04 Onderzoeksrapport Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen. Deelonderzoek 2 Amstel III

Tabel 3.4 - Aantal woningen en m² bruto vloeroppervlak in Amstel III op 1 januari 2024 Opgeleverd

In aanbouw

In

Totaal Amstel III

planvorming

(Bullewijk en

met

afsprakenbrief

Paasheuvelwijk)

Aantal woningen (inclusief tijdelijke woningen)

2.582

2.408

2.137

7.127

Aantal woningen (exclusief tijdelijke woningen)

2.234

2.408

2.137

6.779

116.352

195.187

142.727

454.266

52

81

67

67

m² bruto vloeroppervlak wonen (exclusief tijdelijke woningen) Gemiddelde m² bvo per permanente woning, afgerond op hele m² inclusief gedeeld vloeroppervlak

Bron: Gemeente Amsterdam, Transformatiemonitor perspectiefvoorraad Amstel III 1 januari 2024, aangeleverd op 19 februari 2024, aanvullende informatie projectorganisatie, bewerking Rekenkamer Amsterdam.

xv

Het gaat hier om 955 studentenwoningen die zijn opgeleverd in gebouwcomplex OurDomain en 348

tijdelijke studentenwoningen in gebouw BlueGray, beide in Paasheuvelwijk. Maar in de woninggrootteberekening nemen we de tijdelijke woningen van BlueGray niet mee. Daarnaast gaf het projectteam aan dat het gebouw Hillside in brede zin bedoeld is voor jongeren en studenten (e-mail ambtelijke organisatie 17 juni 2024), maar we weten niet zeker of alle 233 woningen van Hillside specifiek bestemd zijn voor deze doelgroep.

28

Rekenkamer Amsterdam - Onderzoeksrapport - Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen - Deelonderzoek 2

Stedelijk uitgangspunt van gemiddeld 60 m² gbo voor sociale huur losgelaten

Elke vier jaar maken de gemeente Amsterdam, de woningcorporaties en de huurderskoepels samenwerkingsafspraken. Op 14 maart 2024 ondertekenden de drie partijen de afspraken voor 2024-2027.18 Een van de veranderingen betreft het uitgangspunt voor de gemiddelde woninggrootte van sociale huurwoningen van woningcorporaties. In de samenwerkingsafspraken 2020-2023 was het uitgangspunt op stedelijk niveau voor sociale huurwoningen (exclusief studenten- en jongerenwoningen) een gemiddelde oppervlakte van 60 m² gbo.19 In de afspraken voor 2024-2027 zagen wij dit uitgangspunt voor nieuwbouw niet meer terug.20

3.1.4

Uitpondtermijnen betaalbare woningen

3.1.5

Bouwhoogte

In Amstel III worden de gemeentelijke standaarden gevolgd voor uitpondtermijnen voor betaalbare huurwoningen (op 1 januari 2024: 25 jaar) en het verhuurverbod van koopwoningen (zelfbewoningsplicht). Het projectteam geeft aan hier niet van af te wijken. Voor de sociale huurwoningen van woningcorporaties gelden de samenwerkingsafspraken op stedelijk niveau tussen de woningcorporaties, de huurderskoepels en de gemeente.21 Volgens de samenwerkingsafspraken 2024-2027 mogen woningcorporaties de sociale huurwoningen in Amstel III niet verkopen.22

De maximale bouwhoogtes in de Actualisering Investeringsbesluit 2021 zijn afhankelijk van de zone waarin gebouwd wordt. In het oostelijk deel van Bullewijk is het maximum 100 meter, in het westelijke deel van Bullewijk (Hessenbergweggebied) is het maximum 75 meter en in Paasheuvelwijk 60 meter. Op bepaalde plekken zijn hoogte-accenten mogelijk boven deze maxima (zie paragraaf 12.1.1). In Amstel III waren op 1 januari 2024 nog geen gebouwen opgeleverd die boven de maxima van de Actualisering Investeringsbesluit 2021 uitsteken, zo geeft het projectteam Amstel III aan.23 Er zijn volgens het projectteam wel twee hoogte-accenten in aanbouw, zoals was voorzien in het investeringsbesluit. Deze twee hoogte-accenten liggen in het oostelijk deel van Bullewijk. De hoogste daarvan is The Ensemble bij station Bullewijk. Het andere hoogteaccent zit in het gebouwencomplex SPOT.24

3.1.6

Demografie en doelgroepen

In de Actualisering Investeringsbesluit 2021 staat dat het wenselijk is dat Amstel III een mix wordt van doelgroepen, variërend van kleine huishoudens tot gezinnen met kinderen, jong en oud, nieuwkomer en doorstromer, Amsterdammer of ‘import’. De ontwikkeling zit nu nog in de pioniersfase, zo geeft het projectteam aan, met veel kleine woningen voor studenten, jongeren en starters, zoals in het grote wooncomplex OurDomain.25 Dat is terug te zien in de demografische samenstelling van de wijk op 1 januari 2024. In buurt Amstel III A/B-Zuid ̵ waarin ongeveer 90% van de opgeleverde woningen ligt waaronder OurDomain ̵ wonen tot nu toe weinig kinderen en ouderen. Meer dan de helft van de mensen die in deze buurt wonen zijn jongeren tussen de 18 en 26 jaar. Het projectteam vindt dat passen bij de pioniersfase en werkt toe naar een gewenst eindbeeld met meer differentiatie.26 We lichten hierna eerst de leeftijdssamenstelling en de huishoudenssamenstelling toe. Daarna gaan we in op woningen voor de doelgroepen studenten en jongeren, en statushouders. Tot slot gaan we aan het eind van deze paragraaf in op het gebruik van de stadsdeelvoorrang voor inwoners van Zuidoost.

29

Rekenkamer Amsterdam - Onderzoeksrapport - Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen - Deelonderzoek 2

Demografie Paasheuvelwijk exclusief Tafelbergweg Omdat het gemeentelijk Dashboard Kerncijfers geen demografische gegevens biedt voor het gebied Amstel III als geheel, richten we ons op het deel van Amstel III waarin het overgrote deel van de opgeleverde woningen ligt en waarvoor wél demografische gegevens beschikbaar zijn. Dit zijn de gegevens over de leeftijdssamenstelling en huishoudenssamenstelling in Paasheuvelwijk exclusief de Tafelbergweg. We gebruiken daarvoor de gebiedsindeling van Onderzoek & Statistiek in het Dashboard Kerncijfers en daarin heet deze buurt Amstel III A/B-Zuid (zie kaart 3.2). De gebiedsindeling van Onderzoek & Statistiek komt niet geheel overeen met de plangrenzen van Paasheuvelwijk, maar buurt Amstel III A/B-Zuid vinden wij informatief genoeg om de demografische gegevens van Amstel III mee te illustreren. Dit betekent dat de navolgende analyse Bullewijk buiten beschouwing laat. Wij vinden dit verdedigbaar omdat het aantal opgeleverde woningen in Bullewijk per 1 januari 2024 beperkt is tot 274 woningen (en een locatie van het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) met 850 plaatsen voor noodopvang). In Paasheuvelwijk bevond zich daarentegen op 1 januari 2024 ongeveer 90% van de opleverde woningen in Amstel III, namelijk 2.308 van de 2.582 opgeleverde woningen.27 Ook laten we de Tafelbergweg buiten beschouwing.

Daar zat op 1 januari 2024 een opvanglocatie van het COA, met 100 plaatsen voor alleenstaande minderjarige vreemdelingen.28

Kaart 3.2 - Buurt Amstel III A/B-Zuid voor demografische gegevens

Bron: Onderzoek & Statistiek van Gemeente Amsterdam, Dashboard Kerncijfers, selectie buurt TA05, geraadpleegd op 8 april 2024, bewerking Rekenkamer Amsterdam.

30

Rekenkamer Amsterdam - Onderzoeksrapport - Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen - Deelonderzoek 2

De figuur over leeftijdssamenstelling hierna laat zien dat in buurt Amstel III A/B-Zuid op 1 januari 2024 (in vergelijking met het gemiddelde voor Amsterdam) relatief weinig kinderen en ouderen wonen, en veel jongeren tussen de 18 en 26 jaar. Het aandeel kinderen (tussen de 0 en 17 jaar) in deze buurt is 2,1% (56 kinderen), terwijl in Amsterdam het aandeel kinderen 15,8% is. Het aantal ouderen (vanaf 66 jaar) in buurt Amstel III A/B-Zuid is 0,2% (5 ouderen), en dat aandeel is in Amsterdam 12,6%. Deze buurt bestaat voor het grootste deel (54,1%) uit jongeren tussen de 18 en 26 jaar. Dat aandeel is ruim 3,5 keer zo groot als gemiddeld in Amsterdam (15,1%).

