1. concept investeringsnota Kubus-Katrijplocatie 21 09 2021.pdf

Gemeente Amsterdam

21 september 2021

Concept investeringsnota Kubus-Katrijplocatie

Inhoudsopgave Samenvatting .......................................................................................................... 3 1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.

Inleiding........................................................................................................ 5 Ligging en bestaande situatie..............................................................................5 Geschiedenis Waterlandpleinbuurt en Kubus-Katrijplocatie...............................6 Aanleiding............................................................................................................7 Besluitvormingsproces ........................................................................................9 Opgave Kubus-Katrijplocatie...............................................................................9

2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5.

Stedenbouwkundig plan............................................................................. 10 Relevant beleid..................................................................................................10 Stedenbouwkundig context...............................................................................15 Stedenbouwkundige uitgangspunten................................................................15 Openbare ruimte................................................................................................22 Beeldkwaliteit en architectonische uitgangspunten..........................................30

3. Ontwikkelstrategie..................................................................................... 31 3.1 Woongebouwen.......................................................................................................31 3.2 Openbare ruimte......................................................................................................31 3.3 Relatie met omliggende projecten..........................................................................31 4. 4.1. 4.2. 4.3.

Planning en Proces..................................................................................... 32 Planning op hoofdlijnen.....................................................................................32 Juridisch planologisch traject.............................................................................32 Bereikbaarheid Leefbaarheid Veiligheid Communicatie....................................33

5. 5.1. 5.2.

Consultatie, participatie en communicatie................................................. 34 Participatie Stedenbouwkundig Plan.................................................................34 Participatie openbare ruimte.............................................................................35

6. 6.1. 6.2. 6.3. 6.4.

Financiën.................................................................................................... 36 Grondexploitatie................................................................................................36 Beheerkosten.....................................................................................................36 Proceskosten......................................................................................................36 Uitvoeringskrediet..............................................................................................36

Samenvatting Plek De Kubus-Katrijplocatie ligt centraal in de Waterlandpleinbuurt in Noord. De plek maakt deel uit van het stedelijke vernieuwingsplan Waterlandpleinbuurt (vroeger Nieuwendam-Noord). De locatie ligt aan de Groene Zoom. De Groene Zoom verbindt het Baanakkerspark met het Schellingwouderbreekpark. Op dit moment is de plek onbebouwd, groen en tijdelijk ingericht met een jeu de boulesbaan en sporttoestellen. De totale oppervlakte van het gebied bedraagt 31.887 vierkante meters.

dat er ongeveer 152 sociale huurwoningen en 105 vrije sector koopwoningen worden gebouwd. Woningbouw De Kubus-Katrijplocatie ligt in de buurt van het winkelcentrum Waterlandplein en andere voorzieningen. Daarom is het een goede locatie voor nieuwe woningen. Op de Kubus-Katrijplocatie in de Waterlandpleinbuurt in Noord zijn in 2010 179 woningen door woningcorporatie Stadgenoot gesloopt. Het plan gaat uit van de bouw van ongeveer 257 woningen (152 sociale huurwoningen en 105 vrije sector koopwoningen). Daarmee komt het woningbouwprogramma voor deze locatie op 59% sociale huurwoningen en 41% vrije sector koopwoningen. Er komen woningen voor starters, middeninkomens en doorstromers op de woningmarkt, kleine en grote gezinnen, senioren, jongeren en kwetsbare bewoners die wat extra ondersteuning nodig hebben. Rondom de woningen komt een aantrekkelijke groene openbare ruimte voor omwonenden en nieuwe bewoners.

Geschiedenis De gemeenteraad heeft in 2002 het Plan van Aanpak Nieuwendam-Noord vastgesteld. Dit noemen we ook het stedelijk vernieuwingsplan. Er is toen afgesproken om ongeveer 1.200 woningen te slopen. Er zouden ruim 1.600 nieuwe woningen komen, in een verdeling van 30% sociale huur en 70% marktwoningen, per deelproject. De stedelijke vernieuwing in de Waterlandpleinbuurt loopt in fasen en een groot deel van de plannen is al af. Door de lange doorlooptijd van het project zijn de plannen door de jaren heen veranderd. In het Plan van Aanpak werd voor de Kubus-Katrijplocatie nog gesproken over 40 woningen en een dienstencentrum. In de intentieovereenkomst uit 2006 is afgesproken dat er 60 appartementen, 22 eengezinswoningen en niet-commerciële voorzieningen op deze plek gebouwd konden worden. In 2006 is in het bestemmingsplan vastgelegd dat er ongeveer 70 woningen gebouwd worden en een school. De school is in 2017 in de Alkmaarstraat geopend. Begin 2017 werd uitgegaan van minimaal 102 woningen. Bij de aanpassing van de afspraken uit de intentieovereenkomst met de gemeente en corporaties in 2017 is afgesproken om op deze locatie te verdichten en het aantal woningen te laten toenemen naar 235 woningen. Stadgenoot heeft daarbij afgezien van haar ontwikkelrecht op de Parnassialocatie.

De woningen (3.006 m2bvo) die daar zouden worden gebouwd zijn toegevoegd aan de Kubus-Katrijplocatie. In 2020 heeft gemeente met Stadgenoot afgesproken

Inspraak 2018 In 2017 heeft Stadgenoot in samenwerking met de gemeente het concept Stedenbouwkundig Plan (SP) Kubus-Katrijplocatie opgesteld, met 235 woningen. Het concept SP heeft ter inzage gelegen en we hebben een nota van beantwoording geschreven. Uiteindelijk heeft de gemeenteraad het SP niet vastgesteld. Het concept SP van toen hebben we verwerkt in deze investeringsnota. In de tussentijd heeft Stadgenoot het plan in overleg met de gemeente, aangepast en verbeterd. Met de nieuwe uitwerking van het SP pakken we de ontwikkeling van dit gebied opnieuw op. Dit project vormt het sluitstuk van de verandering van winkelcentrum Waterlandplein. Planning Naar verwachting kunnen we het terrein in het 3e kwartaal van 2022 bouwrijp maken en overdragen aan Stadgenoot. Nadat Stadgenoot een onherroepelijke omgevingsvergunning heeft, kan de bouw in het 3

3e kwartaal 2022 starten. De opleverdatum van de woningen is dan naar verwachting eind 2024. Aansluitend op de bouw richt de gemeente de openbare ruimte in. Participatie Belanghebbenden kunnen de concept Investeringsnota Kubus-Katrijplocatie inzien van 4 oktober tot en met 14 november 2021 en een inspraakreactie indienen. De gemeente heeft op 1 juli een digitale informatiebijeenkomst georganiseerd. Tijdens de bijeenkomst heeft de gemeente de plannen toegelicht en er zijn vragen via de chat gesteld. Bewoners kunnen inspreken tijdens de stadsdeelcommissievergadering Noord en de commissievergadering RO. De inspraakreacties en beantwoording worden vastgelegd in een Nota van Beantwoording. De Nota van Beantwoording, de concept investeringsnota en het advies van het stadsdeel leggen we weer voor aan het college. Verder kunnen bewoners ook meedenken over het ontwerp van de openbare ruimte. Ook kan er na verlening van de omgevingsvergunning bezwaar worden ingediend. Financiën Aan de opbrengstenkant behelst het project de bouw van 257 woningen van ongeveer 16.288 m2 gebruiksoppervlak. Het gaat om sociale huurwonin­gen en vrije sector koopwoningen voor een diverse doelgroep. De grondexploitatie kent naar alle waarschijnlijk neutrale tot licht positieve netto contante eindwaarde.

4

1. Inleiding 1.1.

Ligging en bestaande situatie

De Kubus-Katrijplocatie ligt centraal in de Waterlandpleinbuurt. Het is een onderdeel van het stedelijke vernieuwingsplan Waterlandpleinbuurt (vroeger Nieuwendam-Noord). Aan de oostzijde ligt het winkelcentrum Waterlandplein, aan de zuidzijde de Werengouw en aan de westzijde de Katrijpstraat. De plek ligt aan de Groene Zoom. Dit is een belangrijke groene route voor voetgangers en waar fietsers worden

toegestaan. De Groene Zoom verbindt het Baanakkerspark met het Schellingwouderbreekpark. Beide parken maken deel uit van de Hoofdgroenstructuur van de gemeente. Op dit moment is de locatie onbebouwd, groen en tijdelijk ingericht met een jeu de boulesbaan en sporttoestellen. De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt ongeveer 31.900 m2. Ongeveer 4.340 m2 kan de gemeente in erfpacht uitgeven en ongeveer 27.550 m2 is openbare ruimte.

