Toelichting Vaststellen bestemmingsplan 'Herziening Amstelveen Zuid-West 2014 - Bovenkerkerweg 77-83' (De Kegel)

TOELICHTING Bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid-West 2014 - Bovenkerkerweg 77-83

Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83

pagina 1 van 59

Inhoudsopgave 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Geldende bestemmingsplannen 1.4 Opzet van de toelichting 2 Beschrijving van de huidige situatie 2.1 Inleiding 2.2 Historische ontwikkeling 2.3 Stedenbouwkundige structuur 2.4 Omliggende bebouwing 3 Planbeschrijving 3.1 Inleiding 3.2 Ontwikkelingen 3.3 Woningbouwprogramma 3.4 Stedenbouwkundige inpassing 3.5 Strijdigheid geldend bestemmingsplan 4 Relevant ruimtelijk beleid 4.1 Inleiding 4.2 Europees beleid 4.3 Rijksbeleid 4.4 Provinciaal beleid 4.5 Gemeentelijk beleid 4.6 Conclusie relevant ruimtelijk beleid 5 Milieu­ en omgevingsaspecten 5.1 Inleiding 5.2 Bodem 5.3 Verkeer en parkeren 5.4 Bedrijven en milieuzonering 5.5 Geluid 5.6 Luchtkwaliteit 5.7 Watertoets 5.8 Natuur en Ecologie 5.9 Archeologie en cultuurhistorie 5.10 Externe veiligheid 5.11 Luchthavenindelingbesluit 5.12 Windhinder 5.13 Bezonning 5.14 Duurzaamheid en energie 5.15 Conclusie milieu­ en omgevingsaspecten 6 Milieueffectrapportage (m.e.r.) 6.1 Beoordelingskader 6.2 Procedure 6.3 Vormvrije m.e.r.­beoordeling 6.4 Aanmeldnotitie 7 Toelichting op de regels 7.1 Inleiding 7.2 Opzet regels 7.3 Nadere toelichting op de regels 8 Financiële uitvoerbaarheid 8.1 Inleiding 8.2 Exploitatie 9 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 9.1 Inleiding 9.2 Overleg Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83

4 4 4 5 6 7 7 7 9 9 11 11 11 12 13 13 15 15 15 15 20 22 25 26 26 26 27 29 31 33 34 42 46 47 49 49 50 50 51 52 52 52 52 52 54 54 54 56 58 58 58 59 59 59 pagina 2 van 59

9.3 Zienswijzen

Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83

59

pagina 3 van 59

1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel Netjes Beheer BV is voornemens om het gebied De Kegel, gelegen aan de Bovenkerkerweg 77A­81 te Amstelveen, gefaseerd te herstructureren en te transformeren. Naast de realisatie van het Nationaal Tennis Centrum (NTC), wordt ook het Grand Hotel Amstelveen vernieuwd met vergader­ en horecafuncties en maximaal 14 nieuwe hotelkamers en worden circa 87 huurwoningen voornamelijk in het middeldure segment in het gebied gerealiseerd. Voor het NTC is op 8 januari 2018 een omgevingsvergunning verleend. Het besluitgebied van deze omgevingsvergunning is niet meegenomen in dit bestemmingsplan. De herstructurering en transformatie van het gebied De Kegel brengt een kwaliteitsimpuls voor de huidige locatie teweeg, die kansen biedt om topsport en voorzieningen te combineren in een hoogwaardig (woon)milieu. Met het beoogde woningbouwprogramma wordt invulling gegeven aan het gemeentelijke beleid om betaalbare huurwoningen in Amstelveen te realiseren.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied De Kegel ligt in het zuidelijk deel van het bebouwde gebied van de gemeente Amstelveen. Ten noorden van het plangebied ligt het bedrijventerrein Legmeer. Aan de zuid­ en westzijde wordt het plangebied omgeven door de woonwijk Westwijk. De oostgrens van De Kegel wordt bepaald door de Bovenkerkerweg, ten oosten waarvan de grotendeels onbebouwde Bovenkerkerpolder ligt.

Uitsnede van de topografische kaart van Amstelveen met daarop de ligging van De Kegel aangeduid. (Bron: www.opentopo.nl)

De Kegel is een openbaar toegankelijke campus met een groene uitstraling die een grote verscheidenheid aan functies herbergt. Naast het tenniscomplex met binnen­ en buitenbanen zijn er een bowling­ en partycentrum, een restaurant, een hotel, een kantoorgebouw, een kinderdagopvang en zeven koopwoningen aanwezig in het gebied. Onderhavig bestemmingsplan heeft uitsluitend betrekking op de oostzijde van het Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83

pagina 4 van 59

terrein van De Kegel, zoals op onderstaande afbeelding rood omlijnd. Voor het gedeelte van De Kegel dat buiten het plangebied valt, is reeds door middel van een omgevingsvergunning geregeld dat deze ruimte kan worden ingericht ten behoeve van het NTC.

Uitsnede van de topografische kaart van Amstelveen met daarop de ligging van het Grand Hotel Amstelveen en het bowlingcentrum aangeduid. (Bron: www.opentopo.nl)

Uitsnede luchtfoto met het plangebied rood omlijnd (Bron: www.bing.com/maps)

1.3 Geldende bestemmingsplannen Dit bestemmingsplan vervangt gedeeltelijk de volgende bestemmingsplannen: 1. 'Amstelveen Zuid­West 2014' (vastgesteld op 3 februari 2015); 2. Paraplubestemmingsplan Schipholparkeren en parkeernormen (vastgesteld op 22 maart 2017); Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83

pagina 5 van 59

3. Paraplubestemmingsplan Archeologie en Cultuurhistorie (vastgesteld op 28 maart 2018); 4. Paraplubestemmingsplan Wonen (vastgesteld op 26 maart 2019). Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Amstelveen Zuid­West 2014'. De verschillende functies in het gebied van De Kegel zijn elk afzonderlijk bestemd conform het gebruik. Te weten de bestemming 'Sport', 'Kantoor', 'Horeca', 'Wonen', 'Tuin', 'Bedrijf' en 'Verkeer ­ Parkeren'. Aan de oostzijde is een gedeelte van het plangebied bestemd met dubbelbestemmingen 'Waarde ­ Archeologie' en 'Waterstaat ­ Waterkering'.

Uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan 'Amstelveen Zuid­West 2014' (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

De drie hiervoor genoemde paraplubestemmingsplannen regelen gemeentebreed een aantal onderwerpen. In dit bestemmingsplan wordt daar inhoudelijk bij aangesloten.

1.4 Opzet van de toelichting Het tweede hoofdstuk van deze toelichting geeft een beschrijving van de bestaande situatie. In het derde hoofdstuk wordt beschreven op welke manier de herstructurering en transformatie van het plangebied wordt gerealiseerd. In hoofdstuk vier en vijf wordt het initiatief getoetst aan respectievelijk het relevante ruimtelijk beleid en milieu­ en omgevingswaarden. In hoofdstuk zes is een beschrijving ten aanzien van de milieueffectrapportage opgenomen. Hoofdstuk zeven bevat een toelichting op de regels. In hoofdstuk acht en negen komen achtereenvolgens de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan aan de orde.

Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83

pagina 6 van 59

2 Beschrijving van de huidige situatie 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt aan de hand van de historische ontwikkeling, de stedenbouwkundige structuur en de omliggende bebouwing de huidige situatie beschreven.

