1. Initiatiefvoorstel van het lid Havelaar Herstel niet onderbouwde prijsverhogingen erfpacht bij (zolder) bergingen.pdf

Ervaring [gelakt] van 2006 tot 2011 ben ik erfpachtbeheerder geweest. In deze periode was het gebruikelijk om dergelijke aanbiedingen zonder economische meerwaarde te doen. Ratio hierachter was, dat een ‘berging’ geen aparte bestemming is (dit werd destijds onderschreven door de afdeling vastqoedadvisering) en dus onder de bestemming ‘woning’ viel. Wanneer de bestemming van een erfpachtrecht wijzigde van bijv. 3 naar 4 woningen doordat de bergingen op de zolderverdieping werden omgezet naar een extra woning, werd hiervoor geen berekening gemaakt. De grondprijsberekenaars werden dan ook niet meegenomen in deze dossiers: de erfpachtbeheerder ging er bij voorbaat van uit dat er geen economische meerwaarde aan de bestemmingswijziging werd toegekend en dus werd er geen berekening gemaakt en geen grondprijsadvies aangevraagd.’

35 AB1915, AB1937, AB1955, AB1966, AB1994, AB2000. 36 Gemeente, Economische meerwaarde bij toename aantal woningen / vergroten bestaande woning met berging?, 13 maart

2017, p.4 (onderstreping LL, Bijlagenboek). De afdeling vastgoedadvisering staat ook bekend onder de namen TAG (Team Advisering Grondprijzen) en onder de naam Regie & Advies.

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 30 van 45

Op 28 juni 2017 is nieuw grondbeleid ingevoerd met de zogenaamde WOZ x BSQ methode.37 Nadien berekende de gemeente een prijsverhoging voor dergelijke ‘woon-bergingen’ met de ABCD-formule als volgt:  de nieuwe erfpachtgrondwaarde (de B in de formule) door het aantal vierkante meters berging x buurstraatquote x WOZ-waarde x een depreciatiefactor van 90%.  de oude erfpachtgrondwaarde (de C in de formule uit het Beleid Bestemmings- en Bebouwingswijzigingen) een stukprijs van € 4.000, € 8.000 of € 12.000.38 Deze stukprijs is gebaseerd op een element uit de WOZ-waarde. ‘Grondwaardebepaling WOZ-BSQ methodiek In de WOZ-waardering worden deelobjecten apart gewaardeerd. Dat betekent dat de woning een waarde per m2 go krijgt en de aanhorigheden zoals bergingen, tuinen, kelders etc. een waarde apart per meeteenheid, zoals vierkante meter of stuk. Bergingen een waarde per stuk die ligt tussen de € 4.000,- en de € 8.000,- afhankelijk van het peiljaar en de locatie.’

De stukprijs voor bergingen is lager dan de sinds 2015 gerekende erfpachtgrondwaarde voor bergingen. Ook is de depreciatie in de berekening gedaald van 25% naar 10%. Dit leidde tot aanzienlijk hogere prijsverhogingen bij bestemmingswijzigingen dan voorheen. Uit een concrete casus blijkt dat een prijsverhoging is berekend van € 146.945 voor drie bergingen, hetgeen neerkomt op bijna € 49.000 per berging. In een tweede casus is een prijsverhoging berekend van € 220.301, hetgeen neerkomt op € 55.000 per berging.39

Samenvattend, vanaf 2015 zijn, zonder dat er een beleidswijziging aan ten grondslag lag en zonder instemming van de gemeenteraad, zijn prijsverhogingen gerekend voor het bewonen van (zolder-) 37 Gemeente, Instemmen met het collegebesluit tot vaststelling van het beleid Grondwaardebepaling voor bestaande

erfpachtrechten 2017, 28 juni 2017. 38 Gemeente, RE: Notitie Vervolg Bergingenproblematiek, 14 juli 2017, p.1 (Bijlagenboek). 39 Gemeente, Notitie gevraagde beslissing bergingenproblematiek, 22 mei 2023, p. 9 (Bijlagenboek).

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 31 van 45

bergingen. Ook documenten waaruit blijkt dat er goedkeuring was van het college voor het berekenen prijsverhogingen zijn niet gevonden. Vanaf 2017 zijn deze prijsverhogingen vanwege een andere berekeningswijze (WOZ x BSQ met vaste eenheidskosten per berging) aanzienlijk verhoogd. De prijsverhogingen liepen op tot € 50.000 per berging.

13 Bezwaar tegen de prijsverhoging bij bestemmingswijziging bergingen Dit hoofdstuk beschrijft hoe erfpachters aangaven te zijn misleid, te hebben gedwaald en onjuist te zijn geïnformeerd over de prijsverhogingen. Vanaf 8 januari 2020 is de gemeente aanbiedingen voor overstap eeuwigdurende erfpacht gaan versturen. Bij het opstellen van overstapaktes door notarissen en bij meldingen door erfpachters over afwijkende oppervlaktes werd bij veel erfpachtrechten inzichtelijk dat bergingen werden bewoond. Op 15 februari 2021 stelden verschillende erfpachters via hun advocaat vragen over de bestemmingswijzigingen en de in rekening gebrachte prijsverhoging.40 De onbevredigende antwoorden leiden tot een bezwaar tegen, kort gezegd, de voor overstap vereiste bestemmingswijziging ‘berging’ naar de bestemming ‘wonen’ én bezwaar tegen de lage door de gemeente vastgestelde huidige erfpachtgrondwaarde van € 4.000 per berging. Een lage huidige erfpachtgrondwaarde leidt via de ABCD-formule tot een hoge prijsstijging.41 ‘Standpunten van de heer [gelakt] De heeft namens erfpachters zijn bedenkingen geuit en stelt dat de aanbiedingen misleidend zijn. Ter onderbouwing hiervan stelt hij het volgende:  de waarde van de bergingen op de zolderverdieping van de erfpachtrechten in kwestie is bijzonder laag. Hierdoor valt de canonverhoging onevenredig vit.

