1. Initiatiefvoorstel van het lid Havelaar Herstel niet onderbouwde prijsverhogingen erfpacht bij (zolder) bergingen.pdf

Initiatiefvoorstel voor de raadsvergadering van Nummer Directie Van Datum Portefeuille Agendapunt

--Havelaar 11 juli 2025 Grond en Ontwikkeling --

Onderwerp Instemmen met het initiatiefvoorstel Herstel niet onderbouwde prijsverhogingen erfpacht bij (zolder) bergingen van het lid Havelaar.

De gemeenteraad van Amsterdam besluit In te stemmen met genoemd initiatiefvoorstel om 1. Onafhankelijk onderzoek te doen naar restitutie van te veel betaalde erfpacht voor alle 3.700 erfpachtrechten; 2. Onafhankelijk onderzoek te doen naar erfpachters die vanwege de prijsverhogingen hebben afgezien van een overstap; 3. Een spoedregeling voor herstel voor benadeelden in te voeren; 4. Het college waarborgen tegen herhaling van dit soort misstanden te laten uitwerken en te laten voorleggen aan de gemeenteraad.

Wettelijke grondslag Artikel 147a, lid 1 van de Gemeentewet

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 2 van 45

Initiatiefvoorstel

Bent u gaan slapen in uw zolderberging? . graag! Initiatiefvoorstel voor herstel van een beleidsmatig, juridisch en economisch niet onderbouwde prijsverhoging bij erfpacht.

‘Wij zijn sinds eind ineens (zonder dat er een beleidswijziging aan ten grondslag ligt) anders gaan handelen. Een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel heeft een hoge kans van slagen.’ Ambtenaar van de directie Grond & Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam

Datum Auteur Indiener

11 juli 2025 Laurens Lochtenberg – fractievertengenwoordiger CDA Amsterdam Rogier Havelaar – fractievoorzitter CDA Amsterdam

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 3 van 45

Samenvatting Vanaf eind 2015 bracht de directie Grond & Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam een prijsverhoging in rekening aan erfpachters die hun (zolder-) berging als woonvertrek gebruikten. Deze prijsverhoging was niet gebaseerd op gewijzigd gemeentelijk beleid. Dit raakte mogelijk 3.700 woningen die prijsverhogingen kregen die opliepen tot € 50.000 per berging. Ambtenaren gaven in emails en notities aan dat de prijsverhoging juridisch onvoldoende was onderbouwd. Het college en de gemeenteraad werden over de prijsverhoging niet geïnformeerd zo blijkt uit documenten verkregen met een beroep op de Wet open overheid. Nader onderzoek van het gemeentelijk beleid toont zelfs aan dat gehandeld werd in strijd met het beleid. Na november 2023 is G&O gestopt met deze uitvoeringspraktijk, zonder dit bij eerdere gevallen terug te draaien. Nader onderzoek en herstel is noodzakelijk voor behoud van het vertrouwen in de overheid. Grond & Ontwikkeling (kortweg: G&O) berekende hogere erfpachtkosten door technisch een nieuwe uitleg te geven aan het begrip ‘berging’. G&O ging ‘wonen in een berging’ voortaan als een ‘bestemmingswijziging’ kwalificeren.

Het wonen in een berging werd hierbij gelijkgesteld aan bijvoorbeeld een bestemmingswijziging van ‘kantoor’ naar ‘woning’, waarvoor volgens de gemeentelijke Algemene Bepalingen voor erfpacht wel een prijsverhoging in rekening mocht worden gebracht. Het college en de gemeenteraad werden over deze prijsverhogingen bij bergingen niet geïnformeerd blijkt uit onderzoek van de geopenbaarde documenten en gemeentelijke beleidsstukken. Zij hebben hier dan ook geen goedkeuring voor gegeven. Vanaf juni 2017 heeft G&O de berekeningswijze gewijzigd, waardoor de prijsverhogingen verder opliepen tot € 50.000 per berging. Er zijn ook geen documenten teruggevonden waaruit blijkt dat het college of de gemeenteraad is geïnformeerd over deze verdere prijsverhoging voor het bewonen van bergingen, noch dat zij deze goedkeurden. In geopenbaarde interne ambtelijke notities en e-mails staat dat de prijsverhoging juridisch niet (goed) was onderbouwd. In dit onderzoeksrapport is het door het college en de gemeenteraad vastgestelde beleid vergeleken met de geopenbaarde documenten. Uit deze analyse blijkt dat de prijsverhoging in strijd was met het vastgestelde erfpachtbeleid. Daarnaast blijkt uit de geopenbaarde documenten dat de prijsverhoging ook economisch niet goed was onderbouwd. In 2021 maakten verschillende erfpachters bezwaar tegen de prijsverhoging.

Zij stelden te hebben gedwaald op basis van onvolledige, onjuiste en misleidende inlichtingen van de gemeente. Ook stelden zij dat de gemeente opzettelijk onjuiste mededelingen heeft gedaan in de zin van artikel 3:44 BW. Zij wilden de erfpachtovereenkomsten (partieel) laten vernietigen. G&O schatte de slagingskans van deze erfpachters in een rechtszaak hoog in. Het in rekening brengen van de prijsverhoging was juridisch niet goed onderbouwd:

Gemeente Amsterdam

1 2

3 4

5

Datum 11 juli 2025 Pagina 4 van 45

bergingen werden in geen enkel beleidsdocument als een zelfstandige bestemming gezien, ze vielen onder de bestemming ‘wonen’; bergingen vielen in drie privaatrechtelijke kernbeleidsdocumenten (Handleiding Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten, Overstapregeling eeuwigdurende erfpacht en de Coulanceregeling) expliciet onder ‘woonbestemming’; volgens openbare en geopenbaarde documenten heeft noch de gemeenteraad, noch het college heeft het berekenen van de prijsverhoging gezien of goedgekeurd,; bergingen vielen ook in de publieksrechtelijke bestemmings- en omgevingsplannen onder de bestemming ‘wonen’. Bergingen als een zelfstandige bestemming benoemen was daarmee in strijd met het dwingendrechtelijke publiekrecht: het was, zonder publiekrechtelijke toestemming, niet toegestaan om privaatrechtelijk van een onherroepelijk vastgesteld bestemmings- resp. omgevingsplan af te wijken; erfpachters zijn noch in de voorlichtingsbrochures, noch in persoonlijke brieven actief door G&O geïnformeerd over de nieuwe uitvoeringspraktijk van het berekenen van deze prijsverhogingen.

In november 2023 schafte de gemeente, bijna drie jaar na de eerste bezwaren erover, de prijsverhoging weer af. Er zijn geen prijsverhogingen gerekend voor klagende erfpachters, voor erfpachters die een overstapaanbieding na die datum hebben ontvangen of voor erfpachters wier overstap tijdelijk on-hold was gezet. Erfpachters die voordien al wel een overstap accepteerden inclusief deze prijsverhogingen, hebben géén restitutie ontvangen. Erfpachters die hebben afgezien van een overstap naar eeuwigdurende erfpacht zijn niet geïnformeerd over het vervallen van de prijsverhogingen. Zij worden nu geconfronteerd met fors hogere erfpacht kosten. Het handelen van G&O heeft geleid tot willekeur. Ambtenaren wezen in de geopenbaarde e-mails en notities op het gelijkheidsbeginsel en de noodzaak van een betrouwbare overheid. Uit de documenten blijkt dat bij eerdere soortgelijke problemen, wél restitutie van te veel betaalde kosten plaatsvond. Ambtenaren stelden voor om onderzoek te doen naar de groep van 3.700 getroffen erfpachters. Aan deze oproep tot onderzoek en herstel lijkt geen gevolg te zijn gegeven. De gemeenteraad besluit om: 1. Onafhankelijk onderzoek te doen naar restitutie van te veel betaalde erfpacht voor alle 3.700 erfpachtrechten; 2. Onafhankelijk onderzoek te doen naar erfpachters die vanwege de prijsverhogingen hebben afgezien van een overstap; 3.

