2. 221208 Rapport BouwZelfSamen.pdf
Tekst van het document
Bouw Zelf Samen Kijk op (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap, Medeopdrachtgeverschap en Wooncoöperaties december 2022
Afbeeldingen omslag: voorkant - Wooncoöperatie De Warren op Centrumeiland achterkant - Centrumeiland
Inhoud Samenvatting
4
1. Inleiding
9
2. De kwaliteiten van zelfbouw
13
3. De waarde van zelfbouw voor de stad van morgen
17
4. Regie
25
5. Conclusie
29
Bijlage I - Ontwikkeling van de verschillende vormen van zelfbouw
32
Bijlage II - Een terugblik op tien jaar zelfbouw
34
Bijlage III - Aanbod zelfbouwmarkten (2011-2021)
44
3
Samenvatting Tien jaar zelfbouw heeft aangetoond dat zelfbouw een essentiële en waardevolle aanvulling is in het samen stadmaken. De focus is hierbij de laatste jaren verschoven van individuele zelfbouwkavels naar kavels voor de collectieve woonvormen wooncoöperaties, collectieve particulier opdrachtgeverschap (CPO) en medeopdrachtgeverschap (MO). Zelfbouw wordt hierdoor bereikbaarder voor een brede groep Amsterdammers. Door middel van zelfbouw kunnen mensen woonwensen en samenwoonvormen realiseren waarvoor in de reguliere ontwikkelingen geen plek geboden wordt. Daarnaast draagt het bij aan de kwaliteit van buurten (betrokken mensen, collectieve voorzieningen) en blijkt het een veerkrachtige vorm van ontwikkelen, waarmee ingespeeld kan worden op maatschappelijke en economische ontwikkelingen. Wat is zelfbouw? Zelfbouw is de vrijheid van de particulier om in het ontwerp-, ontwikkel- en bouwproces van de woning zelf te bepalen hoe en - in geval van een groepsbouw - ook met wie te wonen. Met de particulier in de rol van de opdrachtgever heeft hij/zij vanaf het prille begin zeggenschap en individuele keuzevrijheid om invulling te geven aan wonen in de breedste zin van het woord. Zelfbouw is in verschillende vormen en gedaantes mogelijk. Nieuwbouw, alleen of in een groep, maar ook transformaties van bestaande gebouwen of kluswoningen kunnen als zelfbouw worden beschouwd.
De gemeente heeft daarom door de tijd vijf verschillende types ontwikkeld waarin deze verschillende vormen een plek kunnen krijgen:
Individuele Zelfbouw (IND) Samen in het klein (SihK) Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Medeopdrachtgeverschap (MO) Wooncoöperatie
Op het moment vindt vooral groepsbouw plaats, waarbij Wooncoöperaties het grootste aandeel hebben, gevolgd door CPO en MO. Wooncoöperaties ontwikkelen huurwoningen, dan met name in het socialeen middenhuursegment. CPO en MO ontwikkelen koopwoningen.
4
De kwaliteiten van zelfbouw Bij zelfbouw is de gebruiker zelf aan zet bij het ontwerpen en bouwen van een woning. Richtlijnen voor zelfbouwkavels moeten daarom voorzien in mogelijkheden voor verregaande zelfexpressie en maatwerk, zodat er een nauwgezette afstemming kan plaatsvinden tussen woonwensen, leefidealen en een ruimtelijke vormgeving die daar dienst aan doet. Het langetermijnperspectief staat bij zelfbouwers vaak centraal. Door de geboden vrijheid van het zelfbouwproces krijgen idealen de ruimte, wat veelvuldig leidt tot innovatie. Zelfbouwers weten in een vroeg stadium van het ontwikkelproces waar ze gaan wonen en met wie. Bovendien bouwen en ontwerpen ze via een intensief proces op een directe en actieve manier aan de eigen toekomst. Dat doet iets met de betrokkenheid bij de buurt van een (toekomstig) bewoner. De kwaliteit van zelfbouw zit daardoor niet alleen in de variatie aan plattegronden, architectuur en technische innovatie maar juist ook op het gebied van de gemeenschapsvorming en het samenleven, -beslissen en -beheren. Dat versterkt de binding met een plek. Voor een buurt in ontwikkeling fungeert dit als 'sociale katalysator', voor bestaande buurten als een nieuwe impuls. Hiernaast kan door de kleinschaligheid van de zelfbouwprojecten de stad zich continue blijven transformeren.
Het laat meer ruimte voor toeval en de tijdsgeest, meer ruimte voor technische innovaties en experimenten zonder dat de structuur van de stad wordt aangetast. Zelfbouw is niet een eenduidig product, het is geen typologie, het is geen doelgroep. Het is wel een ontwikkelvorm die door het bieden van vrijheid, passende woonruimte en woonconcepten voor wie dan ook mogelijk maakt. Hierdoor biedt het een aanvulling op het reguliere aanbod in de stad. Zelfbouw is veel meer dan een doel op zich, het is vooral ook een in te zetten middel in de ontwikkeling van de stad. De komende tien jaar: kansen voor zelfbouw Op 8 juli 2021 is de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 (OVA) door de raad vastgesteld. Op basis van vijf strategische keuzes beschrijft de visie de gewenste ontwikkeling. Samen stadmaken is één van de vijf strategische keuzes. Uitgangspunt is dat het
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
stadsbestuur, sterker dan voorheen, meer op hoofdlijnen stuurt zodat er meer ruimte komt ontstaat voor (particuliere) initiatieven. Niet alleen de klassieke partijen ontwikkelen de stad, juist ook de Amsterdammers zelf krijgen hierbij de ruimte. Hierdoor komen de wensen van de Amsterdammers helderder naar voren en sluiten toekomstige ontwikkelingen beter aan bij de behoeftes. Nieuwe ontwikkelvormen en vormen van waardecreatie kunnen zo ontstaan. Samen stadmaken ziet hierin onder andere een belangrijke rol weggelegd voor vormen van groepsbouw (CPO, MO en Wooncoöperaties). Ook het Amsterdams Coalitieakkoord 2022 - 2024 noemt het belang van het samen stadmaken en het vergroten van de betrokkenheid van de Amsterdammer bij het vormgeven van de toekomst door meer zeggenschap. Daarnaast voorziet zelfbouw in een mix in woninggroottes en huishoudenssamenstellingen op gebouwniveau en/of buurtniveau en vergroot de doorstromingsmogelijkheden in buurten, een ander belangrijk thema uit het Coalitieakkoord. Met name in gebieden met een eenzijdige woningvoorraad biedt zelfbouw kansen. Daarnaast geeft het Coalitieakkoord expliciet aan dat het college de inzet op meer Wooncoöperaties ook deze coalitieperiode voortvarend doorzet.
bovenop de 250 zelfbouwwoningen in andere vormen van zelfbouw. Een mooie ambitie, maar feit is dat de aantallen jaarlijks achterbleven omdat onvoldoende locaties voor zelfbouw beschikbaar waren. Waar in het recente verleden nog sterk geleund werd op grote zelfbouwlocaties (bv. Zeeburgereiland, Buiksloterham, Centrumeiland) om de genoemde taakstelling te halen, is van dergelijke locaties in de nabije toekomst geen sprake. Dit dwingt Amsterdam om, meer verspreid en specifiek, zelfbouw in te zetten op plekken waar zelfbouw het best tot zijn recht komt. Hiervoor zijn vier gebiedstypes geïdentificeerd:
Ook de komende tien jaar geeft zelfbouw invulling aan de opgaves waar de stad voor staat. Echter op welke wijze en schaal Amsterdam ruimte geeft aan zelfbouw, is afhankelijk van verschillende factoren.
Zelfbouw heeft zijn meerwaarde voor de stad bewezen, echter door de huidige ontwikkelsnelheid en hoge woningbouwambities krijgen vooral grootschalige ontwikkelingen de ruimte. Zelfbouw is overwegend kleinschalig; projecten variëren van één woning tot 120 woningen. Dat maakt dat zelfbouw in de verdrukking zit. Tegelijkertijd is er juist door die dominantie van grote gestandaardiseerde blokken ook behoefte aan een alternatieve vorm van ontwikkelen waarin Amsterdammers meer grip hebben op de uitkomst.
