1. concept investeringsnota Kubus-Katrijplocatie 21 09 2021.pdf

„ Dwarsdoorsnede Katrijpstraat

24

Groene Zoom We willen een ruimte ontwerpen met een goede balans tussen openbaar en privé, tussen verblijfskwaliteit en de verwachte (langzaam) verkeersbewegingen. Het is een doorgaande route voor langzaam verkeer (voetgangers) tussen het Baanakkerspark en de Schellingwouderbreek. Tegelijkertijd vormt het de groene uitloper van het Waterlandplein; de centraal gelegen ontmoetingsplek van de buurt. Het gewenste openbare karakter en de verblijfskwaliteit van de Groene Zoom mag niet ten koste gaan van de woonkwaliteit (of omgekeerd). De breedte van de Groene Zoom, ongeveer 30 meter, biedt voldoende ruimte hiervoor. Uitgangspunt is een heldere doorgaande route, op voldoende afstand van de geplande bebouwing, die prettig is om te verblijven. We onderzoeken of we de Werengouw tussen de Volendammerweg en Kubuskatrijpstraat kunnen inrichten als verkeersveilige 30 km per uur zone. Hierdoor zou de Groene Zoom mooier en veiliger aaneengesloten kunnen worden. Ook heeft het voordelen voor de geluidbelasting voor de woningen en de aantrekkelijkheid van het gebied.

Binnenterrein Het binnenterrein tussen de gebouwen wordt naast parkeerplekken, zo groen mogelijk ingericht door de gemeente. Het grenst aan de noordzijde aan de Groene Zoom. Via de Werengouw kunnen auto’s de parkeerplekken op het binnenterrein bereiken. Het binnenterrein wordt openbaar en de gemeente gaat het beheren. Daarom wordt voor het materiaal de gemeentelijke Puccinimethode het uitgangspunt.

„ Dwarsdoorsnede Werengouw

25

2.4.3

Materiaalgebruik

De Puccinimethode is de standaard voor het Amsterdamse straatbeeld en geldt hier ook voor de openbare ruimte, inclusief het binnenterrein. Deze standaard staat voor een kwalitatief goede, fysieke inrichting van de openbare ruimte. Een inrichting die gebruiksvriendelijk, toegankelijk, veilig, beheersbaar, duurzaam, betaalbaar, samen-

hangend én mooi is. Deze methode doet geen uitspraak over de parkzone en de Groene Zoom. Uitgangspunt hier is gras en bomen, mede vanwege de Amsterdamse ambities op het gebied van hittestress (beperking) en rainproof (regenbestendigheid). Ter plekke van de Groene Zoom houden we rekening met intensief voetgangersverkeer 26

„ Impressies Schetsontwerp openbare ruimte en de aansluiting op het materiaalgebruik van het Waterlandplein. Eventuele afwijkingen in materiaalgebruik van de Puccinimethode leggen we voor aan de Puccinicommissie. Verder proberen we materialen te hergebruiken.

27

2.4.4

Duurzaamheid

Op en rondom de plek van de nieuwe woningen staan nu 65 bomen. Voor de bouw van de woningen moeten we 23 bomen kappen. Er worden 8 bomen verplaatst en 14 bomen blijven staan. Voor de 20 bomen rondom de moestuin gaan we met de moestuinvereniging in overleg of de bomen mee verhuisd kunnen worden naar de nieuwe plek van de moestuin. Voor de gekapte bomen worden in het plangebied of in de Groen Zoom nieuwe bomen geplant.

Hittestress, rainproof, natuurinclusief bouwen Hittestress(beperking), rainproof (regenbestendigheid) en een groene inrichting van de openbare ruimte zijn belangrijk. De omgeving van Kubus-Katrijplocatie, en met name de Groene Zoom en het park, richten we zo groen mogelijk in. Het ontwerp van de openbare ruimte moet voldoen aan het gemeentelijk beleid over klimaat-adaptief bouwen (aanpassing aan klimaatverandering). Natuurinclusief bouwen (ruimte opnemen voor bijvoorbeeld insecten, vogels, vleermuizen en andere soorten) is een onderdeel van de inrichting van de openbare ruimte. In het architectonische ontwerp en in de openbare ruimte komen tenminste drie speerpunten van het Amsterdamse beleid betreffende natuurinclusief bouwen.