Volgens zijn cliënten dient aansluiting gezocht te worden bij de marktwaarde van de bergingen. Dit standpunt onderbouwt hij met het deskundigenrapport dat hij voor het dossier van Patroclosstraat [gelakt] te Amsterdam heeft laten opmaken.  Omdat de bergingen geen onderdeel zijn van de overeengekomen erfpachtbestemming, dient de gemeente voor de huidige situatie de vierkante meters van de bergingen te rekenen bij die van de woning.  De gemeente komt haar contractuele afspraken met de erfpachter niet na. De [gelakt] stelt dat bij de toepassing van de ABCD-formule de gemeente voor de huidige situatie uitgaat van bergingen als bestemming, terwijl de bergingen niet als bestemming zijn overeengekomen in de erfpachtvoorwaarden. Daarom dient de gemeente in haar berekening voor de bestemmingswijziging uit te gaan van de vastgelegde bestemming.  De gemeente hanteert in de aanbieding een andere formule dan de in de algemene bepalingen opgenomen ABCD-formule. Doordat de gemeente de verkeerde formule

40 Gemeente, FW: RE: vraag economische meerwaarde bij toevoegen woningen [122663025], 23 februari 2022 (Bijlagenboek). 41 Gemeente, Aanpassen beleid of maken procesafspraken over gerechtelijke procedure, 11 november 2021 (Bijlagenboek).

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 32 van 45

hanteert, vult zij de diverse factoren uit de formule ook in met getallen die niet kloppen, niet marktconform zijn en niet redelijk zijn.’

De erfpachters stelden te zijn misleid en willen een gerechtelijke procedure gaan voeren. 

‘Tot slot zou de gemeente haar erfpachters misleiden door in de aanbieding op te nemen dat de ABCD-formule juist is en voor de erfpachter bindend is.

[Gelakt] heeft aangegeven dat het beleid bestemmings- en bebouwingswijziging op deze punten moet worden aangepast. Hij heeft voorts aangegeven dat indien dit niet gebeurt hij een gerechtelijke procedure zal starten. Hierbij heeft hij tevens voorgesteld om één dossier als procesdossier gebruiken, zodat de vitspraak in dit procesdossier op alle andere dossiers kan worden toegepast.’

Daarnaast stelden ook individuele erfpachters dat zij hebben gedwaald op basis van onvolledige, onjuiste en misleidende inlichtingen van de gemeente. Ook stelden zij dat er sprake is van opzettelijk gedane onjuiste mededelingen in de zin van art. 3:44 BW. Zij wilden de overstap overeenkomst (partieel) laten vernietigen.42 ‘In het dossier Eemsstraat [gelakt] hebben wij recent een aanbieding, met kenmerk 2021-2224, van de gemeente voor een bestemmingswijziging geaccepteerd. Wij worden nu geacht de factuur met factuurnummer 21155883 voor de aanvullende afkoopsom per 16-7-2021 te voldoen waarna de akte gepasseerd kan worden. Recent zijn wij echter tot de ontdekking gekomen dat wij bij het ondertekenen van de acceptatieformulieren hebben gedwaald omdat de in de aanbieding verschafte inlichtingen onvolledig, onjuist en misleidend zijn. Ook lijkt er sprake van opzettelijk gedane onjuiste mededelingen in de zin van art. 3:44 BW. Hierbij wil ik de gesloten overeenkomst dan ook partieel (voor wat betreft de hoogte van de canon) vernietigen.’

Samenvattend, verschillende erfpachters maakten bezwaar tegen de door de gemeente geëiste bestemmingswijziging en maakten bezwaar tegen de hoogte van de prijsverhoging. Erfpachters stelden dat zij hadden gedwaald op basis van onvolledige, onjuiste en misleidende inlichtingen van de gemeente. Ook stelden zij dat er sprake is van opzettelijk gedane onjuiste mededelingen in de zin van art. 3:44 BW. Zij wilden de overstap overeenkomst (partieel) laten vernietigen.

14 Juridische onderbouwing voor prijsverhoging onvoldoende Dit hoofdstuk beschrijft dat uit interne gemeentelijke documenten blijkt dat de prijsverhogingen niet juist waren. G&O schatte de kans van het verliezen van een gerechtelijke procedures aardig hoog in.43 ‘Gerechtelijke procedure 42 Gemeente, RE: BEJ 2021-052 Waardering bergingen, 15 september juli 2021, p. 3 (Bijlagenboek). 43 Gemeente, Notitie gevraagde beslissing - Aanpassen beleid of maken proces afspraken over gerechtelijke procedure, 11

november 2021, p.3 (onderstreping in origineel, Bijlagenboek).

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 33 van 45

Men acht de kans van slagen voor [gelakt] aardig hoog in: want om waardeverhoging te berekenen wordt voor bepaalde vierkante meters een lagere bergingwaarde vit de WOZ gehanteerd die niet in de bestemming staat.’

Hierbij speelde mee dat het berekenen van prijsverhogingen ineens is ingevoerd zonder dat er een beleidswijziging aan ten grondslag lag en dat een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel een hoge kans van slagen had.44 ‘Wij zijn sinds eind 2015 ineens (zonder dat er een beleidswijziging aan ten grondslag ligt anders gaan handelen. Een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel heeft een hoge kans van slagen’

Naar aanleiding van de dreigende procedure volgde veel intern onderzoek en overleg. Daaruit bleek dat de problematiek al langer, tenminste sinds 2017, bekend was.45 ‘Nu is het inderdaad zo dat voorheen in soortgelijke gevallen geen economische meerwaarde aan dergelijke bestemmingswijzigingen werd toegerekend. Het is niet helemaal duidelijk wanneer deze werkwijze/berekeningswijze is gewijzigd, maar thans (waarschijnlijk sinds 2015) wordt in soortgelijke gevallen wel een economische meerwaarde aan een dergelijke bestemmingswijziging toegekend. Hieraan ligt geen (duidelijke) beleidswijziging ten grondslag. (...) Gevolg van deze verandering van berekeningswijze (impliciete beleidswijziging) is dat soortgelijke gevallen ongelijk behandeld worden, zonder dat hier een expliciete beleidswijziging aan ten grondslag ligt. Dit is niet toegestaan op grond van het gelijkheidsbeginsel, waar de gemeente zich ook als grondeigenaar aan dient te houden.’

