1. Nota beleid grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022 vastgesteld.pdf
Tekst van het document
18 januari 2022
De Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
18 januari 2022
Samenvatting Het coronavirus houdt ons al vanaf maart 2020 in zijn greep. De opvolgende besmettingsgolven nopen telkens tot coronamaatregelen, die onmiskenbaar gevolgen hebben voor de vastgoedmarkt. De effecten verschillen per deelmarkt. De woningmarkt lijkt vooralsnog niet te zijn getroffen door de gevolgen van het virus en ook de kantorenmarkt lijkt zich, ondanks het vele thuiswerken, vooralsnog redelijk staande te houden. De markt voor logistiek vastgoed doet het voortreffelijk. De vastgoedmarkten voor hotels, retail, horeca en leisure lijken het meest te lijden onder de gevolgen van het virus. De groei van Amsterdam gaat onverminderd door. Ook nu wordt er nog volop gebouwd en getransformeerd. Met de populariteit van de Randstad, de grote steden en in het bijzonder Amsterdam blijft de vraag naar woningen groot. Ondanks de productie en oplevering van veel woningen in de afgelopen jaren blijft de vraag vele malen groter dan het aanbod en blijven de prijzen stijgen. Ook de vooralsnog laag blijvende rente speelt daarbij een rol. In de Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022 (hierna ook te noemen de “Nota”) wordt uitvoering gegeven aan de door de raad vastgestelde beleidskaders met betrekking tot het grondprijsbeleid voor nieuwe erfpachtrechten.
Er wordt onder meer voor de meest voorkomende bestemmingen een indicatieve bandbreedte van de erfpachtgrondprijzen aangegeven. Naast de Nota Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten is er het Beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten. De laatstgenoemde beleidsnota is van toepassing op wijzigingen van bestaande erfpachtrechten, zowel voortdurende, tijdelijke als eeuwigdurende erfpachtrechten. In deze Nota wordt ingegaan op het beleid voor het bepalen van de erfpachtgrondprijs voor nieuwe erfpachtrechten. Vaststelling van de erfpachtgrondprijs vindt veelal plaats langs de weg van de zogenaamde genormeerde residuele methode, waarbij kortgezegd de erfpachtgrondprijs het verschil is tussen de gemiddelde vastgoedwaarde en de genormeerde stichtingskosten van vergelijkbare vastgoedobjecten. Deze methode wordt in de Nota nader toegelicht. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze de verschuldigde canon of afkoopsom van deze erfpachtgrondprijzen wordt afgeleid. Voor de meest voorkomende bestemmingen wordt ingegaan op de marktontwikkelingen en tot welke (indicatieve bandbreedtes van) erfpachtgrondprijzen deze leiden. De afgelopen jaren hebben we een sterke stijging gezien van de stichtingskosten. Dat was ook het afgelopen jaar het geval. De verwachting is dat de stijging zal afvlakken, ook op de Amsterdamse markt.
Op de woningmarkt stegen de transactieprijzen wederom fors. De prijsstijgingen liepen behoorlijk op ten opzichte van het afgelopen jaar. Ook voor de in 2021 georganiseerde tenders bleek voldoende belangstelling. De Amsterdamse kantorenmarkt wist het coronajaar 2020 en de eerste helft van 2021 goed te doorstaan. De vraag naar kwalitatief hoogwaardige kantoren op goed gelegen locaties blijft groot. De historisch lage leegstand waarmee Amsterdam de coronacrisis in ging, zorgt ervoor dat de
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
18 januari 2022
kantorenleegstand ruim binnen de bandbreedtes van de frictieleegstand blijft. De verwachting is dat Amsterdam sterk uit de crisis komt. Veel bedrijven- en haventerreinen staan op de nominatie om getransformeerd te worden. Als gevolg van de transformatie van een groot deel van de bedrijventerreinen ontstaat een tweedeling op de bedrijfsruimtemarkt, namelijk enerzijds traditionele bedrijfsruimten en anderzijds bedrijfsruimten in de plinten van gebouwen in gemengde woon-werkwijken. In de retail is sprake van een zekere tweedeling. Winkelgebieden met gemakswinkels en een grote rol in de dagelijkse boodschappen blijken relatief conjunctuurongevoelig en worden veel bezocht. Daarentegen hebben gebieden gericht op vergelijkend winkelen (mode) het moeilijker. Het internetwinkelen heeft als gevolg van de crisis een extra impuls gekregen. De huren in het topsegment zijn gedaald. Een beweging die al voor de komst van de coronacrisis was ingezet. De stijgende bouwkosten zetten de grondprijzen voor winkels in het kernwinkelgebied en de stadsdeelcentra wat onder druk. Erfpachtgrondprijzen voor hotels worden altijd per locatie en project bepaald. De bandbreedte van de grondprijzen is daarom ruim. De hotelmarkt is hard geraakt door de coronacrisis. De sterke daling van de bezettingsgraad, in combinatie met de lagere kamerprijzen, leidt tot een grote daling van de omzet.
Dit in combinatie met de licht stijgende stichtingskosten zorgt ervoor dat de grondprijzen een daling laten zien. Daarnaast is in een aantal gevallen sprake van vaste of minimale erfpachtgrondprijzen. Deze prijzen zijn ten opzichte van de laatstverschenen nota met het consumentenprijsindexcijfer (periode juni 2020 tot juli 2021)1 gecorrigeerd voor inflatie en gelden vanaf 1 januari 2022. De vaste erfpachtgrondprijzen gelden gedurende het gehele jaar. Zoals ook bij eerdere versies is een conceptversie van de Nota ter verkrijging van een advies en een opinie voorgelegd aan een adviesgroep van drie onafhankelijke deskundigen op het gebied van bouwkosten, commercieel vastgoed en (residuele) grondwaardetaxaties en woningbouw. De Nota is openbaar en wordt in beginsel jaarlijks door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld.
1
Gekozen is voor een referteperiode van 1 jaar van 1 juli 2019 tot 1 juli 2020, omdat de cpi-cijfers over deze periode definitief zijn.
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
18 januari 2022
Inhoud
1 Inleiding ................................................................................................................. 6 Grondbeleid .............................................................................................................................. 6 Eeuwigdurende erfpacht en marktconformiteit .........................................................................7 De Nota’s ...................................................................................................................................7 Mandaat directeur Grond en Ontwikkeling ............................................................................... 8 Advies adviesgroep grondprijsbeleid......................................................................................... 8 Deel A - Het beleid voor het bepalen van de erfpachtgrondprijs...................................... 9 2 Grondprijsbepaling ................................................................................................ 10 Marktconforme grondprijzen ...................................................................................................10 Genormeerde residuele methode ............................................................................................ 11 Vaste en minimale erfpachtgrondprijzen .................................................................................
13 Algemeen uitgangspunt: bouwrijpe levering ...........................................................................14 3 Stichtingskosten ................................................................................................... 15 Referentiemodellen woningbouw en niet-woonbestemmingen ...............................................16 Stichtingskostenontwikkeling..................................................................................................16 Duurzaamheid .........................................................................................................................18 4 Erfpacht ............................................................................................................... 20 Het gebruik van de erfpachtgrondprijs.................................................................................... 20 Canon en canonpercentage .....................................................................................................21 Het canonpercentage voor nieuwe uitgiften onder de AB2016 in 2022 ....................................23 Afkoop van de canonverplichtingen ....................................................................................... 24 Deel B - Marktontwikkelingen deelmarkten en erfpachtgrondprijzen 2022 ....................