Zelfbouw is afhankelijk van het beschikbare planaanbod. In het door de raad vastgestelde Actieplan 'Aan de slag met Wooncoöperaties 2020'staat een stevige jaarlijkse taakstelling van 350 wooncoöperatiewoningen,
Nieuwe ontwikkelgebieden – grotere aaneengesloten gebieden met in erfpacht uit te geven bouwgronden, denk aan Sluisbuurt, Strandeiland, Nelson Mandelapark. Belangrijk om in het toekomstige woningbouwprogramma meer ruimte te bieden aan zelfbouw; Naoorlogse stad – hier ligt de opgave voor het maken van sterkere stedelijke structuren, door in te zetten op gemengde buurten en verdichting. De vormen van zelfbouw voor groepen (CPO, MO, Wooncoöperatie) kunnen een aanvulling zijn op de eenzijdige woningvoorraad. In deze gebieden liggen de grondposities veelal bij corporaties. Samenwerking is dus nodig; Transformatielocaties – ‘nieuwe’ ontwikkelgebieden met grondposities die bij andere partijen liggen. Op deze locaties is dus in de meeste gevallen medewerking van al in het gebied aanwezige erfpachters of grondeigenaren nodig; Acupunctuurlocaties – Kleine bouwlocaties verspreid over de stad zijn zeer geschikt voor individuele en collectieve zelfbouwprojecten;
Regie en uitvoering Bij zelfbouw is het zoeken naar de juiste balans, tussen het loslaten en het ruimte bieden aan de ene kant en het stellen van kaders voor behoud van de stedelijke kwaliteit van de leefomgeving (rekening houdend met belangen van derden) aan de andere kant. De zelfbouwer is geen professional, en is over het algemeen niet bekend met ontwikkelprocessen. Het helpt hen om heel helder af te bakenen waar de ruimte zit en waar niet.
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
5
Om ruimte te bieden aan goede en kwalitatief hoogwaardige en verassende ontwikkelingen is regie nodig in de vorm van een heldere en overzichtelijke structuur, zowel voor collega’s in projecten als voor de zelfbouwers. De ervaring uit de afgelopen tien jaar leert dat de dynamiek van de stad en het veelkleurige karakter van zelfbouw, maakt dat er altijd moet worden meebewogen. Team Zelfbouw fungeert daarin als intern en extern loket en voorziet in een heldere structuur van processen, procedures, formats, en kennisdeling. Zelfbouwers krijgen zodoende alle ruimte om zich te richten op hun kerndoel, het realiseren van hun woonideaal. Dit komt ten goede aan de stad. Door het simpel te houden en te zorgen voor duidelijke opgaves en kaders bij projecten, ontstaat ruimte voor zelfexpressie in wonen. Kortom, om ook de komende jaren zelfbouw te doorontwikkelen moet de gemeente extern de samenwerking zoeken met corporaties en marktpartijen en intern de samenwerking met andere programma's aangaan. Mogelijk leidt dit tot koppelkansen zodat binnen één project verschillende beleidsdoelen behaald kunnen worden. Conclusies Vanwege de positieve effecten ervan op een buurt; voor de ontwikkeling en diversifiëring van de bouwsector; de substantiële vraag naar zelfbouw en vanwege de ambities in gemeentelijke publicaties (e.g. OVA, Coalitieakkoord) blijft zelfbouw de komende jaren aandacht verdienen.
Met name als het gaat over Wooncoöperaties en andere vormen van groepsbouw. Het Programmateam Zelfbouw bestaat inmiddels meer dan tien jaar en vormt intern en extern een belangrijk loket. Het heeft een schat aan ervaring en blijft zich doorontwikkelen. Dat laten de ontwikkelingen rondom de Wooncoöperaties van de laatste jaren ook zien. De Amsterdamse aanpak wordt landelijk alom geprezen.
Als invulling van de zelfbouwopgave wordt ingezet op collectieve zelfbouw en met name wooncoöperaties. Zelfbouw wordt op gebiedsniveau geprogrammeerd, om zo kansen te benutten afhankelijk van de opgave op de locatie. Er wordt niet meer gewerkt met een bovenliggende stedelijke doelstelling. Om zelfbouw langjarig een plek te geven in Amsterdam is dan ook nadrukkelijke samenwerking in de verschillende gebiedstypes vereist met externe en interne partijen. Door extern ervaringen te delen met derden en verschillende vormen van samenwerking aan te gaan met marktpartijen en corporaties. Met name bij marktpartijen werkzaam in transformatiegebieden moeten de voordelen van het ruimte bieden aan wooncoöperaties onder de aandacht gebracht worden. Bij corporaties zou in het kader van prestatieafspraken de positieve impact en voorkeur voor het opnemen van vormen van collectieve zelfbouw in de herontwikkeling van de na-oorlogse stad meer onder de aandacht moeten komen. Mogelijk kan de samenwerking met corporaties en beleggers ook vaker tot de oprichting van beheercoöperaties leiden. Samenwerking met interne partijen met programma's zoals: Ouderenhuisvesting; Studenten en Jongerenhuisvesting; Sociale en Middeldurehuur en Vrije ruimte. En ten slotte door in gebieden waar dit een meerwaarde heeft, altijd te overwegen om een vorm van zelfbouw in de programmering op te nemen of aan te moedigen.
Voldoende kavelaanbod verspreid over de stad is een absolute voorwaarde, daar ligt de grootste opgave.
6
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
CPO - CiWoCo in Buiksloterham
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
7
CPO's in de Kinkerbuurt
8
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
1. Inleiding In tien jaar zelfbouw is veel bereikt. Particulier opdrachtgeverschap en collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) heeft zich in al zijn veelvormigheid bewezen als krachtige ontwikkelvorm. Het heeft buurten op de kaart gezet, gemeenschappen gevormd, de ontwikkelpraktijk vernieuwd en gediversifieerd, idealen de ruimte gegeven, technische en ruimtelijke innovatie gestuwd, en mooie gebouwen opgeleverd. Het biedt ruimte aan een diversiteit aan woonwensen en samenwoonvormen, waarvoor in reguliere ontwikkelingen geen plek wordt geboden. Dit maakt zelfbouw relevant en eigentijds; een veerkrachtige vorm van ontwikkelen die inspeelt op maatschappelijke en economische ontwikkelingen. En daarmee een sterke aanvulling op de manier waarop we de stad ontwikkelen. Zelfbouw komt echter niet vanzelf tot stand. Actieve inzet van de gemeente is nodig om deze vorm van ontwikkelen en bouwen mogelijk te maken, ook in de toekomst. ‘Meer diversiteit en eigenheid in de manier waarop we aan de stad bouwen.’ Met deze zin opent het hoofdstuk Samen Stadmaken in de Omgevingsvisie (2021. Samen stadmaken vormt de opgave om Amsterdammers meer de ruimte te geven in het vormgeven van de stad, het ontwikkelpalet van corporaties, beleggers en grote instellingen te verbreden, meer eigenaarschap door in te zetten op collectieve kennis, en nieuwe ontwikkelvormen en het vormen van waardecreatie.
Expliciet wordt in dit hoofdstuk van de Omgevingsvisie de potentie van Wooncoöperaties genoemd. Zelfbouw biedt particulieren de mogelijkheid zelf hun woning en daarmee de woon- en leefsituatie nadrukkelijk naar hun hand te zetten. Individueel of in een groep met gelijkgestemden. Een (groep) particulier(en) die op zoek is naar passende woonruimte, maar dit niet vindt in het verschraalde marktaanbod, kan door middel van zelfbouw hier in voorzien. Sinds 2011 zet de gemeente in op het mogelijk maken van zelfbouw op grotere schaal. Hiervoor is zo'n tien jaar geleden het Programmateam Zelfbouw in het leven geroepen. De wereld is veranderd sinds de start van het zelfbouwprogramma. De eerte jaren was er nog sprake van een economische crisis en onbekendheid met de mogelijkheden van zelfbouw. De bouw lag op zijn gat. Tegelijkertijd bouwden de zelfbouwers individueel en in
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
9
groepsvorm – anticyclisch – stug door en gaven zelfbouw daarmee een podium. De opgaven waar Amsterdam nu voor staat liegen er ook niet om, al gaat het om crises van heel andere aard. Het coalitieakkoord maakt dat heel duidelijk. Veel moet, maar niet alles kan. Dat vraagt om scherpe keuzes en veel creativiteit. Er moet veel en duurzaam gebouwd worden, maar tegelijkertijd heerst er onzekerheid door schaarste aan grondstoffen, inflatie, tekorten aan personeel, hoge bouwkosten. En dit alles binnen een context van veelal complexe gebiedsontwikkeling. Wat betekent dit voor zelfbouw? De opgave van 7.500 woningen per jaar en aanvullend programma is een gegeven. Het is duidelijk dat zelfbouw daarop niet direct het antwoord is. Zelfbouwontwikkelingen variëren van 1 tot 130 woningen en zijn daardoor gemiddeld relatief klein in aantal. Daarnaast lopen zelfbouwers, door de relatief beperkte schaal van projecten en de onzekerheid ten aanzien van prijsontwikkelingen, op dit moment tegen lastige aanbestedingssituaties aan bij aannemers. Ook kun je zelfbouwers niet overvragen als het gaat over de realisatie van niet-woonfuncties. De komende jaren vindt woningbouw grotendeels plaats in de transformatiegebieden en de naoorlogse wijken. De grondposities liggen hier veelal bij commerciële partijen en corporaties. Van actief grondbeleid is geen sprake.