2.2 Historische ontwikkeling Amstelveen is oorspronkelijk een langgerekt lintdorp met een overwegend agrarisch karakter in het open veenweidegebied tussen de Amstel en de Haarlemmermeerpolder. De kern van Amstelveen lag op de noordoostelijke oever van De Poel. De Bovenkerkerweg was de weg waar langs de meeste bebouwing zich concentreerde. Na de Tweede Wereldoorlog verandert deze situatie. Amsterdam is in de eerste helft van de twintigste eeuw uit zijn voegen gegroeid. Verdere groei van de stad in zuidelijke richting vindt in twee gebieden plaats, die als vingers het veenweide gebied insteken. De oostelijke vinger ontwikkelt zich vanuit Amsterdam­Oost via de Watergraafsmeerpolder en Diemen richting de Bijlmermeerpolder. De westelijke vinger ontwikkelt zich vanuit Amsterdam­Zuid. Het gebied langs de Amstel (Buitenveldertsche Polder, Middelpolder, Bovenkerkerpolder en de Noorder Legmeerpolder) wordt vanaf circa 1950 tot het begin van deze eeuw volgebouwd. Daarmee is het lintdorp Amstelveen in zijn geheel op genomen in het stedelijke gebied van Amsterdam. Onderstaande afbeeldingen geven de stedelijke ontwikkeling weer van Amstelveen na de Tweede Wereldoorlog.

Uitsnede van de topografische kaart van circa 1950 met daarop de ligging van De Kegel aangeduid (Bron: www.topotijdreis.nl)

Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83

pagina 7 van 59

Uitsnede van de topografische kaart van circa 1975 met daarop de ligging van De Kegel aangeduid. (Bron: www.topotijdreis.nl)

Uitsnede van de topografische kaart van circa 2015 met daarop de ligging van De Kegel aangeduid (Bron: www.topotijdreis.nl)

De Kegel is begin jaren '80 van de twintigste eeuw gebouwd op de plek van de Mariahoeve aan de Bovenkerkerweg. Rondom de voormalige boerderij zijn het huidige bowlingcentrum, de kantoren en het tenniscomplex gerealiseerd. In verschillende stadia is de bebouwing uitgebreid met de overdekte tennisbanen, het hotel en tot slot de zeven geschakelde woningen. Begin 2018 is een omgevingsvergunning verleend voor de herstructurering en transformatie van het Tenniscomplex naar het Nationaal Tenniscentrum (NTC). Het complex is inmiddels uitgebreid met nieuwe tennisbanen, zowel in de buitenlucht (2) als overdekt (4), met andere met het (top)tennissen verbonden faciliteiten en een halfverdiepte parkeergarage. Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83

pagina 8 van 59

2.3 Stedenbouwkundige structuur De Kegel ligt in het zuidwestelijke bebouwingscluster van Amstelveen in de Noorder Legmeerpolder. Dit cluster bestaat uit de woonwijk Westwijk en het bedrijventerrein Legmeer. De grenzen en de stedenbouwkundige opzet van dit gebied worden bepaald door de ringdijk en de verkavelingsstructuur van de Noorder Legmeerpolder. De Kegel vormt de invulling van de polderstructuur tussen de Amstelveense Tocht en de Bovenkerkerweg rondom de voormalige boerderij Mariahoeve. Het gebied is hierdoor min of meer op zichzelf staand gebied binnen het geheel van Westwijk.

Topografische kaart van het tenniscomplex waarop de diverse bebouwingsclusters en de naar binnengerichte stedenbouwkundige structuur te herkennen zijn (bron: www.opentopo.nl)

De Kegel bestaat uit verschillende bebouwingsclusters. Geheel westelijk ligt het tennispark dat wordt getransformeerd tot het Nationaal Tennis Centrum van de KNLTB. Het zuidelijk deel wordt in beslag genomen door het bowlingcentrum, het restaurant en de kantoren. Hier tegenover liggen in een ommuurde enclave de zeven geschakelde woningen en in de noordoostelijke hoek van het gebied staat het hotel. Centraal in het gebied en ten oosten van het bowlingcentrum liggen parkeerterreinen met ruimte voor 332 auto's. Het gebied wordt ontsloten langs één weg vanaf de Bovenkerkerweg.

2.4 Omliggende bebouwing Ten noorden van De Kegel ligt het bedrijventerrein Legmeer. Op dit bedrijventerrein zijn conform het bestemmingsplan ‘Amstelveen Zuid­West 2014’ bedrijven tot en met categorie 3.1 toegestaan. Het bedrijventerrein kent een functionele inrichting met een stenig karakter en weinig groen. De openbare ruimte bestaat hoofdzakelijk uit wegen, voetgangersstroken en parkeerterreinen. De bebouwing op het bedrijventerrein bestaat uit op de functie gerichte blokvormige volumes van over het algemeen twee bouwlagen met een eenvoudige en sobere uitstraling. Het gebied ten zuiden van De Kegel is een woonwijk. De strook die direct grenst aan De Kegel langs de Hugo de Vriesweg is en/of wordt bebouwd met grote vrijstaande villa’s, waarvan de achtertuinen grenzen aan De Kegel. Door de relatief smalle wegen, de sloten met bruggen/dammen die toegang geven tot de woonpercelen en het vele groen Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83

pagina 9 van 59

heeft met name het oostelijke deel van de Hugo de Vriesweg het karakter van een bebouwingslint in het buitengebied. De vrijstaande woningen hebben deels een traditionele uitstraling en deels een meer eigentijdse. Allen bestaan uit één bouwlaag met een (forse) kap. Ten zuiden van de Hugo de Vriesweg is recent een woonbuurt met een meer seriematig en eigentijds karakter gerealiseerd. De bebouwing bestaat uit twee­onder­één­kap woningen en rijwoningen van twee bouwlagen en een kap. De openbare ruimte heeft een stenig karakter en bestaat uit woonstraten, parkeer­ en voetgangersstroken. Centraal in de woonbuurt ligt een speelvoorziening, waar rondom zich tevens het buurtgroen concentreert. Ten westen van De Kegel ligt langs de Hammerskjöldsingel de tramlijn richting Amsterdam. Achter deze infrastructuur liggen nog een aantal woonbuurten met een seriematig karakter. Voor het perceel Bovenkerkerweg 83b is op 17 mei 2018 in afwijking van het bestemmingsplan 'Amstelveen Zuid­West 2014' een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van een woongebouw met 12 appartementen.

Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83 pagina 10 van 59

3 Planbeschrijving 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de voorgenomen ontwikkeling toegelicht en wordt beschreven op welke punten de ontwikkelingen afwijken van het geldende bestemmingsplan.

3.2 Ontwikkelingen De voorgenomen ontwikkelingen voorzien in een herstructurering en uitbreiding van Grand Hotel Amstelveen met restaurant en vergaderruimte, maximaal 14 hotelkamers, een nieuwe gevel en entree. Hiertoe zal de bebouwing van het restaurant Nice en het Sport­ & Partycentrum (deels) worden gesloopt. Verder worden in het gebied op verschillende locaties 87 huurwoningen in de vorm van appartementen gerealiseerd. Een deel van de woningen zal worden gerealiseerd in het gebouw van het Grand Hotel Amstelveen. Hiertoe wordt aan de noordzijde van het hotel een markante toren gebouwd met een hoogte van circa 50 meter boven maaiveld. Het hotel staat parallel aan de doorgaande Bovenkerkerweg en de toren markeert vanaf de Bovenkerkerweg de ligging van de campus. De resterende woningen worden gerealiseerd in een nieuw appartementengebouw ter plaatse van het bestaande parkeerterrein nabij de entree tot De Kegel en een appartementengebouw dat voor het bestaande bowlingcentrum wordt gebouwd. Omdat deze bebouwing meer midden op de campus ligt, sluit de hoogte van de deze bebouwing zo veel mogelijk aan bij de hoogte van de omliggende bebouwing en het NTC. Tevens zal de aansluiting van het gebied De Kegel op de Bovenkerkerweg worden verbeterd.