26 5 Woningbouw ........................................................................................................ 27 Woningtypen ........................................................................................................................... 27 Ontwikkelingen koopwoningmarkt ......................................................................................... 27 Ontwikkelingen huurwoningmarkt ......................................................................................... 29 Nieuwbouwproductie ............................................................................................................. 29 Woningtypen ........................................................................................................................... 31 5.5.1 Middeldure huur.................................................................................................................... 31 5.5.2 Permanente of eeuwigdurende middeldure huur ..................................................................32 5.5.3 Middeldure koop ...................................................................................................................
33 5.5.4 Sociale huur corporaties .......................................................................................................34 5.5.5 Particuliere Sociale verhuur ..................................................................................................34
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
18 januari 2022
5.5.6 Vrije sector (dure) huur .........................................................................................................34 5.5.7 Woonwerkwoningen ............................................................................................................. 35 Wooncoöperaties .................................................................................................................... 35 Erfpachtgrondprijzen woningbouw .......................................................................................... 35 5.7.1 Nieuwe uitgiften onder de Algemene Bepalingen 1998 ........................................................ 36 5.7.2 Erfpachtgrondprijzen vrije sector huur, middeldure huur en particuliere sociale huur ........... 37 5.7.3 Minimale erfpachtgrondprijs woningbouw ............................................................................38
6 Kantoren en bedrijfsruimte .................................................................................... 39 Ontwikkelingen op de kantorenmarkt .................................................................................... 39 Erfpachtgrondprijzen kantoren ...............................................................................................41 Ontwikkelingen bedrijfsruimtemarkt/logistiek ....................................................................... 42 Erfpachtgrondprijzen bedrijfsruimte/logistiek .........................................................................43 Minimale erfpachtgrondprijs kantoren en bedrijven ............................................................... 45 7 Detailhandel en horeca .......................................................................................... 46 Marktontwikkelingen detailhandel.......................................................................................... 46 Erfpachtgrondprijzen detailhandel ......................................................................................... 48 Marktontwikkelingen horeca (exclusief hotels) ....................................................................... 48 Erfpachtgrondprijzen horeca (exclusief hotels) .......................................................................
49 Minimale erfpachtgrondprijs detailhandel en horeca .............................................................. 49 8 Hotels .................................................................................................................. 50 Marktontwikkelingen hotels ................................................................................................... 50 Erfpachtgrondprijzen hotels .................................................................................................... 51 Minimale erfpachtgrondprijs hotels ......................................................................................... 51 9 Cultuur & ontspanning / recreatie en sport ............................................................... 52 Marktontwikkelingen.............................................................................................................. 52 Erfpachtgrondprijzen cultuur & ontspanning / recreatie en sport ............................................ 52 Minimale erfpachtgrondprijs cultuur & ontspanning / recreatie en sport .................................. 53 10 Parkeren ............................................................................................................. 54 Parkeren zelfstandige functie................................................................................................
54 Minimale erfpachtgrondprijs parkeren .................................................................................. 54 11 Overige bestemmingen ........................................................................................ 55 Algemene beschrijving ...........................................................................................................55 Ontwikkelingen sociaal-maatschappelijke sector ...................................................................55 Erfpachtgrondprijzen overige bestemmingen ....................................................................... 56 Minimale erfpachtgrondprijs overige bestemmingen ............................................................ 58
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
18 januari 2022
1 Inleiding
Grondbeleid De gemeente Amsterdam stuurt actief op de verdere (her-)ontwikkeling van de stad. Ruim 80% van de grond binnen de gemeentegrenzen is eigendom van de gemeente. Het komt dan ook vaak voor dat de gemeente als grondeigenaar actief betrokken is bij de stedelijke ontwikkeling. Grofweg zijn er dan twee hoofdvormen van gebieds- of locatieontwikkeling te onderscheiden:
Uitgifte van nieuwe terreinen, waar nog geen particuliere eigenaren/erfpachters bij zijn betrokken; Bestemmingswijziging/transformatie op pand- en/of gebiedsniveau. Daarbij is vaak wèl sprake van belanghebbenden in het gebied: particuliere eigenaren van (een deel van) de grond en/of erfpachters.
In de eerste variant heeft de gemeente een actieve positie en rol. De gemeente is dan doorgaans verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken van de locatie, om de kavels daarna in erfpacht uit te geven. Ten behoeve van deze uitgifte bepaalt Grond en Ontwikkeling conform het grondprijsbeleid de marktconforme erfpachtgrondprijs. Daarnaast draagt de gemeente zorg voor het planontwikkelproces. De kosten en opbrengsten van de gebieden die de gemeente actief ontwikkelt, staan in de zogenoemde grondexploitatiebegrotingen. De bouw van het vastgoed gebeurt vervolgens door de ontwikkelaar, nadat deze de grond in erfpacht heeft afgenomen. In de tweede variant heeft de gemeente in het algemeen een meer faciliterende rol. De gemeente stelt dan de stedenbouwkundige en programmatische randvoorwaarden op en legt die vast in een bestemmingsplan, dat door de gemeenteraad wordt vastgesteld, of faciliteert de planologische maatregel per bouwplan als afwijkingsprocedure en wijzigt de erfpachtovereenkomst. De gemeente laat het initiatief voor de daadwerkelijke transformatie op pandniveau vaak over aan de eigenaren/erfpachters in het gebied. Het grondprijsbeleid met betrekking tot transformaties wordt beschreven in het Beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten. Aanvankelijk richtte de gemeente zich hierbij op transformaties op pandniveau.
De laatste tijd gaat het steeds vaker over transformatie op gebiedsniveau en daarbij is dan steeds meer sprake van regie en projectmatige aansturing via grondexploitaties. Deze grondexploitaties bestaan uit een mix van nieuw in erfpacht uit te geven grond, transformaties van erfpachtgrond naar andere functies middels een bestemmingswijziging en grond van derden. Bij grond van derden worden de kosten van de uit te voeren maatregelen in de openbare ruimte verhaald op de ontwikkelende partijen, bij erfpachtgronden gebeurt het kostenverhaal via een wijziging van het erfpachtcontract.
6
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
18 januari 2022
Eeuwigdurende erfpacht en marktconformiteit In juni 2016 heeft de gemeenteraad van Amsterdam ingestemd met de invoering van eeuwigdurende erfpacht voor nieuwe uitgiften. Dit erfpachtstelsel kent, anders dan bij het voortdurende erfpachtstelsel, geen tijdvakken meer (een eeuwigdurende looptijd) en daarmee geen canonherzieningen aan het einde van een tijdvak. Op nieuwe uitgiften van erfpachtrechten voor woningen, maatschappelijk en commercieel vastgoed zijn sindsdien de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 Amsterdam (AB 2016) van toepassing2. De erfpachtgrondprijzen worden in de regel marktconform bepaald. Marktconformiteit wordt bereikt, ofwel langs de weg van de tender, ofwel door toepassing van de zogenaamde (genormeerde) residuele methode, met inachtneming van een minimum erfpachtgrondprijs, zoals vermeld in deze Nota.
