijf aan huis) binnen de kaders die het geldende bestemmingsplan stelt voor dat afwijkende gebruik. Er is niet altijd sprake van een duidelijke scheiding tussen de werk- en woonfunctie. Ook is moeilijk controleerbaar of de werkruimte daadwerkelijk als zodanig wordt gebruikt. Een woonwerkwoning wordt voor de grondprijsberekening als een ‘zuivere’ woning aangemerkt indien het gedeelte waar gewerkt mag worden zodanig is geïntegreerd in de woning, dat niet kan 11 Afspraken geldend voor de periode 2020 – 2023 en gesloten tussen de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, de

Federatie Amsterdamse Huurderskoepels en de gemeente Amsterdam 12 In 2020 is met (o.a.) de IVBN overeengekomen om de minimale instandhoudingstermijn voor particuliere sociale woningen te

verlengen van 15 jaar naar 25 jaar.

35

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

worden gesproken van een duidelijke fysieke scheiding tussen wonen en werken en het werkgedeelte ook niet apart kan worden verhandeld. In dat geval wordt voor het bepalen van de erfpachtgrondprijs een woonwerkwoning in zijn geheel als woning aangemerkt en als zodanig geprijsd. Zijn de twee delen, wonen en werken, apart van elkaar te splitsen, zowel juridisch als fysiek, en daardoor apart te verhandelen, dan geldt voor het werkgedeelte een aparte erfpachtgrondwaarde en is het begrip woonwerkwoning niet meer van toepassing.

Wooncoöperaties Een wooncoöperatie is een woonvorm waarbij de bewoners invloed hebben op de exploitatie en het beheer van de woning. De wooncoöperatie heeft geen winstoogmerk. Het coöperatief, veelal een stichting of vereniging, is eigenaar van het onroerend goed. Het dagelijks bestuur van het coöperatief ligt bij de bewoners die huren van de coöperatie. Het betreft huurwoningen in verschillende segmenten die eeuwigdurend in hun segment dienen te blijven. De woningen kunnen niet worden verkocht en zijn daarmee blijvend beschikbaar in het sociale en/of middensegment. Vrijkomende woningen zijn alleen beschikbaar voor specifieke inkomensgroepen. De grondprijs voor deze woningen wordt in beginsel genormeerd residueel bepaald, waarbij het uitgangspunt is dat het exploitatiesaldo van een wooncoöperatie over 30 jaar een neutraal resultaat laat zien, met inachtneming van de minimale grondprijs als genoemd in paragraaf 5.7.3.

Erfpachtgrondprijzen woningbouw Bovengenoemde marktontwikkelingen worden op basis van de genormeerd residuele methodiek vertaald naar erfpachtgrondprijzen voor woningbouw. Om voor nieuwe projecten een marktwaarde te kunnen vaststellen, wordt gebruik gemaakt van marktgegevens met vraag- en transactieprijzen. Onderstaande tabel geeft een indicatie per stadsdeel. Hierbij is uitgegaan van meergezinswoningen en zijn bedragen afgerond. De gegevens zijn een uitvloeisel van interne indicatieve grondprijzen die zijn opgesteld voor de (meestal actieve) grondexploitaties. Dit maakt dat voor stadsdelen met maar beperkte grondexploitaties een smallere bandbreedte wordt getoond. Tabel (8a): Indicaties marktwaarden en erfpachtgrondprijzen voor vrije sector koopwoningen Bandbreedte grondwaarde koopwoningen per stadsdeel Stadsdeel

Centrum Nieuw-west Noord Oost West Zuid Zuidoost

€ € € € € € €

Marktwaarde*

Stichtingskosten**

Grondwaarde

per m² GO v.o.n.

per m² GO incl. btw

per m² GO excl. btw

Laag 6.950 4.300 4.250 4.850 4.250 6.100 3.600

€ € € € € € €

Hoog 8.500 6.950 8.250 8.550 7.400 9.250 5.500

€ € € € € € €

Laag 3.600 3.300 3.300 3.350 3.250 3.500 3.250

€ € € € € € €

Hoog 3.800 4.300 4.100 4.700 4.350 4.650 3.900

€ € € € € € €

Laag 3.150 950 650 1.300 900 2.300 250

€ € € € € € €

Gem. 3.800 1.750 2.150 3.000 2.575 4.150 1.000

€ € € € € € €

Hoog 4.450 3.500 4.150 4.900 3.550 5.100 1.950

36

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

Deze bandbreedte is slechts een indicatie en een momentopname. Vanwege de dynamiek van de markt of andere omstandigheden is het niet uitgesloten dat een definitieve erfpachtgrondprijs buiten de bandbreedte valt. *Marktwaarde: vermelde bandbreedtes op basis van 50 jaar afgekochte erfpacht i.v.m. het geringe aantal referenties en uitgaande van gemiddelde oppervlakte, meergezinswoningen en genormeerde stichtingskosten behorende bij een gemiddelde oppervlakte van 90m² GO per woning. **De stichtingskosten geven een indicatieve bandbreedte weer. Er is hierbij geen rekening gehouden met specifieke projectkenmerken die zich kunnen voordoen. ***Erfpachtgrondprijs op basis van eeuwigdurende afkoop.

