1) 2025-11-24, Plaberum 2025 Inleiding en fase 1-5 (def)

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

Inhoud

Inleiding Plaberum 2025...............................................................4 Plaberum in het kort............................................................................................4 Wat regelt het Plaberum níet?.............................................................................5 Niet nieuw, wel opnieuw benadrukt.....................................................................6 Wel nieuw............................................................................................................6 Fase 1: Principenota.....................................................................9 Doel van de principenota.....................................................................................9 1. Inleiding...........................................................................................................9 2. Bestaande situatie...........................................................................................9 3. Opgave voor het plangebied..........................................................................10 4. Consultatie, participatie en communicatie.....................................................12 5. Ontwikkelstrategie.........................................................................................13 6.

Financiën.......................................................................................................13 7. Principebesluit...............................................................................................14 Fase 2: Projectnota....................................................................15 Doel en typen projectnota’s...............................................................................15 1. Inleiding.........................................................................................................15 2. Bestaande situatie.........................................................................................16 3. Opgave voor het plangebied..........................................................................16 4. Consultatie, participatie en communicatie.....................................................18 5. Ontwikkelstrategie.........................................................................................18 6. Financiën.......................................................................................................19 7.

Projectbesluit.................................................................................................19 Fase 3: Investeringsnota............................................................21 Doel van de investeringsnota............................................................................21 1. Inleiding.........................................................................................................21 2. Bestaande situatie.........................................................................................22 3. Opgaven en stedenbouwkundig plan............................................................23 4. Consultatie, participatie en communicatie.....................................................24 5. Ontwikkelstrategie.........................................................................................25 6. Financiën.......................................................................................................26 7. Investeringsbesluit.........................................................................................26 Fase 4: Uitvoering......................................................................28 Opdrachtgever, tijdsduur...................................................................................28

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

Samenwerkingspartners....................................................................................28 Openbare ruimte................................................................................................29 Privaatrechtelijk.................................................................................................30 Publiekrechtelijk.................................................................................................30 Planaanpassingen in fase 4................................................................................31 Uitvoering ter plekke.........................................................................................31 Overdracht naar beheer.....................................................................................32

Fase 5: Beheeroverdracht...........................................................33 Planafsluiting.....................................................................................................33 Eerdere fases.....................................................................................................33 Beheeracceptatieproces (BAP)...........................................................................33 Beheerteam.......................................................................................................34 Beheertoetsoverleg, toetsteam ORM.................................................................34 Afronding van het beheeracceptatieproces.......................................................35

Colofon: Kerngroep Plaberum: R&D, Martin van de Maas, Rob Kemmeren; G&O: Cor de Jong, Peter Kroon; PMB, Iris van der Horst: MV, Jeroen Hoffman, december 2025

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

Inleiding Plaberum 2025

Het Plaberum 2025 is de opvolger van het Plaberum 2017, die weer de opvolger was van het Plaberum 2006. Dit document geeft een algemene schets van het Plaberum en zet op een rij wat er wel en niet nieuw is aan het Plaberum 2025.

Plaberum in het kort Plaberum staat voor ‘PLAn- en BEsluitvormingproces RUimtelijke Maatregelen’. Het is een interne, Amsterdamse proceshandleiding voor gebiedsontwikkeling, met richtlijnen voor onder meer opdrachtgeverschap, planfases, participatie en financiering. De bedoeling is om heldere en ordelijke plan- en besluitvorming van ruimtelijke projecten vast te stellen, waardoor het wiel niet bij ieder project opnieuw uitgevonden hoeft te worden. Het Plaberum is in beheer bij de directie Ruimte en Duurzaamheid. Grootgebruikers zijn de directies Grond en Ontwikkeling, Projectmanagementbureau, Ingenieursbureau en – opnieuw – Ruimte en Duurzaamheid. Het Plaberum kent vijf planfasen, uiteengezet in overzichten en formats voor planproducten. De formats moeten worden gelezen als inhoudsopgaven voor de betreffende nota’s én als leidraden voor het doorlopen van de betreffende fases. De belangrijkste aandachtspunten per fase zijn samengevat in één handzaam schema. Fase 1 gaat er impliciet vanuit dat planvorming in die fase blanco begint. Dat is vaak niet zo. Ten eerste geldt er in het betreffende gebied veel stadsbreed beleid, zoals de Omgevingsvisie of een ontwikkelstrategie. Ook kan er al een Integrale Opgaven Kaart of een Gebiedsgericht Omgevingsprogramma (GOP) zijn, is er al een globale verkenning uitgevoerd of is er sprake van een particulier initiatief.

Daar kan allemaal al participatie aan te pas zijn gekomen. Een goed beeld van deze informatie aan het begin van fase 1 helpt bij het maken van een participatieplan dat daarop voortgaat. Het Plaberum helpt projectmanagers bij het stapsgewijs doorlopen van een gebiedsontwikkeling. Plannen maken in een verdichtende stad is echter vooral mensenwerk. De maatschappij wordt bovendien steeds complexer, en daarom zijn deelprocessen zelden lineair. Er moeten compromissen worden gemaakt. Gebiedsontwikkeling vergt intensieve samenwerking tussen alle betrokken partijen: het gemeentelijke projectteam, bestuurders, ontwikkelaars, burgers, enzovoort. Dat vraagt om flexibiliteit en vrijheid.

4

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

Aan de andere kant leidt samenwerken zonder financieel en organisatorisch kader tot vrijblijvendheid, verwarring en uit de hand lopende verwachtingen. Een planproces moet overzienbare termijnen bevatten. Dit is belangrijk voor de financiën, de voortgang en de rechtszekerheid van betrokkenen. De kunst van het plannen maken is om dit Plaberum te hanteren als een doelmatig richtsnoer en daarbinnen de ruimte te zoeken voor flexibiliteit, besparingen en toevalligheden. ‘Gewoon goed bouwen’ is één van de leidraden die hierbij helpt. De vijf planfases van het Plaberum zijn goed voor de nodige structuur, maar suggereren meer lineariteit en orde dan meestal wordt ervaren in de realiteit. Nogal wat plannen zetten, bijvoorbeeld door een crisis, onderweg een fasestap terug. Andere plannen slaan juist een fase over of splitsen zich na een fase op in deelgebieden. Het Plaberum helpt om dergelijke wendingen in het planproces een naam te geven. Het voorziet een veranderde koers van een duidelijke richting, in plaats van te varen ins blaue hinein. De verschillende fases laten zich onderscheiden door bestuurlijke vaststellingsmomenten. Maar ondertussen gaat de samenwerking in het betreffende plangebied gewoon door. Participatie is een doorlopend proces, met een gemeente die dagelijks aanspreekbaar is, of een fase nu is afgerond of niet.

Er zijn geen formats voor fase 4- en 5-producten, omdat die fases bestaan uit meer producten. Wel zijn er overzichten met de belangrijkste aandachtspunten voor de fases 4 en 5, en een handboek voor de samenwerking tussen G&O, R&D en IB bij gemeentelijke investeringen in de grondproductie in de uitvoeringsfase. De link daarnaar staat op de intranetsite van het Plaberum. Het genoemde handboek is bekend bij G&O. Bij openbare ruimte- en infrastructuurprojecten wordt niet met het Plaberum gewerkt, maar met het Plan- en Besluitvormingsproces Infrastructuur (PBI). Het PBI is in beheer bij V&OR en bevat vergelijkbare ‘van grof naar fijn’-stappen, maar met wezenlijk andere verantwoordelijkheden en financieringsmechanismen.

