1. Nota beleid grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022 vastgesteld.pdf

Ontwikkelingen koopwoningmarkt Gerekend vanaf het derde kwartaal 2021 werden er op jaarbasis circa 147.000 woningen te koop aangeboden. Dat aantal is flink lager dan de aantallen die al jarenlang rond de 170.000 liggen. (Bron: NVM). In de eerste tien maanden van dit jaar zijn ruim 189.000 van eigenaar gewisseld, bijna 1 procent minder dan in dezelfde periode van 2020. Het aantal transacties is in de loop van 2021 minder geworden (Bron CBS). Gedurende de afgelopen 4 kwartalen (Q3 2021 – Q3 2020) zijn zo’n 37.800 nieuwbouwwoningen en bouwkavels verkocht. Nadat in 2020 de nieuwbouwprijzen enigszins tot rust waren gekomen, stijgen de prijzen in 2021 weer fors onder invloed van het toegenomen schaarsteaanbod, de nog immer lage hypotheekrente en sterke economische ontwikkelingen. De mediane prijs die kopers in het derde kwartaal van 2021 betaalden voor een nieuwbouwwoning was € 455.000, een stijging van 13,6% in een jaar. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning in Nederland kwam uit op een bedrag van € 419.000 (Bron NVM/Kadaster). De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning in Nederland steeg in het derde kwartaal 2021 met 17,5% ten opzichte van een jaar eerder. De situatie heeft geleid tot een verder oplopend percentage overbiedingen op de vraagprijs voor woningen.

In Amsterdam steeg de gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwwoningen in het afgelopen jaar met 4,7%. Met circa 15.500 verkochte nieuwbouwwoningen in het eerste halfjaar van 2021 werden ruim 7% meer nieuwbouwwoningen verkocht dan in het eerste halfjaar van 2020 (bron: CBS/Kadaster).

27

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022

18 januari 2022

De waarde van woningen in Amsterdam is, zeker in de jaren na de crisis, sterk gestegen, met jaarlijkse groeipercentages van meer dan 10%. In het derde kwartaal van 2021 steeg de gemiddelde verkoopprijs in Amsterdam met 14,9% ten opzichte van het jaar daarvoor. Vooral aan de onderkant van de markt is zowel landelijk als in Amsterdam de krapte groot. Voor het dure segment is de krapte in Amsterdam minder groot door de (mogelijk tijdelijke) afwezigheid van expats en een langer te koop staand aanbod van dure koopwoningen. De prijzen van grondgebonden woningen stegen het afgelopen jaar (derde kwartaal 2021 ten opzichte van derde kwartaal 2020) met ruim 17% iets harder dan de prijzen van appartementen (ruim 15%; Bron CBS). De marktwaarden per vierkante meter gaan in 2021 in sommige stadsdelen de € 8.000 al te boven. Procentueel gezien vlakt de prijsstijging in Amsterdam af, daar waar buiten Amsterdam juist grotere (procentuele) prijsstijgingen plaatsvinden. De forse nieuwbouwontwikkelingen in de stad hebben geleid tot een toename van het aantal te koop staande woningen, maar niet in alle segmenten wordt aan de vraag voldaan. Zo is de categorie middeldure koop ondervertegenwoordigd. Het hoge prijsniveau belemmert de mogelijkheden voor woningzoekers. Vooral huishoudens die al een woning in Amsterdam bezitten hebben eenvoudiger toegang tot de Amsterdamse koopmarkt.

De looptijd van het aanbod, de tijd in dagen dat een woning gemiddeld te koop staat, is flink gedaald. De gemiddelde woning in Nederland staat nu 23 dagen te koop. 95% van alle woningen wordt binnen een kwartaal verkocht (bron: NVM). Vanwege de prijsontwikkeling kennen nieuwbouwprojecten in Amsterdam in het hogere segment momenteel een wat langere doorlooptijd. Kopers blijken zich bovendien niet altijd bewust te zijn van de aan de koop verbonden erfpachtkosten bovenop de koopsom wat gevolgen heeft voor de betaalbaarheid en de financiering. Grafiek (5): Prijsindex bestaande koopwoningen CBS Nederland en Amsterdam 2010=100

200 150 100 50

05Q1 05Q3 06Q1 06Q3 07Q1 07Q3 08Q1 08Q3 09Q1 09Q3 10Q1 10Q3 11Q1 11Q3 12Q1 12Q3 13Q1 13Q3 14Q1 14Q3 15Q1 15Q3 16Q1 16Q3 17Q1 17Q3 18Q1 18Q3 19Q1 19Q3 20Q1 20Q3 21Q1 21Q3

0

Nederland

Amsterdam

28

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022

18 januari 2022

Ontwikkelingen huurwoningmarkt De huurwoningmarkt toont tekenen van herstel. Na de intrede van Covid-19 liep de druk op met name dure huur terug, als gevolg van vertrekkende expats. In 2021 steeg de gemiddelde huurprijs in Amsterdam met 1,1% inclusief huurharmonisatie en 0,3% exclusief huurharmonisatie (CBS, 2021). Dit is een minder hoge stijging dan de voorgaande jaren waarin de stijging gemiddeld 2-3% bedroeg.

Nieuwbouwproductie In 2021 is gestart met de bouw van 5.500 permanente woningen (cijfers tot en met het derde kwartaal van 2021). Het gaat om 1.498 sociale huurwoningen (met een huur onder de liberalisatiegrens € 763,47 prijspeil 2022), waarvan 1.331 gerealiseerd door woningcorporaties, 1.787 middeldure huurwoningen, 1.094 dure huurwoningen en 1.121 koopwoningen. De productie ligt daarmee voor het achtste achtereenvolgende jaar boven de 5.000 woningen. Er werden in 2020 5.196 woningen opgeleverd en 6.474 woningen in productie genomen. Grafiek (6a): Nieuwbouwproductie Amsterdam 2020 en 1e t/m 3e kwartaal 2021 (Bron: Gemeente Amsterdam) 2020

2.812

21Q1-Q3

1.331 0

1.000

sociale huur corporaties

542

167

1.787 2.000

575

1.177

1.094 3.000

sociale huur marktpartijen

4.000 middeldure huur

1.368 1.121 5.000 dure huur

6.000 koop

29

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022

18 januari 2022

Grafiek (6b): Nieuwbouwproductie A’dam 1994 – 2021 t/m Q3 (Bron: Gemeente Amsterdam) 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

sociale huur

middeldure huur

dure huur

21Q3

2019

2020

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

0

koop

Binnen Amsterdam lopen het prijsniveau en de bijhorende prijsontwikkelingen uiteen. Stegen eerst vooral de prijzen binnen de ringweg, stijgen ondertussen de marktprijzen in meer betaalbare buurten buiten de ringweg bovengemiddeld. Hoewel de prijsstijging ook in dure buurten binnen de ringweg doorzet, vlakt deze inmiddels af. Ondanks de grote belangstelling voor nieuwbouwwoningen, kent een toenemend aantal nieuwbouwprojecten inmiddels een teruglopende afzetbaarheid, vooral veroorzaakt door de beperkte betaalbaarheid in het hoge prijssegment, maar ook door de mismatch tussen vraag en aanbod (grondgebonden versus appartementen). De gemiddelde oppervlakte van de woningen neemt af ten opzichte van eerder gerealiseerde woningen. Tabel (7): Marktwaarden per stadsdeel per m² GO, inclusief btw (afgerond) Gerealiseerde mediane transactieprijs voor bestaande bouw appartementen (afgerond op € 100 en hele percentages).

