02 Bijlage 1 Nota van Beantwoording
Tekst van het document
22 november 2022
Nota van Beantwoording Spijtoptantenregeling Beantwoording inspraakreacties
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
22 november 2022
Nota van Beantwoording Spijtoptantenregeling
Inhoudsopgave 1 Samenvatting ......................................................................................................... 3 2 Inleiding ................................................................................................................. 5 2.1 Participatie ............................................................................................................................... 6 2.2 Wat lag er ter inspraak voor? .....................................................................................................7 3 Ingekomen inspraakreacties ..................................................................................... 9 3.1 De wijze van beantwoording ..................................................................................................... 9 3.2 Inspraakreactie SEBA en de beantwoording daarvan ................................................................ 9 3.3 Inspraakreactie AWEV en de beantwoording daarvan ..............................................................14 3.4 Inspraakreactie MVA en de beantwoording daarvan ................................................................18 4. Thematisch overzicht inspraakreacties ...................................................................
22 4.1 Thematisch overzicht ............................................................................................................. 22 4.2 Tabel individuele inspraakreacties .......................................................................................... 26 4.3 Conclusie ................................................................................................................................ 26
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
22 november 2022
Nota van Beantwoording Spijtoptantenregeling
1 Samenvatting
Op 9 november 2021 heeft het college van Burgemeester en wethouders (hierna: ‘het college’) ingestemd met het besluit om een spijtoptantenregeling uit te werken waarbij alle erfpachters die tot 8 januari 2020 volgens de Overstapregeling een overstapaanvraag konden doen, maar dat niet hebben gedaan, uit coulance alsnog voor een periode van zes maanden, éénmalig in de gelegenheid worden gesteld om een overstapaanvraag te doen onder de voorwaarden zoals die tot 8 januari 2020 golden. Ingevolge de Overstapregeling worden overstapaanvragen die zijn ingediend vóór 8 januari 2020 berekend op basis van de volgende financiële parameters: • De laagste WOZ-waarde uit 2015 (peildatum 1-1-2014) of 2016 (peildatum 1-1-2015); • Het canonpercentage van 2,39%; • De buurtstraatquote (BSQ) van 2017; • Een overstappremie van 35%. De reden om dit besluit te nemen was onder andere de constatering van de Autoriteit Consumenten & Markt (ACM) dat hoewel de gemeente in de periode vóór 8 januari 2020 uitvoerig heeft geïnformeerd over de Overstapregeling en de voorwaarden die golden tot die datum, deze informatie mogelijk voor een groep erfpachters niet voldoende duidelijk was om het belang van het doen van een overstapaanvraag vóór 8 januari 2020 voldoende te kunnen inschatten.
Met name het effect van de hefboom in de methode om de overstapkosten en de canon jaarlijks her te berekenen was voor hun mogelijk onvoldoende duidelijk. Het concept van de Spijtoptantenregeling heeft van 24 juni 2022 tot en met 19 september 2022 ter inzage gelegen. Op hoofdlijnen omvat het concept van de Spijtoptantenregeling de volgende punten: a. De reikwijdte van de regeling In de regeling is aangegeven welke doelgroepen onder de reikwijdte van de regeling vallen. b. Termijn van zes maanden om (opnieuw) een overstapaanvraag in te dienen Alle Spijtoptanten ontvangen een persoonlijk bericht waarin wordt aangegeven dat zij onder voorwaarden gebruik kunnen maken van de regeling en dat zij binnen zes maanden na ontvangst van dit bericht een overstapaanvraag kunnen indienen onder de voorwaarden die golden vóór 8 januari 2020. c. Tijdelijke overdracht peildatum bij verkoop Als voor het verloop van de termijn een overstapaanvraag is ingediend en het betreffende erfpachtrecht/appartementsrecht wordt overgedragen voordat de overstapaanvraag is afgehandeld, wordt de aanvraag geannuleerd met voorlopig behoud van de aanvraag-/peildatum. De verkrijger van het erfpachtrecht/appartementsrecht kan vervolgens binnen zes maanden na overdracht van het erfpachtrecht/appartementsrecht een overstapaanvraag indienen waarvoor de aanvraag-/peildatum van vóór 8 januari 2020 geldt.
3
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
22 november 2022
Nota van Beantwoording Spijtoptantenregeling
De inspraak had betrekking op de gehele Spijtoptantenregeling. Er zijn in totaal 345 formele inspraakreacties ingediend. Het college waardeert alle inspraakreacties die zijn ingediend en dankt alle belanghebbenden voor hun betrokkenheid en inzet. De Spijtoptantenregeling is inhoudelijk op onderstaande punten aangepast naar aanleiding van de inspraak. De reikwijdte van de Spijtoptantenregeling De volgende groepen werden toegevoegd aan de reikwijdte van de Spijtoptantenregeling: 1. Erfpachters die voldoen aan de voorwaarden zoals gesteld in de Spijtoptantenregeling en na 8 januari 2020 een gecombineerde CHET-/overstapaanbieding ontvingen en kozen voor de CHET (artikel 4, onder a, derde bullit); 2. Erfpachters die vóór 8 januari 2020 een aanvraagdatum hebben geregistreerd, maar waarvan de bestemming van het erfpachtrecht op dat moment geen uitsluitend wonen was, zij overeenkomstig de Coulanceregeling de bestemming van het erfpachtrecht hebben gewijzigd, echter niet binnen de in de Coulanceregeling voorgeschreven termijn van 3 maanden nadat de bestemming was gewijzigd een overstapaanvraag indienden (artikel 4, onder d).
Informatievoorziening naar erfpachters en de uiterlijke termijn (artikel 5 van de Spijtoptantenregeling) Bij de voorbereiding van de aanpassingen van het Overstapportaal en Hermes (het erfpachtadministratiesysteem) om de uitvoering van de spijtoptantenregeling mogelijk te maken is gebleken dat vanuit die administratie geen zodanige selectie kan worden gemaakt dat alle in de regeling genoemde groepen spijtoptanten een persoonlijke brief kunnen ontvangen. Een aantal gegevens zijn niet geregistreerd, omdat deze niet relevant zijn voor het beheer van het erfpachtrecht. Dit geldt bijvoorbeeld voor koopovereenkomsten uit 2019 die een voorwaarde gaan vormen voor kopers van corporatiewoningen zoals genoemd in artikel 4 onder c. van de regeling. Dit zal betekenen dat iedere erfpachter, die voldoet aan de voorwaarden, een spijtoptantenaanvraag zal kunnen indienen, ook als zij geen brief hebben ontvangen. Mede hierom ligt het meer voor de hand om een uiterlijke datum van indiening vast te leggen in de regeling in plaats van in een aan zoveel mogelijk spijtoptanten te verzenden bericht. In de spijtoptantenregeling zal de uiterlijke datum van indiening worden bepaald op 1 augustus 2023. Alle erfpachters van wie de gegevens bij de gemeente bekend zijn (het merendeel van de Spijtoptanten, zullen uiteraard een persoonlijke brief ontvangen.
De brieven zullen verstuurd worden in de maanden december 2022 of uiterlijk januari 2023. Daarnaast zal de vaststelling van de Spijtoptantenregeling breder worden gepubliceerd dan gebruikelijk zodat ook erfpachters die voldoen aan de regeling maar geen persoonlijke brief kunnen ontvangen omdat hun gegevens niet bij de gemeente bekend zijn, voor 1 augustus 2023 een verzoek in kunnen dienen.
4
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
22 november 2022
Nota van Beantwoording Spijtoptantenregeling
2 Inleiding
Voor u ligt de Nota van Beantwoording van de ingediende zienswijzen op het concept van de Spijtoptantenregeling in verband met de overstap van een voortdurend erfpachtrecht naar een eeuwigdurend erfpachtrecht (hierna: ‘de Spijtoptantenregeling’). Op 9 november 2021 heeft het college van Burgemeester en wethouders ingestemd met het besluit om een spijtoptantenregeling uit te werken waarbij alle erfpachters die tot 8 januari 2020 volgens de Overstapregeling een overstapaanvraag konden doen, maar dat niet hebben gedaan, uit coulance alsnog voor een periode van zes maanden, éénmalig in de gelegenheid worden gesteld om een overstapaanvraag te doen onder de voorwaarden zoals die tot en met 2019 golden. De reden om dit besluit te nemen was de constatering dat hoewel de gemeente in de periode voor 8 januari 2020 uitvoerig heeft geïnformeerd over de Overstapregeling en de voorwaarden die golden tot die datum, deze informatie mogelijk voor een groep erfpachters niet voldoende duidelijk was om het belang van het doen van een overstapaanvraag vóór 8 januari 2020 voldoende te kunnen inschatten. Met name het effect van de hefboom in de methode om de overstapkosten en de canon jaarlijks te berekenen was voor hen mogelijk onvoldoende duidelijk.