Wat regelt het Plaberum níet? Het Plaberum heeft een belangrijke sturende functie, maar soms wordt er meer van verwacht dan gerechtvaardigd is. Het Plaberum regelt geen inhoud en ‘borgt’ dus geen beleid. Inhoudelijke keuzes zijn aan het college en de gemeenteraad. Het Plaberum regelt slechts het proces zodat die keuzes op ordentelijke en transparante wijze kunnen plaatsvinden. Het Plaberum regelt ook geen financiering van beleid. Wat wel en niet onder een grondexploitatie valt, is deels wettelijk bepaald. Het Plaberum verwijst daarnaar, maar bepaalt dat niet.

5

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

Niet nieuw, wel opnieuw benadrukt In het proces naar het Plaberum 2025 kwamen aandachtspunten langs die ook al in het Plaberum 2017 staan, maar die wat waren weggezakt. We brengen deze punten in het Plaberum 2025 wederom onder de aandacht. Het zijn:  Korte principenota’s, korte doorlooptijd. Dat kan onder meer door niet al het beleid te benoemen, maar er ongenoemd vanuit te gaan dat beleid wordt gevolgd. Dus alleen benoemen wat naar verwachting niet gaat lukken of waar ons scherpe keuzes wachten. Voorts kunnen principenota’s korter blijven omdat er nog geen keuzes in behoren te worden gemaakt.  Omdat de Omgevingsvisie en Ontwikkelstrategie inzetten op verdichting, ontstaan er steeds meer ruimteconflicten. Voor de legitimiteit van besluiten wordt transparantie over gewetensvolle keuzes des te meer van belang. Het Plaberum 2025 stuurt hier nadrukkelijker op.  Het Plaberum regelt een proces, géén borging van beleid. In de verdichtende stad waarin niet alles past moet beleid projecten en projectmanagers helpen, niet slechts controleren.  De formats voor de planproducten in fases 1, 2 en 3 zijn up-to-date gemaakt. Gebruik ervan wordt sterk aanbevolen; het maakt processen strakker en nota’s herkenbaarder.  Een beter overzicht van plannen in verschillende fases (bijvoorbeeld Primavera)  Een checklist van beleid.

Deze is overgegaan naar de beleidsbibliotheek, beschikbaar voor iedereen en in beheer bij Ruimte en Duurzaamheid.

Wel nieuw Dan de nieuwe dingen. Vooropgesteld: het Plaberum 2025 is geen revolutie, maar een evolutie. Veel dingen blijven hetzelfde, waaronder de meeste planfases en de opdrachtgevende rollen. Het Plaberum 2025 onderscheidt zich wél op de volgende punten: 1. Simpeler, korter, intranet Het Plaberum 2017 had ruim 70 pagina’s met ‘ambtelijke uitwerkingen’, ‘bestuurlijke uitwerkingen’, formats en andere documenten, met veel overlap. Dit is teruggebracht naar één schema van vijf fases, formats voor de nota’s in fases 1, 2 en 3, en dit overzicht. In totaal minder dan 30 pagina’s. De nieuwe intranetsite is simpeler, makkelijker vindbaar, met helder eigenaarschap bij R&D. 2. Omgevingswet, nieuw bestuurlijk stelsel, nieuw adviesstelsel

6

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

Het Plaberum 2025 is aangepast aan de nieuwe formele realiteiten. Sinds 1-12024 praten we over de omgevingswet en het omgevingsplan. Sinds enkele jaren heeft Amsterdam een nieuw bestuurlijk stelsel, met andere verantwoordelijkheden voor de stadsdelen. En eveneens sinds enkele jaren is ons interne toetsstelsel vervangen door een adviesstelsel met niet-verplichte expertiseteams. 3. Begin- en eindfases, warme overdrachten, fases overslaan Planfases kunnen lang duren. Het maakt nogal wat uit of iets aan het begin van een fase gebeurt of aan het eind, bijvoorbeeld bij participatie. Het Plaberum 2025 maakt dit explicieter en besteedt meer aandacht aan warme overdrachten tussen fases. Sommige kleine plannen gaan in één keer via een investeringsnota. Daarmee worden onderwerpen overgeslagen die in de formats van de fases 1 en 2 staan. Dat is vaak prima, maar het format voor fase 3 is daarom aangevuld met de zaken die dan nog wél van belang zijn. Fase 3 is dus zelfstandig leesbaar, projectmanagers hoeven dan niet zelf aandachtspunten uit de fases 1 en 2 uit te zoeken. 4. Onderscheid tussen projectnota’s type A en B Fase 2 riep vaak de meeste vragen op, zeker in transformatiegebieden. Daarom onderscheidt het nieuwe format voor fase 2 typen A en B.

In type A staat een groot aanvullend onderzoek centraal, in type B de gebiedsbrede kaders als basis voor latere investeringsnota’s die slechts deelgebieden bestrijken. Een projectnota kan ook type A en B tegelijk zijn. 5. Samen Stadmaken, verplicht participatieplan Samen Stadmaken uit de Omgevingsvisie komt ook terug in het Plaberum. Het meest aanwijsbaar is het verplichte participatieplan op grond van de nieuwe participatieverordening. Uitgangspunt is een participatieplan aan de start van fase 1, maar afhankelijk van aard en participatieniveau van fase 0-activiteiten kan dat eerder of later zijn. Vooral de bewuste afweging is belangrijk. Na fase 1 volgen updates van het participatieplan voor de daaropvolgende fases. De vragen aan externe partijen veranderen in de loop van het proces: in fase 1 op globaal niveau met veel voorbehouden (een stakeholder-onderzoek), in latere fases met scherpe keuzes op tafel. 6. Vele bronnen, maar één afstemmingspunt Nieuwe plannen kennen vele initiatiefnemers en kunnen overal ontstaan. Het nieuwe Plaberum schrijft voor dat elk fase 1-plan weer langs één afstemmingspunt gaat, geregisseerd door R&D, Team Ruimte voor de stad. Om beter overzicht te houden dient elk plan een volledig colofon te bevatten. Dit hoeft niet per se met individuele namen, maar wel met directienamen en rollen.

Dat klinkt vanzelfsprekend, maar dat bleek de laatste jaren niet altijd het geval.

7

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

7. Balans Bovenplans voor bovenwijkse restopgaven Door verdichting stijgt het aantal bovenplanse restopgaven, vooral sociaalmaatschappelijk en in de energietransitie. Om projecten én de stad te helpen, komt er een ‘balans bovenplans’ die wordt gevoed en afgenomen door individuele projecten. Deze wordt van bovenaf ook gevoed uit bijvoorbeeld GOP’s, gebiedsgerichte omgevingsprogramma’s. De balans wordt vooralsnog vooral bijgehouden voor energie-infra, groen en maatschappelijke voorzieningen waaronder sport. Team Ruimte voor de Stad wordt hiervan regisseur. 8. Sociaal en maatschappelijk perspectief Met een steeds grotere nadruk op transformatie en verdichting zien we een verbreding van vooral technisch-fysieke, maar ook sociale en economische opgaven en aandachtspunten, in de gebiedsontwikkeling zelf én de invloed daarop in omringende gebieden. Het Plaberum 2025 stuurt meer op de samenhang tussen het sociale, economische en ruimtelijke, en op wat voor stad we – los van alle sectorale eisen – willen zijn. Gebiedsontwikkeling is immers een belangrijk puzzelstuk in de diverse transities waar we voor staan. 9. Pragmatische omgang met wijzigingen In fase 4 veranderen realiteiten nog weleens zodanig dat het investeringsbesluit niet geheel kan worden gevolgd. ‘Balans bovenplans’ (zie punt 7) biedt hiervoor een uitweg, maar soms ook niet.