Door de aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg voorlangs het hotel richting het nieuwe NTC­gebouw ontstaat, in samenhang met de bestaande wegenstructuur, een ringvormige ontsluitingsstructuur. Onderstaande afbeeldingen zijn artist impressions van de voorgenomen ontwikkelingen.

Artist impression De Kegel

Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83 pagina 11 van 59

Artist impression woontoren

Artist impression woongebouwen

3.3 Woningbouwprogramma In het plangebied mogen maximaal 87 woningen in de vorm van appartementen worden gebouwd. In het middeldure huursegment worden 66 woningen (75,8%) gerealiseerd, waarvan 51,5% (34 van de 66) wordt gerealiseerd in het lage segment middeldure huur. In het dure huursegment worden 21 appartementen gerealiseerd. De maximale huurprijs voor middeldure huurwoningen in het lage segment bedraagt ten hoogste € 900,00 en de maximale huurprijs voor middeldure huurwoningen in het hoge segment bedraagt ten hoogste € 1.100,00. De minimale huurprijs voor de huurwoningen in het hoge segment bedraagt ten minste € 1.250,00. Voor de genoemde huurprijzen geldt het prijspeil per 1 januari 2018. Het plan omvat onderstaand woningbouwprogramma: <0000> 18 middeldure huurwoningen in het lage segment die zijn gesitueerd voor het huidige bowlingcentrum; <0000> 17 middeldure huurwoningen in het hoge segment die zijn gesitueerd naast het bowlingcentrum op het huidige parkeerterrein; <0000> 31 middeldure huurwoningen, waarvan 16 in het lage segment, en 15 in het hoge segment gesitueerd in de lager gelegen etages in de toren direct aan het huidige Grand Hotel Amstelveen; Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83 pagina 12 van 59

<0000>

21 huurwoningen in het dure segment in de hogere etages van de toren.

De middeldure huurwoningen in zowel het lage­ als het hoge segment, dienen gedurende een termijn van 10 jaar na 1e ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar te blijven. Omdat de met de ontwikkelaar gemaakte afspraken over het woningbouwprogramma dateren van voor het vaststellen van de doelgroepenverordening, wordt het hierboven weergegeven programma niet in de regels van het bestemmingsplan geborgd. De afspraken zijn in de anterieure overeenkomst (zie paragraaf 8.2) vastgelegd.

3.4 Stedenbouwkundige inpassing In paragraaf 2.3 is het plangebied als een naar binnen gekeerde multi­functionele campus beschreven met een groene uitstraling en geheel omgeven door sloten. Het gebied staat in de stedenbouwkundige structuur van dit deel van Amstelveen op zichzelf. De voorgenomen ontwikkelingen versterken dit karakter. De nieuwe woningen in de twee appartementengebouwen zijn hoofdzakelijk gericht op de centrale ontsluitingsweg. De bouwhoogte van de nieuwe bebouwing sluit aan bij de bouwhoogte van de bestaande, te handhaven kantoorgebouwen in het westelijke deel van het plangebied. Het groene karakter wordt met name versterkt doordat het parkeerterrein nabij de entree tot het terrein plaatsmaakt voor een appartementengebouw omgeven door groen. Met de renovatie en uitbreiding van het hotel wordt het naar binnengekeerde karakter van het gebied aan de zijde van de Bovenkerkerweg doorbroken. De Bovenkerkerweg is een belangrijke verbindingsweg tussen de A9 en het centrum van Amstelveen in het noorden en de N201 en Uithoorn in het zuiden. De bebouwing op het bedrijventerrein ten noorden van het plangebied markeert het belang van deze route in de stedenbouwkundige structuur van Amstelveen. Het plangebied daarentegen is vanaf de Bovenkerkerweg nauwelijks zichtbaar.

De nieuwe markante gevel om het hotel, maar vooral de toren die aan de noordzijde van het hotel wordt gebouwd, zorgen ervoor dat de route in zuidelijke richting verder wordt gemarkeerd. De toren, die circa 50 meter hoog wordt, maakt de ligging van het plangebied aan de Bovenkerkerweg zichtbaar. Dit past bij het nieuwe karakter van het gebied, waarin naast de nieuwe woningen ook het Nationaal Tenniscentrum is gevestigd. Hoewel het plangebied ook in de toekomstige situatie een op zichzelf staand en naar binnen gekeerd karakter heeft, zorgt de renovatie en uitbreiding (met een toren van circa 50 meter hoog) van het hotel ervoor dat het plangebied een duidelijk herkenbare plek aan de Bovenkerkerweg krijgt. Met de vestiging van het Nationaal Tenniscentrum wordt dit ook in functionele zin versterkt. De ontsluiting van het plangebied vanaf de Bovenkerkerweg wijzigt in de toekomstige situatie niet. De interne ontsluiting wordt wel aangepast. Het verkeer dat het plangebied in rijdt wordt voor het hotel langs geleid, langs de noordelijke grens van het plangebied richting de parkeergarage on het Nationaal Tenniscentrum in het westelijke deel van De Kegel. Het verkeer dat het plangebied verlaat wordt daarbij vanuit de parkeergarage over de bestaande weg richting de Bovenkerkerweg geleid.

Het komende en gaande verkeer wordt daarmee uit elkaar gehaald, zodat de belasting van de centrale ontsluitingsweg aanzienlijk wordt verminderd. Het parkeren wordt zoveel mogelijk uit de openbare ruimte gehaald en verplaatst naar de parkeergarage onder het Nationaal Tenniscentrum. Hierdoor wordt het groene karakter van de campus versterkt.

3.5 Strijdigheid geldend bestemmingsplan

Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83 pagina 13 van 59

De voorgenomen ontwikkeling is op een aantal punten strijdig met het geldende bestemmingsplan 'Amstelveen Zuid­West 2014': <0000> <0000> <0000> <0000>

de bouw van de drie woongebouwen vindt plaats binnen een bestemming waarbinnen geen woningen zijn toegestaan; de bouwhoogten van de woongebouwen overschrijden de maximum bouwhoogte uit het bestemmingsplan; uitbreiding van het hotel buiten het in het geldende bestemmingsplan opgenomen bouwvlak; het toevoegen van de functie wonen aan het hotel ter plaatse van de nieuwe toren aan de noordzijde van het bouwvlak.

De voorgenomen ontwikkelingen zijn daarmee in strijd met de bestemmingen 'Horeca' en 'Verkeer ­ Parkeren' uit het geldende bestemmingsplan 'Amstelveen Zuid­West 2014'.

Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83 pagina 14 van 59

4 Relevant ruimtelijk beleid 4.1 Inleiding Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het relevante ruimtelijke beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de verbeelding en in de regels.