Met het effect van de hefboom wordt bedoeld dat bij jaarlijkse stijging van de WOZ waarde zowel die WOZ waarde zelf als de jaarlijks te berekenen Buurt straat Quote (BSQ) werd verhoogd. De BSQ is het percentage van de WOZ waarde van een woning dat bestaat uit de waarde van de grond. De BSQ wordt (voor alle woningen in een straat, uitgesplitst voor eengezinswoningen en gestapelde woningen) als volgt berekend: WOZ waarde minus de herbouwkosten1 = Grondwaarde Grondwaarde gedeeld door WOZ waarde = de BSQ (het percentage van de WOZ waarde die wordt toegerekend aan de grond) De kosten van overstap worden voor een belangrijk deel bepaald op basis van de WOZ waarde en de BSQ.
1
WOZ waarden zijn in de afgelopen jaren sterker gestegen dan de herbouwkosten waardoor de BSQ is toegenomen.
5
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
22 november 2022
Nota van Beantwoording Spijtoptantenregeling
De erfpachtgrondwaarde wordt op de onderstaande manier bepaald:
Vervolgens wordt de canon2 voor het eeuwigdurende erfpachtrecht op de onderstaande manier vastgesteld:
2.1 Participatie Bij besluit van 21 juni 2022 heeft het college ingestemd met het concept van de Spijtoptantenregeling en werd dit concept vrijgegeven voor inspraak. De inspraakperiode is voor Amsterdammers aangekondigd via verschillende kanalen. De gemeente heeft een persbericht verstuurd en meerdere mediakanalen hebben het bericht overgenomen. Daarnaast zijn advertenties geplaatst in de editie huis-aan-huisblad voor heel de stad Amsterdam en Het Parool, is de inspraak aangekondigd in het Gemeenteblad en zijn verschillende (belangen)organisaties persoonlijk bericht (SEBA, AWEV, VEH, MVA en Ring van Notarissen). Het college heeft daarnaast alle informatie beschikbaar gesteld op de gemeentelijke website.
2
Op dit bedrag werd tot 8 januari 2020 een korting van 35% gegeven. Na die datum werd die korting 25%. Op 22 november 022 heeft het college besloten om de korting structureel te bepalen op 35%.
6
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
22 november 2022
Nota van Beantwoording Spijtoptantenregeling
Amsterdammers en overige belanghebbenden konden van 24 juni tot en met 19 september 2022 op de volgende manieren hun zienswijzen kenbaar maken: Via het inspraakformulier op de website; Per e-mail en Per reguliere post.
2.2 Wat lag er ter inspraak voor? Ter inspraak lag het inspraakdocument “Spijtoptantenregeling in verband met de overstap van een voortdurend erfpachtrecht naar een eeuwigdurend erfpachtrecht”. In de Spijtoptantenregeling is bepaald dat erfpachters die tot 8 januari 2020 volgens de Overstapregeling een overstapaanvraag konden doen, maar dat niet hebben gedaan uit coulance alsnog - binnen een periode van zes maanden - éénmalig in de gelegenheid worden gesteld om een overstapaanvraag te doen onder de voorwaarden zoals die tot 8 januari 2020 golden. Ingevolge de Overstapregeling worden overstapaanvragen die zijn ingediend vóór 8 januari 2020 berekend op basis van de volgende financiële parameters: De laagste WOZ-waarde uit 2015 (peildatum 1-1-2014) of 2016 (peildatum 1-1-2015); Het canonpercentage van 2,39%; De buurtstraatquote (BSQ) van 2017; Een overstappremie van 35%. Op hoofdlijnen omvat de concept-Spijtoptantenregeling de volgende punten: a. De reikwijdte van de Spijtoptantenregeling Ten aanzien van de reikwijdte van de Spijtoptantenregeling geldt overeenkomstig het besluit van het college van burgemeester en wethouders, als uitgangspunt dat alle erfpachters die tot 8 januari 2020 volgens de Overstapregeling een overstapaanvraag konden indienen, maar dat niet hebben gedaan, onder de reikwijdte vallen.
Binnen dit uitgangspunt wordt een zo ruim als mogelijk aantal erfpachters de mogelijkheid geboden om (opnieuw) een overstapaanvraag in te dienen op basis van de financiële voorwaarden die golden tot 8 januari 2020. De navolgende doelgroepen vallen onder de reikwijdte van de Spijtoptantenregeling: 1. Erfpachters die vóór 8 januari 2020 eigenaar van het erfpachtrecht waren en voldeden aan alle voorwaarden (w.o. uitsluitende woonbestemming of geen corporatiewoning) zoals gesteld in de Overstapregeling maar geen overstapaanvraag hebben ingediend; 2. Erfpachters die vóór 8 januari 2020 eigenaar van het erfpachtrecht waren en voldeden aan alle voorwaarden (w.o. uitsluitende woonbestemming), een aanvraag indienden vóór 8 januari 2020, en waarbij dit aanvraagproces werd beëindigd voordat de overstap was gerealiseerd (bijvoorbeeld acceptatietermijn overstapaanbieding laten verlopen); 3. Erfpachters die vóór 8 januari 2020 eigenaar van het erfpachtrecht waren en voldeden aan alle voorwaarden (w.o. uitsluitende woonbestemming) en een overstapaanvraag hebben ingediend ná 8 januari 2020); 4. Eigenaren van een Vicarierecht (oud kerkelijk recht vergelijkbaar met een erfpachtrecht) worden gelijkgesteld met bovengenoemde erfpachters onder 1, 2 en 3; 5. Erfpachters die vóór 8 januari 2020 eigenaar van het erfpachtrecht waren en voldeden aan alle voorwaarden (w.o.
uitsluitende woonbestemming) die vóór 8 januari 2020 een gecombineerde
7
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
22 november 2022
Nota van Beantwoording Spijtoptantenregeling
(gemeentelijke) canonherziening einde tijdvak aanbieding en/overstapaanbieding hebben ontvangen en toen niet kozen voor overstapaanbieding; 6. Erfpachters waarvoor het college van B&W bij besluit van 11 februari 2020 afwijkende voorwaarden heeft vastgesteld. Dit betreft kopers van nieuwbouwwoningen die in voortdurende erfpacht werden uitgegeven (Algemene Bepalingen 2000) en waarbij de erfpachter een koopovereenkomst heeft gesloten vóór 8 januari 2020 en het recht geleverd heeft gekregen na 8 januari 2020 maar voor 1 januari 2021. Verder betreft dit kopers van een woning van een woningcorporatie waarbij de koopovereenkomst werd gesloten vóór 8 januari 2020 en werd geleverd na 8 januari 2020 maar vóór 1 januari 2021. b. Termijn van zes maanden om (opnieuw) een overstapaanvraag in te dienen Alle Spijtoptanten ontvangen een persoonlijk bericht waarin wordt aangegeven dat zij onder voorwaarden gebruik kunnen maken van de regeling en dat zij binnen zes maanden na ontvangst van dit bericht een overstapaanvraag kunnen indienen onder de voorwaarden die golden vóór 8 januari 2020. c. Tijdelijke overdracht peildatum bij verkoop Als voor het verloop van de termijn een overstapaanvraag is ingediend en het betreffende erfpachtrecht/appartementsrecht wordt overgedragen voordat de overstapaanvraag is afgehandeld, wordt de aanvraag geannuleerd met voorlopig behoud van de aanvraag-/peildatum.