De Nota’s Deze Nota vervangt de nota “De Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2020”3. De Nota is opgedeeld in een deel A en een deel B. Deel A betreft de algemene regels voor het bepalen van de erfpachtgrondprijs. In deel B wordt inzicht gegeven in de marktontwikkelingen met betrekking tot de diverse marktsegmenten en worden bij benadering de bandbreedtes van de erfpachtgrondprijzen van die marktsegmenten per deelgebied in de stad aangegeven. Deze bandbreedtes zijn nadrukkelijk indicatief en kunnen gedurende het jaar veranderen, afhankelijk van onder meer marktontwikkelingen. Naast de Nota Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten, die van toepassing is bij nieuwe gronduitgiften, is er het Beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten. Dit beleid is van toepassing op wijzigingen van bestaande erfpachtrechten, zowel voortdurende, tijdelijke als eeuwigdurende erfpachtrechten. Beide Nota’s zijn openbaar en worden jaarlijks door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld. De kaders voor het grondbeleid en het bepalen van de grondwaarde zijn vastgesteld door de gemeenteraad. Het binnen deze kaders te voeren grondprijsbeleid wordt vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders.
2
Uitzondering hierop vormen gronden voor woningen die uitgegeven worden aan woningcorporaties aangesloten bij de
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en uitgiften door Haven Amsterdam en Amsterdam Science Park, waarvoor andere algemene bepalingen gelden. 3
De nota “De Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2021” is niet verschenen. De minimale en vaste grondprijzen zijn
wel doorgeïndexeerd voor 2021. Voor de indexering van de vaste en minimale grondprijzen voor 2022 vormden de grondprijzen uit 2021 wel de basis.
7
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
18 januari 2022
Mandaat directeur Grond en Ontwikkeling Indien naar het oordeel van de gemeente, vanwege processpecifieke, dan wel projectspecifieke omstandigheden, het toepassen van de gehanteerde uitgangspunten in het grondprijsbeleid niet leidt tot de meest optimale erfpachtgrondprijs, kan de gemeente afwijken van de gehanteerde uitgangspunten om zo toch tot de meest optimale erfpachtgrondprijs te komen. De directeur Grond en Ontwikkeling is in voorkomende gevallen door het college van burgemeester en wethouders gemandateerd om invulling te geven aan deze afwijkingsmogelijkheid. 4 De directeur Grond en Ontwikkeling rapporteert de afwijkingen jaarlijks aan het college in de “Rapportage toepassing Grondprijsbeleid”.
Advies adviesgroep grondprijsbeleid De Nota is beoordeeld door een externe adviesgroep bestaande uit de heer P.J.J. Smolenaers MSc MRICS RT (Cushman & Wakefield), deskundige commercieel vastgoed en (residuele) grondwaardetaxaties en mevrouw drs. A.P.M. van der Wielen RMT RT (Hallie & Van Klooster Makelaardij), deskundige woningbouw. Met de commissie zijn twee (digitale) overleggen gevoerd, een algemene toelichting op 26 november 2021 en een inhoudelijk overleg op 15 december 2021. De commissie heeft op 20 december 2021 schriftelijk advies uitgebracht.
4
mandaat op grond van bijlage 4 van het Bevoegdhedenbesluit 16 december 2014 onder 3.B, lid 2 sub d i.c. “Het nemen van
besluiten inzake erfpachtuitgifte waarbij wordt afgeweken van de meest actuele door de Gemeenteraad aanvaarde (bandbreedtes van de) erfpachtgrondprijzen, ter realisering van de meest optimale erfpachtgrondprijs (artikel 160, eerste lid onder e van de Gemeentewet).”
8
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
18 januari 2022
Deel A - Het beleid voor het bepalen van de erfpachtgrondprijs
9
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
18 januari 2022
2 Grondprijsbepaling
Marktconforme grondprijzen Bij de meeste producten en diensten leidt een grote vraag tot meer aanbod, maar (bouw)grond in Nederland - en zeker in Amsterdam - is een schaars goed. Er is sprake van concurrentie, waarbij degene die de locatie het meest waardevol vindt het hoogste bod zal uitbrengen. Het aanbod van (bouw)grond kan niet, of niet snel, worden verruimd. Daarnaast duurt het realiseren van vastgoed enkele jaren, waardoor het aanbod niet op korte termijn kan worden aangepast aan de gewijzigde vraag. Hierdoor is de erfpachtgrondprijs niet of zeer beperkt te beïnvloeden en varieert de erfpachtgrondprijs (en het daarop gebouwde vastgoed) sterk in de tijd en per locatie, afhankelijk van de marktvraag. Uitgangspunt van het grondprijsbeleid is dat de gemeente de grond tegen een marktconforme prijs uitgeeft. De Europese regelgeving ter voorkoming van ongeoorloofde staatssteun bepaalt immers dat gronden moeten worden uitgegeven tegen een marktconforme prijs. Er zijn verschillende manieren om aan deze eis te voldoen. Amsterdam kiest ervoor om zo veel als praktisch mogelijk is, bouwrijpe grond via tenders in de markt te zetten.
De Europese Commissie heeft namelijk in de Mededeling Staatssteun onder meer vastgelegd dat een transactie marktconform is (en er dus geen sprake is van ongeoorloofde staatssteun) indien de grondprijs tot stand is gekomen in een openbare, transparante, onvoorwaardelijke inschrijvingsprocedure. Sinds februari 2016 heeft de gemeente Amsterdam als beleid om bij selecties waar de prijs één van de selectiecriteria is, een optieovereenkomst in de markt te zetten. In die gevallen bieden de marktpartijen niet op de grond, maar op de optie (voor bepaalde tijd) ter verkrijging van een erfpachtovereenkomst van de gemeente voor de beoogde ontwikkeling. De biedprocedure op de optievergoeding garandeert de marktconformiteit van de gronduitgifte. Naast een tender zijn er projecten waar het niet mogelijk of gewenst is om de erfpachtgrondprijs via een inschrijvingsprocedure te bepalen. Bijvoorbeeld wanneer er één-op-één afspraken worden gemaakt met een marktpartij (bijvoorbeeld: de betrokken partij is eindgebruiker). In dat geval zal de marktconforme erfpachtgrondprijs worden bepaald door Grond en Ontwikkeling op basis van de genormeerd residuele methode. De erfpachtgrondprijs heeft een beperkte geldigheidsduur. De prijs wordt opnieuw bepaald als binnen deze geldigheidsduur geen prijsafspraak is gemaakt.
Is er sprake van een prijsafspraak, dan wordt vervolgens de prijs geïndexeerd met de consumentenprijsindex (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De indexering heeft betrekking op de periode gerekend vanaf de datum einde geldigheid van de erfpachtgrondprijs tot de ingangsdatum van het erfpachtrecht of de ingangsdatum van de erfpachtwijziging (bijvoorbeeld bij transformaties).
10
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
18 januari 2022
Genormeerde residuele methode Amsterdam voert een functionele grondprijspolitiek. Voor het bepalen van de waarde van de grond is niet de kostprijs bepalend. De waarde wordt bepaald door de locatie, de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden, de tijd en de wettelijke beperkingen, bijvoorbeeld voortvloeiend uit het erfpachtrecht. Evenals het grondprijsbeleid voor bestaande erfpachtrechten kent het grondprijsbeleid voor nieuwe uitgiften een aantal centrale uitgangspunten en principes, te weten: -
Marktconformiteit Genormeerd residueel Minimale grondprijzen
Marktconformiteit Het belangrijkste uitgangspunt van het grondprijsbeleid is dat grondprijzen marktconform moeten zijn in de zin van Europese staatssteunregelgeving. Er zijn verschillende manieren om aan deze eis te voldoen. Zoals hiervoor al gemeld kiest Amsterdam ervoor om, zo veel als praktisch mogelijk is, bouwrijpe grond via tenders in de markt te zetten. Daarnaast worden grondprijzen bepaald op basis van externe (markt-)informatie, wordt het grondprijsbeleid extern getoetst en wordt er gerapporteerd over de toepassing van het grondprijsbeleid. De erfpachtgrondprijs is sterk afhankelijk van onder meer de volgende vier factoren: 1. 2. 3. 4.
de locatie; de (mogelijke) bestemming, gebruik en bebouwingsmogelijkheden daarbij inbegrepen; het moment in de tijd (economische situatie); de erfpachtrechtelijke beperkingen.