„ Ligging plangebied 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Baanakkerspark Groene Zoom Kubus / Katrijplocatie Waterlandplein IJdoornschoollocatie Schellingwouderbreek Tuindorp Nieuwendam

5

1.2. Geschiedenis Waterlandpleinbuurt en Kubus-Katrijplocatie Nieuwendam is ontstaan na een dijkdoorbraak in 1516. Hierna is de “Nieuwendam” aangelegd. De Schellingwouderbreek herinnert ons aan deze dijkdoorbraak. Rondom deze plek is het tuindorp Nieuwendam aangelegd. Het dorp is uitgegroeid tot een grote woonwijk met ruimte voor water en groen. In 2012 heeft Nieuwendam-Noord de naam Waterlandpleinbuurt gekregen. De veranderende bevolkingssamenstelling heeft gezorgd voor andere woonwensen in de wijk. Daarnaast moest de kwaliteit van de woningen omhoog. Er waren ook sociaal-maatschappelijke uitdagingen. Een van de belangrijke aanpassingen was het nieuwe winkelcentrum Waterlandplein. In 2006 zou er op de Kubus-Katrijplocatie een school met 40 woningen komen. De school is in 2017 in de Alkmaarstraat geopend. De 179 woningen van het voormalige Kubusgebouw zijn in 2010 gesloopt. Zo ontstond ruimte voor het tijdelijk winkelcentrum Waterlandplein. Na opening van het nieuwe winkelcentrum in 2013 is het tijdelijk winkelcentrum gesloopt en is het terrein ingezaaid met gras.

1.3.

Aanleiding

De gemeenteraad heeft in 2002 het Plan van Aanpak Nieuwendam-Noord vastgesteld. De doelstellingen waren het verbeteren van de sociaaleconomische positie van de bewoners, het verbeteren van de voorzieningen, het benutten van de economische potentie, het verbreden van het woningaanbod en het verbeteren van de kwaliteit van de omgeving van de woningen. Er is toen afgesproken om ongeveer 1.200 woningen te slopen en ruim 1.600 nieuwe woningen te bouwen. De beoogde verdeling was 30% sociale woningen en 70% marktwoningen per deelproject te bouwen. In het Plan van Aanpak uit 2002 werd nog gesproken over 40 woningen en een dienstencentrum. Ook heeft stadsdeel Noord in 2006 met de woningcorporaties Ymere, Rochdale en Stadgenoot voor de stedelijke vernieuwing van deze buurt een intentieovereenkomst ondertekend. In deze overeenkomst is afgesproken dat er 60 appartementen, 22 eengezinswoningen en niet-commerciële voorzieningen op deze plek gebouwd konden worden.

„ Ontwikkeling van de Waterlandpleinbuurt

6

De Kubus-Katrijplocatie is één van de laatste projecten van de stedelijke vernieuwing in de Waterlandpleinbuurt. Het project heeft een lange doorlooptijd. De verdeling sociale huurwoningen en marktwoningen uit 2002 is door de volgende redenen aangepast: 1.

In het bestemmingsplan uit 2006 is een woonbestemming van 20 eengezinswoningen, 50 appartementen en een maatschappelijke bestemming (brede school) opgenomen voor de Kubus-Katrijplocatie.

„ Historisch foto vogelvlucht Kubus-Katrijplocatie 7

2.

Door de financiële crisis van 2008 werd woningbouw uitgesteld.

3.

Door de nieuwe Woningwet in 2015 moeten woningcorporaties zich vooral bezighouden met sociale woningbouw.

4.

De afspraken uit de intentieovereenkomst tussen de gemeente en corporaties zijn in 2017 aangepast. Eerst werd uitgegaan van minimaal 102 woningen. Daarna is bij de aanpassing van de afspraken uit de intentieovereenkomst met de gemeente en corporaties afgesproken om op deze locatie te verdichten en de sociale huurwoningen en middeldure woningen te vergroten naar 235 woningen. In de Waterlandpleinbuurt zijn weinig mogelijkheden voor extra woningbouw. Op deze plek, vlakbij het winkelcentrum Waterlandplein en andere voorzieningen, kan het wel. En de hogere gebouwen sluiten aan bij de gebouwen van het Waterlandplein. Verder heeft Stadgenoot afgezien van haar ontwikkelrecht op de Parnassialocatie. De woningen die daar zouden worden gebouwd (3.006 m2bvo), zijn toegevoegd aan de Kubus-Katrijplocatie.

5.

In de samenwerkingsafspraken 20202023 tussen de woningcorporaties, de huurderskoepels en de gemeente is afgesproken dat de Kubus-Katrijplocatie een kritisch project is die noodzakelijk is voor beoogde groei van de voorraad sociale huurwoningen. De gemeente en Stadgenoot zetten zich in om de sociale huurwoningen voor 2024 op te leveren. Om deze afspraken na te kunnen komen is het belangrijk dat er snel wordt gestart met de bouw. De regie ligt bij projecten met Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE) in principe bij de corporatie. Dit komt omdat Stadgenoot eerst woningen had staan op deze locatie en deze heeft gesloopt voor de bouw van nieuwe woningen.

6.

In april 2020 heeft de directeur Grond en Ontwikkeling met de corporaties afspraken gemaakt over de woningbouw op de laatste ontwikkellocaties in de Waterlandpleinbuurt. Voor de

Kubus-Katrijplocatie heeft zij met Stadgenoot afgesproken dat er ongeveer 152 sociale huurwoningen en 105 vrije sector koopwoningen worden gebouwd. 7.

ruimtes binnen de bebouwde omgeving. De Kubus-Katrijplocatie ligt in de buurt van het winkelcentrum Waterlandplein en andere voorzieningen. Daarom is het een geschikte locatie voor nieuwe woningen. Door het woningbouwprogramma van ongeveer 152 sociale huurwoningen en 105 vrije sector koopwoningen komt het woningbouwprogramma voor de Kubus-Katrijplocatie op 59% sociale huurwoningen en 41% vrije sector koop woningen. Daarmee komt het totaal van de woningen in de stedelijke vernieuwing van de Waterlandpleinbuurt uit op ongeveer 43% sociale woningen en 57% marktwoningen.

Door de toegenomen druk op de woningmarkt is er een dringende behoefte aan nieuwe woningen.

Gemiddeld groeit Amsterdam met 10.000 inwoners per jaar. Dus neemt de behoefte aan woningen in de stad toe. Omdat er niet onbeperkt ruimte is in de stad, moeten we verdichten. Ook zoeken we naar nieuwe

„ Project- en uitgeefbaar gebied Kubus-Katrijplocatie 8

„ >> Impressie ontwerp Kubus-Katrijplocatie

1.4.

Besluitvormingsproces

gemeenteraad het SP niet vastgesteld. Het concept SP van toen hebben we verwerkt in deze investeringsnota. In de tussentijd heeft Stadgenoot het plan in overleg met de gemeente aangepast en verbeterd.

Voor het project hebben we de volgende besluiten genomen: „

Plan van Aanpak Nieuwendam-Noord (gemeenteraad, 2002)

„

Aanvullende Intentieovereenkomst Nieuwendam-Noord (corporaties en gemeente, 2006)

1.5.

Opgave Kubus-Katrijplocatie

Met de nieuwe uitwerking van het Stedenbouwkundig Plan Kubus-Katrijplocatie in deze Investeringsnota pakken we de ontwikkeling van het gebied opnieuw op. Dit project vormt het sluitstuk van de verandering van het Waterlandplein. Er komen ongeveer 257 woningen die zorgen voor:

In 2017 heeft Stadgenoot in samenwerking met de gemeente het concept Stedenbouwkundig Plan (SP) Kubus-Katrijplocatie opgesteld. Het plan bevat 235 woningen: 170 sociale huurwoningen en 65 vrije sector huur- en koopwoningen. Dit concept SP heeft van 1 december 2017 tot en met 11 januari 2018 ter inzage gelegen. In totaal hebben we 19 inspraakreacties ontvangen en ook een aantal vragen per e-mail. De werkgroep Waterlandplein heeft aangegeven dat hun schriftelijke reactie door 67 omwonenden is onderschreven. Op 14 december 2017 was er een informatieavond. De belanghebbenden hebben in een Nota van Beantwoording antwoord gekregen op hun inspraakreacties. De insprekers waren vooral tegen het hoge aandeel sociale huurwoningen in een kwetsbare buurt, de extra woningen die zijn toegevoegd aan het plan, de hoogte van de gebouwen en de mogelijke parkeeroverlast. Uiteindelijk heeft de

9

„

aansluiting bij het karakter van het winkelcentrum;

„

een vierde begrenzing van het centraal gelegen plein;

„

een overgang naar de naastgelegen woonwijk en het buurtpark;

„

een bijdrage aan het stedelijke vernieuwingsplan Waterlandpleinbuurt;

„

een bijdrage aan het oplossen van het enorme woningtekort in Amsterdam;

„

het realiseren van de Amsterdamse ambities op het gebied van duurzame verdichting in de bestaande stad;

„

een positieve bijdrage aan de inrichting en het gebruik van de openbare ruimte in en rondom het gebied.