Een spoedregeling voor herstel voor benadeelden in te voeren; 4. Het college waarborgen tegen herhaling van dit soort misstanden te laten uitwerken en te laten voorleggen aan de gemeenteraad. Rogier Havelaar Laurens Lochtenberg CDA Amsterdam

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 5 van 45

Voorwoord – Naar een hoog niveau van consumentenbescherming In juni 2021 deed Berenschot onderzoek op verzoek van de gemeenteraad onderzoek naar consumentenbescherming bij erfpacht. Berenschot, onder begeleiding van vier hoogleraren, concludeerde dat de consumentenbescherming onder druk stond en verbeterd moest worden. ‘Het is duidelijk dat de consumentenbescherming onder druk staat en verbeterd moet worden.’ Berenschot wees daarbij specifiek op het belang van rechtszekerheid en van rechtszekerheid. ‘Consumentenperspectief Vanuit consumentenperspectief heeft de erfpachter een persoonlijk (individueel) belang. Hij staat daarbij in een relatie tot de gemeente als erfverpachter. In deze relatie spelen de beginselen van goed bestuur een belangrijke rol. Daarbij moet gedacht worden aan de beginselen van rechtszekerheid en rechtsgelijkheid. Rechtszekerheid staat voor hetgeen waar de erfpachter als individu aan toe is (ik als erfpachter). Het beginsel van rechtsgelijkheid brengt mee dat de erfpachter gelijk wordt behandeld als anderen (ik als erfpachter, ten opzichte van andere erfpachters).’ De ACM wees de gemeente in september 2021 erop om te voldoen aan de Wet oneerlijke handelspraktijken en maande de gemeente tot de invoering van een spijtoptantenregeling.

Zowel deze wet, als de bredere principes van rechtszekerheid, rechtsgelijkheid en beginselen van behoorlijk bestuur zijn relevant voor de beoordeling van het gemeentelijk handelen in dit bergingendossier. Het CDA Amsterdam is dankbaar voor de groep Amsterdammers die veel van hun vrije tijd besteedt om tekortkomingen in de consumentenbescherming te onderzoeken, te agenderen en recht te zetten. Eén van hen wees ons op het grondrecht op consumentenbescherming zoals dat is vastgelegd in artikel 38 van het ‘Handvest Grondrechten van de Europese Unie’. ‘Artikel 38 – Consumentenbescherming In het beleid van de Unie wordt zorg gedragen voor een hoog niveau van consumentenbescherming.’

Burgers hebben niet zomaar recht op consumentenbescherming, zij hebben recht op een hoog niveau ervan. Wij roepen alle partijen in de gemeenteraad op om dit grondrecht te borgen.

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 6 van 45

Inhoudsopgave Samenvatting ........................................................................................................................................................ 3 Voorwoord – Naar een hoog niveau van consumentenbescherming ................................................................... 5 Inleiding ................................................................................................................................................................ 7 I. Publiekrechtelijke bestemming........................................................................................................................... 9 1

Bergingen in bestemmingsplannen ............................................................................................................ 9

II. Privaatrechtelijke bestemming ....................................................................................................................... 11 2

Bergingen in de algemene bepalingen ...................................................................................................... 11

3

Bergingen in de aktes ................................................................................................................................ 13

III. Bergingen in gemeentelijk beleid .................................................................................................................... 14 4

Bergingen in het beleid bestemmings- en bebouwingswijziging.............................................................. 14

5

Bergingen in de werkinstructie bestemmings- en bebouwingswijziging.................................................. 15

6

Bergingen in de bestemmingscatalogus ................................................................................................... 16

7

Bergingen in de grondprijzenbrief............................................................................................................. 19

8

Bergingen in de Handleiding Grondprijsbepaling ..................................................................................... 20

IV. Bergingen bij eeuwigdurende erfpacht .......................................................................................................... 24 9

Bergingen in het collegebesluit Grondwaardebepaling bestaande rechten ............................................. 24

10

Bergingen in de overstapregeling ............................................................................................................. 25

11

Bergingen in de coulanceregeling ............................................................................................................. 26

V. Prijsverhoging bergingen ingevoerd zonder beleidswijziging en zonder onderbouwing ................................... 29 12

Prijsverhoging voor bestemmingswijziging bergingen ............................................................................. 29

13

Bezwaar tegen de prijsverhoging bij bestemmingswijziging bergingen .................................................. 31

14.

Juridische onderbouwing voor prijsverhoging onvoldoende .................................................................... 32

15

Economische onderbouwing voor de prijsverhogingen onvoldoende ...................................................... 36

16

Uitvoeringsbesluit prijsverhogingen ......................................................................................................... 39

17

Uitvoeringsbesluit geeft geen restitutie prijsverhogingen ....................................................................... 40

18.

Conclusie.................................................................................................................................................... 44

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 7 van 45

Inleiding In Amsterdam worden veel bergingen bewoond.1 Ten voorbeeld: aan de Eerste Atjehstraat in Oost ligt op de derde woonlaag een woning die via een binnentrap is verbonden met de berging op de vierde woonlaag. De berging bevat een slaapkamer en een badkamer.

Derde woonlaag met binnentrap

Vierde woonlaag

Verschillende vormen van bewoning van bergingen zijn mogelijk, waaronder het wonen in: - bergingen bereikbaar via het centrale trappenhuis; - bergingen bereikbaar via een binnentrap; - bergingen op de eerste woonlaag (begane grond); - bergingen op de bovenste woonlaag; - samengevoegde bergingen als onderdeel van de woning; - samengevoegde bergingen als zelfstandige woning. Bergingen staan verschillend genoteerd in erfpachtaktes: soms zijn er wel splitsingstekeningen bij een akte en soms niet. Soms hebben bergingen wel eigen indexnummers, maar in beginsel niet. Voor zover een verbouwing van een berging vergunningsplichtig was, hebben erfpachters bouw-/ omgevingsvergunningen aangevraagd. Tussen 2015 en 2023 was dat aanleiding voor G&O om de hoogte van de canon te herzien. Ook een aanvraag voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht met bewoonde bergingen was direct aanleiding voor een canonherziening. R&A adviseerde in deze gevallen over een nieuwe, hogere, grondwaarde op basis waarvan de erfpacht verhoogd. Een belangrijk doel van dit rapport is te onderzoeken of deze verhogingen van de erfpachtkosten, beleidsmatig, juridisch en economisch goed waren onderbouwd. Deel I behandelt de publiekrechtelijke kant van bestemmingen.

Dit is van belang omdat in de erfpachtvoorwaarden (erfpachtakte, algemene bepalingen en gemeentelijk beleid) het begrip 1 Tot 2003 waren bergingen wettelijk verplicht volgens het Bouwbesluit, zie Bouwbesluit 1992, art. 48 Bergruimte: ‘Tot een woning

moet, opdat voorwerpen beschermd tegen weer en wind kunnen worden opgeborgen, ten minste één, van buiten de woning toegankelijke, afsluitbare bergruimte behoren, waarvan de vloeroppervlakte ten minste 6,5% van de gebruiksoppervlakte van de woning is, met een minimum van 3,5 m2, van welke vloeroppervlakte de breedte ten minste 1,5 m en de hoogte boven die oppervlakte ten minste 2,1 m is.’.

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 8 van 45

‘bestemming’ niet of niet duidelijk wordt gedefinieerd, maar in bestemmings- en omgevingsplannen wel. Privaatrechtelijk beleid dient aan te sluiten bij publiekrechtelijk beleid. Deel II behandelt de privaatrechtelijke kant. Erfpacht is een privaatrechtelijke overeenkomst tussen inwoners en gemeente. De voorwaarden liggen deels vast in Algemene Bepalingen, deels in de erfpachtakte die verwijst naar deze voorwaarden. Deel III behandelt het gemeentelijk beleid. De berekeningswijze voor de canonherziening ligt niet vast in de akte of in de Algemene Bepalingen maar in dit beleid. Het grondprijsbeleid en de ambtelijke uitwerking daarvan in de ‘Handleiding grondprijsbepaling’ worden jaarlijks geactualiseerd. Deloitte constateerde in een onderzoek naar gemeentelijke erfpacht in Nederland, dat de jaarlijkse aanpassingen erfpachters weinig contractuele zekerheid geeft. De gemeente kan steeds een andere invulling geven aan de vrij algemeen geformuleerde Algemene Bepalingen.2 Deel IV behandelt de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht. Tot 2016 gaf de gemeente grond uit onder voortdurende erfpacht, waarbij de canon periodiek, meestal eens per 50 jaar, werd herzien. Vanaf 2016 geeft de gemeente grond uit in erfpacht zonder periodieke canonherziening maar waarbij de canon jaarlijks wordt geïndexeerd met inflatie.