4.2 Europees beleid 4.2.1 Kaderrichtlijn Luchtkwaliteit In de Europese Kaderrichtlijn Luchtkwaliteit worden de grondbeginselen van het Europese luchtkwaliteitsbeleid gegeven. De doelstellingen van dit beleid zijn het omschrijven en vastleggen van de luchtkwaliteit om de schade voor mens en milieu te voorkomen, verhinderen of te verminderen, de luchtkwaliteit te kunnen beoordelen, de bevolking te kunnen informeren over de kwaliteit van de lucht en het in stand houden van of verbeteren van de kwaliteit. In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) van 15 november 2007 is de Europese kaderrichtlijn opgenomen in Nederlandse wetgeving. In paragraaf 5.6 worden de gevolgen voor de luchtkwaliteit beschreven als gevolg van het realiseren van het plan. 4.2.2 Kaderrichtlijn Water De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om een gecoördineerd beheer in alle Europese stroomgebieden te realiseren, de waterkwaliteit verder te verbeteren en het publiek sterker bij het waterbeheer te betrekken. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren, kustwateren en grondwater. De gevolgen voor de realisatie van het plan worden beschreven in paragraaf 5.7.

4.2.3 Natura 2000 Om de natuur in Europa te beschermen en te ontwikkelen, werken de lidstaten van de Europese Unie (EU) samen aan Natura 2000: een samenhangend netwerk van beschermde natuurgebieden in alle lidstaten. Dit netwerk vormt de hoeksteen van het EU­beleid voor behoud en herstel van biodiversiteit. De Nederlandse bijdrage hieraan bestaat uit 162 gebieden. Natura­2000 omvat alle gebieden die zijn beschermd op grond van de Vogelrichtlijn (1979) en Habitatrichtlijn (1992). In beide richtlijnen staan ook maatregelen voor soortenbescherming. Zowel de gebiedsgerichte bescherming als de soortenbescherming zijn opgenomen in de Wet natuurbescherming. In en rond Natura 2000­gebieden geldt voor activiteiten of projecten die schadelijk zijn voor de natuur een vergunningplicht. Activiteiten uitvoeren zonder vergunning is strafbaar. In paragraaf 5.8 wordt besproken in hoeverre de bestemmingswijziging de aanwezige natuurwaarden raakt. 4.2.4 Verdrag van Malta Het Europese Verdrag van Malta uit 1992 regelt de bescherming van archeologisch erfgoed, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Nederland heeft dit verdrag ondertekend en goedgekeurd. Invoering ervan gebeurt onder meer door de Wet op de archeologische monumentenzorg. In paragraaf 5.9 wordt beschreven op welke manier wordt omgegaan met archeologische en cultuurhistorische waarden.

4.3 Rijksbeleid Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83 pagina 15 van 59

4.3.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. In de SVIR geeft de rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 en op de manier waarop zij hiermee om zal gaan. Eén van de kernbegrippen in de SVIR is decentralisatie. Het kabinet wil beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen dichter bij burgers en bedrijven brengen en provincies en gemeenten meer ruimte geven om maatwerk te leveren voor regionale opgaven. Het motto van deze structuurvisie is 'Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig'. Dit is vertaald naar drie concrete doelstellingen: <0000> <0000> <0000>

concurrentiekracht verbeteren; bereikbaarheid verbeteren; leefbare en veilige leefomgeving met unieke en cultuurhistorische waarden.

De drie doelstellingen die het motto van de SVIR vertegenwoordigen, zijn terug te vinden in dertien nationale (gelijkwaardige) belangen. Voor de realisatie van de nationale belangen zijn vier instrumenten voorhanden: <0000> <0000> <0000> <0000>

kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving); bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld met provincies en gemeenten); financieel (bijvoorbeeld infrastructuurfonds); kennis (bijvoorbeeld inzetten College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen).

In de realisatieparagraaf van het SVIR is per nationaal belang aan de hand van de hierboven genoemde instrumenten aangegeven hoe het belang gerealiseerd zal worden. 4.3.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Barro geeft juridische kaders voor borging van het ruimtelijke rijksbeleid. Het Barro is in werking getreden op 30 december 2011. In het Barro wordt een aantal onderwerpen dat van rijksbelang is concreet benoemd. 4.3.3 Ontwerp Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 20 juni 2019 heeft het Rijk online het Ontwerp NOVI beschikbaar gesteld. De officiële ter inzagelegging van het NOVI zal naar verwachting eind augustus starten. De NOVI komt voort uit de Omgevingswet, die naar verwachting in 2021 in werking treedt. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. De NOVI richt zich op vier prioriteiten. 1. Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie 2. De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden 3. Onze steden en regio's sterker en leefbaarder maken 4.

Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win­win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83 pagina 16 van 59

maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Voor het plangebied geldt de prioriteit "Sterke en gezonde steden en regio's". Binnen deze prioriteit zijn een aantal beleidskeuzes gesteld waaronder de beleidskeuze "het hanteren van een integrale verstedelijkingsstrategie". Verstedelijking vraagt zorgvuldig en gebiedsgericht maatwerk vanuit een brede benadering. In lijn met de drie afwegingsprincipes moet integrale leefomgevingskwaliteit voorop staan als basis voor de te maken keuzes. Op basis daarvan kan een afweging plaatsvinden waarbij aan alle relevante ruimtelijk­fysieke opgaven zoveel mogelijk recht wordt gedaan. Er moet daarbij voor worden gezorgd dat er flexibel en snel kan worden ingespeeld op nieuwe wensen en ontwikkelingen in de samenleving.

Vanwege de relatie met verschillende nationale belangen (waaronder die op het gebied van klimaat, milieu, duurzaamheid, leefomgevingskwaliteit, bereikbaarheid) en de rijksrol daarbij, doet ook het Rijk actief mee bij de integrale uitwerking van deze verstedelijkingsstrategie. In samenwerking met gemeenten, provincies, metropoolregio’s en andere relevante stakeholders worden, bijvoorbeeld via de gebiedsgerichte bereikbaarheidsprogramma’s van de metropoolregio’s Amsterdam (MRA), Rotterdam Den Haag (MRDH) en Utrecht (MRU), nadere keuzes over de mogelijke gebiedsontwikkelingen gemaakt. Woondeal MRA De regio Amsterdam moet de komende zes jaar 100.000 woningen bouwen. Tot 2040 betreffen dit 230.000 woningen (huidige prognose). Deze woningen moeten structureel voldoende betaalbaar blijven. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties heeft deze afspraken met de MRA op 5 juli 2019 ondertekend in een woondeal. De Minister en Regio spannen zich in om voldoende woningproductie te realiseren om te voldoen aan de groeiende woningbehoefte en de tekorten in alle segmenten terug te dringen. 4.3.4 Ladder voor duurzame verstedelijking Met ingang van 1 oktober 2012, is in artikel 3.1.6, tweede en derde lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: de Ladder) opgenomen.

In de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet vanaf genoemde datum beschreven worden dat de ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Naast voor bestemmingsplannen is deze onderbouwingsplicht van overeenkomstige toepassing voor andere planologische besluiten, zoals de omgevingsvergunning voor het buitenplans afwijken, het uitwerkings­ en wijzigingsplan en de provinciale ruimtelijke verordening. Het doel van de ladderplicht is dat een bevoegd gezag bij het nemen van een planologisch besluit aandacht besteed aan zorgvuldig ruimtegebruik en het voorkomen van onaanvaardbare leegstand. In het kort diende het bevoegd gezag tot 1 juli 2017 drie treden te doorlopen op grond van artikel 3.1.6 tweede lid van het Bro, in het geval er sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. In de eerste plaats diende het bevoegd gezag te beoordelen in hoeverre er sprake is van een actuele regionale behoefte aan de geplande ontwikkeling. Ten tweede diende het bevoegd gezag Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83 pagina 17 van 59

aandacht te besteden aan de vraag of de geplande ontwikkeling, als deze buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, binnen bestaand stedelijk gebied kon plaatsvinden en in hoeverre de locatie passend ontsloten was of als zodanig kon worden ontwikkeld. Kon de vraag volledig worden opgevangen binnen bestaand bebouwd gebied dan was de ladder succesvol doorlopen en was de motivering na de afronding van deze stap klaar. Wanneer de regionale ruimtevraag niet of niet geheel binnen bestaand bebouwd gebied kon worden opgevangen, was trede 3 aan de orde. In deze trede diende de multimodale ontsluiting van de ontwikkeling onderbouwd te worden. Per 1 juli 2017 is artikel 3.1.6, tweede en derde lid Bro (de Ladder) gewijzigd. Per genoemde datum is het de bedoeling dat bij het toepassen van de Ladder wordt beschreven welke behoefte (en niet welke actuele regionale behoefte) aan de ontwikkeling bestaat, en als de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, een motivering waarom niet binnen het bestaande stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit komt nagenoeg overeen met de voormalige eerste twee treden. De derde trede is komen te vervallen.