In het plangebied staan een aantal kleine bomen. Deze moeten we kappen vanwege de geplande woningbouw. Volgens Amsterdams beleid moeten we voor elke gekapte boom minimaal één boom (afhankelijk van de omvang van de boom) terug planten. We kunnen veel van deze bomen compenseren dichtbij het plangebied. Soms is opnieuw planten van een boom niet mogelijk of niet gewenst op de betreffende plek. Dan is het mogelijk om ergens anders in de stad bomen te planten. Of we storten de waarde van de gekapte boom in het gemeentelijk herplantfonds. Onze voorkeur gaat uit naar het terug planten van bomen binnen het plangebied in de Groene Zoom. In de Groene Zoom gaat de voorkeur uit naar semi-willekeurige gestrooide bomen in het park rondom het gebouw. De boomkeuze wordt nog bepaald, met uitzondering van de Werengouw. De bestaande Amerikaanse lindes worden in principe behouden.

Voor het ontwerp van de openbare ruimte onderzoeken we welke klimaatadaptieve maatregelen (beperking van hitte en regenbestendigheid) het best passen. Uitgangspunt is een waterneutrale ontwikkeling van het plangebied. We richten de openbare ruimte zo in dat deze een extreme regenbui kan opvangen zonder dat er schade ontstaat aan de omgeving. Koele plekken zorgen voor beperking van extreme hitte.

2.4.5

Groen en ecologie

Beplanting Beplanting maakt deel uit van het ontwerp voor de openbare ruimte. Onze voorkeur gaat uit naar insectenvriendelijke beplanting en een wisselende beplanting die seizoensafhankelijk bloeit. Zo ziet de beplanting er het hele jaar aantrekkelijk uit. Bij de keuze van planten- en bomensoorten houden we rekening met veel voorkomende (pollen-) allergieën. We kiezen soorten waar weinig mensen allergisch voor zijn. Ook kunnen we eetbaar groen planten zoals fruitbomen en -struiken.

Bomen Langs de Werengouw en de noordzijde van de Katrijpstraat staan doorgaande bomenrijen. Bij de Werengouw betreft het een driedubbele bomenrij (aan beide kanten van het fiets-/voetpad), langs de Katrijpstraat een enkele bomenrij aan de kant van de geplande nieuwbouw. Uitgangspunt is de bomenrij langs de Werengouw te behouden. De bomen in de Katrijpstraat zullen gekapt en vervangen moeten worden. Ze verkeren deels in slechte staat en kunnen niet opgenomen worden in het nieuwe profiel van de Katrijpstraat. Er komen nieuwe bomen voor terug.

28

2.4.6

Bewegen, sport en spel

zouden de doorstroming van het verkeer belemmeren.

Bij een uitverwerking van het plan gaan we uit van de principes en bouwstenen voor een gezonde stad. Zie: www.amsterdam.nl/ gezondestad. Amsterdam wil een stad zijn waarin mensen van alle leeftijden gezond en vitaal kunnen leven. Senioren vergen in dat opzicht extra aandacht. Voor het creëren van levensloopbestendige routes in woonwijken gebruiken we de aanbevelingen uit de evaluatie van dergelijk routes. We maken het ontwerp van de openbare ruimte ook samen met senioren. De openbare ruimte moet voor hen veilig, toegankelijk en aantrekkelijk zijn. Daarnaast is het belangrijk dat de openbare ruimte senioren stimuleert om anderen te ontmoeten en gezond te leven. Door een goede aansluiting op de omgeving kan er een aantrekkelijk wandelrondje (richting Baanakkerspark en Schellingwouderbreek) worden gemaakt. Het plaatsen van bankjes maakt bewegen en ontmoeten makkelijker. Bankjes zijn voor senioren belangrijke rustplekken én plekken om andere buurtbewoners te ontmoeten. De bankjes moeten aan bepaalde eisen voldoen: een hoge zit en een rugleuning en armleuningen en de locatie is belangrijk.

Voor ongeveer 257 woningen zijn nodig: „

6 ondergrondse containers voor restafval;

„

2 ondergrondse containers voor papier/ karton;

„

1 ondergrondse container voor glas;

„

1 bovengrondse container voor textiel;

„

opstelruimte voor 6 containers (bovengronds, 240 liter) voor de inzameling van GFT (groente-, fruit- en tuinafval) of GFE (groente, fruit en etensresten);

„

opstelruimte voor de inzameling van grof afval (ter grootte van 24 m2).