De zogenaamde overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht maakt het mogelijk om de canon eeuwigdurend af te kopen of eeuwigdurend te laten indexeren. De overstapregeling is mogelijk voor objecten met een hoofdzakelijk een woonbestemming. Publiekrechtelijk

Privaatrechtelijk

Gemeentelijk beleid

Eeuwigdurende erfpacht

Bestemmings-/

 Algemene

 Beleid bestemmings- en

 Overstapregeling

bebouwingswijziging

 Coulanceregeling

omgevingsplan

Bepalingen  Akte

 Werkinstructie

 Spijtoptantenregeling

bestemmings- en bebouwingswijziging (intern)  Grondprijsbeleid  Bestemmingscatalogus  Handleiding grondprijsbepaling (intern)

Deel V behandelt het berekenen van de prijsverhogingen erfpacht bij gebruik van zolderbergingen als woonruimte, het bezwaar van erfpachters ertegen en het gebrek aan juridische en economische onderbouwing van die prijsverhogingen. Samenvattend, veel erfpachters gebruiken hun berging om in te wonen. De dienaangaande rechten en plichten van de erfpachtovereenkomst liggen allereerst besloten in de privaatrechtelijke overeenkomst, en daarnaast in het gemeentelijk grondwaardebeleid en in de ‘Overstapregeling eeuwigdurende erfpacht’.

2 Deloitte, Rapportage onderzoek algemene erfpachtbepalingen, 18 november 2022.

Gemeente Amsterdam

I.

Datum 11 juli 2025 Pagina 9 van 45

Publiekrechtelijke bestemming

1 Bergingen in bestemmingsplannen Dit hoofdstuk beschrijft dat bergingen geen aparte publiekrechtelijk bestemming vormen, maar vallen onder ‘wonen’. De voorbeeldwoning uit de inleiding in de Eerste Atjehstraat valt onder het bestemmingsplan ‘Indische Buurt’. Het bestemmingsplan bestaat uit een plankaart en de voorschriften annex een toelichting. Volgens de plankaart heeft de Eerste Atjehstraat de bestemming ‘W’.3

‘W’ staat volgens de legenda van de plankaart voor de bestemming ‘Wonen’. Er is geen bestemming ‘Berging’. De legenda bevat daarnaast ook functieaanduidingen. Er bestaat geen functie ‘Berging’. Op de plankaart is geen specifieke functieaanduiding toegewezen aan de woningen in de Atjehstraat.

3 Gemeente Amsterdam, Plankaart Indische Buurt, 8 juni 2010,

https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.03630000M1129BPSTD0005-/p_NL.IMRO.03630000M1129BPSTD0005.pdf.

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 10 van 45

In de bestemmingsplan-voorschriften staat beschreven wat de afzonderlijke bestemmingen inhouden.4

De bestemming ‘Wonen’ heeft als omschrijving ‘gronden bestemd voor wonen’. Het woord ‘berging’ als zelfstandige bestemming komt niet voor in het bestemmingsplan. Het dagelijks bestuur kan wel bergingen in de eerste bouwlaag met bestemming wonen wijzigen naar ‘bedrijven’ of andere wonen-uitgesloten bestemmingen.5 Samengevat, in bestemmingsplannen vallen bergingen onder de bestemming ‘Wonen’. Er is geen afzonderlijke bestemming ‘Berging’ voor bij woningen behorende bergingen.

4 Gemeente Amsterdam, Indische Buurt en Flevopark Gemeente Amsterdam, stadsdeel Oost, 8 juni 2010,

https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.03630000M1129BPSTD0005-/v_NL.IMRO.03630000M1129BPSTD0005.pdf. 5 Het woord ‘berging’ komt slechts een keer voor in de bestemmingsplanregels in artikel 15.6.2. lid b ‘Bergingen omzetten Het Dagelijks Bestuur is bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, de bestemming van de in 15.1 onder a genoemde gronden te wijzigen door het toevoegen van één of meerdere aanduidingen 'wonen uitgesloten' zodat ter plaatse geen wonen in de eerste bouwlaag is toegestaan, met dien verstande dat uitsluitend toepassing wordt gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid indien de wijzigingsbevoegdheid is bedoeld om bergingen in de eerste bouwlaag om te zetten naar bedrijven, detailhandel, dienstverlening, kantoren en/of maatschappelijke dienstverlening.’.

Gemeente Amsterdam

II.

Datum 11 juli 2025 Pagina 11 van 45

Privaatrechtelijke bestemming

2 Bergingen in de algemene bepalingen Dit hoofdstuk beschrijft dat het begrip ‘bestemming’ niet wordt gedefinieerd in de Algemene Bepalingen en dat het begrip ‘berging’ niet worden genoemd. De gemeente kent verschillende voorwaarden voor erfpacht. Het jaar waarin de grond voor het eerst wordt uitgegeven bepaalt de van toepassing zijnde algemene voorwaarden (hierna: Algemene Bepalingen [AB]). Zo zijn er voor woningen de AB1915, AB1937, AB1955, AB1966, AB1994 en de AB2000 voor voortdurende erfpacht.6 Vanaf 2016 geeft de gemeente nieuwe grond uit onder de AB2016 met eeuwigdurende erfpacht. Bij voortdurende erfpacht wordt na verloop van een tijdvak van 50 jaar de nieuwste Algemene Bepalingen van toepassing verklaard, de AB2000. Volgens de AB1994, de AB2000 en de AB2016 dienen erfpachters een object (woning) te gebruiken conform de bestemming die is vastgelegd in de erfpachtakte.7,8 ‘Art. 1 Gronduitgifte in Amsterdam 1 De Gemeente Amsterdam geeft percelen uit in voortdurende erfpacht met inachtneming en van toepassingverklaring van deze Algemene Bepalingen en voorts onder zodanige bijzondere bepalingen als de Gemeente voor elke uitgifte in erfpacht met de erfpachter is overeengekomen en die onder meer betrekking zullen hebben op de bestemming en het gebruik van het perceel. Art.

3 Uitgifte in erfpacht 1 De uitgifte geschiedt in erfpacht voor onbepaalde tijd, te verdelen in tijdvakken, bij akte van vestiging te verlijden ten overstaan van een, na overleg met de erfpachter, door de Gemeente aan te wijzen en in de Gemeente Amsterdam gevestigde notaris. 2 In de akte van vestiging van de erfpacht worden in elk geval opgenomen: a de ingangsdatum van de erfpacht; b de einddatum van het eerste tijdvak; c de bestemming, het toegestane gebruik en de maximaal toegestane bebouwing van het perceel waarop de canon is gebaseerd; d een mededeling van de mogelijkheid van herziening van de canon in het geval van wijziging van de bestemming, het gebruik of de bebouwing als bedoeld onder c van dit artikel; Art. 15 Gebruik overeenkomstig de bestemming 1 De erfpachter is verplicht, het perceel en de opstallen overeenkomstig de in de akte van vestiging aangegeven bestemming te gebruiken’

6 Sociale huurwoningen van woningcorporaties vallen onder de AB1998. 7 Algemene Bepalingen 2000, AB1994 en AB2016 kennen soortgelijke bepalingen. 8 Gemeente, Algemene Bepalingen voor erfpacht in Amsterdam - Verzameling van de algemene bepalingen waaronder

erfpachtgrond is uitgegeven door de gemeente Amsterdam sinds 1896, 30 januari 2019, https://assets.amsterdam.nl/publish/pages/1025801/erfpacht_algemene_bepalingen_amsterdam_verzameld.pdf.