Grafiek (8b): Indicatie bandbreedte erfpachtgrondprijs voor koopwoningen per stadsdeel (***)

5.7.1 Nieuwe uitgiften onder de Algemene Bepalingen 1998 De navolgende afkoopsommen voor corporatiewoningen zijn gebaseerd op de Samenwerkingsafspraken (2020-2023) en worden jaarlijks vastgesteld in een apart besluit (voor 2023 publicatie Gemeenteblad d.d. 27 september 2022, nummer 2022-9137): • • • • •

€ 255 per m² GO voor woningen groter dan 30 m² GO, maar kleiner dan 73 m² GO (middel) € 18.475 voor woningen, groter dan of gelijk aan 73 m² GO (groot) € 5.642 per kleine woning die verhuurd wordt onder de kwaliteitskortingsgrens (kleiner dan, of gelijk aan 30 m² GO) € 8.314 per kleine woning (kleiner dan, of gelijk aan 30 m² GO; klein) € 214 per m² GO voor onzelfstandige studentenwoningen, alsmede voor de gemeenschappelijke ruimten

De afkoopsommen voor corporatiewoningen en studentenwoningen gelden voor een tijdvak van 52 jaar onder de AB1998. Voor de afkoopsommen corporatiewoningen (groot, middel en klein) en

37

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

zelfstandige en onzelfstandige studentenwoningen geldt voor een tijdvak van 77 jaar een opslag op de genoemde bedragen van 12,5%.

5.7.2 Erfpachtgrondprijzen vrije sector huur, middeldure huur en particuliere sociale huur Voor huurwoningen gelden andere residuele grondwaarden dan voor koopwoningen. De grondwaarde voor de huurwoningen is door de beperkende voorwaarde (van huur en verhuur) in de regel lager dan die van koopwoningen. Voor de marktwaarde van een huurwoning is een analyse gemaakt van de verhouding van beleggingswaarde met de VON-waarde. Deze verhouding wordt gebruikt om een afslag te doen op de bepaalde VON-waarde voor koopwoningen. De residuele grondwaarde wordt vervolgens bepaald aan de hand van de gecorrigeerde marktwaarde (afslag van de VON-prijs) en dezelfde stichtingskosten als voor een koopwoning. De analyse voor de verhouding van de beleggingswaarde huurwoning met een VON-waarde wordt periodiek bijgewerkt. Bij woonsegmenten met meer erfpachtrechtelijke beperkingen, zoals middeldure huur en particulier sociale huur, geldt dat de erfpachtrechtelijke beperkingen worden gekwantificeerd. De marktwaarde wordt hiervoor vervolgens gecorrigeerd. Afhankelijk van de ontwikkeling van de stichtingskosten en de marktwaarde, varieert de grondprijs per woninggroottecategorie. Voor vrije sector woningen geldt dat er minder onderscheid wordt gemaakt dan woningen met meer erfpachtrechtelijke beperkingen zoals middeldure huur en sociale huur.

De keuze om minder oppervlaktecategorieën voor marktwoningen te hanteren, is omdat het (financiële) effect van woninggrootte op de grondprijs hier minder groot is dan bij sterk gereguleerde woningen. De woninggroottecategorieën zijn zo bepaald dat deze tegelijkertijd bijdragen aan de werkbaarheid en de marktconformiteit van grondprijzen. Indien een vrije sector huurwoning of een markthuurwoning binnen de verhuurperiode wordt verkocht, dan er is dan sprake van een bestemmingswijziging van huurwoning naar koopwoning. In dat geval wordt afgerekend op basis van de op dat moment geldende regels, prijspeil, e.d. Voor sociale en middeldure huurwoningen geldt een minimale instandhoudingstermijn en is bestemmingswijziging naar koopwoning en vrije sector huurwoning binnen deze termijn niet toegestaan.

5.7.3 Minimale erfpachtgrondprijs woningbouw De minimale erfpachtgrondprijs voor woningbouw is € 240 per m² gebruiksoppervlak (GO) exclusief btw.

38

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

6 Kantoren en bedrijfsruimte

Ontwikkelingen op de kantorenmarkt Belangrijke ontwikkelingen op de kantorenmarkt zijn:  Het nieuwe kantoor is vooral een ontmoetingsplek waar wordt samengewerkt en ruimte is voor ontspanning.  Opkomst hybride werken waardoor behoefte aan fysiek kantoor blijft.  Ook na de coronacrisis doet de kantorenmarkt het goed qua vraag en aanbod.  De toekomstperspectieven van de duurzame toekomstbestendige kantoren zijn rooskleurig, vooral in de grote steden op gemengde locaties met voorzieningen en goede ov-bereikbaarheid.  De toenemende polarisatie tussen goede en minder goede kantoren(locaties).  Verouderde kantoren gaan een sombere toekomst tegemoet, vanaf 2023 moeten alle kantoren (zonder monumentale status) vanaf 1oo m² over energielabel C beschikken.  De sterk gestegen bouwkosten en de onzekerheid over de verdere prijsstijgingen zorgen voor negatieve sentimenten over de kantorenmarkt. Amsterdamse kantorenmarkt Amsterdam heeft een bovengemiddeld aantrekkingskracht op kantoorgebruikers. Er is vooral belangstelling naar toekomstbestendige kantoren op goede locaties. Onder andere doordat bedrijven zich als aantrekkelijke werkgever willen profileren. Door de grote vraag naar dit soort kantoren, wachten toekomstige gebruikers niet lang met beslissen zodra er nieuw aanbod is.