Figuur 3.2 - Leeftijdssamenstelling Paasheuvelwijk exclusief Tafelbergweg, 2024

Bron: Onderzoek & Statistiek van Gemeente Amsterdam, Dashboard Kerncijfers, selectie buurt TA05, geraadpleegd op 8 april 2024, bewerking Rekenkamer Amsterdam. De figuur hierna over huishoudenssamenstelling laat zien dat er in buurt Amstel III A/B-Zuid op 1 januari 2024 relatief veel eenpersoonshuishoudens waren: 81,3% in deze buurt ten opzichte van 54,3% gemiddeld in Amsterdam. Er zijn in buurt Amstel III A/B-Zuid erg weinig huishoudens met kinderen, namelijk 2,1%, terwijl dat voor Amsterdam gemiddeld 22,9% is. Voor deze percentages hebben we de stellen met kinderen en de eenoudergezinnen bij elkaar opgeteld.

Figuur 3.3 - Huishoudenssamenstelling Paasheuvelwijk exclusief Tafelbergweg, 2024

Bron: Onderzoek & Statistiek van Gemeente Amsterdam, Dashboard Kerncijfers, selectie buurt TA05, geraadpleegd op 22 mei 2024, bewerking Rekenkamer Amsterdam. Woningen voor studenten, jongeren en statushouders Als we alleen kijken naar de opgeleverde woningen in Paasheuvelwijk, dan zien we dat meer dan de helft van de woningen voor studenten is gebouwd. Het gaat om 1.303 studentenwoningen in de complexen OurDomain en BlueGray, van de 2.308 woningen die op 1 januari 2024 waren opgeleverd in Paasheuvelwijk.29 Daarnaast gaf het projectteam aan

31

Rekenkamer Amsterdam - Onderzoeksrapport - Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen - Deelonderzoek 2

dat het gebouw Hillside in brede zin bedoeld is voor jongeren en studenten30, maar we weten niet zeker of alle 233 woningen van Hillside specifiek bestemd zijn voor deze doelgroep. Het hoge aandeel woningen voor studenten en jongeren is een verklaring voor de leeftijds- en huishoudenssamenstelling zoals hiervoor beschreven. Bij de opgeleverde woningen in heel Amstel III is het aandeel studenten- en jongerenwoningen ruim de helft (1.303 plus Hillside, op een totaal van 2.582). Als we kijken naar alle woningen die zijn opgeleverd, in aanbouw zijn of in planvorming zijn in heel Amstel III, dan is het aandeel woningen voor jongeren en studenten lager. Ongeveer 30% van alle 7.127 woningen in de stand van zaken van Amstel III zijn woningen voor jongeren of studenten (zie de tabel hierna). Het voorgaande bevestigt het beeld van het projectteam Amstel III dat vanuit een pioniersfase wordt toegewerkt naar een meer gedifferentieerde woningbouw met een lager aandeel studenten- en jongerenwoningen dan bij de tot nu toe opgeleverde woningen. In het gebouwcomplex 'Anno nu' dat in planvorming is in Bullewijk, is de bedoeling om de eerste tien jaar bij negentig woningen voorrang te geven aan statushouders. De woningen moeten groot genoeg zijn om ook aan gezinnen ruimte te bieden.

Ook komen er in 'Anno nu' drie woningen voor gehandicapten.31 'Anno nu' wordt door een woningcorporatie gebouwd op een van de weinige kavels in Amstel III die bij de start van de gebiedsontwikkeling nog niet in erfpacht waren uitgegeven (zie sectie Reconstructie).32 In de opgeleverde gebouwen OurDomain (9) en Hillside (22) in Paasheuvelwijk zijn woningen gebruik genomen voor statushouders, voor vijf jaar.33 Bij OurDomain waren er meer woningen gereserveerd voor statushouders uit de doelgroep jongeren en studenten, namelijk honderd woningen. Bij oplevering waren er slechts dertien kandidaten beschikbaar.34

Tabel 3.5 - Woningen voor doelgroepen, opgeleverd/in aanbouw/in planvorming met afsprakenbrief in Amstel III op 1 januari 2024 Bullewijk Alle woningenxvi

Paasheuvelwijk

Totaal Amstel III

3.597

3.530

7.127

Waarvan voor studenten / jongeren (inclusief tijdelijk)

400

1.593 minimaalxvii

1.993 minimaal

Waarvan de eerste tien jaar gereserveerd voor statushouders

90

0

90

Waarvan de eerste vijf jaar in gebruik genomen voor statushouders

0

31

31

Bron: Gemeente Amsterdam, Transformatiemonitor perspectiefvoorraad Amstel III 1 januari 2024, aangeleverd op 19 februari 2024, aanvullende informatie projectorganisatie, bewerking Rekenkamer Amsterdam. Gebruik van de stadsdeelvoorrang door bewoners uit Zuidoost Het geven van voorrang aan bewoners van de bestaande wijken van Zuidoost is een uitvloeisel van de motie '1Zuidoost' bij de herziening van het Investeringsbesluit in 2017 (zie ook paragraaf 10.4 en 11.1.5). De bedoeling van stadsdeelvoorrang is de band tussen

xvi

Exclusief opvang door Centraal Orgaan opvang asielzoekers.

xvii

Minimaal, omdat een ons onbekend deel van de 233 woningen in Hillside hier nog bovenop komt.

32

Rekenkamer Amsterdam - Onderzoeksrapport - Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen - Deelonderzoek 2

‘zittende’ bewoners van de bestaande wijken van Zuidoost en de nieuwe buurt Amstel III te versterken. Stadsdeelvoorrang is tot nu toe in verschillende vormen toegepast in Amstel III, en het gebruik van de voorrang verschilt sterk tussen de gebouwcomplexen. De stadsdeelvoorrang gold via de Huisvestingsverordening voor Hillside en in een eerdere vorm (niet via de Huisvestingsverordening) voor andere gebouwen zoals LIV De Karsp, OurDomain en Trinity buildings. Bij Hillside werd nauwelijks gebruik gemaakt van de stadsdeelvoorrang. Volgens de ambtelijke organisatie is de reden daarvan dat het in Hillside om kleine gemeubileerde woningen gaat. Bij LIV De Karsp is de beoogde 25% bij eerste verhuring wel gehaald; 27% van de nieuwe bewoners van LIV De Karsp kwam uit Zuidoost, geeft de ambtelijke organisatie aan.35 Ook bij OurDomain werd een eerdere vorm van stadsdeelvoorrang toegepast. Van de 955 woningen in blok A van OurDomain werd er een deel bij het begin verhuurd aan bewoners uit Zuidoost. Dat was met name het geval bij de relatief goedkope sociale huurwoningen van blok A. Wij weten niet precies om hoeveel woningen het ging, omdat we hiervoor verschillende cijfers kregen aangeleverd. Afgerond op honderdtallen ging het om ongeveer honderd woningen.

In de blokken B en C van OurDomain met alleen middenhuur en vrije sectorhuur en in gebouw Trinity werd nauwelijks gebruik gemaakt van de voorrangsregeling voor mensen uit Zuidoost. De verklaring van het projectteam Amstel III voor het geringe animo vanuit Zuidoost, is dat de interesse vanuit voornamelijk uitging naar goedkope sociale huurwoningen en die zaten niet in deze gebouwen.36 Overigens valt de uitvoering van de stadsdeelvoorrang op basis van de Huisvestingsverordening buiten de verantwoordelijkheid van het projectteam Amstel III. De uitvoering verloopt via het Masterplan Zuidoost. Daarbij worden vanaf een jaar voor oplevering van de woningen in overleg met de eigenaar of ontwikkelaar afspraken vastgelegd over de voorrangsregeling, zo lichtte het projectteam toe.37

3.2 Niet-wonen

Met niet-wonen bedoelen we gebruiksfuncties in gebouwen, uitgezonderd de functie wonen. We beschrijven in deze paragraaf de kantoren en de voorzieningen in de gebouwen.