Ad. 1 Locatie De locatie is een belangrijke factor als het gaat om de hoogte van de erfpachtgrondprijs. De locatie heeft, afhankelijk van de bestemming, voornamelijk invloed op het opbrengstniveau en in mindere mate op het kostenniveau om het vastgoed te realiseren. Een kantoor op de Zuidas heeft een hogere beleggingswaarde dan hetzelfde kantoor in Amsterdam Noord, terwijl de stichtingskosten (bij gelijkblijvend(e) kwaliteit en volume) ongeveer gelijk zijn. Hierdoor verschilt de erfpachtgrondprijs voor deze bestemming per locatie aanzienlijk. Ad.2 Bestemming, toegestane gebruik en bebouwingsmogelijkheden Naast de locatie wordt de erfpachtgrondprijs bepaald door de opbrengsten die de gebruiker met het vastgoed kan realiseren. Deze opbrengsten worden onder andere bepaald door de bestemming, het toegestane privaatrechtelijke gebruik (het kan zijn dat in het erfpachtcontract beperkingen worden opgelegd ten opzichte van de publiekrechtelijk toegestane bestemming5) de toegestane vloeroppervlakte (of beperkingen daarop) en de bouwkosten. Zo heeft een kantoor 5
Voorbeeld: publiekrechtelijk is de bestemming “Wonen”, maar privaatrechtelijk kan met de erfpachter overeengekomen zijn,
dat er alleen maar middeldure huurwoningen met maximale huurprijzen zijn toegestaan.
11
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
18 januari 2022
een ander opbrengsten- en kostenniveau dan een woning. Daarnaast is het totale toegestane bouwvolume doorgaans bepalend voor de totale erfpachtgrondprijs die op een bepaalde locatie kan worden gerealiseerd. Ad. 3 Moment in de tijd De vraag naar vastgoed wisselt afhankelijk van de economische ontwikkeling. In tijden van economische neergang neemt de vraag naar vastgoed doorgaans af, terwijl in economisch betere tijden de vraag en daarmee de opbrengsten doorgaans toenemen. In hoeverre de vraag reageert op de actuele economische ontwikkelingen is vaak ook weer afhankelijk van locatie, bestemming en maatschappelijke ontwikkelingen. Ad. 4 Erfpachtrechtelijke beperkingen Anders dan bij volle eigendom kunnen in het erfpachtcontract beperkingen worden opgenomen die de waarde kunnen beïnvloeden. Genormeerd residueel De hoogte van de marktconforme grondwaarde wordt bepaald door middel van de genormeerde residuele methodiek. Residueel betekent dat de waarde van de grond bepaald wordt door de opbrengstpotentie van de grond te verminderen met de stichtingskosten die benodigd zijn om de opbrengstpotentie te realiseren. Ofwel opbrengst minus kosten is grondwaarde. Genormeerd betekent dat de gemeente uitgaat van een voor de locatie, bestemming en het moment representatief marktgemiddelde, zowel voor wat betreft kwaliteits-, opbrengsten- als stichtingskostenniveau.
Met de normering wordt voorkomen dat projecten op dezelfde locatie met dezelfde bestemming op hetzelfde moment een andere grondprijs kennen. Minimale grondprijs Grond in Amsterdam heeft altijd een prijs. Als de grond residueel gezien een negatieve waarde kent, dan is een bijdrage noodzakelijk om de opstallen te realiseren. De gemeente hanteert daarom een minimale grondprijs in het geval sprake is van een zeer lage of negatieve residuele erfpachtgrondprijs. De minimale en vaste grondprijzen zijn in deze nota opgenomen (2.3) Grafiek (1): Ontwikkeling marktwaarde, stichtingskosten en grondwaarde
Amsterdam gemiddeld - per m² GO - in EUR 10.000 8.000 6.000
Marktwaarde
4.000
Stichtingskosten
2.000
Grondwaarde
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Indicatief op basis van gemiddelden
12
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
18 januari 2022
Stappen bij het bepalen van de erfpachtgrondprijs Stapsgewijs komt de genormeerde residuele erfpachtgrondprijs voor nieuwe uitgiften als volgt tot stand: 1. Voor een locatie wordt per bestemming de marktconforme opbrengstwaarde (verkoopprijs of beleggingswaarde) bepaald, uitgaande van een eeuwigdurende looptijd van het erfpachtrecht. 2. Indien de bestemming in de erfpachtakte privaatrechtelijk is beperkt ten opzichte van het bestemmingsplan en/of de gebruikte referenties, wordt voor deze beperking(en) op basis van onderzoek een afslag bepaald op de marktconforme waarde. Op het moment dat (in vergelijkbare situaties) de gebruikte referenties gelijke beperkingen kennen, blijft een afslag achterwege. Als de gebruikte referenties een grotere beperking kennen dan waarvoor de erfpachtgrondprijs wordt bepaald, dan wordt de erfpachtgrondprijs naar boven bijgesteld. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer vergelijking plaatsvindt met vastgoedtransacties op basis van een voortdurend erfpachtrecht. 3. Voor het bepalen van de erfpachtgrondprijs wordt de marktconforme waarde verminderd met de genormeerde nieuwbouwstichtingskosten. Daarbij wordt rekening gehouden met gestelde duurzaamheidseisen, de eisen uit het Bouwbesluit en de eventuele van invloed zijnde locatieeigenschappen op de bouwkosten.
Voor nieuwe uitgiften geldt dat alle bestemmingen op het perceel, ook de parkeerplaatsen op maaiveld en het onbebouwde terrein een afzonderlijke erfpachtgrondprijs krijgen, zolang deze een zelfstandige economische waarde kennen. De erfpachtgrondprijs wordt per relevante meeteenheid van de bestemming berekend (per m² kavel, gebruiksoppervlakte, bruto vloeroppervlakte, parkeerplaats, woning, of eenheid). In het geval van gestapelde bouw wordt de grondprijs doorgaans berekend per m² bvo te realiseren bebouwing en in het geval van eenlaagse of vrijstaande bouw per m² perceel. De totale erfpachtgrondprijs is de som van de erfpachtgrondprijzen van alle afzonderlijke bestemmingen met een zelfstandige economische waarde.
Vaste en minimale erfpachtgrondprijzen Voor enkele bestemmingen, bijvoorbeeld sommige sociaal-maatschappelijke voorzieningen, wordt de erfpachtgrondprijs niet alleen residueel bepaald, maar kunnen ook (minimale) vaste erfpachtgrondprijzen gelden. In deel B staat in welke gevallen een vaste erfpachtgrondprijs van toepassing kan zijn. Voor alle vastgoedsegmenten wordt naast een residuele ook een minimale erfpachtgrondprijs gehanteerd indien daartoe aanleiding bestaat. Grond is niet gratis en als de grond residueel gezien onder de minimale erfpachtgrondprijs wordt gewaardeerd, dan is een bijdrage ter hoogte van de
13
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
18 januari 2022
minimale erfpachtgrondprijs noodzakelijk om (een deel van) de kosten te dekken. De gemeente Amsterdam hanteert per definitie geen negatieve erfpachtgrondprijzen verstrekt dus geen bijdragen via de erfpachtgrondprijs. De gemeente hanteert ook een minimale grondprijs indien uit de berekening een negatieve erfpachtgrondprijs voortvloeit. Met een minimale erfpachtgrondprijs dragen alle bestemmingen bij aan de grondproductiekosten.