Het bevoegd gezag (de gemeenteraad) kan bovendien in een bestemmingsplan met wijzigings­ en/of uitwerkingsmogelijkheden bepalen dat de Ladder pas bij het vaststellen van het wijzigingsplan dan wel het uitwerkingsplan dient te worden toegepast. 4.3.4.1 Wettelijk kader De twee treden van de Ladder schrijven vooraf geen bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging over die ontwikkeling. De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is verankerd in artikel 3.1.6 van het Bro. In artikel 1.1.1 Bro worden de relevante begrippen 'stedelijke ontwikkelingen' en 'bestaand stedelijk gebied' gedefinieerd: <0000> <0000>

Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen; Bestaand stedelijk gebied (BSG): bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.

4.3.4.2 Uitwerking Nieuwe stedelijke ontwikkeling Alvorens de twee treden van de Ladder voor duurzame verstedelijking uit te werken, dient allereerst de vraag beantwoord te worden of het voorgenomen bouwplan te beschouwen is als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Het bouwplan voorziet in een renovatie en uitbreiding van Grand Hotel Amstelveen en de realisatie van een woontoren en twee woningbouwblokken. Volgens de handreiking ‘Ladder voor duurzame verstedelijking van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu’ wordt een initiatief gericht op de realisatie van meer dan 11 woningen aangemerkt als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. In onderhavige situatie is sprake van de toevoeging van circa 87 woningen waardoor het initiatief een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' betreft en hierdoor ladderplichtig is. Om deze reden zal toepassing worden gegeven aan de ladderplicht met zorgvuldig ruimtegebruik en het

Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83 pagina 18 van 59

voorkomen van onaanvaardbare leegstand tot doel. Hiertoe zal de behoefte aan de voorziene ontwikkeling worden beschreven. Actuele behoefte Woningen De gemeente Amstelveen heeft de Woonagenda 2015 ­ 2018 vastgesteld (zie paragraaf 4.5.2). In de Woonagenda wordt gesteld dat Amstelveen behoefte heeft aan dure en middeldure woningen om de doorstroming uit het goedkopere segment te stimuleren. Het voorzien in deze behoefte wordt als belangrijkste opgave gesteld voor de looptijd van de Woonagenda. In de raadsvergadering van 28 september 2016 heeft de gemeenteraad van Amstelveen unaniem de motie 'Focus op middeldure huur en koop' aanvaard. In deze motie verzoekt de gemeenteraad het college om projectontwikkelaars in een pril stadium van een ruimtelijke ontwikkeling nog nadrukkelijker te stimuleren om middeldure huur­ en/of koopwoningen te realiseren. Het doel van de motie is de beschikbaarheid van woningen in deze prijsklasse te vergroten en de door het college beoogde doorstroming vanuit sociale huurwoningen te verbeteren. De strekking van de motie is overgenomen in het coalitieakkoord 2018 ­ 2022 'Een zekere en stabiele toekomst voor Amstelveen'. Hierin is opgenomen dat het college de nadruk legt op het realiseren van middeldure huur­ en koopwoningen om doorstroming te bevorderen en starters een kans te geven op de woningmarkt.

Met voorliggend bestemmingsplan wordt de bouw van circa 87 huurwoningen in het middeldure segment mogelijk gemaakt. Hiermee wordt invulling gegeven aan de actuele behoefte uit de gemeentelijke Woonagenda. Hotel Een belangrijk beleidsuitgangspunt van de gemeente Amstelveen, vastgelegd in de Structuurvisie Amstelveen 2025+ (zie paragraaf 4.5.1) is het versterken van de concurrentiepositie van de gemeente in de metropoolregio Amsterdam. De gemeente zet in op het versterken van de werkmilieus en het voorzieningenniveau van Amstelveen, thema 5 en 6 uit de structuurvisie. Deze thema's versterken elkaar; door in te zetten op het versterken van werkmilieus ontstaat de behoefte aan moderne hotelkamers. Andersom, door het aanbod aan moderne hotelkamers te vergroten, wordt het vestigingsklimaat voor internationaal opererende bedrijven (bijvoorbeeld de nabijgelegen vestiging van Canon) of voorzieningen die op nationaal niveau van belang zijn (zoals het NTC) versterkt. Voorliggend bestemmingsplan maakt de uitbreiding en vernieuwing van het Grand Hotel Amstelveen met vergader­ en horecafuncties en maximaal 14 nieuwe hotelkamers mogelijk. Hiermee wordt het voorzieningenniveau van de gemeente versterkt en bijgedragen aan het versterken van het economische vestigingsklimaat van de gemeente. De ontwikkelingen omtrent het hotel voorzien daarmee in een actuele behoefte.

Bestaand stedelijk gebied De voorgenomen ontwikkelingen vinden geheel plaats in bestaand stedelijk gebied. 4.3.4.3 Conclusie De voorgenomen ontwikkelingen voorzien in een actuele behoefte en vinden plaats in bestaand stedelijk gebied. De Ladder voor duurzame verstedelijking vormt geen belemmering voor onderhavig bestemmingsplan. 4.3.5 Luchthavenindelingbesluit Voor de ruimtelijke ordening in de omgeving van Schiphol is het Luchthavenindelingbesluit (LIB) van 26 november 2002 met de ingebruikname van de Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83 pagina 19 van 59

vijfde baan van Schiphol (Polderbaan) met ingang van 20 februari 2003 van kracht. Het LIB bevat de ruimtelijke maatregelen op rijksniveau in verband met de luchthaven Schiphol. In het LIB zijn regels en beperkingen opgenomen voor de bebouwing rond Schiphol (vanuit externe veiligheid en geluid). In het kader van het LIB zijn er gebieden waar hoogtebeperkingen, respectievelijk beperkingen ten aanzien van vogelaantrekkende bestemmingen of functies gelden. In het gebied waar hoogtebeperkingen gelden, mogen geen objecten worden opgericht of geplaatst die hoger zijn dan de maximale waarden die in de verschillende deelgebieden van kracht zijn. De omvang van het gebied waar beperkingen gelden voor het aantrekken van vogels, is zodanig dat de afstand tussen de grens van het gebied en iedere baan minimaal 6 kilometer bedraagt. Bij de bepaling van de omvang is uitgegaan van de bescherming van dat gebied rond het banenstelsel waarin, statistisch gezien, de meeste vogelaanvaringen plaatsvinden. In paragraaf 5.11 wordt beschreven wat de gevolgen van het LIB voor de voorgenomen bouwactiviteiten in het plangebied zijn. 4.3.6 Conclusie De voorgenomen ontwikkelingen zijn niet in strijd met nationale ruimtelijke belangen en passen binnen het relevante ruimtelijke beleid van het Rijk.