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 12 van 45

Indien erfpachters een object op een andere wijze wensen te gebruiken, bijvoorbeeld van woning naar kantoor, dan dienen zij toestemming te krijgen van de gemeente. De gemeente kan dan prijsverhogingen berekenen indien de nieuwe bestemming meer grondwaarde vertegenwoordigt dan de oude bestemming. De prijsverhogingen worden berekend met de zogenaamde ABCDformule. Bij een positief verschil in erfpachtgrondwaarde na de wijziging t.o.v. voor de wijziging, wordt die prijsverhoging, beide tegen actueel prijspeil, in rekening gebracht. ‘Art. 12 Herziening van de canon in geval van wijziging van het gebruik of de bebouwing 1 Herziening van de canon kan voorts plaatsvinden in de volgende gevallen: a indien een met toestemming van Burgemeester en Wethouders veranderd gebruik van het perceel en/of opstallen, gelet op de door deze gebruiksverandering tot stand gekomen waardevermeerdering van het perceel, daartoe redelijkerwijs aanleiding geeft, zulks met ingang van de datum waarop het veranderd gebruik is aangevangen.

(...) 2 De nieuwe canon wordt berekend door toepassing van de formule: A + ( (B - C) x D ), waarin voorstelt: A de op het moment van de herziening geldende canon; B de op het moment van de herziening geldende grondwaarde met het oog op het gewijzigd gebruik en/of de gewijzigde bebouwing; C de op het moment van de herziening geldende grondwaarde met het oog op het op het moment van de herziening toegestane gebruik, respectievelijk de toegestane bebouwing; D het desbetreffende op het moment van de herziening van toepassing zijnde canonpercentage’

In de oudere bepalingen van AB1915, AB1937, AB1955 en AB1966 staat geen ABCD-formule. Deze is pas ingevoerd in de AB1994 nadat de gemeente een rechtszaak had gewonnen over het mogen verhogen van de canon in geval van een publiekrechtelijke bestemmingswijziging.9 ‘De Gemeente heeft in dit verband nog verwezen naar het arrest van het Hof Amsterdam van 7 mei 1992 (Amsterdam/Göbel-Van Veeren). Dat het Hof in die zaak heeft geoordeeld dat het erfpachtcontract de Gemeente de mogelijkheid bood om tegenover het verlenen van een vergunning/toestemming tot wijziging van de bestemming, privaatrechtelijke voordelen zoals een verhoging van canon te bedingen,’

In de Algemene Bepalingen is het begrip ‘bestemming’ niet nader gedefinieerd. Hoewel het voor de hand ligt om daaraan een gelijke invulling te geven als in de publiekrechtelijke bestemmingsplannen. Ook het begrip ‘wonen’ wordt in de Algemene Bepalingen niet als zodanig ingevuld. Enkel in de Algemene Bepalingen 2016 komt het begrip ‘wonen’ zijdelings ter sprake.10 Samenvattend, de Algemene Bepalingen zijn van toepassing op verschillende soorten bestemmingen. Het begrip ‘bestemming’ is niet gedefinieerd in de Algemene Bepalingen. Volgens 9 Rb. Amsterdam, ECLI:NL:RBAMS:2011:BT8289, 17 augustus 2011 (Gemeente Amsterdam/ Wibautstraat 224 B.V. - Renault

Gebouw). 10 Gemeente, Algemene Bepalingen 2016, 22 juni 2016, art.10: ‘De vrijstelling zoals bedoeld in lid 4 voor een vergroting van de in de erfpachtakte vastgelegde vloeroppervlakte, wordt in beginsel verleend als: a. sprake is van een erfpachtrecht dat in de erfpachtakte uitsluitend is bestemd tot ‘wonen’, (...)’.

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 13 van 45

de recente Algemene Bepalingen mag de gemeente bij bestemmingswijziging een hogere canon in rekening brengen als de grondwaarde van de nieuwe bestemming hoger is dan de bestaande grondwaarde. Het begrip ‘berging’ komt niet voor in de Algemene Bepalingen.

3 Bergingen in de aktes Dit hoofdstuk beschrijft dat ‘berging’ op verschillende wijzen in aktes worden genoemd, wat leidde tot verschillende financiële gevolgen zonder dat de feitelijke situatie verschilde. Bij uitgifte van grond wordt per object (woning) een erfpachtakte opgesteld waarin wordt verwezen naar de van toepassing zijnde Algemene Bepalingen en de toegestane bestemming. In de aktes zijn woningen inclusief hun bergingen op verschillende manieren beschreven:  Woning  Koopwoning  Koopwoning met zolderkamer  Koopwoning met berging Dit blijkt uit raadpleging van erfpachtaktes, maar het blijkt ook uit interne memo’s van G&O. 11 ‘De ene keer staat er “koopwoning met zolderkamer”, de andere keer “koopwoning” en weer een andere keer “koopwoning met berging”. Gevolg: erfpachter met berging die apart in de akte wordt benoemd wordt anders behandeld c.q. benadeeld.’

Bij splitsingen, bestemmingswijzigingen of bebouwingswijzigingen en bij het einde van een 50jarig tijdvak, worden nieuwe aktes opgesteld. De omschrijving van deze nieuwe aktes hoeft niet aan te sluiten bij de oorspronkelijke omschrijving, ook als er geen wijzigingen hebben plaatsgevonden. Samengevat, bergingen stonden op verschillende manieren in de erfpachtaktes, zonder dat de feitelijke situatie anders was. Daarnaast werden de omschrijvingen door de jaren heen niet consequent toegepast. Beschrijvingen in aktes konden wijzigen zonder dat er feitelijk iets was gewijzigd. Dit leidde na invoering van de bestemmingswijzigingsberekening in 2015 tot een andere behandeling c.q. benadeling van een deel van de erfpachters bij wie bergingen specifiek werden benoemd in aktes.

11 Gemeente, Oppervlakte bij overstap & Bergingen - Erfpacht & Uitgifte, 21 augustus 2023, p.19 (Bijlagenboek).

Gemeente Amsterdam

III.

Datum 11 juli 2025 Pagina 14 van 45

Bergingen in gemeentelijk beleid

4 Bergingen in het beleid bestemmings- en bebouwingswijziging Dit hoofdstuk beschrijft dat ‘berging’ niet als een zelfstandige bestemming wordt gezien in het beleid bestemmings- en bebouwingwijziging. Ter uitwerking van de Algemene Bepalingen hanteert de gemeente het beleid ‘Bestemmings- en bebouwingswijzigingen’. Dit beleid is van toepassing op alle Algemene Bepalingen, ook die van voor 1994, waarin nog geen voorwaarden waren opgenomen over prijsverhoging bij bestemmingswijzigingen.12 Op 29 juni 2017, ten tijde van de invoering van de overstapregeling eeuwigdurende erfpacht, actualiseert de gemeenteraad dit beleid. Artikel 3 stelt als voorwaarde dat de erfpachter schriftelijke toestemming van de gemeente nodig heeft voor een bestemmingswijziging. Artikel 7 stelt dat bij een bestemmingswijziging een prijsverhoging wordt berekend met de ABCDformule.13 ‘Artikel 7 Berekening van de canon Na een wijziging van de bestemming en/of bebouwing wordt de canon berekend door toepassing van de formule: A + (B - C) x D, waarin voorstelt: A de canon die geldt op het moment van de herziening.

Als deze canon (eeuwigdurend) is afgekocht, wordt er bij factor A uitgegaan van de canon alsof deze niet is afgekocht; B de erfpachtgrondwaarde die op het moment van de herziening geldt voor het gewijzigde erfpachtrecht; C de erfpachtgrondwaarde die op het moment van de herziening geldt voor het bestaande erfpachtrecht; D het canonpercentage dat op het moment van de herziening geldt voor het canontype dat op het erfpachtrecht van toepassing is. Hierbij geldt verder:  Voor de berekening wordt het canonbedrag, de erfpachtgrondwaarden en het canonpercentage gebruikt, zoals deze gelden op de datum van de dagtekening van de volledige schriftelijke aanvraag voor toestemming.  Als de berekening een lagere canon oplevert dan de huidige, wordt de canon niet aangepast en blijft de erfpachter de geldende canon verschuldigd, tenzij het gemeentelijk belang anders vordert.  De verhoging van de canon naar aanleiding van de bestemmings- en/of bebouwingswijziging, wordt beperkt tot de hoogte van de canon die volgt uit de berekening van een fictieve nieuwe

12 In de voorlichtingsbrochure voor erfpachters verwijst de gemeente niet daar dit beleid. Gemeente, Erfpacht in Amsterdam Het

hoe en waarom en Algemene Bepalingen 2000, 1 januari 2001. 13 Gemeente, Beleid bestemmings- en bebouwingswijziging, 29 juni 2017.