2.4.7

Openbare verlichting

In een volgende fase nemen we de verlichting van de openbare ruimte in het ontwerp op. Uitgangspunten zijn standaardverlichting langs de Werengouw en 4 meter masten in de Groene Zoom.

2.4.8

Beheerparagraaf

Het gebied dat de gemeente moet beheren blijft ongeveer gelijk. Wel investeren we in de openbare ruimte door meer groen aan te leggen en bijvoorbeeld door het toevoegen van straatmeubilair. Om de heringerichte openbare ruimte langdurig in stand te houden, moet het worden onderhouden op het kwaliteitsniveau ‘Verzorgd’. Dit beheerniveau sluit aan op de algemene gemeentelijke onderhoudsambities voor woon-werkgebieden. In een volgende fase werken we de beheerkosten verder uit in een beheerkostenraming.

Afvalinzameling Volgens beleid wordt het afval ondergronds ingezameld. De exacte locaties bepalen we in een volgende fase. We houden rekening met ruimte in de ondergrond om ondergrondse containers te kunnen plaatsen. Onze voorkeur gaat uit naar een locatie met afvalcontainers voor verschillende soorten afval. Bijvoorbeeld aan de Katrijpstraat vanwege de hier geldende 30km per uur zone. Aanbiedlocaties aan de Werengouw

29

2.5 2.5.1

Beeldkwaliteit en architectonische uitgangspunten Gebouwkwaliteit

2.5.3

Samenhang Het uitgangspunt is een blok met een stevige uitstraling. Net als de blokken op het Waterlandplein dient de eenheid van het gebouw benadrukt te worden, in architectuur en materiaalgebruik. Subtiele verschillen in de architectonische uitwerking en detaillering kunnen de afzonderlijke onderdelen van het blok tot uitdrukking brengen. De nadruk ligt echter op de herkenbaarheid van het geheel als één stedelijk blok. De architectuur van de reeds gerealiseerde blokken op het Waterlandplein, inclusief het materiaalgebruik, dient ter inspiratie. Maar dit hoeft niet letterlijk overgenomen te worden. Uitgangspunt voor het materiaalgebruik is baksteen.

Naar aanleiding van de inspraakreacties hebben Stadgenoot en de gemeente de stedenbouwkundige invulling van de locatie opnieuw bekeken en wijzigingen aangebracht. Vergeleken met het Stedenbouwkundig Plan (SP) uit 2017 zijn de twee haakvormige gebouwen iets verschoven ten opzichte van elkaar, mede op advies van de Welstandscommissie (Commissie Ruimtelijke Kwaliteit). Door de wijziging kan de bebouwing beter aansluiten bij de bestaande hovenstructuur rondom de Werengouw en Beemsterstraat. Die hebben een vergelijkbare stedenbouwkundige opzet. Wijzigingen programma Door het woningtekort en de verdichtingsopgave bevat het plan nu 257 in plaats van 235 woningen. Stadgenoot het aantal sociale huurwoningen verlaagd van 170 naar 152. In plaats van 65 marktwoningen bevat het plan nu 105 vrije sector koopwoningen. Ook bevat het plan nu woningen voor jongeren en huisvesting voor kwetsbare groepen. Dit gaat om een woongroep voor bewoners met een psychiatrische aandoening in combinatie met voorzieningen en passende begeleiding.

Straat tegenover hofzijde Het bouwblok heeft twee zijdes; een buitenen binnenzijde. Verschil of contrast tussen straat- en hofzijde is denkbaar, en toegestaan, maar niet vereist. Dit maakt deel uit van de architectonische opgave. Begane grond-plint Het gebouw is georiënteerd op z’n omgeving. Op de begane grond moeten ruime en herkenbare entrees komen, aan de binnenen buitenzijde van het gebouw. Bij voorkeur worden de entrees direct gekoppeld aan gemeenschappelijke fietsenbergingen. Gesloten/blinde gevels worden zo veel mogelijk voorkomen.