De onderbouwing was juridisch zwak blijkt uit de geopenbaarde documenten. De bestemming berging ontbrak in de handleiding grondprijsbepaling en de bestemming was verder niet eenduidig in het beleid vastgelegd. Bergingen waren geen zelfstandige bestemming: een berging was altijd dienstbaar aan de hoofdbestemming wonen. 46 Bovendien werd de waarde van een woning mede bepaald door de aanwezigheid van de berging (en zat daarmee al in de WOZwaarde).47 ‘Is een berging een zelfstandige erfpachtbestemming? Hoe verhoudt deze vraag zich tot de WOZ -waarderingsmethodiek? In beginsel is “berging” geen zelfstandige erfpachtbestemming. Een berging is in principe altijd dienstbaar aan een hoofdbestemming, tenzij het betreft een hoofdbestemming opslagruimte(s), We hebben hier in het verleden niet altijd naar gehandeld en handelen daar nu ook nog steeds niet altijd naar. Door beleid wordt hierna verondersteld dat een berging in veel gevallen geen zelfstandige erfpachtbestemming is en dat we hier 00k zo veel mogelijk op aansturen bij uitgifte 44 Gemeente, Notitie gevraagde beslissing - Berekening bestemmingswijziging berging(en) naar woning(en) zonder economische

meerwaarde tot hiervoor nieuw uitvoeringsbeleid is vastgesteld, 23 januari 2017 (Bijlagenboek). 45 Gemeente, Notitie gevraagde beslissing - Berekening bestemmingswijziging berging(en) naar woning(en) zonder economische meerwaarde tot hiervoor nieuwe uitvoeringsbeleid is vastgesteld, 23 januari 2017 (Bijlagenboek). 46 Gemeente, Bijlage 2: Besproken onderwerpen in kader onderzoek van casussen beheer/beleid, 22 september 2021 (Bijlagenboek). 47 Gemeente, Bijlage 2: Besproken onderwerpen in kader onderzoek van 2 casussen beheer/beleid, 22 september 2021 (onderstreping is uit origineel, waar het een cursief was, LL, Bijlagenboek).

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 34 van 45

en beheer. De berging hoort vaak bij een woning en de waarde van de woning wordt mede bepaald door de aan/afwezigheid van een berging. Dit is ook de reden om bergingen in beginsel geen eigen indexnummer te geven. Hiervoor bedoeld uitgangspunt is, afgezien van het ontbreken van een zelfstandige bestemming “berging” in de handleiding grondprijsbepaling, verder niet eenduidig in het beleid vastgelegd. Het onderwerp is wel aan de orde geweest bij de erfpachttafel in 2012 (15-11-2012) en 2015 (2015-0924). In 2012 is ingezoomd op de koppeling van woningen aan beringen. In 2015 is bevestigd dat we geen losse bergingen willen uitgeven.’

Ook in latere overleggen, twee jaar na de eerste klachten, was men het er unaniem over eens dat ‘berging’ geen zelfstandige bestemming was, maar onderdeel van de bestemming wonen.48 ‘Is ‘berging’ een bestemming? Volgens ons beleid is een ‘berging’ geen zelfstandige erfpachtbestemming, maar zijn bergingen onderdeel van de erfpachtbestemming woning Unaniem eens.’

Uit geopenbaarde documenten blijkt verder dat: 1. bergingen vaak niet werden genoemd in de akten; 2. bergingen geen bestemming op zich waren, maar altijd ondersteunend aan de hoofdfunctie wonen; 3. de bestemming wonen de aanwezigheid van bergingen niet uitsloot; 4. bergingen werden toegerekend aan het bruto vloeroppervlak wonen.49, 50 ‘Bestemming berging Dit is geen bestemming op zich. Is altijd ondersteunend aan een hoofdfunctie zoals een woning of dient als opslagruimte bij een niet-woonfunctie. Het wel of niet benoemen van de berging in een akte doet niets af aan de bestemming “wonen”. De akte is niet incompleet als de berging ontbreekt en de akte is niet belemmerend als de berging wel genoemd wordt. Juridische bestemming in akte De berging wordt vaak niet genoemd in de akten. Vroeger was een berging altijd onderdeel van een woning. De bergingen waren bijvoorbeeld gesitueerd op de begane grond of op zolder. Volgens het bouwbesluit moest bij iedere woning een berging aanwezig zijn, dit is inmiddels veranderd. De bestemming van woningen komt in de latere jaren terug in akten met bijbehorende oppervlakte in vierkante meter gebruiksoppervlak (gbo’s of go's). Bergingen zijn onderdeel van het bruto vloeroppervlak (bvo) en worden niet altijd met bijbehorende oppervlakte apart opgenomen in de akte. De bestemming “wonen” sluit de aanwezigheid van een berging niet uit.

Dit zou betekenen dat als trappen, liften, koekoek, kelder etc. niet genoemd worden het ook juridisch niet bestaat. Uitgangspunt is dat de oppervlakten worden opgenomen, maar niet zozeer de situering ende hoogte.’ 48 Gemeente, Mail, 4 mei 2023, p.1 (onderstreping LL, Bijlagenboek). 49 Gemeente, Notitie gevraagde beslissing Bergingenproblematiek, 31 maart 2023 (onderstreping LL, Bijlagenboek). 50 Gemeente, Re: Notitie Vervolg Bergingenproblematiek, 14 juli 2023 (Bijlagenboek).

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 35 van 45

Bergingen stonden niet consequent in aktes. Erfpachters bij wie de berging apart in de akte werd benoemd zijn anders behandeld. De ene keer stond er ‘koopwoning met zolderkamer’, de andere keer ‘koopwoning’ en weer een andere keer ‘koopwoning met berging.51 ‘Inconsequente bestemmingsomschrijving De gemeente heeft in gelijke en/of vergelijkbare gevallen bij uitgifte of een opvolgende erfpachtwijziging niet dezelfde bestemmingsomschrijving gehanteerd. De ene keer staat er “koopwoning met zolderkamer”, de andere keer “koopwoning” en weer een andere keer “koopwoning met berging”. Gevolg: erfpachter met berging die apart in de akte wordt benoemd wordt anders behandeld c.q. benadeeld.’

Soms zijn bij splitsingen van woningen, bijvoorbeeld van coöperatieve flatexploitatievereniging in appartementsrechten, bergingen toegevoegd als bestemming terwijl zij niet in de originele erfpachtakte stonden.52 ‘Soms is de bestemming in de splitsingsakte en/of overstapakte ‘woning met berging’ opgenomen, terwijl bergingen in de vorige akten niet zijn opgenomen in de erfpachtbestemming. Hoe dient daarmee omgegaan te worden? Bij een splitsing en/of overstap wordt de bestemming officieel niet gewijzigd.’