Om aan de vraag te blijven voldoen ligt de focus in Amsterdam op het ontwikkelen van aantrekkelijke kantoormilieus met veel voorzieningen en goede ov-bereikbaarheid, het toevoegen van nieuwe moderne kantoren en het verbeteren van de bestaande voorraad. In Zuidas, Sloterdijk-Centrum en ArenAPoort bevinden zich clusters van kantoren met hoge kwaliteitslabels. De kantoren in het Centrum, Amstel III, Overamstel en Schinkelkwartier hebben ook een relatief hoge kans op verhuurbaarheid. De kantoren aan de randen van de stad scoren minder hoog. Begin 2022 was de kantorenvoorraad in Amsterdam circa 5.705.000 m2 vvo. In de eerste helft van 2022 werd in Amsterdam meer kantoorruimte onttrokken dan opgeleverd, waardoor de voorraad afnam met circa 45.000 m2 vvo tot circa 5.660.000 m2 vvo. De leegstandsontwikkeling blijft stabiel en onder de frictieleegstand van 6,5%. Begin 2022 stond 5,9 % van de kantoren leeg, medio 2022 was dat 5,8%. Ondanks de onzekere marktomstandigheden en negatieve sentimenten op de kantorenmarkt, neemt in Amsterdam het aantal zoekende bedrijven naar kantoorruimte toe. De sterke economische ontwikkeling en aantrekkingskracht binnen de regio Amsterdam zorgt ervoor dat bedrijven blijven groeien en naar Amsterdam trekken. Amsterdam heeft, mede door haar ligging nabij Schiphol, een kantorenmarkt met de beste

39

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

perspectieven binnen Nederland. Beleggers blijven zoeken naar de beste locaties om te investeren en zijn bereid een hoge prijs te betalen. Gevolg hiervan is dat aanvangsrendementen stabiel blijven stabiel op de goed locaties en zelfs dalen op de toplocaties. De hoogste huren worden op de Zuidas, Oud Zuid, Centrum, het gebied rondom Amstelstation en de IJ-oevers gehaald. Erfpachtgrondprijzen kantoren Kantoorontwikkelingen worden gedaan door marktpartijen die inzetten op nieuwbouw, uitbreiding of herontwikkeling. De uitgeefbare gronden in Amsterdam voor kantoorontwikkeling zijn schaars. De erfpachtgrondprijzen voor kantoren worden bepaald op basis van de huurwaarden, aanvangsrendementen en stichtingskosten. Vanwege de schaarste aan geschikte hoogwaardige locaties zal de druk op de Amsterdamse kantorenmarkt aanwezig blijven en liggen verdere stijgingen van prijzen in het verschiet. De marktwaarden van moderne courante kantoren zijn bijna in alle gebieden gestegen. Op de betere locaties zorgt dit ook voor een stijging van de grondwaarde, omdat de marktwaarde harder is stegen dan de bouwkosten. Op de mindere locaties is de grondwaarde gestabiliseerd of zelfs licht gedaald. Hieronder de indicatieve bandbreedte van de erfpachtgrondprijzen voor de belangrijkste kantoorgebieden waar nieuwe kantoorontwikkelingen plaatsvinden.

Tabel (9): Indicatie bandbreedte erfpachtgrondprijs kantoren Gebied Erfpachtgrondprijs per m² bvo, exc. btw Ondergrens Bovengrens Zuidas € 3.800 € 5.200 Amstel III € 600 € 1.200 Arenappoort West, Entree € 750 € 1.500 MBP-Zuidoost € 400 € 900 Science Park € 500 € 1.200 Amstel station e.o. € 1.500 € 2.300 Sloterdijk Centrum € 600 € 1.100 Deze bandbreedte is slechts een indicatie en een momentopname. Vanwege de dynamiek van de markt of andere omstandigheden is het niet uitgesloten dat een definitieve erfpachtgrondprijs buiten de bandbreedte valt. *bvo = bruto vloeroppervlak

Flexkantoor Een flexkantoor is een pand waar ondernemers kantoorruimte kunnen huren en gebruik kunnen maken van gezamenlijke faciliteiten zoals een receptie, vergaderzalen, telefooncentrale en schoonmaak. Bedrijfsverzamelgebouw Anders dan de term doet vermoeden is een bedrijfsverzamelgebouw een (kantoor)gebouw waarin meerdere bedrijven gehuisvest zijn. Vaak gaat het om een mix van kleine bedrijven alsmede middelgrote bedrijven die hier een kantoor huren. Een bedrijfsverzamelgebouw is geen apart benoemde erfpachtbestemming. De hoogte van de

40

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

erfpachtgrondprijs wordt bepaald door de aard en het gebruik van het vastgoed te toetsen aan de bestemmingsomschrijving van bedrijfsruimte en kantoorruimte.

Ontwikkelingen bedrijfsruimtemarkt/logistiek In het voorgaande jaar werd gesteld dat de bedrijfsruimtemarkt redelijk goed de coronacrisis heeft doorstaan, maar dat er al tekenen waren van krapte in sommige segmenten van deze sector. Deze krapte speelt nu markt breed met als gevolg dat we niet meer kunnen spreken van een gezonde bedrijfsruimtemarkt. De grote vraag naar bedrijfsruimte houdt aan terwijl het aanbod van geschikte bedrijfsruimte slinkt. Hieronder de belangrijke ontwikkelingen op een rij:          