2. Stedenbouwkundig Plan De ruimtelijke uitgangspunten voor de Kubus-Katrijplocatie hebben we op hoofdlijnen vastgelegd in het concept Stedenbouwkundig Plan (SP). Dit SP hebben Stadgenoot en de gemeente in 2017 opgesteld. Het concept SP van toen hebben we verwerkt in het huidige SP. Het SP is een globaal plan dat de basis vormt voor de verdere (architectonische) uitwerking.

2.1 2.1.1

Relevant beleid gezicht en andere waardevolle gebieden in beeld worden gebracht. De hoogte van de nieuwbouw valt ruim binnen de maximale waarde voor deze plek zoals gegeven door het Luchthavenindelingsbesluit.

Structuurvisie Amsterdam 2040

De ambitie van deze in 2011 vastgestelde visie is dat Amsterdam zich ontwikkelt als kernstad van een internationaal concurrerende, duurzame metropool. Om economisch sterk en duurzaam te zijn, wil Amsterdam intensiever gebruik maken van de bestaande stad.

2.1.2

Woonagenda 2025

Voldoende, betaalbare en goede woningen is de doelstelling van de Woonagenda 2025 die in 2017 is vastgesteld. Om de bouw van 50.000 woningen binnen de stadsgrenzen mogelijk te maken moet er worden verdicht. Dat betekent waar mogelijk meer woningbouw binnen bestaande wijken. Nieuwbouw draagt bij aan een gemengde stad. In de Woonagenda staat de prognose dat er in 2025 een tekort is aan sociale en middeldure huurwoningen. Daarom hebben we met woningcorporaties afspraken gemaakt over nieuwbouw:

In de Structuurvisie staat over de Waterlandpleinbuurt: “Noord staat voor de opgave om de stedelijke vernieuwing van Nieuwendam-Noord te vervolgen en in het komende decennium voor een groot deel te voltooien. De bekostiging van de herstructureringsoperatie in Nieuwendam-Noord berust op afspraken tussen corporaties en de gemeente en is in beginsel ‘rond’.” De Waterlandpleinbuurt wordt ook nog aangehaald in de paragraaf over hoogbouw: “Wat betreft hoogbouw wordt In Amsterdam Noord, met respect voor de bijzondere kwaliteiten van de tuindorpen, altijd terughoudend omgegaan. Onder hoogbouw wordt verstaan gebouwen vanaf 30 meter hoog of tweemaal de hoogte in hun directe omgeving. Alleenstaande torens zijn buiten het werelderfgoed Unesco-gebied toegestaan, als accent in een stedenbouwkundig plan en/of ter markering van een bijzondere locatie, zoals een stadsdeelcentrum of een winkelcentrum. Alleenstaande gebouwen tot 60 meter zijn in deze gebieden in de meeste gevallen goed inpasbaar. Bij hoogbouwinitiatieven boven de 60 meter moet het effect op het omringende landschap, de groene scheggen, het beschermd stads-

„

30% voor kwetsbare groepen;

„

15% voor huishoudens die vanwege stedelijke vernieuwing moeten verhuizen;

„

5% voor maatwerk;

„

In nieuwbouw 40% sociale huurwoningen, 40% middensegment huurwoningen en 20% marktwoningen.

In contractafspraken van voor 2017 kunnen we afwijken van de 40-40-20 regeling.

2.1.3 Programmaplan Huisvesting Kwetsbare Groepen 2019-2022 Een woonvoorziening voor 30 bewoners met een psychiatrische aandoening is onderdeel van het plan voor de Kubus-Katrijplocatie. De Stichting Woonvoorziening Ambulant Plus (StiWAP) begeleidt deze woonvorm.

10

2.1.4

Amsterdamse referentienorm voor maatschappelijke voorzieningen, groen en spelen

Op de Kubus-Katrijplocatie komt alleen een gemeenschappelijke ruimte voor de woongroep, verder geen maatschappelijke voorzieningen. Er komt voldoende groen in de openbare ruimte (gebruiksgroen, levend groen en eco systeemgroen) volgens de referentienorm. Naast de kansen die groen biedt voor sport, spel en bewegen, is het ook van belang voor ontspanning en rust.

Een goed aanbod van maatschappelijke voorzieningen is cruciaal voor de leefkwaliteit van een buurt, een stadsdeel en de stad als geheel. Hiervoor heeft de gemeente in 2018 de referentienorm voor maatschappelijke voorzieningen, groen en spelen vastgesteld. Die biedt handvatten voor ruimtereserveringen voor maatschappelijke voorzieningen, groen en spelen in gebiedsontwikkeling.

In het ontwerp van de openbare ruimte wordt hier aandacht aan besteed. Uitgangspunt is dat de Kubus-Katrijplocatie onderdeel is van een ‘gemengd stedelijk milieu’. Dit komt op de nabijheid van het winkelcentrum Waterlandpleinbuurt en het gegeven dat het project deel uitmaakt van het Stedelijke Vernieuwingsproject Waterlandpleinbuurt waarbij is uitgegaan van een hoogstedelijk woonmilieu rondom het Waterlandplein.

In de Waterlandpleinbuurt zijn de volgende maatschappelijke voorzieningen gevestigd: Huis van de Wijk, buurtkamers, een wijkservicepunt, Ouder Kind Team, Maatschappelijke Dienstverlening, een Openbare Bibliotheek, een middelbare school, vier basisscholen, een muziekschool en het Leger des Heils. We verwachten in 2021 de principenota Ontwikkelbuurten Waterlandpleinbuurt vast te stellen. De benodigde maatschappelijke voorzieningen in de buurt zijn opgenomen in de nota.

„ Plangrens Amsterdamse referentienormen

Normen Op de Kubus-Katrijplocatie worden ongeveer 257 woningen en op de IJdoornschoollocatie ongeveer 130 woningen gebouwd. Voor de berekening van de referentienorm

11

is naar het schetsontwerp voor de openbare ruimte van de Kubus-Katrijplocatie en de IJdoornschoollocatie samen gekeken. De Groene Zoom is hierin niet meegenomen. Het totale programma van deze twee projecten bestaat uit 387 woningen. Er is ongeveer 20.000 m2 openbare ruimte aanwezig

waarvan ongeveer 8.500 m2 groen ingericht wordt. Hierdoor wordt er voldaan aan de referentienormen voor groen. In het voorlopig ontwerp worden het ecologisch groen, het gebruiksgroen, de speelplek en de vereiste sportvoorziening uitgewerkt.

Categorie

Norm

Vereist

Veldoppervlak (voorbuitensport (1))

5 m2 per woning

1.925 m2

Gebruiksgroen in openbare ruimte (60% groen, 40% verharding)

16 m2 per woning

6.160 m2

Ecologisch groen (maximaal 25% op kavel of daken)

6 m2 per woning

2.310 m2

150 m2

150 m2

1 m2 per woning

385 m2

Spelen in openbare ruimte, één speelplek per 300 woningen (2) Sport in openbare ruimte (3) (1)

Het gaat om bovenwijkse voorzieningen zoals voetbal- of hockeyvelden en hoeven niet binnen de plangrenzen gerealiseerd te worden.

(2)

De speelplek mag in het gebruiksgroen gerealiseerd worden, en hoeft daar niet bij opgeteld te worden.

(3)

De sportvoorziening mag in het gebruiksgroen gerealiseerd worden, en hoeft daar niet bij opgeteld te worden.