De verkrijger van het erfpachtrecht/appartementsrecht kan vervolgens binnen zes maanden na overdracht van het erfpachtrecht/appartementsrecht een overstapaanvraag indienen waarvoor de aanvraag-/peildatum van vóór 8 januari 2020 geldt. De inspraak had betrekking op de gehele Spijtoptantenregeling.
8
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
22 november 2022
Nota van Beantwoording Spijtoptantenregeling
3 Ingekomen inspraakreacties
3.1 De wijze van beantwoording Er zijn in totaal 345 formele inspraakreacties ingediend. Twee daarvan werden ingediend door de (belangen)organisaties: de Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (hierna: ‘de SEBA’), de Amsterdamse Woon- en Erfpachtvereniging (hierna: ‘de AWEV’) en één door de Makelaars Vereniging Amsterdam (hierna: ‘de MVA’). De overige inspraakreacties werden ingediend door individuele insprekers op persoonlijke titel. In deze Nota van beantwoording worden de reacties van de SEBA, AWEV en de MVA afzonderlijk door het college beantwoord. De reacties van individuele insprekers, die grote overlap kennen met de inspraakreacties van de belangenorganisaties, worden per samengevat onderwerp beantwoord. De inspraakreacties van individuele insprekers zijn geanonimiseerd en gekoppeld aan een nummer.
3.2 Inspraakreactie SEBA en de beantwoording daarvan 1. “Laat 13.900 erfpachters die nu buiten de regeling dreigen te vallen alsnog binnen de regeling de mogelijkheid krijgen om over te stappen. Van de 170.100 erfpachtrechten (exclusief 24.500 beleggerswoningen) die in aanmerking komen voor de overstapregeling hebben 68.400 (40%) nu een probleem met de overstap doordat ze: • de aanvraag niet tijdig hadden gedaan (25.500), • de aanvraag/ aanbieding hebben laten verlopen (29.000), • de woning geleverd hebben gekregen na 8 januari 2020 en waarbij de overstapaanvraag niet (tijdig) was gedaan (8.900), of • de aanvraag niet tijdig voor 8 januari 2020 was gedaan en de erfpachtbestemming op 8 januari 2020 nog niet uitsluitend ‘wonen’ was (5.000). De eerste twee groepen (54.500 in totaal) vallen nu binnen de spijtoptantenregeling. De laatste twee groepen (13.600, oftewel 8% van het totaal) vallen nu buiten de spijtoptantenregeling. Bij het notariaat liggen momenteel 20.000 dossiers op afwikkeling te wachten en nog eens 18.750 erfpachtrechten die wél tijdig de aanvraag hebben gedaan moeten überhaupt nog in behandeling worden genomen. Op basis van de uitvalstatistiek komen er dus nog circa 9.000 erfpachtrechten bij die ook onder de spijtoptantenregeling zouden moeten vallen. Het totaal betreft dan 46% van het totaal van 170.100.
De toekomstige uitval aan erfpachtrechten dienen dus ook binnen de spijtoptantenregeling te vallen, nu aan de randvoorwaarden voor de overstapregeling niets is gewijzigd. Terzijde kan geconcludeerd worden dat met een conversieratio van 54% na 5 jaar de statistieken voor Amsterdam niet echt veel beter zijn dan indertijd in Den Haag en Rotterdam is gerealiseerd. Het is de vraag of de miljoenen investeringen in de overstapregeling doelmatig zijn geweest. Deze keuze om > 8% van de erfpachters buiten de regeling te laten is arbitrair en willekeurig.
9
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
22 november 2022
Nota van Beantwoording Spijtoptantenregeling
De groep waarvan de woning geleverd is na 8 januari 2020 en waarvan de overstapaanvraag niet (tijdig) was gedaan (8.900), betreft voor een groot gedeelte voormalige woningcorporatiewoningen die verkocht zijn vanaf 8 januari 2020 en/of geleverd zijn na 31 december 2020. Het argument dat deze groep wist, of had kunnen weten, wat ze kocht gaat niet op. De verkopende partij (de woningcorporatie) was uitgesloten van een tijdige aanvraag; de gemeente heeft de kopers geen goede informatie gegeven voorafgaand en tijdens het koopproces; noch de gemeente, noch de woningcorporatie heeft de kopers goed geïnformeerd; de woningcorporaties hebben zich geenszins maatschappelijk verantwoord gedragen door in biedingsprocessen de maximale prijs te bedingen, zonder rekening te houden met de extra overstapkosten. De gemeente heeft nagelaten dit met de woningcorporaties beter te regelen. De extra afkoopsom voor deze groep door uitsluiting van de spijtoptantenregeling bedraagt gemiddeld circa € 30.000,- en is het 3 tot 13-voudige van de afkoopsom volgens de spijtoptantenregeling. Het gevolg is dat deze groep, voor het merendeel starters op de koopwoningmarkt, momenteel in een overkrediteringssituatie zijn beland indien ze uitgesloten worden van de spijtoptantenregeling. De spijtoptantenregeling is onder andere tot stand gekomen door druk van de Autoriteit Consument & Markt (ACM).
In de brief aan de gemeente van 16 september 2021 stelt de ACM: “Hoewel de gemeente uitvoerig heeft geïnformeerd over de overstapregeling en de voorwaarden die golden tot 8 januari 2020, was deze informatie voor een groep consumenten mogelijk niet duidelijk genoeg om het belang van het doen van een aanvraag onder de tijdelijke voorwaarden op waarde te kunnen inschatten. Met name het effect van de hefboom in de methode om overstapkosten en canon te berekenen was niet duidelijk. Het betreft hier informatie die mogelijk essentieel was voor consumenten om een geïnformeerd besluit te nemen over het doen van een aanvraag en het accepteren van het aanbod van de gemeente.” Wat voor de verkopers gold vóór 8 januari 2020, geldt natuurlijk evenzogoed voor de kopers ná 8 januari 2020. Essentiële informatie voor de consument om een geïnformeerd besluit te nemen was ten tijde van de koop/ levering niet beschikbaar. De koper kon dit niet via de site zelf uitrekenen en bureau erfpacht (G&O) kon kopers deze informatie niet verstrekken en heeft dit ook niet gedaan.
Het is hierom volkomen arbitrair en willekeurig indien deze groep van 8.900 kopers na 8 januari 2020 wordt uitgesloten van de spijtoptantenregeling.” Reactie van het college: In het voorstel van 16 september 2021 van de ACM, het besluit van het college van 9 november 2021 en het coalitieakkoord van mei 2022, wordt de nu in de Spijtoptantenregeling aangewezen groep van erfpachters uitdrukkelijk omschreven als groep die in aanmerking zou moeten komen voor de dergelijke regeling. Uit het schrijven van 16 september 2021 van de ACM: “…….concludeert de ACM dat de gemeente er goed aan zou doen de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht tegen de voorwaarden die gelden voor aanvragen die voor 8 januari 2020 zijn gedaan, nog één keer open te stellen voor spijtoptanten.” “……dringt de ACM er bij de gemeente op aan om alsnog een oplossing te bieden aan spijtoptanten die niet tijdig een aanvraag hebben gedaan.” Uit het besluit college van 9 november 2021: “In te stemmen met het besluit om een spijtoptantenregeling uit te werken waarbij alle erfpachters die tot 8 januari 2020 volgens de Overstapregeling een overstapaanvraag konden doen, maar dat niet hebben gedaan, uit coulance alsnog voor 6 maanden, éénmalig in de gelegenheid te stellen om een overstapaanvraag te doen onder de voorwaarden zoals die in 2019 golden;”
10
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
22 november 2022
Nota van Beantwoording Spijtoptantenregeling
Uit het Coalitieakkoord mei 2022: “We voeren een spijtoptantenregeling in voor erfpachters die vóór 8 januari 2020 erfpachter waren en aan alle overstapvoorwaarden voldeden. Deze regeling wordt zo breed mogelijk opgezet onder die voorwaarden dat de regeling uitvoerbaar moet zijn. Alle spijtoptanten worden geïnformeerd, waarbij de hefboomwerking door een stijgende WOZ-waarde wordt uitgelegd. Spijtoptanten hebben na ontvangst van de informatie 6 maanden de tijd om gebruik te maken van de spijtoptantenregeling.”