2.5.2

Wijzigingen Stedenbouwkundig Plan

Wijziging binnenterrein In het SP uit 2017 gingen we uit van een niet openbaar toegankelijk binnenterrein. Mede op advies van de Welstandscommissie is het binnenterrein nu openbaar toegankelijk. Dit is vergelijkbaar met de naastgelegen groene hoven rondom de Werengouw.

Welstandscriteria

Het woningbouwontwerp moet voldoen aan de eisen geformuleerd in de welstandsnota De Schoonheid van Amsterdam (2019). We adviseren het (schets-, voorlopig en definitief) ontwerp aan de welstand voor te leggen ter advies.

Wijziging plangrens Ten opzichte van het SP uit 2017 is de plangrens aanmerkelijk uitgebreid. Een aanzienlijk deel van het buurtpark en een deel van het Waterlandplein maken nu deel uit van het plangebied. Dit hebben we gedaan om de vernieuwde openbare ruimte rondom het gebouw beter te laten aansluiten op de omgeving. We bieden zo ook een kwaliteitsimpuls aan de gehele omgeving in plaats van alleen aan de directe woonomgeving. 30

3. Ontwikkelstrategie De ontwikkeling van de locatie Kubus-Katrijp bestaat uit 2 delen. Enerzijds is dit de ontwikkeling van twee woongebouwen rondom de openbare binnentuin en de hierin gelegen parkeerplekken. Anderzijds is het de aanpak van de openbare ruimte inclusief het binnenterrein. Voor beide onderdelen geldt dat grondverwerving niet aan de orde is.

3.1

Woongebouwen

huurwoningen op te leveren voor 2024. Het binnenterrein tussen de woongebouwen wordt openbaar en niet door de gemeente in erfpacht uitgegeven.

Stadgenoot zal de sociale woongebouwen realiseren en in eigendom nemen. Het marktdeel zal conform afspraken ACE worden ontwikkeld. Omdat op deze locatie sprake is van eerder bezit door Stadgenoot is een selectie van corporaties of marktpartijen niet nodig. Daarbij komt dat binnen de stedelijke vernieuwingsopgave van de Waterlandpleinbuurt is vastgelegd dat Stadgenoot het voorgestelde volume kan realiseren op deze locatie. Stadgenoot heeft afgezien van het ontwikkelrecht op de Parnassialocatie en de woningen (3.006 m2 BVO) zijn toegevoegd aan de Kubus-Katrijplocatie. Dit was mogelijk doordat de in het plan voor de Kubus-Katrijplocatie opgenomen school op een andere plek is gebouwd. Door de herontwikkeling zal het bestaande erfpachtrecht wijzigen. Hierbij geldt dat als gevolg van het toegenomen bouwoppervlak, het uitgegeven gebied zal worden vergroot ten opzichte van de eerdere erfpachtgrenzen.

De gemeente en Stadgenoot ondertekenen voor deze ontwikkeling een afsprakenbrief. Hierin staan onder meer de randvoorwaarden voor de ontwikkeling en de planning. Stadgenoot moet voldoen aan de gestelde voorwaarden over onder andere ACE. Zodra Stadgenoot een onherroepelijke omgevingsvergunning heeft verkregen, zal de gemeente de beoogde herontwikkeling privaatrechtelijk mogelijk maken door een erfpachtovereenkomst.

3.2

Openbare ruimte

De gemeente ontwerpt de openbare ruimte, inclusief het binnenterrein en legt deze aan. We hebben de inkoop op hoofdlijnen verkend. De kosten zijn opgenomen in de Grondexploitatie, we volgen de gemeentelijke aanbestedingsregels.

De herontwikkeling valt onder het ACE (Aanvullend Convenant Erfpacht). In het ACE zijn de financiële spelregels vastgelegd die gelden bij sloop/nieuwbouw van corporatiewoningen. De vigerende afspraken tussen de gemeente, AFWC (Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties) en corporaties zijn eind 2019 vastgelegd in de samenwerkingsafspraken. Gemeente en corporaties vinden bij sloop/nieuwbouwprojecten verdichting belangrijk. Het totale aantal sociale woningen dat in een gebied gesloopt wordt, moet worden gecompenseerd. De regie bij herontwikkeling (sloop/ nieuwbouw) van corporatiewoningen ligt in principe bij de corporatie. De Kubus-Katrijplocatie is benoemd als kritisch project. Dat betekent dat zowel gemeente als Stadgenoot zich extra inzetten om de sociale

3.3 Relatie met omliggende projecten De ontwikkeling van de locatie Kubus-Katrijp loopt mogelijk voor op de herontwikkeling van de IJdoornschoollocatie. De openbare ruimte van beide locaties is direct met elkaar verbonden. Waar mogelijk zetten we dan ook in op optimalisaties van ontwerp en aanleg van deze openbare ruimte. Bijvoorbeeld door de openbare ruimte van beide locaties in één keer vorm te geven aan te leggen.