Fundamentele financiële wijzigingen moeten terug naar de Raad, inhoudelijke wijzigingen gaan in eerste instantie via de ambtelijk opdrachtgever, eventueel de wethouder. Wezenlijke veranderingen gaan terug naar het bestuur. Investeringsnota’s moeten bandbreedte bieden om werkbaar te zijn, met vertrouwen in projectmanagers. 10. Fase 5 De beheeroverdracht is van dermate belang dat deze in het Plaberum 2025 een eigen fasenummer heeft gekregen. Beheeroverdracht vond natuurlijk altijd al plaats, maar de aandachtspunten en werkzaamheden die daarmee samenhangen worden nu beter uitgelicht. De daadwerkelijke beheeroverdracht vindt plaats aan het eind van fase 4, maar voorbereidingen daartoe komen al nadrukkelijk aan de orde in de voorafgaande fases.

8

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

Fase 1: Principenota

Doel van de principenota Het doel van de principenota is antwoord te vinden op de vraag: is het wenselijk en mogelijk om formeel de planontwikkeling van een ruimtelijk project te starten? De aard van de nota is verkennend. Ook wordt er kort teruggekeken naar eventuele voorfases. Het is een quick scan op bestaand informatieniveau. Het te nemen besluit is een akkoord op de principenota en op het inrichten van de volgende fase. Een principenota kan variëren in lengte en totstandkomingstijd, maar is bij voorkeur kort. Grove indicatie: omstreeks twintig pagina’s, opsteltijd drie maanden, bestuurlijk vaststellingproces vier maanden.

1.Inleiding  

  

 

Aanleiding, doel en urgentie Korte weergave van eventuele fase-0 activiteiten en -producten, zoals verkenningen of Gebiedsgerichte Omgevingsprogramma’s, met vermelding wel/geen plaatsgevonden participatie Relatie coalitieakkoord en relatie met stedelijke opgaven (Omgevingsvisie) Bron of initiatiefnemer van het project. Is deze intern of extern? Centrale stad of stadsdeel? Ambtelijk en bestuurlijk opdrachtgever. Normaliter is de opdracht ambtelijk, met medeweten van de wethouder. Het bestuurlijk besluit ligt aan het eind van fase 1. Het ambtelijk opdrachtgeverschap ligt in de regel bij R&D; in het door R&D gecoördineerde Team Ruimte voor de Stad kan ook anders worden afgesproken, bijvoorbeeld het stadsdeel Colofon: datum, opdrachtgever(s), rollen R&D, G&O en stadsdeel, projectleiding, contactgegevens Aanmelding bij team en systeem die fase 1-plannen coördineren en bijhouden

2.Bestaande situatie Opmerking vooraf

9

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

De schets van de bestaande situatie wordt gedaan op basis van beperkt en kortdurend onderzoek, onder leiding van de projectmanager, met betrekking van relevante directies en partijen. Onderstaande opsomming biedt hiervoor haakjes op hoofdlijnen. Eventueel dieper onderzoek is voor fase 2 of 3. Globale ruimtelijke beschrijving van het gebied  Gebiedsgrenzen op kaart (1:10.000, incl. coördinaten, digitaal beschikbaar), en redenen waarom die gebiedsgrenzen (voorlopig) zo zijn gekozen  Gebiedsbeschrijving op hoofdlijnen: ligging in de stad, geluidssituatie, kwaliteiten en risico’s in plangebied en directe omgeving, foto van het gebied, bebouwing, plinten, voornaamste aanwezige voorzieningen en bedrijven, soorten woningen en woonmilieus  Ruimtelijke structuur: (Hoofd)groenstructuur, hoofdbomenstructuur, watersysteem, boven- en ondergrondse infrastructuur, energievoorziening en eventuele -congestie, bodem (kwaliteit en geotechniek), archeologie, biodiversiteit, klimaatbestendigheid, cultuurhistorische waarden Globale sociaal-economische beschrijving • Bewonerssamenstelling en verwachte demografische ontwikkeling van de buurt • Sociale en economische staat van buurt en samenhang met omliggend gebied Juridische scan  Globaal overzicht relevante wet- en regelgeving (vul checklist in)  Globaal overzicht randvoorwaarden vanuit Omgevingswet (omgevingsplan, vergunningen) 

Grondposities, eigendomsverhoudingen

3.Opgave voor het plangebied Beleidsscan De beleidsscan omschrijft op hoofdlijnen de opgave voor het plangebied. Uitgangspunt is dat bestaand beleid wordt overgenomen, er hoeft hier dus geen uitputtende beleidsopsomming van te worden gegeven. Voorziene tegenstrijdigheden tussen opgaven of beleidsdoelen dienen als onderzoeksopdracht voor een latere fase te worden geformuleerd. Advies kan worden gevraagd bij de expertiseteams. Afgezien van een voorgestelde hoofdrichting op basis van de omgevingsvisie bevat de principefase nog geen keuzes, er is nog geen stedenbouwkundig raamwerk. De bijlage bevat een overzicht van beleidsdoelstellingen:

10

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025



   

Omgevingsvisie, met in elk geval benoemd de vijf strategische keuzes (meerkernige ontwikkeling, groeien binnen grenzen, duurzaam en gezond bewegen, rigoureus vergroenen en samen stadmaken), de visiekaart en de kaarten uit het Ruimtelijk Programmatisch Kader Eventueel over te nemen opgaven vanuit ‘balans bovenplans’ Overige bovenplanse en bovengemeentelijke kaders, zoals Masterplannen op Rijksniveau Bestuurlijke afspraken over het plangebied Ruimteclaims in het gebied, vanuit een partij ter plekke of vanuit een gemeentelijk programma

11

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

Ruimtelijk  Inpassing van het plan in de omgeving, onder meer in relatie tot Integrale Opgave Kaart (IOK) en gebiedsgericht Omgevingsprogramma (GOP, indien die er is)  Meerwaarde of risico voor omliggende gebieden  Mogelijke globale programma’s voor het gebied, met specifieke aandacht voor ruimtegebruik, (maatschappelijk) vastgoed, woningbouw, nietwoningbouw en gezondheid  Bovengrondse (hoofd)infrastructuur, inclusief parkeren, in overleg met V&OR  Ondergrond, waaronder ondergrondse infrastructuur via oriënterend Planvormingsoverleg (PVO)  Groenvoorzieningen, flora, fauna, waterkansen en -knelpunten, verbindingen, ecologische structuur, klimaatneutraal en -bestendig, cultuurhistorische waarden, biodiversiteit, circulariteit, energievoorziening, milieu, omgevingsveiligheid Sociaal-economisch  Gebiedsgerichte opgave sociaal domein (GOS)  Gebiedsgerichte economische opgave  Dashboard sociaal-ruimtelijke opgave

4.Consultatie, participatie en communicatie   





Consultatie en participatie tot nu toe. Met wiens betrokkenheid is/wordt deze nota opgesteld? Beschrijving van eventuele vroege keuzes: wanneer, waarom en door wie zijn deze al gemaakt? Participatieplan conform de participatieverordening, met overzicht van externe partijen, hun belang en hun positie. Uitgangspunt (met maatwerkopties) is vaststelling voorafgaand aan fase 1, via een separaat door B&W gemandateerd besluit. Een participatieplan is niet hetzelfde als de participatie zelf: het plan maakt transparant of, hoe en wanneer participatie plaatsvindt. Deze keuzes zijn mede afhankelijk van eventuele reeds plaatsgevonden fase 0-activiteiten en hun participatieniveau. Adviezen vrijwillig: expertiseteams, gebiedsteam stadsdeel, COK, Planvormingsoverleg (PVO), stadsecoloog R&D, TAC (pre-advies als Hoofdgroenstructuur aan de orde is) Adviezen verplicht: Dagelijks Besturen van de stadsdelen