De groep Spijtoptanten onderscheidt zich van andere erfpachters doordat zij vóór 8 januari 2020 een overstapaanvraag hadden kunnen indienen maar dit niet hebben gedaan. Hoewel de gemeente in de periode vóór 8 januari 2020 uitvoerig heeft geïnformeerd over de Overstapregeling en de voorwaarden die golden tot die datum, was de informatie over de hefboomwerking mogelijk onvoldoende duidelijk voor deze groep erfpachters om het indienen van een overstapaanvraag voor 8 januari 2020 op waarde te kunnen inschatten. Om deze reden werd de Spijtoptantenregeling vastgesteld waardoor erfpachters die vóór 8 januari 2020 een overstapaanvraag hadden kunnen indienen maar dit niet hebben gedaan alsnog eenmalig in de gelegenheid worden gesteld dit te doen onder de voorwaarden die golden tot en met 2019. Met ingang van 8 januari 2020 is het reguliere overstapbeleid gaan gelden. Vanaf die datum wordt voor het berekenen van de overstapkosten de WOZ-waarde gehanteerd die is vastgesteld bij de WOZ-beschikking van het jaar voorafgaande aan de datum van indiening van de overstapaanvraag (op 8 januari 2020, de WOZ waarde 2019, peildatum 2018).
Erfpachters die de woning/het erfpachtrecht geleverd hebben gekregen na 8 januari 2020, konden geen overstapaanvraag indienen vóór 8 januari 2020, zij waren toen immers nog geen eigenaar van het erfpachtrecht dus zij voldeden niet aan de voorwaarden uit de Overstapregeling. Erfpachters kunnen een overstapaanvraag indienen vanaf de datum waarop zij eigenaar worden van de woning/het erfpachtrecht. De datum van indienen van de overstapaanvraag dient vervolgens als peildatum voor de berekening van de overstapkosten. Het college onderschrijft deze uitgangspunten zoals vastgelegd in de Overstapregeling en het Beleid Grondwaardebepaling en ziet geen aanleiding om deze beleidsstukken te wijzigen. Het college stelt erfpachters die het erfpachtrecht na 8 januari 2020 geleverd hebben gekregen 10% extra overstappremie in het vooruitzicht. Per 8 januari 2020 was deze 10% extra overstappremie komen te vervallen. Naar aanleiding van het coalitieakkoord blijft de overstappremie, met terugwerkende kracht vanaf 8 januari 2020, staan op 35% in plaats van dat deze zou terugvallen naar 25%. De overstapregeling werd hierop gewijzigd vastgesteld door het college. In de gevallen waarbij de overstap al werd afgerond met toepassing van een korting van 25% zal als nog een premie van 35% worden toegepast. De notariële kosten daarvan zullen voor rekening van de gemeente komen. 2.
“De groep waarvan de aanvraag niet tijdig voor 8 januari 2020 was gedaan en de erfpachtbestemming op 8 januari 2020 nog niet uitsluitend ‘wonen’ was (5.000) dreigt ook buiten de spijtoptantenregeling te vallen. Deze groep dreigt het slachtoffer te worden van de werkdruk die een door de gemeente zelf bedacht en volstrekt onnodige regel bij de dienst G&O oplevert. Daarbij zorgt uitsluiting voor ongelijkheid tussen erfpachters. Geconstateerd moet worden dat de uitsluiting van erfpachtrechten met nog niet een uitsluitende erfpachtbestemming ‘wonen’, vastgoed technisch volstrekt onnodig is, een door de gemeente verzonnen regeltje is, dat voor veel extra werk bij G&O zorgt.
11
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
22 november 2022
Nota van Beantwoording Spijtoptantenregeling
en voor extra kosten bij de erfpachter. De reden om deze groep nu uit te sluiten heeft dan ook enkel een interne oorzaak (minder werkdruk), terwijl hetzelfde resultaat gerealiseerd kan worden door de regel dat de erfpachtbestemming enkel ‘wonen’ moet zijn te verruimen en alle woningen die momenteel feitelijk gebruikt worden als woning in de spijtoptantenregeling toe te laten. De extra wijzigingsakte voor wijziging van de erfpachtbestemming (met alle werkdruk van aanbiedingen en acceptatieprocedures en wijzigingsakten) is dan niet meer nodig. Voor de gemeente levert dit ook geen principiële bezwaren op. Immers bij nieuwe uitgiften in eeuwigdurende erfpacht zijn gemengde en niet-woonbestemmingen ook toegestaan en als de erfpachter nu een aanvraag zou doen, werkt de gemeente ook mee aan de erfpachtbestemmingswijziging en overstap. Het is hierom volkomen arbitrair en willekeurig indien deze groep van 5.000 erfpachters wordt uitgesloten van de spijtoptantenregeling.“ Reactie van het college: In artikel 3 Overstapregeling is bepaald dat erfpachtrechten met uitsluitend een woonbestemming kunnen overstappen.
Erfpachters, die vóór 8 januari 2020 een overstapaanvraag wilden indienen maar voor wie dit nog niet mogelijk was omdat de bestemming van het erfpachtrecht niet uitsluitend wonen was, konden op grond van artikel 2 van de Coulanceregeling, vóór 8 januari 2020 een voorlopige aanvraagdatum registreren. Na die registratie dienden zij binnen zes maanden een volledige aanvraag voor een bestemmingswijziging naar uitsluitend wonen in te dienen. Via de Coulanceregeling konden deze erfpachters dus voor de overstapvoorwaarden van vóór 8 januari 2020 in aanmerking komen. Erfpachters die geen gebruik maakten van de Coulanceregeling en waarvan het erfpachtrecht dus vóór 8 januari 2020 niet uitsluitend een woonbestemming betrof, voldoen niet aan de voorwaarde uit de Overstapregeling en de Spijtoptantenregeling. Het college ziet geen aanleiding om deze voorwaarde in de Overstapregeling of de Spijtoptantenregeling te herzien of in te trekken. 3. Maak de aanvraag voor de spijtoptantenregeling niet afhankelijk van de ontvangst van een brief van de gemeente. “Het mechanisme waarvoor gekozen wordt in de spijtoptantenregeling is dat de gemeente de groep selecteert die onder de regeling valt, deze groep vervolgens een brief stuurt, waarop de erfpachter 6 maanden de tijd heeft om de aanvraag voor de spijtoptantenregeling te doen.
In de afgelopen 5 jaar is gebleken dat de gemeentelijke erfpachtadministratie veelal niet volledig en niet accuraat is. Van de beloofde semi-geautomatiseerde overstap is niets terecht gekomen. G&O geeft zelf ook toe dat iedere overstapaanbieding feitelijk maatwerk is. Het is niet goed om eenzijdig de mogelijkheid van deelname aan de spijtoptantenregeling bij de gemeente te houden. Erfpachters die menen gebruik te kunnen maken van de spijtoptantenregeling moeten zichzelf ook kunnen aanmelden. Dit is een kwestie van behoorlijk en goed bestuur.” Reactie van het college: Bij de voorbereiding van aanpassingen aan het portaal en Hermes (het erfpachtadministratiesysteem) om de uitvoering van de spijtoptantenregeling mogelijk te maken is gebleken dat vanuit die administratie geen zodanige selectie kan worden gemaakt dat alle in de regeling genoemde groepen Spijtoptanten persoonlijk kunnen worden benaderd. Een aantal gegevens ontbreekt omdat deze niet relevant zijn voor het reguliere beheer van erfpacht. Dit geldt bijvoorbeeld voor koopovereenkomsten uit 2019 die een voorwaarde gaan vormen voor kopers van corporatiewoningen zoals genoemd in artikel 4 onder c. van de regeling.