Algemeen uitgangspunt: bouwrijpe levering Grondprijsbeleid is niet alleen een belangrijk onderdeel van het faciliterend grondbeleid, maar ook van het actieve grondbeleid (naast bijvoorbeeld het selectiebeleid en het uitgiftebeleid). Bij het bepalen van de erfpachtgrondprijs van bouwrijpe grond voor de diverse bestemmingen, hanteert Amsterdam de volgende algemene uitgangspunten:
levering van de grond als bouwterrein in bouwrijpe staat, waarmee onder andere wordt voldaan aan de criteria van de Wet op de Omzetbelasting (Wet OB; btw) en vrij van bijzondere belemmeringen (bijvoorbeeld beperkt zakelijke rechten als erfdienstbaarheden), die het beoogde gebruik in de weg staan; een bodemkwaliteit geschikt voor het toekomstige gebruik; uitgifte van de grond in erfpacht met de erfpachtgrondprijzen als basis voor de hoogte van de erfpachtcanon of afkoopsom; de genoemde erfpachtgrondprijzen zijn exclusief btw en er wordt btw-belast geleverd.
Op het moment dat niet wordt voldaan aan één of beide van de twee eerstgenoemde uitgangspunten, kan dit gevolgen hebben voor de erfpachtgrondprijs. Bij het bepalen van de erfpachtgrondprijs neemt de gemeente namelijk het fiscaal regime in acht dat van toepassing is. Als een levering niet belast is met btw (maar uitsluitend met overdrachtsbelasting) kan een correctie voor de overdrachtsbelasting worden toegepast. Uitgifte van bebouwde grond Er zijn situaties waarbij de gemeente bebouwde grond uitgeeft, waarmee dus niet wordt voldaan aan het uitgangspunt van levering van bouwrijpe grond bij uitgifte. In die gevallen wordt de erfpachtprijs per casus bepaald.
14
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
18 januari 2022
3 Stichtingskosten
De stichtingskosten vormen een belangrijke component in de residuele grondprijssystematiek: de marktwaarde wordt immers verminderd met stichtingskosten om te komen tot de erfpachtgrondprijs. Zowel wijzigingen in de marktwaarde als in de stichtingskosten beïnvloeden het resultaat van de erfpachtgrondprijs. Bij een genormeerd residuele grondprijsbepaling bestaan de stichtingskosten uit genormeerde bouwkosten en bijkomende kosten op basis van zogenaamde referenties.
Bouwkosten zijn de kosten die de aannemer aan zijn opdrachtgever in rekening brengt om de opstallen daadwerkelijk te bouwen (directe bouwkosten en opslagen voor de aannemer, veelal aangeduid als indirecte bouwkosten). Bijkomende kosten zijn de kosten die de realisatie van de opstallen mogelijk maken: onder andere honoraria (architect, constructeur, projectmanagement, et cetera), leges, aansluitkosten, financieringskosten en kosten projectontwikkeling (algemene kosten en winst en risico projectontwikkeling).
Grafiek (2): Ontwikkeling stichtingskosten per stadsdeel
Stichtingskosten per m² GO - in EUR 4.000
Centrum
3.000
West Nieuw-West
2.000
Zuid
1.000
Oost Noord
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019 2020 2021
Zuidoost
Indicatief en op basis van gemiddelden
Bouwkosten en bijkomende kosten worden beïnvloed door marktontwikkelingen (vraag en aanbod), door de waarde van het geld (inflatie), door verschillen in kwaliteitsniveau en verandering in regelgeving. De toename van het aantal bouwprojecten zorgt voor een schaarste aan bouwmaterialen en bouwpersoneel. Dit resulteert in oplopende kosten onder meer door hogere materiaalprijzen, uurlonen en opslagen. Bij een lage vraag naar projecten ontstaat een tegengesteld effect.
15
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
18 januari 2022
Referentiemodellen woningbouw en niet-woonbestemmingen Het bepalen van de stichtingskosten van zowel woon- als niet-woonbestemmingen vindt plaats aan de hand van meerdere referentiemodellen (i.e. verschillende gebouwtypologieën en -vormen). De stichtingskosten variëren per referentiemodel. De stichtingskosten worden elk kwartaal geactualiseerd op basis van de gegevens van en overleg met bouwkostenexperts van (externe) bouwkostenbureaus en ontwikkelingen in de markt. Daarbij worden ook de ontwikkelingen rond de hierna beschreven duurzaamheidsaspecten betrokken. De referentiemodellen representeren zo veel als mogelijk het vastgoed dat in de regio Amsterdam wordt gerealiseerd. De projecten die worden gebouwd, wijken in de regel af van de modellen, maar met de keuze van de juiste referentie wordt het werkelijk te realiseren bouwplan zo goed mogelijk benaderd. Bouwers, beleggers en ontwikkelaars zullen, zowel in goede als in minder goede economische tijden, op zoek gaan naar een optimale combinatie van kwaliteit en kosten behorend bij de beoogde doelgroep en het beoogde marktsegment. Hierdoor ontstaat een veelvoud aan bouwvormen, verschillende volumes en bouwkwaliteiten. Voor laagbouwwoningen zijn er onder andere referenties voor rijwoningen en twee-onder-éénkapwoningen. Voor meergezinswoningen zijn ze er voor galerijwoningen, corridorwoningen, torens en combinatievormen.
Om met de referenties een oplossing te bieden voor de variëteit in onder meer gebouwvormen, architectuur, materiaalgebruik en duurzaamheidsaspecten, wordt in de modellen gewerkt met opslagen voor onder meer locatie, plintfuncties, geluidsbelasting en (al dan niet benoemde) kwaliteit met een koppeling naar de marktwaarde. De opslag voor plintfuncties wordt standaard toegepast bij meergezinswoningen. De opslagen worden regelmatig beoordeeld aan de hand van marktontwikkelingen en zonodig aangepast. Ook voor overige bestemmingen en functies, zoals kantoren, commerciële plintfuncties, bedrijfsgebouwen, hotels en parkeervoorzieningen worden genormeerde referenties gebruikt die qua gebouwvorm en kwaliteit zo goed mogelijk aansluiten bij wat er nieuw wordt gebouwd. Een verdere normalisatie vindt daarnaast plaats door bouw- en stichtingskosten terug te rekenen naar prijzen per m² bvo. Voor zeer afwijkende bouwvormen en bouwkwaliteiten, als gevolg van eisen vanuit de gemeente of locatieafhankelijke factoren,) wordt er in overleg met de bouwkostendeskundige een bijpassende referentie gezocht en worden er genormeerde stichtingskosten bepaald.