Gemeente Amsterdam



Datum 11 juli 2025 Pagina 15 van 45

uitgifte van de gewijzigde bestemming en/of bebouwing. Hierbij kan de nieuwe canon niet lager worden dan de huidige canon. Als de canon voor het bestaande erfpachtrecht vooruitbetaald is tot het einde van het tijdvak of afgekocht voor een eeuwigdurende periode, kan de gemeente vorderen dat de toename van de canon ook voor dezelfde periode vooruit wordt betaald of afgekocht.’

Dit beleid is veelal van belang bij bijvoorbeeld transformaties van kantoor- naar woonbestemmingen. Het begrip bestemming wordt niet nader gedefinieerd. Bestemmingswijzigingen van berging naar woningen worden niet specifiek in dit beleid genoemd. Samenvattend, in het beleid ‘Bestemmings- en bebouwingswijzigingen’, dat van toepassing is voor alle Algemene Bepalingen, worden prijsverhogingen berekend bij bestemmingswijzigingen. De begrippen ‘bestemming’ of ‘bestemmingswijziging’ worden in dit beleid niet nader gedefinieerd. Het is belangrijk om te constateren dat ook in dit beleidsdocument het begrip ‘berging’ niet als aparte bestemming wordt genoemd.

5 Bergingen in de werkinstructie bestemmings- en bebouwingswijziging Ook in dit hoofdstuk blijkt dat het begrip ‘berging’ niet als aparte bestemming wordt gezien én dat privaatrechtelijke bestemmingen niet in strijd mogen zijn met publiekrechtelijke bestemmingen. Ter uitvoering van het beleid bestemmings- en bebouwingswijziging hanteert de gemeente een interne, niet openbare, ambtelijke werkinstructie.14 Pas in deze werkinstructie wordt een definitie gegeven van een bestemmingswijziging. In deze definitie wordt de bestemming ‘berging’ niet als aparte bestemming genoemd. ‘1.2 Wat is een bestemmingswijziging? De definitie van een bestemmingswijziging is: ‘een wijziging van de in de erfpachtakte vastgelegde bestemming en het toegestane gebruik van een perceel’ Als je wilt weten of er sprake is van een bestemmingswijziging dient als eerst de meest recente erfpachtakte te worden geraadpleegd. Daarin staat de bestemming van het erfpachtrecht vermeld. Als de erfpachter een ander gebruik wenst dan is toegestaan onder de bestemming uit de erfpachtakte, dan is er sprake van een bestemmingswijziging. De wijziging in de bestemming moet publiek- en privaatrechtelijk zijn toegestaan. De privaatrechtelijke toestemming wordt behandeld door de afdeling Erfpacht & Uitgifte. Er zijn veel verschillende soorten bestemmingswijzigingen mogelijk, enkele voorbeelden: 14 Gemeente, Werkinstructie Nr. 1.

Bestemmings- en bebouwingswijziging, 28 september 2016, p.4. (Bijlagenboek). Document

verkregen met via de Wet Open Overheid.

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 16 van 45

kantoor  woning bedrijfsruimte  hotel woning  winkel huurwoning  koopwoning’

In de werkinstructie wordt verwezen naar een bestemmingscatalogus. In de definitie komen de termen ‘gebruik’ en ‘bestemming’ voor. De bestemming is meeromvattend dan het gebruik. Er is een veelvoud aan soorten gebruik mogelijk, maar de keuze voor bestemmingen is beperkt. De bestemming bedrijfsruimte bijvoorbeeld kan onder andere een glaszetter, groothandel, sloopbedrijf, schoorsteenveger, postorderbedrijf, metselaar of opslagplaats omvatten. Als je wilt weten onder welke bestemming een bepaald gebruik valt, dan kan je dit vinden in de bestemmingscatalogus in de (meest recente) handleiding grondprijsbepaling. Bij twijfel over het gebruik en de bestemming, overleg met een medior of senior en/of met Regie & Advies (Vastgoedadvisering). In (oudere) aktes komen bestemmingen voor die heel eng geformuleerd zijn. In de akte kan bijvoorbeeld wel de bestemming ‘sloopbedrijf zijn opgenomen. Als de erfpachter de bestemming wil wijzigen naar een ‘groothandel’, dan is dit wel een bestemmingswijziging. De bestemming die in de akte opgenomen dient te worden moet, waar mogelijk, aansluiten bij de genoemde bestemmingen in de bestemmingscatalogus. In het genoemde voorbeeld is het niet aan te raden om als bestemming ‘groothandel’ in de akte op te nemen maar het meeromvattende ‘bedrijfsruimte’.’

In de werkinstructie staat dat een privaatrechtelijke bestemming niet in strijd mag zijn met publiekrechtelijke bestemmingsbepalingen (!). ‘Verhouding publiek-/privaatrecht De wijziging mag niet in strijd zijn met publiekrechtelijke bestemmingsbepalingen. Voordat een erfpachtrecht gewijzigd kan worden, moet daarom eerst gekeken worden of de wijziging niet in strijd is met de publiekrechtelijke regels.’

De publiekrechtelijke bestemming van de voorbeeldwoning uit de inleiding in de Eerste Atjehstraat is wonen. Een gemengde bestemming van de bestemming ‘wonen’ samen met een andere bestemming (‘berging’?), is volgens het bestemmingsplan niet toegestaan. Samenvattend, in de interne werkinstructie bestemmings- en bebouwingswijziging wordt de bestemming ‘berging’ niet gehanteerd. In de werkinstructie staat dat een privaatrechtelijke bestemming niet in strijd mag zijn met publiekrechtelijke bestemmingsbepalingen. Hieruit volgt dat als publiekrechtelijk de zelfstandige bestemming ‘berging’ niet is toegestaan, dat dit ook privaatrechtelijk niet mag worden gehanteerd.

6 Bergingen in de bestemmingscatalogus In dit hoofdstuk blijkt dat het begrip ‘berging’ niet als aparte bestemming wordt gezien in de bestemmingscatalogus. Bergingen worden toegerekend aan wonen.

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 17 van 45

De bestemmingscatalogus is ingevoerd na 2000 bij het opstellen van de ‘Algemene Bepalingen 2000’.15 ‘Voorts bestaat het voornemen een (flex)bestemmingscatalogus op te stellen, voor te schrijven dat meer gegevens in de notariële akten dienen te worden vastgelegd’

De laatst beschikbare bestemmingscatalogus in raadsinformatie.amsterdam.nl is uit 2013. De gemeente onderscheidt in de grondprijzenbrief zeven bestemmingen: woningbouw, kantoren en bedrijfsruimte, haventerreinen, detailhandel en horeca, cultuur & ontspanning/sport en recreatie, overige functies en parkeren.16 ‘In de volgende hoofdstukken zijn de ontwikkelingen in de volgende bestemmingen te vinden: Hoofdstuk 4 Woningbouw Hoofdstuk 5 Kantoren en Bedrijfsruimte Hoofdstuk 6 Haventerreinen Hoofdstuk 7 Detailhandel en Horeca Hoofdstuk 8 Cultuur & ontspanning/recreatie en sport Hoofdstuk 9 Overige bestemmingen Hoofdstuk 10 Parkeren’

Binnen de bestemming wonen onderscheidt de grondprijzenbrief koopwoningen, huurwoningen, middensegment huurwoningen, woningen op water, sociale woningbouw, studentenwoningen en zorgwoningen. 4 Woningbouw (...) 4.3 Grondprijzen koop- en huurwoningen 4.4 Middensegment huurwoningen (...) 4.7 Wonen op het water (...) 4.8 Sociale woningbouw (...) 4.9 Studentenwoningen (...) 4.10 Zorgwoningen

Het college stelt binnen de kaders van de grondprijzenbrief een jaarlijkse handleiding grondprijsbepaling vast. De handleiding bevat de bestemmingscatalogus als bijlage. In de bestemmingscatalogus worden binnen de bestemmingen verschillende functies onderscheiden.17 ‘Bestemmingscatalogus De bestemmingen die in Handleiding Grondprijsbepaling 2013 worden onderscheiden, zijn nader gedefinieerd in de Bestemmingscatalogus (bijlage H). Binnen de bestemmingen worden 15 Gemeente, Eindrapportage 100 jaar erfpacht; operatie Groot onderhoud, gmb. Nr.9, 4 januari 2000, p.20 & p.34. 16 Gemeente, Grondprijzenbrief 2013, 21 maart 2013, p.7. 17 Gemeente, Handleiding Grondprijsbepaling 2013, 22 maart 2013, p.7. Handleidingen grondprijsbepaling van na 2013 zijn

geheim.

