1. Rapport De Reus De Wildt.pdf

Het papieren huis van de Amsterdamse Erfpacht: demasqué van herbouwwaarde en buurtstraatquote

Aan de hand van eenvoudige analyses wordt de ondeugdelijkheid en onjuistheid van de rekensystematiek achter het Amsterdamse Erfpachtmodel aangetoond, die daardoor voor veel erfpachters zeer nadelig uitwerkt

AMSTERDAM, 25 NOVEMBER 2021 PETER J. DE REUS ROB DE WILDT

Inhoudsopgave Inleiding ......................................................................................................................................................... 3 Belangrijkste documenten waar naar wordt verwezen ........................................................................... 4 Vastgestelde modelmatige onjuistheden .................................................................................................... 5 Stelling 1. De verhouding tussen duurste en goedkoopste grond van 1:40 in Amsterdam duidt op een modelfout ........................................................................................................................................... 5 Stelling 2. De grondwaarde stijgt veel te snel tussen 2017 en 2021 ................................................... 6 Stelling 3. Beproefde bouwkostenmodellen leiden tot totaal andere BSQ voor dezelfde woning dan het bouwkostenmodel van de gemeente ................................................................................................ 7 Redenen achter de modelmatige mankementen ..................................................................................... 11 Waarom de grondprijs zo snel stijgt (economische argumentatie) ......................................................

11 De meest bepalende beslissingen die hebben geleid tot de grondwaardebepaling .......................... 12 Modelmatige tekortkomingen: te weinig parameters, incoherente cijfers per woningtype, onverklaarbare lijnen .............................................................................................................................. 14 Statistische tekortkomingen: geconstrueerde waarnemingen, geen representatieve steekproef, geen empirische toetsing, voorbijgaan aan modelmatige spreiding, model niet robuust.................. 20 BIJLAGEN ..................................................................................................................................................... 25 Bijlage 1. De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten ................................................ 25 Bijlage 2. De berekening van de erfpachtgrondwaarde in een notendop ........................................... 29 Bijlage 3. Kaarten voor de berekening .................................................................................................. 32 Bijlage 4. Inhoudelijke bemoeienis met de uitkomsten door de gemeente ........................................ 34 Bijlage 5. We gaan voor Curvefitting! ..................................................................................................... 41 Bijlage 6.

Statistische tekortkomingen .................................................................................................. 43 Bijlage 7. Constante bouwprijzen in het advies van het Team Zelfbouwwoningen ............................ 48 Bijlage 8. Bronnen ................................................................................................................................... 49

2

Inleiding Peter de Reus (econoom) en Rob de Wildt (bouwkostendeskundige en architect) hebben onafhankelijk van elkaar de afgelopen jaren verschillende analyses uitgevoerd van het model dat aan de basis staat van de Amsterdamse overstapregeling naar een eeuwigdurende erfpacht. In deze rapportage worden de analyses gebundeld, waardoor de conclusies die beiden trekken elkaar versterken. Om alvast een voorschot te nemen op de inhoud van dit document: we komen tot een onweerlegbare conclusie dat de gemeente Amsterdam een model heeft geconstrueerd voor een grondprijsberekening die in het nadeel van veel erfpachters uitpakt. De gemeente ontwikkelde een vorm van prijsdifferentiatie tussen woningen die leidt tot een onevenredige vermogensoverdracht van erfpachters met een grotere en/of duurdere woning naar erfpachters met een kleinere en/of goedkopere woning. Het was niet eenvoudig om het gemeentelijk model te ontrafelen. De methodiek waarmee de gemeente de zogenaamde buurtstraatquotes berekende was niet voor buitenstaanders toegankelijk. Er werden wel rekenregels gepubliceerd, maar noch de achtergrond en opbouw noch de feitelijke toepassing was hierbij te doorgronden. Pas na een WOB-verzoek dat na ruim een jaar werd beantwoord kwam er enig zicht op de gehanteerde methodiek. Daarnaast spelen ook de geheimhouding van stukken een belangrijke rol.

De openbaarmaking zou niet mogen vanwege privacy problemen, een artikel op basis van de Wet Onroerende Zaken (artikel 40), terwijl uit een door de Waarderingskamer goedgekeurd gespreksverslag blijkt dat ze geen bezwaar zien tegen openbaarmaking. De heer van Ballegooijen merkt hier over op: “Het valt mij op dat de wethouder in haar brief van 24 november 2020 geen wetsartikel noemt (lees: vermoedelijk kan noemen), op grond waarvan zij niet zou kunnen kiezen voor volledige openbaarheid. Zij beweert onder meer onterecht dat ook achterliggende herbouwwaardes wettelijk geheim moeten blijven. Zij ziet over het hoofd de erfpachter nooit in rechte bezwaar heeft kunnen maken tegen bijvoorbeeld het vastgestelde woningtype en tegen het aantal vastgestelde vierkante meters van zijn object en tegen de veronderstelde waarde van de bijgebouwen. Zij draait zelfs de zaak om en suggereert dat de burger er wel “uitkomt” met behulp van de gemeente-informatie. Ja, dat is op zich juist, volgens die informatie klopt de rekensom van de gemeente. Maar de vraag is of de informatie wel juist is. Dat laat zich niet controleren vanwege geheimhoudingen met een vaag (lees: onjuist) beroep op de WOZ.” Bron: rechtskundige inbreng Mr. C.W.M. van Ballegooijen over de black-box berekening Erfpacht van de Gemeente Amsterdam, gericht aan gemeenteraadsleden in Amsterdam (2020). Dit rapport is als volgt opgebouwd.

Allereerst wordt aan de hand van drie stellingen aangetoond dat de door de gemeente Amsterdam gebruikte modelmatige afleiding van de grondwaarde op basis van de residuele methode niet juist kan zijn. We nemen hierbij geen fundamentele stelling tegen de residuele methode die de Grondwaardecommissie in het Rapport GWC heeft geadviseerd, hoewel daar principiële bezwaren tegen in te brengen zijn. We stellen hier dat de splitsing tussen grond (eigendom gemeente) en opstal (eigendom erfpachter) gebaseerd zijn op onjuiste aannames. Vervolgens bewijzen we de stellingen aan de hand van onderliggende stukken, cijfers en analyses. Deze bewijzen liggen in lijn met de uitkomsten van het Berenschot-rapport “Amsterdamse erfpacht: een

3

Gordiaanse Knoop”. Dat rapport wijst ook op de hefboomeffecten in de berekeningswijzen van de gemeente Amsterdam.

Belangrijkste documenten waar naar wordt verwezen De stukken waar wij ons op baseren zijn: 1. Het rapport Schoon Schip van 18 juni 2015 (verder: Rapport GWC) 2. Geleverde 130 documenten van het WOB-besluit d.d. 21 april 2021 met kenmerk 2021-3036 (verder WOB Verzoek); 3. De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2017 van 22 november 2017 (verder: GWB 2017); 4. Onderzoek SEO Economisch Onderzoek 8 oktober 2018, met rapportnummer 2018-87 (Verder: SEO). De Second opinion Grondwaardebepaling van prof. dr. H.L.F. de Groot van 8 oktober 2018 (verder: De Groot). 5. Beantwoordde raadsvragen: a.

Jaar 2019, Afdeling 1 met nummer 2053, datum indiening: 25 oktober 2019, datum akkoord: 10 december 2019 en publicatiedatum: 11 december 2019 (Verder: Raadsvragen 2019);

b.

Jaar 2020, Afdeling 1 met nummer 294, datum indiening: 19 december 2019, datum akkoord:9 maart 2020 (Verder: Raadsvragen 2020);

Ten aanzien van GWB 2017 merken we op dat er inconsistenties zijn in het document zelf, maar ook tussen de verschillende versies van de GWB. Hierdoor is het voor een erfpachter niet mogelijk om te achterhalen waarmee precies is gerekend en is de narekenbaarheid op basis van de documenten lastig. Hoewel dit voor veel ruis en verwarring kan zorgen, zijn dit slechts details die weinig invloed hebben op de fundamentele punten in dit rapport.

4

Vastgestelde modelmatige onjuistheden In dit hoofdstuk komt een aantal fundamentele tekortkomingen aan bod die relatief eenvoudig zijn af te leiden. Dit wordt gedaan aan de hand van drie stellingen. Iedere stelling is op zich als dusdanig ernstig dat dit voldoende aanleiding zou moeten geven om ernstig te twijfelen aan de juistheid van de berekening van de erfpachtgrondwaarde, die ten grondslag ligt aan de grondwaardeberekening van ruim 200.000 particuliere woningen op erfpacht.