12

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

5.Ontwikkelstrategie Beschrijving beoogd planproces van het project, met de volgende punten:  benoeming van de volgende planfase, dus fase 2 of 3. Warme overdracht naar stadsdeel of (meestal) G&O  benoeming van het ambtelijk en bestuurlijk opdrachtgeverschap in het vervolg  benoeming van het plangebied: gaat de volgende fase over het hele plangebied, of valt het uiteen in delen?  indien wordt besloten tot fase 2, benoem dan de eventuele specifieke onderzoeksopgave  voorziene bestuurlijke besluitvorming t/m het investeringsbesluit (eind fase 3)  Bepalen rol van de gemeente en type ontwikkeling: faciliterend, passief of actief, en bepalen type ontwikkeling: - klassieke gebiedsontwikkeling - transformatie - stedelijke vernieuwing/binnenstedelijke gebiedsontwikkeling  Strategie en reserveringen ten aanzien van eventuele ontruimingen en verwervingen  Verkenning contractvorming  Intentieovereenkomst. Dit is soms van toepassing als de gemeente de gebiedsontwikkeling met een andere partij oppakt, of als zij samen met anderen een gezamenlijke ambitie formuleert op een deelaspect

6.Financiën 



 

Financiële verkenning: globale te verwachten kosten en baten, binnenplans en buitenplans, inclusief verkenning van optimaliseringsrichtingen bij prognose van negatief plan en indicatie van financieel risicovolle elementen. Volstaan met de mededeling dat de fondsbeheerder rekening houdt met de ingeschatte proceskosten tot en met fase 3, op basis van het plankostenmodel. Geen bedragen noemen, verwijzen naar de vertrouwelijke financiële paragraaf. De dekkingen van proceskosten van stadsdeelplannen en G&O-projecten zijn verschillend geregeld. Eventueel: aankoopkrediet, vooruitlopend op het investeringsbesluit. Hiervoor is een raadsbesluit nodig.

13

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

7.Principebesluit Het B&W-principebesluit heeft de Principenota als onderlegger. De voordracht bevat (al dan niet als bijlage):  De principenota  Samenvatting van de principenota, inclusief belangrijkste consequenties voor de volgende fase  Een akkoord om de planontwikkeling van het project te starten  Aanwijzen wethouder grondzaken (of een andere bestuurder) als bestuurlijk opdrachtgever, en G&O (of anders) als ambtelijk opdrachtgever  Instelling projectorganisatie en de begrote kosten hiervoor te dekken uit het budget proceskosten van het vereveningsfonds.  Het verslag van de participatie tot nu toe en het participatieplan voor de volgende fase  Financiële paragraaf met globaal beeld en belangrijkste voorlopige conclusies (geheim)  Ingewonnen adviezen, onder meer van het Dagelijks Bestuur van het betreffende stadsdeel  Eventuele uitgevoerde studies Van alle documenten en bijlagen is de principenota het integrerende document: deze dient voor de gemiddelde belangstellende zelfstandig leesbaar te zijn zonder noodzaak tot raadpleging van bestuursvoordracht, bijlagen of wat dan ook.

14

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

Fase 2: Projectnota

Doel en typen projectnota’s Fase 2 is aan de orde als de stap naar (een) investeringsbesluit(en) in één keer te groot is, omdat er grote haalbaarheidsvragen zijn en/of omdat er behoefte is aan een overkoepelend raamwerk. Deze fase wordt gebruikt voor grotere en complexere (transformatie)gebieden, vaak met faseverschillen tussen verschillende deelgebieden. Dit format benoemt twee hoofdtypen projectnota’s: A. Aanvullend onderzoek voor één complex fase-3 project; B. Globale planuitwerking met kaders voor uit te werken deelgebieden. In zo’n geval is de projectnota het laatste koepeldocument voor het hele plangebied. Deze twee typen kunnen in sommige plannen ook tegelijk aan de orde zijn. De variatie in projectnota’s is te groot om bruikbare indicaties te geven voor aantal pagina’s en doorlooptijd.

1.Inleiding  







Korte samenvatting van het fase 1-besluit: kansen, risico’s, opgave, doel De argumentatie uit fase 1 om fase 2 te doorlopen. Is het type A, type B, of beide? Indien A: noem het onderzoek waar het om gaat, zoals Omgevings Effect Rapportage (OER), geluidsonderzoek, mobiliteitsstudie of bodemsanering Bestuurlijk opdrachtgever. Dat is de wethouder Grondzaken als het gaat om het opdrachtgeverschap van het ruimtelijke project. Bij deelprojecten met een andere financieringswijze dan de grondexploitatie is de wethouder voor die andere portefeuille bestuurlijk opdrachtgever voor dát deelaspect. Er is dan regelmatig overleg tussen wethouder Grondzaken en de andere wethouder(s). Het stadsdeel is in fase 2projecten vrijwel nooit opdrachtgever Ambtelijk opdrachtgever. Projecten die naar verwachting in financiële zin worden ondergebracht in het vereveningsfonds hebben G&O als ambtelijk opdrachtgever. Bij overige projecten is de keuze vrij. Colofon: datum, opdrachtgever(s), rollen R&D, G&O en stadsdeel, projectmanagement, contactgegevens.

15

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

2.Bestaande situatie Opmerking vooraf De bestaande situatie is al beschreven in fase 1. Daarop wordt hier meer in detail voortgegaan. Dat is vooral van belang bij type B; type A richt zich vooral op specifiek onderzoek. Globale ruimtelijke beschrijving van het gebied  Gebiedsgrenzen op kaart (1:10.000, incl. coördinaten, digitaal beschikbaar)  Ligging in de stad, positie van de buurt in de omgeving (bijvoorbeeld vanwege dossier energie-congestie), bebouwing, plinten, voornaamste aanwezige voorzieningen en bedrijven, soorten woningen en woonmilieus  Ruimtelijke structuur: (Hoofd)groenstructuur, hoofdbomenstructuur, watersysteem, ecologische structuur, boven- en ondergrondse infrastructuur, energievoorziening en eventuele -congestie, bodem (kwaliteit en geotechniek), archeologie, biodiversiteit, klimaatbestendigheid, cultuurhistorische waarden  Eventueel opgetreden veranderingen ten opzichte van de situatie gedurende fase 1 Globale sociaal-economische beschrijving  Bewonerssamenstelling en verwachte demografische ontwikkeling van de buurt  Sociale staat van de buurt  Economische staat van de buurt  Eventueel opgetreden veranderingen ten opzichte van de situatie gedurende fase 1 Juridische scan  Globaal overzicht relevante wet- en regelgeving  Globaal overzicht vigerende randvoorwaarden vanuit Omgevingswet (omgevingsplan, vergunningen)  Grondposities,

eigendomsverhoudingen

3.Opgave voor het plangebied Opmerking vooraf In fase 1 is er al een voorlopige opgave geformuleerd. Bij type B wordt hierop voortgegaan, maar meer in detail en meer gesplitst in deelgebieden. Type B bevat al keuzes op hoofdlijnenniveau. Indien alleen sprake is van type A, kan onderstaand deel (behalve uiteraard de kop ‘onderzoek’) meer op hoofdlijnen

16

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

worden doorlopen, want er volgt nog een fase 3-product voor het hele plangebied. Beleidsscan Uitgangspunt is dat vigerend beleid wordt gevolgd. Beschrijf daarom vooral waar (ongetwijfeld met goede redenen) beleid naar verwachting niet wordt gevolgd. Tegenstrijdigheden tussen beleidskaders dienen als te maken keuze in fase 3 te worden geformuleerd. Advies kan worden gevraagd bij de expertiseteams. De bijlage bevat een overzicht van de belangrijkste beleidsdoelstellingen:  Omgevingsvisie, met in elk geval benoemd de vijf strategische keuzes (meerkernige ontwikkeling, groeien binnen grenzen, duurzaam en gezond bewegen, rigoureus vergroenen en samen stadmaken), de visiekaart en de kaarten uit het Ruimtelijk Programmatisch Kader  Overige bovenplanse kaders, zoals masterplannen op rijksniveau  Bestuurlijke afspraken over het plangebied  Legitiem bevonden ruimteclaims in het gebied, vanuit een partij ter plekke of vanuit een gemeentelijk programma  Eventueel opgetreden veranderingen in opgaven ten opzichte van fase 1, met motivatie Onderzoeksresultaten Een type A-projectnota concentreert zich op deze paragraaf. Hier worden de resultaten van het grote onderzoek gepresenteerd waar het in deze fase om gaat, vaak met verschillende planscenario’s. De conclusies van het onderzoek worden hier beschreven, de consequenties voor de planopgave hieronder.