3.2.1

Kantoren

De uitgangssituatie van het kantooroppervlak blijkt lager te zijn dan in de investeringsbesluiten voor Amstel III werd vermeld, waardoor ook het doel lager is. Wij lichten eerst toe waarom en hoe het projectteam Amstel III het kantooroppervlak voor het jaar 2017 heeft gereconstrueerd. Vervolgens gaan we in op de ontwikkeling van het kantooroppervlak tussen 2017 en 2024. Tot slot beschrijven we wat ons bekend is over de kantoorontwikkeling tussen 2011/2012 en 2017. Situatie 2017 gereconstrueerd op 435.000 in plaats van 720.000 m² bvo kantoor De bedoeling in Amstel III is dat het kantooroppervlak in de eindsituatie na de transformatie ongeveer evenveel is als in de uitgangssituatie voor de transformatie. In het gewenste eindbeeld van het projectteam is er in 2040 evenveel kantoor als in 2017, namelijk binnen de grenzen van ons onderzoeksgebied 435.000 m² bvo kantoor.38 Het projectteam gaat voor de uitgangssituatie uit van 2017 en niet van 2011/2012, en hanteert voor de uitgangssituatie andere cijfers dan het getal van 720.000 m² bvo kantoor dat in de investeringsbesluiten staat vermeld. De reden daarvoor is dat het projectteam, op basis van een nieuwe reconstructie van de uitgangssituatie, constateerde dat eerdere cijfers onjuist waren. 39 Dat kwam voor een

33

Rekenkamer Amsterdam - Onderzoeksrapport - Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen - Deelonderzoek 2

groot deel doordat de 720.000 m² bvo kantoor een gebied met ruimere plangrenzen betrof.xviii Toelichting op reconstructie situatie 2017 In het voorjaar van 2024 heeft het projectteam Amstel III gereconstrueerd wat de situatie van het kantooroppervlak was in 2017, het jaar waarin het investeringsbesluit werd herzien. Voor de plangrenzen die wij in ons onderzoek hanterenxix was er volgens de recente cijfers van het projectteam ongeveer 435.000 m² bvo kantoor in 2017.40 Eerder zag het projectteam geen noodzaak de uitgangssituatie kantoor nader te definiëren. Het projectteam lichtte toe dat dit komt doordat de sturing van de transformatie gericht is op het kavelniveau, namelijk om per kavel het aantal vierkante meters kantoor terug te bouwen. Het projectteam baseerde dit mede op de kantorenstrategie van de gemeente Amsterdam. Door de sturing op kavelniveau was het totaal kantooroppervlakte in Amstel III voorheen minder relevant. De aanleiding om in het voorjaar 2024 alsnog de uitgangssituatie precies te reconstrueren, was dat de kantoorontwikkeling moeilijker gaat dan woningbouw en het projectteam niet wil dat de zwakste schakel bepalend is in het tempo van de gebiedsontwikkeling. Volgens het projectteam Amstel III geven marktpartijen in de huidige situatie aan geen kantoor te willen bouwen. Daarmee staat het transformatiemodel van Amstel III onder druk.

Hiervoor worden nu opties onderzocht ter voorbereiding op het volgende ontwikkelperspectief. De basis voor het projectteam Amstel III blijft om een gemengd woon-werk-gebied te realiseren. 41 Stand 2024 ten opzichte van stand 2017: toename De stand van zaken in 2024 van het kantooroppervlak zoals door het projectteam berekend, kunnen wij niet precies vergelijken met de uitgangssituatie in 2011/2012 omdat het projectteam 2017 als uitgangssituatie hanteert. Volgens de cijfers van het projectteam was er tussen 2017 en 2024 een toename van kantooroppervlak van ruim 22.000 m² bvo, tot ongeveer 457.000 m² bvo in 2024 binnen de plangrenzen van ons onderzoeksgebied.xx Volgens het projectteam is er in de huidige situatie een overcapaciteit aan kantoormeters, omdat er meer teruggebouwd is dan gesloopt. Daarom kan volgens het projectteam in de huidige situatie een aantal plannen doorgaan met minder of geen kantooroppervlak. Wel moet voor de middellange termijn beleidsmatig een vervolgstrategie worden gemaakt.42 2017 ten opzichte van 2011/2012: woningen OurDomain in plaats van kantoor Wij hebben niet het complete beeld van de kantoorontwikkeling tussen 2011/2012 en 2017 omdat dit niet tot de scope behoorde van de reconstructie van het projectteam.43 Wij weten wel dat eind december 2015 werd afgesproken dat een leegstaand kantoor plaatsmaakte voor de bouw van woningen van OurDomain.

Op deze plek kwam het oude oppervlak kantoor niet terug. Het ging om een onttrekking van ongeveer 30.000 m² bvo kantoor. Het projectteam gaf aan dat in afstemming met de gemeentelijke Kantorenloods, dit

xviii

De veranderde inschatting van de uitgangssituatie kantooroppervlak komt voor een groot deel doordat de

plangrenzen van Amstel III in de Actualisatie Investeringsbesluit 2021 anders zijn dan in het Bestemmingsplan 2013 voor Amstel III Oost, zo lichtte het projectteam toe. Arena Plaza en Atlas Arena vallen buiten de plangrenzen 2021 van de gebiedsontwikkeling, maar binnen de bestemmingsplangrenzen en waren daardoor aanvankelijk meegeteld. Arena Plaza en Atlas Arena waren samen ongeveer 200.000 m² bvo kantooroppervlak volgens het projectteam. In de Actualisatie Investeringsbesluit 2021 werd echter het getal voor de uitgangssituatie kantooroppervlak niet verlaagd ten opzichte van het bestemmingsplan, terwijl dat wel gedaan had moeten worden vanwege de andere plangrenzen. xix

Wij gebruiken in ons onderzoek de plangrenzen van de grondexploitaties van Bullewijk en Paasheuvelwijk

van de Actualisering Investeringsbesluit 2021. Daar vallen Arena Plaza en Atlas Arena buiten. xx

De peildata in deze jaren staan niet vermeld.

34

Rekenkamer Amsterdam - Onderzoeksrapport - Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen - Deelonderzoek 2

kantooroppervlak gebruikt mocht worden voor extra kantooroppervlak op andere plekken, bij toekomstige projecten.44

Afbeelding 3.3 - Voorbeeld van renovatie naar laboratorium- en kantoorruimte

Bron: Gemeente Amsterdam, Foto van Paasheuvelweg 28, opgeleverd in 2017, https://www.amsterdam.nl/projecten/paasheuvelwijk/deelproject/afgerond/, geraadpleegd 17 april 2024.

3.2.2

Voorzieningen

We beschrijven in deze paragraaf de stand van zaken van de maatschappelijke en commerciële voorzieningen. De maatschappelijke voorzieningen beschrijven we exclusief groen, sport en spelen die in de volgende paragraaf aan bod komen. Maatschappelijke voorzieningen Op 1 januari 2024 was er nog geen van de geplande maatschappelijke voorzieningen opgeleverd. Van de in 2021 geplande maatschappelijke voorzieningen waren er op 1 januari 2024 een aantal in aanbouw en een aantal in planvorming (zie de tabel 3.6). 







In aanbouw waren het gezondheidscentrum en het jongerencentrum, beide in The Ensemble vlakbij metrostation Bullewijk. Deze locatie ligt op de grens met de bestaande wijken van Zuidoost.45 Ook was op 1 januari 2024 een van de twee geraamde 'jeugdbehandel- / woonlocaties' in aanbouw, namelijk een gezinshuis voor kinderen die uit huis zijn geplaatst in gebouw Brisk in Bullewijk.46 In planvorming waren op 1 januari 2024 twee van de vijf alles-in-een-scholen, de buurtteamlocatie, twee van de vier buurtkamers, en het cultuurcluster. Van de twee scholen die in planvorming zijn is Integraal Kindcentrum (IKC) Metropool het meest vergevorderd. Dit IKC komt bij SPOT in Bullewijk.47 Een kavel voor een derde school is gereserveerd en komt beschikbaar vanaf 2031.48 De 24-uursopvang zou in Paasheuvelwijk komen, maar het projectteam geeft aan dat het voor de zorgaanbieder financieel niet mogelijk bleek om in Amstel III een 24-uursopvang te ontwikkelen. Het projectteam lichtte toe dat de zorgaanbieder een rijksbijdrage ontvangt die voor Amsterdam niet toereikend is.49 De 24-uursopvang wordt niet meer haalbaar geacht.50 De andere geraamde maatschappelijke voorzieningen waren nog niet in planvorming.

Er was op 1 januari 2024 wél een aantal maatschappelijke voorzieningen opgeleverd die niet in de planning stonden van de Actualisatie Investeringsbesluit 2021. Het gaat om een tijdelijke fotovakschool in Paasheuvelwijk en om twee locaties van het Centraal Orgaan opvang

35

Rekenkamer Amsterdam - Onderzoeksrapport - Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen - Deelonderzoek 2

asielzoekers (COA) die in gebruik zijn. Er is ook een maatschappelijke voorziening van de C3kerk in planvorming die niet in de planning van 2021 stond.xxi

Tabel 3.6 - Stand van zaken maatschappelijke voorzieningen Amstel III (exclusief groen, sport en spelen) op 1 januari 2024 Voorziening

Raming bij 10.000 woningen

Stand van zaken op 1 januari

in de Actualisering

2024 volgens projectteam

Alles-in één-school

5 locaties van elk 4.000 m²

2 locaties in Bullewijk, waarvan voor één locatie (3.037 m²) de vergunning is ingediend, en de andere locatie in planvorming is (m² nog te bepalen) In Paasheuvelwijk is een kavel gereserveerd, die vanaf 2031 beschikbaar is.