2.1.5

Groenvisie 2020-2050

principes voor een gezonde stad’ opgesteld. Dit is een vervolg op de beweeglogica van de Bewegende Stad. Bij de uitverwerking van het ontwerp voor de openbare ruimte wordt hiermee rekening gehouden. Bij speeltuinen en sportvoorzieningen plaatsen we watertappunten. Zie: www.amsterdam.nl/gezondestad

Binnen de Agenda Groen en de stedelijke Groenvisie (2020) zijn verbindingen, toegankelijkheid van het groen en buurtgroen erg belangrijk. Groen in de buurt zorgt ervoor dat mensen elkaar ontmoeten en meer bewegen. De openbare ruimte van de Kubus-Katrijplocatie wordt geschikt voor sport, spel en recreatie. De ruimte wordt dan veel gebruikt en dat draagt bij aan de sociale veiligheid in de buurt.

2.1.6

2.1.7

Rookvrij Amsterdam

Zien roken, doet roken. Het is belangrijk dat kinderen en jongeren opgroeien in een rook- en tabaksvrije omgeving. Zo beschermen we hen tegen schadelijk meeroken en tegen de verleiding om zelf te gaan roken. Een rook- en tabaksvrije omgeving maakt het voor rokers makkelijker om te stoppen. Bovendien versterkt het de norm dat roken niet normaal is en dat tabaksproducten geen normale producten zijn. Inzet is de openbare ruimte rondom speeltuinen en sportplekken rookvrij te maken. De inrichtingsprincipes voor een rookvrije omgeving staan beschreven in het HIOR (Handboek Inrichting Openbare Ruimte) en worden hier toegepast.

Programma Bewegende Stad

Het doel van dit programma is om de openbare ruimte zo in te richten dat Amsterdammers bewust of onbewust worden uitgenodigd tot bewegen. Daarbij passen we de zogenaamde beweeglogica toe: zoals ruim baan voor de fietser en voetganger, sport om de hoek, en de stad is een speeltuin. Het opgestelde schetsontwerp openbare ruimte (SO) toont een eerste voorstel met betrekking tot sport, spelen en bewegen in de directe woonomgeving. De gemeente heeft verder ‘de Amsterdamse Gezondheidslogica – 12 logische 12

2.1.8

Omgevingsvisie

kelingen (gebouwen) en openbare ruimte in Amsterdam geldt. Bij gebouwen gaat het om de mate waarom de materialen het milieu belasten, dat is de MPG (Milieu Prestatie Gebouwen). Ook belangrijk is in hoeverre het gebouw het delen van vervoermiddelen mogelijk maakt. Dezelfde doelen gelden voor het ontwerp voor de openbare ruimte.

In de ontwerp-omgevingsvisie (2021) is het winkelcentrum Waterlandplein een ‘gemengde stadsbuurt’. Zie ook amsterdam.nl/ omgevingsvisie. De directe omgeving van het winkelcentrum is een ‘luwe stadsbuurt’. Dat is een buurt die niet dicht bebouwd is, met weinig niet-woon functies en veel ruimte voor groen. Een gemengde stadsbuurt heeft een dichtere bebouwing en op de begane grond van gebouwen ruimte voor ondernemers, voorzieningen en andere functies. De Kubus-Katrijplocatie zit tussen een gemende en een luwe stadsbuurt in. Er zijn in verhouding veel woningen en weinig niet-woonfuncties.

2.1.9

2.1.12 Actieplan schone lucht Het Actieplan Schone Lucht richt zich op het terugdringen van de uitstoot van vervuilende stoffen door verkeer. Het doel is uitstootvrij vervoer binnen de ring in 2025 en binnen de gehele bebouwde kom in 2030. Ook houtstook kan lokaal een substantiële bijdrage leveren aan luchtverontreiniging en tot veel hinder leiden. Dit geldt voor alle vormen van biomassa verstoken, dus ook pelletkachels- en ketels. Het is niet mogelijk om houtkachels in woningen te installeren en rookgasafvoerkanalen zijn niet toegestaan.

Strategie Klimaatadaptatie 2020

In deze strategie staan stappen om in te spelen op klimaatverandering. Bij de inrichting van binnen- en buitenruimte moeten we ervoor zorgen dat mensen ook kunnen afkoelen. Voor nieuwbouw betekent dit dat we maatregelen moeten treffen om hitte in de buitenruimte en oververhitting van binnenruimtes te voorkomen. En we moeten bijvoorbeeld voldoende water opvangen in en om gebouwen. Ook om voldoende watervoorraad te hebben voor droge periodes.

2.1.13 BENG, natuurinclusief bouwen en hemelwaterverordening Met ingang van 1 januari 2021 moeten nieuw te bouwen gebouwen aan de landelijke BENG-eisen (Bijna Energie Neutrale Gebouwen) voldoen. De gemeenteraad heeft met het vaststellen van de Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050 aangegeven haar eisen ambitieuzer te willen stellen dan de landelijke norm. Tot in ieder geval 1 juni 2022 toetsen we de verlening van vergunningen getoetst op basis van de landelijke BENG-eisen. In 2021 gaat de gemeente op zoek naar andere mogelijkheden om ambitieuzere BENG-eisen te kunnen doorvoeren. Daarbij vragen we om natuurinclusief bouwen. De mogelijkheden voor groenblauwe daken in combinatie met zonnepanelen worden onderzocht. Groenblauwe daken (een dak dat bedekt is met planten en waterberging) leveren tevens een bijdrage aan het verlagen van de binnentemperatuur van de woningen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan het voldoen aan een gezond binnenklimaat en de TO-juli eis. Dit laatste geeft een schatting van het risico op temperatuuroverschrijding en wordt

2.1.10 Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050 Amsterdam wil een duurzame stad zijn, voor nu én voor de generaties na ons. Een groene, gezonde en welvarende stad voor iedereen die hier woont, werkt of op bezoek komt. Om de gemiddelde temperatuurstijging op aarde te beperken moeten we met z’n allen de CO2-uitstoot verminderen. Daarom vermindert Amsterdam in 2030 haar CO2-uitstoot met 55% en in 2050 met 95% in vergelijking met de uitstoot in 1990. Energieneutraal bouwen is in Amsterdam het uitgangspunt.

2.1.11 Strategie Circulaire Economie 2020-2025 Amsterdam wil in 2050 een circulaire stad zijn. Een stad waar we waardevolle materialen en grondstoffen hergebruiken en geen afval produceren. We willen dat vanaf 2022 alle nieuwe ontwerpen voor gebiedsontwik13

bepaald aan de hand van de berekende koelbehoefte over de maand juli in de BENG-berekening. Verder moet uitgewerkt worden hoe de woningen op warme dagen binnen niet te heet worden.

poort Warmte. Er ligt een overeenkomst met aansluitplicht Nuon-Warmte (Vattenfall) voor deze locatie. In de Waterlandpleinbuurt is de aanvoertemperatuur van stadswarmte 70 graden en de afvoertemperatuur 40 graden. De leidingen van de stadswarmte liggen in de buurt.

Volgens de hemelwaterverordening 2021 wordt de opvang van regenwater op de kavel van de corporatie verplicht gesteld.

2.1.16 Strategie naar een stad zonder aardgas

2.1.14 Uitvoeringsprogramma afval en grondstoffen 2020- 2025

Aardgas draagt bij aan klimaatverandering. Daarom willen we daarvan af. Amsterdam wil in 2040 aardgasvrij zijn. In de strategie zonder aardgas komen lokale partijen overeen samen stappen te zetten naar een duurzame, betrouwbare en transparante warmtevoorziening zonder aardgas. De woningen op de Kubus-Katrijplocatie worden gasloos.

Amsterdam wil in 2050 een afvalvrije stad zijn met schone straten en pleinen. We gaan afval nog beter scheiden voor maximaal hergebruik van grondstoffen. En we richten ons op het voorkomen van afval.