4.4 Provinciaal beleid 4.4.1 Omgevingsvisie NH2050 De "Omgevingsvisie NH2050 ­ Balans tussen economische groei en leefbaarheid" is op 19 november 2018 door Provinciale Staten van Noord­Holland vastgesteld. De Omgevingsvisie NH2050 betreft een structuurvisie op grond van de Wet ruimtelijke ordening. In de omgevingsvisie heeft de provincie haar ruimtelijke toekomstvisie vastgelegd en heeft zij tevens aangegeven hoe zij deze visie denkt te zullen realiseren. Het uitgangspunt van de omgevingsvisie is dat Noord­Holland een relatief hoog welvaarts­ en welzijnsniveau heeft. Om deze ook voor de toekomst vast te kunnen houden, richten de provincie zich op een goede balans tussen economische groei en leefbaarheid. Zodanig dat bij veranderingen in het gebruik van de fysieke leefomgeving de doelen voor een gezonde en veilige leefomgeving overeind blijven. In de omgevingsvisie worden ambities genoemd op het gebied van de leefomgeving, het gebruik van de leefomgeving en de energietransitie. De ambities ten aanzien van de leefomgeving luiden als volgt. Een klimaatbestendig en waterrobuust Noord­Holland. In het kader van gezondheid en veiligheid, het behouden en waar mogelijk verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Het vergroten van de biodiversiteit van Noord­Holland. Voor het gebruik van de leefomgeving gelden de volgende ambities.

Een duurzame economie met innovatie als belangrijke motor, daardoor is er ruimte voor ontwikkeling van circulaire economie, duurzame landbouw, energietransitie en experimenten. Verder wil de provincie vraag en aanbod van woon­ en werklocaties beter afstemmen (kwantitatief en kwalitatief). Daarbij moet woningbouw, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends, vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden worden gepland. Duurzaamheid van de totale woningvoorraad is het uitgangspunt. De derde ambitie binnen deze categorie is het effectief, veilig en efficiënt kunnen verplaatsen van inwoners, bedrijven en producten van Noord­Holland, Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83 pagina 20 van 59

waarbij negatieve gevolgen van de mobiliteit op klimaat, gezondheid, natuur en landschap steeds nadrukkelijk worden meegewogen. Als laatste geldt het behouden en versterken van de unieke kwaliteiten van de diverse landschappen en de cultuurhistorie. Voor energietransitie is de overkoepelende ambitie dat Noord­Holland in 2050 volledig klimaatneutraal is en gebaseerd op hernieuwbare energie. Daarom is er ruimte voor de noodzakelijke energietransitie en daarvoor benodigde infrastructuur. Dit alles rekening houdende met de ambities voor verstedelijking en landschap. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de uitbreiding en renovatie van een bestaand hotel en de realisatie van een woontoren en twee woongebouwen. Met de voorgenomen ontwikkelingen wordt een impuls gegeven aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. De ontwikkelingen vinden plaats binnen het bestaand stedelijk gebied, waar de gemeente een ruime beleidsvrijheid heeft. 4.4.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in 2008 hebben provincies de bevoegdheid gekregen een ruimtelijke verordening vast te stellen. In deze verordening kan de provincie regels stellen met betrekking tot de inhoud van gemeentelijke bestemmingsplannen, (tijdelijke) afwijkingsbesluiten en beheersverordeningen.

De regels van de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vloeien voort uit de Structuurvisie Noord­Holland 2040. In de PRV zijn regels opgenomen waaraan ruimtelijke plannen in Noord­Holland moeten voldoen. Bij het stellen van deze regels moeten provinciale belangen in het geding zijn. In een verordening kunnen regels worden opgenomen ter bescherming van specifieke waarden (zoals natuur­, landschappelijke of cultuurhistorische waarden) of ten behoeve van bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen (bijvoorbeeld vestigingsregels voor intensieve veehouderij of detailhandelsvoorzieningen). De gemeente heeft de plicht bestemmingsplannen en afwijkingsbesluiten vast te stellen in overeenstemming met de PRV. Op 1 maart 2017 is de meest recente wijziging van de Provinciale Ruimtelijke Verordening in werking getreden. Gedeputeerde Staten hebben op 28 februari 2017 de Uitvoeringsregeling met betrekking tot regionale afspraken over nieuwe stedelijke ontwikkelingen in Noord­Holland vastgesteld. Deze Uitvoeringsregeling is ook op 1 maart 2017 in werking getreden. Bestaand Stedelijk Gebied De beoogde ontwikkeling vindt plaats binnen het Bestaand Stedelijk Gebied (BSG) zoals aangeduid in de PRV. De PRV sluit voor wat betreft het begrip BSG aan op het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het begrip BSG is opgenomen in artikel 1.1.1. onder h van het Bro.

Hier is BSG als volgt omschreven: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. De locatie van de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de definitie van bestaand stedelijk gebied. De voorgenomen ontwikkeling wordt geheel binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd. Duurzaam Ruimtegebruik Onder duurzaam ruimtegebruik verstaat de provincie Noord­Holland het plaatsen van de juiste functies op de juiste plek. Deze juiste plek wordt bepaald door verschillende factoren zoals de aanwezige milieukwaliteit, de behoefte aan voorzieningen zoals Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83 pagina 21 van 59

passende huisvesting voor bewoners en bedrijven op specifieke locaties en de bereikbaarheid van die locaties. Uitgangspunt is een zorgvuldige afweging tussen verschillende belangen, waarbij milieukwaliteiten als (externe) veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit, geur en geluid, maar ook waterkwaliteit belangrijke randvoorwaarden zijn. Uit voorliggend bestemmingsplan blijkt de behoefte aan deze ontwikkeling op deze locatie (zie hiervoor onder andere paragraaf 4.3.4.2 en hoofdstuk 5). Regionale afstemming Zoals werd aangegeven onder paragraaf 4.3.4.2 ‘Uitwerking’ is het uitgangspunt dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen (zoals gesteld in het Bro) in overeenstemming zijn met regionale afspraken (artikel 5a PRV). Artikel 5a PRV luidt als volgt: ‘Een bestemmingsplan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken’. Voor de regio Amstelland­Meerlanden geldt een tekort in vrijwel alle marktsegmenten. Binnen de regio is met name een tekort aan betaalbare huur­ en koopwoningen in het middeldure segment. Met de uitvoering van onderhavige ontwikkeling van circa 87 huurwoningen in het middeldure huursegment wordt ingespeeld op de huidige vraag vanuit de markt.

4.4.3 Conclusie De voorgenomen ontwikkelingen zijn niet in strijd met provinciaal ruimtelijke belangen en passen binnen het relevante ruimtelijke beleid van de provincie.