De beschikbare grond vormt daarmee een mogelijke bottleneck met het oog op de continuïteit van zelfbouwontwikkelingen in Amsterdam. Dit alles maakt dat zelfbouw ondanks de goede ervaringen in de afgelopen jaren beperkt van de grond komt. Tegelijkertijd is er, juist door de dominantie van die grote gestandaardiseerde blokken, behoefte aan alternatieve vormen van ontwikkelen, waarbij Amsterdammers meer grip hebben op de uitkomst.De afgelopen 10 jaar hebben laten zien dat zelfbouw niet eenduidig is. Het is geen typologie en geen vastomlijnd product. Het is een ontwikkelvorm waarbij de invloed van de toekomstige gebruiker op het ontwerp en het besluitvormingsproces centraal staat. Het is daarmee een vorm die ingezet kan worden om de doelen van velerlei (woningbouw)programma’s
10
en -opgaven te realiseren. Dit alles sluit goed aan op de Omgevingsvisie Amsterdam (OVA) en in het bijzonder het hoofdstuk Samen Stadmaken. Zelfbouw biedt op het gebied van de woning, het woongebouw en de leefomgeving aan samen stadmaken expliciet de ruimte. Bovendien hebben de afgelopen tien jaar aangetoond dat zelfbouw op vele andere relevante en urgente thema's een bijzondere bijdrage levert aan de stad en de complete wijk. Zelfbouw is de kraamkamer gebleken van veel van de innovaties op het gebied van duurzaamheid en circulariteit. Het zorgt voor een betere benutting van de woningvoorraad door het voorzien in passende en kwalitatieve woonruimte, waardoor doorstroming op gang komt. Met de introductie van de wooncoöperatie hebben ook bewoners in de sociale- en middeldure huursector de mogelijkheid om verregaand invloed uit te oefenen op de eigen woonomgeving. Zelfbouw heeft de afgelopen jaren tot verassende en mooie ontwikkelingen geleid. Het is in deze nieuwe hectische tijd urgent om te verkennen op welke wijze particulieren, door zelf te bouwen, ook in de toekomst met mooie producten kunnen blijven bijdragen aan de ontwikkeling en de vraagstukken van de stad.
Dit document bestaat uit de volgende hoofdstukken: De kwaliteiten van zelfbouw De waarde van zelfbouw voor de stad van morgen Regie Conclusie Aan de hand hiervan wordt de kracht en de potentie van het zelf bouwen in groepen geduid. Ook geeft het antwoord op de vraag waarom we (met name collectieven van) particulieren de ruimte moeten blijven geven in het vormgeven van hun eigen woning en woonomgeving en waar de belangrijkste kansen en opgaven liggen.
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
Gemeentelijk zelfbouwaanbod Zelfbouw is in verschillende vormen en gedaantes mogelijk: nieuwbouw of verbouw, met een enkel huishouden of samen met een groep, als een solitaire ontwikkeling op een restlocatie of in de vorm van een zelfbouwcluster als onderdeel van een project, in koop of huur. De gemeente heeft vijf verschillende types ontwikkeld waarin deze vormen een plek kunnen krijgen (bijlage I): Individuele Zelfbouw (IND, koop) Samen in het klein (SihK, koop) Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO, koop) Medeopdrachtgeverschap (MO, koop) Wooncoöperatie (huur) Bij individuele zelfbouw schrijft één huishouden zich digitaal in op het kavelaanbod. Bij ‘samen bouwen in het klein’ schrijven maximaal vier huishoudens zich in. Nadat een notaris door middel van loting de rangorde heeft bepaald, worden de beschikbare kavels op basis van de rangorde en de door de inschrijver aangegeven kavelvoorkeuren toegewezen. De samen-in-het-groot kavels (vanaf vijf huishoudens) zijn onderverdeeld in kavels voor CPO, MO en Wooncoöperatie. Bij CPO en Wooncoöperatie ontwikkelt een bouwgroep, zijnde de toekomstige bewoners.
Om in aanmerking te komen voor een kavel voor een CPO- of Wooncoöperatie dient een bouwgroep zich allereerst in te schrijven in de daarvoor bestemde kaartenbakken (één voor wooncoöperatie en één voor CPO) om daarna deel te kunnen nemen aan de selectie voor het verkrijgen van een kavel die de gemeente op de markt brengt. Bij MO ontwikkelt een professional, zoals een projectontwikkelaar, architect of aannemer, een project sámen met de toekomstige bewoners. De professional zorgt meestal voor de werving van de deelnemers. Voor MO-kavels wordt een reguliere tenderprocedure doorlopen en de kavels worden aangeboden via tenderned.
Diverse individuele zelfbouwkavels Jan Tooropstraat
CPO - Amundsenhof in de Robert Scottbuurt
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
11
CPO - SchoonSchip (voorgrond), Patch 22 (r), Blackjack (achtergrond)
12
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
2. De kwaliteiten van zelfbouw Zelfbouw is de vrijheid van de particulier om zelf of in een groep het ontwerp-, ontwikkel- en bouwproces van de woning te bepalen hoe en - in geval van een groep - ook met wie te gaan wonen. De particulier in de rol van opdrachtgever. Deze rol geeft zeggenschap en individuele keuzevrijheid om vanaf het prille begin maximaal zelf vorm te geven aan het wonen in de brede zin van het woord, zowel ruimtelijk als sociaal. Zeggenschap leggen bij de particulier betekent een omkering van de bouwkolom zoals we die kennen uit de reguliere of traditionele projectontwikkeling. In de ‘traditionele’ bouwkolom is de particulier niet meer dan een woonconsument, die zich aan het eind van het ontwikkelproces meldt. Dit leidt in de meeste gevallen tot een beperkt keuzeaanbod van gestandaardiseerde woonproducten voor een zo breed mogelijk publiek. Met hoogstens wat opties in de vorm van meerwerk. Met zelfbouw is de (toekomstige) bewoner aan zet. De particulier bepaalt, voorziet in persoonlijk maatwerk. Passender krijg je het niet. Zelfbouwen is mogelijk in de vorm van nieuwbouw en bestaande bouw, zowel koop als huur. In de praktijk is het vooral de gemeente die voorziet in kavelaanbod voor (groeps-)zelfbouw (zie katern op pagina 11). Soms worden er ook kavels door commerciële partijen of corporaties aangeboden.