Gebieden Centrum West Nieuw West Zuid Zuidoost Oost Noord

2020 € 7.500 € 6.900 € 4.100 € 7.200 € 3.500 € 6.200 € 4.000

Q3 2021 € 8.200 € 8.000 € 4.700 € 8.200 €3.900 € 7.200 € 5.200

Stijging in % 9% 15% 14% 14% 12% 15% 28%

Bron: Watson & Holmes11. 11 Op dit moment is slechts een enkel nieuwbouwproject op de markt gekomen dat wordt aangeboden onder eeuwigdurende

erfpacht. Het overgrote deel van het aanbod is nog onder voortdurende erfpacht. Het beoordelen van de diverse transacties op

30

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022

18 januari 2022

Woningtypen 5.5.1 Middeldure huur Middeldure huurwoningen zijn woningen met een huur tussen de liberalisatiegrens (€ 763,47 en € 1.040,73 (prijspeildatum 2022 respectievelijk 2021). Aan deze woningen is grote behoefte. Er is daarom in 2017 een Actieplan vastgesteld (8 juni 2017; nr. 152/433). Inmiddels heeft een herijking van dit Actieplan plaatsgevonden en is in februari 2020 met de koepelorganisaties IVBN, NEPROM en Vastgoedbelang (ondersteund door de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties/AFWC) een Intentieverklaring gesloten. Met de Intentieverklaring wordt getracht de kwaliteit en de productie van nieuwe middeldure huurwoningen te stimuleren en te versnellen en het behoud van bestaande betaalbare woningen te verbeteren. Voor de middeldure huurwoningen is de Intentieverklaring uitgewerkt in “Herijkte voorwaarden voor middeldure huur (25 jaar) en beleidsuitgangspunten voor eeuwigdurende middeldure huur (Vervolg Actieplan Meer Middeldure Huur 2020)”. Deze nadere beleidsregels zijn op 2 juni 2020 door het college van B&W vastgesteld, gepubliceerd in het Gemeenteblad (2020, 144761) en in deze Nota verwerkt. Op grond van de door het college d.d. 2 juni 2020 vastgestelde beleidsregels geldt voor de middeldure huurwoningen een lagere erfpachtgrondprijs dan voor koopwoningen, mits aan de hierna volgende voorwaarden wordt voldaan12:    

 



De helft van de woningen in deze categorie wordt toegewezen aan huishoudens die een sociale huurwoning achterlaten. De overige woningen en de woningen die na mutatie vrijkomen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot 1,58x de DAEB-norm.13 De maximale kale aanvangshuur van de woningen is € 1.068,83 (afgerond € 1.069) en de gemiddelde kale huur in een project is € 935,65 (€ 936) (beide bedragen zijn prijspeil 2022). De eerste 20 jaar na erfpachtuitgifte mogen de maandhuren jaarlijks met maximaal CPI +1%punt worden verhoogd. (CPI-jaargemiddelde van het voorgaande jaar, reeks alle huishoudens, 2015=100). De aanvangshuur na mutatie gaat verder op het huurniveau van vòòr de mutatie. De huur hoeft niet meer terug te vallen in het middeldure segment. In het 21ste tot en met het 25ste jaar na erfpachtuitgifte mogen de huren voor zittende huurders nog steeds met maximaal CPI +1%punt worden verhoogd. (CPI-jaargemiddelde van het voorgaande jaar, reeks alle huishoudens, 2015=100). In het 21ste tot en met het 25ste jaar na erfpachtuitgifte gelden voor nieuwe verhuringen de afspraken die de verhuurder en huurder overeen komen over de huur en huurverhoging (vrije huur).

de woningmarkt is complex. De woningen worden veelal op koopsommen exclusief erfpacht, dus op basis van een jaarlijkse canon, in de markt gezet, waarbij de erfpachtsituatie niet altijd helder wordt weergegeven. De indeling in stadsdelen is grof. Ook binnen de stadsdelen bestaan grote verschillen. 12

N.B. Wijzigingen in het hier bedoelde beleid prevaleren boven het in deze nota vastgestelde beleid grondprijswaardering

13

de inkomensgrens bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de Woningwet

31

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022

     



18 januari 2022

De woningen mogen op zijn vroegst 25 jaar na erfpachtuitgifte worden uitgepond als koopwoning. Na 25 jaar is geen erfpachtbijbetaling verschuldigd. De woningen worden toegewezen conform de vigerende Huisvestingsverordening Amsterdam. Er mag geen verplichte gekoppelde verhuur van een parkeerplaats bij deze woningen plaats vinden. Voor woningen groter dan 70m² gebruiksoppervlakte (GO) gelden aangepaste grondprijzen. Voor nieuwe middeldure huurwoningen geldt het woningdeelbeleid van de gemeente zoals dat is vastgelegd in de vigerende Huisvestingsverordening Amsterdam. Erfpachtvoorwaarden en Algemene Bepalingen (AB) zijn bij een nieuwe gronduitgifte ten behoeve van middeldure huur voor marktpartijen en corporaties identiek. Dat betekent voor middeldure huur voor alle partijen de AB 2016 van toepassing zijn. Door een verbod op uitponden gedurende 25 jaar (te rekenen vanaf de datum uitgifte) worden de woningen ten minste 25 jaar verhuurd als middeldure huurwoningen conform de voorwaarden.

5.5.2 Permanente of eeuwigdurende middeldure huur Met de “Herijkte voorwaarden voor middeldure huur (25 jaar) en beleidsuitgangspunten voor eeuwigdurende middeldure huur (Vervolg Actieplan Meer Middeldure Huur 2020)” zijn ook beleidsregels voor eeuwigdurende middeldure huurwoningen vastgesteld. De eeuwigdurende middeldure huurwoningen zullen projectspecifiek worden opgenomen en kunnen gezien worden als aanvulling op de onder 5.2.1 genoemde middeldure huurwoningen. Voor eeuwigdurende middeldure huurwoningen gelden de volgende voorwaarden: - Er is sprake van een zelfstandige huurwoning waarbij de kale aanvangshuur ligt tussen de liberalisatiegrens en € 1.068,83 (afgerond € 1.069 prijspeil 2022). De bovengrens wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd overeenkomstig de jaarmutatie van de consumentenprijsindex reeks alle huishoudens zoals het Centraal Bureau voor de Statistiek jaarlijks in januari publiceert over het voorafgaande kalenderjaar. - De gemiddelde kale aanvangshuur per project is is € 935,65 (€ 936) (prijspeil 2022). Deze gemiddelde huur wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd overeenkomstig de jaarmutatie van de consumentenprijsindex reeks alle huishoudens zoals het Centraal Bureau voor de Statistiek jaarlijks in januari publiceert over het voorafgaande kalenderjaar. - De maandhuren mogen jaarlijks met inflatie (CPI) + 1% punt worden verhoogd.

(CPIjaargemiddelde van het voorgaande jaar, reeks alle huishoudens, 2015=100). - Ook na mutatie moet de aanvangshuur weer binnen de dan geldende middeldure huurgrenzen liggen. - Er mag geen verplichte gekoppelde verhuur van een parkeerplaats bij deze woningen plaatsvinden. - De woningen worden toegewezen conform de vigerende Huisvestingsverordening Amsterdam.

32

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022

18 januari 2022

Voor eeuwigdurende middeldure huur voor meergezinswoningen geldt dat per kalenderjaar de grondwaarde genormeerd residueel wordt berekend. Bij het opstellen van deze grondwaardeberekening is rekening gehouden met de gemiddelde woninggrootte van de te realiseren woningen, dit heeft immers effect op met name de stichtingskosten. Per woninggroottecategorie geldt daarom een andere grondwaarde.

5.5.3 Middeldure koop In projecten met meer dan 800 woningen kunnen in het kader van de 40-40-20-regeling, behalve middeldure huurwoningen, ook middeldure koopwoningen worden gerealiseerd. Een middeldure koopwoning is een koopwoning met een eerste verkoopprijs tussen de € 192.000 en € 324.000 VON (inclusief notariskosten, kadastrale kosten en afkoop erfpacht, prijspeil 2022). De grenzen zijn gebaseerd op de leencapaciteit van huishoudens met een middeninkomen (€ 40.765 tot € 64.407; prijspeil 2022). De maximale verkoopprijs wordt jaarlijks in januari vastgesteld door de gemeente, op basis van de inkomensontwikkeling van Amsterdamse huishoudens. Dit maximale bedrag wordt vanaf de ingangsdatum van het erfpachtrecht geïndexeerd met de consumentenprijsindex (CPI). Omdat de woninggrootte van een middeldure koopwoning vrij is, is het uitgangspunt dat deze marktconform wordt gerealiseerd. De maximale verkoopprijs bij de eerste verkoop wordt vastgelegd in de erfpachtaanbieding (N.B. in de bijzondere bepalingen blijft dit achterwege). Voor nieuwbouw koopwoningen en transformaties vanaf 8 juli 2020 geldt een zelfbewoningsplicht. Deze nieuwe koopwoningen mogen niet verhuurd worden. De woningen mogen alleen nog bewoond worden door de eigenaar. Wanneer zelfbewoningsplicht? Het verhuurverbod is van toepassing op grond die in erfpacht wordt uitgegeven en bij transformaties.