31

4. Planning en proces 4.1

Planning op hoofdlijnen

bestemmingsplan is een woonbestemming van 20 eengezinswoningen, 50 appartementen en een maatschappelijke bestemming (brede school) opgenomen voor de Kubus-Katrijplocatie. Stadgenoot zal een omgevingsvergunningprocedure voor afwijking van het bestemmingsplan doorlopen om de ontwikkeling van het plangebied als woningbouwlocatie mogelijk te maken. In het kader van deze procedure wordt ook gevraagd om hogere geluidwaarden vast te stellen. Er is een start gemaakt met de uitgebreide omgevingsprocedure door het uitvoeren van de benodigde onderzoeken.

Naar verwachting kunnen we in het 3e kwartaal van 2022 bouwrijp maken en overdragen aan Stadgenoot. Nadat Stadgenoot een onherroepelijke omgevingsvergunning heeft kan zij eind 2022 starten met de bouw. Aansluitend op de bouw richten we de openbare ruimte in.

4.2

Juridisch Planologisch traject

Omgevingsvergunningprocedure De ontwikkeling van de Kubus-Katrijplocatie past niet binnen het geldende bestemmingsplan ‘Nieuwendam Noord – Waterlandplein’, vastgesteld in 2006. In dit

„ Geldend bestemmingsplan Nieuwendam Noord - Waterlandplein

32

Omgevingswet Naar verwachting treedt op 1 juli 2022 de Omgevingswet in werking. Alle bestaande bestemmingsplannen in Amsterdam worden dan gebundeld tot één omgevingsplan. Het veranderen van bouw- en gebruiksmogelijkheden kan dan niet meer door een nieuw bestemmingsplan te maken. In plaats daarvan moet het omgevingsplan worden gewijzigd. De mogelijkheid om omgevingsvergunningen in afwijking van het omgevingsplan te verlenen voor nieuwe projecten, blijft bestaan.

Externe veiligheid Het plangebied bevindt zich niet binnen het invloedsgebied van bedrijven die vallen onder het BEVI (Besluit Externe Veiligheid voor inrichtingen). Dit betekent dat er vanuit de externe veiligheidsregelgeving voor bedrijven geen beperkingen gelden voor het woningbouwplan. Langs het plangebied is geen gevaarlijke stoffen route aanwezig.

4.3

BLVC

Werkzaamheden in en nabij de openbare ruimte bezorgen de omwonenden en gebruikers van de openbare ruimte veelal ‘hinder’. Het is belangrijk om voorafgaand aan de geplande uitvoeringswerkzaamheden van betrokken partijen, de mogelijke consequenties met betrekking tot de Bereikbaarheid, Leefbaarheid en Veiligheid (BLVC) gedurende de werkzaamheden goed te onderzoeken en hierover helder te communiceren. Het BLVC-uitvoeringsplan is bedoeld om bestuurders, belanghebbenden en geïnteresseerden te laten zien dat maatregelen zorgvuldig en in overleg met de belanghebbenden zijn voorbereid. In het BLVC -uitvoeringsplan zijn de werkzaamheden van betrokken partijen, de impact van het werk op de omgeving en de tijdelijke maatregelen om aan de BLVC-uitvoeringseisen te voldoen beschreven. Speciale aandacht krijgen de nabijheid van het winkelcentrum Waterlandplein, de Volendammerweg en de Werengouw als Plusnet Fiets (belangrijkste fietsroutes).