En in wezen spreekt men ook van zelfbouw in het geval van een kluswoning verkregen op de particuliere markt. 2.1 De (toekomstige) bewoner aan zet Door zeggenschap te bieden aan (toekomstige) bewoners wordt voorzien in mogelijkheden voor verregaande zelfexpressie en maatwerk binnen een door gestandaardiseerde woonproducten gedomineerde markt. Het activeert de particulier, bevrijdt van het standaard marktaanbod, maakt zijn plek in de gemeenschap zichtbaar door daar direct vorm aan te . Het vormt een voedingsbodem voor eigenaarschap en betrokkenheid. Wonen is in essentie een handeling door het individu. Door het vormgeven van het wonen bij het individu neer te leggen krijgt het wonen op een betekenisvollere manier gestalte. Want wezenlijke en pure zelfbouw richt zich op het nadrukkelijk vormgeven van het leven van alledag en niet op het genereren van winst. Oftewel op de productie van de toekomstige
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
13
ruimte als gebruikswaarde. Dat is het ideaalresultaat van het neerleggen van zeggenschap bij de particulier en waarin het zich onderscheidt van projectontwikkeling. 2.2 Kwaliteit staat voorop Zeggenschap op het gebied van het wonen schept condities waaruit verassingen, unieke ontwikkelingen en samenwerkingen ontstaan. Door de wensen en ideeën van de particulier vooraan in het proces te leggen, ontstaat verregaande invloed op de fysieke en sociale woonomgeving. Zelfbouwers bouwen aan de woon- en leefomgeving, voor zichzelf en voor anderen, en hebben daardoor oog voor het langetermijnperspectief. Zij zijn zowel ontwikkelaar als gebruiker en koppelen daardoor de consequenties van investeringen direct aan het eigen
gebruik van het gebouw. Dit uit zich onder andere in hoge architectonische ambities en innovatie in duurzaam bouwen (denk aan energiepositief, natuurinclusief en circulair bouwen met bv houtbouw). Dat een zelfbouwontwikkeling een prijs of nominatie in de wacht sleept is geen uitzondering. Het bouwen met een groep biedt kansen om binnen één ontwikkeling voor een diverse samenstelling aan huishoudens in passende, diverse en (deels) ook betaalbare woningen te voorzien. De maatschappelijke veelzijdigheid en veelvormigheid van de samenleving komen hierdoor bovendrijven. De kwaliteit van zelfbouw uit zich daardoor niet alleen in variatie aan plattegronden, architectuur en technische innovatie, maar juist ook op het gebied van de
CPO - De Oude Modeschool
14
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
gemeenschapsvorming en het samenleven, -beslissen en -beheren. 2.3 Vormt gemeenschappen Opdrachtgeverschap en zeggenschap leidt ertoe dat de (toekomstige) bewoners betrokken zijn en zich verantwoordelijk voelen voor de woonomgeving. Dat is eigenaarschap. Vanaf de eerste dag ontwikkelen bewoners samen hun woning, woongebouw en leefomgeving. De zelfbouwers weten al vroeg waar zij komen te wonen en wie hun buren worden. Dat versterkt de binding met een plek, waardoor de collectieve waarde, of anders gezegd het gedeelde buurtgevoel wordt versterkt. Zelfbouwers bouwen dus niet alleen aan de fysieke structuur, maar ook aan de sociale structuur. Dit geeft een impuls aan de buurt. 2.4 Duurzame stedenbouw door kleinschaligheid Zelfbouw maakt een stad van veelvormigheid. In gebruik en functie, in groepen bewoners, in bouw- en woonvormen, in idealen op kavel- en/of op buurtniveau en in zijn kleinschaligheid. Zelfbouw is het zelf vorm geven van de woon- en leefruimte, met als resultaat een directe afstemming tussen de idealen van de toekomstige bewoner en de ruimtelijke invulling daarvan. Het maakt van zelfbouw een vorm die goed inpasbaar is. Juist ook op kleinere locaties in de bestaande stad, als stedelijke accupunctuur.
de mate van eigenaarschap en betrokkenheid, hoe betekenisvoller. Het maakt van zelfbouw een instrument om strategisch in te zetten bij het Stadmaken. Zelfbouw is niet een eenduidig product, het is geen typologie, en het is geen doelgroep. Het is wel een ontwikkelvorm, die door het bieden van meer vrijheid passende woonruimte en woonconcepten mogelijk maakt. De verschillende gedaantes van zelfbouw en de variatie aan waarden die daaruit kunnen ontstaan maken van zelfbouw een product dat veelvormig inzetbaar is. Betrokkenheid, differentiatie, inzetten op kwaliteit en maatwerk volgt direct uit zeggenschap en vormen daardoor intrinsieke waarden van zelfbouw. Daarvanuit ontwikkelt en vernieuwt de zelfbouw in Amsterdam zich continu en blijft relevant. Het toont daarmee ook zijn veerkrachtige en dynamische karakter. Zoals de stad en de maatschappij veranderen, zo verandert de betekenis van zelfbouw in het stadmaken. Het is wonen op maat, een passend product, een representatie van de tijd.
Kleinschaligheid in stedelijke setting vormt een structuur die zich blijvend kan transformeren. Het laat meer ruimte voor toeval en de tijdsgeest. Meer ruimte voor technische innovatie en experiment doordat ook kleine particuliere ideeën laagdrempelig getest kunnen worden. Werkt iets niet, voldoet iets niet, dan zijn aanpassingen eenvoudig gemaakt. De stad wordt diverser en daardoor veerkrachtiger, biedt ruimte voor expressie en is daardoor beter bestand tegen de tijd. 2.5 Strategisch middel bij het stadmaken In vergelijking met projectontwikkeling, voorziet zelfbouw in een andere benadering en invulling van het wonen in de stad. Wonen in de brede zin van het woord, want de uitkomst van zelfbouw is meer dan een esthetische uiting en vormt een aanvulling op het reguliere aanbod. Niet het rendement, maar de toekomstige gebruikswaarde staat centraal. Hoe hoger
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
15
CPO UJ Klarenstraat - klusflat in Slotervaart
16
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
De waarde van zelfbouw voor de stad van 3. morgen Zelfbouw is de enige ontwikkelvorm waarin de toekomstige bewoner vanaf het prille begin aan zet is en zodoende aan de persoonlijke woon- en leefwensen fundamenteel betekenis kan geven. In het vorige hoofdstuk werd gesteld dat zelfbouw een veelvormig product is. Hoe dit fysiek in de tijd een plek krijgt, is sterk afhankelijk van de context. Tijdgeest, economie, wet- en regelgeving, politiek, beleid, (ruimtelijke) setting, programma, ontwikkelstrategie, individuele wensen en eisen, al deze factoren zijn daarin bepalend. In de afgelopen tien jaar heeft zelfbouw zijn veelkleurige en dynamische karakter getoond, met als gevolg onverwachtse resultaten en wendingen (zie voor een terugblik op tien jaar zelfbouw bijlage II). Ook in de komende tien jaar zal er ruimte zijn voor zelfbouw, omdat het waardevol is maar ook omdat er vraag naar is. Echter op welke wijze en schaal Amsterdam daar invulling aan geeft, is afhankelijk van verschillende factoren. Dit hoofdstuk gaat in op de huidige en toekomstige vraagstukken waarin zelfbouw een rol kan spelen. Dit begint bij de Omgevingsvisie van Amsterdam 2050 (OVA). 3.1 De toekomst van Amsterdam Recent zijn twee belangrijke richtinggevende documenten vastgesteld voor de ontwikkeling van Amsterdam.
Het Coalitieakkoord 2022 - 2026 die de agenda vormt voor de huidige coalitieperiode en de Omgevingsvisie Amsterdam 2021. De omgevingsvisie beschrijft de gewenste ontwikkeling van de stad tot 2010 en vormt het kader voor ruimtelijke ontwikkelingen. Aan bod komen de grote opgaven, strategische keuzes, en de veranderopgaves voor Amsterdam en de regio. Ten aanzien van zelfbouw ligt de relatie met de OVA met name op twee (van de vijf) strategische keuzes: 'Samen Stadmaken' en 'Meerkernige Ontwikkeling'. Samen Stadmaken Hoofdstuk 19 in de OVA ‘Hoe we aan de stad werken’ beschrijft de veranderopgaves en de aanleidingen die hieraan ten grondslag liggen. Als aanleiding wordt onder andere de toenemende diversiteit van de stad genoemd met plek voor variatie in leefstijlen en culturen waar tegelijkertijd die veelzijdigheid en meerstemmigheid niet doorklinkt in het Stadmaken. De OVA stelt dat ‘als mensen zich herkennen in de stad en in hun eigen leefomgeving, [dan] ontstaat er een grotere mate van
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
17
eigenaarschap en verantwoordelijkheid.’ Kortom de OVA vraagt met de agenda Samen Stadmaken om een ontwikkelpraktijk die recht doet aan de groeiende diversiteit van de stad en deze te omarmen. Hoe draagt zelfbouw daaraan bij? De agenda Samen Stadmaken heeft als doel de Amsterdammer een grotere rol te geven in de ontwikkeling en het beheer van de stad. Dat gaat op verschillende niveaus en op verschillende onderdelen. Ten aanzien van het wonen - op het niveau van de woning, de straat en zelfs de buurt - is zelfbouw bij uitstek de vorm waar de bewoners aan zet zijn. Het is zelfbouw die de ruimte biedt om op een individueel niveau te ontwerpen en invloed te hebben op het vormgeven van die passende woonruimte. Een directe vorm van co-creatie. Samen Stadmaken ziet in termen van zelfbouw vooral een rol weggelegd voor zelfbouwgroepen als CPO en Wooncoöperaties. Groepsbouwvormen hebben sterk de potentie om een positieve impuls in een gebied te brengen, dat hebben de afgelopen tien jaar wel bewezen. Binnen een collectief van individuen met eensgezinde idealen, gaat het delen van voorzieningen of het voorzien in gemeenschappelijke ruimtes makkelijker. ‘Delen’, in dit geval niet als excuus om kleine woningen te maken, maar een gemotiveerde keuze van de individuele huishoudens.