De zelfbewoningsplicht wordt opgenomen in het erfpachtcontract via een algeheel verbod op verhuur en geldt daardoor voor onbepaalde tijd. De zelfbewoningsplicht geldt vanaf 8 juli 2020 voor alle nieuwe ruimtelijke projecten die de gemeente Amsterdam in de markt zet en waarbij koopwoningen worden gerealiseerd. Naar verwachting worden de eerste nieuwbouw koopwoningen waarvoor deze regeling geldt binnen enkele jaren opgeleverd. Bij transformatieprojecten waarbij de bestemming wijzigt is het verhuurverbod eveneens van kracht. Als de erfpachter een wijziging van het lopende erfpachtrecht aanvraagt als gevolg waarvan in de nieuwe situatie één of meer nieuwe koopwoningen ontstaan, geldt het verhuurverbod ook voor deze woningen. Is de volledige aanvraag voor 8 juli 2020 ingediend, dan geldt het verhuurverbod niet. Per 8 juli 2021 is een regeling vastgesteld waarin een zelfbewoningsplicht is opgenomen.

33

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022

18 januari 2022

5.5.4 Sociale huur corporaties Een woning is een sociale huurwoning als de kale huur bij start van de huurovereenkomst onder de liberalisatiegrens ligt, te weten een bedrag van € 763,47 (prijspeil 2022). Deze definitie geldt zowel voor corporatiewoningen als woningen van particulieren. Woningen in de sociale huur worden grotendeels door de zogenaamde in de Woningwet betitelde toegelaten instellingen (corporaties) aangeboden. Bij nieuwbouw van sociale huurwoningen hebben de Amsterdamse woningcorporaties een voorrangspositie op basis van de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 en het Selectiebeleid Woningcorporaties. Voor sociale huurwoningen, die gerealiseerd en geëxploiteerd worden door een toegelaten instelling aangesloten bij de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties of door instellingen die naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders voldoende werkzaam zijn in het belang van de Amsterdamse volkshuisvesting, zijn veelal de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht voor woningcorporaties 1998 van toepassing. Op basis van deze bepalingen geeft de gemeente de grond waarop deze woningen staan niet in eeuwigdurende erfpacht uit, maar in voortdurende erfpacht. De condities waaronder de grond in erfpacht wordt uitgegeven zijn opgenomen in de Samenwerkingsafspraken 2020-202314.

Dit grondprijsbeleid voor nieuwe gronduitgiften gaat daarom in op koopwoningen en markthuurwoningen, maar niet op de sociale woningbouw door corporaties.

5.5.5 Particuliere Sociale verhuur Woningen in de sociale huur die door particulieren worden gekocht en geëxploiteerd worden voor de grondprijsberekening aangemerkt als markthuurwoningen. De woningen dienen minimaal 25 jaar in het segment sociale huur, dus met een huur niet hoger dan de liberalisatiegrens, te worden verhuurd. Deze woningen mogen gedurende voormelde periode van tenminste 25 jaar na eerste verhuring niet als koopwoning of vrije sector huurwoning op de markt worden gezet. De erfpachter/eigenaar is gerechtigd de huurprijzen voor de zelfstandige particuliere sociale huurwoningen per 1 januari van elk jaar te wijzigen conform de ministeriële regeling zoals bedoeld in artikel 27, eerste lid van de Wet op de huurtoeslag.15

5.5.6 Vrije sector (dure) huur Dit betreft woningen met een huur boven de liberalisatiegrens waarop het beleid middeldure huur niet van toepassing is. Voor deze woningen gelden geen beperkingen qua huurprijs en indexering, maar er geldt wel een instandhoudingstermijn voor de verhuurperiode van 15 jaar waarmee bij de grondprijsberekening rekening wordt gehouden.

14 Afspraken geldend voor de periode 2020 – 2023 en gesloten tussen de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, de

Federatie Amsterdamse Huurderskoepels en de gemeente Amsterdam 15 In 2020 is met (o.a.) de IVBN overeengekomen om de minimale instandhoudingstermijn voor particuliere sociale woningen te

verlengen van 15 jaar naar 25 jaar.

34

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022

18 januari 2022

5.5.7 Woonwerkwoningen Naast de huur- en koopwoningen zijn er ook zogenaamde woonwerkwoningen. Dat is een woningtype waarbij een deel van de woning (een of meerdere kamers) wordt gebruikt als werkruimte (kantoor of bedrijfsruimte, bedrijf aan huis) binnen de kaders die het geldende bestemmingsplan stelt voor dat afwijkende gebruik. Er is niet altijd sprake van een duidelijke scheiding tussen de werk- en woonfunctie. Ook is moeilijk controleerbaar of de werkruimte daadwerkelijk als zodanig wordt gebruikt. Een woonwerkwoning wordt voor de grondprijsberekening als een ‘zuivere’ woning aangemerkt indien het gedeelte waar gewerkt mag worden zodanig is geïntegreerd in de woning, dat niet kan worden gesproken van een duidelijke fysieke scheiding tussen wonen en werken en het werkgedeelte ook niet apart kan worden verhandeld. In dat geval wordt voor het bepalen van de erfpachtgrondprijs een woonwerkwoning in zijn geheel als woning aangemerkt en als zodanig beprijsd. Zijn de twee delen, wonen en werken, apart van elkaar te splitsen, zowel juridisch als fysiek, en daardoor apart te verhandelen, dan geldt voor het werkgedeelte een aparte erfpachtgrondwaarde en is het begrip woonwerkwoning niet meer van toepassing.

Wooncoöperaties Een wooncoöperatie is een woonvorm waarbij de bewoners invloed hebben op de exploitatie en het beheer van de woning. De wooncoöperatie heeft geen winstoogmerk. Het coöperatief, veelal een stichting of vereniging, is eigenaar van het onroerend goed. Het dagelijks bestuur van het coöperatief ligt bij de bewoners die huren van de coöperatie. Het betreft huurwoningen in verschillende segmenten die eeuwigdurend in hun segment dienen te blijven. De woningen kunnen niet worden verkocht en zijn daarmee blijvend beschikbaar in het sociale en/of middensegment. Vrijkomende woningen zijn alleen beschikbaar voor specifieke inkomensgroepen. De grondprijs voor deze woningen wordt in beginsel genormeerd residueel bepaald, waarbij het uitgangspunt is dat het exploitatiesaldo van een wooncoöperatie over 30 jaar een neutraal resultaat laat zien, met inachtneming van de minimale grondprijs als genoemd in paragraaf 5.7.3.

Erfpachtgrondprijzen woningbouw Bovengenoemde marktontwikkelingen worden op basis van de genormeerd residuele methodiek vertaald naar erfpachtgrondprijzen voor woningbouw. Om voor nieuwe projecten een marktwaarde te kunnen vaststellen, wordt gebruik gemaakt van marktgegevens met vraag- en transactieprijzen. Onderstaande tabel geeft een indicatie per stadsdeel. Hierbij is uitgegaan van meergezinswoningen en zijn bedragen afgerond.

35

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022

18 januari 2022

Tabel (8a): Indicaties marktwaarden en erfpachtgrondprijzen voor vrije sector koopwoningen Bandbreedte grondwaarde koopwoningen per stadsdeel Stadsdeel

Centrum Nieuw-west Noord Oost West Zuid Zuidoost

€ € € € € € €

Marktwaarde*

Stichtingskosten**

Grondwaarde

per m² GO v.o.n.

per m² GO incl. btw

per m² GO excl. btw

Laag 6.025 3.600 3.425 4.275 4.500 6.400 3.425

€ € € € € € €

Hoog 7.375 6.375 7.425 7.925 7.700 8.700 4.725

€ € € € € € €

Laag 3.350 3.050 3.000 3.150 3.150 3.400 3.000

€ € € € € € €

Hoog 3.550 3.850 3.650 4.150 3.800 4.250 3.900

€ € € € € € €

Laag 2.550 550 200 1.000 1.200 2.800 350

€ € € € € € €

Gem. 3.100 1.300 1.525 2.300 2.050 3.650 950

€ € € € € € €

Hoog 3.650 2.850 3.650 4.150 3.900 4.800 1.450

Deze bandbreedte is slechts een indicatie en een momentopname. Vanwege de dynamiek van de markt of andere omstandigheden is het niet uitgesloten dat een definitieve erfpachtgrondprijs buiten de bandbreedte valt. *Marktwaarde: vermelde bandbreedtes op basis van 50 jaar afgekochte erfpacht i.v.m. het geringe aantal referenties en uitgaande van gemiddelde oppervlakte, meergezinswoningen en genormeerde stichtingskosten behorende bij een gemiddelde oppervlakte van 90m² GO per woning. **De stichtingskosten geven een indicatieve bandbreedte weer. Er is hierbij geen rekening gehouden met specifieke projectkenmerken die zich kunnen voordoen. ***Erfpachtgrondprijs op basis van eeuwigdurende afkoop.