Stelling 1. De verhouding tussen duurste en goedkoopste grond van 1:40 in Amsterdam duidt op een modelfout De buurtstraatquotes (BSQ) die de gemeente Amsterdam heeft berekend hebben een waarde van tussen de 5% en 49%. Dit zijn beide aftoppingsgrenzen die de gemeente arbitrair heeft bepaald 1. Dat komt afgerond neer op een verhouding van 1:10. Buiten deze grenzen komen grondquotes van 10-20% negatief tot tegen 70% positief voor. De BSQ resulteert erin dat de duurste grond 10 keer zo duur is als de goedkoopste grond. Uit de WOZ-waardekaart van Amsterdam in 2015 is op te maken dat de verhouding tussen goedkoopste en duurste woning ten minste €1.500 en €6.000 per m2 was. Dus dat is een verhouding van 1:4. Volgens het gemeentelijke model moet de BSQ worden vermenigvuldigd met de WOZ waarde. Door deze vermenigvuldiging wordt verhouding van duurste en goedkoopste grond van 1:40. Een duidelijk voorbeeld van hefboomwerking. Deze verhouding klopt niet met andere gemeentelijke stukken, zelfs niet met de verhouding duurste en goedkoopste grond in heel Nederland: 1. In de grondprijzenbrief 2014 2 staat op pagina 27 een grafiek. Uit die grafiek valt af te lezen dat de verhouding tussen de goedkoopste en duurste grond in een verhouding staat van 1:5,5; 2. Indien corporaties woningen verkopen, moeten zij een bedrag storten in het vereveningsfonds 3.

Zij betalen dat bedrag per m2 vloeroppervlakte. Bij de goedkoopste grond (Gaasperdam/Driemond) is dat €40 en bij de duurste grond (Centrum West) is dat €258. Dat is dus een verhouding van 1:6,25 van goedkoopste naar duurste grond. 3. Het verschil in huizenprijzen tussen de goedkoopste gemeente (Pekela) en de duurste gemeente (Amsterdam) €1.689 : €6.548. Dit is afgerond 1:4 4. Conclusie. De verhouding duurste ten opzichte van goedkoopste grond ligt in de systematiek van de gemeente ver uit elkaar. De oorzaak van deze onwaarschijnlijk grote bandbreedte komt verderop naar boven.

1 De maximering van 49% kwam voort uit de oorspronkelijk berekende BSQ tot circa 85%. Om de schijn van

onteigening te vermijden zijn alle buurstraatquotes tussen 50 en 85% teruggebracht naar 49%. Echter, zonder de lagere buurtstraatquotes (5-49%), evenredig te verlagen. Het 5% minimum kwam voort uit het probleem dat in de berekeningen de grondwaarde negatief werd. 2 https://assets.amsterdam.nl/publish/pages/872062/grondprijzenbrief_2014.pdf 3 https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2018-203244.html 4 https://www.hypotheker.nl/actueel/huizenprijzen-per-m2-per-gemeente/

5

Stelling 2. De grondwaarde stijgt veel te snel tussen 2017 en 2021 De waarde van de grond zou in de loop van de tijd een begrijpelijk resultaat op moeten leveren. Dat is niet het geval. Hieronder worden twee wijken met elkaar vergeleken. De gegevens zijn representatief en af te lezen uit de kaarten in bijlage 3. Met de standaard rekenregels voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde wordt hier de situatie van de overstap (2017) vergeleken met de situatie in 2021. Doel van de vergelijking is hoe de erfpachtgrondwaarde (eigendom van de gemeente) en de opstalwaarde (eigendom van de erfpachter) is toegenomen. Een goed model laat geen grote sprongen zien tussen gebieden en evenmin een sterk wijzigende verhouding tussen het grond- en het opstaldeel in een relatief korte periode van 4 tot 6 jaar. TABEL 1. BEREKENING ERFPACHTGRONDWAARDE VOOR TWEE VERSCHILLENDE GEBIEDEN Amsterdam Zuid-Oost WOZ per m2 BSQ Grondwaarde per m2 Gronddeel Depreciatiefactor Erfpachtgrondwaarde Opstaldeel Opstalquote Opstalwaarde per m2

Amsterdam Zuid

Overstap € 1.860,00 7% € 130,20

2021 € 3.000,00 26% € 780,00

Stijging 61% 271% 499%

Overstap € 5.000,00 48% € 2.400,00

2021 € 7.500,00 49% € 3.675,00

Stijging 50% 2% 53%

10% € 117,18

10% € 702,00

0% 499%

10% € 2.160,00

10% € 3.307,50

0% 53%

93,7% € 1.742,82

76,6% € 2.298,00

-18% 32%

56,8% € 2.840,00

55,9% € 4.192,50

-2% 48%

Toepassing van de rekenregels leidt tot het volgende beeld: 1. De stijging van de erfpachtgrondwaarde is bijna 500% in Amsterdam-Zuidoost en 53% in Amsterdam Zuid in de periode tussen 2017 en 2021. 2. De WOZ-waarde van woningen in Amsterdam Zuid-Oost stijgt tussen 2017 en 2021 met 61% en die in Amsterdam Zuid met 50%. Hoe ontstaat deze stijging van de erfpachtgrondwaarde? Cijfermatig blijkt er een vast verband te zijn die toegelicht is in Tabel 2. Berekening stijging van de Erfpachtgrondwaarde tussen 2017 en 2021. De stijging van de erfpachtgrondwaarde blijkt een optelsom van de stijging van de WOZ, de stijging van de BSQ en het kruisproduct van de stijging van de BSQ en van de WOZ. TABEL 2. BEREKENING STIJGING VAN DE ERFPACHTGRONDWAARDE TUSSEN 2017 EN 2021 Zuid-Oost

Zuid

Stijging WOZ Stijging BSQ Stijging WOZ * Stijging BSQ

61,3% 271,4% 166,4%

50,0% 2,1% 1,1%

Stijging Erfpachtgrondwaarde

499%

53%

+

Uit deze berekening blijkt hoezeer de BSQ en de WOZ elkaar versterken twee perioden om de erfpachtgrondwaarde zo snel te laten stijgen zonder dat dit economisch gezien enige logica heeft.

6

Dit is het gevolg van een WOZ-waarde die de empirisch afgeleide woningprijsontwikkeling volgt en een opstalwaarde die met een niet adequate bouwkostenindex wordt gecorrigeerd voor ontwikkelingen in de tijd. Het gevolg hiervan is dat de grondwaarde in de wijken met een lagere grondquote een onevenredig deel van de woningprijsontwikkeling naar zich toehaalt. De gemeente is wel gewaarschuwd voor het risico van deze fluctuaties. De Groot meldt op pagina 2 van zijn audit in 2018: “Het is om meerdere redenen interessant om met de opbouw van een tijdreeks die ontstaat door het jaarlijks toepassen van het beleid de ontwikkelingen van de grondwaarde in ruimte en tijd in kaart te brengen. Door de gehanteerde methodologie kunnen deze sterk fluctueren. Een nader onderzoek is daarbij met name op zijn plaats naar de bepaling van de herbouwwaarde gegeven de vragen die SEO heeft gesteld bij de gehanteerde methodologie en het grote belang van de herbouwwaarde in het geval van het residueel bepalen van de grondwaarde.

Een relevante (zowel inhoudelijke als politieke) vraag voor de toekomst is of de methode aangepast dient te worden om dergelijke fluctuaties te reduceren (bijvoorbeeld door een meerjarig trendmatig gemiddelde te nemen).” Wat uit de tekst van De Groot naar voren komt is dat het systeem niet stabiel is in de loop van de tijd en de gemeente dus op zoek moet naar modelmatige oplossingen. Het bedrag dat met dit experiment gemoeid is varieert van enkele duizenden tot honderdduizenden euro’s per erfpachter, waar nog kosten voor advies, een notaris en dergelijke bij komen. Conclusie. Toepassing van het systeem van de gemeente leidt tot een enorm versnelde ontwikkeling van de erfpachtgrondwaarde sinds introductie totdat het niveau van de BSQ = 49% is bereikt. Zodra de 49% is bereikt, stijgt de erfpachtgrondwaarde mee met de WOZ-waarde. Onderwijl stijgt de waarde van de opstal (voor de erfpachter) minder snel. De stijging van de opstalwaarde is bovendien verschillend tussen stadsdelen, iets wat zich niet goed laat verklaren. Dit alles duidt op ernstige fouten in het rekenmodel dat achter de BSQ schuilgaat.