2.1.15 Transitievisie warmte

2.1.17 30 km/u in de stad

De transitievisie warmte geeft richting aan de overstap naar een aardgasvrij Amsterdam. De gemeente en haar partners hebben keuzes gemaakt hoe en wanneer buurten aardgasvrij worden. De laagste maatschappelijke kosten vormen de basis van die keuzes. Zo blijven de totale kosten van de overstap naar aardgasvrij zo laag mogelijk. Het is gemeentelijk beleid om bij nieuwbouwgebieden een (zeer) lage temperatuur warmtesysteem te onderzoeken. Dit staat in motie 1404.17 van GroenLinks, D66 en VVD over duurzame warmte in Amsterdamse nieuwbouw en in het collegebesluit ‘Regie op warmte in gebiedsontwikkeling’ van 28 januari 2020. De Kubus-Katrijplocatie valt onder het concessiegebied van West-

Het streven is vanaf 2023 voor alle wegen in stedelijk gebied in Amsterdam in principe een maximumsnelheid van 30 km/u te hanteren. Het doel is de stad verkeersveiliger en meer autoluw te maken. Daarnaast zorgt het ook voor minder geluidsoverlast in de stad. De gebiedsontsluitingswegen zijn nu nog 50 km/u. Deze worden 30 km/u, tenzij dat niet anders kan. De 30 km/u wegen krijgen geen kenmerken die de doorstroming van de auto te veel belemmeren, zoals hoge drempels of voorrang voor verkeer vanaf een erftoegangsweg van rechts. Op dit moment gaat het nog om een beleidsvoornemen en kunnen nog wijzigingen in het beleid plaatsvinden.

14

2.2

Stedenbouwkundige context

wouderbreek. De Werengouw is een -voor Amsterdam Noord- redelijk drukke straat. Hier mag het verkeer maximaal 50 km per uur rijden. De straat maakt deel uit van het Hoofdnet Auto, Fiets en Openbaar Vervoer.

Het winkelcentrum Waterlandplein noemen we hoogstedelijk vanwege de aanwezigheid van een aantal woontorens met een maximale hoogte van 21 bouwlagen of zo’n 65 meter. De meeste winkels liggen rondom een centraal plein. Het plein wordt begrensd door wanden van twee bouwlagen met daarop meerdere woongebouwen van verschillende hoogtes. De Kubus-Katrijplocatie maakt deel uit van deze stedelijke setting. Tegelijkertijd vormt het de overgang naar het woonmilieu van de Werengouw. Dit is een typische jaren 60 buurt bestaande uit portiek-etageflats met vier bouwlagen en dak, rondom openbaar toegankelijke hoven. In de hoven wordt parkeren gecombineerd met groen- en speelvoorzieningen. De Groene Zoom is een recreatieve route die een aantal grotere parken en buurtparken aaneenrijgt. Ter plekke van de Kubus-Katrijplocatie verandert het buurtpark in een groene strook van ongeveer 30 meter breed. Park en plein lopen hier in elkaar over. Dat resulteert in een ruimte met een geheel eigen karakter. Deze strook loopt door ten zuiden van de Werengouw in de richting van de Ringsloot en de Schelling-

„ Bouwenvelop Kubus-Katrijplocatie

2.3

Stedenbouwkundige uitgangspunten

2.3.1

Bebouwingstypologie

We hebben gekozen voor een bebouwing die past bij zowel het winkelcentrum als de bestaande strokenbouw in de directe omgeving. Twee haakvormige bouwblokken omsluiten een openbaar binnenterrein. De openingen tussen de haken zijn georiënteerd op de Werengouw en de Groene Zoom. Overeenkomstig de naastliggende strokenbouw zijn de haakvormige elementen iets verschoven ten opzichte van elkaar. Dit is een wijziging ten opzichte van het Stedenbouwkundig Plan uit 2017. De opening naar de Werengouw werkt als toegang van het binnenterrein voor autoverkeer. De opening naar de Groene Zoom zorgt voor een ruimtelijke relatie tussen park en binnenterrein en kan werken als tweede entree voor de bewoners.

15

2.3.2

Rooilijnen

Groenblauwe daken of zonnepanelen Door op platte daken water op te vangen (en dit te gebruiken in tijden van droogte) kunnen we het riool ontzien bij extreme buien. Gecombineerd met meer groen op de daken draagt dit bij aan de biodiversiteit van de omgeving en aan het klimaat binnen het gebouw. Ook zal het gebied in z’n geheel minder snel opwarmen. Hiermee leveren we een bijdrage aan het voldoen aan een gezond binnenklimaat en de TO-juli eis. TO-juli staat voor: Temperatuur Overschrijding juli. De TO-juli eis wordt uitgedrukt in een getal. Dit getal geeft het risico aan op temperatuuroverschrijding en wordt bepaald aan de hand van de koelbehoefte in de maand juli. De combinatie groenblauwe daken en zonnepanelen moet verder worden uitgezocht.

De dominante rooilijnen (bouwgrenzen) liggen in het verlengde van de bestaande bebouwing in de omgeving. De noordelijke rooilijn wordt bepaald door de bestaande rooilijn ter hoogte van het kruispunt Groetstraat-Katrijpstraat. De oostelijke rooilijn ligt in het verlengde van de bestaande bebouwing aan de Katrijpstraat. Aan de Werengouw ligt de rooilijn eveneens in het verlengde van de bestaande bebouwing van het naastgelegen bouwblok. Omdat de twee haakvormige bouwblokken verschoven zijn ten opzichte van elkaar, ligt de rooilijn aan de Werengouw deels iets terug. De kop van de oostelijke haak steekt door de vastgestelde rooilijn door, in het park.

2.3.3

Bebouwingshoogte

De twee haakvormige bouwblokken hebben een doorlopende bebouwing met een hoogte van vier bouwlagen, maximaal 14 meter ‘hoog. Aan de noordzijde, aan de Groene Zoom, neemt de hoogte af van 4 naar 3 lagen, maximaal 11 meter hoog. Op de doorlopende bouwlagen komen een drie hogere delen (accenten). Aan de zijde van het Waterlandplein komt een toren van ongeveer 50 meter hoog (16 lagen in totaal). Langs de Werengouw en de Katrijpstraat wordt de bebouwing deels acht lagen, met een maximale bouwhoogte van 26 meter. Deze bescheiden hoogte-accenten benadrukken de Kubus-Katrijplocatie als overgang tussen de Werengouw en de omgeving rondom het Waterlandplein.

2.3.4

Warmte In de motie 1404.17 staat de eis om nieuwbouw aan te sluiten op lage temperatuur warmte. De Waterlandpleinbuurt valt onder het concessiegebied van Westpoort Warmte (samenwerking tussen Vattenfall en het Afval Energie Bedrijf van de gemeente). Dit betekent dat volgens de overeenkomst het verplicht is aan te sluiten op stadswarmte. In de Waterlandpleinbuurt is de aanvoertemperatuur van warmte 70 graden en de afvoertemperatuur 40 graden. De woningen kunnen volgens Vattenfall niet door lage temperatuur warmte worden verwarmd, omdat Vattenfall ook tapwater van minimaal 70 graden moet leveren. De woningen moeten in de zomer niet te veel opwarmen. Daarom moeten er voldoende zonnewering en mogelijkheden zijn om de woning te koelen in de zomer. Er wordt met de corporatie en Westpoort Warmte bekeken of aansluiting op lage temperatuur warmte mogelijk is.

Overgang openbaar – privé

Het ontwerp bevat een 2 meter brede margezone tussen openbaar en privé aan de ‘buitenzijde’ van het bouwblok. De bewoners kunnen de margezone zelf inrichten, met bijvoorbeeld een zitbankje, plantenpotten of een geveltuintje. De gemeente beheert deze zone. De uitwerking van de overgangszone maakt deel uit van de architectonische opgave.

2.3.5

2.3.6

Programma

Amsterdam staat voor een enorme woningbouwopgave. Op de Kubus-Katrijplocatie is het mogelijk om te verdichten en is een (veel) kleinschaliger plan geen reële optie. Daarom is het oorspronkelijke woningaantal van 179 woningen verhoogd naar ongeveer 257 woningen. In het Stedenbouwkundig Plan Kubus-Katrijplocatie ligt de focus van het programma op woningbouw. Het totale

Duurzaamheid

Het architectonisch ontwerp van het gebouw moet voldoen aan de Amsterdamse duurzaamheidseisen.