Er is een groeiende vraag naar geschikte bedrijfsruimte in bijna alle lagen van de bedrijfsruimtemarkt. De vraag is groter dan aanbod, nieuw aanbod wordt snel opgenomen door de markt, er vindt nauwelijks doorstroming plaats. De markt voor het koopsegment is krapper dan het huursegment, gebruikers willen liever kopen dan huren. Prijzen stijgen, echter stijgen de koopprijzen harder dan huurprijzen. De prijsstijgingen zijn het grootst in de stedelijke gebieden. Alhoewel de rente aan het stijgen is zijn kopers en huurders toch nog bereid hoge prijzen te betalen. Prijzen stijgen ook door de investeringen van eigenaren in kwaliteit en duurzaamheid Locaties voor het bouwen van nieuwe bedrijfsruimte zijn schaars en wordt vooral veroorzaakt door transformatie van bedrijventerreinen. Door schaarste wordt zuinig met grond omgegaan en er ontstaan nieuwe vormen van bedrijfsruimte, zoals gestapelde bedrijfsruimte en bedrijfsruimte in mixed-use gebouwen. Er is terughoudendheid bij het bouwen van nieuwe bedrijfsruimte door de stijgende kosten van bouwmaterialen als gevolg van de oorlog in Oekraïne en daardoor stagnerende handel en het tekort aan mankracht in de bouw.

Amsterdamse bedrijfsruimtemarkt Amsterdam kampt al enige jaren met een krappe bedrijfsruimtemarkt. In de stad is een groot tekort aan geschikte bedrijfsruimte en bovendien worden veel bedrijventerrein getransformeerd, waardoor de markt nog verder verkrapt. In nog geen jaar tijd is het Amsterdamse aanbod gehalveerd. Ook in de omliggende gemeenten zoals Zaanstad en Haarlem neemt het aanbod af, waardoor bedrijven in Amsterdam weinig keuzemogelijkheden hebben als ze willen uitbreiden of moeten verhuizen door transformatie. Ook de opname is gedaald, ondanks dat er veel bedrijven op zoek zijn naar bedrijfsruimte. Dit komt omdat een groot deel van het beschikbare aanbod niet geschikt is. Aanbod Q1 2021 Aanbod Q2 2022

315.500 164.200

Opname gemiddeld 2017-2021 159.400 Opname Q2 2022 137.400

41

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

De bedrijfsruimtemarkt wordt gekenmerkt door schaarste. Vanuit de markt zijn er genoeg signalen dat deze nog aanhoudt en gebruikers zijn hierdoor bereid hoge prijzen te betalen. Met name voor nieuwe moderne bedrijfsruimten zijn prijzen in de laatste 5 jaar verdubbeld. Beleggers hebben in de afgelopen jaren hoge prijzen betaald en dat zien huurders terug in de vorm van hogere huren. Op diverse aanbiedingsplatforms is geen courante bedrijfsruimte te huur onder de € 10o per m² en er zijn nauwelijks aanbodprijzen te zien onder de € 2.000 m².

Erfpachtgrondprijzen bedrijfsruimte/logistiek De erfpachtgrondprijzen voor bedrijfsruimten worden bepaald op basis van de huurwaarden, aanvangsrendementen en stichtingskosten. In Amsterdam zijn slechts op de bedrijventerreinen Sloterdijk III en IV en Businesspark Amsterdam Osdorp percelen beschikbaar voor uitgifte. Op korte termijn komt op het Zeeburgereiland ook een bedrijvenstrook beschikbaar. Steeds meer van de nieuw te realiseren bedrijfsruimte zal zich bevinden in transformatiegebieden, waar sprake zal zijn van stapeling en menging met andere functies. Voor wat betreft de grondprijzen voor bedrijfsruimte is de verwachting dat deze door de bank genomen niet zullen dalen en op de goede bedrijfslocaties juist zullen stijgen, ook al nemen de stichtingskosten toe. De risico’s voor de bedrijfsruimtemarkt door de oorlog in Oekraïne zullen toenemen, maar in stedelijke gebieden als Amsterdam beperkt blijven vanwege de aanhoudende vraag en oplopende tekorten. Zolang de vraag naar geschikte bedrijfsruimte hoger is dan het aanbod, blijven huurprijs- en marktwaardestijgingen reëel. Hieronder de indicatieve bandbreedte van de erfpachtgrondprijzen voor de bedrijventerreinen met uitgeefbare grond. Tabel (10): Indicatie bandbreedte erfpachtgrondprijs bedrijfsruimte Bedrijventerrein Erfpachtgrondprijs per m² bvo, exc.

btw Ondergrens Bovengrens Sloterdijk III € 370 €450 Soterdijk IV € 275 € 325 Zeeburgereiland € 350 € 425 Businesspark Amsterdam Osdorp € 300 € 350 Deze bandbreedte is slechts een indicatie en een momentopname. Vanwege de dynamiek van de markt of andere omstandigheden is het niet uitgesloten dat een definitieve erfpachtgrondprijs buiten de bandbreedte valt. Voor erfpachtrechten met alleen bedrijfsruimte tot en met 50% kantoor geldt dat wanneer de FSI kleiner of gelijk is aan 1, de grondwaarde per m² onbebouwd terrein gelijk is aan de grondwaarde per m² bvo bedrijfsruimte. Het onbebouwde deel is, ongeacht het gebruik daarvan, het kaveloppervlak minus de totale bvo’s. Is de FSI groter dan 1, dan wordt alleen de grondwaarde van de totale bvo’s bedrijfsruimte afgerekend. Als parkeren niet als zelfstandige bestemming wordt geëxploiteerd en onderdeel is van het erfpacht bedrijfsruimte wordt geen aparte grondwaarde voor de parkeerplaatsen afgerekend, omdat die al in de grondwaarde voor de bedrijfsruimte is verdisconteerd.