Stelling 3. Beproefde bouwkostenmodellen leiden tot totaal andere BSQ voor dezelfde woning dan het bouwkostenmodel van de gemeente We hebben bij stelling 2 gezien dat grondwaarde een grillig patroon vormt sinds introductie van de rekensystematiek. De BSQ is afgeleid uit een gemeentelijk model van de herbouwwaarde. De gemeente heeft gekozen voor een eigen model, terwijl er in de markt twee beproefde modelmatige taxatiemethoden beschikbaar zijn: het Bouwkostenkompas en de Herbouwwaardemeter. Het gemeentelijk model hanteert in hoofdzaak 2 variabelen: het gebruiksoppervlak van de woning en het woningtype, waarbij de gemeente niet meer dan 14 woningtypen onderscheidt 5 . Binnen deze 14 woningtypen zijn er maar 4 uiteenlopende opstalwaarden te onderscheiden: meergezinswoningen in 3 prijsniveaus die ongeveer 10% van elkaar verschillen (90%, 100% en 110%) en eengezinswoningen. Voor gemiddeld duurdere woningen is er nog een beperkte kwaliteitstoeslag, afgeleid van de WOZwaarde per m2.

5 De

gemeente benoemt wel meerdere kostenfactoren, maar zet ze bijna allemaal om in abstracte rekenregels waarin alleen het woningtype en het gebruiksoppervlak tellen. Dat heeft tot gevolg dat de variatie in WOZ-waarde per m2 nagenoeg geheel doorwerkt in de grondwaarde,

7

Hoe verhouden deze modellen zich tot elkaar? Zowel de Herbouwwaardemeter als het Bouwkostenkompas hanteert per woningtype naast een maat voor de omvang (oppervlakte bij Bouwkostenkompas en inhoud bij de Herbouwwaardemeter), ook een maat voor de kwaliteit en constructieve kenmerken. De gemeente rekent nagenoeg alleen met de oppervlakte per woningtype6. Om een vergelijking te maken tussen het gemeentelijke model en voornoemde formele methoden gaan we uit van gemiddelde kwaliteit bij andere methoden en een WOZ-waarde van € 2400 per m2. We kiezen een Drive In woning, maar ook voor andere woningtypes komen er soortgelijke gegevens uit. FIGUUR 1. VERGELIJKING TUSSEN DE BEREKENDE BSQ VAN EEN DRIVE-IN WONING MET WOZ-WAARDE VAN EUR 2.400 PER M2 GBO

6 Ze doet de aanname dat woningen met een hogere WOZ per m2 een hogere kwaliteit hebben; en doet

een beperkte opslag vanaf €2.400 per m2 GBO. Uit Bijlage WOZ per vierkante meter in 2015 (voor overstap) blijkt dat de WOZ per m2 geen kwaliteitskenmerk maar vooral een gebiedskenmerk is. 8

In deze grafiek worden verschillen zichtbaar tussen de gehanteerde methoden; het maakt zoals gezegd niet uit welk woningtype wordt gekozen, in essentie komt er steeds hetzelfde uit. 1. De herbouwwaardemeter heeft een kleine sprong, omdat er een bouwkostenopslag van 10% voor kleine woningen wordt gehanteerd. 2. Het Bouwkostenkompas geeft aan wat een gangbare grootte is per woningtype en onderscheidt 70 woningtypen. Maar binnen de bandbreedte voor de grootte geldt dat de BSQ niet of nauwelijks wijzigt met het aantal vierkante meters. Daar staat tegenover dat het kompas een bandbreedte aangeeft: naast een gemiddelde prijs per m2 een variatie van laag (15% minder) tot hoog (20% hoger). Dat geeft weer dat de kwaliteit van de woning een belangrijke factor is voor de spreiding in bouwkosten. 3. De gemeente creëert een soort curve: de herbouwwaarde per m2 neemt sterk af met de woninggrootte, waardoor de BSQ toeneemt. Als de berekende curve onder de 5% komt wordt een grens van 5% gehanteerd. Als de curve boven de 49% komt, dan wordt een maximum van 49% gehanteerd. In de gemeentelijke methodiek wijzigt de BSQ by design met het aantal vierkante meters. Ook wordt direct duidelijk dat door het design een minimumgrens van 5% en maximum grens van 49% nodig zijn om de uitkomsten nog enigszins acceptabel te houden.

Als de ruwe modelwaarden van de gemeente zouden worden genomen, zouden erfpachters met een oppervlakte van minder dan circa 40 m2 geld tegoed hebben van de gemeente. Door het instellen van het minimum worden modelmatige tekortkomingen gemaskeerd. Het minimum van 5% ligt in veel gevallen lager dan de minimale grondprijs die de gemeente bij nieuwbouw hanteert. Als we de gemeentelijke curve zouden vertalen in termen van de andere twee modellen, dan luidt de conclusie als volgt: 

Bij kleine woningen berekent de gemeente een lage grondwaarde, die uitmondt in een lage BSQ. Dat komt omdat de herbouwkosten per m2 dus hoog zijn. Bij de twee andere gangbare methoden zijn er hoge herbouwkosten door luxe (extra voorzieningen in de woning) en een hoge kwaliteit van afwerking.



Bij grote woningen berekent de gemeente een hoge grondwaarde en BSQ. Dat komt dus omdat de herbouwkosten per m2 laag zijn. Bij de gangbare methoden worden herbouwkosten lager bij een lager kwaliteitsniveau, niet door een grotere woning.



De gemeentelijke methode is niet in staat om kwaliteitskenmerken van woningen te onderscheiden: daarvoor is deze te abstract. Alle kenmerken worden omgerekend naar m2 GBO.

De gemeente gaat uit van de veronderstelling dat er veel hogere herbouwkosten per m2 bij kleine woningen en lagere herbouwkosten per m2 bij grote woningen, los van de kwaliteit. Daar is empirisch geen bewijs voor. Sterker nog: het is in tegenspraak met andere uitingen van de gemeente Amsterdam. 7 Conclusie. De gemeente introduceert in het systeem een rekenmethode die grotere woningen fors benadeelt ten opzichte van kleinere woningen. Deze berekeningen worden gemaskeerd achter de BSQ

7 Zie Bijlage 7, een advies van het Team Zelfbouwwoningen van de gemeente Amsterdam aan erfpachters die een zelfbouwwoning willen bouwen. Dat team volgt de lijn volgt van het Bouwkostenkompas. Zie daarnaast ook de vaste bedragen per vierkante meter die de gemeente hanteert bij de verkoop van corporatiewoningen.

9

percentages, die reken- en redeneerfouten aan het oog van erfpachters onttrekt. Formele en langer bestaande methoden kennen een constante vierkante meterprijs/kubieke meterprijs. Bouwkostenramingen werken ook wel met een combinatie van een vast bedrag, vermeerderd met een bedrag per m2. Het is niet goed te begrijpen waarom de gemeente met deze curves werkt.

10

Redenen achter de modelmatige mankementen In het vorige hoofdstuk zijn tekortkomingen aan het licht gekomen die wijzen op ernstige tekortkomingen van het BSQ-model van de gemeente. Om het argument “wij rekenen anders” of “wij zien het anders” te ontzenuwen geven we in dit hoofdstuk de reden waarom het model van de gemeente niet klopt.

Waarom de grondprijs zo snel stijgt (economische argumentatie) Het probleem dat is voordoet is het volgende. Woningen en de grond waarop zij staan hebben een handelswaarde die wordt bepaald door vraag en aanbod. Deze waarde wordt benaderd door de WOZwaarde die jaarlijks wordt vastgesteld. Omdat grond en opstal niet los kunnen worden verhandeld, bestaat er geen vergelijkbare handelswaarde op basis waarvan splitsing kan worden aangebracht. De residuele methode beoogt een waarde toe te kennen aan de opstal, die dan wordt gezien als de waarde voor de erfpachter. De gemeente gebruikt hiervoor een model dat de herbouwkosten benadert van de opstal. Vervolgens wordt de grondwaarde bepaald aan de hand van het verschil tussen de handelswaarde (WOZ) en de benaderde voortbrengingskosten van de opstal. Dit zijn echter sterk verschillende waardenbegrippen: de gemeten waarde van de woning in de markt en de voortbrengingskosten van de opstal. De eerste kan empirisch worden getoetst op ieder moment, het tweede is een benadering van de voortbrengingskosten uitgaande van een serie aannames; dit levert geen reëel bruikbaar getal op, want de opstal wordt niet nieuw gebouwd. Twee voorbeelden hoe de handelswaarde en de voortbrengingskosten uit elkaar kunnen lopen: 

De handelswaarde van de Nachtwacht is echt niet gelijk aan de som van gebruikte verf, doek en manuren tegen een gangbaar tarief, zelfs niet na correctie voor eeuwen inflatie.