4.5 Gemeentelijk beleid 4.5.1 Structuurvisie Amstelveen 2025+ De gemeenteraad van Amstelveen heeft op 21 september 2011 de Structuurvisie Amstelveen 2025+ vastgesteld. Het is op de eerste plaats een ruimtelijke visie, maar ondersteunt ook maatschappelijke ontwikkelingen. Het biedt daarmee helderheid aan inwoners, ondernemers, instellingen en andere overheden over de gewenste ontwikkeling van Amstelveen en de prioriteiten die het bestuur hierbij stelt. De wettelijk verplichte structuurvisie vormt de grondslag voor bindende bestemmingsplannen en exploitatieplannen. Amstelveen is in een aantal decennia stormachtig gegroeid door zijn gunstige ligging en door ondernemend op het juiste moment kansen te grijpen. Inmiddels staat de concurrentiepositie van de metropoolregio Amsterdam onder druk. De tijd dat Amstelveen kon meeliften op de groei van de regio is voorgoed voorbij. Dat vraagt om een andere instelling. Vraag is nu meer wat Amstelveen kan betekenen voor de regio. Ten behoeve van het versterken van de concurrentiepositie wil Amstelveen de bestaande kwaliteiten versterken en nieuwe kansen grijpen. Met de renovatie en uitbreiding van Grand Hotel Amstelveen en de realisatie van circa 87 huurwoningen in het middeldure huursegment wordt invulling gegeven aan deze ambitie.

4.5.2 Woonagenda Amstelveen 2015-2018 Op 9 maart 2016 heeft de gemeenteraad de Woonagenda Amstelveen 2015­2018 vastgesteld. De grootste opgave die in de nieuwe woonagenda wordt geformuleerd, is te zorgen voor voldoende woningen in het dure en middeldure segment als voorwaarde om de doorstroming te stimuleren.

Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83 pagina 22 van 59

De nieuwbouwplannen voor de woningbouw voorzien in de realisatie van circa 87, hoofdzakelijk middeldure, huurwoningen. Dit programma past binnen de uitgangspunten van de Woonagenda. Op 12 februari 2020 heeft de gemeenteraad de (nieuwe) Woonagenda 2020­2023 vastgesteld. Dit is ruim nadat de anterieure overeenkomst tot kostenverhaal tussen gemeente en de ontwikkelaar in september 2017 tot stand is gekomen. De Woonagenda Amstelveen 2015­2018 is voor deze ontwikkeling dan ook leidend. 4.5.3 Verordening doelgroepen woningbouw Amstelveen 2018 De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. Dit kan voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. De doelgroepenverordening vormt daarmee de wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. Sinds 1 juli 2017 kan de gemeente sturen op toevoeging van de categorie middeldure huurwoningen. Om de doelgroepenverordening toe te passen moet dit in het betreffende bestemmingsplan worden vastgelegd. In de verordening is de maximale aanvangshuurprijs voor middeldure huurwoningen vastgelegd. De doelgroepenverordening regelt tevens voor welke doelgroepen de te bouwen huurwoningen zijn bedoeld.

De doelgroepen worden bepaald aan de hand van inkomensgrenzen. Ook regelt de verordening dat de huurwoningen gedurende een bepaalde periode beschikbaar moeten blijven voor de daarvoor aangewezen doelgroepen. Dit zijn de instandhoudingstermijnen. Zoals in paragraaf 3.3 reeds is vermeld, is de doelgroepenverordening niet van toepassing op dit bestemmingsplan. 4.5.4 Hoogbouwvisie Amstelveen 2019 Op 2 oktober 2019 heeft de gemeenteraad de hoogbouwvisie vastgesteld. De visie bestaat uit een kaart en een toelichting daarop. In de visie is bepaald op welke plekken in Amstelveen hoogbouw bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van de stad. Hiermee wordt voorkomen dat per initiatief ad hoc moet worden afgewogen of daaraan medewerking kan worden verleend. Voor initiatiefnemers is voorspelbaarder onder welke condities hoogbouw mogelijk is. Door de hoogbouwvisie kan worden gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en samenhang. Hierdoor blijft Amstelveen een stad tussen de bomen. Het plangebied ligt in een potentiële hoogbouwzone. In deze gebieden mag hoger worden gebouwd dan de Amstelveense hoogte van 18 meter. In de visie wordt geen generieke maximum hoogte bepaald, omdat de maximale bouwhoogte sterk locatieafhankelijk is. Het Luchthavenindelingbesluit (zie paragraaf 5.11) bepaalt een uiterste grens die niet mag worden overschreden.

De in het bestemmingsplan, aan de noordzijde van het hotel, voorziene toren met een hoogte van ruim 50 meter voldoet volledig aan de inhoud van de hoogbouwvisie. 4.5.5 Aanpak duurzaamheid Amstelveen, slimme keuzes voor de toekomst Op 15 juni 2016 heeft de gemeenteraad de notitie 'Aanpak duurzaamheid Amstelveen, slimme keuzes voor de toekomst' vastgesteld. Deze notitie biedt een kader dat er voor zorgt dat de gemeente slimme keuzes voor de toekomst kan maken. Hiermee maakt de gemeente Amstelveen een omslag van duurzaamheidbeleid naar duurzaam beleid in de volle breedte van de gemeentelijke beleidsterreinen met als doel om de Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83 pagina 23 van 59

concurrentiepositie van de stad te versterken en er zorg voor te dragen dat Amstelveen een toekomstbestendige stad is waar het nu en later prettig is om te wonen en te werken. Een van de doelstellingen uit de notitie is om de gebouwde omgeving verder te verduurzamen. Met de renovatie en uitbreiding van Grand Hotel Amstelveen en de realisatie van circa 87 huurwoningen wordt invulling gegeven aan deze ambitie. 4.5.6 Nota Parkeernormen 2016 Op 16 december 2015 heeft de gemeenteraad de Nota Parkeernormen vastgesteld. Bij het toepassen van de parkeernorm geldt het uitgangspunt dat elke initiatiefnemer van bouwplannen zorg dient te dragen voor het realiseren van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein. Voor de voorgenomen ontwikkeling zijn de volgende parkeernormen van toepassing:

Omdat er in het gebied De Kegel verschillende functies voorkomen c.q. worden ontwikkeld, vindt een toets plaats voor dubbelgebruik op een maatgevend moment op basis van voorgeschreven aanwezigheidspercentages. Ten behoeve van onderhavige ontwikkeling, wordt ook ruimte gerealiseerd voor het stallen van fietsen. In paragraaf 5.3.2 wordt het aspect parkeren nader uitgewerkt. 4.5.7 Erfgoednota Amstelveen Op 28 september 2016 is de Erfgoednota vastgesteld door de gemeenteraad. Met de vaststelling van de Erfgoedwet per 1 juli 2016 en het vervallen van de Monumentenwet moest de gemeentelijke Erfgoedverordening geactualiseerd worden. Beleidsstukken van het Amstelveens erfgoed waren versnipperd en moeilijk vindbaar. Met de Erfgoednota is het gehele erfgoedbeleid weer actueel en overzichtelijk gebundeld. In deze Erfgoednota beschrijft de gemeente de ambitie en de visie van de gemeente op de omgang met haar culturele erfgoed, vervolgens de historische groei en de wijkopbouw tot het aanwezige waardevolle culturele erfgoed en als laatste de middelen die we ter beschikking hebben om onze visie en ambitie waar te maken. Met cultureel erfgoed bedoelen we in deze nota het fysieke, veelal gebouwde en/of ontworpen erfgoed binnen de ruimtelijke omgeving. Dat kunnen zowel aangewezen monumenten zijn, als wel objecten, landschappen of structuren met cultuurhistorische waarde.

In paragraaf 5.9 wordt nader ingegaan op archeologie en cultuurhistorie. 4.5.8 Startnotitie Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83 pagina 24 van 59

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkelingen (inclusief de realisatie van het NTC) is op 8 februari 2017 een startnotitie vastgesteld door de raad van de gemeente Amstelveen. Deze startnotitie vormt het uitgangspunt voor het voorliggende bestemmingsplan. 4.5.9 Conclusie De voorgenomen ontwikkelingen zijn niet in strijd met gemeentelijke ruimtelijke belangen en passen binnen het relevante ruimtelijke beleid van de gemeente.