42

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

Afsplitsing van de parkeerfunctie in een afzonderlijk erfpachtrecht wordt aangemerkt als zelfstandige exploitatie van parkeerplaatsen. In dat geval is sprake van een bestemmingswijziging en krijgt de parkeerplaats in de nieuwe situatie een marktconforme grondwaarde. Laboratorium Een laboratorium is een gebouw of ruimte te gebruiken voor (wetenschappelijk) onderzoek, geschikt om bepaalde proeven uit te voeren en wordt aangemerkt als een hoogwaardig bedrijfsgebouw. Laboratoria kunnen naast zelfstandige gebouwen onderdeel zijn van een ziekenhuis of een universiteit, maar ook bij een bedrijf of overheidsinstelling horen. De grondprijs voor een laboratorium wordt genormeerd residueel bepaald. Creatieve industrie Creatieve industrie is een specifieke vorm van bedrijvigheid die producten en diensten voortbrengt die het resultaat zijn van individuele of collectieve, creatieve arbeid én ondernemerschap. De creatieve industrie bestaat uit drie clusters: kunsten en cultureel erfgoed, de media- en entertainmentindustrie, en creatieve zakelijke diensten. Creatieve industrie vormt geen apart benoemde erfpachtbestemming. De hoogte van de erfpachtgrondprijzen voor de creatieve industrie wordt bepaald door de aard en het gebruik van de ruimte te toetsen aan de bestemmingstoelichting voor bedrijfsruimte en kantoorruimte.

Dit geldt evenzeer voor de andere verschijningsvormen van deze zogenaamde hybride bedrijven.

Minimale erfpachtgrondprijs kantoren en bedrijfsruimte De minimale erfpachtgrondprijs voor kantoren, laboratoria en bedrijfsruimte bedraagt € 211 per m² bruto vloeroppervlak exclusief btw.

43

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

7 Detailhandel en horeca

Marktontwikkelingen detailhandel Het aantal verhuurtransacties in de voorgaande jaren was beperkt. De retailsector, waaronder de horeca en detailhandel, is hard geraakt in de coronacrisis. Sectorexperts verwachten een blijvend veranderd consumentengedrag na de coronacrisis, waarbij online bestellen meer de norm zou worden. Overheidsmaatregelen hebben veel impact gehad op het aantal passanten waar exploitanten van retail veelal van afhankelijk zijn. Grote online verkoopplaatsen zien de omzet stijgen en dat heeft consequenties voor de retailsector die zich onderscheidend op moet stellen met betrekking tot kwaliteit en beleving. ‘Omnichannel’, een handelswijze waarbij zowel online als fysieke bereikbaarheid centraal staat, wordt gezien als een manier om een betere klantervaring te krijgen. De retailsector krijgt te maken met uiteenlopende uitdagingen. De belangrijkste uitdagingen zijn stijgende grondstof- en energieprijzen, stijgende logistieke kosten, krapte op de arbeidsmarkt, voorraadtekorten en langere productie- en levertijden. Consumenten worden in onzekere tijden prijsbewuster wat ertoe leidt dat het middensegment onder druk staat. Consumenten kiezen in toenemende mate voor het laagsegment of hoogsegment en worden prijsbewuster, gaan op zoek naar goedkopere alternatieven van producten en diensten.

Het gevolg is dat verkopen achterblijven en uitverkopen eerder van start gaan (ING, 2022). De retailmarkt heeft door de coronacrisis te maken gekregen met een harde marktcorrectie als het gaat om winkelhuren en daarmee beleggingswaarden. De verwachting is dat de interesse in retailvastgoed weer opveert. Het aantal verkooppunten zal afnemen maar sterke, compacte winkelgebieden zullen overblijven. Door de afnemende vraag naar winkelmeters wordt op middellange termijn alternatieve functies aan winkelgebieden toegevoegd op het gebied van wonen, werken en ontspannen. Deze vermenging zal de winkelgebieden versterken en bovendien de leegstand doen afnemen (Syntrus Achmea Outlook 2022-2024). De vrees bestaat voor meer faillissementen in retailsector. Internetverkopen konden het omzetverlies van fysieke winkels tijdens lockdowns veelal niet goedmaken. Vooral centrumlocaties in grote steden bleken kwetsbaar door het wegvallen van ‘funshopping’ en van internationale toeristen. Faillissementen bleven tot dusver enigszins uit door steunpakketten van de overheid, belastinguitstel en regelingen met verhuurders en banken. Mede door het teruglopen van consumentenbestedingen zullen er komende tijd naar verwachting meer faillissementen zijn dan in de voorgaande jaren (ING, 2022).

Bouwmarkten, meubelwinkels en verkopers van witgoed, keukens en consumentenelektronica worstelen met teruglopende verkoopcijfers. Met kleding- en schoenenwinkels en drogisterijen gaat het relatief beter). Supermarkten en levensmiddelenzaken boeken tevens omzetwinst blijkt uit cijfers uit 2022 (CBS, 2022). Over de hele linie groeide de supermarktomzet met 3% maar