Hetzelfde geldt voor het Paleis op de Dam: is de handelswaarde gelijk aan de herbouwkosten? Nee, want bij productie van kapitaalgoederen geldt dat de handelswaarde van het geheel groter is dan de intrinsieke waarde van de samenstellende delen.

De handelswaarde (marktwaarde, WOZ) van woningen wordt vooral bepaald door de volgende variabelen: 1. De hoogte van de rente en het inkomen. Dit blijkt uit lange termijn onderzoeken van onder andere de Rabobank 8 en het CPB 9. 2. De schaarste op de Amsterdamse woningmarkt, dus de verhouding tussen vraag en aanbod. 3. De kwaliteitskenmerken van de woning De voortbrengingskosten bepaalt de gemeente aan de hand van de door hen ingeschatte herbouwkosten per woning, zoals aangegeven met een zeer beperkt aantal kenmerken van de woning. Het verschil van de WOZ en deze herbouwkosten wordt uitgedrukt in een percentage van die WOZ, de

8 https://economie.rabobank.com/publicaties/2015/augustus/huizenprijzen-vooral-bepaald-door-

inkomen-en-rente/ 9 https://www.cpb.nl/sites/default/files/publicaties/download/welke-factoren-bepalen-de-ontwikkelingvan-de-huizenprijs-nederland.pdf

11

zogenaamde grondquote. Deze percentages worden vervolgens gemiddeld in een straat en zo ontstaat de Buurt Straat Quote (BSQ). Door van een handelswaarde van woningen een intrinsieke waarde af te halen ontstaat geen faire en eenduidige grondprijs. De te verwachten effecten zijn: 1. De opstalwaarde (herbouwwaarde) is het meest stabiel, want die worden bepaald aan de hand van een startmeting en jaarlijkse verhoogd met een bouwkostenindex10. 2. De WOZ waarden stijgen en dalen met exogene invloeden zoals rente, inkomen en schaarste. Deze zijn niet exclusief toe te rekenen aan de grond, hetgeen nu wel gebeurt. 3. Grondprijzen stijgen en dalen hierdoor veel sneller dan de WOZ-waarden, omdat deze exogene invloeden feitelijk aan de grond worden toegerekend. Er vindt wat demping plaats zodra de grondwaarde maximaal 49% van de WOZ-waarde is. De grondprijs die wordt vastgesteld in dit systeem is dus instabiel; demping van die instabiliteit vindt pas plaats nadat woningen een BSQ van 49% hebben. Precies dit effect zien we bij de feitelijke voorbeelden van stelling 2.

De meest bepalende beslissingen die hebben geleid tot de grondwaardebepaling Naast de inhoudelijke analyse is het voor een goed beeld van groot belang hoe de gemeente is gekomen tot haar berekeningen. Als basis hiervoor gebruiken we de informatie van formele bronnen alsmede van het WOB-verzoek van 16 maart 2020. Uit onderstaand relaas zal blijken dat snelheid en controle over uitkomsten en selectief verwijzen naar het rapport van de grondwaardecommissie de modus operandi zijn geweest van de betrokken gemeenteambtenaren.

Negeren advies grondwaardecommissie om specifieke herbouwwaarde te bepalen per woning De grondwaardecommissie heeft geadviseerd om per woning een specifieke herbouwwaarde en een specifieke WOZ waarde te bepalen om splitsing tussen grond en opstal mogelijk te maken. De gemeente heeft ervoor gekozen om te rekenen met de specifieke WOZ-waarde van de woning en gemiddelde bouwkosten per woningtype voor de opstal. De BSQ neemt een gemiddelde WOZ-waarde van (delen van) een straat, tegenover een gemiddelde aan (her)bouwkosten op stedelijk niveau. Dit leidt tot een sterke vertekening tussen straten met een hoge en lage WOZ-waarde.

Negeren factoren die van belang zijn volgens de grondwaardecommissie Om bij individuele woningen tot een betrouwbare schatting van de grondwaarde te komen, dienen de bouwkosten nauwkeuriger te worden vastgesteld door uit te gaan van woning specifieke kwaliteit, staat van onderhoud en vormfactor. 11 De gemeente stapt echter direct over op berekeningen per woningtype, waarbij stap voor stap ook kenmerkende variabelen voor de kwaliteit van de woning worden uitgemiddeld.

10 De gemeente gebruikt de BDB index, die geen goed beeld geeft van de bouwkostenontwikkeling van

woningen. Hiervoor publiceert het CBS een zogeheten ‘outputindex’. 11 Vertrouwelijk memo G&O, 25 juni 2015, verwijst naar p.67 rapport GWC.

12

Keuze voor eigen model In stuk nummer “009 Bespreeknotitie toepassing referenties en methode bouw en bijkomende kosten bij Eeuwigdurende erfpacht” komt de keuze voor de aanpak aan de orde. Voor- en nadelen worden afgewogen van de keuze van de methodiek: ▪ De keuze komt ter tafel of gebruik moet worden gemaakt van bijvoorbeeld een externe bron als het Bouwkostenkompas of eigen waarnemingen van de gemeente de voorkeur genieten. ▪ Uit het stuk komt naar voren dat “toepassing kosten nieuwbouwwoningen” beter zou uitkomen omdat bij het Bouwkostenkompas de herbouwkosten hoger uitvallen. ▪ In de afweging van voor- en nadelen valt het volgende te lezen:

▪ De gemeente ziet het als voordeel dat ze invloed heeft op de uitkomsten (“op maat maken”) waardoor er “vertrouwen is in het gehanteerde kostenniveau”. ▪ Bij de nadelen is ook commentaar te lezen van betrokken ambtenaren. Met name het commentaar bij punt 5, dat de erfpachter de mogelijkheid heeft om andere kengetallen aan te dragen, is veelzeggend, omdat het “een probleem is dat moet worden voorkomen”. ▪ Daarom adviseert de schrijver van de notitie om “eigen waarden” te laten bepalen en een door de gemeente reeds bekend bouwkostenbureau in het huren. ▪ Een andere ambtenaar beaamt deze zienswijze, maar onderkent wel het volgende in een voetnoot: “mijn voorkeur ook, maar we moeten wel een verhaal opschrijven waarom we dit doen! En dat verhaal moet sterk genoeg zijn om de voordelen van kengetallenboekjes te overrulen.”

Snelheid en praktisch nut belangrijker dan kwaliteit bij de keuze van een bureau Uit onderstaande mail blijkt dat om praktische redenen is gekozen voor een bureau onder aansturing van de gemeente.

13

Bemoeienis met de uitkomsten door gemeente In officiële stukken hamert de gemeente er op dat er geen inhoudelijke bemoeienis is geweest met het bouwkostenbedrijf. Gememoreerd wordt aan de onafhankelijke positie van het bureau. In bijlage 3 staan tal van voorbeelden van mails waaruit blijkt dat de gemeente zich tot in details heeft bemoeid met de uitkomsten. In het bijzonder om zorgen dat grote eengezinswoningen een te lage herbouwwaarde en dus een hoge grondwaarde krijgen.

Curvefitting als oplossing Nadat de puntschattingen van de bouwkosten per m2 per woningtype zijn vastgesteld, moeten daar functies van worden gemaakt. Doel is om voor elke oppervlakte een herbouwwaarde te bepalen. Omdat de kennis van het maken van dergelijke functies niet bij Grond en Ontwikkeling is, wordt de hulp van de afdeling OIS ingeroepen. Die doen wat analyses en besluiten twee type lijnen te trekken door de aangeleverde punten: een lineaire functie in het geval van drie datapunten en een negatief exponentiële functie in het geval van meer dan drie datapunten. Ook wordt er gewag gemaakt van verschillen tussen de punten en de lijn, hetgeen gebruikelijk is bij econometrische modellen, maar met deze informatie wordt verder niets gedaan in de berekening.

Conclusie Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er geen integraal plan was ten aanzien van de zeer complexe berekening van herbouwkosten, maar dat er stapsgewijs keuzes zijn gemaakt en aannames zijn gedaan ten aanzien van de berekening. Bij die keuzes ging men pragmatisch te werk: welke data is er beschikbaar en niet: wat zou er beschikbaar moeten zijn om te komen tot een juiste herbouwwaarde.