Ruimtelijke / stedenbouwkundige schets  Korte beschrijving van het soort gebied dat wordt beoogd, over alle sectorale eisen heen kijkend, eventueel met een kwalitatief verhaal (dus zonder sluitende rekenkundige onderbouwing) over de te verwachten vermijding van toekomstige kosten of de te verwachten toekomstige baten die aan dit project kunnen worden toegeschreven, bijvoorbeeld voortvloeiend uit bovenstaande onderzoeksresultaten  Inpassing in de omgeving, mede op basis van Integrale Opgave Kaart (IOK) en Gebiedsgericht Omgevingsprogramma (GOP, indien beschikbaar)  Meerwaarde of risico voor omliggende gebieden  Globaal programma voor het gebied met wonen en niet-wonen, eventueel benoemen specifieke volkshuisvestelijke opgaven en omvangrijke niet-woonfuncties zoals bioscoop, werf, MBO/HBO  Bovengrondse (hoofd)infrastructuur voor logistiek en parkeren - indien van toepassing ook bovenplans  Bodem, ondergrond, waaronder ondergrondse infrastructuur

17

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025



 

Groenvoorzieningen, flora, fauna, water, verbindingen, klimaatneutraal en -bestendig, cultuurhistorische waarden, biodiversiteit, energievoorziening, gezondheid, milieu, circulair, omgevingsveiligheid Eventueel voorziene aandachtspunten betreffende het latere beheer van het gebied Eventueel opgetreden veranderingen in opgaven ten opzichte van fase 1, met motivatie

Sociaal-economisch  Gebiedsgerichte opgave sociaal domein (GOS + dashboard)  Gebiedsgerichte economische opgave  Sociaal-maatschappelijke en culturele voorzieningen: mogelijke reserveringen vanuit referentienormen en strategische huisvestingsplannen  Eventueel opgetreden veranderingen in opgaven ten opzichte van fase 1, met motivatie

4.Consultatie, participatie en communicatie    



Uitkomsten of tussenresultaten van het al eerder gestarte consultatie- en participatietraject. Met wiens betrokkenheid is deze nota opgesteld? Vooral bij type B: positie van externe partijen tijdens bepaalde keuzeprocessen die al zijn doorlopen Een eventueel aangepast participatieplan voor de fase hierna Adviezen vrijwillig: expertiseteams, gebiedsteam stadsdeel, COK, Planvormingsoverleg (PVO), aanmelding bij BAP (beheeracceptatieproces), TAC (pre-advies als Hoofdgroenstructuur aan de orde is) Adviezen verplicht: Dagelijkse Besturen van de stadsdelen

5.Ontwikkelstrategie  

 

Beoogde inrichting van de projectorganisatie in fase 3, inclusief eventuele niet-overheidspartijen Alleen bij type B: opzet voor fase 3, bijvoorbeeld investeringsnota’s voor de verschillende deelgebieden, en aangeven wat eventueel naar balans bovenplans gaat Planning van de verdere looptijd gebiedsontwikkeling, ook juridischplanologisch Opdracht tot het maken van een investeringsprogramma en (eventueel) een omgevingsplan

18

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

    

Eventuele intentie- of samenwerkingsovereenkomst, bij grondpositie van een marktpartij Eventuele grondverwerving(en), met timing en doel, bijvoorbeeld voor inpassing maatschappelijke functie Inkoopverkenning en - indien van toepassing - strategie Strategie op bovenplanse opgaven Tijdelijkheid

6.Financiën 

    

Globaal financieel kader met raming van kosten, opbrengsten en dekking, als referentiekader voor de volgende fase. Voorlopige opstelling van een inactieve grondexploitatie in een vertrouwelijke financiële paragraaf Wijze van beheersing van risico’s, als eventuele aanpassing van de ontwikkelstrategie uit fase 1 Marktverkenning met opties om derden (ook overheden) financieel te laten bijdragen Actualisatie van de raming van de proceskosten uit fase 1, op basis van het plankostenmodel Voorbereidingskrediet (indien nodig) Anticiperende verwervingen (indien nodig)

7.Projectbesluit Het B&W-projectbesluit heeft de Projectnota als onderlegger. De voordracht bevat, al dan niet als bijlage:  De projectnota  Samenvatting van de Projectnota, inclusief belangrijkste consequenties voor de volgende fase  Beschrijving van de planscenario's en de haalbaarheid onder welke condities  Een akkoord om naar fase 3 te gaan  Aanwijzing bestuurlijk opdrachtgever (indien anders dan in deze fase) en projectorganisatie (indien anders) inclusief de dekking (deze moet altijd)  Het participatieverslag tot nu toe, met participatieplan voor de volgende fase  De financiële paragraaf, met meer gedetailleerd beeld en belangrijkste voorlopige conclusies (geheim)  Eventueel voorbereidingskrediet voor vooruitlopende kosten in de uitvoering

19

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

 

Ingewonnen adviezen, in elk geval van het Dagelijks Bestuur van het stadsdeel Uitgevoerde studies

Hoewel strikt genomen niet verplicht zolang er geen grondexploitatie is, gaan projectbesluiten vanwege het belang vrijwel altijd ook naar de gemeenteraad. Ga hier in de planning vanuit, of leg uit waarom dat hier niet hoeft. Eventuele afwijkende standpunten van interne directies dienen actief te worden benoemd in map- en stafstukken, doch niet in B&W-stukken. Van alle documenten en bijlagen is de projectnota het integrerende document: deze dient voor de gemiddelde belangstellende zelfstandig leesbaar te zijn zonder noodzaak tot raadpleging van bestuursvoordracht, bijlage of wat dan ook.

20

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

Fase 3: Investeringsnota

Doel van de investeringsnota Het doel van de investeringsnota is het integrale ontwerp van het ruimtelijk plan, het voorbereiden van de uitvoering van de gebiedsontwikkeling en - via het investeringsbesluit - de terbeschikkingstelling van het benodigde krediet. De kern van een investeringsnota bestaat uit een stedenbouwkundig plan met ruimtelijk programma en een grondexploitatie met een toelichtende financiële paragraaf. Fase 3 is een essentieel go/no go-besluit, kan niet worden overgeslagen en wordt als enige altijd door de gemeenteraad vastgesteld. Sommige, vooral kleinere, plannen beginnen direct in fase 3. In die gevallen moeten sommige onderdelen uit de principefase nog worden doorlopen, zoals bijvoorbeeld het maken van een participatieplan. Dit format geldt óók voor transformatiegebieden en -projecten. Planontwikkeling vindt dan meestal plaats op reeds in erfpacht uitgegeven gronden, wat meer maatwerk in rolverdelingen en mechanismen vereist. Dit format biedt daartoe de benodigde aanknopingspunten. De variatie in investeringsnota’s is te groot om bruikbare indicaties te geven voor aantal pagina’s en doorlooptijd.