44

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

daalde het volume ook met 3%. Verkopen van webshops via internet daalden met 10%. Bij winkeliers die alleen online verkopen, daalde de omzet met 9% en bij winkeliers die stenen winkels combineren met een webshop was de omzetdaling met 11% iets groter. Dit betreffen landelijke cijfers. Een belangrijk criterium om de vitaliteit van winkelgebieden te beoordelen is de ontwikkeling van de voorraad en leegstand. Sinds 2015 schommelt de landelijke winkelleegstand. In de periode 2015-2018 was sprake van een daling, daarna volgde een stijging en in de coronaperiode werd opnieuw een daling waargenomen. De meest recente cijfers geven een weer dat de landelijke winkelleegstand 8,1% van het aantal winkels bedraagt. Amsterdam zit met 6,0% leegstand (zijnde 342 verkooppunten) onder het landelijke gemiddelde. Achter dat gemiddelde leegstandpercentage zijn er grote verschillen tussen type winkelcentra en -branches. In winkelgebieden voor dagelijkse boodschappen en meubelboulevards loopt de leegstand terug. In binnensteden is juist sprake van een toename van de winkelleegstand (Barometer Winkelleegstand Amsterdam, 2021). Amsterdam heeft de sterkste clustering van winkelruimte in Nederland. De Amsterdamse winkelvoorraad is in de afgelopen 10 jaar gegroeid en omvatte in oktober 2021 ruim 1,1 miljoen m² winkelvloeroppervlak (wvo).

Sinds 2011 is het aantal in gebruik zijnde winkelvestigingen gedaald van 6.089 tot 5.445 vestigingen. De afname van winkels is het meest zichtbaar in het nietdagelijkse boodschappensegment. Het aantal winkels in het dagelijkse boodschappensegment is juist licht gestegen, dankzij de toename van het aantal supermarkten. De winkelhuurprijzen in Amsterdam sterk, met name afhankelijk van locatie, ligging en functionaliteit (Cushman & Wakefield, 2022).

Erfpachtgrondprijzen detailhandel Van de sterkste winkelgebieden in de grote steden gaat de grote aantrekkingskracht uit naar zowel de (bredere) retailmarkt als de consumenten. Door het relatief beperkte aanbod van hoogwaardig winkelvastgoed blijven de aanvangsrendementen onder druk staan. In de populairste winkelstraten lijkt de bodem van het aanvangsrendement te zijn bereikt. Beleggers zullen daarom mogelijk hun aandacht verleggen naar onder meer sterke wijkwinkelcentra. De aanvangsrendementen op secundaire winkellocaties zullen mogelijk oplopen. Op minder gewilde locaties zal daarom wellicht vaker worden uitgekomen onderin de bandbreedte van de erfpachtgrondprijzen. Bij uitbreidingen en renovaties van winkelcentra wordt maatwerk geleverd, omdat niet op de standaardreferenties kan worden teruggevallen. Uiteraard moet ook rekening worden gehouden met de ontwikkeling in de verkoop via het internet. Onderstaande tabel geeft een indicatieve bandbreedte van de erfpachtgrondprijzen: Tabel 10: Indicatie bandbreedte erfpachtgrondprijzen detailhandel

45

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

Locatie

Erfpachtgrondprijs per m² bvo* excl. btw

Stadsdeelcentrum Wijkcentrum Buurtcentrum Perifere detailhandel

Ondergrens

Bovengrens

€ 1.000 € 750 € 600 € 500

€2.500 € 1.500 € 1.000 € 750

Deze bandbreedte is slechts een indicatie en een momentopname. Vanwege de dynamiek van de markt of andere omstandigheden is het niet uitgesloten dat een definitieve erfpachtgrondprijs buiten de bandbreedte valt. Bovendien zijn toplocaties, zoals in het kernwinkelapparaat van Amsterdam, niet opgenomen in de tabel. De prijzen zullen boven de bandbreedte vallen maar hier zijn geen gronduitgiften te verwachten. * bvo = bruto vloeroppervlak

Marktontwikkelingen horeca (exclusief hotels) De horeca is een van de zwaarst getroffen sectoren door de coronacrisis. De sector herstelt zich en laat een groei zien na de eerdere forse daling. Het volume neemt tevens toe. Zowel de omzet als het volume laat sinds de coronacrisis een herstel zien. In het tweede kwartaal van 2022 hebben restaurants (36,2%), cafés (48,9%), fastfoodrestaurants (5,8%) en kantines en catering veel meer omzet geboekt dan in het tweede kwartaal van 2021 (CBS, 2022). De relatief beperkte stijging van de omzet in de fastfoodsector heeft te maken met dat deze sector minder hard geraakt is door de maatregelen tegen het coronavirus. Dit betreffen landelijke cijfers, voor specifiek Amsterdam zijn geen gegevens bekend.

Erfpachtgrondprijzen horeca (exclusief hotels) Het type horeca en de locatie zijn bepalend voor de erfpachtgrondprijs. De gevolgen van de marktontwikkelingen en andere omstandigheden zoals openings- en sluitingstijden, publiekrechtelijke en privaatrechtelijke beperkingen wisselen per horecabranche. Daardoor is het niet mogelijk om voor de horeca bandbreedtes te geven voor erfpachtgrondprijzen en is het bepalen van de erfpachtgrondprijzen voor horeca altijd maatwerk.

Minimale erfpachtgrondprijs detailhandel en horeca De minimale erfpachtgrondprijs voor detailhandel en horeca is € 211 per m² bruto vloeroppervlak exclusief btw.