12
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
22 november 2022
Nota van Beantwoording Spijtoptantenregeling
Dit heeft tot gevolg dat, zoals door de SEBA wordt voorgesteld, iedere erfpachter die voldoet aan de voorwaarden een spijtoptantenaanvraag zal kunnen indienen, ook als zij geen brief hebben ontvangen. Deze erfpachters zullen in eerste instantie door het portaal niet worden aangemerkt als spijtoptant zodat zij een aanvraag zullen moeten doen door middel van een e-mailbericht. Mede hierom ligt het naar mening van het college meer voor de hand om een uiterlijke datum van indiening generiek vast te stellen in de Spijtoptantenregeling voor alle Spijtoptanten. In de Spijtoptantenregeling zal de uiterlijke datum van indiening worden bepaald op 1 augustus 2023. Alle erfpachters van wie de gegevens bij de gemeente bekend zijn (het overgrote merendeel van de Spijtoptanten) zullen uiteraard een persoonlijke brief ontvangen. Deze brieven zullen worden verstuurd in de maanden december 2022 of uiterlijk januari 2023. Hiernaast zal de vaststelling van de Spijtoptantenregeling breder worden gepubliceerd dan gebruikelijk is, zodat ook erfpachters die voldoen aan de regeling maar geen bericht (kunnen) ontvangen omdat hun gegevens bij de gemeente niet bekend zijn, voor 1 augustus 2023 een verzoek in kunnen dienen. 4. Stuur spijtoptanten een Persoonlijk Informatie Pakket met hierin de persoonlijke berekening zoals die voor hun woning zal gelden.
“Zoals hiervoor al aangegeven heeft ook de ACM geconstateerd dat het erfpachters ontbreekt aan essentiële informatie om geïnformeerd een besluit over de overstap te kunnen nemen. De ervaring leert dat consumenten de werking van het Grondwaardebeleid 2017 alleen bevatten indien zij voorgerekend krijgen wat de financiële gevolgen zijn in hun concrete situatie: ‘Wat betekent dit voor mij?’ Een standaard of voorbeeld berekening voldoet hierbij expliciet niet. Wij vragen het college dan ook om de erfpachters actief bij de spijtoptantenbrief hun PIP toe te sturen. Hierbij nog twee opmerkingen. 1) Neem in de PIP en de overstapaanbieding de hoofdsom van de erfpachtschuld voor het eeuwigdurende tijdvak op (= overstapcanon / 2,39%). Het is onbegrijpelijk dat erfpachters een schuldvernieuwingsovereenkomst aangaan zonder dat de hoofdsom van de erfpachtschuld hierin wordt vermeld. Erfpachters weten dus niet met welke schuldverplichting ze akkoord gaan. 2) Laat tenminste drie scenario’s zien voor de inflatieontwikkeling en de kapitaalmarktrenteontwikkeling, zodat erfpachters een beter geïnformeerde keuze kunnen maken tussen vastklikken of afkopen.” Reactie van het college: De gemeente heeft de afgelopen jaren volop ingezet om erfpachters goed te informeren over de Overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht.
Zo is in 2019 de publiekscampagne ‘Ken je Erfpacht’ gestart om erfpachters aan te sporen om zich te verdiepen in de toekomst van hun erfpachtrecht en om hen te attenderen op de overstapvoorwaarden die van toepassing waren op overstapaanvragen die vóór 8 januari 2020 zijn ingediend. Naast de inzet van diverse andere campagnemiddelen, heeft elke erfpachter ook meerdere brieven ontvangen waarin zij steeds zijn verwezen naar het Overstapportaal om daar vrijblijvend het Persoonlijk informatiepakket (PIP) in te zien voor de financiële specificaties van de kosten van overstap en een toelichting op de keuzeopties. Uit onderzoeken uitgevoerd door Delta Marktonderzoek blijkt dat het overgrote deel van de woningerfpachters zich (zeer) goed geïnformeerd voelt over de Overstapregeling en dat een ruime meerderheid van de overgestapte erfpachters een gevoel van (financiële) zekerheid ervaart. De informatievoorziening aan de erfpachters is sinds de openstelling van de Overstapregeling ook steeds tussentijds geëvalueerd en geoptimaliseerd. Dit laat echter onverlet dat er ruimte is voor verdere verbetering. Het college waardeert daarom de betrokkenheid van de
13
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
22 november 2022
Nota van Beantwoording Spijtoptantenregeling
SEBA en de voorstellen omtrent de informatievoorziening naar erfpachters. Naar aanleiding van voorstellen wordt steeds overwogen of deze naar mening van de gemeente ook daadwerkelijk een verbetering inhouden en of deze voorstellen uitvoerbaar zouden kunnen zijn. De genoemde voorstellen hebben niet enkel betrekking op de uitvoering van de Spijtoptantenregeling en zullen de uitvoering van de regeling zodanig belasten dat het college deze nu niet overneemt Het college zal zorgdragen voor voldoende informatie in verband met de hefboomwerking, zodat voor erfpachters het verschil bij de jaarlijkse herziening inzichtelijk wordt gemaakt. 5. Laat de einddatum voor de overstapregeling ‘met voorwaarden tot 8 januari 2020’ los. “Zoals hiervoor aangegeven is er tenminste een probleem m.b.t. de overstap voor 40% - 46% van de erfpachtrechten die in aanmerking komen voor de overstapregeling. Het is een illusie om te veronderstellen dat deze spijtoptantenregeling ervoor gaat zorgen dat al deze rechten nu wel tijdig overstappen. De ook door de ACM geconstateerde problematiek van de onduidelijkheid voor de erfpachter van met name het effect van de hefboom in de methode om overstapkosten en canon te berekenen, blijft hierbij bestaan en wordt door de spijtoptantenregeling niet weggenomen of minder problematisch gemaakt.
Het is hierom een blijk van behoorlijk en goed bestuur om erfpachters niet in een tijdval klem te zetten, maar de conversie haar natuurlijke verloop te laten hebben (conversie normaliter bij verkoop van de woning). Wij bepleiten dan ook om de einddatum voor de overstapregeling ‘met de voorwaarden tot 8 januari 2020’ los te laten en ten minste te verlengen tot de eerst volgende verkoop/levering van de woning. Dit verlaagt ook de werkdruk bij G&O aanzienlijk.” Reactie van het college: Zoals hiervoor onder 1. opgemerkt onderschrijft het college de wijze van berekening van de kosten van overstap zoals vastgelegd in de Overstapregeling en het Beleid grondwaardebepaling. Het is een bewuste keuze van het college en de raad geweest om de overstapvoorwaarden tijdelijk (tot 8 januari 2020) te laten zijn. Een toekomstige overstap naar eeuwigdurende erfpacht zou moeten plaatsvinden op basis van een grondwaardeberekening gerelateerd aan de actuele marktwaarde van de grond. Het gemeentelijk Beleid grondwaardebepaling is marktwaardevolgend en andere erfpachtwijzigingen, zoals bijvoorbeeld canonherziening einde tijdvak en bestemmingswijziging zijn ook gerelateerd aan de actuele waarde van de grond.
Hierbij merkt het college op dat - naar aanleiding van het coalitieakkoord - de overstappremie, met terugwerkende kracht vanaf 8 januari 2020, structureel wordt vastgesteld op 35% in plaats van dat deze zou terugvallen naar 25%. De Overstapregeling is hierop gewijzigd. Het college ziet geen nadere aanleiding om de Overstapregeling en/of het Beleid grondwaardebepaling te herzien.
3.3 Inspraakreactie AWEV en de beantwoording daarvan 1. Verbreding doelgroep met erfpachters die nog in het overstapproces zitten én verlenging van hun beslistermijn “De groep erfpachters die wel een aanbieding heeft aangevraagd, maar nog geen aanbod heeft gekregen moet nog een overstapbesluit nemen. Dat kunnen zij alleen op basis van volledige en juiste informatie. Deze groep moet voldoende tijd krijgen om een beslissing te nemen op basis van deze
14
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
22 november 2022
Nota van Beantwoording Spijtoptantenregeling
nieuwe informatie: verlenging van de beslistermijn van hun overstapaanbieding met tenminste drie maanden is noodzakelijk. Deze groep goed informeren voorkomt aanwas van een nieuwe groep ‘spijtoptanten’ die hun nog te ontvangen aanbieding ongeïnformeerd laten verlopen.” Reactie van het college: Erfpachters die vóór 8 januari 2020 een overstapaanvraag hebben ingediend zullen in de regel de overstapaanbieding tijdig accepteren. Indien zij afzien van een aanbieding onder de financiële voorwaarden die golden tot 8 januari 2020 door de aanbieding niet of niet tijdig te accepteren dan kunnen ook zij gebruik maken van de Spijtoptantenregeling binnen de daarin gestelde termijn. Het college ziet geen aanleiding om de acceptatietermijn van de overstapaanbieding in verband met deze aanvragen te verlengen. 2. Verbreding doelgroep met erfpachters met een gemengde bestemming “Het college is voornemens erfpachters met een gemengde bestemming uit te sluiten, zonder hiervoor een duidelijke reden te geven. Ook deze groep moet op basis van volledig en juiste informatie een beslissing kunnen nemen over overstappen. Dit dient de rechtszekerheid, de rechtsgelijkheid en voorkomt willekeur.