Het advies van de afdeling Beleid (onderdeel E&U) was om geen prijsverhogingen meer te berekenen omdat ‘berging’ geen zelfstandige erfpachtbestemming is.53 ‘Advies Beleid op de beslispunten: Beleid adviseert ten aanzien van vraag 2 te kiezen voor de optie om indien gewenst een bestemmingswijziging zonder economische meerwaarde aan te bieden. Dit doet recht aan het feit dat een berging in beginsel geen zelfstandige erfpachtbestemming is. Het is te willekeurig om dan alleen in de dossiers waar de berging in de bestemmingsomschrijving van de akte is opgenomen een economische meerwaarde te berekenen en in het gros van de gevallen (met akte bestemming wonen/ x woningen) niet.’

De afdeling Beleid stelde tevens dat de waarde van een woning mede werd bepaald door de aanwezigheid van een berging, waarmee zij al in de WOZ-waarde tot uitdrukking komen. Het was volgens haar daarom niet redelijk om een prijsverhoging door te voeren. 54, 55

51 Gemeente, Oppervlakte bij overstap & Bergingen - Erfpacht & Uitgifte, 21 augustus 2023, p.19 (Bijlagenboek). 52 Gemeente, Agenda Vervolg Bergingenproblematiek, 11 april 2023, p.1 (Bijlagenboek). 53 Gemeente, Notitie gevraagde beslissing – Bergingdossiers, 17 februari 2022 (Bijlagenboek). 54 Gemeente, Notitie gevraagde beslissing bergingsdossiers, 2 januari 2022, p.6

55 N.B. een veertigtal documenten zijn niet/niet volledig geopenbaard in het WOO-besluit.

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 36 van 45

Uit geopenbaarde documenten blijkt dat bij garages ook geen prijsverhogingen zijn berekend.56 ‘Vlg. werkafspraak 2018 m.b.t. Niet rekenen van economische meerwaarde bij omzetten van garages naar woonruimte waarbij de omgezette garage samen met bestaande woning één geheel (1 zelfstandige woning) gaat vormen’

Samengevat, bergingen zijn geen bestemming op zich, maar altijd ondersteunend aan de hoofdfunctie wonen. Bergingen staan niet consequent en soms niet juist in de aktes. De gemeente schatte de kans op het winnen van een gerechtelijke procedure door erfpachters hoog in. Bergingen zijn geen zelfstandige bestemmingen, het berekenen van prijsverhogingen is ingevoerd zonder dat er beleid aan ten grondslag lag, bergingen zijn niet vastgelegd in het beleid én er is sprake van inconsistente vastlegging van bergingen in aktes. Daarnaast maakt de waarde van bergingen reeds deel uit van de waarde van de woning.

15 Economische onderbouwing voor de prijsverhogingen onvoldoende In dit hoofdstuk wordt aangetoond dat de berekeningswijze voor de prijsverhoging niet juist onderbouwd was. Dit naast het in het vorige hoofdstuk beschreven feit over dat de bestemmingswijziging niet in een beleidswijziging was vastgesteld. Bij het vaststellen van de prijsverhogingen wordt de waarde van een bewoonde zolder verminderd met de waarde van een onbewoonde berging volgens de ABCD-formule. Bij waarderingen (taxaties) kunnen verschillende uitgangspunten worden gehanteerd. De gemeente hanteerde bij de berekening van prijsverhogingen de taxaties van het interne Team Advisering Grondprijzen (TAG), onderdeel van Regie & Advies. De bezwaar makende erfpachters stelden een taxatiedeskundige aan die is gespecialiseerd in de Amsterdamse erfpacht. Hij hanteerde, net als andere Amsterdamse taxatiedeskundigen een lagere depreciatie (40% i.p.v. 10%) en een lager canonpercentage dat is berekend door de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) van de Universiteit van Amsterdam (1,18% i.p.v. 3%).57 56 Gemeente, Notitie gevraagde beslissing bergingsdossier, 2 januari 2022, p.4 (Bijlagenboek). 57 Gemeente, RE: verzoek beoordeling concept memo voor MT E&U deskundigenrapport [gelakt] (spoed), 2 december 2012, p.1

(Bijlagenboek).

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 37 van 45

‘De taxatie van [gelakt] komt tot een veel lagere canonstijging door het hanteren van: - Een lagere woningwaarde (kan ik niets over zeggen; is aan TAG) - Een depreciatie van 40% i.p.v. 10% - Een ASRE-canonpercentage van 1,18% ipv gemeentelijk 3,00% Voor die laatste twee punten verwijs ik naar de AB's: alleen bij een CHET wordt, volgens de AB’s, de canon door (3) taxateurs vastgesteld. Bij een BBW [bestemmings- en bebouwingswijziging, LL] niet. Dus leuk dat [gelakt], als hij gemeente zou zijn, voor een BBW zou rekenen met resp. 40% en 1,18%, maar hier geldt nou eenmaal het gemeentelijke beleid. Dus 10% depreciatie en 3,00% canonpercentage.’

Erfpachters stelden dat de bestaande erfpachtgrondwaarde te laag was vastgesteld en dat er een onjuiste invulling van de parameters van de ABCD-formule is. 58 ‘Standpunten van de heer [gelakt] De heeft namens erfpachters zijn bedenkingen geuit en stelt dat de aanbiedingen misleidend zijn. Op basis van bijgevoegd taxatierapport van AMEO onderbouwt hij zijn standpunten. Samengevat stelt [gelakt] het volgende. a) de waarde van de bergingen op de zolderverdieping van de erfpachtrechten in kwestie is bijzonder laag. Hierdoor valt de canonverhoging onevenredig uit. Volgens zijn cliënten dient aansluiting gezocht te worden bij de marktwaarde van de bergingen. Dit standpunt onderbouwt hij met het deskundigenrapport dat hij voor het dossier van Patroclosstraat [gelakt] Amsterdam heeft laten opmaken. b) Omdat de bergingen geen onderdeel zijn van de overeengekomen erfpachtbestemming, dient de gemeente voor de huidige situatie de vierkante meters van de bergingen te rekenen bij die van de woning. c) de gemeente komt haar contractuele afspraken met de erfpachter niet na. Die stelt dat bij de toepassing van de ABCD-formule de gemeente voor de huidige situatie uitgaat van bergingen als bestemming, terwijl de bergingen niet als bestemming zijn overeengekomen in de erfpachtvoorwaarden.