46

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

8 Hotels

Marktontwikkelingen hotels De hotels in Amsterdam zijn hard geraakt door de coronacrisis. De bezettingsgraad in de regio Amsterdam-Schiphol daalde in de voorgaande jaren aanzienlijk sterker dan in de rest van het land, door de grote afhankelijkheid van de luchthaven en het internationale reisverkeer. De bezettingsgraad in Amsterdam lag in 2020 op 26,3% en in 2021 op 28,1% (in de rest van Nederland 34,4% en 39,2%) ten opzichte van 85,3% in Amsterdam in 2019 (Nederland 78,2%). De gemiddelde kamerprijs in Amsterdam daalde van € 151 (2019) naar € 101(2020) en€ 99 (2021). De sterke daling van de bezettingsgraad, in combinatie met de lagere kamerprijzen, leiden tot een grote daling van de omzet. De gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer(RevPar) daalde in 2020 in Amsterdam van €138(2019) naar €28(2020) en €30 (2021). Deze ligt voor het eerst in de geschiedenis lager dan in de rest van Nederland. Voor 2022 zijn nog geen vastgestelde cijfers bekend. De verwachting voor 2023 zijn echter positief. De verwachting met betrekking tot de bezettingsgraden is dat deze nu in Amsterdam licht hoger zijn dan in de rest van Nederland (beiden tussen de 60-65%). De voorspellingen voor de actuele kamerprijzen zijn zeer positief. De verwachting is dat deze in Amsterdam boven het niveau van topjaar 2019 (gemiddeld € 151) uitkomen.

De gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer(RevPar) wordt voor 2022 in Amsterdam daarmee geraamd op €98 en ligt daarmee nog ver onder het niveau van 2019 (€138). Vanwege de hogere kamerprijzen wordt verwacht dat in 2024 de RevPar boven het niveau van 2019 is. Voor de bezettingsgraden in Amsterdam geldt dat zelfs in 2025 deze nog niet op het niveau van 2019(Amsterdam 85,1%) zullen zijn. De hotels in Amsterdam hebben te maken met de volgende invloeden: - Door het arbeidstekort is het moeilijk voldoende personeel te vinden - Inflatie en het effect op het besteedbaar inkomen van consumenten - De oorlog in Oekraïne oorlog heeft effect op de energie en voedselprijzen - Het limiet op vliegbewegingen Schiphol wordt verlaagd naar 440.000 per jaar - De stijging van de rente maakt de kosten van financieringen hoger - Uitgestelde belasting voor hotels gedurende de coronajaren moet nu betaald worden - De dreigende recessie kan invloed hebben op het aantal toeristen - Er is al jaren sprake van een structurele wereldwijde stijging van toerisme en de verwachting is dat deze trend doorzet - Er zijn toeristenovernachtingen beperkingen aangekondigd vanuit de Gemeente Amsterdam, omdat de het kritische aantal van 18 miljoen overnachting per jaar is bereikt

47

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

Erfpachtgrondprijzen hotels De prijs- en omzetontwikkelingen in de hotelmarkt zijn conjunctuurgevoelig. Daarom wordt de waarde van een hotel, en dus ook de erfpachtgrondprijs, gebaseerd op het langjarig gemiddelde en de toekomstverwachtingen. Bepalend voor de erfpachtgrondprijs zijn de volgende elementen: a. b. c. d. e. f. g.

het hotelsegment (aantal sterren op grond van de Europese Hotelclassificatie (EHC); de locatie; het stadsdeel; de bezettingsgraad; het gemiddelde dagelijkse tarief (Average Daily Rate/ADR); de verhouding logies ten opzichte van ‘food & beverage’ en andere inkomsten; de huur als percentage van de totale omzet.

Erfpachtgrondprijzen voor hotels worden altijd per locatie en project bepaald. De erfpachtgrondprijzen voor hotels bevinden zich in de bandbreedte tussen circa €500 en €2.500 per m² bvo, exclusief btw, voor hotels met minimaal een gemiddeld serviceniveau (met hotelkamers met een minimale oppervlakte van 17 m²). Voor 2022 is de verwachting dat een lichte stijging van de bezettingsgraad, in combinatie met licht hogere kamerprijzen, ten opzichte van voorgaande jaren leiden tot een geringe stijging van de omzet. Echter, in combinatie met de stijgende (stichtings-)kosten, blijven de grondprijzen op vergelijkbaar niveau met voorgaande jaren. Vanwege de dynamiek van de markt of bijzondere omstandigheden kan niet worden uitgesloten dat een enkele erfpachtgrondprijs buiten de bandbreedte valt. De erfpachtgrondprijzen van bijzondere hotelconcepten (zoals jeugdherbergen, hotelappartementen, shortstay) zijn zeer locatieafhankelijk en hebben een exploitatiestructuur die afwijkt van die van reguliere hotels. Om die reden wordt hiervoor geen bandbreedte voor de grondprijs afgegeven. Ook de erfpachtgrondprijzen voor hotels in de top van het segment vallen buiten de gegeven bandbreedtes. Hier is veelal sprake van unieke locatiekenmerken en bouwtypologieën.

Minimale erfpachtgrondprijs hotels De minimale erfpachtgrondprijs voor hotels is € 211 per m² bruto vloeroppervlak exclusief btw.

48

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

Cultuur & ontspanning / recreatie en sport

Marktontwikkelingen Het marktsegment cultuur & ontspanning / recreatie en sport is hard geraakt tijdens de coronacrisis. De bestedingen in de sector zijn fors teruggelopen, met name als gevolg van overheidsingrijpen en lockdowns. Inmiddels zijn de overheidsmaatregelen weggevallen en lijkt de sector zich te herpakken. De vrijetijdsbesteding van huishoudens vindt voor een groter gedeelte buitenshuis plaats. Omdat deze sector relatief gevoelig is voor economische tegenslagen (huishoudens bezuinigen doorgaans sneller op minder essentiële uitgaven)is het ook voor deze branche belangrijk dat de economie tekenen van herstel gaat laten zien. Belangrijke trends en ontwikkelingen zijn:  De groep 55-plussers met tijd en geld groeit.  De consument stelt hogere eisen aan kwaliteit en comfort.  Er is sprake van schaalvergroting, brancheverbreding, filialisering en professionalisering in de branche.  Steeds meer professionele buitenlandse aanbieders treden tot de markt toe.  ‘Maatschappelijk verantwoord ondernemen’ neemt toe, doordat ondernemers steeds meer gebruikmaken van duurzame middelen.