Bovendien maakt het de regeling makkelijker uit te leggen en voorkomt het negatieve publiciteit.” Reactie van het college: Hiervoor verwijst het college naar de beantwoording van de inspraakreactie van de SEBA, alinea 3.1 van deze Nota van Beantwoording onder punt 2. 3. Communicatie via aangetekende brief én via mijn.overheid.nl “Gezien de grote financiële impact voor erfpachters dient de gemeente vanuit de ‘ontvangsttheorie’ de grootst mogelijke zorgvuldigheid te betrachten. Dit is ook gemeentelijk beleid bij canonherziening. Mijn.overheid.nl geeft al inzicht in het kadastrale eigendom van een burger op basis waarvan nu ook al brieven aan burgers worden verstuurd. ACM vindt digitale correspondentie belangrijk. Op 26 april 2021 heeft ACM aan de gemeente gevraagd: ‘Waarom heeft de gemeente ervoor gekozen erfpachters niet (ook) digitaal te benaderen?’ Een aangetekende brief én een brief via mijn.overheid.nl versterkt tevens de rechtspositie van de gemeente tegen erfpachters die achteraf claimen/aangeven de brief niet te hebben ontvangen. Versturing van een aangetekende brief én via mijn.overheid.nl is zorgvuldig.” Reactie van het college: Dit voorstel heeft geen betrekking op de inhoud van de Spijtoptantenregeling zoals deze voorlag voor inspraak, maar heeft betrekking op de uitvoering daarvan.
Aanbevelingen op dit gebied neemt het college in overweging, maar de uitvoering van de Spijtoptantenregeling valt buiten de reikwijdte van de inspraak en dus ook van deze Nota van Beantwoording. In verband met de verzending van de brieven en een daarin genoemde termijn, verwijst het college graag naar de reactie op de zienswijze van de SEBA onder 3. 4. Communicatie in begrijpelijke taal en in Engels, Turks en Marokkaans “Een deel van de erfpachters is de Nederlandse taal niet machtig, althans niet machtig genoeg voor een complex financieel onderwerp. Betrek doelgroepen en belangenverenigingen bij het vaststellen van de definitieve tekst van de spijtoptantenbrief.”
15
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
22 november 2022
Nota van Beantwoording Spijtoptantenregeling
Reactie van het college: Voor dit voorstel geldt hetzelfde als het voorstel onder punt 3. 5. Communicatie hefboomwerking via persoonlijke WOZ x BSQ berekening “Het college schrijft: ‘De hefboomwerking wordt uitgelegd aan de hand van een voorbeeldberekening.’ Niet duidelijk is of dit een persoonlijke berekening is. Conform de eerdere genoemde motie ‘stuur erfpachters een brief’ is een persoonlijke berekening noodzakelijk. Alleen met een persoonlijk rekenvoorbeeld wordt de impact voor erfpachters duidelijk.” Reactie van het college: Naar het oordeel van het college zullen een aantal voorbeeldberekeningen een voldoende duidelijk beeld geven van het (financiële) effect van de hefboomwerking. Op basis daarvan zal de erfpachter in de gelegenheid worden gesteld om, als de erfpachter daarvoor in aanmerking komt, een weloverwogen keuze te maken om wel of niet gebruik te maken van de Spijtoptantenregeling. 6. Eerlijke voorlichting over de duurder gemaakte berekeningswijzen “Tot 2010 heeft de gemeente taxatiedeskundigen verzocht om met een vaste grondquote te waarderen. Dit leidde tot een netto grondquote van 13% bij de meer dan 10.000 canonherzieningen tussen 1996 en 2015. Deze vaste grondquote leidt tot een erfpachtplafond. Onder druk van het grondbedrijf hebben deskundigen deze rekenmethode verlaten. Ook de rekenmethode van de gemeentelijke aanbieding is duurder geworden.
Beide aanpassingen zijn uitvoerig gedocumenteerd in het WPNR artikel ‘Een eerlijk proces bij Amsterdamse erfpacht?’ en in andere publicaties. Erfpachters hebben op basis van de taxatiepraktijk van een netto grondquote van 13% de verwachting dat erfpacht 11-13% van de woningwaarde is. Nu zowel de gemeente als de taxatiedeskundigen anders rekenen is deze verwachting onjuist. Vanuit haar zorgplicht dient de gemeente erfpachters te informeren over de duurdere berekeningswijzen.” Reactie van het college: Berekeningswijze van de kosten van overstap werden eerder bij vaststelling van de Overstapregeling en het Beleid grondwaardebepaling bestuurlijk vastgesteld. Deze berekeningswijze is geen onderdeel van de Spijtoptantenregeling en was daarom ook geen onderdeel van de inspraak. 7. Eerlijke voorlichting over ontbrekende rechtszekerheid “Erfpachters dienen ook geïnformeerd te worden over de kennelijke contractuele vrijheid die de gemeente zich permitteert en de mogelijkheid tot verdere wijziging van berekeningswijzen in het nadeel van erfpachters. Erfpachters ontberen bij hun bestaande voortdurende voorwaarden geen rechtszekerheid en zijn hier niet over geïnformeerd. Vanuit het zorgvuldigheidsbeginsel dienen zij hierover te worden geïnformeerd. Tevens kan het college op elk willekeurig moment de ‘overstappremie’ aanpassen of schrappen.
Ook dit is niet bekend bij erfpachters.” Reactie van het college: Naar mening van het college wordt een niet juist beeld geschetst van de informatie die door de gemeente op dit punt aan erfpachters wordt gegeven. In alle gevallen waarbij het college de Overstapregeling heeft herzien of aangepast was dit ten gunste van een (deel van) de erfpachters. Zo werd gelijktijdig met de vaststelling van de Spijtoptantenregeling besloten om de
16
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
22 november 2022
Nota van Beantwoording Spijtoptantenregeling
overstappremie structureel vast te stellen op 35% in plaats 25% en de Overstapregeling op dat punt te wijzigen. Voor erfpachters die de overstap na 8 januari 2020 reeds in een notariële akte hebben vastgelegd, zullen waarschijnlijk extra notariële werkzaamheden moeten plaatsvinden om ook de 10% extra overstappremie goed vast te leggen in het kadaster. De kosten voor deze extra notariële werkzaamheden zal de gemeente dragen. De betreffende erfpachters zullen hier persoonlijk over worden geïnformeerd. Tot slot benadrukt het college graag dat alle beleidswijzigingen (inclusief wijziging van de Overstapregeling) worden gepubliceerd in het Gemeenteblad en op de erfpachtwebsite en daarmee dus kenbaar zijn voor erfpachters. 8. Communicatie over de (mogelijke) waardedaling van de woning “De hefboomwerking in de gemeentelijke berekeningswijze leidt tot enorme canonsprongen. Niet voor niets adviseert Berenschot in haar onderzoeksrapport om de hefboomwerking te elimineren. De hefboomwerking leidt ook tot waardedaling van de woning. Woningzoekenden en hypothecaire financiers kunnen in het overstapportaal opzoeken welke (in prijs verhoogde) overstapkosten de gemeente rekent.