Grafiek (8b): Indicatie bandbreedte erfpachtgrondprijs voor koopwoningen per stadsdeel (***)

5.7.1 Nieuwe uitgiften onder de Algemene Bepalingen 1998 De navolgende afkoopsommen voor corporatiewoningen zijn gebaseerd op de Samenwerkingsafspraken (2020-2023) en worden jaarlijks vastgesteld in een apart besluit (voor 2022 publicatie Gemeenteblad d.d. 9 september 2021, nummer 309009):

36

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022

• • • • •

18 januari 2022

€ 235 per m² GO voor woningen groter dan 30 m² GO, maar kleiner dan 73 m² GO (middel) € 17.020 voor woningen, groter dan of gelijk aan 73 m² GO (groot) € 5.201 per studentenwoning (kleiner dan, of gelijk aan 30 m² GO € 7.659 per kleine woning (kleiner dan, of gelijk aan 30 m² GO; klein) € 201 per m² GO voor onzelfstandige studentenwoningen, alsmede voor de gemeenschappelijke ruimten

De afkoopsommen voor corporatiewoningen en studentenwoningen gelden voor een tijdvak van 52 jaar onder de AB1998. Voor de afkoopsommen corporatiewoningen (groot, middel en klein) en zelfstandige en onzelfstandige studentenwoningen geldt voor een tijdvak van 77 jaar een opslag op de genoemde bedragen van 12,5%.

5.7.2 Erfpachtgrondprijzen vrije sector huur, middeldure huur en particuliere sociale huur Voor huurwoningen gelden andere residuele grondwaarden dan voor koopwoningen. De grondwaarde voor de huurwoningen is door de beperkende voorwaarde (van huur en verhuur) in de regel lager dan die van koopwoningen. Voor de marktwaarde van een huurwoning is een analyse gemaakt van de verhouding van beleggingswaarde met de VON-waarde. Deze verhouding wordt gebruikt om een afslag te doen op de bepaalde VON-waarde voor koopwoningen. De residuele grondwaarde wordt vervolgens bepaald aan de hand van de gecorrigeerde marktwaarde (afslag van de VON-prijs) en dezelfde stichtingskosten als voor een koopwoning. De analyse voor de verhouding van de beleggingswaarde huurwoning met een VON-waarde wordt periodiek bijgewerkt. Afhankelijk van de ontwikkeling van de stichtingskosten en de marktwaarde, varieert de grondprijs per woninggroottecategorie. Derhalve wordt bij vrije sector koopwoningen en reguliere huurwoningen onderscheid gemaakt tussen woningen groter en kleiner dan 60 m² GO. Bij middeldure huurwoningen wordt onderscheid gemaakt tussen vijf oppervlaktecategorieën: 30 t/m 39 m² (uitsluitend mogelijk in zgn. ‘ uitzonderingsgebieden’), 40 t/m 49 m², 50 t/m 59 m², 60 t/m 69 m² en ≥ 70 m².

Bij particuliere sociale huur zes categorieën, nl: 20 t/m 29, 30 t/m 39, 40 t/m 49, 50 t/m 59, 60 t/m 69 en ≥ 70. De keuze om minder oppervlaktecategorieën voor marktwoningen te hanteren, is omdat het (financiële) effect van woninggrootte op de grondprijs hier minder groot is dan bij sterk gereguleerde woningen. De woninggroottecategorieën zijn zo bepaald dat deze tegelijkertijd bijdragen aan de werkbaarheid en de marktconformiteit van grondprijzen. Indien een vrije sector huurwoning of een markthuurwoning binnen de verhuurperiode wordt verkocht, dan er is dan sprake van een bestemmingswijziging van huurwoning naar koopwoning. In dat geval wordt afgerekend op basis van de op dat moment geldende regels, prijspeil, e.d. Voor sociale en middeldure huurwoningen geldt een minimale instandhoudingstermijn en is bestemmingswijziging naar koopwoning en vrije sector huurwoning binnen deze termijn niet toegestaan.

37

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022

18 januari 2022

5.7.3 Minimale erfpachtgrondprijs woningbouw De minimale erfpachtgrondprijs voor woningbouw is € 229 per m² gebruiksoppervlak (GO) exclusief btw.

38

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022

18 januari 2022

6 Kantoren en bedrijfsruimte

Ontwikkelingen op de kantorenmarkt16 Medio 2021 omvat de Amsterdamse kantorenvoorraad zo’n 5.645.000 m² vvo. Dit is exclusief de voorraad kleine kantoren (kantoren kleiner dan 500 m² vvo). Deze is in de eerste helft van 2021 afgenomen van circa 210.000 naar 195.000 m² vvo. Er zijn nu ruim 800 kleine kantoren, waarvan veruit de meeste zich bevinden in Centrum (286 kantoren) en Zuid (205 kantoren). De Amsterdamse kantorenmarkt wist het coronajaar 2020 en de eerste helft van 2021 goed te doorstaan. Tegenover de lagere vraag naar kantoren, staan redelijke opnamecijfers door met name Tech-bedrijven die Amsterdam weten te vinden (Uber, Netflix en Adyen). Daarmee profileert Amsterdam zich steeds meer als Techstad, aanvullend op een al sterke financiële en zakelijke dienstverlening. De historisch lage leegstand waarmee Amsterdam de coronacrisis in ging, zorgt ervoor dat de kantorenleegstand (medio 2021 5,6%) ruim onder de frictieleegstand blijft (circa 6,5%). Met zo’n 25% heeft Amsterdam een belangrijk aandeel in de Nederlandse kantorenopname als gevolg van beschikbaar gekomen nieuwbouw (Cushman & Wakefield). De onzekerheid rondom de Brexit heeft al veel bedrijven naar Nederland gedreven. Volgens het NFIA hebben al bijna 100 bedrijven gekozen voor verhuizing naar Nederland en maken enkele honderden de overweging (Syntrus Achmea).

Voor 2022 wordt aangenomen dat de markt zich verder versterkt met een dalend leegstandscijfer. Het verhuurvolume is in het tweede kwartaal van 2021 gestegen en ook het aantal bedrijven dat kantoorruimte zoekt stijgt (CBRE). Hiermee lijkt het herstel ingezet. Beleggers blijven zoeken naar goede investeringen waardoor bruto aanvangsrendementen onder druk blijven staan (CBRE). De verwachting is dat 2022 in het teken zal staan van meer vertrouwen en betere economische vooruitzichten (JLL, Savills). Nederlanders werkten voor de start van de coronapandemie van alle Europeanen al het meeste thuis, waardoor de impact op de vraag naar kantoorruimte vanwege thuiswerken, minder negatief zal zijn dan in omringende landen (Colliers, Savills). Terug naar kantoor gaan vraagt wel om een nieuw evenwicht. Bedrijven zullen de komende tijd keuzes maken over het kantoorgebruik; tussen digital first, remote first, hybride of iedereen naar kantoor; en wellicht op termijn ook over een andere inrichting van hun kantoor. Door zowel de markt als de gemeente wordt kritisch naar nieuwe kantoorontwikkelingen gekeken. Sommige projecten worden, bij gebrek aan een investeerder of eindgebruiker, vertraagd of uitgesteld. Andere kantoorontwikkelingen vinden wel doorgang, omdat ze onderdeel uitmaken van een gemengd project of omdat de afspraken met de investeerder, bouwer of eindgebruiker al zijn gemaakt.