Modelmatige tekortkomingen: te weinig parameters, incoherente cijfers per woningtype, onverklaarbare lijnen Achter het BSQ-stelsel ligt het herbouwwaardemodel dat de gemeente in het leven heeft geroepen. Een model is per definitie een vereenvoudigde vorm van de werkelijkheid. De gemeente koos voor een model uit kostenoverwegingen zonder empirische toetsing achteraf. Vereenvoudiging betekent dat het model niet altijd de juiste uitkomsten zal geven. Omdat de gemeente woningwaardes in een straat bepaalt aan de hand van de oppervlakte en het woningtype, wordt een

14

luxere bouw benadeeld ten opzichte van een goedkopere bouw. Dat komt simpelweg omdat bouwkwaliteit geen factor is waar de gemeente rekening mee houdt. Bij het bepalen van de herbouwwaarde zal de gemeente dus soms onderschatten en soms overschatten. De gemeente kwantificeert deze modelfout niet, sterker nog: deze wordt in het geheel niet onderkend.

Tekortkomingen in de berekening van de herbouwwaarde In bijlage 3 “onder onjuiste aannames van de herbouwwaarde in het nadeel van de erfpachter” komen inhoudelijke tekortkomingen in de bepaling van de herbouw”waarde” (lees: kosten) aan bod. Omdat de gemeente de grond afleidt uit het verschil tussen de WOZ-waarde en de herbouwwaarde, is alles dat niet wordt meegenomen in de herbouwwaarde in het nadeel van de erfpachter en in het voordeel van de gemeente. De volgende aspecten zijn niet opgenomen in de herbouwwaarde: 1. (toekomstige) investeringen die voortkomen uit eisen rondom duurzaamheid. Dit gaat over vele tienduizenden euro per woning; 2. Onderhoud- en investeringen in de woning. De grond kent geen onderhoud en de opstal wel. Dat beslaat gemiddeld 1% van de WOZ per jaar, ofwel 50% van de WOZ over een standaard termijn; 3. Hogere kwaliteit, want de gemeente rekent met basiskwaliteit volgens het bouwkostenbesluit. Dat betekent dat luxere bouw buiten beschouwing wordt gelaten; 4. Sommige verschillen in kwaliteit binnen een woningtype worden wel verwerkt in een gemiddelde herbouwwaarde per woningtype, maar komen daarmee half ten goede aan de woningen zonder deze kenmerken, en slechts voor de helft ook aan de woningen met deze kenmerken.

Extra oppervlak buiten het gebruiksoppervlak (grote bergzolders, ruime trappenhuizen en entrees en tuinen bij meergezinswoningen, grote kavels bij eengezinswoningen) telt niet mee. 5. De extra waarde die de opstal krijgt in de loop der tijd door de waardering die bewoners en maatschappij eraan hechten blijft geheel buiten beschouwing (als duidelijk voorbeeld: monumenten). Deze omissies in de bepaling van de herbouwwaarde werken overwegend nadelig uit voor erfpachters, waardoor de methode een te hoge prijs aan de grond toerekent.

Keuze voor model en variabelen Om de herbouwwaarde te bepalen zijn verschillende modellen in de markt. We spraken bij stelling 3 al over de Herbouwwaardemeter en het Bouwkostenkompas. Het gaat in beide gevallen om eigenstandige jaarlijkse publicatie met kengetallen van (her)bouwkosten per woningtype. We zagen al eerder dat de gemeente een eigen model prefereerde onder andere vanwege de mogelijkheid tot “maatwerk” en “het vertrouwen in het gehanteerde kostenniveau”. Hoe verschillen de methoden inhoudelijk? TABEL 3. VERSCHILLEN TUSSEN HET BOUWKOSTENKOMPAS, DE HERBOUWWAARDEMETER EN HET GEMEENTELIJKE MODEL

Aantal typen

Gemeente Amsterdam

Herbouwwaardemeter

Bouwkostenkompas

Tussen de 11 en 14

5 woningtypes

Ruim 70 verschillende woningtypes

15

Gemeente Amsterdam

Herbouwwaardemeter

Bouwkostenkompas

Inhoud (m3) Fundering Type dak Recente renovatie Type gevel (hoekwoning) Zonnepanelen

Aparte referenties voor drie kwaliteitsniveaus (-15% tot +20% ten opzichte van het gemiddelde)

woningtypes 12 waarbij 7 types verantwoordelijk zijn voor 90% van de woningen Modelvariabelen per type

Kenmerken

Beschikbaar 2015 Gebruikers

sinds

WOZ-waarde m2

Variabele opslagen voor bijkomende kosten tussen de +20% en +50% Constante prijs per m2 binnen de grootteklasse van het woningtype.

De bouwkosten per vierkante meter van een kleine woning zijn tot 3x hoger dan die van een grote woning

Constante prijs per m3 met 10% opslag voor kleine woningen.

Nee

Ja

Ja

Gemeente Amsterdam als onderdeel BSQ methode

Verzekeraars

Bouwbedrijven, opdrachtgevers, gemeenten

Uit het bovenstaande wordt duidelijk dat het niet mogelijk is om een herbouwwaarde te bepalen met alleen het aantal vierkante meter als voornaamste parameter. De gemeente had erfpachters kunnen vragen om informatie aan te leveren op basis waarvan de waardering van de opstal mogelijk was geweest. Nu dat niet is gebeurd rijst de vraag of de schattingen van de gemeente hout snijden. Op de vraag of de gemeente achteraf heeft getoetst of de cijfers kloppen aan de hand van herbouwwaarden wordt verwezen naar Raadsvragen 2019 – vraag 6: Vraag 6. De gemeente onderscheidt 14 woningtypes. Ze stelt dat ze, door het opnemen van meerdere woningtypes, preciezer is in haar waardebepaling dan bijvoorbeeld de herbouwwaardemeter die al lange tijd wordt gebruikt door verzekeraars. Welk empirisch onderzoek heeft de gemeente gedaan om deze stelling te staven?” Antwoord. De gemeente heeft geen empirisch onderzoek uitgevoerd. De gemeente heeft de uitgangspunten van de herbouwwaardemeter vergeleken met haar eigen methodiek. De herbouwwaardemeter hanteert vijf woningtypen. De gemeente heeft (inmiddels) voor veertien woningtypen de herbouwkosten bepaald. Daarnaast gaat de herbouwwaardemeter uit van één woninggrootte. De woninggrootte heeft echter grote invloed op de herbouwkosten per m². In de regel zijn kleinere woningen per m² namelijk duurder om te realiseren dan grotere woningen per m².

Elke woning omvat, ongeacht de grootte, onder meer ontsluiting, een meterkas, sanitair en een keuken. Bij kleine woningen worden de kosten hiervan toegerekend aan minder

12 Zie bijlage 1 voor de onduidelijkheid voor wat betreft het aantal types waarmee de gemeente heeft

gerekend.

16

vierkante meters. De gemeente heeft de herbouwkosten daarom laten berekenen voor verschillende woninggrootten. Het gemeentelijk model heeft de aanname van sterk dalende bouwkosten per m2 die we in andere modellen niet zien. Over deze bias merkt de gemeente op dat dit doelbewust is en suggereert preciezer te zijn dan de methode van verzekeraars. De gemeente gaat er aan voorbij dat grotere woningen ook vaak grotere (of meer) badkamers hebben, een grotere keuken en een meer luxe vaste inrichting.

Evidente fout bij vergelijking tussen woningtypes Het ingewikkelde van het bouwkostenmodel van de gemeente per woningtype met verschillende wiskundige curves bemoeilijkt onderlinge vergelijking. Voor 6 kenmerkend verschillende woningtypes is hier het aantal vierkante meters ingevuld in het model van de gemeente. In onderstaande grafiek zijn de totale bouwkosten samengevat van die verschillende woningtypes. Enige evidente dingen die opvallen: 1. Een vrijstaande woning wordt door zowel het Bouwkostenkompas als de Herbouwwaardemeter als duurste woningtype gezien. Volgens de gemeentelijke methodiek is een beneden- en bovenwoningen boven de 125 m2 veel duurder om te bouwen dan een vrijstaande woning. 2. Volgens het gemeentelijke model is een 2-onder-1-kap woning goedkoper om te bouwen dan een rijbouwwoning (verder te noemen: laagbouwwoning want de gemeente gebruikt laagbouwwoning voor rijbouwwoning in haar uitingen). 3. De totale bouwkosten van een 2-onder-1-kap en een kwadrantwoning worden vanaf een bepaalde oppervlakte lager 13. In een interne mail 14 vraagt een medewerker zich dan ook zeer terecht af “is de curve dan wel een goede weergave van de stiko (stichtingskosten)? Daarnaast zou het ook wel lastig uit te leggen zijn als er soms een curve en soms een lineair verband wordt verondersteld… Zijn dit redenen om toch niet te kiezen voor curve-fitting?”