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 18 van 45

verschillende functies onderscheiden. In de erfpachtovereenkomst dient zowel de bestemming als de functie opgenomen te worden. Een feestzaal bijvoorbeeld wordt in het erfpachtcontract aangeduid als bestemming Horeca en functie Feestzaal. In de bestemmingscatalogus is een nietlimitatieve lijst met functies opgenomen binnen de gehanteerde bestemmingen. Indien een functie niet in de bestemmingscatalogus is opgenomen moet contact opgenomen worden met de afdeling Regie & Advies.’

In de Bestemmingscatalogus worden binnen de bestemming wonen verschillende bestemmingscategorieën onderscheiden: sociale huurwoning, marktwoning, markthuurwoning en koopwoning. Daarnaast wordt eveneens onderscheid gemaakt in de eengezinswoning, de meergezinswoning, de beneden-bovenwoning, het woonschip, het woonvaartuig, woonark en de woonwagen.18 ‘2 Bestemmingscategorieën met betrekking tot wonen Soorten bestemmingscategorieën van wonen Bij de woonbestemming wordt onderscheid gemaakt in:  de sociale huurwoning,  de marktwoning,  de markthuurwoning  de koopwoning. Bij de woonbestemming wordt eveneens onderscheid gemaakt in:  de eengezinswoning,  de meergezinswoning,  de beneden-bovenwoning (bebo)  het woonschip,  het woonvaartuig,  de woonark, en  de woonwagen’

De bestemmingscatalogus bevat ook bijlagen voor niet-woonbestemmingen. ‘Bergingen’ maken geen onderdeel uit van de bestemmingscatalogus.19 ‘Bijlagen bij de Bestemmingscatalogus Disclaimer Onderstaande tabel is een indicatieve en niet-limitatieve opsomming van niet-woon bestemmingen. Bij sommige gebruik/functies zijn in de tabel meerdere bestemmingen opgenomen. Echter, de definitieve bestemming zal worden bepaald in overleg met de Regie & Advies. Mocht de hierboven genoemde bestemming niet overeenkomen met het gebruik van de ruimte of perceel, neem dan altijd contact op met de afdeling Regie & Advies.

18 Gemeente, Handleiding Grondprijsbepaling 2013, 22 maart 2013, p.94. 19 Gemeente, Handleiding Grondprijsbepaling 2013, 22 maart 2013, p.100 e.v..

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 19 van 45

Samenvattend, in het gemeentelijk beleid, zoals dat is vastgelegd in de bestemmingscatalogus worden bergingen niet als aparte bestemming benoemd. Het begrip ‘berging’ wordt ook niet gehanteerd voor woon/ gebruiksvormen/functies/gebruik/bestemmingscategorieën onder de bestemming wonen of onder niet-woonbestemmingen. Bergingen worden toegerekend aan de bestemming woning.20

7 Bergingen in de grondprijzenbrief Tot en met 2016 stelde de gemeenteraad jaarlijks de ‘Grondprijzenbrief’ vast. In de Grondprijzenbrief wordt op hoofdlijnen het grondprijsbeleid beschreven. De gemeente hanteert een residuele grondprijsberekening die afhankelijk is van de op een perceel te realiseren respectievelijk gerealiseerde bestemming. ‘In deze Grondprijzenbrief worden de hoofdlijnen van de grondprijsbepaling voor de belangrijkste ruimtelijke functies in Amsterdam weergegeven, samen met de bandbreedten van de grondprijzen voor de verschillende bestemmingen. Hoofduitgangspunten bij het vaststellen van de grondprijsbandbreedtes zijn net als ieder jaar de functionele grondprijspolitiek en de residuele grondwaardebenadering. In de functionele grondprijspolitiek wordt de waarde van grond gerelateerd aan de daarop te realiseren bestemming (functie). De residuele grondwaardebenadering (residuele methode) houdt in dat de grondprijs het verschil (residu) is van de marktwaarde van een bestemming en de kosten die moeten worden gemaakt om het vastgoed te realiseren (stichtingskosten).’

In de Grondprijzenbrief werd weer verwezen naar een losse bijlage genaamd ‘Marktwaarden en Grondprijzen bestaande rechten’.21 4.3.2 Grondprijsontwikkeling

20 net zoals de woonfuncties als keuken en gang. 21 Gemeente, Grondprijzenbrief 2015, 17 december 2014.

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 20 van 45

De gemiddelde prijs van een koopappartement in Amsterdam is in Amsterdam tussen het derde kwartaal van 2013 en het tweede kwartaal van 2014 gestegen van € 3.250 naar € 3.375, een stijging van 3,8%, waardoor de grondprijs van dit ‘gemiddelde appartement’ met 10,7% is gestegen, van € 790 naar € 875. Maar gemiddelden zeggen niet zo veel, het gaat om de specifieke wijzigingen per buurt en er is, zoals al gezegd, per buurt sprake van grote verschillen. De specifieke prijzen per buurt zijn te bestuderen in de bijlage bij deze Grondprijzenbrief: Marktwaarden en Grondprijzen bestaande rechten 2015.

In deze bijlage staan per buurt de grondwaarden per m2 gebruiksoppervlak (gbo of go) genoemd.22

Eengezinswoningen hebben andere marktwaarden en andere bouwkosten dan meergezinswoningen en daarmee een andere grondwaarden. Huurwoningen hebben een lagere grondwaarde dan koopwoningen. Bergingen worden in de bijlage ‘Marktwaarden en Grondprijzen’ niet genoemd. Er is geen aparte ‘grondwaarde’ voor bergingen. Samenvattend, in het gemeentelijk beleid, zoals dat is vastgelegd in de grondprijzenbrief, de bestemmingscatalogus worden bergingen niet als aparte bestemming benoemd. Het begrip berging wordt ook niet gehanteerd voor woon / gebruiksvormen / functies / gebruik / bestemmingscategorieën onder de bestemming wonen of onder niet-woonbestemmingen. Bergingen worden toegerekend aan de bestemming woning.

8 Bergingen in de Handleiding Grondprijsbepaling Dit hoofdstuk beschrijft dat ook in de Handleiding Grondprijsbepaling geen onderscheid werd gemaakt tussen berging en woning. De Grondprijzenbrief werd uitgewerkt in een jaarlijks door het college vastgestelde niet openbare ‘Handleiding Grondprijsbepaling voor ambtenaren’.23 ‘Jaarlijks stelt de Gemeenteraad de hoofdlijnen van het grondprijsbeleid, ten behoeve van gronduitgifte in en beheer van erfpacht, vast in de Grondprijzenbrief. De voorstellen in de 22 Gemeente, Marktwaarden en Grondprijzen bestaande rechten 2015, 19 november 2014. OGA stond voor Ontwikkelingsbedrijf

Gemeente Amsterdam. De huidige naam is directie G&O. 23 Gemeente, Handleiding Grondprijsbepaling 2015, 1 januari 2015 (Bijlagenboek).

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 21 van 45

Grondprijzenbrief worden uitgewerkt in de Handleiding Grondprijsbepaling, binnen de in de Grondprijzenbrief aangegeven kaders. De Handleiding Grondprijsbepaling is een intern gemeentelijke werkinstructie en is vanwege de gevoeligheid van delen van de informatie niet bedoeld voor verspreiding buiten de gemeentelijke organisatie.’