Onderzoeken Ter voorbereiding op de omgevingsvergunningprocedure is een aantal onderzoeken uitgevoerd. De resultaten van een deel daarvan staan in hoofdstuk 2 (namelijk verkeer en parkeren, kabels en leidingen, geluidhinder, bodem, water, windhinder, bezonning, flora- en fauna, stikstof en duurzaamheid). Hieronder volgt een korte opsomming van de andere uitgevoerde onderzoeken. Cultuurhistorie en archeologie Monumenten en Archeologie (M&A) heeft geadviseerd over de aspecten cultuurhistorie en archeologie in relatie tot het projectgebied. M&A heeft aangegeven dat voor het projectgebied een lage verwachting en vrijstelling van archeologisch onderzoek geldt bij alle bodemingrepen. Er hoeft daarom geen nader onderzoek naar archeologie plaats te vinden. Wel is volgens de Erfgoedwet een meldingsplicht van kracht. Indien tijdens de uitvoering van werkzaamheden vondsten worden gedaan, waarvan redelijkerwijs kan worden vermoed dat deze van archeologische waarde zijn, wordt dit aan M&A gemeld zodat maatregelen getroffen worden tot documentatie en berging van de vondsten. Voor wat betreft cultuurhistorie geeft M&A aan dat geen nader cultuurhistorisch onderzoek nodig is voor de ontwikkeling van het projectgebied.

33

5. Consultatie, participatie en communicatie 5.1

Participatie Stedenbouwkundig Plan

5.1.1

Inspraakreacties

Hoogte en type van de bebouwing Het Stedenbouwkundig Plan voldoet aan de oorspronkelijke stedenbouwkundige uitgangspunten voor de Waterlandpleinbuurt. We overleggen met bewoners en de moestuinvereniging over een andere plek voor de moestuin binnen de plangrenzen van de Kubus-Katrijplocatie. Bewoners ervaren windhinder op en rondom het Waterlandplein. Windonderzoek geeft aan dat het windklimaat in de omgeving na de nieuwbouw niet zal verslechteren, behalve op de hoek aan de oostkant van het plangebied. Groen en beplanting in de openbare ruimte kan dit verbeteren. Doordat de Groene Zoom met groen en beplanting aan deze kant van het gebouw doorloopt, wordt de windhinder gedeeltelijk beperkt.

Het Stedenbouwkundig Plan (SP) uit 2017 heeft van 1 december 2017 t/m 11 januari 2018 ter inzage gelegen. In totaal hebben we 19 inspraakreacties ontvangen en ook vragen per e-mail. De werkgroep Waterlandplein heeft aangegeven dat hun schriftelijke reactie door 67 omwonenden is onderschreven. De zorgen gaan in grote lijnen over drie onderwerpen. De inspraakreacties zijn terug te lezen in de bijlage Nota van Beantwoording. Het woningbouwprogramma De zorgen van deze bewoners gaan over dat er te veel sociale huurwoningen komen en te weinig marktwoningen. Ook vinden deze bewoners dat er al genoeg verdicht is in de Waterlandpleinbuurt en er niet nog meer woningen bij moeten komen.

Zorgen over parkeeroverlast Bewoners hebben zorgen over de beschikbare parkeerplekken door de nieuwbouw op de Kubus-Katrijplocatie. Op het binnenterrein komen 40 tot 50 parkeerplekken, eventueel met deelauto concept. Dit is volgens het vastgestelde parkeerbeleid 2017. In de Katrijpstraat komen ongeveer 26 parkeerplekken voor bezoekers.

Het aandeel sociale huurwoningen is nog steeds meer dan in het Plan van Aanpak Nieuwendam 2002. Dit komt door een aantal zaken: „

Een herijking van het woningbouwprogramma in de Waterlandpleinbuurt in 2017. Want de beoogde menging van segmenten in de wijk plaatsvindt (corporatie bezit van 82% naar 58%. Het aantal koopwoningen is toegenomen van 15% naar 31% en middenhuur woningen van 3% naar 11%).

„

De corporaties hebben verschillende locaties in de Waterlandpleinbuurt tussen 2008-2014 vanwege de financiële crisis teruggegeven aan de gemeente. Deze locaties zijn door zelfbouwers ontwikkeld. Op andere locaties in de Waterlandpleinbuurt, waaronder de Kubus-Katrijplocatie, vindt nu juist een verdichting plaats.

„

De stedelijke opgave om het woningtekort terug te dringen, met name sociale huur- en marktwoningen.

De belanghebbenden hebben in een Nota van Beantwoording antwoord gekregen op hun inspraakreacties.