13 De technische reden voor de daling van de Kwadrantwoning en de 2-onder-1-kap-woning is dat de gemeente rekent met een lineair model voor bouwkosten per vierkante meter: een dalende lijn naarmate het aantal vierkante meters toeneemt. De functie van de bouwkosten wordt dan een kwadratische functie en dus een bergparabool. 14 Zie bijlage 3, mail van 12 februari 2016 om 9:52:43

17

FIGUUR 2. VERGELIJKING VAN DE BOUWKOSTEN VAN WONINGTYPES VOLGENS HET MODEL VAN DE GEMEENTE

Verdere uiteenrafeling van 2-onder-1-kap Om nog wat inzichtelijker te maken wat de gemeente doet, wordt hier de 2-onder-1-kap woning uitgelicht. 

Het bouwkostenadviesbureau heeft drie punten bepaald: Bij 100 m2 raamt het bouwkostenbedrijf de bouwkosten per m2 op € 1.805; bij 120 m2 op € 1.688; bij 145 m2 op € 1.551. Om de bouwkosten te berekenen vermenigvuldigen we de punten uit. Deze punten staan in zwarte punten weergegeven in Figuur 3.



De gemeente verantwoordt in GWB 2017 op pagina 53 de volgende formule voor de 2-onder-1-kap: Bouwkosten per m2 = -5,4702 * vierkante meter + 2.298,74

Om de bouwkosten te bepalen vermenigvuldigen we deze functie met het aantal vierkante meter. Zo ontstaat de blauwe lijn. Merk overigens op dat de lijn niet door de punten loopt, zoals in bijlage 1 al is aangegeven corresponderen in GWB 2017 de grafieken in geen enkel geval met de ideale lijnen die er naast staan. 

De gele lijn toont de ideale lijn door de punten van het bouwkostenadviesbureau die meer gangbare benaderingen volgt. Wordt die gele, meer realistische lijn gekozen, dan zouden de bouwkosten bij 200 m2 ruim 16% en bij 250 m2 ruim 41% hoger zijn.

18



Ook bij kleine woningen geeft dit een hoger bedrag aan bouwkosten, maar dit zal in de praktijk voor 2-onder-1-kap woningen nauwelijks voorkomen.

FIGUUR 3. VAN DATAPUNTEN BOUWKOSTENBEDRIJF NAAR LIJN GEMEENTE: 2-ONDER-1-KAP UITGELICHT



In euro’s grondwaarde scheelt dat voor woningen van 200 en 250 m2 bedragen van €39.000 om €96.000 die ten onrechte aan de grondwaarde wordt toegerekend, in het voordeel van de gemeente.

19

Statistische tekortkomingen: geconstrueerde waarnemingen, geen representatieve steekproef, geen empirische toetsing, voorbijgaan aan modelmatige spreiding, model niet robuust

Correctie bouwkosten benadeelt erfpachters en bevoordeelt gemeente ten onrechte De gemeente heeft de bouwkostendata van het bouwkostenbureau uit 2016 met 3% verlaagd om het niveau 2014 te bepalen. Uit CBS-bouwkostenindex blijkt dat de bouwkosten in 2014 juist hoger waren, namelijk 1,4%. 15 Dit betekent dat de herbouwwaarde in 2014 juist verhoogd moet worden, en wel met: 𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶 𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜 𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖 2014 =

1 + 1,4% 𝐽𝐽𝐽𝐽𝐽𝐽𝐽𝐽𝐽𝐽𝐽𝐽 𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼 −1= − 1 = 4,5% 1 − 3% 𝑂𝑂𝑂𝑂𝑂𝑂𝑂𝑂𝑂𝑂𝑂𝑂𝑂𝑂𝑂𝑂 𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖

De volgende formule geeft de impact van een verandering van de erfpachtgrondwaarde bij een verandering van de herbouwwaarde: ∆𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸ℎ𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡(%) = Dus:

∆𝐻𝐻𝐻𝐻% 1 1 − 𝐵𝐵𝐵𝐵𝐵𝐵% − 1

1. Bij BSQ = 10% geldt dat 4,5% stijging van de Herbouwwaarde leidt tot 41% daling van de erfpachtgrondwaarde; 2. Bij BSQ = 25% geldt dat 4,5% stijging van de Herbouwwaarde leidt tot 14% daling van de erfpachtgrondwaarde; 3. Bij BSQ = 49% geldt dat 5,5% stijging van de Herbouwwaarde leidt tot 5% daling van de erfpachtgrondwaarde; Dit wordt nader geduid in Figuur 4.

15 Zie ook

https://www.verzekeraars.nl/branche/data-analytics-en-onderzoek/cijfers-statistieken/indexcijfersinboedels-en-gebouwen die een 2,75% hogere herbouwwaarde laat zien voor 2014 tegenover 2016.

20

FIGUUR 4. HOE – GEGEVEN EEN BEPAALDE BSQ – EEN VERANDERING VAN DE HERBOUWWAARDE LEIDT TOT EEN VERANDERING VAN DE ERFPACHTGRONDWAARDE

Merk dus op dat deze onterechte verlaging van de bouwkosten leidt tot een veel grotere procentuele aanpassing van de erfpachtgrondwaarde. Zeker vanwege de grote onzekerheidsmarge in de abstracte berekening herbouwwaarde is dit een ernstige tekortkoming in het model. En in dit geval ook een systematische fout, die in alle BSQ’s doorwerkt.

Het belang van juiste, aselecte waarnemingen

Als een model beoogt om de werkelijke situatie te beschrijven, moeten cijfers worden verzameld op basis van feiten. In dit geval had dit moeten gebeuren met onderzoek naar herbouwkosten van concrete, bestaande woningen. Deze woningen moeten aselect getrokken worden uit het bestand, om te voorkomen dat er enige sturing van uit gaat. Wanneer slechts een beperkt aantal eigen waarnemingen worden gekozen is er geen sprake meer van een model maar van een normatief kader. Wat hier dus de facto is gebeurd is dat de gemeente een normatief kader heeft vastgesteld maar de suggestie hoog houdt dat er sprake is van een representatieve steekproef van herbouwwaarden. De lijnen en functies en berekeningen die hier verder het gevolg van zijn moeten ook als zodanig worden geïnterpreteerd. De gemeente heeft een bureau ingehuurd, te weten “MBM Systems (Moerkerken Broekzitter Mélis Systems BV).” Het model BudsyS van bouwkostenbedrijf MBM Bouwkosten is online te vinden. Het biedt allerlei parameters die ten grondslag liggen aan de berekening. Zie Figuur 5 en Figuur 6.

21

FIGUUR 5. INVOERSCHERM VAN SOORTEN WONINGEN VAN HET BOUWKOSTENBEDRIJF: TYPE BOUW

FIGUUR 6. INVOERSCHERM VAN SOORTEN WONINGEN VAN HET BOUWKOSTENBEDRIJF: KWALITEITSPARAMETERS

De specialiteit van het bouwkostenbedrijf is dus het bepalen van bouwkosten van een concreet gebouw of een concrete woning. Van die woning worden kenmerken ingevuld en op basis daarvan rolt er een prijs uit voor een die woning. Hier is gerekend met woningen met het predicaat “Basis/Bouwbesluit”. De gemeente definieert dit in haar document als “waardebepaling volgens het bouwbesluit”. Er zijn echter nog vele andere kwaliteitsopties in het programma van het bouwkostenbedrijf zoals bovenstaande invoerschermen laten zien.

22

Geen empirische toetsing achteraf Achteraf heeft de gemeente geen toets uitgevoerd of de uitkomsten reëel zijn. Dit blijkt onder andere ook uit Raadsvragen 2019, die genoemd staan in paragraaf “Keuze voor model en variabelen”. Ook wordt verwezen naar 20 februari 2017 in bijlage 4 waar de verantwoordelijke van het bouwkostenbedrijf aangeeft dat modeluitkomsten voor een duurder woningtype irreëel laag zijn. De combinatie van geconstrueerde waarnemingen en geen empirische toetsing maakt dit model in feite tot een wassen neus.