Dit effect zorgt ervoor dat er de komende jaren minder kantoorruimte wordt

16

Monitor Kantoren Amsterdam juli 2021

39

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022

18 januari 2022

opgeleverd, maar dat de productie tegelijkertijd ook niet helemaal stil komt te vallen. De oplevering van nieuwe en gerenoveerde kantoorruimte in 2021 is circa 150.000 m² bvo. De grootste verwachte opleveringen in 2021 zijn EDGE Amsterdam West (Sloterdijk) en Valley (Zuidas). De oplevering van de City Campus (hoofdkantoor Booking.com op Oosterdokseiland) schuift op naar 2022. Vanwege de huidige coronacisis spant de gemeente zich meer dan gepland in, om de markt te volgen en aan de hand van scenario’s zicht te krijgen op de impact van de crisis op de kantorenmarkt om zo toekomstige overschotten of tekorten te voorkomen. Het is nu nog te vroeg om het kantorenbeleid (Kantorenplan 2019-2026) aan te passen, omdat er nog veel onduidelijkheden zijn over de toekomstige behoefte aan kantoren. Zo is het nog onduidelijk of door het thuiswerken de kantorenmarkt structureel zal veranderen óf dat er, na een periode van terughoudendheid, een inhaalslag zal plaatvinden. Deze inhaalslag was namelijk ook te zien na de financiële crisis. Amsterdam kent, mede door haar ligging nabij Schiphol, een kantorenmarkt met de beste perspectieven binnen Nederland en ook de beleggers zien dat zo. Door de stabiele huurgroei blijft Amsterdam voor beleggers een aantrekkelijke markt om in te investeren. De aanvangsrendementen dalen, zeker op de goede locaties.

Beleggers blijven zoeken naar de beste locaties om te investeren. In combinatie met de stijgende huren geven zij een beeld van de krapte op de markt waar het gaat om hoogwaardige kantoren. Ook in internationaal perspectief blijft Amsterdam nog steeds concurrerend. De daling van het aanbod en de aanhoudende vraag zorgen ervoor dat op diverse locaties sprake is van een tekort aan kwalitatief goede kantoorruimte. Een goed voorbeeld hiervan is de Zuidas. Door het aanbod te laten toenemen, zal er een betere balans in de huurprijzen ontstaan De vraagdruk van eindgebruikers naar kantoren op een goede locatie (gemeten op basis van onder andere bereikbaarheid) met een goede uitstraling, flexibel indeelbaar en met een hoog voorzieningenniveau is hoog en zal naar verwachting blijven aanhouden omdat het aanbod te kort schiet. Nieuwbouw van kantoren op goed bereikbare OV-locaties en onttrekking door transformatie op andere locaties biedt de juiste ruimte op de kantorenmarkt. Locaties of kantoren die niet aan strenge vereisten van gebruikers kunnen voldoen staan op termijn ter discussie en zullen minder goede huurperspectieven kennen (Syntrus Achmea). Amsterdam heeft medio 2021 217 BREEAM-gecertificeerde kantoorgebouwen en 3 WELLgecertificeerde kantoren. Vóór 1 januari 2023 moeten alle bestaande kantoren groter dan 100 m² en zonder monumentale status voldoen aan de label C-verplichting.

Amsterdam voert samen met de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied campagne waarin alle pandeigenaren in Amsterdam worden geïnformeerd over de regelgeving en verduurzaming van kantoren. 67% van de label C-plichtige kantoorgebouwen met een geregistreerd energielabel had op 1 juli 2021 energielabel C of hoger. De gemiddelde huurprijs van kantoorruimte in Amsterdam is begin 2021 voor het eerst gezakt sinds 2014. Gemiddeld werd in 2021 € 245 per m² vvo per jaar betaald, waar dit in 2020 nog € 250 per m² was. De daling was beperkt en uit de opnamecijfers blijkt dat het herstel lijkt ingezet. De verwachting is verder dat naast 2021 ook 2022 in het teken zal staan van meer vertrouwen en

40

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022

18 januari 2022

betere economische vooruitzichten. Voor de toplocaties op de Zuidas wordt nog altijd gemiddeld € 475 per m² vvo per jaar betaald (Bron: JLL en CBRE). De Zuidas blijft de toplocatie van Nederland. De vastgoedwaarden groeien hier nog altijd. Daarvan getuigen de meest recente transacties in het gebied en de nieuwe ontwikkelingen (De Brauw en DLA Piper). Amsterdam Centrum en Oud Zuid behoren eveneens tot de top van de kantorenmarkt. Daarnaast heeft de opening van de Noord/Zuidlijn medio 2018 de bereikbaarheid van Noord verbeterd en daarmee de aantrekkelijkheid voor grotere kantoorruimten in Noord vergroot. De tophuren in Sloterdijk en Zuidoost liften mee op de schaarste en hoge prijzen op de Zuidas. De tophuren daar zijn ondertussen gestegen naar € 230, respectievelijk € 250 per m² vvo. Voor internationale partijen die zich door de Brexit in Amsterdam willen vestigen is het huidige aanbod vaak ongeschikt. Partijen zijn daardoor genoodzaakt om buiten de gemeentegrenzen kantoorruimte te zoeken. Bij een toenemende vraag na de coronacrisis zal de schaarste weer snel oplopen. Flexkantoor Een flexkantoor is een pand waar ondernemers kantoorruimte kunnen huren en gebruik kunnen maken van gezamenlijke faciliteiten zoals een receptie, vergaderzalen, telefooncentrale en schoonmaak.

Bedrijfsverzamelgebouw Anders dan de term doet vermoeden is een bedrijfsverzamelgebouw een (kantoor)gebouw waarin meerdere bedrijven gehuisvest zijn. Vaak gaat het om een mix van startende bedrijven alsmede middelgrote bedrijven die hier een kantoor huren. Een bedrijfsverzamelgebouw is geen apart benoemde erfpachtbestemming. De hoogte van de erfpachtgrondprijs wordt bepaald door de aard en het gebruik van het vastgoed te toetsen aan de bestemmingsomschrijving van bedrijfsruimte en kantoorruimte.

Erfpachtgrondprijzen kantoren Meer dan 80% van de kantoorontwikkelingen wordt ontwikkeld op al uitgegeven erfpachtgronden of op locaties waar Amsterdam geen grondeigenaar is. Deze kantoorontwikkelingen vinden plaats door marktpartijen die inzetten op nieuwbouw, uitbreiding of herontwikkeling van een kantoor. De uitgeefbare gronden in Amsterdam voor kantoorontwikkeling zijn schaars. De erfpachtgrondprijzen voor kantoren worden bepaald op basis van de huurwaarden, aanvangsrendementen en stichtingskosten. Vanwege de schaarste aan geschikte hoogwaardige locaties zal de druk op de Amsterdamse kantorenmarkt aanwezig blijven en liggen verdere stijgingen van huurprijzen en dalingen van rendementspercentages in het verschiet. Dit leidt op deze locaties tot een stijging van de erfpachtgrondprijzen. Een uitzondering hierop is indien er vanuit de gemeente extra duurzaamheidseisen worden gesteld bijvoorbeeld in de vorm van een certificering als BREEAM Excellent. Dit werkt kostenverhogend en kan een verlagend effect op de grondwaarde hebben.

41

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022

18 januari 2022

Hieronder de indicatieve bandbreedtes van de erfpachtgrondprijzen voor de belangrijkste kantorenlocaties waar nieuwe gronduitgiften plaatsvinden: Tabel (9): Indicatie bandbreedte erfpachtgrondprijs kantoren Erfpachtgrondprijs per m² bvo*, excl. btw Gebied Ondergrens Bovengrens Zuidas € 3.000 € 5.000 Amstel III € 600 € 1.200 Science Park € 500 € 1.100 Arenapoort west, Entree € 750 € 1.500 MBP – Zuidoost € 400 € 900 Sloterdijk Centrum € 600 € 1.100 Amstelstation e.o. € 1.550 € 2.250 Deze bandbreedte is slechts een indicatie en een momentopname. Vanwege de dynamiek van de markt of andere omstandigheden is het niet uitgesloten dat een definitieve erfpachtgrondprijs buiten de bandbreedte valt. * bvo = bruto vloeroppervlak

Ontwikkelingen bedrijfsruimtemarkt/logistiek Bedrijventerreinen zijn belangrijke vestigingslocaties voor hoofdzakelijk groothandel, bouw, industrie, nutsbedrijven, vervoer, opslag en distributie. Ondanks de pandemie heeft de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt en de markt voor logistiek vastgoed zich in 2020 en de eerste helft van 2021 redelijk goed weten te handhaven. De vraag naar bedrijfsruimte is niet minder geworden en de bedrijfsruimtemarkt is bijzonder dynamisch en flexibel gebleken. Productie in eigen land is toegenomen door moeizamere internationale handel. Zo ging er veel vraag uit naar distributiecentra en grootschalige opslagruimten. Dit vindt zijn verklaring onder andere in de toename van online aankopen en de groei bij supermarkten. De bedrijfsruimtemarkt blijft te maken houden met incourante gebouwen die onder de huidige marktomstandigheden vaak worden opgekocht om te worden gesloopt en te worden vervangen door nieuwbouw naar de eisen van deze tijd. De huren van bedrijfsruimte zijn gestegen in 2021 en de stijging is vooral zichtbaar in het nieuwbouwsegment. Ook is er sprake van een groeiende belangstelling van beleggers. Er wordt vooral geïnvesteerd in logistiek vastgoed zoals distributiecentra. Hierdoor zijn vooral de aanvangsrendementen op de goede locaties gedaald.