Stichtingskostenontwikkeling Ook in het afgelopen jaar is de stijging van de stichtingskosten doorgezet. Voor een goed beeld van de ontwikkeling van de bouwkosten wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde BDB6indices. De stijging van de kosten heeft verschillende oorzaken, onder andere: 6
prijsstijging grondstoffen op de wereldmarkt;
Bron: Bureau Documentatie Bouwwezen
16
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
18 januari 2022
loonontwikkeling door economie en schaarste aan geschoolde bouwvakkers; tekort aan productiecapaciteit bouwproducten (vloeren, heipalen, etc.); beschikbaarheid (kleinere voorraden); kennis bouwtechniek hoogbouw bij een relatief beperkt aantal aannemers; oplopende risico-opslagen door schaarste in de markt; veranderende wettelijke eisen t.a.v. energiegebruik, -behoefte en duurzame opwekking in gebouwen (BENG); duurzaamheidseisen als groen dak; strengere normen waterbergend vermogen; trillingsarm heien; door de gemeente gestelde uitvoeringseisen.
De hoogte van de stichtingskosten waar de marktpartijen mee te maken hebben wordt voor het grootste deel beïnvloed door het aanbod van werk in de bouw en hieraan gekoppeld de mate van concurrentie. Daarbij wordt aangesloten op de ontwikkelingen in de regio Amsterdam, omdat uit onderzoek is gebleken dat de stichtingskosten in de regio Amsterdam boven het Nederlands gemiddelde liggen.
De genormeerde referenties worden per kwartaal geactualiseerd aan de hand van de BDB-indices. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de structurele en conjuncturele ontwikkelingen. De structurele kostenontwikkelingen geven de kostprijsontwikkeling weer bij een onveranderde vraag. De conjuncturele kostenontwikkelingen worden bepaald door veranderende vraag en aanbod, ook wel de marktwerking. De marktwerking (uitgedrukt in een percentage) kan zowel positief zijn, bij een hoge vraag en aanbod, als negatief bij een lage vraag en veel aanbod. De afgelopen jaren is de marktwerking ononderbroken positief geweest bovenop de reguliere loonen prijsstijgingen.
17
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
18 januari 2022
Duurzaamheid (Bijna) energieneutraal bouwen en kosten Duurzaam bouwen is aan de orde van de dag en een belangrijk element in de hedendaagse bouw. Verduurzaming vindt plaats in zowel de bestaande bouw als de nieuwbouw en uit zich onder meer in energiebesparende maatregelen, hergebruik van materialen, of materialen die zich op een later moment goed lenen voor hergebruik (circulair bouwen). Per 1 januari 2021 wordt de energieprestatie van nieuwbouw bepaald aan de hand van de BENGnormering. BENG staat voor Bijna Energie Neutrale Gebouwen. De BENG-normen zijn een verdere uitsplitsing van de EPC in drie onderdelen. In plaats van 1 EPC-norm worden bij BENG aparte normen gesteld aan het bouwkundige deel zoals de isolatie, glas en luchtdichtheid van het casco (BENG 1), aan de hoeveelheid primaire fossiele energie dat wordt verbruikt (BENG 2) en aan het aandeel duurzame energie dat wordt gebruikt (BENG 3). Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dan dat de vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor BENG. Die eisen vloeien voort uit het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese Energy Performance of Buildings Directive (EPBD).
Aardgasloos bouwen Per 1 juli 2018 is het niet meer toegestaan om een omgevingsvergunning aan te vragen voor een nieuw bouwwerk met een gasaansluiting. Dit volgt uit een wijziging van de Gaswet. Door deze wijziging mag de netbeheerder in beginsel geen gasaansluitingen meer realiseren bij nieuwbouw. Een gasaansluiting is alleen mogelijk als het college van burgemeester en wethouders vanwege een zwaarwegende reden van algemeen belang een uitzondering maakt. Gemeenten krijgen daarnaast de bevoegdheid om gebieden aan te wijzen waar helemaal geen nieuwe gasaansluitingen meer mogen komen, dus ook niet meer voor bestaande gebouwen. Het uitgangspunt voor de gehanteerde kostenreferenties is op basis van stadsverwarming of WKO (zonder gasaansluiting). Aardgasloos bouwen zonder aansluiting op stadsverwarming, bijvoorbeeld door warmtepompinstallaties, is mogelijk en loopt dan veelal via het energiebedrijf. Duurzaamheid in relatie tot erfpachtgrondprijzen Duurzaamheidseisen werken door in de grondprijzen. Duurzaamheidseisen kunnen resulteren in hogere stichtingskosten, maar veelal ook in een verlaging van onderhouds- en energiekosten en verhoging van de toekomstwaarde voor de eindgebruiker. Er wordt daarom bij duurzaamheidseisen gekeken naar zowel het effect op kostenniveau als op het opbrengstniveau. Het effect verschilt per duurzaamheidseis.
Verhoging van duurzaamheidseisen heeft zodoende niet per definitie een negatief effect op de erfpachtgrondprijs. Dit hangt af van de afwijking die de duurzaamheidseisen veroorzaken op het kosten- en opbrengstenniveau. Bij de grondprijsbepaling wordt voor wat betreft het gehanteerde stichtingskostenniveau middels een genormeerde methodiek aangesloten bij het duurzaamheidsniveau zoals het op dat moment geldt. Genormeerd betekent dat de gemeente niet uitgaat van (eventueel bekende en/of aanwezige) feitelijke opbrengsten- en kostenniveaus op dat moment, maar van ‘genormeerde’ kosten- en opbrengstenniveaus op basis van externe informatiebronnen, voor vergelijkbare objecten. Hiermee wordt voorkomen dat projecten met dezelfde locatie en bestemming op
18
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
18 januari 2022
hetzelfde moment een andere grondprijs kennen. Deze methodiek die in het beleid is verankerd impliceert zodoende dat de door de gemeente gehanteerde uitgangspunten afwijkend kunnen zijn van het uiteindelijk daadwerkelijk gerealiseerde object. De (duurzaamheids-) eisen zoals die gelden op het moment van grondprijsbepaling vormen echter te allen tijde de grondslag voor de stichtingskosten en opbrengsten. Thans is dit conform het bouwbesluit met daarin eisen zoals BENG, MPG (MilieuPrestatie Gebouwen; MPG-norm 0,8 per 1 juli 2021) en aardgasvrij bouwen. Eventuele aanvullende ambities van een ontwikkelaar worden zodoende niet meegenomen in de bepaling van de stichtingskosten en het opbrengstenniveau. Wel worden in sommige projectsituaties nadere duurzaamheidsniveaus afgesproken. Het gaat om de uitwerking van vastgestelde investeringsnota’s waar extra ambities in zijn opgenomen op het vlak van duurzame energie, circulair, regenbestendig en natuurinclusief bouwen. In het geval dat ambities als eis worden gesteld, wordt rekening gehouden met de bijbehorende meerkosten, maar ook met eventuele bijbehorende meeropbrengsten indien van toepassing.