1.Inleiding   





Doel van de gebiedsontwikkeling: wat willen we hier bereiken Samenvatting van het besluit in de voorafgaande fase, dus principe- of projectfase, met eventuele relevante ontwikkelingen nadien Bestuurlijk opdrachtgever. Bij het ruimtelijke project kan dat bij de wethouder Grondzaken of bij de bestuurder van het betreffende stadsdeel liggen. Dat bepalen zij onderling vaak al vroeger in het project, aan de hand van omvang, doorlooptijd en financiële reikwijdte. Bij deelprojecten met een andere financieringswijze dan de grondexploitatie (bijvoorbeeld een maatschappelijke voorziening) is de wethouder voor die andere portefeuille bestuurlijk opdrachtgever voor dát deelaspect. Er is dan regelmatig overleg tussen de bestuurlijk opdrachtgevers Ambtelijk opdrachtgever. Bij een grondexploitatie is dat altijd G&O. Bij een gebouwtransformatie zonder grondexploitatie kan dat bij een opdrachtgever in het stadsdeel liggen Relatie coalitieakkoord en relatie met stedelijke opgaven, met name Omgevingsvisie

21

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025



Colofon: datum, opdrachtgever(s), rollen R&D, G&O en stadsdeel, projectmanagement, contactgegevens (indien gewenst geanonimiseerd)

2.Bestaande situatie Opmerking vooraf De bestaande situatie is normaliter al uiteengezet in de principefase en eventueel de projectfase. In de investeringsnota worden die bevindingen kort herhaald en indien nodig verdiept, met eventuele wijzigingen sindsdien. Indien het een plan betreft dat direct in de investeringsfase begint, dan vormt dit de enige plek voor de scan van de bestaande situatie. Voor de beschrijving kan onderstaande structuur worden aangehouden, die grotendeels afkomstig is uit de formats voor de principe- en projectfases: Ruimtelijke beschrijving van het gebied  Plangrenzen op kaart (1:10.000, incl. coördinaten, digitaal beschikbaar), en redenen waarom die plangrenzen zo zijn gekozen. Geef aan of principe- of projectnota hetzelfde of een groter plangebied besloegen en geef aan of de grondexploitatiegrenzen hetzelfde zijn als de plangrenzen.

 Gebiedsbeschrijving op hoofdlijnen: positie van het plangebied in de omgeving (bijvoorbeeld qua energie, groen, mobiliteit), foto van het gebied, bebouwing, voornaamste aanwezige voorzieningen en bedrijven, soorten woningen en woonmilieus  Ruimtelijke structuur, zoals (Hoofd)groenstructuur, hoofdbomenstructuur, watersysteem, Amsterdamse Ecologische Structuur, boven- en ondergrondse infrastructuur, energievoorziening, bodem (kwaliteit en geotechniek), archeologie, duurzaamheid, cultuurhistorische waarden Sociale en economische beschrijving  Bewonerssamenstelling en verwachte demografische ontwikkeling van de buurt  Sociale en economische staat van de buurt (dashboard)  Sociaal en economisch netwerk in relatie tot de omliggende buurten (zorg, welzijn, onderwijs, bedrijvigheid) Juridische scan  Relevante wet- en regelgeving  Randvoorwaarden vanuit Omgevingswet (omgevingsplan, vergunningen)  Grondposities, eigendomsverhoudingen bovengronds en ondergronds

22

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

3. Opgaven en stedenbouwkundig plan Opmerking vooraf In de verdichtende stad met veel ruimteclaims komt het steeds vaker aan op keuzes. Deze paragraaf bespreekt die keuzes en afwegingen en bevat het daaruit voortvloeiende stedenbouwkundig plan met programma. Het doel is een goed stuk stad, niet het ‘halen’ van alle beleidsvinkjes. Herhaling van alle geformuleerde opgaven uit eerdere fases is mede daarom niet nodig, behalve enkele bovenliggende kaders en in het oog springende opgaven/ruimteclaims waar in dit plangebied niet voor is gekozen, met toelichting. Enkele daarvan komen in een ‘balans bovenplans’ die centraal wordt gemonitord en gestuurd.

Duiding van de belangrijkste bovenliggende integrale opgaven:  Omgevingsvisie: de vijf strategische keuzes (meerkernige ontwikkeling, groeien binnen grenzen, duurzaam en gezond bewegen, rigoureus vergroenen en samen stadmaken), visiekaart en kaarten uit Ruimtelijk Programmatisch Kader  Overige bovenplanse kaders, zoals Masterplannen op Rijksniveau of provinciale verordening  Bestuurlijke afspraken over het plangebied  Inpassing van het plan in de omgeving, onder meer in relatie tot Integrale Opgave Kaarten (IOK), Gebiedsgerichte Omgevingsprogramma’s (GOP) en Strategische Huisvestingsplannen + Gebiedsgerichte Opgave Sociaal (GOS) Het stedenbouwkundig plan bevat:  Menselijke beschrijving van soort gebied en woonmilieu dat wordt beoogd, over alle sectorale eisen heen kijkend. Waar streven we naar, waar kiezen we voor? Voor en met wie doen we het, eventueel aan de hand van persona’s.

Hoe moet het fysiek en sociaal functioneren, ook op lange termijn? Eventueel met een kwalitatief verhaal (dus zonder rekenkundige onderbouwing) over de te verwachten vermijding van toekomstige kosten of de te verwachten toekomstige baten die aan dit project kunnen worden toegeschreven  Omschrijving van de voorziene impact van het plan op omliggende buurten (fysiek, sociaal, economisch)  Schetsontwerp en beoogd programma: bouwmassa, wonen en woonsegmenten, economische functies, maatschappelijke voorzieningen inclusief inpassingsstudie op hoofdlijnen, welstandscriteria, cultuurhistorische waarden, rooilijnen, kwaliteit plinten  Schetsontwerp van infrastructuur en openbare ruimte, parkeren, parkeerbalans, logistiek systeem, hubs, wijze van afvalinzameling  Groenvoorzieningen en water: verbindingen, kwaliteit en kwantiteit, flora, fauna, klimaatadaptatievraagstukken

23

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025



    

(Beoogde) maaiveldhoogtes en ondergrondse zaken, waaronder archeologie, eventuele parkeergarages en afvalcontainers, bodemsanering, resultaten wenstracéprocedure kabels en leidingen Klimaatneutraal energiesysteem, afvalscheiding, (circulair) materiaalgebruik, biodiversiteit Sociale en economische opgave: ongelijk investeren voor gelijke kansen Gezonde en vitale omgeving: bewegen, spelen, ontmoeten, voedselomgeving, sociale veiligheid Milieu, integrale veiligheid, bron- en overdrachtsmaatregelen tegen geluid, luchtkwaliteit Beheertoets op technische, juridische, sociale en financiële aspecten van het toekomstig beheer

Gemaakte keuzes, niet gehaalde opgaven  Maak duidelijk welke eventuele wijzigingen in ambities er zijn ten opzichte van eerdere fases  Maak indien relevant duidelijk welke lessen zijn meegenomen uit de handreiking ‘Gewoon Goed’  Maak duidelijk welke keuzes wel én niet zijn gemaakt, met in het oog springende consequenties  Maak duidelijk welke niet gehaalde opgaven naar de ‘balans bovenplans’ gaan en andersom welke bovenplanse opgaven landen in dit plan

4.Consultatie, participatie en communicatie  

 



Participatieverslag van alle fases tot en met de opstelling van de investeringsnota, inclusief de betrokkenheid van omliggende gebieden Omschrijving van de participatie in de investeringsfase en de uitkomsten daarvan in een participatieverslag: met wiens betrokkenheid is deze investeringsnota opgesteld en welke positie hadden zij? Denk daarbij naast burgers en ondernemers aan professionele partijen zoals kabel- en leidingenbeheerders Update of aanvulling van het participatieplan conform participatieverordening, ten behoeve van de uitvoeringsfase Adviezen vrijwillig: expertiseteams, stadsecoloog R&D, COK, gebiedsteam stadsdeel, IPL-er van Ingenieursbureau op uitvoeringsaspecten. Bij openbare ruimte is overleg met V&OR onontbeerlijk Adviezen verplicht: Dagelijkse Besturen van de stadsdelen, Toetsteam Openbare Ruimte en Mobiliteit (in fase 3 meestal het schetsontwerp OR), beheertoets BAP (Beheer Acceptatie Proces), TAC (Technische Adviescommissie Hoofdgroenstructuur) als Hoofdgroenstructuur aan de orde is), Planvormingsoverleg (PVO) en het WIOR (Werken in de Openbare Ruimte)

24

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

Belangrijk: indien de investeringsfase de eerste stap in de planvorming is, dient het participatieplan te worden opgesteld en vastgesteld voordat deze fase wordt doorlopen.