Gezondheidscentrum

1 locatie van 1.100 / 1.250 m²

1 locatie van 1.038 m² in aanbouw in Bullewijk

Jeugdbehandel-/ woonlocatie

2 locaties van elk 200 m²

1 locatie (gezinshuis van 175 m²) in aanbouw in Bullewijk

24-uursopvang (bovenwijks)

1 locatie van 1.200 m²

Niet financieel haalbaar voor de zorgaanbiederxxii

Dagbesteding (bovenwijks)

1 locatie van 250 m²

0

Buurtteam

1 locatie van 200 m²

1 locatie van 266 m² in planvorming in Bullewijk

Jongerencentrum

1 locatie van 375 m²

1 locatie van 377 m² in aanbouw in Bullewijk

Buurtkamer

4 locaties van elk 150 m²

2 locaties in Bullewijk (120 m² vergunning verleend en 235 m² in planvorming)

Cultuurcluster (broedplaatsen, expositieruimte)

1 locatie van 1.000 m²

1 locatie van 1.048 m² in Paasheuvelwijk waarvoor de vergunning is ingediend

Investeringsbesluit 2021

Amstel III

xxi

Er zitten meerdere kerken in Amstel III: C3, de Rots, RCCG (Bron: E-mail ambtelijke organisatie, 17 juni 2024).

xxii

Het projectteam Amstel III geeft aan dat geprobeerd is om met een zorgaanbieder tot inpassing van de 24-

uursopvang te komen, maar dat de gezamenlijke conclusie was dat nieuwbouw niet mogelijk is op basis van de beschikbare rijksbijdrage per cliënt per dag. Het projectteam geeft aan dat de opgave voor deze voorziening daarom bij het volgende voor Amstel III zal komen te vervallen (Bron: E-mail ambtelijke organisatie, 17 juni 2024).

36

Rekenkamer Amsterdam - Onderzoeksrapport - Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen - Deelonderzoek 2

Voorziening

Raming bij 10.000 woningen

Stand van zaken op 1 januari

in de Actualisering

2024 volgens projectteam

-

C3-kerk met 3.177 m² aan maatschappelijke voorzieningen in planvorming in Paasheuvelwijk Tijdelijke fotovakschool gerealiseerd van 3.100 m² in Paasheuvelwijk 2 locaties door Centraal Orgaan opvang asielzoekers in gebruik, waarvan 1 in Bullewijk en 1 in Paasheuvelwijk

Investeringsbesluit 2021 Andere maatschappelijke voorzieningen

Amstel III

Bron: Gemeente Amsterdam, Excel Maatschappelijke Voorzieningen, aangeleverd op 7 maart 2024, aanvullende informatie projectorganisatie, bewerking Rekenkamer Amsterdam.

37

Rekenkamer Amsterdam - Onderzoeksrapport - Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen - Deelonderzoek 2

Kaart 3.3 - Stand van zaken maatschappelijke voorzieningen Amstel III (exclusief groen, sport en spelen) op 1 januari 2024

Bron: Gemeente Amsterdam, Excel Maatschappelijke Voorzieningen, aangeleverd op 7 maart 2024, aanvullende informatie projectorganisatie, bewerking Rekenkamer Amsterdam. Commerciële voorzieningen De meest actuele doorkijk naar de commerciële voorzieningen in Amstel III wordt gegeven in de concept Voorzieningenstrategie Amstel III 2040 uit 2023 (hierna: Voorzieningenstrategie). Hierin worden de actuele verwachtingen beschreven ten aanzien van de commerciële

38

Rekenkamer Amsterdam - Onderzoeksrapport - Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen - Deelonderzoek 2

voorzieningen: detailhandel, horeca en dienstenxxiii. In onderstaande tabel zijn de verwachtingen voor deze categorieën weergegeven (uitgaande van een eindbeeld met 15.000 woningen). Onderdeel van deze verwachting is de ontwikkeling van een wijkcluster met een concentratie van 'retail, horeca en cultuur'. Dit wijkcluster moet hart van Amstel III worden en de verbinding vormen tussen Paasheuvelwijk en Bullewijk.51 Over diensten wordt in de Voorzieningenstrategie opgemerkt dat men verwacht 20.000 tot 25.000 m² bvo toe te kunnen voegen. Dit is aanzienlijk minder dan de opgave van 80.000 m² bvo zoals is vastgelegd in de Actualisering Investeringsbesluit 2021.xxiv De reden hiervoor is dat de beschikbare ruimte in de plint naar verwachting onvoldoende is om meer diensten te kunnen huisvesten: in plaats van de 10-12% van het totaal programma bvo m² waarmee in de Actualisering Investeringsbesluit 2021 werd gerekend (zie paragraaf 12.3.3), is de inschatting dat de werkelijke ruimte in plinten uit zal komen rond de 8%.52

Tabel 3.7 - Ontwikkeling commerciële voorzieningen 2025 - 2040 (indicatief) m² bvo

2025

Detailhandel

2030

2040

600

3.600

7.500

Horeca

1.000

5.000

8.200

Diensten

400

12.000

25.000

Totaal

2.000

20.600

40.700

Bron: Gemeente Amsterdam, Voorzieningenstrategie Amstel III 2040 (concept), 13. april 2023 (p.34-35) en bewerking Rekenkamer Amsterdam.

3.2.3

Verdeling wonen, kantoren en voorzieningen

De verwachting is dat wonen verreweg de belangrijkste gebruiksfunctie wordt in Amstel III. De huidige inschatting van het projectteam is namelijk dat wonen ongeveer twee derde uitmaakt van het totale programma in 2040, wat aan de ruime kant is van het grove beeld uit de Herziening Investeringsbesluit 2017. De gemeente verwachtte toen grofweg een verhouding van 50% wonen en 50% werken, en bij verdere verdichting zou het aandeel wonen 70% kunnen worden. Het was ons niet duidelijk of de voorzieningen meegenomen werden onder het aandeel wonen of het aandeel werken (zie paragraaf 10.2). Wel was in de investeringsbesluiten uit 2017 en 2021 duidelijk dat de gemeente erop wilde sturen dat voorzieningen en buurtfaciliteiten 10 tot 12% van het programma zouden beslaan (zie paragraaf 12.3.3). Dat percentage werd in november 2023 door het projectteam naar beneden bijgesteld in de voorzieningenstrategie Amstel III (zie paragraaf 13.2.4). Begin 2024 is het gewenst eindbeeld van het projectteam Amstel III voor 2040 dat wonen ongeveer twee derde van het totaal bruto vloeroppervlak van Amstel III wordt, kantoor ongeveer een kwart en voorzieningen ongeveer 9% (zie de tabel hierna).

xxiii

Onder diensten wordt in de Voorzieningenstrategie (p.14) verstaan 'kleinschalige ambachtelijke en

verzorgende buurtfaciliteiten (exclusief winkels, horeca en maatschappelijke voorzieningen)'. xxiv

Overigens spreekt een betrokken ambtenaar de verwachting uit dat deze raming wat te somber is. Dat

komt, doordat deze raming is gebaseerd op het deel van de plinten waar nadrukkelijk wordt ingezet op (commerciële) voorzieningen, maar niet op basis van alle plinten in het gebied. Het is dan ook mogelijk dat er meer ruimte zal worden gevonden voor kleinschalige buurtfaciliteiten (bron: gespreksverslag 26 februari 2024).

39

Rekenkamer Amsterdam - Onderzoeksrapport - Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen - Deelonderzoek 2

Tabel 3.8 - Verdeling van bruto-vloeroppervlak in gewenst eindbeeld 2040 door projectteam Amstel III m² bvo ongeveer

procentueel ongeveer

m2 bvo wonen totaal

1.200.000

67%

m2 bvo kantoor totaal

435.000xxv

24%

m2 bvo voorzieningen totaal

162.700

9%

Bron: Gemeente Amsterdam, Tijdlijn prognose Amstel III, aangeleverd op 19 februari 2024, aanvullende informatie projectorganisatie & Gemeente Amsterdam, Nulmeting kantorenmetrage Amstel III, 24 april 2024, bewerking Rekenkamer Amsterdam.