16

Advies Wonen In juli 2019 heeft de directie Wonen een advies over het woningbouwprogramma in de Waterlandpleinbuurt gegeven. De afgesproken verhouding van 30% sociale huurwoningen en 70% marktwoningen voldoet niet meer aan deze tijd. Dat komt door de veranderde taak en rol van corporaties en de veranderingen in de bestaande voorraad. Nieuwbouw biedt kansen de doorstroom in de wijk binnen de sociale huur te verbeteren, zodat er meer dynamiek ontstaat in de bestaande woningvoorraad. Dit biedt kansen om de leefbaarheidsproblemen aan te pakken. Voor veel jongeren uit de Waterlandpleinbuurt en omgeving zijn tweekamerwoningen van belang; dit zijn woningen waar jongeren langer kunnen blijven wonen. Dit versterkt de binding met het gebied. In studio’s blijven bewoners over het algemeen kort wonen. In de Waterlandpleinbuurt zijn er gezinnen die krap wonen en senioren die in een woning wonen die ongeschikt is om oud in te worden. De Kubus-Katrijplocatie is een goede locatie voor senioren door de nabijheid van het winkelcentrum, van openbaar vervoer en van groen met daarin ontmoetings- en verblijfsplekken. De oppervlaktes van de seniorenwoningen passen bij wat deze doelgroep in dit segment nodig heeft. Senioren willen graag 3-kamerwoningen. Ook is het belangrijk om een gedeeld te gebruiken algemene ruimte in het gebouw op te nemen.

Voor kwetsbare groepen is het belangrijk de woningen te combineren met voorzieningen en begeleiding. Ook is er behoefte aan vierkamerwoningen voor gezinnen.

bouwvolume is 22.694 m2 brutovloeroppervlak (BVO) en 16.288 m2 gebruiksoppervlakte (GBO). In het plan is 126 m2 BVO aan maatschappelijke voorzieningen voor een gemeenschappelijke ruimte van de woongroep opgenomen. Sociale huurwoningen In het plan zijn 152 sociale huurwoningen opgenomen. Het project is voor een brede doelgroep; voor jongeren, senioren, grote en kleine gezinnen en voor mensen die wat extra ondersteuning nodig hebben. Op de begane grond zijn ruime woningen voor grote gezinnen gecombineerd met inpandige fietsenbergingen. Ook in de toren is ruimte voor ruime woningen met drie- en vierkamers (allen groter dan 70m2), die geschikt zijn voor kleine en grote gezinnen. Daarnaast zijn er kleine driekamerwoningen die geschikt zijn voor senioren of starters; alleen of samen. Deze woningen worden in het reguliere segment verhuurd. In de vleugel van het gebouw, langs de Groene Zoom, komen in de etages boven de ruime woningen in de plint, ruime tweekamerwoningen en studio’s voor jongeren. Deze worden met een jongerencontract verhuurd (maximaal 5 jaar). Verspreid tussen deze jongerenwoningen komt een bijzonder woonconcept. Dit zijn 30 woningen voor een woongroep voor Amsterdammers met een psychiatrische aandoening. Deze mensen wonen zelfstandig, maar met gelijkgestemden en met externe ondersteuning. En er is in het gebouw een gemeenschappelijke ruimte.

Ook andere bewoners kunnen een rol spelen in deze nieuwe ‘community’. Marktwoningen De 105 vrije sector koopwoningen zijn bedoeld voor Amsterdammers die een stap willen zetten in hun wooncarrière. Stadgenoot wil proberen voorrang te geven aan doorstromers vanuit de sociale huur. Er komen twee- en driekamerwoningen voor kleine gezinnen of voor senioren. Ook komt er een aantal woningen groter dan 100 m2 voor grote gezinnen. Alle woningen zijn via de begane grond of via een galerij toegankelijk en hebben daglicht van beide kanten.

2.3.7

Verkeer en parkeren

Autowegen De Werengouw is de toegangsweg van het plangebied, te bereiken via de Volendammerweg en de IJdoornlaan. De Beverwijkstraat is een route voor leveranciers voor het winkelcentrum Waterlandplein. De Katrijpstraat wordt met name gebruikt door bestemmingsverkeer. Het openbare binnenterrein van de nieuwbouw is toegankelijk voor autoverkeer vanaf de Werengouw via 17

de poort tussen de twee haakvormige gebouwen. De toren is voor de nood- en hulpdiensten alleen bereikbaar via het binnenterrein. De toegang naar dit binnenterrein moet de minimale afmetingen te hebben van 4,2 meter hoog en 3,5 meter breed. Op het binnenterrein moet ook een bluswatervoorziening (brandkraan) komen. Langs de Werengouw, ter hoogte van de geplande nieuwbouw, bevindt zich een bushalte die wordt behouden. Afhankelijk van de uitwerking van de toegang tot het gemeenschappelijke binnenterrein, moet de bushalte wellicht iets verplaatst worden.

In de toekomstige situatie is er dus voldoende parkeerruimte in de openbare ruimte. En er is hier nog geen betaald parkeren ingevoerd. Als in de toekomst betaald parkeren in dit gebied wordt ingevoerd, worden de bewoners niet uitgesloten van een parkeervergunning. De Kubus-Katrijplocatie valt niet in het nulplafond. Dat betekent dat volgens de geldende regels parkeervergunningen worden uitgegeven. Uitgifte van parkeervergunningen vindt dan plaats op basis van het aantal parkeerplekken in het vergunninggebied. We volgen hiermee de afwijking bij beleidsregel 1, van de Nota Parkeernormen en voldoen daarmee aan het beleid.

De gemeente wil de maximale snelheid van 50 km/u wegen in de stad zo veel mogelijk verlagen naar 30 km/u. De gemeente wil dit voor 2023 invoeren. Dit betekent dat de Werengouw en de Volendammerweg ook 30 km/u wegen worden. Hierdoor worden deze wegen in de Waterlandpleinbuurt veiliger en wordt de geluidsoverlast verminderd. Op dit moment is het beleid nog niet vastgesteld.

De auto is op sommige momenten voor veel mensen nog onmisbaar. De agenda Amsterdam Autoluw richt zich op meer ruimte te maken voor een leefbare en toegankelijke stad. Indien de parkeerdruk in de toekomst het toelaat, onderzoeken we of we de parkeerplekken op het binnenterrein kunnen vervangen door een andere invulling, bijvoorbeeld meer groen.

Auto’s Volgens de Nota Parkeernormen Auto (2017) moetende bewoners op eigen terrein parkeren. Dit betekent dat er voor de 105 vrije sector koopwoningen 40 tot 50 parkeerplekken op het binnenterrein moeten komen. Voor de 152 sociale huurwoningen is de minimale parkeereis nul. Voor bezoekersparkeren geldt 0,1 parkeerplek per woning. Dit komt neer op 26 parkeerplekken voor bezoekers. In totaal bevat het project dus 60 tot 80 parkeerplekken. Stadgenoot heeft in 2020 parkeeronderzoek gedaan. Hieruit blijkt dat er na de nieuwbouw gemiddeld 70% van de parkeerplekken bezet zal zijn (parkeerdruk), in een straal van 300 meter rondom het project. In 2021 heeft de gemeente onderzoek gedaan naar de parkeerbehoefte van de IJdoornschoollocatie. Hierin hebben we ook de parkeerbehoefte van de Kubus-Katrijplocatie meegenomen. De conclusie is dat de parkeerdruk tot maximaal 75% stijgt op het drukste moment van de week. Dit percentage vinden we acceptabel. 60 parkeerplekken betekent 0,23 parkeerplek per woning. Bij 80 parkeerplekken komt dit cijfer uit op 0,3 parkeerplek per woning.

Geen gebouwde parkeervoorziening Volgens een parkeeronderzoek door Stadgenoot is slechts een klein gedeelte van de bewoners bereid om een eigen plek in een gebouwde parkeervoorziening te huren. Zonder parkeerregulering ontbreekt de motivatie om de auto niet gratis op straat te parkeren. Zeker wanneer er in de omgeving voldoende ruimte beschikbaar is. In de omgeving van de Waterlandpleinbuurt is sprake van leegstand in gebouwde parkeervoorzieningen. Met een leegstaande gebouwde parkeervoorziening komt de corporatie niet tot een haalbaar project. Hierom hebben Stadgenoot en de gemeente besloten om parkeerplekken aan te leggen in het binnenterrein. De gemeente en Stadgenoot zijn overeengekomen dat:

18

„

het binnenterrein openbaar toegankelijk wordt;

„

de gemeente de vereiste parkeerplaatsen op het binnenterrein maakt;

„

Stadgenoot een bijdrage in de kosten voor de aanleg van het binnenterrein op zich neemt;

„

Fietsen en scooters We moeten voldoen aan de Nota Parkeernormen Fiets en Scooter (2018). De voorkeur gaat uit naar een gezamenlijke fietsenstalling. Deze moet gebruiksvriendelijk en goed bereikbaar zijn en direct toegankelijk vanaf de hoofdingangen naar de appartementen. In de openbare ruimte maakt de gemeente 0,5 fietsparkeerplek per woning. De minimum parkeernorm voor scooters is 0,13 parkeerplek per woning. De fietsparkeerplekken voor bewoners komen in het pand. Er komt ook ruimte voor bakfietsen, elektrische fietsen en scooters.

de gemeente het beheer van het binnenterrein op zich neemt.