19
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
18 januari 2022
4 Erfpacht
De gemeente Amsterdam geeft grond uit in erfpacht en is daarmee de erfverpachter. De verkrijger van het erfpachtrecht is de erfpachter. Uitgifte van grond in erfpacht betekent dat de grond in eigendom blijft van de gemeente - de gemeente heeft het zogenaamde bloot eigendom - en dat de erfpachter de grond mag gebruiken tegen een vergoeding in de vorm van een erfpachtcanon. De gemeente voert dit beleid al sinds 1896: uitgifte in erfpacht is de regel en verkoop in vol eigendom de uitzondering. Tot het raadsbesluit in 2016 werd de grond in voortdurende erfpacht uitgegeven. Sinds juli 2016 vindt uitgifte in eeuwigdurende erfpacht plaats (AB2016), uitgezonderd uitgiften waarvoor de contractuele onderhandelingen al gestart waren onder het oude beleid. Bij zowel uitgifte in voortdurende als uitgifte in eeuwigdurende erfpacht is sprake van een recht met een onbeperkte looptijd, maar bij voortdurende erfpacht wordt de canon aan het einde van een zogenaamd (administratief) tijdvak herzien. Eeuwigdurende erfpacht kent geen tijdvakken, waardoor canonherzieningen tot het verleden behoren. Hoewel nieuwe uitgiften in principe plaatsvinden onder de Algemene Bepalingen (AB) 2016, vinden er nog steeds incidenteel uitgiften plaats op basis van AB 2000 (voortdurend erfpacht).
Het in deze Nota vastgelegde beleid is eveneens van toepassing op onder de AB 2000 te sluiten ontwikkelovereenkomsten, voor zover voor de programmaonderdelen binnen die overeenkomsten geen grondprijzen zijn vastgesteld. Voor nieuwe uitgiften voor sociale huurwoningen van corporaties onder de Algemene Bepalingen 1998 (AB1998) geldt eveneens een uitzondering en wordt uitgegaan van de erfpachtgrondprijzen dan wel afkoopsommen die zijn afgesproken met de Amsterdamse Federatie van Woningbouwcorporaties (AFWC) in de Samenwerkingsafspraken 2020-2023. Zijn er geen afspraken over de erfpachtgrondprijzen, dan wordt alsnog uitgegaan van het hier voorliggende beleid. De verkoop en grondruil van grond in vol eigendom is een bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders. Alle voorgenomen verkopen en grondruilen onder dit regime moeten ter goedkeuring worden voorgelegd aan het college. De waarde van de grond bij verkoop in vol eigendom wordt bepaald door Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam. De waardebepaling vindt plaats op basis van het uitgangspunt van marktconformiteit.
Het gebruik van de erfpachtgrondprijs Erfpachtgrondprijzen worden in verschillende fasen van gebieds- en vastgoedontwikkeling gebruikt. Er zijn erfpachtgrondprijzen nodig voor plannen die op de korte en lange termijn tot ontwikkeling (en dus gronduitgifte) moeten komen (bijvoorbeeld bouwplannen en gebiedsontwikkelingen). In deze fasen zijn de omstandigheden waaronder de grond moet worden beprijsd verschillend en dient de erfpachtgrondprijs ook een ander doel.
20
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
Een belangrijke toepassing van de erfpachtgrondprijzen is om de opbrengsten in grondexploitaties te ramen. Anders dan in uitgiftesituaties, dienen deze prijzen als financieel kader voor een gebieds- of kavelontwikkeling: de kosten van de grondproductie (middels bouwrijp maken) worden betaald uit de opbrengsten van gronduitgifte.
18 januari 2022
Erfpachtgrondprijzen worden gebruikt voor: 1. het financieel kader voor gebiedsontwikkeling én 2. gronduitgiften.
Voordat de gemeente aan een ontwikkeling kan beginnen, dient de financiële haalbaarheid daarvan in de grondexploitatie te worden bepaald. Erfpachtgrondprijzen die worden opgenomen in de grondexploitatie moeten dus een goed en actueel beeld geven van de te verwachten grondopbrengsten, die soms jaren in de toekomst liggen. Daarnaast zijn erfpachtgrondprijzen nodig voor de uitgifte van gronden. Hiermee wordt bepaald welke canon of afkoopsom een erfpachter aan de gemeente verschuldigd is als hem de grond ten behoeve van de vastgoedontwikkeling in erfpacht wordt uitgegeven.
Canon en canonpercentage De canon is de periodieke (jaarlijkse) vergoeding voor het gebruik van de grond. Bij eeuwigdurende erfpacht wordt deze bij uitgifte berekend door de erfpachtgrondprijs te vermenigvuldigen met het canonpercentage. Na uitgifte wordt de canon, afgezien van een jaarlijkse inflatie-indexering, bij eeuwigdurende erfpacht alleen aangepast indien het erfpachtrecht wijzigt, bijvoorbeeld bij aanpassing van het volume en/of de bestemming. Bij voortdurende erfpacht vinden er periodieke canonaanpassingen plaats (veelal eens per 50 jaar).
Het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpachtrechten onder de AB2016 is opgebouwd uit drie elementen:
de reële rente (i.c. nominale rente + of -/- inflatieverwachting en door de gemeente begrenst tussen de 1% en de 3% om de erfpachter te beschermen tegen rentestijgingen) inflatieverwachting (2%) een risico-opslag (1,5%)
21
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
18 januari 2022
Voor het bepalen van het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpacht wordt de volgende formule gehanteerd: canon % =
d-i 1+d
De letter “d” staat voor de disconteringsvoet. Dit is het rekenpercentage waarmee de contante waarde van een toekomstige kasstroom kan worden berekend. Deze disconteringsvoet is opgebouwd uit de reële rente, gecorrigeerd voor inflatieverwachting en een opslag voor risico en kosten. De reële rente wordt afgeleid uit de nominale rente door deze te corrigeren voor de inflatieverwachting. De nominale rente wordt gelijkgesteld aan het gemiddeld effectief rendement op aflosbare staatsleningen met een resterende looptijd van tien jaar. Deze rente wordt door de markt bepaald en eenduidig gepubliceerd. De letter “i” staat voor de verwachte jaarlijkse prijsinflatie. De disconteringsvoet maakt het mogelijk te rekenen met bedragen op verschillende momenten in de tijd. De waarde van een euro nu is niet gelijk aan de waarde van een euro over een jaar. Met behulp van de disconteringsvoet worden bedragen in het heden, een kasstroom in de toekomst en bedragen in de toekomst, met elkaar vergelijkbaar. De verwachte prijsinflatie is nodig om de toekomstige canonbedragen in te kunnen schatten.
Bandbreedte in de reële rente Voor de reële rente wordt een bandbreedte aangehouden. Zonder bandbreedte is er een kans op periodes met een extreem hoge of juist negatieve reële rente als gevolg van het economisch klimaat. Een erg lage of - in extreme gevallen van een lage rente en deflatie - zelfs negatieve disconteringsvoet, zou leiden tot een laag of zelfs negatief canonpercentage. Het is niet de bedoeling om grond uit te geven waar de gemeente geld op toe moet leggen. Het is bovendien niet te verwachten dat een extreem laag of negatief canonpercentage overeenkomt met de (grond)markt. Daarom wordt, in lijn met het advies van Francke & Frijns7, voor de reële rente een bandbreedte tussen de 1% en 3% gehanteerd. Op deze manier hebben extreem hoge of lage reële rentestanden geen invloed op het canonpercentage. Inflatieverwachting De inflatieverwachting is enerzijds nodig voor het bepalen van het canonpercentage voor de canon en anderzijds om een bandbreedte voor de reële rente te kunnen toepassen om extremen in de rentestanden niet te laten doorwerken in het canonpercentage. De canon voor eeuwigdurende erfpachtrechten wordt jaarlijks geïndexeerd. Om zogenaamd `dubbel´ indexeren te voorkomen, wordt de verwachte inflatie `uit´ het canonpercentage gehaald (= d-i). Opslag voor risico en kosten De risico-opslag is nodig, omdat de gemeente op meerdere terreinen risico loopt.
De twee meest bepalende risico’s zijn:
7
Advies over de bepaling van het canonpercentage (2013).