In de Handleiding wordt beschreven hoe het Bruto Vloeroppervlak (BVO) van een gebouw wordt vastgesteld. Schuren en losstaande bijgebouwen en bergingen worden niet tot de BVO van het (hoofd)gebouw gerekend. Deze worden als zelfstandige gebouw(tje) gerekend. ‘Bruto vloeroppervlak (BVO) Het bruto vloeroppervlak van een woning wordt bepaald conform de NEN-2580. Het bruto vloeroppervlak van een ruimte is de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhult. (...) Er zijn drie soorten BVO te onderscheiden: de BVO van een gebouw, de BVO van de overdekte gebouw gebonden buitenruimte en de BVO van de niet-overdekte gebouw gebonden buitenruimte. Belangrijk is dus om in alle gevallen duidelijk aan te geven welke BVO(‘s) bedoeld worden. (...) Als alleen wordt gesproken over de ‘BVO’ wordt meestal de ‘BVO van een gebouw’ bedoeld. De oppervlakte van losstaande bijgebouwen zoals schuren en bergingen worden niet tot de BVO van het (hoofd)gebouw gerekend. Deze worden als zelfstandig gebouw(tje) gerekend.’

De BVO van de binnenruimte van een gebouw omvat woningen inclusief inpandige bergingen.

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 22 van 45

Trapgaten, dragende binnenwanden, leidingschachten e.d. worden niet tot het BVO gerekend. ‘De gebruiksoppervlakte van een woning wordt in Amsterdam bepaald conform de NEN-2580. De NEN-2580 geeft de volgende definitie en bepalingswijze van het begrip ‘gebruiksoppervlakte’: De gebruiksoppervlakte van een gebruiksfunctie is de vloeroppervlakte binnen de scheidingsconstructie (muren en afscheidingen). Niet meegerekend worden: - trapgat, liftschacht of vide indien groter dan 4 m2; - dragende binnenwand; - afzonderlijke bouwconstructie, niet zijnde een trap, indien groter dan 0,5 m2; - leidingschacht indien groter dan 0,5 m2; - afzonderlijke nis of uitsparing, indien kleiner dan o,5 m2; - oppervlakte waarboven de netto-hoogte kleiner is dan 1,5 m, uitgezonderd een trap en/of een hellingbaan.’

En buitenruimten, bergingsboxen en stallingsruimten behoren niet tot de woonfunctie en blijven buiten beschouwing. Buitenruimten, alleen van buiten de woning toegankelijke bergruimten, bergingsboxen en stallingsruimten als garages en gemeenschappelijke fietsenbergingen behoren niet tot de woonfunctie en blijven buiten beschouwing.’

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 23 van 45

Binnenbergingen worden tot het BVO van de woonfunctie gerekend en buitenbergingen en buitenruimten (balkons/galerijen) niet. ‘Bergingen en buitenruimten De kosten en opbrengsten van woningbouw worden uitgedrukt per m2 GBO. Als alleen het brutovloeroppervlak (BVO) van een project bekend is, moet deze worden omgezet naar gebruiksoppervlak (GBO). Voor het omzetten van BVO naar GBO is voor verschillende woningtypen een drietal GBO/BVO-factoren berekend op basis van de referenties. (...) De GBO/BVO factor wordt bepaald door de ontsluiting, de bergingen en de buitenruimten. Welke GBO/BVO factor gebruikt moet worden hangt af van het project en de gegevens die bekend zijn. (...) Afhankelijk van de oplossing voor buitenbergingen is het gebruikelijk de oppervlakten van de bergingen wel of niet mee te rekenen in het BVO. Wanneer de bergingen zich los in de tuin bevinden of in een parkeergarage, worden zij niet tot het BVO gerekend. Wanneer de bergingen op de begane grond in het volume gelegen zijn, maken ze deel uit van het BVO.’

De BVO wordt via omrekeningsfactoren vertaald naar GBO. Grondprijzen zijn per m2 GBO. ‘Afhankelijk van het project en zijn eisen wordt de meest gelijkende referentie en bijbehorende GBO/BVO factor gekozen.’

Samengevat, volgens de Handleiding Grondprijsbepaling worden binnenbergingen tot het BVO en het GBO gerekend. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen m2 woningen en bergingen.

Gemeente Amsterdam

IV.

Datum 11 juli 2025 Pagina 24 van 45

Bergingen bij eeuwigdurende erfpacht

9 Bergingen in het collegebesluit Grondwaardebepaling bestaande rechten Dit hoofdstuk beschrijft dat ook in het collegebesluit grondwaardebepaling bestaande rechten geen onderscheid wordt gemaakt tussen berging en wonen. Op 11 juni 2015 heeft de gemeenteraad het ‘Startdocument eeuwigdurende erfpacht’ vastgesteld.24, 25 Op 22 juni 2016 heeft de gemeenteraad ingestemd met de invoering van eeuwigdurende erfpacht voor nieuwe uitgiften door middel van de vaststelling van de Algemene Bepalingen AB2016.26 Op 28 juni 2017 is nieuw grondbeleid ingevoerd met de zogenaamde WOZ x BSQ methode.27 De grondprijzenbrief en de handleiding grondprijsbepaling zijn opgevolgd door het jaarlijkse ‘collegebesluit grondwaardebepaling voor bestaande rechten’. Deze methode verving de eerdere berekeningswijze en werd van toepassing op wijzigingen bij voortdurende en bij eeuwigdurende erfpacht.28 Dit collegebesluit bevat geen bestemmingscatalogus. Wel worden in een bijlage de verschillende bestemmingen beschreven. Onder de bestemming wonen worden dezelfde grotendeels dezelfde soorten woonbestemming onderscheiden als in de bestemmingscatalogus: koopwoning, markthuurwoning en sociale huurwoning.

Bij de soorten woon/gebruiksvormen/functies zijn de woonark, het woonschip, het woonvaartuig, de woonwagen en de beneden/bovenwoning vervallen, en is de woonwerkwoning toegevoegd.29 ‘Bijlage Toelichting op de bestemmingen en gebruiksvormen/functies Inleiding Een precieze omschrijving van de bestemming, gebruiksvorm of functie van het erfpachtrecht is een vereiste om de juiste erfpachtgrondwaarde te bepalen. Hieronder volgt een niet-uitputtende opsomming van bestemmingen en gebruiksvormen/functies met de bijhorende toelichting. In de akte van vestiging wordt nader uitgewerkt wat voor dit erfpachtrecht de geldende bestemming is en wat het toegestane gebruik of functie is. Dit is van groot belang bij de woonbestemmingen en niet-woonbestemmingen die een groot aantal uiteenlopende gebruiksvormen/functies hebben zoals horeca, cultuur & ontspanning, recreatie, sport en sociaal-maatschappelijk. Wonen 24 Gemeente, Startdocument Eeuwigdurende Erfpacht, 10 februari 2015. 25 Gemeente, Kennisnemen van de besluiten van het college van burgemeester en wethouders tot vaststellen van het definitieve

‘Startdocument Eeuwigdurende erfpacht’, 11 juni 2015. 26 Gemeente, Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 Amsterdam, 22 juni 2016. 27 Gemeente, Instemmen met het collegebesluit tot vaststelling van het beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2017, 28 juni 2017. 28 Vgl. Gemeente, Verschillen tussen de WOZ methode en het grondprijsbeleid 2016, 20 december 2016. 29 Gemeente, De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten, 11 december 2018, p.31.

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 25 van 45

Soorten woonbestemmingen: • Koopwoning • Markthuurwoning • Sociale huurwoning Soorten woon/gebruiksvormen/functies:  Eengezinswoning • Meergezinswoning • Woonwerkwoning (...) Niet-wonen Soorten niet-woonbestemmingen (deze lijst is niet-uitputtend):  Bedrijfsruimte  Co-locatie (communication-locations)  Cultuur & ontspanning  Detailhandel  Horeca  Jachthaven  Kantoorruimte (...)’

Er is geen apart onderscheide bestemming, gebruiksvorm of functie genaamd ‘berging’, noch onder de bestemming wonen, noch onder de bestemming niet-wonen. Samengevat, in het nieuwe gemeentelijk beleid, zoals dat is vastgelegd in het collegebesluit grondwaardebepaling voor bestaande rechten, worden bergingen niet als aparte bestemming benoemd. Het begrip berging wordt ook niet gehanteerd voor woon/ gebruiksvormen/functies/gebruik/bestemmingscategorieën onder de bestemming wonen of onder niet-woonbestemmingen. Bergingen worden toegerekend aan de bestemming woning.