Daarnaast zorgt zelfbouw voor differentiatie en biedt het de mogelijkheid om het wonen helemaal af te stemmen op de eigen idealen. Dat sluit aan bij de roep in de OVA om een ontwikkelpraktijk die beter is afgestemd op het diverse karakter van Amsterdam. De meerkernige ontwikkeling De compacte stad en de meerkernige ontwikkeling zijn andere belangrijke richtingen in de OVA. De focus ligt op de na-oorlogse stad (Nieuw-West, Zuidoost en Noord) en de transformatiegebieden (bv. Havenstad en Amstel III). Dit zijn ook de gebieden waar een groot deel van de 7.500 woningen per jaar gebouwd moeten worden. De opgave in deze gebieden is om stedelijke kwaliteit toe te voegen door te verdichten en daarbij meer in te zetten op gemengde wijken, met veel betaalbare woningen – deels in nieuwe ontwikkelvormen –, (maatschappelijke) voorzieningen en kwalitatieve openbare ruimte.
18
Zelfbouw geeft een impuls op lokaal niveau, doordat zelfbouw betrokkenheid, eigenzinnigheid, eigenaarschap en ruimte biedt aan particuliere wensen en ideeën. Zelfbouw voegt architectonische en ruimtelijke woonkwaliteit toe aan buurten. Zelfbouw geeft, door bewoners in een vroeg stadium te activeren, samen stadmaken ten aanzien van woningbouw in Amsterdam een gezicht. Grondposities in transformatiegebieden en de na-oorlogse stad liggen bij corporaties en commerciële partijen. Er zijn weinig tot geen kavels in eigendom van de gemeente die zij in erfpacht aan (groepen) zelfbouwers kan uitgeven. Zelfbouwambities zullen in samenwerking en/of in gesprek met corporaties en commerciële investeerders tot stand moeten komen. Hier zit een onzekerheid in voor de continuïteit en de spreiding van zelfbouw over de stad. Deze benodigde samenwerking vormt een belangrijke opgave voor de toekomst. Coalitieakkoord Ook het Coalitieakkoord noemt het belang van het samen stadmaken, om de betrokkenheid van de Amsterdammer te vergroten bij het vormgeven van de toekomst door middel van meer zeggenschap. Op het gebied van woningbouw is zelfbouw dé manier om zeggenschap de ruimte te bieden en participatie aan te moedigen. Zelfbouw is een vorm die geen eenzijdige standaard plattegronden oplevert, maar voorziet in een mix aan woninggroottes en huishoudenssamenstellingen op gebouwniveau en/of buurtniveau.
Dit vergroot de doorstromingsmogelijkheden in buurten, - een ander belangrijk thema in het Coalitieakkoord doordat het een gevarieerd aanbod toevoegt aan de woningvoorraad. Met name in gebieden met een eenzijdige woningvoorraad biedt dit kansen. Als laatste geeft het Coalitieakkoord expliciet aan dat de gemeente de inzet op meer Wooncoöperaties deze coalitieperiode doorzet. 3.2 Betaalbaarheid en collectiviteit Een andere aanleiding voor de veranderopgave in de ontwikkelpraktijk vormt de afnemende betaalbaarheid van de stad voor een groeiende groep bewoners (en ondernemers). Enerzijds - heel recent - door de stijging van de rente en de energie-, materiaal- en bouwkosten.
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
Centrumeiland in aanbouw
Anderzijds als gevolg van kapitaal dat op zoek is naar rendement en zijn weg vindt in het vastgoed. Dit zorgt voor prijsopdrijvende effecten, wat een serieuze bedreiging vormt voor de leefbaarheid en het functioneren van een stad als Amsterdam. Wooncoöperaties Wooncoöperaties zijn een vorm van betaalbare zelfbouw. Met name deze vorm krijgt veel aandacht in de OVA. De wooncoöperatie is eigenaar van het gebouw en bestaat uit leden die bewoner zijn en huur betalen. Woningen kunnen in principe niet worden verkocht. Wooncoöperaties hebben geen winstoogmerk en garanderen blijvend betaalbare huur. De financieringsconstructie van Wooncoöperaties maakt dat vastgoed wordt onttrokken van de woningmarkt. Wooncoöperaties raken zowel aan het ideaal van eigenaarschap en betrokkenheid van bewoners bij hun leefomgeving, als aan het ideaal van een duurzaam betaalbare stad. Door in te zetten op Wooncoöperaties
krijgen Amsterdammers in de toekomst ook in het betaalbare huursegment meer zeggenschap over het wonen. CPO Niet alleen Wooncoöperaties bieden kansen voor betaalbare woningen, ook voor CPO’s liggen er op dit vlak kansen. Dat hebben de afgelopen jaren uitgewezen. De rijkdom aan differentiatie ten aanzien van appartement-groottes binnen één bouwgroepontwikkeling, maakt het ook voor mensen met een kleinere portemonnee mogelijk om onderdeel te zijn van een collectief zelfbouwproject. Hierdoor kunnen ook zij op een verregaande manier invloed uitoefenen op met wie zij samen willen wonen, het ontwerp en inrichting van het gebouw en de eigen woning. Aan starters en jongeren zou op deze manier expliciet de ruimte gegeven kunnen worden, door ze als groep in staat te stellen kleine appartementen te bouwen en zo de woningmarkt te kunnen betreden.
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
19
De deeleconomie Een andere ontwikkeling is de toenemende druk op de woon- en leefkwaliteit. Vooral nu er, mede veroorzaakt door hoge woningprijzen, sprake is van een groeiende vraag naar en aanbod van kleinere woningen. De huidige trend is om op gebouwniveau te voorzien in gemeenschappelijke ruimtes en gedeelde voorzieningen, om die beperkte woninggrootte te compenseren. De vraag is of dergelijke gedeelde voorzieningen ook altijd in de juiste behoefte voorzien. Bij groepszelfbouw kom je gemeenschappelijke onderdelen al vanaf het begin tegen. Niet als compensatie van kleine woningen (want daarvan was tot voor kort nog niet per se sprake), maar doordat gelijkgestemden met elkaar ontwikkelen. Hieruit ontstond dan een wens om te delen, afgestemd op de eigen behoeftes, met en voor elkaar of soms zelfs voor de buurt. Ook voor zelfbouw geldt dat de woningen
kleiner worden onder invloed van marktontwikkelingen om betaalbaar te blijven, zoals bij koopwoningen hogere VON-prijzen per m2. Dit geldt ook voor Wooncoöperaties die gebonden zijn aan een maximale huuropbrengst. Maar daarin vormt zelfbouw juist door de mogelijkheden tot maatwerk en de wens en het vermogen om zaken collectief te organiseren en te beheren een goede basis voor het realiseren van een functioneel en passend gemeenschappelijk programma. 3.3 Doorstroming Eén van de oorzaken van de krapte op de woningmarkt is een gebrek aan doorstroming. Door gericht in te zetten op nieuwbouw die aansluit op specifieke behoeftes van doorstromers, ligt hier een deel van de oplossing. Voor senioren die best kleiner maar dan wel beter willen wonen zijn te weinig goede alternatieven
Beheercoöperatie Akropolis in de Sportheldenbuurt
20
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
te vinden. Met als gevolg dat zij een geschikte woning voor bijvoorbeeld een jong stel bezet houden. Zelfbouw biedt kansen voor ouderen om als collectief – al dan niet met jongere bewoners - vorm te geven aan passende en kwalitatief goede woningen. Als het kan natuurlijk binnen de eigen wijk of het stadsdeel, waardoor men kan blijven wonen in de eigen woonomgeving en bovendien de diversiteit in woningtypen in de buurten wordt vergroot. Bijvoorbeeld in Nieuw-West wordt de toevoeging van andere woningtypen gezien als een oplossing voor het op peil houden van de leefbaarheid op de langere termijn. Zelfbouw biedt hiervoor kansen om in verschillende segmenten (koop en huur) in een stedelijke setting de woningdifferentiatie te vergroten. 3.4 Samenwerken In erfpacht uit te geven gemeentelijke bouwgronden zijn schaars aan het worden. Woningbouwontwikkelingen vinden de komende jaren vooral plaats door verdichting in de na-oorlogse stad en transformatie van bedrijventerreinen. In de OVA komt dit terug in de strategische keuze ‘Meerkernige ontwikkeling’. Voor deze ontwikkelgebieden geldt dat grondposities veelal bij andere partijen liggen. Om langjarig zelfbouwambities te blijven realiseren, moet de gemeente samenwerking zoeken met woningcorporaties, institutionele beleggers en projectontwikkelaars om hen te verleiden vaker zelfbouwvormen te initiëren.