In de omgeving van de Kubus-Katrijplocatie moet op 10% van de openbare parkeerplekken elektrisch kunnen worden geladen. Gezien de beperkte ruimte voor het parkeren van auto’s kan een deelsysteem met elektrische auto’s uitkomst bieden. Een dergelijk systeem heeft zowel duurzaamheidsvoordelen als dat het de mobiliteit van bewoners vergroot. We onderzoeken de mogelijkheden zowel betaalbaarheid als duurzaamheid van vervoer. gebruiksoppervlakte woning

aantal fietsparkeer­ plekken per woning

benodigde interne berging

< 50 m2

2

n.v.t.

>50 m2 - < 75 m2

3

2,7 m2

>75 m2 -

4

2,7 m2

>100 m2 -

5

2,7 m2

>125 m2

6

2,7 m2

„ Aantal fietsparkeerplekken bij gezamenlijke fietsenstalling

2.3.9

Openbaar vervoer De Kubus-Katrijplocatie is goed per bus bereikbaar.

2.3.8

Onderzoeken

Geluidhinder Voor het plan hebben we in 2020 een geluidsonderzoek gedaan. Uit deze toets aan de Wet geluidhinder blijkt het volgende:

Kabels en leidingen

Rondom het gebouw reserveren we in de openbare ruimte een strook van 4 meter ten behoeve van de benodigde kabels en leidingen. Bij de aanleg van kabels en leidingen houden we rekening met de margezone. Technische ruimtes inclusief de nutskasten ten behoeve van tv en internet komen inpandig of worden opgenomen in de gevel. Er komt voor de Kubus-Katrijplocatie en de IJdoornschoollocatie één Warmte Overdracht Station (WOS) voor stadswarmte. Een WOS kan ongeveer 400 woningen voeden. Het WOS komt op de locatie waar als eerste wordt gebouwd. Verder is voor de IJdoornschoollocatie en de Kubus-Katrijplocatie één transformatorstation nodig. Die moet in de zuidoosthoek van de Kubus-Katrijplocatie komen. Er wordt rekening gehouden met het elektromagnetisch veld bij de woningen. Er zal zoveel als mogelijk worden voorkomen dat kinderen langdurig verblijven in een magneetveld hoger dan 0,4 microtesla. 19

„

Voor de IJdoornlaan en Volendammerweg wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden. Voor deze wegen zijn vanuit de Wet geluidhinder geen bezwaren tegen de realisering van woningbouw in het projectgebied.

„

Aan de Werengouw is de geluidbelasting maximaal 59 dB (decibel). De voorkeursgrenswaarde van 48 dB met maximaal 11 dB wordt overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt niet overschreden. We gaan de procedure starten om toestemming te krijgen voor deze hogere waarde. Wanneer zeker is dat de maximum snelheid op de Werengouw verlaagd wordt naar 30 km/uur zal nieuw onderzoek moeten aantonen wat de geluidsbelasting is. We verwachten dat

het akoestisch klimaat zal verbeteren hierdoor. „

30 km/uur-wegen: de geluidbelasting is alleen voor het plandeel direct aan de Katrijpstraat verhoogd. De geluidbelasting bedraagt daar maximaal 55 dB. Hiermee is sprake van een matig akoestisch klimaat. Voor het overige deel is sprake van een goed akoestisch klimaat.

„

Bij de planuitwerking moet Stadgenoot aantonen dat ze voldoen aan het landelijke en Amsterdams geluidbeleid. Voor de verschillende woningen binnen het plan (met name aan de Werengouw) is daarbij extra aandacht nodig. Woningen dienen tenminste één geluidsluwe gevel (maximaal 48 dB Lden) te hebben, bij voorkeur met uitzicht op groen of water en gevrijwaard van milieuproblemen.

„

Het geluidsniveau op de gevel dient bepaald te worden aan de hand van de samengestelde geluidbelasting van het wegverkeer op alle relevante wegen. Op deze manier worden de toekomstige bewoners optimaal beschermd tegen het geluid van buiten en waarborgen we een goed woon- en leefklimaat.

Voor de plannen staat een gesloten grondbalans centraal. Uitgangspunt is dat we de afvoer van grond minimaal houden. Voor hergebruik van de grond moeten we een archiefonderzoek doen van de locatie en een melding in het kader van de Vrijstellingsregeling Grondverzet. Eventueel moeten we een onderzoek volgens het Bouwstoffenbesluit bodem- en oppervlaktewaterbescherming uitvoeren. Windhinder In 2017 hebben we een windstudie verricht naar de impact van de geplande nieuwbouw op de kans op windhinder in de directe omgeving. Belangrijke conclusies van het onderzoek zijn dat: • we in de ruime omgeving van de bestaande bebouwing geen verslechtering van het windklimaat hoeven te verwachten. Sterker, we kunnen juist een lichte verbetering van het windklimaat verwachten; • er lokaal bij de nieuwbouw nabij het hoekpunt aan de Oostzijde (de geplande toren) een verslechtering van het windklimaat zal plaatsvinden. Dit zal met name bij een zuidzuidwestelijke tot zuidwestelijke wind gebeuren. Maar het windklimaat in de omgeving blijft acceptabel. Om de windhinder tegen te gaan kunnen we rondom deze plek beplanting en groen aanbrengen. Dit doen we door de Groene Zoom door te laten lopen langs het gebouw.

Het plan is besproken in het TAVGA (Technisch Ambtelijk Vooroverleg Geluid Amsterdam). Het TAVGA heeft ingestemd met het verlenen van de hogere waarden, onder voorbehoud dat wordt voldaan aan het Amsterdamse geluidbeleid. Tegelijkertijd met de omgevingsvergunningsprocedure zal een hogere waardenbesluit in procedure worden gebracht.

Bezonning Er is geen wet- en regelgeving voor bezonning. De meeste gemeenten hanteren de TNO-norm. Om de gevolgen van het plan voor de bezonning van de gebouwen in de directe omgeving in beeld te brengen is in 2020 een bezonningsstudie uitgevoerd. Als gevolg van de nieuwbouw zal de bezonning voor een aantal woningen aan de Groetstraat en voor een aantal woningen aan de Zandvoortstraat maximaal 3 uur per dag afnemen in de periode tussen 19 februari en 21 oktober. Deze woningen voldoen aan de minimale bezonningsduur van 2 uur volgens de lichte TNO-norm.

Bodem In 2017 hebben we een historisch bodemonderzoek uitgevoerd. Op enkele plekken is de grond sterk verontreinigd met nikkel. Indien er in de sterk verontreinigde grond gewerkt gaat worden moet een melding worden gedaan bij De Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied. Het grondwater is licht verontreinigd, dat voldoet aan de norm.

Bij nieuwbouw op de Kubus-Katrijplocatie moeten we ook rekening houden met het 20

Oppervlaktewater en waterkwaliteit Binnen Nieuwendam is er watercompensatie op 3 locaties langs de Waalenburgsingel aan de A10-zijde gerealiseerd. Dit is genoeg voor compensatie die nodig is. Er wordt voldaan aan de wettelijke compensatie-eis voor de stedelijke ontwikkeling Kubus-Katrijplocatie.

comfort in de zomer. Voldoende zonnewering en mogelijkheden om de woning te koelen in de zomer, moet ervoor zorgen dat de woningen niet te veel opwarmen. Flora en fauna In 2018 hebben we een onderzoek flora en fauna uitgevoerd. We hebben geen beschermde soorten gevonden. Wel bestaat de kans dat in het broedseizoen in de grotere bomen vogels broeden. Het advies is om werkzaamheden buiten het broedseizoen te starten of de beplanting tijdig te verwijderen. Er zijn geen verblijfplaatsen van vleermuizen in het gebied. Wel bestaat de kans dat deze dieren de grotere bomen langs de Werengouw en de Katrijpstraat als vliegroute gebruiken. Als deze bomen in het nieuwe ontwerp behouden blijven, levert dit geen knelpunt op. Als de bomen verwijderd worden, dan is nader onderzoek gewenst.