34

5.1.2

Informatieavond

Op 14 december 2017 waren 33 bewoners aanwezig op een informatieavond. We hebben hen geïnformeerd over het SP, de procedure, het bestemmingsplan en de planning voor de ontwikkeling van de locatie. Tijdens de bijeenkomst kwamen onder andere de in paragraaf 5.1.1 genoemde onderwerpen aan de orde. Uiteindelijk heeft de gemeenteraad het SP niet vastgesteld. Destijds is het concept SP besproken in de vergadering van de stadsdeelcommissie. Bewoners hebben ook tijdens die vergadering ingesproken. De bewonerswerkgroep Waterlandplein is niet tevreden met de inspraak en vindt dat er onvoldoende gedaan is met hun zorgen. Het concept SP van toen hebben we verwerkt in deze investeringsnota. In de tussentijd heeft Stadgenoot het plan in overleg met de gemeente aangepast en verbeterd.

5.1.3

Mogelijkheden tot nieuwe inspraak

Doordat het SP niet in 2018 is vastgesteld, kunnen bewoners opnieuw inspreken. Ook kunnen belanghebbenden inspreken tijdens de bestuurscommissievergadering van stadsdeel Noord en de commissievergadering Ruimtelijke Ordening. En ze kunnen een inspraakreactie indienen nadat het college van burgemeester en wethouders de concept Investeringsnota ter inzage heeft gelegd. Als laatste kunnen ze bezwaar aantekenen bij de gemeente na verlening van de omgevingsvergunning.

5.2

Participatie openbare ruimte

De gemeente maakt in samenhang het ontwerp voor de openbare ruimte voor de Kubus-Katrijplocatie en de IJdoornschoollocatie. Bewoners kunnen hierover meedenken en -praten.

35

6. Financiën Voor de ontwikkeling van de Kubus-Katrijplocatie hebben we een grondexploitatie opgesteld. Die brengt de financiële gevolgen van het plan in beeld en toetst het plan op de financiële haalbaarheid. De Financiële Paragraaf voor deze ontwikkeling is een bijlage bij het Investeringsbesluit. Hieronder staan de uitgangspunten van deze grondexploitatie.

6.1

Grondexploitatie

6.2

De grondexploitatie vormt het financiële kader van het plangebied. Het plangebied, en daarmee het grondexploitatiegebied, is ongeveer 32.000 m2. Hiervan is 27.550 m2 openbaar gebied. 4.337 m2 kan de gemeente in erfpacht uitgeven. De grondexploitatie is opgebouwd uit investeringen en opbrengsten. De investeringen bestaan uit het bouw- en woonrijp maken van de grond, kosten voorbereiding en toezicht en proceskosten. We hebben de bouwkosten geraamd via een Standaard Systematiek Kostenraming (SSK).

Beheerkosten

De kosten voor het beheer van de openbare ruimte dragen we na afronding van het project en de afsluiting van de grondexploitatie, over aan de afdeling beheer van stadsdeel Noord.

6.3

Proceskosten

De proceskosten vallen na het investeringsbesluit ten laste van de grondexploitatie. De proceskosten hebben we geraamd aan de hand van de gemeentelijke proceskostenscan. Verder hebben we de kosten voor voorbereiding en toezicht apart geraamd. Die zijn een percentage van de directe bouwkosten uit de SSK-raming.

De opbrengsten komen uit de bouw van 257 woningen voor een diverse doelgroep. Het totaal oppervlak is circa 16.288 m2 GBO aan sociale huurwoningen en vrije sector koopwoningen. De grondexploitatie kent waarschijnlijk een neutrale tot licht positieve netto contante eindwaarde.

6.4

Uitvoeringskrediet

Het uitvoeringskrediet wordt gevormd door het bij elkaar optellen van alle kosten.

36

37

Colofon

Titel Versie Opdrachtgever

Concept Investeringsnota Kubus-Katrijplocatie 21 september 2021 Stadsdeel Noord

Ruimte en Duurzaamheid

Wim Hendriks Koen Verlaat Pam Vrijman Jurjen Tjallema

Projectmanagementbureau

Caroline Huszti Niels Groeneveld Otis Schwab Darren Rijsdijk Nathan Pfeyffer

Grond en Ontwikkeling

Jasper Huizinga Rens Nijenhuis

Ingenieursbureau

38

Kees van der Valk