Dat deze partijen zelfbouw ontwikkelen is niet nieuw, in het verleden hebben zij zelfbouw op de markt gebracht in de vorm van nieuwbouw, verbouw, maar ook cascoinbouwconcepten. Alleen was dat wel in een andere tijd, waarin reguliere woningbouw lastig van de grond kwam in tegenstelling tot zelfbouw. Beheercoöperaties Een andere vorm die denkbaar is, sinds de invoering van de wooncoöperatie, zijn de beheercoöperaties. Bij beheercoöperaties ligt het vastgoedbezit niet bij de coöperatie zelf maar bij een professionele partij. Wel heeft de beheercoöperatie verregaande verantwoordelijkheid over verhuur en beheer. Woonconcepten voor specifieke doelgroepen Zelfbouw is een ontwikkelvorm, geen doelgroep. Wel is zelfbouw een vorm die specifieke doelgroepen met specifieke wensen kan huisvesten. De ontwikkelvorm
zelfbouw biedt immers de condities om op maat gemaakte ofwel passende woonconcepten te ontwikkelen, dus om het gebouw naadloos aan te sluiten bij de eisen en wensen van (een) bepaalde doelgroep(en). Zelfbouw kan een belangrijke bijdrage leveren aan huisvesten van bijzondere doelgroepen. Nieuwe ontwikkelmodellen De vraag naar nieuwe of alternatieve ontwikkelmodellen komt voort uit de notie dat reguliere projectontwikkeling weliswaar goed kan voorzien in een efficiënt en kundig ontwikkelproces, maar dat dit proces minder ruimte biedt aan de diversiteit en expressiviteit van de stad en haar bewoners. Nieuwe ontwikkelmodellen vormt een laboratorium waarin wordt gezocht naar ontwikkelconcepten. Nieuwe ontwikkelmodellen kunnen andere, nieuwe oplossingen bieden voor de opgaven waar de stad voor staat, door een andere inrichting van het proces met nieuwe samenwerkingen en een ander perspectief op de uitkomst. Hierbij wordt uitgegaan van drie basisprincipes: Een woning is om in te wonen, het wonen uit de financiële sfeer halen en de leefwereld van bewoners meer centraal stellen; Ruimte voor meerdere vormen van zeggenschap en eigenaarschap; Andere vormen van waardecreatie en waardebehoud en andere vormen van investeringen, waardecreatie ten goede van de buurt laten komen. Zelfbouw is een alternatieve ontwikkelvorm die behoort tot een volwassen segment van de ontwikkelpraktijk.
Dat betekent niet dat het een uitontwikkeld statisch product is. Door ruimte te bieden komt de behoefte en de creativiteit uit de samenleving bovendrijven. Gezien de huidige situatie van weinig beschikbare grond, een wens naar meer passende woonruimte en nieuwe vormen van publiek-civiele samenwerkingen is het interessant om de mogelijkheden van nieuwe ontwikkelprocessen te onderzoeken. Waarbij professionals en particulieren de handen ineenslaan. Waarin passende woonruimte en passende woonconcepten op maat vormgegeven worden. Denk hierbij aan woonconcepten met combinaties van wonen en zorg die vragen om hele specifieke ruimtelijke uitwerkingen.
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
21
3.5 Toekomstige ontwikkellocaties zelfbouw Zelfbouwmogelijkheden zijn sterk afhankelijk van het beschikbare aanbod. Dit kan zijn in de vorm van kavels voor nieuwbouw of bestaand vastgoed. De wens tot hoge bouwproductie en de daar uit volgende toegenomen vraag naar bouwgrond, legt druk op de beschikbare gemeentelijk locaties. Deze locaties zijn nog beschikbaar, maar het is bekend dat steeds minder grond in gemeentelijk eigendom beschikbaar komt voor de bouw. Tegelijkertijd is er wel de ambitie om jaarlijks kavels op de markt te brengen, ook gezien de ambities voor het inzetten op Wooncoöperaties. Omdat op locaties van andere grond- en vastgoedeigenaren binnen de gemeentegrens nog mogelijkheden zijn tot verdichting of transformatie, worden deze partijen ook een belangrijke factor in een nieuwe zelfbouwaanpak. Dit is niet nieuw. Corporaties als De Alliantie, Ymere en de Key hebben zelfbouwkavels of panden aangeboden voor zelfbouw, maar ook andere partijen zoals consortium De Flat (Kleiburg) en Blauwhoed boden mogelijkheden voor zelfbouw. Het benaderen van andere partijen zal dus onderdeel zijn van de nieuwe zelfbouwaanpak. Gezien de opgaves en ambities voor inbreiding en verdichting ligt de nadruk bij zelfbouw voor de komende periode dan ook op de groepsgewijze zelfbouwvormen.
Hieronder worden de vier gebiedstypes benoemd waar Amsterdam zich de komende jaren wat betreft woningbouwprogramma ontwikkelt en waar dus kansen voor zelfbouw moeten worden gezocht. Nieuwe ontwikkelgebieden Binnen tien jaar is zelfbouw gegaan van crisisproduct naar volwassen segment in de gebiedsontwikkeling, met eerst de nadruk op individuele zelfbouw en de laatste jaren meer op groepsbouw en betaalbaarheid. Voor zelfbouw werd de afgelopen tien jaar vooral ruimte gezocht in de grootstedelijke projecten met veel in erfpacht uit te geven gronden, de grote nieuwbouwgebieden. Denk bijvoorbeeld aan de ontwikkelingen Sportheldenbuurt, Buiksloterham, Centrumeiland en Amstelkwartier. De regie ligt hier grotendeels bij de gemeente. Deze projecten zitten inmiddels in de afrondende fase voor wat betreft uitgifte. Van de laatste uit te geven kavels in deze
22
gebieden komen nog enkele in aanmerking voor een zelfbouwontwikkeling. Deze zullen op korte termijn worden uitgegeven. Projecten met een langere doorlooptijd, die aan het begin van het uitgifteproces staan zijn Strandeiland en Sluisbuurt. Hier is sprake van gemeentelijke grond en dus regie. De komende tien tot vijftien jaar ontwikkelt de gemeente deze gebieden. In de Sluisbuurt is de eerste bouwgroep al gestart, de planning is dat er meer gaan volgen. Strandeiland is van plan om eind 2022 de eerste zelfbouwkavels uit te geven. En ook hier staan er meer op de planning. Naast deze grote nieuwbouwontwikkelingen staan er ook nog enkele kleinere nieuwe ontwikkellocaties op de planning waar kansen voor zelfbouw worden voorzien, zoals het Nelson Mandelapark en het Marineterrein. De naoorlogse stad Voor de naoorlogse stad ligt er volgens de OVA een opgave voor het maken van sterkere stedelijke structuren, onder andere door in te zetten op gemengde buurten en verdichting (nieuwbouw en verbouw). De compacte stad is hier leidend. Vormen van zelfbouw als CPO, MO, Wooncoöperatie, kunnen voorzien in een maat en schaal die goed in deze structuren in te passen zijn en tegelijkertijd voorzien in een kleinschaliger en gedifferentieerdere bouw als aanvulling op de eenzijdige woningvoorraad.