3.3 Openbare ruimte

In deze paragraaf wordt een kwalitatieve beschrijving gegeven van de huidige staat van de openbare ruimte in Amstel III. We bespreken achtereenvolgens de onderwerpen groen, sport, spelen, mobiliteit (voet- en fietsverbindingen) en parkeren. De informatie is gebaseerd op gegevens van het gemeentelijke projectteam Amstel III, een gesprek dat wij hebben gevoerd met mensen van de gemeentelijke organisatie en de uitkomsten van een enquête die in opdracht van de gemeente is uitgestuurd naar bewoners in Amstel III (Brede Peiling, oktober 2023) . Het Ontwikkelperspectief Amstel III, zoals uiteengezet in de Herziening Investeringsbesluit 2017 en Actualisering Investeringsbesluit 2021 biedt een globaal beeld van de gewenste inrichting van de openbare ruimte. In deze paragraaf vergelijken we de algemene uitgangspunten over de inrichting van de openbare ruimte uit het Ontwikkelperspectief Amstel III met de huidige situatie (januari 2024). Stapsgewijze ontwikkeling openbare ruimte De transformatie van Amstel III vindt gefaseerd plaats, waarbij elk perceel of kavel afzonderlijk wordt ontwikkeld. De inrichting van de openbare ruimte is de laatste stap in de planvorming van een kavel en gaat dus ook gefaseerd. Bij de start van de transformatie in Amstel III is geen overkoepelend plan opgesteld voor de inrichting van de openbare ruimte.

De gefaseerde ontwikkeling van de openbare ruimte in Amstel III in combinatie met het ontbreken van een overkoepelend plan voor de inrichting van de openbare ruimte, maakt het volgens mensen van de gemeentelijke organisatie lastig om een geïntegreerd en overkoepelend beeld te schetsen van de ontwikkeling van de openbare ruimte. De gemeente werkt momenteel aan een document waarin de strategie voor de inrichting van de openbare ruimte in Amstel III uiteen wordt gezet. Dit document wordt begin 2025 verwacht en valt daarmee buiten de scope van dit onderzoek. 53

3.3.1

Groen

Referentienorm groen De Amsterdamse referentienormen zijn gericht op voldoende gebruiksgroen en ecosysteemgroen in een buurt of wijk. Voor de geplande 10.000 woningen in Amstel III betekent dit 72.000 m² gebruiksgroen en 114.000 m² ecosysteemgroen. Het gebruiksgroen moet voor minimaal 60% uit levend groen bestaan, maximaal 40% mag bestaan uit paden,

xxv

Wij hanteren in ons onderzoek de plangrenzen van de Actualisering Investeringsbesluit 2021, waarbij

ArenaPlaza buiten Amstel III valt.

40

Rekenkamer Amsterdam - Onderzoeksrapport - Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen - Deelonderzoek 2

sport en spel. Maximaal 25% van het ecosysteemgroen mag op kavels of daken worden gerealiseerd. In gesprekken met mensen van de gemeentelijke organisatie is aangegeven dat op dit moment in beeld wordt gebracht in hoeverre de referentienorm voor groen gehaald kan worden in Amstel III bij een realisatie van 10.000 of 15.000 woningen. Het blijkt lastig om een ruime hoeveelheid groen toe te voegen in Amstel III, omdat veel ruimte in het gebied al een andere invulling heeft en de gemeente bijna geen eigen kavels heeft. Volgens de mensen van de gemeentelijke organisatie bestaat er een spanningsveld tussen groen en andere functies die in de openbare ruimte moeten worden gerealiseerd, zoals sport, spelen, voet- en fietsverbindingen en ruimte voor laden en lossen. Voor al deze functies moet ruimte worden gemaakt en hierdoor ontstaat een complexe puzzel. De gemeente zoekt een balans in het creëren van ruimte voor deze functies. Mensen van de gemeentelijke organisatie stellen dat het wellicht niet mogelijk is om bij alle functies te voldoen aan de stedelijke referentienormen in Amstel III. Hoewel het belangrijk wordt gevonden om zo goed mogelijk te voldoen aan de stedelijke referentienormen, wordt het belangrijker gevonden dat Amstel III functioneert en de functies aansluiten op de behoeften van de inwoners.

Voor groen betekent dit dat gezocht wordt naar mogelijkheden om kwalitatief hoogwaardig groen aan te leggen dat aansluit op de behoefte van de bewoners.54 Gerealiseerd groen In kaart 3.4 is de toekomstige inrichting van het groen in Amstel III afgebeeld. Er is geen overzichtskaart beschikbaar van het groen dat per januari 2024 gerealiseerd is in het gebied. In gesprekken met mensen van de gemeentelijke organisatie wordt duidelijk dat de toevoeging of verbetering van het groen in Amstel III zich de afgelopen jaren voornamelijk heeft geconcentreerd in het Spoorpark en een aantal buurtstraten: 55 



Spoorpark: Het Spoorpark (zie kaart 3.4 en afbeelding 3.4) is een langgerekt park dat is aangelegd langs de spoorbaan en zich uitstrekt van de Hoogoorddreef tot aan het Amsterdam UMC. De Spoorzone was een gebied dat voorheen niet of nauwelijks werd gebruikt door bewoners. Het gebied was onaantrekkelijk ingericht en de leefbaarheid was laag. Volgens de mensen die wij gesproken hebben van de gemeentelijke organisatie heeft de spoorzone door de aanleg van het Spoorpark een kwaliteitsslag gemaakt. In het Spoorpark zijn volgens de gemeentelijke organisatie een fietspad, wandelpad, nieuwe fiets/voetgangersbrug en sport- en spelvoorzieningen gerealiseerd. In de openbare ruimte is de afgelopen jaren veel bruikbaarder groen toegevoegd. Het park is ontworpen op basis van ideeën uit de buurt.56 Buurtstraten: Per kavelontwikkeling wordt ook het groen in de bijbehorende straat aangepakt door de gemeente. De buurtstraten krijgen bij ontwikkeling een andere groene inrichting waarin aandacht is voor bruikbaarder groen, meer diverse beplanting en meer ruimte voor sport en spelen. Afbeelding 3.5 toont een buurtstraat in Paasheuvelwijk waar het groen inmiddels is aangepast door het toevoegen van perkjes met beplanting en bomen. Hoewel een aantal buurtstraten inmiddels zijn aangepakt moet deze kwalitatieve slag in het groen in veel straten nog gemaakt worden.

Deze straten bestaan nu nog voornamelijk uit asfaltgebied met stoepen.57

41

Rekenkamer Amsterdam - Onderzoeksrapport - Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen - Deelonderzoek 2

Kaart 3.4 - Visiekaart Openbare Ruimte Amstel III

Bron: Gemeente Amsterdam, Presentatie Openbare Ruimte Amstel III 5 februari 2024, aangeleverd op 19 februari 2024, aanvullende informatie projectorganisatie, bewerking Rekenkamer Amsterdam.58

Afbeelding 3.4 - Het Spoorpark in Amstel III

Bron: Gemeente Amsterdam, Fotobank, datum foto : 26 maart 2024, geraadpleegd op 12 juni 2024.

42

Rekenkamer Amsterdam - Onderzoeksrapport - Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen - Deelonderzoek 2

Afbeelding 3.5 - Pietersbergweg in Paasheuvelweg, Amstel III

Bron: Gemeente Amsterdam, Presentatie Openbare Ruimte Amstel III 5 februari 2024, aangeleverd op 19 februari 2024, aanvullende informatie projectorganisatie, bewerking Rekenkamer Amsterdam. Groen in planvorming Er zijn de komende jaren plannen voor de toevoeging of aanpassing van groen op verschillende plekken. Tussen 2020 en 2025 wordt het groen in de openbare ruimte aangepakt ter hoogte van de bouwprojecten SPOT, Brisk, Ruby Gardens en &Amsterdam. De verwachting is dat Hondsrugpark (zie kaart 3.4) en een groengebied in een deel van het noordoostkwadrant in Paasheuvelwijk tussen 2025 en 2030 gerealiseerd zullen worden. Volgens mensen van de gemeentelijke organisatie die wij gesproken hebben is de aanleg van het Hondsrugpark erg belangrijk voor het verbeteren van de leefbaarheid in Amstel III. Ook ontwikkelaars die wij gesproken hebben geven aan het erg belangrijk te vinden dat het Hondsrugpark wordt aangelegd. Een ontwikkelaar noemt de aanleg van het Hondsrugpark cruciaal om van Amstel III een woonwijk te maken. Er is een adviesraad van bewoners betrokken bij de realisatie van functies zoals groen, sport en spelen in het Hondsrugpark. Het Hondsrugpark is echter gepland op een plek waar nu de Hondsrugweg ligt, een belangrijke verkeersader in Amstel III. Het omvormen van deze weg tot een park heeft gevolgen voor de verkeersstromen in het gebied.