Uit de gemeentelijke zorgplicht volgt dat erfpachters expliciet dienen te worden gewaarschuwd voor waardedaling van hun woning.” Reactie van het college: De sterk gestegen woningwaarden, waaruit de hefboomwerking van de WOZ waarde voortvloeit, heeft bijgedragen aan een aanzienlijke verhoging van de overstapkosten voor erfpachters die na 8 januari 2020 een aanvraag willen indienen. Dit was mede het gevolg van de bevriezing van die kosten in de periode vanaf vaststelling van de Overstapregeling in 2017 tot 8 januari 2020. Met ingang van laatstgenoemde datum geldt het reguliere overstapbeleid en worden deze kosten bepaald op basis van jaarlijks aangepaste bedragen. Zo wordt bij de bepaling van de overstapkosten niet langer uitgegaan van de WOZ beschikking 2015 (met peildatum 1 januari 2014 of 1 januari 2015 als deze lager is) maar van de WOZ waarde die werd bepaald bij de WOZ beschikking voor het jaar voorafgaande aan de datum van overstapaanvraag (op 8 januari 2020, de WOZ waarde 2019). Doordat de herbouwkosten in de afgelopen jaren minder sterk stegen dan de WOZ-waarden, heeft dit tevens een aanzienlijke stijging van de BSQ tot gevolg gehad.
Hoewel de gemeente in de periode vóór 8 januari 2020 uitvoerig heeft geïnformeerd over de Overstapregeling en de voorwaarden die golden tot die datum, was de informatie op dit punt mogelijk onvoldoende duidelijk voor een groep erfpachters om het indienen van een overstapaanvraag voor 8 januari 2020 op waarde te kunnen inschatten. Om deze reden werd de Spijtoptantenregeling vastgesteld waardoor erfpachters die vóór 8 januari 2020 een overstapaanvraag hadden kunnen indienen maar dit niet hebben gedaan alsnog eenmalig in de gelegenheid worden gesteld dit te doen onder de voorwaarden die golden tot en met 2019. 9. Toevoegen financiële bijsluiter “In april 2017 betoogde insprekers om een financiële bijsluiter te maken. In september 2021 verzocht ACM om betere informatie over de hefboomwerking. Sinds juli 2022 eist NHG een financiële bijsluiter. Informeer erfpachters met voortdurende erfpacht met een financiële bijsluiter over hun voorwaarden. Geef daarbij aandacht voor de hefboomwerking en hoe die onder verschillende scenario's (marktontwikkelingen, renteontwikkelingen) doorwerkt in de kosten van erfpacht.” Reactie van het college: In de brieven die worden verzonden aan erfpachters die onder de reikwijdte van de Spijtoptantenregeling vallen, zal aan de hand van voorbeeldberekeningen een toelichting worden
17
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
22 november 2022
Nota van Beantwoording Spijtoptantenregeling
gegeven over het effect van de hefboomwerking. Op basis daarvan zal de erfpachter in de gelegenheid worden gesteld om, als de erfpachter daarvoor in aanmerking komt, een weloverwogen keuze te maken om wel of niet gebruik te maken van de Spijtoptantenregeling. Financiële specificaties van de kosten van overstap worden gegeven in het Persoonlijk Informatiepakket (de PIP) die erfpachters ontvangen nadat een – voor hun volledig vrijblijvende – overstapaanvraag is ingediend.
3.4 Inspraakreactie MVA en de beantwoording daarvan 1. Erfgenamen “Er wordt in het huidige concept wel gesproken over erfgenamen maar dan alleen indien er reeds een aanvraag gedaan is door het overleden familielid, zijnde de gekwalificeerde spijtoptant. De regeling dient ook te gelden voor alle erfgenamen die na 8 januari 2020 rechthebbende zijn geworden waarbij de erflater aan de voorwaarden van artikel 3 voldeed.” Reactie van het college: Dit voorstel zou een afwijking van de in artikel 3 onder a van de Spijtoptantenregeling (een Spijtoptant dient vóór 8 januari 2020 eigenaar van de woning/ het erfpachtrecht te zijn geweest) voor erfgenamen tot gevolg hebben. De erfgenaam was op 8 januari 2020 geen eigenaar. Deze wijze van verkrijging (vererving) onderscheidt zich naar mening van het college niet zodanig van de levering in geval van koop dat er aanleiding zou moeten zijn om erfgenamen in dit verband anders te behandelen dan kopers van een woning/een erfpachtrecht. Het college neemt dit voorstel dan ook niet over. 2. Startersregelingen “Ons inziens zou er een uitzondering gemaakt moeten worden voor woningeigenaren die jaren geleden met startersregelingen van de woningbouwvereniging een bepaald percentage van het eigendom van een woning hebben kunnen kopen (gedeeld eigendom met de coöperatie).
Deze bewoners kunnen niet overstappen met het deel dat in eigendom is.” Reactie van het college: Dit voorstel van de MVA zou leiden tot een wijziging van de Overstapregeling, maar heeft geen directe relatie met het voorliggende, voor inspraak vrijgegeven, concept van de Spijtoptantenregeling. Het college neemt dit punt dan ook niet over. 3. Lopende woningverkopen/overgangsperiode “Sinds 9 november 2021 (datum bekendmaking regeling) hebben veel erfpachters hun woning te koop aangeboden en ondertussen verkocht. Een deel van deze woningen is inmiddels geleverd aan de kopers en een deel moet nog geleverd worden. Als de verkoper kwalificeert als spijtoptant, per 9 november 2021 (voordracht college), conform artikel 3. dan dient artikel 6. de overdraagbaarheid ook vanaf 9 november 2021 te gelden en niet het moment van inwerkingtreding van de regeling.”
18
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
22 november 2022
Nota van Beantwoording Spijtoptantenregeling
Reactie van het college: Bij besluit van 9 november 2021 heeft het college besloten om, onder daarbij gestelde algemene randvoorwaarden, een Spijtoptantenregeling uit te werken en vast te stellen. Pas na vaststelling van de definitieve regeling kan een erfpachter, onder de daarin gestelde voorwaarden, worden aangemerkt als Spijtoptant. Als de erfpachter vervolgens wordt aangemerkt als Spijtoptant zal (opnieuw) een overstapaanvraag kunnen worden ingediend die zal worden beoordeeld op basis van de financiële voorwaarden die golden vóór 8 januari 2020. Het college ziet geen aanleiding om die toetsing met terugwerkende kracht uit te voeren. 4. Beleggers “Gaat deze regeling ook gelden voor beleggers, zowel de particuliere als institutionele?” Reactie van het college: In de Spijtoptantenregeling wordt geen onderscheid gemaakt tussen particuliere erfpachters en beleggende erfpachters. Zowel particuliere als institutionele beleggers kunnen, als zij voldoen aan de gestelde voorwaarden, binnen de gestelde termijn (opnieuw) een overstapaanvraag indienen onder de voorwaarden die golden tot 8 januari 2020. 5.
Bedrijfsruimten “Erfpachters van voormalige bedrijfsruimten, die gebruik hebben gemaakt van de coulanceregeling, waarvan bekend was/is dat de bedrijfsruimte werd/wordt getransformeerd naar woningen of erfpachters die kortgeleden de transformatie juridisch hebben afgerond moeten ook in aanmerking komen voor deze regeling.” Reactie van het college: Erfpachters, die vóór 8 januari 2020 een overstapaanvraag wilden indienen maar voor wie dit nog niet mogelijk was omdat de bestemming van het erfpachtrecht niet uitsluitend wonen was, konden op grond van artikel 2 van de Coulanceregeling, vóór 8 januari 2020 een voorlopige aanvraagdatum registreren. Na die registratie dienden zij binnen zes maanden een volledige aanvraag voor een bestemmingswijziging naar uitsluitend wonen in te dienen. Als zij dit niet binnen de termijn deden verviel de geregistreerde aanvraagdatum van vóór 8 januari 2020. De betreffende erfpachters zijn hier vooraf over geïnformeerd en hebben hierover ook verschillende herinneringsberichten ontvangen. Indien erfpachters van deze mogelijkheid gebruik maakten en na de bestemmingswijziging alsnog voldeden aan de overstapvoorwaarden, dan konden zij gedurende drie maanden een overstapaanvraag indienen. Deze aanvraag werd vervolgens beoordeeld op basis van de financiële voorwaarden die golden vóór 8 januari 2020.