Juist de hiervoor genoemde kwaliteiten van zelfbouw als eigenaarschap, betrokkenheid, invloed op de woonomgeving en diversificatie van huishoudens kunnen in deze gebieden lokaal voor een impuls zorgen als onderdeel van de strategie voor het maken van een gemengde en sterke wijk. Door de eenzijdige woningvoorraad aan te vullen met andersoortige woningtypes en woonvormen kan dit bovendien de doorstroming in deze gebieden bevorderen. In deze gebieden liggen de grondposities veelal bij corporaties. Samenwerking met hen moet dus worden gezocht. Enkele corporaties zijn zeer geïnteresseerd in het concept van de beheercoöperatie. Verkennende gesprekken over het ontwikkelen en financieren van beheercoöperaties zijn gaande. Maar niet alleen voor Wooncoöperaties moet ruimte worden gezocht. Ook voor CPO’s liggen er kansen, bijvoorbeeld op restlocaties (zie ook acupunctuurlocaties), nieuwe
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
kleinere ontwikkellocaties of renovatieprojecten. In het verleden heeft De Alliantie een flat aan de U.J. Klarenstraat vrijgegeven aan een bouwgroep (CPO). Hieruit is een succesvol project ontstaan. Transformatielocaties Voor de ‘nieuwe’ ontwikkelgebieden als transformatielocaties Amstel III en Havenstad geldt dat de grondposities bij andere partijen liggen, vaak grote beleggers en ontwikkelaars. Op deze locaties is dus in de meeste gevallen medewerking van al in het gebied aanwezige erfpachters of grondeigenaren nodig. In gebieden met veel kleine woningen en tijdelijke contracten, kan zelfbouw bijdragen aan een betere en sterkere basisstructuur voor een buurt door meer continuïteit van bewoners, de inzet op collectieve ruimtes en buurtgerichte aandacht. Tevens ligt in deze gebieden ook de opgave om te voorzien
in betaalbare woningen, denk dan aan ruimte voor Wooncoöperaties. Zo staat het ook expliciet genoemd in het coalitieakkoord, namelijk om ten aanzien van de ontwikkelingen van wooncoöperaties de samenwerking met marktpartijen en corporaties op te zoeken. Acupunctuurlocaties Kleine bouwlocaties verspreid over de stad zijn zeer geschikt voor individuele en kleine groepszelfbouwprojecten. Omdat deze locaties vaak in bestaande woongebieden liggen voorziet dit in een grote vraag van particulieren. Alle kleine locaties bij elkaar kunnen voor een belangrijke bijdrage aan de woningbouwproductie zorgen. Veel CPO-bouwgroepen geven de voorkeur aan een project van kleine schaal (ca 7- 20 woningen). Voor wooncoöperaties is een iets grotere ontwikkelkorrel ook mogelijk. Voor locaties met een kleiner bouwvolume dan 5.000 m2 BVO kan eerst afgewogen worden of een vorm van zelfbouw mogeljk is.
CPO - GO West in Overtoomse Veld
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
23
Centrumeiland in 2022
24
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
4. Regie De gemeentelijke ambitie is om verspreid over de hele stad te voorzien in zelfbouw van verschillende vormen met de nadruk op gestapelde bouw, dus groepszelfbouw en in het bijzonder op wooncoöperaties. Dat gaat niet zomaar. Amsterdam groeit vooral door inbreiding wat een complexe stedelijke ontwikkeling met vele belangen en omgevingsfactoren. Het maakt samenwerking met marktpartijen en corporaties nog urgenter dan voorheen. De opgave is om mogelijke samenwerking te verkennen om ook in de nabije toekomst de ambities van een verspreid aanbod van zelfbouw in de stad te kunnen waarmaken. De nadruk op het Samen Stadmaken is niet voor niets. 4.1 Vrijheid binnen kaders Tegelijkertijd gaat zelfbouw over loslaten, het geven van zoveel mogelijk vrijheid bij het ontwerpen van de eigen woning en/ of het woongebouw. En dus gaat het bij zelfbouw om het zoeken van een balans tussen enerzijds het loslaten en het ruimte bieden en anderzijds het stellen van kaders ten behoeve van de belangen van derden en het voorzien in de gewenste stedelijke kwaliteit. Om die balans te vinden geeft de gemeente zoveel mogelijk duidelijkheid vooraf: een vaste grondwaarde, zo eenvoudig mogelijke bouwenvelop en een getrapt proces waarin inspanningen en uitgaven per fase oplopen.
Het is heel belangrijk dat procedures en processen helder in elkaar steken zodat de zelfbouwers ook daadwerkelijk de ruimte krijgen om hun woonideaal te verwezenlijken. De zelfbouwer is geen professional, en is over het algemeen niet bekend met ontwikkelprocessen. Het helpt hen - en dus ook het proces - om helder af te bakenen waar de ruimte zit en waar niet. Om de zelfbouwambities voor de (toekomstige bewoners) en voor de stad waar te kunnen maken is het nodig dat de gemeente regie voert. Hiervoor stelt de gemeente regels op (privaatrechtelijk en publiekrechtelijk) die zorgen dat de zelfbouwwoning(en) binnen een bepaalde tijd, maatvoering, en volgens een bepaald programma worden gebouwd. Dit heeft als doel de bouwoverlast voor omwonenden te beperken; voor buren de zekerheid te bieden over wat er gebouwd mag worden; stedenbouwkundige ambities te borgen; en specifiek beleid af te dwingen.
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
25
4.2 Zelfbouw voor zelfbouwers De afgelopen tien jaar is gebleken dat er niet alleen wordt ingeschreven op een kavel om een huis te bouwen voor het eigen huishouden, maar ook om met de zelfbouwwoning te kunnen speculeren. Het is bij de uitgifte van de zelfbouwkavels uiteraard niet de bedoeling dat speculanten de zelfbouwers verdringen die daadwerkelijk een eigen woning willen realiseren. Bovendien kan in dergelijke gevallen de handhavensinspanning ook behoorlijk oplopen. Dit geldt zowel voor individuele zelfbouw als voor de groepsbouwprojecten. MO (Medeopdrachtgeverschap) is een voorbeeld van een vorm die is geïntroduceerd om professionele partijen (vaak kleine architectenontwikkelbureaus die met interessante vernieuwende gebouwen kwamen) wel de ruimte te bieden, maar daarbij niet de zelfbouwers die voor een CPO in aanmerking willen komen in de weg te zitten. Bovendien is MO een product dat veel particulieren aanspreekt, omdat het opdrachtgeverschap en dus de verantwoordelijkheid bij de professionele partij ligt, maar de particulier wel keuzevrijheid en zeggenschap gedurende het ontwikkeltraject geboden wordt. 4.3 Ruimte voor kwaliteit Kortom, voor het bieden van ruimte aan goede en kwalitatief hoogwaardige en verassende ontwikkelingen is regie nodig in de vorm van een heldere en overzichtelijke structuur.
Een heldere structuur van processen, procedures, formats en kennisdeling zorgt ervoor dat zelfbouwers alle ruimte hebben en krijgen om zich te richten op hun kerndoel: het realiseren van hun woonideaal.
schematische tekeningen en kaarten; en een nadere toelichting. In de kavelregels stellen we ruimtelijke eisen vast. Dit heeft zowel betrekking op de ruimtelijke vorm als duurzaamheidsprestaties. Denk bijvoorbeeld aan regels voor het (fiets)parkeren; eisen op gebied van rainproof; maatvoering van het woongebouw; programmatische mogelijkheden; specifieke eisen ten aanzien van de plintzone.
Bijzondere erfpachtvoorwaarden in het erfpachtcontract - De gemeente Amsterdam heeft bij zelfbouw bijzondere erfpachtvoorwaarden gesteld die bedoeld zijn om te borgen dat zelfbouwwoningen binnen een overeengekomen termijn en voor zelfbewoning worden gebouwd. Deze voorwaarden zijn voor de gemeente het instrument om te kunnen handhaven.