Omdat rekening moet worden gehouden met de mobiliteitsstromen van- en naar het evenemententerrein in ArenAPoort blijkt het lastig voor de gemeente om de aanleg van het Hondsrugpark te versnellen. De inrichting van het Hondsrugpark hangt dus mede af van dit gebiedsoverstijgende mobiliteitsvraagstuk.59 Groenbeheer De mensen van de gemeentelijke organisatie die wij gesproken hebben gaven aan dat het beheer van het groen op dit moment niet optimaal wordt uitgevoerd in Amstel III. Het probleem is dat op verschillende plekken in Amstel III opgeleverde stukken groen niet in beheer worden genomen terwijl het beheer wel is overgedragen aan de beheerorganisatie. Dit is bijvoorbeeld het geval bij het zuidelijk deel van het Spoorpark (Spoorpark Zuid). 60

43

Rekenkamer Amsterdam - Onderzoeksrapport - Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen - Deelonderzoek 2

3.3.2

Sport en spelen

Referentienormen sport en spelen Volgens de referentienorm zou Amstel III, uitgaande van 10.000 woningen in 2030, als richtlijn ongeveer 28.500 m² veldoppervlakte voor spelen en sport moeten nastreven. Voor spelen is de richtlijn 31 speelplekken en 9 speelvelden. Voor sport in de openbare ruimte is dit nogmaals 9.000 m2. Voor binnensport wordt bij iedere school rekening gehouden met gymlokalen/sporthallen. In de Actualisatie Investeringsbesluit 2021 was de inschatting dat de referentienormen voor sport en spelen, uitgaande van de realisatie van 10.000 woningen in Amstel III, behaald konden worden. Uit de gesprekken die wij met mensen van de gemeentelijke organisatie hebben gevoerd blijkt dat dit anno 2024 echter nog niet zeker is. Het nog op te stellen document waarin de strategie op de openbare ruimte in Amstel III uiteen wordt gezet, zal hier in de toekomst meer zicht op bieden. De verwachting is dat het geen probleem zal zijn om voldoende ruimte voor binnensport te vinden in Amstel III. Daarover kan de gemeente namelijk afspraken maken met ontwikkelaars.

Een groter probleem verwacht de gemeente met het realiseren van voldoende buitensport en dan vooral georganiseerde buitensport die een groot ruimtebeslag heeft.61 Georganiseerde buitensport In de Actualisatie Investeringsbesluit 2021 werd al aangegeven dat er extra vervolgstappen moesten worden gezet om te borgen dat er voldoende ruimte in Amstel III zou worden gerealiseerd voor georganiseerde buitensport. Het grootste deel kon volgens Actualisatie Investeringsbesluit 2021 binnen de grenzen van Amstel III worden opgelost. Een deel van de buitensport zou in de directe omgeving van het plangebied moeten worden opgelost. Het algemene probleem is volgens de gemeente dat in Amstel III geen grote kavels zijn waar sportvelden voor georganiseerde verenigingsport op gerealiseerd kunnen worden zoals voetbal, tennis of hockey. De realisatie van georganiseerde buitensport vraagt extra ruimte omdat ook ruimte gereserveerd moet worden voor aanvullende eisen zoals een clubhuis en voldoende parkeerplekken. De mensen van de gemeentelijke organisatie die wij hebben gesproken geven daarnaast aan dat sommige verenigingssporten niet geschikt zijn om in te passen in een woonwijk.

De vraag is nu of er daadwerkelijk behoefte is aan dergelijke sportvoorzieningen (zie ook alinea: 'behoefteonderzoek sport en spel').62 Gerealiseerde sport- en speelplekken Ten tijde van de Actualisatie Investeringsbesluit 2021 was er al geïnvesteerd in de aanleg van een aantal sport- en speelplekken in het Spoorpark. Tegenwoordig zijn er in dit park meerdere sport- en speelplekken te vinden (zie afbeelding 3.6). Daarnaast zijn er in Amstel III verschillende sportscholen gerealiseerd.63

44

Rekenkamer Amsterdam - Onderzoeksrapport - Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen - Deelonderzoek 2

Afbeelding 3.6 - Sport- en speeltoestellen in het Spoorpark in Amstel III

Bron: Gemeente Amsterdam, Fotobank, datum foto : 26 maart 2024, geraadpleegd op 12 juni 2024. Sport- en speelplekken in planvorming In Actualisatie Investeringsbesluit 2021 stonden twee specifieke locaties aangewezen waar in de toekomst ruimte zou kunnen worden gecreëerd voor sport en spelen in de buitenlucht: het dak van de IKEA en het Hondsrugpark. 



Dak van de IKEA: In Actualisatie Investeringsbesluit 2021 ging men er vanuit dat er 10.000 m2 sport en spelen op het dak van de IKEA zou kunnen worden gerealiseerd. Dat blijkt nu echter onzeker, aangezien IKEA niet langer van plan is om op korte termijn te ontwikkelen. Bovendien is het vaak moeilijk om functies op daken te realiseren vanwege conflicten met andere toepassingen, zoals zonnepanelen. Omdat de ontwikkeling van sporten speelruimte op het dak van de IKEA voorlopig niet doorgaat, zoekt de gemeente naar een alternatieve locatie om 10.000 m2 sport- en speelruimte in de buitenlucht te realiseren. 64 Hondsrugpark: Het is tegenwoordig duidelijk dat er 50% minder ruimte beschikbaar is voor sport en spel in het Hondsrugpark dan oorspronkelijk gedacht in Actualisatie Investeringsbesluit 2021. Dit komt door de vele andere functies die eveneens in het park moeten worden ondergebracht.65

De gemeente is op zoek naar oplossingen om voldoende ruimte voor sport en spel in de buitenlucht te creëren, ondanks de tegenvallers bij deze twee locaties. Ruimte voor sport en spelen buiten Amstel III In de Actualisatie Investeringsbesluit 2021 was al bekend dat er in Amstel III onvoldoende ruimte aanwezig is voor de realisatie van voldoende sport- en speelplekken. De mensen van de gemeentelijke organisatie die wij gesproken hebben stellen dat het ook lastig is om buiten Amstel III ruimte te vinden voor sport en spelen. De gemeente zoekt naar ruimte voor de realisatie van extra sport- en speelplekken aan de andere kant van de A2, in de

45

Rekenkamer Amsterdam - Onderzoeksrapport - Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen - Deelonderzoek 2

bedrijvenzone en ten zuiden van Amstel III (ten zuiden van de Tafelbergweg richting Abcoude) waar veel verenigingssport al is en wellicht uitgebreid kan worden. 66 Behoefteonderzoek sport en spel De gemeente gaat in de toekomst een behoefteonderzoek uitvoeren in Zuidoost. Op deze manier wil de gemeente meer inzicht krijgen in de behoefte van bewoners over verschillende thema's, zoals sport en spel. Als de gemeente weet waar de vraag zit, kan er beter op gestuurd worden. Door input van de adviesraad van bewoners die betrokken zijn bij plannen voor het Hondsrugpark is de gemeente er bijvoorbeeld achter gekomen dat er behoefte is aan kleine basketbalvelden in Amstel III.67

3.3.3

Mobiliteit (voet- en fietsverbindingen)

Actualisatie Investeringsbesluit 2021 In de Actualisatie Investeringsbesluit 2021 wordt de ambitie beschreven om Amstel III te veranderen in een wijk die uitnodigt om te lopen, fietsen of het openbaar vervoer te gebruiken. Het idee is om het gebruik van de auto in Amstel III sterk te verminderen. Een belangrijke opgave is daarbij om het gebied goed bereikbaar en leefbaar te houden. 68 Gerealiseerde aanpassingen voor voetgangers en fietsers In een gesprek met mensen van de gemeentelijke organisatie zijn wij gewezen op verschillende stappen die de afgelopen jaren zijn gezet om de verbinding voor voetgangers en fietsers in Amstel III te verbeteren. Een aantal voorbeelden van verbeteringen zijn:69 





 

Verbetering noord-zuid verbinding: De afronding van het Spoorpark heeft de noordzuid verbinding in het gebied verbeterd door de aanleg van een voet- en fietspad over de A9 (zie afbeelding 3.7 en kaart 3.4). Aanpassing maximum snelheid naar 30 km/uur: Ook de aanpassing van de maximum snelheid in het gebied naar 30 km/uur maakt het gebied tegenwoordig aantrekkelijker voor voetgangers en fietsers. Tijdelijke maatregelen: Er worden, voornamelijk in Paasheuvelwijk, tijdelijke maatregelen getroffen om de voet- en fiets verbindingen in het gebied te verbeteren vooruitlopend op de stapsgewijze transformatie. Twee voorbeelden van tijdelijke maatregelen zijn: 1) de verbetering van de aansluiting op Amstel III vanuit ontsluitingswegen, 2) de verduidelijking van de voorrangssituatie bij kruispunten door middel van een rode coating (zie afbeelding 3.8). Nieuwe fietsverbinding: In de buurt van de IKEA is inmiddels een nieuwe fietsverbinding aangelegd. Deze fietsverbinding past ook in de lange termijn visie voor het gebied. Doorwaadbaarheid kavels: Het projectteam Amstel III zet erop in om de kavels doorwaadbaar te laten ontwikkelen. Dat betekent dat de kavels toegankelijk zijn voor voetgangers en niet zijn afgesloten met hekken of andere barrières. Kavels die doorwaadbaar zijn zorgen ervoor dat mensen vrij door het gebied kunnen bewegen.