Grootte steekproef: steekproef factor 50 te laag (bijlage 6) Om een modelmatig verband uit te werken zijn empirische waarnemingen nodig. Hoe veel zouden er nodig zijn? Op basis van de geconstrueerde data van de gemeente is een berekening uitgevoerd. Daaruit kan worden opgemaakt dat de steekproef ten minste 50 keer zo groot zou moeten zijn als het aantal dat de gemeente nu gebruikt. Het zouden dan tevens concrete bestaande woningen met hun kwaliteitskenmerken moeten zijn. Uit die steekproef zou dan hoogstwaarschijnlijk blijken dat er geen enkelvoudig verband is tussen herbouwwaarde en het aantal vierkante meters zoals de gemeente dat voorstaat. NB: ook de Herbouwwaardemeter en het Bouwkostenkompas nemen veel meer factoren in beschouwing. Het resultaat van voldoende concrete meetpunten zal een puntenwolk zijn met een aanzienlijke spreiding: luxe bouw heeft immers een veel hogere herbouwwaarde per vierkante meter dan woningen met een lagere kwaliteit.

Het begrip spreiding en de impact op de waardering (bijlage 6) De gemeente hanteert een vereenvoudigd model vanuit kostenoverwegingen. Vooropgesteld dat waarnemingen een getrouwe afspiegeling zijn van de populatie, is er altijd sprake van spreiding: 50% van de waarnemingen is te hoog, 50% is te laag. Omdat de gemeente haar grondwaarde afleidt uit de opstalwaarde (van de erfpachter, maar bepaald door de gemeente) loopt die gemeente het risico zichzelf te verrijken ten laste van de erfpachter. Om dat risico te elimineren, staan meerdere wegen open: 1. De gemeente maakt een schattingsinterval waarbij bijvoorbeeld – nogmaals uitgaande van een juiste populatie en steekproefgrootte – 95% van de waarnemingen binnen de bandbreedte liggen van het schattingsinterval. Dit kan de gemeente doen door uit te gaan van de bovengrens van het schattingsinterval en niet van het gemiddelde. 2. Omdat er in 2,5% van de gevallen nog steeds een te lage waarde bepaald kan worden, moeten erfpachters in specifieke situaties een beroep kunnen doen op een individuele taxatie. Bijvoorbeeld wanneer het gaat om een uitzonderlijk luxe- of historische woning. De gemeente veronachtzaamt deze spreiding echter volledig en rekent met een gemiddelde.

Zelfs al zou er sprake zijn van een juiste, aselecte steekproef, hetgeen niet het geval is, dan nog is de consequentie van deze aanpak van de gemeente dat ze zich ten onrechte verrijkt in 50% van de gevallen. In zo’n model mag men erfpachters het recht op gefundeerd bezwaar niet ontzeggen.

23

Bewijs model niet robuust (bijlage 6) Dat het model van de gemeente niet klopt, tonen we aan in bijlage 6. Door aan het model van de gemeente één echte waarneming toe te voegen –een waarneming die past binnen de bandbreedte van zowel de Herbouwwaardemeter als het Bouwkostenkompas, dus daarmee valide– blijkt: 

De extra, valide waarneming valt ver buiten het 95%-schattingsinterval dat is opgesteld op basis van het gemeentelijke model.



Door het toevoegen van het extra datapunt verandert zowel de bandbreedte als het model drastisch.



Door het toevoegen van het extra datapunt wordt het 95%-betrouwbaarheidsinterval veel breder.

Daarmee is aangetoond dat het model van de gemeente niet robuust is en de uitkomsten onbetrouwbaar zijn. Hoewel in de bijlage verwezen wordt naar eengezinswoningen, zijn vergelijkbare analyses zijn ook te maken voor meergezinswoningen - omwille van de tijd is hiervan afgezien. Mocht daar twijfel over bestaan, dan kan dit met relatief eenvoudig onderzoek alsnog worden aangetoond.

24

BIJLAGEN Bijlage 1. De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten

Onduidelijkheid over versies

De gemeente heeft thans één document online staan, maar dat document is niet de versie die online stond ten tijde van de overstap. Daarom staan hieronder de verschillende versies. TABEL 4. VERSIES VAN DE GRONDWAARDEBEPALING VOOR BESTAANDE ERFPACHTRECHTEN 16 Titel van stuk

Besluitvorming

De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2017

Vastgesteld in College van Burgemeester & Wethouders van 9 mei 2017

De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2017

Gewijzigd naar aanleiding van collegebesluit van 31 oktober 2017

De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2018

Gewijzigd naar aanleiding van collegebesluit van 6 februari 2018

(ZD2018-000277)

Behandeld in gemeenteraad op 28 juni 2017

Ter bespreking en ter kennisneming voor de commissievergadering van 22 november 2017

Ter bespreking en ter kennisneming voor de commissievergadering van 7 maart 2018

De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2019

Gewijzigd naar aanleiding van collegebesluit van 11 december 2018

De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2020

Gewijzigd naar aanleiding van collegebesluit van 19 november 2019

(VN2019-017620) De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021

Ter bespreking en ter kennisneming voor de commissievergadering van 16 januari 2019

Ter bespreking en ter kennisneming voor de commissievergadering van 11 december 2019 Gewijzigd naar aanleiding van collegebesluit van 8 december 2020 Ter bespreking en ter kennisneming voor de commissievergadering van 3 februari 2021.

Ten tijde van de overstap (2019) stond het document online dat thans met terugwerkende kracht de titel “De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2019” heeft gekregen (2019 is later toegevoegd aan de titel). Deze versie is simultaan gepubliceerd met het onderzoek van het SEO en de

16 In rood is achteraf toegevoegd door de gemeente, het staat niet in de titel van het document

25

audit daarop van Prof. De Groot. Het onderzoek van het SEO, dus ook de audit, is alleen gegaan over de vertaling van het beleid in het computerprogramma dat de gemeente gebruikt. 17

Onduidelijkheid ten aanzien van datapunten In de versie van GWB “Gewijzigd naar aanleiding van collegebesluit van 11 december 2018” staan op pagina 49 de volgende cijfers.

In GWB 2017 staat op pagina 53:

Uit de geel omcirkelde tabellen blijkt dat de cijfers tussen 2017 en 2018 zijn gewijzigd voor laagbouwwoningen. Van andere woningtypen zijn datapunten niet veranderd. Het is daarom niet duidelijk welke cijfers juist zijn.

17 Verwezen wordt naar het antwoord op vraag 27 van de Raadsvragen 2020.

26

Punten en lijn stemmen niet overeen In GWB 2017, pagina 53 suggereert dat de lijn beschreven door de functie voor tussenwoningen laagbouw: EXP (-0,022397 * x + 8,144) + 1440 Dat deze lijn loopt door de punten die naast de punten staan. Voor de zekerheid is dit nagerekend. Wat blijkt is dat de functie van de gemeente niet de functie is die door de punten loopt. Hoewel hier slechts één voorbeeld wordt genoemd, geldt dit voor alle functies. FIGUUR 7. DE LIJN DIE DE GEMEENTE VERANTWOORDT LOOPT BOVEN DE EIGEN DATAPUNTEN (LAAGBOUW WONINGEN)

FIGUUR 8. DE LIJN DIE DE GEMEENTE VERANTWOORDT LOOPT ONDER DE EIGEN DATAPUNTEN (DRIVE IN WONINGEN)

27

Bovenstaande voorbeelden tonen aan dat er sprake is van een willekeur in de berekening.

Onduidelijkheid ten aanzien van de behandeling van nieuwe woningtypes De gemeente heeft in GWB 2018 nieuwe woningtypes geïntroduceerd in haar berekening: Vrijstaande woningen, Kwadrantwoning en Grachtenpand/Niet repeterende tussenwoning. Onduidelijk is of de gemeente voor de overstap heeft gerekend met de versie van GWB 2017 (en dus deze woningen in een andere categorie heeft ingedeeld).

Onduidelijkheid ten aanzien van gebruikte functies Na GWB 2017 publiceert de gemeente Amsterdam niet meer alle wiskundige functies, maar wordt in de tekst alleen toegelicht dat de gemeente een vloeiende lijn trekt door datapunten. Mogelijk hangt dit samen met hierboven gemelde fouten in de afleiding van de formules die de gemeente niet wil tonen. In ieder geval heeft SEO geadviseerd om de wiskundige functies te publiceren.18

18 De functionele vorm van de geschatte vergelijkingen in bijlage van het beleidsdocument 3 is niet fout

maar inhoudelijk niet voor de hand liggend. Aanbevolen wordt om dit in een volgend stadium, bijvoorbeeld bij de bouw van een nieuwe syntax, te verbeteren

28

Bijlage 2. De berekening van de erfpachtgrondwaarde in een notendop

Van grondquote naar BSQ Zie onderstaande tabel met de berekening van de erfpachtgrondwaarde voor twee verschillende woningen op twee momenten: bij overstap voor 31 december 2019 en na 1 januari 2020. TABEL 5. BEREKENING ERFPACHTGRONDWAARDE VOOR TWEE VERSCHILLENDE WONINGEN MET EN ZONDER OVERSTAP.