Daarom dient de gemeente in haar berekening voor de bestemmingswijziging uit te gaan van de vastgelegde bestemming. d) De gemeente hanteert in de aanbieding een andere formule dan de in de algemene bepalingen opgenomen ABCD-formule. Doordat de gemeente de verkeerde formule hanteert, vult zij de diverse factoren uit de formule ook in met getallen die niet kloppen, niet marktconform zijn en niet redelijk zijn. e) ABCD-formule [gelakt] stelt ook dat de gemeente haar erfpachters zou misleiden bij toepassing de ABCD formule. De gemeente zou door toepassing van verschillende ABCD-formules afwijken van de ABCD-formule zoals met de erfpachter is overeengekomen in de Algemene Bepalingen 1994. Dit standpunt onderbouwt hij in het taxatierapport in “2. Geldende algemene bepalingen AB1994 en verschillende ABCD-formules” op pagina 3 en 4.’

58 Gemeente, Notitie gevraagde beslissing bergingsdossiers, 2 januari 2022, p.8 (Bijlagenboek).

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 38 van 45

Tussen 1994 en 2011 hanteerde de gemeente zelf ook een depreciatie van 40%. Vanaf 2011 tot en met 2017 hanteerde de gemeente een depreciatie van 25%, daarna van 10%. In een rechtszaak over canonherziening in 2013 achtten de hoogleraren Koeman en Seijffert een depreciatie van 40% correct en de rechtbank nam hun advies over.59 De gemeente paste de depreciatie hierop niet aan. Taxatiedeskundigen in Amsterdam hanteerden al sinds 2000 de ASRE canonpercentages. Hun berekeningsmethodiek heeft ook stand gehouden in rechtszaken over taxatierapporten. Bij uitgifte en bij canonherzieningen zijn de extra meters woonruimte al meegenomen, blijkt uit meerdere geopenbaarde documenten.60, 61, 62 ‘Bij CHET worden deze extra meters woonrvimte toch meegenomen.(...) Het argument dat de waarde van de bergingen reeds als volwaardige woonmeters bij uitgifte zijn meegenomen is lastig te pareren.’

Juridische zaken stelde dat de waarde van de berging ten tijde van het bepalen van de huidige canon in de bestemming woning was verdisconteerd.63

De waarde van de woning wordt mede bepaald door de aanwezigheid van de berging (en zit daarmee al in de WOZ-waarde).64 ‘Door beleid wordt hierna verondersteld dat een berging in veel gevallen geen zelfstandige erfpachtbestemming is en dat we hier 00k zo veel mogelijk op aansturen bij uitgifte en beheer. De berging hoort vaak bij een woning en de waarde van de woning wordt mede bepaald door de aan/afwezigheid van een berging. Dit is ook de reden om bergingen in beginsel geen eigen indexnummer te geven.’ 59 Vgl. N.S.J. Koeman, F. Seijffert en M. de Groot, Advies van deskundigen inzake de gemeente Amsterdam/ Honnebier, 2008,

p.7: ‘(...) waarna depreciatie wegens de bebouwde staat (en waarschijnlijk ook impliciet wegens het “tot elkaar veroordeeld zijn” van erfpachter en erfverpachter) plaatsvindt met een factor 0,6. Ondergetekenden zijn van mening dat de gehanteerde correctiefactor van 0,6 correct is te achten en gaan in dit advies dan ook van die correctiefactor uit.’ De rechtbank neemt het advies over (Hof Amsterdam 20 september 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BT6895 rov. 2.4). 60 Gemeente, Notitie gevraagde beslissing Berekening bestemmingswijziging berging(en) naar woning(en) zonder economische meerwaarde tot hiervoor nieuw uitvoeringsbeleid is vastgesteld, 23 januari 2017 (Bijlagenboek). 61 Gemeente, Notitie gevraagde beslissing Waarderingsmethodiek wanneer bergingen worden omgezet naar een nieuwe woning, 29 maart 2022, p.8 (Bijlagenboek). 62 Gemeente, Notitie gevraagde beslissing, 29 maart 2022, p.5. (Bijlagenboek). 63 Gemeente, Notitie gevraagde beslissing bergingproblematiek, 30 mei 2021, p.4 (Bijlagenboek). 64 Gemeente, Bijlage 2: Besproken onderwerpen in kader onderzoek van casussen beheer/beleid, 22 september 2021 (Bijlagenboek).

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 39 van 45

De gemeente rekende een vaste erfpachtgrondwaarde voor een berging van € 4.000, € 8.000 of €12.000 (de B in de ABCD-formule). Bij een bestemmingswijziging berekende de gemeente als nieuwe erfpachtgrondwaarde (de C in de ABCD-formule) met de formule BSQ x WOZ x m2, zijnde de erfpachtgrondwaarde per vierkante meter van de woning.65 ‘Gevraagde beslissingen 1. Ten aanzien van het aanpassen van het beleid: Hierbij bespreken of nu al kan worden vastgesteld dat het beleid bestemmings- en bebouwingswijziging dient te worden aangepast, dusdanig dat bij het omvormen van bergingen naar een extra woning, voor het vaststellen van de component ‘C’ in de ABCD-formule, aan de oppervlakte van de bergingen niet een vast bedrag ad € 4.000, € 8.000 of€ 12.000 wordt gekoppeld, maar aan de oppervlakte van de bergingen een waarde wordt toegekend die geldt voor woonruimte. Bespreken of de gemeente, door te besluiten om het beleid niet aan te passen, het risico wenst te nemen dat over dit onderwerp een gerechtelijke procedure wordt aangespannen.’

Een vaste erfpachtgrondwaarde van € 4.000 of meer voor bergingen is in strijd met de uitgangspunten van het WOZ x BSQ beleid, dat gebaseerd is op verschillende woningwaarden per buurtstraat en niet op een vast bedrag ongeacht locatie. G&O schreef in interne documenten dat de opbouw van de WOZ-waarde, voor het bepalen van de waarde van een berging, ongeschikt was voor het vaststellen van de prijsverhogingen.66 WOZ-Waarde Definities WOZ-woningkenmerken sluiten niet volledig aan op erfpachtakte en leidt tot juridische onenigheid. Ten behoeve van de WOZ-waarde wordt een woning op een gedetailleerde wijze geregistreerd en omschreven dan hetgeen dat is overeengekomen in de een erfpachtakte.

Samenvattend, de berekeningswijze van de prijsverhogingen was in strijd met de werkwijze van Amsterdamse taxatiedeskundigen en met eerdere adviezen van hoogleraren die ook in rechtszaken over canonherziening zijn overgenomen. Een vaste waarde voor een berging was in strijd met het WOZxBSQ beleid met woningwaarden per buurt. De gemeente gaf aan dat bergingen al zijn meegenomen in de woningwaarde en dat deelkenmerken over bergingen van de WOZ niet aansloten bij erfpachtaktes.