De kavelontwikkeling bij OurDomain is een voorbeeld waarbij dit gelukt is, zie afbeelding 3.9 en kaart 3.4.

46

Rekenkamer Amsterdam - Onderzoeksrapport - Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen - Deelonderzoek 2

Afbeelding 3.7 - Voet- en fietspad in het Spoorpark in Amstel III

Bron: Gemeente Amsterdam, Fotobank, datum foto : 20 maart 2024, geraadpleegd op 13 juni 2024.

Afbeelding 3.8 - Verduidelijking van de voorrangssituatie d.m.v. een rode coating in Paasheuvelwijk

Bron: Foto Rekenkamer Amsterdam, 8 oktober 2023.

47

Rekenkamer Amsterdam - Onderzoeksrapport - Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen - Deelonderzoek 2

Afbeelding 3.9 - Doorwaadbare semi-openbare ruimte bij OurDomain in Amstel III

Bron: Foto Rekenkamer Amsterdam, datum: 8 oktober 2023. Aanpassing voor voetgangers en fietsers in planvorming De aanleg- en de verbetering van voet- en fietsverbindingen in Amstel III hangt samen met de kavelontwikkeling en vindt dus stapsgewijs plaats. Veel aanpassingen om Amstel III te verbeteren voor voetgangers en fietsers moeten dus nog worden uitgevoerd. Mensen van de gemeentelijke organisatie die wij gesproken hebben laten weten dat er bij een aantal kavelontwikkelingen met ontwikkelaars is afgesproken dat een deel van de kavel aan de gemeente wordt teruggegeven voor de inrichting van extra openbare ruimte of voor het realiseren van een grote gezamenlijke private publiek toegankelijke binnentuin waarbij meerdere eigenaren grond hiervoor beschikbaar stellen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de ontwikkeling van Brisk en The Bridge. De grond die de gemeente terugkrijgt bij deze ontwikkelingen worden gebruikt om een steegje en een kerkplein in te richten. Hierdoor wordt het gebied meer toegankelijk voor voetgangers. Deze aanpassingen aan de openbare ruimte zitten nu nog in de planvormingsfase, maar zullen de komende jaren worden gerealiseerd.70 Verkeersveiligheid en leefbaarheid In oktober 2023 is in opdracht van de gemeente een enquête (Brede Peiling, oktober 2023) uitgestuurd naar bewoners in Amstel III.

De uitkomst van deze enquête laat zien dat het veiligheidsgevoel van bewoners in Amstel III een aandachtspunt is. Er worden door bewoners verschillende zorgen geuit over verkeersveiligheid voor voetgangers en fietsers. Volgens mensen van de gemeentelijke organisatie is het gevoel van onveiligheid in het verkeer van voetgangers en fietsers op twee manieren verbonden met de verkeerssituatie in Amstel III:71 

Evenementenverkeer: Amstel III grenst aan het evenementengebied ArenAPoort. Hierdoor is er op sommige momenten veel evenementenverkeer in Amstel III. Dit heeft een negatieve invloed op het gevoel van leefbaarheid en veiligheid van bewoners in Amstel

48

Rekenkamer Amsterdam - Onderzoeksrapport - Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen - Deelonderzoek 2



III. Bovendien leidt dit ertoe dat niet alle (voor de hand liggende) mobiliteitsoplossingen gerealiseerd kunnen worden om de leefbaarheid en veiligheid te verbeteren, omdat de grote wegen een minimum capaciteit vragen voor de uitstroom van evenementenverkeer.72 Gefaseerde ontwikkeling: Daarnaast zorgt de gefaseerde ontwikkeling van Amstel III ervoor dat de voet- en fietsverbindingen in het gebied niet in één keer kunnen worden aangepakt en verbeterd. Dit gebeurt daarentegen over verschillende jaren. De gemeente vindt het echter belangrijk om ook in de tussentijd een leefbare verkeerssituatie en leefomgeving te creëren in Amstel III. Daarom probeert de gemeente bewoners tegemoet te komen door de verkeerssituatie op kritieke plekken te verbeteren door middel van (tijdelijke) maatregelen. Volgens mensen van de gemeentelijke organisatie die wij gesproken hebben is het niet mogelijk om de verkeerssituatie overal eenvoudig te verbeteren naar de wensen van de bewoners. De gemeente probeert de bewoners tevreden te stemmen door ze te informeren over de logistieke verbeteringen die gepland staan in de komende jaren.73

3.3.4

Parkeren

Actualisatie Investeringsbesluit 2021 In Actualisatie Investeringsbesluit 2021 staat het uitgangspunt beschreven dat parkeren ondergronds, half verdiept of inpandig moet worden opgelost in Amstel III. Het idee hierachter is dat er in een hoogstedelijke gemengde wijk een grote behoefte is aan een hoogstaande kwaliteit van de schaarse openbare ruimte, waardoor er geen ruimte is voor parkeren op maaiveld. 74 Parkeren Amstel III - 2024 Volgens mensen die wij gesproken hebben van de gemeentelijke organisatie lukt het ontwikkelaars aardig om het parkeren ondergronds, half verdiept of inpandig op te lossen. Een nadeel is wel dat het relatief duur is voor ontwikkelaars. Daarnaast blijkt het lastig om met deze regels uit Actualisatie Investeringsbesluit 2021 parkeerplekken voor mensen met een beperking te realiseren in Amstel III. Parkeerplekken voor mensen met een beperking moeten namelijk binnen een straal van 100 meter gerealiseerd worden en dat is lastig als parkeren op het maaiveld niet is toegestaan. Uit de Brede Peiling (2023), uitgevoerd in opdracht van de gemeente onder bewoners en werknemers in Amstel III, blijkt dat men een aanzienlijk tekort aan (betaalbare) parkeergelegenheid ervaart voor zowel bewoners, werknemers als bezoekers.

Men geeft aan dat de gekozen focus op voetgangers en fietsers over het hoofd ziet dat veel van de huidige gebruikers en hun bezoekers afhankelijk zijn van de auto.75 Parkeerstrategie Amstel III Er wordt op dit moment door advies- en ingenieursbureau Movares gewerkt aan een parkeerstrategie voor Amstel III. Het advies van Movares richt zich enerzijds op het in kaart brengen van de stand van zaken met betrekking tot parkeren in Amstel III. Er wordt bijvoorbeeld een inventarisatie gedaan van het aantal parkeerplaatsen in het gebied. Anderzijds richt het advies van zich op de toekomst: waar moet op ingezet worden in de toekomst? 76

3.4 Planning en financiën

De ontwikkeling van Amstel III is in feite een voortzetting van een reeks elkaar opvolgende grondexploitaties. In tabel 3.9 vatten we het verloop van deze grondexploitaties samen. Deze reeks is zelfs terug te voeren tot de oorspronkelijke ontwikkeling van Amstel III als

49

Rekenkamer Amsterdam - Onderzoeksrapport - Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen - Deelonderzoek 2

kantorengebied sinds de jaren '60 van de vorige eeuw. Het restplan van de ontwikkeling van het kantorengebied vormde min of meer het startpunt voor de transformatie van Amstel III. Maar ook daarna volgden de (transformatie) grondexploitaties en wijzigingen daarvan elkaar op. Tussentijds heeft de gemeente daarbij winsten en verliezen genomen. Zo werden bij de start van de transformatie van Amstel III de oude, lopende exploitaties in Amstel III eind 2012 afgesloten met een positief resultaat van € 13,9 miljoen (onderdeel van een historische reeks winstnemingen sinds de jaren '60 van de vorige eeuw oplopend tot circa € 250 - € 300 miljoen). De in 2012 nieuw gestarte transformatie grondexploitatie voor Bullewijk werd in 2017 weer afgesloten (met een positief resultaat van € 8,5 miljoen) waarna een nieuwe grondexploitatie werd gestart die, in gewijzigde vorm, nog steeds actief is. Voor Paasheuvelwijk is het verloop anders, maar ook daar is in 2017 de grondexploitatie vastgesteld die, eveneens in gewijzigde vorm, nog steeds actief is. Voor Bullewijk werd in 2017 een negatief resultaat verwacht van € 10,1 miljoen en voor Paasheuvelwijk een negatief resultaat van € 7 miljoen (samen € 17,1 miljoen negatief).