De BSQ is een percentage tussen de 5% en 49%. Hoe bepaalt de gemeente die? Voor een serie woningen – meestal in eenzelfde straat – heeft de gemeente Amsterdam woningen als groep bekeken. Voor een aantal (niet geopenbaarde) woningen bepaalt de gemeente de individuele grondquote, zeg maar het aandeel van de grond in de WOZ-waarde, dus: 𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺 =

𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊 − 𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻 𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊

De individuele grondquotes in een straat worden vervolgens gemiddeld, zie onderstaande tabel.

29

TABEL 6. WOZ, HERBOUWWAARDE EN GRONDQUOTE VAN IDENTIEKE PERCELEN IN DEZELFDE STRAAT.

De bepaling van de herbouwwaarde Hoe komt de gemeente aan de herbouwwaarde? Een extern bouwkostenbedrijf heeft in opdracht van de gemeente herbouwkosten per vierkante meter bepaald. Ze gebruikt verschillende kostencategorieën. De herbouwkosten zijn volgens de gemeente opgebouwd uit de volgende kostencategorieën. TABEL 7. ONDERDELEN VAN DE HERBOUWKOSTEN VOLGENS DE GEMEENTE. Onderdeel Bouwkosten Bijkomende kosten Correctie funderingskosten Correctie afwerking

Afhankelijk van Woningtype, m2 Woningtype, m2 Woningtype, m2 m2

Correctie kwaliteit

WOZ, m2

Correctie moeilijk bereikbare Buurt bouwlocaties Correctie projectgrootte

m2

Correctie tuin/dakterras Correctie deelobjecten Totaal

m2 Referentiegetal

Invulling van gemeente Tussen €1.200 en €3.600 per m2

Gewicht 80-90%

Tussen €39 en €165 per m2 €104 - €107 per m2 Van 0% - 13% van de WOZ waarde boven een normgetal Van -€12 en €57 per m2 40 per m2 bij eengezinswoningen die groter zijn dan 140 m2 50 per m2 bij eengezinswoningen

10-20%

100%

De eerste drie kostencategorieën vormen het gros van de herbouwkosten. De andere zeven kostencategorieën zijn grofmazig en gekoppeld aan een tarief per vierkante meter. Ten aanzien van de gebruikte oppervlakte het volgende: de gemeente rekent met het gebruiksoppervlak. Dit abstraheert

30

voor bijvoorbeeld balkons, tuinen, bergruimte, etc. Deze oppervlakte telt niet mee en moet daarom via een opslag gemiddeld worden toegevoegd.

Onjuiste aannames van de herbouwwaarde in het nadeel van de erfpachter De gemeente stelt dat bouwkostenberekeningen zijn gebaseerd op een actueel prijspeil en de hedendaagse eisen die worden gesteld aan gebouwen 19. Voor woningen die nu niet voldoen aan bijvoorbeeld klimaatmaatregelen (EPC van maximaal 0,4) zou de gemeente een voorziening ter grootte van de noodzakelijke investeringen moeten opnemen om erfpachters in de gelegenheid te stellen om wel aan die eisen te voldoen. De huidige regeling van de gemeente bevoordeelt daarbij erfpachters die voor 1 januari 2020 maatregelen hebben genomen. 20 Opgemerkt wordt dat het verlagen van de WOZ (wat de gemeente doet) voor een erfpachter minder gunstig is dan het verhogen van de herbouwwaarde (wat de gemeente zou moeten doen). 21 Wat verder nog opvalt is dat de sloopkosten niet volledig zijn opgenomen 22. Ten slotte valt op dat onderhoud buiten beschouwing is gelaten. Na uitgifte van de grond is er aan de grond nauwelijks onderhoud, maar aan de opstal des te meer. Uitgaande van 1% per jaar van de WOZ aan onderhoudskosten is dat 50% over de duur van 50 jaar. Door deze omissie verdwijnen werkelijke jaarlijkse betalingen van erfpachters voor de instandhouding van de opstal in de grondwaarde die ze vervolgens aan de gemeente moeten betalen.

19 Zie het document GWC 2017 op pagina 15. Vermoedelijk rekent de gemeente met een basiskwaliteit, maar dit is niet

duidelijk gecommuniceerd. Dit valt af te leiden uit het screenshot van het computerprogramma waar het bouwkostenbedrijf mee werkt. Het kwaliteitsniveau heeft grote invloed op de herbouwkosten. Dit blijkt uit het Bouwkostenkompas. 20 Als je vóór 1 januari 2020 aantoont dat je klimaatmaatregelen hebt genomen zodat je EPC maximaal 0,4 is geworden,

dan mag je de kosten die daarmee samenhangen aftrekken van de WOZ-waarde. Na die datum geldt die aftrek niet meer. Een EPC van 0,4 vergt verregaande maatregelen die forse investering vergen. Voor veel oude woningen is een EPC van 0,4 onhaalbaar. 21 Stel dat de berekende herbouwwaarde € 300.000 is, de WOZ €500.000 en de kosten voor klimaatmaatregelen zijn € 100.000. Dan is de grondquote volgens de gemeente: (€ 400.000 – €300.000) / €400.000 = 25%. En die zou moeten zijn: (€ 500.000 – €400.000) / €500.000 = 20%. 22 De gemeente heeft bij sloopkosten “onder andere saneringskosten en asbestverwijdering buiten beschouwing gelaten”. Als reden daarvoor geeft de gemeente: “deze kosten zijn namelijk (grond)vervuilingen aangebracht door de huidige erfpachter of een voorganger. Bij uitgifte was de grond immers geschikt voor gebruik.”

31

Bijlage 3. Kaarten voor de berekening

BSQ -kaart bij overstap

32

WOZ per vierkante meter in 2015 (voor overstap)

33

Bijlage 4. Inhoudelijke bemoeienis met de uitkomsten door de gemeente In de mail van 12 augustus 2015 wordt besloten dat prijzen kunnen worden verlaagd. Zie de punten in geel.

34

Op 17 augustus vindt weer een update plaats, daaruit blijkt hoe gedetailleerd de bemoeienis is van de gemeente met de kenmerken van de woningen op basis waarvan de punten geconstrueerd worden:

35

Kennelijk zoekt men naar een verdere verlaging van de kosten. Op 4 september 2015 wordt het bouwkostenbureau verzocht om mee te denken over een kostenverlaging voor de referentiewoningen.

Dit levert de volgende reactie op van het bouwkostenbedrijf, ruim een maand later:

36

37

En daarbij duikt ook een schema op:

Vermeld wordt: ▪ Nadere uitwerkingskoten. 5% onbenoemd zou mogelijk naar 2%-3% kunnen omdat de modellen iets beter aansluiten bij bouwvorm ▪ Architectenhonorarium. Uitgaande van een gelijk ontwerp zou het percentage mogelijk iets lager kunnen. Moet toch opnieuw getekend worden. Alleen geen VO? ▪ Winst en risico projectontwikkeling. Terug levering aan huidige bewoner toepassing van een lager percentage omdat er dan geen afzetrisico is. ▪ Aansluitkosten. Gas, electra, water, riolering hoe kan je hier mee omgaan?? Aansluiting riolering zit volledig onder de fundering en buiten gebouw, zou niet hoeven. Overige herstel?? Of volledig rekenen?

38

In onderstaande mail komt het bouwkostenbedrijf tot de conclusie dat er een hogere kwaliteitstoeslag nodig is voor eengezinswoningen. Om de gemeenteambtenaar kennelijk gunstig te stemmen, voegt de schrijver er aan toe: ik heb de kosten zo aangepast dat de curve snel afvlakt, hetgeen dus betekent dat er bij de aanpassingen rekening wordt gehouden met een zo laag mogelijke herbouwwaarde bij een stijgend aantal vierkante meters.

Hierop antwoord de gemeenteambtenaar: “We hebben naar je voorstel gekeken en hebben veel moeite om de kostenaanpassing van de grotere woningen te onderbouwen. Een stijging van de kosten is wel te verklaren a.g.v. van de funderingskosten maar dat zou dan (juist) ook voor de kleinere woningen gelden. Voor tussenwoningen- hoekwoningen is het moeilijker om de projectgrootte aan te passen dan voor de 2- onder 1 kappers. Je hebt bij tussenwoningen altijd wel een projectgrootte van 3 blokjes van 4, is 12 woningen. En hoe stap je dan weer over naar middelgrootte woningen? Voor de 39