10 Bergingen in de overstapregeling Uit dit hoofdstuk blijkt dat bergingen in de overstapregeling expliciet worden toegerekend aan wonen. Op 28 juni 2017 heeft de gemeenteraad ingestemd met het collegebesluit tot vaststelling van de overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht (kortweg: overstapregeling).30 Artikelen 1 en 4 van de overstapregeling bieden erfpachters met uitsluitend een woonbestemming de mogelijkheid om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Volgens artikel 2 behoort tot een woonbestemming de woning, waarbij onderscheid kan worden gemaakt naar gebruiker en/of bouwvorm zoals uitgewerkt in de bestemmingscatalogus. Bergingen en parkeerplaatsen behoren ook tot een woning.

30 Gemeente, Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017, 28 juni

2017, pp. 3-4, en https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR627491/6.

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 26 van 45

Samenvattend, overstappen naar eeuwigdurende erfpacht is mogelijk voor woonbestemmingen. Volgens de overstapregeling behoren bergingen tot een woning, ook als deze een zelfstandig erfpachtrecht zijn.

11 Bergingen in de coulanceregeling Uit dit hoofdstuk blijkt dat bergingen in de coulanceregeling expliciet worden toegerekend aan wonen. De overstapregeling was initieel gericht op woonbestemmingen. De keuze van het gemeentebestuur om erfpachters van niet-woonobjecten (of gedeeltelijk niet-woonobjecten) niet de mogelijkheid te geven om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht, is gemaakt vanwege

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 27 van 45

het feit dat de erfpachtgrondwaarde voor niet-woonobjecten niet (semi-)geautomatiseerd bepaald kan worden zoals dat bij woningen wel het geval is.31 De coulanceregeling bevestigt dat bergingen behoren tot de woning.32 ‘Artikel 2 van de Overstapregeling definieert een woonbestemming als volgt: ”Van een woonbestemming in de zin van de overstapregeling is sprake bij een in de erfpachtakte vastgelegde bestemming woning, daarbij kan een nader onderscheid zijn gemaakt naar gebruiker (bijv. koopwoning of huurwoning) en/of de bouwvorm (eengezinswoning, meergezinswoning) en/of woningaard (al-dan-niet drijvend wonen) zoals die bestemming naar zijn verschijningsvormen nader is uitgewerkt in de geldende bestemmingscatalogus. Tot een woning behoren tevens de daaraan dienstbare aanhorigheden zoals bergingen en parkeerplaatsen ook als deze object van een zelfstandig erfpachtrecht of appartementsrecht zijn, maar toebehoren aan de erfpachter van de woning”. Het bovenstaande heeft tot gevolg dat erfpachtrechten met een gemengde bestemming (deels woonbestemming en deels een andere, vaak commerciële bestemming) niet kunnen overstappen naar eeuwigdurende erfpacht.’

Artikel 2 van de overstapregeling heeft tot gevolg dat erfpachtrechten met een gemengde bestemming (deels woonbestemming en deels een andere, vaak commerciële bestemming) niet kunnen overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. Dit leidde tot problemen bij bijvoorbeeld zelfbouwkavels met een gemengde bestemming (wonen en niet-wonen) in Buiksloterham. Op 29 oktober 2019 heeft het college de overstapregeling aangepast, waardoor ook woningen op gemengde bestemmingen met minimaal 50% van het bruto vloeroppervlak woonbestemming kunnen overstappen op eeuwigdurende erfpacht. Dit is verwerkt in artikel 3 van de overstapregeling.33, 34 ‘Het college van burgemeester en wethouders besluit: 1. Kennisnemen van de achtergronden van de Overstapregeling en de mogelijkheden voor erfpachters om door middel van wijziging van het erfpachtrecht overstap naar eeuwigdurende erfpacht mogelijk te maken; 2. Kennisnemen van de problematiek van een bepaalde groep erfpachters in Buiksloterham met een gemengde bestemming wonen/niet-wonen die vanwege: • het vigerende bestemmingsplan hun erfpachtbestemming niet kunnen wijzigen; en 31 Gemeente, Kennisnemen van het collegebesluit van 29 oktober 2019 inzake de wijziging van de Overstapregeling zodat

erfpachtrechten met een gemengde erfpachtbestemming onder voorwaarden kunnen overstappen naar eeuwigdurende erfpacht, 29 oktober 2019, p.2. 32 Gemeente, Kennisnemen van het collegebesluit van 29 oktober 2019 inzake de wijziging van de Overstapregeling zodat erfpachtrechten met een gemengde erfpachtbestemming onder voorwaarden kunnen overstappen naar eeuwigdurende erfpacht, 29 oktober 2019, p.2. 33 Gemeente, Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017, 29 oktober 2019. Artikel 3 lid 3 is toegevoegd aan de overstapregeling. 34 Gemeente, Kennisnemen van het collegebesluit van 29 oktober 2019 inzake de wijziging van de Overstapregeling zodat erfpachtrechten met een gemengde erfpachtbestemming onder voorwaarden kunnen overstappen naar eeuwigdurende erfpacht, 29 oktober 2019, p.2.

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2025 Pagina 28 van 45

• de onmogelijkheid om hun erfpachtrecht te splitsen in appartementsrechten niet in aanmerking kunnen komen voor overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht; 3. In te stemmen met de wijziging van de Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht door toevoeging van artikel 3 lid 3 (BIJLAGE 1) inhoudende dat ook erfpachtrechten met een gemengde erfpachtbestemming (wonen en niet-wonen) voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht in aanmerking kunnen komen indien de erfpachter niet door erfpachtbestemmingswijziging of splitsing in appartementsrechten aan de voorwaarden van de Overstapregeling kan voldoen en minimaal 50% van het bruto vloeroppervlakte een woonbestemming heeft; (...) Mogelijkheden voor erfpachters met een gemengde bestemming om alsnog aan de voorwaarden van de Overstapregeling te voldoen: Bestemmingswijziging Erfpachters met een gemengde erfpachtbestemming die alsnog in aanmerking willen komen voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht kunnen altijd een verzoek indienen om de erfpachtbestemming te wijzigen naar een uitsluitende woonbestemming’

Erfpachters met een gemengde erfpachtbestemming dienen voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht een verzoek tot bestemmingswijziging te doen. Samengevat, bergingen hebben ook volgens de coulanceregeling een woonbestemming. De coulanceregeling biedt gemengde bestemmingen de mogelijkheid over te stappen indien minimaal 50% van het bruto vloeroppervlak woonbestemming heeft. Een bestemmingswijziging is dan noodzakelijk. De combinatie wonen + berging wordt niet gezien als gemengde bestemming. Conclusie: Nergens in het gemeentelijk beleid werd onderscheid gemaakt tussen wonen en berging, dit terwijl later dit wel ingevoerd is zonder beleidswijziging

Gemeente Amsterdam

V.

Datum 11 juli 2025 Pagina 29 van 45

Prijsverhoging bergingen ingevoerd zonder beleidswijziging en zonder onderbouwing

12 Prijsverhoging voor bestemmingswijziging bergingen Uit dit hoofdstuk blijkt dat de prijsverhogingen niet waren onderbouwd. Eind 2015 is de directie G&O ineens, zonder dat er een beleidswijziging aan ten grondslag lag, anders gaan handelen, door structureel prijsverhogingen te berekenen voor bewoning van bergingen. De bewoning van bergingen werd vastgesteld aan de hand van WOZ data, verbouwingsvergunningen, splitsingsvergunningen, wijzigingen in de splitsingstekening of andere signalen zoals opgave door erfpachters. Daarvoor werden bergingen niet anders behandeld dan gewone woon vierkante meters die meetelden in de waarde van de woning. G&O rekende prijsverhogingen bij alle verschillende versies van de Algemene Bepalingen van voortdurende erfpacht35, maar ook bij de overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Deze wijziging werd doorgevoerd op instigatie van de afdeling Regie & Advies. Deze wijziging werd niet kenbaar gemaakt aan erfpachters, college of gemeenteraad. 36 ‘Inderdaad is het zo dat in het verleden dergelijke aanbiedingen zijn gedaan waarbij geen meerwaarde in rekening is gebracht. De huidige opvatting is echter dat een dergelijke bestemmingswijziging wél economische meerwaarde met zich meebrengt. Dit is veranderd sinds (ongeveer) december 2015, zonder dat hier een beleidswijziging aan ten grondslag lag die kenbaar is voor erfpachters.