5.Ontwikkelstrategie De meeste gebiedsontwikkelingen zijn tegenwoordig binnenstedelijk of in transformatiegebieden. Dat vereist meer flexibiliteit en maatwerk. Geef daarom aan:  of de gemeente een actieve of een faciliterende rol heeft  of er sprake is van gronduitgifte, herziening bestaande (erfpacht)rechten, in welke mate dat rechten zijn van woningcorporaties (want dan geldt het Aanvullend Convenant), of transformatie  welke uitgangspunten ‘hard’ zijn en waar wordt gewerkt met bandbreedtes (dat laatste heeft de voorkeur)  of er al contracten zijn met externe partijen  aanbestedingsstrategieën voor de openbare ruimte  of deze investeringsnota een deeluitwerking is van een projectnota over een groter gebied  hoe programmatische ambities van verschillende betaalbaarheidsniveaus zich verhouden tot eigendomsverhoudingen van grond en vastgoed.

Hoe krijgen we ook de minder opbrengende functies voor elkaar? Beschrijving planproces in de uitvoeringsfase, met de volgende punten als warme overdracht:  ambtelijk en bestuurlijk opdrachtgeverschap  kansen voor tijdelijkheid/placemaking  eventuele herhuisvestingsstrategie  randvoorwaarden en kansen voor veilige uitvoering en bouwlogistiek, in overleg met ingenieursbureau  relevante kaders voor contractvorming en vergunningverlening  omgevingsplanprocedure  voorbereiding op beheer Een deel van bovengenoemde aandachtspunten kan te gevoelige informatie zijn voor de openbare investeringsnota en blijft dan intern. Dat geldt zeker voor hier niet genoemde aandachtspunten voor de vertrouwelijke financiële paragraaf. Zie voorts het ‘Handboek projectorganisatie fase 4 plaberum’, bekend bij G&O.

25

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

6.Financiën Bij een investeringsnota hoort de vaststelling van een grondexploitatie. Deze is geheim, evenals de toelichtende financiële paragraaf. Gangbare manier van werken is om de gemeenteraad kennis te laten nemen van deze financiële paragraaf. Hierin wordt het gehele financiële beslag van de voorziene ontwikkeling op de grondproductie toegelicht, gefaseerd in de tijd. Indien sprake is van private grondposities wordt toegelicht hoe de gemeente het kostenverhaal heeft verzekerd/zal verzekeren. Dit is een verplichting, voortkomend uit de Omgevingswet. Op grond van de financiële paragraaf neemt de gemeenteraad tegelijk een kredietbesluit ten behoeve van de grondproductie, als autorisatie voor het aangaan van verplichtingen en het doen van uitgaven tot een omschreven maximumbedrag. Het kredietbesluit moet op de raadsvoordracht als separaat besluit worden opgenomen. Details over dit alles, en ook bijvoorbeeld over financiële consequenties van nadeelcompensatie jegens derden, staan in de ‘handleiding grondexploitaties’ en in de ‘regeling kredieten’, bekend bij G&O.

Er zijn drie kostensoorten:  Binnenplanse kosten: onderdeel van de grondexploitatie, inclusief eventuele bijdragen vanuit de grex aan sociaal maatschappelijk programma en buitenplans programma dat voortvloeit uit de gebiedsontwikkeling  Proceskosten: onderdeel van de grondexploitatie  Buiten- of bovenplanse kosten, bijvoorbeeld voor beoogde infra- of maatschappelijke voorzieningen: géén onderdeel van de grondexploitatie. Wel hier inzichtelijk maken, maar formeel regelen via begrotingen van andere directies dan G&O De dekkingen van proceskosten van stadsdeelplannen en G&O-projecten zijn verschillend geregeld. Stadsdelen kunnen over vooraf afgesproken investeringsnota’s – dus met overslaan van fase 1 en 2 - achteraf proceskosten declareren bij het vereveningsfonds.

7.Investeringsbesluit Mogelijk worden ten behoeve van de planuitwerking in deze fase (al dan niet in mandaat) bestuurlijke besluiten genomen tot het aangaan van overeenkomsten met derden. Advisering door G&O is bij contracteren verplicht. Indien in een overeenkomst ook het beheer voor langere tijd of permanent wordt gecontracteerd, dan is advisering door V&OR en het betrokken stadsdeel eveneens verplicht.

26

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

Het Investeringsbesluit heeft de Investeringsnota als onderlegger. De voordracht bevat (al dan niet als bijlage):  Investeringsnota  Samenvatting investeringsnota, met belangrijkste onderdelen zoals maatschappelijke voorzieningen  Participatieverslag en Nota van beantwoording, inclusief de gevoeligste daaruit gebleken aandachtspunten  Participatieplan voor het vervolg  Grondexploitatie met netto contant resultaat en toelichtende financiële paragraaf (geheim), en daarop gebaseerd kredietbesluit (niet geheim)  Beschikbaarstelling uitvoeringskrediet voor verwervingen, bouwrijpmaken, herinirichting openbare ruimte en proceskosten  Indien van toepassing: Hoogbouw effect rapportage, beeldkwaliteitsparagraaf, wijzigingsbesluit welstandsnota  Ingewonnen adviezen, onder meer van stadsdeelcommissie en dagelijks bestuur van het stadsdeel  Eventueel uitgevoerde studies Investeringsbesluiten met bijbehorende nota’s moeten altijd langs de gemeenteraad. Van alle documenten en bijlagen is de investeringsnota het integrerende document: deze dient voor de gemiddelde belangstellende zelfstandig leesbaar te zijn zonder noodzaak tot raadpleging van bestuursvoordracht, Stedenbouwkundig Plan, of wat dan ook. Afwijkende standpunten van interne directies dienen actief te worden benoemd in map- of stafstukken, doch niet in B&W-stukken.

27

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

Fase 4: Uitvoering

Fase 4 is de uitvoeringsfase en omvat beduidend meer dan de bouwactiviteiten ter plekke. Vanwege de uiteenlopende producten die in deze fase aan de orde (kunnen) zijn, biedt het Plaberum geen format voor fase 4. Er is niet zoiets als een ‘uitvoeringsnota’. In plaats daarvan zet dit document de belangrijkste aandachtspunten voor fase 4 op een rij.

Opdrachtgever, tijdsduur Plaberum Het opdrachtgeverschap van fase 4 ligt bij G&O, tenzij anders besloten. Dat, samen met andere kaders, keuzes en aandachtspunten voor de uitvoeringsfase, is vastgelegd in de investeringsnota van fase 3. Alle proceskosten van fase 4 vallen onder de grondexploitatie, tenzij bij het investeringsbesluit anders afgesproken. De tijdsduur van fase 4 kan enorm uiteenlopen: van enkele jaren bij enkelvoudige plannen tot ver over de tien jaar bij grote gebiedsontwikkelingen. Soepelheid en kostenbeheersing in fase 4 hangen sterk af van de kwaliteit van het fase 3-besluit. Er moeten samen met het ingenieursbureau voldoende uitvoeringschecks zijn gedaan, ook bij een investeringsbesluit met ruimere marges. Hierbij is de vraag: kunnen we (technisch) überhaupt maken wat wordt beoogd? Aangezien veel detailkeuzes in een gebiedsontwikkeling hoe dan ook pas worden gemaakt in fase 4, dienen projectmanager en hoofdstedenbouwkundige alle relevante interne directies in deze fase actief aan tafel te houden. En, waar dat niet geheel lukt, onderbouwde keuzes te maken. Dat hoeft niet met consensus, maar wél transparant.