16 Uitvoeringsbesluit prijsverhogingen Dit hoofdstuk beschrijft hoe G&O een juridische procedure vermeed en een uitvoeringsbesluit nam voor nieuwe gevallen.

65 Gemeente, Notitie gevraagde beslissing - Dreigende procedure over de vraag of de ABCD-formule juist wordt toegepast,

augustus 2021. 66 Gemeente, Beschouwing methoden grondwaarde, meerwaardebepaling bij bestemmingswijzigingen, 15 september 2023, p.3 (Bijlagenboek)

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 40 van 45

Op 15 september 2023 schreef de afdeling erfpachtbeheer (E&U) dat zij, gezien de risico’s het niet wilde laten aankomen op een gerechtelijke procedure. Zij adviseerde reeds tot stand gekomen overeenkomsten ontbinden.67 ‘Voorts adviseert Erfpachtbeheer om in de dossiers waarbij [gelakt] de erfpachter vertegenwoordigt: - het gezien de risico’s niet te laten aankomen op een gerechtelijke procedure; - de aanbiedingen die nog niet zijn geaccepteerd en nog wel geldig zijn in te trekken; - de reeds tot stand gekomen overeenkomsten te ontbinden; - de eventueel verschuldigde wettelijke rente kwijt te schelden; en - de aanvragen opnieuw te beoordelen onder correcte toepassing van het beleid waarbij alle vierkante meters op wonen worden gewaardeerd.’

Op 16 november 2023 stelde de directie G&O het ‘uitvoeringsbesluit bepaling economische meerwaarde bij omzetting van bij een woning behorende berging(en) naar (zelfstandige) woonruimte’ vast.68 Vanaf dat moment werden geen prijsverhogingen meer berekend voor bergingen. ‘Overwegende dat: - het bepalen van de economische meerwaarde bij omzetting van bergingen behorende bij een woning naar (zelfstandige) woonruimte, op basis van diverse omschrijvingen in de akten, overeenkomstig het beleid “De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2023” niet eenduidig mogelijk is; (...) Besluit als volgt: I. Als op grond van het beleid bestemmings- en bebouwingswijziging toestemming kan worden verleend om een berging behorende bij een woning om te zetten in (zelfstandige) woonruimte: a. wordt geen economische meerwaarde bepaald en in rekening gebracht indien het aantal vierkante meters na de omzetting maximaal 110% bedraagt van de huidige situatie.’

Samengevat, G&O durfde geen juridische procedure aan over bergingen. De directie G&O stelde een nieuw uitvoeringsbesluit vast om af te zien van het berekenen van prijsverhogingen bij bergingen. De directie G&O negeerde de interne adviezen van JZ om eerdere niet onderbouwde prijsverhogingen te herzien.

17 Uitvoeringsbesluit geeft geen restitutie prijsverhogingen Dit hoofdstuk beschrijft hoe het de directie G&O al in 2017 grote vraagtekens had bij de onderbouwing van de prijsverhogingen maar pas in 2023 kwam tot herstel. Er werd geen herstel geboden met terugwerkende kracht.

67 Gemeente, Waarderingsmethodiek wanneer bergingen worden omgezet naar een nieuwe woning, 29 maart 2022, p.4

(Bijlagenboek) 68 Gemeente, Uitvoeringsbesluit bepaling economische meerwaarde bij omzetting van bij een woning behorende berging(en) naar (zelfstandige) woonruimte, 16 november 2023 (Bijlagenboek).

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 41 van 45

Op 23 januari 2017 had de directie G&O bij een eerdere discussie over de prijsverhogingen de uitvoering tijdelijk gepauzeerd.69 ‘Gevraagde beslissing: - Totdat er nader uitvoeringsbeleid is vastgesteld, bij bestemmingswijzigingen van berging(en) naar woning(en) geen economische meerwaarde te berekenen.’

Op 15 februari 2021, direct na de klacht van de erfpachters, was bij G&O duidelijk dat het gemeentelijk beleid mogelijk op onjuiste wijze was toegepast.70 ‘Dag collega’s, In het verleden is er al herhaaldelijk aandacht besteed aan bergingendossiers. Over de bergingendossiers bestaat binnen E&U nog steeds verschil van mening/onzekerheid of het beleid op dit moment juist wordt toegepast. Het is nog niet gelukt deze dossiers in 1 samenhangend geheel te vangen.’

Op 28 februari 2022, een jaar later, werd het spoedeisend belang van een oplossing benadrukt omdat er dan veel overstapdossiers van dit type speelden.71 ‘Los daarvan wil ik graag benadrukken dat dit dossier voor erfpachtbeheer spoedeisend is, omdat er veel dossiers van dit type nu spelen en omdat we [gelakt] hebben laten weten er alles aan te doen om in het eerste kwartaal 2022 het dossier aan het management E&U voor te leggen.’

Ergens na 28 februari 2022 lijkt de prijsverhogingsberekening on-hold gezet.72 Het is onduidelijk vanaf welke precieze datum dat precies is gebeurd. ‘Van omzettingen die al zijn vastgelegd in een akte en de meerwaarde is berekend met de stukprijs zijn er ca. 600 dossiers. Volgens de laatste analyse staan nu ca. 375 dossiers on hold.’

Op 4 oktober 2023 schreef de gemeente aan de erfpachters die bezwaar hadden gemaakt over restitutie van de prijsverhogingen.73 ‘Inzake onderstaande stel ik het volgende voor: Biesboschstraat [gelakt] betreft een afgeronde bestemmingswijziging. De meerwaarde in dit dossier is berekend aan de hand van stukprijs voor de berging. Zoals gemeld zijn wij druk bezig om het besluit van de directeur G&O om te zetten naar een werkwijze/proces. Het overgangsbeleid is een punt dat op dit moment wordt uitgezocht. Wij kunnen de splitsing in gang zetten, als blijkt dat wij overgaan tot een restitutie van de reeds meerwaarde dan zal dit terechtkomen bij de

69 Gemeente, Notitie gevraagde beslissing Berekening bestemmingswijziging berging(en) naar woning(en) zonder economische

meerwaarde tot hiervoor nieuw uitvoeringsbeleid is vastgesteld, 23 januari 2017 (Bjilagenboek). 70 Gemeente, ter informatie: onderzoek bergingendossiers, 15 februari 2021, p.1 (Bijlagenboek). 71 Gemeente, Memo MT E&U bergingendossiers, 28 februari 2022, p.1 (Bijlagenboek). 72 Gemeente, RE eerste opzet uitwerking besluit Bergingen, 12 oktober 2023, p.1 (Bijlagenboek). 73 Gemeente, RE: zolderproblematiek pragmatische oplossing splitsing spoeddossiers [D102176144797079], 4 oktober 2023, p.4 (Bijlagenboek).