Indien nu blijkt dat een erfpachter een voorlopige aanvraagdatum heeft geregistreerd vóór 8 januari 2020 en vervolgens de bestemming heeft gewijzigd zodat hij of zij gedurende drie maanden een overstapaanvraag had kunnen indienen maar dit niet heeft gedaan, dan zal de erfpachter, indien deze voldoet aan de overige criteria van de Spijtoptantenregeling, in aanmerking komen voor de Spijtoptantregeling. Hier zal de Spijtoptantenregeling nader op worden aangepast.
19
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
22 november 2022
Nota van Beantwoording Spijtoptantenregeling
6. Bergingen en zolders “Erfpachters die kortgeleden via een bestemmings- en/of bebouwingswijziging extra woningen hebben gerealiseerd (bijvoorbeeld als alle bergingen op een zolderverdieping omgezet zijn naar een woning) moeten ook in aanmerking komen voor deze regeling.” Reactie van het college: Als na 8 januari 2020 nieuwe appartements- of erfpachtrechten voor extra woningen werden gerealiseerd dan zijn de betreffende appartements- of erfpachtrechten uitgesloten van de Spijtoptantenregeling, omdat ze op 8 januari 2020 nog niet bestonden. 7. CHET aanbiedingen “Er zijn gemeentelijke CHET aanbiedingen na 8 januari 2020 verstuurd naar erfpachters inzake voortdurende erfpachtrechten waarvan het einde tijdvak in 2021/2022/2023 afloopt. Deze erfpachters moeten een heroverweging op deze CHET kunnen maken en alsnog voor een gunstige overstapaanbieding kunnen kiezen.” Reactie van het college: Dit voorstel wordt overgenomen door het college. Erfpachters, die na 8 januari 2020 een gecombineerde CHET- en overstapaanbieding onder de voorwaarden van na 8 januari 2020 hebben ontvangen, die voldoen aan de in de Spijtoptantenregeling gestelde voorwaarden én hebben gekozen voor de CHET-aanbieding, zullen alsnog een overstapaanbieding ontvangen, maar dan op basis van de financiële voorwaarden die golden tot 8 januari 2020.
Zij worden vervolgens in de gelegenheid gesteld hun keuze te heroverwegen. 8. Duidelijke tijdsplanning “Kopers, verkopers, financiers, notarissen, makelaars en alle andere gerelateerde partijen bij de aanen verkoop van een woning hebben behoefte aan een duidelijk tijdspad. De inspraak loopt nu tot en met 19 september, maar wanneer de regeling definitief zal zijn kan niet exact gezegd worden. Dit is weer van meerdere (politieke) factoren afhankelijk. Dit is ons inziens niet meer uit te leggen. De basiskosten stijgen, de hypotheekrente stijgt, de betaalbaarheid neemt af. Overdrachten worden momenteel uitgesteld terwijl het niet zeker is of er wel of geen gebruik gemaakt kan worden van de aankomende regeling. De politieke keuzes die gemaakt worden kosten de erfpachters veel geld. (zie ook inspraakpunt 11.)” Reactie van het college: Hoewel bestuurlijke besluitvorming om een zorgvuldige voorbereiding vraagt, begrijpt het college de behoefte vanuit de markt aan een duidelijk tijdspad. Het college is dan ook verheugd om gelijktijdig met deze Nota van Beantwoording, de definitieve Spijtoptantenregeling te kunnen aanbieden. Alle Spijtoptanten waarvan de gegevens bij de gemeente bekend zijn, zullen nu zo snel mogelijk (en naar verwachting in december aanstaande) een persoonlijke brief ontvangen. 9. Zes maanden reactie termijn “In de regeling staat in artikel 5.
beschreven dat de erfpachter nadat zij een bericht van de gemeente ontvangen heeft, 6 maanden de tijd heeft om een aanvraag in te dienen. Hoe gaat de gemeente deze
20
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
22 november 2022
Nota van Beantwoording Spijtoptantenregeling
berichten versturen, en hoe wordt er gecontroleerd of iemand daadwerkelijk het bericht ontvangen heeft? Veel erfpachters hebben nog nooit ingelogd in het Overstapportaal en de gemeente heeft geen digitale gegevens van deze mensen. Gaat de gemeente alle erfpachters die niet zijn overgestapt per (aangetekende) brief benaderen?” Reactie van het college: Het klopt dat de gemeente niet kan beschikken over de digitale gegevens van een aanzienlijk aantal erfpachters die niet eerder een overstapaanvraag deden. Die erfpachters zullen zoveel mogelijk een persoonlijke brief ontvangen. 10. Oplopende inflatie “De voorlichting van de gemeente over de hefboomwerking van de WOZ-waarde bij de overstapberekening was, volgens de ACM, voor een groep consumenten mogelijk niet duidelijk genoeg om het belang van het doen van een aanvraag onder de tijdelijke voorwaarden op waarde te kunnen schatten. Daarom dient de regeling te worden uitgebreid zodat elke erfpachter in de gelegenheid wordt gesteld om tegen de financiële voorwaarden van oktober 2017 te switchen van betaaloptie; zijnde van jaarbetaling canon naar afkoop.” Reactie van het college: Het college ziet geen direct verband tussen de voorgenomen Spijtoptantenregeling en het alsnog afkopen van toekomstige canons voor reeds overgestapte rechten.
Indien de overstap reeds is vastgelegd in een notariële akte waarbij de erfpachter heeft gekozen voor jaarlijkse canonbetaling, dan kan een erfpachter er op elk moment alsnog voor kiezen om de canon af te kopen. Dit gebeurt op basis van de daarvoor geldende Afkoopinstructie. De afkoopsom wordt dan berekend op basis van de actuele parameters. 11. Peildatum “In artikel 3. van de regeling staan de voorwaarden die worden gesteld aan een Spijtoptant. Hieraan zien we graag een peildatum verbonden van 9 november 2021 zijnde de eerste bekendmaking van deze regeling.” Reactie van het college: Hiervoor verwijst het college naar zijn reactie onder punt 3. 12. Gelijkheid “Erfpachters die na 8 januari 2020 eigenaar zijn geworden (ca. 8.900) zouden op basis van het gelijkheidsbeginsel ook in aanmerking moeten komen.” Reactie van het college: Hiervoor verwijst het college naar de beantwoording van de inspraakreactie van de SEBA, alinea 3.1 van deze Nota van Beantwoording onder punt 1.
13. Bestemmingswijzigingen
21
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
22 november 2022
Nota van Beantwoording Spijtoptantenregeling
“Erfpachters die voor 8 januari 2020 gestart zijn met het wijzigen van de bestemming naar Wonen zouden wel in aanmerking moeten komen voor de regeling.” Reactie van het college: Hiervoor verwijst het college naar zijn reactie onder punt 5.
4. Thematisch overzicht inspraakreacties 4.1 Thematisch overzicht Thematisch is op hoofdlijnen het volgende onderscheid te maken in de individuele ingediende inspraakreacties: 1. Voorgesteld wordt om ook erfpachters die na 8 januari 2020 eigenaar zijn geworden van een erfpachtrecht in aanmerking te laten komen voor de Spijtoptantenregeling. Voorgesteld wordt daarbij om artikel 3 onder a van de conceptregeling, waarin de voorwaarde wordt gesteld dat een spijtoptant vóór 8 januari 2020 eigenaar van het erfpachtrecht dient te zijn geweest om onder de reikwijdte van de regeling te vallen, te schrappen. Reactie van het college: Hiervoor verwijst het college naar de beantwoording van de inspraakreactie van de SEBA, alinea 3.1 van deze Nota van Beantwoording onder punt 1. De voorwaarde uit artikel 3 onder a. wordt gehandhaafd. 2. Voorgesteld wordt om erfpachters die zijn overgestapt op basis van de financiële voorwaarden die golden vóór 8 januari 2020 en ervoor hebben gekozen om jaarlijks canon te betalen, via de Spijtoptantenregeling alsnog de mogelijkheid te bieden om de canon af te kopen op basis van de voorwaarden die golden vóór 8 januari 2020. Reactie van het college: Het college ziet geen direct verband tussen de Spijtoptantenregeling en het alsnog afkopen van toekomstige canons voor reeds overgestapte rechten.