Amsterdam is nog zeer aantrekkelijk als vestigingslocatie voor bedrijvenfuncties door onder andere de nabijheid van Schiphol en de haven. Zo vond medio 2021 de verkoop plaats van het in aanbouw zijnde Amsterdam Logistic Cityhub (ALC). Het 120.000 m² tellende complex werd door vastgoedontwikkelaar CTP overgenomen van Beelen. Het opnamecijfer daalde wel. Weliswaar kwamen enkele grote huurtransacties tot stand, zoals

42

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022

18 januari 2022

bijvoorbeeld de afzet van 17.000 m² aan Recycling Service Centrum, maar het daarmee gemoeide volume was niet groot genoeg om het hoge opnamecijfer van het jaar ervoor te evenaren.17 Aanbod en opname van bedrijfsvierkante meters lopen al enkele jaren terug.18 Een groot deel van de opname komt voort uit de vraag naar (grootschalige) logistieke ruimten. Deze vraag blijft groot door het toenemende aantal internetverkopen en de aantrekkende economie met groeiende consumentenbestedingen. Logistieke gebruikers ervaren schaarste aan geschikt aanbod en zijn daardoor vaak aangewezen op nieuwbouw. De krapte op de markt geldt eveneens voor kleine bedrijfsruimten (tot 500 m²). De vraag is toegenomen en het aanbod gering. De grootste opnamestijging vond plaats in het segment tussen 500 en 1.000 m². Anders dan de kantorenmarkt is de bedrijfsruimtemarkt traditioneel meer een markt van eigenaar/gebruikers dan van beleggers en huurders. De uitgifte van bedrijventerreinen lag in 2020 op 12 hectare netto, waarvan het grootste deel haventerrein.19 De ruimte voor bedrijven is aan verandering onderhevig. Er is grote behoefte in de stad aan woningen. Met de beperkt beschikbare ruimte zijn veel woningen gepland op bedrijventerreinen. In totaal staan er 15 bedrijven- en haventerreinen ter grootte van circa 450 hectare netto op de nominatie om getransformeerd te worden.

Met deze transformaties neemt het aanbod aan traditionele vestigingslocaties voor bedrijven af. Met de in 2020 door de raad vastgestelde Bedrijvenstrategie worden oplossingen aangedragen om bedrijfsontwikkelingen in de stad ook in de toekomst te kunnen faciliteren. Dat zal onder meer kunnen in de vorm van stapeling van bedrijfsfuncties en menging met andere functies. Laboratorium Een laboratorium is een gebouw of ruimte te gebruiken voor (wetenschappelijk) onderzoek, geschikt om bepaalde proeven uit te voeren en wordt aangemerkt als een hoogwaardig bedrijfsgebouw. Laboratoria kunnen naast zelfstandige gebouwen onderdeel zijn van een ziekenhuis of een universiteit, maar ook bij een bedrijf of overheidsinstelling horen. De grondprijs voor een laboratorium wordt genormeerd residueel bepaald.

Erfpachtgrondprijzen bedrijfsruimte/logistiek De erfpachtgrondprijzen voor bedrijfsruimten worden bepaald op basis van de huurwaarden, aanvangsrendementen en stichtingskosten. In Amsterdam zijn op de bedrijventerreinen Sloterdijk III en IV en Businesspark Amsterdam Osdorp percelen beschikbaar voor uitgifte. Op korte termijn komt op het Zeeburgereiland ook een bedrijvenstrook beschikbaar. Steeds meer van de nieuw te realiseren bedrijfsruimte zal zich bevinden in transformatiegebieden, waar sprake zal zijn van stapeling van bedrijfsfuncties en menging met andere functies, bijvoorbeeld in plinten. Deze bouwvormen kennen nog weinig

17

Bron: NVM Commercieel Vastgoed 2021

18

Bron: NVM Business Commercieel Vastgoed in 50 gemeenten 2018

19

Bron: Monitor werklocaties Plabeka, 2020-2021

43

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022

18 januari 2022

referenties, maar zouden kunnen leiden tot druk op de erfpachtgrondprijzen aan de onderkant van de bandbreedte. Belangrijk is dat de nieuwe locaties vooral toekomstbestendig zijn. Voor bedrijfsruimte geldt dat de erfpachtgrondprijzen in 2022 als gevolg van de schaarste naar verwachting zullen stijgen. De erfpachtgrondprijzen zouden onder een neerwaartse druk kunnen komen te staan door eisen vanuit de gemeente. Een verandering in de stichtingskosten heeft verhoudingsgewijs een groter effect op de erfpachtgrondprijs dan bijvoorbeeld bij kantoorruimte, vanwege de residuele rekenmethode. Tabel (10): Indicatie bandbreedte erfpachtgrondprijs bedrijfsruimte Erfpachtgrondprijs per m² grond of bvo* Bedrijventerrein excl. btw Ondergrens Bovengrens Sloterdijk III en IV Zeeburgereiland Businesspark Amsterdam Osdorp

€ 250 € 300 € 275

€ 500 € 500 € 500

Deze bandbreedte is slechts een indicatie en een momentopname. Vanwege de dynamiek van de markt of andere omstandigheden is het niet uitgesloten dat een definitieve erfpachtgrondprijs buiten de bandbreedte valt.

Voor erfpachtrechten met alleen bedrijfsruimte tot en met 50% kantoor geldt dat wanneer de FSI kleiner of gelijk is aan 1, de grondwaarde per m² onbebouwd terrein gelijk is aan de grondwaarde per m² BVO bedrijfsruimte. Het onbebouwde deel is, ongeacht het gebruik daarvan, het kaveloppervlak minus de totale BVO’s. Is de FSI groter dan 1, dan wordt alleen de grondwaarde van de totale BVO’s bedrijfsruimte afgerekend. Als parkeren niet als zelfstandige bestemming wordt geëxploiteerd en onderdeel is van het erfpacht bedrijfsruimte wordt geen aparte grondwaarde voor de parkeerplaatsen afgerekend, omdat die al in de grondwaarde voor de bedrijfsruimte is verdisconteerd. Afsplitsing van de parkeerfunctie in een afzonderlijk erfpachtrecht wordt aangemerkt als zelfstandige exploitatie van parkeerplaatsen. In dat geval is sprake van een bestemmingswijziging en krijgt de parkeerplaats in de nieuwe situatie een marktconforme grondwaarde. Creatieve industrie Creatieve industrie is een specifieke vorm van bedrijvigheid die producten en diensten voortbrengt die het resultaat zijn van individuele of collectieve, creatieve arbeid én ondernemerschap. Inhoud en symboliek zijn de belangrijkste elementen van deze producten en diensten. Consumenten en zakelijke afnemers schaffen ze aan omdat ze een betekenis oproepen en op basis daarvan ontstaat een ervaring.

De creatieve industrie bestaat uit drie clusters: kunsten en cultureel erfgoed, de media- en entertainmentindustrie, en creatieve zakelijke diensten. Creatieve industrie vormt geen apart benoemde erfpachtbestemming. De hoogte van de erfpachtgrondprijzen voor de creatieve industrie wordt bepaald door de aard en het gebruik van de ruimte te toetsen aan de bestemmingstoelichting voor bedrijfsruimte en kantoorruimte. Dit geldt evenzeer voor de andere verschijningsvormen van deze zogenaamde hybride bedrijven.

44

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022

18 januari 2022

Minimale erfpachtgrondprijs kantoren en bedrijven De minimale erfpachtgrondprijs voor kantoren, laboratoria en bedrijfsruimte bedraagt € 201 per m² bruto vloeroppervlak exclusief btw.