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 42 van 45

erfpachter(s) op dat moment. Let wel, er is hier (restitutie) nog geen beslissing over genomen, het zou ook zo zijn dat de gemeente niet overgaat tot restitutie van de meerwaarde.’

Het afschaffen van de prijsverhogingen leek, via een onduidelijke formulering, alleen te gelden voor nieuwe overstap aanvragen na invoerdatum 16 november 2023.74 ‘Dit besluit is alleen van toepassing op verzoeken die na de datum waarop dit besluit is genomen niet werden afgehandeld door middel van een notariële akte. Dit besluit treedt in werking op de datum van ondertekening. Datum: 16-11-2023’

In december 2023 wordt via een nieuwsbrief aan de erfpachters wiens overstap on-hold was gezet bekend gemaakt dat er nieuw beleid van kracht is en dat hun aanvraag zal worden hervat.75 ‘Nieuw beleid van kracht Door een voorgenomen beleidswijziging heeft de gemeente een periode geen aanvragen voor het omzetten van bergingen naar een woning kunnen behandelen. Vanaf 2024 start de gemeente met het afhandelen van de aanvragen volgens het nieuwe beleid. Gunstiger voor erfpachters Het nieuwe beleid is gunstiger voor erfpachters. Bij de omzetting van een berging (of bergingen) naar een woning wordt tot een bepaalde uitbreiding van woonruimte geen economische meerwaarde berekend voor de wijziging.’

De geopenbaarde documenten blijkt dat bij circa 600 overstapdossiers prijsverhogingen zijn berekend op basis van de stukprijs van de bergingen.76 ‘Overgangsregeling (Deskundigheden Beleid en TAG) 1. Wat te doen met dossiers die al een keer hersteld zijn n.a.v. de nieuwe werkwijze die door TAG, JZ en E&U is besproken? 2. En, wat te doen met ca. 600 dossiers waarin de meerwaarde is berekend met stuksprijs berging’

De afdeling erfpachtbeheer gaf aan dat er 3.700 (waarschijnlijk sinds invoering ervan in 2015) erfpachtrechten zijn waarbij de prijs is verhoogd. Zij adviseerde om onderzoek te doen naar eerdere dossiers waarbij afwijkende werkwijzen zijn gehanteerd. Door in te stemmen met dit onderzoek stelde de gemeente zich in de eerste plaats op als betrouwbare overheid en hield zij de regie in eigen hand, volgens een memo. Het risico op een gerechtelijke procedure werd dan aanzienlijk verminderd. Met dit onderzoek bij alle erfpachtrechten, zou, waar het fout was gegaan, de berekening worden gecorrigeerd.77 74 Gemeente, Uitvoeringsbesluit bepaling economische meerwaarde bij omzetting van bij een woning behorende berging(en)

naar (zelfstandige) woonruimte, 16 november 2023 (Bijlagenboek). 75 Gemeente, Informatie over uw aanvraag voor uw berging, december 2023 (geraadpleegd 2 september 2024), https://www.amsterdam.nl/nieuwsbrieven/wonen-leefomgeving/erfpacht/mailing-erfpachters/mailing-bergingen-nieuwbeleid/mailtekst-bergingen-nieuw-beleid/. 76 Gemeente, Uitwerking omzetting bergingen, 27 september 2023, p.3 (Bijlagenboek). 77 Gemeente, Notitie gevraagde beslissing bergingen problematiek, 25 mei 2023, p.6 (Bijlagenboek).

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 43 van 45

‘Ad 3 In te stemmen met een onderzoek om ca. 3.700 dossiers waarbij sinds 2017 wellicht niet volgens de nieuwe werkwijze in ad 1 is gehandeld te onderzoeken en een voorstel te doen om deze aan te passen. (...) In het kader van deze problematiek is uitgezocht in hoeveel dossiers sinds 2018 een bestemmingsen bebouwingswijziging, al dan niet in combinatie met een andere erfpachtwijziging, is gedaan. Het aantal betreft ca. 3.700 dossiers. Het onderzoek zal met name inhouden dat de werkwijze van de gemeente per dossier beoordeeld moet worden om zo tot een concreet aantal mogelijke hersteldossiers te komen. @Advies Erfpachtbeheer Erfpachtbeheer adviseert in te stemmen met dit onderzoek. Als groot erfverpachter staat een gemeente Amsterdam continu onder een vergrootglas. De bergingenproblematiek is een kwestie die reeds veel aandacht heeft van advocaten en makelaars. Door in te stemmen met dit onderzoek stelt de gemeente zich in de eerste plaats op als betrouwbare overheid en houdt zij de regie in eigen hand. Het risico op een gerechtelijke procedure wordt namelijk aanzienlijk verminderd. Met dit onderzoek wordt bij alle erfpachtrechten, waar het fout is gegaan, gecorrigeerd. Het risico op een gerechtelijke procedure wordt namelijk aanzienlijk verminderd.’

Ook Juridische Zaken adviseerde dat de werkwijze juridisch moeilijk houdbaar was en adviseerde om onderzoek te doen om herstel aan te bieden aan andere erfpachters.78 ‘Advies JZ JZ is van mening dat het verstandig is om in kaart te brengen in hoeveel gevallen een werkwijze is gehanteerd waarvan (nu) de gedachte is dat deze juridisch (wellicht) moeilijk houdbaar is. Op basis van die gevallen en de aantallen kan vervolgens worden besloten of herstel zal worden aangeboden aan de erfpachters. Indien daartoe wordt besloten dan is wel van belang dat rekening moet worden gehouden met situaties waarin het erfpachtrecht na de wijziging is overgedragen en dat dit een complicerende factor zal zijn’

De gemeente koos er echter voor om geen restitutie van prijsverhogingen door te voeren omdat dit een onaanvaardbare aanslag op de uitvoeringscapaciteit zou hebben.79 ‘Ik stel nu voor om aan de beslissing geen terugwerkende kracht toe te kennen. Omzettingen (met bijbetaling) die al zijn vastgelegd in een akte vallen dus NIET onder dit besluit. Dit zou een onaanvaardbare aanslag op de uitvoeringscapaciteit betekenen. Hiernaast geloof ik niet of dat het huidige handelen onrechtmatig was.’