Erfpachtgrondprijzen cultuur & ontspanning / recreatie en sport Voor het erfpachtgrondprijsbeleid wordt onderscheid gemaakt in de drie bestemmingen:   

cultuur & ontspanning recreatie sport

Voor deze bestemmingen wordt geen bandbreedte voor de erfpachtgrondprijzen opgenomen. De reden is dat het om zeer ruime bestemmingscategorieën gaat, met per situatie sterk verschillende residueel berekende erfpachtgrondprijzen. Dit betekent dat per bestemming een exploitatieberekening wordt gemaakt waarop de erfpachtgrondprijs wordt gebaseerd. De exploitatielasten en -opbrengsten worden in de tijd in een (vastgoed)exploitatieberekening uitgezet. Op deze manier wordt een inschatting gemaakt van de cashflow die samenhangt met de exploitatie van het vastgoed. Op basis van deze cashflow kan de vastgoedwaarde worden bepaald. Twee basiselementen staan bij die bepaling van de erfpachtgrondprijs voorop: de totale investeringen (exclusief grond) en de exploitatie van de voorziening.

49

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

Minimale erfpachtgrondprijs cultuur & ontspanning / recreatie en sport De minimale erfpachtgrondprijs voor cultuur & ontspanning, recreatie en sport is € 211 per m² bruto vloeroppervlak exclusief btw. Voor de bestemmingen in dit hoofdstuk waarop de erfpachtgrondprijs van € 211 per m² bruto vloeroppervlak van toepassing is, geldt dat, als de FSI kleiner is dan 1, voor het onbebouwde deel een kortingsfactor van 0,75 op de grondprijs mag worden toegepast (grondprijs onbebouwd = grondprijs bebouwd maal 0,25). Bij een FSI gelijk aan of groter dan 1, behoeft het onbebouwde deel niet te worden afgerekend en geldt de kortingsfactor onbebouwd niet. Het aantal vierkante meters onbebouwd terrein dat wordt afgerekend, wordt als volgt berekend: m² kaveloppervlak min totaal footprint van het gebouw is onbebouwd terrein.

50

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

10 Parkeren

Parkeren zelfstandige functie Parkeren heeft doorgaans een directe relatie met andere functies, maar is toch een zelfstandige functie en bestemming, die in veel gevallen zelfstandig exploitabel is en vaak onderdeel vormt van een (gebieds-)ontwikkeling. Binnen het grondprijsbeleid wordt parkeren dan ook als een aparte op zichzelf staande bestemming bestempeld, waarvoor specifieke erfpachtgrondprijzen gelden. Alleen bij eengezinswoningen met onbebouwd parkeren op eigen erf wordt geen aparte erfpachtgrondprijs berekend. De waarde van de parkeerplaats maakt daar onderdeel uit van de marktwaarde van de woning. De invloed van en de vraag naar laadpalen is en wordt alleen nog maar meer bepalender bij het parkeren. Het zal kostenverhogend werken en daardoor ook indirect van invloed zijn op de erfpachtgrondprijs. Echter ook aan de opbrengstenkant kan een vorm van inkomsten gegenereerd worden in de vorm van levering van stroom. De erfpachtgrondprijs van parkeren wordt marktconform en genormeerd residueel bepaald13. De erfpachtgrondprijs hangt onder meer af van: - de bouwvorm (maaiveld, bebouwd, verdiept, et cetera) - het type parkeren: stallings- of openbare parkeergarage - het geldende parkeerbeleid - de parkeerdruk / beschikbaarheid van parkeerplaatsen - de exploitatievorm

Minimale erfpachtgrondprijs parkeren In een aantal gevallen is de marktconforme residuele erfpachtgrondprijs van parkeren nihil of negatief. Er wordt echter een minimum erfpachtgrondprijs voor parkeren gehanteerd van € 2.084 per parkeerplaats, exclusief btw.

13 Met het terugdringen van het auto parkeren in de stad wordt het bouwen van parkeervoorzieningen voor rijwielen steeds

belangrijker. Om die reden zal een aanvang worden gemaakt met het ontwikkelen van grondprijsbeleid voor gebouwde stallingen voor fietsen. Uitgangspunt daarbij zal eveneens de genormeerd residuele benadering zijn.

51

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023

11 Overige bestemmingen

Algemene beschrijving Naast de belangrijkste bestemmingen die in de vorige hoofdstukken aan de orde kwamen, bestaat er in Amsterdam vraag naar grond voor een grote diversiteit aan overige bestemmingen waarvoor vaak een bepaling van de erfpachtgrondprijs noodzakelijk is. Het gaat hierbij om de volgende categorieën: 1. sociaal-maatschappelijke bestemmingen op het gebied van onderwijs, religie, opvang, welzijn, zorg en medische bestemmingen; 2. nutsvoorzieningen zoals onderstations, hulpwarmtecentrales, gelijkrichterstations, gasverdeelstations, gasontvangstations, glasvezelverdeelstations, trafohuizen, kabels en leidingen voor distributie van energie, telefonie, internet en water; 3. overige bestemmingen zoals warmte-koudeopslag (WKO), reclamemasten, windmolens et cetera.