45

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022

18 januari 2022

7 Detailhandel en horeca

Marktontwikkelingen detailhandel Het aantal verhuurtransacties is in 2021 net als in 2020 beperkt. Sectorexperts verwachten na de coronacrisis een blijvend veranderd consumentengedrag, waarbij online bestellen meer de norm wordt. Dit geldt ook voor horeca waarbij maaltijdbezorging en afhalen van maaltijden in restaurants een vlucht genomen heeft. De retailsector zal zich onderscheidend moeten opstellen en houden waarbij kwaliteit en beleving belangrijke aspecten zijn. Algemeen wordt aangenomen dat de trend van online winkelen verder doorzet. Door de coronacrisis hebben nieuwe groepen consumenten al dan niet noodgedwongen kennisgemaakt met het online winkelen. Grote online verkoopplaatsen zien de omzet stijgen en dat heeft consequenties voor de retailsector. Een van de grootste onverwachte positieve effecten van 2020 was de heropleving van lokale winkelgebieden. Consumenten waren in mindere mate bereid om grotere winkelcentra op te zoeken en gingen voornamelijk lokaal winkelen. De verwachting is dat de wens om lokaal te winkelen verder aanhoudt, ook omdat veel mensen thuis blijven werken (Bron: Multiply). Op korte termijn blijft het aantal transacties voorlopig beperkt. De prime aanvangsrendementen lopen op en het deel van de winkelstraten met tophuren wordt kleiner.

Door de afnemende vraag naar winkelruimte worden op middellange termijn alternatieve functies aan winkelgebieden toegevoegd op het gebied van wonen, werken en ontspannen, zoals horeca en cultuur. De winkelstraat krijgt daarbij steeds meer ruimte om naast winkels andere functies toe te voegen. Dit mengen van functies, gecombineerd met een diversiteit aan retailers en branches, zal winkelgebieden versterken. Winkelen blijft een belangrijk onderdeel van de Nederlandse binnensteden, maar zal onderdeel zijn van een flexibel ecosysteem waar wonen, werken en ontspannen een plek hebben en uitwisseling van functies mogelijk is (Bron: Syntrus Achmea outlook 2021-2023). In het derde kwartaal van 2021 steeg de omzet (inclusief internetverkopen) met 3,4% ten opzichte van het derde kwartaal 2020. In het non-food-segment deden kledingwinkels en winkels in schoenen en lederwaren het bovengemiddeld goed, met een omzet die respectievelijk 12,4% en 7,2% hoger lag dan in het derde kwartaal van 2020. Voor kledingwinkels geldt dat de omzet in het derde kwartaal van 2021 op het hoogste niveau ligt sinds het derde kwartaal van 2010. Ook drogisterijen behaalden een bovengemiddelde omzetstijging van 4,8%. Andere branches, zoals winkels in consumentenelektronica (-1,7%) en bouwmarkten (-3,2%) behaalden in het derde kwartaal van 2021 juist een lagere omzet dan een jaar eerder.

Dit kan in elk geval deels worden verklaard door de het hoge omzetniveau in het derde kwartaal van 2020 ten opzichte van 2019. Ondanks de huidige daling ligt het omzetniveau in deze branches op een hoger niveau dan in de jaren voor corona. In de food kenden supermarkten een omzetdaling van 2,4%.

46

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022

18 januari 2022

Desondanks ligt de omzet op een hoger niveau dan in de jaren voor Corona. Specifiek voor Amsterdam waren geen cijfers beschikbaar. Een belangrijk criterium om de vitaliteit van winkelgebieden te beoordelen is de ontwikkeling van de voorraad en leegstand. Sinds 2015 schommelt de landelijke winkelleegstand. In de periode 2015-2018 was sprake van een daling, daarna volgde een stijging en in het afgelopen jaar – ondanks corona – wederom een daling. In oktober 2021 bedraagt de landelijke winkelleegstand 8,1% van het aantal winkels. Achter dat gemiddelde leegstandpercentage zijn er grote verschillen tussen type winkelcentra en -branches. In winkelgebieden voor dagelijkse boodschappen en meubelboulevards loopt de leegstand terug. In binnensteden is juist sprake van een toename van de winkelleegstand. Amsterdam heeft de sterkste clustering van winkelruimte in Nederland. De Amsterdamse winkelvoorraad is in de afgelopen 10 jaar gegroeid en omvatte in oktober 2021 ruim 1,1 miljoen m² winkelvloeroppervlak (wvo). Sinds 2011 is het aantal in gebruik zijnde winkelvestigingen gedaald van 6.089 tot 5.445 vestigingen. De afname van winkels is het meest zichtbaar in het nietdagelijkse boodschappensegment. Het aantal winkels in het dagelijkse boodschappensegment is juist licht gestegen, dankzij de toename van het aantal supermarkten. In oktober 2021 stond in heel Amsterdam 80.474 m² leeg.

Dat is 6,9% van de totale voorraad (6,0% van het aantal verkooppunten) en is gelijk aan het landelijk gemiddelde van 6,8%. Sinds 2018 is in Amsterdam sprake van oplopende winkelleegstand. De leegstand in Centrum in m² wvo is gestegen naar 9,5% in oktober 2021, het op één na hoogste niveau in Amsterdam. Alleen in Zuidoost ligt de leegstand hoger, met 11,2% van het aantal winkelmeters. De absolute leegstand in Centrum bedraagt ca. 27.500 m² wvo, waarvan ca. de helft voor rekening komt van een vijftal panden in de Kalverstraat met een omvang tussen de ca. 1.000 m² wvo en ca. 4.000 m² wvo, waaronder de voormalige V&D en een unit in de Kalverpassage waar in 2021 tijdelijk een Lego tentoonstelling plaatsvond. Gemeten in het aantal winkelpanden ligt de winkelleegstand in stadsdeel Centrum lager: 6,8%. Dit is een fractie hoger dan West en Nieuw-West (beiden 6,5%). In Zuid, Oost en Noord ligt de winkelleegstand tussen de 4% en 5,5% van het aantal winkels. In Zuidoost is het percentage leegstand het hoogst, met 10,0% van het aantal winkels. De Kalverstraat, 9 Straatjes, Dam, Rokin, Damrak en omgeving zijn door de jaren heen in trek bij internationale (en exclusieve) winkelbedrijven. Winkelruimtes hier zijn schaars en huurders zijn bereid hoge huren te betalen.

Ook het gerenoveerde en uitgebreide winkelcentrum Gelderlandplein en de winkelstraten (inclusief de omgeving) van de Pijp zijn in trek. Na de opening van de Noord Zuidlijn in de zomer van 2018 is de bereikbaarheid van de aangrenzende gebieden in Centrum en Zuid verbeterd en als gevolg hiervan nam de vraag naar de winkelruimte destijds ook toe. De winkelhuurprijzen in Amsterdam varieerden medio 2021 tussen € 60 en € 2.800

47

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022

18 januari 2022

Erfpachtgrondprijzen detailhandel Van de sterkste winkelgebieden in de grote steden gaat de grote aantrekkingskracht uit naar zowel de (bredere) retailmarkt als de consumenten. Door het relatief beperkte aanbod van hoogwaardig winkelvastgoed blijven de aanvangsrendementen onder druk staan. In de populairste winkelstraten lijkt met een aanvangsrendement van 3,0% de top bereikt. Beleggers zullen daarom hun aandacht verleggen naar onder meer sterke wijkwinkelcentra. De aanvangsrendementen op secundaire winkellocaties zullen mogelijk oplopen. Op minder gewilde locaties zal daarom wellicht vaker worden uitgekomen onderin de bandbreedte van de erfpachtgrondprijzen. Bij uitbreidingen en renovaties van winkelcentra wordt maatwerk geleverd, omdat niet op de standaardreferenties kan worden teruggevallen. Uiteraard moet ook rekening worden gehouden met de ontwikkeling in de verkoop via het internet. Het is vooralsnog lastig om in te schatten wat dit met de vraag naar winkelvastgoed gaat doen. Onderstaande tabel geeft een indicatieve bandbreedte van de erfpachtgrondprijzen20: Tabel 10: Indicatie bandbreedte erfpachtgrondprijzen detailhandel Locatie Erfpachtgrondprijs per m² bvo* excl. btw