Deze afweging is niet voorgelegd aan de gemeenteraad. De ambtenaar die ‘geloofde’ dat er geen sprake was van onrechtmatig handelen heeft dit niet nader juridisch onderbouwd. 78 Gemeente, Notitie gevraagde beslissing bergingenproblematiek - Gevraagde beslissing inzake bestemmings- en

bebouwingswijziging waarbij bergingen worden omgezet naar woningen (bergingenproblematiek), 25 mei 2023 (Bijlagenboek). 79 Gemeente, RE: eerste opzet uitwerking besluit Bergingen, 4 oktober 2023 (Bijlagenboek).

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 44 van 45

Intern werd besproken om de wijze van herstel voor te leggen aan de op te richten adviescommissie beleidswijzigingen.80 ‘Willen we dit nog vooraf voorleggen aan makelaars/notarissen/andere externen? Vooruitlopend op de instelling van adviescommissie beleidswijzigingen. Of redden we dat niet vanwege het tijdpad? Argument om het niet te doen kan zijn dat het in het voordeel van de erfpachter is. Wel zouden ze eventueel nog wat kunnen vinden van het ontbreken van de terugwerkende kracht/overgangsregeling. Misschien benoemen in de toelichting?’

Bij vergelijkbare problematiek, in dit geval bij huurkoop-dossiers, heeft de gemeente wél de te veel in rekening gebrachte prijsverhogingen terugbetaald ter voorkoming van rechtsongelijkheid.81 ‘Vergelijkbaar met de huurkoop-dossiers, waarin de bestemming in de CHET-akte werd beperkt t.o.v. de uitgifteakte. In deze dossiers heeft de gemeente besloten dat die beperkende bestemmingswijziging niet uitdrukkelijk in de CHET-akte was overeengekomen en heeft de destijds in rekening gebrachte meerwaarde terugbetaald.’

Samenvattend, de afdeling Erfpachtbeheer (E&U) en Juridische Zaken stelden voor onderzoek te doen naar alle 3.700 erfpachtrechten waar sinds 2015 mogelijk onterecht prijsverhogingen waren berekend die konden oplopen tot € 50.000 per woning. En hoewel eerder bij soortgelijke problematiek wél gekozen is voor restitutie van te veel betaalde kosten, koos G&O dit keer, mede vanwege uitvoeringscapaciteit, niet voor deze brede aanpak en beperkte het tot lopende aanvragen. Deze afweging is niet voorgelegd aan de gemeenteraad. Documenten van een onderzoek zijn niet geopenbaard, waardoor onduidelijk is of dit onderzoek is uitgevoerd.

18 Conclusie Veel erfpachters gebruiken bergingen om in te wonen. Vanaf eind 2015 tot eind 2023 heeft Grond & Ontwikkeling de prijzen verhoogd bij het gebruik van bergingen als woonruimte. Bewoners werden geconfronteerd met een canonverhoging of met een hogere afkoopsom voor eeuwigdurende erfpacht. Echter: een verplichte bestemmingswijziging en de prijzen verhogen was juridisch niet goed onderbouwd: 1 bergingen worden in geen enkel beleidsdocument als een zelfstandige bestemming gezien. Bergingen worden gezien als vallend onder ‘wonen’; 2 bergingen worden zowel in de kerndocumenten van de grondprijsbepaling en de overstapregeling expliciet als woonbestemming benoemd; 3 bergingen als zelfstandige bestemming hanteren is in strijd met de dwingendrechtelijke omgevingsplannen. Het is niet toegestaan, zonder 80 Gemeente, RE eerste opzet uitwerking besluit Bergingen, 12 oktober 2023, p.1 (Bijlagenboek). 81 Gemeente, Economische meerwaarde bij toename aantal woningen/vergroten bestaande woning met

berging?, 16 maart 2017 (Bijlagenboek).

Gemeente Amsterdam

4 5 6

Datum 11 juli 2025 Pagina 45 van 45

publiekrechtelijke toestemming, om af te wijken van een bestemmings/omgevingsplan met bestemming ‘wonen’; noch de gemeenteraad, noch het college heeft het berekenen van de prijsverhogingen goedgekeurd voor bestemmingswijzigingen bij bergingen; het verhogen van de prijzen was in strijd met het sinds 1896 gevoerde beleid; erfpachters zijn noch in de voorlichtingsbrochures, noch in de persoonlijke brieven over deze wijziging in de uitvoeringspraktijk geïnformeerd.

In maart 2017 was Grond & Ontwikkeling zich bewust van de twijfelachtige onderbouwing voor het doorvoeren van prijsverhogingen. G&O heeft toen de problematiek niet voorgelegd aan de gemeenteraad. Vanaf juni 2017 is G&O, met de invoering van een nieuwe grondprijsmethode, zelfs verdere verhogingen in rekening gaan brengen. Deze berekeningswijze is economisch niet goed onderbouwd. De prijsberekening was in strijd met de werkwijze van Amsterdamse taxatiedeskundigen én in strijd met eerdere adviezen van hoogleraren die ook in rechtszaken over canonherziening zijn overgenomen. Een niet bekend aantal erfpachters die heeft willen overstappen naar eeuwigdurende erfpacht, heeft daarvan af gezien vanwege de extra prijsverhogingen. Enkele erfpachters hebben begin 2021 bezwaar gemaakt tegen de prijsverhoging. Grond & Ontwikkeling onderschreef, zo blijkt uit geopenbaarde documenten, de door hen ingebrachte argumentatie. Pas eind 2023 schafte G&O met een ‘uitvoeringsbesluit’ de prijsverhogingen weer af. Erfpachters bij wie tussen 2015 en 2023 prijsverhogingen zijn doorgevoerd zijn niet gecompenseerd voor hun te veel betaalde erfpacht. Bij een eerdere soortgelijke fout (zie eerdergenoemde huur-koop dossiers) heeft de gemeente dat wel gedaan.

De gemeente dient erfpachters die niet zijn overgestapt op eeuwigdurende erfpacht vanwege ten onrechte in rekening gebrachte prijsverhogingen, een nieuwe gelegenheid te bieden dit te doen onder de voorwaarden zoals die golden tot 8 januari 2020. De gemeente dient erfpachters die te veel in rekening is gebracht, het te veel betaalde bedrag te restitueren. Alleen dan handelt de gemeente als een betrouwbare overheid.