Handhavingsbeleid - Voor handhaving op de erfpachtvoorwaarden is handhavingsbeleid vastgesteld ten behoeve van een integrale en uniforme aanpak van alle handhavingszaken met betrekking tot de voorwaarden die gelden voor zelfbouw. Bij de controle op de naleving wordt steeds geprobeerd om enerzijds speculanten te weren en anderzijds rekening te houden met eventuele gewijzigde omstandigheden van zelfbouwers. Ook wordt er rekening mee gehouden dat zelfbouw een dynamisch proces en onder invloed staat van de ontwikkelingen op de markt. De regels volgen dan ook zoveel mogelijk de omstandigheden.
Kaartenbak - De Kaartenbak is het registratiesysteem voor CPO-bouwgroepen en voor Wooncoöperaties die op zoek zijn naar een kavel om zelfbouwwoningen te ontwikkelen voor eigen bewoning. Alleen groepen die zijn geregistreerd in de Kaartenbak kunnen deelnemen aan selectieprocedures voor CPO-kavels en kavels voor Wooncoöperaties. Onderdeel van het registratieproces is een interview met de bouwgroep om te beoordelen of een groep weet waar het aan begint en capabel is om een zelfbouwproces aan te gaan. Ook is het om een indruk te krijgen of er sprake is van een echte bouwgroep of dat een professional een positie probeert te verwerven.
Team Zelfbouw - Het Programmateam Zelfbouw verzorgt stadsbreed de promotie van zelfbouw met publiciteitscampagnes, informatiebijeenkomsten en
4.4 Instrumentarium regievoering Voor de regievoering op het voorgaande heeft de gemeente de volgende middelen tot zijn beschikking: Inschrijfregels - Aan de inschrijving op een kavel zijn regels verbonden die moeten borgen dat de inschrijver integer is en voor bewoning door het eigen huishouden bouwt.
26
Kavelregels - Het kavelregeldocument is een bijlage van het erfpachtcontract. Dit document beschrijft waaraan het gebouw moet voldoen. Het bestaat uit een beknopte lijst van regels (maximaal 1 A4); enkele
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
zelfbouwmarkten. Het team biedt een loket waar de (potentiële) zelfbouwer terecht kan met initiatieven, vragen en knelpunten. Binnengemeentelijk voert het team programmamanagement, jaagt kavelaanbod aan, coördineert, houdt de vinger aan de pols, signaleert knelpunten, stimuleert samenwerking, doet voorstellen voor oplossingen of beleidsaanpassing en helpt en adviseert de stadsdelen en gebiedsteams bij het uitgifteklaarmaken van de zelfbouwkavels. Hier ligt ook de uitdrukkelijke opgave om de werkzaamheden zoveel mogelijk te beleggen bij de reguliere lijn zodat het steeds meer een regulier product wordt en de extra inspanning van het projectteam kan worden afgebouwd.
kennisuitwisselen op gebied van wooncoöperaties en behartigt de belangen van in Amsterdam actieve wooncoöperaties. Een nieuwe opgave voor de gemeente is het verkennen van samenwerking met marktpartijen en corporaties om de zelfbouwambities ook in de toekomst verspreid over de stad waar te kunnen maken.
Een belangrijke opgave is het stimuleren van groepsvorming. Hiertoe voert de gemeente specifieke campagnes en organiseert zij regelmatig bijeenkomsten. Ook is er een online prikbord beschikbaar. Het platform Wooncoöperaties Amsterdam vervult een rol in het
CPO - JFK Smartlofts in de Rivierenbuurt (voormalig stadsdeelkantoor)
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
27
DIverse CPO-kavels in het Amstelkwartier
28
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
5. Conclusie Zelfbouw is belangrijk voor de Amsterdamse woningmarkt en zal dat blijven. Vanwege de positieve effecten ervan op een buurt, voor de ontwikkeling en diversifiëring van de bouwsector en de substantiële vraag naar zelfbouw door Amsterdammers. De Omgevingsvisie Amsterdam (OVA) maakt met de strategische lijn ‘Samen Stadmaken’ een duidelijke keuze om aan de diverse vormen van, met name groepszelfbouw, de komende jaren de ruimte te geven. Ook het door het college vastgestelde Actieplan Wooncoöperaties (mei 2020) en de door de raad vastgestelde 'Verordening gemeentelijke stimuleringsregeling Wooncoöperaties' laten een stevige ambitie zien. Deze Amsterdamse aanpak wordt landelijk alom geprezen. Ook het nieuwe coalitieakkoord vraagt expliciet aandacht voor de ontwikkeling van Wooncoöperaties. Andere onderwerpen die het coalitieakkoord aanstipt, en waar de zelfbouwvormen voor groepen (als CPO en Wooncoöperatie) een oplossing kunnen bieden, zijn bijvoorbeeld het bevorderen van de doorstroming in de woningmarkt, het voorzien in kwalitatief goede ouderenhuisvesting (al dan niet in bijzondere samenwoonconcepten) en ook het belang van het samen stadmaken om de betrokkenheid van de burger te vergroten.
Zelfbouw is de manier om mensen zeggenschap over het wonen te geven, om gemeentelijke beleidsdoelen en ambities uit de OVA, het coalitieakkoord en gemeentelijke programma's te realiseren. De afgelopen jaren voorzag de gemeente voornamelijk in kavelaanbod op grote zelfbouwlocaties zoals Centrumeiland en Zeeburgereiland. Elders in de stad werd mondjesmaat zelfbouw ontwikkeld. Nu grote zelfbouwlocaties niet meer op de planning staan, biedt dit juist ook de kans om gerichter te sturen op meer spreiding van zelfbouw door de stad en de ontwikkeling van Wooncoöperaties en CPO’s stadsbreed aan te jagen. Belangrijk is een meer evenwichtige spreiding en strategische inzet van zelfbouw bij het stadmaken. Voldoende kavelaanbod verspreid over de stad is een absolute voorwaarde om de ambitie waar te kunnen maken, daar ligt de grootste opgave. Voor wat betreft het voorziene aanbod van de komende jaren, is er vooral zicht op kavels in grootstedelijke
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
29
projecten als Sluisbuurt en Strandeiland. Ook het project Nelson Mandelapark gaat zelfbouw ontwikkelen. Verder verspreid door de stad als stedelijke acupunctuur komen - met name – wooncoöperatie-ontwikkelingen van de grond en her en der nog wat andere zelfbouwvormen. Dit betreffen locaties waar de gemeente beschikt over in erfpacht uit te geven bouwgronden. Deze waardevolle bouwgronden zijn echter steeds schaarser aan het worden. Om een continue stroom van projecten voor Wooncoöperaties en andere vormen van groepszelfbouw te kunnen realiseren in Amsterdam, is nadrukkelijke samenwerking in de verschillende gebiedstypes vereist met externe en interne partijen. Extern door de samenwerking te zoeken met marktpartijen en corporaties. Dit geldt met name voor de na-oorlogse gebieden en de transformatielocaties. Intern door samen te werken met andere programma's zoals Ouderenhuisvesting, Studenten- en jongerenhuisvesting, Sociale- en middeldure huur en Vrije ruimte. En natuurlijk door vaker voor zelfbouw te kiezen in gebieden waar dit een meerwaarde heeft.
30
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
Diverse zelfbouwkavels op Centrumeiland
Bouw Zelf Samen | Kijk op zelfbouw
31
Bijlage I - Ontwikkeling van de verschillende vormen van zelfbouw Zelfbouw begon in 2011 met individuele zelfbouw en bouwgroepen. Nu zijn er vijf verschillende typologieën: Individuele Zelfbouw (vrijstaand of naast elkaar); Samen in het klein (voor twee tot vier huishoudens); Samen in het groot – Nieuwbouw (voor Wooncoöperaties, Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en Medeopdrachtgeverschap (MO); Samen in het groot – Bestaand vastgoed (voor CPO, MO en Kluswoningen). In eerste instantie was zelfbouw gericht op vrije sector koop. Sinds de introductie van Wooncoöperaties bij Samen in het groot is het voor bouwgroepen ook mogelijk om woningen te realiseren in de sociale en middeldure huur, met een focus op de middeldure huur. Deze diversiteit aan typologieën en vormen zorgt ervoor dat zelf een eigen huis bouwen voor steeds meer verschillende doelgroepen bereikbaar is.