Stadsdeelcentrum Wijkcentrum Buurtcentrum Perifere detailhandel

Ondergrens

Bovengrens

€ 1.000 € 600 € 500 € 400

€2.500 € 1.500 € 1.000 € 700

Deze bandbreedte is slechts een indicatie en een momentopname. Vanwege de dynamiek van de markt of andere omstandigheden is het niet uitgesloten dat een definitieve erfpachtgrondprijs buiten de bandbreedte valt. Bovendien zijn toplocaties, zoals in het kernwinkelapparaat van Amsterdam, niet opgenomen in de tabel. De prijzen zullen boven de bandbreedte vallen maar hier zijn geen gronduitgiften te verwachten. * bvo = bruto vloeroppervlak

Marktontwikkelingen horeca (exclusief hotels) De horeca is een van de zwaarst getroffen sectoren door de coronacrisis. Desondanks lijkt het zwaartepunt van de crisis achter de rug. In de tweede helft van 2021 lag de omzet van de horeca 52,6% hoger dan in hetzelfde kwartaal van 2020. Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2019 was de omzet echter ruim 35 procent lager. De pre-coronaniveaus zijn nog ver uit zicht (CBS). Restaurants (56,5%), cafés (48,8%), fastfoodrestaurants (37,7%), kantines en catering (35,1%) hebben veel meer omgezet dan in het tweede kwartaal van 2020. De relatief beperkte stijging van de omzet in de fastfoodsector en kantines en catering heeft te maken met de coronabeperkingen 20

Bron: CBS

48

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022

18 januari 2022

die deze sectoren minder getroffen hebben waardoor de omzetstijging lager uitvalt ten opzichte van andere sectorgenoten (CBS). Voor specifiek Amsterdam zijn geen cijfers bekend.

Erfpachtgrondprijzen horeca (exclusief hotels) Het type horeca en de locatie zijn bepalend voor de erfpachtgrondprijs. De gevolgen van de marktontwikkelingen en andere omstandigheden zoals openings- en sluitingstijden, publiekrechtelijke en privaatrechtelijke beperkingen wisselen per horecabranche. Daardoor is het niet mogelijk om voor de horeca bandbreedtes te geven voor erfpachtgrondprijzen en is het bepalen van de erfpachtgrondprijzen voor horeca altijd maatwerk.

Minimale erfpachtgrondprijs detailhandel en horeca De minimale erfpachtgrondprijs voor detailhandel en horeca is € 201 per m² bruto vloeroppervlak exclusief btw.

49

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022

18 januari 2022

8 Hotels

Marktontwikkelingen hotels De hotels in Amsterdam zijn hard geraakt door de coronacrisis. De bezettingsgraad in de regio Amsterdam-Schiphol daalde in 2020 aanzienlijk sterker dan in de rest van het land, door de grote afhankelijkheid van de luchthaven en het internationale reisverkeer. De bezettingsgraad in Amsterdam lag in 2020 op 26,3% (in de rest van Nederland 34,4%) ten opzichte van 85,3% in Amsterdam in 2019 (Nederland 78,2%). De gemiddelde kamerprijs in Amsterdam daalde van € 151 naar € 101. De sterke daling van de bezettingsgraad, in combinatie met de lagere kamerprijzen, leiden tot een grote daling van de omzet. De gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer(RevPar) daalde in 2020 in Amsterdam-Schiphol van €129 naar €27. Deze ligt voor het eerst in de geschiedenis lager dan in de rest van Nederland (van €94 in 2019 naar €30 in 2020). De algemene verwachting voor de zakelijke markt is dat deze niet zal terugkeren op het niveau van voor de pandemie. Dit komt onder andere door:   

Ervaring met digitale meetings tijdens de pandemie Bewustwording bij bedrijven van de impact van zakenreizen op het milieu (aantal reizen/aantal werknemers) In Amsterdam speelt nog dat de afgelopen jaren veel bedden bij zijn gekomen. Hierdoor is concurrentie toegenomen en zullen bezettingsgraden en kamerprijzen op een structureel lager groeipad uitkomen.

Volgens de ramingen van het Centraal Planbureau (CPB) is de Nederlandse economie (Bruto binnenlands product) in het 3e kwartaal 2021 weer terug op het hoge niveau van eind 2019. Dit herstel is nadrukkelijk nog niet van toepassing op de hotelsector in Amsterdam en de rest van Nederland. Dit heeft te maken met een hoop onzekerheden in deze sector, te weten:    

Einde van de overheidssteun; Bezetting nog niet echt terug; Personeelstekort steeds heviger; Inflatie op komst/ hogere inkoopkosten.

De verwachting met betrekking tot de bezettingsgraden is dat deze tot eind 2022 in de rest van Nederland hoger blijven dan in Amsterdam (beiden onder de 70%). Vanaf 2023 wordt weer een omslag verwacht met een geraamde bezettingsgraad van boven de 80% in 2024 in Amsterdam. Ook de gemiddelde kamerprijzen van € 150 worden pas in 2024 weer verwacht.21

21

Bronnen: Horwath HOSTA rapport 2021 & update hotelmarkt 2021 (d.d.26-10-2021)

50

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022

18 januari 2022

Erfpachtgrondprijzen hotels De prijs- en omzetontwikkelingen in de hotelmarkt zijn conjunctuurgevoelig. Daarom wordt de waarde van een hotel, en dus ook de erfpachtgrondprijs, gebaseerd op het langjarig gemiddelde en de toekomstverwachtingen. Bepalend voor de erfpachtgrondprijs zijn de volgende elementen: a. b. c. d. e. f. g.

het hotelsegment (aantal sterren op grond van de Europese Hotelclassificatie (EHC); de locatie; het stadsdeel; de bezettingsgraad; het gemiddelde dagelijkse tarief (Average Daily Rate/ADR); de verhouding logies ten opzichte van ‘food & beverage’ en andere inkomsten; de huur als percentage van de totale omzet.

Erfpachtgrondprijzen voor hotels worden altijd per locatie en project bepaald. De erfpachtgrondprijzen voor hotels bevinden zich in de bandbreedte tussen circa €500 en €2.500 per m² bvo, exclusief BTW, voor hotels met minimaal een gemiddeld serviceniveau (met hotelkamers met een minimale oppervlakte van 17 m²). Voor 2022 is de lijn dat een lichte stijging van de bezettingsgraad, in combinatie met licht hogere kamerprijzen, ten opzichte van 2021 leiden tot een geringe stijging van de omzet. Echter, in combinatie met de stijgende (stichtings-)kosten, blijven de grondprijzen op een met 2021 vergelijkbaar niveau. Vanwege de dynamiek van de markt of bijzondere omstandigheden kan niet worden uitgesloten dat een enkele erfpachtgrondprijs buiten de bandbreedte valt. De erfpachtgrondprijzen van bijzondere hotelconcepten (zoals jeugdherbergen, hotelappartementen, shortstay) zijn zeer locatieafhankelijk en hebben een exploitatiestructuur die afwijkt van die van reguliere hotels. Om die reden wordt hiervoor geen bandbreedte voor de grondprijs afgegeven. Ook de erfpachtgrondprijzen voor hotels in de top van het segment vallen buiten de gegeven bandbreedtes. Hier is veelal sprake van unieke locatiekenmerken en bouwtypologieën.

Minimale erfpachtgrondprijs hotels De minimale erfpachtgrondprijs voor hotels is € 201 per m² bruto vloeroppervlak exclusief btw.

51

Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022

18 januari 2022

9 Cultuur & ontspanning / recreatie en sport

Marktontwikkelingen Dit marktsegment is hard geraakt door de coronacrisis. Waar de consumenten in de afgelopen decennia juist een groter deel van hun tijd buitenshuis doorbrachten en de bestedingen in de vrijetijdsindustrie fors toenamen, zorgde de coronacrisis voor een grote ommekeer en zijn de bestedingen in deze branche grotendeels weggevallen. Het marktsegment heeft de overheid hard nodig om door de crisis heen te komen. Afhankelijk van de mate van versoepelingen zal de draad weer moeten worden opgepakt. Een verder aantrekkende economie zal moeten zorgen voor een toename van de bestedingen in deze branche. Belangrijke trends en ontwikkelingen zijn:  De groep 55-plussers met tijd en geld groeit.  De consument stelt hogere eisen aan kwaliteit en comfort.  Er is sprake van schaalvergroting, brancheverbreding, filialisering en professionalisering in de branche.  Steeds meer professionele buitenlandse aanbieders treden tot de markt toe.  ‘Maatschappelijk verantwoord ondernemen’ neemt toe, doordat ondernemers steeds meer gebruikmaken van duurzame middelen.