Samenwerkingspartners In de uitvoeringsfase van gebiedsontwikkeling kan de gemeente te maken hebben met de volgende soorten partners:  Zittende erfpachters of grondeigenaren die zelf met ontwikkelinitiatieven komen. Bij sommige grote ontwikkelingen is er één dominerende grondeigenaar of bezitter van ontwikkelrecht. In die gevallen is er vaak een vroegtijdige samenwerkingsovereenkomst.

28

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025









 

‘Nieuwe’ particulieren die via tenderprocessen worden geselecteerd. Dat kunnen ook collectieve zelfbouwers zijn, waarvoor speciale tenderprocedures worden gehanteerd. Woningcorporaties. Voor ontwikkeling van bestaand of beoogd bezit van corporaties is het afsprakenstelsel tussen de gemeente en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) van kracht. De gemeente als ontwikkelaar en vaak toekomstig eigenaar van maatschappelijk vastgoed voor onderwijs, jeugd-, zorg- en basisvoorzieningen, sport, cultuurgebouwen. Bestaande maatschappelijke of bedrijfsmatige huurders van vastgoed, die deel uitmaken van het buurtnetwerk en het gebied mede kleur geven. Zij hebben meestal geen directe formele relatie met de gemeente, maar verdienen wel een positie in het planproces. Technische ketenpartners zoals rijkswaterstaat, waterschap of kabel- en leidingenbeheerders. Overige belanghebbenden, belangenorganisaties en burgers. Met deze vaak grote groep wordt samengewerkt op basis van het aan het eind van fase 3 vastgelegde en gepubliceerde participatieplan. Juist in fase 4 worden detailkeuzes gemaakt waar burgers dagelijks mee te maken krijgen. Wezenlijke fase 4-deelprocessen worden afgesloten met een participatieverslag.

Openbare ruimte Zeker bij grote gebiedsontwikkelingen is de planvorming voor de openbare ruimte van wezenlijk belang. Dit komt al in investeringsnota’s aan de orde, maar meestal niet verder dan een schetsontwerp. In fase vier volgen pas voorlopig ontwerp, definitief ontwerp en WIOR-vergunning. Dat vereist participatie, overleg met V&OR, een verplichte toets door het Toetsteam Openbare Ruimte en Mobiliteit, en een bestuurlijk besluit, eventueel op stadsdeelniveau. R&D leidt het schetsontwerp en het voorlopig ontwerp, en betrekt het ingenieursbureau daarbij. Het ingenieursbureau leidt het definitief ontwerp. Na vaststelling daarvan wordt uitvoeringsbudget afgesplitst naar het ingenieursbureau. De projectmanager van het ingenieursbureau rapporteert aan de algemeen projectmanager, die eindverantwoordelijk blijft voor de grondexploitatie. Het ontwerpproces voor het maaiveld met overdrachtsmomenten en eisen waaraan de producten moeten voldoen, is vastgelegd in het ‘Stroomlijning ontwerpproces maaiveld’. In openbare ruimte kan ook sprake zijn van aan te leggen infrastructuur die onder het Plan- en Besluitvormingproces Infrastructuur (PBI) valt. Zie het PBI voor meer informatie daarover.

29

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

Privaatrechtelijk Waar de gemeente een grondpositie heeft – en in Amsterdam is dat vaak het geval – werkt de gemeente met de systematiek van bouwenveloppen en tenders of erfpachtwijzigingen (of heel soms -conversies). Het projectteam waaronder G&O en R&D stelt bouwenveloppen op, op basis van in de investeringsnota bestuurlijk vastgelegde inhoudelijke uitgangspunten. Bouwenveloppen en/of selectiebrochures bevatten alle stedenbouwkundige, programmatische en financiële vereisten voor een kavel en worden vastgesteld door de opdrachtgever van G&O. Indien maatschappelijke voorzieningen daar onderdeel van zijn, moet daarvoor vooraf krediet en programma van eisen worden geregeld. Het werkproces hiervoor is gezamenlijk beschreven door G&O en MV. Bouwenveloppen worden opgesteld voor nieuw uit te geven kavels én voor (in overleg met de erfpachter) te herontwikkelen bestaande kavels. Nieuwe kavels worden door het ingenieursbureau bouwrijp gemaakt en door G&O getenderd, waarna met de winnaar van de tender een optieovereenkomst wordt afgesloten. Voor een te herontwikkelen bestaande kavel worden bestaande erfpachtrechten via een voorlopige erfpachtaanbieding aangepast, leidend tot een ondertekende erfpachtaanbieding met nieuwe erfpachtrechten en begrenzingen. De gemeente is verplicht om kostenverhaal toe te passen.

Bij de vele gebieden die in erfpacht zijn of worden uitgegeven, is het kostenverhaal geregeld via de erfpachtuitgifte. Bij particuliere grondeigenaren vindt het kostenverhaal bij voorkeur plaats via een eveneens privaatrechtelijke anterieure overeenkomst.

Publiekrechtelijk Publiekrechtelijke instrumenten die in fase 4 meestal aan de orde komen, zijn omgevingsplan en ‘buitenplanse omgevingsplanactiviteiten’, ofwel bopa’s. Een nieuwe gebiedsontwikkeling vereist normaliter een omgevingsplanherziening voor dat gebied, of anders een bopa. Vanwege het publiekrechtelijke karakter gaan deze altijd langs college (bopa) of gemeenteraad (omgevingsplan). In gebieden met weinig of geen gemeentelijke grondposities vormen deze planfiguren de basis waarop gemeentelijk beleid gestalte krijgt. De keuzes hierin worden transparant en in brede samenspraak gemaakt. Bij tenders gebeurt dat normaal gesproken al voorafgaand aan de partijselectie. Bij aanpassing van bestaande erfpachtrechten gebeurt het publiekrechtelijke deel doorgaans pas daarna. Een ander publiekrechtelijk instrument op basis van de omgevingswet is het exploitatieplan, waarmee kosten voor openbare ruimte en dergelijke op

30

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid

Versie 2025 [Datum]

Plaberum 2025

particuliere grondeigenaren kunnen worden verhaald. Een exploitatieplan is arbeidsintensief en wordt daarom pas opgesteld als anterieure overeenkomsten niet slagen.

Planaanpassingen in fase 4 Idealiter wordt een plan uitgevoerd binnen de kaders die in de investeringsnota zijn vastgelegd. En die dan ook al samen met het ingenieursbureau op uitvoerbaarheid zijn getoetst, want uitvoeringsverrassingen leiden tot vertragingen en kostenverhogingen. De speelruimte binnen de vastgelegde kaders dient goed te worden afgewogen: ruim geformuleerde investeringsnota’s bieden veel flexibiliteit, maar ook veel onduidelijkheid. Of de kaders nu strak of ruim zijn geformuleerd, in de praktijk treden er vrijwel altijd onvoorziene afwijkingen op, door veranderende contractpartners, financiële tegenvallers, technische verrassingen, veranderingen in de omgeving, of nieuwe inzichten uit participatie. Er zijn regels voor de omgang met afwijkingen. Grofweg geldt: hoe groter de afwijking, hoe zwaarder de procedure. Hier wordt door de projectmanager traceerbaar op gestuurd via het projectteamoverleg en het financieel overleg waarin de voortgang wordt besproken. Afwijkingen worden voorgelegd aan de ambtelijk opdrachtgever van G&O, die besluit over eventuele opschaling naar fondsbeheer, wethouder, college of zelfs gemeenteraad. Inzichten uit participatie bepalen mede de route: afwijkingen die maatschappelijk gevoelig liggen, vereisen meer transparantie en zorgvuldigheid.