4.6 Conclusie relevant ruimtelijk beleid De voorgenomen ontwikkelingen zijn niet in strijd met ruimtelijke belangen van de verschillende overheden en passen binnen het relevante ruimtelijke beleid.

Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83 pagina 25 van 59

5 Milieu- en omgevingsaspecten 5.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de relevante milieu­ en omgevingsaspecten beschreven. De aspecten ‘bodem’, ‘asbest’, ‘geluid’, ‘lichthinder’, ‘flora en fauna’, ‘archeologie’ en ‘externe veiligheid’ zijn afzonderlijk onderzocht. De resultaten van deze onderzoeken zijn opgenomen in dit hoofdstuk. De rapportages zijn als bijlagen aan dit bestemmingsplan toegevoegd.

5.2 Bodem 5.2.1 Verkennend bodemonderzoek Greenhouse Advies BV heeft voor de hele sport­ en recreatiecampus een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd met als doel bodemkwaliteit vast te stellen en te bepalen of de bodem in milieuhygiënisch opzicht geschikt is voor de voorgenomen ontwikkeling. Tevens is een asfaltonderzoek uitgevoerd om de hergebruiksmogelijkheden voor het asfalt te kunnen bepalen. Voor de voorgenomen ontwikkeling is het onderzoek ter plaatse van deelgebied AB, C en D relevant. De resultaten zijn opgenomen in de volgende paragrafen. Het hele verkennende bodemonderzoek is als bijlage 1 opgenomen bij deze toelichting. 5.2.1.1 Onderzoek Op basis van het historisch onderzoek wordt de hypothese ‘onverdacht’ gehanteerd, conform de NEN 5740 (Bodem – Landbodem – Strategie voor het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek – Onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en grond, uitgave januari 2009 en de aanvulling NEN 5740:2009/A1:2016). Tijdens het veldwerk is het grondwater bemonsterd, zijn conform de Beoordelingsrichtlijnen 'Veldwerk bij milieuhygiënisch bodemonderzoek' (BRL­SIKB 2000) boringen geplaatst en is de grond zintuigelijk beoordeeld. Tevens is het asfalt onderzocht op het voorkomen PAK(10). Uit de zintuigelijke beoordeling van het opgeboorde grondmateriaal zijn geen actieve geurwaarnemingen gedaan.

In deelgebied AB en D is een matig tot sterke puinbijmengingen in de bodem aangetroffen. In de bodem is op zintuiglijke wijze geen ‘asbestverdacht’ materiaal aangetroffen. Opgemerkt dient te worden dat er geen verkennend asbestonderzoek conform NEN­5707 ‘Monsterneming en analyse van asbest in bodem’ of NEN­5897 ‘Monsterneming en analyse van asbest in bouw­ en sloopafval en puingranulaat’ heeft plaatsgevonden. In diverse grondmengmonsters zijn lichte tot matige verontreinigingen met metalen (koper, zink, lood) minerale olie, PCB(7) K(10) matig verontreinigd aangetroffen. In de grondwatermonsters zijn lichte verontreinigingen met barium, molybdeen en/of minerale olie aangetroffen. In het grondmonster MM D2 zijn sterke verontreinigingen met koper en zink aangetroffen. Lood wordt in een matige verontreiniging aangetroffen. Daarnaast worden er lichte verontreinigingen met metalen, minerale olie, PCB(7) en PAK(10) aangetroffen. In de overige grondmengmonsters zijn geen van de onderzochte componenten aangetroffen in een concentratie boven de achtergrondwaarde. 5.2.1.2 Conclusie en advies Aan de oostzijde van deellocatie D (aan de achterzijde van het hotel) is een sterke bodemverontreiniging met koper en zink aanwezig. Op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek is het niet mogelijk om een eenduidige contour van de sterke bodemverontreiniging aan te geven.

De marges hiervoor zijn te groot. Om meer inzicht te verkrijgen in de omvang van de sterke bodemverontreiniging wordt nader onderzoek aanbevolen. Toelichting bestemmingsplan Herziening Amstelveen Zuid­West 2014­Bovenkerkerweg 77­83 pagina 26 van 59

5.2.2 Nader bodemonderzoek Uit het verkennend bodemonderzoek is gebleken dat aan de oostzijde van deellocatie D sprake is van een sterke verontreiniging met koper en zink. Om meer inzicht te verkrijgen in de omvang van de sterke bodemverontreiniging, is een nader onderzoek uitgevoerd. Het nader bodemonderzoek is als bijlage 2 opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting. 5.2.2.1 Onderzoek Gezien de resultaten uit het verkennend bodemonderzoek wordt verwacht dat de verontreiniging zeer lokaal van aard is. Tijdens het veldwerk zijn boringen geplaatst en is de grond zintuiglijk beoordeeld op de aanwezigheid van verontreinigingen en is het opgeboorde materiaal gekarakteriseerd en vastgelegd in boorbeschrijvingen. Bij de zintuigelijke beoordeling zijn geen actieve geurwaarnemingen gedaan. In het grondmonster ter verticale afperking is enkel koper in een licht verhoogde concentratie aangetroffen. In het grondmonster ter horizontale afperking is koper in een matig verhoogde concentratie aangetroffen. In de overige grondmonsters ter horizontale afperking zijn ten hoogste licht verhoogde concentraties aan koper, lood, zink en/of PAK aangetoond. 5.2.2.2 Conclusie en advies De sterke bodemverontreiniging met koper en zink, zoals aangetroffen in het verkennend bodemonderzoek (2016) is middels onderhavig nader onderzoek begrensd.

Over een oppervlakte van circa 400 m² is de bodem sterk verontreinigd. Het verontreinigd bodemtraject beslaat 0,0 ­ 0,75 m­mv. Er is circa 300 m³ sterk met koper en zink verontreinigd bodemvolume aanwezig. Hierdoor is sprake van een ernstig geval van bodemsanering. Om te bepalen of de verontreiniging ook spoedeisend gesaneerd dient te worden is een risico beoordeling uitgevoerd met het landelijke risicobeoordelingsprogramma Sanscrit. Op basis van de Sanscrit beoordeling zijn er geen humane, ecologische of verspreidingsrisico’s voor de locatie. Werkzaamheden met of in deze grond worden beschouwd als ‘bodemsanering’. Dit mag enkel worden uitgevoerd door daartoe erkende bodemintermediairs met instemming van het bevoegd gezag Wet Bodembescherming. Geadviseerd wordt om de sanering van verontreiniging middels een BUS­procedure uit te voeren. Een BUS­procedure is een gestandaardiseerde saneringsaanpak die veel gebruikt wordt voor redelijk eenvoudige verontreinigingen. 5.2.3 Conclusie bodem Werkzaamheden ter plaatse van de sterke bodemverontreiniging met koper en zink, zoals aanwezig binnen deellocatie D, dienen te worden uitgevoerd als bodemsanering in de vorm van verwijdering. De kostenraming voor de sanering op basis van het huidige bodemonderzoek bedraagt € 98.300,­, afgerond maximaal € 100.000,­. De bouwkosten voor het plan worden thans geraamd op € 20 tot € 25 miljoen.

De saneringskosten bedragen in relatie tot de totale ontwikkeling daarmee ca. 4 tot 5 promille en kunnen dus als verwaarloosbaar worden aangemerkt. De te verwachten saneringskosten vormen in ieder geval geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het aspect ‘bodem’ vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van bestemmingsplan.