In 2021 werd de looptijd van de grondexploitaties verlengd naar 2024 en werd, naast een actualisering van het verwachte resultaat (Bullewijk € 4,3 miljoen positief en Paasheuvelwijk € 14,5 miljoen negatief) een taakstellend saldo van € 15 miljoen vastgesteld. Dit betekende dat een verlies op de ontwikkeling van Amstel III dit bedrag niet mag overschrijden. De meest recente door de gemeenteraad vastgestelde financiële raming voor de ontwikkeling van Amstel III is onderdeel van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 (vastgesteld op 29 mei 2024). In deze raming bedraagt het totale tekort op de grondexploitaties van Amstel III € 38,6 miljoen (NCW, prijspeil per 1 januari 2023). Het geraamde tekort voor Bullewijk afzonderlijk bedraagt € 15,8 miljoen en het geraamde tekort voor Paasheuvelwijk € 22,8 miljoen. Deze tekorten zijn deels terug te voeren op de verlenging van de looptijd van de grondexploitaties naar 2028 waardoor er ook met meer proceskosten rekening moet worden gehouden.77 Daarnaast is in deze raming wel rekening gehouden met kosten voor de aanleg van het Hondsrugpark en het aanbrengen van geluidschermen, maar niet met de (reeds ontvangen) rijkssubsidies hiervoor (ter hoogte van € 16 miljoen). In deze meest recente raming wordt het taakstellende saldo voor de ontwikkeling van Amstel III (een maximaal tekort van € 15 miljoen) overschreden.

Deze overschrijding is aanleiding om in 2025 aan de gemeenteraad een herzien plan voor de ontwikkeling van Amstel III voor te leggen.78

Tabel 3.9 - Geraamde financiële resultaten (saldi) Bullewijk en Paasheuvelwijk, bedragen in netto contante waarde (NCW) Raadsbesluit

Bullewijk

Investeringsbesluit 201279

Afsluiten grondexploitaties Amstel IIIxxvi per 31 december 2012 met een totaal positief saldo van € 13,9 miljoen. Het gaat om grondexploitaties waarop, sinds de aanvang van de ontwikkeling van Amstel III in 1965 ca. € 248 miljoen aan winstnemingen is gedaan (hoewel ook het bedrag van € 300 miljoen wordt genoemd).

xxvi

Paasheuvelwijk

Grondexploitaties 503.01 ‘Amstel III Werkgebied’, 503.10 ‘Amstel III, Aansluiting A2/A9’, 503.13 ‘Busbaan

GAZO’ en 503.20 ‘Busbaan Stramanweg’ en 503.26 ‘Holterbergweg (doortrekken).

50

Rekenkamer Amsterdam - Onderzoeksrapport - Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen - Deelonderzoek 2

Raadsbesluit

Herziening Investeringsbesluit 2017 (voor periode tot en met 2020)80

Bullewijk

Paasheuvelwijk

Vaststellen transformatieexploitatie 503.84 Amstel III Kantorenstrook Positief: € 2,2 miljoen (NCW, prijspeil 1-1-2012)

Grondexploitatie 503.87 AMC Campus (niet vastgesteld door raad)xxvii Positief: € 1,2 miljoen (NCW, prijspeil 1-1-2012)

Afsluiten transformatieexploitatie 503.84 Amstel III Kantorenstrook per 3112-201781 Positief saldo van € 8,5 miljoen ten gunste van het Vereveningsfonds

Wijzigen, uitbreiden en vaststellen grondexploitatie 503.87 AMC Campus naar 503.87 Amstel III Paasheuvelweg Campus Negatief : € 7 miljoen (NCW, prijspeil (1-1-2017)

Vaststellen grondexploitatie 503.89 Amstel III Urban District Negatief: € 10,1 miljoen (NCW, prijspeil 1-1-2017) Actualisering Investeringsbesluit 2021 (voor periode tot en met 2024)82

Taakstellend saldo van € 15 miljoen (negatief) voor Bullewijk en Paasheuvelwijk gezamenlijk dat niet mag worden overschreden.

Vastgesteld saldo door gemeenteraad Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

Looptijd van grondexploitaties werd verlengd naar 2028, herziening ontwikkeling Amstel III aangekondigd voor 2025. Raming exclusief reeds ontvangen rijkssubsidies ter hoogte van € 16 miljoen.

Positief: € 4,3 miljoen (NCW, prijspeil 1-1-2020)

Negatief: € 15,8 miljoen (NCW, prijspeil 1-1-2023)

4

Negatief: € 14,5 miljoen (NCW, prijspeil 1-1-2020)

Negatief: € 22,8 miljoen (NCW, prijspeil 1-1-2023)

Ervaren succesfactoren en knelpunten

In dit hoofdstuk beschrijven we de succesfactoren en knelpunten bij de ontwikkeling van de Amstel III vanuit de ervaringen van betrokkenen die wij spraken. We hebben voor dit hoofdstuk gesprekken gevoerd met mensen van de gemeentelijke organisatie en met ontwikkelaars. Ook hebben we inbreng opgehaald bij mensen die in Amstel III wonen of werken, en bij organisaties voor bewoners en bedrijven. Dit hoofdstuk geeft daarmee de inzichten en meningen weer van de personen die wij hiervoor hebben gesproken, en geen standpunten van een organisaties of representatieve opvattingen. Het hoofdstuk geeft ook niet het standpunt van de rekenkamer weer.

xxvii

Grondexploitatie 503.87 AMC Campus maakte geen onderdeel uit van het Investeringsbesluit 2012, maar

werd wel vrijwel gelijktijdig door het college vastgesteld.

51

Rekenkamer Amsterdam - Onderzoeksrapport - Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen - Deelonderzoek 2

Betrokkenen die inbreng leverden voor casusonderzoek Amstel III

Gemeentelijke organisatie: We interviewden 13 mensen in 9 gesprekken. Enkele mensen spraken we meerdere keren. Ontwikkelaars: 4 interviews met in totaal 5 mensen. Bewoners, bedrijven en anderen: 3 interviews met in totaal 6 mensen van organisaties die de belangen van bewoners en/of ondernemers vertegenwoordigen, een interview met in totaal 9 mensen die in Amstel III of in de omliggende wijken wonen of werken, 15 respondenten in een indicatieve enquête uitgestuurd door de Rekenkamer Amsterdam en 196 respondenten in een indicatieve enquête uitgestuurd door de gemeente (Brede Peiling, oktober 2023), 4 punten ingebracht door bewoners tijdens een Pakhuis de Zwijger bijeenkomst over de gebiedsontwikkeling in Amstel III. Daarnaast is het lang niet altijd zo dat de aangegeven succesfactoren en knelpunten beïnvloedbaar zijn door het projectteam Amstel III of zelfs door de gemeente als geheel. Zo heeft het projectteam wel relatief veel invloed op de inrichting van de openbare ruimte, maar minder op de daadwerkelijke ontwikkeling van de kavels, aangezien dat het resultaat is van onderhandelingen met ontwikkelaars en andere erfpachters. Daarnaast zijn de grondprijzen voor het projectteam een gegeven, maar natuurlijk wel beïnvloedbaar op het niveau van de gemeente waar het grondprijsbeleid, wordt gemaakt.

Deze prijzen komen namelijk residueelxxviii tot stand volgens de kaders van het gemeentelijke grondprijsbeleid en moeten marktconform zijn. Op marktontwikkelingen of (ontwikkelingen in) regels van hogere overheden hebben noch het projectteam, noch de gemeente vanzelfsprekend veel invloed. Tot slot willen wij erop wijzen dat er overlappingen zijn in de onderwerpen die aan bod komen bij de successen en knelpunten. Voorbeelden hiervan zijn de binding van Amstel III met de omliggende wijken en de inrichting van de openbare ruimte. Over deze onderwerpen hebben de mensen die wij hebben gesproken zowel positieve als negatieve punten genoemd. Dit betekent dat deze onderwerpen zowel bij de passages over de successen als de knelpunten worden besproken.

4.1 Ervaren successen en succesfactoren 4.1.1