Het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK) heeft onderzoek gedaan. Hieruit blijkt dat met name ten noordwesten van de geplande nieuwbouw, aan de Alkmaarstraat wateroverlast kan optreden na een extreme regenbui. Deze locatie valt buiten het plangebied. Bij de inrichting van de openbare ruimte rondom de nieuwbouw moeten we onderzoeken in hoeverre de nieuwe inrichting kan bijdragen aan het verminderen van de wateroverlast in het naastgelegen gebied.

Stikstof In 2020 hebben we een onderzoek uitgevoerd naar de mogelijk toename in stikstofdepositie door het project. Hieruit blijkt dat zowel de aanlegfase als de gebruiksfase van de Kubus-Katrijplocatie niet leiden tot een toename van de stikstofdepositie ter hoogte van een Natura 2000-gebieden met stikstofgevoelige habitattypen. Ook niet bij het Ilperveld, Varkensland, Oostzanerveld en Twiske (3,6 km). Het project draagt niet bij aan de stikstofdepositie voor de natuur. Een vergunningaanvraag in het kader van de Wet natuurbescherming is niet nodig.

Grondwater Er wordt voldaan aan grondwaternorm voor kruipruimteloos bouwen (0,5 m-mv). Ook wordt voldaan aan de gewenste ontwatering voor bomen (0,9 m-mv) met uitzondering van de lagergelegen Katrijpstraat en Werengouw. Als gevolg van klimaatopwarming moet in de toekomst rekening worden gehouden met hogere grondwaterstanden. Om te blijven voldoen aan de grondwaternorm en gewenste ontwatering voor bomen wordt geadviseerd om het plangebied op te hogen tot maximaal NAP +0,4 m. In de verdere planvorming moet het maaiveldontwerp verder worden uitgewerkt en getoetst.

2.3.10 Waterparagraaf De waterparagraaf geeft inzicht in de wijze waarop het waterbeleid kan worden vertaald naar de plankaart en de investeringsnota. In de volgende fase moet het ontwerp openbare ruimte op de onderstaande punten worden uitgewerkt en getoetst.

Het geplande binnenterrein tussen de bebouwing dient goed wordt ontwaterd. Wellicht zijn hiervoor grondverbeteringsmaatregelen nodig. De geplande parkeerplaatsen mogen infiltratie van hemelwater niet belemmeren. Tevens dient zorg te worden gedragen dat eventuele onderkeldering van de omringende gebouwen geen ‘badkuipeffect’ veroorzaakt.

Waterveiligheid Het plangebied wordt door dijken in de omgeving beschermd tegen het onder water lopen. De dichtstbijzijnde dijk is de primaire waterkering (dijk) langs de Nieuwendammerdijk.

Geadviseerd wordt om de grondwaterstand in het plangebied voor een langere periode te bestuderen. Voor eventuele kelderbouw of anderszins ondergrondse constructies 21

Hitte De Groene Zoom ruimte en kansen voor verkoeling in de openbare ruimte. Een ‘koele’ plek in de openbare ruimte kan voor verkoeling zorgen voor bewoners op hete zomerdagen. Hierbij is schaduw belangrijk bij het verminderen van extreme hitte. Daarom is het van belang om gericht nieuwe bomen te planten. Verminderen van extreme hitte in en rond de woningen kan gerealiseerd worden door gebruik te maken van hittestress bestendige bouwmaterialen en blauw/groene daken. Op het binnenterrein moet voorkomen worden dat de verharding hittestress veroorzaakt. Verharding houdt de warmte vast en draagt zo bij aan hittestress overdag en ‘s nachts.

geldt maatregel 3 uit het afwegingskader Grondwaterneutrale kelders. Dit houdt in dat bij kelders tot 4 meter onder maaiveld en een oppervlak van minder dan 300 m2 de belemmerende werking gecompenseerd moet worden met een vaste, te realiseren, kD-waarde, in dit geval 10 m2/d. Voor ondergrondse constructies met een grotere oppervlakte en/of diepte geldt dat een onderzoek naar de effecten van de constructie op de geohydrologische situatie aan de gemeente ter beoordeling voorgelegd te worden. Droogte Om de nadelige effecten van droogte tegen te gaan kunnen wadi’s aangelegd worden. Ook zou gedacht kunnen worden aan de aanleg van boven- of ondergrondse opslag van water dat in droge perioden als irrigatiewater kan worden aangewend voor vegetatie in de binnentuin of de groene zoom. Hemelwater Volgens de doelstellingen van Amsterdam Rainproof en het GRP 2016-2021 wordt geadviseerd bij herontwikkelingen het maaiveld zodanig te ontwerpen dat een bui van 60 mm in 1 uur kan worden verwerkt zonder schade aan huizen en vitale infrastructuur te veroorzaken. Ook stelt de hemelwaterverordening verplicht dat een project een bui van tenminste 60 mm in één uur te kunnen verwerken op eigen kavel. Deze verordening wordt toegepast bij de aanvraag van een omgevingsvergunning. Het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK) heeft onderzoek gedaan.

Hieruit blijkt dat met name ten noordwesten van de geplande nieuwbouw, aan de Alkmaarstraat wateroverlast kan optreden na een extreme regenbui. Deze locatie valt buiten het plangebied. Bij de inrichting van de openbare ruimte rondom de nieuwbouw moeten we onderzoeken in hoeverre de nieuwe inrichting kan bijdragen aan het verminderen van de wateroverlast in het naastgelegen gebied.

22

2.4

Openbare ruimte

Voor de investeringsnota hebben we een schetsontwerp (SO) voor de inrichting van de openbare ruimte rond de Kubus-Katrijplocatie en de IJdoornschoollocatie gemaakt. Het is een samenhangend inrichtingsplan, maar het zijn wel twee los van elkaar te ontwikkelende projecten. Het ontwerp voor de openbare ruimte werken we in een volgende fase uit met bewoners en in afstemming met Stadgenoot. Door de positionering van het gebouw verschilt het karakter van de direct aan het gebouw grenzende openbare ruimte per gevel. Aan de noordzijde grenst het gebouw direct aan het park. Tussen bebou-

wing en park bevinden zich één of meerdere voetpaden, die de Katrijpstraat verbinden met het winkelcentrum Waterlandplein. De openbare ruimte aan de oostzijde van het gebouw is enerzijds onderdeel van de Groene Zoom en anderzijds van het Waterlandplein. De zuidzijde van het gebouw grenst aan de Werengouw. Deze straat is een belangrijke route voor autoverkeer en openbaar vervoer binnen stadsdeel Noord. Aan de westzijde grenst het gebouw aan de Katrijpstraat. Dit is een rustige buurtstraat waar maximaal 30 km per uur gereden mag worden.

„ Impressie schetsontwerp openbare ruimte

23

2.4.1

Groene Zoom

2.4.2

We maken een samenhangend inrichtings­ plan voor de openbare ruimte van de Kubus-Katrijplocatie en de IJdoornschoollocatie. Het blijven twee losse projecten. In het inrichtingsplan nemen we een deel van de Groene Zoom mee. Dit gaat om de openbare ruimte aan de oostzijde van het complex. Het uiteindelijke inrichtingsplan moet leiden tot een voor de hand liggende doorgaande route voor voetgangers en fietsers. De openbare ruimte aangrenzend aan de woongebouwen moet voor de bewoners ook een ruimte voor ontmoeting, rust en ontspanning worden. Ter hoogte van de Groene Zoom moeten duidelijke en veilige oversteekplaatsen over de Werengouw en Volendammerweg komen.

Dwarsprofielen Werengouw

Het bestaande dwarsprofiel (een doorsnijding van het gebied) wordt in principe behouden. In het kader van het onderhoudsplan Waterlandpleinbuurt krijgt het vrijliggende fietspad niet meer 30x30 centimeter tegels, maar rood asfalt. Er moet voldoende afstand zijn tussen de bushalte en de toegang tot het binnenterrein van de Kubus-Katrijplocatie voor autoverkeer, fietsers en voetgangers. Op termijn wordt groot onderhoud uitgevoerd op de Werengouw, er zal afstemming hierover plaatsvinden. Katrijpstraat Aan de zijde van het project vervangen we de bestaande langsparkeerplekken door haaksparkeerplekken. Dit heeft als gevolg dat de bestaande bomen, die in slechte staat verkeren, gekapt moeten worden en vervangen door nieuwe bomen. Tussen de Katrijpstraat en het winkelcentrum moet een voetgangersverbinding komen. Deze route is mede afhankelijk van het ontwerp van de openbare ruimte en de toegang tot de geplande woningen.