22
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
18 januari 2022
Het risico dat de toekomstige rente voor de lening die de gemeente aangaat voor het bouwrijp maken van grond uitstijgt boven de canon die de gemeente als vergoeding terugkrijgt. Het risico dat de erfpachter de canon niet (of niet tijdig, of niet volledig) betaalt.
Het canonpercentage voor nieuwe uitgiften onder de AB2016 in 2022 De nominale rente voor het vaststellen van het canonpercentage wordt gebaseerd op de rente op de kapitaalmarkt (het rendement op staatsleningen met een looptijd van tien jaar). De inflatieverwachting wordt gelijkgesteld aan de inflatiedoelstelling van de Europese Centrale Bank en is 2%. Voor de inflatieverwachting bestaat geen eenduidige lange-termijnverwachting gebaseerd op objectieve marktgegevens. Een lagere inschatting van de inflatie maakt het canonpercentage hoger, want de inflatiecorrectie gaat ervan af. Voor de bepaling van de risico-opslag heeft de Grondwaardecommissie8 een bandbreedte van 1,5% tot 2% geadviseerd. Voor het actuele canonpercentage is de risico-opslag van 1,5% gekozen. Dit leidt tot de volgende parameters voor het bepalen van het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpacht voor 2022: Parameters nominale rente: 10-jaars staatsrente (nr)
-/-0,1%9
reële rente (r): nominale rente -/inflatieverwachting (r=nr – i)
1,00%10
risico-opslag (r0)
1,50%
inflatieverwachting (i)
2,00%
d (r+ro+i)
4,50%
In de tabel hieronder wordt de canonformule ingevuld met bovenstaande parameters: Formule (4): Berekening canonpercentage Canonpercentage nieuwe uitgiften 2022
berekening canon %
d-i = 1+d
4,5% - 2% 1 + 4,5%
8
Bron: rapport “Schoon Schip” (18 juni 2015).
9
Peildatum 1 oktober 2021 afgerond op 1 cijfer achter de komma.
10
= 2,39%
De reële rente, gebaseerd op een inflatieverwachting van 2%, is -2,1%; De reële rente is beperkt tot een bandbreedte tussen·
de 1% en 3%. In de berekening is uitgegaan van een reële rente van 1%.
23
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
18 januari 2022
Het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpacht is vanaf 2016 ongewijzigd gebleven, namelijk 2,39%. De canon wordt jaarlijks aangepast met de inflatie (CPI-alle huishoudens). Wanneer er sprake is van negatieve inflatie: deflatie, dan wordt de aanpassingscoëfficiënt op 1 gesteld en blijft de canon gelijk. Voor uitgiften in voortdurende erfpacht geldt een ander canonpercentage, dat ieder kwartaal in het Gemeenteblad wordt gepubliceerd.
Afkoop van de canonverplichtingen Bij de afkoop (vooruitbetaling) van de periodieke canon is de afkoopsom gelijk aan de netto contante waarde van alle toekomstige canonbetalingen die de erfpachter aan de gemeente is verschuldigd. De erfpachter betaalt dan een afkoopsom, die als eenmalige betaling in de plaats komt van de nog niet vervallen canon(s). Bij eeuwigdurende erfpacht wordt daarmee de canon afgekocht voor de oneindige duur van het erfpachtrecht. Bij nieuwe uitgiften onder eeuwigdurende erfpacht is de afkoopsom gelijk aan de erfpachtgrondprijs. Bij sommige bestemmingen heeft de erfpachter de keuze tussen canon of afkoop en bij sommige bestemmingen is de erfpachter verplicht om af te kopen. Bij uitgifte van erfpachtrechten met de volgende bestemmingen kan de erfpachter kiezen of hij periodiek canon wil gaan betalen of dat de canonverplichtingen (voor de bestemming en volume volgens het erfpachtcontract) worden afgekocht:
wonen inclusief bijbehorende parkeervoorzieningen; sociaal maatschappelijke voorzieningen waarvoor de vaste erfpachtgrondprijs van toepassing is.
Voor alle andere bestemmingen heeft de erfpachter, bij nieuwe gronduitgifte onder de AB2016, geen keuze maar is eeuwigdurende afkoop verplicht (voor de bestemming en volume volgens het erfpachtcontract). Dit is in ieder geval van toepassing voor de volgende bestemmingen:
Bedrijfsruimte Co-locatie Congrescentrum Datacenters Detailhandel Horeca (inclusief alle onder deze noemer vallende bestemmingen, waaronder bijvoorbeeld hotels) Kantoren Laboratoria Nutsvoorzieningen Parkeervoorzieningen niet ten behoeve van wonen Reclamemasten Recreatie (inclusief alle onder deze noemer vallende bestemmingen, waaronder bijvoorbeeld een casino en speelhallen)
24
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
18 januari 2022
Warmte-koudeopslag
In bepaalde gevallen heeft de erfpachter te maken met meerdere `bestemmingen´ in een recht. Afkoop voor het erfpachtrecht is verplicht als één van bovengenoemde bestemmingen de hoofdbestemming is, ook als er andere bestemmingen onder vallen. In twijfelgevallen bepaalt de gemeente wat de hoofdbestemming is. Als het betalen van een periodieke canon tot de mogelijkheden behoort wordt dit opgenomen in de erfpachtaanbieding. In verband met mogelijke effecten van de coronacrisis op de vastgoedmarkt is besloten de in 2020 ingevoerde tijdelijke maatregel te verlengen tot 1 januari 2023. Daardoor blijft het voor nieuwe erfpachtuitgiften voor commercieel vastgoed onder de AB2016 mogelijk om, in plaats van het betalen van de verplichte afkoopsom, voor de duur van maximaal twee jaar en in één betaling voor twee jaar vooraf canon te betalen, waarna de canon alsnog eeuwigdurend moet worden afgekocht tegen de volledige afkoopsom. Tevens geldt dat de canon moet worden afgekocht zodra de ontwikkelaar zijn erfpachtrecht geheel of gedeeltelijk overdraagt aan de belegger, of zelf in gebruik neemt, of zoveel eerder als door de erfpachter gewenst. De regeling geldt voor projecten waarvan het erfpachtrecht vòòr 1 januari 2023 ingaat.
25
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
18 januari 2022
Deel B - Marktontwikkelingen deelmarkten en erfpachtgrondprijzen 2022
26
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022
18 januari 2022
5 Woningbouw
Woningtypen Amsterdam heeft zo’n 475.000 woningen en kent vele typen. De woningmarkt is op te delen in twee hoofdcategorieën, te weten koop- en huurwoningen. Binnen de koopwoningmarkt komen in beginsel alle woningtypen voor (diverse typen één- en meergezinswoningen, maar ook waterwoningen en woonboten). Naast de vrije sector koop is ook gestart met de middeldure koop. Binnen de huurwoningmarkt worden de categorieën sociaal en markthuurwoning onderscheiden, waarbij binnen de markthuurwoningen onderscheid kan worden gemaakt tussen middeldure huur (waaronder eeuwigdurende middeldure huur) en vrije sector (dure) huur. De zogenaamde wooncoöperaties nemen een aparte plek in, evenals de woonwerkwoningen. Voor verschillende categorieën gelden aparte beleidsregels. Die categorieën worden hierna besproken. Daaraan voorafgaand worden de ontwikkelingen op de koop- en huurmarkt beschreven, zowel voor heel Nederland als voor Amsterdam.